Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление развитием рынка инвестиционного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Самойленко, Дмитрий Борисович
Место защиты Москва
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05

Автореферат диссертации по теме "Управление развитием рынка инвестиционного жилья"

На правах рукописи

САМОЙЛЕНКО ДМИТРИЙ БОРИСОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ РЫНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ЖИЛЬЯ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ООЗ174063

Москва-2007

003174063

Работа выпонена в ГОУ ВПО Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководи сель доктор экономических наук, профессор

Ларионов Аркадий Николаевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, доцент

Лочан Сергей Александрович

кандидат экономических наук, доцент Федотов Иван Владимирович

Ведущая организация ГОУ ВПО Нижегородский

государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится л14 ноября 2007 г в 13 00 часов на заседании Диссертационного Совета К 521 005 02 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук при Институте международного права и экономики имени А С Грибоедова по адресу 105066, Россия, Москва, ул Спартаковская, 2/1, строение 5

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Института международного права и экономики имени А С Грибоедова

Автореферат разослан л13 октября 2007 г

Ученый секретарь

Диссертационного совета \ //('

К 521 005 02, к э н , доцент f&A'j Е П Пилипенко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью поиска и научного обоснования путей решения весьма важной социальной и экономической проблемы, связанной с совершенствованием методов развития рынка инвестиционного жилья (рынка ИЖ)

В современных условиях реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России эффективное функционирование исследуемого сегмента российского рынка жилья является одним из важнейших системных факторов устойчивого социально-экономического развития страны Определяется это и тем, что прямая экономическая эффективность жилищной сферы уже сама по себе значительна, однако ее косвенное воздействие на эффективность общественного воспроизводства капитала является еще более значимой, поскольку она определяет уровень и качество жизни населения Российской Федерации

Существующие методические подходы к организации функционирования рынка ИЖ рассматривают лишь отдельные их аспекты и направления, а системная теоретическая концепция функционирования данного сегмента отечественного рынка жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе отсутствует Данное обстоятельство не позволяет в поной мере эффективно использовать социально-экономический потенциал рынка жилья и обусловливает необходимость выработки и научного обоснования методических подходов к его развитию

Проблемам функционирования рынка ИЖ за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж М Кейнса, Р Ланг-лойза, Ф X Найта, Г Поляковского, М Портера, Р Дж Страйка, Ж Шодо-нере и др Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В М. Агапкина, В В Бузырева, В И Видяпина, А А Горбунова, П Г Грабового, В В Егорова, И А Ильина, Ю Н Казанского, В С Казейкина, И Г Корчаго, С И Круглика, А Н Ларионова, Д С Львова, И А Рахмана, Е Б Смирнова, Г М Стерника, В А Троева, С Р Хачатряна, В 3 Черняка и др Однако экономические проблемы развития рынка ИЖ остаются до настоящего времени малоизученными

Проведенный в работе анализ результатов инвестиционной деятельности на отечественном рынке жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил поностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения Однако он позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли в современных рыночных условиях Предпосыками этого явились процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье, изменением его структуры, а также сформированным в пореформен-

ный период отношением к жилью у определенных категорий населения как к весьма эффективному инвестиционному инструменту

Вместе с тем, проблемы развития инвестиционной деятельности на рынке жилья до настоящего времени оказались малоисследованными В этой связи необходимость совершенствования методов развития рынка ИЖ, а также неразработанность системы экономических отношений между субъектами исследуемого сегмента рынка жилья, обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру

Цель и задачи исследования Целью диссертационной работы является совершенствование методических подходов к развитию рынка инвестиционного жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений

Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются

- определение понятия и раскрытие экономической сущности рынка инвестиционного жилья,

- анализ тенденций и закономерностей развития рынка инвестиционного жилья в пореформенный период,

- оценка современного состояния и проблем развития современного отечественного рынка инвестиционного жилья;

- анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке инвестиционного жилья,

- исследование зарубежного опыта регулирования рынка инвестиционного жилья,

- разработка и обоснование методических подходов к развитию отечественного рынка инвестиционного жилья

Объектом исследования выступает рынок инвестиционного жилья

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при управлении развитием рынка инвестиционного жилья

Теоретической и методологической основой исследования явились методы, теории, концепции и гипотезы, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию инвестиционной деятельности на отечественном рынке жилья и, как ее отражение, эволюцию взглядов на исследуемый сегмент национальной экономики в экономической литературе Данный подход помог выявить и определить социально-экономическую сущность рынка инвестиционного жилья, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России

При обосновании теоретических выводов применялись принципы историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического и математического анализов Кроме того, при написании данной работы изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области совершенствова-

ния методов инвестиционной деятельности в жилищной сфере

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти По практическим вопросам функционирования рынка ИЖ использованы аналитические и статистические данные Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, правительства Москвы, Госстроя, Московской и Вогоградской областей, ряда других регионов России, интернет-источники

Научная новизна заключается в совершенствовании методических подходов к развитию рынка инвестиционного жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений и основанных на исследовании теории, практики, основных тенденций, особенностей ее функционирования и развития, а также изучении зарубежного опыта В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного исследования, следует выделить

1) раскрыта экономическая сущность и уточнено определение рынка ИЖ, под которым понимается система экономических отношений между основными его участниками в части непосредственного производства и потребления жилья или жилищных услуг на инвестиционной основе и который включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними,

2) на основе исследования состояния и проблем отечественного рынка ИЖ выявлены и обоснованы важнейшие тенденции преобразований на нем, определившие необходимость разработки системы эффективного управления всем механизмом его финансирования, производства и реализации,

3) представлена оценка результатов рыночных преобразований на отечественном рынке ИЖ и обоснована перспектива его развития,

4) представлена и научно обоснована модель выбора формы решения жилищной проблемы через приобретение жилой недвижимости в собственность или использование догосрочной аренды в инвестиционных жилых домах (ИЖД), при этом выбор осуществляется на основе максимизации функции потребления, что позволяет моделировать перспективы развития рынка ИЖ и прогнозировать пропорции между ним и приватизированным жильем,

