Экономические интересы субъектов рынка доступного жилья: финансовый механизм их согласования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Перькова, Марина Юрьевна |
| Место защиты | Ростов-на-Дону |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.01 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономические интересы субъектов рынка доступного жилья: финансовый механизм их согласования"
На правах рукописи
Перькова Марина Юрьевна
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИНТЕРЕСЫ СУБЪЕКТОВ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ: ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ ИХ СОГЛАСОВАНИЯ
Специальности:
08.00.01 - Экономическая теория 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Ростов-на-Дону, 2005
Диссертация выпонена на кафедре теории и технологий менеджмента государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Ростовский государственный университет
Научный руководитель: доктор экономических наук,
профессор Содатова Ирина Юрьевна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук,
профессор Неровня Тамара Нигматовна,
доктор экономических наук,
профессор Клюкович Зинаида Александровна
Ведущая организация - Северо-Кавказская академия
государственной службы
Защита состоится л19 декабря 2005 г. в 15-00 на заседании диссертационного совета Д 212.208.02 по экономическим наукам при государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Ростовский государственный университет по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 26, ауд. 307.
С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке РГУ по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 148.
Автореферат разослан л18 ноября 2005 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Горького, 88, к. 209, диссертационный совет Д 212.208.02. Ученому секретарю.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент
Малейко Л.П.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Завершение в России фундаментальных социально-экономических и политических преобразований, поворот модели хозяйственного развития к решению социальных проблем объективно выдвинули в качестве национальной идеи создание рынка доступного жилья. В силу того формирование механизма гармонизации экономических интересов субъектов инвестиционно-финансовых процессов рынка жилья является актуальной задачей современной российской экономической теории и практики, выступая основой разработки и реализации социально-экономической программы ипотечного кредитования.
Рынок жилья как совокупность субъекгно-объектных отношений в отечественной экономической науке до последнего времени практически не исследовася, хотя специфика функционирования данной рыночной структуры традиционно является предметом исследования экономической теории, статистики, демографии, социологии, финансов, права. Задача создания доступного рынка жилья приобретает особую остроту в современной России в связи с обострением проблемы жилищного обеспечения, замедлением темпов жилищного строительства (относительно до переходного уровня), физическим и моральным износом жилых зданий. Так, уровень благоустройства жилого фонда в г. Ростове-на-Дону не превышает 85,5 %, что немного выше среднего уровня по стране (75 %), а обеспеченность жильем - 19 кв. м на человека, в то время как в целом по РФ - 19,7 кв. м (в развитых странах - 35-70 кв. м). В настоящее время в Ростовской области 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12-я семья проживает в коммунальной квартире, каждая 40-я - в аварийном жилищном фонде1. В целом по России в очереди на получение жилья стоит 4,5 мн. чел.
Если в условиях плановой экономики жилье в основном распределялось государством, то в настоящее время оно стало объектом купли и продажи. Таким образом, сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи жилья как социально-экономического блага значительно расширилась, изменились источники финансирования приобретения и строительства жилья, формируется новый инвестиционно-финансовый механизм жилищной сферы. С другой стороны, инвестиционная деятельность в жилищной сфере представляет собой одну из значимых отраслей национальной экономики. Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе национального хозяйства, инвестиции в недвижимость имеют важное макроэкономическое значение по ряду причин: высокий мультиплицирующий эффект, системное влияние на окружающую среду, инфраструктуру и уровень жизни населения.
Высокая социальная значимость инвестиционно-финансовой сферы рынка жилья предопределяет обоснованный интерес российских и зарубежных ученых, тем более что здесь возникает и целый ряд спе-
1 Социально-экономическое положение Ростовской области Пщв/(1(|бЩЬКАя] ский областной комитет статистики. - Ростов п/Д, 2005. - С. 12, 13. БИБЛИОТЕКА I
Г 5Г5ЙЯ
цифических проблем, связанных с выявлением ключевых субъектов в механизме жилищного кредитования и определении роли государства в его стимулировании. Формирование механизмов гармонизации экономических интересов субъектов инвестиционно-финансовых процессов рынка жилья является актуальной задачей современной российской экономической теории и практики, выступая основой разработки и реализации программы ипотечного кредитования. Потенциал ипотечного кредитования в РФ не реализован. Так, в настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается всего 1,4 % жилья, в то время как 75 % граждан нуждаются в улучшении жилищных условий2. Объем выданных ипотечных кредитов на начало 2005 г. составил 1 мрд. руб., что не достигает даже 1 % ВВП, в то время как показатель отношения объема ипотечных кредитов к ВВП составляет в западных странах от 34 до 35 %3.
В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция механизма инвестирования в жилищной сфере. Проблемы и отдельные аспекты функционирования рынка жилья глубоко изучены в отечественной и зарубежной научной литературе. Анализ взаимодействия накопительных и инвестиционных процессов осуществлен А. Ефи-менко, А. Зетынь, Н. Косаревой, Н. Ордуэем, Е. Скрипченко, Р. Страй-ком Д. Фридманом, Н. Щербаковой. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма - В. Ойкеном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы А. Аксеновым, Е. Гайдаром, Л. Батуриным, О. Белокрыловой, Е. Егоровым, Н. Кетовой, Ю. Колесниковым О. Мамедовым, В. Овчинниковым, Ю. Симионовым, И. Сол-датовой, М. Чернышевым; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Бекиной, Н. Калининой, Л. Ма-лейко, Л. Матвеевой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы изучены Н. Косаревой, П. Пастуховой, М. Потаповой, А. Пузановым, И. Рогожиной; стратегия развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья выработана И. Караваевой, В. Кудрявцевой, Н. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной, С. Хачатрян, институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья изучены Е. Приваловой.
В современной экономической науке остаются нераскрытыми механизмы формирования моделей ипотечного кредитования на основе активизации инвестиционного потенциала широкого спектра финансовых институтов. Социально-экономическая ситуация в России еще не обеспечивает поноценного участия традиционных для развитых стран субъектов ипотечного механизма - институциональных инвесторов -страховых компаний, пенсионных фондов, в инвестировании процессов
2 Велетминский И. 350 тысяч - и квартира ваша // Российская газета. - 23 апре-
ля. - 2005. - С. ,4. Х 3 Там. же.
жилищного строительства. При этом потенциальная емкость рынка ипотечных кредитов в России оценивается в 50 мрд. дол4.
Таким образом, высокая теоретическая и практическая значимость поставленной проблемы, ее недостаточная научная разработанность определяют актуальность исследования механизма финансирования инвестиций в жилье прежде всего на основе ипотечного кредитования, включающей инвестиционный потенциал институциональных инвесторов на рынке жилья.
Цель и задачи исследования. Цель работы состоит в том, чтобы, опираясь на экономико-теоретический анализ формирования рынка жилья в условиях трансформационной экономики, выявить содержание и структуру инвестиционно-финансового механизма гармонизации экономических интересов его субъектов, разработать предложения по активизации инвестиционного потенциала пенсионных фондов как институциональных инвесторов жилищной сферы и предложить муниципальную модель ипотечного кредитования как приоритетного направления формирования рынка доступного жилья.
Достижение намеченной цели потребовало решения следующих основных задач, вытекающих то логики диссертационного исследования:
- выявить особенности становления рынка жилья в ходе трансформационных преобразований России,
- определить основные социально-экономические индикаторы рынка доступного жилья и выявить их динамику в транзитивной экономике,
- проанализировать субъектно-объектную структуру инвестиционно-финансового механизма рынка жилья;
- оценить эффективность программно-целевого метода как инструмента управления инвестициями в жилье,
- выявить особенности развития инвестиционно-финансового механизма рынка жилья региона на примере Ростовской области,
- смоделировать механизм развития ипотечного кредитования на основе гармонизации экономических интересов на федеральном, региональном и местном уровнях,
- разработать авторские модели ипотечного кредитования с участием муниципалитета и пенсионного фонда как активных субъектов инвестиционно-финансового механизма рынка доступного жилья.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья трансформационной экономики и модели его модернизации в условиях посткргоисного развития, обеспечивающие доступность жилья для семей со средними доходами. Предметом исследования данной работы является финансовый механизм, обеспечивающий рациональное сочетание экономических интересов субъектов рынка доступного жилья на макро- и мезоуровнях хозяйственной системы.
4 Костюкова О. Нелегкий дог // Российская газета. - 27 апреля. - 2005. - С. 12.
Теоретико-методологическую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции рынка жилья, эффективных финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки федеральных и региональных органов власти.
Инструментарно-методический аппарат. В процессе диссертационного исследования использовася системно-функциональный подход к изучению инвестиционных процессов, основанных на ипотечном кредитовании рынка жилья, а также категориальный, историко-генетический и компаративистский, субъектно-объектный анализ, общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, принципы единства исторического и логического, системности, взаимосвязи количественных и качественных изменений. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок.
Информационно-эмпирическая база исследования представлена официальными данными Федеральной службы государственного комитета статистики РФ, Министерства финансов, Центрального банка, фактологическими сведениями, содержащимися в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам развития рыночных отношений в инвестиционно-финансовой сфере жилищного сектора, практическими материалами риэтерских фирм.
Нормативно-правовую основу диссертационного исследования составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов РФ, региональные и ведомственные нормативные акты, регулирующие механизм функционирования рынка жилья.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в разработке вариативных моделей эффективного финансового механизма рынка жилья, основанного на гармонизации экономических интересов хозяйствующих субъектов жилищной сферы и включении финансового потенциала таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды и муниципалитеты в модель ипотечного кредитования приобретения жилья. Необходимым условием развития ипотечного кредитования как приоритетного национального проекта является системообразующая роль государства в создании вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего превращение краткосрочных кредитов ипотечных банков в догосрочные вложения инвесторов.
Основные положения, выносимые на защиту:
По специальности 08.00.01 - Экономическая теория;
1. Транзитивной особенностью российского рынка жилья как совокупности экономико-финансовых отношений по поводу трансакций
жилья является его институциональная неэффективность, проявляющаяся в:
- высокой стоимости жилья, обусловленной расширяющимся спросом на дорогостоящее элитное жилье, детерминирующим высокую конъюнктуру и на других его сегментах, прежде всего, доступного жилья;
- необеспеченном платежеспособном спросе на жилье со стороны большинства нуждающихся как следствие низких доходов основных групп населения трансформирующейся экономики;
- значительной региональной дифференциации уровня развития рынка жилья и темпов роста цены жилья на первичном и вторичном рынке;
- неразвитости кредитно-финансовой инфраструктуры строительства и приобретения жилья, дефиците догосрочных кредитных ресурсов для жилищного финансирования;
- непоноте рынка вследствие выпадения из сферы его действия значительной части населения, не имеющей средств для покупки или аренды жилья, что обусловливает появление бездомных;
- глубокой дифференциации общества по уровню жилищного обеспечения, определяемой рыночным механизмом распределения жилья в зависимости от текущего дохода, приводящим к глубокой поляризации жилищных условий различных социальных групп.
2. Рынок доступного жилья - это формируемая государством система экономических отношений между нуждающимися в приобретении жилья или улучшении жилищных условий, с одной стороны, и инвестиционными, строительными, банковскими, страховыми и др. институтами, осуществляющими финансирование производства, продажи и потребления жилья, а также создаваемыми государством или муниципалитетом системообразующими институтами рефинансирования ипотечных кредитов, с другой. Функционирование этой системы отношений обеспечивает удовлетворение потребности в жилья для большинства населения за счет собственных средств; доступных ипотечных кредитов, рефинансируемых государственными или муниципальными Агентствами; бизнес-структурами для своего персонала, а также создания фонда социального жилья для малоимущих на всех уровнях. Количественным параметром рынка доступного жилья выступает стандартизированный ипотечный кредит, который является догосрочным (30 лет с правом продления - вечная ипотека), рыночным - по процентным ставкам, доступным для средних домохозяйств (10 %), и первоначальным авансовым платежом от 10 % стоимости приобретаемого жилья.
3. Финансовый механизм рынка доступного жилья категориально характеризуется как система финансово-экономических отношений между субъектами жилищной сферы по поводу осуществления жилищного инвестирования, аккумуляции, перемещения и использования финансовых ресурсов жилищного строительства, кредитования и страхования жилья как объекта недвижимости. Эффективность финансового механизма рынка жилья обусловливается сочетаемостью следующих субъектных интересов:
зации экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторов жилищного инвестиционного рынка, рынке ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, его финансирования и кредитования. К числу выявленных факторов, сдерживающих развитие ипотеки, относятся:
- недоступность ипотечного кредита для большинства населения,
- несоответствие уровня доходов населения и стоимости жилья,
- отсутствие эффективных организационно-финансовых моделей создания доступного рынка жилья,
- неразработанность финансовых технологий для участников ' рынка по изменению процентной ставки по ипотечному кредитованию,
- отсутствие переселенческого жилищного фонда (в случае дефота),
1 - недостаток длинных финансовых ресурсов для формирования
инвестиционного фонда ипотеки,
- отсутствие поноценной информации по жилищному кредитованию у населения.
3. Рациональное сочетание интересов субъектов институциональной структуры системы ипотечного кредитования жилья, включающей совокупность институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита (рынок жилищных ценных бумаг, ипотечные банки, ссудосбе-регательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды), разветвленный блок инвестиционных институтов, частных кредиторов, риэтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и иные органы) на муниципальном уровне может быть обеспечено на муниципальном уровне (например, в г. Ростове-на-Дону) созданием муниципального Агентства ипотечного кредитования в форме городского Общества взаимного страхования с
, отчислением 1,5 % доходов для создания муниципального фонда стра-
хования ипотечных рисков всех субъектов рынка доступного жилья, Предлагаемый институт завершает на муниципальном уровне сформированную иерархию государственных институтов доступного жилья - федеральных агентств по ипотечному жилищному кредитованию и их
региональных операторов.
