Программа дисциплины Анализ инвестиций в недвижимость

Вид материала

Содержание

Область применения и нормативные ссылки
2. Цели освоения дисциплины
3. Компетенции обучающегося, формируемые в результате освоения дисциплины
4. Место дисциплины в структуре образовательной программы
5. Тематический план учебной дисциплины.
6. Формы контроля знаний студентов
Итоговая оценка = 0,3*Оценка за реферат + 0,7*Оценка за тест
7. Содержание дисциплины и литература
9. Примерная тематика рефератов по дисциплине
10. Примеры вопросов контрольного теста и практических задач
Примеры задач.
Отрасль экономики

Подобный материал:

Правительство Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
"Национальный исследовательский университет
"Высшая школа экономики"

Факультет «Экономика»

Программа дисциплины

Анализ инвестиций в недвижимость

Направление подготовки 080100.68 Экономика, магистерские программы

«Финансовые рынки» и «Фондовый рынок и инвестиции»

Автор программы:

Погодин Сергей Константинович, к.э.н., pogs@mail.ru

Одобрена на заседании кафедры Фондового рынка и рынка инвестиций _____________________ 2011 г

Зав. кафедрой Берзон Н.И.

Рекомендована секцией УМС [Введите название секции УМС] «___»____________ 20 г

Председатель [Введите И.О. Фамилия] ________________

Утверждена УС факультета Экономики

«___»_____________20 г.

Ученый секретарь ________________________ [подпись]

Москва, 2011

Настоящая программа не может быть использована другими подразделениями университета и другими вузами без разрешения кафедры-разработчика программы.

Область применения и нормативные ссылки

Настоящая программа учебной дисциплины устанавливает минимальные требования к знаниям и умениям студента и определяет содержание и виды учебных занятий и отчетности.

Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направлению подготовки 080100.68 Экономика, уровень подготовки «магистр», обучающихся по магистерским программам «Фондовый рынок и инвестиции» и «Финансовые рынки» и изучающих дисциплину «Анализ инвестиций в недвижимость».

Дисциплина «Анализ инвестиций в недвижимость» читается на 1-м и 2-м курсе подготовки магистров и рассчитана на один модуль. В процессе изучения дисциплины предполагается написание реферата, проведение контрольного теста

Программа разработана в соответствии с: рабочим учебным планом подготовки магистра по направлению подготовки 080100.68 Экономика на 2011-2012 учебный год магистерских программ «Фондовый рынок и инвестиции» и «Финансовые рынки», утвержденных 26 июля 2011г.

Автор программы: к.э.н., Погодин Сергей Константинович

2. Цели освоения дисциплины

Дисциплина «Анализ инвестиций в недвижимость» предназначена для подготовки специалистов рынка капитала в области анализа инвестиций в недвижимость. Цель курса заключается в том, чтобы привить студентам навыки по вопросам принятия инвестиционных решений как на основе анализа фундаментальных показателей макросреды, отраслевой динамики рынка недвижимости, так и специфических характеристик отдельных объектов. В процессе изучения рассматриваются различные виды инвестиций в недвижимость: инвестиции в готовые объекты недвижимости (инвестиционная недвижимость), инвестиции в девелоперские проекты, инвестиции в земельные активы. В курсе рассматриваются как классические академические подходы применительно к анализу и оценке инвестиций в недвижимость, так и специфические методы и модели анализа и прогнозирования рынка недвижимости, практика оценки инвестиций в недвижимость. Блок «Финансовый анализ и оценка инвестиций в недвижимость» имеет прикладной характер и позволяет студентам получить практические навыки анализа инвестиций в недвижимость.

Программа дисциплины направлена на закрепление профессиональной ориентации студентов и включает лекционные занятия, семинарские занятия, самостоятельное изучение литературы, освоение теоретического материала, написание реферата по одной из рекомендуемых тем, проведение зачета (контрольного теста).

