Geum.ru

На правах рукописи

Вид материалаДокументы

Содержание


I. общая характеристика работы
Степень научной разработанности проблемы.
Предметом исследования
Теоретическая значимость
Практическая значимость
Реализация полученных результатов.
Апробация результатов работы.
Структура диссертации.
Ii. основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту
Таблица 1Сводные данные по гостиницам Санкт-Петербурга (2007 год)
Р в течение периода реализации инвестиционного проекта, повлекшее за собой потери L
Таблица 2Мероприятия, проводимые при строительстве (реконструкции) гостиниц
Таблица 3 Классификация рисков инвестирования в гостиницы
Проектная подготовка строительства
1. технические риски
1. технические риски
2. временные риски
3. монетарные риски
Эксплуатации объекта
1. технические риски
...
Полное содержание
Подобный материал:


На правах рукописи


ВОРОНОВА Cветлана Петровна


СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РИСКОВ НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

(на примере гостиничных комплексов Санкт-Петербурга)


08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами – строительство)


АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук


Санкт-Петербург – 2009

Работа выполнена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».



Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор

Ершова Светлана Анатольевна

Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, доцент

Фалтинский Рудольф Антонович


кандидат экономических наук

Григоренко Виталий Сергеевич







Ведущая организация:
ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный университет

экономики и финансов»



Защита состоится «14» мая 2009 года в 14 часов на заседании совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, ул. Егорова, д. 5/8, ауд. 336.

Телефакс: (812) 316 5872


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»


Автореферат разослан 14 апреля 2009 года


Ученый секретарь

диссертационного совета,

д. э. н., проф. Е. Г. Гужва

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ


Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей потребностью в проведении работ по технико-экономической оценке целесообразности инвестирования в проекты развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга. При принятии решения об инвестировании в гостиницы необходимо учитывать последствия ситуаций, возникающих на различных этапах инвестиционного процесса, что, в свою очередь, ставит задачу проведения детального анализа рисков и методов их оценки. Финансирование инвестиционных проектов в условиях риска и неопределённости требует научно-обоснованного подхода к принятию управленческих решений, и применения соответствующих методов и инструментов.

По данным ЮНЕСКО, Петербург – единственный город в России, входящий в первую десятку городов мира по привлекательности для туристов. Для развития гостиничных комплексов используются отечественные и иностранные инвестиции. Структуры, инвестирующие средства в строительство (реконструкцию) гостиниц города, возлагают большие надежды на реализацию программы развития Петербурга как туристического центра. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт-Петербурга, сроки реализации программы 2004–2010 гг.

Таким образом, у различных категорий инвесторов появляется потребность соизмерять значение доходности с предполагаемым риском реализации проектов. Кроме того, инвестора интересует не только соотношение уровня риска и доходности реализуемого проекта, но и пути минимизации рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиниц.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на работах С. В. Валдайцева, В. Н. Вяткина, П. Г. Грабового, В. М. Гранатурова, С. А. Кошечкина, М. Г. Ла
пусты, Н. В. Хохлова, Е. В. Цветковой, В. А. Чернова, С. В. Грибовского, Дж. Фридмана, Л. Элвуда.

Вопросы оценки риска исследуют Р. А. Фалтинский, В. Е. Есипов, Н. Б. Куроптев, Ю. П. Панибратов, Е. И. Тарасевич, С. А. Ершова, М. А. Федотова, В. С. Григоренко. И. Т. Балабанов и др. В этих работах уточняется понятие риска, приводятся классификации рисков по различным факторам, исследуются методы их количественной и качественной оценки.

Отдельные аспекты проблемы оценки риска при управлении объектами недвижимости рассмотрены в работах в работах А. Н. Асаула, А. Г. Грязновой С. Н. Максимова, Е. С. Озерова, Е. Б. Смирнова.

Особенности управления инвестиционными проектами рассматривают С. В. Бовтеев., В. А. Заренков, Л. М. Каплан, Н. В. Варламов.

Среди зарубежных ученых, исследующих вопросы оценки и управления рисками, следует выделить Томаса Л. Бартона, Г. Бирмана, Уильяма Г. Шенкира, Пола Л. Уокера, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, У. Шарпа.

