Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная
Экономика
Макроэкономика
| Н.Грегори Мэнкью. МАКРОЭКОНОМИКА, 1994 | |
17-2. Инвестиции в жилищное строительство |
|
| Обратимся теперь к другому компоненту инвестиционных расходов - инвестициям в жилье. В этом разделе мы приведем простую модель, показывающую, какие факторы определяют объем инвестиций в жилье. Инвестиции в жилье включают в себя приобретение новых домов как людьми, собирающимися в них жить, так и домовладельцами для последующей сдачи в аренду. Для простоты предположим, что все дома относятся к первому типу - в них живут их владельцы. Равновесный объем жилого фонда и предложение нового жилья Модель состоит из двух частей. Во-первых, рынок сущест вующего жилья определяет равновесное значение цены. Во-вторых, цена жилья определяет приток инвестиций в его строительство. На рис. 17-5А показано как относительная цена жилья Рн/Р определяется предложением и спросом на существующее жилье. В любой момент времени предложение домов фиксировано. Обозначим это предложение вертикальной линией. Кривая спроса на жилье направлена вниз, так как более высокие цены заставляют людей жить в меньших домах, снимать жилье вместе с кем-то, а иногда и оставаться вовсе без жилья. Цена жилья изменяется так, чтобы обеспечить равновесие спроса и предложения. На рис. 17-5Б показано, как относительная цена жилья определяет предложение новых домов. Строительные фирмы приобретают материалы и нанимают рабочих для строительства домов, которые затем продают по рыночной цене. Их издержки зависят от общего уровня цен Р, а их доходы зависят от цены жилья Рн. Чем выше относительная цена жилья, тем больше стимулов строить дома, и тем активнее жилищное строительство. Строительство новых домов, т.е. инвестиции в жилищное строи тельство, таким образом, зависит от равновесного значения цены, установившегося на рынке существующего жилья. А. Рынок жилья В. Предложение нового жилья Жилой фонд Кн Инвестиции в жилищное I строительство Рис. 17-5. Факторы, определяющие инвестиции в жилищное строительство. Относительные цены жилья устанавливаются на уровне, обеспечивающем равновесие спроса я предложения на рынке существующего жилья. Затем относительная цена жилья определяет объем строительства новых домов строительными фирмами. Глава17. Инвестиции 655 Эта модель инвестиций в жилищное строительство тесно связана с моделью инвестиций (q) Тобина в основные фонды предприятий. В соответствии с показателем q инвестиции в основные фонды предприятий зависят от соотношения рыночной цены установленного капитала и издержек его возмещения по восстановительной стоимости; это соотношение, в свою очередь, зависит от ожидаемой прибыли на установленный капитал. В соответствии с рассматриваемой моделью рынка жилья, инвестиции в жилье зависят от относительной цены жилья. В свою очередь, относительная цена жилья зависит от спроса на жилье, определяе мого ожидаемыми выгодами от владения собственным жильем. Таким образом, относительная цена жилья играет для инвестиций в жилье во многом такую же роль, какую q Тобина играет для инвестиций в основные фонды предприятий.? >6 - а с т4. Микроэкономические основы макроэкономики Изменения в спросе на жилье При изменении спроса на жилье меняется равновесное ^иачение цены жилья, что, в свою очередь, сказывается на инвести циях в жилищное строительство. Кривая спроса на жилье может сместиться в силу многих причин. Экономический бум увеличивает национальный доход и, соответственно, спрос на жилье. Значитель ное увеличение населения, например, в силу эмиграции, также увеличивает спрос на жилье. На рис. 17-6А показано, что сдвиг кривой спроса вправо увеличивает равновесное значение цены. На рис. 17-6Б показано, что повышение цены жилья увеличивает инвестиции в жилищное строительство. А. Рынок жилья В. Предложение новогожилья Жилой фонд " Инвестиции в жилищное строительство Рис 17-6. Увеличение спроса на жилье. Увеличение спроса на жилье, например, возникшее в результате снижения ставки процента, повышает цены на жилье и инвестиции * жилищное строительство Одним из важнейших факторов, определяющих спрос на Жилье, является реальная ставка процента. Многие люди берут ссуды под заклад строящегося дома для финансирования расходов его строительство; ставка процента выступает в качестве издержек по погашению ссуды. Даже те немногие люди, которым не приходится занимать для того, чтобы купить себе дом, отреаги руют на изменение ставки процента, так как ставка процента выступает в качестве альтернативных издержек при решении вопроса о том, стоит ли вложить свои деньги в жилье или держать их в банке. Таким образом, снижение ставки процента увеличивает спрос на жилье, цены