5) р азработано технико-экономическое обоснование необходимости строительства и эксплуатации ИЖД, позволяющее ускорить решение жилищной проблемы в г Москва;

6) проведен компаративный анализ различных вариантов решения жилищной проблемы, в результате которого доказана целесообразность

решения жилищного вопроса через строительство и эксплуатацию ИЖД эконом-класса в г Москва,

7) обоснована необходимость разработки для г Москва программы развития рынка ИЖ г Москва, финансируемой за счет всех возможных источников федерального и городского бюджетов, а также собственных средств предприятий и привлеченных средств, и представлен ее проект

Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в развитии рынка ИЖ, адаптированных к особенностям и условиям рыночной экономики Выводы настоящего исследования развивают теорию регионального рынка жилья более поным представлением экономической сущности его исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием методов развития инвестиционной деятельности на отечественном рынке жилья

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Управление региональным рынком жилья и Научные проблемы экономики строительства в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете

Методические положения по развитию рынка ИЖ могут быть использованы в учебном процессе при чтении лекций по экономическим дисциплинам в различных вузах России, а также органами государственной власти при выработке и реализации мероприятий региональных программ развития жилищного строительства в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России

Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг Москве, Санкт-Петербурге и Вогограде Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 9 работах общим объемом 4,97 п л

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 207 источников и двух приложений Введение

Глава I Теоретические основы исследования инвестиционного развития рынка жилья

1 1 Обоснование экономической сущности рынка инвестиционного

1 2 Ретроспектива возникновения и развития рынка инвестиционного жилья в пореформенной России

Глава II Социально-экономические проблемы функционирования и развития рынка инвестиционного жилья

2 1 Исследование состояния и проблем современного отечественного рынка инвестиционного жилья

2 2 Экономический анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке инвестиционного жилья

2 3 Краткий обзор зарубежного опыта регулирования рынка инвестиционного жилья

Глава III Методические подходы к развитию рынка инвестиционного жилья

3 1 Основные направления развития и совершенствования рынка инвестиционного жилья

3 2 Проект целевой программы развития рынка инвестиционного жилья

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Современный российский рынок жилья относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России Его ведущая роль в достижении целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем реализации инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях

Вместе с тем, отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции функционирования рынка ИЖ в системе национальной экономики, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим сегментом Назревшая проблема несоответствия применяемых в настоящее время способов и методов управления формирующимся рынком ИЖ предъявляемым требованиям современной рыночной экономики к их функционированию и развитию потребовало поиска новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных подходов к управлению ими Поэтому разработка научно обоснованных методических подходов к эффективному управлению рынком ИЖ, по нашему мнению, будет способствовать повышению эффективности функционирования всей системы отечественной экономики В этих целях, нами представлено обоснование центральной экономической категории диссертационного исследования - рынка ИЖ

Отметим, что экономика рынка жилья, также как и любая другая конкретная экономическая наука, базируется на экономической теории Поэтому для того, чтобы составить представление об экономическом содержании исследуемой категории - рынка ИЖ, - следует обратиться к основам экономической теории, лоттокнуться от ее базовых понятий и определений Разработке понятия рынок ИЖ предшествовал экономический анализ сущностного содержания, специфики и особенностей центральной категории исследуемого рынка - собственно жилья Необхо-

димость такой постановки вопроса обоснована тем, что различные экономисты - и представители классической политической экономии, и современные исследователи - по-разному понимают и трактуют сам термин

жилье

Так, жилье в условиях рынка представляет собой типичный объект рыночных отношений и подлежит купле и продаже по рыночным ценам наравне с другими товарами жилье - такая же собственность, как и иные виды имущества

Следующим этапом рассмотрим такие категории как рынок, рыночный механизм, рынок жилья В классическом понимании рынок -это система экономических отношений, возникающих на основе устойчивого взаимодейсгвия товарного и денежного обращения Рыночный механизм - это механизм взаимосвязи и взаимодействия основных элементов рынка предложения, спроса и "цены Рынок жилья определяется как система экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности

Рассматривая рынок жилья как экономическую систему, следует подчеркнуть присущую ему инвестиционную функцию в условиях превышения эффективного спроса на жилье над имеющимся предложением создаются максимально благоприятные условия для вливания реальных и косвенных инвестиций На этом этапе инвестиции дают быстрый и экономически оправданный эффект и приносят инвестору максимальный доход в результате действия акселератора Термин линвестиции означает вложение капитала с целью его дальнейшего возрастания, при этом прирост капитала дожен быть достаточным, чтобы возместить инвестору отказ от потребления средств в текущем периоде, вознаградить его за риск и потери от инфляции в будущем периоде

В рамках выявления экономической сущности рынка ИЖ представляют интерес различные формы инвестиционной деятельности на рынке жилья Так, осуществление купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах и индивидуальных домов (коттеджей) производится на рынке жилья на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами и способами инвестирования (депозиты в коммерческих банках, приобретение акций паевых фондов и т д) Однако в соответствии с целью и задачами исследования, для нас представляет интерес линвестиционная стоимость, представляющая собой стоимость собственности для конкретного владельца, предъявляющего свои инвестиционные требования к возврату вложенного капитала Инвестор в недвижимость имеет своей целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект Инвестор, с

одной стороны, дожен возвратить вложенные средства, а с другой - получить вознаграждение за использование его средств.

