Формирование механизмов управления региональным потенциалом ипотеки

Ерошенков, Кирил Михайлович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование механизмов управления региональным потенциалом ипотеки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Ерошенков, Кирил Михайлович
Место защиты	Москва
Год	2008
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизмов управления региональным потенциалом ипотеки"

На правах рукописи

Ерошенков Кирил Михайлович

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ ИПОТЕКИ

Специальность: 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2008

003450157

Работа выпонена на кафедре региональной экономики и управления Института экономики и социальных отношений

Научный руководитель. Официальные оппоненты

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Сухарев Олег Сергеевич

доктор экономических наук, профессор Ерзнкян Баграт Айкович

кандидат экономических наук, доцент Курьянов Александр Михайлович

Орловский государственный технический университет

Защита состоится л14 ноября 2008 года в 12 00 на заседании Диссертационного совета Д 520 050 01 в Институте экономики и социальных отношений, 105203, г Москва, 15-я Парковая ул , д.8, в аудитории 212.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики и социальных отношений

Автореферат разослан л13 октября 2008 г

Ученый секретарь Диссертационного совета, кэн

Петров О В

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что проблемы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы большинства населения России Важнейшим механизмом решения социально-экономических проблем является ипотечное кредитование. На региональном уровне, где тесно переплетаются интересы населения, бизнеса и администрации, механизм ипотечного кредитования может эффективно использовать в самых разнообразных формах По сравнению с общефедеральным уровнем, потенциал региональной жилищной ипотеки можно значительно увеличить за счет вовлечения заемщиков, не подходящих под стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Кроме того, на региональном уровне ипотека может быть использована не только для приобретения жилья При разработке адекватных организационных форм, региональная ипотека способна значительно расширить сферу своего применения за счет охвата предпринимателей, приобретающих коммерческую недвижимость (бизнес-ипотека). Кроме того, с целью решения жилищной проблемы, ипотека в регионе может служить не только для повышения спроса на жилье, но и для роста предложения жилья за счет ипотечного кредитования строительных организаций В целом, формирование системы управления региональным потенциалом ипотеки способно значительно ускорить социально-экономическое развитие региона

Ипотека может исследоваться на различных уровнях обобщения В узком смысле слова, ипотека - это форма кредитования, а именно - получение кредита на приобретение недвижимости под залог приобретаемой недвижимости В широком смысле слова, ипотека - это способ социально-экономического развития государства, а именно - механизм решения социально-экономических проблем путем повышения доступности недвижимости за счет формирования механизмов кредитования заемщиков под залог приобретаемой недвижимости.

Таким образом, существует два основных уровня исследования ипотеки На микроэкономическом уровне - на уровне заёмщика, и на макроэкономическом -

на уровне государства Однако существует и другой, весьма важный, мегаскопический уровень - региональный. Исследования на этом уровне усложняются из-за одновременного действия как микроэкономических, так и макроэкономических факторов. На региональном уровне переплетаются интересы предпринимательских структур (банки, застройщики, региональные операторы), регионального государственного управления и инвесторов регионального уровня

Возможности развития общих организационных форм жилищной ипотеки на микроэкономическом и на макроэкономическом уровне определяются стандартами АИЖК Однако вне этих стандартов остается ряд потенциальных заемщиков, которые могут быть охвачены только региональными формами ипотеки Развитие этих форм ипотеки сказывается на активизации хозяйственной деятельности внутри региона и способствует его социально-экономическому развитию

Одним из механизмов социально-экономического развития региона является активизация накоплений населения и институциональных структур, привлечение их в инвестиционный процесс с помощью механизмов ипотеки в рамках конкретных условий региональной экономики. В то же время, проблемы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы большинства населения России, следовательно, необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем формирования рынка доступной недвижимости, активизации бизнес-процессов на основе использования региональных форм ипотеки

Один из основных инструментов исследования перспективного развития страны - комплексный прогноз территориального аспекта ее экономической и социальной эволюции, отражающий федеральные и региональные проблемы изменений в территориальной организации хозяйства, вытекающие из

