Geum.ru

Источник: Ведомости; Дата: 18. 06. 2007 6

Вид материалаДокументы

Содержание


1. Риэлторы Технологии рынка: Стук в большом городе Источник: Ведомости; Дата: 18.06.2007
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   45

1. Риэлторы

Технологии рынка: Стук в большом городе

Источник: Ведомости; Дата: 18.06.2007


Граждане должны платить государству налоги. Государство вправе законными методами контролировать исполнение этого долга. Только вот желания отдавать в казну свои кровные, пусть и на всеобщее благо, нет не только у россиян, но и у вроде бы исторически законопослушных американцев, французов (список можно продолжить). Во всем мире ситуация одинакова: госорганы увещевают и борются с несознательными налогоплательщиками, последние стараются увильнуть. Казалось бы, при чем тут риэлторы?

Суровое слово закона

Выяснить, сколько реально получают граждане, государство пытается разными способами. Практические методы вроде плановых (и внеплановых) налоговых проверок сочетаются с законодательными. В начале нового века, в августе 2001 г., в России был принят 115-ФЗ “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”. Его главной целью декларировалась “защита прав и законных интересов граждан, общества и государства путем создания правового механизма противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем”. Дополнения к этому закону увидели свет в октябре 2002 г. В июле 2005 г. были приняты изменения к закону, вступившие в силу с 1 сентября.

В 2001 г. априори преступным считалось иметь в кармане или на банковском счете 600 000 руб. с неясным для налоговиков происхождением — операции именно с такими суммами подлежали согласно закону обязательному контролю. В 2002 г. законодатели внесли уточнение: не только рубли, но и валюта, нажитая преступным путем, также вошла в черный список. В 2005 г. депутаты подняли разрешенную планку: с этого года неофициально граждане могли расходовать на приобретение недвижимого имущества до 3 млн руб. (или эквивалентную сумму в валюте).

В список организаций, которые обязаны фиксировать подозрительных лиц и докладывать в соответствующие органы об их расходах, были включены фирмы, “оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества”, т. е. риэлторы.

Агентства недвижимости начали приспосабливаться к декларируемым правилам игры, хотя, говоря по правде, больше на словах, чем на деле. Профессионалы рынка жилья, как могли, уклонялись от исполнения своих новых обязанностей. Один из аргументов, звучавших тогда из уст риэлторов: они-де только посредники и не могут диктовать покупателям (продавцам) обязательства ставить настоящую цену в договоре, заставлять платить с нее необходимый налог, а потом объясняться с налоговиками по поводу происхождения денег.

К тому же четких инструкций, как именно выполнять требования 115-ФЗ, риэлторам никто не дал. Конечно, незнание, как исполнять закон, не освобождает от ответственности. Но, как сказал Валерий Казейкин, вице-президент Международной ассоциации фондов ипотечного кредитования, “закон был принят, но никакого наказания за его неисполнение не предусмотрено. Скажите, как можно таким образом заставить наших людей что-то исполнять?”

Весной этого года полузабытая тема вновь оказалась актуальной. В марте 2007 г. в Минюсте был зарегистрирован приказ Министерства финансов Росфинмониторингу за № 183, в котором определен порядок контроля за подобными организациями. Он заменил собой приказ комитета РФ по финансовому мониторингу от 16 июня 2003 г. за № 73 и, в принципе, ничего нового не привнес. Однако поволноваться всех опять заставил.

В 2001 г. риэлторы на условиях анонимности называли данный закон красивым мыльным пузырем. Такие акты, говорили они, больше работают на внешний имидж страны. Реалии же рынка недвижимости, еще далеко не такого цивилизованного, каким хотелось бы его представить, свидетельствуют: по-прежнему более 90% сделок совершается по оценочной стоимости БТИ, которая традиционно на порядок ниже рыночной цены квартиры. По данным Московской ассоциации риэлторов, таких сделок и того больше. Есть неофициальная статистика: всего 4% сделок, подлежащих налогообложению (когда объект находится в собственности менее трех лет), оформляется по цене более 1 млн руб. Остальные пишут в договоре сумму менее 1 млн руб., т. е. уклоняются от налогообложения. И понять, за сколько реально продавался объект, из документов невозможно.

“Вся проблема прозрачности сделок упирается в то, что оценочная стоимость квартиры по БТИ в разы отличается от рыночной, и такой разницы нет нигде в мире, — отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город". — Поэтому, даже если риэлтор и скажет про своего клиента, что он заплатил за квартиру $1 млн, в договоре будет стоять 1 млн руб., и доказать ничего невозможно. А при нынешнем уровне зарплат человек всегда сможет объяснить, откуда у него 1 млн руб. Значит, нет никаких оснований для претензий”.

Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”, признает, что сейчас Росфинмониторинг не требует от риэлторов сообщать о настоящих суммах сделок, понимая, что “это нереально”. По словам Гороховского, пока что госорганы делают вид, что удовлетворены формальными цифрами. Но как долго это продлится, никто не знает. И закон, принятый в свое время в довольно специфической атмосфере (после серии взрывов и терактов), по образному выражению Михаила Гороховского, превратился сейчас в то самое ружье на стене: оно вроде не стреляет, но в любой момент может выстрелить. Гороховскому уже известны случаи в регионах, когда прокуратура возбудила уголовные дела против риэлторов, которые не сообщили “куда надо” о своих клиентах.

“Подобные нормативные акты вряд ли могут дать быстрый эффект и сделать рынок прозрачным, — уверен Петр Машаров, генеральный директор "Century 21 Еврогруп Недвижимость". — На мой взгляд, это должно произойти естественным путем, в связи с тем что у людей повышаются официальные доходы, все меньше зарплат платится в конвертах, все большие обороты набирает ипотека, которая подразумевает, что в договоре будет указана реальная стоимость квартиры”.

