Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование рынка доступного жилья в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Джамалов, Ахмед Сулейманович
Место защиты Москва
Год 2009
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование рынка доступного жилья в регионе"

На правах рукописи

Джамалов Ахмед Сулейманович

Формирование рынка доступного жилья в регионе

Специальность 08.00.05.-Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера услуг)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2009

1 7 ДЕК 2009

003489298

Работа выпонена на кафедре экономики социальной сферы экономического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Казаков Владимир Николаевич Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Григорьев Владимир Викторович кандидат экономических наук Сысоев Александр Петрович

Ведущая организация: Российский Государственный

Гуманитарный Университет

Защита состоится л24 декабря 2009г. в 16 часов 30 мин. часов в ауд. № 313 на заседании диссертационного совета Д 501.001.17. при Московском государственном университете им. Ломоносова по адресу: 119991, г. Москва, Ленинские горы, МГУ имени М.В. Ломоносова, строение 1 экономический факультет.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Научной библиотеки МГУ имени М.В. Ломоносова (2-ой учебный корпус).

Автореферат разослан л_ ноября 2009г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Панкратова В.П.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Процесс формирования рынка доступного жилья является сегодня одним из приоритетных направлений социально-экономической политики страны. Значимость его обусловлена остротой жилищной проблемы, деформациями формирующего рынка жилья, носящим в современных условиях спекулятивный характер с постоянным ростом цен на жилье, еще более ограничивающим его доступность для основной массы российского населения. Необходимость разработки огранизационно-экономического механизма функционирования рынка доступного для населения жилья является современной и актуальной.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключается в переходе на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населением во многих регионах Российской Федерации.

Все это с объективной необходимостью требует корректировки жилищной политики, глубокого изучения и пересмотра федеральных и региональных программ реформирования в жилищной сфере, приоритетом которой дожны стать социальные аспекты.

Научная разработанность проблемы. Жилищные проблемы освещены в научных трудах В.А. Аверченко, А.М.Бабича, Е.В. Басина, Б.И. Бояринцева, С.Н. Бугакова, Е.В. Егорова, E.H. Жильцова, В.Н. Казакова, Е.Б. Кибалова, С.И. Круглика, Л.Э.Лимонова, О.В. Макаренко, М.В. Потаповой, В.М.Рутгайзера, JI.H. Чернышева, A.C. Чудинова. Особенно в последнее время в экономической литературе стало уделяться достаточное внимание анализу в жилищной сфере, формированию рынка доступного жилья в РФ. Но непродуманная социально-экономическая политика и отсутствие экономических механизмов регулирования жилищных

отношений не способствуют положительным преобразованиям в жилищной сфере.

Необходимо основное внимание уделить внедрению рыночных методов в жилищной сфере, выработать социально-экономическую стратегию формирования жилищной политики страны, связать жилищные отношения с комплексом социально-экономических программ, а также конкретизировать задачи государства по социальной защите малоимущих граждан.

Актуальность разработки теоретических и практических механизмов формирования рынка доступного жилья населения, взаимосвязь с процессами формирования социально-экономических основ рынка доступного жилья для всех социальных слоев населения предопределила выбор темы исследования, его цели и задачи.

Цель исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ механизма формирования рынка доступного для населения жилья и практических рекомендаций по его функционированию с учетом особенностей социально-экономического развития региона.

Реализация цели исследования обусловливает постановку и решение следующих задач:

Х уточнить теоретические основы формирования и развития рынка доступного жилья;

Х проанализировать современное состояние рынка доступного жилья и выявить причины, сдерживающие развитие жилищной сферы региона;

Х предложить механизм при участие государства в обеспечении жильем через систему социального жилья (найма);

Х разработать рекомендации по ускоренному обеспечению населения рынком доступного жилья;

Х разработать методику расчета стоимости 1кв.м. социально доступного жилья.

Объектом исследования является рынок доступного для населения жилья на региональном уровне, в Республике Дагестан.

Предмет исследования -социально-экономический механизм, определяющий доступность жилья для населения региона.

Теоретические и методологические основы исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим проблемам формирования рынка доступного жилья.

Информационной базой исследования явились Жилищный кодекс РФ, Федеральная целевая программа Жилище на 2002 - 2010 годы, Национальный проект Доступное и комфортное жилье, а также указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законы Федерального Собрания, распоряжения, приказы и методики различных министерств и ведомств и т.д.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

1) в теоретическом аспекте уточнено понятие доступное жилье как законное право человека на предоставление ему социального блага в виде жилой площади с необходимыми коммунальными услугами, стоимость которого определяется исходя из уровня доходов соответствующей социальной группы при соблюдении необходимого минимума условий для проживания и расширенного воспроизводства населения страны и ее регионов;

2) выявлены и систематизированы причины, сдерживающие развитие жилищной сферы региона, включая низкую мотивированность инвесторов, отсутствие гарантий возврата вложений, отсутствие налоговых льгот и государственного страхования вложенных средств, а также недоверие населения из-за нестабильного финансирования и бюрократических барьеров;

3) обоснованы механизмы развития в жилищной сфере при участии государства в обеспечении жильем на правах социального найма,

включающего возможность после окончания бесплатной приватизации жилья выкупить его на льготных условиях;

4) разработаны рекомендации по ускоренному решению проблемы доступного жилья в регионе, включающие: внедрение в практику социального строительства типового домостроения с целью снижения себестоимости кв. метра, использование механизмов земельной ипотеки, привлечение государственных инвестиций для завершения работ на замороженных и незавершенных объектах с выделением доли жилья в государственный фонд в качестве оплаты по государственным расценкам, внедрение в Республике Дагестан антикоррупционного закона с целью повышения ответственности административных работников к своим обязанностям;

5) предложена методика расчета средней стоимости 1кв.м. в зависимости от совокупного годового дохода нуждающихся в получении жилья или улучшении жилищных условий.

Практическая значимость исследования, проведенного в данной работе, состоит в возможности использования предложенных в работе методов и рекомендаций для дальнейшего формирования социально ориентированного рынка жилья, включающего в себя разработку экономических механизмов повышения доступности жилья. Отдельные результаты исследования могут быть использованы в практической деятельности предприятий и научно-исследовательских организаций, проводящих реформу в данной сфере.

Апробация результатов исследования. Основные положения отражены в научной конференции Ломоносовские чтения в 2007г., публикациях в журналах, рекомендованных ВАК, и других изданиях.

Структура диссертационной работы. В соответствии с поставленной целью диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Введение

Глава 1 Теоретические и методологические основы формирование рынка доступного жилья для населения

1.1 Социальная сущность рынка доступного жилья

1.2 Государственные программы и механизмы реформирования и поддержки жилищной сферы РФ

1.3 Зарубежный опыт рынка доступного жилья

Глава 2 Анализ современного рынка доступного жилья в РФ

2.1 Социально-экономические основы становления рынка доступного жилья в России

2.2 Региональные особенности функционирования рынка доступного жилья Глава 3 Направления совершенствования рынка доступного жилья населения в регионе

3.1 Механизмы формирования рынка доступного жилья в регионе

3.2 Пути развития рынка доступного жилья в регионе Заключение

Список используемой литературы

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИСЕРТАЦИИ

1. Теоретические и методологические основы формирование рынка доступного жилья

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране, по нашему мнению, можно выделить реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека.

Понятие социальное жилье впервые появилось в конце 19 века сначала во Франции и Германии, потом в России как реакция национальных и местных правительств европейских стран на экономическую недоступность нерегулируемых жилищных рынков для семей с невысокими доходами, на неспособность и незаинтересованность рынков создавать недорогие жилища с контролируемым обществом минимумом потребительских качеств. Тогда речь шла о доходных домах, как правило, недорогих, предназначенных для тех, кому не по карману было приобрести свое жилье в собственность. Сегодня социальное жилье имеет каждая уважающая себя страна, претендующая на звание цивилизованной.

По мнению профессора Е.В.Егорова, жилье - это, прежде всего, социальное благо, назначение которого удовлетворять личные потребности граждан, соответственно в качестве товара и имущества оно рассматривается как личная собственность1.