потребностей структурной перестройки экономики в направлении достижения баланса интересов государства и регионов Прогнозирование развития регионов дожно опираться на реальную, научно-обоснованную оценку потенциала регионов Совершенствование ипотеки приводит к развитию таких важнейших региональных рынков как рынок недвижимости и финансовый рынок, тем самым, увеличивая социально-экономический, в том числе инвестиционный, потенциал региона Поэтому важным этапом развития региональной экономики является определение показателей и оптимизация регионального потенциала ипотеки, под которым мы понимаем совокупность всех ресурсов региона, способных оказать влияние на уровень развития ипотеки

Современный американский ипотечный кризис не влияет на результаты работы, так как связан не столько с развитием форм ипотеки как таковой, сколько с массовыми системными махинациями ипотечными агентами и пузырем на рынке американской недвижимости, в условиях которого последние 10 лет недвижимость во всех городах Америки только росла в цене Наоборот, результаты работы позволяют оценивать вероятность развития кризисной ситуации на разных территориальных ипотечных рынках путем сравнения их по относительным показателям развития, одним из которых является лэффективность форм ипотеки, рассчитанного автором Так, например, по этому показателю Россия имеет 9,1% от своего потенциала, Япония - 19%, Франция - 32%, а Германия - 52% (в то время как США - 74%), что показывает относительную стабильность других стран к возможным кризисным вариантам развития событий

ипотечного кризиса в Европе (а тем более - в России) представляется маловероятным

Степень научной разработанности проблемы. Автор опирася на труды таких отечественных ученых как Б И Алехин, И Т Балабанов, Ю.А Данилов, В С Ем, Е Ф Жуков, Б Д Завидов, А Н. Иванов, В И Лимаренко, Я М Миркин, Б Б Рубцов, В.М Рутгайзер, В.В Смирнов, О.С Сухарев, А А Фельдман и других Наряду с отечественными работами диссертант обращася к трудам

на этом рынке (по сравнению

поэтому развитие аналогичного

зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся теоретических и практических вопросов развития ипотеки В К Бансал, Э. Боди, Р Вейсвейлер, Д Гарнер, Г Р Мансухани, Д.Ф Маршал, М X Мескон, Р. Рейли, К И. Рэй, Д. Фридман, С Шривастава, Дж М Кейнс, Р Коуз.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития жилищной ипотеки, особенности ее рефинансирования, обосновываются идеи о развитии рефинансирования на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования Однако становление и развитие региональных форм ипотеки как управленческая задача в рамках региональной экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе юридически допустимых форм ипотеки, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала. Таким образом, необходимость разработки системного подхода и создание рекомендаций по совершенствованию региональных форм ипотеки предопределили и обусловили цель и задачи данного диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка новых форм региональной ипотеки, изучение их потенциала и повышение их эффективности на региональном уровне. Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач.

провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития региональных форм ипотеки,

- рассмотреть методологические и методические аспекты формирования региональных форм ипотеки,

- провести анализ законодательства, регулирующего становление и развитие форм ипотеки;

- изучить потенциал развития региональных форм ипотеки,

- разработать предложения по использованию и совершенствованию региональных форм ипотеки

Объект исследования - региональная экономическая система и региональная инфраструктура, представленная формами и механизмами ипотеки

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития региональных форм ипотеки

Теоретико-методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, занимающиеся теоретическими и практическими вопросами инвестиций, предпринимательства, строительства, систем управления, ипотеки и ценных бумаг В процессе исследования применялись диалектический подход, методы системного анализа, экспертных оценок, статистических группировок, прогнозирования, моделирования и др

Эмпирическую базу исследования составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие производственно-хозяйственную деятельность предпринимательских структур различных организационно-правовых форм в РФ, экспертные заключения, законодательные акты и другие нормативно-правовые документы в хозяйственной сфере

Научная новизна выпоненного исследования состоит в разработке новых форм региональной ипотеки, способа и формулы расчета регионального потенциала ипотеки, а Так же в использовании региональных инструментов управления ипотекой и ее потенциалом в рамках региональной экономики

