Программа дисциплины «Инвестиции в недвижимость» для направления 080100. 68 «Экономика» подготовки магистра

Вид материала

Программа дисциплины

Содержание Утверждена УС факультета Автор программы Учебная задача дисциплины II. Тематический расчет часов для направления 080100.68 – «Экономика» Основная литература Основная литература Контрольные вопросы к Теме 3 Контрольные вопросы к Теме 5

Подобный материал:

• Программа дисциплины Инвестиции для направления 080100. 62 Экономика подготовки бакалавра, 578.6kb.
• Программа дисциплины «Территориальное стратегическое планирование» для направления, 384.7kb.
• Программа дисциплины «Методология научных исследований»  для направления 080100., 264.89kb.
• Программа дисциплины Анализ инвестиций в недвижимость, 265.46kb.
• Программа дисциплины «Пространственная экономика и территориальное развитие» Для направления, 524.92kb.
• Программа дисциплины Современные проблемы экономической науки: микроэкономика  для, 108.08kb.
• Программа дисциплины Финансовый риск-менеджмент для направления 080100. 68 «экономика», 368.05kb.
• Утверждена Советом Факультета 20 г. Председатель Санкт-Петербург, 2010 Настоящая программа, 589.26kb.
• Программа дисциплины Анализ корпоративного управления в России  для направления для, 264.11kb.
• Программа дисциплины Экономика окружающей среды для направления 080100. 68 «Экономика», 158.26kb.

Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации


Государственный университет –

Высшая школа экономики


Факультет экономики


Программа дисциплины

«Инвестиции в недвижимость»


для направления 080100.68 – «Экономика»

подготовки магистра

Автор: ст.преподаватель Смирнов О.В.

Рекомендована секцией УМС Одобрена на заседании кафедры

«Конкретная экономика» экономики и финансов фирмы

Председатель Смирнов С.Н. Зав. кафедрой, профессор

________________________ Ивашковская И.В.

_________________________

«__»______________200 г. « » 200 г.


Утверждена УС факультета

экономики

Ученый секретарь

Протасевич Т.А.


«__»______________200 г.


Москва

I. Пояснительная записка

Автор программы: Смирнов Олег Вадимович


Требования к студентам

Дисциплина изучается на 1 курсе магистратуры в рамках специализации «Стратегическое управление финансами фирмы», и опирается на знания, полученные студентами в процессе изучения курсов «Микро- и макроэкономика», «Корпоративные финансы», «Финансовый менеджмент».


Аннотация


Изучение рынка недвижимости многогранно и может проходить с различных перспектив. Акцент данного курса – основы процесса девелоперской деятельности и способы применения отдельных инструментов в быстроизменяющейся среде различных рынков недвижимости. Курс рассматривает процесс девелопмента в недвижимостью с выделением необходимых стадий.

Данный курс знакомит слушателей с основными аспектами измерения инвестиционной привлекательности активов применительно к недвижимости. Материал, изучаемый в ходе курса, поможет рассмотреть основные теоретические и практические моменты, включая вопросы принятия инвестиционных решений и их последствия. Курс также уделяет внимание основным аспектам специфики финансового анализа и бюджетирования применительно к недвижимости. Характерной особенностью данного курса является передача знаний об основах анализа недвижимости как инвестиционного класса. Курс также призван охарактеризовать теорию финансов применительно к недвижимости в связке со сложившейся в профессиональной сфере практикой.

Курс также преследует своей целью в общем охарактеризовать текущие проблемы московского рынка коммерческой недвижимости (офисные, торговые, гостиничные и складские помещения), а также охарактеризовать существующие тенденции на рынке.

Слушатели данного курса должны будут анализировать применение уже известных им основ теории финансов в сфере недвижимости.

Учебная задача дисциплины

В результате изучения дисциплины студент должен:

• Иметь представление об основных способах инвестиций в недвижимость;
  
• Понимать специфику отдельных сегментов рынка недвижимости Москвы / Европы;
  
• Иметь представление о специфике процесса девелопмента на московском рынке;
  
• Применять подходы к финансовой оценке стоимости земли / объектов недвижимости.
  

Формы контроля

• Текущий контроль — разбор задач и конкретных ситуаций в ходе проведения семинарских занятий / доклады на заданные темы;
  
• Промежуточный контроль – подготовка реферата в формате презентации;
  
• Итоговый контроль — зачет.
  

Оценки

Оценка знаний студентов производится по бальной системе по результатам работы на семинарах, подготовки реферата, написания итоговой письменной зачетной работы, состоящей из одного теоретического вопроса и задачи.

