Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Кулибанова, Виктория Вадимовна
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости"

На правах рукописи

Кулибанова Виктория Вадимовна

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2003

Работа выпонена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов.

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Кругах Александр Борисович

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Рохчин Владимир Ефимович

доктор экономических наук, профессор Горенбургов Михаил Абрамович

Ведущая организация - Санкт-Петербургский государственный архитектурно - строительный университет

Защита диссертации состоится л__ 2003 г. в_часов на

заседании диссертационного совета _ при

государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул.Садовая, д.21, ауд._

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов.

Автореферат разослан л__2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Морозова В. Д.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы степень ее исследования.

Развитие недвижимости (девелопмент) как явление возникло с переходом к рынку. В настоящее время девелоперский бизнес - одна из самых высокодоходных и инвестиционно привлекательных областей на российском экономическом пространстве. В России инвестиции в недвижимость составляют до 10 % ВВП.

В 2001 году произошли существенные структурные изменения в секторе нового строительства и реконструкции, особенно резкий всплеск интереса девелоперов был отмечен к таким объектам коммерческой недвижимости, как бизнес-центры,

многофункциональные торгово-развлекательные центры и гостиницы. Со второй половины 2001 года возросло число желающих построить промышленные, складские и логистические объекты. Широкие перспективы развития торговой недвижимости открываются в связи с приходом на петербургский рынок московских и зарубежных торговых сетей и девелоперов. Следует отметить, что на данный сегмент обратили свое внимание и петербургские застройщики, изначально занимавшиеся исключительно жилищным домостроением.

Можно предположить, что в ближайшие несколько лет в центре города практически не останется крупных промышленных предприятий и значительно сократится количество социальных учреждений (до разумного минимума). Их заменят объекты, приносящие прибыль, -жилье и коммерческая недвижимость.

В связи с этим актуальным являются вопросы регулирования процессов развития коммерческой недвижимости, повышения эффективности инвестиционно - строительного процесса, а также методов приведения рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня.

Цель диссертационного исследования состоит в формировании механизма управления развитием объектов коммерческой недвижимости и разработке методов повышения эффективности проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Для достижения цели диссертационной работы необходимо решить следующие задачи:

- определить участников процесса девелопмента и степень их влияния на эффективность проектов девелопмента недвижимости;

- проанализировать и определить роль государства в повышении инвестиционной привлекательности коммерческой

исследовать способы управления издержками как составляющей эффективного управления проектами девелопмента;

- выявить роль и место маркетинга в повышении эффективности инвестиционно Ч строительного процесса;

- изучить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга;

разработать мероприятия, направленные на совершенствование государственного регулирования инвестиционно -строительного комплекса;

разработать мероприятия на уровне строительного предприятия по повышению эффективности инвестиций в развитие коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является инвестиционно -строительный комплекс Санкт-Петербурга, в частности рынок коммерческой недвижимости.

Предметом диссертационного исследования являются теоретические и методические аспекты повышения инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости и повышения эффективности проектов девелопмента.

Теоретической, методологической и информационной базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития инвестиционно - строительного комплекса в России, документы законодательных и испонительных органов власти Российской Федерации и Санкт-Петербурга, статистические справочники, программы, отчеты и справки государственных органов, результаты социологических исследований инвестиционной

привлекательности, а также рынка недвижимости - Санкт-Петербурга, материалы печатных средств массовой информации. Также в основу исследования заложены труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме оценки эффективности инвестиций: Беренс В., Бланк И.А., Бочаров В.В., Горбашко Е.А., Горенбургов М.А., Зенкина М.В., Идрисов А., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Норкотт Д., Ордуэй Н., Панибратов П.Ю., Смирнов В.А., Тарасевич Е.И., Фридман Дж., Чикишева Н.М. и др.

При выпонении диссертационного исследования применялись общенаучные методы сравнительного экономического и корреляционного анализа, наблюдения и сравнения и т.д.

Логика и структура работы. Цель и логика исследования определяют структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

2. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

В нашем диссертационном исследовании рассматривались три наиболее популярных в Санкт-Петербурге сегмента коммерческой недвижимости, в которые направлены основные потоки инвестиций:

- гостиницы

- офисные здания

- торговые предприятия.

В ходе диссертационного исследования автором был развит терминологический аппарат, в частности даны уточненные понятия разновидностей торговых предприятий, например, таких форм как гипермаркет, мол, дискаунтер и др., а также приведены особенности их функционирования и отличия друг от друга. (Табл.1)

Таблица 1. Характеристика основных торговых форматов

Формат Площадь, м2 Ассортимент Ключевые характеристики

Дискаунтер 700 10 00020 000 наименований Магазин эконом-класса, низкие цены за счет уменьшения затрат на рекламное оформление и больших оборотов продаж; самообслуживание

Гипермаркет >10 000 30 00050 000 наименований * 40% ассортимента -пищевые продукты, 60% -товары смешанного ассортимента; каждый магазин независим от центрального офиса; самообслуживание

Супермаркет 6003 000 12 00025 000 Самообслуживание

наименований

Универсам 500 6 000 - 8 000 наименовани й Частичное самообслуживание

Центр cash & carry 4 00020 000 20 000 -60 000 наименований Магазин - склад самообслуживания, торговля меким оптом

Торговый центр: -

Микрорайонный 5 000 Продажа товаров повседневного назначения и бытовых услуг; значимые арендаторы -супермаркет, аптека, универсальный магазин

окружной 15 000 Большой ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров

Региональный 30 000 -100 000 Продажа товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома

В результате исследования сегмента офисной недвижимости выяснилось, что основной и довольно устойчивой тенденцией последнего периода развития офисной недвижимости можно назвать дефицит ликвидных помещений. Качественные и технические характеристики большинства предлагаемых площадей не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Практически 100% предлагаемых на рынке офисных помещений представляют собой отремонтированные либо прошедшие комплексную реконструкцию уже существующие объекты.

Проблемой, характерной для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, как считает автор, является отсутствие единой общепризнанной классификации действующих бизнес-центров. Классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров, в которой офисные здания делятся на категории "А", "В", "С" и "6", где "А" означает высокий статус, а "О" - самый низкий. Деление это весьма условно. Критерии присвоения той или иной литеры однозначно не определены, а потому по большей части бизнес-центры классифицировали сами себя в зависимости от амбиций и потребностей в рекламе.

В диссертационном исследовании предложен метод классификации бизнес-центров, основанный на применении элементов 8\УОТ-анализа. При наличии двенадцати параметров (табл.2) и использовании десятибальной шкалы минимальное количество балов для бизнес-центра - 12, максимальное - 120. Соответственно, категорию класса О можно присвоить бизнес-центру с балом в промежутке л12 - 39, С - л40 - 67, В - л68 - 95, А - л96 -120.

Таблица 2. Анализ параметров бизнес-центра

Параметры Вес КФУ Оценка

Месторасположение 0,20

Арендные ставки 0,15

Внешний вид 0,10

Внутренний вид 0,10

Оказание коммунальных услуг 0,10

Оказание услуг по содержанию и эксплуатации здания 0,10

Сервисные услуги 0,10

Свободная планировка офисов 0,05

Круглосуточный доступ 0,02

Количество оптоволоконных телефонных линий 0,05

Опыт работа управляющей компании 0,02

Наличие на территории сервисных служб: банк, тренажерный зал, ресторан 0,01

Исходя из анализа, проведенного в диссертационном исследовании, автор пришел к выводу, что для повышения эффективности процессов девелопмента недвижимости, необходимо определить основные направления их регулирования. Среди этих направлений можно выделить основные:

1. Государственное регулирование процессов девелопмента

2. Формирование механизма решения проблемы ликвидных помещений

3. Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами, непосредственно задействованными в процессе девелопмента недвижимости

4. Формирование механизма управления издержками

5. Формирование механизма управления маркетингом

6. Формирование механизма управления рисками.

