Разработка инновационного механизма развития рынка доступного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Ерохина, Юлия Геннадьевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Разработка инновационного механизма развития рынка доступного жилья"
На правах рукописи Ерохина Юлия Геннадьевна
РАЗРАБОТКА ИННОВАЦИОННОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2011
1 7 (ЛАР 2011
4840895
Диссертация выпонена на кафедре Экономической теории и инвестирования Московского государственного университета экономики, статистики и информатики.
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация: академии наук
кандидат экономических наук, доцент Лигай Геновайте Александровна
доктор экономических наук, профессор Орехов Сергей Александрович
доктор экономических наук, профессор Бандурин Александр Владимирович
Институт экономики Российской
Защита состоится 31 марта 2011 г. в Я
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета экономики, статистики и информатики.
Автореферат разослан 25" февраля 2011 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент Мхитарян C.B.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Жилищный рынок, как объект инвестиционной деятельности, отличается особой значимостью в развитии экономики государства, так как состоянием рынка определяются объемы строительства жилья, условия реализации, динамика обновления жилищного фонда страны. Фактором экономического роста страны является развитие рынка жилья, поскольку оно аккумулирует финансовые ресурсы, стимулирует развитие смежных отраслей, влияет на экономическую стабильность страны и обеспечивает необходимый уровень жизни населения.
Приоритетным национальным проектом Доступное и комфортное жильё - гражданам России права граждан на жильё признаны ключевым вопросом государственной политики. Однако, несмотря на имеющуюся правовую основу, жилищная проблема остаётся для государства одной из сложнейших. Решение этрй проблемы обеспечивается главным образом ' с помощью ипотечного кредитования. Однако формирование конкурентного рынка жилой недвижимости, способного обеспечить возможность гражданам приобретать комфортное и доступное жилье в настоящее время стакивается с множеством проблем. Во-первых, отмечена тенденция снижения доступности жилья для населения, обусловленная опережающим ростом цен на недвижимость в сравнении с ростом реальных доходов граждан. Во-вторых, объем вкладываемых ресурсов не соответствует необходимой сумме с учетом огромной потребности в качественном жилище. В-третьих, отсутствуют эффективные механизмы, способствующие инвестиционной активности, что обусловливает недостаточное развитие рынка жилья.
Кроме того, законодательная база не способна в поной мере решить вопросы, связанные с привлечением инвестиций, критерии распределения бюджетных средств недостаточно эффективны, поскольку не учитывают особенности инвестиционного процесса на рынке жилья в современных условиях. Следовательно, можно сделать вывод, что в настоящее время существующие способы решения жилищной проблемы нуждаются в
доработке. На современном этапе для развития рынка жилья необходимо разработать новый усовершенствованный механизм, который повысит эффективность управления на рынке жилой недвижимости, создаст условия для допонительного привлечения инвестиций и обеспечит граждан доступными и комфортными условиями проживания.
Степень научной разработанности проблемы. В научных работах отечественных и зарубежных ученых исследовались различные аспекты формирования, управления и регулирования инвестиционных процессов в жилищно-строительной сфере. Направления развития рынка жилой недвижимости исследованы в трудах многих российские и зарубежных ученых, таких как Горемыкин В.А., Асаул А.Н., Лигай Г.А., Садовникова H.A., Мхитарян B.C., Кабаева Е.В., Карасев A.B., Фридман Дж., Ордуэй Н., Церхе И. и других. Значительный вклад в решение вопросов привлечения инвестиций на рынок жилья внесли работы таких отечественных и зарубежных исследователей, как Севостьянов A.B., Кайль А.Н., Грязнова А.Г., Копейкин А.Б., Федотова М.А., Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Рогожина H.H., Туманов A.A., Тумусов Ф.С., Шехова A.A., Гэри У. Эдред, К. Макэрой, Э. Мак-Лин и другие.
Фундаментальные разработки направлений совершенствования жилищной сферы изложены в трудах ученых Г.М. Стерника, В.Т. Баринова, С.Г. Стерника, Н.П. Кошмана, А.Н. Аверина, Е.С. Озерова, В.Н. Пономарева, Р.Т. Нагаева, И. JI. Артеменкова, Е.В. Егорова, П.В. Горячкина, Т. В. Тазихиной, И.В. Довдиенко, Н.Б. Косаревой и других.
Высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, а также полученные ими научные, методологические и практические результаты, необходимо отметить, что в настоящее время в научных работах не предложены эффективные способы решения жилищной проблемы, следовательно, возникает потребность в разработке нового механизма развития рынка доступного жилья. Кроме того, многие исследования выпонены в других социально-экономических условиях, в ином
законодательном пространстве и недостаточно отражают современные реалии. Таким образом, актуальность и недостаточная теоретическая и практическая разработанность вопросов, связанных с развитием доступного жилищного рынка в России, предопределили выбор темы, цель и задачи данного исследования.
Цель диссертационной работы заключается в разработке инновационного механизма развития рынка жилья, обеспечивающего привлечение допонительных инвестиций в сферу жилищного строительства и повышение доступности жилья для населения.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
Х обобщить и критически проанализировать исследования, посвященные тенденциям развития рынка жилой недвижимости. Решение этой задачи позволит определить уровень доступности жилья для граждан на современном этапе, выдвинуть гипотезы для исследования, а также обосновать вывод о необходимости разработки инновационного механизма развития рынка доступного жилья;
Х провести оценку способов развития жилищного рынка и разработать новый инструментарий ресурсного обеспечения рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, который позволит обеспечить активизацию капиталовложений на рынок жилой недвижимости;
Х разработать эффективные условия реализации инновационного механизма развития рынка доступного жилья, что позволит обосновать его привлекательность для населения;
Х определить место и роль каждого субъекта в рамках инновационного механизма на основе разработки организационно-субъектной схемы управления развитием рынка доступного жилья, которая будет способствовать обеспечению жильем граждан в условиях минимизации затрат и достижению синергетического эффекта;
Х разработать модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, адаптированный к особенностям конкретного региона. Решение этой задачи
конкретизирует условия выпуска, размещения и погашения ценных бумаг и определит область применения инновационного механизма; Х провести сравнительный анализ возможностей приобретения жилой недвижимости в рамках традиционного подхода (ипотечного кредитования) и инновационного механизма, что позволит оценить целесообразность и результативность разработанных положений.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования являются механизмы управления, возникающие в процессе развития рынка жилья.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области развития рынка жилой недвижимости. В процессе исследования применялись различные подходы, включая причинно-следственный и сравнительно-аналитический, а также методы прогнозирования, планирования, моделирования, которые позволили рассматривать каждую отдельную проблему в единстве всей экономической системы и соответственно выявлять причины возникновения и всевозможные последствия. В целом диссертационное исследование проводилось путем изучения экономических явлений и процессов в их развитии и взаимозависимости, что способствовало достижению поставленной цели и решению задач.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные документы органов власти, регламентирующие инвестиционную и инновационную политику; статистические материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных отделений; публикации отечественных и зарубежных ученых; материалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсы сети Интернет.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в решении научной задачи разработки инновационного механизма развития рынка жилой недвижимости, повышающего доступность жилья для населения.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:
1. Обоснован состав структурных элементов инновационного механизма развития рынка доступного жилья. В состав элементов входят инструменты ресурсного обеспечения, создающие привлекательные условия для потенциальных участников рынка; комплексный субъект управления, в составе которого взаимодействуют ключевые заинтересованные стороны рынка доступного жилья; модель эмиссии жилищных облигаций; способ оценки результативности внедрения предложенного механизма. Использование инновационного механизма позволяет, во-первых, создать привлекательные условия для увеличения объема рынка доступного жилья на конкретной территории; во-вторых, формирует предпосыки для развития самого рынка путем существенного расширения его участников.
2. Разработан инструментарий ресурсного обеспечения рынка доступного жилья, основанный на комбинации бюджетного финансирования, жилищных облигаций и аренды жилья с правом выкупа. Особенность использования инструментария в рамках инновационного механизма заключается в однократном использовании бюджетных средств на начальном этапе жилищного строительства с дальнейшим замещением бюджетных средств средствами инвесторов. Последовательное использование инструментов позволит обеспечить непрерывность процесса ресурсного обеспечения жилищного строительства и реализовать мультипликативный эффект.
3. Выявлены преимущества, создаваемые в результате использования инновационного механизма приобретения жилья населением. В отличие от ипотечного кредитования разработанный механизм позволяет достичь следующих преимуществ:
Х отсутствие необходимости внесения первоначального взноса, составляющего значительную часть стоимости жилья;
Х снижение суммарного размера платежа арендатора за квартиру в сравнении с выплатами по ипотечному кредиту;
Х исключение судебного способа взыскания квартиры в случае прекращения платежей, поскольку пользователем квартиры является арендатор, а не собственник;
Х исключение необходимости участия в сдеке страховых и риэтерских организаций, что удешевляет приобретение жилья;
Х приобретение населением жилищных облигаций как средства сбережений стимулируется достаточно высокой доходностью в сравнении с другими договыми инструментами.
