Geum.ru

Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материалаДокументы

Содержание


Дата выпуска: 11.09.2006
Источник: Ведомости
Источник: Ведомости
Источник: Ведомости
Подобный материал:
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   33

Источник: Ведомости

Дата выпуска: 11.09.2006

Заглавие: На воздухе: Земля, не обремененная подрядом


На заре развития загородного рынка подмосковные просторы начали активно застраиваться трехэтажными бесформенными сооружениями, пародией на средневековые замки. Все, кто мог приобрести участок земли, строили “дом мечты”, руководствуясь собственными вкусами и возможностью доставать те или иные материалы. Бизнесмены следующего поколения осознали тупиковость такого архитектурного пути и, изучив западный опыт, решили переехать в организованные поселки, теперь уже напоминающие Беверли-Хиллз.

В начале XXI в. продажа участков без подряда, позволяющая покупателю, как прежде, бесконтрольно самовыражаться, была объявлена пережитком. Но время показало, что девелоперы не спешат отказываться от перепродажи земли, а некоторые специалисты утверждают: за участками без строительного подряда — будущее загородного рынка.

Три степени ответственности

“Если поездить по окрестностям Рублевки и посмотреть на образцы разностильной застройки середины 1990-х, еще до появления во множестве организованных и разработанных концептуально поселков, легко понять, о чем идет речь. Тогда было модно строить на свой личный вкус, часто вкус одних домовладельцев другим казался безвкусицей, а одноэтажные шале и деревянные дома в "дачном" стиле соседствовали с кирпичными многоэтажками”, — вспоминает руководитель отдела загородной недвижимости компании “Твид-Недвижимость” Елена Первакова.

По мере развития рынка появились иные формы реализации загородных проектов — продажа земельных участков с подрядом на строительство и создание коттеджных поселков полного цикла. Различаются они степенью ответственности продавца перед клиентом. Продажу участков без подряда обычно ставят на нижнюю ступень и часто называют девелопментом земли. “Продажа участков без подряда — это просто спекулятивная сделка, частный случай ленд-девелопмента. Чаще всего инвестиционная компания покупает большой участок земли, выполняет процедуру кадастрирования и реализует участки в розницу по рыночным ценам”, — говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов.

На следующей ступени своеобразной иерархической лестницы эксперты видят проекты, предполагающие реализацию земельных участков с подрядом на строительство. “В целом большая часть поселков распродается именно так — участки с подрядом. Это позволяет сдать поселок в обозримые сроки и соблюсти единую концепцию. Продажа участков с подрядом гораздо выгоднее. А для покупателей приобретение дома с подрядом — это возможность контролировать ход стройки и вносить оперативно изменения в планировку дома”, — рассказывает аналитик отдела проектов компании “Терра-Недвижимость” Анна Поткина.

По мнению Яхонтова, однако в данном случае застройщик поселка также не берет на себя большую долю ответственности. “Покупателю предлагают приобрести участок по стоимости, существенно превышающей рыночную цену аналогичного участка без подряда, и выбрать из нескольких проектов тот, который будет в дальнейшем реализован подрядной организацией. Также от клиентов обычно требуют гарантии завершения строительства к определенному сроку, например через три года. Таким образом, человек, приобретая участок, сразу оплачивает затраты девелопера и его прибыль, а в дальнейшем уже сам занимается строительством дома, самостоятельно договаривается с подрядчиком. Застройщик в этих отношениях уже не участвует”, — считает эксперт. Поэтому, по его словам, получается так, что покупатель не получает никаких гарантий по завершению проекта к намеченной дате. В итоге строительство может затянуться, а поселок, в котором большинство участков реализуется на основе договоров подряда, точно так же может превратиться в долгострой. “Бывают случаи, когда застройщик навязывает строительную компанию, получая прибыль и от продажи земли, и от подрядчика. Как бы то ни было, застройщик берет на себя минимум обязательств, распределяет ответственность”, — считает эксперт.

Тем не менее реализация участков с подрядом в какой-то момент почти вытеснила с рынка продажу земли без подряда, и у такой эволюции, по мнению специалистов, есть несколько объективных причин. “Во-первых, прибыль застройщика, предлагающего подряд на строительство, значительно выше, чем у продающего пустые участки. Во-вторых, спрос на голый участок земли без подряда ограничен нежеланием покупателей взваливать на собственные плечи все этапы архитектурно-строительных работ — от проектирования до выбора строительной организации и контроля над строительными работами. К тому же в случае, когда застройщик сам осуществляет возведение коттеджа, заказчику гарантируется введение объекта в эксплуатацию в срок”, — утверждает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая.

“Подряд — это форма контроля над сроками застройки. Потому что нет ничего хуже, чем когда поселок застроен на три четверти, люди уже живут и в этот момент начинают строиться оставшаяся четверть, отравляя окружающим жизнь. С другой стороны, соблюдается некоторая архитектурная концепция. Даже, скажем шире, поселок становится более однородным по социальному статусу”, — отмечает заместитель генерального директора компании “Новый город” Наталья Ветлугина.

Наиболее современными и востребованными со временем стали поселки полного цикла, в которых девелопер предлагает клиенту весь спектр услуг — от размежевания участков и строительства дома в соответствии с архитектурной концепцией до услуг эксплуатационной компании, готовой по окончании строительных работ обслуживать его дом. “Теперь даже компании, которые ранее занимались только продажей участков с подрядом, меняют формат своих объектов и способы реализации, поскольку думают о долгосрочных проектах на загородном рынке и не хотят рисковать свой репутацией”, — утверждает Владимир Яхонтов. В результате ответственность за реализацию проекта поселка перекладывается с плеч клиента на плечи застройщика, а от покупателя дома требуется только внести деньги.

Архитектурный диссонанс

По словам Яхонтова, растущие требования потребителей компенсируются знанием рынка профессионалами. “Успешные девелоперы учитывают меняющиеся запросы покупателей и предлагают проекты полного цикла — с единой архитектурной концепцией, обслуживающей компанией и т. д. В этом случае у клиентов достаточно оснований, чтобы принять предложенную концепцию поселка в целом и их домов в частности. Ведь в этом случае они приобретают понятный продукт, характеристики которого представляют достаточно отчетливо”, — считает Владимир Яхонтов.

Однако сами покупатели далеко не всегда рады той заботе, которой их окружают девелоперы, создающие проекты полного цикла. В первую очередь это связано с ограниченным числом архитектурных проектов в организованных поселках. Хотя сами девелоперы представляют свои проекты как уникальные разработки, от которых клиент просто не может отказаться.

