Geum.ru

 

Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная Экономика Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям)
Татарова А.В.. Оценка недвижимости и управление собственностью, 2003

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)
основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).
Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:
максимальная эффективность;
финансовая обоснованность;
физическая осуществимость;
соответствие законодательству.
Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообраз-ности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.
Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.
Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)"
  1. 4.4. Инновационная корпоративная культура
    принципы и подходы к управлению. Проблему взаимоотношений руководителей компаний и консультантов обостряет то, что консультанты продвигают организационно- управленческие инновации, не раскрывая детальной информации о сути решений. Кроме того, организационно-управленческие инновации, инициированные консультантами, носят характер индивидуальных решений, соответствующих условиям деятельности
  2. 5.5. Защита информационных ресурсов и повышение информационной безопасности
    принципов ситуационного управления защищенностью информационных ресурсов. Суть такого подхода заключается в том, что требуемый уровень безопасности информации устанавливается в соответствии с ситуацией, определяющей соотношение между ценностью перерабатываемой информации, затратами (снижением производительности АСУ, дополнительным расходом оперативной памяти и др.), которые необходимы для
  3. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ И СТРУКТУРНАЯ ПОЛИТИКА
    принципов. Они не являются постоянными и зависят от того или иного этапа разви тия экономики страны и намеченных в ней преобразований. В настоящее время важное значение имеет дальнейшая после-довательная децентрализация инвестиционного процесса на ос нове развития многообразных форм собственности, повышения роли внутренних (собственных) источников накоплений предпри ятий для финансирования их
  4. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ТРУДА
    принципы формирования оплаты труда работников, доходов предпринимателей, создания соответствующих современным требованиям условий труда и дру гие аспекты социально-трудовых отношений. На основе этого документа закладываются отраслевые, регио-нальные соглашения, посредством которых регулируется весь ком плекс социально-трудовых отношений в отдельных отраслях, ре гионах. Это более конкретные
  5. 20.1 Маркетинг: сущность и содержание
    принципах марке тинга, разрабатывает программу по новым товарам, производство и сбыт которых она намечает осуществить в результате маркетинго вых исследований рынка. Не пытайтесь сбывать то, что вам уда лось выпустить, а производите то, что у вас безусловно будет куп лено - основополагающий принцип маркетинга. Другими слова ми, работа предприятия на принципах маркетинга меняет филосо фию
  6. Пересекая линию
    принципов эффектив ной командной работы с принципами оплаты труда персо нала стали формулой успеха John Deere. Акционерная добавленная СТОИМОСТЬ измеряет доход, получаемый акционерами в компании John Deere, в срав нении с тем, что они могли бы получить от других инве стиций с подобными рисками. Мы привыкли мыслить категориями активов, - утверждал Лэйн. - Мы понимаем, что такое машины, шины,
  7. 1.2. Математические модели Чоснова программирования
    принципе существует только один путь решения такой задачи; практически их существует больше, посколь ку мы имеем дело с аппроксимациями и методами последо вательных приближений. Однако для того, чтобы дать теоретическое описание данной задачи, рассмотрим идеаль ный метод. Этот метод имеет по существу математический или, если такой термин предпочтительнее, логический характер. Полное (во всех
  8. 1.6. Основные этапы развития экономической теории
    принцип невидимой руки, общественно-экономическая формация, способ производства, экономикс, маржинализм, маржинальная революция, марксизм, Великая депрессия, метод агрегирования, полезность, эмпиризм, протекционализм, экономические школы, пирамида Маслоу. Генезис любой науки в общем виде, согласно концепции одного из ведущих науковедов современности, американского философа и историка науки
  9. 2.4. Принцип приращения предельных величин
    принцип приращения предельных величин, оптимизация, оптимизационная задача, оптимальный объем, задача математического программирования. Использовать маржинальные (или предельные), т.е. приростные единицы для решения оптимизационных задач было предложено в рамках неоклассической школы, заимствующей у лклассиков принцип рациональной деятельности экономических агентов. Именно используемый метод
  10. СЛОВАРЬ-СПРАВОЧНИК
    принципе не могущая его иметь. Аксиоматический метод - способ построения научной теории в виде системы аксиом (постулатов) и правил вывода (аксиоматики), позволяющей путем логической дедукции получить утверждение (теорему) данной теории. Применяется в случае содержательного изложения теории. Широко используется в науках, основанных на математических методах. Альтернативные издержки - издержки