В результате исследования законодательства на рынке недвижимости и строительства Санкт-Петербурга автором были предложены основные направления развития государственной поддержки инвестиций в развитие недвижимости Санкт-Петербурга.

Так, в соответствии с требованиями федерального законодательства в области градостроительства, распоряжения объектами недвижимости и земельным законодательством необходимо принять следующие законы Санкт-Петербурга:

1. Градостроительный кодекс Санкт-Петербурга, который регулировал бы отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства Санкт-

Петербурга, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования и т.д.

2. Закон Санкт-Петербурга О границах социально -экономических зон в Санкт-Петербурге, предметом регулирования которого дожно быть социально - экономическое зонирование территории Санкт-Петербурга в зависимости от установленных кодексом целей развития той или иной территории и установление коэффициентов, влияющих на определение платы за землю в соответствующих.

3. Закон Санкт-Петербурга О границах зон градостроительной ценности в Санкт-Петербурге, предметом регулирования которого дожно являться общее градостроительное зонирование территории Санкт-Петербурга в соответствии с вышеуказанным законом Санкт-Петербурга О границах социально - экономических зон в Санкт-Петербурге, определяющее допустимое изменение функционального использования земли в пределах каждой социально - экономической' зоны в Санкт-Петербурге.

4. Закон Санкт-Петербурга О допонительных сведениях государственного земельного кадастра в Санкт-Петербурге, устанавливающий допонительные сведения государственного земельного кадастра в Санкт-Петербурге, которые фиксируют установленные законом Санкт-Петербурга О границах социально -экономических зон в Санкт-Петербурге, законом Санкт-Петербурга О границах зон градостроительной ценности в Санкт-Петербурге, Генеральным планом Санкт-Петербурга характеристики вносимого в кадастр земельного участка.

5. Закон Санкт-Петербурга О значениях выкупного коэффициента земли в Санкт-Петербурге.

6. Закон Санкт-Петербурга О зонах особого режима использования в Санкт-Петербурге.

Также необходимо:

1. Создать единую базу данных по объектам недвижимости Санкт-Петербурга (может осуществляться паралельно с работой по созданию Единого реестра земельных участков, предусмотренного Земельным кодексом РФ).

2. Формирование и обновление Банка данных дожно осуществляться в режиме "оп-Нпе" по согласованным форматам на соответствующей правовой основе.

3. Предоставление информации дожно быть платным с различными размерами оплаты в зависимости от сроков предоставления

информации. Банк данных - отдельная структура, которая зарабатывает на предоставлении информации и тратит на свое развитие.

4. Создание Агентства (Общества) содействия инвестициям, функционирующего независимо от Администрации города (акционерное общество, где городу не принадлежит контрольный пакет, но город может участвовать). Агентству город поручает выпонение определенных функций (на платной основе) по предоставлению услуг инвесторам и продвижению города СПб как объекта для инвестиций на мировых рынках.

5. Введение упрощенной процедуры предоставления допонительных земельных участков для развития действующего бизнеса.

б. Подготовка объектов инвестирования для предложения инвесторам (пакет документов, инженерно подготовленные территории).

Оценка ситуации на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге выявила необходимость решения проблемы дефицита ликвидных помещений. В качестве путей решения проблемы предлагаются:

Создание благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге, привлечение для этой цели частных девелоперских компаний и передача им в развитие городских территорий;

- Расселение. Этот решение проблемы ликвидных помещений требует переработки и допонения регулирующего законодательства, оптимизации цепочки лиц, задействованных в процессе расселения. Необходимо создание организации, контролируемой и управляемой Администрацией Санкт-Петербурга и в то же время обладающей финансовой обособленностью и имеющей определенную свободу действий и принятия решений по проблемам расселения.

. В диссертационном исследовании разработана модель взаимодейс+Ьия субъектов инвестиционно - строительного процесса, вклю^аюйДО Девелопера, поставщиков, подрядчиков, проектировщиков, конкурейтов, государственные органы, поставщиков энергоресурсов -представителей городских монополий, финансовые институты и потребителей. (Рис.1)

Девелопер - подрядчики - проектировщики. Говоря о проектах возведения промышленных, коммерческих или гражданских объектов, многие склоняются к тому, что функции тйгестора, заказчика и генподрядчика дожны быть разделены. В этом случае ^впоне применим з6шадкв$ опыт, гфй котором всю работу над проектом курирует Менеджер проекта в лице конкретного человека . или инжиниринговой фирмы. Однако, зарубежная система управления

проектами, как правило, не работает в российских условиях. Главная проблема - менталитет российских инвесторов и строителей, с большим трудом и неудовольствием отдающих профессионалам пономочия, особенно финансовые, даже если сами в этом ничего не понимают.

Сегодня во многих случаях роль заказчика берет на себя инвестор, который не имеет соответствующих возможностей контролировать стройку. Он же во многих случаях испоняет роль генпроектировщика, а иногда еще и генподрядчика. В результате этого зачастую срываются сроки строительства, вырастают в разы строительные риски.

Политические Экономичеа ^ факторы

факторы

Государственные органы

Поставщики энергоресурсов

Потребители

Проектировщики, архитекторы

институты

факторы

Социально -{ культурные V факторы

Рис.1. Взаимодействие субъектов инвестиционно - строительного процесса

Девелопер - финансовые институты.

Собственные средства девелопера составляют, как правило, не более 30% от необходимого для реализации проекта объема

финансирования, основная ставка делается на привлеченные и Заемные средства.

Система финансирования инвестиционных проектов развития ,

недвижимости в рыночной экономике предполагает использование кредитных ресурсов, предоставляемых специализированными финансовыми учреждениями (коммерческими банками, ипотечными >

банками), в то время как в практике развития недвижимости в России кредитные ресурсы если используются, то лишь на завершающих стадиях процесса строительства, догосрочное же кредитование практически отсутствует. Здесь необходимо отметить и неразвитость в России системы ипотеки, что как раз и не дает возможности использовать догосрочное кредитование. При этом краткосрочные кредиты банка под строительство могут быть представлены формами корпоративного кредитования, либо кредитования под конкретный проект развития недвижимой собственности.

В мировой практике существует несколько способов предоставления кредита под строительство, а именно:

- поэтапный метод, т.е. девелопер осуществляет начало строительства за счет собственных средств, в то время как кредитор предоставляет средства по мере завершения каких-либо этапов проекта развития недвижимой собственности. При этом он приобретает определенные права на созданную часть объекта;

- метод драфта, в соответствии с которым средства на счет девелопера поступают только после подтверждения со стороны лиц, осуществляющих контроль над строительством о выпонении работ на данном объекте;

- ваучерный метод, заключающийся в оплате кредитором счетов, поступающих от субподрядчиков за фактически выпоненные работы по девелопменту объекта.

К наиболее традиционным уже длительное время существующим формам финансирования развития недвижимости относится система ипотечного кредитования, предполагающая наличие недвижимости как основы для обеспечения обязательств по получаемому кредиту.

Одним из распространенных методов финансирования '

инвестиционных проектов развития недвижимости является форвардное финансирование, под которым понимается, что инвестиционные институты предоставляют краткосрочное кредитование для завершения девелопмента, по окончании которого завершенный объект выкупается институциональным инвестором. Данный способ финансирования одинаково приемлем как для девелопера (уменьшается риск возможной

перепродажи объекта после завершения строительства), так и для институционального инвестора (инвестор способен влиять на проектные решения и подбор арендаторов).

Все выше названные варианты финансирования проектов недвижимой собственности достаточно поно используются в практике стран с развитым рынком капиталов и рынком недвижимости. В российских условиях следует учитывать допонительно такие факторы, как остающийся высокий уровень инфляции, нежелание банковских учреждений осуществлять догосрочное кредитование в достаточно нестабильной экономической и политической среде; практическое отсутствие ипотеки; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.