Важной составляющей рынка ИЖ является инвестиционное строительство новых многоквартирных и индивидуальных жилых домов Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования или размещения проектной декларации в соответствии с законом о долевом строительстве и после государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок Следовательно, для строителя точно определен момент, с которого он может привлекать денежные средства на строительство объекта недвижимости Ранее, в отсутствие этого правила, денежные средства привлекались по усмотрению строительных компаний

Таким образом, основываясь на результатах экономического анализа основных категорий, имеющих отношение к рынку ИЖ, сформулировано и обосновано определение ключевой экономической категории исследования - рынка ИЖ

Рынок инвестиционного жилья представляет собой систему экономических отношений между основными его участниками в части непосредственного производства и потребления жилья или жилищных услуг на инвестиционной основе Он включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами рынка ИЖ как системы экономических отношений предопределяет необходимость учитывать его специфические особенности Рынок ИЖ как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому эта подсистема - открытая, она находится в непрерывном взаимодействии с другими подсистемами и является подсистемой рынка жилья В отличие от рынка потребительских товаров, рынок ИЖ требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на его (жилье) производство, поскольку для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет Поэтому, конечные потребители жилья дожны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку жилья или услуги за пользование им

2. В диссертации отмечается, что в советский период рыночных отношений в жилищной сфере, по сути, не существовало, а проводилась государственная жилищная политика

- жиплощадь государством предоставлялась не в зависимости от доходов семей, а по нуждаемости и бесплатно, при этом качество жилья отдавалось в жертву объемам,

- отечественная жилищная система характеризовалась жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности,

- государственный бюджет являся практически монопольным источником финансирования возведения жилья

Кроме того, установлено, что государственная монополия на строительство, распределение и перераспределение жилья за многие десятилетия своего функционирования не дала и не могла дать социального результата Строительство и эксплуатация государственного, муниципального и общественного жилья требовали крупных, постоянно растущих бюджетных и общественных ассигнований, которых ни у государства, ни у местных Советов, ни у общественных организаций не было При этом население было пролетаризировано системой ограничений его доходов, количеством и размером жилых помещений, приходящихся на одного человека или семью, парализовано организационными трудностями и было не в состоянии участвовать в массовом жилищном строительстве

По этой причине к началу рыночных преобразований у нас в стране фактически отсутствовал механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище С отказом государства от роли монопольного инвестора в жилищное строительство стали возникать проблемы, последствия которых выразились в снижении темпов вводимого жилья для массового потребителя

Особенностью пореформенного периода является то, что происходящие в рыночной экономике процессы определяются не единым планом, а правом свободы деятельности каждого субъекта собственности При рыночной переориентации экономики главную роль играет трансформация сложившихся ранее отношений присвоения и отчуждения факторов и результатов производства и их переход в новое устойчивое состояние Это вызвано тем, что отношения собственности являются исходным и основным компонентом системы хозяйственного механизма, определяющим как его природу, так и его специфику

Таким образом, пореформенный период характеризуется возникновением рынка жилья и в дальнейшем рынка ИЖ К тенденциям развития рынка ИЖ пореформенного периода следует отнести

- государство перестало играть роль основного финансирующего органа на рынке ИЖ Следствием сокращения бюджетных дотаций на реализацию различных жилищных программ явилось резкое снижение (в 3 раза) количества бесплатных квартир, предоставляемых очередникам,

- поиск источников финансирования жилищного строительства становится актуальной проблемой для крупных российских городов В основ-

ном ее решают за счет инвесторов, при этом часть средств, получаемых от реализации жилья повышенной комфортности, направляется на строительство квартир для очередников,

- отсутствие стабильных объемов ввода нового жилищного строительства вследствие низкого платежеспособного спроса российских граждан,

- отрицательная динамика возводимых объектов,

- отсутствие возможностей для накопления инвестиционных ресурсов в финансово-кредитных структурах и различных жилищных фондах для Развития рынка ИЖ и жилищного строительства в результате обвала финансового рынка в России после 17 08 1998 г,

- недостаточность догосрочных ресурсов,

- возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в принципе в условиях административной экономики развились новые профессиональные интересы, связанные с риэтерской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности на отечественном рынке ИЖ

Выявлено, что в период реформирования отечественного жилищностроительного комплекса правительству РФ не удалось в поной мере воспользоваться преимуществами развития отечественного рынка жилья Причиной послужила невозможность для муниципальных органов власти добиться на практике поноценных договорных отношений их неспособность выпонять свои договорные обязательства привело повсеместно к административному принуждению подрядчиков работать без оплаты своего труда или с длительными ее задержками

В этой связи необходимо осуществить ускоренный переход к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, что определило целесообразность использования программно-целевого метода управления (ГТЦМУ) для решения жилищных проблем российских граждан, поскольку они

- входят в число приоритетов для формирования федеральных целевых программ (ФЦП), а их решение позволяет обеспечить возможности для улучшения жилищных условий и качества жизни населения, предотвратить чрезвычайные ситуации, связанные с функционированием систем жизнеобеспечения, создать условия для устойчивого развития ЖКХ, эффективного функционирования рынка жилья,

- носят межотраслевой и межведомственный характер и не могут быть решены без участия федерального центра,

- не могут быть решены в пределах одного финансового года и требуют бюджетных расходов капитального характера, а также расходов на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы в течение 810 лет,

- носят комплексный характер, и их решение окажет значительный мультипликационный эффект на социальное благополучие в обществе, общее экономическое развитие и рост производства

3. Проведенный анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил поностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения Однако он позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли, в т ч и с развитием рынка ИЖ Предпосыками этого являются процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье и изменение структуры инвестиций в жилищное строительство, а также осуществление технической и ресурсосберегающей политики, повлекших за собой значительное изменение структуры и объема спроса на жилье.