Научная новизна подтверждается следующими результатами, полученными лично автором (по специальности 08 00 05 - п 5):

- (п 5 9 паспорта специальности ВАК) установлены основные проблемы развития региональных форм ипотеки (нехватка объемов строительства жилищной и коммерческой недвижимости, несовершенство законодательства, неразвитость вторичного рынка закладных и финансового рынка на региональном уровне), что позволило обосновать необходимость новых юридически допустимых региональных форм ипотеки,

- (п 5 1) введен показатель регионального потенциала ипотеки и предложена формула его расчёта (как наименьшее значение из двух ограничительных показателей (1) максимально возможные ипотечные процентные платежи населения, объём которых равен рынку региональных потребительских расходов за вычетом расходов на продукты питания; (2) максимально возможный объем рынка недвижимости региона), что позволило произвести количественное сравнение потенциалов ипотеки в разных регионах;

- ( п 5 1, 5 10) рассчитано, что страновой потенциал российской ипотеки увеличивается при реализации в регионах России региональных потенциалов ипотеки за счёт гибкости региональных форм и возможности привлечения более широкого спектра заёмщиков, что позволило произвести новую оценку странового потенциала ипотеки,

- (п. 5.16) определены основные инструменты управления потенциалом региональной ипотеки (гарантии органов региональной власти по облигациям региональных операторов ипотечного рынка, налоговые льготы посредникам цепочки секьюритизации ипотечных активов, в рамках возможностей налогового регулирования в условиях региона; допонительные гарантии пилотным проектам кредитования застройщиков с помощью механизмов ипотеки в региональной экономике) и предложены организационные региональные модели ипотеки (с использованием лизинговых форм, рефинансирование застройщиков с помощью ипотеки, липотечное кредитование неунифицированных заёмщиков), что позволяет повысить эффективность функционирования региональной инфраструктуры и мероприятий региональной экономики,

(п 5.1.,5.16.,5.19) введен показатель эффективности региональных форм ипотеки и предложен способ его расчёта (как отношение текущего объема ипотечного кредитования к потенциальному объему), что позволило разработать систему мероприятий интенсификации региональной ипотеки.

Теоретическая и практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы при прогнозировании регионального развития, при изучении текущей и прогнозируемой пространственной неоднородности, в процессе совершенствования региональных форм ипотеки Предложенные рекомендации могут быть использованы в работе департаментов инвестиций и целевых программ региональных администраций, региональных фондов ипотеки с целью повышения эффективности проводимой в стране государственной жилищной политики Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Финансы, денежное обращение и кредит, Финансовый менеджмент, Региональная экономика, Инвестиции студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации (работникам банков и небанковских институтов, занимающихся ипотечным кредитованием), а так же при подготовке специалистов финансовых служб региональных органов власти и управления, других участников рынка недвижимости

Апробация работы и использование результатов. Основные положения диссертации доложены в ходе двух научно-практических конференций 1) ИНТОП-2008, Орел, 24-25 апреля, 2) Ш Всероссийский симпозиум по экономической теории, Екатеринбург, 2008, 23-27 июня Основные результаты диссертационного исследования также апробированы в ходе практической деятельности автора и внедрены на 4 предприятиях строительной индустрии (ипотечная компания НКО Ипотечный расчетный центр, ипотечная корпорация ОАО Дом вашей мечты, инвестиционная компания ООО Донинвест, инновационная компания ООО Адекватные технологии) и в учебный процесс в 1 образовательном учреждении (Высшая коммерческая школа при Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации). Основные положения диссертационной работы нашли свое применение при реализации проекта Большое Домодедово

Публикации. По теме исследования опубликовано 9 работ, отражающих основных положения исследования, среди которых - 4 монографии общим объемом 452 стр (28,25 п л), 4 публикации в журналах, рекомендованных ВАК Ми-нобрнауки России общим объемом 21 стр (1,31 п л)

Структура и объем работы диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы Работа содержит 148 страниц основного текста, 11 таблиц, 3 рисунка Список использованной литературы включает 128 наименований.

