Управление развитием муниципальной недвижимости

Егорова, Елена Николаевна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление развитием муниципальной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Егорова, Елена Николаевна
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление развитием муниципальной недвижимости"

На правах рукописи

Егорова Елена Николаевна

Управление развитием муниципальной недвижимости

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством специализация - экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Диссертация выпонена на Кафедре управления бизнесом в строительстве Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Государственный университет управления.

Научный руководитель - кандидат экономических наук,

профессор Михненков О. В.

Официальные оппоненты: д.э.н. Талонов A.B.;

к.э.н., ЛифшицД.В.

Ведущая организация - Генеральная дирекция по обеспечению объектов городской инфраструктуры Центрального административного округа г. Москвы

Защита состоится л 'О июня 2005 г. на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 Государственного университета управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-422 ^

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан л_/ мая 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук профессор

Воронин М.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Как показывает практика, большинство местных администраций и государственных органов плохо понимают значение объектов недвижимости и возможности их использования для увеличения доходов и решения социальных проблем. Лишь незначительное число местных администраций рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять. Недвижимость до сих пор не оценивается как инвестиции, а потому муниципалитеты часто относятся к недвижимости небрежно, отказываясь тем самым от допонительных доходов.

Управление активами на рынке коммерческой недвижимости означает процесс принятия решений с целью максимизации стоимости и получения от нее потенциального дохода. Такое положение дел противоположно тому, что связано с владением муниципальной недвижимостью, где акцент делается главным образом на минимизации издержек.

В настоящее время перед муниципальными властями всех городов страны стоит грандиозная задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции. Это особенно важно по отношению к домам первых массовых серий, которые морально и физически устарели. Снижение темпов вывода из эксплуатации ветхих жилых домов, также как и снижение темпов ввода новых, привело к значительному ухудшению технического состояния жилья.

Техническое состояние жилого фонда в стране удручающее. Доля аварийного и ветхого жилья увеличилась по сравнению с 1990 г. в 2,7 раза, составив 87 мн.кв.м. При этом темпы старения постоянно растут. Только за 2002г. к аварийным

мн.кв.м Объясняется это истечением срока эксплуатации домов первых лет массовой застройки, малыми объемами сноса из-за невозможности отселения жильцов ( в среднем за год вследствие ветхости и аварийности выбывает 2 - мн.кв.м жилья), а также сокращением объемов капитального ремонта По сравнению с 1990 г сдача жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта уменьшилась в шесть раз.

По этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию жилищного фонда необходимо направить значительные инвестиции.

В этой связи достаточно актуальным представляется исследование, обосновывающее представление муниципальных объектов недвижимости как единого неделимого комплекса и управление ими с целью развития в наиболее выгодном для муниципалитетов направлении. Такой подход к управлению недвижимостью поностью соответствует требованиям нового Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 1 марта 2005 года.

Цель диссертационного исследования состоит в обосновании и разработке методического подхода, методов и средств формирования и оценки вариантов развития муниципальных комплексов недвижимости.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие задачи:

- изучение отечественного и зарубежного опыта управления недвижимостью;

- изучение действующего законодательства города Москвы в части регулирования землепользования, градостроительной политики, размещения городского заказа, регулирующего инвестиционный процесс в строительстве;

- анализ существующего порядка принятия решений по развитию муниципальной недвижимости;

- исследование факторов, влияющих на принятие решений по развитию муниципальной недвижимости;

- разработка и обоснование концепции управления муниципальной недвижимостью;

- разработка модели принятия управленческого решения по развитию объектов муниципальной недвижимости;

- формирование методики расчета эффективности вариантов развития недвижимости;

- разработка схемы взаимодействия органов испонительной власти и других организаций при развитии муниципальной недвижимости;

- разработка предложений по повышению эффективности управления и эксплуатации муниципального жилого фонда.

Объектом исследования являются материальные

преобразования в комплексе муниципальной недвижимости, обеспечивающие увеличение его рыночной стоимости.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов обоснования и оценки эффективности принимаемого решения по развитию объекта недвижимости.

Теоретичекой и методологической основой исследования послужили труды видных отечественных и зарубежных ученых в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, экономического анализа вариантов использования объектов недвижимости: С Н.Максимова, М.М.Соловьева, В.А. Горемыкина, Т.Юнтила, Р.Гровера, Р.Пейзера,

А.Фрей, А.В.Талонова, В.М.Серова, С.И. Абрамова, H.A. Фалькевича и ДР

Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций, обеспечивающих выбор местными органами власти эффективных вариантов догосрочного развития объектов муниципальной недвижимости.