3. Компетенции обучающегося, формируемые в результате освоения дисциплины

В результате изучения курса студент – магистр должен:

понимать механизм функционирования рынка инвестиций в недвижимость, его структуру, формы инвестиций, отличия от других инвестиционных рынков, в частности, рынков ликвидных финансовых инструментов;
понимать модель, описывающую рынок недвижимости в рамках макроэкономического цикла, уметь анализировать влияние структурных шоков, иметь представлении о поведении развитых рынков недвижимости в исторической перспективе и влиянии инвестиций в недвижимость на портфель инвестиций ;
знать основные концепции анализа и оценки инвестиций в недвижимость на микроуровне (затратный, сравнительный и доходный подходы), метод прямой капитализации, его различные вариации в зависимости от способа возврата капитала, различать различные виды стоимостей при анализе инвестиций в недвижимость (рыночная, инвестиционная);
знать современные подходы Urban Economics к анализу и прогнозированию рынка недвижимости (схемы и векторы роста метрополии, классическая модель моноцентрического города, теория центрального местоположения, теория остаточной стоимости земельного участка, концепция наилучшего и наиболее эффективного использования)
уметь самостоятельно проводить анализ инвестиций в объекты недвижимость, основываясь на прогнозировании чистого операционного дохода через построение финансовой модели объекта с расчетом инвестиционных показателей (NPV,IRR, срок окупаемости и других) и оценкой инвестиционной и рыночной стоимости с учетом различной структуры капитала;
уметь прогнозировать спрос и предложение на рынке недвижимости, используя современный подходы и модели (модель анализа экономической базы, экономико-демографические модели, эконометрические модели, анализ недоиспользования и поглощения и другие);
знать принципы стратегии управления портфелем недвижимости на основе современной портфельной теории, иметь представление об индексах секторов и рынков инвестиционной недвижимости на развитых рынках, основных проблемах измерения периодической доходности индексов (оценочный шум и смещение оценки стоимости), а также методах их устранения,
понимать возможности применения традиционных моделей оценки стоимости капитала на рынке инвестиций в недвижимость (CAPM, APT и другие);
знать принципы работы и историю возникновения коллективных инвестиций в недвижимость (REIT), показатели результатов их деятельности, подходы к оценке их стоимости.
иметь навыки оценки экономической эффективности девелоперских проектов (в частности, с использованием модифицированной внутренней нормы доходности и модели на основе средневзвешенной стоимости капитала), знать основные этапы проекта, принципы регулирования градостроительной деятельности, риски, структуру затрат и финансирования на различных этапах
знать методы оценки стоимости земельных участков на основе моделей оценки реальных опционов – биномиальная модель и модель Самуэльсона-МакКина;

4. Место дисциплины в структуре образовательной программы

Настоящая дисциплина относится к циклу специальных дисциплин и блоку дисциплин, обеспечивающих профессиональную подготовку. Для магистерских программ «Фондовый рынок и инвестиции» и «Финансовые рынки» настоящая дисциплина является курсом по выбору.

Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах:

Эконометрика
Макроэкономика
Микроэкономика
Финансовые рынки и финансовые институты

Для освоения учебной дисциплины, студенты должны владеть следующими знаниями и компетенциями:

Знать и понимать процессы, инструменты и участников рынка капитала;
Разбираться в принципах и методах оценки инвестиций и финансовых инструментов;
Владеть основами пользования ПЭВМ и базами данных;
Уметь работать с финансовыми временными рядами;
Знать особенности биржевой и организованной внебиржевой торговли ценными бумагами;
Знать принципы ценообразования на финансовом рынке.

5. Тематический план учебной дисциплины.

	Аудиторные часы		Всего аудиторных часов	Самостоятельная работа	Итого часов по дисциплине
	Лекции	Семинарские занятия	Всего аудиторных часов	Самостоятельная работа	Итого часов по дисциплине
Тема 1. Рынок инвестиционной недвижимости как часть рынка капитала	2	0	2	4	6
Тема 2. Финансовый анализ и оценка инвестиций в недвижимость	5	2	7	8	15
Тема 3. Анализ и прогнозирование конъюнктуры рынка недвижимости	5	2	7	8	15
Тема 4. Управление портфелем недвижимости	2	1	3	4	7
Тема 5. Коллективные инвестиции в недвижимость	2	1	3	4	7
Тема 6. Стоимость земли и реальные опционы	4	1	5	6	11
Тема 7. Анализ и оценка девелоперских проектов	4	1	5	6	11
Всего часов	24	8	32	40	72

6. Формы контроля знаний студентов

Оценка знаний студентов производится по 10-балльной системе по результатам подготовки реферата и контрольного теста. Итоговая оценка по всем формам текущего контроля выставляется по 10-ти балльной шкале.

