Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы
| Вид материала | Документы |
СодержаниеДата выпуска: 18.09.2006 Источник: Квартира. Дача. Офис. Источник: Имеешь право Источник: Профиль Заглавие: Небогатая фантазия Источник: Бизнес Илья минов Источник: Вечерняя Москва |
- Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного, 5897.1kb.
- Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
- Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
- Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
- Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
- Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
- Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
- Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
- Правительство москвы постановлени, 178.7kb.
- Прием заявок на Конкурс изданий, публикаций, видео и радиоматериалов в районных, окружных,, 429.95kb.
Источник: Ведомости
Дата выпуска: 18.09.2006
Заглавие: Доходное место: Гостиницы идут ва-банк
Гостиничный сектор долгое время оставался в тени более востребованных офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости. Инвесторов и девелоперов останавливали достаточно длительная окупаемость проектов (от семи лет) и незнание специфики гостиничного бизнеса. Между тем долгожданный прорыв на российском рынке гостиниц совершен — заключена самая весомая сделка. Это значит, что время инвестиций в гостиницы настало.
24июля 2006 г. Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank заключили сделку по рефинансированию строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton на сумму 160 млн евро. Отдел привлечения инвестиций компании Jones Lang LaSalle представлял интересы девелопера проекта — компании Capital Partners. “Сделка по рефинансированию Ritz-Carlton — крупнейшая сделка по рефинансированию как для столичного гостиничного рынка, так и для рынка коммерческой недвижимости Москвы в целом по привлечению западного рефинансирования, — отметил заместитель директора, руководитель отдела привлечения инвестиций и корпоративного финансирования компании Jones Lang LaSalle Джеймс Корриган, — и одновременно дебют компании Merrill Lynch Real Estate Lending, кредитующей под залог недвижимости. Эта сделка позволила Merrill Lynch выйти на российский рынок с наименьшим риском”.
Гостиница Ritz-Carlton, открытие которой запланировано на IV квартал 2006 г., возводится на месте бывшей гостиницы “Интурист” в начале Тверской улицы. В отеле класса “пять звезд плюс” будет 334 номера, включая 23 люкса. Ожидается, что в Ritz-Carlton будут самые большие
в столице гостиничные номера (от 42 до 237 кв. м), кроме того, в гостинице будет зал для приемов площадью 650 кв. м, конференц-залы, бутики, фитнес-клуб, SPA, рестораны, бар на крыше.
По мнению Корригана, кредит нисколько не повлиял на прогресс строительства Ritz-Carlton. “Однако рефинансирование позволило девелоперам получить доступ к более привлекательным заемным средствам”, — утверждает он.
“Начавшийся в гостиничном секторе инвестиционный бум объясняется исключительно высокой прибыльностью гостиничного бизнеса, — считает генеральный директор компании "Сити-Отель" Дамир Кафтаранов. — В первом полугодии 2006 г. 5-звездочные гостиницы Москвы по доходности опередили отели европейских городов, хотя гостиничный сектор начал развиваться позднее, чем офисная или торговая недвижимость. Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц 1-го класса приближается к максимальным показателям европейских отелей — 60-70%”.
Москва и Стамбул: впереди Европы
“Гостиничный рынок Москвы второй год подряд идет на рекорды, — сообщает в ежегодном исследовании компания HVS International, European Hotel Valuation Index. — Средняя стоимость номера возросла в минувшем году почти на 35%, на 30% возросла доходность номеров (revPAR) в московских отелях”.
Данные исследования HVS International основываются на гостиничном рынке 28 европейских городов. После трехлетнего периода спада стоимость номеров в евро последовательно растет уже второй год подряд.
Минувший год можно считать в некоторой степени переломным, так как Москва, на протяжении четырех лет демонстрировавшая самые высокие темпы роста цен на гостиничном рынке, уступила лидерство Стамбулу. Столица Турции практически удвоила темпы роста по сравнению с 2004 г. — в 2005 г. показатель составил 32% в сравнении с 17% в 2004 г. В прошлом году заполняемость стамбульских отелей возросла на 10%, а стоимость номеров — на 25%.
“В минувшем году значительно улучшилась ситуация на гостиничном рынке Турции. По официальным данным, турпоток в страну увеличился на 20%, — говорится в исследовании HotelBenchmark Survey, выполненном консалтинговой компанией Deloitte. — В немалой степени этому способствовал тот факт, что прошлым летом через Стамбул впервые прошла трасса всемирно известной автогонки “Формула-1”. Кроме того, по данным HVS International, в Турции опережающими темпами развивается деловой туризм. В 2005 г. количество делегатов конференций, симпозиумов и семинаров, посетивших Стамбул, возросло в сравнении с 2004 г. на 156%. Наращивание Стамбулом выставочно-конференционных мощностей (в столице Турции уже действует три крупных выставочных комплекса и строится еще два) и перешедшие в активную фазу переговоры о вступлении Турции в ЕС позволяют надеяться, что перспективы развития делового туризма в стране самые что ни на есть оптимистичные.