Дата зачета будет назначена Университетом. Перенос зачета не разрешается за исключением уважительных причин, оформленных в соответствии с правилами Университета. В обязанность слушателя входит извещение преподавателя и/или сотрудников деканата в случае необходимости переноса экзамена либо непредставления предписанных в ходе курса работ. В случае отсутствия без уважительных причин преподавателем выставляется неудовлетворительная оценка.

Реферат, выполненный в формате презентации, является неотъемлемой частью курса. Задание выполняется в письменной форме и не должно превышать 25 слайдов презентации. Задание предоставляется в печатном и электронном видах.

Материалы рекомендованного учебного пособия и любой другой предписанный к прочтению материал должен быть изучен до занятия. Непосещение занятий допускается по только уважительной причине и влияет на итоговую оценку.

Максимальное количество баллов, которое можно набрать по данному курсу составляет 10 баллов. Распределение оценок складывается из:

• 30% оценки по реферату / презентации
  
• 20% работа на семинарских занятиях
  
• 50% оценка по зачетной итоговой работе
  

Критерии оценки:

От	До	Оценка
4	10	Зачет
0	4	Не зачет

Базовый учебник

• Geltner, David M.; Miller, Norman G. (2001), Commercial Real Estate Analysis and Investments - Thompson & South-Western. ISBN: 0-324-13676-5, Ch. 1-10.
  

Материалы для подготовки

• Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М: Экономика, 2004.
  
• Miles Mike E.; Berens, Gayle; Weiss, Marc A. (2004) Real Estate Development Principles and process. Third edition. - Urban Land Institute. ISBN: 0-87420-825-4.
  
• Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. UDP, 2003.
  
• Office development handbook.Urban Land Institute development handbook series. (1998), Second Edition. Urban Land Institute. ISBN: 0-87420-822X.
  

Дополнительные учебные материалы могут быть рекомендованы в ходе курса. Студенты должны будут активно участвовать в обсуждении, задавать вопросы и формировать свои замечания.


II. Тематический расчет часов для направления 080100.68 – «Экономика»

подготовки магистра

№ п/п	Наименование разделов и тем	Всего	Аудиторные часы		Самостоятельная работа
			Лекции	Семинары
1.	Тема 1. Введение в систему рынка недвижимости и основ инвестиций в недвижимость	20	4	2	14
2.	Тема 2. Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы	22	5	3	14
3.	Тема 3. Девелопмент как способ инвестиций в недвижимость. Исследование рыночной целесообразности проекта	22	5	2	15
4.	Тема 4. Инвестиционный анализ проектов в недвижимости	23	5	3	15
5.	Тема 5. Практика финансирования девелоперских проектов	21	5	2	14
	Всего часов	108	24	12	72

III. Содержание программы

Тема 1. Введение в систему рынка недвижимости и основ инвестиций в недвижимость

Понятие недвижимости. Классификация недвижимости. Характеристики недвижимости. Жизненный цикл недвижимости. Субъекты и структура рынка недвижимости. Обзор элементов системы недвижимости. Основная четырехфакторная модель системы. Использование четырехфакторной модели для определения направления развития рынка. Кратко- и долгосрочные связи между рынком помещений, активов и девелоперской индустрией, обеспечивающие конвертацию финансового капитала в новое предложение физических активов на рынке. Обратные сигналы, обеспечивающие систему от переизбытка предложения в долгосрочном периоде. Проблема цикличности рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости как способ генерации новых проектных направлений. Основные понятия: рынки, маркетинг и исследование рыночных ниш. Связь между исследованиями рынка и реальными девелоперскими проектами.

Преимущества инвестирования в недвижимость. Виды доходной недвижимости. Рекомендации по формированию портфеля недвижимости: структура и балансирование портфеля. Варианты оптимальных портфелей. Сравнение инвестиционной привлекательности активов по типам инвесторов. Возможные стратегии управления портфелем

Основная литература

• Geltner, David M.; Miller, Norman G. (2001), Commercial Real Estate Analysis and Investments. Thompson & South-Western. ISBN: 0-324-13676-5, Ch. 1,2 (p. 3-38), Ch. 6 (p. 104-121).
  
• Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004. Гл. 3 (C. 90-105), Гл. 13 (C. 321 – 338), C. 514-521.
  