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты формирования региональных форм ипотеки 1.1. Мировой опыт и экономические основы ипотеки 1 2 Тенденции развития региональной ипотеки в России

1 3 Опыт региональной российской ипотеки

Глава 2. Разработка организационных схем ипотеки для увеличения потенциала региона

2 1 Характеристики потенциала региона

2 2 Формирование бизнес-ипотеки в регионе

2 3 Использование ипотечных механизмов для кредитования региональных строительных организаций

2 4 Расширение возможностей жилищной ипотеки за счет региональных

Глава 3. Формирование механизмов управления развитием регионального потенциала ипотеки (на примере проекта Большое Домодедово)

3 1. Перспективы ипотеки в социально-экономическом развитии

Домодедовского района Московской области до 2010 года 3 2 Управление развитием регионального потенциала ипотеки Заключение

Список использованной литературы

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Установлены проблемы развития региональных форм ипотеки. Такими проблемами являются

Х нехватка объемов строительства жилищной и коммерческой недвижимости, которая проявляется в значительном превышении спроса на недвижимость над ее предложением, а также выражается в росте цен и уменьшении доступности жилья даже с использованием ипотечного кредита Невозможность адекватно увеличивать объемы строительства при росте спроса и является причиной текущей нехватки в объёмах строительства Соответственно, новые региональные формы ипотеки не могут активно развиваться при условиях, когда объем предложения на рынке недвижимости резко ограничен Региональные формы ипотеки позволяют привлечь к ипотечному кредитованию новых заемщиков, но если на рынке резко ограничено предложение, то эти заемщики не смогут реализовать свою возможность приобретения недвижимости,

Х несовершенство законодательства как в сфере строительства, так и в сфере ипотечного кредитования Так, на сферу строительства оказал огромное влияние Федеральный закон 214-ФЗ, ограничивший привлечение средств дольщиков в строительные проекты. В сфере ипотечного кредитования, в основном законе Об ипотеке, упоминается только кредитование под покупку жилой недвижимости, поэтому сдеки с коммерческой недвижимостью не могут возникнуть в силу закона Указанные ограничения приводят к необходимости разрабатывать иные юридически допустимые формы ипотечного кредитования,

Х неразвитость вторичного рынка закладных и финансового рынка на региональном уровне Отсутствие региональных финансовых рынков фактически вынуждает региональных операторов ипотеки продавать пулы закладных только в АИЖК, а соответственно, региональные

операторы во многих решонах поностью перестраиваются на стандарты АИЖК и не рассматривают иные варианты кредитования Соответственно, потенциальные заемщики, не попадающие в стандарты АИЖК или желающие использовать иные механизмы ипотечного кредитования, не могут этого сделать, так как их закладные не будут рефинансированы и первичные кредиторы вынуждены будут повесить их на свой баланс

2. Введён показатель регионального потенциала ипотеки и предложена формула его расчёта. Ипотека зависит от ряда факторов, характеристики которых имеет согласованные тенденции к изменению - так, например, объем ипотечного рынка напрямую коррелирует с объёмами потребительского рынка, рынка недвижимости и т д. Для определения регионального потенциала ипотеки необходимо учесть такие корреляции количественных характеристик Показатель регионального потенциала ипотеки дожен отражать качественные изменения в области ипотечного кредитования и не зависеть от коррелированных количественных изменений, происходящих с течением времени, таких как рост ВВП, рост стоимости жилья, рост покупательной способности населения и др Таким образом, развитие самой ипотеки можно оценить по двум показателям

1, = М/ВРП, 12 = У!Р, где М - это объём выданных кредитов, ВРП - валовой региональный продукт, У -количество выданных кредитов, Р - численность населения региона,.