Как и в Москве, в Стамбуле мечтают открыть как можно больше роскошных отелей. Крупнейшие в столице Турции проекты будущего — отель емкостью 300 номеров в 50-этажном небоскребе Diamonds in Istanbul (“Алмазы Стамбула”) и комплекс из двух высотных башен Dubai Towers, Istanbul, в состав которого войдет отель класса de luxe, — увидят свет в 2008 г. Последний проект представляет собой многофункциональный комплекс, ориентировочный размер инвестиций в который составит 420 млн евро.
В погоне за доходностью
По данным HotelBenchmark Survey, наихудший в Европе рост доходности номеров зарегистрирован в странах Южной Европы. Особенно плохо обстояли дела в Афинах и Лиссабоне — городах, которые в 2004 г. стали столицами крупнейших спортивных событий — летних Олимпийских игр и чемпионата Европы по футболу соответственно. Однажды “выполнив план”, эти города уже просто не в состоянии поддерживать высокий уровень загрузки гостиниц. Страдают от недогрузки и гостиницы в ряде городов Испании, продемонстрировавшей в итоге весьма скромный (1,3%) рост доходности номеров.
Исполнительный директор HotelBenchmark Джулия Фелтон отмечает, что в текущем году гостиничный рынок будет развиваться. “Так как темпы роста ВВП ожидаются невысокие, то и рост доходности номеров будет скорее поступательным, нежели значительным, — отмечает Фелтон. — Наиболее перспективные регионы развития гостиничного сектора — Южное Средиземноморье и ЦВЕ: в этих странах продолжается расширение бизнеса и растут турпотоки. Вместе с тем возрастет заполняемость отелей в Италии и Германии — главным образом благодаря зимней Олимпиаде и чемпионату мира по футболу”.
Впрочем, Москва также продолжает демонстрировать заоблачные темпы роста гостиничного рынка: вот уже шестой год подряд (исключая 2003 г., когда рост стоимости номеров составил 9%) рост стоимости номеров в московских отелях выражается двузначными числами. В этом году средняя стоимость номера в московских отелях достигла 240,91 евро, что выше, чем в среднем по Европе. Доходность номеров в столичных гостиницах возросла в 2005 г. на рекордные 30,4%.
Проблема столичной индустрии гостеприимства заключается в том, что из 35 000 московских гостиничных номеров лишь 8000 (всего 22,9%) соответствуют международным стандартам. Несмотря на это, закрытие значительного количества отелей категории “3 звезды” спровоцировало в 2005 г. грандиозный (35%-ный) рост стоимости гостиничных номеров. Это, в свою очередь, увеличило доходность номера на 30%. “Недостаток отелей ведущих международных сетей и постоянно растущий спрос провоцируют дальнейший рост средней стоимости проживания”, — констатируется в исследовании Deloitte.
Мегаполисы: гостеприимные и не очень
В целом гостиничные рынки в Европе значительно различаются. Самым дорогим городом стал Лондон, где средняя стоимость номера составила 516,12 евро (что на 7,2% больше, чем в 2004 г.). 2-е место традиционно остается за Парижем (484,52 евро за номер, что на 6,2% выше, чем в 2004 г.). 3-е и 4-е места принадлежат Милану и Цюриху — 415,82 и 375,99 евро за номер соответственно.
Замыкают таблицу Варшава (средняя стоимость номера — 104,5 евро), Лиссабон (121,2 евро за номер) и Афины (132,1 евро за номер).
На дороговизну лондонских отелей не повлияли даже террористические атаки, отмеченные после объявления о том, что Лондон стал столицей Олимпиады-2012. Хотя загрузка отелей снизилась в среднем на 1,4%, стоимость гостиничных номеров возросла на 4%. Доходность на номер составила 160 евро. Росту лондонского гостиничного рынка способствуют благоприятные экономические предпосылки (Лондон остается крупнейшим в Европе финансовым центром) и, как следствие, неиссякаемый поток туристов, который ежегодно увеличивается почти на 10%. Отели в Лондоне могли бы быть еще дороже, если бы в центре города были свободные земельные участки. Увы, их практически не осталось. Впрочем, некоторым девелоперам все-таки повезло. Например, на английский рынок приходит испанский оператор Silken Hoteles. Премьерой станет отель на 170 номеров, возводящийся в районе Aldwych (центр города). Первые отели радикального бренда Yotel c номерами, напоминающими салон самолета бизнес-класса, откроются в конце 2006 — начале 2007 г. в лондонских аэропортах Хитроу и Гэтвик, а впоследствии — и в центре столицы Великобритании. Амбициозные планы вынашивает азиатская сеть Shangri-La Hotels & Resorts (Гонконг). Уже в 2009 г. на лондонском рынке появится эксклюзивный отель London Bridge Tower Hotel под ее управлением.