4. Разработана организационно-субъектная схема управления развитием рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, включающая следующие структурные элементы комплексного субъекта управления: девелопер, орган власти, андеррайтер, регистратор, инвесторы. Ориентация на синергию позволяет определить место и роль каждого субъекта в рамках разработанного механизма, выявить направления привлечения допонительных инвестиций в жилищное строительство, обеспечить жильем граждан в условиях минимизации затрат и достичь запланированных объемов жилищного строительства с наименьшими затратами бюджетных ресурсов.
5. Разработан модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, представляющий собой адаптацию выпуска, размещения и погашения жилищных облигаций в условиях конкретной территории. Основные положения модельного проспекта носят универсальный характер и могут быть использованы на различных уровнях государственного управления в качестве одного из способов привлечения инвестиций в жилищное строительство, что позволит создать ликвидный рынок жилья и обеспечить граждан доступными и комфортными условиями проживания.
6. Обоснован способ оценки результативности инновационного механизма путем сравнительного анализа возможностей приобретения жилой недвижимости в рамках традиционного подхода (ипотечного кредитования) и инновационного механизма. Расчетные данные позволяют сделать вывод о повышении уровня доступности жилья для граждан и положительной
динамике развития жилищного рынка в результате разработанных положений.
Наиболее существенные результаты проведённого исследования соответствуют п. 2.18. Разработка стратегии и концептуальных положений, перспективной инновационной и инвестиционной политики экономических систем с учетом накопленного научного мирового опыта Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями).
Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы. Теоретическая значимость исследования обусловлена ее новизной и заключается в разработке научно обоснованного механизма развития рынка жилья, повышающего доступность жилья для населения. Практическая значимость заключается в возможности использования положений исследования органами управления при разработке государственной политики в сфере догосрочных задач привлечения инвестиций в строительство жилой недвижимости и обеспечения граждан доступным жильем. Материалы диссертации используются в AHO ВПО Институте экономике и управления при изучении дисциплин Инвестиции, Рынок недвижимости и ипотека экономических специальностей.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на Всероссийской научно-практической конференции Экономика, социология, проблемы в 2007 году в Институте управления и права (г. Москва), на научно-практической конференции Научные исследования в 2008 году в Институте экономики и управления (г. Тула), на Международной научно-практической конференции Экономические проблемы образования в 2009 году в Тульском государственном педагогическом университете им. JI.H. Тостого (г. Тула), на Международной научно-практической конференции Проблемы инновационного развития в исследованиях вузов в 2010 году в Институте экономики и управления (г. Тула), на Международной научно-
практической конференции Научное творчество молодых в 2010 году в Институте экономики и управления (г. Тула).
Разработанные положения исследования использованы в ООО Экопан-Тула при составлении предложений по разработке Региональной программы социально-ориентированного строительства жилья, что подтверждено актом о внедрении.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в научных публикациях автора. По теме диссертации опубликовано 12 работ общим объемом 4,14 п.л., в том числе 4 работы в журналах, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Структура и объем работы обусловлены целью и задачами исследования. Диссертационная работа изложена на 156 страницах компьютерного текста, содержит 24 рисунка и 11 таблиц, состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и б приложений.
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, его цель, объект и предмет, дана характеристика разработанности проблемы, сформулированы результаты, полученные лично автором, обоснована их научная новизна, теоретическая и практическая значимость диссертационной работы. В соответствии с поставленной целью и задачами в диссертации исследованы четыре группы проблем.
Первая группа задач связана с исследованием современного состояния рынка жилой недвижимости в России и обоснованием необходимости совершенствования управления инвестиционным процессом для развития рынка доступного жилья.
Проанализированные в исследовании тенденции развития рынка жилой недвижимости в России свидетельствуют о низкой доступности жилья для граждан. Отмечено, что уровень жилищной обеспеченности в России в 2009 году составил 22,4 кв. м., в Швеции - 45 кв. м., в США - 65 кв. м. Особая роль в развитии жилищного рынка принадлежит государству и органам местного
самоуправления, которые не только выпоняют определенные функции в качестве участников, но также являются главными регуляторами, разрабатывающими программы повышения доступности жилья для граждан с разным уровнем доходов. На рынке жилья в настоящее время, принято следующее сегментирование с учетом платежеспособности категорий граждан1:
Социальный сегмент - граждане, для которых приобретение жилья возможно только путем предоставления государственных субсидий.
Х Нестимулируемый сегмент - граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье без механизмов государственной поддержки.
Х Рыночный сегмент - граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием инструментов государственной поддержки и доступных рыночных механизмов.
На современном этапе в России для нестимулируемого сегмента граждан доступно приобретение жилья, для социального сегмента решение жилищной проблемы возможно только путем предоставления бесплатного или недорогого муниципального жилья. Рыночному сегменту граждан (основной категории) в настоящее время предложены недостаточно эффективные механизмы повышения доступности приобретения жилья. В этой связи основная категория граждан не имеет реальных возможностей обеспечения своих потребностей в комфортных условиях проживания. Это обостряет социальную напряженность в обществе и в итоге приводит к замедлению экономического развития страны. Ввиду социально-экономической значимости развития рынка доступного жилья в России и обеспечения граждан комфортными условиями проживания автором в процессе исследования обоснована необходимость совершенствования управления на рынке жилья, целесообразность более активного привлечения средств частных инвесторов и кредиторов на рынок жилой недвижимости. Необходимые направления совершенствования представлены на рисунке 1.
1 Догосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан. Проект // Министерство регионального развития URL: www.minrej;ioivru (дата обращения 06.02.10)
Рис. 1. Необходимые направления совершенствования управления инвестиционным процессом для развития рынка доступного жилья
Составлено автором на основании следующих источников:
о Асаул А.Н., Денисова ИВ. Состояние инвестиционного климата региона - основа развития строительного комплекса. Доклад на соорстии Санкт-Петербургских Научных Советов о Стратегия развития (приоритетные направления Оеятельности) на 2010-2014 годы. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства
Проилюстрированные положения, способствуют адаптации жилищного рынка к изменяющимся тенденциям и совершенствованию управления. Развитие жилищного строительства и повышение доступности жилья возможно путем сочетания внутренних ресурсов и привлечения внешних. Совместное использование административных и рыночных инструментов будет способствовать решению социальной задачи обеспечения жильем граждан.
Вторая группа задач посвящена исследованию основных специфических программ привлечения инвестиций на рынок жилья, анализу проблем, препятствующих развитию жилищного кредитования в России, обоснованию целесообразности и необходимости разработки инновационного механизма развития рынка доступного жилья.
В рамках Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2015 годы и входящих в ее состав подпрограмм сформированы единые принципы и механизмы поддержки отдельных категорий граждан в обеспечении жильем за счет средств федерального бюджета и государственных жилищных сертификатов. Проведенный в диссертации практический анализ форм социальной поддержки граждан по обеспечению жилыми помещениями выявил существующие достоинства и недостатки. Положительной особенностью является возможность улучшения жилищных условий определенными категориями граждан. К отрицательным особенностям можно отнести ограниченный период действия жилищного сертификата, а также то, что для приобретения жилья необходимы (помимо субсидии, выделяемой государством) значительные суммы собственных средств, которые имеются не у всех участников программы. На основании расчетных данных, проведённых в диссертации автором, сделан вывод, что государственная поддержка определенных категорий граждан в обеспечении жильем на практике недостаточна. Механизм социальной поддержки нуждается в совершенствовании, так как в существующих условиях не обеспечивает возможность приобретения жилья из-за относительно небольшой доли государственной дотации.
Для основной части населения (рыночного сегмента) одним из перспективных путей решения жилищной проблемы специалисты в области недвижимости считают развитие ипотечного жилищного кредитования.
Данный механизм обеспечивает соединение двух финансовых потоков -инвестиций в жилищное строительство и кредитования населения. Развитие ипотечного кредитования способствует. снижению остроты жилищной проблемы, повышению инвестиционной привлекательности строительного комплекса и социально-экономическому развитию экономики в целом. Анализ современного состояния жилищного кредитования в России свидетельствует, что многие позитивные элементы зарубежного опыта нашли свое отражение в законодательстве, однако финансовый кризис выявил многие недостатки реализуемой в России американской модели ипотечного кредитования. Развитие ипотечного жилищного кредитования сдерживается многими факторами, среди которых следует отметить:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. Проведенный в исследовании сравнительный анализ коэффициентов доступности жилья в России и зарубежных странах позволил сделать вывод, что для российских домашних хозяйств (со средними доходами) приобретение жилья в настоящее время крайне затруднительно.