Для оценки регионального потенциала ипотеки целесообразно использовать, соответственно, показатели Мп (потенциальный объем кредитов, который может быть выдан) и Ун (потенциальное количество кредитов, которое может быть выдано) Соответственно, потенциальный объём кредитов, который может быть выдан, равен объему рынка недвижимости (исходим из предположения, что при ипотечном кредитовании нельзя купить больше, чем есть на рынке недвижимости) Потенциальное количество ипотечных кредитов примерно равно количеству домохозяйств (при кредитовании физических лиц) плюс количество

юридических лиц (при кредитовании бизнеса) Этот показатель характеризует количество физических и юридических лиц, использующих ипотеку и воспринимающих ее как реальный экономический инструмент, т. е отражает именно качественное изменение в сфере восприятия ипотеки как экономического механизма развития.

При расчёте потенциального объема регионального ипотечного рынка необходимо оценить, каким объемом денег располагает население для выплаты аннуитетных платежей Суть расчета базируется на том статистическом факте, что только малая часть (3%) доходов населения России в настоящее время сохраняется или инвестируется, а всё остальное поглощает потребительский рынок. В случае абсолютного максимума развития ипотечного кредитования обоснованно предположение, что объем аннуитетных платежей совпадает с объемом потребительского рынка за вычетом расходов на продукты питания Таким образом, мы можем вычислить общий объем денег для погашения аннуитетных платежей Предполагая, что в первых платежах объем погашения основного дога стремиться к нулю, а объем процентной составляющей стремится к поной стоимости аннуитетного платежа, можем вычислить потенциальный объём кредитов, так как динамика изменения процентной ставки так же прогнозируема Однако, возможен и альтернативный расчет потенциального объема ипотечного кредитования, основанный на том, что рынок недвижимости накладывает свои ограничения на потенциальный объём кредитов Так, по ипотеке (или любым другим способом покупки) невозможно приобрести больше недвижимости, чем есть фактически на рынке недвижимости.

Оценка корреляции ипотечного рынка и рынков недвижимости производится следующим образом. Допустим, что существует два заемщика А и Б, причем максимальный потенциал ипотеки достигается в том случае, если они оба не имеют начального капитала (даунпеймента) и рассчитывают приобрести квартиру или улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных форм Существует три варианта ситуации' (1) заемщики не имеют собственного жилья,

(2) заемщик А имеет квартиру и хочет улучшить свои жилищные условия, а заемщик Б жилья не имеет, (3) оба имеют квартиру и желают улучшить свои жилищные условия В первом случае, оба получают ипотечный кредит и покупают квартиру на первичном рынке, что в масштабах региона будет означать покупку всех квартир на первичном рынке недвижимости с помощью ипотечных механизмов. Следовательно, объем ипотечного кредитования при приближении к своему потенциалу будет ограничен объемом первичного рынка жилья (аналогично, объем бизнес-ипотеки ограничен объёмом возводимой коммерческой недвижимости) Во втором случае, заемщик Б покупает по ипотечному кредиту квартиру заёмщика А, в то время как заемщик А вносит полученные денежные средства как даунпеймент за квартиру на вторичном рынке и улучшает свои жилищные условия, используя ипотечный кредит для возмещения разницы в стоимости квартир В любом случае, сумма объемов ипотечных кредитов будет равна стоимости новой квартиры, созданной на первичном рынке жилья В третьем случае, находятся заемщики С и Д, которые приобретают на вторичном рынке у заемщиков А и Б квартиры Этот вариант фактически сводится ко второму случаю Вывод как бы ни происходила сдека по купли-продажи недвижимости, сумма ипотечных кредитов ограничена объёмом первичного рынка недвижимости. Данный вывод позволяет оценить ограничение, накладываемое рынком недвижимости на потенциал ипотеки.