Стоимость пребывания в Париже возросла в прошлом году на 6,6% — главным образом благодаря опережающему росту загрузки (на 4%). В минувшем году в Париже открылось сразу несколько отелей категории “4-5 звезд”. Среди них — три бутик-отеля: Villa Malraux (29 номеров), Hotel du Petit Moulin (17 номеров) и Hotel le Sezz (27 номеров). И несколько более демократичных отелей — Express (Holiday Inn) на 115 номеров неподалеку от аэропорта Roissy Charles de Gaulle и два отеля сети Radisson SAS: Radisson SAS Hotel Boulogne (170 номеров) и Radisson SAS Val d'Europe (139 номеров) в зоне для игры в гольф на территории парижского Диснейленда.
Shangri-La Asia (дочерняя компания сети Shangri-La Hotels & Resorts) выходит и на парижский рынок. Уже в 2008 г., т. е. на год раньше, чем в Лондоне, она планирует открыть отель Shangri-La Hotel Paris (на 140 номеров). “Сырьем” для будущего отеля послужил бывший дом принца Роланда Бонапарта. Это будет первый в Париже отель класса de luxe, владеть и управлять которым будет азиатская гостиничная сеть. На парижском гостиничном рынке активно идут сделки купли-продажи. Самой громкой сделкой стала покупка отеля Plaza Vendome (97 номеров) группой Marriott за 38 млн евро. Теперь отель будет функционировать под названием Renaissance Paris Vendome. GIC Real Estate, в свою очередь, приобрела гостиницу InterContinental Paris (438 номеров) за 315 млн евро. Отель поступил в управление компании Starwood Hotels & Resorts под брендом Westin.
На московском рынке отелей сделок пока что мало. “Сегодня наблюдается инвестиционный бум в девелопменте гостиниц, но сделок по продаже отелей совсем немного, — отмечает Джеймс Корриган. — Вероятно, участники рынка выжидают более выгодного момента и просто придерживают гостиничные активы”.
Еще одним сдерживающим фактором для развития гостиничного рынка Москвы, как и в Лондоне, является нехватка свободных земельных участков в центре города. “Ограниченные возможности нового строительства приводят к инвестициям в уже действующие или реконструируемые объекты. Недавно столичные власти объявили о продаже 69% акций гостиницы "Балчуг", стартовая сумма сделки — $108 млн. Многим эта цифра кажется завышенной, однако гостиница "Украина" была продана за $270 млн при начальной цене $165 млн, — считает Дамир Кафтаранов. — Гостиничный рынок сегодня настолько прибылен, что инвесторы готовы приобретать даже переоцененные активы”. Сегодня Москва, как и любой развивающийся рынок, хочет снова доказать свое гостеприимство и открывает новые фешенебельные отели. Помимо уже упоминавшегося отеля Ritz-Carlton в ближайшие годы в Москве откроется сразу несколько отелей международного уровня. В конце 2007 г. откроется Novotel (220 номеров) в торгово-выставочном комплексе “Гостиный двор”; отель на месте бывшей гостиницы “Москва” (210 номеров и жилые апартаменты класса de luxe) вновь начнет работать в 2009 г. — уже под управлением элитного международного оператора Four Seasons; отель Grand Hyatt Hotel (360 номеров) в башне “Федерация” (“Москва-Сити”) распахнет свои двери также в 2009 г.
Стратегии инвестирования
Стратегия успешного инвестора подразумевает дар предвидения. Успешные инвесторы, владеющие многомиллиардным состоянием, утверждают, что главное — вовремя войти на рынок, а не бросаться скупать активы той или иной фирмы, когда вокруг них уже создан ажиотаж. Таким образом, инвестировать надо в перспективные секторы рынка и компании.
В отели инвестируют известные миллиардеры, кутюрье и даже кинозвезды. Дональд Трамп, создавший целую индустрию обучения стратегиям финансового благополучия, сейчас инвестирует в строительство сразу нескольких элитных отелей. Это Trump International Hotel & Tower Chicago — 90-этажный небоскреб на берегу реки Чикаго и 50-этажный отель-кондо класса люкс в Las Vegas Strip. Инвестиции в отели во всемирно известных центрах игорного бизнеса практически всегда безрисковые.
Отель Monte Carlo Bay Hotel & Resort (Монако), номинировавшийся в категории “гостиничные и курортные комплексы” на MIPIM-2006, построен в стиле средиземноморского дворца, совмещая в себе элементы французской неоклассической архитектуры и традиционных итальянских особняков. Жемчужинами отеля являются фонтан с компьютерным управлением, висячие сады, гигантский бассейн площадью 1716 кв. м, начинающийся на территории комплекса и выходящий далеко за его пределы, и, конечно, казино.
Выгодно инвестировать и в нетрадиционные отели, например в поселки охотничьих домиков где-нибудь в глубинке, или в отели, размещаемые в зданиях, являющихся памятниками истории и архитектуры. Такие отели востребованы любителями уединенного активного отдыха и ценителями прекрасного соответственно.
Еще одно перспективное направление для развития гостиничного бизнеса — строительство гольф-курортов. Отели на территории гольф-курортов не знают понятия “сезон” — престижный вид спорта способствует значительному росту турпотока.