Учитывая эти условия, наиболее реальным представляется привлечение финансовых ресурсов в развитие недвижимости в России по следующим направлениям:

- долевое участие в различных вариантах

- выпуск ценных бумаг для привлечения инвесторов и финансирования строительства

- краткосрочное банковское финансирование.

Девелопер - государственные органы.

Роль государства в инвестиционно - строительном процессе строится по трем направлениям:

1. Законодательное обеспечение инвестиционных проектов в строительстве

2. Нормативное обеспечение строительства

3. Согласование инвестиционных проектов

При анализе взаимоотношений девелопера и государственных органов было выявлено, что действующая нормативно-правовая база затрудняет доступ инвестора к объектам инвестирования: порядок предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях основан на администрировании и необходимости получения слишком большого количества согласований, не содержит исчерпывающего перечня оснований принятия решений упономоченными органами испонительной власти, не решает задач добросовестной конкуренции, доступности, поноты, достоверности и гласности информации об объектах инвестирования и условиях их получения, не используются в достаточной степени конкурсные механизмы.

Завышенное значение административно-распорядительных актов упономоченных органов испонительной власти является главным фактором нестабильности инвестиционной деятельности, ее зависимости от воли конкретных чиновников и использования

коррупционных механизмов, что, в свою очередь, значительно превышает инвестиционные риски.

Девелопер - поставщики энергоресурсов

Основная проблема во взаимоотношениях строительных компаний с естественными монополиями - поставщиками энергоресурсов (Ленэнерго, ТЭК, ГУЛ Водоканал) заключается в сложности подключения объекта недвижимости к инженерным сетям. Например, цена на энергетику со стороны Ленэнерго устанавливается произвольно и намного удорожает инвестиционный проект, что может даже привести к его абсолютной нерентабельности.

Девелопер - конкуренты, Девелопер - поставщики, девелопер -потребители

Взаимоотношения девелопер - конкуренты можно рассматривать на двух этапах инвестиционно - строительного процесса:

1. этапе получения разрешительной документации и предпроектной подготовки

2. этапе эксплуатации объекта.

Взаимоотношения с конкурентами на первом этапе тесно переплетаются с их взаимоотношениями с государственными органами. Отношения девелопер - конкуренты возможно регулировать при помощи адекватной нормативно - правовой базы.

Взаимоотношения девелопера с конкурентами на этапе эксплуатации объекта, а также его взаимоотношения с поставщиками и потребителями - это предмет изучения проблем управления маркетингом.

В своей деятельности девелоперу необходимо также рассматривать влияние экономических, юридических, социально-культурных и политических факторов на инвестиционно -строительный процесс.

В состав экономических факторов включают информацию, процентные ставки за кредит, налоговое бремя, минимальный размер оплаты труда, а также действующие тарифы.

К юридическим факторам относятся законы федерального, регионального и местного значения, регулирующие деятельность заказчиков и строительных предприятий, законы и области охраны окружающей среды и т.д.

Социально-культурные факторы включают демографические изменения, уровень урбанизации, изменение жизненных условий, образовательного уровня, уровень доходов после уплаты всех налогов.

Политические факторы отражают политическую ситуацию в стране и в мире в целом, колебания курса валют и т.д.

Помимо модели взаимодействия между субъектами рынка девелопмента недвижимости в диссертационном исследовании представлена оптимальная, по мнению автора, схема этого взаимодействия. Согласно принципам специализации, мы разделили функции таких субъектов как девелопер, инвестор, застройщик, подрядчики, проектировщики, что не всегда соблюдается в настоящее время в российских у слов иях. (Табл. 3 )

Специализация по функциям позволяет создавать и внедрять в производство высокопроизводительные машины для комплексной механизации работ, обеспечивать постоянную и ритмичную загрузку специальной строительной техники, совершенствовать технологию строительного производства, систематически повышать квалификацию кадров, улучшать качество работ.

Таблица 3. Функции и права субъектов процесса девелопмента недвижимости_

Субъект Функции Права

Девелопер Х Поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта Х Обеспечение правовых возможностей для его реализации Х Получение разрешений и согласований проектов от органов государственной власти Х Разработка механизмов финансирования проекта, поиск и привлечение инвесторов Х Поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности < и контроль за их работой Х Реализация созданного объекта недвижимости или передача его в Распоряжение прибылью от объекта

эксплуатацию

- Х Возврат средств инвесторов в

соответствии с заключенными

соглашениями

Инвестор Х Финансирование строительства Х Распоря-

объекта жение

Х Осуществление финансово результа-

кредитных отношений с тами

участниками инвести-

строительного процесса ций

Х О пределе

ние сферы

приложе-

ния капи-

тальных

вложений

Застройщик Х Получение права на земельный Распоряжение

участок под застройку прибылью от

Х Организация и управление объекта

строительством объекта

Х Осуществление контроля за

качество и сроки выпоненных

работ

Подрядчик Обеспечение выпонение Получение

строительно - монтажных, вознаграж-

отделочных, пусконаладочных работ дения за

строительство

объекта

Проектировщик Разработка проекта объекта строительства Получение вознаграждения за строительство объекта

В современных условиях можно с уверенностью говорить о формировании нового механизма управления маркетингом, отличного от механизма, существовавшего еще несколько десятков лет назад. Инструменты и методы управления маркетингом остались те же, но изменились приоритеты. Сегодня матрица конкуренции, некогда введенная Портером, как нам кажется, дожна выглядеть следующим образом:

Рис.2. Матрица конкуренции

Автором был сделан вывод, что на сегодняшний день невозможно концентрироваться на одной из указанных Портером стратегий. Поскольку рыночная ситуация меняется стремительно, экономика функционирует быстро, конкуренты улавливают конкурентные преимущества друг друга и внедряют их на своем

предприятии, а рынок перенасыщен товарами и услугами, недостаточно сосредотачивать свои усилия на управлении издержками, дифференциации продукта или концентрации на сегменте. Необходимо внедрять все три стратегии одновременно. Кроме того, сегодня в строительстве уникальность объекта недвижимости заключается в его имидже: в имидже застройщика и управляющей компании и в имидже i

самого объекта недвижимости, достигнутого за счет рекламной политики.

3. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ Теоретические положения, выводы и практические

рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом собственного исследования. Личный вклад автора в исследование проблемы состоит в следующем:

Х постановке и обосновании цели исследования, выбора объекта исследования, определении задач исследования и их решении;

Х разработке основных направлений повышения эффективности управления процессами девелопмента коммерческой недвижимости;

Х исследовании рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, анализе его проблем и тенденций развития;

Х разработке предложений по государственному регулированию рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Х рассмотрении значения управления маркетингом, рисками и издержками в повышении эффективности управления развитием коммерческой недвижимости.

4. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Новизна диссертационного исследования заключается в разработке научных основ методики формирования механизма управления развитием коммерческой недвижимости. В ходе исследования получены следующие результаты:

1. Даны уточненные понятия разновидностей торговых предприятий как форм коммерческой недвижимости, в частности гипермаркет, мол, дискаунтер и др., а также приведены особенности их функционирования и отличия друг от друга

2. Разработана методика присвоения категории бизнес-центрам, основанная на приемах SWOT - анализа ^

3. Разработана модель взаимодействия субъектов инвестиционно - строительного процесса, включающая девелопера, поставщиков, подрядчиков, проектировщиков, конкурентов,

государственные органы, поставщиков энергоресурсов, финансовые институты и потребителей

4. Предложены основные направления развития ' законодательной базы государственной поддержки инвестиций в

недвижимость Санкт-Петербурга: законодательство по вопросам 1 инвестиций в недвижимость, градостроительное законодательство,

земельное законодательство

5. Предложены способы решения проблемы ликвидных помещений за счет создания благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге и передачи в развитие городских территорий частным девелоперским компаниям, а также за счет расселения и дорасселения жилых объектов недвижимости

6. Предложена модель механизма управления девелопментом недвижимости, включающий как государственное регулирование инвестиционно - строительных процессов, так и регулирование процессов девелопмента на уровне предприятия

7. Разработана матрица конкуренции, основанная на изучении матрицы Портера, учитывающая условия функционирования современной российской экономики, в частности перенасыщение рынка и скорость изменения конъюнктуры.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что выводы и предложения, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в системе развития коммерческой недвижимости, при формировании механизма управления объектами недвижимости и исследовании путей повышения эффективности процессов девелопмента.