Итоговая оценка по курсу «Анализ инвестиций в недвижимость» определяется как взвешенная сумма оценок за реферат с весом 0,3 и контрольный тест с весом 0,7.

Результирующая оценка определяется следующим образом:

Итоговая оценка = 0,3*Оценка за реферат + 0,7*Оценка за тест

Зачет/незачет	Десятибалльная оценка
Незачет	1 - 3
Зачет	4 – 10

7. Содержание дисциплины и литература

Рынок инвестиционной недвижимости как часть рынка капитала.

Структура рынка недвижимости, формы инвестиций в недвижимость. Недвижимость как товар и как актив. Предложение, спрос на рынке недвижимости и их характеристики, отличия от ликвидных активов. Ценообразование. Информационная неэффективность рынка недвижимости и ее последствия: оценочный шум, автокорреляция данных и др.

Система рынка недвижимости, взаимосвязь между рынком аренды, девелопмента и рынком активов.

Четырехсекторная модель, анализ влияния структурных шоков. Циклы рынка недвижимости. Основные макроэкономические факторы, определяющие доходность и стоимость недвижимости. Исторические доходность, риск и корреляции рынка недвижимости с другими классами активов на развитых рынках капитала. Анализ воздействия инфляции. Недвижимость как инструмент хеджирования риска ожидаемой и случайной инфляции. Тест Фама и Шверта. Рынок недвижимости РФ.

Литература по теме:

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/ пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. – М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 c.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Georgiev G. The Benefits of Real Estate Investment // University of Massachusetts: Working Paper. 2005. – 16 p.

Финансовый анализ и оценка инвестиций в недвижимость.

Финансовый анализ и оценка на микроуровне. Понятие периодической и межвременной доходности. Финансовая математика инвестиций в недвижимость. Модель денежного потока при инвестициях в недвижимость, расчет чистого операционного дохода (NOI). Влияние налогов. Оценка недвижимости: затратный, сравнительный и доходный подходы. Метод прямой капитализации, его различные вариации в зависимости от способа возврата капитала: модель Ринга, модель Хоскольда, модель Инвуда. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Модифицированная модель Гордона. Инвестиционная и рыночная стоимость. Использование различной структуры капитала при инвестициях в недвижимость. Взаимосвязь левереджа и стоимости объекта.

Литература по теме:

Финансовый анализ коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство по курсу CI101 института CCIM. – Чикаго, 2004.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. – 480 с.
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. – 336 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.

Анализ и прогнозирование конъюнктуры рынка недвижимости.

Модель анализа рынка недвижимости. Введение в «urban economics». Метрополия, система городов. Схемы и векторы роста. Классическая теория моноцентрического города и ее следствия. Принцип сравнительных преимуществ. Теория центрального местоположения. Методы прогнозирования спроса: модель анализа экономической базы и модель «сдвиг-доля». Диверсификация экономики. Экономико-демографические модели. Прогнозирование предложения. Динамика спроса и предложения, равновесие. Недоиспользование и поглощение. Анализ разрывов. Дезагрегирование.

Динамическая модель спроса и предложения («stock-flow» модель). Эконометрические модели: пространственно-параметрическая модель, логистическая модель, ARIMA, негармоническое разложение ценового тренда.

Анализ местоположения. Теория остаточной стоимости земельного участка. Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Выбор земельного участка. Анализ использования участка для различных типов недвижимости.

Литература по теме:

Анализ рынка коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство по курсу CI102 института CCIM. – Чикаго, 2004.
Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.

Управление портфелем недвижимости.

Стратегия управления портфелем недвижимости на основе современной портфельной теории. Региональная и секторная диверсификация. Оценка результатов управления. Бенчмаркинг. Проблема точности результатов управления недвижимостью.

Индексы секторов и рынков инвестиционной недвижимости в развитых странах: принципы построения, формулы расчета. Основные проблемы измерения периодической доходности: оценочный шум и смещение оценки стоимости. «Trade-off» между шумом и смещением. Эффекты «сглаживания» и «запаздывания» в индексах и основные техники их устранения: методы нулевой автокорреляции, техника обратного конструирования (reverse-engineering), построение регрессии, основанной на фактических ценах недвижимости (transaction price-based regression).