Установлено, что современный российский рынок ИЖ в настоящее время переживает период своего роста с одной стороны, растет спрос населения на жилье, увеличиваются доходы граждан, развивается ипотечное кредитование, а с другой - предложение жилья (рост объемов строительства) весьма вяло реагируют на увеличение спроса, в результате растет стоимость предлагаемого к продаже жилья

Выявлено, что структура существующего жилищного фонда расходится с потребностями населения и по показателю качества жилья, основной причиной которого является избыточное строительство в 1960-х гт крупнопанельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских качеств Обосновано, что изменение структуры жилья с учетом потребностей населения значительно повысило бы платежеспособный спрос и уменьшило бы риски при реализации жилья

Однако образовавшийся разрыв между потенциальным и платежеспособным спросом на рынке ИЖ трудно преодолим с одной стороны, цены на жилье носят явно выраженный монопольный характер и не имеют тенденции к снижению, с другой - существенное повышение благосостояния населения не может быть достигнуто за короткое время

Значительной проблемой на отечественном рынке ИЖ является существующая система финансирования строительства и покупки жилья В настоящее время основная часть жилья возводится за счет привлечения средств дольщиков Однако в мировой практике не принято финансировать процесс непосредственного строительства Ч квартиры и дома покупают как готовый продукт строительство дожны вести застройщики и коммерческие (ипотечные) банки, а гражданин дожен иметь право и возможность взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку, например, автомобиля

Выявлены проблемы рынка ИЖ, к которьм следует отнести низкий платежеспособный спрос россиян не только на строительство или покупку

жилья, но и на кредиты на эти цели Основными причинами ограниченного платежеспособного спроса российских граждан на приобретение и строительство жилья являются весьма низкий уровень доходов населения при высокой доле текущего потребления, недостаточное развитие института догосрочного жилищного кредитования, необоснованно высокие процентные ставки, снижающие доступность жилищных кредитов и являющиеся финансовым и психологическим ограничением, недостаточный уровень накоплений граждан для оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов, а также ряд других причин Установлено, что средняя зарплата по стране в месяц составляет около 10 тыс руб, то есть втрое меньше, чем стоимость 1 м2 жилья, который превышает 30 тыс руб (табл 1) Поэтому купить жилье при нынешних ценах с использованием всех финансовых инструментов может не больше 10 % населения России -то есть самые состоятельные, большинство из которых уже свое право на комфортное жилье реализовали

Таблица 1

Соотношение цены квартир, ежемесячных доходов и размеров

ежемесячного взноса в некоторых регионах России в 2007 г.

Регион Ценя однокомнатной квартиры, руб Среднемесячный доход, руб. Сколько человек дожен платить, руб. Сколько человек может платить, руб.

Российская Федерация 1 238 920 9619 И 150 6 733

Москва 4 332 960 30 062 38 996 21 043

Московская область 2 104 560 10 131 18 941 7 092

Санкт-Петербург 2 431 640 13 259 21 884 9 281

Ленинградская область 1 447 360 8 033 13 026 5 623

Ивановская область 1 000 120 4 224 9003 2 957

Согласно федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 гг, доступным на данной территории (городе или районе) считается жилье (54 м2), которое семья из трех человек со средним (по региону) доходом может приобрести с помощью 15-летнего ипотечного кредита по текущим ставкам, уплатив 30 % собственных денег как первоначальный взнос При этом ежемесячный платеж не превышает 30 % семейного дохода Однако ни в одном регионе России не строится действительно доступное жилье В целом по России коэффициент недоступности (превышение реальной цены над доступной) составляет 1,46*

1В Москве этот коэффициент - 1,64, в Санкт-Петербурге-2,08, в Московской области-2,36, в

Иркутске - 1,65, в Тверской области -2,28, в Республике Мордовия -3,08 ит д) [135, стр 18]

Таким образом, изменение структуры жилья с учетом потребностей населения значительно повысило бы платежеспособный спрос и уменьшило бы риски при реализации жилья Однако ситуация, связанная с определением потребности в жилье, изменением его структуры, требует своего конкретного решения в каждом отдельном регионе Если в ряде регионов РФ темпы строительства были ниже динамики платежеспособного спроса (ввиду относительно низких в сравнении с Москвой цен на жилье), то в Московском регионе наблюдалась противоположная ситуация

Тем не менее в настоящее время на московском рынке ИЖ покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль Также отмечается резкое снижение доли инвестиционных покупок жилой недвижимости, а значит, и падение привлекательности данного сегмента для вложения средств Однако с рынка уходят только спекулятивные инвесторы, тогда как профессионалы не теряют уверенности в доходности жилья Кроме того, цены на жилье остановились, а объемы продаж начали сокращаться покупать квартиры впрок состоятельные россияне прекратили

Несмотря на снижение количество покупок жилья с инвестиционными целями на столичном рынке в 2007 г до 5-7% (в 2006 г их рост достигал 30%), не следует считать эту динамику негативной, поскольку сокращение объема инвестиционных покупок - это закономерное явление на любых рынках, достигающих верхней точки и в этой фазе покупать уже поздно, надо было приобретать квадратные метры в период роста рынка Кроме того, спрос снижается в первую очередь со стороны корпоративных инвесторов, а физические лица продожают покупать жилье, потому что пока не появилось достойной альтернативы для вложения своих средств

Результаты проводимого анализа состояния и проблем московского рынка ИЖ свидетельствуют о том, что проиграли только те участники рынка, которые поздно зашли на него среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. Обосновано, что, если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им следует продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше Ч объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене

В ходе оценки результатов рыночных преобразований на российском рынке ИЖ было обосновано, что состояние законодательной базы весьма существенно влияет на эффективность функционирования и развитие любой экономической системы, в т.ч отечественного рынка ИЖ и доказана необходимость стройной системы жилищного законодательства, которая бы позволила проводить в стране эффективную жилищную политику, имеющую целью создание благоприятной правовой и институциональной среды для развития рынка ИЖ не только на федеральном, но и на региональном уровнях Кроме того, установлено, что в настоящее время в Российской Федерации в основном сформирована законодательная база в жилищной сфере и созданы базовые нормативные правовые условия для раз-

вития института догосрочного жилищного кредитования, увеличения объемов жилищного строительства, повышения эффективности функционирования рынка ИЖ Важное значение имеет действующий в настоящее время федеральный закон о долевом строительстве, который призван урегулировать и стабилизировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства, максимально обезопасить их от всевозможных рисков