“Данный закон не изменил традиционной практики внесения в договор заниженной стоимости квартиры, — говорит Лана Волохина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. — Так как на вторичном рынке сделки в основном происходят между физическими лицами, доказать без подробного судебного разбирательства, что в договоре цена занижена, невозможно. Единственным вариантом заставить стороны указывать в договоре реальную стоимость могло бы стать принятие законопроекта, который предусматривает возможность преимущественного выкупа государством квартиры или дома по стоимости, указанной в последнем договоре купли-продажи”.

Светлана Абелян, руководитель филиала “На Красных воротах” компании “Новый город”, считает, что несовершенство законодательства приводит к тому, что могут пострадать люди абсолютно невиновные — “по неграмотности”. “При проведении альтернативных сделок, когда в обмене участвует не менее пяти собственников квартир, предусмотреть все невозможно. К примеру, люди могут продать свою квартиру якобы по стоимости БТИ, а приобрести новую уже по рыночной стоимости, и им долго придется объяснять происхождение "лишних" денег. Либо кто-то вовремя не открыл наследство — и получается, что, будучи владельцем квартиры, он должен заплатить совершенно колоссальный налог при ее продаже”, — перечисляет опасности Абелян. А вот подкованный человек всегда найдет способ как-то выкарабкаться из-под всевидящего ока государства, считает риэлтор.

“Такая позиция законодателя может скорее увести сделки в тень, нежели сделать их прозрачными. Терять клиентов не готов никто”, — категорична Ольга Саврасенкова, генеральный директор “Century 21 Серебряный век”. Разве кому-то из клиентов понравится, если в агентстве недвижимости ему скажут: “Уважаемый, мы поможем вам продать/купить квартиру, но уведомляем вас о том, что после перехода права собственности мы немедленно сообщим об этом в Росфинмониторинг?” — задает риторический вопрос Саврасенкова.

“Риэлторы передают эту информацию. Обязаны, — признается Гороховский. — И я не знаю, не преступил ли я требования этого закона, потому что он еще и запрещает мне сообщать клиентам о том, что я передаю информацию в Росфинмониторинг”.

Свои среди чужих

Каждый профессиональный риэлтор должен следовать законам страны, в которой он работает, патетичен Машаров. Но, добавляет он, профессионала от любителя отличает то, что первый защищает интересы клиента и консультирует его по всем вопросам, которые касаются сделки. Профессионал разрабатывает для своего клиента оптимальную схему сделки и обеспечивает юридическое сопровождение. Агентство должно выяснить сразу, какой вид сделки является для клиента предпочтительным — по реальной стоимости или по заниженной. Каждый вправе сам выбирать.

Риэлтор, ценящий своего клиента, ставит его в известность обо всех юридических тонкостях, в том числе и о приказе Минфина Росфинмониторингу от 26 декабря 2006 г. за № 183, на основании которого агентство обязано сообщить о данной сделке в соответствующие органы. “Если клиент предупрежден заранее и соглашается с этим, никакого негатива в дальнейшем не возникает — фирма просто делает свою работу. В случае нежелательности данных действий для клиента либо меняется схема сделки, либо ищется другой вариант на нужных клиенту условиях. Никаких конфликтов, обид и стукачества”, — рассказывает Машаров.

Риэлторы сами заинтересованы в том, чтобы все сделки проводились по истинной стоимости, говорит Гороховский. Потому что всевозможные хитрости — это больше риска и сложностей не только для сторон, участвующих в сделке, но и для агента. Особенно в условиях длинных цепочек альтернатив. У риэлторов, уверяет Гороховский, нет никакого интереса помогать клиентам уклоняться от уплаты налогов. Но ни одно агентство также не хочет быть на рынке той самой законопослушной белой вороной, которая в результате чрезмерного уважения к прописанным правилам потеряет конкурентные преимущества. “Существующая сейчас система налогообложения реально мешает притоку денег на рынок недвижимости. А значит, вредит обществу в целом — в том числе и программе “Доступное жилье”, — категоричен Гороховский.

“Я не знаю ни одного случая, когда риэлтор, к примеру, заявлял бы на своего клиента”, — говорит Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate. Особенно нереальным, по ее словам, это кажется сейчас, когда клиентов на рынке стало меньше. В сегменте дорогого жилья, отмечает Ветлугина, доля сделок, которые проводятся законно, с указанием в документах подлинных сумм, всегда была высока. “Люди, имеющие соответствующий капитал, достаточно юридически грамотны, чтобы понимать все риски, которые возникают при попытке обойти закон. Они стараются иметь чистые деньги”, — подчеркивает риэлтор.

Гороховский предлагает российским законникам взять на вооружение опыт бывших братских республик. Например, в Беларуси муниципальные власти имеют право преимущественной покупки любого объекта недвижимости. Так что, если муниципалитет подозревает, что продавец “химичит”, он берет продаваемый объект себе за цену, которую тот объявил. “Одной этой нормы было бы достаточно, чтобы моментально прекратить практику занижения цен, — зачем гражданам идти на риск и терять свои деньги?” — уверен риэлтор. А вот на Украине, по словам Гороховского, пошли еще дальше и вообще отменили налогообложение сделок с недвижимостью. Кстати, эта возможность сейчас обсуждается и в кулуарах законодательной власти России. Если у государства нет реальной возможности заставить граждан стать законопослушными налогоплательщиками, зачем тратить казенные деньги на малоэффективный контроль?