Основные положения диссертации на отдельных этапах научного поиска докладывались автором на научной сессии профессорско- преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов в 2000 - 2003 гг. По результатам выпоненных исследований опубликовано б работ, отражающих основное содержание диссертации.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Кулибанова В.В. Инвестиции как основной фактор конкурентоспособного производства. - Учебные записки факультета

экономики и управления СПбГУЭФ. - СПб: СПбГУЭФ, 2000 г. - 0,09

2. Крутик А.Б., Кулибанова В.В. Роль инноваций в условиях новой экономики в России. - журнал Регион, № 4 от 2001 - 0,3 п.л.

р 1961 Б

3. Кругик А.Б., Кулибанова В.В. Нововведения как наиболее важный элемент конкурентных преймуществ в условиях новой экономики. - журнал Мост, № 6 от 2001 - 0,2 пл.

4. Кулибанова В.В. Изучение инновационного' процесса как путь завоевания лидерства на рынке - сборник Стратегические *нфы и промышленная политика По развитию экономики России - СПб: СПбГУЭФ, 2001 - 0,06 пл.

5. Кулибанова В.В. Государственное регулировайие развития рынка коммерческой недвижимости // Труды кафедры экономики и управления предприятием, СПб: ИУиЭ, 2003 - 0,25 пл.

6. Крутик А.Б., Кулибанова В.В. Коммерческая недвижимость: проблемы и тенденции развития. Препринт. СПб: изд-во СПбГУЭФ, 2003 - 3,0 пл. (вклад автора - 1,5 п.л.)

КУЛИБАНОВА ВИКТОРИЯ ВАДИМОВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия Р № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 17.11.03. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,25. Бум. л. 0,6. РТП изд-ва СПбГУЭФ. Тираж 70 экз. Заказ 989.

Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кулибанова, Виктория Вадимовна

Введение

Глава 1. Теория управления объектами коммерческой недвижимости в инвестиционно Ч строительном процессе

1.1. Уточнение основных понятий и классификация объектов коммерческой недвижимости. Анализ взаимодействия между субъектами инвестиционно Ч строительного процесса

1.2.Стратегия маркетинга, управление рисками и управление издержками в процессе девелопмента недвижимости

1.3. Выбор и обоснование показателей экономической эффективности процессов девелопмента недвижимости

Глава 2. Инвестиционно Ч строительный комплекс Санкт-Петербурга. Тенденции, проблемы, перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

2.1. Оценка инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга в целом и рынка недвижимости в частности

2.2. Оценка ситуации на рынке строительства гостиниц и на рынке строительства офисной недвижимости

2.4. Оценка ситуации на рынке торговой недвижимости

Глава 3. Основные направления повышения эффективности механизма управления девелопментом недвижимости

3.1. Основные направления развития государственной поддержки инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге

3.2. Способы решения проблемы дефицита ликвидных помещений

3.3. Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами процесса девелопмента недвижимости, и механизма управления издержками, маркетингом ирисками 143 Заключение 162 Библиография 173 Приложение 1. Многофункциональные комплексы в Санкт-Петербурге 181 Приложение 2. Действующие бизнес-центры в Санкт-Петербурге 188 Приложение 3. Характеристика основных гостиниц Санкт-Петербурга

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Развитие недвижимости (девелопмент) как явление возникло с переходом к рынку. В настоящее время девелоперский бизнес Ч одна из самых высокодоходных и инвестиционно привлекательных областей на российском экономическом пространстве. В России инвестиции в недвижимость составляют до 10 % ВВП.

Для петербургского рынка недвижимости периодом роста активности стал 2001 г. Лидером нового строительства остается жилье, однако, в 2001 году произошли существенные структурные изменения в секторе нового строительства и реконструкции. Отмечается особенно резкий всплеск интереса девелоперов к таким объектам коммерческой недвижимости, как бизнес-центры, многофункциональные торгово-развлекательные центры и гостиницы. Со второй половины 2001 года возросло число желающих построить промышленные, складские и логистические объекты.

Широкие перспективы перед торговой недвижимостью открываются в связи с приходом на петербургский рынок московских и зарубежных торговых сетей и девелоперов. Следует отметить, что на данный сегмент обратили свое внимание и петербургские застройщики, изначально занимавшиеся исключительно жилищным домостроением.

Петербургский рынок коммерческой недвижимости уверенно набирает обороты и расценивается местными бизнесменами как высокорентабельный и перспективный.

Можно с уверенностью сказать, что в ближайшие несколько лет в центре города не останется промышленных предприятий и значительно сократится количество социальных учреждений (до разумного минимума). Их заменят объекты, приносящие прибыль, - жилье и коммерческая недвижимость.

В связи с этим актуальным является вопрос регулирования процесса развития коммерческой недвижимости, повышения эффективности инвестиционно - строительного процесса, а также методов приведения механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня.

Цель диссертационного исследования состоит в формировании механизма управления развитием объектов коммерческой недвижимости и разработке методов повышения эффективности проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Для достижения цели диссертационной работы необходимо решить следующие задачи'.

- определить субъектов инвестиционно - строительного процесса, степень их влияния на эффективность проектов девелопмента

- проанализировать и определить роль государства в повышении инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости;

- изучить способы управления издержками в эффективном управлении проектами девелопмента;

- установить функцию маркетинга в повышении эффективности инвестиционно -строительного процесса;

- изучить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга;

- разработать мероприятия, направленные на совершенствование государственного регулирования инвестиционно - строительного комплекса;

- разработать мероприятия на уровне строительного предприятия по повышению эффективности инвестиций в развитие коммерческой недвижимости.

Объектом исследования является процесс развития инвестиционно - строительного комплекса Санкт-Петербурга, в частности развития рынка коммерческой недвижимости.

Предметом диссертационного исследования являются способы повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости и способы повышения эффективности проектов девелопмента.

Теоретической, методологической и информационной базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития инвестиционно -строительного комплекса в России, документы законодательных и испонительных органов власти Российской Федерации и Санкт-Петербурга, статистические справочники, программы, отчеты и справки государственных органов, результаты социологических исследований инвестиционной привлекательности, а также рынка недвижимости Санкт-Петербурга, материалы печатных средств массовой информации. Также в основу исследования заложены труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме оценки эффективности инвестиций: Беренс В., Бланк И.А., Бочаров В.В., Горбашко Е.А., Горенбургов М.А., Зенкина М.В., Идрисов А., Карлик А.Е., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Маркин А.А., Норкотт Д., Ордуэй Н., Панибратов П.Ю., Рохчин В.Е., Смирнов В.А., Тарасевич Е.И., Фридман Дж., Чикишева Н.М. и др.

При выпонении диссертационного исследования применялись общенаучные методы сравнительного экономического и корреляционного анализа, наблюдения и сравнения и т.д.

Научная новизна работы:

1. Даны уточненные понятия новых разновидностей торговых предприятий как форм коммерческой недвижимости, в частности гипермаркет, мол, дискаунтер и др., а также приведены особенности их функционирования и отличия друг от друга

2. Разработана методика присвоения категории бизнес-центрам, основанная на приемах SWOT - анализа

3. Разработана модель взаимодействия субъектов инвестиционно Ч строительного процесса, включающая девелопера, поставщиков, подрядчиков, проектировщиков, конкурентов, государственные органы, поставщиков инженерных ресурсов, финансовые институты и потребителей

4. Предложены основные направления развития законодательной базы государственной поддержки инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга: законодательство по вопросам инвестиций в недвижимость, градостроительное законодательство, земельное законодательство.