В результате проведенного исследования получены следующие научные результаты:

предложен новый термин муниципальный девелопмент для обозначения новой концепции управления развитием муниципальной недвижимости;

- сформулировано понятие лобъект муниципального развития как участок городской территории или муниципальное здание, трансформирующиеся в новый недвижимый комплекс, представляющий большую ценность с точки зрения интересов жителей города;

- определены и сформулированы основные положения концепции муниципального девелопмента;

- разработан методический подход к обоснованию целесообразности сноса, реконструкции и модернизации зданий с учетом интересов развития прилегающих территорий;

- предложена система управления, адекватная задачам перспективного развития каждого муниципального недвижимого комплекса;

- разработана методика оценки вариантов развития жилых зданий и территорий микрорайонов, позволяющая количественно оценить эффективность инвестиционных проектов;

- обоснована целесообразность образования и развития такого сегмента рынка жилой недвижимости как рынок муниципальных доходных домов со сдачей квартир на условиях коммерческого найма.

Практическая значимость исследования. Основные положения диссертационного исследования, состоящие в разработке методических рекомендаций к оценке целесообразности того или иного варианта развития объекта недвижимости представляют интерес как для научных работников, так и для работников муниципалитетов. Разработанные методы решения проблем, исследованных в работе, обеспечивают их широкое применение в практической деятельности муниципальных органов, занимающихся вопросами развития территории, сноса, реконструкции и модернизации зданий.

Апробация исследований. Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на: всероссийской научно-практической конференции Современные технологии принятия управленческих решений в муниципальных образованиях (Москва, 2002 г.), заседании круглого стола Инвестиционный климат в столице: нормативно-правовая база, регламенты, правила (Москва, 2002 г.), научно-практическом семинаре Реформа жилищно-коммунального хозяйства (Москва, 2003), международной научно-практической конференции Практика работы с клиентами предприятий водопроводно-канализационного хозяйства (Москва, 2003 г.), 11-ом всероссийском семинаре Проблемы управления - 2003 (Москва), 19-ой всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления (Москва, 2003), научно-практической

конференции Современные информационные технологии для обеспечения работы с населением с целью повышения его информированности (Москва, 2004), конференции Москва -энергоэффективный город (Москва, 2004 г.), городском семинаре Реализация нового жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.04.Г. №188-ФЗ (Москва, 2005 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 1,3 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 140 страницах печатного текста, включает 5 таблиц, 11 рисунков и состоит из введения, трех глав, заключения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность избранной для исследования темы, сформулированы цели и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, теоретическая и методологическая основа, отражены элементы научной новизны и основные результаты исследования, показана практическая значимость результатов выпоненной работы.

В первой главе рассмотрена система управления муниципальными объектами недвижимости и прежде всего жилыми зданиями. Проанализирована практика принятия решений по использованию городских земельных участков, новому строительству, реконструкции и сносу зданий.

Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей,

то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Такое определение недвижимости является сегодня общепринятым.

Между тем, до сих пор земля и стоящее на ней муниципальное здание не воспринимается муниципальными властями в качестве единого недвижимого комплекса.

Жилой частью здания, нежилыми помещениями первого этажа и участком территории, прилегающей к зданию, сегодня занимаются различные Департаменты г. Москвы: жилищной политики и жилищного фонда, имущества, земельных ресурсов.

Управление и эксплуатацию объектов муниципальной недвижимости осуществляют Дирекции единого заказчика, которые не заинтересованы в повышении эффективности управления и увеличения стоимости муниципального имущества. Пользуются муниципальной недвижимостью физические и юридические лица -собственники, наниматели и арендаторы.

Подобная система управления отрицательно сказывается на состоянии муниципальных зданий, приводит к не эффективному распоряжению ресурсами и, как следствие, к недополучению средств муниципальным бюджетом.

Анализ практики управления недвижимым имуществом г. Москвы позволяет констатировать отсутствие тактических и стратегических планов развития каждого конкретного муниципального объекта недвижимости. Собирая сегодня до 12% от общей суммы коммунального платежа за техническое обслуживание и капитальный ремонт, эксплуатирующие организации с трудом изыскивают средства даже на проведение текущего ремонта. Одна из причин этого состоит в том, что денежные средства на капитальный ремонт не

распределяются по отдельным лицевым счетам для каедого дома в отдельности.