Все эти ключевые моменты актуальны и для России, где на сегодняшний день сложилась благоприятная ситуация для инвестирования в гостиничный бизнес. Росту гостиничного рынка в России способствуют глобальная тенденция к улучшению условий кредитования и рост конкуренции в этой сфере. Если еще несколько лет назад редкий российский банк кредитовал под приобретение объектов коммерческой недвижимости, то сегодня у финансово-кредитных структур сложились определенные предпочтения.
“Среди банков, заинтересованных в инвестициях в гостиничный бизнес, я бы отметил нашего основного партнера — Москоммерцбанк, — отмечает президент Heliopark Group Александр Гусаков. — На сегодняшний день нашей компании выделены две кредитные линии — на инвестиционные проекты, где предметом залога является недвижимость (активы), и на развитие сети под залог действующих объектов [бизнеса]. В настоящее время суммарный объем средств, которыми мы оперируем, составляет $31,5 млн плюс собственные средства и средства частных инвесторов — девелоперских компаний, российских инвестиционных фондов, которые оценивают гостиничную отрасль как одну из перспективных”.
Знаменитые инвесторы также советуют не ограничиваться одним рынком. Уверенно чувствующие себя российские гостиничные операторы обращают внимание на привлекательные объекты как внутри страны, так и за ее пределами.
На днях Heliopark Group закрыла сделку по приобретению гостиницы в Германии. Это один из трех старейших отелей в зоне Баден-Бадена Bad Hotel Zum Hirsh, принадлежавший до покупки известной немецкой сети отелей Steigenberger Hotels & Resorts. Здание было построено в 1688 г. и находится в центральной части города. Уникальная особенность отеля — подведение термальных вод в каждый номер. “В ходе реконструкции, которую мы надеемся завершить к 1 июня 2007 г., мы получим отель емкостью 71-74 номера категории "4+", в котором будет SPA, — рассказывает Александр Гусаков. — Средства на реконструкцию в размере 70% от стоимости работ нам готов предоставить Drezdner Bank под 5,5% годовых”.
Инвестиции в бренды
Впрочем, инвестировать можно не собственно в отель, а в имя или бренд. В этом году на российский гостиничный рынок наконец-то пришла сеть Best Western. Право на использование бренда получила российская компания “Сити-Отель”. “Заявки на участие в международном тендере подали семь компаний. Конкурс был закрытым, имена участников не разглашались, — рассказывает Дамир Кафтаранов. — В тендере участвовали не только отечественные, но и иностранные компании, планировавшие выйти на российский рынок. В рамках конкурса мы предоставили детальный план развития сети гостиниц Best Western в России. Наше видение бизнеса, потенциал развития и план развития индустрии гостеприимства в России показались представителям Best Western наиболее перспективными и убедительными. Представленный нами бизнес-план был рассмотрен и одобрен советом директоров Best Western. К моменту тендера у нас были собственные участки для строительства гостиниц, по нескольким проектам уже велись работы”.
Бытующее среди отдельных участников гостиничного рынка мнение о том, что франшиза ограничивает возможности развития отеля, не единственное. “Работа по франшизе подразумевает четкое соблюдение стандартов оборудования гостиниц и предоставляемого сервиса. Мы берем на себя обязательства соблюдать стандарты оснащения отелей, принятые в Best Western, — говорит Кафтаранов. — Речь идет о фиксированной площади общественных зон, оснащении гостевых номеров и ванных комнат, интерьерах и техническом оснащении здания. С одной стороны, это ограничения, а с другой — проверенные технологии, успешно используемые в отелях по всему миру. Однако решения о дальнейшем развитии компании или открытии нового отеля мы принимаем независимо от Best Western”.
Если одни российские компании покупают франшизы, то другие их продают. “Долгосрочной перспективой Heliopark Group является желание занять как можно большую долю рынка, — говорит Александр Гусаков. — Мы хотим развиваться и создавать продукт. Есть определенные стратегия и тактика. Например, мы хотим управлять чужими объектами, планируем продавать франшизу. Так, с гостиницей "Приморская" (г. Сочи), которой мы управляли два года, мы расторгли договор аренды, продав им франшизу”.
Источник: Квартира. Дача. Офис.
Дата выпуска: 18.09.2006
Номер выпуска: 661
Заглавие: Где зарыты деньги…
…в неэффективном управлении или в финансовой непрозрачности?
Заинтригованные яркой формулировкой, на мероприятие пришли многие профессионалы рынка недвижимости. Каково же было разочарование собравшихся, когда выяснилось, что ответов на этот вопрос существует множество, но ничего конкретного по этой теме никто сказать не может. Как ни странно, самой убедительной показалась версия модератора встречи Максима Ганапольского. После его реплики возникла даже мысль о сермяжной народной правде, которая, как обычно, бывает гораздо ближе к истине, чем все профессиональные суждения.
На вопрос - “Где деньги?” - некоторые выступавшие на организованном в ходе форума круглом столе отвечали: “У населения”. А вернее, уточнил ведущий конференции и затем круглого стола М.Ганапольский, у тех, кто инвестирует средства в столичную недвижимость. На 90% это люди из регионов, которым больше деньги вкладывать некуда. Так, может быть, подумать о том, чтобы создать такие источники?
