Ю. Ю. Галямов Кандидат экономических наук, профессор, зав каф. «Экономическая теория»

Вид материала

Учебное пособие

Содержание 1.2 Правовое регулирование оценки собственности 1.3 Стандарты оценочной деятельности Международные стандарты оценки. Российские стандарты оценки Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки – ФСО № 1.

Подобный материал:

• Региональное Отделение Российского Философского Общества Саратовский государственный, 223.62kb.
• Разработчики программы повышения квалификации: Алиева Б. Ш. д пед н., профессор, каф, 274.72kb.
• Учебно-методическии комплекс по курсу «экономическая теория» Рейтинг-контроль знаний, 666.63kb.
• Программа спецкурса для специальности 1-31 03 06 «Экономическая кибернетика», 36.14kb.
• В городе москве, 2083.9kb.
• Теория и история финансовых кризисов в России 08. 00. 01 экономическая теория (экономическая, 450.88kb.
• Программа дисциплины Управленческий Учет, 97.08kb.
• Программа Всероссийской научно-методической конференции «studium: технологии и традиции, 170.74kb.
• Методические рекомендации Минск 2005, 286.13kb.
• «Слова о Полку Игореве», 3567.27kb.

1.2 Правовое регулирование оценки собственности


Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рыночных механизмов экономики опережают процесс законодательного регулирования оценочной деятельности.

Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г.

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

Закон дает исчерпывающий перечень объектов оценки:

• отдельные материальные объекты (вещи);
  
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  
• права требования, обязательства (долги);
  
• работы, услуги, информация;
  
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
  

Закон устанавливает: обязательность проведения оценки и основания для ее проведения; обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком; общие требования к содержанию отчета об оценке.

Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна.

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика:

1. при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях: разрешения имущественных споров; в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления;
   
2. при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление;
   
3. при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований;
   
4. при установлении размера арендной платы для заключения договоров аренды государственного имущества;
   
5. установления стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление.
   

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями.

В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.

Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

Один из недостатков сложившейся в России к настоящему времени системы оценки имущества, который преодолевает Закон “Об оценочной деятельности”,— наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

Оценкой имущества с целью его приватизации или продажи в настоящее время активно занимается Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, используя собственную методику и исходя из балансовой стоимости подлежащих приватизации или продаже объектов. Часто упрекают в субъективности и в занижении стоимости приватизируемого имущества. В настоящее время, говоря о быстром пополнении государственного и муниципального бюджетов, органы управления заинтересованы в продаже государственной и муниципальной собственности как можно дороже.

Кредитование под залог в основном недвижимости, практикуемое банками, с помощью этого закона стало более унифицированным и цивилизованным. Ведь раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке, стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае не возврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в реальной действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.

В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются государственные налоговые органы. Оценивается стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и так далее, а также денежные доходы граждан. С той же целью оценивается имущество предприятий.

Отсутствие независимой оценки наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.

Закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” решает перечисленные выше проблемы, нейтрализуя заинтересованные в завышении или в занижении оценки имущества ведомства путем введения независимой профессиональной оценки.

Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они, в силу своей профессии, владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять те функции, которые в настоящее время находятся в ведении приведенных выше органов и организаций. Независимых профессиональных оценщиков могут в случае необходимости нанимать как налоговые органы, так и налогоплательщики.

На основании заключения независимого профессионального оценщика граждане смогут защитить свои интересы. Это стало возможным благодаря включению в Закон возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения.

Возможность оспаривать оценку имущества вытекает из формулировки рыночной цены, используемой во всем цивилизованном мире, согласно которой под рыночной ценой подразумевается наиболее вероятная средняя цена, по которой этот объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны располагают информацией и действуют в своих интересах. Такое определение фиксирует вероятностную природу рыночной цены и, следовательно, ее стоимость.

Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд.

Профессиональными оценщиками могут быть как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица, вступившие в одну из саморегулируемых организаций оценщиков. Закон дает заказчику ряд реальных гарантий оценки в целях защиты его интересов. Профессиональными оценщиками не могут быть лица, заинтересованные в результатах оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве. Кроме того, результаты оценки, так же, как и условия ее проведения, фиксируются в договоре между оценщиком и заказчиком и в отчете об оценке объекта.

Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке собственности является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения. В нем должны содержаться сведения об оценщике, в том числе о его профессиональном образовании, о наличии у него страхового полиса, а также точная информация об объекте оценки, включая его описание. Договор является документом, фиксирующим условия проведения оценки.

О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта. Этот документ очень важен, так как содержит сведения доказательного значения, то есть итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, считается достоверной, если в судебном порядке не доказано иное.

Судьи не могут обязать какую-либо из сторон спора к заключению договора об отчуждении объекта по стоимости, установленной оценкой, предположение о достоверности и величине стоимости объекта оценки, согласно отчету оценщика, может использоваться судами во всех случаях рассмотрения споров по оценке, в том числе служить основанием для изменения решения о неправильном налогообложении.

При возникновении спора о достоверности величины стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, если имеется и иной отчет об оценке того же объекта собственности, спор рассматривается в судебном порядке в соответствии с установленной подведомственностью. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации, и с учетом положений рассматриваемого Федерального закона.

Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования — наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения права на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.