В качестве важнейшей части социальной инфраструктуры, призванной обеспечить удовлетворение социально-бытовых нужд населения, рассматривают жилище профессор Е.Н. Жильцов и профессор В.Н. Казаков2. В диссертации отмечается, что жилье в первую очередь - это социальное благо. С данным определением нельзя не согласиться. Однако в приведенных

' Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. - М.: ТЕИС, 2002 г.,46с.

2 Жильцов E.H., Казаков В.Н. Экономика социальных отраслей сферы услуг. Учебное пособие, М.: ТЕИС, 2007г.,-206с.

определениях отсутствует понятие доступности жилья. Нельзя отрицать тот факт, что на современном этапе, когда произошло существенное расслоение общества по социальным слоям, понятие доступности носит и экономический характер.

Концепция доступности в теории относится в наше время и к свободному рынку, и к социальному сектору. В первом случае ее трактуют как умеренность цены предложения на фоне платежеспособности, а во втором - как посильность покупки или аренды жилища с учетом субсидий. В подавляющем большинстве случаев современное социальное жилище становится экономически доступным благодаря субсидированию.

Кроме того, доступность жилища следует трактовать как экономическую категорию, поэтому для семей, имеющих право на получение жилища по социальному найму, критерием доступности следует считать время от постановки на учет на получение жилища до его получения. В новых условиях этот период не дожен превышать 5 лет, в то время как в условиях государственной распределительной жилищной политики этот период составлял не менее 8-10 лет. Экономическим критерием для социального жилищного строительства является оптимальный объем построенного жилища с учетом государственных и других инвестиций на эти цели. При этом необходим поиск путей снижения затрат на строительство жилищ этой категории.

Доступное жилище возможно при выпонении ряда условий. Прежде всего, в условиях рынка предложение дожно превышать спрос, а насыщение рынка жилья дожно быть таким, чтобы влияло на снижение его стоимости. Однако этот фактор едва ли можно считать достаточно реальным.

Специфика жилья как экономического блага состоит в том, что оно является благом длительного пользования, имеет длительный цикл воспроизводства. Расходы на жилье в связи с высокой стоимостью и ценой составляют существенную долю в балансе доходов и расходов людей. Приобретение нового жилья требует аккумулирования денежных ресурсов,

то есть специальных сбережений, и во многих случаях нуждается в использовании особой формы ипотечного кредита (приобретение в рассрочку под имущественный залог).

Как отмечается в диссертации, решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны, и предполагает необходимость выработки определенной стратегии в рамках социальной политики, стратегии, ориентированной на поддержку удовлетворения потребности общества в жилище. Реализуемая в настоящее время стратегия, ориентированная на решение жилищной проблемы преимущественно путем строительства нового жилья и приобретения его в собственность гражданами, представляется не бесспорной. Посредством ее реализации в обозримом будущем трудно будет достичь результатов, которые свидетельствовали бы о создании достойных жилищных условий для большинства домашних хозяйств, устойчивом развитии жилищного фонда и эффективном функционировании жилищной сферы.

Отсутствие четкой социально-экономической стратегии развития страны в целом и ее социальных аспектов, в частности, привело к социально-экономической дифференциации как российского населения (по различным показателям), так и различных отраслей экономики, к монополии одних и деградации других, к финансовой политике, дифференцирующей доступ к финансовым ресурсам, и соответственно к инвестициям. Все это напрямую отразилось на факторах, ограничивающих доступность жилья для основной массы населения.

В диссертации отмечается о необходимости повышения эффективности проектных решений, ориентированных на экономию ресурсов, создание дифференцированного жилища по уровню комфорта и стоимости для удовлетворения социальных потребностей различных слоев населения; на повышение степени индустриализации, уменьшение трудозатрат в строительстве и сокращение сроков строительства домов; на совершенствование технической оснащенности путем обеспечения

прогрессивных систем жизнеобеспечения жилища и высоких технологий в оборудовании; на разработку мобильных зданий из сборно-разборных, объемных пространственных элементов для экстремальных условий строительства (в районах севера и пустынь, высокогорных и сейсмических районах). Необходимо создание образцовых пилотных и экспериментальных проектов, с обязательной апробацией как процесса строительства, так и эксплуатации, а также организовать научное сопровождение национального проекта Доступное жилье. По нашему мнению только комплексный подход может достичь необходимого равновесия в обеспеченности населения доступным жильем.

2. Причины, сдерживающие его развитие рынка доступного жилья в регионе

Проведенный во второй главе диссертации анализ показал, что сложившийся к 2009 г. в России рынок жилья характеризовася следующими основными показателями:

Х более 70 % жилья находится в частной собственности; ежегодно у 3% жилья меняется собственник;

Х более 90 % строительных организаций - частные компании; в очереди на улучшение жилищных условий стоят порядка 4,5 мн. семей. Главным инструментом реализации государственной политики

в данной сфере на протяжении многих лет выступала федеральная целевая программа (ФЦП) Жилище. Постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 г. № ПП-865 утверждена разработанная Госстроем новая редакция ФЦП Жилище на 2002-2010 гг. и входящие в ее состав подпрограммы, на которых базируется новая жилищная стратегия государства3.

Финансирование программы планируется осуществлять как за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, так и за счет средств частных инвесторов и кредиторов,

3 Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001г. л О Федеральной целевой программе Жилище 2002-2010 гг. Л675//СПС Консультант Плюс.

собственных и заемных средств граждан. Структура привлекаемых для финансирования программы средств отображена на рис. 1.

0 средства Федерального бюджета

я средства бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов и средства частных инвесторов и кредиторов

а собственные и заемные средства граждан

Рис.1. Структура привлекаемых для финансирования ФЦП Жилище средств в 2002-2010 гг., %

На рисунке видно, что в структуре привлекаемых для финансирования ФЦП Жилище в 2002-2010 гг. средств доля средств федерального бюджета составит 26,57%, что почти вдвое меньше средств частных инвесторов и кредиторов. Доля средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов составляет 10,33% и практически равна доле собственных и заемных средств граждан, привлекаемых для реализации программы. Основную долю финансирования программы в 2002-2010 гг., (более 50%) составят средства частных инвесторов и кредиторов.

При этом 0,17% средств федерального бюджета, направленных на реализацию программы в 2002-2010 гг., запланировано израсходовать на управление программой.

Строительство жилья характеризуется двойственной ситуацией. Если, с

одной стороны, имеется определенная нормативно-правовая база для

реализации жилищной политики на федеральном уровне (например, Закон

Об основах федеральной жилищной политики, основные направления

реализации Приоритетного национального проекта Жилье,

Государственной целевой программы Жилище, а также соответствующие

Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ, определяющие стратегию реформирования жилищной сферы), то, с другой стороны, имеется ряд проблем (дефицит финансовых ресурсов, слабая материально-техническая база предприятий отрасли, отсутствие на местах продуманной жилищной политики, недостаточная проработанность нормативно-правовой базы и др.), не позволяющих отрасли осуществить необходимые задачи по воспроизводству и расширению жилищного фонда.

Как показано в диссертации, основные причины, сдерживающие развитие рынка доступного жилья в Республики Дагестан, заключаются в следующем:

1. Большинство застройщиков являются частными фирмами, не заинтересованными в строительстве дешевого доступного жилья.

2. Ипотечное кредитование на территории республики доступно только 5-1 % населения, так как основная масса 80-85% проживает за чертой бедности.

3. Наличие административных препятствий.

По первой проблеме можно сказать следующее: отсутствие единого заказчика в лице государства на рынке строительства жилья привело к возникновению большого количества коммерческих предприятий (структур), запонивших данную нишу.

Что касается строительства доступного дешевого жилья, то большинство этих фирм используют свое участие в программе с целью получения от государства льготных кредитов или субсидий, при этом второй этап задачи, т.е. реализация жилья, остается поностью в ведении этих фирм, т.е. государством не контролируется. Таким образом, получив льготные кредиты или государственные субсидии, данные фирмы строят жилье по низкой себестоимости, а реализуют его по максимально возможным рыночным ценам, что в 3-4 раза выше себестоимости.

Помимо указанного, как показывает практика, строительство данными фирмами ведется с низким качеством строительно-монтажных работ и без

соблюдения необходимых строительных нормативов с многочисленными нарушениями. В судах общей юрисдикции обжаловано 87 незаконных постановлений в сфере землепользования по Махачкале.