Целью диссертации является совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков с учетом этапов жизненного цикла объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
  • исследовано состояние теоретической и методологической базы оценки инвестиционно-строительных рисков при развитии гостиничных комплексов;
  • проанализировано и уточнено понятие риска применительно к процессу инвестирования в гостиницы;
  • оценено современное состояние и перспективы развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга;
  • разработана классификация рисков, возникающих при инвестировании в гостиницы, в соответствии с этапами жизненного цикла объекта;
  • предложены критерии оценки инвестиционно-строительных рисков применительно к гостиничным комплексам;
  • разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Объектом исследования являются управленческие отношения, возникающие в инвестиционно-строительном процессе развития гостиничных комплексов.

Предметом исследования являются методы оценки инвестиционно-строительных рисков в гостиничные комплексы на разных этапах их жизненного цикла.

Теоретическую и методологическую базу исследования составляют:
  • нормативно-правовая и законодательная база по оценке эффективности инвестиционных проектов; теории временной стоимости денег, портфеля, стоимости капитала; финансовый менеджмент; теория риска.
  • труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки рисков, возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию объектов доходной недвижимости;
  • разработки в области принятия управленческих решений при реализации инвестиционно-строительного проекта;
  • результаты социологических исследований;
  • документы законодательных и исполнительных органов власти РФ и Санкт-Петербурга;
  • статистические справочники и отчеты.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических основ и практических рекомендаций по оценке инвестиционно-строительных рисков, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла объекта.

Научная новизна подтверждается следующими результатами:
  • разработана классификация инвестиционно-строительных рисков, возникающих на различных этапах жизненного цикла объекта применительно к гостиничным комплексам;
  • предложены критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиниц;
  • разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничного комплекса.
  • разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Работа выполнена в соответствии с п. 15.73 «Теоретические проблемы рационального использования объекта недвижимости с учетом его жизненного цикла» паспорта специальности 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – строительство).

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в развитии существующих методов оценки инвестиционно-строительных рисков при принятии решения о целесообразности инвестирования в гостиницы.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования усовершенствованных методов оценки рисков при принятии решения о целесообразности инвестирования в гостиницы.

Усовершенствованные методы оценки рисков инвестирования могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин «Менеджмент», «Экономика строительства», «Экономика недвижимости».

Реализация полученных результатов.

Результаты проведенного автором анализа состояния и перспектив развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга, а также усовершенствованные методы оценки инвестиционно-строительных рисков внедрены в работу по технико-экономическому обоснованию строительства гостиницы компанией ООО «СИ ЛТД».

Апробация результатов работы. Основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в процессе работы над диссертацией, были доложены, обсуждены и одобрены на 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2005), на 60-й международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов (Санкт-Петербург, СПбГАСУ).

Публикации. По теме исследования опубликованы 7 научных работ общим объемом 2,9 п. л., в том числе одна – в издании, рекомендованном ВАК РФ.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка использованной литературы.

Структура диссертации соответствует целям и задачам исследования и отражает логическую взаимосвязь выполненных разработок.


II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

  1. Разработана классификация рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиниц. Предложено рассматривать потенциальные риски инвестора по этапам жизненного цикла объекта

В Петербурге действуют гостиницы различных категорий, основные показатели приведены в табл. 1.

Таблица 1


Сводные данные по гостиницам Санкт-Петербурга (2007 год)1



Район
Категория гостиницы (количество мест)

Итого

5*
4*
3*
2*

(экономкласс)

Адмиралтейский
2(325)
6(965)
9(1149)
22(248)
39(2687)

Василеостровский
1(278)
4(1303)
10(872)
6(75)
21(2528)

Выборгский
0
2(61)
2(585)
7(341)
11(987)

Калининский
0
0
1(154)
4(460)
5(614)

Кировский
0
0
1(98)
9(387)
10(485)

Колпинский
0
0
1(55)
1(28)
2(83)

Красногвардейский
0
0
8(911)
2(37)
10(948)

Красносельский
0
0
1(18)
7(123)
8(141)

Кронштадт
0
0
0
1(110)
1(10)

Курортный
0
0
10(1366)
7(168)
17(1534)

Московский
0
1(921)
4(715)
11(350)
16(1986)

Невский
0
0
2(324)
5(236)
7(560)

Петроградский
0
2(51)
10(501)
21(148)
33(700)

Петродворцовый
1(106)
0
1(59)
4(275)
6(440)