“Сегодня предложения в элитном сегменте обычно разрабатываются профессиональными архитекторами, имена многих из них обеспечивают значительную долю успеха поселкам, которые они проектировали. Люди выбирают эти поселки именно за их стиль, в том числе и стиль домов, и разнобоя там уже не допускают — это бы снизило престижность поселка”, — объясняет такую настойчивость Елена Первакова.

Клиенту предоставляется возможность увидеть свой дом в одном из предложенных проектов. “Основной мотивацией застройщиков чаще всего является сохранение единства внешнего вида и стиля поселка. Предлагается обычно от трех до 10 проектов домов, разных по площади, выдержанных обычно в одном архитектурном стиле или в слегка разных стилях, на разных участках застройки. Чем дороже поселок, тем, как правило, больше выбор у покупателя”, — объясняет Первакова.

По данным консультанта отдела загородной недвижимости компании “Кирсанова Риэлти” Марии Тихоновой, в поселке “Резиденции Бенилюкс”, например, рассчитанном на 250 домовладений, покупателю предлагают около 80 проектов домов. Несмотря на то что каждый проект чем-то отличается, все они выполнены в едином архитектурном стиле. В поселке “Стольное” покупатель каждого из 62 домовладений может выбрать один из семи проектов в стиле от русской усадьбы до английского особняка, клубный же поселок “20.71” из 71 дома представлен только тремя проектами.

Из небольшого числа вариантов состоятельным клиентам зачастую сложно выбрать долгожданный проект “дома мечты”. Приобретение участка с подрядом ограничивает покупателя в выборе проектов своего будущего дома, поскольку ему будет предложено несколько готовых архитектурных решений, разработанных застройщиком, который неохотно идет на компромисс. Как правило, застройщик выдвигает следующие основные требования к покупателю, настаивающему на реализации собственного проекта: во-первых, он все-таки должен соответствовать общей концепции поселка, во-вторых, этот проект необходимо согласовать с архитекторами компании-застройщика, рассказывает Мария Литинецкая. По ее словам, все определяется индивидуально. Например, для постоянного клиента компании, приобретающего самый дорогой участок в поселке, застройщик готов корректировать свои же правила. В частности, покупатель может поручить собственному архитектору разработать проект по существующим нормативам, а затем согласовать его с архитекторами поселка. Такая схема возможна при покупке участка в коттеджном поселке FreeDom, реализацией которого занимается “Пересвет-Инвест”.

“Застройщик чаще всего лояльно относится к пожеланиям заказчиков, поскольку стремится реализовать земельные участки и избавиться от остальных забот, связанных со строительством. Однако в случае, если у него есть тесные отношения с подрядчиком, который, в свою очередь, не может построить дом, который хочет клиент, девелопер может занять жесткую позицию и даже отказаться от сделки”, — говорит Владимир Яхонтов.

“Часто застройщики ведут продажи в поселке по смешанной схеме, т. е. предлагают и участки с подрядом, и участки без подряда. Если же предусмотрен только первый вариант, то договориться с застройщиком бывает весьма непросто. Он в любом случае будет привязывать все предлагаемые клиентом проекты к стилю своего поселка, настойчиво рекомендовать воспользоваться услугами своего подрядчика по строительству, дизайнера”, — соглашается генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко.

Вопрос денег

Не только ограниченность архитектурной концепции побуждает покупателей отказываться от участков с подрядом, но и экономический интерес. “Бытует мнение, что желание застройщиков продавать участки с подрядом вызвано их стремлением заработать не только на продаже земли, но и на строительстве дома. В этом есть, наверное, доля правды”, — размышляет Елена Первакова. В частности, по ее словам, надо принимать в расчет цену, по которой земля досталась девелоперу. Бывает так, что большую прибыль он может получить именно от строительства. Однако многие клиенты предпочитают не переплачивать создателям поселка, а минимизировать затраты, возведя дом за свой собственный счет.

“Покупатели еще проявляют интерес к участкам без подряда, а застройщики продолжают их предлагать. Спрос объясняется тем, что, во-первых, существуют люди, готовые строить дом по собственному уникальному проекту. Во-вторых, покупка такого участка является хорошим инвестиционным вложением, поскольку застройщик, предлагающий эти участки, обязан подвести к ним необходимые коммуникации, что в конечном счете повышает стоимость земли в среднем на 30%”, — объясняет Литинецкая.

Как говорит директор департамента маркетингового анализа управляющей компании “Масштаб” Наталья Чукаева, участки без подряда популярнее, потому что они значительно дешевле участков с готовыми домами. Не в последнюю очередь это связано с резким удорожанием недвижимости и ростом стоимости строительных работ. “Цены на дома за последние годы значительно выросли, и люди начали возвращаться к собственному строительству. К тому же такие объекты недвижимости (участки без подряда в поселке) пользуются большим спросом со стороны инвесторов”, — говорит эксперт. В связи с этим, по ее оценке, участки без подряда в организованных коттеджных поселках на таких направлениях, как рублево-успенское, новорижское, калужское и дмитровское, площадью от 15 до 30 соток, расположенные не далее 20 км от МКАД, являются на сегодняшний день самым выгодным объектом для вложения денег.

“Такие участки хорошо растут в цене, быстро реализуются в случае необходимости и не требуют расходов по содержанию. Средняя стоимость инвестиционной покупки составляет $600 000, а реализуются такие участки минимум через три месяца, максимум — через год. Минимальная доходность при таких операциях — около 15% в квартал”, — считает Наталья Чукаева.

“Стоимость предложения интересного участка без подряда в удачном загородном проекте иногда намного превышает стоимость менее интересного участка с подрядом этого же проекта. Это связано с тем, что в ближайшем Подмосковье свободной земли с коммуникациями намного меньше, чем желающих приобрести ее и построить на ней дом своей мечты”, — говорит Тихонова. То, что на свободной земле зачастую можно построить дом по собственному проекту, только добавляет интереса к участкам без подряда. “Всегда были и будут покупатели, которые хотят индивидуальное жилье, а не типовое, и среди состоятельных людей таких немало. Спрос на участки без подряда в удачных поселках, а также темпы их продаж это подтверждают”, — добавляет Елена Первакова.

Даже эксперты, скептически оценивающие перспективы этого сегмента, соглашаются с тем, что такие участки обладают инвестиционной привлекательностью. “Что касается продаж участков без подряда, данная форма бизнеса будет существовать всегда, поскольку ее идея проста и полностью определяется динамикой цен на рынке. Это бизнес инвестиционных компаний, не девелоперских, определяемый простым принципом “купить дешевле, продать дороже”, — резюмирует Владимир Яхонтов.

Где купить?