4. В качестве вариативной модели формирования рынка доступного жилья предлагается ипотечный механизм, включающий потенциал страхового рынка - догосрочного накопительного пенсионного страхования, поскольку самым масштабным источником инвестиционных средств в настоящее время являются пенсионные накопления граждан, аккумулированные в Пенсионном фонде РФ и негосударственных пенсионных фондах. Совпадение догосрочных экономических интересов ипотечных банков и Пенсионных фондов является объективной основой превращения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости или гарантиями субъекта Федерации и муниципалитета в вы-
соко эффективный финансовый инструмент ипотечного кредитования в посткризисной экономике.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке авторских моделей финансового механизма согласования экономических интересов субъектов рынка доступного жилья, обеспечивающих, с одной стороны, реализацию интересов инвесторов в обеспечении доходности вложенных средств, а с другой, доступность стандартизированных ипотечных кредитов для среднедоходных групп населения. Это достигается в условиях посткризисного развития активным регулирующим воздействием государства, реализующего свои функции экономического субъекта на федеральном, региональном и местном рынке доступного жилья через институционально-финансовую поддержку формирования новых институциональных инвесторов - пенсионных фондов, Обществ взаимного страхования, муниципальных агентств по инотечному жилищному кредитованию. Конкретные элементы научной новизны состоят в следующем:
По специальности 08.00.01 Ч Экономическая теория:
1. Выделены транзитивные особенности рынка жилья как формы координации деятельности его субъектов - дисбаланс между растущими ценами на жилье и сужающимся платежеспособным спросом; непонота рынка и глубокая дифференциации общества по уровню обеспеченности жильем, в результате чего из системы рыночных отношений выпадает часть населения, не имеющая средств для покупки или аренды жилья, в то время как слой богатых семей пользуется чрезмерным количеством жилья и жилищно-коммунальных услуг высшего качества; значительная дифференциация развитости региональных рынков жилья, в т.ч. по уровню цен на первичном и вторичном рынке жилья; неразвитость кредитно-финансовой инфраструктуры строительства и приобретения жилья вследствие дефицита догосрочных кредитных ресурсов и др. Это позволило тестировать наличие ситуации институциональной неэффективности российского рынка жилья и допонительно обосновать необходимость проведения активной социально ориентированной жилищной политики государства.
2. Категориально охарактеризован рынок доступного жилья как система отношений между домохозяйствами и инвестиционными, строительными, банковскими, страховыми и др. институтами, включая государственные и муниципальные агентства по ипотечному кредитованию, обеспечивающая доступность приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов трети домохо-зяйств России. Это позволило определить его количественные параметры и обосновать необходимость развития ипотечного кредитования как эффективного инструмента стимулирования внутренних источников жилищного инвестирования и преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, реализуемого при существенном стимулирующем воздействии государства.
3. Выявлена субъектная структура финансового механизма рынка доступного жилья, эффективность которого достигается на основе ра-
ционального сочетания субъектных интересов производителей жилья, финансовых институтов, домохозяйств, муниципалитетов и стратегических социально-экономических целей государства. Это позволило систематизировать социально-экономические индикаторы рынка жилья, классифицировать факторы, определяющие индекс доступности жилья (доходы домашних хозяйств и их платежеспособный спрос; объем и структура предложения жилья; эффективность бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики на рынке жилья и жилищно-коммунального обслуживания; характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья), и предложить инструменты жилищной политики, обеспечивающей преодоление ограничений применения индикатора доступности жилья.
4. Обоснована необходимость поиска новых моделей ипотечного кредитования на региональном уровне и предложен агоритм институ-ционализации муниципального Агентства ипотечного жилищного кредитования, компенсирующего провалы рынка и государства на рынке ипотечных кредитов, что позволило предложить финансовый механизм гармонизации интересов всех субъектов регионального рынка жилья за счет включения организационного потенциала местных администраций как основного гаранта безопасности жилищного кредитования в модели муниципального ипотечного оператора, принимающего на себя те риски, которые пока не готова взять банковская система - обслуживание кредитов на период свыше трех-пяти лет, позволяющее решить проблему дефицита длинных денег.
По специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит:
1. Выявлены структурно-уровневые элементы финансового механизма рынка доступного жилья, системообразующая роль в формировании которого в условиях посткризисного развития России принадлежит системе ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Это позволило оценить инвестиционный потенциал отечественных институциональных инвесторов (государственных и негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний, Обществ взаимного кредитования), заинтересованных в надежном и догосрочном вложении финансовых ресурсов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что в концепции доступного рынка жилья выступает объективной предпосыкой включения данных финансовых институтов в систему ипотечного кредитования через удовлетворение их экономических интересов.
2. Доказано, что эффективным инструментом привлечения средств предприятий и организаций в финансовый механизм ипотечного кредитования, обладающим высоким инвестиционным потенциалом, является участие государственных и негосударственных пенсионных фондов как институциональных инвесторов в предоставлении займов для приобретения жилья. Это позволило предложить новую технологию использования средств накопительного пенсионного страхования как перспективного направления развития ипотечного жилищного кредито-
вания в условиях посткризисного развития, создающего предпосыки решения важных социально-экономических задач - получения доступного догосрочного ипотечного кредита населением, уменьшения финансовых рисков при кредитовании строительства и приобретения жилья, включая риски невозврата кредитов, отзыва прав собственности и др., а также увеличения платежеспособного спроса населения и активизации рынка жилья.
3. Разработана муниципальная модель ипотечного жилищного кредитования на основе создания муниципального Агентства ипотечного кредитования в форме городского Общества взаимного страхования, способствующего гармонизации финансовых интересов всех субъектов жилищного рынка за счет аккумуляции 1,5 % их доходов для создания муниципального фонда рефинансирования ипотечных кредитов. Это позволит в 2005-07 гг. более 10 тыс. домохозяйств г. Ростова-на-Дону со средними доходами стать надежными заемщиками по ипотечным кредитам; выдать более 10 мрд. руб. безрисковых ипотечных кредитов по ставке 16-11 %; создать не менее 10 тыс. новых рабочих мест за счет увеличения объемов строительства и капитальной реконструкции жилья до 1 мн. кв. м в год с последующим увеличением по 10 % ежегодно.
Теоретическая значимость работы состоит в экономико-теоретическом обосновании с применением принципов политико-экономического, институционального, кейнсианского, неоклассического направлений экономического анализа эффективной субъектной структуры инвестиционно-финансового механизма рынка жилья посткризисной экономики, системообразующую роль в создании которого играет ипотечное кредитование как перспективный инструмент развития рынка доступного жилья. Теоретические выводы исследования могут применяться в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением инвестиций и инвестиционной политики, государственного регулирования, финансово-кредитной системы, финансово-кредитных институтов, в процессе преподавания экономической теории, экономики жилья, оценки недвижимости, экономической социологии, финансов и кредита.
Практическая значимость работы состоит в том, что авторская модель инвестиционно-финансового механизма регионального рынка жилья с участием муниципального (регионального) ипотечного оператора может быть использована в хозяйственной практике, а также учтена при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предлагаемые социально-экономические индикаторы рынка жилья применяются специалистами риэтерской фирмы Титул г. Ростове для анализа и мониторинга регионального рынка жилья, а также Ростовским региональным Советом по жилищной политике при разработке Проекта развития рынка доступного жилья.
Апробация результатов исследования. Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на регио-
нальных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в г. Ростове-на-Дону и др. и отражены в 4 публикациях общим объемом 1,3 п.л.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы и 5 приложений.
Основное содержание работы
Во введении обосновывается актуальность темы, определяется степень ее разработанности, формулируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, и степень их научной новизны.
Первая группа рассмотренных проблем посвящена исследованию особенностей становления и развития рынка жилья в переходный период, его структурированию и способам оценки с помощью системы социально-экономических индикаторов. В связи с этим в первой главе Экономические основы функционирования рынка жилья в трансформационной экономике с применением разработанного в экономической теории научного аппарата выявляются сущность и особенности жилья как экономической категории, как условия и фактора социально-экономического развития, которые динамично взаимосвязаны и взаимообусловлены.
Историко-генетический анализ жилья как экономической категории показал, что жилье, будучи товаром, с одной стороны, с другой -выступает как важнейшее социальное, частно-общественное, смешанное благо, соединяющее экономические и социальные функции. Кроме того, оно является дорогостоящим капитальным товаром длительного пользования, поэтому в рыночной экономике его покупка становится одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и формирования инвестиционных ресурсов. С другой стороны, жилье имеет высокую залоговую ценность и может быть использовано его владельцами для расширения своих инвестиционных возможностей. Состояние жилищного фонда, развитость рынка жилья и его финансово-кредитной инфраструктуры оказывают стимулирующее влияние на инвестиционный климат региона. Российское государство в условиях транзитивной экономики осуществляет переход от патерналистской политики в сфере жилья к решению проблем обеспечения жильем на основе рыночных механизмов.
Формирование рынка жилья в России стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть монопольным собственником многоэтажного жилья. Проведенный в работе анализ динамики структуры жилищного фонда РФ по формам собственности за 1993 ~ 2003 гг. демонстрирует доминирование частной собственности на жилье - 65,3 %, в то время как доля государственной собственности в составе жилищного фонда страны она
сократилась более чем в 6 раз5. Осуществленное исследование механизмов регулирования рыночных преобразований в жилищной сфере и анализ результатов первого этапа рыночных реформ позволили выявить особенности функционирования рынка жилья на современном этапе, прежде всего, превышение предложения коммерческого жилья над падающим платежеспособным спросом.
С использованием эконометрических методов в работе исследована динамика насыщения потребностей в жилье и ее зависимость от экономической доступности жилья. Обеспеченность жильем относится к числу первоочередных человеческих потребностей, значимость которой в современных условиях усиливается в силу роста требований населения к количеству и качеству жилья.
Таблица 1
Обеспечение жилой площадью домохозяйств Ростовской области6
Число домохозяйств Размер жилой площади, приходящийся на одного члена домохозяйства (кв м на 1000 домохозяйств)
До 5 5-6 7-8 9-10 11-12 13-14 15-16 17-19
Население, всего 72 667 0 2 36 71 0 4 3 5
Городское 49 916 6 16 50 92 4 7 8 1
Сельское население 22751 7 1 6 25 14 9 4 4
Проведенный с помощью неоклассической методологии анализ механизма функционирования рынка жилья демонстрирует, что спрос на жилье является относительно неэластичным по цене, а предложение - неэластичным в краткосрочном периоде, что обусловливает особенности установления равновесной цены на рынке жилья.
Как показано в диссертационном исследовании, российский рынок строительства жилья характеризуется олигополистической структурой. Высокая стоимость земли, строительства жилья и его эксплуатации позволяет лишь относящимся к категории богатых (4,7 %) домохозяйст-вам приобретать или строить жилье за счет собственных финансовых ресурсов. Этим определяется также небольшое количество фирм и частных лиц, которые имеют возможность строить и покупать жилую недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду. Помимо монополь-
5 Социальное положение и уровень жизни населения России: Стат. сб. // Госкомстат России. 2004. - С. 264.
6 Ростовская область. Статистический ежегодник. 2004 // Ростовский областной комитет гос. статистики. Росгов-на-Дону, 2005. - С. 95.
ных тенденций, социальной значимости жилья как экономического блага, российскому жилищному рынку свойственны такие провалы как непонота рынка и чрезмерная дифференциация общества по уровню жилищного обеспечения. Феномен непоноты жилищного рынка заключается в том, что из его сферы фактически выпадает часть населения, которая не имеет средств для покупки или аренды жилья в частном рыночном хозяйстве.
Проведенный анализ системы социально-экономических индикаторов рынка жилья в трансформирующейся экономике позволил выделить в качестве базовых показателей индикаторы потребности в жилье: количество очередников и других претендентов на муниципальное и государственное жилье, среднедушевой показатель обеспеченности жильем, доступность жилья для приобретения. Факторы, определяющие индекс доступности жилья, агрегированы в следующие группы:
- характеристики домашних хозяйств и платежеспособного спроса;
- характеристики предложения на рынке жилья;
- характеристики бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики на рынке жилья и жилищно-коммунального обслуживания;
- характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья.
Как показано в работе, критерием классификации моделей управления жилищными отношениями на рыночную и государственную выступает степень лобщественности жилья как экономического блага. В рыночной модели жилье признается товаром, хотя и имеющим специфические особенности. Удовлетворение жилищной потребности осуществляется либо путем приобретения этого товара (пользования и владения жильем как имуществом), либо посредством аренды жилья (только пользования). Цена жилья определяется рынком, вследствие чего мера удовлетворения жилищной потребности в обществе характеризуется соотношением платежеспособного спроса на жилье (на покупку или аренду) и его предложением на рынке недвижимости. В соответствии с патерналистской моделью жилье является объектом общенародной собственности и включается в категорию социально значимых благ, распределяемых среди всех членов общества в равных пропорциях вне зависимости от трудового вклада и дохода; в качестве товара и имущества оно рассматривается как личная собственность граждан лишь в рамках частного сектора. Государство обеспечивает членов общества примерно равными жилищными условиями через механизм получения бесплатного жилья по конкретным нормативам и в соответствии с очередностью.
Вторая группа рассмотренных в работе проблем связана с изучением экономических отношений между субъектами рынка жилья по поводу инвестиционно-финансовой деятельности в жилищной сфере.
Осуществленный во второй главе Финансирование инвестиций в жилье: содержание и направления развития анализ его особенностей в трансформационной экономике выявил основные проблемы жилищного финансирования, принципиальные изменения в финансовых источниках кредитования рынка жилья, направления дальнейшего реформирования инвестиционно-жилищной сферы и повышения эффективности ее регулирования.