Тема 2. Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы

Сегментация рынка коммерческой недвижимости Москвы. Краткий анализ состояния рынка офисных, торговых, складских и гостиничных помещений - объем, структура, классификация. Объем и специфика предложения в сравнении с ведущими европейскими столицами. Географическое распределение предложения. Спрос на помещения в зависимости от основных факторов. Прогноз арендных ставок и доли незанятых помещений. Максимальные ставки для качественных помещений по классам.

Движущие факторы и ограничения. Распределение спроса по сектору экономики (по площади). Распределение спроса по размеру запроса (по количеству запросов).

Специфика развития регионального рынка коммерческой недвижимости в регионах РФ. Потенциал основных городов, существующее покрытие.

Потенциал рынка коммерческой недвижимости по секторам, основные тенденции, специфика.


Основная литература

• Внутренние публикации Jones Lang LaSalle Research 2006.
  

Тема 3. Девелопмент как способ инвестиций в недвижимость. Исследование рыночной целесообразности проекта

Основные понятия. Определение девелопмента в недвижимости. Необходимость проведения исследований рынка. Применение архитектуры и дизайна в современном девелопменте. Основные игроки в процессе девелопмента.

Принципы девелоперской деятельности. Цели, задач и результаты девелопмента. Виды девелопмента. Подходы к измерению эффективности девелопмента.

Структура и функции девелоперских компаний. Задачи и функции девелопера. Характеристики различных организационных структур. Типичные организационные проблемы в российском девелопменте. Источники возникновения российских девелоперских компаний. Крупные игроки на российском рынке недвижимости.

Команда проекта. Классификация типов команд. Формирование команды. Эффективность команды проекта. Управление персоналом.

Поиск проектных идей при помощи стратегии развития компании и исследований рынка. Различные способы генерации идей. Методы контроля рисков на начальных стадиях девелоперского проекта.

Усовершенствование начальной идей развития девелоперского проекта. Детальное изучение окружения проекта. Проблема выбора участка. Проблема определения типов застройки для участке. Тестирование участка с другими игроками (подрядчики, арендаторы, заемщики), начальная финансовая оценка.

Понятие целесообразности. Начальный этап исследования целесообразности. Обзор исследования рынка. Начальные архитектурные решения. Предварительная оценка затрат на реализацию проекта. Проблема согласований и других аспектов взаимодействия с городскими властями.

Основная литература

• Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. UDP, 2003. Гл. 1, 2 (C. 3-65).
  
• Miles, Mike E; Berens, Gayle; Weiss, Marc A. (2000) Real Estate Development Principles and process. Third edition. Urban Land Institute. Ch. 1 (p. 3-15), Ch. 3 (p. 35-54), Ch. 10 (p. 185-202), Ch. 11 (p. 203-216), Ch. 12 (p. 217-241), Ch. 16 (p. 337-361).
  
• Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Девелопмент. М.: Экономика, 2004. Гл. 1 (С. 13-39), Гл. 2 (С. 45-80), Гл. 10 (С. 247 – 258).
  

Дополнительная литература

• Office development handbook. Urban Land Institute development handbook series. (1998), Second Edition. Urban Land Institute. ISBN: 0-87420-822X. Ch. 1 (p. 17-30), Ch. 2 (p. 31-78).
  
• Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Девелопмент. М.: Экономика, 2004. Гл. 4 (С. 109 – 117), Гл. 5 (С. 121-145), Гл. 6 (С. 146-164).
  
• Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание, UDP, 2003. Гл.8 (С. 401-417).
  

Тема 4. Инвестиционный анализ проектов в недвижимости

Недвижимость как форма инвестиций. Базовая структура и принципы функционирования финансовой системы в недвижимости. Основные требования и ограничения инвесторов в недвижимости. Типы инвестиционных продуктов и различия между продуктом и лежащим в его основе физическим активом. Основные сходства и различия между продуктами недвижимости и корпоративными продуктами. Основные факторы, которые влияют на инвестиционную активность в недвижимости.

Основные подходы к анализу финансовых потоков для недвижимости. Подходы к оценке доходности в недвижимости. Понятие инвестиционной доходности в разрезе совокупной доходности и внутренней доходности в контексте недвижимости. Основные компоненты совокупной доходности. Концепция риска как инвестиционной категории, способы его измерения и взаимосвязь с доходностью применительно к недвижимости. Проблема учета инфляции в денежных потоках в недвижимости.

Инвестиционный анализ и оценка недвижимости. Взаимосвязь доходности от инвестиционных вложений и ценой объекта инвестиций. Метод дисконтирования денежных потоков (DCF) и его применение для недвижимости. Связь полноценного анализа DCF и методов аппроксимаций в оценке. Критерий отбора проектов – правило максимизации чистой приведенной стоимости (NPV) для недвижимости.