Недвижимость в составе портфеля, состоящего из различных классов активов: оценка на макроуровне. Анализ применимости равновесных моделей оценки стоимости активов для инвестиций в недвижимость (CAPM, APT, факторные модели).

Литература по теме:

Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук: 08.00.10 Москва, 2006 - 176 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов/ пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. – М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 c.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Lee S., Stevenson S. Real Estate Portfolio Construction and Estimation Risk // Centre for Real Estate Research, The University of Reading: working paper. February 2002. – 25 p.
Mueller A. G., Mueller G. R. Public and Private Real Estate in a Mixed-Asset Portfolio // Journal of Real Estate Portfolio Management. – 2003. - Vol. 9, № 3. – pp. 193-203.
Ziobrowski B.J., Ziobrowski A.J.. Higher Real Estate Risk and Mixed-Asset Portfolio Performance // Journal of Real Estate Portfolio Management. - 1997. – vol. 3, №2. – pp. 107-115.

Коллективные инвестиции в недвижимость.

Инвестиционные трасты недвижимости в США (REITs): история возникновения, принципы функционирования, современный рынок. Показатели доходности REIT: Funds From Operations (FFO), adjusted-FFO. Оценка стоимости REIT: метод DCF, модифицированная модель Гордона. Анализ мультипликаторов. Оценка на основе чистой стоимости активов (NAV). Проблема согласования NAV и стоимости акций REIT на ликвидном рынке. Вопросы управления REIT: финансовая стратегия, специализация, вертикальная интеграция, экономия на масштабе и другие. Проблема выбора между прямыми инвестициями в недвижимость и REIT. Коллективные инвестиции в недвижимость в Европе и в России.

Литература по теме:

Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./ Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. – 1342 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.
Li J., Mooradian R., Xang S. Economic Forces, Fundamental variables// Working Paper. – 2000. – 25 p.

Стоимость земли и реальные опционы.

Концепция стоимости земельного участка как колл-опциона. Предпосылка отсутствия арбитража. Репликационный портфель. Принцип безрискового эквивалента. Биномиальная модель. Модель Самуэльсона-МакКина. Эффект избыточного строительства с учетом рациональных ожиданий.

Литература по теме:

Уотшем Т.Дж., Паррамоу К. Количественные методы в финансах: учебное пособие для вузов/Пер. с англ. Под ред. М.Р. Ефимовой. – М.: Финанссы, ЮНИТИ, 1999 – 527 с.
Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ.
Arnold T., Crack T. Option Pricing in the Real World: A Generalized Binomial Model with Applications to Real Options - Dept of Finance, University of Richmond, Working Paper. – 2003 – 52 p.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.

Schwartz E., Trigeorgis L. Real Options and Investment under Uncertainty: An Overview// Working Paper. – 16 p.
Trigeorgis L. Real Options. - MIT Press, 1996.

Анализ и оценка девелоперских проектов.

Понятие и виды девелопмента. Венчурная и опционная природа девелоперского проекта. Основные этапы проекта, итерационный процесс принятия решений. Состав затрат по проекту – «hard» costs и «soft» costs. Сопоставление затрат, стоимости проекта и рисков на различных этапах. Структура финансирования девелоперских проектов. Эффект операционного рычага в девелоперских проектах. Оценка эффективности проекта. Использование модифицированной внутренней нормы доходности: каноническая формула и модель на основе средневзвешенной стоимости капитала. Типичные ошибки в оценке эффективности девелоперских проектов на практике. Взаимосвязь стоимости проекта с моделью оценки реальных опционов.

Литература по теме:

Пейзер Р.Б., Фрей А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. – М: Urban Development Publishing, 2004. – 452 с.
Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 с.
Geltner D., Miller N., Clayton J., Eichholtz P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. - South-Western Educational Pub, 2007 – 848 p.

