Державна податкова адміністрація україни
| Вид материала | Документы |
- Державна податкова адміністрація україни, 37.09kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 45.33kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 24.69kb.
- Державна податкова адміністрація україни державна податкова адміністрація, 642.51kb.
- Державна податкова адміністрація україни від 20. 12. 2005 р. N 25361/7/16-1517 Про, 19.4kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 1161.52kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 1782.83kb.
- Пенсійний фонд україни державна податкова адміністрація україни, 75.1kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 496.67kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 68.11kb.
V. Оподаткування продажу нерухомого майна1. Продаж земельної ділянки з розташованим на ній будинкомВідповідно до положень пп. 11.1.1 та 11.2.1 статті 11 Закону дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, садового будинку або їх частин (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, садового будинку або їх частин не перевищує 100 квадратних метрів. У разі якщо площа саме такого житлового будинку, садового будинку або їх частин перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна. Вартість господарсько-побутових споруд та будівель, які розташовані на земельній ділянці, яка відчужуються разом з такими житловими будинками, садовими будинками або їх частинами враховується при визначенні загальної вартості продажу (суми одержаного доходу). Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 Закону або від продажу об'єкту нерухомості, іншого ніж зазначене у цьому підпункті підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону. Згідно із ст. 381 Цивільного кодексу України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. Виходячи з наведених норм Закону та Кодексу, для цілей оподаткування, житловий або садовий будинок (їх частини) разом з земельною ділянкою (її частиною), на якій його розташовано, вважається одним об'єктом продажу (садибою). До доходу, одержаного від такого продажу слід застосовувати норми пп. 11.1.1 та 11.2.1 статті 11 Закону незалежно від кількості договорів (два чи один), якими оформлено (нотаріально посвідчено) купівлю-продаж такого будинку із земельною ділянкою. 2. Щодо оподаткування доходу від відчуження земельної ділянки цільовим призначенням - ведення садівництваОподаткування доходів фізичних осіб регулюється Законом України від 22.05.2003 р. N 889-IV "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон N 889). Підпунктом 4.3.18 пункту 4.3 статті 4 Закону N 889 встановлено, що до складу загального місячного або річного оподатковуваного доходу платника податку не включаються (не підлягають відображенню в його річній податковій декларації), зокрема, сума доходу, отриманого платником податку внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації згідно з нормами земельного законодавства. Згідно з пунктом 3 статті 22 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. N 2768-III (далі - Земельний кодекс) землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам України, зокрема, для садівництва. При цьому, громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом (стаття 35 Земельного кодексу). Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених Земельним кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання (пункт 4 статті 116 Земельного кодексу). Статтею 121 Земельного кодексу встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності. А саме, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення садівництва в розмірі не більше 0,12 гектара. Враховуючи наведене, до складу загального місячного або річного оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого платником податку внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення в тому числі для ведення садівництва (з урахуванням норм статті 121 Земельного кодексу - 0,12 га), що безпосередньо отримані ним у власність у процесі приватизації із земель державної або комунальної власності (за умови дотримання вимог статей 35, 116, 118 Земельного кодексу), права власності на які посвідчено державними актами, зареєстрованими відповідно до чинного законодавства. Водночас, згідно із підпунктом 11.2.2 пункту 11.2 статті 11 Закону N 889 доход, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року об'єкта нерухомості, в тому числі земельної ділянки, іншого, ніж зазначені у підпунктах 4.3.18 пункту 4.3 статті 4 та 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 Закону N 889, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону. Тобто у даному випадку вартість частки земельної ділянки наданої для садівництва, розмір якої перевищує 0,12 га, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 %. 3. Оподаткування доходів нерезидентів від продажу нерухомого майнаОподаткування доходів нерезидентів регламентується п. 9.11 ст. 9 Закону, згідно з яким доходи з джерелом їх походження з України, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, підлягають оподаткуванню за правилами, встановленими для резидентів, з урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону. Ця ж норма повторена і в п. 11.3 ст. 11 Закону, згідно з яким доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами - нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів. Закон розмежовує поняття "порядок" та "ставки", оскільки ставки оподаткування встановлено окремою спеціальною статтею 7, а загальний порядок оподаткування доходів встановлено статтею 8 (порядки оподаткування окремих доходів встановлено окремими статтями), і тому поняття "порядок оподаткування" і "ставки оподаткування" не є тотожними. При цьому стаття 11 Закону водночас встановлює загальне правило оподаткування операцій від продажу нерухомості, згідно з яким при продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку або їх частин (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, садового будинку або їх частин не перевищує 100 квадратних метрів. Ця норма Закону є загальною і застосовується до доходів всіх платників податку як резидентів, так і нерезидентів. Таким чином, якщо нерезидент перший раз протягом звітного податкового року продає в Україні житлову нерухомість, зокрема, будинок загальною площею до 100 м кв., то він не повинен сплачувати податок з одержаного доходу від продажу як будинку, так і всієї земельної ділянки, на якій такий будинок розташовано. Водночас, "особливою" нормою цього Закону щодо доходів нерезидентів, як це і передбачено п. 9.11 ст. 9 Закону є спеціально встановлена для оподаткування доходів нерезидентів пунктом 7.3 статті 7 Закону ставка (подвійна ставка податку до встановленої у п. 7.1 ст. 7 Закону: 30 %). Враховуючи наведене, оподатковувані доходи нерезидентів, одержані як від резидентів, так і від нерезидентів внаслідок продажу нерухомості в Україні, мають оподатковуватися за спеціально встановленою для оподаткування інших доходів нерезидентів (крім заробітної плати, процентів, дивідендів, роялті) ставкою - 30 %. Отже, якщо нерезидент перший раз протягом звітного податкового року продає в Україні будинок, площа якого перевищує 100 м кв., то такий нерезидент повинен сплатити 30 % з частини доходу, що пропорційна перевищенню площі такого будинку, а також 30 % з оціночної вартості земельної ділянки, на якому такий будинок розташовано. Другий та кожний наступний продаж протягом звітного року житлової нерухомості, а також продаж іншої нерухомості (в т. ч. землі) має також оподатковуватися у нерезидента за ставкою 30 %. Дану позицію підтверджено листом Мін'юсту України від 12.04.2007 р. N 20-35-59, який надано у відповідь на запит ДПА України. Податковим агентом у даній ситуації згідно із ст. 11 Закону є нотаріус, якій посвідчує договір купівлі-продажу. При цьому іноземець повинен самостійно розрахувати та сплатити податок з одержуваного від продажу доходу за місцем розташування робочого місця нотаріуса, а нотаріус має перевірити черговість продажу нерухомості, проконтролювати факт сплати податку іноземцем (повноту та правильність перерахування до бюджету), а також надати податковому органу інформацію про таку операцію у податковому розрахунку за ф. N 1ДФ за ознакою доходу "06", заповнивши обов'язково графи 3а та 3, а графи 4а та 4 - у випадках сплати податку при перевищенні площі житла понад 100 м кв. |