Державна податкова адміністрація україни
| Вид материала | Документы |
- Державна податкова адміністрація україни, 37.09kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 45.33kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 24.69kb.
- Державна податкова адміністрація україни державна податкова адміністрація, 642.51kb.
- Державна податкова адміністрація україни від 20. 12. 2005 р. N 25361/7/16-1517 Про, 19.4kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 1161.52kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 1782.83kb.
- Пенсійний фонд україни державна податкова адміністрація україни, 75.1kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 496.67kb.
- Державна податкова адміністрація україни, 68.11kb.
4. Продаж нежитлової нерухомості, зокрема, гаража
Законом України від 22.05.2003 р. N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон) (ст. 11) встановлено, що метою оподаткування податком з доходів фізичних осіб є нерухоме майно (нерухомість) - це об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.
Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на: будівлі та споруди, зокрема, до будівель відносяться приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями, включаючи індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах.
Тобто продаж гаражів, як іншої (не житлової) нерухомості, що належить громадянам на праві власності, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 %, незважаючи на кількість продаж таких об'єктів у календарному році (пп. 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закону).
Оскільки гаражі є нерухомим майном, то договір їх купівлі-продажу відповідно до Цивільного кодексу України має бути в обов'язковому порядку нотаріально посвідченим.
Відповідно до ст. 11 Закону дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства (на даний час - БТІ).
5. Стосовно виконання юридичною особою функцій податкового агента при купівлі нерухомого майна у фізичної особи
Згідно із Законом України від 22.05.2003 N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон) податковий агент це, зокрема, юридична особа, яка незалежно від її організаційно-правового статусу та способу оподаткування іншими податками зобов'язана нараховувати, утримувати та сплачувати цей податок до бюджету від імені та за рахунок платника податку, вести податковий облік та подавати податкову звітність податковим органам відповідно до закону, а також нести відповідальність за порушення норм цього Закону (п. 1.15 ст. 1).
При цьому, відповідно до пп. 8.2.2 п. 8.2 ст. 8 Закону особою, яка не є податковим агентом, вважається лише нерезидент або фізична особа, яка не має статусу суб'єкта підприємницької діяльності, або не є особою, яка здійснює незалежну професійну діяльність.
Відповідно до п. 17.2 ст. 17 Закону особою, відповідальною за нарахування, утримання та сплату (перерахування) до бюджету податку для оподатковуваних доходів з джерелом їх походження з України, до яких зокрема, відповідно до п. 1.3 "є" ст. 1 Закону, відносяться доходи від продажу нерухомого майна, розташованого на території України, є податковий агент.
Одночасно, згідно з пп. 8.1.1 п. 8.1 ст. 8 Закону податковий агент, який нараховує (виплачує) оподатковуваний дохід на користь платника податку, утримує податок від суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену у відповідних пунктах статті 7 цього Закону.
Підпунктами 11.1.2 та 11.2.2 п. 11.1 та 11.2 ст. 11 Закону встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 цього пункту, або від продажу об'єкта нерухомості, іншого ніж зазначене у підпункті 11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 7.2 ст. 7 цього Закону.
Враховуючи наведене, юридична особа, яка нараховує (виплачує) платнику податку - фізичній особі дохід від купівлі у останнього нерухомого майна, утримує податок від суми такого доходу за його рахунок за відповідною ставкою податку, а нотаріуси відповідно до п. 11.3 ст. 11 Закону виконують функції податкових агентів в частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечують надання відповідної інформації податковому органу.
Порядок сплати (перерахування) податку до бюджету визначено статтею 16 Закону і застосовується всіма юридичними особами, у тому числі такими, що мають філії, відділення, інші відокремлені підрозділи, які розташовані на території іншої територіальної громади, ніж така юридична особа, а також відокремленими підрозділами юридичних осіб, яким в установленому порядку надано повноваження щодо нарахування, утримання і сплати (перерахування) до бюджету податку.
Відповідно до статті 64 Бюджетного кодексу України податок з доходів фізичних осіб, який сплачується юридичною особою, зараховується до відповідного місцевого бюджету за її місцезнаходженням та місцезнаходженням її підрозділів.
Актуальні питання щодо оподаткування продажу нерухомості
Питання 1. З продажу якої нерухомості слід сплачувати податок: тільки квартир чи якоїсь ще?
Відповідь. З 1 січня 2007 року Законом "Про податок з доходів фізичних осіб" запроваджено оподаткування доходів, одержаних громадянами від продажу власної нерухомості.
Цим Законом встановлено, що метою оподаткування податком з доходів фізичних осіб є нерухоме майно (нерухомість) - це об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.
Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на: будівлі та споруди, зокрема, до будівель відносяться приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями, включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури, квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі. Споруди - це об'єкти нерухомості, відмінні від будівель. Земля як нерухомість є самостійним об'єктом оподаткування.
Тобто, доходи, одержані громадянами від продажу всієї зазначеної вище нерухомості, підлягають оподаткуванню.
Питання 2. Чи існують якісь пільги в оподаткуванні нерухомості?
Відповідь. Так. Слід відмітити, що Законом "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон) запроваджено досить ліберальний порядок оподаткування доходів від продажу житла.
Так, якщо громадянин один раз протягом календарного року продає квартиру, або її частку, кімнату, житловий або садовий будинок (включаючи землю під ними), загальна площа яких не перевищує 100 м кв., то податок від такого продажу взагалі не буде сплачуватись.
