Geum.ru

Источник: Ведомости; Дата: 18. 06. 2007 6

Вид материалаДокументы

Содержание


Как застраховать сделку по приобретению квартиры Источник: Деловой квартал ; Дата: 18.06.2007
Подобный материал:
1   ...   13   14   15   16   17   18   19   20   ...   45

Как застраховать сделку по приобретению квартиры

Источник: Деловой квартал ; Дата: 18.06.2007


В мировой практике права собст­венности на объект недвижимости регистрируют двумя способами. В европейских странах, Австралии и Канаде распространена титульная регистрация – государство регистрирует право собственности на недвижимость и выдает владельцу имущества сертификат. Документ гарантирует, что, в случае если сделка была совершена незаконно, государст­во возместит пострадавшей стороне ущерб, а уж после этого разберется с виновными. Второй способ – «актовая регистрация» – практикуется в США и России. В нашей стране государство регистрирует только саму сделку с недвижимостью и не принимает на себя никаких обязательств по возмещению убытков в случае конфискации зарегистрированной недвижимости.

В теории

 

Титульное страхование

 

Если суд признает сделку незаконной, полную стоимость недвижимости выплатит не государство, а страховая компания, в которой жилье было застраховано. Титульное страхование является сегодня, по сути, единственным полноценным инструментом защиты прав добросовестного приобретателя квартиры. Андрей Банных, зам. начальника отдела корпоративных продаж екатеринбургского филиала ОАО «ГСК «Югория»: «Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Деятельность страховой компании целиком контролируется государственными органами и законом». Такой вид страхования пользуется спросом в Москве, а в Екатеринбурге, несмотря на всю его очевидную полезность и необходимость, востребован значительно меньше, чем другие страховые услуги.

Популяризации идеи титульного страхования способствуют риелторские агентства, активно знакомящие своих клиентов с сущностью такой услуги. Риелторы не скрывают, что покупатель недвижимости рискует многим. Александр Дмитриев, директор агентства недвижимости «Диал»: «По обычаям делового оборота Екатеринбурга в подавляющем большинстве случаев покупатель отдает деньги до регистрации права собственности. Самый главный риск – отказ от регистрации права». По словам риелторов, причины могут быть разные: смерть продавца квартиры в период регистрации, поддельные документы, отказ Федеральной регистрационной службы в регистрации в связи с непредставлением полного пакета документов, наложение ареста судебными приставами или соответствующими органами и т. д. Только титульное страхование может гарантировать, что последствия возможной потери прав собственности на имущество не будут для клиента плачевными. Марина Лисиенко, директор управления розничных продаж СК «Северная казна»: «Титульное страхование гарантирует, что если в период действия полиса нашему клиенту будут предъявлены исковые требования от наследников и суд признает незаконной сделку с недвижимостью, то страховая компания выплатит стоимость потерянного имущества на застрахованную сумму, подтвержденную документами».

Прежде чем заключить страховой договор, компания тщательно проверит безупречность сделки, чтобы избежать финансовых потерь. Андрей Банных: «При заключении договора страхователь должен предоставить компании возможность осмотреть имущество, право собственности которого подлежит страхованию; все необходимые данные об объекте страхования, за достоверность которых он несет ответственность; информацию о договорах страхования, заключенных в отношении данного объекта с другими страховыми организациями». При наступлении страхового случая возмещается стоимость утраченной недвижимости на дату заключения договора, а также дополнительные и судебные расходы (если это оговорено в договоре страхования). Основанием для выплаты является решение суда, лишающее застрахованного владельца права собственности на квартиру. Страховой тариф определяется в зависимости от количества сделок, проводимых с объектом недвижимости, и составляет от 0,36 до 1,5% от стоимости жилья. Это значит, что страхование квартиры стоимостью 2 млн руб. обойдется в сумму от 7200 до 30 000 руб.

Страхование риска утраты права собственности – услуга, как правило, добровольная. Обязательной она является, только если квартира покупается по договору ипотечного кредитования. Марина Лисиенко: «Титульное страхование в основном используется при ипотеке. Однако и при покупке вторичного жилья сам владелец имущества может добровольно его застраховать. В рамках ипотечного страхования наличие страховки – обязательное условие, а в добровольном порядке, если мы поясняем клиенту выгоду данного страхования, из десяти клиентов страхуют четверо». Титульное страхование может развиваться с увеличением ипотечных кредитов, если банки при выдаче кредита будут настаивать на страховании титула. Пока же, по словам Александра Дмитриева, «страховать подобные риски добровольно мешает менталитет россиян: как обычно, вся надежда на авось и небось».

Ответственность риелторов

Специалисты сетуют на то, что государственное регулирование риелторской деятельности в России далеко от совершенства. Марина Захарова, менеджер по обучению КБ «Ярмарка»: «В Уголовном кодексе нет статьи, которая предусматривала бы ответственность за недобросовестное совершение сделок риелторами. По закону деятельность агентств недвижимости (АН) не требует лицензирования. Сертификация агентств лишь добровольная, как и страхование риелторской деятельности. Однако страхование деятельности является обязательным условием сертификации агентства. Поэтому при выборе риелторов мы рекомендуем обращаться в те организации, которые прошли процедуру сертификации».

Как утверждают эксперты, надежность агентств недвижимости и их положение на рынке – вполне достаточные аргументы для поручения им заботы о собственном спокойствии. По словам Александра Дмитриева, устранить при совершении сделки риск на 100% невозможно, но минимизировать его на 99% реально, если обратиться в риелторскую компанию с безупречной репутацией и большим стажем работы на рынке: «Агентство не будет рисковать и все перепроверит. Если АН прошло процедуру добровольной сертификации в Уральской палате недвижимости, оно должно застраховать свою профессиональную ответственность в пользу клиента от потери им денежных средств в результате ошибок риелтора».