По мнению Сергея Амбарцумяна, заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, попытки представить виноватыми строителей абсолютно беспочвенны. Из ста инвесторов, работающих на рынке столицы, только десять являются профессиональными строительными организациями. Строители сегодня работают на 5-8% дохода от проекта. Так что искать источник проблем нужно совсем в другом направлении. Что такое пирамиды, отметил он, вообще непонятно. Подхвативший эту тему руководитель строительной компании MIRAX-Групп Сергей Полонский, наоборот, "сконцентировался" на этом вопросе: если компания продает жилье по цене 0 за кв.м, то никакая экономика компании не выдержит такого демпинга, и наступит дефолт со всеми вытекающими последствиями. В целом же, бешеный рост цен деморализует строительный комплекс, считает С. Полонский. Все идет нарасхват. Совершенствование качества и технологий становится вопросом совести отдельных руководителей, а не неизбежным последствием конкуренции.
Несколько экзотично выглядел доклад Бориса Вольпе, исполнительного директора компании SAP о мировом опыте в управлении строительным бизнесом. Тема нужная, но настолько "космическая" по своей отдаленности от темы форума, что она могла вызвать разве что комплекс неполноценности - наши системы управления в строительной сфере, как известно, сильно отличаются от западных.
Представители Внешторгбанка попытались осмыслить обозначенную тему со своей финансовой позиции. По заявлению Андрея Черковца, управляющего директора корпоративного блока Внешторгбанка, идя на взаимодействие с той или иной строительной компанией, банк решает для себя тот же комплекс вопросов, что и частный инвестор - насколько она надежна.
По мнению президента АСР Николая Кошмана, огромным фактором успешного развития строительной индустрии является политика, проводимая в государстве, уровень автоматизации бизнес-процессов, прозрачность деятельности строительных компаний. Несколько пугающе выглядит цифра, которую назвал в своем докладе Н.Кошман, но, видимо, она и вскрывает все самые важные причины возникающих с жильем проблем: лишь 12% населения страны в состоянии самостоятельно решить проблему покупки жилья.
Источник: Имеешь право
Дата выпуска: 18.09.2006
Номер выпуска: 34
Кому светят московские окна
Многие москвичи слышали: если у них на улице шум такой, что лишний раз форточку не откроешь, город должен заменить старые деревянные окна на новые, с герметичными стеклопакетами. Корреспондент «ИП» Андрей Жигалин прикинул шансы рядового горожанина воспользоваться этим предложением
САМЫМ ПРОСТЫМ СПОСОБОМ БОРЬБЫ с уличным шумом являются стеклопакеты. Они отражают до 60% звука, защищают от уличной пыли, легко моются, не требуют оклейки на зиму.
У них один недостаток — высокая цена. Установка оконных стеклопакетов минимально приемлемого качества в трехкомнатной квартире обойдется в сумму от $1,3 тыс. Поэтому особенно приятно поставить их за счет властей. Тем более что шансы такие есть — закон на стороне москвичей.
Счастливый случай С 1999 года во всех московских новостройках сразу ставят герметичные стеклопакеты. Это, как рассказал ип начальник отдела территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве Вадим Ицков, диктуется «Нормами и правилами проектирования, планировки и застройкив городе Москве». Однако не всем повезло жить в новых домах. Многие об этом и не жалеют, пока у них под окнами не построят «трассу, которую весь город так долго ждал».
Перед строительством дороги соответствующие проектные организации производят расчеты. Они прикидывают предполагаемую пропускную способность магистрали и решают, будут нарушаться нормы по шумовому воздействию на население или нет. Если будут — строители обязаны поменять окна.
Это требование вышеупомянутых норм проектирования, и за их соблюдением следит Роспотребнадзор.
Если здание, соседствующее с трассой, не выше пяти этажей, дело может ограничиться установкой шумозащитных стен (экранов) вдоль дороги. Шесть этажей и больше — все окна подлежат замене. Так, по словам заведующей лабораторией Московского НИИ гигиены им.
Эрисмана (эта организация и установила допустимые уровни шума) Антонины Путилиной, во время строительства Третьего транспортного кольца были заменены все окна, что выходили непосредственно на трассу. Это важное уточнение — окна, смотрящие во двор, никто трогать не будет. Со стороны двора— и это, скорее всего, докажут замеры — шум дороги не способен существенно расстроить психику жильцов.
Собственно, строительство Третьего кольца — пока единственный случай, когда жителям удалось в массовом порядке получить новые окна в домах старой постройки. Работу по замене провело ОАО «Москапстрой».
Как сообщил ип начальник управления объектов городского назначения ОАО «Москапстрой» Юрий Лычагин, с тех пор замены окон за счет города в московских домах не производилось. Да и строительства автомобильных трасс такого масштаба в Москве не было, а вновь построенные дома сдаются уже с герметичными окнами. Сейчас намечается строительство Четвертого транспортного кольца, и опять в тех местах, где оно пройдет через старые кварталы (например, в районе улицы Народного ополчения, Минской улицы и Ломоносовского проспекта), будут менять окна на герметичные стеклопакеты.