Как показано в работе, фундаментальные изменения в экономической системе России, трансформация жилищной собственности через массовую приватизацию жилья привели к реструктуризации источников его финансирования. Трансформационные преобразования финансового механизма рынка жилья детерминируются с одной стороны, системным общеэкономическим кризисом и спадом инвестиций в переходном периоде, что негативно отразились на жилищном строительстве и состоянии жилищного фонда как существенной составляющей национального богатства. С другой стороны, именно в жилищной сфере России произошли наиболее радикальные перемены как институционального характера (массовая приватизация), так и инвестиционно-финансовой системы приобретения и строительства жилья. В силу объективного сокращения государственного сектора в переходной экономике доля государства в строительстве жилья сократилась с 80 % в 1990 г. до 19 % в 2000 г.7 Поэтому традиционные источники финансирования жилищного строительства - бюджет, средства предприятий и организаций - существенно сократились, в то время как новые источники - сбережения населения, средства частных инвесторов, финансово-кредитных учреждений и других коммерческих структур не компенсировали падения объемов государственных жилищных инвестиций, что вызвало рост стоимости жилья и его аренды. Это определяет необходимость ориентации разрабатываемых механизмов развития рынка жилья в первую очередь на аккумуляцию внутренних источников инвестирования за счет активизации склонности субъектов рыночной экономики к удовлетворению потребности в жилье.
В работе обосновано, что устойчивое развитие жилищной сферы обеспечивается последовательным использованием программно-целевого подхода к решению жилищной проблемы. Создание рынка доступного жилья выступает приоритетом федеральных целевых жилищных программ, носит межотраслевой характер, требует бюджетных расходов капитального характера в среднесрочном периоде, оказывая значительный мультипликационный эффект на социально-экономическое разви-
7 Федеральная целевая программа Жилище на 2002 - 2010 годы // Российская газета. - 2001. - 26 сентября.
тие экономики России в целом и ее регионов. Реализуя программно-целевое управление жилищной сферой государство как активный экономический агент инвестиционно-финансового механизма рынка жилья обеспечивает гармонизацию экономических интересов всех его субъектов на основе создания институционально-правовых мер, гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье.
Финансовый механизм жилищного строительства включает кредитно-финансовый блок, инвестиционный блок и инфраструктуру (рис. 1). Полисубъектная структура механизма финансирования инвестиций на рынке жилья предполагает существование и развитие сложной системы социально-экономических отношений между субъектами жилищной сферы по поводу реализации их экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторов инвестиционного рынка, рынке ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, финансирования и кредитования.
Рынок жилья и арендных услуг
Смежные сектора жилищного инвестиционного рынка, федеральные, региональные муниципальные органы
Продавцы жилья, покупатели жилья, финансовые инвесторы, арендаторы, строительные и ремонтные фирмы, частные и государственные владельцы жилья, риэтеры
Рынок ипотечных кредитов,кредитование и финансирование строительства, жилищное инвестирование
Оценщики, регистрационные, страховые, судебные, налоговые органы, юридические, паспортные службы, нотариат, муниципальные, федеральные и региональные органы, финансовые институты по выпуску ценных бума> и другие эксплуатационные службы
Заемщики, строительные фирмы, кредитные и финансовые учреждения, риэтеры, частные инвесторы и т д
ГОСУДАРСТВО
Основ- Строительст-
ные во инфра-
функции структуры,
субъек- строительство
тов жи- жилья, аренда
лищно- жилья, капре-
инвести- монт, модер-
ционного низация
рынка инженерных
систем
Регистрация, оценка, налогообложение, юридическое и правовое сопровождение, судебные решения, страхование жилья, кредитов, жизни, титула, ценных бумаг, оценки, эмиссия жилищных облигаций, эксплуатация жилья, эмиссия ценных бумаг, субсидирование строительства и приобретения жилья
Финансирование инфраструктуры, ипотечное кредитование жилья, капремонта и модернизации инженерных систем,кредитование строительства, финансирование жилья, привлечение средств населения
Рисунок 1. Субъектная структура механизма финансирования инвестиций на рынке жилья
Экономико-теоретический анализ финансового механизма жилищной сферы показывает, что основным фактором, лимитирующим жилищное строительство, служит ограниченность финансовых ресурсов. В силу этого необходимо государственное стимулирование вовлечения главного источника финансирования жилищного строительства в рыночной экономике - сбережений граждан. Разрыв уровня внутренних сбережений и инвестиций продожает оставаться существенным: в 2004 г. 32 % ВВП составляли сбережения против 18 % инвестиций, разница уходила на сокращение внешнего дога, образование золотовалютных резервов ЦБ РФ и отток капитала8.
Применение метода сравнительного анализа при исследовании жилищного инвестирования в рыночной экономической системе и определение перспектив адаптации выявленных форм к особенностям трансформационной экономики требует выявления эффективно работающих финансово-инвестиционных моделей. В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: одноуровневая модель ипотечного кредитования и американская модель ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита.
В РФ проживает около 45 мн. семей, 80 % из которых стремятся улучшить свои жилищные условия. 30 % семей имеют возможность ежемесячно выделять часть средств своего бюджета для накопления первоначального взноса с последующей выплатой кредита (10,8 мн. семей). Наиболее вероятными заемщиками являются семьи, которые уже имеют жилье в собственности и планируют улучшить жилищные условия, т.е. им необходимо получение относительно небольшого ипотечного кредита на оплату разницы между стоимостью уже имеющегося и нового жилья. Эта группа составляет около 5,4 мн. семей (12 %). Мониторинг развития ипотечного кредитования в посткризисной экономике России выявил достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. Так, на 1 января 2005 г. задоженность населения РФ по кредитам на покупку жилья составила 54,5 мрд. руб. или 8,8 % от общей задоженности физических лиц банкам9.
Поскольку вся тяжесть трансформационных преобразований в условиях переходной экономики переносится на региональный и муниципальный уровень, то именно здесь обостряются социально-экономические противоречия субъектов инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы. В связи с этим особую значимость приобретает разработка и апробация региональных моделей ипотечного кредитова-
8 Ясин Е. Грозит ли кризис доверию // Российская газета. - 2004. - 4 августа. -С 4.
9 Стеценко А. Борьба за качество // Прямые инвестиции. - 2005. - № 4. - С. 88.
ния с вовлечением муниципальных органов власти как активного субъекта в целях создания в современных российских условиях рынка доступного для населения жилья. Сравнительный анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации моделей жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией процессов становления и функционирования рынка жилья в России. Ростовская региональная модель ипотечного кредитования характеризуется доминированием кредитно-финансовых и банковских институтов, предоставляющих ипотечные кредита населению. Это свидетельствует о создании объективных предпосылок для перехода к двухуровневой системе ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов, региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании ипотечных кредитов, выдаваемых региональными банками, и выпоняющее аналогичные функции муниципальное Агентство ипотечного кредитования, использующее организационный потенциал местных администраций.
С созданием в 2003 г. в Ростовской области ОАО Ростовская региональная ипотечная корпорация (РРИК) как регионального оператора российского ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с долей участия администрации области в 51 % и уставным капиталом в 21 мн. руб., начала формироваться классическая двухуровневая система ипотечного кредитования, которая позволит населению области получать кредиты на приобретение жилья на срок до 27 лет. Кроме того, в российской экономике сложились правовые и экономические предпосыки развития догосрочного ипотечного жилищного кредитования: в конце 2004 г. Государственная Дума приняла жилищный пакет из 27 законопроектов, благодаря действию которых, с одной стороны, треть граждан России смогут купить квартиры, но с другой, без жилья не останутся и малоимущие граждане - их будет обеспечивать государство по схеме социального найма.
Реализация ипотеки как приоритетного национального проекта фсбует увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (это обеспечит рост в 20 раз числа и объемов выдаваемых кредитов), льготного кредитования приобретения жилья молодыми семьями (без первоначального взноса), создания фонда социального жилья для 9 % домохозяйств, которые не смогут решить проблему жилья рыночными методами. На эти цели в течение двух ближайших лет будет выделено из федерального бюджета 213 мрд. руб.10
10 Невинная И. Недешево, но по средствам // Российская газета. 2005. 12 октября.-С. 5.
В результате проведения комплексных реформ, т.е. реализации Национального проекта рынка доступного жилья объем рынка жилья в ближайшее десятилетие достигнет 80 мн. кв. м (рис. 2).
д инерционный вариант ""проведение всех реформ * Увеличение строительства Развитие рынка жилищных кредитов
Рисунок 2. Динамика объема рынка жилья в условиях различных сценарных вариантов его развития11
Таким образом, государство как экономический субъект финансового механизма рынка жилья играет активную роль в создании жилищного кредитования, при этом основным элементом регулирующего воздействия государства выступает программно-целевой метод как инструмент управления инвестиционными процессами в жилищной сфере, реализуемый на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
Третья группа изучаемых проблем диссертационной работы посвящена разработке моделей ипотечного кредитования как эффективного инструмента модернизации финансового механизма рынка жилья и повышения его доступности для населения. Автором предложены три организационно-экономические модели ипотечного кредитования и ме-
" Косарева Н.Б., Пузанов АС и др. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России // Городской альманах М/ Фонд Институт экономики города, 2005. -С. 200.
Ключевую роль в предлагаемой модели выпоняет муниципальное Агентство ипотечного кредитования, реализующее экономические интересы государства на муниципальном уровне в создании рынка доступного жилья. Его основными функциями являются: создание системы безопасности инвестиционно-финансовых отношений в механизме ипотечного кредитования, реализация обязательств обратного выкупа закладных, приобретение ипотечных кредитов из территориальных банков. Агоритм формирования и функционирования финансовых ресурсов ипотечного кредитования в данной модели включает следующие итерационные шаги:
1. Создается муниципальное Агентство ипотечного кредитования в форме городского Общества взаимного страхования (ОВС) с уставным капиталом 10 мн. руб., сформированным на основе долевого участия (1,5 % прибыли) примерно 50 субъектов системы (в г. Ростове-на-Дону): муниципалитета, профессиональных участников рынка, фирм-застройщиков, страховых компаний, что позволяет обеспечить устойчивость системы и приток финансовых ресурсов для рефинансирование ипотечных кредитов.
2. Средства Агентства аккумулируется в Юго-Западном банке Сбербанка РФ, что формирует устойчивый цикл взаимного финансирования. Кроме того, при применении пластиковых карт и безналичных взаиморасчетов финансовые ресурсы не будут выходить за пределы системы, многократно обслуживая кругооборот кредитных средств.
3. Страховые компании (Росгосстрах, Ингосстрах, Урасиб) получают аккредитацию Агентства и осуществляют гарантийное страхование, страхование кредитных рисков при ипотеке с применением нова-ционной технологии включения суммы страхового взноса при сдеке ипотеки в тело кредита, что снижает затраты на финансирование страховой защиты.
4. Коммерческие банки как субъекты данной финансовой технологии заключают с муниципальным Агентством рамочные соглашения, при этом выдача банками ипотечных кредитов для населения происходит на основе разработанных стандартов по зафиксированным критериям (срок, процентная ставка, первоначальный взнос).
5. Муниципалитет обеспечивает создание резервного жилищного фонда для переселенцев, а также выкупает заложенное жилье в случае невозврата заемщиков кредита.
6. Строительные компании-участники технологии гарантируют сроки, качество построенного жилья. Риэтерские фирмы получают аккредитацию при муниципальном Агентстве и производят финансовые отчисления в виде ежегодных взносов в резервный фонд в определенном процентном соотношении от каждой сдеки.
Таким образом, в основе предлагаемого финансового механизма в муниципальной модели ипотечного кредитования лежит принцип рефинансирования ипотечных кредитов, реализующийся благодаря существованию вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредит заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет коротких денег, не имея догосрочных средств. Для ускорения оборота финансовых ресурсов банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам - уступает права по выданному ипотечному обязательству, и кредит переходит с первичного рынка на вторичный, где происходит его продажа и перепродажа посредникам и конечным инвесторам.
Поскольку основным препятствием, сдерживающим массовую экспансию ипотечного кредитования в России, является отсутствие на финансовом рынке дешевых и догосрочных ресурсов, то следующая авторская модель ипотеки основывается на привлечении самого масштабного источника таких средств - пенсионных накоплений граждан. Интересы ипотечных банков и Пенсионного фонда РФ и негосударственных пенсионных фондов объективно совпадают: ипотечному банку нужен масштабный источник догосрочных средств, а Пенсионному фонду - высоконадежный объект для инвестирования пенсионных накоплений.
В этой связи нами предлагается новый механизм, с помощью которого предприятия получат возможность под гарантию средств, накапливаемых на своем солидарном счете в негосударственном пенсионном фонде и инвестируемых им в строительство жилья, предоставлять своим сотрудникам займы на условиях ипотечного кредитования. Механизм ипотечного кредитования на базе накопительного пенсионного страхования нами предлагается в форме двух основных специализированных моделей, адаптированных под конкретные задачи, стоящие перед участниками рынка жилья, - корпоративной модели и модели кредитования покупки строящегося жилья.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации.
Результаты диссертационного исследования получили отражение в следующих опубликованных работах:
1. Ерошина М.Ю. (Перькова М.Ю.) Рынок жилья, его специфика и место в экономической системе. Факторы экономического развития в эпоху радикальных реформ. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2003. (0,11 п.л.)
2. Ерошина М.Ю. (Перькова М.Ю.) Препятствия на пути ипотечного жилищного кредитования в России. Экономические и институциональные исследования: Альманах научных трудов. № 2(6). - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2003. (0,53 пл.)
3. Ерошина М.Ю. (Перькова М.Ю.) Экономическое содержание ипотечных отношений как составной части экономической системы // Наука и образование. - Ростов н/Д: Изд-во РГПУ, 2003. - № 2. (0,3 п.л.)
4. Ерошина М.Ю. (Перькова М.Ю.) Пенсионный фонд будет инвестировать ипотеку // Наука и образование. - Ростов н/Д: Изд-во РГПУ, 2004. -№ 1. (0,35 пл.)
Подписано в печать 'Л и 2005. Формат 60*84 1/16. Бумага офсетная Печать офсетная Объем/^физ печ. л Тиражэкз Заказ
ИПО РГПУ:
344082, г Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 33
РНБ Русский фонд
гоо 6-4
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Перькова, Марина Юрьевна
ВВЕДЕНИЕ.
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
РЫНКА ЖИЛЬЯ В ТРАНСФОРМАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКЕ.