Проведенный в диссертации анализ опыта решения жилищной проблемы в некоторых экономически развитых странах показал, что на эффективность реализации жилищной политики большое влияние оказывают конкретные административно-правовые и финансово-экономические условия каждой страны Именно этим обстоятельством объясняется то, что в разных странах в разные периоды жилищная политика характеризуется различной эффективностью Выявлено, что в ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков

Обоснована недопустимость слепого копирования и применения в отечественной практике управления национальной экономикой эффективных на Западе и в Америке подходов Безусловно, в целях развития отечественного рынка ИЖ необходимо использовать достижения передовой мировой экономической мысли Однако осуществлять это следует с обязательным учетом своих национальных особенностей, менталитета, обычаев и образа жизни то, что было разработано учеными-экономистами и успешно реализовано во времена Великой Депрессии в США и в период восстановления послевоенной Германии, не может и не дожно лодин-в-один применяться в современных российских условиях, поскольку национальные особенности, уклад жизни многих народов зарубежных государств и россиян несопоставимы

В целях возрождения и развития строительства и последующей эксплуатации в России доходных домов обоснована целесообразность использования современного опыта США по воспроизводству жилищного фонда фирмами-бильдерами, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам на собственных земельных участках для сдачи готового дома в аренду Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям, сдача в аренду жилых помещений в США является довольно выгодным бизнесом

4. Установлено, что интенсивность спроса на жилье зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворить все потребности одновременно Иными словами, у

индивида возникает потребность определиться хочет ли он владеть жильем в форме личной собственности или готов пользоваться жильем в качестве догосрочного арендатора Функция спроса на жилье отдельного потребителя включает следующие основные факторы финансовые возможности потребителя, стоимость жилища, стоимость других товаров и услуг, индивидуальные жилищные предпочтения данного потребителя Причем финансовые возможности потребителя стоят на первом месте (только в Москве на жилищном учете стоит более 620 тыс человек)

В этой связи в настоящее время сложилась парадоксальная ситуация жилищно-строительный комплекс Москвы работает на поную мощность (ежегодно вводится порядка 4600 тыс м2), однако реальный платежеспособный спрос на вводимое жилье могут предъявить только порядка 10% москвичей Кроме того, населению до сих пор психологически сложно перестроиться на новые российские экономические условия, что связано с переходом России на рыночные рельсы, ликвидацией государственного обеспечения жильем Многие по-прежнему ждут безвозмездной помощи государства и не могут отказаться от идеи иметь жилье в собственности

Учитывая вышеизложенное, необходимо в первую очередь проводить разъяснительную информационную работу с москвичами по вопросу целесообразности догосрочной аренды жилья, а не его приобретения в собственность Сегодня многие стремятся стать собственниками жилья, не имея ни первоначального взноса, ни достаточных доходов для погашения ипотечных кредитов Отметим, что в лучшем случае, даже являясь очередником на получение жилья, граждане смогут решить жилищную проблему не раньше чем через 10 лет Кроме того, государство сможет предложить им типовое панельное жилье далеко за пределами центра Москвы А в период ожидания очередники вынуждены проживать в аварийном, ветхом жилищном фонде, готовящемся под снос Подобного рода ситуации возникают в силу следующих причин

- граждане не имеют необходимой суммы для единовременной покупки жилья,

- отсутствуют сбережения, необходимые для первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотеки,

- ежемесячные доходы не позволяют брать ипотечные кредиты,

- население не готово взять на себя решение жилищной проблемы, ожидая, что государство безвозмездно предоставит жилую площадь,

- граждане бояться арендовать жилье из-за отсутствия каких-либо гарантий при вступлении в арендные отношения,

- психологические аспекты

В настоящее время многие решают жилищную проблему, однако все стремятся решить ее через институт собственности Люди хотят иметь хоть что-то в собственности, чтобы передать это по наследству, при этом в настоящее время готовы лишить себя поноценной жизни, проживая в аварий-

ном или ветхом фонде При этом в настоящее время рынок аренды жилых помещений нельзя назвать открытым и цивилизованным Впоне понятно, что эта причина и оттакивает многих граждан прибегать к услугам арендодателей Кроме того, арендатор в настоящее время не всегда имеет юридически оформленных гарантий аренды жилья на определенный период

Безусловно, все эти факторы не способствуют цивилизованному развитию рынка аренды В этой связи в диссертации разработан и научно обоснован иной вариант решения жилищной проблемы через строительство и последующую догосрочную эксплуатацию инвестиционных жилых домов (ИЖД) как форму развития рынка ИЖ Кроме того, для догосрочной аренды жилья в ИЖД не нужен ни первоначальный взнос, ни обременительные ипотечные платежи По нашим оценкам, имея стабильный средний доход, гражданин сможет решить свою жилищную проблему незамедлительно Основной принцип, который заложен в ИЖД, основан на идее доходного дома

В качестве обоснования выбора индивидуумом формы решения жилищной проблемы приобретения жилой недвижимости в собственность или использования догосрочной аренды в ИЖД, разработана модель выбора формы владения жильем на основе теории потребительского выбора Так, домашние хозяйства осуществляют потребление тех или иных благ, оптимизируя функцию полезности потребления

и(х,у)=> тах при ограничениях (1)

V х+У у<1, (2) X у

х-7о>-0, (3)

У~7о>-0, (4)

где и(х,у) - функция полезности потребления жилищных и нежилищных товаров и услуг домашним хозяйством,

V^ - цены на нежилищные товары и услуги,

V^ - цены на жилищные услуги,

х - объем потребления нежилищных товаров и услуг, у - объем потребления жилищных услуг,

^ _ минимальный объем потребления нежилищных товаров и услуг,

уа - минимальный объем потребления жилищных услуг

Представленная модель является общей формулировкой статистической оптимизации потребительского поведения домохозяйств, в которой все потребление условно разделяется на жилищное и нежилищное Выбор осуществляется на основе максимизации целевой функции потребления (1)