Одна из составляющих риелторской услуги – обеспечение юридической чистоты сделки. Марина Захарова: «Кажущийся клиенту большой размер комиссионных агентства – это плата за те риски, которые агент берет на себя». Квартирное бюро «Ярмарка» стало одним из первых агентств в Екатеринбурге, прошедшим добровольную сертификацию в Российской гильдии риэлторов и застраховало свою деятельность на 10 млн руб. Максимальный размер страхования профессиональной ответственности в УПН – 12 млн руб. – у агентства недвижимости «Диал».

Страховщики и риелторы единодушны: максимально обезопасить себя от неприятностей после сделки с недвижимостью можно, только обратившись в агентство недвижимости, чья деятельность застрахована, и в страховую компанию, которая проанализирует возможные риски и даст надежные гарантии выплаты ущерба при наступлении страхового случая.

 

На практике

Даниил Жужгов

генеральный директор ЗАО "Авалон"

 

В мае этого года мы обратились в Екатеринбургский муниципальный банк за ипотечным кредитом на покупку квартиры. Сделку решили провести самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости. Банк обязал нас застраховать: риск смерти и потери трудоспособности; риск гибели, утраты или повреждения недвижимости, переданной в залог кредитору; риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на жилье (титульное страхование). Банк провел аккредитацию двух страховых компаний – услугами одной из них мы и должны были воспользоваться. В качестве страхователя мы выбрали компанию «АльфаСтрахование». По условиям договора банк сам представил страховщику пакет документов «Об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества в целях залога». Нам лишь потребовалось заполнить подробнейшую анкету – страхователя интересовало состояние здоровья, условия работы и т. д. На основе полученной информации страховщик определил коэффициент страхования. Первый платеж составил 700 руб., с уменьшением срока кредита выплаты по титульному страхованию будут снижаться.

 

Роман Гаврилюк

директор ООО "Вирона"

Чтобы узнать о возможности финансирования покупки жилья, мы обратились в агентство «Недвижимость Урала». Нам было важно выбрать надежное агентство, которое прошло сертификацию в УПН и застраховало свою ответственность. Ипотечный кредит нам выдает Уральский банк Сбербанка России. Непременное условие финансирования – страхование в одной из 25 страховых компаний, аккредитованных в Сбербанке. В качестве страховщика мы выбрали компанию «РОСНО», где застраховали приобретаемую квартиру на случай повреждения или утраты. Кроме того, мы добровольно застраховали жизнь и трудоспособность, хотя этой страховки банк от нас и не требовал. А вот от страхования на случай утраты права собственности на объект недвижимости мы решили отказаться. Поскольку сделка оформляется нотариусом, мы посчитали это достаточной защитой от потери права собственности на покупаемую квартиру.

 

24 основания признать сделку недействительной

 

1. Недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку. Ст. 171 ГК РФ.

 

2. Нарушение прав совершеннолетних. Ст. 37, 175 ГК РФ, Закон РФ «О внесении изменений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

 

3. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии. Ст. 177 ГК РФ.

 

4. Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Ст. 178 ГК РФ.

 

5. Совершение сделки неуполномоченным лицом (лжедоверенность). Ст. 183 ГК РФ.

 

6. Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства). Ст. 40 Конституции РФ.

 

7. Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых. Ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК РФ.

 

8. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. Ст. 170 ГК РФ.

 

9. Нарушение преимущественного права покупки. Ст. 170, 250 ГК РФ.

 

10.  Совершение сделки под влиянием обмана. Ст. 179 ГК РФ.

 

11. Нарушение процедуры принятия наследства. Раздел VII ГК РСФСР (1964 г.).

 

12. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью. Ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК РФ.

 

13. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу. Ст. 256 ГК РФ.

 

14. Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов. Ст. 168 ГК РФ.

 

15. Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц. Ст. 170, 179 ГК РФ.

 

16. Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости. Ст. 170 ГК РФ.

 

17. Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре. Ст. 170 ГК РФ.

 

18. Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на ПМЖ за границу.

 

19. Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного проживания.

 

20. Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы, а также выехавших на ПМЖ с сохранением гражданства РФ. Ст. 62 ЖК РФ.

 

21. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

Ст. 173 ГК РФ.

 

22. Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях). Ст. 179 ГК РФ.

 

23. Мнимый родственный обмен (из коммунальной квартиры). Ст. 170 ГК РФ, ст. 74 ЖК РСФСР.

 

24. Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий. Ст. 12 Основ законодательства о нотариате.

 

 

5 документов для титульного страхования

 

1. Правоустанавливающие документы на предмет страхования (свидетельство о праве собственности, договор, решение суда, распоряжение соответствующего органа и т. п.).

 

2. Документы о техническом и эксплуатационном состоянии предмета страхования (финансово-лицевой счет, справка о стоимости, план земельного участка, экспликация, технический паспорт, справка территориального БТИ и т. п.).

 

3. Сведения о наличии ареста, права залога и иных обременениях недвижимого имущества.

 

4. Документы об отсутствии задолженностей по уплате налога на имущество, оплате услуг тех­обслуживания, ремонта и коммунальных услуг.

 

5. Выписка из домовой книги с указанием лиц, имеющих право пользования жилым помещением.