1.1. Рынок жилья в процессе трансформационных преобразований России: становление и структура.
1.2. Динамика социально-экономических индикаторов рынка жилья в трансформационной экономике.
2. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛЬЕ: СОДЕРЖАНИЕ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ.'.
2.1. Субъектно-объектная структура механизма жилищного финансирования в современных условиях
2.2. Программно-целевые инструменты управления инвестициями в жилье.
2.3. Региональные особенности финансового механизма рынка жилья (на примере Ростовской области).
3. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ЭФФЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ СОЗДАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ.
3.1. Генезис системы ипотечного кредитования в РФ: гармонизация экономических интересов на федеральном, региональном и местном уровнях.
3.2. Модель ипотечного кредитования с участием института пенсионного страхования как субъекта с догосрочными интересами.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономические интересы субъектов рынка доступного жилья: финансовый механизм их согласования"
Актуальность темы исследования. Завершение в России фундаментальных социально-экономических и политических преобразований, поворот модели хозяйственного развития к решению социальных проблем объективно выдвинули в качестве национальной идеи создание рынка доступного жилья. В силу того формирование механизма гармонизации экономических интересов субъектов инвестиционно-финансовых процессов рынка жилья является актуальной задачей современной российской экономической теории и практики, выступая основой разработки и реализации социально-экономической программы ипотечного кредитования.
Рынок жилья как совокупность субъектно-объектных отношений в отечественной экономической науке до последнего времени практически не исследовася, хотя специфика функционирования данной рыночной структуры традиционно является предметом исследования экономической теории, статистики, демографии, социологии, финансов, права. Задача создания доступного рынка жилья приобретает особую остроту в современной России в связи с обострением проблемы жилищного обеспечения, замедлением темпов жилищного строительства (относительно до переходного уровня), физическим и моральным износом жилых зданий. Так, уровень благоустройства жилого фонда в г. Ростове-на-Дону не превышает 85,5%, что немного выше среднего уровня по стране (75%), а обеспеченность жильем - 19 кв. м. на человека, в то время как в целом по РФ - 19,7 кв. м (в развитых странах - 35-70 кв. м). В настоящее время в Ростовской области 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12-я семья проживает в коммунальной квартире, каждая 40-я - в аварийном жилищном фонде1. В целом по России в очереди на получение жилья стоит 4,5 мн. чел.
Если в условиях плановой экономики жилье в основном распределялось государством, то в настоящее время оно стало объектом купли и продажи. Та
1 Социально-экономическое положение Ростовской области в 2004 г. Ростовский областной комитет статистики. - Ростов н/Д, 2005. - С. 12, 13. ким образом, сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи жилья как социально-экономического блага значительно расширилась, изменились источники финансирования приобретения и строительства жилья, формируется новый инвестиционно-финансовый механизм жилищной сферы. С другой стороны, инвестиционная деятельность в жилищной сфере представляет собой одну из значимых отраслей национальной экономики. Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе национального хозяйства, инвестиции в недвижимость имеют важное макроэкономическое значение по ряду причин: высокий мультиплицирующий эффект, системное влияние на окружающую среду, инфраструктуру и уровень жизни населения.
Высокая социальная значимость инвестиционно-финансовой сферы рынка жилья предопределяет обоснованный интерес российских и зарубежных ученых, тем более что здесь возникает и целый ряд специфических проблем, связанных с выявлением ключевых субъектов в механизме жилищного кредитования и определении роли государства в его стимулировании. Формирование механизмов гармонизации экономических интересов субъектов инвестиционно-финансовых процессов рынка жилья является актуальной задачей современной российской экономической теории и практики, выступая основой разработки и реализации программы ипотечного кредитования. Потенциал ипотечного кредитования в РФ не реализован. Так, в настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается всего 1,4% жилья, в то время как 75% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий2. Объем выданных ипотечных кредитов на начало 2005 г. составил 1 мрд. руб., что не достигает даже 1% ВВП, в то время как показатель отношения объема ипотечных кредитов к ВВП составляет в западных странах от 34 до З5%3.
В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция механизма инвестирования в жилищной сфере. Проблемы и отдельные аспекты функционирования рынка жилья глубоко изучены в отечественной и зарубеж
2 Велетминский И. 350 тысяч - и квартира ваша // Российская газета. - 23 апреля. - 2005 . - С. 4.
3 Там же. ной научной литературе. Анализ взаимодействия накопительных и инвестиционных процессов осуществлен А. Ефименко, А. Зетынь, Н. Косаревой, Н. Ор-дуэем, Е. Скрипченко, Р. Страйком Д. Фридманом, Н. Щербаковой. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма - В. Ойке-ном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы А.Аксеновым, Е. Гайдаром, Л. Батуриным, О.Белокрыловой, Е.Егоровым, Н.Кетовой, Ю.Колесниковым О.Мамедовым, В.Овчинниковым, Ю.Симионовым, И.Содатовой, М.Чернышевым; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Бекиной, Н. Калининой, Л.Малейко, Л.Матвеевой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы изучены Н. Косаревой, П. Пастуховой, М. Потаповой, А. Пузановым, И. Рогожиной; стратегия развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья выработана И. Караваевой, В. Кудрявцевой, Н. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной, С. Ха-чатрян, институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья изучены Е.Приваловой.
В современной экономической науке остаются нераскрытыми механизмы формирования моделей ипотечного кредитования на основе активизации инвестиционного потенциала широкого спектра финансовых институтов. Социально-экономическая ситуация в России еще не обеспечивает поноценного участия традиционных для развитых стран субъектов ипотечного механизма - институциональных инвесторов - страховых компаний, пенсионных фондов, в инвестировании процессов жилищного строительства. При этом потенциальная емкость рынка ипотечных кредитов в России оценивается в 50 мрд. дол4.
Таким образом, высокая теоретическая и практическая значимость поставленной проблемы, ее недостаточная научная разработанность определяют актуальность исследования механизма финансирования инвестиций в жилье прежде всего на основе ипотечного кредитования, включающей инвестицион
4 Костюкова О. Нелегкий дог // Российская газета. - 27 апреля. - 2005. - С . 12. ный потенциал институциональных инвесторов на рынке жилья.
Цель и задачи исследования. Цель работы состоит в том, чтобы, опираясь на экономико-теоретический анализ формирования рынка жилья в условиях трансформационной экономики, выявить содержание и структуру инвестиционно-финансового механизма гармонизации экономических интересов его субъектов, разработать предложения по активизации инвестиционного потенциала пенсионных фондов как институциональных инвесторов жилищной сферы и предложить муниципальную модель ипотечного кредитования как приоритетного направления формирования рынка доступного жилья.
Достижение намеченной цели потребовало решения следующих основных задач, вытекающих из логики диссертационного исследования:
- выявить особенности становления рынка жилья в ходе трансформационных преобразований России,
- определить основные социально-экономические индикаторы рынка доступного жилья и выявить их динамику в транзитивной экономике,
- проанализировать субъектно-объектную структуру инвестиционно-финансового механизма рынка жилья;
- оценить эффективность программно-целевого метода как инструмента управления инвестициями в жилье,
- выявить особенности развития инвестиционно-финансового механизма рынка жилья региона на примере Ростовской области,
- смоделировать механизм развития ипотечного кредитования на основе гармонизации экономических интересов на федеральном, региональном и местном уровнях,
- разработать авторские модели ипотечного кредитования с участием муниципалитета и пенсионного фонда как активных субъектов инвестиционно-финансового механизма рынка доступного жилья.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья трансформационной экономики и модели его модернизации в условиях посткризисного развития, обеспечивающие доступность жилья для семей со средними доходами. Предметом исследования данной работы является финансовый механизм, обеспечивающий рациональное сочетание экономических интересов субъектов рынка доступного жилья на макро- и мезоуровнях хозяйственной системы.
Теоретико-методологическую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции рынка жилья, эффективных финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсиан-ский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки федеральных и региональных органов власти.
Инструментарно-методический аппарат. В процессе диссертационного исследования использовася системно-функциональный подход к изучению инвестиционных процессов, основанных на ипотечном кредитовании рынка жилья, а также категориальный, историко-генетический и компаративистский, субъектно-объектный анализ, общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, принципы единства исторического и логического, системности, взаимосвязи количественных и качественных изменений. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок.
Информационно-эмпирическая база исследования представлена официальными данными Федеральной службы государственного комитета статистики РФ, Министерства финансов, Центрального банка, фактологическими сведениями, содержащимися в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам развития рыночных отношений в инвестиционно-финансовой сфере жилищного сектора, практическими материалами риэтерских фирм.
Нормативно-правовую основу диссертационного исследования составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов РФ, региональные и ведомственные нормативные акты, регулирующие механизм функционирования рынка жилья.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в разработке вариативных моделей эффективного финансового механизма рынка жилья, основанного на гармонизации экономических интересов хозяйствующих субъектов жилищной сферы и включении финансового потенциала таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды и муниципалитеты в модель ипотечного кредитования приобретения жилья. Необходимым условием развития ипотечного кредитования как приоритетного национального проекта является системообразующая роль государства в создании вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего превращение краткосрочных кредитов ипотечных банков в догосрочные вложения инвесторов.
Основные положения, выносимые на защиту:
По специальности 08.00.01- Экономическая теория:
1. Транзитивной особенностью российского рынка жилья как совокупности экономико-финансовых отношений по поводу трансакций жилья является его институциональная неэффективность, проявляющаяся в:
- высокой стоимости жилья, обусловленной расширяющимся спросом на дорогостоящее элитное жилье, детерминирующим высокую конъюнктуру и на других его сегментах, прежде всего, доступного жилья;
- необеспеченном платежеспособном спросе на жилье со стороны большинства нуждающихся как следствие низких доходов основных групп населения трансформирующейся экономики;
- значительной региональной дифференциации уровня развития рынка жилья и темпов роста цены жилья на первичном и вторичном рынке;
- неразвитости кредитно-финансовой инфраструктуры строительства и приобретения жилья, дефиците догосрочных кредитных ресурсов для жилищного финансирования;
- непоноте рынка вследствие выпадения из сферы его действия значительной части населения, не имеющей средств для покупки или аренды жилья, что обусловливает появление бездомных;
- глубокой дифференциации общества по уровню жилищного обеспечения, определяемой рыночным механизмом распределения жилья в зависимости от текущего дохода, приводящим к глубокой поляризации жилищных условий различных социальных групп.
2. Рынок доступного жилья - это формируемая государством система экономических отношений между нуждающимися в приобретении жилья или улучшении жилищных условий, с одной стороны, и инвестиционными, строительными, банковскими, страховыми и др. институтами, осуществляющими финансирование производства, продажи и потребления жилья, а также создаваемыми государством или муниципалитетом системообразующими институтами рефинансирования ипотечных кредитов, с другой. Функционирование этой системы отношений обеспечивает удовлетворение потребности в жилья для большинства населения за счет собственных средств; доступных ипотечных кредитов, рефинансируемых государственными или муниципальными Агентствами; бизнес-структурами для своего персонала, а также создания фонда социального жилья для малоимущих на всех уровнях. Количественным параметром рынка доступного жилья выступает стандартизированный ипотечный кредит, который является догосрочным (30 лет с правом продления - вечная ипотека), рыночным - по процентным ставкам, доступным для средних домохозяйств (10 %), и первоначальным авансовым платежом от 10% стоимости приобретаемого жилья.
3. Финансовый механизм рынка доступного жилья категориально характеризуется как система финансово-экономических отношений между субъектами жилищной сферы по поводу осуществления жилищного инвестирования, аккумуляции, перемещения и использования финансовых ресурсов жилищного строительства, кредитования и страхования жилья как объекта недвижимости. Эффективность финансового механизма рынка жилья обусловливается сочетаемостью следующих субъектных интересов:
- получение прибыли - производители жилья и аффилированные с ними финансовые институты,
- удовлетворение потребности в жилье как социально-экономическом благе - домохозяйства - приобретатели жилья,
- создание положительных экстерналий через формирование фонда социального жилья и жилищной инфраструктуры - муниципалитеты;
- создание институционально-правовых и финансовых условий для покупки, строительства, найма жилья на рынке домохозяйствами со средними доходами - государство.
Реализация экономических интересов субъектов жилищной сферы на всех уровнях экономики обеспечивает формирование рынка доступного жилья как приоритетного национального проекта.
4. Основными функциями государства как активного экономического агента рынка доступного жилья являются: программно-целевое управление жилищной сферой, обеспечение сочетания экономических интересов всех ее субъектов на основе создания институционально-правовых мер, гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье и вложенных инвестиций; преодоление дисбаланса рыночных цен на жилье и потребностей населения в нем; постепенный переход от патерналистской политики в сфере жилья к решению проблем обеспечения жильем на основе рыночных механизмов. Создание рынка доступного жилья выступает приоритетом федеральных целевых жилищных программ, носит межотраслевой характер, требует бюджетных расходов капитального характера в среднесрочном периоде, оказывая значительный мультипликационный эффект на социально-экономическое развитие экономики России в целом и ее регионов.
По специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит:
1. Финансовый механизм рынка доступного жилья как финансовая категория представляет собой совокупность инструментов, технологий и институтов накопления, инвестирования и кредитования строительства или приобретения жилья, страхования жилья, хеджирования ипотечных рисков и включает один или несколько этапов жилищного инвестирования (например, выпуск ипотечных ценных бумаг, рефинансирование ипотечных кредитов), интегрируемых единой целью Ч создание инвестиционного капитала и последующее инвестирование в реальные жилищные активы. Устойчивое функционирование инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы детерминируется формированием полиморфности источников рыночного финансирования Ч бюджетных средств, кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов в рамках одноуровневой системы ипотечного кредитования на основе первичного рынка или двухуровневой модели с использованием вторичного рынка ипотечного кредита.