с учетом текущего бюджетного ограничения (2) и ограничений (3, 4), характеризующих рост потребления относительно минимальных уровней

В условиях развитого рынка жилья и наличия поноценного рынка ИЖ потребитель жилья может выбрать между владением жильем и догосрочной арендой При этом не рассматривается социальную аренду, которая представляет случай, рассчитанный на малообеспеченных семей, не имеющих альтернативы между владением и догосрочной арендой В условиях совершенной конкуренции равновесие между спросом и предложением на рынке жилья дожно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном жилье, так и в арендуемом, т е дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равновесном состоянии равны) в догосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья)

Тем не менее учитывая недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носящие стохастический характер, зависящий от многих социально-экономических факторов, реальная ситуация на рынке жилья, как правило, отличается от теоретической При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены на арендное жилье (и, наоборот), поскольку домашние хозяйства осуществляют свой выбор не только из экономических соображений (выгодности той или иной формы владения жильем), но и в соответствии с составом (в том числе половозрастным) и структурой семьи, престижностью и эколо-гичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья (ожидаемый срок проживания), изменениями в потреблении жилья и жилищных услуг в течение жизненного цикла

Таким образом, для выбора формы владения жильем (в собственность или догосрочную аренду в ИЖД) разработана функция полезности

V,=ихк, К, я, 1)-и,<уД гДя,1), (5)

где иХУх,Уе,Я, /) - полезность владения жильем в форме собственности для домашнего хозяйства г-ого типа, и, {Ух, V, - полезность владения жильем в форме догосрочной аренды в ИЖД для домашнего хозяйства г-ого типа, Ух - цены на нежилихцные товары и услуги,

Ус - стоимость приобретения и владения жильем,

Я - богатство домашнего хозяйства,

I - доходы домашнего хозяйства,

V, - затраты на догосрочную аренду жилья в ИЖД

При этом если /, >- 0, то для домашнего хозяйства г-ого типа предпочтительнее владение жильем в форме собственности, а если / ~< 0, то

догосрочная аренда жилья в ИЖД предпочтительнее владения жильем в форме собственности

По мере формирования и развития рынка жилья (особенно рынка ИЖ) такой анализ является весьма актуальным для моделирования перспектив его развития и прогнозирования пропорций между складывающимся сектором ИЖ и сектором жилья в собственности (приватизированный сектор). Информационное обеспечение дожно содержать данные по предпочтениям населения относительно формы владения жильем, которые также выявляются в процессе бюджетных обследований домашних хозяйств Для обоснования вышеуказанных пропорций целесообразна также организация мониторинга предпочтений домашних хозяйств, представляющего собой инструмент динамического анализа, позволяющий минимизировать возможные дисбалансы между спросом и предложением на рынке жилья по формам владения

5. В диссертации предложено технико-экономическое обоснование необходимости строительства и эксплуатации ИЖД Если в качестве ИЖД рассматривать монолитно-панельный 16-этажный жилой дом из 6-ти подъездов, рассчитанный на 384 квартиры2, общей площадью квартир в 20736 м2, то общие инвестиционные затраты, включающие затраты на собственно строительство и допонительные затраты (на чистовую отдеку, меблировку, приобретение и установку стиральных машин, холодильников, пылесосов эконом-класса), составят 72577000$ Потенциальные доходы, приносимые указанным ИЖД в течение одного финансового года, указаны в табл 2, 3, 4

При расчете потенциальных доходов от ИЖ в ИЖД принималось допущение, что в течение 10 лет (с 2009 по 2018 гг) арендная плата за ИЖ увеличиваться не будет, в течение следующих 10 лет (с 2019 по 2028 гг) запланировано увеличить арендную плату за ИЖ на 20%, такое же плановое увеличение последует в течение 10 лет с 2029 г по 2038 г

Помимо жилых помещений будет введено также 2074 м2 нежилых помещений, которые будут предназначены для размещения локальной инфраструктуры и объектов жизнеобеспечения Указанные помещения также планируются сдаваться в аренду Таким образом, доходы, получаемые от аренды нежилых помещений представлены в табл 3

Изменение арендной платы за пользование нежилыми помещениями (офисы, торговые площади, детский садик) будет происходить аналогично изменению арендной платы за ИЖ

Как видно из табл 4 общая сумма доходов от эксплуатации ИЖД в течение 30 лет составит 236009920$ Затраты на строительство и ввод в

2 На каждой лестничной площадке расположены по 4 квартиры 1 - однокомнатная (общая площадь - 30 м2), 2 - двухкомнатные (общая площадь двухкомнатной квартиры 54 м2), 1 - трехкомнатная (общая площадь - 78 м2)

эксплуатацию ИЖД составляют 72577000$ При этом срок окупаемости проекта ИЖД составит 9,6 года (Г я 9,6 года)

Таблица 2

Потенциальные доходы от аренды ИЖ3 в ИЖД за 30 лет (2009-2038 гг.)

Наименование показателя 1-комн. кв. 2-комн кв 3-комн. кв. Итого

Ст-ть аренды ИЖ в месяц (с 2009 по 2018 гг ),$ 892 1138 1423

Ст-ть аренды ИЖ в месяц (с 2019 по 2028 гг ),$ 1070 1366 1708

Ст-ть аренды ИЖ в месяц (с 2029 по 2038 гг ),$ 1284 1639 2050

Кол-во квартир, шг 96 192 96 384

Общая сумма аренды в ИЖД за 10 лет (2009-2018 гг),$ 10275840 26219520 16392960 52888320

Общая сумма аренды в ИЖД за 10 лет (2019-2028гг), $ 12326400 31472640 19676160 63475200

Общая сумма аренды в ИЖД за 10 лет (2029-2038 гт),$ 14791680 37762560 23616000 76170240

