предпочтительнее в случаях существования рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов. Эти данные включают:
физические характеристики;
время и условия продажи;
месторасположение;
условия финансирования сделки.
Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а также если моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период или если рынок недвижимости находится в нестабильном
Таблица 4 3. Методы оценки отдельных объектов (компаний)
Подходы Методы оценки
1 Доходный 1. Метод капитализации
Метод дисконтирования денежных потоков
II Затратный 1 Метод чистых акгивов
Метод ликвидационной стоимости
III. Рыночный (сравнительный) 1 Метод рынка капитала 2. Метод сделок
3 Метод отраслевых коэффициентов
состоянии. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению рыночной стоимости объектов.
Рыночный подход основан на применении принципа замещения.
Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому необходимо проводить соответствующую корректировку основных параметров объектов оценки. Поправки вносятся по принципу вклада
Все три подхода тесно взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке недвижимости. Например, доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые рассчитывают по данным рынка.
При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы получения конечного результата оценки. Хота эти подходы базируются на данных регионального рынка, каждый из них учитывает различные его аспекты. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости объекта. Однако большинство рынков являются несовершенными, так как предложение и спрос на имущество (активы) не уравновешены.
Например, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы или производители продукции - неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из рассмотренных подходов предполагает использование при оценке имущества (активов) присущих ему методов (табл. 4.3).
Согласно методу капитализации, стоимость объекта оценки определяют по формуле
с прибыль(доход) ^ ^
' коэффициент капитализации'
где СоЧ стоимость объекта оценки.
|
- 2.3. МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЭКОНОМИКУ СТРАНЫ
рыночной экономикой показывает, что в условиях реформирования экономики, в кризисных ситуациях роль государства возрастает, в условиях стабильности и оживления - снижается. Но во всех случаях государство должно придерживаться основного правила: так воздействовать на предпринимательскую деятельность и экономику страны, чтобы не разрушить рыночные основы и не допускать кризисных явлений.
- 7.6. ВЛИЯНИЕ НТП НА КАЧЕСТВО И СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДУКЦИИ
рыночные отношения актуальность проблемы повышения качества продукции во всех отраслях народного хозяйства существенно возросла. Это связано со многими обстоятельствами. Во-первых, качество выпускаемой отечественной продукции во многих случаях не соответствует современным требованиям, и она не является конкурентоспособной на мировом рынке. Во-вторых, ускорение НТП немыслимо без улучшения качества
- 9.6. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРЕДПРИЯТИИ
рыночные отношения вышеупомянутая методика уже морально устарела и не может в полной мере использоваться на практике. Прежде чем указать причины, почему эта методика морально устарела, необходимо коротко раскрыть ее суть. Методика определения абсолютной и сравнительной эффективности капитальных вложений состояла как бы из двух методик: методики определения абсолютной эффективности капитальных
- 11.7. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
рыночные отношения произошли существенные изменения. Для действовавшей в СССР системы амортизации характерны были следующие черты; единые нормы амортизации; прямолинейный равномерный метод начисления; наличие двух норм амортизации - на капитальный ремонт и на замену (реновацию); включение амортизационных отчислений в себестоимость продукции; начисление амортизации в течение фактического срока
- 16.4. ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА НА ПРЕДПРИЯТИИ
рыночной экономики цена является одним из наиболее важных синтетических показателей, существенно влияющих на финансовое положение предприятия. Поэтому, рассчитывая цену изделия, предприниматели стремятся к тому, чтобы она была оптимальной с точки зрения соответствия интересам собственника и рынка. Уровень устанавливаемой предприятием цены на продукцию во многом определяется тем, какие цели ставит
- 18.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
рыночные отношения возникла острая потребность в оценке недвижимости, в том числе и бизнеса, в условиях отсутствия специалистов и наработанных отечественных методических подходов к оценке бизнеса. В этих условиях в срочном порядке началась подготовка российских оценщиков на основе обобщения мирового опыта в области оценочной деятельности. Российские оценщики за основу приняли американские
- 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
рыночной (ценовой) информации; финансовой информации. Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных акциям оцениваемой компании. Качество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, поэтому получение рыночной ценовой информации связано с большими трудностями.
- 18.3.3. Затратный (имущественный) подход к оценке
рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: бухгалтерский баланс; отчет о финансовых результатах; отчет о движении денежных средств; приложения и расшифровки к ним. Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также иная информация из внут-ренней отчетности
- 18.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
рыночную стоимость сахарного завода с целью его продажи. Рыночная стоимость этого предприятия составила при затратном подходе - 75 млн руб.; при сравнительном подходе - 85 млн руб.; при доходном подходеЧ 105 млн руб. Для каждого методического подхода оценщиком были установлены следующие весовые коэффициенты: затратного - 0,1; сравнительного - 0,2; доходного - 0,7. Следует определить окончательную
- 4.1. Принципы и методы оценки эффективности предпринимательской деятельности
рыночных позиций и получение дополнительных возможностей для повышения совокупного результата деятельности в течение периода, обусловленного стратегией. Сформулируем третий принцип оценки эффективности предпринимательства: в процессе целеполагания следует отдавать преимущество целям, характеризующим устойчивость рыночных позиций. При этом эффективность оценивается с учетом стратегических
|
Финансы