Лекции для студентов дневной формы обучения «Оценка бизнеса». Учебник

Вид материала

Лекции

Содержание Тема 1. основные понятия оценочной деятельности Субъектами оценочной деятельности В зависимости от характера аналога Стоимость замещения объекта оценки В бухгалтерском учете Восстановительная стоимость 3. Ожидания (предвидения) 2. Остаточной продуктивности 3. Сбалансированности (пропорциональности) 4. Предельной производительности (возрастания и уменьшения доходов) 5. Экономической величины (экономического размера) 6. Экономического разделения Тема 2. регулирование оценочной деятельности Основные нормативные правовые акты Уполномоченные органы Функции уполномоченных федеральных органов Саморегулируемые организации Функции саморегулируемой организации оценщиков Тема 3. стандарты оценочной деятельности. Статья 20 ФЗ ««Об оценочной деятельности в РФ» Стандарты оценочной деятельности ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс для студентов дневной формы обучения факультета государственного, 355.84kb.
• Тематический план, рабочая программа и методические рекомендации к семинарским занятиям, 755.41kb.
• Методические указания по подготовке к семинарским занятиям для студентов дневной формы, 803.64kb.
• Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине "Технология программирования", 278.46kb.
• Методические указания по подготовке к семинарским занятиям для студентов дневной формы, 1587.03kb.
• Программа прохождения производственной практики для студентов дневной и заочной форм, 370.17kb.
• Учебно методический комплекс Для студентов специальности 1 24 01 02 Правоведение юридического, 1840.6kb.
• Методические указания по выполнению курсовой работы (блок дисциплин «Экономика и управление, 244.4kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов очной и заочной формы обучения по специальностям:, 422.73kb.
• Методические указания для студентов всех специальностей дневной формы обучения Новосибирск, 320.91kb.

Лекции для студентов дневной формы обучения

1. «Оценка бизнеса». Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008;
   
2. «Оценка недвижимости». Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой. – М.: Финансы и статистика, 2004;
   
3. Зимин А.И. Оценка имущества. – М.: Юриспруденция, 2006.
   
4. Румянцева Е.Е. Оценка собственности. – М.: Инфра-М, 2005.
   
5. Фридман Дж., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». - М.: Дело, 1997;
   
6. ссылка скрыта
   
7. ссылка скрыта
   
8. ссылка скрыта
   
9. ссылка скрыта
   
10. ссылка скрыта
    
11. ссылка скрыта
    

ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Понятие оценочной деятельности, субъекты и объекты оценочной деятельности
   
2. Понятие «стоимость», «цена», «затраты».
   
3. Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.
   
4. Принципы оценки.
   
5. Процесс оценки.
   

§ 1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки.

Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. «Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15 ФЗ «Об оценочной деятельности» (ст. 4 ФЗ).

Объекты оценки (ст. 5 ФЗ):

1. Отдельные материальные объекты (вещи).
   
2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, предприятие).
   
3. Право собственности и иные вещественные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.
   
4. Права требования, обязательства (долги)
   
5. Работы, услуги, информация
   
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
   

Существует 4 основных вида оценки:

• оценка недвижимости;
  
• оценка машин, оборудования и транспортных средств;
  
• оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;
  
• оценка стоимости предприятий (бизнеса).
  

§ 2. Понятие «стоимость» (общеэкономическая категория), «цена», «затраты».

В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта.

Стоимость – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты.

Стоимость как общеэкономическая категория:

1. Выступает как мера полезности вещи.
   
2. Мера умственных и физических усилий человека, связанных с созданием вещи.
   
3. Мера относительной редкости вещей.
   
4. Вещь должна обладать способностью к обмену (быть товаром), чтобы обладать стоимостью.
   
5. Денежный эквивалент собственности.
   

Цена – денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной сделке.

Цена – деньги, фактически уплаченные за собственность.


Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.

Затраты – деньги, необходимые для воспроизводства собственности.


§ 3 Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.

Существует риск путаницы между терминами "стоимость" и "ценность". В отчетах по оценке стоимости объектов во избежание введения в заблуждение клиента принята практика использования только термина "стоимость" для выражения объективно установленной стоимости в обмене на данную дату и использования только термина "ценность" в контексте субъективного понятия стоимости в использовании.

1. Стоимость обмена – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги.
   

Данный вид стоимости устанавливается при продаже, значит, основан на суждении хотя бы двух людей. Следовательно, это объективная стоимость.

2. Стоимость использования – стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Устанавливается одним пользователем, следовательно, это субъективная стоимость.
   

Виды стоимости

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки (ФСО № 2).

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
  
• инвестиционная стоимость;
  
• ликвидационная стоимость;
  
• кадастровая стоимость.
  