Общая сумма доходов от аренды ИЖ ИЖ в ИЖД за 30 лет (2009-2038 гг ), $ 37393920 95454720 59685120 192533760

Таблица 3

Потенциальные доходы от аренды нежилых помещений в ИЖД _за 30 лет (2009-2038 гг.)__|_

Наименование показателя Офисные помещение Торговые помещения Детский садик Итого

Ст-ть аренды нежилых помещений в год (с 2009 по 2018 гг ), $/м2 650 600 400

Ст-ть аренды нежилых помещений в год (с 2019 по 2028 гг ), $/м2 780 720 480

Ст-ть аренды нежилых помещений в юд (с 2029 по 2038 гг), $/м2 936 864 576

Площадь нежилых помещений, м2 1000 574 500 2074

Общая сумма аренды нежилых помещений в ИЖД за 10 лет (2009-2018 гг), $ 6500000 3444000 2000000 11944000

Общая сумма аренды нежилых помещений в ИЖД за 10 лет (2019-2028 тт ), $ 7800000 4132800 2400000 14332800

Общая сумма аренды нежилых помещений в ИЖД за 10 лет (2029-2038 гг), $ 9360000 4959360 2880000 17199360

Общая сумма доходов от аренды нежилых помещений в ИЖД за 30 лет (20092038гг), $ 23660000 12536160 7280000 43476160

3 ИЖ - инвестиционное жилье

Таблица 4

Сводная таблица доходов от эксплуатации ИЖД в течение 30 лет _(2009-2038 гг.)__

Наименование показателя Сумма, $

Общая сумма доходов от аренды ИЖ в ИЖД за 30 лет (2009-2038 гг ) 192533760

Общая сумма доходов от аренды нежилых помещений в ИЖД за 30 лет (2009-2038 гг) 43476160

Итого 236009920

Таким образом, проект ИЖД окупится менее чем за 10 лет, а в последующие 20 лет расчетного периода будет приносить в казну г Москва стабильную чистую прибыль Москвичи получат новое комфортабельное жилье в догосрочную аренду, а бюджет Москвы допонительный источник доходов, при этом жилищная проблема будет частично решена Для реализации указанного инвестиционного проекта ИЖД будет учреждена специальная структура Государственно-частное партнерство Индивидуальный жилой дом, которая будет ответственна за строительство и последующую эксплуатацию вводимых ИЖД Следу е г подчеркнуть, что поступающие в бюджет Москвы платежи от реализации проектов ИЖД, могут быть направлены на следующие направления

- строительство новых ИЖД в каждом округе Москвы;

- строительство социального жилья для малоимущих граждан

6. В диссертации представлены результаты компаративного анализа различных вариантов решения жилищной проблемы, на основании которых доказана целесообразность решения жилищного вопроса через строительство и эксплуатацию ИЖД эконом-класса в г Москва В качестве возможных вариантов решения жилищной проблемы для москвича4 рассматривались

Вариант I Приобретение 1-комнатной типовой квартиры по ипотеке в сданной в эксплуатацию новостройке, общей площадью 30 м2, стоимостью 180000$ Для решения жилищного вопроса по I варианту есть ряд условий

- наличие первоначального взноса (не менее 10% от стоимости квартиры), составляющего 18000$,

- возрастные ограничения (максимальный срок, на который может быть предоставлен кредит составляет 15 лет для заемщика-мужчины в возрасте 40 лет),

4 Исследовалась категория москвичей со средним стабильным доходом и постоянной работой в возрасте 40-45 лет, которые по ряду причин не смогли решить свою жилищную проблему

- ежемесячный аннуитетный платеж при годовой процентной ставке

Если предположить, что кредит в сумме 4212000 руб (162000$) был взят 15 07 2007 г , сроком на 15 лет, при внесении первоначального взноса в 18000$ (468000 руб) при процентной ставке - 11%, то сумма ежемесячного платежа составит 48085,94 руб Кроме того, необходимо прибавить к ежемесячному платежу расходы на жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи, т е затраты в сумме 3200 руб Таким образом, по сути ежемесячный обязательный платеж составит 51285,94 руб.

Вариант II Аренда 1-комнатной типовой квартиры у частного лица в сданной в эксплуатацию новостройке, общей площадью 30 м2 Арендные платежи составят порядка 26000 руб, плюс расходы на электроэнергию, услуги связи в размере 1300 руб Таким образом, ежемесячный платеж составит 27300 руб. При этом арендатор не всегда получает поностью меблированное жилье, отсутствуют гарантии догосрочного найма

Вариант III Догосрочная аренда ИЖ в ИЖД, общей площадью 30 м2 Арендные ежемесячные платежи составят 23192 руб., включая оплату жилищно-коммунальных услуг При этом арендатор получает новое, поностью меблированное жилье в догосрочный найм

Таким образом, в результате компаративного анализа нами обосновано, что догосрочная аренда ИЖ в ИЖД является наиболее выгодной формой решения жилищной проблемы

7 В работе обоснована необходимость разработки для г Москва целевой комплексной программы Развитие рынка инвестиционного жилья в г Москва на 2008-2010 it , финансируемой за счет всех возможных источников федерального и городского бюджетов, а также собственных средств предприятий и привлеченных средств, и представлен ее проект

Основной целью Программы является формирование и развитие рынка ИЖ в рамках реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России для обеспечения доступности жилищных услуг и расширения возможностей улучшения жилищных условий

Для достижения сформулированной выше цели в рамках реализации Программы дожны быть решены следующие основные задачи.