2. Низкие объемы нового жилищного строительства обусловливают завышение цен на жилье девелоперскими компаниями. В исследовании отмечено, что на современном этапе существует тенденция к уменьшению общей площади жилья, вводимого в эксплуатацию. Искусственное завышение стоимости жилья в связи с монопольным положением строительных фирм также является фактором, сдерживающим развитие жилищного рынка.
3. Административные барьеры. В процессе исследования установлено, что для регистрации проекта строительства девелоперским компаниям необходимо оформить множество согласований и разрешений, что повышает трансакционные издержки.
4. Высокие процентные ставки, непрозрачные источники доходов, ограничения по возрасту не позволяют большинству российских граждан использовать ипотечное кредитование для решения жилищных проблем.
В результате указанных факторов ипотечное кредитование в России не получает развития. В исследовании сделан вывод, что механизм ипотечного кредитования дожен быть допонен инструментами, делающими его приемлемым в российских условиях.
Анализ и оценка используемых в России инструментов активизации капиталовложений на рынок жилья выявили главные проблемы, сдерживающие развитие рынка жилой недвижимости на современном этапе:
Х недостаточная эффективность используемых в России инструментов инвестирования средств на рынок жилья;
Х дефицит финансовых средств в жилищно-строительной сфере;
Х высокая коррупция и монополизация строительного рынка;
Х недостаточное развитие частного инвестирования домохозяйств, которое могло бы стать допонительным ресурсом, замещающим недостаток бюджетных средств.
По мнению автора, одним их приоритетных способов решения жилищной проблемы является создание инновационного механизма развития рынка жилья, который позволит не только привлечь допонительные инвестиции на рынок жилья, но и повысит доступность приобретения жилья гражданами. Одним из инструментов механизма дожны быть жилищные облигации, доступные большему количеству населения (по сравнению с долевым строительством и ипотечным кредитованием), а главное - вовлекающие в процесс финансирования денежные средства не только лиц, нуждающихся в жилье, но и свободные денежные средства граждан, инвестированные с целью получения дохода.
Третья группа задач связана с разработкой инструментария ресурсного обеспечения жилищного строительства, реализация которого в рамках инновационного механизма развития рынка доступного жилья позволит снизить объемы необходимого бюджетного финансирования за счет их замещения средствами частных инвесторов.
Инструментарий ресурсного обеспечения рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, заключается в не использованной ранее комбинации таких инструментов, как бюджетное финансирование, жилищные облигации и аренда жилья с правом выкупа. Принципы функционирования инновационного механизма представлены на рисунке 2.
Развитие рынка жилья н обеспечение граждан доступными и комфортными условиями проживания
[ Принципы функционирования инновационного механизма :
: 1. Выделение органами власти земельного участка для строительства объекта жилой
Х недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, что приведет к снижению цен :
на жилье : : 2. Предоставление девелоперской компании бюджетных средств для возведения ! : муниципального жилья путем организации тендера на право строительства жилой : недвижимости. : 3. Осуществление органами власти после завершения строительства эмиссии региональных :
жилищных облигаций с определенным сроком размещения, приобретение которых будет :
являться инструментом постепенного выкупа квартиры в собственность. :
4. Направление денежных средств, поступивших от продажи облигаций, на финансирование : : нового строительства жилых объектов. !
1.Ж..................................................*.............................................................
Рисунок 2. Система цели и принципов функционирования инновационного механизма развития рынка доступного жилья
С 'оставлено иппнцюм
Таким образом, однократно выделенные бюджетные средства обеспечат непрерывный процесс финансирования строительства и будут способствовать росту валового регионального продукта и реализации мультипликативного
ИННОВАЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ
эффекта. В рамках инновационного механизма предполагается строительство не социального жилья, а социально-ориентированного. Аренда муниципального жилья с правом постепенного выкупа предполагает приобретение необходимого количества облигаций, соответствующих квадратным метрам приобретаемой площади. Погашение облигаций целесообразно установить не только в натуральной форме (квадратными метрами построенного жилья), но и в денежной форме с выплатой процентов. Это обеспечит возможность привлекать денежные ресурсы на жилищный рынок не только инвесторами-квартироприобретателями, но и инвесторами, покупающими облигации с целью получения дохода. Для устранения спекулятивного фактора погашения облигаций в натуральной форме необходимы определенные требования. Право аренды жилья с выкупом предоставлять при условии, что владелец облигации постоянно зарегистрирован в Туле и Тульской области и имеет в собственности не более 25 кв. метров общей жилой площади на каждого члена семьи. Размещение облигаций будет способствовать инвестированию в жилищно-строительную сферу и позволит в дальнейшем возводить объекты жилья.
С целью обеспечения устойчивых темпов роста жилищного строительства и достижения стратегических целей в исследовании разработана организационно-субъектная схема управления развитием рынка доступного жилья. Ориентация на синергию позволяет определить место и роль каждого субъекта в рамках разработанного инновационного механизма, выявить направления привлечения инвестиций в жилищное строительство и обеспечить жильем граждан в условиях минимизации затрат. Организационно-субъектная схема управления развитием рынка доступного жилья проилюстрирована на рисунке 3:
ЗАСТРОЙЩИК
Сдача жилья --
Договор ХстроитетвстваЧ
объектов жилой недвижимости
Финансирование строительства, меры по снижению себестоимости строительства
Комиссионное вознаграждение
МУНИЦИПАЛИТЕТ
(ЭМИТЕНТ)
Проспект
эмиссии,
размещения и
погашения
региональных
жилищных
облигаций
реализации жилищных облигаций
Список граждан,
1ГНВЕСТОРЫ-КВАРТИРО-ПРИОБРЕТАТЕЛИ
имеющих право приоритетного приобретения облигаций
Договор аренды жилья с вы> упом
Средства от* Д0Г080Р оказания
услуг по продаже, выкупу и погашенл
облигаций в г денежной форме
БАНК (АНДЕРРАЙТЕР)
Договор купли-продажи жилиЩны> облигаций
1огашение облигаций
в денежной форме и к
выплата купонного : Е0
дохода 1 г
Договор оказан!
я услуг
по регистра! [ии
операций по пр выкупу и пога! облигаци
Арендная плата
адаже, |емшо
>миссионное награждение
ИНВЕСТОРЫ
РЕГИСТРАТОР
Рисунок 3. Организационно-субъектная схема управления развитием рынка доступного жилья
С'остаачаю ишором
Предложенная схема взаимодействия способствует обеспечению привлекательных условий партнерства для всех субъектов на рынке жилья: муниципалитет получит не только средства для дальнейшего строительства жилых объектов за счет реализации облигаций в регионе, но и возможность более эффективного использования бюджетных средств; застройщик - доход от строительства; инвесторы-квартироприобретатели - право аренды жилья с постепенным выкупом; инвесторы - купонный доход от погашения облигаций; андеррайтер и регистратор - комиссионное вознаграждение. С целью адаптации положений инновационного механизма к особенностям конкретного региона в исследовании разработан модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, определяющий условия выпуска, размещения
и погашения ценных бумаг на примере Тульской области. Основные положения модельного проспекта эмиссии универсальны и могут использоваться в других регионах. Инновационная особенность разработанного механизма может быть применима органами власти для увеличения объема рынка доступного жилья на конкретной территории. Использование разработанных положений инновационного механизма в качестве одного из способов привлечения инвестиций позволит создать более ликвидный рынок жилья и обеспечить граждан доступными и комфортными условиями проживания.
Четвёртая группа задач связана с разработкой рекомендаций по снижению стоимости жилья в рамках инновационного механизма.
Для снижения стоимости социально-ориентированного жилья и обеспечения доступности приобретения жилой недвижимости в процессе исследования разработаны следующие рекомендации: во-первых, устранение бюрократических издержек на стадии разрешений и согласований строительного проекта; во-вторых, исключение банковского кредитования строительства, которое замещается прямыми инвестициями приобретателей жилищных облигаций; в-третьих, исключение завышения цен на жилье девелоперскими компаниями путем административного установления верхнего уровня нормы рентабельности; в-четвертых, создание системы управления инвестициями, в которой все субъекты в рамках инновационного механизма взаимодействуют с единым упономоченным банком, обеспечивающим прозрачность и контроль финансовых потоков. Разработанные рекомендации определили направления снижения инвестиционной себестоимости проекта строительства в Тульском регионе. В процессе исследования установлено, что термин стоимость строительства включает два понятия: себестоимость строительно-монтажных работ -
стоимость возведения объекта, инвестиционная себестоимость проекта -стоимость, включающая себестоимость строительно-монтажных работ, плату за получение разрешения на строительство, выплату доли города, плату по кредитам и т.д. Себестоимость строительно-монтажных работ в регионах России примерно одинакова, а инвестиционная себестоимость проектов может отличаться за счет влияния нерыночных факторов2. Это связано с тем, что строительный бизнес в России во многом зависит от неформальных отношений застройщиков с органами власти и может отличаться в пределах одного города. Эта специфика может быть устранена в инновационном механизме административным ресурсом. Изменения инвестиционной себестоимости проекта строительства жилья приведены в таблице I:
Таблица 1
Расходы, связанные с проектом строительства жилья (из расчета на один квадратный метр)
Расходы, связанные со строительством жилья Тенденции изменений расходов, связанные со строительством жилья
До применения инновационного механизма После применения инновационного механизма
Наименование Доля увел ич. Ед. измер. Доля умеиьш. Ед. измер.