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
  

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
  
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
  

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Кроме этого, в процессе оценки различают следующие виды стоимости, не отраженные в Федеральных стандартах оценки.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

В бухгалтерском учете различают балансовую и восстановительную стоимости.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает полной (первоначальная стоимость на момент ввода в эксплуатацию) и остаточной (с учетом амортизации).

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки основных фондов. Также может быть полной и остаточной.

Основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:

• спрос на объект собственности;
  
• доход от объекта в результате его эксплуатации;
  
• время получения дохода;
  
• риск, связанный с получением дохода;
  
• степень контроля над объектами;
  
• степень ликвидности собственности;
  
• ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
  
• затраты на создание аналогичных объектов;
  
• соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
  
• наличие и развитость инфраструктуры;
  
• законодательство в области оценки, собственности, налогообложения;
  
• экономическая и политическая ситуация в стране;
  
• географический фактор.
  

§ 4. Принципы оценки

Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к определению стоимости. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принимать во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. То есть теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов.


1. Принципы, основанные на представлениях собственника:

1. Полезности – заключается в том, что собственность только тогда обладает стоимостью, когда является полезной какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.

2. Замещения – заключается в том, что рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей эквивалентной полезностью.

3. Ожидания (предвидения) – стоимость объекта собственности определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. То есть полезность объекта собственности связывается со стоимостью прогнозируемых выгод от объекта собственности. Таким образом, в соответствии с данным принципом стоимость объекта определяется как текущая стоимость дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности.

2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

1. Вклада – включение любого дополнительного фактора в объект собственности экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство данного фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.

2. Остаточной продуктивности – определяется как чистый доход, относимый к земле после оплаты остальных факторов производства. На практике, земельный участок может дать возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

3. Сбалансированности (пропорциональности) – максимальный доход можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. То есть факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта собственности.

4. Предельной производительности (возрастания и уменьшения доходов) – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами, а затем и вовсе затраты могут превысить отдачу.

5. Экономической величины (экономического размера) – это характерный оптимальный размер собственности, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим в окружающей местности (на данном рынке собственности). Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

6. Экономического разделения – это такое разделение имущественных прав, связанных с объектом собственности, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие максимальная стоимость. Причем имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

3. Принципы, связанные с внешней средой:

3.1. Спроса и предложения – когда объемы спроса и предложения сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. То есть цена равна затратам и как правило стоимости.

3.2. Зависимости – для точного определения рыночной стоимости необходимо исследовать связи между его стоимостью, экономическими и политическими условиями и другими внешними факторами, оказывающими влияние на условия функционирования объекта собственности.

3.3. Соответствия – максимальную стоимость имеют объекты собственности, соответствующие требованиям рынка по уровням удобств и услуг, оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д.

Подвиды принципа соответствия:

3.3.1. Регрессии – регрессия наблюдается, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями.

3.3.2. Прогрессии. Прогрессия – когда в результате финансирования соседних объектов (например, инфраструктуры) рыночная цена объекта оценки может оказаться выше его стоимости.

3.4. Конкуренции – если ожидается обострение конкурентной борьбы на данном рынке, то это приводит к прямому уменьшению прибыли, либо к увеличению риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

3.5. Изменения стоимости – стоимость объекта оценки изменяется вместе с изменением политических, экономических, социальных условий и поэтому оценка должна производиться на определенную дату.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
   

Это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены ранее. При таком варианте условия оценки должны выбираться так, что бы это было юридически и технически осуществимо, экономически эффективно и обеспечило собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.


§ 5. Процесс оценки

Основания проведения оценки (ст.9 ФЗ)

Оценка должна проводится в следующих случаях:

• Договор между заказчиком и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  
• Решение суда, арбитражного суда, третейского суда;
  
• Обязательная оценка (ст. 8 ФЗ);
  
• Решение уполномоченного органа (повторная оценка).
  

Основные этапы процесса оценки:

1. Постановка задачи.
   

1.1. Устанавливается цель оценки, т.е. возможность использования заключения об оценочной стоимости. Цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения.

1.2. В зависимости от цели оценки определяется вид стоимости.

1.3. Проводится идентификация объекта собственности, и определяются юридические права, связанные с объектом.

1.4. Устанавливается дата проведения оценки.

2. Составление плана работ.
   

2.1. Составляется график работ по оценке (календарный график и план).

2.2. Устанавливаются источники и способы сбора информации, а также определяются затраты на сбор и обработку информации.

2.3. Разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости, исходя из имеющейся информации.

2.4. Определяется вознаграждение оценщика, исходя из всех запланированных затрат с учетом объема и сложности работ.

3. Сбор и обработка данных (информации).
   

3.1. Сбор данных как о внешней, так и о внутренней среде объекта, а также факторов, влияющих на него.

3.2. Осуществляется проверка полноты и достоверности данных.

3.3. Исключаются излишние и сомнительные данные.

3.4. Осуществляется обработка и корректировка данных.

4. Непосредственная оценка.
   

1. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.
   
2. Расчеты стоимости объекта оценки выбранными методами.
   

5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.
   

1. Проверяется правильность всех математических расчетов, информация, на которой основывается оценка, обоснованность допущений, принятых во время определения стоимости.
   
2. Производится обобщение всей информации.
   
3. Формируется единое окончательное заключение.
   

6. Написание отчета о результатах оценки стоимости.
   

ТЕМА 2. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Необходимость и значение Федерального закона «Об оценочной деятельности».
   
2. Основные механизмы регулирования оценочной деятельности.
   
3. Обязательность проведения оценки.
   
4. Независимость оценки.
   

§ 1. Необходимость и значение закона «Об оценочной деятельности».

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

По сути дела вступление в действие закона "Об оценочной деятельности" совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка.

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.

Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна.

В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

Основные нормативные правовые акты

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
   
2. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 года № 256
   
3. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20 июля 2007 года № 255
   
4. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20 июля 2007 года № 254.
   

Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Росимуществе России.


§ 2.2. Основные механизмы регулирования оценочной деятельности.

Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Основными механизмами саморегулирования оценочной деятельности являются:

• членство в СРОО;
  
• страхование гражданской ответственности оценщиков;
  
• разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемыми организациями оценщиков (СРОО);
  
• контроль со стороны СРОО за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности;
  
• аттестация оценщиков в области оценочной деятельности;
  
• определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики.
  

Основными механизмами государственного регулирования оценочной деятельности являются:

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков:

• надзор и нормативно-правовое регулирование, осуществляемое федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (уполномоченные федеральные органы).
  
• разработка федеральных стандартов оценки, осуществляемая Национальным советом по оценочной деятельности;
  
• утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности.
  

Уполномоченные органы

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Согласно статье 18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» надзор и нормативно-правовое регулирование осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Головным органом в надзоре и нормативно-правовом регулировании является Министерство экономического развития Российской Федерации.


Функции уполномоченных федеральных органов

Согласно статье 19 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» функциями уполномоченных федеральных органов являются:

• выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
  
• нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;
  
• ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
  
• осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
  
• обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
  

Саморегулируемые организации

Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor - землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования про­фессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня - по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессио­нального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – многодисциплинарная профессиональная организация, объединяющая в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий.

Согласно статье 22 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией в соответствии с положениями настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

• объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих установленным частью второй статьи 24 Федерального закона требованиям;
  
• наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном частью третьей статьи 24⁶ Федерального закона;
  
• наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;
  
• наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями Федерального закона.
  

Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта.

Ликвидация некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях. В ликвидационную комиссию некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, должен быть включен представитель Национального совета.

Некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована.


Функции саморегулируемой организации оценщиков

Согласно статье 22 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

• разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
  
• разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;
  
• представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
  
• прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
  
• контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
  
• ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
  
• организация информационного и методического обеспечения своих членов;
  
• осуществление иных установленных Федеральным законом функций.
  

Основные права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков

Согласно п. 2 статьи 22 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» саморегулируемая организация оценщиков вправе:

• представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
  
• оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов.
  

Саморегулируемая организация оценщиков обязана:

• соблюдать требования Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
  
• формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;
  
• осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
  
• применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, в отношении своих членов;
  
• сообщать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, о возникновении своего несоответствия требованиям, предусмотренным частью третьей статьи 22 Федерального закона, в течение десяти дней с момента выявления такого несоответствия;
  
• отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Федеральным законом;
  
• исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, за нарушение требований Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
  
• вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
  
• организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков.
  

§ 2.3. Обязательность проведения оценки.

Согласно статье 8 ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
  

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

Также Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика в случаях возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;
  
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
  

Кроме того, законодательством РФ предусматриваются следующие случаи обязательной оценки:

Оценка акций для их обязательного выкупа по требованию акционеров (Ст. 75 и 77 ФЗ «Об акционерных обществах»)

Оценка взносов в уставный капитал, осуществляемых в неденежной форме (ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» и ст.15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст. 52 ФЗ «Об исполнительном производстве»)

Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ).

Оценка в рамках законодательства о банкротстве (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» № 127-ФЗ, «О реструктуризации кредитных организаций» №144-ФЗ)

Данный список не является исчерпывающим, так как условия гражданского оборота могут выявить иные обязательные случаи проведения оценки (например, из условий договора).


§ 2.4. Независимость оценки.

Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они, в силу своей профессии, владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять оценку стоимости собственности.

На основании заключения независимого профессионального оценщика смогут при желании защитить свои интересы граждане. Это становится возможным благодаря включению в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения.

Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд.

Закон дает заказчику ряд реальных гарантий оценки в целях защиты его интересов. Профессиональными оценщиками не могут быть лица, заинтересованные в результатах оценки. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора.

Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.