Кстати, сама стройка, которая может производить шума не меньше, чем сверх меры загруженная дорога, источником шума, требующим обязательной заменыокон, не является. Поскольку стройка — явление временное.
Борьба за тишину «Нормы и правила проектирования, планировки и застройки в городе Москве» хороши тем, что регламентируют новое строительство. А если под вашими окнами давно уже гудит завод или проходит оживленная магистраль? Вы тоже можете рассчитывать, что город заменит окна. Но уже по другой статье. При капитальном ремонте.
А его, как объяснил ип руководитель департамента жилищнокоммунального хозяйства и благоустройства столицы Артур Кескинов, можно ждать и восемь, и десять, и 12 лет — в зависимости от состояния дома. Единых норм тут нет.
Впрочем, есть способ ускорить начало капитального ремонта в доме. Для начала гражданам, оказавшимся в подобной ситуации, нужно получить заключение районного Центра гигиены и эпидемиологии (бывшая СЭС) о том, что в их квартире уровень шумов превышает установленные нормы.
Как рассказали ип в Центре гигиены и эпидемиологии ЦАО, жильцам необходимо подать письменное заявление, в котором изложить суть требований и цель, после чего специалисты в течение одной-двух недель приедут и сделают все необходимые замеры, по результатам которых составят и выдадут протокол. Кстати, заплатить за эту услугу придется самим жильцам. Стоимость замера в одной комнате — 2 тыс. руб.
То есть если квартира трехкомнатная, то заплатить придется 8 тыс. руб.— кухня тоже денег стоит. Это государственные расценки на услуги населению.
Для полноты картины можно привлечь к процессу и специалистов из департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы. Они замеряют уровень шума и загрязнения рядом с домом. Телефоны «горячей линии» департамента — 205–85–62 и 205–88–38. У экологов есть специальные передвижные лаборатории, оснащенные самыми современными приборами. Причем сделают это совершенно бесплатно — там считают, что вы уже оплатили их работу своими налогами. В течение месяца вы получите объективную картину загрязняющих факторов на улице рядом с вашим домом.
Эти бумаги будут весомым основанием для обращения в первую инстанцию — ДЕЗ — с требованием принять меры.
При этом следует понимать: если город не планирует капитальный ремонт в вашем доме, то в ДЕЗе вам объяснят, что помочь вам не могут, причем не в силу природной черствости, а только ввиду отсутствия денег. И предложат написать в управу и префектуру.
В префектуре Центрального административного округа (а именно в этом округе проблема шума стоит особенно остро) ип пояснили, что существует специальная антикризисная комиссия, в функции которой входит принятие решения об ускорении капитального ремонта.
Но предупредим: шансы не слишком большие. Обычно внеплановый капремонт начинается тогда, когда в доме становится опасно жить,— скажем, треснула капитальная стена.
Также стоит добавить, что весь этот механизм работает только тогда, когда дом находится в муниципальной собственности и управляется ДЕЗом, при этом неважно, приватизирована ваша квартира или нет. Если же дом частный или ведомственный (этот сегмент составляет около 5% жилого фонда столицы), то все вопросы ремонта решает владелец — ведомство или частное лицо. За свои деньги, а потому так быстро, как сами того захотят.
Источник: Профиль
Дата выпуска: 18.09.2006
Номер выпуска: 34
Автор: ЕЛЕНА ВОЗНЕСЕНСКАЯ, «М2», — специально для «Профиля»
Рубрика: ПРИЛОЖЕНИЕ "Профиль - недвижимость"
Заглавие: Небогатая фантазия
Судя по типологии элитных построек Москвы, количество денег у их владельцев обратно пропорционально качеству фантазий на жилищную тему.
Особняки Подавляющее большинство состоятельных покупателей недвижимости идут по проторенным нефтяниками первой волны дорожкам. Перечислим самые распространенные способы вложения денег в жилищный фонд. Первое место по крутости стабильно занимают особняки. В ближайшие несколько лет около 20 наиболее известных исторических столичных особняков, которые удастся перевести из нежилого фонда в жилой, наверняка обретут своих хозяев из числа 20 наиболее известных российских олигархов, фигурирующих в списках Forbes. Так, по словам старшего эксперта отделения «Парк Культуры» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Елены Русятинской, знаменитая бывшая усадьба Трубецких (ул. Усачева, 1—3) благополучно перестроена под жилой дом и рекламируется для продажи как «усадьба в центре Москвы с собственной конюшней». Единственным препятствием может стать вопрос о принадлежности подобных построек к нежилому фонду и памятникам архитектуры, но, как показывает и зарубежный, и отечественный опыт, если очень хочется, то подобные проблемы в результате удается утрясти.