5. Предложены способы решения проблемы ликвидных помещений за счет создания благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге и передачи в развитие городских территорий частным девелоперским компаниям, а также за счет расселения и дорасселения жилых объектов недвижимости

6. Предложена модель механизма управления девелопментом недвижимости, включающий как государственное регулирование инвестиционно Ч строительных процессов, так и регулирование процессов девелопмента на уровне предприятия

7. Разработана матрица конкуренции, основанная на изучении матрицы Портера, учитывающая условия функционирования современной российской экономики, в частности перенасыщение рынка и скорость изменения конъюнктуры.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения, списка использованной литературы. В работе приведены 15 таблиц, 15 рисунков, 49 формул. Библиография состоит из 124 источника.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кулибанова, Виктория Вадимовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Традиционно в России недвижимость делится на три основные группы:

Х жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений, независимо от формы собственности, включая жилые дома, общежития, какие-то специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания;

Х нежилой фонд, к которому относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. При этом в России нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Х земля.

Нежилой фонд можно разбить еще на несколько подгрупп:

В условиях российской действительности ряд направлений использования недвижимости не получил соответствующего развития. Поэтому в нашем диссертационном исследовании мы рассматривали три наиболее популярных сегмента недвижимости в Санкт-Петербурге, в которые направлены основные объемы инвестиций:

Х гостиницы

Х офисные здания

Х торговые предприятия. Гостиницы.

В результате исследования мы выяснили, что в общем гостиничный сектор недвижимости на рынке Санкт-Петербурга условно можно разделить на три класса: первый, средний и низкий.

Распределение постояльцев по категориям гостиниц выглядит следующим образом: Распределение постояльцев по категорям гостиниц, %

70 60 50 40 30

Первый класс Средний класс Низкий класс

Таким образом, мы выявили, что в городе явный дефицит отелей класса 2 Ч 3 звезды, на которые, тем не менее, существует преобладающий спрос. При этом цены в таких гостиницах явно завышены и не соответствуют уровню предоставляемого сервиса.

Бизнес-центры.

В результате исследования выяснилось, что сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес-центров. Классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.

Офисные здания делятся на категории "А", "В", "С" и "D", где "А" означает высокий статус, a "D" - самый низкий. Деление это весьма условно. Критерии присвоения той или иной литеры не были однозначно определены, а потому по большей части бизнес-центры классифицировали сами себя в зависимости от амбиций и потребностей в рекламе.

В нашей работе мы предложили метод классификации бизнес-центров, основанный на применении элементов SWOT-анализа. При наличии двенадцати параметров (в соответствии с таблицей, приведенной ниже) и использовании десятибальной шкалы минимальное количество балов для бизнес-центра Ч 12, максимальное Ч 120. Соответственно, категорию класса лD можно присвоить бизнес-центру с балом в промежутке л12- 39, С - л40 - 67, В - л68 - 95, А - л96 - 120.

Анализ параметров бизнес-центра

Параметры Вес КФУ Оценка

Месторасположение 0,20

Арендные ставки 0,15

Внешний вид 0,10

Внутренний вид 0,10

Оказание коммунальных услуг 0,10

Оказание услуг по содержанию и эксплуатации здания 0,10

Сервисные услуги 0,10

Свободная планировка офисов 0,05

Круглосуточный доступ 0,02

Количество оптоволоконных телефонных линий 0,05

Опыт работы управляющей компании 0,02

Наличие на территории сервисных служб: банк, тренажерный зал, ресторан 0,01

Торговые предприятия.

С начала прошлого века костяк петербургской (потом ленинградской, а затем опять петербургской) торговли составляли три городских универмага - Гостиный двор, "Пассаж" и Дом ленинградской торговли (ДТ). В советские времена к ним присоединилось еще несколько магазинов общегородского уровня, таких, как "Фрунзенский", "Кировский", "Московский" и "Нарвский".

За время реформ в работе петербургских универмагов произошли заметные изменения. Несмотря на общеэкономические сложности, практически все они смогли не только выжить, но и продожают заниматься именно торговлей. Однако принципы их работы все же трансформировались.

В отличие от времен плановой экономики, когда универмаг самостоятельно занимася организацией закупок и торговлей, активно стала практиковаться сдача торговых площадей в аренду разрозненным частным структурам.

За прошедшее десятилетие в Петербурге появилось немало новых торговых форматов, имеющих ориентацию на конкретные группы покупателей.

Основные торговые форматы

Формат Площадь, м1 Ассортимент Ключевые характеристики

Дискаунтер 700 10 000-20 000 наименований Магазин эконом-класса, низкие цены за счет уменьшения затрат на рекламное оформление и больших оборотов продаж; самообслуживание

Гипермаркет > 10 000 30 000-50 000 наименований 40% ассортимента Ч пищевые продукты, 60% - товары смешанного ассортимента; каждый магазин независим от центрального офиса; самообслуживание

Супермаркет 600-3 000 12 000-25 000 наименований Самообслуживание

Универсам 500 6 000-8 000 наименований Частичное самообслуживание

Центр cash & carry 4 000-20 000 20 000-60 000 наименований Магазин Ч склад самообслуживания, торговля меким оптом

Торговый центр:

микрорайонный 5 000 Продажа товаров повседневного назначения и бытовых услуг; значимые арендаторы - супермаркет, аптека, универсальный магазин

окружной 15 000 Большой ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров

региональный 30 000-100 000 Продажа товаров длительного пользования, основной группы

товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома

В нашем диссертационном исследовании мы определили основные направления повышения эффективности процессов девелопмента недвижимости:

1. Государственное регулирование процессов девелопмента

2. Формирование механизма решения проблемы ликвидного жилья

3. Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами, непосредственно задействованными в процессе девелопмента недвижимости

4. Формирование механизма управления издержками

5. Формирование механизма управления маркетингом

6. Формирование механизма управления рисками.

Государственное регулирование процессов девелопмента недвижимости.

В результате нашего исследования мы выяснили, что Санкт-Петербург является регионом с высоким инвестиционным потенциалом. По оценкам рейтингового агентства Эксперт-РА Санкт-Петербургу присвоен инвестиционный рейтинг 1В Ч высокий потенциал - минимальный риск (в эту группу также входят Московская и свердловская области, Ханты-Мансийский автономный округ). Санкт-Петербург занимает второе место (после Москвы) по рейтингу инфраструктурного и институционального потенциала.

По данным Госкомстата Санкт-Петербург в течение последних 10-ти лет входит в десятку ведущих регионов России - крупнейших получателей прямых инвестиций. По уровню социально-экономического развития, объемам получаемой западной технической помощи и инвестиционному потенциалу в 2001 г. Санкт-Петербург занял второе место в России после Москвы.

В отчете Администрации СПб за 2002 г. указано, что темпы роста инвестиций в Санкт-Петербурге (105%) превосходят темпы роста инвестиций по России в целом (102,6%), причем в целом ряде регионов России в 2002 году наблюдася спад инвестиционной активности.

По информации, предоставленной Администрацией СПб в 2002 году в экономику Санкт-Петербурга поступило 881 мн.доларов США иностранных инвестиций (в т.ч. прямые инвестиции - 84,1 мн.дол. США, портфельные - 12,6 мн.дол. США), что составило 75,2% от аналогичного показателя 2001 года.

Однако, иностранные компании в целом сдержанно оценивают инвестиционный климат Санкт-Петербурга. Единодушно были выделены следующие основные проблемы, серьезно влияющие на качество инвестиционного климата:

Х бюрократия в государственных органах, сложность решения вопросов;

Х ведомственная разобщенность, отсутствие единого органа, координирующего инвестиционную деятельность на территории Санкт-Петербурга.

