Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная Экономика Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям)
Я. В. Паттури. Экономика недвижимости, 2002

Анализ возможностей рынка


Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка "разумно вписывается" в характер спроса и предложения на данном рынке. В ходе данного анализа рассматриваются:
инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);
демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);
возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д.
Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.
Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:
действующего законодательства;
градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);
перспективных решений по районной планировке участка;
ограничений местной администрации и требований местного населения.
Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.
Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.
Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.
Ниже рассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.
На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа НиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "Анализ возможностей рынка"
  1. 3.4. Основы построения организационной структуры, типы коммерческих организаций
    анализ возможностей рынка, где будет действовать потенциальная ВОС. Здесь ключевыми моментами являются степень глобализации рынка, возможность гибкого поведения на нем, размеры издержек, которые готова понести организация, и обязательно инновационный потенциал отрасли. Следующий шаг - оценка потребностей в дополнительных ресурсах. Для этого нужно проанализировать структуру производства товаров и
  2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
    анализа возможностей рынка и государства в решении структурных проблем экономики, в этом вопросе все еще остается множество лбелых пятен. Особенно это касается экономики переходного типа. Разработка структурной политики является задачей оптимизационного типа, поскольку в каждый конкретный момент возможности государства жестко ограничены и потому не позволяют устранить сразу все секторальные
  3. 7.3. НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА НА МАКРО- И МИКРОУРОВНЕ, ЕЕ СОДЕРЖАНИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЗНАЧЕНИЕ
    анализ; научно-техническая политика предприятия должна составляться на основе прогнозирования развития науки и техники в отрасли; нужна глубокая научная и экономическая обоснованность научно-технической политики; научно-техническая политика должна быть нацелена на реализацию социально-экономической политики и стратегических задач предприятия; важна обеспеченность реализации научно-технической
  4. 8.4. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА КАЧЕСТВО ПРОДУКЦИИ
    анализа). В зависимости от масштабности распространения стандартов они подразделяются на: национальные; региональные; межгосударственные; международные. Национальный стандарт (ГОСТ Р)Чстандарт, принятый национальным органом по стандартизации одной страны. Региональный стандарт - стандарт, принятый региональной международной организацией по стандартизации. Межгосударственный стандарт (ГОСТ) -
  5. 9.4. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ
    анализ состояния экономики и выявление причин, в наибольшей степени повлиявших на это состояние. Важную роль в подъеме экономики и повышении эффективности производства играет отраслевая инвестиционная политика, которая является составной частью государственной инвестиционной политики. Она должна разрабатываться и на уровне отдельных межотраслевых комплексов и отраслей народного хозяйства. Под
  6. 14.4.2. Формы тарифной системы оплаты труда
    анализа и группировки по квалификационным должностным группам. Во втором случае основой для установления коэффициентов квалификационного уровня является совокупность ряда показателей, используемых при оценке трудового вклада при любой системе оплаты. Количественные значения этих показателей могут быть легко выведены из действующих условий оплаты. Например, одна из методик расчета показателей
  7. 16.2. СИСТЕМА ЦЕН И ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ
    анализировать и выявлять тенденции в динамике цен, устанавливать изменения в динамике физических объемов производства и реализации товаров, а также осуществлять анализ стоимостных показателей. Кроме этого, существуют так называемые мировые цены. Мировые цены - это цены, по которым проводятся крупные экспортные и импортные операции, достаточно полно характеризующие состояние международной торговли
  8. 16.3. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА УРОВЕНЬ ЦЕН
    анализ факторов, влияющих на уровень цен. Ос-новными из них ЯВЛЯЮТСЯ" спрос на продукцию, государственное регулирование цен; издержки по производству и реализации продукции; инфляция; конкуренция; другие факторы. Значительное влияние на цену товара оказывает спрос. Чем выше цена товара, тем меньше предлагаемых по этой цене изделий могут приобрести покупатели. Зависимость между ценой товара и
  9. 16.4. ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА НА ПРЕДПРИЯТИИ
    анализ цен и товаров конкурентов; выбор метода ценообразования; расчет исходной цены изделия; учет влияния на цену изделия дополнительных факторов; установление окончательной цены. Выбор и оценка стратегии предприятия в области ценообразования являются сложным, требующим большого внимания и коллективных усилий процессом. Делая выбор, предприятие тем самым отдает предпочтение тому или иному
  10. 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
    анализа выявляются преимущества и недостатки оце-ниваемого предприятия по сравнению с аналогами. Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акций и финансовой базой. ^ Цена предприятия, цена акций В