По второй проблеме следует отметить, что в Республике Дагестан основная масса населения занята в аграрной сфере или является временно безработными. Исходя из этого данные категории населения, которые составляют 50% и являются неплатежеспособными и, как правило, не имеющими залоговой стоимости, либо залоговая стоимость низка. Оставшиеся 30-40% населения, занятые в сфере производства и обслуживания имеют заработки, незначительно превышающие МРОТ.

Особенности Республики Дагестан, ее социальный уклад порождают третью проблему - кровнородственные отношения в администрировании, что в свою очередь приводит к нарушению прав граждан при постановке на учет для получения жилья, а также при распределении жилья и субсидий. На этой почве возможны и более тяжкие уголовно-наказуемые правонарушения.

В настоящее время к этим трем проблемам добавилась и четвертая проблема - мировой финансово-экономический кризис, который внесет свои коррективы в решение поставленной задачи - обеспечение доступным жильем населения.

3. Механизм участия государства в обеспечении

доступным жильем населения В результате проведенного исследования отмечается, что для решения проблемы доступного жилья необходимо активно использовать разнообразные формы обеспечения населения жильем:

Как показано в диссертации, при формировании жилищной политики следует учитывать, что определенные слои населения всегда будут нуждаться в прямом участии государства в их обеспечении жильем через систему социального жилья (найма). Это граждане, имеющие низкие доходы, которые не могут позволить себе оплату ипотеки или арендной платы в частном секторе. Поддержка государства может быть организована

различными способами, но обычно под социальным жильем понимается съемное жилье в государственном или некоммерческом секторе по типу жилищных ассоциаций и кооперативов.

В области развития социального жилья в работе предложены следующие направления. Во-первых, небольшим бездетным семьям было бы целесообразно выделять социальное жилье в многоквартирных домах по льготной арендной плате. Во-вторых, многодетным семьям можно предоставлять индивидуальные дома и организовать их содержание по типу семейных детских домов.

При этом, по нашему мнению, следует относить к социальному жилью необязательно его государственный сектор, но и некоммерческий, более активнее привлекать частные инвестиции при предоставлении со стороны государства субсидий и налоговых льгот.

В диссертации предложено более активно развивать так называемый социальный лизинг для молодых семей. Это означает, что семьи, проживающие по договору социального найма, получают возможность выкупить свое жилье на льготных условиях, причем размер подобных льгот увеличивается с рождением детей. Тем самым можно увязать жилищную и демографическую политику, а также создать молодым людям реальную возможность улучшить в перспективе свои жилищные условия.

4. Направления ускоренного обеспечения населения региона доступным жильем

По результатам проведенного диссертационного исследования предложен следующий механизм формирования рынка доступного жилья в регионе, который дожен содержать следующие обязательные составляющие:

Во-первых, пересмотр норм законодательства, устанавливающих ограничения по договым обязательствам муниципалитетов. Принятие соответствующих нормативных документов, предусматривающих снятие ограничений по договым обязательствам муниципалитетов, позволит

участвовать в федеральных прораммах если не всем, то большинству заинтересованных муниципальных образований, так как проблема жилья является всеобщей для страны.

Во-вторых, использование механизмов земельной ипотеки, которая позволит администрациям муниципальных образований привлечь инвестиции по созданию необходимой инфраструктуры на выделяемых под строительство земельных участках, что снимет с них определенную финансовую нагрузку

В-третьих, обеспечение рассрочки на длительный срок и необходимость вовлечения администраций муниципальных образований на проведение федеральных пилотных проектов по разработке инженерной инфраструктуры строительных площадок. Это позволит администрациям муниципальных органов разработать программы догосрочного финансирования с учетом предоставленных кредитов и производственных возможностей данного муниципального образования. В результате чего предполагается наращивание производственных мощностей с целью своевременности возмещения государственных кредитов (за счет частичного использования кредитов на расширение основного производства).

В-четвертых, пересмотр статьи Бюджетного кодекса РФ, ограничивающей размер дефицита местного бюджета в пределах 10% от объема доходов местного бюджета (статья 92, п.5).

Пересмотр данной статьи в сторону увеличения размера дефицита до 20% с учетом того, что при финансовой помощи из федерального и республиканских бюджетов размер дефицита местного бюджета не превышает 10%, позволит администрациям муниципальных образований привлечь необходимые кредитные средства, в том числе для обеспечения земельных участков необходимой инфраструктурой, регламентированных механизмом выпонения федеральной целевой программы Жилище.

В-пятых, решение вопроса селитебных зон.

Увеличение потребности в жилище приводит к необходимости

выделения ежегодно новых земельных участков под строительство. Как правило, данные участки не располагают какой-либо коммунальной инфраструктурой, кроме того, в ряде регионов наблюдается социальная напряженность, связанная с отводом земель под строительство. В этой связи для городов целесообразно использовать схему, согласно которой на небольшом присоединенном участке возводится комплекс многоэтажных зданий с современной инфраструктурой, в которую заселяются не только нуждающиеся в жилье, но также жители из зданий старой постройки (более 50 лет). Затем в зонах старой застройки производится перепланировка с заменой коммунальной инфраструктуры и строительством многоэтажных зданий.

В-шестых, обеспеченность градостроительной документацией.

Данная проблема является следствием периода рыночных реформ и постепенно нормализуется согласно существующим нормативным и правовым актам, и контролируется соответствующими государственными органами.

В-седьмых, реализация подпрограмм.

Активное включение в различные федеральные программы все большего количества муниципальных образований предполагает скорейшее решение проблемы жилья.

В качестве основных рекомендаций могут быть предложены следующие:

1. Увеличение доли заказов государственных застройщиков с целью строительства доступного жилья.

В Республики Дагестан для этого имеются все необходимые предпосыки: во-первых, функционируют достаточно мощные проектные организации Дагесташражданпроект и Дагагропромпроект, имеющие солидный опыт по разработке проектов и привязке типовых проектов. В частности, в республике привязан ряд проектов, разработанных ранее центральными проектными институтами для строительства десятиэтажных

крупнопанельных зданий в зонах с сейсмичностью 8 и 9 балов. Во-вторых, на территории республики работают несколько домостроительных комбинатов (Махачкалинский ДСК, Дербентский ДСК), а также заводов по выпуску железобетонных изделий и конструкций. На этих заводах реализован выпуск изделий для крупнопанельного строительства для зон с сейсмичностью 7, 8, и 9 балов. В настоящее время они выживают за счет частных заказов или собственного строительства (МДСК) путем создания акционерных обществ.

2. Необходимо широкое внедрение в практику социального строительства типового домостроения с целью снижения себестоимости кв. метра.

Применение индустриальной базы ДСК и заводов ЖБИ и ЖБК позволит поставить на поток не только изделия, но и создать бригады, способные качественно монтировать эти изделия и конструкции. Безусловно, при поточном изготовлении снижается себестоимость изделия, а при использовании типовых методов монтажа - ускоряется и удешевляется процесс сборки зданий. Кроме того, повышается качество выпоняемых работ и надежность изделий, так как каждое изделие подвергается неоднократному контролю при изготовлении, доставке и установке на место.

Следует отметить, что в настоящее время во многих проектных организациях имеются разработанные типовые проекты зданий с учетом местных условий, не востребованные лишь по причине погони застройщиков за большими площадями. Проекты многоразового использования, соответствующие минимальным нормам проживания как для городских жителей, так и для сельских. На многих ДСК сохранены и используются формооснастка для изготовления конструкций. Использование этих факторов позволит существенно (30-50%) снизить стоимость 1кв.м. жилья.

3. Привлечение государственных инвестиций для завершения работ на замороженных и незавершенных объектах с выделением доли жилья в государственный фонд в качестве оплаты по государственным расценкам.