В сложившихся условиях речь не может идти о развитии объектов муниципальной недвижимости, под которым понимаются материальные преобразования, обеспечивающие трансформацию их в другие, принципиально новые объекты, обладающие большей рыночной стоимостью.

В основном при распоряжении муниципальным имуществом органы испонительной власти продожают руководствоваться подходом, сводящимся к минимизации издержек на содержание фонда и не оценивают ожидаемую прибыль от альтернативного использования муниципального имущества.

Муниципальные власти обязаны реализовывать различные социальные программы. Подобные программы улучшают качество жизни граждан, однако являются слишком затратными для бюджета. С другой стороны реализация коммерческих проектов (организация офисных, торговых и развлекательных комплексов) позволяет городу направлять прибыль от них на развитие бюджетной сферы и соответственно на реализацию социальных программ развития территории. Коммерческие проекты в связи с их высокой рентабельностью занимают лучшие площадки и помещения, мешая в определенной степени, развитию социальных программ.

Органы испонительной власти города дожны принимать решения, позволяющие добиваться сбалансированности коммерческих и некоммерческих интересов, способствующие созданию благоприятной среды для развития бизнеса и повышения качества условий проживания москвичей.

В ходе исследования выявлено, что в рамках существующего подхода при формировании городских программ по сносу и

реконструкции зданий не учитывается инвестиционная привлекательность участка, не оцениваются возможные поступления в городской бюджет от изменения их функционального назначения.

Предложения по реорганизации объектов недвижимости готовятся ГлавАПУ на основе градостроительных факторов, без расчета эффективности возможных вариантов развития конкретной территории или здания.

Между тем, муниципалитету следует выступать в роли своеобразного предпринимателя, инициирующего и обеспечивающего реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости с точки зрения интересов всех городских жителей или жителей определенной территории.

Вторая глава. Материальные преобразования в объекте недвижимости, обеспечивающие превращение его в другой, новый объект, обладающий большей стоимостью, чем стоимость исходного объекта составляют суть девелопмента.

Подобный коммерческий подход не может быть напрямую использован если речь идет о трансформации муниципальных комплексов в виде территории или здания, поскольку местная власть дожна в первую очередь обеспечить решение целого ряда задач социального характера. То есть, деньги не могут быть единственным критерием при оценке целесообразности развития объекта недвижимости.

Подобная социальная составляющая отличает традиционный девелопмент от того, что в диссертационном исследовании понимается в качестве муниципального девелопмента. Концепция муниципального девелопмента представлена на рис.1.

Рисунок 1. Концепция муниципального девелопмента

В основу концепции муниципального девелопмента закладывается положение, согласно которому в ходе развития объекта недвижимости дожна быть достигнута максимальная величина социально-экономического эффекта.

При этом в качестве объекта недвижимости понимается участок городской территории или муниципальное здание с прилегающим земельным участком, трансформирующиеся в новый недвижимый комплекс, представляющий большую ценность с точки зрения интересов жителей города. Подобный объект недвижимости в работе именуется объектом муниципального развития.

При подготовке проектов, реализуемых городом с целью получения искомого социально-экономического результата, от специалистов требуется профессиональный подход к изучению рынка жилой и нежилой недвижимости, определению требований различных потребителей, исследованию динамики спроса и предложения на рынке недвижимости и составлению прогнозов.

Для этого в структуре муниципального управления предлагается выделить специализированные подразделения, именуемые территориальными агентствами. На рис. 2 территориальное агентство по развитию муниципальной недвижимости включено как самостоятельный элемент в схему взаимодействия территориальных органов испонительной власти на уровне административного округа г. Москвы.

Представленная схема показывает характер перераспределения функций и взаимосвязи участников системы управления муниципальной недвижимостью при выборе эффективного варианта развития объекта.

Территориальные агентства на уровне округа будут производить сбор инициированных предложений, классифицировать их

территориальному принципу, производить предварительную оценку и рекомендовать к реализации органам испонительной власти наиболее эффективные, а так же учитывать их разработке плана социально-экономического развития территории. То есть, по сути, будут выпонять функции муниципального девелопера.

Применительно к этому предложена модель принятия управленческого решения по развитию недвижимых комплексов, которую целесообразно использовать в своей деятельности муниципальному девелоперу (рис. 3).