- обеспечение устойчивого развития рынка инвестиционного жилья г Москва,

- учреждение государственно-частного партнерства Инвестиционный жилой дом,

- разработка бизнес-плана строительства инвестиционных жилых домов эконом-класса,

- разработка методики оценки коммерческой эффективности девелоперского проекта инвестиционного жилья,

- повышение доступности жилищных услуг,

- планирование и выпонение комплекса мероприятий по строительству инвестиционных жилых домов эконом-класса, их эксплуатации и сдачи в аренду

Реализация Программы рассчитана на 2008-2010 годы Программа предусматривает реализацию мероприятий в два этапа Первый этап (2008 г ) предусматривает

- нормативно-правовое обеспечение мероприятий Программы по всем направлениям ее реализации,

- проведение организационных мероприятий по внедрению в практику управления рынка ИЖ ГЧП Инвестиционный жилой дом,

- реализация подпрограмм, включенных в состав Программы

На втором этапе (2009-2010 гг ) основные усилия будут направлены на

- совершенствование и развитие механизма отбора и оценки эффективности девелоперских проектов ИЖ с учетом итогов реализации Программы,

- широкомасштабное внедрение инновационных организационных, финансовых и экономических методов реализации программных мероприятий по всем направлениям,

- продожение реализации подпрограмм и мероприятий Программы

Финансовая основа Программы сформирована с целью создания устойчивой и стабильно развивающейся сети ИЖД, направленной на повышение доступности жилищных услуг для населения При реализации Программы предусматривается комплексное использование для этих целей различных источников финансирования. Общий объем финансирования Программы за счет средств городского бюджета составит 9435,01 мн руб (табл 5)

Таблица 5

Источники и объемы финансирования Программы

Источники финансирования Всего, мн руб. 2008, мн руб. 2009, мн руб. 2010, мн руб.

1 Федеральный бюджет 1887,00 943,50 566,10 377,40

2 Городской бюджет 9435,01 4717,51 2830,50 1887,00

3 Собственные средства населения/ предприятий 943,50 471,75 283,05 188,70

4 Кредиты коммерческих банков 6604,51 3302,26 1981,35 1320,90

5 Всего 18870,02 9435,02 5661,00 3774,00

За счет средств бюджета г Москва также будут финансироваться мероприятия по оценке эффективности и социально-экономических последствий реализации Программы. Ежегодные объемы финансирования мероприятий Программы за счет средств бюджета г Москва будут уточ-

няться исходя из возможностей федерального бюджета на соответствующий год

Успешная реализация Программы позволит обеспечить

- привлечение инвестиций на рынок ИЖ с целью увеличения предложения доступных жилищных услуг,

- повышение качества вводимых ИЖД при обеспечении их доступности населению;

- использование скидок при эксплуатации ИЖД для населения,

- снижение социальной напряженности в обществе

Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации Программы будет производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики и описания. Система индикаторов обеспечит мониторинг реальной динамики изменений на рынке ИЖ за оцениваемый период с целью уточнения или корректировки поставленных задач

Основными индикаторами оценки реализации Программы являются

- динамика себестоимости вводимых ИЖД,

- динамика стоимости 1 м2 жилой площади на рынке жилья,

- динамика аренды 1 м2 жилой площади на рынке жилья,

- динамика аренды 1 м2 жилой площади на рынке ИЖ,

- объем инвестиций в строительство ИЖД,

- значение функции полезности для выбора формы владения жильем,

- показатель обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя,

- показатель ввода жилья,

- количество граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий,

- объем средств, выделяемых из областного бюджета на предоставление субсидий населению на приобретение жилье;

- число получателей субсидий,

- количественная оценка наличия ветхого и аварийного жилищного фонда,

- площадь капитально отремонтированного и реконструированного жилищного фонда,

- доля платежей населения в общих затратах на приобретение жилья или покрытие ипотечных кредитов,

- доля расходов населения на оплату жилищных услуг в общей сумме его расходов,

- доля расходов населения на оплату жилищных услуг в рамках

- среднедушевой доход населения

В Заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствование методических подходов к развитию рынка инвестиционного жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений

ПУБЛИКАЦИИ

1 Самойленко, Д Б Рынок инвестиционного жилья состояние, проблемы и перспективы развития - М МАКС-Пресс, 2007 - 144 с - 9,0 п л (авт - 3,0 п л)

2 Самойленко, Д Б Российский рынок инвестиционного жилья проблемы формирования и перспективы развития [Текст] / АН Ларионов, ДБ Самойленко // Российский рынок жилья вчера, сегодня, завтра сб науч фуд - СПб , 2007 - С 33-41 - 0,44 п л (авт - 0,22 п л )

3 Самойленко, ДБ Проблемы развития инвестиционного жилья в пореформенной России [Текст] /ДБ Самойленко // Повышение технического и экономического потенциала предприятий в инвестиционно-строительной и производственной сфере отечественный и зарубежный опыт V научно-техническая конференция сборник статей - Пенза, 2007 - 0,18 п л

4 Самойленко, Д.Б Зарубежный опыт регулирования рынка инвестиционного жилья [Текст] /АН Ларионов, Д Б Самойленко // Проблемы экономики - 2007 - № 4 - 0,3 п л (авт - 0,15 п л )

5 Самойленко, ДБ Инвестиционное жилье решение жилищной проблемы или развитие теневой экономики [Текст] / АН Ларионов, Д Б Самойленко // Государственная политика противодействия коррупции и теневой экономике в России Всероссийская научная конференция - М ИНИОН РАН, 2007 - 0,66 п л (авт - 0,33 п л.)

6 Самойленко, Д Б Оценка итогов рыночных преобразований в жилищно-строительном комплексе России [Текст] / ДБ Самойленко // Современные аспекты экономики Ч 2007 - 0,29 п л

7 Самойленко, Д Б Место корпоративной культуры на российских предприятиях [Текст] /ДБ Самойленко // Вопросы экономических наук -2005 -№3(13) - С 177-178 -0,2пл

в изданиях, рекомендованных ВАК России

8 Самойленко, Д Б. Экономическая сущность рынка инвестиционного жилья [Текст] /ДБ Самойленко // Российское предпринимательство -2007 - № 11 - 0,3 п л

Подписано в печать 08 10 2007 Сдано в производство 08 10 2007 Формат бумаги 60x90/16 Уел печ л 1 Тираж 100 экз Заказ №

Похожие диссертации