Пока же вопросы со статусом памятников окончательно и бесповоротно не решены, на рынке активно продвигаются так называемые новоделы. Стоят они не меньше «оригиналов». По словам Екатерины Гетманской, директора агентства элитной недвижимости Hermitage Realty, средняя стоимость 1 кв. м в отдельно стоящем доме премиум-класса составляет порядка $10 тыс. В принципе, это не больше, чем в других элитных домах, но стоит учесть одно: общая площадь, а значит, и стоимость объекта в целом здесь значительно выше. По данным Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, средняя стоимость отдельно стоящих зданий в Москве сегодня варьируется от $5 млн. до $10 млн., что «значительно сужает целевую аудиторию покупателей особняков». Иначе говоря, реализовать на рынке готовый проект непросто, даже если он расположен в таких престижных районах, как Остоженка, Пречистенка, Патриаршие и Чистые пруды, Плющиха.
В последнее время подобные предложения стали появляться в составе крупных проектов (страхующих возможные риски при реализации особняков). Например, в резиденции «Чистые пруды» (Подсосенский пер., вл. 3) будет два особняка: площадью около 1 тыс. кв. м и более 2 тыс. кв. м. В «Парк паласе» на Остоженке помимо дома на 128 квартир возведен и особняк на одну семью. К основному зданию клубного дома на Большой Никитской, 45 пристроен особняк площадью около 600 кв. м, имеющий отдельные входы со стороны улицы и двора, а также собственную огороженную территорию.
Пентхаусы На второе место по престижности можно поставить пентхаусы. В России их начали строить лишь несколько лет назад. Квартиры с двумя-тремя уровнями в фешенебельной жилой зоне, с прекрасным панорамным видом обычно расположены на одном или двух верхних этажах жилых домов. Так, из окон пентхауса жилого комплекса «Ближняя дача» («БЕСТ-Недвижимость») открываются панорамные виды на центр города. Соблюдены и прочие обязательные признаки жанра — панорамное остекление и вид из окна не меньше чем на две стороны света. Далее следуют: собственная эксплуатируемая кровля и, как правило, персональный пин-код для вызова лифта на этаж, где расположено жилище.
Несмотря на то, что российский рынок пентхаусов совсем молод, в настоящее время насчитывается несколько десятков «поднебесных» квартир с многоуровневой планировкой, средняя цена которых начинается от $10 тыс. за 1 кв. м. Знаменитый пентхаус площадью 1,2 тыс. кв. м есть в «Алых Парусах». Почти 600-метровый пентхаус расположен в доме «Виктория» (Пожарский пер., 5). Известны пентхаусы «Венского дома» (1-й Неопалимовский пер., 8—10), «Дворянского гнезда» (Б. Левшинский пер., 9/11—13), клубного дома «Чайка» (Никольский туп., 2) и пр.
Однако необходимо отметить, что, в отличие от общей ситуации на рынке элитного жилья, где спрос превышает предложение, на рынке пентхаусов особого дисбаланса нет. Связано это с существенной наценкой на данный вид объектов — в размере 30—50% по отношению к ценам, по которым реализуются другие квартиры в том же доме.
Таунхаусы Загородный таунхаус — младший (по цене) брат коттеджа. В городе ситуация иная. Здесь подобный тип жилья относится к элитному сегменту. Среди специалистов нет единого мнения относительно удобства и уместности таунхаусов в окружении городской застройки, возможно, поэтому явление не получило широкого распространения. Примеры таунхаусов в центре — «Резиденция «Чистые пруды» и «Палаты Муравьевых» (1-й Зачатьевский пер., 10)».
Пока таунхаусы строятся преимущественно в удаленных от центра частях города, поэтому к настоящей элите не относятся. К удачным проектам, по мнению экспертов, можно отнести поселок «Ы» в районе Филевского парка (ул. Минская, 1), состоящий из 21 таунхауса (общая площадь одного коттеджа — 230—350 кв. м); комплекс коттеджей и таунхаусов «Вишневый сад» в Северном Тушино; жилой комплекс «Остров Фантазий» (Островной пр., 2), расположенный на территории ландшафтного заказника Крылатские Холмы. Стоимость жилья в домах такого типа находится в привычном для элитного сектора ценовом диапазоне — $6—11 тыс. за «квадрат».
Диковины Не все европейские варианты элитки приживаются на российском рынке. Богатые русские тратят свои деньги на дорогую, но чрезвычайно банальную недвижимость. Возьмем, к примеру, такую диковинку, как лофт (переводится с английского как «галерея, чердак, голубятня»). Квартиры этого типа появились в старой Англии, а концепция жилья окончательно оформилась в начале прошлого века в Нью-Йорке: тогда из города массово выводились промышленные предприятия. Освободившиеся помещения вскоре оказались востребованы представителями творческих профессий, оценивших высоченные потолки, огромные окна бывших заводов и фабрик. Век спустя после своего зарождения идея квартиры-лофта перекочевала в Россию. Но на уровне идеи и застряла. В воздухе не первый год витает проект лофта в одном из зданий бывшей фабрики «Красный Октябрь». В Москве есть еще немало перспективных точек, где могли бы возникнуть лофты. Однако дальше обсуждения потенциального спроса на такие квартиры дело пока не идет.