Инвестиционное законодательство Санкт-Петербурга также оценивается инвесторами сдержанно.

Надо отметить, что рынок строительства и недвижимости не является исключением из правил в оценке его привлекательности иностранными компаниями. Однако, практически для всех сегментов петербургского рынка недвижимости 2001 год стал периодом роста активности.

Несмотря на то, что лидером нового строительства остается жилье, в 2001 году произошли существенные структурные изменения в секторе нового строительства и реконструкции. Отмечается особенно резкий всплеск интереса девелоперов к таким объектам коммерческой недвижимости, как многофункциональные торгово-развлекательные центры и гостиницы. Стабильно число застройщиков, выступающих с инициативой реконструкции бывших жилых и административных зданий под бизнес-центры.

Основной объем предложения площадей в городе формируется за счет ротации существующих объектов. Источников появления новых помещений практически нет, что и обуславливает дефицит в этом секторе рынка.

Так, в соответствии с требованиями федерального законодательства в области градостроительства, распоряжения объектами недвижимости и земельным законодательством необходимо принять следующие законы Санкт-Петербурга:

1. Градостроительный кодекс Санкт-Петербурга, который регулировал бы отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства Санкт-Петербурга, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования и т.д.

2. Закон Санкт-Петербурга О границах социально - экономических зон в Санкт-Петербурге, предметом регулирования которого дожно быть социально - экономическое зонирование территории Санкт-Петербурга в зависимости от установленных кодексом целей развития той или иной территории и установление коэффициентов, влияющих на определение платы за землю в соответствующих.

3. Закон Санкт-Петербурга О границах зон градостроительной ценности в Санкт-Петербурге, предметом регулирования которого дожно являться общее градостроительное зонирование территории Санкт-Петербурга в соответствии с вышеуказанным законом Санкт-Петербурга О границах социально Ч экономических зон в Санкт-Петербурге, определяющее допустимое изменение функционального использования земли в пределах каждой социально - экономической зоны в Санкт-Петербурге.

4. Закон Санкт-Петербурга О допонительных сведениях государственного земельного кадастра в Санкт-Петербурге, устанавливающий допонительные сведения государственного земельного кадастра в Санкт-Петербурге, которые фиксируют установленные законом Санкт-Петербурга О границах социально Ч экономических зон в Санкт-Петербурге, законом Санкт-Петербурга О границах зон градостроительной ценности в Санкт-Петербурге, Генеральным планом Санкт-Петербурга характеристики вносимого в кадастр земельного участка.

5. Закон Санкт-Петербурга О значениях выкупного коэффициента земли в Санкт-Петербурге.

6. Закон Санкт-Петербурга О зонах особого режима использования в Санкт-Петербурге.

Также на сегодняшний день важной задачей для государственных органов является регламентация получения пятен (земельных участков) под застройку.

Значительная часть инвесторов остаются именно на этом этапе по нескольким причинам, очень ясно характеризующим сложившуюся в Санкт-Петербурге систему получения пятен под застройку:

Х Вся сегодняшняя система получения пятне под застройку защищает личные интересы отдельных чиновников, упономоченных выдавать разрешительные письма, а также отстаивает интересы отдельного клана 10-15 монополистов - застройщиков, имеющих прямой доступ до тел этих чиновников, а это лишь 0,001 % тех, кто входит в эту систему;

Х На сегодняшний день в системе, связанной с получением разрешительной документации, нет ни одного комитета, звена или структуры, где бы спонсорская помощь не принималась или отвергалась.

Для решения этой проблемы необходимо:

1. Создать единую базу данных по объектам недвижимости Санкт-Петербурга (может осуществляться паралельно с работой по созданию Единого реестра земельных участков, предусмотренного Земельным кодексом РФ).

2. Формирование и обновление Банка данных дожно осуществляться в режиме "online" по согласованным форматам на соответствующей правовой основе.

3. Предоставление информации дожно быть платным с различными размерами оплаты в зависимости от сроков предоставления информации. Банк данных - отдельная структура, которая зарабатывает на предоставлении информации и тратит на свое развитие.

4. Создание Агентства (Общества) содействия инвестициям, функционирующего независимо от Администрации города (акционерное общество, где городу не принадлежит контрольный пакет, но город может участвовать). Агентству город поручает выпонение определенных функций (на платной основе) по предоставлению услуг инвесторами продвижению города СПб как объекта для инвестиций на мировых рынках.

5. Введение упрощенной процедуры предоставления допонительных земельных участков для развития действующего бизнеса.

6. Подготовка объектов инвестирования для предложения инвесторам (пакет документов, инженерно подготовленные территории).

Кроме того, в данном исследовании мы выявили потребность в реализации таких мероприятий как: создание единой базы данных по объектам недвижимости Санкт-Петербурга, введение упрощенной процедуры предоставления допонительных земельных участков для развития действующего бизнеса, подготовка объектов инвестирования для предложения инвесторам и т.д.

Формирование механизма решения проблемы ликвидного жилья.

Проведенная нами оценка ситуации на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге выявило необходимость решения проблемы дефицита ликвидных помещений. В качестве путей решения проблемы мы предлагаем два способа:

Х Создание благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге, привлечение для этой цели частных девелоперских компаний и передача им в развитие городских территорий

Х Расселение. Этот способ решения проблемы ликвидных помещений требует переработки и допонения регулирующего законодательства, оптимизации цепочки лиц, задействованных в процессе расселения. Необходимо создание организации, контролируемой и управляемой Санкт-Петербургом и в то же время обладающей финансовой обособленностью и имеющей определенную свободу действий и принятия решений по проблемам расселения.

Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами рынка девелопмента недвижимости.

В нашем диссертационном исследовании мы определили основных субъектов рынка девелопмента недвижимости: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик и т.д.

В результате анализа было выявлено, что в силу российского менталитета инвестор часто выступает в качестве заказчика, застройщика, а иногда генподрядчика и генпроектировщика, как правило, не обладая поным объемом информации и возможностью контролировать инвестиционно - строительный процесс. На Западе все эти функции разделены.

Специализация позволяет создавать и внедрять в производство высокопроизводительные машины для комплексной механизации работ, обеспечивать постоянную и ритмичную загрузку специальной строительной техники, совершенствовать технологию строительного производства, систематически повышать квалификацию кадров, улучшать качество работ.

Таким образом, мы разработали схему, которая отражает наиболее оптимальную схему взаимоотношений между субъектами процесса девелопмента недвижимости.

Подрядчики

Проектировщики, архитекторы и пр.консультанты

Потребители

Поставщики материалов

Инвесторы

Девелопер

Конкуренты

Застройщик

Государственные органы

Поставщики инженерных ресурсов

Финансовые институты

Формирование механизма управления издержками.

В результате нашего анализа мы пришли к выводу, что управление издержками в строительстве основывается на управлении несколькими основными факторами:

Х Технология производства

Х Ресурсное оснащение

Х Организационная форма

Х Система налогообложения.

Управление этими факторами дает возможность снизить издержки инвестиционно -строительного процесса в несколько раз.

Формирование механизм управления маркетингом.

В нашем исследовании мы выяснили, что на сегодняшний день можно с уверенностью говорить о формировании нового механизма управления маркетингом, сильно отличающегося от механизма, существовавшего еще несколько десятков лет назад. Инструменты и методы управления маркетингом остались те же, но изменились приоритеты. Сегодня матрица конкуренции, некогда введенная Портером, как нам кажется, дожна выглядеть следующим образом:

То есть, мы сделали вывод, что на сегодняшний день невозможно концентрироваться на одной из указанных Портером стратегий. Поскольку рыночная ситуация меняется настолько стремительно, экономика функционирует настолько быстро, конкуренты улавливают конкурентные преимущества друг друга и внедряют их на своем предприятии настолько превосходно, что недостаточно сосредотачивать свои усилия на управлении издержками, на дифференциации продукта или на концентрации на сегменте. Необходимо внедрять все три стратегии одновременно. Кроме того, сегодня в строительстве уникальность объекта недвижимости заключается в его имидже: в имидже застройщика и управляющей компании и в имидже самого объекта недвижимости, достигнутого за счет рекламной политики.