9. Примерная тематика рефератов по дисциплине

Анализ экономической эффективности проекта инвестиций в коммерческую недвижимость или проекта девелопмента (на конкретном примере, с использованием Excel).
История развития рынка инвестиционной недвижимости в развитых и развивающихся странах (количественный и качественный анализ, взаимосвязь с макроэкономическими параметрам и другими классами активов – выбрать страну или группу стран).
История развития коллективных инвестиций в недвижимости в развитых и развивающихся странах (выбрать страну или группу стран).
Использование эконометрических моделей в прогнозировании показателей рынка недвижимости (на примере конкретного рынка и показателей).
Эконометрические модели на рынке недвижимости (на примере конкретного рынка и показателей. Пример – исследование зависимости стоимости квадратного метра жилья от типа дома, этажа, района и т.п.)
Разработка моделей оценки спроса и предложения на рынке недвижимости.
Модели оценки реальных опционов применительно к стоимости земли (раскрыть содержание, дать авторскую оценку).
Анализ моделей «Urban Economics» (раскрыть содержание, дать авторскую оценку)
Исследование кризисных явлений на рынке недвижимости (для конкретного рынка, с анализом количественных показателей).
Анализ стратегии успешного (или неудачного) управления портфелем недвижимости (на примере конкретных фондов, компаний, портфелей).

Конкретную тему и ее название студент согласовывает с преподавателем, ведущим семинарские занятия, студент может предложить любую другую тему реферата, которая отсутствует в списке, но посвящена проблемам инвестициям в недвижимость.

Требования к реферату: реферат должен быть представлен в форме аналитической статьи, в которой подробно и аргументировано раскрывается собственное мнение автора относительно решения проблемы, обозначенной в теме реферата. Если в теме реферата проблема прямо не сформулирована, то автору необходимо сначала определить актуальные проблемы в обозначенной предметной области.

Приводимый в реферате анализ проблемной области формируется на основе самостоятельного изучения нескольких литературных источников (монографий, научных статей, законодательства и т.д.). Автор должен продемонстрировать способность разобраться в поставленной проблеме, провести необходимый анализ и сформулировать выводы относительно возможных путей ее решения.

В реферате необходимо сосредоточиться на изложении собственного подхода к проведению анализа проблемной области, получению и интерпретации выводов. Прямое цитирование в реферате желательно свести к минимуму и использовать только в случае крайней необходимости. На приводимые цитаты, положения, цифровые и статистические данные должны приводиться ссылки с указанием источника, его автора, страницы, издательства, места и года издания (электронного адреса).

Тема реферата назначается преподавателем. Автор имеет право самостоятельно инициировать тему при согласовании с преподавателем. Объём реферата должен составлять 7-10 страниц компьютерного текста 12 шрифтом с интервалом 1,5, выравнивание «по ширине».

Структура реферата:

1. Аннотация: краткое изложение ключевых моментов работы (не более 0,5 страницы).

2. Анализ: раскрывается последовательный анализ проблемной области, с выделением ключевых моментов. В ходе изложения анализа желательно выделение разделов, озаглавленных главной идеей раздела. Сами разделы должны отражать последовательность анализа, приводимого в статье, для придания аналитической части работы четкой структуры.

3. Заключение: формулирование основных выводов, полученных в ходе анализа, и их интерпретация.

4. Список литературы. Приводится список литературных и электронных источников, использованных при написании реферата.

5. Приложения (если требуются).

Оценка за реферат выставляется с учетом следующих критериев:

- глубина и полнота анализа проблемной области;

- ясность, структурность и системность изложения анализа, проведенного в реферате; ясная формулировка основных выводов, полученных в результате анализа и их интерпретации;

- использование схем, диаграмм, таблиц для более наглядной передачи ключевых идей работы

- подкрепленность аргументации, приводимой в ходе анализа, конкретными данными (статистикой, расчетами, цифровыми данными, примерами из практики и т.п.);

- актуальность данных, приводимых в реферате;

- корректность проведения анализа, отсутствие ошибочных суждений.

За несоответствие работы требованиям к оформлению из итоговой оценки вычитается 1 балл. В работе должны быть приведены актуальные статистические данные. Старые данные могут быть приведены только в случае рассмотрения динамики их изменения и сравнения с более современными данными, либо если тема реферата имеет явный исторический аспект.

При наличии в работе плагиата итоговая оценка не может быть выше 2 баллов. В случае обнаружения плагиата реферат не переписывается и не может быть направлен студенту на доработку.

10. Примеры вопросов контрольного теста и практических задач

1. Чистым операционным доходом можно назвать:

А. Результат прогнозирования разницы между всеми денежными доходами объекта недвижимости и всеми эксплуатационными расходами, необходимыми для того, чтобы этот объект собственности обеспечивал поток доходов.

