Geum.ru

 

Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная Экономика Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям)
Татарова А.В.. Оценка недвижимости и управление собственностью, 2003

2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:
местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;
финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для воз- мещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли"
  1. 5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
    анализу наилучшего использования, во- первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями
  2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ТРУДА
    анализируется состоя ние рынка труда. На федеративном уровне анализ осуществляется на основе изучения результатов всероссийского мониторинга со-циально-трудовой сферы, который регулярно выполняется цент ром Труд-Мониторинг Института труда Министерства труда и социального развития РФ, созданным в 1993 г. в соответствии с Указом Президента РФ от 21 апреля 1993 г. На региональном и местном уровнях
  3. 1.6. Основные этапы развития экономической теории
    анализа, нет единой методики, отсутствует систематизация в сборе данных, наблюдения носят спонтанный характер, отсутствуют коммуникации между различными теоретическими подходами к исследованию. Единственным источником информации о разрабатываемых концепциях становятся книги. Позже появляются типовые исследования, информация о них начинает публиковаться в специализированных журналах. То, что
  4. СЛОВАРЬ-СПРАВОЧНИК
    анализ имеющихся фактов, их простейших индуктивных обобщений и выявление эмпирических законов. Используется в большинстве эмпирических наук, таких как биология, демография, история и т.д. Граница производственных возможностей - кривая, показывающая те сочетания благ, которые могут быть произведены экономической системой исходя из наличных факторов производства и уровня знаний. Дедукция - метод
  5. 1.Что такое предпринимательство
    анализировать, разложив его на отдельные моменты. Самая главная специфическая предпринимательская функ ция заключается в определении сферы эффективного примене ния факторов воспроизводства, в процессе которой предпри ниматель находит им особое предназначение. Как уже отмеча лось, благодаря своим способностям, предприниматель ориен тирует и осуществляет производство именно того продукта, ко торый
  6. 7.ПРАВО ЧЕЛОВЕКА НА ДОСТОЙНОЕ ЖИЛИЩЕ
    анализа сущест вующей ситуации в области соблюдения прав, закрепленных в Пакте. Помимо этого, государства-участники обязаны формулировать политику и устанавливать согласующиеся с Пактом приоритеты, исходя из превалирующего статуса рассматриваемых прав. Кроме того, они должны оценивать прогресс в сфере реализации таких мер и предоставлять населению эффективные средства правовой или иной защиты в
  7. 4.2. Инновации как фактор экономического процветания западных стран
    анализ и описание существующих процессов и продуктов. Научное тестирование и измерение стало использоваться в сталелитейной промышленности в 1864 г. в США. Затем НИЛ были открыты при Пенсивальской (1874) и при Барлипгтонской железной дороге в 1876 г. К 1889 г. в американской промышленности было создано 139 подобных НИЛ, а к 1918 г. - ещё дополнительно 553 [19, с. 257]. Источники инновационных
  8. Словарь
    анализ финансовой отчетности. -С.-П.: Изд. Михайлова В.А., 1999 . Практикум по финансовому менеджменту: учебно-деловые ситуации, задачи и решения/ Под ред. Е.С.Стояновой. 2-е изд., доп. и перераб. - М.: Перспектива, 1997. Райн Б. Стратегический учет для руководителей. - М.: Издательское объединение "ЮНИТИ", 1998. Ришар Ж. Аудит и анализ хозяйственной деятельности предприятия. - М.: Аудит, ЮНИТИ,
  9. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
    анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития
  10. Структура отчета об оценке
    наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ). Анализ ННЭИ земельного участка как свободного. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями. Определение стоимости объекта оценки. Определение стоимости земли. Определение стоимости улучшений: затратным подходом, сравнительным подходом, доходным подходом. Согласование результатов в итоговую оценку