Пакта об экономических, социальных и культурных правах Москва, октябрь 2003

Вид материала

Доклад

Содержание Органы опеки и попечительства при сделках с недвижимостью Принудительное выселение в связи с неоплатой жилья

Подобный материал:

• Пакта об экономических, социальных и культурных правах. Сентябрь, 2006, 1352.01kb.
• Со статьями 16 и 17 Пакта, 1845.21kb.
• Статья 1 Пакта 1 10 3, 3506.97kb.
• Статья 1 Право на самоопределение, 3144.94kb.
• Экономический и Социальный Совет, 3950.18kb.
• Ответ на вопрос 4 8 9 Ответы на вопросы, 1334.72kb.
• Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2010, 323.94kb.
• Шестой периодический доклад Украины о выполнении положений Международного пакта, 2026.11kb.
• Материалы и комментарии казахстанских неправительственных организаций, которые надлежит, 1058.57kb.
• Олдовой в соответствии с руководящими принципами, касающимися вступительной части докладов, 3938.97kb.

Органы опеки и попечительства при сделках с недвижимостью

Одним из препятствий при реализации гражданами своего права на жилище является недостаточная регламентация деятельности органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилого помещения, права на которое имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку. Без участия органов опеки и попечительства невозможно заключать также ипотечные сделки по жилью для семей, имеющих несовершеннолетних детей.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии с п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органы опеки и попечительства вправе дать согласие (разрешение) законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае, если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц нарушаются.

В соответствии с абзацем 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 1541-1 (редакция от 20 мая 2002 года), для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия (разрешения).

В результате многие семьи не могут участвовать в ипотечной программе, т.к. часты случаи несогласия органов опеки и попечительства на сделки такого рода. Обеспечение широкого участия граждан в ипотечной программе требует нормативного регулирования взаимоотношений с органами опеки и попечительства. Получение разрешения на осуществление сделок с недвижимостью для семей, имеющих несовершеннолетних, превратилось в нерегулируемый, длительный процесс. Частыми случаями являются ситуации отказов со стороны органов опеки и попечительства в предоставлении разрешения на приобретение нового жилья с использованием ипотечного кредита.

Введенные как мера дополнительной защиты социально-уязвимых категорий граждан при сделках с жилой недвижимостью, органы опеки и попечительства превратились в дополнительный административный барьер для всех категорий граждан и фактически действуют исходя из «презумпции виновности» граждан (в данном случае, родителей). В результате создаются необоснованные препятствия для совершения сделок с недвижимостью, которые выражаются в потере времени и дополнительных расходов сторон, что, в конечном счете, снижает доступность жилья для граждан.

Принудительное выселение в связи с неоплатой жилья

Неплатежи граждан (в том числе и тех, которые получают субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг) обращаются убытками организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги (иногда их размеры достигают до 25 процентов), и приводят к вынужденному снижению объемов и перечней подаваемых ресурсов, выполняемых работ и оказываемых услуг.

По этой причине, а также из-за хронического невыполнения в полном объеме бюджетами своих обязательств по возмещению расходов на предоставление льгот, субсидий и возмещения разницы в тарифах, организации жилищно-коммунального хозяйства нередко не имеют возможности оплачивать свои обязательства перед своими подрядчиками и поставщиками. Следствием этого является отключение энерго- и теплоснабжающими организациями электрической энергии, горячей воды и тепла. Нередко эти организации ограничивают подачу электрической и тепловой энергии, газа до уровня реально оплаченных объемов, что приводит к «веерным» отключениям отдельных населенных пунктов, их районов, кварталов, групп домов. При этом нарушаются права на устойчивый доступ к системам снабжения питьевой водой и на нормальные санитарно-гигиенические условия (тепло, влажность, приготовление пищи и хранение продуктов питания и др.) тех граждан, которые добросовестно оплачивают жилищно-коммунальные услуги.

Поскольку ресурсоснабжающие организации зачастую имеют договорные отношения не с гражданами, а с управляющими жилищными организациями, то такие действия формально являются легитимными. В этой связи необходима конкретизация положений федеральных законов, позволяющих не допускать отключение жилых домов, кварталов и районов, часть жителей которых своевременно и полностью оплачивают потребленные жилищно-коммунальные услуги.

В настоящее время российским законодательством допускается выселение в судебном порядке нанимателей по договорам социального найма и проживающих с ним членов семьи по причине неоплаты жилья в течение шести месяцев с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития (статья 15⁵ Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"), а нанимателей по договорам «коммерческого» найма без предоставления другого жилья (статья 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На практике неплательщики привлекаются в судебном порядке к ответственности за нарушение своих договорных обязательств лишь в единичных случаях. Суды нередко отказывают в исках о выселении злостных неплательщиков, работа с которыми иными методами не дала необходимого результата, дают отсрочки исполнения решений, которые нередко заканчиваются увеличением долгов. Такие действия в определенной мере способствуют росту числа неплательщиков среди нанимателей. Случаи выселения неплательщиков собственников жилых помещений еще более редки, хотя гражданское и гражданско-процессуальное законодательство допускает удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должников (без указания особенностей, касающихся жилья). В отдельных случаях уже сам факт направления иска в суд с требованием применения к должнику принудительного выселения влечет за собой погашение долга еще до слушания дела.

В целом практика применения судами такой меры как принудительное выселение не способствует осуществлению другими гражданами своих прав на надлежащее жилище.