2. Полисубъектная структура финансового механизма рынка жилья в современных условиях обусловливает противоречивость социально-экономических отношений между его субъектами по поводу реализации экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторов жилищного инвестиционного рынка, рынке ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, его финансирования и кредитования. К числу выявленных факторов, сдерживающих развитие ипотеки, относятся:
- недоступность ипотечного кредита для большинства населения,
- несоответствие уровня доходов населения и стоимости жилья,
- отсутствие эффективных организационно-финансовых моделей создания доступного рынка жилья,
- неразработанность финансовых технологий для участников рынка по изменению процентной ставки по ипотечному кредитованию,
- отсутствие переселенческого жилищного фонда (в случае дефота).
- недостаток длинных финансовых ресурсов для формирования инвестиционного фонда ипотеки;
- отсутствие поноценной информации по жилищному кредитованию у населения.
3. Рациональное сочетание интересов субъектов институциональной структуры системы ипотечного кредитования жилья, включающей совокупность институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита (рынок жилищных ценных бумаг, ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды), разветвленный блок инвестиционных институтов, частных кредиторов, риэтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и иные органы) на муниципальном уровне может быть обеспечено на муниципальном уровне (например, в г. Ростове-на-Дону) созданием муниципального Агентства ипотечного кредитования в форме городского Общества взаимного страхования с отчислением 1,5% доходов для создания муниципального фонда страхования ипотечных рисков всех субъектов рынка доступного жилья, Предлагаемый институт завершает на муниципальном уровне сформированную иерархию государственных институтов доступного жилья - федеральных агентств по ипотечному жилищному кредитованию и их региональных операторов.
4. В качестве вариативной модели формирования рынка доступного жилья предлагается ипотечный механизм, включающий потенциал страхового рынка -догосрочного накопительного пенсионного страхования, поскольку самым масштабным источником инвестиционных средств в настоящее время являются пенсионные накопления граждан, аккумулированные в Пенсионном фонде РФ и негосударственных пенсионных фондах. Совпадение догосрочных экономических интересов ипотечных банков и Пенсионных фондов является объективной основой превращения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости или гарантиями субъекта Федерации и муниципалитета в высоко эффективный финансовый инструмент ипотечного кредитования в посткризисной экономике.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке авторских моделей финансового механизма согласования экономических интересов субъектов рынка доступного жилья, обеспечивающих, с одной стороны, реализацию интересов инвесторов в обеспечении доходности вложенных средств, а с другой, доступность стандартизированных ипотечных кредитов для среднедоходных групп населения. Это достигается в условиях посткризисного развития активным регулирующим воздействием государства, реализующего свои функции экономического субъекта на федеральном, региональном и местном рынке доступного жилья через институционально-финансовую поддержку формирования новых институциональных инвесторов - пенсионных фондов, Обществ взаимного страхования, муниципальных агентств по ипотечному жилищному кредитованию. Конкретные элементы научной новизны состоят в следующем:
По специальности 08.00.01 Экономическая теория:
1. Выделены транзитивные особенности рынка жилья как формы координации деятельности его субъектов - дисбаланс между растущими ценами на жилье и сужающимся платежеспособным спросом; непонота рынка и глубокая дифференциации общества по уровню обеспеченности жильем, в результате чего из системы рыночных отношений выпадает часть населения, не имеющая средств для покупки или аренды жилья, в то время как слой богатых семей пользуется чрезмерным количеством жилья и жилищно-коммунальных услуг высшего качества; значительная дифференциация развитости региональных рынков жилья, в т.ч. по уровню цен на первичном и вторичном рынке жилья; неразвитость кредитно-финансовой инфраструктуры строительства и приобретения жилья вследствие дефицита догосрочных кредитных ресурсов и др. Это позволило тестировать наличие ситуации институциональной неэффективности российского рынка жилья и допонительно обосновать необходимость проведения активной социально ориентированной жилищной политики государства.
2. Категориально охарактеризован рынок доступного жилья как система отношений между домохозяйствами и инвестиционными, строительными, банковскими, страховыми и др. институтами, включая государственные и муниципальные агентства по ипотечному кредитованию, обеспечивающая доступность приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов трети домохозяйств России. Это позволило определить его количественные параметры и обосновать необходимость развития ипотечного кредитования как эффективного инструмента стимулирования внутренних источников жилищного инвестирования и преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, реализуемого при существенном стимулирующем воздействии государства.
3. Выявлена субъектная структура финансового механизма рынка доступного жилья, эффективность которого достигается на основе рационального сочетания субъектных интересов производителей жилья, финансовых институтов, домохозяйств, муниципалитетов и стратегических социально-экономических целей государства. Это позволило систематизировать социально-экономические индикаторы рынка жилья, классифицировать факторы, определяющие индекс доступности жилья (доходы домашних хозяйств и их платежеспособный спрос; объем и структура предложения жилья; эффективность бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики на рынке жилья и жилищно-коммунального обслуживания; характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья), и предложить инструменты жилищной политики, обеспечивающей преодоление ограничений применения индикатора доступности жилья.
4. Обоснована необходимость поиска новых моделей ипотечного кредитования на региональном уровне и предложен агоритм институционализации муниципального Агентства ипотечного жилищного кредитования, компенсирующего провалы рынка и государства на рынке ипотечных кредитов, что позволило предложить финансовый механизм гармонизации интересов всех субъектов регионального рынка жилья за счет включения организационного потенциала местных администраций как основного гаранта безопасности жилищного кредитования в модели муниципального ипотечного оператора, принимающего на себя те риски, которые пока не готова взять банковская система - обслуживание кредитов на период свыше трех-пяти лет, позволяющее решить проблему дефицита длинных денег.
По специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит:
1. Выявлены структурно-уровневые элементы финансового механизма рынка доступного жилья, системообразующая роль в формировании которого в условиях посткризисного развития России принадлежит системе ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Это позволило оценить инвестиционный потенциал отечественных институциональных инвесторов (государственных и негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний, Обществ взаимного кредитования), заинтересованных в надежном и догосрочном вложении финансовых ресурсов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что в концепции доступного рынка жилья выступает объективной предпосыкой включения данных финансовых институтов в систему ипотечного кредитования через удовлетворение их экономических интересов.
2. Доказано, что эффективным инструментом привлечения средств предприятий и организаций в финансовый механизм ипотечного кредитования, обладающим высоким инвестиционным потенциалом, является участие государственных и негосударственных пенсионных фондов как институциональных инвесторов в предоставлении займов для приобретения жилья. Это позволило предложить новую технологию использования средств накопительного пенсионного страхования как перспективного направления развития ипотечного жилищного кредитования в условиях посткризисного развития, создающего предпосыки решения важных социально-экономических задач - получения доступного догосрочного ипотечного кредита населением, уменьшения финансовых рисков при кредитовании строительства и приобретения жилья, включая риски невозврата кредитов, отзыва прав собственности и др., а также увеличения платежеспособного спроса населения и активизации рынка жилья.
3. Разработана муниципальная модель ипотечного жилищного кредитования на основе создания муниципального Агентства ипотечного кредитования в форме городского Общества взаимного страхования, способствующего гармонизации финансовых интересов всех субъектов жилищного рынка за счет аккумуляции 1,5% их доходов для создания муниципального фонда рефинансирования ипотечных кредитов. Это позволит в 2005-07 гг. более 10 тыс. домохо-зяйств г. Ростова-на-Дону со средними доходами стать надежными заемщиками по ипотечным кредитам; выдать более 10 мрд. руб. безрисковых ипотечных кредитов по ставке 16-11 %; создать не менее 10 тыс. новых рабочих мест за счет увеличения объемов строительства и капитальной реконструкции жилья до 1 мн. кв. м в год с последующим увеличением по 10 % ежегодно.
Теоретическая значимость работы состоит в экономико-теоретическом обосновании с применением принципов политико-экономического, институционального, кейнсианского, неоклассического направлений экономического анализа эффективной субъектной структуры инвестиционно-финансового механизма рынка жилья посткризисной экономики, системообразующую роль в создании которого играет ипотечное кредитование как перспективный инструмент развития рынка доступного жилья. Теоретические выводы исследования могут применяться в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением инвестиций и инвестиционной политики, государственного регулирования, финансово-кредитной системы, финансово-кредитных институтов, в процессе преподавания экономической теории, экономики жилья, оценки недвижимости, экономической социологии, финансов и кредита.
Практическая значимость работы состоит в том, что авторская модель инвестиционно-финансового механизма регионального рынка жилья с участием муниципального (регионального) ипотечного оператора может быть использована в хозяйственной практике, а также учтена при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предлагаемые социально-экономические индикаторы рынка жилья применяются специалистами риэтерской фирмы Титул г. Ростове для анализа и мониторинга регионального рынка жилья, а также Ростовским региональным Советом по жилищной политике при разработке Проекта развития рынка доступного жилья.
Апробация результатов исследования. Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в г. Ростове-на-Дону и др. и отражены в 4 публикациях общим объемом 1,3 п.л.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы и 5 приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Перькова, Марина Юрьевна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование финансового механизма рынке доступного жилья и осуществленный анализ роли ипотечного кредитования в системе инвестиционно-финансовых отношений в жилищной сфере позволили получить следующие экономико-теоретические и научно-практические выводы теоретического и прикладного характера:
1. Жилье относится к числу таких немногих материальных благ, которые соединяют в себе экономические и социальные функции. Жилищная проблема остается одной из наиболее острых социально-экономических проблем современной России. Радикальные преобразования в обществе, признание института частной собственности и приватизация жилищного фонда позволили начать формирование рынка жилья, дали возможность осуществлять нововведения в жилищной сфере страны. На первом этапе ее реформирования считалось, что достаточно предоставить свободу выбора и создать рынок жилья для преобразования жилищной сферы в эффективный механизм обеспечения качественным жильем всех слоев населения. Но отсутствие экономически обоснованных механизмов функционирования жилищных отношений в переходный период, а также слабая, постоянно меняющаяся и весьма противоречивая правовая база не способствовали быстрым преобразованиям в жилищной сфере. Негативные социально-экономические последствия трансформации российской экономики, проявляющиеся в общем снижение уровня жизни людей и резкой поляризация населения по уровню доходов, усугубили положение в жилищном хозяйстве. Рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги при одновременном ухудшении их качества, нехватка финансовых ресурсов на всех уровнях, чрезмерная изношенность основных фондов характеризуют жилищную сферу как очаг социальной напряженности.
2. Анализ опыта реформирования жилищной сферы позволяет сделать вывод о том, что российское государство стремиться перейти от патерналистской политики в сфере жилья к решению жилищных проблем с помощью рыночных механизмов, что происходит довольно болезненно для большинства населения. Быстрый уход государства в начале реформ от решения жилищных проблем впоследствии привел к осознанию необходимости государственной поддержки и вмешательства в этой области. Результаты выпонения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и догосрочную перспективу дожна строиться не только исходя из одних намерений по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.
3. Рынок жилья представляет собой сложную многоуровневую систему, в которой переплелись важные социально-экономические взаимосвязи и интересы хозяйствующих субъектов. Специфика этого рынка состоит в двойственном характере, присущем жилью. С одной стороны, жилье выступает как объект потребления. Приобретение жилья порождает широкий спрос на разнообразные строительные материалы и другие предметы полудлительного и длительного пользования и тем самым порождает импульс роста, распространяющийся по целому спектру отраслей материального производства и услуг. С другой стороны, жилье - это капитальный товар длительного пользования, пользующийся устойчивым спросом, к тому же дорогой. Приобретение жилья в нормальной экономике, где есть предложение (т.е. оно доступно для приобретения как любой другой товар), является одним из наиболее важных факторов, стимулирующих трудовую активность населения и их сбережения, способствуя тем самым росту платежеспособного роста на жилье, соответственно и наращиванию инвестиционного потенциала жилищного сектора.
4. Степень обеспеченности населения жильем надлежащего качества выступает показателем уровня социально-экономического развития государства. Потребность в жилье является для людей одной из самых первостепенных, жизненно необходимых потребностей. Жилье Ч это уникальный в своем роде товар, имеющий ряд отличительных особенностей. Жилье по своей экономической природе является потребительским благом длительного пользования. Специфика его заключается прежде всего в том, что жилье, являясь предметом потребления, выступает на рынке в качестве товара. Жилье Ч это один из наиболее фундаментальных и основательных товаров, в связи с чем общество заинтересовано в строительстве более перспективных и дорогих домов (квартир), чем это диктует текущий платежеспособный спрос. Договечность жилья превышает аналогичные показатели практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металов. Жилье сохраняет свою стоимость и ценность в течение очень длительного срока времени использования. Жилищный фонд включается в состав национального богатства страны.
5. Спрос на жилье неэластичен по цене в отличие от большинства товаров длительного пользования; при росте цен на жилье потребитель в развитых странах предпочитает больше платить, чем сокращать в соответствующей пропорции число приобретаемых квартир (домов) или объем потребляемых жилищных услуг. В развитой рыночной экономики жилье является самым дорогим потребительским товаром, важнейшее приобретение и достояние любой семьи. Стоимость жилья при наличии определенных условий даже может возрастать со временем. Расходы на жилье в связи с его высокой стоимостью (и ценой на него) составляют существенную долю в бюджете домохозяйств. Жилье как капитальный товар длительного пользования имеет значительную стоимость, поэтому в нормальной рыночной экономике его покупка становится одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и соответственно формирования инвестиционных ресурсов. С другой стороны, жилье имеет большую залоговую ценность и часто используется его владельцами для расширения своих инвестиционных возможностей.
6. Состояние жилищного фонда, качество жилищно-коммунальных услуг и развитость рынка жилья оказывают существенное влияние на инвестиционный климат в местности, где оно построено. Повышение степени обеспеченности жильем и улучшение его качества способствуют росту потребления других товаров длительного пользования, что в итоге приводит к изменению структуры экономики страны. Жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект. Увеличение жилищного строительства влечет за собой подъем производства в различных отраслях строительной индустрии: деревообработке, стек-лопроизводстве, изготовлении металоконструкций и др. Также оно способствует развитию других многочисленных сфер деятельности, сопряженных с жилищным строительством, таких как: проектирование; возведение объектов инфраструктуры, предприятий торговли, образования; дорожное строительство; городской транспорт. Таким образом, строительство жилья способствует росту занятости.