Основные компоненты и терминология при оценке инвестиционной привлекательности недвижимости. Методология построения финансовой модели с учетом специфики потоков в недвижимости. Оценка ставки дисконтирования для анализа финансовой привлекательности в недвижимости.

Основная литература

• Geltner, David M.; Miller, Norman G. (2001), Commercial Real Estate Analysis and Investments. Thompson & South-Western. ISBN: 0-324-13676-5, Ch. 7 (p.127-152), Ch. 8 (p. 153-179), Ch. 9 (p. 180-208), Ch. 10 (p. 211-239), Ch. 11 (p. 240-267).
  

Дополнительная литература

• Office development handbook.Urban Land Institute development handbook series. (1998), Second Edition. Urban Land Institute. ISBN: 0-87420-822X. Ch.3 (79-115).
  
• Geltner, David M.; Miller, Norman G. (2001), Commercial Real Estate Analysis and Investments. Thompson & South-Western. ISBN: 0-324-13676-5, P. 268-302.
  
• Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Девелопмент. М.: Экономика, 2004. Гл.13 «Основы оценки недвижимости и бизнеса» (C. 366-402).
  

Тема 5. Практика финансирования девелоперских проектов

Структура финансирования проектов в недвижимости. Понятие финансового рычага и влияние его применения на доходность на собственный капитал в девелоперском проекте. Понятие показателя средневзвешенной стоимости капитала и корректность его использования в оценке недвижимости.

Практика долгового финансирования в недвижимости. Основные преимущества и недостатки использования долга для различных групп инвесторов. Специфика финансирования в РФ, применяемые инструменты. Российская практика построения структур для финансирования недвижимости. Стратегия выхода инвестора из проекта.

Обзор основных этапов принятий решений. Основные принципы управления стоимостью проекта. Построение строительного бюджета. Методы контроля стоимости проекта. Отчетность по затратам. Основы проектного финансирования. Особенности финансирования девелоперских проектов.

Существующая практика оценки инвестиционной привлекательности недвижимости в РФ. Компоненты операционных потоков и терминальной стоимости в недвижимости. Основные проблемы оценки доходности на собственный капитал в недвижимости.

Способы упрощенного анализа эффективности проекта. Более детальная оценка: рекомендуемая методология, оценка альтернативной стоимости капитала на разных стадиях, примеры использования различных подходов в зависимости от специфики проекта.

Проблема учета налогообложения в недвижимости для потоков на собственный капитал. Основное влияние налогообложения на основные финансовые показатели по проектам недвижимости (налог на прибыль, НДС и налог на имущество).

Первичное размещение акций (IPO) как способ финансирования. Задачи и основные цели IPO. Предпосылки развития рынка IPO в России. Выбор фондовой площадки для размещения акций российскими компаниями. Основные финансовые показатели российских компаний, осуществивших IPO. Этапы подготовки и проведения IPO.

Основная литература

• Geltner, David M.; Miller, Norman G. (2001), Commercial Real Estate Analysis and Investments. Thompson & South-Western. ISBN: 0-324-13676-5, Ch.13 (p. 305-326), Ch. 14 (p. 327-349), Ch. 15 (p. 350-374), Ch. 29 (p. 773-802).
  
• Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Девелопмент. М.: Экономика, 2004. Гл.9 (C. 214-244).
  

Темы для написания реферата.

1. Основные особенности и тенденции на рынках недвижимости в Европе / США / Азии. Анализ структурных различий (объем, типы недвижимости, доходность, характерные черты и проч).
   
2. Характеристика рынков капитала недвижимости в Европе и США. Основные игроки, доли рынков, типы инструментов. История развития и основные современные тенденции.
   
3. Фонды недвижимости: практика в США, Европе, России. Процесс становления, преимущества и недостатки организационных структур, различия в законодательстве, проведение параллелей.
   
4. Характеристика процесса девелопмента в недвижимость (набор участников / основные этапы / основные задачи / специфика / затраты / доходность). Анализ сходств и различий по сегментам торговой, офисной, складской и жилой недвижимости. Особенности российской практики.
   
5. Практика финансирования процесса девелопмента в США / Европе / Азии / России. Основные участники, этапы, способы организации долгового и собственного финансирования (кредиты / партнерства / частные инвесторы / IPO / публичные фонды и проч)
   
6. Подход к формированию стратегии инвестирования в недвижимость. Основные факторы, этапы и способы инвестирования. Примеры построения оптимальных портфелей недвижимости.
   