Б. Результат прогнозирования разницы между всеми денежными доходами объекта недвижимости и всеми эксплуатационными расходами, включая затраты на реконструкцию объекта, необходимыми для того, чтобы этот объект собственности обеспечивал поток доходов.

В. Планируемую разницу между прогнозируемым спросом на сдаваемую в аренду недвижимость и прогнозируемыми расходами, необходимыми для эксплуатации и управления этим объектом недвижимости.

Г. Разницу между всеми фактическими денежными потоками объекта собственности и всеми ожидаемыми денежными расходами, идущими на обеспечение потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости.

Если стоимость объекта недвижимости должна возрасти и при этом чистый операционный доход не падает, то общая ставка капитализации:

А. Та же, что и доходность на инвестиции

Б. Выше доходности на инвестиции

В. Ниже доходности на инвестиции

Г. Ничто из вышеперечисленного.

Согласно классической модели моноцентрического города, более крупный по площади город по сравнению с меньшим по площади городом при одинаковой плотности населения будет:

А. Иметь в среднем более высокие ставки арендной платы

Б. Иметь в среднем более низкие ставки арендной платы

В. Иметь в среднем более высокие транспортные издержки на 1 км. пути

Г. Иметь в среднем более низкие транспортные издержки на 1 км. пути

Модель CAPM на развитых рынка капитала применима:

А. К отдельным объектам инвестиционной недвижимости

Б. К отдельным секторам рынка недвижимости

В. К инвестиционной недвижимости, как классу активов.

Г. Ничто из вышеперечисленного.

Модель оценки стоимости земельного участка как реального опциона с использованием метода построения репликационного портфеля на биномиальной решетке требует:

А. Знания «реальной» вероятности движения стоимости базового актива (объекта недвижимости) в ту или другую сторону.

Б. Вычисления «реальной» вероятности движения стоимости базового актива (объекта недвижимости) в ту или другую сторону.

В. Вычисления «риск-нейтральной» вероятности движения стоимости базового актива (объекта недвижимости) в ту или другую сторону.

Г. Ничто из вышеперечисленного.

Примеры задач.

Рассмотрим объект недвижимости общей площадью 10800 кв.м., состоящий из двух зданий. В одном находится ресторан, в другом – магазин одежды.

Ресторан: площадь 7700 кв.м., абсолютно чистая аренда, ставка аренды – 12,5 у.е. за 1 кв.м. в год, по договору неизменна в течение 5 лет. Также Ресторан выплачивает 7% от валового объема продаж превышающего 1 200 000 уе в год. В прошлом году объем продаж составил 1 300 000 уе, планируется его рост на 5% в год.

Магазин одежды: площадь 2200 кв.м., гибридная аренда, ставка аренды 10 уе, неизменна, договор истекает через 2 года и арендатор съезжает. Брокер будет искать нового арендатора, с которым планируется заключить договор на 3 года по актуальной рыночной ставке (без индексации), а владелец обязуется сделать ремонт для арендатора в размере 5000 уе. При этом в году 3 площадь будет оставаться вакантной в течение 6 месяцев. Комиссия брокера составляет 2% годового арендного дохода. Темп роста рыночной ставки аренды – 3%.

Расходы в периоде 1, рост отсутствует:

Юридические и бухгалтерские услуги – 500 у.е

Содержание и текущий ремонт – 750 у.е.

Управление объектом – 150 у.е.

Начисленная амортизация – 1000 у.е.

Проценты по ипотечному кредиту – 200 у.е.

Прочие эксплуатационные расходы – 50 у.е.

Кроме этого в 4 году владельцем планируется ремонт замена крыши стоимостью 10000 у.е.

Определить прогнозный чистый операционный доход от недвижимости и денежный поток от собственности до уплаты налогов на 5 лет.

Некий типичный (маржинальный) инвестор на рынке рассматривает возможность вложения средств в объект недвижимости. Рыночная стоимость объекта составляет 1000000 уе, LTV =0,7, рыночная ставка по кредиту – 5% годовых. Кредит выплачивается равными (аннуитетными) платежами, срок 10 лет, ежегодный платеж по кредиту – 90653,2 у.е.
1. Какова инвестиционная стоимость объекта для инвестора. При какой цене объект будет куплен?
2. Предположим, что инвестор не является маржинальным на рынке капитала, имея возможность взять кредит с субсидируемой ставкой в размере 4%. Какова в этом случае инвестиционная стоимость объекта недвижимости?