1 2 3 4 5 6
Земля До 10% До 4.200 руб. Снижение в среднем на 10% До 4.200 руб. Использование некоммерческих (муниципальных) земель для строительства жилья в рамках инновационного механизма позволит снизить расходы в данном направлении
% по кредитам До 15% До 6.300 руб. Снижение в среднем на 15% До 6.300 руб. Размещение жилищных облигаций в рамках инновационного механизма позволяет исключить банковское кредитование
1 Про себестоимость жилищного строительства // Открытый рынок строительных инвестиций URL: hp.Z/wivw.orsi.su (дата обращения 26.10.10}
Продожение таблицы 1
1 2 3 4 5 6
Доля города До 10% До 4.200 руб. Снижение в среднем на 10% До 4.200 руб. Обременение застройщиков данными расходами во многом зависит от политики региональных органов власти. Эта особенность может быть устранена в инновационном механизме административным ресурсом власти
Инженерные коммуникации До 15% До 6.300 руб. Маловеро ятно В стране отмечен дефицит мощностей для подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. В этой связи в некоторых новостройках, подлежащих сдаче госкомиссии, отсутствуют тепло, вода и электричество, а застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных котельных. Таким образом, снижение расходов в данном направлении маловероятно
Себестоимость строительно-монтажных работ 50% 21.000 руб. Снижение в среднем на 10% До 8.400 руб. В инновационном механизме особое внимание уделяется развитию местной стройиндустрии, что позволит обеспечить Тульский регион высококачественными материалами и снизить расходы в данном направлении
Итого: 100% До 42.000 руб. 45% До 23.100 руб.
Составлено автором на основании следующих источников:
о Аналитический обзор средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам РФ //Ассоциация строителей России о Про себестоимость жилищного строительства // Открытый рынок строительных инвестиций
Проанализированные тенденции, связанные с уменьшением расходов по строительству жилья, позволяют сделать вывод, что после использования инновационного механизма, инвестиционная себестоимость строительства в Тульском регионе Может быть снижена до 50% и составлять в среднем 24.000 рублей за один квадратный метр, при норме рентабельности 15%.
Для обоснования результативности инновационного механизма в исследовании проведен сравнительный анализ возможностей приобретения жилья в рамках традиционного подхода (ипотечного кредитования) и инновационного механизма. Расчетными данными установлено повышение уровня доступности жилья для граждан в рамках разработанных положений в сравнении с аналогичной сдекой в рамках ипотечного кредитования. Таким образом, обоснована результативность инновационного механизма за счет положительной динамики развития рынка доступного жилья.
В заключении кратко излагаются основные научные результаты диссертационного исследования.
II. СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Публикации в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК:
1. Ерохина Ю.Г. Механизм стратегического развития современного города на основе формирования ипотечного рынка // Межотраслевой научно-практический журнал Интеграл. - Москва, № 1 (39), 2008 (0,26 п.л.)
2. Каменков А.Н., Ерохина Ю.Г. Мировой финансовый кризис и проблемы инвестирования в строительную отрасль // Межотраслевой научно-практический журнал Интеграл. - Москва, № 2 (46), 2009 (0,35 п.л.) (авторские 0,20 п.л.)
3. Ерохина Ю.Г., Ахакаци О.В. Характеристика банковских рисков при привлечении инвестиций в жилищное строительство // Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. Выпуск 2. Часть 1. - Тула, 2010 (0,40 п.л.) (авторские 0,30 п.л.)
4. Ерохина Ю.Г. Оценка практики стимулирования инвестиционной активности путем выпуска и размещения жилищных облигаций // Предпринимательство. - Москва, № 6,2010 (0,36 п.л.)
Публикации в других изданиях:
5. Ерохина Ю.Г. Инновационная стратегия управления развитием современного города // Вузовская наука: сборник научных статей.- Тула, 2007 (0,44 п.л.)
6. Ерохина Ю.Г. Тенденции развития ипотечного кредитования для приобретения жилья в Тульском регионе // Экономика, социология, управление: сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции. - Москва, 2007 (0,26 п.л.)
7. Ерохина Ю.Г. Теоретические основы управления крупными социально-экономическими системами // Научные исследования. Вузовский аспект: сборник научных статей. - Тула, 2008 (0,50 п.л.)
8. Ерохина Ю.Г. Анализ факторов снижения темпов развития жилищного строительства // Актуальные проблемы теории и практики инвестиционной деятельности: сборник научных трудов. - Москва, 2009 (0,42 п.л.)
9. Каменков А.Н., Ерохина Ю.Г. Проблемы инвестиционного процесса на жилищном рынке // Образование в современном мире: материалы Международной научно-практической конференции. - Тула, 2009 (0,20 п.л.) (авторские 0,10 п.л.)
10. Ерохина Ю.Г. Особенности управления жилищным рынком // Современное образование. Проблемы, опыт, перспективы: сборник научных статей. - Тула, 2010 (0,30 п.л.)
11. Ерохина Ю.Г. Обоснование необходимости привлечения допонительных инвестиций на жилищный рынок с целью повышения доступности жилья для населения // Проблемы инновационного развития в исследованиях вузов: материалы Международной научно-практической конференции. - Тула, 2010 (0,86 п.л.)
12. Ерохина Ю.Г. Необходимые условия развития рынка доступного жилья // Научное творчество молодых: материалы Международной научно-практической конференции. - Тула, 2011 (0,56 п.л.)
Подписано к печати 24.02.11
Формат издания 60x84/16 Бум. офсетная №1 Печать офсетная
Печ.л. 1,5 Уч.-изд.л. 1,4 Тираж 100 экз.
Заказ № 8860
Типография издательства МЭСЙ. 119501, Москва, Нежинская ул., 7
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ерохина, Юлия Геннадьевна
Введение
Глава 1. Российский рынок жилья и управление его развитием
1.1 Теоретические аспекты управления жилищным рынком
1.2 Современное состояние рынка жилой недвижимости
1.3 Анализ факторов снижения темпов развития жилищного рынка
Глава 2. Анализ и оценка направлений развития рынка жилой недвижимости
2.1 Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования
2.2 Специфические программы повышения доступности жилья на рынке
2.3 Оценка практики стимулирования инвестиционной активности путем выпуска и размещения жилищных облигаций
Глава 3. Обоснование инновационного механизма развития рынка жилой недвижимости повышающего доступность жилья для населения
3.1 Разработка инновационного механизма способствующего активизации капиталовложений на рынок жилой недвижимости
3.2 Разработка модельного проспекта эмиссии, размещения и погашения жилищных облигаций
3.3 Результативность разработанных положений инновационного механизма 118 Заключение 127 Библиографический список 131 Приложения
Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка инновационного механизма развития рынка доступного жилья"
Актуальность темы исследования. Жилищный рынок, как объект инвестиционной деятельности, отличается особой значимостью в развитии экономики государства, так как состоянием рынка определяются объемы строительства жилья, условия реализации, динамика обновления жилищного фонда страны. Фактором экономического роста страны является развитие рынка жилья, поскольку оно аккумулирует финансовые ресурсы, стимулирует развитие смежных отраслей, влияет на экономическую стабильность страны и обеспечивает необходимый уровень жизни населения.
Приоритетным национальным проектом Доступное и комфортное жильё - гражданам России права граждан на жильё признаны ключевым вопросом государственной политики. Однако, несмотря на имеющуюся правовую основу, жилищная проблема остаётся для государства одной из сложнейших. Решение этой проблемы обеспечивается главным образом с помощью ипотечного кредитования. Однако формирование конкурентного рынка жилой недвижимости, способного обеспечить возможность гражданам приобретать комфортное и доступное- жилье в настоящее время стакивается с множеством проблем. Во-первых, отмечена тенденция снижения доступности жилья для населения, обусловленная опережающим ростом цен на недвижимость в сравнении с ростом реальных доходов граждан. Во-вторых, объем вкладываемых ресурсов не соответствует необходимой сумме с учетом огромной потребности в качественном жилище. В-третьих, отсутствуют эффективные механизмы, способствующие инвестиционной активности, что обусловливает недостаточное развитие рынка жилья.