Приведенный агоритм действий представляет универсальную модель для принятия управленческого решения при определении варианта развития муниципальной недвижимости, в рамках концепции муниципального девелопмента. В ней проблема обоснования сноса и реконструкции зданий рассматривается сразу с нескольких позиций: архитектурной, экономической, социальной.

Разработка и выбор вариантов использования объекта недвижимости проводится до тех пор, пока не будет определен наилучший из возможных вариантов, который будет востребован на рынке, впишется в программу социально-экономического развития территории, удовлетворит представлениям инвестора о норме доходности и ликвидности.

В диссертации обосновано наличие взаимосвязи между функциональным назначением здания и дальнейшим развитием территории. Так, при удачном выборе функций реконструируемого объекта и его благоприятном размещении для реализации этих функций, налоги на прибыль и имущество предприятия, а также плата за аренду земельного участка и помещения существенно увеличивают поступления в бюджет города.

Архитектурно-планировочное управление ЦАО

Центральное территориальное агентство Департамента имущества г Москвы

Территориальное объединение регулирования землепользования ЦАО

Окружное управление

Департамента жилищной политики и жилищного фонда

Территориальное управление Москомрироды

Территориальное управление

противопожарной

безопасности

Территориальное управление АТИ

Территориальное управление

Госсанэпиднадзора

Территориальное агентство по развитию муниципальной недвижимости

Префект Центрального административного округа

1-й Заместитель префекта по строительству

Управление строительства

Управление комплексной реконструкции

Главы районных управ

Заместитель главы Управы по

строительству и реконструкции

Отдел строительства и реконструкции

Условные обозначения:

- руководство

....... взаимодействие

Рисунок 2. Схема взаимодействия территориальных органов испонительной власти при развитии объектов муниципальной

недвижимости

Рис.3. Агоритм принятия решения по развитию объекта недвижимости

В третьей главе приведена методика оценки вариантов развития жилых зданий и территорий микрорайонов, представлены примеры преобразования муниципального жилищного фонда на основе принципов муниципального девелопмента.

Разработанная методика является частью предложенной во второй главе модели. Она позволяет оценить эффективность развития муниципальных комплексов в виде зданий и городских территорий.

Поскольку объектом муниципального развития может быть как отдельно стоящее сооружение, так и территория, в методике представлен подход к оценке эффективности затрат на реконструкцию здания и микрорайона.

Экономическая эффективность затрат на реконструкцию зданий и сооружений, в том числе коммерческих (например, с платным обслуживанием населения) определяется в работе соотношением денежных потоков после обслуживания дога на произведенные капиталовложения по альтернативным вариантам (проект нового строительства, другой вариант проекта реконструкции). Для проектов многоквартирных домов в большинстве развитых стран предпочтительна доходность свыше 10%. Для отечественных условий эта цифра дожна быть удвоена.

Реализация принципов муниципального девелопмента и разработанных методических положений продемонстрирована на примере модели замкнутого метода реконструкции и расселения. Суть данной модели заключается в принципиально новом подходе к взаимодействию органов власти с инвестором, целесообразность которого обосновывается в работе.

Инвестору передается под развитие сразу целый квартал. Тогда в микрорайоне все вопросы решаются в рамках единого проекта. Аварийные и ветхие дома сносятся, а на их месте возводятся новые.

Кирпичные и блочные здания с крепким фундаментом надстраиваются и преобразуются в жилье более высокого качества. Оставшиеся здания подвергаются капитальному ремонту. Одновременно доводится до социальной нормы количество объектов соцкультбыта. В этом случае имеет смысл говорить, прежде всего, о социальном эффекте, проявляющемся в улучшении среды проживания и качества жизни населения, обусловленного улучшением качества недвижимости.

Для определения социально-экономической эффективности реконструкции микрорайона, в связи с изменением качества жилого фонда на его территории и ее благоустройством предлагается использовать следующую укрупненную формулу:

Эф + Эф соц

Э = 1=1

К)^! + К2 * вг

Эф - экономический эффект от реализации жилых и нежилых помещений, руб.;

Эфсоц - совокупность социальных эффектов, достигаемых в результате развития муниципальной недвижимости, руб.;

п - ожидаемое количество социальных эффектов;

К-| - удельные капиталовложения в строительство или реконструкцию одного кв. м. общей площади объекта развития, руб. I кв.м;

в1 - площадь объектов после реконструкции микрорайона, кв. м;

К2 - удельные капиталовложения в строительство объектов коммунального хозяйства и благоустройство территории, руб./ га;

Бг - площадь территории развития, га.