“Сейчас предложения участков без подряда встречаются, с одной стороны, в бюджетных вариантах, где девелопер не хочет заниматься почти ничем, кроме огораживания территории и продажи земли, либо, наоборот, в поселках премиум-класса, где земля достаточно дорога, чтобы ее продажа сама по себе была выгодна девелоперу, а участки достаточно велики, чтобы отдельные индивидуальные дома не мешали друг другу”, — рассказывает Елена Первакова.

По данным экспертов, в первом случае речь может идти о ленд-девелопменте в чистом виде, однако далеко не всегда уровень услуг российских девелоперов соответствует западным аналогам. “На западных рынках помимо кадастрирования риэлторская компания предлагают пакет документов, разрешающих строительство на участке”, — рассказывает Владимир Яхонтов. На российском рынке, по его словам, бывает по-разному: кто-то предлагает такой пакет документов, а кто-то направляет покупателей к главе местной администрации самостоятельно получать необходимые разрешения.

Однако даже в последнем случае вряд ли речь идет о “диких” заброшенных пустырях. “Конечно, участки без подряда сегодня продаются не в чистом поле, а в организованных коттеджных поселках с централизованными коммуникациями, оборудованных общественными местами, с единым архитектурным стилем”, — говорит Наталья Чукаева. По ее словам, зачастую это поселки смешанного типа, в которых можно купить как готовые дома, так и участки с подрядом или без оного. “В таком случае единая архитектурная концепция предлагается покупателям, но не навязывается. С одной стороны, в рамках одного коттеджного поселка покупатель может выбрать именно тот объект недвижимости, который подходит именно ему. С другой — существует опасность, что сосед рядом с вашим строгим лаконичным домом выстроит особняк с вензелями. Нужно понимать, что на самом деле девелоперы никак не могут повлиять на покупателя, который купил в поселке землю без подряда, потому что по закону собственник имеет полное право строить такой дом, какой сам захочет”, — добавляет эксперт.

Самыми известными организованными коттеджными поселками, в которых можно купить земельный участок без подряда, Мария Литинецкая называет “Резиденции Бенилюкс”, в котором можно приобрести такое владение по $70 000-75 000 за сотку. В поселке Zhukovka Hills участок без подряда обойдется в $110 000 за сотку, а в поселке “Вау!тутинки” — в $20 000 за сотку. Аналогичные предложения существуют в поселках “Успенский лес” и “Александрово”, где такая покупка будет стоить $40 000 и $16 000 за сотку соответственно. К этому списку Елена Первакова добавляет элитный поселок “Никольская слобода”, где продаются участки до 1 га и выше по цене около $60 000 за сотку, а также поселок “Антоновка” на калужском направлении. Однако, как говорит Мария Тихонова, в любом случае даже в рамках самого дорогого проекта собственник-застройщик должен уложиться в ограниченные сроки строительства и согласовать движение строительной техники по территории поселка.

Кроме того, по словам Натальи Чукаевой, в некоторых случаях девелоперы подписывают с покупателями соглашения, в которых указывается, какой именно дом возможно построить на этом участке. “Однако юридически это закрепить почти невозможно. Пока не проданы участки, нельзя оформить ТСЖ, а раз нет ТСЖ — нет устава, который можно подписать. Если инвестор не торопится окупить вложения, можно устроить "отбор клиентов", т. е. продавать участки только тем людям, которые согласятся подписать соглашение, но нужно понимать, что продаваться такой поселок будет долго”, — предупреждает эксперт.

Поможет вторичка

Складывается впечатление, что разрешить конфликт между девелопером и клиентом почти невозможно. Первый предпочитает навязывать второму свою заботу вместе с утвержденными архитектурными проектами и сроками строительства, а второй старается минимизировать проявления этой любви, по возможности сэкономить и избежать четко установленных правил. В итоге страдают все. “Загородные проекты, которые следуют маршрутом "без подряда", далеко не уходят, так как являются гарантированным долгостроем. В этом случае выставляется на продажу земля с коммуникациями, но без фейс-контроля, с неограниченным сроком строительства, без ограничений в архитектурных стилях домов и высоте заборов. Покупателю это малоинтересно, а продавцу, получается, невыгодно”, — считает Мария Тихонова.

Однако, по словам некоторых специалистов, в будущем эту проблему удастся просто решить. “Во многих западных странах вопрос о продажах с подрядом или без не так актуален, потому что гораздо большая доля продаж, чем в России, относится к так называемым вторичным продажам принадлежащих частным лицам домов. Объектом продажи там в основном являются именно дома, а не земля, так как свободной земли в городах и на обустроенных территориях просто гораздо меньше. Самостоятельное строительство поэтому не пользуется там такой большой популярностью — люди выбирают и покупают именно уже готовые дома”, — утверждает Елена Первакова. До этого момента подмосковному рынку еще далеко, и, следовательно, спор между покупателем и продавцом за подряд на строительство будет продолжаться.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 11.09.2006

Заглавие: На асфальте: Нечем торговать


В сегменте дорогой недвижимости дефицит предложения. Его степень в агентствах недвижимости оценивают по-разному. Фигурирует даже такое радикальное определение, как “вопиющий”. О том, что дело принимает нешуточный оборот, свидетельствуют слухи (а может быть, прогнозы), что в таком количестве агентства рынку дорогого жилья уже не понадобятся. И такая постановка вопроса отнюдь не кажется легкой паникой, вызванной традиционным летним застоем.

Сокращают

О том, что рынок недвижимости сжался — резко сократилось предложение и количество заключаемых сделок, — говорят с начала 2006 г. Сначала речь шла примерно о 30%. Сейчас продавцы говорят, что “убыло” 50-70% предложения. Но эти оценки касаются рынка новостроек в целом. Сегмент дорогих городских квартир в силу своих особенностей всегда считался более инерционным, спокойным, стабильным. Таким он и остается. Однако обеспокоенность сложившимся положением ощущается уже и здесь. Лето же подкорректировало ситуацию не в лучшую сторону.

Точно оценить, насколько сократилось предложение на рынке элитного жилья, довольно сложно, говорит руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Ссылаясь на мнение коллег, он оценивает общее снижение за последние 12 месяцев “в разы”. Специалисты компании Paul's Yard утверждают, что статистика в секторе индивидуальных проектов бизнес- и элитного класса показывает: по сравнению с 2004 г. количество начатых в 2005 г. объектов сократилось по площади на 58%, а закончено строительство на 2% меньше (если считать в квадратных метрах), чем в 2004 г. Таким образом, можно ожидать, констатирует Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul's Yard, что в 2006 г. динамика введения в эксплуатацию новых объектов будет отрицательной. С учетом проектов, которые будут закончены в 2006 г. и были начаты ранее 2005 г., — от

-10% до +3% в зависимости от количества “быстрых” проектов малоквартирных домов. В компании “Усадьба” приводят следующие показатели, демонстрирующие сокращение объема предложения на рынке городских квартир в дорогом сегменте: март 2005 г. — свыше 1500 квартир, март 2006 г. — 800, июнь 2006 г. — 700.