Государством дожны быть разработаны механизмы, стимулирующие размораживание данных объектов с целью завершения строительства. Для этого необходимо провести тщательную экспертизу объектов, чтобы выяснить возможность производства работ, при необходимости внести коррективы в проектные решения (снижение этажности, усиление или частичный демонтаж конструкций), и оценить объем незавершенного строительства. Выдавать заинтересованной организации или лицу целевой кредит (субсидии) на завершение указанных работ (под контролем Архстройнадзора) на данном объекте с целью ввода его в эксплуатацию. В качестве оплаты кредита с организации - застройщика потребовать жилую площадь, эквивалентную сумме оплаты кредита по государственным расценкам.

Для решения проблемы обеспечения жильем семей, перед которыми у государства имеются законодательные обязательства, необходимо на государственном уровне произвести либо покупку уже имеющегося жилого фонда, либо разместить заказы государственным или частным подрядным организациям на льготных условиях. Усиление государственного сектора строительства приведет к возможности государству выступать в едином лице: покупатель-продавец, что снимет ряд проблем, особенно финансового характера. Выделение льготных кредитов на строительство нового жилья, завершение замороженных объектов, а также ремонт и восстановление позволит существенно улучшить ситуацию на рынке жилья. Кроме того, для привлечения инвестиций предлагается использовать форму долевого участия в управлении жильем, что также сделает рынок привлекательным.

4. Учитывая дотационность региона, необходимо увеличить долю строительства жилья по государственным кредитам, что, по нашему мнению существенно повысит количество участников программ.

Как уже ранее отмечалось, в Республике Дагестан лишь незначительная часть населения (менее 10%) может позволить себе приобрести жилье за наличные деньги или по ипотечному кредиту. Основная масса населения

может рассчитывать только на государственные субсидии или догосрочные кредиты с минимальной банковской ставкой (не более 5%).

5. Использование денежных средств в ходе реализации программы Жилье в Республике Дагестан не в поной мере решает поставленные задачи, что в первую очередь, связано с не совсем продуманной структурой управления и, безусловно, с низкой ответственностью дожностных лиц.

В этой связи предлагается создавать государственное учреждение (ГУ - Дирекция) которое дожно выпонять функции заказчика-застройщика для реализации программ, что делает их подконтрольными государственными правовыми органами, а работу прозрачной. Такой подход существенно упрощает все процедуры по контролю самого строительства (выпоняет Архстройнадзор города или региона), так и затрачиваемых средств.

6. Кроме того, скорейшее внедрение в Республике Дагестан антикоррупционного закона с целью повышения ответственности административных работников к своим обязанностям.

Меры, принимаемые на уровне правительства РФ по борьбе с коррупцией, еще не дошли до РД. Не секрет для многих, что для получения участка под строительство или для включения в списки на получение жилья необходимы допонительные расходы, связанные с подкупом административных чиновников.

Такая практика дожна быть пресечена. Свою роль в этой проблеме дожны сказать не только правоохранительные органы, но и средства массовой информации. Необходима идеологическая работа с населением для воспитания неприятия подобных явлений и для повышения самооценки человека, а также повышения его юридической и правовой грамотности.

7. Ситуация, сложившаяся в ЖКК на современном этапе, такова, что без кардинальных, реформаторских изменений решить ее невозможно. В первую очередь, для решения этой проблемы необходимо сформировать рынок доступного жилья и обеспечение необходимых условий проживания

людей. С целью восстановления работоспособности существующих подразделений ЖКХ, а также создания новых и их оснащения необходимо привлечь инвестиционный капитал, сделать сферу ЖКХ экономически привлекательной.

Для этого необходимо ввести финансовую ответственность ЖКХ перед инвесторами, т.е. долевое участие в управлении путем акционирования деятельности, страхования инвестиций, разработкой правовых актов.

8. Привлечение инвестиционного капитала

Безусловно, делать ставку только на финансирование РД из федерального бюджета в настоящее время неправомерно. Необходимо привлечение инвестиций различного рода предприятий и частного капитала.

Для привлечения инвестиций предлагается использовать механизм долевого участия при строительстве и распределении жилья. Таким образом, инвестор становится собственником определенной части жилья, при этом берет на себя все обязательства по поддержанию его в исправном состоянии и целевом использовании.

Если доходная часть от инвестирования в строительство будет меньше чем в коммерческих банках или других формах вложения, то это приведет к оттоку инвестиционного капитала из строительства. Поэтому автор предлагает не только использовать механизм долевого участия при строительстве и распределении жилья, но также применение льгот для данных организаций и страхование инвестиций.

В РД ведется работа по привлечению инвестиций в строительство жилья, так объем инвестиций в 2008 возрос с 12147,3 мн. до 1497514.

5. Методика расчета средней стоимости 1 кв.м. жилья

Для создания правовой и экономической базы с целью обеспечения большинства населения социально доступным жильем, а также для создания инфраструктуры по его поддержанию необходимо разработать методику

4 Федеральная служба Государственной Статистики. Статистический бюлетень 2009г.

расчета 1 кв.м. социально доступного жилья.

В работе предложен вариант такой методики, заключающейся в определении совокупного годового дохода семьи, стоящей в очереди на получение жилья. По данному показателю определяется социальный коэффициент, в зависимости от МРОТ, который позволяет категорировать семьи по их социально-финансовому статусу. Для каждой категории определяется стоимость 1кв.м. жилья исходя из финансовых возможностей (в работе этот показатель равен 80% от суммы дохода). Суть данной методики заключается в следующем: а) количество категорий может меняться в зависимости от благосостояния общества, б) государство не распыляет средства на поддержку среднего нуждающегося, а целенаправленно поддерживает каждую социальную группу.

Для этого необходимо для всех стоящих в очереди на получение жилья определить статус или социальную категорию, исходя из всей суммы годовых доходов, в течение последних 3-х лет и соотнести этот показатель с МРОТ

Кст Ч 2гд/з/мрот,

X ГД- суммарный годовой доход за последние 3 года

Кст - показатель статуса или социальной категории.

Степень градации может быть любой. Чем больше категорий, тем точнее будет показатель и тем целенаправленнее будут использоваться средства государства.

Далее для данной категории определить общую сумму денежных средств, которую она способна внести за 20 лет. з

СГДср = ^ГД/3 - средний доход за год очередника. 1

ССГДср = СГДср - совокупный средний доход за год семьи определяется суммированием доходов всех рабочих членов семьи очередника (супруги и дети, если работают), включая пособия.

О = X ССГДср - общая сумма денежных средств, которую семья

способна внести за 20 лет.

Средства, отчуждаемые на строительство жилья, не дожны превышать 30% от суммы годового дохода семьи. Таким образом

ССЖ = 30% О - средства на строительство жилья. Исходя из нормативов жилья на 1 человека и количества членов семьи, можно установить общую площадь жилья, необходимой данной семье ОП = пИ + Ппп - общая площадь п - количество членов семьи Иж - норматив площади

Ппп - площадь подсобных помещений баконов, коридоров. Так как этот показатель существенно разнится из-за величины Ппп в различных планировках, то необходимо его соотнести с разработанными вариантами типовых серий и минимальных норм, согласно которым на 1 члена семьи приходится в среднем 18 кв.м. общей площади, т.е. ОП=18*п Зная общую площадь жилья, необходимые семье средства, которые данная семья может потратить на строительство (закупку) жилья, определим показатель стоимости 1 кв.м. жилья для данной социальной группы.

ПССЖ = ССЖ / ОП - показатель социальной стоимости 1 кв.м. жилья, руб.

Исходя из рассматриваемых целей и задач, а также принятых постановлений и ряда мер, направленных на оздоровление всего ЖКК и, в частности, решение проблемы рынка доступного жилья, можно сделать следующие рекомендации:

Х ввести социальное категорирование населения по совокупному годовому доходу;

Х определить стоимость 1 кв.м. жилья для каждой социальной группы;

Х ввести на определенный период (5лет) фиксирование цен на первичном рынке, что создаст определенную финансовую стабильность, и позволит в дальнейшем выработать механизм индексирования;

Х усилить государственный сектор строительства жилья, что позволит государству выступать в едином лице покупателя и продавца;

Х создать строительные инвестиционные банки с целью привлечения средств населения и организаций для строительства (долевого участия) жилья;

Х ввести систему льгот и страхования инвестиционных вкладов для всех заинтересованных участников строительства жилья.

Внедрение предложенных рекомендаций в хозяйственную практику позволит ускорить механизм формирования рынка доступного жилья и планомерного решения жилищных проблем в регионе.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. В рецензируемых изданиях, включенных в перечень ВАК:

1. Джамалов A.C., Бекбузаров М.А., Современные проблемы развития жилищного комплекса в Российской Федерации // Региональная экономика, 2009, №22 (115) - 0.4п.л. (в соавт., лично автора - 0.3 п.л.)

2. Джамалов А. С. Особенности функционирования рынка жилья в Республике Дагестан // Региональная экономика 2010, №2 (137) - 0.4 п.л.

2. В других изданиях

3. Джамалов A.C., Социальная сущность рынка доступного жилья // Конференция Ломоносовские чтения МГУ 2007. - 0. 25 п.л.

4. Джамалов A.C., Бугаков. А.И., Проблемы стоящие перед ЖКХ на современном этапе. // Вестник Дагестанского государственного технического университета. Гуманитарные науки, 2009, №11. - 0.5 п.л. (в соавт., лично автора - 0.4 п.л.)

5. Джамалов. A.C., Бугаков А.И., Мелехин В.М., Управление

функционированием рынка жилья в Республике Дагестан // Вестник

Дагестанского государственного технического университета.

Гуманитарные науки, 2009, №11. - 0.5 пл. (в соавт., лично автора - 0.4 п.л.)

6. Джамалов. А.С. К проблеме субсидирования строительства жилья в Республике Дагестан // Вестник Дагестанского государственного технического университета. Гуманитарные науки, 2009, №11. -0.5 п.л.

Напечатано с готового оригинал-макета

Издательство ООО "МАКС Пресс" Лицензия ИД К 00510 от 01.12.99 г. Подписано к печати 24.11.2009 г. Формат 60x90 1/16. Усл.печл. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 651. Тел. 939-3890. Тел./факс 939-3891 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2-й учебный корпус, 627 к.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Джамалов, Ахмед Сулейманович

Введение

Глава 1 Теоретические и методологические основы формирование рынка доступного жилья для населения

1.1 Социальная сущность рынка доступного жилья

1.2 Государственные программы, механизмы реформирования и поддержки жилищной сферы

1.3 Зарубежный опыт рынка доступного жилья

Глава 2 Анализ современного рынка доступного жилья в регионе

2.1 Социально-экономические условия функционирования рынка доступного жилья в России

2.2 Региональные особенности становления рынка доступного жилья

Глава 3 Направления совершенствования рынка доступного жилья населения в регионе

3.1 Механизмы формирования рынка доступного жилья в регионе

3.2 Пути развития рынка доступного жилья в регионе 110 Заключение 127 Список используемой литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование рынка доступного жилья в регионе"

Актуальность темы исследования. Процесс формирования рынка доступного жилья является сегодня одним из приоритетных направлений социально-экономической политики страны. Значимость его обусловлена остротой жилищной проблемы, деформациями формирующего рынка жилья, носящими в современных условиях спекулятивный характер с постоянным ростом цен на жилье, еще более ограничивающим его доступность для основной массы российского населения. Необходимость разработки организационно-экономического механизма функционирования рынка доступного для населения жилья является современной и актуальной.

На определенном этапе в период 1990-е годы объемы строительства жилья были невысокими и ни в коей мере не воспоняли естественных потребностей в плане прироста населения, а также не воспоняли потребность ушедшего в негодность (ветхого) жилья, что породило определенный дефицит жилья:

Данная проблема получила обострение ввиду социального расслоения общества в 90-е годы.

Появились следующие социальные группы:

1. высокообеспеченные, располагавшими всеми необходимыми финансовыми и трудовыми ресурсами, их число составляло 2-5% от общего числа населения;

2. малообеспеченные, основная масса которых была лишена каких-либо средств к существованию кроме пособий и нищенских зарплат. Перед этой группой населения возникает проблема обеспечения жильем при отсутствии необходимых средств и свертывания строительства.

Данная проблема приобрела острый характер, способный перерасти в прямое противостояние населения с правительством, учитывая это руководство страны, вынуждено было принять срочные меры по решению вопросов обеспечения населения жильем через кредитования, и выдачу госсубсидий и целевых сертификатов.

Однако не во всех регионах эти меры получили действенное значение, так как образовавшийся дефицит породил спекуляцию на рынке жилья.

Кроме этого, вновь образовавшимся строительным предприятиям для получения подряда на строительство, необходимо было выплатить ряду чиновников достаточные суммы денег (до 30% от стоимости подряда), что также тормозило процесс строительства жилья.

В конце 90-х годов стало ясно, что рыночный механизм решения жилищной проблемы населения неэффективен, поэтому на государственном уровне была разработана федеральная целевая программа Жилище1, развитие нацпроекта Доступное жилье, и т.д. которые предусматривали долевое участие федеральных и региональных структур (до 50%) что, несомненно, сделало эти программы привлекательными, для большинства населения.

С появлением вначале 2000-х гг. прослойки среднего класса (высокооплачиваемые специалисты, судьи, врачи), имеющих в собственности какое-либо жилье или другое имущество, но желающих существенно улучшить свои жилищные условия, был запущен механизм ипотечного кредитования.

Однако финансовая нестабильность и слабое развитие многих регионов РФ Х не позволяли снизить банковские ипотечные ставки ниже 11-12% , что из расчета ипотеки, взятой на 20 лет, составляет 200-250%, т.е. увеличивает начальную стоимость жилья в 2-3 раза.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключается в переходе на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населением во многих регионах Российской Федерации.

1 Постановление правительства РФ от 20 июня 1993г. №595

Формирование и практическое воплощение жилищной проблемы было и остается одной из приоритетных задач государства, имеющих важное социальное, экономическое и политическое значение.

Опыт последних лет реформы в жилищной сфере свидетельствует о том, что существенных результатов в этом направлении достигнуто не было, проблема доступности не решена. Остро стоит ряд нерешенных вопросов рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья для населения крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.

Наличие сложившейся ситуации в РД: с одной стороны увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования, а с другой незначительный ввод жилья в эксплуатацию, и неплатежи за коммунальные услуги говорят о существенных противоречиях, лежащих в основе проблемы.

Как показывает опыт реализации программы Доступное жилье в Республики Дагестан противоречия заключаются в следующем:

Х Большинство застройщиков являются частными фирмами, не заинтересованными в строительстве дешевого доступного жилья;

Х Ипотечное кредитование на территории республики доступно только 5- 7 % населения, т.к. основная масса 80-85% проживает за чертой бедности;

Х Наличие административных препятствий.

Все это с объективной необходимостью требует корректировки жилищной политики, глубокого научного анализа федеральных и региональных программ реформирования в жилищной сфере, приоритетом которой дожны стать социальные аспекты.

Научная разработанность проблемы. Жилищные проблемы освещены в научных трудах В.А. Аверченко, A.M. Бабича, Е.В. Басина, Б.И. Бояринцева, С.Н. Бугакова, Е.В. Егорова, Е.Н. Жильцова, В.Н. Казакова, Е.Б. Кибалова, С.И. Круглика, Л.Э.Лимонова, О.В. Макаренко, М.В. Потаповой, В.М.

Рутгайзера, JI.H. Чернышева, А.С. Чудинова. Особенно в последнее время в экономической литературе стало уделяться достаточное внимание анализу в жилищной сфере, формированию рынка жилья в РФ. Но отсутствие экономических обоснованных механизмов регулирования жилищных отношений, непродуманная социально-экономическая политика не способствуют положительным преобразованиям в жилищной сфере.

По признанию специалистов, бессистемное проведение жилищной реформы, непродуманный политико-экономический подход к анализу жилищных отношений, недостаточно глубокое научное сопровождение приводят к пересмотру Правительством РФ концепции реформирования жилищной сферы.

В концепции реформирования жилищной сферы основное внимание необходимо уделить внедрению рыночных методов в жилищной сфере,, выработать социально - экономическую стратегию формирования жилищной политики страны, связать жилищные отношения с комплексом социально-экономических программ, а также конкретизировать задачи государства по социальной защите малоимущих граждан.

Актуальность разработки теоретических и практических механизмов формирования рынка доступного жилья населения, взаимосвязь с процессами формирования социально-экономических основ рынка доступного жилья для всех социальных слоев населения предопределила выбор темы исследования, его цели и задачи.

Цель исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ механизма формирования рынка доступного для населения жилья и практических рекомендаций по его функционированию с учетом особенностей социально-экономического развития региона.

Реализация цели исследования обусловливает постановку и решение следующих задач:

1. уточнить теоретические основы формирования и развития рынка доступного жилья;

2. проанализировать современное состояние рынка доступного жилья и выявить причины, сдерживающие развитие жилищной сферы региона;

3. предложить механизм при участии государства в обеспечении жильем через систему социального жилья (найма);

4. разработать рекомендации по ускоренному обеспечению населения рынком доступного жилья;

5. разработать методику расчета стоимости 1кв.м. социально доступного жилья.

Объектом исследования является рынок доступного для населения жилья на региональном уровне, в Республике Дагестан.

Предметом исследования - социально-экономический механизм, определяющий доступность жилья для населения региона.

Теоретические и методологические основы исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим проблемам формирования рынка доступного жилья.

Информационной базой исследования явились Жилищный кодекс РФ, Федеральная целевая программа Жилище на 2002 - 2010 годы, Национальный проект Доступное и комфортное жилье, а также указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законы Федерального Собрания, распоряжения, приказы и методики различных министерств, ведомств и т.д.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

1. В теоретическом аспекте уточнено понятие доступное жилье как законное право человека на предоставление ему социального блага в виде жилой площади с необходимыми коммунальными услугами, стоимость которого определяется исходя из уровня доходов соответствующей социальной группы при соблюдении необходимого минимума условий для проживания и расширенного воспроизводства населения страны и ее регионов;

2. Выявлены и систематизированы причины, сдерживающие развитие жилищной сферы региона, включая низкую мотивированность инвесторов, отсутствие гарантий возврата вложений, отсутствие налоговых льгот и государственного страхования вложенных средств, а также недоверие населения из-за нестабильного финансирования и бюрократических барьеров;

3. Обоснованы механизмы развития в жилищной сфере при участии государства в обеспечении жильем на правах социального найма, включающего возможность после окончания бесплатной приватизации жилья выкупить его на льготных условиях;

4. Разработаны рекомендации по ускоренному решению проблемы доступного жилья в регионе, включающие: внедрение в практику социального строительства типового домостроения с целью снижения себестоимости кв. метра, использование механизмов земельной ипотеки, привлечение государственных инвестиций для завершения работ на замороженных и незавершенных объектах с выделением доли жилья в государственный фонд в качестве оплаты по государственным расценкам, внедрение в РД антикоррупционного закона с целью повышения ответственности административных работников к своим обязанностям.

5. Предложена методика расчета средней стоимости 1 м в зависимости от совокупного годового дохода нуждающихся в получении жилья или улучшении жилищных условий.

Практическая значимость исследования проведенного в данной работе состоит в возможности использования предложенных в работе методов и рекомендаций для дальнейшего формирования социально ориентированного рынка жилья, включающего в себя разработку экономических механизмов повышения доступности жилья. Отдельные результаты исследования могут быть использованы в практической деятельности предприятий и научно-исследовательских организаций, проводящих реформу в данной сфере.

Апробация результатов исследования. Основные положения отражены в научной конференции Ломоносовские чтения в 2007 г., публикациях в журналах, рекомендованных ВАК и других изданиях.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Джамалов, Ахмед Сулейманович

Заключение

Проблемы ЖКХ имеют давнюю историю и не зависят от государственной принадлежности. В данной работе автором сделаны попытки определения статуса доступного жилья и все вытекающие из него последствия, а именно формирование рынка, социально-правовые и социально-экономические предпосыки пути решения проблемы.

Следует отметить, что за последние два года в РФ и в РД, в частности, произошел определенный сдвиг в положительном направлении, что, по сути, подтверждает идеи, заложенные в теме диссертации.

Исходя из рассматриваемых целей и задач, а также принятых постановлений и ряда мер, направленных на оздоровление всего ЖКК и, в частности, решение жилищной проблемы, можно сделать следующие выводы:

1. Ситуация, сложившаяся в ЖКК на современном этапе такова, что без кардинальных, реформаторских изменений решить ее невозможно. И в первую очередь, для решения этой проблемы необходимо сформировать рынок доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России, и ее регионов.

Как отмечается в диссертации для формирования рынка необходимо две составляющие: покупатель и продавец. Исходя из сложившейся ситуации, роль покупателя в 90% случаев может выпонить государство, роль продавца выпоняют различные коммерческие структуры. Стоимость 1 кв.м. в разных регионах различна, она также сильно разниться на первичном и на вторичном рынке. Такое положение делает невозможным приобретение жилья рядовыми гражданами.

Для решения этой проблемы в диссертации предполагается: a) ввести социальное категорирование населения по совокупному годовому доходу; b) определить стоимость 1 кв.м. жилья для каждой социальной группы; c) ввести на определенный период (5лет) фиксирование цен на первичном рынке, что создаст определенную финансовую стабильность, и позволит в дальнейшем выработать механизм индексирования; d) усилить государственный сектор строительства жилья, что позволит государству выступать в едином лице покупателя и продавца; e) создать строительные инвестиционные банки с целью привлечения средств населения и организаций для строительства (долевого участия) жилья; f) ввести систему льгот и страхования инвестиционных вкладов для всех заинтересованных участников строительства жилья;

2. Для создания правовой и экономической базы с целью обеспечения большинства населения социально доступным жильем, а также для создания инфраструктуры по его поддержанию необходимо разработать модель социально доступного жилья.

В работе предложен вариант такой модели, заключающийся в определении совокупного годового дохода семьи стоящей в очереди на получение жилья. По данному показателю определяется социальный коэффициент, в зависимости от МРОТ, который позволяет категорировать семьи по их социально-финансовому статусу. Для каждой категории определяется стоимость 1кв.м. жилья исходя из финансовых возможностей (в работе этот показатель равен 80% от суммы дохода). Ценность данной модели заключается в следующем: а) количество категорий может меняться в зависимости от благосостояния общества, б) государство не распыляет средства на поддержку среднего нуждающегося, а целенаправленно поддерживает каждую социальную группу.

3. С целью восстановления работоспособности существующих подразделений ЖКХ, а также создания новых и их оснащения необходимо привлечь инвестиционный капитал, сделать сферу ЖКХ экономически привлекательной.

Для этого необходимо ввести финансовую ответственность ЖКХ перед инвесторами, т.е. долевое участие в управлении путем акционирования деятельности, страхования инвестиций, разработкой правовых актов.

4. Для решения проблемы обеспечения жильем семей, перед которыми у государства имеются законодательные обязательства, необходимо: во-первых, на государственном уровне произвести либо покупку уже имеющегося жилого фонда, либо разместить заказы государственным или частным подрядным организациям на льготных условиях, во-вторых, развить систему ипотечного кредитования под ответственность государства.

Как ранее отмечалось, усиление государственного сектора строительства приведет к возможности государству выступать в едином лице: покупатель-продавец, что снимет ряд проблем, особенно финансового характера. Выделение льготных кредитов на строительство нового жилья, завершение замороженных объектов, а также ремонт и восстановление позволит существенно улучшить ситуацию на рынке жилья. Кроме того для привлечения инвестиций предлагается использовать форму долевого участия в управлении жильем, что также сделает рынок привлекательным.

В плане ипотечного кредитования автором предлагается ввести страхование ипотечных вкладов, а также субсидирования государством банковских процентных ставок, что будет гарантировать банкам их прибыль в любом случае и, безусловно, привлечет их выдаче ипотечных кредитов. А, как известно чем больше банков включатся в эту работу, тем ниже будут ставки ипотечного кредитования.

5. Немаловажное значение, с точки зрения сроков, и денежных затрат, а также налаженной системы обслуживания, имеет, возрождение типового домостроения.

В работе отмечается тот факт, что проблема обеспечения жильем существовала еще в СССР и именно тогда (1956) было принято решение о создании домостроительных комбинатов позволяющих выпускать типовые элементы заводского изготовления. Наибольшего роста типовое домостроение получило в 70-80 годы 20 века. Несмотря на все перипетии нашего времени во многих проектных организациях сохранились и разрабатываются проекты многоразового использования, соответствующие минимальным нормам проживания, как для городских жителей, так и для сельских. На многих ДСК сохранены и используются формооснастка для изготовления конструкций. Использования этих факторов позволит существенно (30-50%) снизить стоимость 1кв.м. жилья.

6. Использование денежных средств в ходе реализации программы Жилье в Республике Дагестан не в поной мере решает поставленные задачи, что в первую очередь, связано с не совсем продуманной структурой управления и с, безусловно, низкой ответственностью дожностных лиц.

Увеличение индивидуальными проектами или коттеджами приводит к неоправданным высоким затратам на жилье. Кроме того, наличие денежных средств всегда привлекает криминал, имеющий в наши дни весьма разнообразные лица, как-то взяточничество, вымогательство, привлечение своих с целью отмывания денег, применения некачественных материалов и изделий, нарушение технологий производства, использование неквалифицированного труда и т.д.

В этой связи предлагается создавать ГУ (Дирекция) для реализации программ, что делает их подконтрольными государственными правовыми органами, а работу прозрачной.

7. Основная проблема формирования рынка доступного жилья в РД сводится к недостатку финансовых средств и в определенных недостатках в законодательстве РФ.

Как отмечается в работе, формирование рынка доступного жилья, а соответственно реализация программы Жилище в РД существенно зависят от нехватки финансовых средств. По принятой схеме федеральный центр выделяет средства на субсидирование программы в зависимости от средств выделяемых республикой, в том числе и средств выделяемых в прошлом году.

Таким образом, если в предыдущем году Республика выделила средства меньше, чем планировалось, то в текущем году Федеральный центр снижает свою долю на имеющуюся разницу. Данная норма имеет своей целью обязать регионы выдерживать взятые на себя обязательства по финансированию программы из местных бюджетов. Такой подход оправдывает себя во всех регионах, дотационных, как например РД. Это связанно с тем, что средства из федерального бюджета не своевременно и не в поной мере поступают в республику, что приводит к частому перекраиванию республиканского бюджета и как правило, к сокращению средств на финансирование целевых программ. Таким образом, республика страдает дважды. В конечном итоге пострадавшими являются рядовые жители, нуждающиеся в жилье.

В этой связи необходимо проработать механизм программ, касательно высокодотационных регионов. И, как следствие не делать упор на ипотеку, как единственную форму поддержки строительства, что однозначно приведет к срыву программы не только в отдельном регионе (РД), но и в целом по стране.

8. Безусловно, делать ставку на финансирование РД из федерального бюджета в настоящее время не правомерно. Необходимо привлечение инвестиций различного рода предприятий, и частного капитала.

Для привлечения частного капитала автор предлагает использовать механизм долевого участия в управлении жильем. Таким образом, инвестор становится собственником определенной части жилья, при этом берет на себя все обязательства по поддержанию его в исправном состоянии и целевом использовании.

9. Для привлечения инвестиций от организаций в основном дожно заключатся в их долевом участии при строительстве и распределении жилья.

Данное заключение созвучно с предыдущим, так как любой инвестор, будь то физическое лицо или организация хотели-бы получить определенную прибыль от своих вложений, тем более что строительство ведется не один день или месяц. Если доходная часть от инвестирования в строительство будет меньше чем в коммерческих банках или других формах вложения, то это приведет к оттоку инвестиционного капитала из строительства. Поэтому автор предлагает не только использовать механизм долевого участия при строительстве и распределении жилья, но также применение льгот для данных организаций и страхование инвестиций.

Внедрение предложенных рекомендаций в хозяйственную практику позволит ускорить механизм формирования рынка доступного жилья и планомерного решения жилищных проблем в регионе.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Джамалов, Ахмед Сулейманович, Москва

1. Федеральный закон РФ от 24.12.92. № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики.

2. Федеральный закон РФ от 24.11.1995г. № 181-ФЗ О социальной защите инвалидов в Российской Федерации.

3. Федеральный закон РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики, www.zakoninform.ru

4. Федеральный закон РФ от 24.11.1995г № 181- ФЗ О социальной защите инвалидов в Российской Федерации. // Российская газета от №234 от 2.12.1995 г.

5. Жилищный Кодекс Российской Федерации (с изменениями на 31 декабря 2005 года), веденный в действие Федеральным законом от 31.12.2005 №199-ФЗ.

6. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. Утверждена приказом Президента РФ от 28 апреля 1997 года №425.

7. Закон Российской Федерации от 4.07.1991г. № 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005г. №761 О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.07.2002 г.№490 л О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства // Собрание законодательства Российской Федерации,- 2002г.-№27,С. 2701.

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006г. №307 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам. www.sanepidnso.ru/info.

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005г. № 761 ло предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, www.supcourt.ru/info

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 января 2009 г. № 20 О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшении жилищных условий.

13. Постановление правительства РД №188 от 16.09.2002 г.

14. Постановление Правительства Республики Дагестан №18 от 06.02.2006г. об увеличении уставного капитала ОАО Дагипотека.

15. Постановление правительства РФ от 30.08. 2006 г.

16. Постановление правительства РД от 26.04.2007г.№116.

17. Закон РД №43 06.10.2006 г.

18. Постановление правительства РД от 03.08.2006г.№155 г.21 .Постановление правительства РД №334 от 28.12.2007 г.

19. Федеральная Служба Государственной Статистики. Статистический бюлетень 2007 г.

20. Федеральная Служба Государственной Статистики. Статистический бюлетень 2008 г.

21. Федеральная Службы Государственной Статистики. Статистический бюлетень 2009 г.

22. ЦНИС Методические рекомендации по формированию цен на жилищно-коммунальные услуги- М.:С. Принт.-1997.-2004 С.23.

23. Абрамова Е.В. Тепловой неразрушающий контроль зданий и сооружений // Промышленное и гражданское строительство. 2009. - № 2.- С. 53.

24. Аболин А. А. Основные направления реформирования ЖКХ муниципальных образований. ЖХК// Журнал для руководителя и главного бухгатера ЖКХ.-2005. №2. Часть 1.

25. Аверченко В.А. // Промышленное и гражданское строительство 2005.-№5. С.11.

26. Аверченко В.А. ЖКХ России: состояние и перспективы. ЖКХ // Журнал для руководителя и главного бухгатера ЖКХ,- 2004.- №11. Часть 2.

27. Аскеров Э.Н., Прокофьев В.Ю. Синаев С.Б. Финансирование развития и модернизации коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства. www.GKH-REFORMA.RU. 2006.

28. Басин Е.В. // Промышленное и гражданское строительство. 2005. - №5. - С.17.

29. Басин Е.В. Строительная отрасль России и экономический кризис // Промышленное и гражданское строительство. 2009. - № 4. - С. 14.

30. Басин Е.В. О реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. // Промышленное и гражданское строительство. - 2007. - №12. - С. 4.

31. Бреев Б.Д. Галецкий В.Ф. Развитие сферы услуг как условие экономического роста. Российский экономический журнал.-2000.-№9.- С.34 -36.

32. Бугаков С.И. Кадастр потребительских свойств жилища // Промышленное и гражданское строительство. 2008. - №3. - С. 20.

33. Бугаков С.Н. Некоторые предложения по национальному проекту Доступное жилье // Промышленное и гражданское строительство. 2006. -№5. - С.35.

34. Бугаков. А.И., Проблемы стоящие перед ЖКХ на современном этапе. // Вестник Дагестанского государственного технического университета. Гуманитарные науки, 2009, №11.С.12.

35. Бугаков А.И., Мелехин В.М., Управление функционированием рынка жилья в Республике Дагестан // Вестник Дагестанского государственного технического университета. Гуманитарные науки, 2009, №11. С.23.

36. Васильев Ю.С. Проблемные вопросы и пути выхода из кризиса в части выпонения государственных жилищных обязательств // Жилищное строительство. 2009.- № 5. С. 15.

37. Ветров Г.Ю., Ланцев Д.М. Комплексное социально-экономическое развитие муниципальных образований России: проблемы и перспективы. www.GKH-REFORMA.RU. 2006

38. Вопросы жилищного права. 2007. - №8. - С.7.

39. Гольцов И.Н. Филиппов Е.В. Возможные пути решения жилищной проблемы в России // Жилищное строительство. 2009. № 2. С. 16.

40. Григорьев Ю.П. Доступное жилье актуальная программная задача // Промышленное и гражданское строительство. - 2008. - №4.- С.И.

41. Губина А.С. Роль государства в формировании современной жилищной политики и реформировании коммунального хозяйства муниципальных образований. // ЖКХ- журнал руководителя и главного бухгатера. 2005. -№2.-С .11-13.

42. Гусаева Т.П. Инновационные технологии для жилищного строительства // Жилищное строительство. 2009 № 4. - С. 19.

43. Дао Чонг Хунг Тенденция развития азиатских рынков недвижимости // Промышленное и гражданское строительство. 2009. - № 1.- С.17.

44. Дедюхова И.А. // Перспективы ипотечного кредитования. Промышленное и гражданское строительство 2008.- №2.- С. 5.

45. Дмитриев А.И. Попова О.А. Перспективы экспериментального строительства в Москве в 2008-2011 годах // Промышленное и гражданское строительство. 2009. - № 5.- С. 29.

46. Егоров Е.В., Потапова М.В. // Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. М.-.ТЕИС, 2002. - С. 46.

47. Жильцов Е.Н., Казаков В.Н.// Экономика социальных отраслей сферы услуг: Учебное пособие, М.: ТЕИС, 2007. С. 206.

48. Жильцов Е.Н. Экономика общественного сектора и некоммерческих организаций. М.: Изд-во МГУ, 1995,- С. 185.

49. Казачун Г.У. // Промышленное и гражданское строительство 2008.54.-№4.- С. 12.

50. Казьмин П.П. Перспективы малоэтажного строительства в Российской Федерации. Жилищное строительство 2009,- №3.- С.20.

51. Кошман Н. Социальному жилью первостепенное значение. // Жилищное и коммунальное хозяйство 2007.- № 10.- С.2.

52. Корнев Н.Р. Социальное сопровождение жилищной реформы в Санкт-Петербурге // Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб.: 2006.-С.243.

53. Круглик С.И. О состоянии жилищной сферы и строительного комплекса в Российской Федерации // Промышленное и гражданское строительство. 2009. - № 4. С. 15.

54. Круглик С.И. // Промышленное и гражданское строительство 2007. №8.-С.12.

55. Круглик С.И. // Промышленное и гражданское строительство 2006. -№7. -С. 23.

56. Круглик С.И. Реализация программы идет не без проблем // Жилищное и коммунальное хозяйство 2007.- № 8.- С. 18.

57. Круглик С.И. // Промышленное и гражданское строительство 2007. -№5. С. 15.

58. Кругман П. Возвращение великой депрессии 2009. С. 257.

59. Кияненко К.В. Язык жилищных программ: Россия и Запад. // Жилищное строительство 2007.- №11.- С. 30.

60. Кияненко К.В. Язык жилищных программ: доступное или социальное жилище? Жилищное строительство 2007 №12 с-8.

61. Кудашов Е.А. Подпрограмма жилищного строительства: механизм реализации и социальные результаты. Жилищное строительство 2007 №19 С.2.

62. Кудрявцев А.П., Хихлуха JI.B. О концепции национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России // Промышленное и гражданское строительство. - 2007. - №12. - С.9.

63. Куцыгина О.А. Концепция системного проектирования объектов капитального строительства на основе функционированного подхода // Промышленное и гражданское строительство. 2009. - № 5.- С. 56.

64. Социальная политика и социальное партнерство 2008. №5. - С. 25.

65. Лыкин С.И. // Вопросы жилищное право 2007. №3.-С. 106.

66. Матренинский С.И. Мищенко В. Я. Методологический подход по оценки комфортности территорий массовой жилой застройки // Промышленное и гражданское строительство. 2008. - №12.- С. 54.

67. Новое жилье не по карману почти половине россиян (информация). // Жилищное строительство 2007,- №10.- С. 17.

68. Назаренко М. Жилищная проблема в ранге государственной политики. // Жилищное и коммунальное хозяйство 2008.- № 8.- С.8.

69. Назаренко М. Острейшая проблема жилищно-коммунальной реформы // Жилищное и коммунальное хозяйство 2008.- № 7.- С. 20.

70. Назаренко М. Почему жилищный кодекс ломает судьбы людей. // Жилищное и коммунальное хозяйство 2008.- № 4.- С. 2.

71. Назаренко М. Экономико- правовые проблемы реформирования ЖКХ. Блохин А. Жилищное и коммунальное хозяйство 2007. № 7. - С. 30.77,Овчарова Л. // Социальная политика и социальное партнерство. Ч 2007.-№ 7. -С.З.

72. Пономарев В. // Вопросы жилищного права. Ч 2007. №8. - С.9.

73. Плескачевский В. // Вопросы жилищного права. 2007. - №9. - С.84.

74. Пузанов А.Е. Жилищная политика в России мифы, заблуждения и реальность. ww.GKH-REFORMA.RU. 2007.

75. Пригарин С.А. Основные итоги реализации подпрограммы Обеспечение жильем молодых семей в 2007-2008 годах // Промышленное и гражданское строительство. 2008. - №7.- С.23.

76. Ресин В. И. Приоритет социальным программам.83.// Жилищное и коммунальное хозяйство 2009. № 5. - С. 4.

77. Ресин В.И. Итоги деятельности строительного комплекса Москвы и перспективы ее градостроительного развития. // Промышленное и гражданское строительство. 2008. - №10. - С. 53.

78. Решение выездного заседания комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ. // Промышленное и гражданское строительство. 2008. - №1.- С. 40.

79. Ряховская А.Н. Таги-заде Ф.Г. Тарифная политика в жилищной сфере. // Жилищное и коммунальное хозяйство 2009. № 2. - С. 27.

80. Ряховская А.Н. Финансирование ЖКХ: новые источники. // Реформа ЖКХ. 2007. - №1.- С. 12 - 20.

81. Светланова М. Город дожен строить социальное жилье // Жилищное и коммунальное хозяйство 2008.- № 10.- С. 22.

82. Светланова М. Государственная поддержка модернизации жилищного фонда // Жилищное и коммунальное хозяйство 2008.- № 6.- С. 14.

83. Светланова М. Мониторинг состояния жилищных домов // Жилищное и коммунальное хозяйство 2009.- № 3.- С. 31.

84. Сутаева Я. Новое дело № 51 19 декабря 2008. С. 6.

85. Социальная сфера в рыночных условиях / Под ред. Е.Н. Жильцова.- М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2004.- С. 231.

86. Степанов А.В. PAACH и МНИИТЭП в реализации проекта Доступное жилье //Промышленное и гражданское строительство. 2007. - №11.- С. 6.

87. Страшнов В.Г. Социальная политика и социальное партнерство 2008. № 3.- С. 8.

88. Шаккум М. JL Так в чем же суть необходимых преобразований в ЖКХ? // Жилищное и коммунальное хозяйство 2009.- № 1.- С.2.

89. Шаккум М. JI. Законотворчество по реформированию отрасли // Жилищное и коммунальное хозяйство 2008,- № 11. С.2.

90. Шпак Г.И. О реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России в Рязанской Области. // Промышленное и гражданское строительство. 2007. - №11.- С.ЗЗ.

91. Шмарко И. Решения дожны быть социально ответственными // Жилищное и коммунальное хозяйство 2007. № 12. - С. 8.

92. Хованская Г. // Вопросы жилищного права. 2007. - №8. - С.9.

93. Экономика сферы платных услуг.// Под ред. Е.Н. Жильцова, Казань: Изд-во Министерство информации и печати PT. 1996. С. 184.

94. Яковлев В. Активизация строительства жилья в регионах гарантия выпонения нац. проекта. Жилищное и коммунальное хозяйство 2007.- № 9.- С.2.

95. Tacis: Продвижение жилищной реформы. // Под. Ред. Т. Линкола, Е.Шоминой. Вып.7.-М.: Муниципальное управление.- 2001.- С. 187.

Похожие диссертации