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники Инвуда, если известно, что: собственник предполагает использовать объект оценки 3 года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 15%; чистый операционный доход от объекта прогнозируется в размере 900 у.е. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал (ставка доходности) определена в размере 0,10.

Модель анализа экономической базы.

Данные по занятости в несельскохозяйственных отраслях экономики региона и страны в целом:

Отрасль экономики	Занятость в регионе, 1000 раб. мест.	Занятость на уровне страны, 1000 рабочих мест
Горнодобывающая	5.1	565
Строительная	90.3	5510
Производственная	155.5	18473
Коммунальная	67	6360
Оптовая торговля	83.8	6657
Розничная торговля	263.2	21883
Финансы, страхование, недвижимость	92.8	7053
Сфера услуг	397.6	34883
Гос. сектор	169.5	19516
Итого, занятость	1324.8	120900

Рассчитать показатель местоположения для каждого сектора. Прокомментировать ПМ для сектора строительства.
Рассчитать базисную занятость, мультипликатор экономической базы региона.
Пусть в следующем году в связи с размещение крупной компанией своего офиса, базисная занятость увеличится на 1000 чел. Сделать прогноз общей занятости и численности населения.
Сделать прогноз роста спроса на торговую недвижимость, если на 1 жителя приходится 0,5 кв.м. торговых площадей.

Девелоперская компания рассматривает возможность инвестирования в земельный участок. По инвестиционному контракту с городом девелопер обязан застроить участок в течение двух лет. Стоимость аналогичной готовой недвижимости составляет 100 у.е. Через год она может как вырасти в 1,3 раза, так и упасть в 1,3 раза, то же самое во втором году по отношению к первому году. Средняя ставка капитализации подобной недвижимости составляет 5%, темп роста доходов 3%. Безрисковая ставка – 3%. Затраты на строительство составляют 70 уе и не меняются от года к году. Определить стоимость данного земельного участка методом оценки реальных опционов, используя метод безрискового эквивалента для двух периодов (использовать предположение о том, что длительность строительства объекта равно 0). Когда будет начато строительство?

Предположим, что безрисковая ставка равна 6%, текущая доходность (current cash yield payout) по вновь построенным зданиям коммерческой недвижимости в этом районе составляет 6%, а годовая волатильность доходности функционирующих зданий равна 20%. Используя модель Самуэльсона-МакКина, ответить на следующие вопросы касательно земельного участка, на котором может быть построен объект коммерческой недвижимости.

Если функционирующий объект недвижимости имеет премию за риск в размере 5%, какова будет премия за риск инвестирования в близлежащий земельный участок ?
Какова стоимость земельного участка, если готовое здание стоит 1000000 уе., а стоимость строительства составляет 800000уе.
Каково пороговое значение коэффициента «стоимость/затраты», выше которого выгоден девелопмент?
Какова должна быть стоимость готовой недвижимости, чтобы участок было выгодно застраивать?

Рассмотрим девелоперский проект по строительству офисного центра. Собственные затраты девелопера на разработку проекта и ее согласования в момент 0 составляют 300000 уе. Строительство занимает 4 года и требует ежегодного финансирования в размере 1500000 уе (платежи в конце года). Затраты на строительство финансируются за счет кредитной линии со ставкой процента 7,5%. Комиссия за открытие кредитной линии составляет 30000 уе (в момент 0). После окончания строительства в течение двух лет происходит заполнение здания арендаторами (lease-up phase), чистый денежный поток на этой фазе в первый год прогнозируется на уровне -200000 уе, во второй год +500000 уе. Альтернативная стоимость капитала на стадии поглощения составляет 12%. На этапе эксплуатации чистый денежный поток от здания составляет 1 000 000 уе и растет с ежегодным темпом роста 1%. Альтернативная доходность инвестиций аналогичных зданий составляет 9%. Найти NPV проекта для девелопера и найти требуемую ставку доходности для собственного капитала на этапе строительства (рыночная стоимость земли равна 1000000 уе).

Blog

Программа дисциплины Анализ инвестиций в недвижимость 