Согласно федеральному закону профессиональные оценщики должны объединяться между собой по профессиональным интересам в саморегулируемые организации, которые защищают профессиональные интересы оценщиков, повышают их профессиональный уровень, содействуют государственным или частным образовательным учреждениям в подготовке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков, разрабатывают стандарты оценки, системы контроля за качеством и сертификацией оценочных услуг, контролируют профессиональную деятельность оценщиков.

Принцип обязательности участия в саморегулируемых профессиональных организациях обеспечивает повышение ответственности оценщика и качества его работы.

Независимость оценки обеспечивается положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. В целях достижения объективного результата оценочной деятельности профессиональные оценщики имеют право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки доступа к документации, необходимой для этой оценки.

Федеральный закон “Об оценочной деятельности” дает государству возможность регулировать, в том числе контролировать оценочную деятельность. Согласно Федеральному закону контроль за оценочной деятельностью будет осуществляться самими саморегулируемыми организациями оценщиков и уполномоченным Правительством РФ органом – Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Их совместная деятельность обеспечивается создаваемым общественным советом, в который входят должностные лица уполномоченного государственного органа и представители саморегулируемых организаций оценщиков.


1.3 Стандарты оценочной деятельности


Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности. Различают международные и национальные стандарты.

Международные стандарты оценки.

Разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Национальные стандарты отражают:

• внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;
  

• национальные политические и общественные цели;
  
• влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.
  

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов и не зависящий от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), обязательные для применения в США и других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки. Это некоммерческая, образовательная организация, основанная в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в области оценки. Более 50 организаций вступили в Фонд в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Единые стандартны профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986 г. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на Стандарты.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня качества оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

В Стандартах представлены:

• процедуры, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
  
• способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.
  

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положения об этики, включают четыре раздела: «Поведение», «Менеджмент», «Конфиденциальность» и «Ведение отчетности», и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя «Положения о компетентности», налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения.

В дополнение к 10 Стандартным правилам Стандарты включают документы, которые специально служат упрощению, толкованию, разъяснению или совершенствованию Стандартов. Начиная с издания 1994 г., Стандарты содержат глоссарий всех оценочных терминов.

В настоящее время международный комитет по стандартам оценки (МКСО) опубликовал 8-ое издание Международных стандартов оценки – МСО 2007.

МСО 2007 состоят из:

• Введения (Истоки стандартов, фундаментальные понятия, Кодекс поведения)
  
• Типов имущества (Международные Стандарты Оценки, МСО 1, МСО 2, МСО 3)
  
• Международных Применений оценки (МПО 1, МПО 2, МПО 3)
  
• 15-и Руководств
  
• Глоссария
  
• Индексов.
  

Европейские стандарты оценки.

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 году. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL группа в настоящее время называется Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations (TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского Союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского Союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Однако любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.

Российские стандарты оценки.

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С началом перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков, было создано профессиональное общественное объединение — Российское общество оценщиков (РОО). В РОО была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО – это защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Начиная с сентября 1999 г., в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков ведется разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Исходя из общих целей стандартизации, основными задачами Системы стандартизации услуг в области оценки являются:

1. обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами — участниками процесса оценки имущества;
   
2. формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;
   
3. установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;
   
4. создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;
   
5. гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;
   
6. содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации;
   
7. создание условий для формирования эффективной системы
   информации (баз данных) для оперативного представления членам РОО периодической информации.
   

В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномочным представителем Российской Федерации является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоящее время общее число утвержденных и разрабатываемых стандартов РОО составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.

Система нормативных документов Российского общества оценщиков включает:

• Классификатор услуг по оценке имущества.
  
• Декларацию Российского общества оценщиков.
  
• Кодекс профессиональной этики.
  
• Общие понятия и принципы оценки.
  
• Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.
  
• Оценку в целях финансовой отчетности и смежной документации.
  
• Оценку ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств.
  

• Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.
  

• Оценку производственных средств, машин и оборудования.
  
• Стоимость действующего предприятия как база оценки.
  

• Оценку нематериальных активов.
  
• Оценку объектов интеллектуальной собственности.
  
• Оценку минерального сырья.
  
• Оценку лесных ресурсов и лесных земель.
  
• Учет в процессе оценки факторов окружающей среды.
  

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО — это защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных документах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, создаваемая система нормативных документов РОО должна содержать, в первую очередь, характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей. Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом, нормативные документы должны устанавливать, прежде всего, требования к результатам оценки как услуге, которая должна удовлетворять потребности общества, или цели, которая должна быть достигнута на основе использования результатов оценки.

Бурное развитие профессии оценщика на волне переоценки основных фондов приватизированных предприятий привело к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В развитие закона было принято Постановление Правительства Российской Федерации № 932 от 20 августа 1999 г. «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации». Установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности будет являться Министерство государственного имущества РФ (в настоящее время Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом).

С сентября 2007 года оценщики в своей работе обязаны руководствоваться новыми федеральными стандартами оценки (ФСО). Эти стандарты были утверждены приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 года за № 256. Федеральные стандарты представляют верхний уровень системы методологии оценочной деятельности и состоят из трех стандартов.

Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки – ФСО № 1.

В нем прописываются основные понятия оценки и подходы, Указываются основные требования к проведению оценки.

Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости – ФСО № 2.

В нем прописывается цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также основные виды стоимости:

• рыночная стоимость
  
• инвестиционная стоимость
  
• ликвидационная стоимость
  
• кадастровая стоимость
  

Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету оценки – ФСО № 3.

В нем дается определение отчета об оценке; прописываются требования к его составлению, содержанию, описанию, проведению.