7. Анализ процесса получения согласований и строительной практики в Москве. Сравнение с мировой практикой. Основные стадии и взаимодействие основных участников в процессе строительства.
   
8. Определение оптимальной стратегии и структуры девелоперской компании в условиях растущего рынка. Примеры из иностранной и российской практики.
   
9. Стратегия развития девелоперского проекта. Основные этапы, участники, мероприятия.
   
10. Практика организации долгового финансирования в РФ. Основные игроки, условия, преимущества и недостатки различных стратегий.
    
11. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования типичного девелоперского проекта: разделы исследования, построение финансовой модели, формирование заключения.
    
12. Практика маркетинга и сдачи в аренду / продажи в мире и в РФ. Определяющие факторы в стратегии сдачи в аренду / продажи.
    
13. Управление объектами недвижимости. Основные тенденции на рынке профессионального управления. Специфика РФ.
    

Контрольные вопросы


Контрольные вопросы к Теме 1

1. Охарактеризуйте связь между рынками физических активов, рынками капитала и девелоперской индустрией.
   
2. В чем специфика кривых предложения и спроса на рынке недвижимости? Что такое рыночные циклы? Как это может быть проиллюстрировано на примере развитых рынков? Есть ли специфика в России?
   
3. Предположим, Вы решили войти на абсолютно Вам неизвестный рынок для ведения девелоперского бизнеса. На какие основные факторы Вам следует обратить внимание?
   

Контрольные вопросы к Теме 2

1. Каким образом сегментирован рынок недвижимости Москвы?
   
2. Охарактеризуйте состояние рынка офисных / торговых / складских / гостиничных помещений Москвы - объем, структура, специфика спроса и предложения, основные тенденции.
   
3. Проведите параллели ситуации на российском рынке недвижимости с европейским рынком.
   
4. Охарактеризуйте развитие рынка недвижимости в регионах РФ. В каких основных городах происходит развитие? Проекты какого типа наиболее популярны в настоящий момент? Как может измениться ситуация в течение следующих 5-10 лет?
   

Контрольные вопросы к Теме 3

1. Как бы вы определили последовательность своих шагов, если бы приняли решение реализовать девелоперский проект? Какие факторы наиболее важны в девелоперском процессе?
   
2. Предположим, что Вы хотите учредить девелоперскую компанию. Каким образом вы бы построили свою стратегию развития на следующие 10 лет (география / сегменты / классы / подход)?
   
3. Назовите основные виды девелопмента, определите основные принципы и цели девелоперской деятельности. Какой из данных видов наиболее распространен на Западе / России? Оцените их текущее состояние и перспективы развития.
   
4. Какие основные риски вы можете выделить при реализации девелоперского проекта на различных этапах (поиск участка / подготовка концепции / строительство / эксплуатация / выход)? Каковы способы их контроля и управления ими?
   
5. Определите сходства и различия между факторами, которые следует рассмотреть при выборе участков для реализации офисного и торгового проектов?
   

Контрольные вопросы к Теме 4

1. Чем отличается недвижимость от других инвестиционных активов? Каковы ее специфические черты? Охарактеризуйте основные сходства и различия используя конкретные примеры.
   
2. Каковы основные факторы, которые влияют на инвестиционную активность? Что нужно учитывать инвесторам в недвижимость при выходе на новые рынки?
   
3. Какие из типов недвижимости – офисная, торговая, складская, гостиничная, жилая – наиболее популярны в настоящий момент для девелоперской деятельности в Москве? Каково, на ваш взгляд, соотношение доходность / риск по указанным сегментам?
   
4. Какие подходы к оценке стоимости активов применяются в недвижимости? В каких случаях их следует применять? Приведите их алгоритм, плюсы и минусы каждого подхода.
   
5. Что такое оценка на уровень проекта и на собственный капитал, сходства и различия? Какая методология построения денежных потоков и оценки эффективности вложений наиболее распространена в недвижимости?
   

Контрольные вопросы к Теме 5

1. Охарактеризуйте, каким образом применяется долговое финансирование в недвижимости?
   
2. Определите преимущества и недостатки долгового финансирования для инвесторов/ девелоперов. Какие известные Вам сделки могут служить примером?
   
3. Перечислите основных игроков на рынке финансирования строительства и рефинансирования, предлагаемые условия, применяемые инструменты, дайте характеристику сложившейся ситуации. Как может измениться ситуация через 5 лет?
   

Автор программы Смирнов О.В.