Иван Шульков, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики “Усадьбы”, считает, что правильнее было бы охарактеризовать ситуацию как нехватку предложений, а не дефицит. Поскольку, по его мнению, определение дефицитности больше подходит для состояния рынка типовых новостроек. Во-первых, потому что элитное жилье в отличие от типового не является остро необходимым. Во-вторых, потому что сокращение объема предложений на рынках типового и элитного жилья спровоцировано различными причинами. Если количество типовых предложений, объясняет он, уменьшалось в результате естественного рыночного поглощения, то на элитном рынке нехватка предложений была создана отчасти искусственно руками застройщиков.

Впрочем, полагают некоторые эксперты, разграничивать рынки не имеет смысла. Ситуация в различных сегментах развивается схожим образом, считает Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости “МИАН — Агентство недвижимости”. Процессы, аналогичные тем, что происходят в элитном сегменте (вследствие, как не устают повторять застройщики, введения в действие 214-ФЗ о долевом строительстве и попыток рынка к нему адаптироваться), идут и в более дешевом сегменте рынка. Наоборот, считает Рогачева, в сегменте экономкласса они не столь остро ощущаются, потому что количество типовых объектов, безусловно, выше, чем элитных: в процентном соотношении снижение количества сделок с типовым жильем меньше, чем с элитным.

Количество новых поступлений на рынок дорогого жилья в 2006 г. ограниченно — и в этом принципиальное отличие этого года от прошлых лет, говорит Наталия Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. Еще в прошлом году большая часть проектов находилась на этапе завершения строительства, квартиры реализовывались, и такой острой нехватки не наблюдалось. “Примерно 15% заявок мы не можем удовлетворить по причине банального отсутствия интересных с точки зрения покупателя объектов, — говорит исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова. — На рынке инвестиций ситуация довольно плачевная. Рост дефицита инвестиционно привлекательных проектов составил этим летом 50%, и в ближайшие месяцы ситуация вряд ли резко улучшится”. По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, лето 2006 г. является особенным в силу общей аномалии на рынке: никогда в летний сезон цены не росли на 5-7% в месяц.

Придерживают

Практически все эксперты, говоря о снижении объема предложения, упоминают не только сокращение ввода готового жилья, но и практику придерживания имеющегося. С экономической точки зрения такая позиция понятна, размышляет Репченко: зачем продавать жилье сейчас, если рост цен достигает 10% в месяц, а по отдельным объектам даже выше. В результате, по оценкам IRN.ru, сейчас не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным “заградительным” ценам.

В риэлторских компаниях подтверждают: такие оценки аналитиков во многом совпадают с их собственными, что бывало не всегда. Например, в компании “Кирсанова Риэлти”, эксклюзивном аффилированном офисе Christie's Great Estates, считают, что дефицит предложения становится именно “вопиющим”. И было бы неправильно называть его “летним”, т. е. временным. Что касается листингов предложения, говорит Надежда Кот, управляющий директор “Кирсанова Риэлти”, то они выглядят удручающе: “Количество рекламных блоков-пустышек в глянцевой прессе уже просто неприлично. Но большинство коллег по цеху продолжают делать хорошую мину при плохой игре”.

Многим, отмечает Кот, в сложившейся ситуации помогает демпинг и мало кто от него отказывается. Сделки, констатирует эксперт, в таких условиях стали более трудоемкими и с точки зрения поиска объекта, и с точки зрения состыковки финансовых интересов сторон. Первичка, как никогда, стала спорной с юридической точки зрения и документооборота. И вдобавок ко всему ее крайне мало.

По мнению Земцовой, усугубляют нервозность ситуации состоятельные покупатели из регионов. По известным только им причинам эти люди ставят конкретное условие: хочу иметь квартиру в центре Москвы, желательно с видом на Кремль или храм Христа Спасителя! На всех желающих вида на Кремль не хватает.

Крапин считает: то, что продажи осуществляются только “по мере необходимости” собственника или девелопера, является вполне рыночным поведением в рамках существующих правил игры. Наиболее предприимчивые собственники сдают элитное жилье в аренду, избегая выхода на рынок купли-продажи.

По оценке Игоря Шубина, управляющего партнера Soho Realty, предложений квартир в готовых домах, которые были выведены на рынок 2-3 года назад, практически не осталось. Кроме вступления в силу 214-ФЗ, спровоцировавшего отсрочку начала реализации многих проектов, это связано с дефицитом земли в центре Москвы и сокращением числа новых площадок застройки. Например, если раньше на Остоженке 8-10 площадок считалось нормой, то сегодня новая застройка осуществляется максимум на трех. Разрыв спроса и предложения на рынке дорогого жилья сегодня составляет не менее 60%, отмечает Шубин.

Любая информация о новом объекте воспринимается на ура. Это “ура” несется раскатами по рынку и… разбивается о “заградительные” цены, “систему опережающих задатков” и прочие “правила нескольких часов”. Редкий клиент получает теперь возможность что-то проинвестировать на удачных условиях, описывает происходящее на рынке элитного жилья Надежда Кот.

Бытует мнение, что ситуацию с ценами подогрели инвесторы. Однако с этим согласны далеко не все эксперты. В общей структуре продаж за последние полгода несколько увеличилось число инвестиционных сделок, отмечают в Soho Realty. Однако доля таких сделок в настоящее время не превышает 15% в сегменте городской недвижимости и 10% на рынке загородной недвижимости. Поэтому говорить о том, что именно инвестиционные покупки на рынке недвижимости спровоцировали рост цен, Шубин считает не вполне справедливым. Шульков тем не менее подчеркивает, что инвесторы всегда в привилегированном положении: они, как правило, заранее осведомлены об интересных и инвестиционно привлекательных проектах, поэтому становятся покупателями в числе первых при открытии продаж.

Застройщики в оценках происходящего гораздо более оптимистичны, нежели риэлторы, что объясняется просто: они продавцы, имеющие возможность диктовать свои условия. Можно выставить объект на продажу, а можно и придержать. “В сложившейся ситуации лучше прочих активных игроков рынка чувствуют себя застройщики. Это их время, — подтверждает Земцова. — Цены на их товар подросли невероятно и пока не собираются снижаться. Некогда замороженные средства обернулись неплохим инвестиционным приростом. Теперь застройщики могут позволить себе не экономить на качестве материалов, что обернется дополнительной прибылью. Хотя последние законодательные акты и осложняют договорные отношения застройщика и соинвесторов, большая часть контрактов на сегодняшний день заключено по старым правилам. Новые проекты будут просто заморожены, пока не решится вопрос их инвестирования. Застройщик в убыток себе работать не будет”.