Приморский
0
0
4(509)
2(24)
6(533)

Пушкинский
0
3(116)
1(116)
13(610)
17(842)

Фрунзенский
0
0
4(113)
6(530)
10(643)

Центральный
6(890)
10(1447)
55(2201)
113(1345)
184(5883)

ИТОГО:
10(1599)
28(4864)
124(9746)
241(5395)
403(21604)


Анализ статистических данных показал, что уровень доходности инвестиций в гостиничные проекты зависит от стадии вхождения в проект. Анализ экспертных проработок подтверждает, что девелоперы выделяют и оценивают риски на стадии формирования идеи проекта от 20 до 60%, стадии строительства – от 15 до 20% в зависимости от степени готовности объекта и 8–15% – на стадии ввода объекта в эксплуатацию.

При оценке рисков, возникающих при инвестировании в строительство (реконструкцию) гостиниц, необходимо учитывать особенности этих объектов: это не только земельный участок и расположенные на нем улучшения, но и сложная система услуг (банковских, медицинских, оздоровительных и др.).

Вероятность возникновения и величина рисков, связанных с инвестированием в гостиницы, зависят от того, на каком этапе жизненного цикла находится объект.

Под риском инвестирования в гостиницу R в работе понимается вероятность наступления неблагоприятного события Р в течение периода реализации инвестиционного проекта, повлекшее за собой потери L, с учетом этапа жизненного цикла объекта S:

(1)

В качестве показателя риска автор предлагает использовать значение доходности проекта.

Автор рекомендует при оценке инвестиционных рисков учитывать особенности мероприятий, осуществляемых на каждом этапе жизненного цикла объекта. Основные мероприятия, проводимые при строительстве (реконструкции) гостиниц на различных этапах жизненного цикла объекта, представлены в табл. 2.

Выделяя этапы жизненного цикла объекта недвижимости (проектная подготовка, строительство, эксплуатация, капитальный ремонт (реконструкция) и ликвидация), автор отмечает их уникальность, обусловленную функциональным назначением объекта. Функциональное назначение гостиницы и перечень оказываемых услуг определяют ее рыночную стоимость, а значит, влияют на вероятность возникновения рисков и величину связанных с ними потерь.

Рассматривая в качестве основных функций гостиницы жилую и деловую, автор отмечает, что при изменении ряда факторов (доходность, спрос, степень износа, местоположение и др.) гостиница может трансформироваться в жилой дом, бизнес-центр или общежитие.

Риски, связанные с инвестированием в гостиницы, проявляются в следующих формах: в более низкой, чем планировалось, цене продажи; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении гостиничным комплексом; в снижении фактической рентабельности по сравнению с проектной; в утрате собственности по причине разрушения или потери прав на недвижимость.

Таблица 2


Мероприятия, проводимые при строительстве (реконструкции) гостиниц,

на различных этапах жизненного цикла объекта


Этап жизненного цикла объекта

проектная подготовка строительства

строительство

эксплуатация
капитальный ремонт (реконструкция)

ликвидация

разработка концепции создания гостиницы (маркетинговые исследования, выбор и оценка местоположения, выбор целевого потребителя, в соответствии с которым определяется класс объекта);

обоснование инвестиций;

составление бизнес-плана;

технико-экономическое обоснование проекта;

разработка рабочей документации;

получение разрешений и согласований от органов государственного контроля;

внесение изменений в проектную документацию;

публичные слушания по проекту;

экспертиза проектной документации;

получение разрешений на строительство
заключение договоров на строительство;

подготовка земельного участка;

строительство в соответствии с разработанным проектом
сдача в аренду номерного фонда;

предоставление услуг по проживанию в гостинице различных классов;

организация питания посетителей (кафе, бар, ресторан);

предоставление спортивных и оздоровительных услуг (баня, бассейн, спортзал и т. д.);

предоставление дополнительных услуг (парковка, прачечная, заказ билетов, магазины и т. д.);

обеспечение безопасности клиентов;

оказание прочих услуг (бизнес-центр, конференц-зал, комнаты для переговоров);

проведение текущего ремонта.
проведение капитального ремонта с частичным ограничением предоставляемых услуг;

полная реконструкция объекта с временным закрытием гостиницы для посетителей;
снос здания в соответствии с окончанием срока экономической жизни объекта;

изменение функционального назначения гостиницы (например, трансформация в жилой дом, бизнес-центр или общежитие).