Данная формула может быть применена и в тех случаях, когда

необходимо произвести сравнения социально-экономической эффективности реконструкции конкретного микрорайона, по сравнению с новым строительством, при существенных затратах в освоение территории.

В целях повышения эффективности управления и качества эксплуатации муниципального жилого фонда и руководствуясь действующим Жилищным кодексом Российской Федерации, предлагается новый подход, основанный на передаче управляющей компании права оперативного управления жилым зданием для получения максимальной прибыли, путем предоставления жилой площади в коммерческий наем.

В результате анализа московского рынка недвижимости было установлено, что местные органы власти являются сегодня единственным субъектом инвестиционных отношений, способным образовать и дать точок к развитию принципиально нового сегмента отечественного рынка - рынка арендных домовладений. Показано, что строительство первого в послереволюционной России доходного дома в Москве со сдачей квартир в наем является уникальным примером муниципального девелопмента. Приведен расчет эффективности реализации проекта доходного дома по Большому Николоворобинскому пер, д. 10 по годам последующей эксплуатации объекта.

Данный сегмент рынка отечественной недвижимости недоступен сегодня для частного капитала в силу значительного срока окупаемости инвестиций в строительство доходных домов. В этом случае речь идет не о домах повышенной категории благоустройства, а о домах массовой застройки. Реализация подобных проектов на сегодняшний

день возможна лишь при использовании финансовых схем с преобладающим объемом муниципального капитала.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. Существующая в настоящее время система управления и финансирования муниципальных объектов недвижимости приводит к обезличенному расходованию средств на эксплуатацию и ремонт зданий и не способна обеспечить их развитие, под которым понимается сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта.

2. Органам власти целесообразно оперировать в качестве объектов управления конкретными зданиями, принимая во внимание, что каждое из них является недвижимым комплексом, то есть представляет органическое единство участка земли и здания. При развитии недвижимости в качестве объектов управления целесообразно принимать объект муниципального развития как муниципальный недвижимый комплекс.

3. Введенное понятие муниципальный девелопмент является разновидностью традиционного коммерческого девелопмента с той разницей, что первый нацелен на получение не просто максимально возможного экономического эффекта от реализации проекта развития объекта недвижимости, а на достижение социально-экономического результата, максимально удовлетворяющего интересы жителей. Успех проектов муниципального девелопмента определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического развития территории.

4. При формировании организационной структуры, позволяющей реализовывать девелоперские проекты на муниципальном уровне, была обоснована целесообразность

наделения функциями муниципального девелопера территориальных агентств - органов управления на уровне округа, инициирующих и организующих процесс развития недвижимости.

5. Разработанная модель принятия управленческого решения по развитию недвижимых комплексов, позволяет муниципальному девелоперу выявлять соответствие рассматриваемого проекта обязательному набору градостроительных, социальных и экономических требований, оценивать и выбирать эффективный вариант развития.

6. Приведенная в диссертационной работе методика позволяет дать социально-экономическую оценку отобранным проектам развития недвижимости, в том числе, целого микрорайона.

7. В результате проведенного исследования доказано, что наиболее перспективными направлениями муниципального девелопмента являются комплексное единовременное развитие значительных территорий застройки и финансирование возведения доходных домов, с последующей передачей функции управления специализированной организации.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Егорова E.H. Статья Расчеты через ЕИРЦ // Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2003. - №9. - 0,25 п.л.

2. Егорова E.H. Тезисы доклада Организация и проведение конкурсов в московском строительстве // Тезисы докладов 11-го Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления. -М.: ГУУ, 2003.-0,1 п л.

3. Егорова E.H. Статья Государственное регулирование земельных отношений в Москве - В сб. Современные проблемы управления. - М.: ГУУ, 2004. - 0,3 п.л.

4. Егорова E.H. Статья Историко-культурная ценность застройки в Москве // Вестник ГУУ. - М.: ГУУ, 2004. - 0,3 п.л.

5. Егорова E.H. Тезисы доклада Градостроительное зонирование Москвы - В сб. Реформы в России и проблемы управления. - М.: ГУУ, 2004.-0,1 п л.