Формирование механизма управления рисками.

В нашем исследовании мы выяснили, что независимо от этапов девлопмента (каждый из которых характеризуется определенным набором рисков) существует ряд методов снижения рисков. Самый популярный и эффективный, на наш взгляд, метод

снижения риска - страхование. Страхование представляет собой систему возмещения убытков страховщиками при наступлении страховых случаев из специальных страховых фондов, формируемых за счет взносов, уплачиваемых страхователями.

Другой метод - поручительство. Данный вид минимизации рисков предусматривает, что при недостаточности средств у дожника поручитель несет ответственность по его обязательствам перед кредитором.

Залог Ч метод обеспечения испонения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыпонения дожником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Распределение риска. Чаще всего этот способ снижения риска применяется в случае разработки и реализации проекта несколькими испонителями (инвесторами, проектировщиками, строителями, заказчиком). При этом каждый участник выпоняет запланированный проектом объем работ и несет соответствующую долю риска в случае невыпонения проекта.

Резервирование средств, т.е. создание резервов ресурсов на покрытие непредвиденных расходов, позволяет компенсировать риск, возникающий в процессе реализации планов предприятия, и тем самым ликвидировать различные сбои в работе.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кулибанова, Виктория Вадимовна, Санкт-Петербург

1. Абрамов С.И. Расчет показателей при оценке эффективности инвестиционного проекта// Экономика строительства. - 1995. -№ 12. - с.7-12

2. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве СПб: Питер, 2000 - 255 с.)

3. Анализ инвестиционных проектов: подход зарубежных инвесторов.// Директор. -1995. № 6. - с.46 - 48

4. Арсланова 3., Лившиц В. Оценка инвестиционных проектов в разных системах хозяйствования// Инвестиции в России. Ч 1995. № 1,2.

5. Багиев Г.Л., Аренков И.А. Основы современного маркетинга/ Учеб.пособие// СПб.: Издательство СПбУЭФ, 1995

6. Балабанов И.Т. л Финансовый менеджмент . М.: Финансы и статистика, 1994

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М.: Финансы и статистика, 1996

8. Балацкий Е. Эффективность инвестиций в открытой экономике// Мировая экономика и международные отношения. Ч 1996 № 10

9. Бариленко В.И. Анализ себестоимости продукции в объединениях строительного комплекса.- М.: Финансы и статистика, 1990.- 191с

10. Бахрушина М. Нормативный учёт затрат как способ управления предприятием // Экономика и жизнь.- 2001.- № 17.

11. Бахрушина М. Управленческий анализ поведения затрат // Экономика и жизнь.-2001.-№21.

12. Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций. Пер. с англ. М. :ИНФРА-М, 1995.

13. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент Киев: МП Итем, 1995

14. Бланк И.А. Управление прибылью.- Киев: Ника Центр, 1998.-544 с. (Серия Библиотека финансового менеджера; Вып. 2)

15. Бочаров В.В. Финансово кредитные методы регулирования инвестиций - М.: Финансы и статистика, 1993

16. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий М.: Финансы и статистика, 1998

17. Бромович М. Анализ экономической эффективности капиталовложений М.: ИНФРА-М, 1996

18. Буклемишев О. Новая инвестиционная теория// Финансовый бизнес. Ч 1996. № 1. -с.17-2219. Ведомости. 2002,2003.

19. Веремеенко С., Игудин Р. Приоритеты инвестиционного проектирования// Финансист. 1996. - № 2. - с. 16 - 19

20. Воков Н.Г. Строительные работы: организация учета, определение себестоимости.- М.: Финансовая газета, 1994.- 144 с.

21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости М.: Филин, 1998

22. Воронов К.Н. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов// Финансовая газета. 1993 - № 49-52; 1994 - № 1-6,24-27

23. Горбашко Е.А., Лёнквист Р. Модели и методы калькулирования в управлении экономикой предприятия // Известия Санкт-Петербурге кого университета экономики и финансов.- 1999.-№ 1.- С. 63-76

24. Гражданский кодекс РФ СПб, 1996

25. Градостроительный кодекс РФ (в ред.Федеральных законов от 30.12.2001 № 196 Ч ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ)

26. Грибков А.Ю. Создание и использование резервов // Бухгатерский учёт- 2000- № 9- С. 40-4528. Деловая панорама 2002,2003 г.29. Деловой Петербург 2002,2003 г.

27. Дихтиль Е., Хершген X. Практический маркетинг. Пер. с нем. М.: Высшая школа, 1995

28. Добрин Г., Смирнов В. Основы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов: Методические аспекты СПб: ЛИК, 1995

29. Дрейк Р. Распределение риска и управление рисками в проектах постройка Ч управление Ч передача / Строительство и строительная индустрия, № 1 (1), 1996

30. Жуйкова О. Износ и амортизация // Экономика и жизнь.- 1999 .-№ 18

31. Законом РФ Об инвестиционной деятельности от 28.06.91 г.

32. Закон Санкт-Петербурга Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга от 30.07.1998

33. Закон Санкт-Петербурга О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга от 30.07.1998

34. Закон Санкт-Петербурга от 28 апреля 1997 г. № 69-21 О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые

35. Закон Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г. № 572-73 О жилищной политике Санкт-Петербурга

36. Захарьин В.И. Бухгатерский учёт в подрядных строительных организациях.- М.: Современная экономика и право, 1999.- 160 с.

37. Зетынь А.С. Инвестиционная активность в России// ЭКО. 1998 - № 10

38. Зенкина М.В. Формирование системы управления затратами на производство строительных работ СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2001 г. - 196 с.

39. Зубарева В., Андреев А. Коммерческий и социальный анализ инвестиционных проектов// Нефть и бизнес. Ч 1996. № 4. - с.36 - 38

40. Идрисов А. и др. Стратегическое планирование и анализ инвестиций М.: Филин, 1997

41. Инструкция по применению Плана счетов бухгатерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий (утверждена Приказом Минфина СССР от 01.11.91 г. № 56

42. Инструкции по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве (разработана НИИЭС Госстроя СССР в 1979 г.)

43. Карлик А.Е., Айрапетова А.Г., Титов К.А. и др. Государственное регулирование деятельности предприятий СПб: СПбГУЭФ, 2002

44. Кизилова Л. Нет разворота без оборота // Экономика и жизнь. Ч 1996. № 42

45. Кирин А.В. Правовые основы отношений государства и инвесторов М.: ИНФРА-М, 1998

46. Когут А.Е., Бахарев С.Ю., Шопенко Д.В. Управление инвестиционной деятельностью на предприятии СПб: РАНИСЭП, 1997

47. Комаров А.Г. Инвестиционное проектирование Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1998

48. Комаров В.В. Инвестиции и рынок М.: Знание, 1991

49. Кондратова И.Г. Основы управленческого учета // Современное управление. Ч 2000.-№4.-106 с.

50. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости // М.: Русская деловая литература, 1998.

51. Коротков П.А., Борисов С.М. Инвестиционный процесс и коммерческие банки// Деньги и кредит. 1996. - № 7. - с. 10 -12

52. Котлер Филипп Основы маркетинга М.: Прогресс, 1990

53. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения // СПб,1996

54. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости // СПб: Издательство Лань, 2000

55. Крутик А.Б., Сайтов А.В., Долин Р.А. л Анализ эффективности инвестиционных проектов // Ученые записки экономического факультета СПб гуманитарного факультета профсоюзов. Выпуск 2. СПб. 1996

56. Крутик А.Б., Сайтов А.В. Привлечение инвестиций в экономику Санкт-Петербурга// Ученые записки экономического факультета СПб гуманитарного университета профсоюзов. Выпуск 2. СПб. 1996

57. Крушельницкая О. Инвестиционная политика: программа на завтра// Инвестиции в России. 1995. - № 8

58. Кулешов В.В., Дашут Е.С., Маршак В.Д. Новый подход к реализации инвестиционных проектов в строительстве // ЭКО. 1996. - № 4. - с. 125 - 138

59. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации: Учебник//М.: Юристь, 1997.