Предлагаемая автором классификация инвестиционных рисков проводилась по этапам жизненного цикла объекта (табл. 3). Следует отметить, что основой учета показателей рисков инвестирования является экспертная оценка специалистов рынка гостиничных площадей. В связи с этим очень важно правильно организовать экспертный опрос.


Таблица 3

Классификация рисков инвестирования в гостиницы


Этап жизненного цикла объекта

(комплекс мероприятий)
Вид риска и причины его возникновения
  • Проектная подготовка строительства:

разработка концепции создания гостиницы (маркетинговые исследования, выбор и оценка местоположения, выбор целевого потребителя, в соответствии с которым определяется класс объекта);

обоснование инвестиций;

составление бизнес-плана;

технико-экономическое обоснование проекта;

разработка рабочей документации;

получение разрешений и согласований от органов государственного контроля;

внесение изменений в проектную документацию;

публичные слушания по проекту;

экспертиза проектной документации;

получение разрешений на строительство;
1. технические риски:

соответствие решений законодательным нормам, техническим условиям пожарного надзора, санитарным правилам, нормам налогового законодательства; соответствие качества проектирования нормативным требованиям;

соответствие качества изыскательских работ нормативным требованиям; соответствие экологических характеристик объекта предъявляемым требованиям; соответствие выбираемых материалов и комплектующих функциональному назначению объекта;

2. временные риски

задержка сроков подготовки проектной документации; задержка сроков согласования и утверждения проекта в государственных инстанциях;

3.монетарные риски

издержки, связанные с дополнительной оплатой услуг сторонних организаций (юристов, консультантов, проектировщиков, архитекторов и т. д.);
  • Строительство объекта:

заключение договоров на строительство;

подготовка земельного участка;

строительство гостиницы в соответствии с разработанным проектом;
1. технические риски

соответствие заключаемых договоров законодательным и налоговым нормам, техническим условиям пожарного надзора, санитарным правилам; контроль за проводимыми работами; правовая поддержка проекта; условия договоров; соответствие используемых материалов и принимаемых решений проекту; соблюдение техники безопасности; соответствие качества выполняемых СМР нормам и стандартам; квалификация персонала

2. временные риски

планирование поставок материалов; соответствие фактически выполняемых календарным графикам; природные катаклизмы; техногенные факторы;

3. монетарные риски

качество схем финансирования; процентные платежи по заемному капиталу; темпы инфляция; увеличение издержек строительства;

Продолжение Таблица 3
  • Эксплуатации объекта:

сдача в аренду номерного фонда;

предоставление услуг по проживанию в гостинице различного класса;

организация питания посетителей (кафе, бар, ресторан);

предоставление спортивных и оздоровительных услуг (баня, бассейн, спортзал и т. д.);

предоставление дополнительных услуг (парковка, прачечная, заказ билетов, магазины и т. д.);

обеспечение безопасности клиентов;

оказание прочих услуг (бизнес-центр, конференц-зал, комнаты для переговоров);

проведение текущего ремонта.
1. технические риски

качество готового объекта; наличие скрытых дефектов; эксплуатационные характеристики объекта; квалификация управляющего и обслуживающего персонала; соблюдение техники безопасности

2.временные риски

задержка сроков коммерческой эксплуатации объекта; увеличение накладных расходов и штрафов;

3.монетарные риски

издержки, связанные с предпродажной подготовкой объекта; увеличение стоимости мебели и оборудования; издержки начальной сдачи в аренду номерного фонда; издержки, связанные с текущим ремонтом; условия налогообложения; издержки эксплуатации
  • Капитальный ремонт (реконструкция) объекта:

капитальный ремонт с частичным ограничением предоставляемых услуг;

полная реконструкция объекта с временным закрытием гостиницы для посетителей;
1. технические риски:

соответствие планировочных решений стандартам и нормам; соответствие заключаемых договоров законодательным и налоговым нормам, техническим условиям пожарного надзора и т.д.; контроль за проводимыми работами; правовая поддержка проекта; условия договоров; соответствие используемых материалов и принимаемых решений проекту; соблюдение техники безопасности; несоответствие качества выполняемых СМР нормам и стандартам; квалификация персонала

2. временные риски

планирование поставок; соответствие фактически выполняемых работ календарным графикам; техногенные факторы; природные катаклизмы

3. монетарные риски

схемы финансирования; процентные платежи по заемному капиталу; изменившаяся стоимость земельного участка; темпы инфляции; увеличение издержек строительства
  • Ликвидации объекта:

снос здания в соответствии с окончанием срока экономической жизни объекта;

изменение функционального назначения (например, трансформация в жилой дом, бизнес-центр или общежитие)
1. технические риски:

соблюдение техники безопасности;

2. временные риски

соответствие фактически выполняемых работ календарным графикам; природные катаклизмы; техногенные факторы

3.монетарные риски

увеличение издержек строительства; уменьшение доходности объекта



  1. Предложены критерии оценки инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла объекта

Для оценки рисков инвестирования в гостиницы предлагается использовать формулы адаптированные к современным условиям и специфике гостиничных комплексов. Основой расчетов являются следующие методы оценки ставки дисконта: модель цены капитальных активов, нормативный метод и кумулятивный метод. На рис. 1 представлены рассчитанные автором величины критериев оценки инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла гостиничных комплексов, учитывающие специфику применения различных методов оценки.
  1. Разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости

В Санкт-Петербурге разработано большое количество инвестиционных проектов строительства и реконструкции гостиниц. Анализ возможности их реализации, позволил автору выявить основные причины, препятствующие успешному продвижению запланированных работ.

Отсутствие эффективной системы управления проектом в целом и недостаточное внимание к проблеме выявления, оценки и минимизации рисков, возникающих на всех стадиях его реализации – главная причина недополучения запланированных инвестором доходов.

Методы, используемые организацией-инвестором для минимизации или предотвращения потерь, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, зависят от возможностей организации. Предложенная автором адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости представлена на рисунке 2.
  1. Разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Одним из механизмов минимизации инвестиционно -строительных рисков является передача риска в виде аутсорсинга. Для гостиничных проектов решением данной задачи является привлечение профессиональной Управляющей Компании, которая имеет свою концепцию развития отеля от замысла до его эксплуатации. Рекомендуем, принимая решение о необходимости привлечения сторонней профессиональной компании, действовать в рамках теории принятия решений. Алгоритм принятия управленческого решения по минимизации рисков представлен на рисунке 3. В основе расчетов лежит матрица выгод, определяющая размер выгод, получаемых инвестором при принятии решения. Размер выгод, получаемых инвестором, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла объекта происходит принятие решения и какова активность потребителей гостиничных услуг в данный момент времени.

Нормативный метод

Применяют для оценки проектов с использованием бюджетных средств; основан на нормативных актах; дает укрупненную оценку уровня риска; требования к риску ужесточаются и вводится понятие катастрофического риска;

(2)

где d0 – коэффициент дисконтирования без учета риска проекта; Ri – поправка на страновой риск; рассчитана по разработанным автором показателям, максимальная граница странового риска не определена; поправка на риск ненадежности участников проекта находится в диапазоне 0…–5% и рассчитана по разработанным автором показателям; поправка на риск неполучения предусмотренных проектом доходов определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1470



Метод модели цены капитальных активов

Трудность представляет определение коэффициента , являющегося мерой системного риска. При его расчете необходимо учитывать показатели макро- и микроуровня и показатели объекта инвестирования.



где Yf – безрисковая ставка дисконта; (Ym) –среднерыночная норма доходности; β –коэффициент рассчитывается по усовершенствованным автором показателям систематического и несистематического риска



Рис. 1. Критерии оценки рисков инвестирования на различных этапах жизненного цикла объекта

Кумулятивный метод


Учитывает большое количество факторов, влияющих на величину риска;

сложно обосновать величину поправок к базовой ставке;

рекомендуем учитывать поправки, связанные со спецификой реализации проекта, и потенциал организации инвестора;




Yf –базовая (безрисковая) ставка; Yi –i-я поправка (от 0 до 5%).

57-62%

0-6%

6-10%

10-13%

13-17%

25-30%

50-54%

17-20%

20-25%

40-50%

30-40%

54-57%

Низкий риск

Средний риск

Высокий риск

Катастрофический риск

проектная подготовка

эксплуатация

строительство


Рис. 1 (окончание). Критерии оценки рисков инвестирования на различных этапах жизненного цикла объекта







УКЛОНЕНИЕ ОТ РИСКА

СОКРАЩЕНИЕ РИСКА


ПЕРЕДАЧА РИСКА


Корректировка параметров


Резервирование средств

Лимитирование средств

Использование займа

Превентивные меры

Разделение риска


Страхование

Аутсорсинг


Отказ от проекта









МЕХАНИЗМЫ МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ



ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РИСКИ


ЭТАПЫ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТА


СТРОИТЕЛЬСТВО

ПРОЕКТИРОВАНИЕ

ЭКСПЛУАТАЦИЯ





Рис. 2. Адаптационная модель использования механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла объекта






Рис. 3. Алгоритм принятия управленческого решения по минимизации инвестиционно-строительных рисков


III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
  1. Осуществляя процедуры идентификации, а затем и классификации рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиничных комплексов, автор рекомендует учитывать этап жизненного цикла объекта и комплекс мероприятий, осуществляемых на данном этапе строительства (реконструкции) гостиницы. Мероприятия, проводимые на каждом из этапов жизненного цикла объекта, влияют на вероятность возникновения рисков и величину связанных с ними потерь. В качестве основных рисков выделены технические, временные и монетарные риски.
  2. Для оценки инвестиционно-строительных рисков на каждом из этапов жизненного цикла гостиничного комплекса предлагается использовать методы оценки ставки дисконта как показателя уровня риска (нормативный, кумулятивный и метод модели цены капитальных активов). Расчетные формулы адаптированы к современным условиям и специфике гостиниц.
  3. Принимая решение о применении конкретного механизма минимизации рисков, рекомендуется учитывать не только возможности организации-инвестора, но и эффективность и возможность применения того или иного механизма на каждом из этапов жизненного цикла объекта.
  4. В условиях неопределенности и риска автор рекомендует принимать управленческое решение о выборе механизма снижения инвестиционно-строительных рисков, опираться на теорию принятия решений. В качестве критериев принятия решений следует использовать критерий MAXIMAX, критерий MAXIMIN (Вальда), критерий MINIMAX (Сэвиджа), критерий пессимизма-оптимизма Гурвица, критерий Лапласа и критерий математического ожидания.


IV. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи:
  1. Воронова С.П. Виды рисков, связанных с деятельностью ОАО РЖД.// Проблемы менеджмента и логистики в транспортном секторе России: монография: Международный образовательный проект TEMPUS JEP -24053-2003 –Липецк: ЛГТУ, 2007 – С. 470–475.
  2. Воронова С.П. Состояние и перспективы развития гостиничного комплекса Петербурга (включая гостиницы ОАО РЖД).// Актуальные проблемы экономики, транспорта, строительства: Материалы всероссийской научной конференции 7 июня 2007.– Хабаровск: ДВГУПС, 2007. – С. 60–67.
  3. Воронова С.П. О классификации рисков, связанных с инвестированием в объекты доходной недвижимости.// Изв. Петербургского университета путей сообщения: вып. 4(13). – СПб.: ПГУПС, 2007. – С. 114–126.
  4. Воронова С.П. Факторы риска инвестирования в гостиничный комплекс Петербурга.// Сб. статей Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы эффективного управления в железнодорожной отрасли».– СПб.: ПГУПС, 2008. – С. 188–192.

Работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:
  1. Воронова С.П. Проблемы развития ведомственных объектов гостиничного комплекса Петербурга (на примере ОАО РЖД).// Вестник ИНЖЭКОНа: серия Экономика: выпуск 5(18) –СПБ: СПГИЭУ, 2007.– С. 320–323.

Доклады
  1. Воронова С.П. Недвижимость. Базисные понятия недвижимости.//Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта: 58-я Международная научно-техническая конференция молодых ученых (сб. докл., ч. III). – СПб.: СПбГАСУ, 2005. – С. 156–159.
  2. Воронова С.П. Состояние и перспективы развития объектов доходной недвижимости Санкт-Петербурга. // Актуальные проблемы современного строительства: 60-я Международная научно-техническая конференция молодых ученых (сб. мат. конф., ч. III). – СПб: СПбГАСУ, 2007.– С. 117–121.



Подписано к печати 09.04.2009. Формат 60*84 1/16. Бум. офсет. Усл.-печ. л. 1

Тираж 120 экз. Заказ 38

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4.

Отпечатано на ризографе СПбГАСУ.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.

1 Информационный портал Правительства Санкт-Петербурга (www.invest.ru)