6. Егорова E.H. Статья Муниципальный девелопмент // Московские торги. - 2005. - № 5 - 0,25 п.л.

Подп. в печ. 11.05.2005. Формат 60x90/16. Объем 1,5 печ.л. Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 503

ГОУВПО "Государственный университет управления" Издательский центр ГОУВПО "ГУУ"

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ru

www.guu.ru

PI О 373

РНБ Русский фонд

2006-4 12648

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Егорова, Елена Николаевна

Введение

1. Муниципальная недвижимость как недвижимый комплекс.

1.1. Сложившаяся система управления объектами муниципальной недвижимости.

1.2. Порядок управление муниципальной недвижимостью в г. Москве.

1.3. Муниципальная недвижимость как объект управления.

1.4. Сущность и принципы девелопмента.

1.4.1. Понятие и виды девелопмента.

1.4.2. Этапы реализации проектов развития недвижимости.

1.4.3. Участники процесса девелопмента.

1.4.4. Роль и функции девелопера в реализации проектов развития недвижимости.

2. Методические основы управления коммерческим развитием объектов муниципальной недвижимости.

2.1. Концепция муниципального девелопмента.

2.2. Обоснование выбора варианта развития объекта муниципальной недвижимости.

2.2.1. Агоритм принятия управленческого решения по развитию t муниципальных недвижимых комплексов.

2.2.2. Оценка историко-архитектурной ценности застройки.

2.2.3. Обследование территории реконструируемого объекта.

2.2.4. Оценка технического состояния зданий.

2.2.5. Оценка состояния конструкций объекта.

2.2.6. Определение источника финансирования.

2.3. Система управления развитием муниципальных недвижимых комплексов.

3. Преобразование муниципального жилищного фонда на основе принципов муниципального девелопмента.

3.1. Методика оценки вариантов развития жилых зданий и городских территорий.

Х 3.2. Обоснование реконструкции панельных жилых зданий.

3.2.1. Реконструкция здания путем строительства мансард.

3.2.2. Реконструкция здания без отселения жителей замкнутым методом, оценка социально-экономической эффективности.

3.3. Муниципальные доходные дома - новая нишана рынке жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление развитием муниципальной недвижимости"

Как показывает практика, большинство местных администраций и государственных органов плохо понимают значение объектов недвижимости и возможности их использования для увеличения доходов и решения социальных проблем. Лишь незначительное число местных администраций рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять. Недвижимость до сих пор не оценивается как инвестиции, а потому муниципалитеты часто относятся к недвижимости небрежно, отказываясь тем самым от допонительных доходов.

Управление активами на рынке коммерческой недвижимости означает процесс принятия решений с целью максимизации стоимости и получения от нее потенциального дохода. Такое положение дел противоположно тому, что связано с владением муниципальной недвижимостью, где акцент делается главным образом на минимизации издержек.

В настоящее время перед муниципальными властями всех городов страны стоит грандиозная задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции. Это особенно важно по отношению к домам первых массовых серий, которые морально и физически устарели. Снижение темпов вывода из эксплуатации ветхих жилых домов, также как и снижение темпов ввода новых, привело к значительному ухудшению технического состояния жилья.

Техническое состояние жилого фонда в стране удручающее. Доля аварийного и ветхого жилья увеличилась по сравнению с 1990 г. в 2,7 раза, составив 87 мн.кв.м. При этом темпы старения постоянно растут. Только за 2002г. к аварийным площадям добавились 18 мн.кв.м. Объясняется это истечением срока эксплуатации домов первых лет массовой застройки, малыми объемами сноса из-за невозможности отселения жильцов ( в среднем за год вследствие ветхости и аварийности выбывает 2 - мн.кв.м жилья), а также сокращением объемов капитального ремонта. По сравнению с 1990 г. сдача жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта уменьшилась в шесть раз.

По этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию жилищного фонда необходимо направить значительные инвестиции.

В этой связи достаточно актуальным представляется исследование, обосновывающее представление муниципальных объектов недвижимости как единого неделимого комплекса и управление ими с целью развития в наиболее выгодном для муниципалитетов направлении. Такой подход к управлению недвижимостью поностью соответствует требованиям нового Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 1 марта 2005 года.

Цель диссертационного исследования состоит в обосновании и разработке методического подхода, методов и средств формирования и оценки вариантов развития муниципальных комплексов недвижимости.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие задачи: изучение отечественного и зарубежного опыта управления недвижимостью;