7. Анализ обеспеченности жильем населения России позволяет сделать вывод о том, что в целом по стране 5,5% домохозяйств проживают в условиях, когда на каждого человека приходится менее 9 кв. м, а свыше 20 кв. м общей площади на человека имеет 44% домохозяйств, но из них лишь 9,8% живут в условиях, когда на человека приходится более 40 кв. м общей площади. При этом, около 5 мн. граждан России живут в общежитиях и более 3,5 мн. Ч в коммунальных квартирах. Особенно высок процент домохозяйств, проживающих в таких условиях, в таких регионах, как: г. Санкт-Петербург, Тамбовская область, Краснодарский край, Республика Атай. По данным Госкомстата, то в целом по России отдельную квартиру имеют 73,7% домохозяйств, отдельный дом Ч 17,7%. В коммунальной квартире проживает 2,4% домохозяйств, в общежитиях Ч 19%, а в части дома Ч 4,3%.
8. Осуществленный анализ объективных закономерностей развития рынка жилья в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области свидетельствует, что в регионе наблюдается значительная дифференциация населения по степени обеспеченности жильем, по жилищным условиям и возможности их улучшения. Ростовская область всегда являлась одним из крупнейших экономических регионов на Юге России, а изменившиеся геополитические условия, превратившие область из внутреннего региона в приграничный, выдвинули на первый план в инвестиционной программе области жилищное строительство как одно из приоритетных направлений.
9. Мониторинг динамики цен на ростовском рынке жилья демонстрирует повышательные тенденции наблюдася в течение всего периода становления и развития рынка жилья в регионе. Так, средняя стоимость 1 кв. метра жилья 2004 г. выросла на 19 % в доларовом эквиваленте (рост цен на жилье за 2003 г. составил 37 %). В 2005 г. тенденция роста цен продожает наблюдаться, хотя, вероятно, доля прироста цен 2004 г. ниже 19 % прошлогодней доли. Сокращение темпов роста цен, на наш взгляд, говорит о стабилизации экономической ситуации в России в целом и в Ростове в частности. Однако, благодаря этой стабилизации, в 2005 г. наблюдается рост цен на жилье, годовые темпы роста цен на городскую недвижимость составят, по экономическим прогнозам, около 20-30% ввиду экономического развития города и области и ввода в эксплуатацию новых объектов жилищного строительства.
10. В настоящее время более 60% граждан России не могут купить жилье без использования заемных денег, при этом 3-5% самых богатых россиян уже обеспечены элитными домами и квартирами, а государство сможет помочь улучшить жилищные условия только каждому пятому. Как показал мониторинг цен, рыночные цены на жилье таковы, что основная часть населения страны не может позволить приобрести себе достойный дом или квартиру, и на сегодняшний день в российских условиях экономики переходного периода не существует эффективно работающих финансовых механизмов ипотечного кредитования населения.
11. Институциональная структура включает множество институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита, в том числе рынок жилищных ценных бумаг: ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, разветвленный блок инвестиционных институтов, частные кредиторы, риэтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита контрольные, страховые, налоговые и иные органы) как на федеральном, так на местном и муниципальном уровне
12. К кредитно-финансовому блоку инвестиционного механизма жилищного строительства относится промежуточный посреднический блок с различными институтами, трансформирующими сбережения населения в жилищные инвестиции, через различные депозиты, страховые, пенсионные и иные полисы. Эмиссионный сектор (операции с ценными бумагами), межбанковские кредиты и ряд других также входит в посреднический блок жилищного сектора.
13. Массовое внедрение ипотеки ограничено трудностями законодательного, финансового и организационного характера. Однако, констатируемые общие проблемы (недостатки законодательной базы, отсутствие дешевых инвестиций, дороговизна кредитных средств, низкий уровень платежеспособности и доверия населения к финансовым институтам, инфляция и т.п.) не являются принципиальным препятствием развития ипотеки. Целесообразно выделить четыре ключевых проблемы, решение которых обеспечивает необходимые условия для запуска ипотеки и гарантирует ее дальнейшее устойчивое развитие. Такими ключевыми проблемами ипотеки, на наш взгляд, являются: дороговизна кредитных средств, т.е. высокий уровень процентной ставки по ним; высокая стоимость жилья по сравнению с доходами населения; отсутствие гарантий защиты прав и законных интересов участников ипотечного процесса; отсутствие надежных источников дешевых средств в необходимом объеме для постоянной массовой выдачи ипотечных кредитов и обеспечения низкой процентной ставки по ним вплоть до погашения этих ипотечных кредитов гражданами.
14. Выявленные в работе объективные ограничения развития ипотечного кредитования разрешаются при активном участии государства как активного экономического субъекта механизма ипотечного кредитования в рамках действующих федеральных законов и в существующих экономических условиях путем реализации единого комплекса взаимодопоняющих конкретных практических финансовых, экономических, правовых, социальных, организационных и агитационно-пропагандистских мер и процедур, т.е. при условии создания целостной системы ипотечного жилищного кредитования в России.
15. Классическая модель ипотечного кредитования основана на базовой ипотечной схеме - банковском кредитовании покупки квартиры. Однако процентная ставка по банковскому кредиту вследствие жесткой привязки к ставке рефинансирования Центрального Банка РФ в среднем составляет 30% годовых в рублях или 15-22% годовых в валюте. Однако, недоступная стоимость ипотечного кредита - не единственная проблема большинства предлагаемых ипотечных кредитных продуктов. К другим ограничениям предложения по ипотечному кредиту относятся, такие как: недостаток ликвидности у банков, выдающих ипотечные кредиты в условиях отсутствия вторичного рынка рефинансирования; практическая невозможность документально подтвердить реальные доходы заемщика и реализовать процедуру выселения из квартиры в случае невыпонения обязательств по взятому кредиту; превалирующее нежелание заемщиков самостоятельно собирать объемный пакет документов для прохождения процедуры андеррайтинга.
16. Функционирующие в настоящее время в Ростовской области ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью и институционализированы в различных экономико-правовых формах. Институциональная структура системы ипотечного кредитования в Ростовской области представлена такими институтами, как: ОАО Ростовская региональная ипотечная корпорация (РРИК), региональным оператором ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, МУ л Департамент строительства и перспективного развития города, ГОУ Агентство жилищных программ, ипотечными банками, коммерческими банками, работающими по программам ипотечного кредитования, жилищностроительным и жилищными кооперативами (Дом плюс, Свой Дом, Новосел), кредитно-потребительскими кооперативами, страховыми компаниями, агентствами недвижимости, ассоциацией Южная гильдия риэтеров и оценщиков (ЮГРО).
17. Перспективной моделью ипотечного кредитования в России выступает схема задействования в инвестиционно-финансовом механизме ипотечного кредитования таких хозяйствующих субъектов как предприятия, при котором продукция и услуги предприятий-дожников будут использованы в строительстве жилья с последующей реализацией построенных квартир населению с помощью ипотеки или использованием их в федеральных целевых программах.
18. Анализ регионального опыта развития ипотечного кредитования в России позволил выявить, что в настоящее время в отечественной экономике функционирует около 20 различных схем ипотечного кредитования. Пенсионный фонд РФ готов участвовать в ипотечном кредитовании жилья в силу того, что ипотечное кредитование сегодня можно рассматривать как наиболее современный и интересный инструмент обеспечения жильем жителей России. Пенсионный фонд РФ готов вкладывать в ипотеку часть средств накопительного пенсионного страхования через инвестирование в ценные бумаги. Предлагается, чтобы Пенсионный фонд покупал под 16% годовых облигации специального федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Правительство гарантирует, что 2 мрд. руб. агентство вернет Пенсионному фонду России через 20 лет, когда россияне станут получать накопительные пенсии. Взятые в дог у Пенсионного фонда деньги через ряд промежуточных инстанций попадут к гражданам в виде относительно дешевых кредитов. Средства Пенсионного фонда РФ дожны сыграть главную роль в формировании ипотеки и решении жилищного вопроса в стране. Потенциально сумма вложений средств Пенсионного фонда РФ в ипотечное строительство оценивается в 10-15 мрд. руб. Накопительная пенсионная система позволяет получить сверхдлинные деньги и давать кредит гражданам на строительство на 20-25 лет.
19. Важным инструментом привлечения финансовых средств предприятий и организаций в сферу жилищного строительства является задействование в механизм ипотечного кредитования негосударственных пенсионных фондов как активного экономического субъекта, включенного в систему предоставления займов для приобретения жилья. В целях создания стабильных колективов и привлечения для работы высококвалифицированных специалистов, не имеющих собственного жилья, предприятиями и организациями города предоставляются сотрудникам догосрочные займы для приобретения или строительства жилья в рамках развития допонительного пенсионного обеспечения своих сотрудников через негосударственные пенсионные фонды на срок от 2 до 15 лет. Предприятия получают возможность под гарантию средств, накапливаемых на своем солидарном счете в негосударственном пенсионном фонде и инвестируемых им в строительство жилья, предоставлять своим работникам займы на условиях ипотечного кредитования. Сотрудники предприятия получают квартиры и в течении ряда лет погашают займы, попоняя солидарный счет предприятия. Процентная ставка по кредиту будет ориентирована на ежегодную ставку рефинансирования ЦБ РФ и может быть снижена по согласованию с предприятием за счет средств на солидарном счете предприятия. Аналогичные схемы приобретения ипотечного жилья возможны для вкладчиков фонда физических лиц, имеющих на своем именном пенсионном счете или именном пенсионном счете участника, в пользу которого делаются отчисления, не менее 50% стоимости приобретаемого жилья.
20. Разработанные автором модели ипотечного кредитования адаптированы к специфике социально-экономической ситуации в России и представляют собой такой финансовый продукт как механизм (модели) ипотечного кредитования на базе накопительного пенсионного страхования (с использованием средств негосударственных пенсионных фондов). В работе предлагаются следующие модели ипотечного жилищного кредитования: корпоративная модель ипотечного кредитования; модель покупки строящегося жилья; определены размеры ежемесячных погасительных платежей; суммы, наращенной к концу периода заимствования; суммы остатка непогашенной задоженности и разработан план-график погашения кредита; предложены мероприятия по реализации данных моделей ипотечного жилищного кредитования.
21. Важным препятствием для массового развития ипотеки в России выступает сложившийся российский менталитет и недоверие к финасовым структурам. Сегодня далеко не каждый представитель среднего класса может позволить себе взять кредит на квартиру, и причина кроется не столько в условиях предоставления кредитов, сколько в психологии самих заемщиков. Взять кредит в банке на 10 лет под залог самой крыши над головой, и еще выплачивать по нему - одно из самых серьезных решений в жизни человека.
22. Задачей развития ипотечного кредитования является в первую очередь преодоление сложившихся стереотипов распределения жилья, улучшение инвестиционного климата в сфере жилищного строительства как в РФ в целом, так и в г. Ростове-на-Дону и Ростовской области; вовлечение средств граждан в жилищный сектор экономики и культивирование отношения к жилью как к товару. В развитой рыночной экономике для населения жилье представляется в первую очередь выгодной инвестицией, и, по статистике, меняют его в среднем по 5-6 раз, что невозможно без рынка ипотечного кредитования. Целью развития ипотечного кредитования выступает не только повышение доступности жилья для большинства населения, но и обеспечение допонительной социальной защиты.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Перькова, Марина Юрьевна, Ростов-на-Дону
1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. от 30 ноября 1994г.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. от 26 января 1996г.
4. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики// Собрание законодательства РФ. 1997. № 1-2.
5. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 2.
6. Федеральный закон РФ О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) //Российская газета. 10 февраля. 2004 г.
7. Федеральный закон РФ Об ипотечных ценных бумагах // Российская газета. 18 ноября. 2003 г.
8. Федеральный закон РФ О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих // Российская газета. 25 августа. 2004 г.
9. Федеральный закон РФ О рынке ценных бумаг редакция от 28.01.02. // Собрание законодательства РФ. 2003. № 1-2.
10. Указ Президента РФ О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования // Российская газета. 1996. 3 марта.
11. Указ Президента РФ О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ. // Экономика строительства. 1995. № 9.
12. Постановление Правительства. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованию ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" от 08 сентября N 462
13. М.Федеральная целевая программа Жилище на 2002 Ч 2010 гг.// Российская газета. 2001 г. 26 сентября.
14. Федеральная целевая программа Свой дом. Утверждена постановлением Правительства Российской федерации от 27 июня 1996 г. № 753// Собрание законодательства РФ. 1996. № 1-2.
15. Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты. Утверждена постановлением Правительства РФ № 71 от 20 января 1998 // Собрание законодательства РФ, 1998, №5, ст. 615.
16. Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.) от 10.07.01 № 210-Р // www.gov.ru.
17. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28.// www.iet.ru.
18. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета. 2004. 26 мая.
19. Жилищное законодательство в России. Сборник нормативных документов с комментариями. М.: Бизнесс-информ, 1997.
20. Инструкция ЦБ. "Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием"
21. Указание ЦБ РФ от 9 января 2004 г. N 1368-У "О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России", (зарегистрировано в Минюсте РФ 2 февраля 2004 г. N 5519)
22. Официальные данные Госкомстата РФ// Internet/htpp: www.gks./statinfo.asp.
23. Информационно-аналитический обзор Банка России // www. cbr. ru.
24. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003.: Стат.сб. ~М., 2003.
25. Россия в цифрах. 2004: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. М., 2004.
26. Российский статистический ежегодник. М., 2003.
27. Ростовская область. Статистический ежегодник. 2003 / Ростовский областной комитет гос. статистики. Ростов-на-Дону,'2004.
28. Россия в цифрах: Крат. стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003.
29. Социальное положение и уровень жизни населения России: Стат. сб. / Госкомстат России. 2002.
30. Абакин А. В. Экономическая политика и ответственность // Экономист. Ч 2004. № 5.
31. Абанкина И. Анализ региональных различий формирования жилищного рынка. // Вопросы экономики. 1994, № 10.