Зато другой вариант элитной экзотики — дебаркадеры — как раз могут занять свое место на рынке. Истории о том, как упоительна жизнь на дебаркадере звезд французского кинематографа Пьера Ришара и Жерара Депардье, наверняка известны многим. В российской практике такое встречается очень редко — жилье на плаву не удерживается ни в Москве, ни в Петербурге. Сведущие люди рассказывают, что один-единственный официально обжитой дебаркадер в Питере продается уже год — за это время его цена упала в полтора раза. А единственный мелькавший в последнее время в объявлениях московский дебаркадер, обитающий по соседству с Парком культуры, и вовсе «странный»: его одновременно предлагают и под офисы, и под жилье, даже скорее сдают, чем продают.
Хотя жить, как французы на Сене, в плавучих домах сейчас мечтают многие. Такой вариант проживания представителей современной элиты волнует умы и девелоперов, ведь ниша такого рода эксклюзивного жилья пока совершенно не занята. Проблема заключается в решении главного вопроса: кто примет деньги за предоставление права строительства дебаркадера. До сих пор нет отработанной законодательной базы, ненадежность юридических прав на плавучие дома превращает их во временные сооружения, ценность которых как качественного объекта недвижимости невелика.
Источник: Бизнес
Дата выпуска: 19.09.2006
Номер выпуска: 174
Заглавие: Филевский мегамолл
Филевский мегамолл
ИЛЬЯ МИНОВ
Группа компаний МТЗ «Рубин» решила стать многопрофильным девелопером в сфере коммерческой недвижимости.
За три года компания намерена инвестировать $372 млн в строительство бизнес-центра в Багратионовском проезде, гостинично-делового комплекса на ул. Василисы Кожиной, многофункционального комплекса «Фили» и жилого дома на ул. Кастанаевская. Эксперты и участники рынка не сомневаются, что «Рубину» удастся реализовать заявленные проекты, поскольку в районе Фили-Давыдково, где и сконцентрированы интересы компании, у нее нет прямых конкурентов.
МТЗ «Рубин», ранее крупнейший производитель телевизоров, уже давно получает прибыль от сдачи своих заводских площадей в аренду. Часть из них отдана под торговый комплекс «Горбушкин двор», часть — под офисы, часть — под складские помещения. Общая площадь недвижимости, находящейся в собственности компании, составляет почти 150 тыс. кв. м, рыночная стоимость которой, по оценкам самого «Рубина», составляет $400 млн.
Теперь компания намерена развивать девелопмент коммерческой недвижимости. «В ноябре мы начнем строительство гостинично-делового комплекса на ул. Василисы Кожиной общей площадью 136,6 тыс.
кв. м»,— сообщил «Бизнесу» вице-президент по строительству «Рубина» Исмихан Ахмедов. Помимо 250 гостиничных номеров в комплексе разместятся офисы общей полезной площадью 42 тыс. кв. м. Компания намерена инвестировать в этот проект $150 млн. «Мы рассчитываем, что это будет гостиница классом от трех до четырех звезд»,— отметил заместитель генерального директора по экономике «Рубина» Константин Гариев.
Эксперты считают, что такой комплекс будет востребован рынкам. «В Москве уже давно остро ощущается нехватка гостиничного фонда. К тому же запад Москвы — один из наиболее перспективных направлений»,— отмечает руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова. «Окупить строительство гостиницы возможно за шестьсемь лет. Развитие в комплексе офисной недвижимости позволит сократить этот срок на четыре-пять лет»,— уверен генеральный директор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник.
Впрочем, кроме этого проекта, «Рубин» собирается более активно реализовывать проекты по офисной недвижимости. Сейчас в собственности компании находится деловой центр, который планируется реконструировать. «В 2009 году мы планируем сдать в эксплуатацию высотное офисное здание, которое будет построено рядом с уже существующим центром. Площадь нового делового центра превысит 60 тыс. кв. м»,— сообщил Ахмедов. На развитие этого направления «Рубин» инвестирует $90 млн. В результате площадь всей офисной недвижимости, принадлежащей «Рубину», составит более 100 тыс. кв. м. «Спрос на офисы на западе Москвы очень высок»,— констатирует Ирина Флорова. «В этом направлении высокая концентрация бизнеса»,— добавляет руководитель инвестпроектов группы компаний «Ташир» Виталий Ефимкин.
Инвестиции в еще один крупный проект «Рубина» — строительство многофункционального комплекса «Фили»— составит $102 млн. «Комплекс, где будут размещены торговые площади, зона фаст-фуда, детский центр, планируется построить рядом с „Горбушкиным двором”. Таким образом, можно говорить о том, что рядом с метро „Багратионовская” появится мегамолл в его классическом варианте»,— утверждает Гариев. Впрочем, как отмечают эксперты, дороги в районе Фили-Давыдково, где «Рубин» развивает свой девелоперский бизнес, достаточно перегружены. Однако, как сообщил Ахмедов, недалеко пройдет дублер Кутузовского проспекта, что повысит транспортную доступность района.
Источник: Вечерняя Москва
Дата выпуска: 19.09.2006
Номер выпуска: 171
Заглавие: Ипотека по-московски