60. Лесник А.П., Мацицкий И.П., Чернышев А.В. Организация и управление гостиничным бизнесом Москва, 2000 г.

61. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа //М., 1996

62. Логинов В., Курнышева И. Реструктуризация промышленности в условиях экономического кризиса// Вопросы экономики. 1996. -№11. Ч с.ЗЗ - 47

63. Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономика, принципы, проблемы и политика / Пер.с англ. В 2-х т. М.: Республика, 1992.

64. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. СПб: Питер, 2003.

65. Маркетинг в строительстве / Под ред.И.С.Степанова, В.Я.Шайтанова. Ч М.: Юрайт-М, 2001.-344 с.

66. Менеджмент в строительстве: Учебное пособие / Под редакцией И.С.Степанова Ч М.: Юрайт, 1999-540 с.

67. Мескон Майкл, Майкл Альберт, Франклин Хедоури Основы менеджмента. Пер. с англ. М.: Дело, 1992

68. Миронова Н. Управление себестоимостью // Директор.- 2001.- № 3.74. Недвижимость и строительство 2002,2003.

69. Неркин Я., Шамис Л. Расчеты эффективности капитальных вложений в условиях регулируемых рыночных отношений// Экономика строительства. Ч 1991. № 5

70. Никешин С.Н. Внешняя среда экономических систем // СПб.: Издательство Два -Три, 1994

71. Нордстрем К.А., Риддерстрале Й. Бизнес в стиле фанк. Капитал пляшет под дудку таланта, СПб Стокгольмская школа экономики в Санкт-Петербурге, 2000 г.).

72. Норкотт Д. Принятие инвестиционных решений- Пер. с англ. Ч М.: Банки и биржи. ЮНИТИ, 1995

73. Овчаренко Г.В. Инновации в системе факторов экономического роста в рыночной экономике// Социально Ч политический журнал. 1998. - № 4. - С. 151 - 157

74. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ч СПб., 1997

75. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. В.В.Григорьева. // М.: ИНФРА М, 1997

76. Панибратов П.Ю., Смирнов Е.Б. Развитие договорных отношений в инвестиционно строительном комплексе в России и зарубежом// Экономика строительства. - 1997. - № 4. - с. 15 - 22

77. Положение по бухгатерскому учету Учет основных средств ПБУ 6/01 // Экономика и жизнь. 2001 .-№18

78. Положение по бухгатерскому учету Учет нематериальных активов ПБУ 14/2000 // Экономика и жизнь. 2000. - № 48

79. Положение по ведению бухгатерского учета и бухгатерской отчетности в Российской Федерации (утверждено Приказом Минфина России от 29.07.98 г. № 34 н и введено в действие с 01.01.99 г.)

80. Постановление Правительства РФ от 21.03.94 г. № 220

81. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.1997 г. № 4 О Программе стабилизации и дальнейшего развития экономики Санкт-Петербурга в 1997 Ч 2000 годах

82. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 12.11.1998 г. № 33 О первоочередных задачах Администрации Санкт-Петербурга по улучшению условий проживания граждан в общежитиях и контролю за сохранностью и надлежащим использованием жилищного фонда

83. Пошерстник Е.Б., Мейксин М.С. Бухгатерский учет в строительстве.- СПб.: Издательский торговый дом Герда, 1999.- 576 с.

84. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.ЭЛимонова.// СПб.: Наука, 1997.

85. Пьянкова И.В. Формирование региональных рынков жилья Автореф.дис.канд.экон.наук СПб: СПбГУЭФ, 1997

86. Распоряжение губернатора № 283-р от 04.01.1997 Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях

87. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.1997 г. № 678-р

88. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга О порядке предоставления объектов недвижимости и прав на них на инвестиционных условиях от 03.06.1994 № 585-р

89. Резник А.И., Дронов Р.И. Подрядные торги в капитальном строительстве: определение и повышение экономической эффективности// Экономика строительства. Ч 1998.-№3.-2-8 с.

90. Резник А.И. Экономика конкурсных торгов в системе государственного статистического наблюдения // Экономика строительства 1998 - № 10 - С.20 - 36

91. Резниченко B.C., Резник А.И. Многокритериальный отбор претендентов и оценка предложений участников подрядных торгов // Экономика строительства Ч 1997 № 5 ЧС.33-34

92. Ризель В.И. О проведении конкурсов поставщиков строительных материалов, изделий и конструкций в 1997 году // Промышленное и гражданское строительство. 1998. - № 2 Ч С.43

93. Рохчин В.Е. Стратегическое планирование развития регионов: первоочередные задачи научного обеспечения// Гуманитарные науки Ч 2000. № 3 - С.62 - 77

94. Сивкова JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка М., 1996

95. Смирнов В.А. Организацонно экономические основы инвестирования проектов недвижимости/ СПбГУЭФ, 1999 - 166 с.)

96. Стрельбицкий В.П. О проведении конкурсов и тендеров // Промышленное и гражданское строительство 1998 - № 2 - С.42

97. Строительство: налогообложение и учет /Либерман И.А., Терехова Л.В., Полянский С.В. и др.; Под ред. Тереховой Л.В. М.: ФБК-Пресс, 2000 - 212 с.

98. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость СПб, 1996

99. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб.пособие /Под ред.проф.В.Е.Есипова.//СПб: Изд-во СПбУЭФ, 1998.

100. Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ (в ред. Письма Госстроя РФ от 14.08.97 №ВБ-12-185/7

101. Уош К. Принятие управленческих решений: соотношение издержек, объёмов реализации и прибыли II Деловая информация.- 2001№ 5-С. 59-82

102. Управление портфелем недвижимости: Учеб.пособие для вузов/ Пер.с англ. Под ред.проф.С.Г.Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998

103. Управление это наука и искусство: А.Файоль, Г.Эмерсон, Ф.Тейлор, Г.Форд. -М.: Республика, 1992.

104. Федотов В. Интелектуальная собственность: горе от ума // Экономика и жизнь. -2000.-№52

105. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости -М.: Дело, 1997

106. Фридлянов В. Инновации как фактор экономического роста// Общество и экономика. 1999. - № 7. - С. 104 - 128

107. Цукерман Г.А., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития: Пер.с англ. М.: Диамант - Меркурий, 1994

108. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости М., 1996

109. Чикишева Н.М. Организация и управление региональным инвестиционно Ч строительным комплексом СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2001 -292 с.

110. Чистов Л.М. Экономика строительства СПб: Изд-во Питер, 2001 Ч 383 с.

111. Шумпетер Й. Теория экономического развития М.: Прогресс, 1982

112. Эванс Дж.Р., Берман Б. Маркетинг. Пер. с англ. М.: Экономика, 1990

113. Экономика строительства / Под редакцией И.С.Степанова. М.: Юрайт, 1997. -416c.-c.101121. Эксперт СЗ, 08.04.2003

114. Land and houses policies in Europe and the USA: f comparative analyses/ Ed.by G.Hallet.-London, 1988

115. Plate J. Real Estate management. Visbaden, 1994

116. Smith A. "An Inquiry Into the nature and Causes of the Wealth of Nations", New York The Modern Library, 1776/1937

Похожие диссертации

• Формирование механизма управления процессом воспроизводства жилищного фонда крупного города
• Управление предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости
• Организационно-экономический механизм управления развитием территории крупного города
• Формирование механизмов управления региональным потенциалом ипотеки
• Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости