Отчет по рынку вторичной недвижимости г. Ростова-на-Дону за март 2007 г. Общий рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в марте 2007 г составил 1,07 %

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

Отчет по рынку вторичной недвижимости г.Ростова-на-Дону за март 2007 г.

Общий рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в марте 2007 г. составил 1,07 %.^¹ По сравнению со вторым полугодием 2006 года и началом 2007 года, это самый низкий показатель ежемесячного прироста.

Однако снижения цен пока не предвидится, учитывая продолжающийся рост числа сделок с привлечением ипотечного кредита. Число предложений о продаже жилья на вторичном рынке в марте увеличилось по сравнению с февралем на 34%, что носит сезонный характер.

Средняя цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке в марте в среднем по городу составила 45275 руб/кв.м., что на 481 руб. выше аналогичной цены в феврале.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 4-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/кв.м. (аппроксимация полиномом 4-го порядка)

На графике четко видно замедление темпов прироста.

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м.

График 2. Темп прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за март, %

Из графика видно, что лидирующим по темпам прироста за март стал Болгарстрой (11,39%), на втором месте Нахичевань (4,93%), и на третьем Военвед/Стройгородок (4,75%).

Среди последних в рейтинге по результатам прироста за месяц районов выделяется Сельмаш с отрицательным приростом (-0,5%), Орджоникидзе/Аэропорт (-0,53%), Чкаловский (-1,61%) и Темерник (-5,98%).

Данные отрицательные показатели по вышеперечисленным микрорайонам являются корректирующими к значительному февральскому приросту и не означают перелома повышательной тенденции.

Анализ с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за март каркасно-монолитные дома занимают порядка 2,07% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, панельные – 45,86%, и 51,46% занимают квартиры в домах кирпичной постройки – это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в марте, с разбивкой по материалам постройки, %

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а изменения, которые мы наблюдаем в течение нескольких месяцев, являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за март (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ - 26,76% от общего объема заявок на продажу, на втором месте СЖМ и 18%, на третьем Центр (15,82%).

Менее всего заявок на продажу традиционно поступило по таким районам как Орджоникидзе/Аэропорт (2,07%) и Болгарстрой (0,73%).

Тенденций по увеличению либо снижению объема предложений в отдельных микрорайонах по отношению к остальным не выявлено.

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за март, с разбивкой по микрорайонам, %

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в марте 2007 г. по сравнению с февралем. (График 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за март, %

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по комнатности показывает, что на первом месте в марте находились двухкомнатные квартиры (33,98%), второе место занимают однокомнатные квартиры (27,52%), а на третьем месте – трехкомнатные квартиры (23,78%).

График 6. Структура предложения по продаже жилья за март, %

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в марте 2007 в сравнении с февралем.

График 7. Средняя цена предложения кв.метра в феврале и марте 2007 с разбивкой по микрорайонам, руб/кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, мы произвели укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с марта 2006 по март 2007 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м., в марте предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (49511 руб/кв.м.).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в марте 44625 руб/кв.м.

Что касается “панели”, то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 43241 руб/кв.м., а в пятиэтажных панельных домах – по цене 42869 руб/кв.м.

По темпам прироста за отчетный месяц лидирующие позиции у панельных пятиэтажных домов (7,39%), на втором месте с незначительным отрывом девяти-десятиэтажные дома кирпичной постройки (7,35%), за ними идут панельные девяти-десятиэтажки (2,03%) и замыкают рейтинг пятиэтажные дома кирпичной постройки, показавшие 0,19% прироста за отчетный месяц.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в марте.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в марте, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в марте предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (42,63%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 23,82%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах 18,65%, и в пятиэтажных домах панельной постройки 14,89%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир в различных типах жилого фонда с марта 2006 по март 2007 года.

График 10. Динамика роста средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда за период с марта 2006 по март 2007 г.

Самые дорогие квартиры в марте (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в сталинском жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м. составила 49719 руб., за ними следуют квартиры в улучшенном жилом фонде (45583 руб/кв.м.), на третьем месте в марте оказались “хрущевки” (43037 руб/кв.м.) и самыми недорогими традиционно выступали квартиры в домах дореволюционной постройки (40191 руб/кв.м.)

Процентное соотношение предложений данных категорий жилого фонда в марте показано на графике 11.

График 11. Структура предложения по продаже жилья в марте, с разбивкой по типу жилого фонда, %

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в марте, относятся к улучшенному типу жилого фонда (58,56%), 29,89% от общего числа продаваемых квартир – “хрущевки”, 6,22% - “сталинки”, 4,33% - квартиры в домах дореволюционной постройки, и 1% предложений пришлось на категорию домов, близким по характеристикам к элитному жилью.

Завершающим этапом исследования рынка продажи жилья стал анализ структуры спроса, результаты которого приведены на графике 12.

График 12. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

На первом месте по объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в марте находится Центр (23,13% от общего числа заявок на покупку), на втором месте ЗЖМ (19,87%), и на третьем СЖМ (16,61%).

Наименьшим спросом согласно числу заявок на покупку в марте пользовались квартиры в таких районах как Орджоникидзе/Аэропорт (0,65%) и Болгарстрой (1,3%).

При сравнении полученных данных с данными по структуре предложения, значимых различий не выявлено: структура спроса по-прежнему соответствует структуре предложения, с незначительным изменением долей.

На графике 13 представлена структура спроса в марте с разбивкой по числу комнат в квартирах.

График 13. Структура спроса в марте 2007 с разбивкой по числу комнат, %

График показывает, как распределился покупательский спрос на квартиры в марте.

Наибольшим спросом, как обычно, пользовались недорогие в абсолютном выражении однокомнатные квартиры и гостинки (43,25% заявок), двухкомнатные квартиры (31,75%) и трехкомнатные (23,41%).

Четырехкомнатные квартиры в марте желали приобрести всего лишь 1,59% из числа обратившихся.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на Графике 14.

График 14. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в марте, с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в марте выступает Центр – 22,29%, на втором месте находится ЗЖМ и 21,66%, и на третьем СЖМ и 18,47% от общего объема предложений по найму (аренде) в Ростове-на-Дону.

Следующая гистограмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в марте 2007 по сравнению с февралем (график 15). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 15. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья за март, %

Как видно из графика, структура предложения по найму (аренде) жилья в марте 2007 по сравнению с февралем претерпела следующие изменения. В феврале лидером по числу предложений выступал Центр (25,79%), за ним следовали ЗЖМ (23,27%) и СЖМ (15,72%).

В марте рейтинг сохранился, однако процентные доли изменились: на Центр пришлось 22,29%, на ЗЖМ пришлось 21,66% и 18,47% - на СЖМ.

На графике 16 показана структура объема предложений на рынке найма (аренды) жилья Ростова-на-Дону в марте с разделением по комнатности.

График 16. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из графика 16 видно, что на первом месте по количеству предложений в марте находились однокомнатные квартиры – 38,85 % от общего количества заявок наймодателей, на втором – двухкомнатные (34,39 %), на третьем трехкомнатные (15,92%) и на последнем месте гостинки (10,83%).

Микрорайоны / параметры	Ср. цена предложения, руб/кв м		Темп прироста, %	Титул-рантье, %^²	Титул-доходность^³
Микрорайоны / параметры	фев.07	мар.07	Темп прироста, %	Титул-рантье, %^²	Титул-доходность^³
Александровка	40318	41306	2,45	2,93	3,51
Болгарстрой	45802	51020	11,39	12,02	14,41
Военвед/Стройгородок	42440	44457	4,75	5,22	6,26
ЗЖМ	43474	43848	0,86	1,40	1,68
Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина	41106	42889	4,34	4,85	5,82
Нахичевань	46191	48467	4,93	5,57	6,68
Орджоникидзе, Аэропорт	37162	36964	-0,53	-0,01	-0,01
Сельмаш	42579	42364	-0,50	0,14	0,17
СЖМ	42397	44337	4,58	5,02	6,02
Темерник	41158	38695	-5,98	-5,66	-6,78
Центр	54340	54440	0,18	0,77	0,93
Чкаловский	39853	39210	-1,61	-1,21	-1,45
Город	44794	45275	1,07	1,58	1,89

Дискретная пространственно-параметрическая модель Ростовского рынка вторичного жилья. Март 2007г.
Тип жилья/местоположение	Кол-во объектов, относ.(%)	Средняя удельная, руб/кв. м	СКО, руб/кв. м	минимум, руб/кв. м	медиана, руб/кв. м	максимум, руб/кв. м	Погрешность(95%), руб/кв.м
Ростов, все типы	100	45467	9100	24211	44118	93750	625,33
Квартиры в домах кирпичной постройки
Александровка	4,98	41905	5342	29412	42857	50000	2431,67
Болгарстрой	0,24	39216	н	39216	39216	39216	н
Военвед/Стройгородок	1,90	42624	7637	28708	42590	53191	6384,52
ЗЖМ	20,14	44518	7511	30000	43548	80000	1620,01
Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина	11,85	44151	6827	24211	43750	58824	1940,25
Нахичевань	7,82	48281	9095	29412	49020	67857	3225,04
Орджоникидзе, Аэропорт	2,13	37810	2916	33929	37500	42059	2241,07
Сельмаш	6,40	43521	6994	32955	41860	59867	2766,85
СЖМ	11,14	45796	10189	25641	45455	83158	2991,61
Темерник	0,71	40324	1276	39474	39706	41791	3170,23
Центр	25,59	53244	13681	25000	51415	93750	2609,81
Чкаловский	7,11	41367	6085	29333	40000	55932	2272,17
Ростов	100,00	46505	10448	24211	45000	93750	999,76
Квартиры в домах панельной постройки
Александровка	3,18	41005	3676	36538	40690	47170	2335,79
Болгарстрой	0,80	48298	5625	43636	46713	54545	13972,52
Военвед/Стройгородок	6,37	44977	4918	33000	44744	56489	2076,50
ЗЖМ	35,01	45074	6978	32143	44444	73333	1201,43
Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина	5,57	42962	5014	33333	43396	50943	2282,20
Нахичевань	0,80	45159	2794	41935	46667	46875	6939,77
Орджоникидзе, Аэропорт	2,12	38593	9260	25680	39112	56250	7741,85
Сельмаш	0,80	43285	4105	39840	42188	47826	10196,17
СЖМ	24,40	44301	5412	35156	43750	59091	1120,74
Темерник	8,49	40180	6042	28049	41010	54348	2178,40
Центр	5,04	52908	7013	40000	51613	66667	3380,03
Чкаловский	7,43	40401	6167	25743	40313	51282	2391,16
Ростов	100,00	44139	6713	25680	43548	73333	679,86
Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки
Александровка		н	н	н	н	н	н
Болгарстрой	11,76	60674	10381	53333	60674	68015	93272,26
Военвед/Стройгородок	5,88	50820	н	50820	50820	50820	н
ЗЖМ	17,65	42269	7541	33607	45833	47368	18733,96
Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина		н	н	н	н	н	н
Нахичевань		н	н	н	н	н	н
Орджоникидзе, Аэропорт		н	н	н	н	н	н
Сельмаш	5,88	35185	н	35185	35185	35185	н
СЖМ	47,06	42823	4188	38000	42825	48684	3500,93
Темерник		н	н	н	н	н	н
Центр	11,76	79436	11612	71225	79436	87647	104330,57
Чкаловский		н	н	н	н	н	н
Ростов	100,00	49154	14229	33607	45833	87647	7315,75
Обобщенная выборка
Александровка	4,04	41578	4762	29412	42500	50000	1688,46
Болгарстрой	0,74	50910	10188	39216	50023	68015	10691,26
Военвед/Стройгородок	4,04	44583	5695	28708	44390	56489	2019,26
ЗЖМ	26,96	44821	7172	30000	44118	80000	953,03
Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина	8,70	43799	6333	24211	43519	58824	1499,00
Нахичевань	4,41	48021	8766	29412	48387	67857	2966,03
Орджоникидзе, Аэропорт	2,08	38178	6475	25680	38750	56250	3329,31
Сельмаш	3,80	43229	6764	32955	41860	59867	2481,13
СЖМ	18,01	44699	7245	25641	43846	83158	1180,92
Темерник	4,29	40192	5778	28049	40789	54348	1984,74
Центр	15,81	53601	13231	25000	51613	93750	2304,94
Чкаловский	7,11	40901	6090	25743	40000	55932	1601,29
Ростов, все типы	100,00	45467	9100	24211	44118	93750	625,33

1 Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской Гильдией Риэлторов.

2 Индекс “Титул-Рантье” разработан компанией “Титул”, показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

Титул-Рантье = (арендная плата за период + прирост ср.цены предложения за период)*100

Ср.цена предложения в базовый период

3 “Титул-доходность” (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита) Кд= (Pар/Pнедв*100% + Тпр(%)) / Pдеп(%)

рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Blog

Отчет по рынку вторичной недвижимости г. Ростова-на-Дону за март 2007 г. Общий рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в марте 2007 г составил 1,07 %

Содержание