32. Абдрахманов Р., Поляченко И., Данилова Е. Потребительские кредиты: рост неизбежен // Прямые инвестиции. Ч 2005. № 4.
33. Авдеева Г. Г. Проблемы и перспективы формирования рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве // Коммерсантъ. 2003. № 1.
34. Аверченко В. Я главный дворник страны // Российская газета. 2004. 4 июня.
35. Апрелев К. Н. Становление цивилизованного рынка жилья в России // Жилищное право. 2003. № 1.
36. Алексеев И. Энергоресурсы. Почему не используются в производстве возможности для их снижения? // Строительная газета. 1996, № 10.
37. Анисимова И. Архитектурное проектирование малоэтажных жилых домов на одну семью. М.: МархИ. 1987.
38. Амалиев Т. О многомерности подходов и оценке строительного комплекса России. // Экономика строительства. 1997. № 2.
39. Банкиры просят страховку, чтобы свести к минимуму ипотечные риски //Российская газета, август 2004
40. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги // Вопросы экономики. Ч 2004. № 4.
41. Банковское дело / Под ред. Г. Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. М., 2003.
42. Басин Е. Новая жилищная политика в Государственной Целевой программе Жилище. // Вопросы экономики. 1997, № 7.
43. Басин Е. Строительство вытянет нашу экономику из кризиса. // Российские вести. 1993, № 5.
44. Басин Е. Рынок недвижимости // Вопросы экономики. 1995. № 9.
45. Баррос П., Страйк Р. Сравнение реформирования жилищного сектора в России и странах Восточной Европы. // Вопросы экономики. 1999, № 10.
46. Батурин Л., Бунтов В. Социальная сфера в рыночной экономике. Рстов-на-Дону.: Северо-Кавказская Академия Государственной Службы. 1997.
47. Бекина Т. Д. Финансово-экономические проблемы развития жилищного сектора. М., 2001.
48. Бессонова О. Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск, 2000.
49. Бекина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. 1994. № 10.
50. Бекина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе // Вопросы экономики. 1993. № 7.
51. Березин М., Малыгин А. Потенциал вторичного рынка жилья в городах России.//Вопросы экономики. 1994, № 10.
52. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.: Дело. 1994.
53. Бойко Т. М. Мой дом моя крепость? // ЭКО. Новосибирск, 2001. № 8.
54. Бронер Д. Жилищное строительство и демографические процессы. М.: Статистика. 1980.
55. Булатов А. Россия в мировом инвестиционном процессе // Вопросы экономики. 2004. - № 1.
56. Бумажное решение квартирного вопроса //Российская газета. № 23. Ч 2003.
57. Бурнашев Н. Формирование стоимости строительства в рыночных условиях. //Экономика строительства. 1995, № 11.
58. Бушмарин И. Аномалии российского рынка труда. // Мировая экономика и международные отношения. 1998, № 2.
59. В ожидании "черных списков"// Финансовые известия- октябрь 2003.61 .Васильчук Ю. Постиндустриальная экономика и развитие человека. // Мировая экономика и международные отношения. 1997, № 9-10.
60. Винислав Ю. Региональные аспекта мобильности трудовых ресурсов. // Российский экономический журнал, 1997, № 10.
61. Виноградова Е., Дюк Е. Российские промышленные предприятия в 1996 году, // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1997, № 2.
62. Вишневская Н. Рынок труда переплетение циклических и структурных факторов. // Мировая экономика и международные отношения. 1993, № 12.
63. Воеводская Н., Пантелеев В. Жилищное кредитование. // Деньги и кредит. 1996, № 11.
64. Воробьев Ю. Залоговое кредитование. // Вопросы экономики. 2001, № 1.
65. Воронкин И. О ценах в строительстве. // Экономист. 2003, № 1.
66. Всемирный банк Макроэкономические факторы послекризисного развития // Вопросы экономики. - 2004. - № 5.
67. Высоковский А. Тенденции функционирования рынков жилья и земли в российских городах. // Вопросы экономики. 1994, № 10.
68. Гайдукова Н. Жилищная проблема: поиск выхода. // Социологические исследования. 2003, № 4.
69. Гарипова З.П. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - № 6.
70. Гитис Л. X. Проблемы жилья: разнообразие подходов и решений. М., 1994.
71. Глущенко К. Об оценке численности домохозяйств. // Вопросы экономики. 1995, №9.
72. Глущенко К. П., Кибалов Е. Б. Программа Жилище: критический взгляд // Профессионал. 2000. № 4.
73. Гнеденко А. Рынок недвижимости. // Экономика и жизнь. 1993, № 16.
74. Гонтомахер Е., Мильнер Г. Жилищная проблема России: социальный аспект. // Право и экономика. 2003, № 5.
75. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М., 1999.
76. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. М., 2003.
77. Горемыкин В. Дифференцированный подход к реформе жилищной сферы // Право и экономика. 2001. № 5.
78. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. М.: АСВ, 1999.
79. Грицина В., Эльдаров Р. Региональная структура рынков жилья. // Экономист. 1996, № 10.
80. Груздер М., Соловьев М. О единой методике оценки недвижимости. // Вопросы оценки. 1997, № 1.
81. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах. // Вопросы экономики. 1994, № 10.
82. Гузанова А. Качество жилья в Москве и его связь с ресурсами семей // Вопросы экономики. 1993. № 7
83. Гузев М.М. Юг России в едином экономическом пространстве СНГ // Философия хозяйства. 2004. - № 6.
84. Гумба X. Участие строительных организаций в ходингах и ФПГ. // Экономика строительства. 2002, № 10.
85. Денисова И., Дулич В. Проблемы учета жилищного строительства. // Вопросы статистики. 2002, № 8.
86. Дестрес М. Ипотека и ипотечный кредит. // Деньги и кредит. 1995. № 8.
87. Доничев О. Предпринимательство в строительном комплексе. // Российский экономический журнал. 2000, № 7.
88. Дроздов А. Ростовская область является одной из крупнейших стройплощадок страны // Вечерний Ростов. 2003. 27 декабря.
89. Егоров Е. В., Потапова М. В. Экономика жилищного хозяйства России. М., 2002.
90. Ефименко А. Коммерческая эффективность инвестиционных проектов в жилищном строительстве. // Экономика строительства. 2002, № 7.
91. Жилищная проблема в современной России: Научно-аналитический обзор / Рос. акад. наук. 2003.
92. Жилищный кредит / Под ред. Ю. Ф. Симионова. М.-Ростов-на-Дону, 2004.
93. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России / Под ред. В. В. Авдеева и др. Спб., 1998.
94. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования. // Экономист. 1997, №4.
95. Зурабов М. Средства Пенсионного фонда РФ дожны сыграть главную роль в формировании ипотеки и решении жилищного вопроса // ИРН по материалам АЭИ ПРАЙМ ТАСС.
96. Зыкова Т. Урожай дорог, а цены на бензин остановятся // Российская газета. 2004. № 4.
97. Ивасенко А.Г, Соколов В.Н. Ерохин A.A. Ипотека в Новосибирске: проблемы и перспективы развития // Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара Современные проблемы экономики и менеджмента (выпуск 2). Новосибирск: СГГА, 2000.
98. Иншаков О.В. О направлениях модернизации Федеральной целевой программы Юг России // Философия хозяйства. 2004. - № 6.
99. Иохин В. Я. Экономическая теория. М., 2003.
100. Ипотека: правительство решает квартирный вопрос// Коммерсант февраль 2004
101. Ипотека стала ближе к народу //Ведомости- ноябрь 2003.
102. Ипотечные Риски // М-2 Квадратный метр-04.06.2004.
103. Ипотекой займутся только правильные кредиторы. Центробанк готовит инструкцию по выпуску ипотечных ценных бумаг // ФК-Новости- февраль 2004
104. Ипотека: план боевых действий// Газета июнь 2003.
105. Каганова О., Катаханов А. Развитие рыночного жилищного строительства. // Вопросы экономики. 1994, № 10.
106. Калинина Н., Новомлинская Е., Ноздрина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга. // Вопросы экономики. 1994, № 10.
107. Каменецкий М. Строительная деятельность в России: проблемы и прогноз. // Проблемы прогнозирования. 1995, № 5.
108. Камертон для рынка недвижимости IIЭксперт- апрель 2004
109. Караваева И. Роль и перспективы ипотечного кредитования в России. // Деловой мир. 1995, № 34.
110. Карасев В. Формирование системы государственного регулирования хозяйственной деятельности строительных организаций. // Экономика строительства. 1998, №2.
111. Катаханов А. Развитие рыночного жилищного кредитования // Проблемы прогнозирования. 2002. № 5.
112. Келер-Пфундер А. Индивидуализация экономики персонала. // Проблемы теории и практики управления. 1997, № 2.
113. Кибалов Е. Б. Жилищная проблема Сибири: специфика и стратегия решения. Новосибирск, 1999.
114. Кирсанова С. Современные подходы к классификации рабочей силы. // Российский экономический журнал. 1995, № 11.
115. Кислый В., Щеглов П. Жилище и его площадь: терминологический аспект. // Жилищное строительство. 1997, №11.
116. Кислый В. О системном подходе к региональной жилищной проблеме. // Жилищное строительство. 1996, № 7.
117. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье собственность и сдеки. // Закон прил. к газ. Известия. 1996, № 8.
118. Кияненко К. Коммерческая и социальная подсистемы жилищного рынка: сравнительный анализ.//Жилищное строительство. 1995, № 11.
119. Клейнер Г., Петросян Д., Беченов А. Еще раз о роли государства и государственного сектора в экономике // Вопросы экономики. 2004. - № 4.
120. Ключи от ипотеки пока не найдены //Русский Фокус. Октябрь,2003.
121. Козловский А. В. Программа ипотечного кредитования на базе накопительного страхования жизни. М., 2001.
122. Козловский А. В., Черных Е. В. Будущее сегодня. М., 2001.
123. Колодко Г. Институты, политика и экономический рост // Вопросы экономики. -2004.- №7.
124. Комарова Н. Мотивация труда и повышение эффективности работы. // Человек и труд. 1997, № 10.
125. Кондратьев Н. Основные проблемы экономической статики и динамики. -М.: Наука. 1991.
126. Кононова Е. В. Дифференцированный подход к реформе жилищного хозяйства // Право и экономика. 2003. № 2.
127. Кононов Н. И. Эффективная государственная политика в сфере жилья и недвижимости // Диалог. 2003. № 3.
128. Косарева Н., Пчелинцев О., Ронкин Г. На пути к жилищной реформе: анализ и прогноз // Вопросы экономики. 1990, № 8.
129. Косарева Н. Б., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. М., 2000.
130. Косарева Н. Ипотечный кредит на покупку жилья // Жилищное строительство. 2000. №11.
131. Косарева Н.Б. Формирование рынка доступного жилья в России / Юбилейный годовой отчет Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2005.
132. Кочергин В. Социально-экономические проблемы труда в строительстве, -Воронеж.: ВГУ. 1984.
133. Кравченко М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие. // Экономика и жизнь. 1998, № 6.
134. Кудашев Е. Строительный комплекс: проблемы, решения, эффективность. М.: Наука. 1990.
135. Кулаков С. Пенсионный фонд поддержит ипотеку // Гудок. 2003. 2 марта.
136. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М.: ЦНИИЭП Жилища. 1994.
137. Лебединский В. И., Щербакова Н. А. Экономика городских земель в рыночных условиях. Новосибирск, 2001.
138. Лебединский В. И., Щербакова Н. А. Тезисы докладов II Международного конгресса Ресурсо Ч и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве. Новосибирск, 2001.
139. Лексин В., Шевцов А. Незаметная реформа. // Российский экономический журнал. 1998, № 1.
140. Лимонов Л. Э. Рынки недвижимости и развитие городов. Спб., 2003.
141. Лисин. В. Инвестиционные процессы в Российской экономике // Вопросы экономики. 2004. - № 6.
142. Льготы для ипотеки. Налог на доходы от ипотечных ценных бумаг могут снизить // Ведомости. Февраль 2004
143. Лыкин Ю. Потенциал строительного комплекса. // Экономист. 1996, № 6.
144. Маддала Г., Тода Я., Ноздрина Н. Анализ аукционных цен на квартиры в Москве. // Вопросы экономики. 1993, № 7.
145. Максимов С. H. Экономика недвижимости. Спб., 2002.
146. Маковская Е. Вместо ипотеки (крупные банки привлекают клиентов жилищным кредитованием) // Коммерсантъ. 2000. № 1.
147. Маслова В. Ипотека земель//Экономист. 2004. - №5.
148. Матюгина Э. Формирование экономического механизма решения жилищной проблемы. // Жилищное строительство. 1994, № 5.
149. May В. Итоги 2003 года и итоги четырехлетия: политика против экономики // Вопросы экономики. Ч 2004. № 3.
150. Международный семинар Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России. 14-15 мая 1998г. М., 1998.
151. Мильнер Б. Фактор доверия при проведении экономических реформ. // Вопросы экономики. 1998, № 4.
152. Мильчакова Н. Эффективность фондового рынка: институциональный подход // Вопросы экономики. Ч 2004. № 5.
153. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций. // Рынок ценных бумаг. 1998, №4.
154. Москвин JI. Миграционные процессы в СНГ. // Социально-политический журнал. 1995, № 1.
155. Мурычев A.B. Ипотечное кредитование в регионах России проблемы развития // Материалы Второй Всероссийской конференции Ипотечное кредитование в России. 31 марта. 2004 г., г. Москва. - М., 2004.
156. Мягкова В. Ю. Экономические интересы в системе страховых отношений // Диссертация. Ростов-на-Дону. 2001.
157. Невинная И. Недешево, но по средствам // Российская газета. 12 октября. 2005.
158. Невинная И. Строй, кредитовать будем // Российская газета. 11 октября. 2005.
159. Нестеров JI. Можно ли решить жилищную проблему в современной России. // Вопросы экономики. 1995, № 9.
160. Нестеров JI. Домашнее хозяйство и накопление потребительского богатства. // Вопросы статистики. 1998, № 1.