Кроме того, законодательная база не способна в поной мере решить вопросы, связанные с привлечением инвестиций, критерии распределения бюджетных средств недостаточно эффективны, поскольку не учитывают особенности инвестиционного процесса на рынке жилья в современных условиях. Следовательно, можно сделать вывод, что в настоящее время существующие способы решения жилищной проблемы нуждаются в доработке. На современном этапе для развития рынка жилья необходимо разработать новый усовершенствованный механизм, который повысит эффективность t управления на рынке жилой недвижимости, создаст условия для допонительного привлечения инвестиций и обеспечит граждан доступными и комфортными условиями проживания.
Степень научной разработанности проблемы. В научных работах отечественных и зарубежных ученых исследовались различные аспекты формирования, управления и регулирования инвестиционных процессов в жилищно-строительной сфере. Направления развития рынка жилой недвижимости исследованы в трудах многих российские и зарубежных ученых, таких как Горемыкин В.А., Асаул А.Н., Лигай Г.А., Садовникова H.A., Мхитарян B.C., Кабаева Е.В., Карасев A.B., Фридман Дж., Ордуэй Н., Церхе И. и других. Значительный вклад в решение вопросов привлечения инвестиций на рынок жилья внесли работы таких отечественных и зарубежных исследователей, как Севостьянов A.B., Кайль А.Н., Грязнова А.Г., Копейкин А.Б., Федотова М.А., Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Рогожина H.H., Туманов A.A., Тумусов Ф.С., Шехова A.A., Гэри У. Эдред, К. Макэрой, Э/ Мак-Лин и другие.
Фундаментальные разработки направлений совершенствования жилищной сферы изложены в трудах ученых Г.М. Стерника, В.Т. Баринова, С.Г. Стерника, Н.П. Кошмана, А.Н. Аверина, Е.С. Озерова, В.Н. Пономарева, Р.Т. Нагаева, И. Л. Артеменкова, Е.В. Егорова; П.В. Горячкина, Т. В. Тазихиной, И.В. Довдиенко, Н.Б. Косаревой и других.
Высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, а также полученные ими научные, методологические и практические результаты, необходимо отметить, что в настоящее время в научных работах не предложены эффективные способы решения жилищной проблемы, следовательно, возникает потребность в разработке нового механизма развития рынка доступного жилья. Кроме того, многие исследования выпонены в других социально-экономических условиях, в ином законодательном пространстве и недостаточно отражают современные реалии. Таким образом, актуальность и недостаточная теоретическая и практическая разработанность вопросов, связанных с развитием доступного жилищного рынка в России, предопределили выбор темы, цель и задачи данного исследования.
Цель диссертационной работы заключается в разработке инновационного механизма развития рынка жилья, обеспечивающего привлечение допонительных инвестиций в сферу жилищного строительства и повышение доступности жилья для населения.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
Х обобщить и критически проанализировать исследования, посвященные тенденциям развития рынка жилой недвижимости. Решение этой задачи позволит определить уровень доступности жилья для граждан на современном г этапе, выдвинуть гипотезы для исследования, а также обосновать вывод о необходимости разработки инновационного механизма развития рынка доступного жилья;
Х провести оценку способов развития жилищного рынка и разработать новый инструментарий ресурсного обеспечения рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, который позволит обеспечить активизацию капиталовложений на рынок жилой недвижимости;
Х разработать эффективные условия реализации инновационного механизма развития рынка доступного жилья, что позволит обосновать его привлекательность для населения;
Х определить место и роль каждого субъекта в рамках инновационного механизма на основе разработки организационно-субъектной схемы управления развитием рынка доступного жилья, которая будет способствовать обеспечению жильем граждан в условиях минимизации затрат и достижению синергетического эффекта;
Х разработать модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, адаптированный к особенностям конкретного региона. Решение этой задачи 6 ; Х ' конкретизирует условия выпуска, размещения и погашения ценных бумаг и определит область применения инновационного механизма; Х провести сравнительный анализ возможностей? приобретения^ жилой? недвижимости в рамках традиционного подхода (ипотечного кредитования) и инновационного механизма, что позволит оценить целесообразность, и результативность разработанных положений.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования являются механизмы управления, возникающие в процессе развития рынка жилья.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области развития рынка жилой недвижимости. В процессе исследования применялись, различные подходы, включая причинно-следственный и сравнительно-аналитический, а также методы прогнозирования, планирования; моделирования,, которые позволили рассматривать каждую^ отдельную проблему в единстве, всей экономической системы , и соответственно? выявлять причины, возникновения; и всевозможные последствия;. В целом; диссертационное исследование проводилось, путем изучения: экономических явлений, и. процессов в их. развитии и взаимозависимости, что1 способствовало достижению?поставленною цели и решению задач.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные документы органов власти, регламентирующие инвестиционную и инновационную политику; статистические: материалы, Федеральной службы, государственной статистики и ее региональных отделений; публикации-отечественных и зарубежных ученых; материалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсььсети Интернет.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в решении- научной задачи разработки, инновационного механизма развития рынка жилой недвижимости, повышающего доступность жилья для населения.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:
1. Обоснован состав структурных элементов инновационного механизма развития рынка доступного жилья. В состав элементов входят инструменты ресурсного обеспечения, создающие привлекательные условия для потенциальных участников рынка; комплексный субъект управления, в составе которого взаимодействуют ключевые заинтересованные стороны рынка доступного жилья; модель эмиссии жилищных облигаций; способ оценки результативности внедрения предложенного механизма. Использование инновационного механизма позволяет, во-первых, создать привлекательные условия для увеличения объема рынка доступного жилья на конкретной территории; во-вторых, формирует предпосыки для развития самого рынка путем существенного расширения его участников.
2. Разработан инструментарий ресурсного обеспечения рынка доступного жилья, основанный на комбинации бюджетного финансирования, жилищных облигаций и аренды жилья с правом выкупа. Особенность использования* инструментария в рамках инновационного механизма заключается в однократном, использовании бюджетных средств на начальном, этапе жилищного строительства ,с дальнейшим^ замещением бюджетных средств средствами инвесторов. Последовательное использование инструментов позволит обеспечить непрерывность процесса ресурсного обеспечения жилищного строительства и реализовать мультипликативный эффект.
3. Выявлены преимущества, создаваемые в результате использования инновационного механизма приобретения жилья населением. В отличие от ипотечного кредитования разработанный механизм позволяет достичь следующих преимуществ:
Х отсутствие необходимости внесения* первоначального взноса, составляющего значительную часть стоимости жилья;
Х снижение суммарного размера платежа арендатора за квартиру в сравнении с выплатами по ипотечному кредиту;
Х исключение судебного способа взыскания квартиры в случае прекращения платежей, поскольку пользователем квартиры является арендатор, а не собственник;
Х исключение необходимости участия в сдеке страховых и риэтерских организаций, что удешевляет приобретение жилья;
Х приобретение населением жилищных облигаций как средства сбережений стимулируется достаточно высокой доходностью в сравнении с другими договыми инструментами.
4. Разработана организационно-субъектная схема управления развитием рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, включающая следующие структурные элементы комплексного субъекта управления: девелопер, орган власти, андеррайтер, регистратор, инвесторы. Ориентация на синергию позволяет определить место и роль каждого субъекта в рамках разработанного механизма, выявить направления привлечения допонительных инвестиций в жилищное строительство, обеспечить жильем граждан в условиях минимизации затрат и достичь запланированных объемов жилищного строительства с наименьшими затратами бюджетных ресурсов.
5. Разработан модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, представляющий* собой адаптацию выпуска, размещения и погашения жилищных облигаций в условиях конкретной территории. Основные положения модельного проспекта носят универсальный характер и могут быть использованы на различных уровнях государственного управления в качестве одного из способов привлечения инвестиций в жилищное строительство, что позволит создать ликвидный рынок жилья и обеспечить граждан доступными и комфортными условиями проживания.
6. Обоснован способ оценки результативности инновационного механизма путем сравнительного анализа возможностей приобретения жилой недвижимости в рамках традиционного подхода (ипотечного кредитования) и инновационного механизма. Расчетные данные позволяют сделать вывод о
Х Х 9 повышении уровня доступности жилья для граждан и положительной динамике развития жилищного рынка в результате разработанных положений.
Наиболее существенные результаты проведённого исследования соответствуют п. 2.18. Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инновационной и инвестиционной, политики экономических систем с учетом накопленного научного мирового опыта Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями).
Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы. Теоретическая значимость исследования обусловлена ее новизной и заключается в разработке научно обоснованного механизма развития рынка жилья, повышающего доступность жилья для- населения. Практическая значимость заключается в возможности использования положений исследования органами управления при разработке государственной политики, в сфере догосрочных задач привлечения инвестиций в строительство жилой^ недвижимости и обеспечения граждан доступным жильем. Материалы, диссертации используются в AHO-ВПО Институте экономике и управления при изучении дисциплин Инвестиции, Рынок- недвижимости и ипотека экономических специальностей.
Апробация и. внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на Всероссийской научно-практической конференции Экономика, социология, проблемы в 2007 году в Институте управления и права (г. Москва), на научно-практической конференции Научные исследования в 2008 году в Институте экономики и управления (г. Тула), на Международной научно-практической конференции Экономические проблемы образования в 2009 году в Тульском государственном педагогическом университете им. JI.H. Тостого (г. Тула), на Международной научно-практической конференции Проблемы инновационного развития в исследованиях вузов в 2010 году в Институте экономики и управления (г. Тула), на Международной научно-практической конференции Научное творчество молодых в 2010 году в Институте экономики и управления (г. Тула).
Разработанные положения исследования использованы в ООО Экопан-Тула при составлении предложений по разработке Региональной программы социально-ориентированного строительства жилья, что подтверждено актом о внедрении.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в научных публикациях автора. По теме диссертации опубликовано 12 работ общим объемом 4,14 п.л., в том числе 4 работы в журналах, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Структура и объем работы обусловлены целью и задачами исследования. Диссертационная работа изложена на 156 страницах компьютерного текста, содержит 24 рисунка и 11 таблиц, состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и 6 приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ерохина, Юлия Геннадьевна
Заключение
В диссертационном исследовании с целью обоснования существующих проблем проанализированы современные тенденции развития рынка жилья в России. Установлено, что ключевая роль в решении жилищной проблемы отводится местным органам власти, которые, используя новые идеи и соответствующим образом управляя жилищным рынком, способны снизить остроту жилищных проблем. Проведенная в исследовании оценка основных направлений развития рынка жилой недвижимости позволила сделать вывод о том, что в отдельности ни один из инструментов активизации капиталовложений не может претендовать в целом на решение жилищной проблемы. Реализуемые в регионах России инструменты развития рынка жилья ориентированы на различные сегменты граждан и неодинаковые условия реализации, следовательно, они не взаимоисключают, а допоняют друг друга. В связи с этим обоснована необходимость разработки усовершенствованного механизма, который' позволит повысить, эффективность управления-инвестиционным процессом, будет способствовать улучшению жилищных условий граждан России. В настоящее время подобных механизмов развития рынка доступного^жилья разработано недостаточно, в то время как они дожны являться основой для формирования концепции развития жилищного рынка России и планов конкретных мероприятий по обеспечению населения жильем:
Для решения основной проблемы на рынке жилья Ч привлечения инвестиций и обеспечения рыночного сегмента граждан доступным жильем, в диссертационном исследовании разработан инновационный механизм развития рынка доступного жилья, состоящий из следующих структурных элементов: ресурсного обеспечения, комплексного субъекта управления, модели эмиссии жилищных облигаций, способа оценки результативности внедрения предложенного механизма.
Инновационная особенность разработанного механизма заключается в догосрочном направлении развития жилищного рынка путем координации и распределения инвестиций, которое позволит повысить доступность I приобретения жилья для населения. С целью ресурсного обеспечения развития рынка доступного жилья в инновационном механизме объединена не использованная ранее комбинация инструментов бюджетного финансирования, жилищных облигаций и аренды жилья с правом выкупа, что позволит однократно использовать бюджетные средства на начальном этапе жилищного строительства с дальнейшим замещением их средствами инвесторов. Привлекательность инновационного механизма для населения, заключается в:
Х отсутствие необходимости внесения первоначального взноса за счет покупки жилищной облигации, дающей право аренды жилья с последующим выкупом;
Х снижение суммарного размера платежа арендатора за квартиру в* сравнении с выплатами по ипотечному кредиту;
Х исключение судебного ^способа взыскания квартиры в связи с вселением в нее арендатора;
Х исключение необходимости- участия в сдеке страховых и риэторских организаций, что удешевляет приобретение жилья;
Х возможность приобретения жилищных облигаций населением, как средства сбережений, что стимулируется более высокой доходностью по сравнению с другими активами.
С целью обеспечения устойчивых темпов роста жилищного строительства и достижения стратегических целей в исследовании предложена организационно-субъектная схема управления развитием рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, включающая следующие структурные элементы комплексного субъекта управления: девелопер, орган власти, андеррайтер, регистратор, инвесторы. Ориентация на синергию позволяет определить место и роль каждого субъекта в рамках разработанного инновационного механизма, выявить направления привлечения инвестиций в
Х 129 ' жилищное строительство и обеспечить жильем граждан в условиях минимизации затрат. На основании кластерного подхода в исследовании разработана схема взаимодействия субъектов;
В'процессе: исследования установлено, что рыночная цена' жилья Ч это один из показателей, свидетельствующий о ее недоступности, поскольку доходы населения и уровень цен на рынке жилой недвижимости не позволяют рыночному сегменту граждан приобретать его в приемлемый срок. В этой связи, для обеспечения граждан доступным жильем в процессе исследования разработаны рекомендации, обеспечивающие снижение стоимости социально-ориентированного жилья:
Х устранение бюрократических издержек на стадии разрешений и согласований строительного проекта;
Х отсутствие банковского кредитования, строительства, замещающегося: прямыми инвестициями приобретателей^жилищных облигаций;:
Х исключение завышения цен на жилье девелоперскими компаниями путем административного -установления верхнего:уровня нормы рентабельности; :.
Х: создание системы?, управления финансами, в которой все. субъекты;, участвующие в рамках инновационного механизма, будут обслуживаться. через единыйл упономоченный? банк, обеспечивающий: прозрачность и контроль финансовых потоков.
Разработанные рекомендации позволили определить направление снижения- инвестиционной: себестоимости- проекта строительства- в Тульском регионе; Расчетными- данными подтверждено, что- после использования' разработанных положений; себестоимость строительства в Тульском регионе может быть снижена до 50% и соответствовать в среднем 24.000 рублей за один квадратный метр, при норме рентабельности: 15%.
С целью адаптации инновационного механизма к особенностям конкретного региона в исследовании разработан модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, определяющий условия выпуска и погашения, ценных бумаг на примере на. примере Тульской области. Основные положения модельного проспекта эмиссии носят универсальный характер и могут использоваться не только на территории Тульской области, но и в других регионах. Инструментарий ресурсного обеспечения в рамках инновационного механизма (бюджетное финансирование, жилищные облигации и аренда с правом выкупа) может быть применим муниципальными органами власти для активизации капиталовложений на рынок жилой недвижимости и снижения остроты жилищной проблемы. Использование разработанных положений в качестве одного из способа привлечения инвестиций, позволит создать более ликвидный рынок жилья и обеспечить граждан доступными и комфортными условиями проживания.
Для обоснования результативности инновационного механизма в процессе исследования проведен сравнительный анализ возможностей приобретения жилья с использованием традиционного механизма (ипотечного кредитования) и инновационного. Установлено, что в рамках разработанных положений приобретение жилья для рыночного сегмента граждан более доступно, по сравнению с использованием традиционного механизма. Расчетные данные позволяют оценить повышения уровня доступности жилья для граждан и положительную динамику развития жилищного рынка в результате использования инновационного механизма.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ерохина, Юлия Геннадьевна, Москва
1. Конституция Российской Федерации
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая)
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (части первая, вторая)
4. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"
5. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-Ф3 "О рынке ценных бумаг"
6. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
7. Федеральный закон от 5 марта 1999 г. N 46-ФЗ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг"
8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге не движимости)"
9. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 136-Ф3 "Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг"
10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. И214-Ф3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
12. Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах"
13. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О допонительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"
14. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
15. Закон РФ от 24 декабря 1992 № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики
16. Закон Украины от 25 декабря 2008 года Ы800-У1 л О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства
17. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 2010 годы"
18. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"
19. Постановление Правительства РФ от 24 июля 1998г. №832 Концепции инновационной политики РФ
20. Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. N 1662-р О Концепции догосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года
21. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 25 января 2007 г. N 07-4/пз-н "Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг
22. Устав Тульской области. Принят Тульской областной Думой от 12 ноября 2001 г. № 265-ЗТО
23. Закон Тульской области от 10 июня 2006 г. N 713-3TO "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Тульской области"
24. Закон Тульской области от 12 ноября 2008 г. N 1116-ЗТО О внесении изменения в Закон Тульской области "Об областной целевой программе "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Тульской области на 2006-2010 годы"
25. Закон Тульской области от 21 июля 2007 N 864-ЗТО Об областной целевой программе "Переселение граждан из ветхого и.аварийного жилищного фонда в Тульской области на 2002 2010 годы"
26. Аверин А.Н., Алексеев Ю.П., Бабич A.M. Социальная политика в муниципальных образованиях: Учебник для вузов (под- ред. Вогина H.A., Егорова В.К., Калашникова C.B.). М.: Альфа-пресс, 2006. - 568 с.