Часть проектов снята с продажи, говорят в МИАН, и не всегда по воле застройщика. Контролирующие службы уделяют более пристальное внимание всей разрешительной документации. Если застройщиком не выдерживаются сроки получения пакета документов, то объект снимается с продажи. Застройщик при этом никаких особых потерь не несет, потому что банки активно кредитуют строительные программы под относительно невысокие проценты. Ситуация даже выгодна компаниям — они с полным на то основанием не продают квартиры по более дешевым ценам на уровне котлована, а спокойно строят и продают позже и дороже.

По мнению Кот, застройщики и выигрывают, и страдают одновременно. Сегодня им хотелось бы строить новое — и много. Но это благое желание упирается в серию вопросов по темам “интересы города” и “количество обременений“, “взаимоотношения с административными ресурсами” и размеры “непредсказуемых расходов”.

В “Капитал Груп” не драматизируют ситуацию. Коммерческий директор холдинга “Капитал Груп” Алексей Белоусов согласен, что в нынешних условиях ощущается существенный перевес спроса над предложением и, как следствие, продолжается рост цен. Но говорить о каких-либо снижениях темпа реализации квадратных метров, отмечает он, не приходится. В этой ситуации покупатели поставлены в более жесткие условия, решения по покупке принимаются в более сжатые сроки. Ситуация активно обсуждается средствами массовой информации, что также приводит к активизации покупательского спроса, многие из клиентов приходят на сделку подготовленными, осознавая всю сложность ситуации, что способствует быстрому принятию решения.

Свой взгляд в холдинге и на вопрос соотношения инвесторов и конечного покупателя. Начало реализации новых проектов, таких как “Тихвинская усадьба” и “Город столиц”, говорит Белоусов, показало изменение процентного соотношения инвесторов и конечных покупателей в пользу последних. Если раньше на начальной стадии первыми к застройщику приходили те, кто приобретал недвижимость скорее в инвестиционных целях, то теперь ситуация изменилась. Это свидетельствует о том, считает Белоусов, что люди стали по-другому воспринимать покупку квартир, они стараются купить жилье на более ранних этапах строительства, принимая во внимание опыт зимы — начала весны 2006 г., поскольку осознают, что промедление может вылиться в существенные материальные затраты в будущем.

В компании “Конти” между тем отмечают парадокс: даже в условиях дефицита предложения, когда выбирать приходится из того, что есть, и на условиях продавца, требования к жилью у покупателя не снижается. И с точки зрения придирчивого покупателя можно даже говорить о перенасыщении элитного рынка неликвидным жильем.

Тянут…

Логично было бы предположить, что рынок вторички в новых условиях стал гораздо более активным и интересным — просто потому, что ничего другого нет. Однако это не совсем так. Дефицит предложений в элитном секторе в одинаковой степени коснулся как первичного, так и вторичного рынка дорогой недвижимости, говорят в Delta Estate. Элитная вторичка, отмечает Кот, почти исчезла как класс по сравнению с тем, что было, скажем, года три назад. А если объекты на продажу и присутствуют, то это либо нечто очень страшное, либо что-то страшно дорогое. Все приличное придерживается.

Тезис о том, что, не найдя желаемое среди новостроек, клиент устремляется за квартирой на вторичный рынок, не подтвердился, хотя некоторые продавцы “элиты” его поддерживают. Смещение спроса с новостроек в сторону вторички и загородного жилья, говорит Шубин, — это, как правило, частные случаи, которые назвать тенденцией нельзя. Клиент, запланировавший покупку в новостройке, полагают в Soho Realty, вряд ли изменит свои планы и приобретет квартиру на вторичном рынке. Скорее он снимет дорогую квартиру и предпочтет ждать появления подходящего варианта на рынке первичного жилья.

К тому же вторичный рынок элитной недвижимости чрезвычайно узок, констатирует Шульков. А изменение требований покупателей, прогресс в технологиях строительства, появление новых более качественных материалов и оборудования приводят к тому, что многие объекты вторичного рынка перестают считаться элитными.

Сменят амплуа?

Ситуация такова, говорят в компании “МИАН”, что “рынок уже созрел в своей квартирной "беременности" и в начале осени должен "разродиться" значительным количеством предложений”. И это предложение будет выставлено по более высокой цене — значительно выше, чем в начале лета, ведь все, что было снято с продажи, накапливало свою стоимость. Цены на новые предложения, которые сегодня выходят на рынок, в максимальной своей величине достигают $35 000 за 1 кв. м. Это проекты на Остоженке, строительство которых находится на начальной стадии. Если раньше такие суммы за 1 кв. м появлялись эпизодически и относились к супердорогим домам с роскошным ремонтом, то в настоящее время по такой цене предлагаются многие объекты первичного рынка элитного жилья, находящиеся на этапе котлована. Конечно, все дома расположены в престижных микрорайонах, и тем не менее цены непомерно велики. Будут ли востребованы такие объекты, покажет время, говорит Рогачева. На вопрос, не начнут ли закрываться агентства недвижимости в данной ситуации, она ответила, что такое маловероятно, если это и начнет происходить, то с мелкими компаниями.

В “Капитал Груп” прогнозируют другое. В сложившихся условиях, говорит Белоусов, в связку “застройщик — клиент” риэлтор уже не вписывается. Скорее всего это приведет к тому, что какая-то их часть вынуждена будет уйти с рынка новостроек. Этот процесс уже идет, некоторые агентства ушли на подмосковный рынок недвижимости, традиционный вторичный рынок и т. д. Риэлторы подтверждают усилившийся среди АН интерес к “загородке” и даже к страховому бизнесу.

Есть часть объектов, говорят в “Конти”, которые не до конца проданы, в этих случаях компания сотрудничает с агентствами. Но в основном продажи осуществляются своими силами. Естественный отбор предрекают рынку в компании “Контакт — Элитная недвижимость”. Через определенный промежуток времени произойдет слияние отдельных компаний или даже уход более слабых, прогнозирует Дмитрий Воронков, руководитель департамента элитных новостроек “Контакт — Элитная недвижимость”. Нечто подобное, считает он, можно наблюдать сейчас у застройщиков: сокращение числа игроков, укрупнение, рост капитализации. Такие процессы на рынках закономерны, когда из-за возросшей конкуренции рост числа компаний сменяется их сокращением.

Практически все агентства элитной недвижимости, отмечают на этот счет в “Усадьбе”, ведут диверсифицированный бизнес, помимо продаж есть еще и аренда, помимо “города” — загородный рынок, ситуация на котором прямо противоположная: объем предложения превышает годовой объем спроса, в некоторых сегментах — более чем в 2 раза. В компании “Твид” убеждены: то, что многие агентства, по мере того как их бизнес растет, добавляют к перечню своих услуг такие направления, как аренда и продажа коммерческих помещений, строительство, девелопмент, менеджмент зданий, скорее говорит о высокой жизнестойкости брокериджа в сфере элитной недвижимости, нежели об обратном.

По мнению Олега Пучкова, руководителя элитного направления ГК “ПИК”, исключительно первичным рынком занимается очень небольшой процент риэлторских компаний. “Не думаю, что снижение предложения приведет к серьезному их сокращению”, — говорит он.

Позитивные прогнозы в “Твиде” связывают с желаниями и возможностями самих элитных покупателей. Они могут позволить себе подбирать, а также менять жилье всегда в соответствии со своими текущими нуждами и предпочтениями и всегда будут активно делать это. Что обеспечит достаточную подвижность элитному рынку. И если часть покупателей переключатся с новостроек на вторичный рынок или на загородные дома, размышляют в “Твиде”, то в услугах агентств такие клиенты по-прежнему будут нуждаться. И даже в еще большей степени: подбор жилья и организация сделки на вторичном рынке — особенно трудоемкий процесс, и без помощи риэлторов в таком деле не обойтись.

Конкуренция происходит на уровне сервиса, предоставления дополнительных услуг, которые в недвижимости активно развиваются. Представители агентств недвижимости, конечно же, демонстрируют оптимизм, хотя признают, что освоение родственных ниш в бизнесе уже идет. В частности, говорят в “МИАН — Агентство недвижимости”, привлекательна услуга, которая пока работает в недорогом сегменте, но в перспективе будет работать и в элитном. Это страхование финансовых рисков долевого участия в строительстве. “Мы работаем с ведущими страховыми компаниями, — говорит Рогачева, — где покупатель может застраховать себя от невыполнения застройщиком обязательств. Это перспективная услуга в плане привлечения клиентов”. Кроме дополнительных услуг в элитном секторе ставка делается на ипотеку.

Репченко не считает, что прогнозы о закрытии фирм имеют под собой серьезные основания. На элитном рынке, говорит он, объемы продаж всегда были небольшими (сегмент узкий), зато комиссия с одной сделки в разы больше, чем в типовом сегменте, — как минимум $30 000-50 000. Риэлторы подтверждают эту оценку. Поэтому агентства недвижимости в этом сегменте вполне могут существовать даже при 2-3 сделках в месяц, выжидая лучших времен. Более того, на этом рынке чаще имеют место сделки по поиску (подбору) квартиры, сдаче в аренду и т. п., чем можно заниматься даже при отсутствии эксклюзивных новостроек на продажу.

В Soho Realty предполагают, что и на первичном рынке риэлторам все-таки будет чем заняться. Есть надежда на появление новых предложений в течение ближайших месяцев. Ряд застройщиков завершают начатую в 2004-2005 гг. процедуру предпродажной подготовки (получение разрешения на строительство, документов на землю, согласование проектной документации и проч.) — это позволит им представить проекты в ближайшее время. Уже сегодня заявлены продажи в двух новых объектах — “Новая звезда. Остоженка” на Пречистенской набережной и “Дом на Саввинской набережной”. В Renaissance Realty потенциал рынка связывают с реконструкцией отдельных зданий и центра, где осталось немало промышленных объектов (районы Замоскворечья, Хамовников), которые планируют выводить за город.

В “Кирсанова Риэлти” отмечают обновление тенденций: некоторые собственники, ранее придерживавшие свои квартиры, начинают их продавать, отдавая себе отчет, что с точки зрения максимального заработка это наиболее разумный вариант. По мнению Воронкова, по большей части в продажу поступают квартиры, которые в значительном

количестве раскупались весной частными инвесторами. Когда таких предложений станет больше (а по подсчетам аналитиков, подобные варианты составляют около 30% от приобретенных в последнее время квартир), тогда и ситуация изменится, считает Кот.

Ситуация сегодня не острая, но интересная, говорит Рогачева. Она интересна своим развитием, тем, как повлияет на дальнейшую судьбу рынка. Большие цифры, большой спрос, придерживание объектов — все это не может не сказаться в дальнейшем. Однако то, что ситуация уже никогда не будет прежней и что рынок вступает в новую стадию своего развития, совершенно очевидно. Возобновление темпов продаж элитного жилья по приемлемым ценам возможно только при снижении существующих темпов роста цен на это жилье до 1-1,2% в месяц, считает Крапин. Но для этого пока нет предпосылок.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 11.09.2006

Заглавие: На асфальте: Если деревни сносят…


“Если звезды зажигают, значит, это кому-нибудь нужно”, — писал поэт. Если вокруг Москвы сносят деревни, значит, это кому-нибудь выгодно. Иначе стояли бы они там еще лет 100.

Изначально идея, как водится, была вполне благой. В конце 1980-х гг., когда деревни возле МКАД уже потеряли былое очарование, а проще говоря, перешли в состояние малопригодных для жизни, правительство задумалось о необходимости их реконструкции. А точнее — сноса, с тем чтобы предоставить их жителям квартиры в новых и современных домах. В связи с этим деревни были включены в генплан Москвы и намечены к сносу. Однако время шло, сменились уже жильцы во многих из этих деревень, а правительство так ничего и не предпринимало. Объяснения тому находились различные: отсутствие заинтересованных инвесторов, сложности с областным правительством, которое заявляло о своих правах на некоторые земли, и многое другое.

Подальше положишь, поближе возьмешь

Реальный снос деревень начался гораздо позже, буквально несколько лет назад. Начало процесса совпало со временем, когда застройщики заговорили о том, что земли под застройку в столице подходят к концу и получить их становится все сложнее. Началось все вовсе не с тех земель, которые включены в столичный генплан. А с тех, что подальше, подешевле и имеют меньше документов в обороте. То есть даже не с деревень, а с садовых участков, земель разорившихся совхозов и тому подобных объектов.

Дело в том, что грамотно оформленных документов на подобные земли практически ни у кого из владельцев нет, а значит, никакой необходимости в компенсации тоже нет, что автоматически снижает затраты на новое строительство, и весьма существенно. Если речь идет о застройке участка в несколько гектаров, а жители требуют компенсацию в размере $100 000 за сотку, как это было в Южном Бутово, то подсчитать накладные расходы застройщика несложно. А ему ведь еще предстоят строительство, подвод коммуникаций, расчеты с городом, да мало ли расходов? Поэтому начинали аккуратно — с земель подальше да попроще.

Первое “письмо президенту” по поводу сноса написали, как это ни странно, вовсе не жители Бутова, которые так “удачно” попали в политико-экономический конфликт этим летом. Написали его дачники и садоводы, которым принадлежали садовые участки возле г. Мытищи. Когда им пришло письмо от администрации с требованием освободить участки во имя нужд города, они сначала не поверили. Потом возмутились, потом захотели отстоять свое, наконец, хотя бы получить компенсации. Чем закончилась история, наверняка сказать нельзя, однако есть основания полагать, что участки все-таки были снесены… После бутовского скандала из Интернета исчезли все упоминания об этом конфликте и сайты, на которых отслеживалось развитие событий.

Другой, хотя и не столь раскрученный прецедент коммуникации дачников с застройщиками имел место в подмосковной Балашихе. Ситуация до сих пор остается открытой и пока не получила никакого логического разрешения. Маркетологи компании “Новая площадь” еще год назад на Конгрессе риэлторов говорили о том, как удачно они начали промоутировать строительство в 2 км от подмосковной непрестижной Балашихи. Идея заключалась в том, чтобы на территории бывшей воинской части и садовых товариществ “Металлург” появился новый подмосковный город — Солнцеград. Для территории в 100 с лишним гектаров архитектор Станислав Пашвыкин разработал проект, который, по его мнению, должен сказать новое слово в архитектуре и градостроительной политике Подмосковья.

Дело осложнялось лишь тем, что на сегодняшний день у компании “Новая площадь”, строящей с сентября прошлого года жилой район площадью 500 000 кв. м на 85 га земли, в аренде только 8,4 га тремя кусками (2,88, 2,86 и 2,80 га). А у садовых товариществ “Металлург”, “Металлург-1” и “Металлург-2” в собственности 32,36, 11,07 и 14,23 га соответственно. Неудивительно, что за земли началась борьба. В ней приняли участие и прокуратура области, и администрация г. Балашихи, и застройщики, и дачники, владеющие участками в садовых товариществах.

В итоге дачники получили от прокуратуры письмо, в котором говорилось, что на территории Солнцеграда земляные работы не ведутся, а подрядчик, осуществлявший эти земляные работы, оштрафован в связи с отсутствием

разрешения на строительство. Также выяснилось, что проектная документация находится в стадии разработки и не утверждена в установленном порядке: существует лишь концепция развития территории, в которую вносятся корректировки в соответствии с особенностями местности. Прокуратура также вполне четко обозначила в своем письме, что застройщик не должен на сегодняшний день строить и продавать дома на этой территории. Однако никому не составит труда найти в Интернете, в прессе да и просто на растяжках в городе рекламу агентств, продающих квартиры в Солнцеграде.

Но чтобы предъявить требования о компенсации застройщикам, дачники должны также иметь на руках документы о собственности. Участки же выделялись садоводам градообразующим некогда заводом БЛМЗ все на том же популярном в советские времена праве бессрочного пользования. Однако постоянное пользование и право собственности — не одно и то же. Но переоформить эти права садовому товариществу все время что-то мешает… За земли идет активная борьба, и кто победит в ней — администрация садового товарищества, которая хочет сделать там коттеджный поселок и готова для этого чуть ли не на свои средства выкупить всю площадь товарищества, или компания “Новая площадь”, которая крайне нуждается в площадях под реализацию своего масштабного и уже неплохо раскрученного проекта, — покажет время.

Марина Концевая, менеджер по связям с общественностью компании “Новая площадь”, по-своему прокомментировала эту ситуацию. По ее словам, строительство Солнцеграда ведется на земле, принадлежащей бывшей воинской части, а также на землях, находящихся в ведении администрации г. Балашихи и выделенных непосредственно под строительство жилого микрорайона. Садоводы и дачники же пока собирают документы, разглядывают надвигающиеся на их участки строительные краны и готовятся вести борьбу за ставшие родными за многие десятилетия сотки с грядками.

Аналогичным образом развиваются ситуации и на землях многих бывших совхозов, перешедших в собственность коммерческих организаций.

Поделили пополам

Затем очередь дошла и до Москвы. В марте 2006 г. вышло ППМ № 150, которое разделило деревни, находящиеся в черте Москвы, на сносимые и несносимые. Единый до того конгломерат деревень, ухитрившихся выжить в главном российском мегаполисе, теперь официально поделен на две примерно равные части. Часть деревень будет полностью снесена, и их территории будут отданы под массовую застройку. Здесь коммерческая выгода налицо: город проводит тендер и получает прибыль

в виде законной доли обременений, налагаемых на застройщиков. А поскольку планируются к застройке довольно масштабные территории, да и расположены они отнюдь не всегда на окраине города, то коммерческая составляющая получается довольно приличной. Таких деревень в ППМ № 150 набралось 36.

Другая категория — несносимые деревни. Их в Москве 29. Они признаны органичной составляющей городской среды и будут сохранены именно как образец малоэтажной застройки. Этот проект для города менее прибыльный и даже скорее затратный. Как комментирует руководитель ГУП “Управление перспективных застроек” Владимир Хайкин, целью проекта является скорее не получение доходов, а изменение социальных условий жизни “столичных деревенских жителей”, более 60% которых на сегодняшний день — пенсионеры.

“Особенностью этого постановления является тот факт, что у людей появилось права выбора: они могут продолжать жить, как жили, или пойти на контакт с инвесторами и улучшить свои условия проживания. Но это их выбор и их личное право”, — комментирует ситуацию Хайкин. Согласие жителей большинства несносимых деревень на сотрудничество с инвесторами уже получено, и территории определены. Осталось дождаться заинтересованных застройщиков.

Однако, по мнению Хайкина, и это не будет проблемой. Так как, даже несмотря на относительно малый выход площадей, поскольку на таких территориях разрешена только малоэтажная застройка, проекты эти обещают создать новый формат на рынке недвижимости столицы — собственный дом в черте города — и в условиях дефицита предложения на рынке быть весьма прибыльными. Потенциально это может быть жилье для верхушки среднего класса и “оппозицией Рублевке”, считает чиновник. Социальный состав деревенских жителей уже потихоньку меняется по мере скупки домов. Суммы сделок различны — от $150 000 до $400 000 за дом.

Ваша очередь, гражданин

В настоящее время сносом деревень на территории Москвы и прилегающих территориях занимается официально лишь одна организация — “Москапстрой”. В свете недавнего конфликта в Бутове и активного интереса, проявленного к нему СМИ (об истоках этого конфликта, истинной стоимости земель и причинах столь агрессивной политики властей у каждого есть свои гипотезы), они не слишком охотно комментируют эту тему, особенно ее экономический аспект.

На вопрос о том, как оцениваются расходы по сносу деревни, заместитель начальника управления “Москапстроя” Виктор Верещагин отметил, что, как и в любой коммерческой организации, все решается исходя из соображений доходности бизнеса. “Каждый сносимый объект оценивается, с его владельцами ведутся переговоры, рассматриваются имеющиеся у них документы и на их основании выплачивается компенсация”, — говорит Верещагин.

Расселение домов в московских деревнях обходится городу недешево. “Сейчас уже нет понятия компенсаций, есть только понятие выкупной цены, — говорит первый заместитель гендиректора "Москапстроя" Андрей Новиков. — И с каждым собственником мы должны разговаривать только на основании Гражданского кодекса. Есть люди, которые совершенно открыто делают бизнес на расселении деревень. Покупают, например, мизерную долю жилого дома, буквально 3-4 кв. м, и затем ставят свои условия. Были случаи, когда владельцами одной развалюхи оказывались более 10 человек, девять из них приобрели доли в течение последнего года. Если пять лет назад выкупная цена составляла в среднем $20 000-30 000 за домовладение, то теперь — $100 000-200 000, иногда — до $300 000. То есть фактически выкупная цена соответствует рыночной. Конечно, если собственники пытаются поднимать планку еще выше, мы на поводу не идем”.

Столичные застройщики давно научились, вооружившись законами, противостоять завышенным требованиям жителей сносимых домов и четко аргументируют каждому, что и почему он может получить взамен своего жилья.

Что почем и почему?

Вполне понятна причина, по которой “сельской местностью” власти города озаботились именно сейчас. Дело в том, что с 1 января 2006 г. согласно ФЗ № 131 “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” многие российские деревни переведены на баланс города и фактически сделались его частью. Пункт 7 статьи 11 данного закона гласит: “Сельский населенный пункт с численностью

населения менее 1000 человек… входит в состав городского или сельского поселения“. Это означает, что небольшие деревни просто перестанут существовать. Вместо того чтобы бесконечно ремонтировать отслужившие свой срок дома, муниципальные власти проведут тендер на эти территории и отдадут застройщикам право отселять бывших сельских жителей.

Ведь деревни и поселки — это балласт только для города, который должен за свой счет ремонтировать прогнившие строения и бесконечно чинить коммуникации, а для застройщиков — это потенциальные источники дохода. Да, придется потратиться и на отселение, и на строительство коммуникаций. Но все эти расходы куда как просто списать в себестоимость 1 кв. м и переложить на плечи покупателей. В ситуации тотального дефицита предложения нет никаких сомнений, что рынок проглотит и это.

Более того, городские власти по большей части настолько рады избавиться от портящего картину неликвида, что готовы создать застройщикам самые выгодные условия и даже дотировать инфраструктуру, строительство которой обычно ложится на плечи застройщиков. “Город будет осуществлять серьезные инвестиции в развитие инфраструктуры сохраняемых деревень и поселков, — говорит Владимир Хайкин.- Речь идет как об инженерной, так и о социальной инфраструктуре. То есть будут строиться новые дороги, новые инженерные сети и т. д., кроме того, школы, детские сады, торговые предприятия. Все это будет производиться за счет города, инвесторов на начальном этапе мы привлекать не будем. Но создание новой инфраструктуры будет повышать инвестиционное качество территорий”. Роль ГУПа на сегодняшний день Хайкин видит именно в том, чтобы совместно с другими ответственными структурами сделать работу на этих территориях инвестиционно привлекательной для застройщиков.

Конечно, деревни — это крайняя мера. Пока в черте города оставались чистые поля (Жулебино, Марьино, Северное и Южное Бутово, Кожухово и т. д.), до деревень руки не доходили. А теперь даже районы пятиэтажек почти все распределены между будущими застройщиками, так что деревни едва ли не последний резерв.

Есть и еще один фактор интереса властей и застройщиков: цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже превысили $2000 за 1 кв. м. А чем, к примеру, Молжаниново хуже соседних Химок? А значит, и сюда придут застройщики, как только появится возможность занять эти территории жильем, уходящим сегодня с молотка.

Чем дело кончится?

Эксперты рынка недвижимости считают, что в целом инвестиционная привлекательность деревенских территорий достаточно высока, хотя их освоение связано с большими сложностями.

Так, Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, отмечает заинтересованность инвесторов в застройке уже сложившихся деревень и одновременно называет возможные трудности.

“Деревня — это уже сложившаяся, готовая инфраструктура. Дороги, дворы, расположение домов — все выверено временем. Коттеджный поселок, по сути свой, — это тоже деревня, но несколько в ином виде: иное качество, иная идеология. Превратить одно в другое не так просто. Чаще всего решение, браться за такой проект или нет, напрямую зависит от месторасположения деревни и состава ее жителей. Если деревня "вымершая", значит, найти собственников и собрать необходимую документацию практически невозможно. За подобный проект девелоперы вряд ли возьмутся”, — объясняет Нечипоренко.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что наиболее интересным с точки зрения девелоперов является строительство на территории сносимых деревень. Это связано с тем, что речь идет о свободных площадках, где нет ограничений по этажности застройки. В реконструируемых деревнях строительство может вестись в рамках существующей застройки, которая большей частью представляет собой ветхие деревенские домики. В связи с этим застройщики ограничены в выборе класса возводимых зданий (элитное жилье требует соответствующего окружения).

“Кроме того, власти города выдвигают требование в отношении этажности строительства в реконструируемых деревнях — здесь может осуществляться только малоэтажная застройка. Таким образом, при условии, что в реконструируемых деревнях вряд ли будут строиться элитные объекты, а этажность застройки ограничивается законодательно, инвестиционная привлекательность подобных площадок является невысокой: строительство жилья невысокого класса в Москве при существующем уровне издержек является рентабельным только в случае его массовости. Понимая это, власти Москвы с целью повышения привлекательности подобных площадок берут на себя все затраты по их инженерной подготовке”, — комментирует Ковалев.

Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации “МИАН-Девелопмента”, объясняет активный процесс по освоению земель московских деревень и более отдаленных районов за МКАД постоянным дефицитом площадок для застройки в Москве.

По ее мнению, такие районы, как Бутово, Молжаниново, Некрасовка, Северный, будут пользоваться спросом у покупателей, а значит, активно развиваться. Практика подмосковных городов это уже доказала. “Застройка таких земель действительно перспективна для девелоперов”, — резюмирует Усова.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 11.09.2006

Заглавие: Технологии рынка: Под защитой объектива