161. Никитин Г., Стрижкова Л. К вопросу о структурной перестройке отечественной промышленности. // Российский экономический журнал. 2001, № 7.
162. Никитин А. В. Система ипотечного жилищного кредитования в России // Жилищное право. 2002. № 1.
163. Ноздрина Н. Эволюция рынка жилья в Москве. // Проблемы прогнозирования. 1999, № 1.
164. Овсиенко Ю., Петраков Н. Российская трансформация и ее результаты // Вопросы экономики. Ч 2004. № 5.
165. Овчинников В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России. // Финансы. 1996, № 2.
166. Овчинников В. Организация финансово-строительных комплексов. // Рынок ценных бумаг. 1995, № 11.
167. Олейник А. Институциональные ловушки постприватизационного периода в России // Вопросы экономики. 2004. - № 6.
168. Ореховский П. Ключевые параметры региональных рынков труда. // Российский экономический журнал. 1995, № 11.
169. Остапенко В. Финансирование жилищного строительства. // Экономика строительства. 1997, № 6.
170. Оценка объектов недвижимости: теоретический и практический аспект / Под ред. В Григорьева. М.: ИНФРА-М. 2002.
171. Остапенко В. В. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика строительства. 1998. № 7.
172. Панкратов Е., Панкратов О. О лизинге и организационно методических аспектах его использования в строительстве. // Экономика строительства. 1998, № 6.
173. Потапова М. В. Развитие программно-целевого подхода в реформировании жилищной сферы. Спб., 2000.
174. Починалин В. Будет местная инициатива, будет и жилье. // Экономика и жизнь. 1998, № 15.
175. Привалова Е. Институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья // Диссертация. Ростов-на-Дону. 2001.
176. Проблемы прогнозирования реформирования жилищной сферы: Сб. ст. / Ред. JI. Э. Лимонов. Спб., 2003.
177. Пузанов А. Качество жилья в Москве и его связь с ресурсами семей. // Вопросы экономики. 1993, № 7.
178. Пузанов А., Мартынова Т. Статистика домашних хозяйств основная информационная база для исследования уровня жизни населения. // Вопросы статистики. 1998, № 1.
179. Пузанов А. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М.: Фонд Институт экономики города, 2004.
180. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений. // Вопросы экономики. 1993, № 7.
181. Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы // Вопросы экономики. 1993. №7.
182. Пчелинцев О. С. Жилищная реформа в России // Коммерсантъ, 2000. № 3.
183. Радыгин А. Россия в 200 2004 годах: на пути к государственному капитализму? // Вопросы экономики. - 2004. - № 4.
184. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы практика. М., 2000.
185. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М., 2003.
186. Рено Б. Жилищная ситуация бывшего Советского Союза: почему она нуждается в рыночных реформах. // Вопросы экономики. 1993, № 7.
187. Родионов С. Ипотека кредит - кадры. // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2001, №4-5.
188. Руда JI. Формирование рынка жилья; тенденции и перспективы. -Новосибирск,: НГАЭиУ. 1997.
189. Рынок жилой недвижимости г.Ростова-на-Дону :итоги 2004 года //"Все квартиры города" консатинговая компания "Тэра-Консатинг".
190. Рябченко JL Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит. 1997, № 3.
191. Сабуров Е. Жилищное строительство как государственный приоритет. // Вопросы экономики. 1993, № 7.
192. Савин А. Государство с третьей попытки обеспечит военных жильем. // Все о недвижимости. 1998, №4.
193. Саградов А. Демографический фактор формирования механизма устойчивого развития. // Вестник МГУ, серия 6. 1997, № 1
194. Саградов А. Модель развития населения. // Российский экономический журнал. 1992. № 7.
195. Сатыков С. Муниципальный жилищный заем трудно, но возможно. // Рынок ценных бумаг. 1998, № 8.
196. Сафонова Э. Формирование производственной программы строительного предприятия. // Жилищное строительство. 1996, № 7.
197. Семеняка А. Н. Ключевые проблемы ипотечного жилищного кредитования // Право и экономика. 2003. № 1.
198. Сиваев С. Деньги из дырявых труб // Прямые инвестиции. 2005. - № 4.
199. Симионов Ю. Ясько В. Рынок жилья. Ростов-на-Дону, 1998.
200. Симионов Ю. Ф., Скрипченко Е. В. Жилье и экономический рост. Ростов-на-Дону, 1999.
201. Система знаний о народонаселении. Под. ред. Д. Валентая. М.: Высшая школа. 1991.
202. Скрипченко Е. В. Инвестиции в жилищный комплекс и экономический рост // Диссертацико М. Проблемы ипотечного кредитования. // Финансы и бизнес. 1994, № 8.
204. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества. // Вопросы экономики. 1997, № 7.
205. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Аудитор, 1999.
206. Сосницкий Е. Г. Зачем ипотеке риэтор? // Титул собственность. Ипотека. 2003. 16. сентября.
207. Социально-экономические нормативы. М.: ЦЭНИИ.1984.
208. Спокойствие кредитора оплачивает заемщик // Финанс август 2004
209. Стародубская И. Логика жилищных реформ. // Экономика и организация промышленного производства. 1996, № 9.
210. Стеценко А. Борьба за качество // Прямые инвестиции. 2005. - № 4.
211. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России. // Вопросы экономики. 1993, № 10.
212. Страйк Р., Косарева Н. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России. // Деньги и кредит. 1995, № 8.
213. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 г. М., 2003.
214. Стребков Д. Основные типы и факторы кредитного поведения населения в современной России // Вопросы экономики. 2004. - № 2.
215. Строительный комплекс от 05.02.2003-Базовая газета Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области.
216. Субботина В. Рынок недвижимости: некоторые теоретические аспекты функционирования // Вестник МГУ. серия 6. 1993. № 3.
217. Сычев Г., Каменецкий М. Строительный комплекс: проблемы выживания. // Проблемы прогнозирования. 1993, № 5.
218. Тамбовцев В. Экономическая теория контрольно-надзорной деятельности государства // Вопросы экономики. 2004. - № 4.
219. Тапылина В. Кому жилье по карману? //Экономика и организация промышленного производства. 1997, № 5.
220. Тарасевич Е. Методы оценки недвижимости. С-Пб.; Технобат. 1995.
221. Татыгулов А. Жилищное строительство локомотив экономических реформ. // Жилищное строительство. 1994, №11.
222. Тихомирова М., Дениэл Дж. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в городах России. // Вопросы экономики. 1994, № 10.
223. Титов К. Пенсионный фонд России готов принять участие в ипотечном кредитовании // Квартира, дача, офис. 2002. 24 июня.
224. Точка зрения. // Экономика и организация промышленного производства. 1995, № 11.
225. Турбин В. Миграция и рынок труда в России. // Общество и экономика. 1995, №2.
226. Устименко В. Региональный аспект развития рынка строительной продукции. // Жилищное строительство. 1996, № 6.
227. Фомин Г. О путях решения жилищной проблемы. // Жилищное строительство. 1996, № 1.
228. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело. 1995.
229. Филипов Ю. В. Основы развития местного хозяйства. М., 2002.
230. Хачатрян С. Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере./препринт #\\ГР/98/064/-М.:ЦЭМИ РАН, 1998.
231. Хачатрян С. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе // Препринт # \\Ф/98/059/-М.:ЦЭМИ РАН, 1998.
232. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы).
233. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения.
234. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере./препринт #WP/98/064/-M.:ЦЭMИ РАН, 1998.
235. Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. М.: Наука.1997.
236. Ходжаев Д. Жилищная сфера в России: положение и тенденции развития. // Вопросы экономики. 1993, № 7.
237. Цветков В. Ключевое направление. // Экономка и жизнь. 1998, № 15.
238. Черных А. Жилищный передел. // Социологические исследования. 1995,ю.
239. Черняк И. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. 2000. № 6.
240. Чернышов Л. Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: Проблемы. Перспективы. М., 1999.
241. Чудинов А. С. Жилищная политика // Финансы. 2001. № 11.
242. Чудинов А. С. Жилищная политика и реформа оплаты жилья // Жилье и коммунальное хозяйство. 2002. № 7.
243. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. // Рынок ценных бумаг.1998, № 7-8.
244. Шамузафаров А. Жилищная реформа: как она осуществляется. // Жилищное строительство. 1995, № 4.
245. Шипилов М. Жилищный вопрос при капитализме и социализме. -М.: Политиздат. 1964.
246. Шомина Е. Становление жилищного движения в России // Социологические исследования. 2003. № 3.
247. Шуравский Н. Современная жилищная политика: анализ и перспективы // Посев. 2003. № 5.
248. Широков С. Теперь мы идет к вам//Русский полис- сентябрь 2003
249. Шафиров Л. А. Деньги на квартиру даст Донской народный банк // Титул собственность. Ипотека. 2003. -3 сентября.
250. Шуравский Н. Современная жилищная политика: анализ и перспективы. //Посев, 1994, №5.
251. Щербакова Е. Демографическое измерение жилищных индикаторов в России. // Вопросы экономики. 1994, № 10.
252. Щербакова Н. А. Особенности инвестирования в недвижимость. Новосибирск, 2002.
253. Щербакова Н. А. Жилищная проблема в современной России // Коммерсантъ. 2003. № 1.
254. Щербаков В. А. Основы финансирования недвижимости. М., 2003.
255. Щербакова Н. А. Анализ особенностей и основных направлений инвестирования в недвижимость на современном этапе // Жилищное право. 2003. № 4.
256. Экспертная оценка объектов недвижимости. // Жилищное строительство. 1997, №4.
257. Энгельс Ф. К жилищному вопросу. М.: Политическая литература. 1986. Т. 2.
258. Юрков Ю. Прогноз численности населения в Российской Федерации //Независимая газета. 2003. № 12.
259. Явлинский Г. Какую экономику и какое общество мы собираемся построить и как этого добиться? (Экономическая политика и догосрочная стратегия модернизации страны) // Вопросы экономики. 2004. - № 4.
260. Яковец Ю. Социальная цена экономических преобразований. // Общество и экономика. 1996, № 9.
261. Ясин Е. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ. // Вопросы экономики. 1993, № 7.
262. Ясин Е. Нерыночный сектор: структурные реформы и экономический рост. М., 2004.
263. Ясин Е., Яковлев А. Конкурентоспособность и модернизация российской экономики. М., 2004.
264. Яковлев В. А. Финансирование жилищного сектора. Спб., 2000.
265. Яковец Ю. Социальная цена экономических преобразований // Общество и экономика. 2003. № 3.
266. Aaron Н. J. Rational of a housing Policy // Federal Hosing Policies and Programs / Ed. by J. Paul Mitchell. New Brunswick, N.Y.: Center for Urban Policy Research, 1995.
267. Aaron H., Furstenberg G. The Inefficiency of Transfers in Kind: the Case of Housing Assistance // Western Economic Journal. 1990. - № 9.
268. Alam M. Shahid. Some Economic Costs of Corruption in LDC's. //Journal of Development Studies. 1991. - № 27.
269. Arthur W.B. Increasing Returns and Dependence in the Economy. An Arbor: The University of Michigan Press. 1994.
270. Browning M., Lusardi A. Housenold saving: micro theories and macro facts.// J. of Economic Literature. 1996. Vol. XXXIV.
271. Brueggman William B. An Analysis of the Filtering Process with Special Reference to Housing Subsidies// Housing in the Seventies: Working Papers. Vol.2. Washington, D.C.: U.S. Government Printing Office, 1986.
272. Hendershott P., Smith M. Household Formations. N.Y.: National Bureau of Economic Research. 1976.
273. Gregory Mankiw and David Well, "The Baby Boom, the Baby В and the Housing market", National Bureau of Economic Research Working Paper No. 2794, December 1988.
274. Grisby William. Housing Markets and Public Policy. Philadelphia: University Pennsylvania Press, 1993.
275. Gunnarsson J., Wahlund R. Household financial strategies in Sweden. J. Of Economic Psychology, vol. 18 (1997).
276. Hall R.E., Jorgenson D.W. Tax Policy and Investment Behavior// American Economic Review. 1995. - № 6.
277. Hendershot Patric H., Shilling James. Economic of Tenure Choice, 1955 -1977// Research in Real Ectate. Greenwich, Conn.: JAI Press, 1992.
278. Hendershott P., Smith M. Household Formations N.Y.: National Bureau of Economic Research, 1990.
279. Kain J., Quigly J. Housing Quality// Journal of the American Real Estate. -1994. -№3.
280. Kain John F., Quigley John M. Measuring the Value of Housing Quality // Journal of the American Statistical Association. 1970. № 65.
281. Methods of Estimating Housing Needs UN studies in Methods, Ser. F 1967. № 12.
282. Millington A. An Introduction to Property Valuation, L. 1988.
283. Ohls J. Publik Policy Toward Low Income Housinng and Filtering in Housing Markets // Journal of Urban Ecjnjmics. 1998. - № 27.
284. Oisen Edgar O. A Competitive Theory of the Housing Market // American Economic Review. 1969.
285. Quigley John M. Housing Demand in the Short Run: An Analysis of Polyto-mous Choice // Explorations in Economic Research 3 (1976). P. 76-102.
286. Rosen H. S. Housing Decisions and the U.S. Income Tax: An Econometric Analysis// Journal of Public Economics. 1995. - № 7.
287. Rosen K. Seasonal Cycles in the Housing Market Cambridge: MIT Press, 1979.
288. Struyk R. J. Future U.S. Housing Policy. Washington, D.C: Urban Institute, 1983.
289. Struyk R. Urban Homeownership. Lexington, Mass: D.C. Health, 1980.
290. Struyk R. J., Mayer N., Tuccillo J. A. Federal Housing Policy at President Reagan's Midterm. Washington, D.C.: Urban Institute, 1993.
Похожие диссертации
- Реализация личных экономических интересов в современной экономике
- Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья
- Разработка инновационного механизма развития рынка доступного жилья
- Организационно-экономический механизм управления рынком доступного жилья
- Равновесные траектории в моделях эндогенного роста с неоднородными агентами