Якщо ж площа житлової нерухомості перевищуватиме 100 м кв., то податок за ставкою 1 % слід сплатити тільки з частини її вартості, яка пропорційна саме перевищенню. Тобто при продажу будинку загальною площею 150 м кв. оподаткуванню підлягатиме лише вартість 50-ти "зайвих" метрів.
Оскільки, як свідчить статистика, понад 90 % житлового фонду в Україні за своєю площею, в середньому менше 100 м кв., то на практиці це означатиме, що переважна більшість громадян, які продаватимуть свої одно-дво-трикімнатні "панельки" чи "хрущовки" податок не будуть сплачувати. Проте, сплата податку буде невідворотною для власників просторих апартаментів в елітних новобудовах.
Питання 3. Який розмір податку потрібно буде сплатити, якщо однією особою продаватиметься дві і більше квартири протягом року, або якщо продаватиметься нежитлова нерухомість?
Відповідь. Як вже було вказано, пільгове оподаткування застосовується до першого протягом року продажу житла. Якщо протягом року громадянин продаватиме житло (квартиру, кімнату або частину квартири, житловий чи дачний будинок) удруге та більше разів, то з кожного такого продажу вже треба буде сплачувати податок за ставкою 5 % з усієї (без пільгових 100 м кв.) вартості житлового об'єкта.
Щодо продажу іншої (не житлової) нерухомості, наприклад, гаражів, магазинів, складських приміщень тощо, що належать громадянам на праві власності, то оподаткуванню за ставкою 5 % підлягає вся вартість таких об'єктів, незважаючи на кількість продаж таких об'єктів у календарному році.
Щодо оподаткування продажу землі, то згідно із Законом взагалі не підлягають оподаткуванню доходи, одержані від продажу земельних паїв і земель сільськогосподарського призначення, одержаних у власність в процесі приватизації. Продаж земель іншого призначення підлягає оподаткуванню за ставкою 5 %.
Питання 4. А якщо протягом року громадянин продає у першу чергу гараж, потім дачну ділянку з будинком, а потім квартиру, то як у такому випадку оподатковуватимуться одержані від таких продаж доходи?
Відповідь. Вартість гаража буде підлягати оподаткуванню за ставкою 5 %, як не житлова нерухомість, незважаючи на те, що це перший протягом року продаж. З вартості дачної ділянки податок сплачуватиметься з врахуванням площі будиночку з застосуванням пільгових 100 м кв. і ставки податку 1 %. З вартості ж квартири, яка у такому випадку розглядається як друга (після садового будиночку) протягом року продаж житлової нерухомості, податок буде утримуватись з всієї суми доходу, одержаної від її продажу за ставкою 5 %, без врахування пільгових 100 м кв.
Питання 5. Хто визначатиме черговість продаж протягом року: нотаріуси, самі продавці, податківці?
Відповідь. Почнемо з того, що відповідальним за правильність сплати податку Законом визначено самого платника податку. Тобто, сам громадянин при нотаріальному посвідченні угод купівлі-продажу нерухомості має повідомити, яка за рахунком це продаж.
Черговість продаж неважко встановити по даті нотаріального посвідчення угоди. Якщо ж одного і того ж дня посвідчуватимуться кілька угод продажу нерухомості, то черговість також легко встановити по номерах реєстрації таких угод нотаріусом. Якщо кілька таких угод здійснюється в один день, але у різних нотаріусів, то сам громадянин, як законослухняний платник податку, має повідомити нотаріуса про їх кількість. Водночас, слід відмітити, що існує Державний реєстр нерухомого майна, до якого нотаріус обов'язково звертається при оформленні угоди, з метою перевірки черговості продаж. Тому хотілось би порадити громадянам при продажу нерухомості не вдаватися до умисного перекручення інформації щодо кількості таких угод, оскільки нотаріус повідомляє про всі укладені угоди податковому органу, а податківці відслідковують і аналізують цю інформацію, і по кінці календарного року все рівно притягнуть до сплати податку тих, хто навмисно намагався зменшити своє податкове навантаження протягом року.
Питання 6. Хто саме має розраховувати суму податку: сам продавець нерухомості чи нотаріус?
Відповідь. Звичайно кожен з нас перед тим, як укласти якусь угоду, прораховує, що вона принесе, для чого підраховує свої прибутки і витрати у зв'язку з її укладанням. Крім того, Законом встановлено простий і доступний для всіх порядок розрахунку податку з доходів, одержаних від продажу нерухомості. Тому, продавець нерухомості перед оформленням у нотаріуса цієї угоди має вже знати, як суму одержуваного доходу, так і суму податку, яку йому слід сплатити до бюджету. Сам продавець і сплачує через установи банків суму податку до бюджету перед нотаріальним посвідченням угоди. Нотаріус лише перевіряє факт уплати податку згідно відповідного платіжного документа, який йому надасть платник податку, і повідомляє про це податковий орган.
Питання 7. Яка вартість нерухомості є базою для визначення суми податку?
Відповідь. Нотаріус не засвідчить угоду купівлі-продажу нерухомості без довідки про її оцінку. Законом встановлено, що податок розраховується виходячи з ціни, зазначеної в угоді купівлі-продажу, але не нижче оцінки, встановленої уповноваженим органом. Таким органом на даний час є БТІ. Але в довідках БТІ має вказувати не залишкову вартість нерухомості, а реальну - наближену до ринковій вартість житла, що склалась на момент продажу у даному регіоні.