Кадастровое зонирование, оценка и налогообложение земель и недвижимости

Вид материала

Лекция

Содержание Качество земли использ. участкам раздробленность размер н/п Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках объекта. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды. Спрос- потребность в приобретении или аренде какого-либо объекта недвижимости. Дефицит Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. 2. Методы оценки земель и недвижимости. 3. Области применения сравнительного подхода. 1. Принципы формирования земельно-оценочных районов

Подобный материал:

• Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
• «Экономическая оценка земель» Общая трудоемкость дисциплины составляет, 30.4kb.
• Платежей за землю, 1342.01kb.
• Платежей за землю, 1340.77kb.
• Программа профессиональной переподготовки «кадастр и оценка земель», 15.99kb.
• План проспект новой книги, 114.81kb.
• П. И. Юнацкевич Оценка недвижимости практика оценки недвижимости, риэлтерского и юридического, 50.19kb.
• Основные образовательные программы Направление 080100 «Экономика» Профиль Экономика, 2402.56kb.
• Рабочая программа по дисциплине «Оценка недвижимости и земель» для специальности 08050265, 384.68kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.

«Кадастровое зонирование, оценка и налогообложение земель и недвижимости»


Лекция № 1.

Вводная лекция (2 часа).

1. 
   Цели и задачи оценки земли.
   
2. Понятие и объект оценки.
   
3. Показатели экономической оценки земель.
   

1. 
   Земля обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены путем сравнения их по определенным показателям.
   

Качество земли представляет собой 2 составляющие: плодородие и местоположение.

Качество земли

плодородие

местоположение

естественное

искусственное



2. Плодородие – способность почвы обеспечивать растения полезными веществами и влагой.

Различают естественное и искусственное плодородие почв, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса накопления питательных веществ, протекающего в определенных климатических условиях. На одних земельных участках питательные вещества легко усваивается растениями, на других не могут быть усвоены из-за отсутствия других природных факторов, например влаги. В данном случае плодородие почв будет потенциальным.

Искусственное плодородие создается трудом человека, путем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.)

3. Экономическое (эффект.) плодородие создается только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда. Разделить естественное и искусственное плодородие, вовлеченных в с/х производство земель невозможно. До того, как человек начал использовать участок земли для производства продукции, они располагали только естественным плодородием. С начала их распашки и внесения удобрений к естественному плодородию прибавлено искусственное плодородие, в результате чего возникло экономическое плодородие.

При необоснованном, неправильном использовании земель (например когда распашки земель при мелиорации приводят к эрозии или заболачиванию почв) естественное плодородие уменьшается. Таким образом, дополнительные вложения не только создали искусственное плодородие, увеличив экономическое плодородие, а наоборот уменьшают даже естественное.

Плодородие является динамичным фактором земли. Оно или увеличивается, или уменьшается под влиянием всевозможных факторов.


естественное

экономическое

искусственное

плодородие

Экологические факторы

Качество земли

Пространственно- технологические условия


местоположение

удобство подъезда к полям и др. расстояние до города

использ. участкам

Размер участка наличие трансп. и инжен. коммуникации

конфигурация участка наличие пунктов

реализации продукции и баз

снабжения предприятий удобр.

и с/х. техникой

раздробленность размер н/п

Чересполосица

Дальноземелье


вкрапливание


Рис. 1 Факторы, определяющие качество земель.


Лекция № 2.

Принципы и методы оценки земель (3 часа).

1. Принципы оценки земель и недвижимости.
   
2. Методы оценки земель и недвижимости.
   

1. Принципы оценки земель и недвижимости.

В теории стоимости сформулировано четыре основных факторов, влияющих на стоимость: полезность, дефицит, потребность и реальная покупательная способность.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта;

- принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках объекта;

- принципы, обусловленные влиянием рыночной среды;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта. Процесс создания стоимости ориентирован на получении будущих выгод. Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребления. Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных объектов на рынке большим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках объекта.

Принцип баланса устанавливает, что стоимость недвижимости создается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов. Принцип вклада означает, что стоимость недвижимости соответствует ее вкладу.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды. Принцип спроса и предложения предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения. Предложение- это количество объектов, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам.

Спрос- потребность в приобретении или аренде какого-либо объекта недвижимости. Дефицит – фактор стоимости, отражающий текущее ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

2. Методы оценки земель и недвижимости.

Существует 3 метода оценки недвижимости:

1. затратный метод
   
2. доходный метод
   
3. метод сравнения продаж.
   

1) Общая характеристика затратного подхода.

Затратный метод – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение имущества с учетом всех видов износа.

К основным характеристикам затратного метода относятся:

-оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату;

-учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

-принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
   
2. оценка величины предпринимательской прибыли;
   
3. расчет выявленных видов износа;
   
4. расчет рыночной стоимости земельного участка;
   
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
   

Применение затратного подхода предпочтительнее возможно в следующих случаях:

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.
   
2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
   
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
   
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
   
5. Для оценки в целях страхования.
   

2) Понятие доходного подхода. Достоинства и недостатки метода.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество доходов, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
  
• дисконтированных денежных потоков.
  

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется большое количество сделок с недвижимостью. Недостатки этого метода состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация.

3. Области применения сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1 этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемыми, проданные относительно недавно.

2 этап. Собирается и проверяется информация по объектам – аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3 этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4 этап. Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта.


Лекция № 3.

Факторы оценки земель, зонирование и земельно-оценочное районирование (2 часа).


1. Принципы формирования земельно-оценочных районов.

2. Основные признаки, учитываемые при земельно-оценочной характеристике районов.


1. Принципы формирования земельно-оценочных районов в населенных пунктах определяются четырьмя признаками:

1. однородностью:
   

• градостроительных характеристик (планировки, застройки, инженерно-транспортного и социального обеспечения);
  
• функционального назначения территории (под жилье, производство, рекреацию);
  
• географических признаков (пространственно-ландшафтных, инженерно-геологических и социальных);
  
• экологической обстановки.
  

2. Территориальной обособленностью - четко обозначенными границами- реками, тальвегами, железными дорогами, водоразделами, автомагистралями и т.д.
   
3. Компактностью.
   
4. Перспективами развития (по Генплану, Плану социального развития и т.д.)
   

2. Таксонометрической основой земельно-оценочного районирования выступают, как правило, целые кварталы, или микрорайоны. Это целесообразно во всех отношениях - в Генпланах и во многих других документах необходимая кадастровая информация сведена поквартально, кварталы и микрорайоны в основном уже сформированы в соответствии с вышеперечисленными принципами, что существенно упрощает задачу их группировки и объединения в однотипные территориальные структуры (зоны). Но иногда из-за неоднородности рельефа, типа застройки, степени завершенности и перспектив развития кварталов их приходится все же делить на два и более таксонов.

Признаки условно можно разделить на три группы:

1. градостроительные;
   
2. географические;
   
3. качественные.
   

Градостроительные признаки в физическом выражении - это, к примеру, показатели плотности застройки.

Географические показатели отражают:

• инженерно-геологические условия - к примеру, рельеф земной поверхности, характер залегания грунтовых вод, геологические процессы;
  
• экологическое состояние - к примеру, степень загрязнения почвы, атмосферы, грунтовых вод;
  
• социальные характеристики - к примеру, плотность населения, структура расселения;
  
• пространственно-ландшафтные параметры (расположение относительно друг друга и относительно различных объектов и центров);
  
• т.д.
  

Качественные характеристики - качественные параметры престижности районов в целом, или по отдельным признакам в относительных показателях. Они определяются методами социологического анализа, или экспертных оценок.