на жилье и инвестиции в жилищное строи тельство. СПРАВКА Какую сумму Вы можете заплатить за дом? Когда кто-либо берет ссуду на покупку дома, банк часто устанавли вает верхний предел ссуды, которую можно получить. Верхняя граница зависит от дохода человека и рыночной ставки процента. Типичное требование состоит в том, чтобы месячные платежи по закладной (выплата процентов и погашение основной части ссуды) не превышали 28% доходов заемщика. В таблице 17-1 показано, как ставка процента влияет на верхнюю границу ссуды. В данном примере покупатель обладает годовым доходом в 30000 дол. и просит предоставить ссуду на 30 лет. Банк планирует применить стандартное 28%-ное ограничение на размер займа. Если покупатель, как это часто случается, не укладывается в лимит, то даже небольшие изменения ставки процента могут значительно повлиять на размер суммы, которую он может потратить на приобретение дома. Увеличение ставки процента с 8 до 10 % снижает максимальный объем ссуды с 95368 дол. до 79166 дол. - на 16%. Таким образом, увеличение ставки процента приводит к снижению спроса на жилье, что, в свою очередь, снижает цены жилья и инвестиции в жилищное строительство. Обратите внимание на один несколько неожиданнный факт - банки проводят расчеты исходя из номинальной, а не реальной ставки процента. Истинную стоимость заимствования для покупки дома показывает реальная ставка процента, так как цена дома будет повышаться в соответствии с общим уровнем инфляции. Тем не менее, при расчете максимальных размеров этих ссуд банки пользуются номинальной ставкой процента. В силу этих банковских правил расходы на жилье зависят и от номинальной, и от реальной ставки процента. Таблица 17-1 Как высокие ставки процента снижают размер ссуды и спрос на жилье Условия: Займ на 30 лет , годовой доход - 30000 дол., 28-процентное ограничение на выплаты по ссуде. Ставка процента ( ) Максимально возможная ссуда (дол.) 5 130397 6 116754 7 105215 8 95398 9 86997 10 w. 79766 11 73504 * .12 68053 13 63280 14 59078 15 55360 ПРИМЕР 17-2 Налоги, дети и жилищным бум 70-х годов На протяжении 70-х гг. XX века Соединенные Штаты переживали общенациональный бум жилищного строительства. За период с 1970 по 1980г. относительная цена (рассчитанная на базе индекса потребительских цен) нового дома на одну семью выросла на 30%. Экономисты не смогли назвать точную причину повышения цен на жилье в этот период, но две гипотезы были выдвинуты. Одна гипотеза состоит в том, что рост инфляции и отсутствие инфляционной индексации в федеральном налоговом законодательстве вызвали рост спроса на жилье. Федеральный подоходный налог фактически субсидирует домовладение. Во-первых, он не обязывает домовладельцев платить налог на ренту от использования собственных домов и, во-вторых, позволяет домовладельцам исключать выплачиваемые ими проценты по ссуде из суммы облагаемого налогом дохода. Поскольку при росте инфляции номинальная ставка процента повышается, при более высоких уровнях инфляции ценность этой субсидии возрастает. В 70-е годы значительно выросли инфляция и номинальная ставка процента, что? 659 Глава17. Инвестиции увеличило налоговые льготы от домовладения Рис 17-7 Число родившихся в Соединенных Штатах. С течением времени количество рождений претерпевает значительные изменения Эти демогра фические колебания являются одной из причин колеба ний спроса на жилье В соответствии с этой гипотезой предполагается, что в 90-е гг спрос на новое жилье упадет Количество рождений в 70-е г существенно сократилось, достигнув минимального значения в млн в 1973 г В 90-е гг представители этого поколения достигнут зрелости Некоторые экономисты полагают, что в связи с замедлением роста взрослого насе ления, на протяжении 90-х гг будут снижаться реальные цены на жилье . Poterba J М Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing An Asset Market Approach // Quarterly Journal of Economics 99 (1984), pp 729-752, Mankiw G N , Weil D The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market // Regional Science and Urban Economics 19 (May 1989), pp 235-258 Вторая гипотеза заключается в том, что "бэби бум" 50-х гг привел к росту спроса на житье в 70-е гг На рис 17-7 показано число рождений в год за период с 1910 по 1989 г Обратите внимание, что число родившихся резко выросло после второй мировой войны - от 2,86 млн в 1945 г до максимального значения 4,30 млн в 1957 г В 70-е гг представители этого поколения "бэби бума" достигли зрелости и начали создавать собственные домашние хозяйства Таким образом, начал быстро расти спрос на жилье и выросли цены | |
| << Предыдушая | Следующая >> |
| = К содержанию = | |
Похожие документы: "17-2. Инвестиции в жилищное строительство" |
|
|