Geum.ru

Обзор сми – март 2006г. Содержание

Вид материалаОбзор

Содержание


Недвижимость//Санкт-Петербургские ведомости (Санкт-Петербург) ; 07.03.2006 ; 963
Подобный материал:
1   ...   6   7   8   9   10   11   12   13   ...   51

Недвижимость//Санкт-Петербургские ведомости (Санкт-Петербург) ; 07.03.2006 ; 963 ;



Про дольщиков

и застройщиков

В минувшем году вступило в силу несколько новых федеральных законов в

сфере строительства. Однако, по мнению самих строителей, большинство из

них надо доводить до ума. А чтобы в дальнейшем не допустить подобных

просчетов, проекты будущих законов профессионалы предлагают

согласовывать с ними. Подробнее об этом рассказывает генеральный

директор Ассоциации строительно-промышленного комплекса Северо-Запада

Михаил ВИКТОРОВ.

_ Михаил Юрьевич, и потребителей и строителей волнует в первую очередь

закон о долевом строительстве...

_ К этому закону мы разработали очень много поправок, потому что он

слабо отражает производственную специфику. Правда, два ключевых

постулата мы поддержали. Первый _ необходимость регистрации договоров

долевого участия, это исключает двойные продажи. Второй _ проектные

декларации. Мы их мы поддерживаем, что называется, обеими руками.

Добросовестный застройщик заинтересован, чтобы его проект был прозрачен

для потребителя. Мы даже обращались в КУГИ и городской комитет по

строительству, чтобы пресечь продажи квартир там, где не было

необходимых разрешений и согласований. Образно говоря, это мина

замедленного действия, которая может подорвать репутацию всех

строительных компаний.

Но ряд прописанных в законе положений сомнителен. Это и огромные

штрафные санкции, и лишенная логики схема сдачи объекта... Например,

если компания не сдаст объект в положенный срок, она платит гигантские

проценты. Все это может разорить многие строительные фирмы. К тому же

этим может воспользоваться конкурент, более сильная организация, чтобы

устранить соперника.

В законе абсолютно не учтены сложные отношения строителей с

монополистами. Федеральная власть как будто не замечает проблемы в

сфере энергетики. А энергетические компании свои обязательства перед

строителями зачастую не выполняют. Обычно нам дают совет: <Судитесь>.

Однако, если строительная фирма сдает один дом, по которому есть

претензии к энергетикам, а при этом несколько других объектов ей

необходимо согласовать с тем же <Ленэнерго>, для нее судиться _ значит

портить отношения с монополистом.Мы на уровне города занимались вопросами сокращения сроков подключения

новых домов к энергоисточникам ГУП <ТЭК> и <Ленэнерго>. В результате

сделан большой шаг вперед: городское правительство приняло два

регламента, в которых четко прописало сроки подключения домов к теплу и

электросетям. Но даже эти сроки (они сократились почти в 1,5 раза)

составляют не два месяца, отпущенных строителям на окончательную сдачу

новостройки, а около 200 дней. Именно столько времени требуется, чтобы

переключить дом с временного энергообеспечения на постоянное.

_ Дома так долго находятся на временном энергообеспечении... Скажите,

это законно?

_ К сожалению, закон никак эту сферу энергетики не регулирует.

Строительным фирмам говорят: <Это ваши инвестиционные взаимоотношения с

монополистами; поставляет электроэнергию частная компания _ как на нее

повлиять?>

_ А что еще удалось изменить, кроме сроков подключения к сетям?

_ Удалось убедить законодателей отказаться от <солидарной

ответственности банков>. Ряд статей закона навязывал такую схему.

Допустим, банки дали какие-то деньги _ на нулевой цикл, на фундамент. А

потом появлялись дольщики, построили второй, третий этаж... Средства

банков использовались только для запуска проекта. Но, по закону, в ряде

случаев (при срыве сроков строительства или изменении проекта) дольщик

имел право расторгнуть договор, возложив всю финансовую ответственность

на застройщика и банк.

Реакция банков была предсказуема: если хоть один дольщик был на

объекте, они отказывали в кредитах. Застройщику приходилось выбирать:

либо финансироваться только за счет дольщиков, либо исключительно за

счет банков. Но банковские средства _ это 18 _ 20% годовых. Цена

кредитного ресурса будет заложена в себестоимость квадратного метра, и

проект станет неконкурентоспособным.

С этим доводом законодатели согласились. Они предложили страховать

профессиональную ответственность застройщика. Правда, такой механизм

уже существует _ страховка составляет примерно 3,5 _ 4% от стоимости

квартиры. Но сейчас страхуются добровольно, а теперь страховка может

стать обязательной. Причем затраты собираются возложить на застройщика.

Это может привести к росту цен на жилье, а хорошо ли при этом будет

дольщику, законодатель не думает. Но если страховка будет выдаваться в

принудительном порядке, тогда даже относительно доступное сегодня жилье

станет для многих недоступным.

_ Профильные комитеты Госдумы предлагают внести в закон и такое

понятие, как <системы авансовых платежей>...

_ Они предполагают создать жесткую схему, по которой дольщик вносит

средства. Нулевой цикл _ 10% от стоимости квартиры, фундамент _ еще

10%, 2-й и 3-й этажи _ не более 40%. Но для многих дольщиков выгоднее

заплатить за жилье 50%, когда еще только вырыт котлован. Потому что при

этом застройщик сделает скидку в 10 _ 15%. Таким образом, покупатель

может получить лишних 10 кв. метров жилья. А предложенная схема

авансовых платежей снижает экономическую свободу дольщиков, их

возможность получать дополнительную выгоду.

Летом нам говорили, что, по закону, о долевом строительстве надо

<наработать юридическую практику>. Прошел год, и мы можем откровенно

сказать: такой практики нет, закон был мертворожденным. Вдохнуть в него

жизнь _ вот основная задача строительного сообщества и законодательной

власти.

_ Хотелось бы отдельно поговорить о новом Жилищном кодексе.

_ Еще год назад мы обращали внимание на то, что собственник жилья _ это

не только некий правообладатель, но и лицо, несущее экономическую

ответственность. Я думаю, что в 2006 году и в начале 2007 года этот

закон окажет влияние на цены городского рынка жилья. В первую очередь

это относится к вторичному рынку. Потому что реформа

жилищно-эксплуатационных структур и управляющих компаний связана с

одним: все затраты на эксплуатацию помещения и капитальный ремонт

переложили на собственника. И здесь возникает ряд несуразностей.

Один из характерных примеров _ в доме большинство квартир

приватизированы, но осталось примерно треть неприватизированных.

Сломался лифт. Как будут его ремонтировать? Стоимость капитального

ремонта лифта от 600 тыс. до 2 млн рублей. Если разложить эту сумму на

несколько десятков квартир, можно подсчитать, что для собственника

такой ремонт станет огромной тратой. А те, кто не является

собственником, вообще не понимают, почему они тоже должны платить. И

никакая управляющая компания не берет на себя решение этой задачи.

Таких ситуаций множество. Стоят десятки лифтов. А ведь это только один

элемент инженерного оборудования дома.

Вероятность отказа труб, разводящих узлов, протечки кровли с каждым

годом увеличивается. И бремя потенциального ремонта будет давить на

рыночную стоимость жилья. Вообще сегодня ситуация на жилищном рынке

Петербурга уникальна: квадратный метр жилья с большим сроком

эксплуатации стоит фактически столько же, сколько в новостройке. Это

объясняется тем, что при новом строительстве цены на жилую недвижимость

почти год стояли на месте.

Но ведь затраты собственника на ремонт при этом несоизмеримы _ они

отличаются примерно на 30%. Кроме того, потери тепла на старых сетях на

30 _ 35% выше, чем в новом доме. А есть еще потери воды,

электроэнергии... Все это живые деньги, которые обладатель квартиры

будет вынужден выплачивать эксплуатирующим организациям. Поэтому в

ближайшие год-полтора в закон будут внесены коррективы, позволяющие

четко разграничивать новое жилье с высокими эксплуатационными

характеристиками и гарантийными сроками (оно будет дорожать) и старое

ветхое жилье (оно в ряде сегментов рынка будет падать в цене). Это

называется <защита инвестиций>. Очень важно определиться _ будет ваша

собственность экономить вам средства или, наоборот, выкачивать их из

вашего кармана.

_ А какие законы вступят в силу в текущем и будущем годах?

_ Например, важным документом станет закон о размещении госзаказа. Наша

ассоциация в этом году примет активное участие в его реализации. Раньше

строительные компании не стремились к этому, потому что система была

ориентирована только на цену. На рынке строительных услуг это приводило

к демпингу и, соответственно, к потере качества. Мы хотим поставить

фактор качества в один ряд с ценой. Для этого можно строительным

компаниям выставлять квалификационные оценки для допуска к тендерам.

Эти оценки должны гарантировать бюджету, что в конкурсе примут участие

фирмы, не имеющие претензий по качеству. Ведь совершенно ясно, что

невозможно снизить цену объекта на 15 _ 20%, сохранив при этом высокое

качество. Этого не позволяет никакая экономия. В результате мы имеем

строительный брак, плохо отремонтированные школы, детские сады. А

бывает, что комитет по строительству даже снимает подрядчика с

объекта.

_ Каково ваше отношение к отмене лицензирования строительной

деятельности, которая должна произойти с 1 января 2007 года?

_ В рамках вступления России в ВТО отменяется значительная часть

административных барьеров, к которым относится и лицензирование. Но

отмена лицензий предполагает замену их чем-то. В цивилизованных странах

в строительной сфере развиты системы саморегулирования и контроля. Но

они развивались десятилетиями. А у нас предлагается в течение очень

короткого срока проскочить этот эволюционный этап развития. Позиция

строительного сообщества Петербурга такова: пока нет адекватного

профессионального механизма, который мог бы заместить государственное

лицензирование, мы _ за продление сроков лицензирования.

В дальнейшем должны появиться либо саморегулирующие организации

(которые должны уже в этом году не только тесно работать с

государственными надзорными структурами, но и участвовать в механизме

государственного регулирования). Либо нужно развивать механизм

сертификации профессиональной надежности компаний, оценки систем

контроля качества. Тогда работа, проводимая профессиональными

сообществами и независимыми экспертами, позволит заменить лицензионную

систему.

Обсуждается и возможность страхования рисков, что также могло дать

определенные гарантии заказчикам и потребителям. Недавно на совещании у

председателя Госстроя РФ вопрос об отмене лицензирования обсуждался как

ключевой. Были перечислены все упомянутые варианты и основным

участникам (общественным объединениям и экспертным организациям)

предложили в течение месяца высказать свое мнение. В этой работе

принимает участие Торгово-промышленная палата, Российский союз

строителей и, в том числе, наша ассоциация, представляющая не только

строителей из Петербурга, но и весь Северо-Запад.

Беседу вела

Марина СУМИНА