27. Анискин Ю.П. Управление инвестициями 3-е изд. Ч М.: Омега-JI, 2007. -192 с.
28. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: 2001.
29. Аскинадзи В. М., Максимова В. Ф., Петров В. С. Инвестиционное дело. Ч М.: "Маркет ДС", 2008. 509 с.
30. Артеменков И.Л., Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник для вузов (под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.) . Ч М.: Финансы и статистика, 2007. Ч 496 с.
31. Бадин К.В., Быстров О.Ф., Передеряев И.И., Соколов М.М. Инвестиции: Системный анализ и управление / Под ред. К В. Бадина. 2-е изд. Ч М.: Дашков и Ко, 2009. Ч 288 с.
32. Баринов В.Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение: Практическое пособие. М.: РДЛ, 1997. - 160 с.
33. Баффетт У., Лоренс А. Каннингем. Эссе об инвестициях, корпоративных финансах и управлении компаниями.- М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. 268 с.
34. Белых Л.П. Управление порфелем недвижимости. М.: Инфа-М, 2008. -240 с.
35. Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения. Экономический анализ инвестиционных проектов. The Capital Budgeting Decision: Economic Analysis of Investment Projects. -M.: Юнити-Дана, 2003. 632 с.
36. Бланк И.А. Управление использованием капитала.Ч М.: Омега-Л, Ника-Центр; Эльга, 2008. 652 с.
37. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты: Пер. с нем. / Под ред. A.M. Чуйкина, Л.А. Галатина. Калининград: Янтарный сказ, 1997.
38. Богатин Ю. В., Швандар В. А. Инвестиционный анализ. Учебное пособие для вузов. М.: Юнити-Дана, 2001. - 286 с.
39. Валинурова Л.С., Казакова О.Б. Управление инвестиционной деятельностью. Ч М.: "КноРус", 2005. 384 с.
40. Виленский П. Л., Лившиц В. Н.,. Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. Ч М.: Дело, Академия народного хозяйства, 2008. 1104 с.
41. Гитман JI. Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ.- М.: Дело, 1997.- 1008с.
42. Глазунов С. Н., Самошин В. С. Жилищный вопрос в России: ваши риски в условиях кризиса. Ч М.: "Омега-Л", 2009. 106 с.
43. Голубова О.С. Экономика строительства.Ч М.: ТетраСистемс, 2010.Ч 320 с.
44. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью М.: МГИУ-2007.- 345 с.
45. Горшков Р.К., Дикарева В.А. Формирование рынка доступного жилья в России. -М.: Ассоциация строительных вузов, 2010. 152 с.
46. Гриненко C.B. Экономика недвижимости. Конспект лекций.-Т.:ТРТУ-2004
47. Гэри У. Эдред. Недвижимость 101. Рецепты благосостояния через инвестиции в недвижимость. Real Estate 101: Building Wealth with Real Estate Investments. ЧM.: Баланс Бизнес Букс, 2007. 320 с.
48. Джордж Сорос. Первая вона мирового финансового кризиса. Промежуточные итоги. Новая парадигма финансовых рынков. The New Paradigm for Financial Markets: The Crash of 2008 and What it Means. M.: Манн, Иванов и Фербер, 2010. -272 с.
49. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка.Ч М.: Финансы и статистика, 2005Ч 464 с.
50. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России.Ч М.: Теис,2002.- 171 с.
51. Иванова М.Ю. Понятие инвестиционного климата и его влияние на эффективность инвестиционного воздействия партнеров. Ч М.: Российская академия государственной службы при Президенте РФ, 1996.
52. Игонина Л.Л. Инвестиции. Автор: Л. Л. . Ч М.: Юристъ, 2005. Ч 478 с.
53. Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А., Есипов В. Е. Оценка недвижимости. Ч М.: "КноРус", 2010. 752 с.
54. Кайль А.Н. Инвестиции в строительство. М.: ГроссМедиа, 2008. - 216 с.
55. Копейкин А.Б., Рогожина H.H., Туманов A.A., Якубов М.О. Финансирование жилищного строительства. М.: Фонд Институт экономики города, 2007
56. Крушвиц JL, Шефер Д., Шваке М. Финансирование и инвестиции. Сборник задач и решений. СПб.: ПИТЕР, 2001 .-320 с.
57. Лигай Г.А., Лигай K.M. Рынок недвижимости и ипотека. М.: МЭСИ-2008.- 279 с.
58. Липсиц И.В., Коссов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций: Учебник. Ч М.: Магистр, 2009. Ч 383 с.
59. Максимова В.Ф., Горяинова Л.В. Микроэкономика. Ч М.: 2006, 204 с.
60. Макэрой К. Поное руководство по инвестированию в недвижимость. The Advanced Guide to Real Estate Investing. M.: Попурри, 2009. - 208 с
61. Маркович Г. Выбор портфеля:.эффективная диверсификация инвестиций. Portfolio Selection: Efficient Diversification,of Investments, 1959.
62. Морс К., Пузанов A.C., Страйк P. Эффективные решения в экономике переходного периода: Аналитические инструменты разработки и реализации социально-экономической политики.Ч- М.: Айрис-Пресс, 2007. 448 с.
63. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. -. М.: Экономика, 2008. 1200 с.
64. Новоселов А:С. Теория региональных рынков. Р.: Феникс, 2002. - 435 с.
65. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: Монография / Ред. 'Герентьева М. -М.: МКС, 2003. 420 с.
66. Подшиваленко Г. П. Инвестиции. Ч М.: "КноРус", 2008. Ч 484 с.
67. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие.- СПб.: ПИТЕР, 2006.-208 с.
68. Севостьянов A.B. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции'. Ч М.: Академия, 2008. 304 с. .
69. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. Ч М.: Экономика, 2009: 608 с.
70. Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости (монография). / Под ред. Стерника Г.М. М.: Изд. РЭА, 2009.
71. Сунита Кикери, Томас Кэньон, Винсент Памад. Совершенствование инвестиционного климата. Уроки для практиков Reforming the Investment Climate: Lessons for Practitioners . Ч M.: Весь Мир, 2007. 136 с. ,
72. Тумусов Ф.С. Инвестиционнвый потенциал региона: теория, проблемы, практика. Ч М.: Экономика, 1999. 272 с.
73. Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. Ч М.: ИНФРА-М, 2000. Ч932 с.
74. Федотова М.А., Тазихина Т. В., Бакулина А. А. Девелопмент в недвижимости. Ч М:: "КноРус", 2010. 264 с.
75. Фридман Дж.,. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.-М.: Дело, 1997.т 480:е.,
76. Хованская Г. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Ч Mi:: Вильяме, 2006. -216 с.
77. Церхе И: Экономические и общественные мысли в социальной жилищной политике. Zerche J. Ukonomiche und Soziale Gedanken zu einer sozialen Wohnungspolitik. 1995. S. 37984i Черняк B.3. Управление недвижимостью. -ЧM.: Экзамен, 2007. 320 с.
78. Шарп У., Александер F., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2001. - 1028 с.
79. Шехова A.A. Недвижимость. Схемы покупки и инвестирования при минимальных средствах. Ч М.: Вершина, 2009; 240 с
80. Шумпетер Й. Теория экономического развития. Капитализм, социализм и демократия / предисл. В. С. Автономова. ЧМ.: ЭКСМО, 2007. Ч 864 с
81. Эндрю Мак-Лин и Гари В. Эдред. Инвестирование в недвижимость.Ч М.: Вильяме, 2007. 416 с.
82. Басаргин В.Ф. Вступительное слово на совещании по развитию ипотечного жилищного кредитования в 2009 г. // Недвижимость и-инвестиции. Правовое регулирование. 2009. -№Л (38),
83. Верижников В.В. Проблемы привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и анализ возможных путей их решения // Финансы и кредит. -2009. №34
84. Городнова Н.В. Создание интегрированных структур с госучастием как эффективный способ привлечения инвестиций в строительство на региональном уровне // Региональная экономика: теория и практика. 2009. -№28(121)
85. Горячкин П. Себестоимость строительства можно снизить // Российская газета (Бизнес приложение). - 2009. - № 709
86. Дудка В.Д. Комплексное решение проблем развития Тульской области // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 20008. № 4 (37)
87. Калашников Н.В. Жилищное строительство: решение вопроса по-бегородски // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2009. -№ 3 (40)
88. Мхитарян B.C., Кабаева Е.В. Эконометрическое моделирование стоимости квартиры на московском рынке вторичного жилья. Методические указания.-М: 1999 г.
89. Никулина И.Е., Хоменко И.В.Оценка эффективности программы социально-экономического развития региона // Региональная экономика: теория и практика. 2010. - № 8 (143)
90. Родионова Ю.В. Государственная поддержка антикризисный инструмент строительства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2009. - № 2 (39)
91. Садовникова Н. А. Методология статистического анализа и прогнозирования развития строительного комплекса Российской Федерации: Дис. . д-ра экон. наук: 08.00.12: Москва, 2004 343 с.
92. Стерник С.Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости России (вводные теоретические положения) // Финансы и кредит. 2009. - № 38
93. Тарасюк В.М. Жилищно-строительные кооперативы как оптимальная модель обеспечения населения доступным жильем // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2009. - № 2 (39)
94. Вестник администрации Тульской области. Официальное информационно-правовое издание. Т.: № 3 (47), 2009
95. Обследование деловой активности строительных организаций Тульской области в 3 квартале 2010 года: Статистический бюлетень. Т.: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тульской области, 2010
96. О жилищном строительстве в Тульской области: Аналитическая записка. Т.: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тульской области, 2010
97. О состоянии жилищного фонда Тульской области: Аналитическая записка. Т.: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тульской области, 2009
98. Сведения о числе семей, состоящих на учете для получения жилья и получивших жилье в 2009 году: Статистический бюлетень. Ч Т.: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тульской области, 2010
99. Строительство в Тульской области: Статистический сборник. Ч Т.: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тульской области, 2009
100. Банкротство идет в народ? // Кредиты Ипотека -Банки - Лизинг. URL: Ссыка на домен более не работаетpublication (дата обращения 31.08.09).
101. В апреле 2010 г. в РФ начнут выдавать ипотечные кредиты на покупку нового жилья под 11% годовых // Агентство строительных новостей URL: Ссыка на домен более не работаетp>
102. Величина прожиточного минимума за II квартал 2010 года // Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тульской области URL: Ссыка на домен более не работаетp>
103. Госдума приняла закон, запрещающий банкам в одностороннем порядке менять условия кредитных договоров// Банкир. Ру URL: Ссыка на домен более не работаетp>
104. Государственное управление и административная реформа: главные термины и понятия, http:/ /www.admhmao.ru (дата обращения 24.09.10)
105. Демография. Численность населения // Федеральная служба государственной статистики URL: Ссыка на домен более не работаетp>
106. Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) // Агентство по ипотечному жилищному кредитованию URL: Ссыка на домен более не работаетp>
107. Жилищный фонд Российской Федерации в 2009 году // Федеральная служба государственной статистики URL: Ссыка на домен более не работаетp>
108. Жилищные облигации: мнение риэтора // Информационное агентство Интерфакс-Запад URL: Ссыка на домен более не работаетp>
109. Жилищный вопрос // Рокфелер URL: Ссыка на домен более не работаетp>
110. Индекс сбережений россиян // Фонд Общественного Мнения URL: Ссыка на домен более не работаетp>
111. Информация о материнском (семейном) капитале // Пенсионный фонд РФ' URL: Ссыка на домен более не работаетfamily capital (дата обращения 16.04.10)
112. Ипотека//Центральный Департамент Недвижимости (ЦДЛ) URL: Ссыка на домен более не работаетp>
113. Ипотека молодым от коммерческих банков // Ипотека шаг. за шагом URL: Ссыка на домен более не работаетyouth.html (дата обращения 28.07.10).
114. Ипотека у нас и за рубежом // Личные финансы РБК URL: www. credit.rbc.ru (дата обращения 15.03.09).
115. Ипотеку спасет снижение цен на жилье на 10 и более процентов// ГдеЭтотДом URL: Ссыка на домен более не работаетp>
116. Ипотечные кредиты // Все банки Тулы: кредит в Туле, вклады, автокредит и ипотека в Туле URL:Ссыка на домен более не работаетipoteka (дата обращения 19.02.10).
117. Ипотечный калькулятор нового поколения // Ипотечное кредитование в? России URL: Ссыка на домен более не работаетp>
118. Кодекс, Ссыка на домен более не работаетp>
119. Можно ли возродить ипотеку? // Кредиты Ипотека -Банки - Лизинг.I
120. URL: Ссыка на домен более не работаетpublication'(дата обращения 25.04.10).
121. Муниципальный жилищныйзайм г. Красноярска // Банки и деньги URL: Ссыка на домен более не работает/ ГдеЭтотДом URL: Ссыка на домен более не работаетp>
122. Новые правила ипотеки для военнослужащих // Недвижимость и ипотека URL: Ссыка на домен более не работаетnovosti (дата обращения 21.05.10).
123. О втором выпуске облигаций московского государственного жилищного облигационного займа // Инновации и предпринимательство URL: Ссыка на домен более не работаетp>
124. О выпуске московского жилищного облигационного займа // Предпринимательское право URL: www.businesspravo.ru (дата обращения 22.05.09).
125. О жилищном займе Санкт-Петербурга // Закон Санкт-Петербурга URL:iСсыка на домен более не работаетp>
126. О' снижении ставки рефинансирования и процентных ставок, по отдельным операциям Банка России // Центральный банк Российской Федерации URL: Ссыка на домен более не работаетp>
127. Основные экономические показатели // Центральный банк Российской Федерации URL: Ссыка на домен более не работаетp>
128. Отчет аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ по рынку жилья России за июнь и первое полугодие 2009 года // ГдеЭтотДом URL: Ссыка на домен более не работаетp>
129. Постановление Главы Администрации города Екатеринбурга от 18.11.1994 № 650 "О выпуске облигаций муниципального жилищного займа" // Региональное законодательство Екатеринбург URL: Ссыка на домен более не работаетp>
130. Продажа жилья // Домострой недвижимость URL: Ссыка на домен более не работаетp>
131. Проспект эмиссии ценных бумаг муниципального жилищного займа города Архангельска // Законы города Архангельска URL: Ссыка на домен более не работаетp>
132. Рефинансирование ипотечных кредитов АИЖК // Кредиты. Ру URL: Ссыка на домен более не работаетp>
133. Рынок недвижимости Тулы. Аналитические обзоры // Миан URL: Ссыка на домен более не работаетtula/info (дата обращения 17.12.09)
134. С апреля ипотека исключительно для покупки квартир в новостройках // Ипотечное кредитование в России URL: Ссыка на домен более не работаетp>
135. Себестоимость жилищного строительства // Открытый рынок строительных инвестиций URL: Ссыка на домен более не работаетp>
136. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно // Новости недвижимости URL: Ссыка на домен более не работаетp>
137. Состояние денежной сферы и реализация денежно-кредитной политики // Центральный банк Российской Федерации URL: Ссыка на домен более не работаетp>
138. Социально-политические и маркетинговые исследования в г. Тула и Тульской области // Институт социальных коммуникаций URL: Ссыка на домен более не работает/statistika (дата обращения 26.04.10).
139. Справочник банков // Вклады частных лиц URL: Ссыка на домен более не работаетp>
140. Спрос на аренду с последующим выкупом // Агентство недвижимости DOKI URL: Ссыка на домен более не работаетp>
141. Ставки по вкладам населения // Экспресс-Тула URL: Ссыка на домен более не работаетp>
142. Стенографический отчёт о совещании по проблемам инвестиционного климата в России на 02.02.2010 URL: www.kremlin.ru (дата обращения 15.04.10).
143. Стратегия развития (приоритетные направления деятельности) на 20102014 годы. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства // НИМИКС URL: Ссыка на домен более не работаетp>
144. Стройсберкассы альтернатива банковской ипотеке в кризис // Агентство строительных новостей URL: Ссыка на домен более не работаетp>
145. Рынок недвижимости Тулы. Аналитические обзоры // Миан URL: Ссыка на домен более не работаетtula/info (дата обращения 17.12.09)
146. Рынок жилья и ипотечного кредитования: итоги 2009 года. Аналитический центр АИЖК, апрель 2010
147. Тяжкая доля. Города // Ведомости URL: Ссыка на домен более не работаетp>
148. Экономический обзор // Subscribe.Ru URL: Ссыка на домен более не работаетp>
149. Непрерывность движения финансовых средств в рамках инновационного механизма, подтверждающая однократное использование бюджетных средств на начальном этапе жилищного строительства с дальнейшим замещением бюджетных средств средствами инвесторов
150. Всего: 1680000.00 1355200.00 3035200.00
151. Всего: 1680000.00 683200.00 2363200.00
Похожие диссертации
- Развитие системы управления эффективным рынком доступного жилья
- Формирование регионального рынка доступного жилья на основе ипотечного кредитования
- Формирование рынка доступного жилья в регионе
- Формирование стратегии развития рынка элитного жилья
- Государственное регулирование рынка доступной жилой недвижимости