Таким образом, показатель потенциала развития региональной ипотеки можно определить как наименьшее из двух ограничительных величин (1) максимально возможные процентные платежи заемщиков по ипотечным кредитам, объём которых равен объему рынка региональных потребительских расходов за вычетом суммарных расходов на продукты питания, (2) объем рынка недвижимости региона Формулы в этом случае имеют следующий вид

hp = min{R - RД Щ, I2p = (ифт + Ump)/P, где lip - потенциал объема ипотечного кредитования, R - объём рынка потребительских расходов, Rj - объём регионального рынка продуктов питания;

ТУ - объем рынка недвижимости региона, 1гР - потенциал количества потребительских кредитов, ифи] - количество физических лиц (домохозяйств), июр - количество юридических лиц, Р - численность населения региона. Соответственно, эффективность всех форм региональной ипотеки можно измерить как разницу между потенциальным и реальным объемом кредитования, а так же как разницу между потенциальным и реальным количеством выданных в регионе кредитов Использование данного показателя позволяет произвести количественное сравнение потенциалов ипотеки в разных регионах Для примера, в таблице 1 приведена оценка регионального потенциала ипотеки для Московской области

Табл 1 Оценка потенциала ипотеки в Московской области

Параметр Ед. изм 2006 2007 2008л 2009* 2010'

1 Потребительский рынок региона" мн руб 476 674 533 875 595 270 657 774 723 551

2 Динамика роста потребительского рынка*** % 12,0 11 5 105 100 95

3 Потребительский рынок региона (без учета питания)*** мн руб 264 554 296 301 330 375 365 065 401 571

4 Ставка ипотечного кредитования в регионе**** % 130 11 0 100 9,0 80

Оценка потенциального объема ипотечных кредитов в регионе мн руб 2 035 031 2693 641 3 303 751 4 056 272 $019 637

1 Объбм первичного рынка региональной недвижимости" кв м 6 480 000 6 515 535 6 551 071 6 586 606 6 622 141

2 Динамика роста цены на недвижимость в регионе**"** % 20 0 20 0 20,0 20,0

3 Средняя цена недвижимости на первичном региональном рынке***** руб 38 002 69 987 78 863 88 491 р 93 815

Оценка потенциального объёма региональной ипотеки мн руб 246 250 456 003 516640 582 855 654 366

1 Объём рынка недвижимости в регионе мн руб 216 630***" 398 964 449 565 504 447 563 299

2 Доля ипотечных сделок в регионе******* % 20 3,0 43 56 75

3 Объем региональной ипотеки мн руб 4 439 11 969 19 331 28 249 42 247

4 Валовой региональный продукт" мн руб 688 000 765 056 855 684 946 312 1 034 666

5 Динамика роста ВРП*** % 11 2 11,8 10 8 93 8,1

6 Региональная ипотека / ВРП % 0,6 1,6 2,3% 3,0 4,1

Оценка отношения регионального потенциала ипотеки к ВРП % 35,8 - 59,в ~ " 80,4 - 61,6 63,2

Источник, * - прогнозируемые значения; ** - данные Мособстата;*** - экстраполяция статистических данных периода 2002-2006, **** - прогнозные показатели Банка России, ***** - индикаторы рынка недвижимости (экспертные оценки Ш 131)), ****** - целевые показатели Правительства Московской области, ******* -данные АИЖК.

3. Вводится и рассчитывается показатель етранового потенциала российской ипотеки. Региональные формы ипотеки опираются на специфику конкретного региона и эффективно работают на региональном уровне Учет гибкости и разнообразия региональных форм ипотеки и возможностей привлечения более широкого спектра заемщиков позволяет произвести новую оценку етранового потенциала российской ипотеки На международном уровне регионом является отдельное государство Поэтому оценить страновой потенциал российской ипотеки можно таким же образом, как мы оцениваем потенциал региональной ипотеки для отдельного региона Исходными данными такой оценки будут служить статистические данные, получаемые для страны в целом (численность населения, объем потребительского рынка, объем первичного рынка недвижимости и т д) Показатель етранового потенциала российской ипотеки, полученный таким образом (см таблицу 2), характеризует идеальные условия, когда во всех регионах максимально реализован региональный потенциал ипотеки

Табл 2 Оценка потенциала ипотеки в России

Параметр Ед иэм 2006 2007 2008* 2009* 2010"

1 Потребительский рынок** мн руб 15 212 800 16 734080 18 407 488 20340 274 22 374 302

2 Динамика роста потребительского рынка**" % 10,0 10 0 10,5 10 0 95

3 Потребительский рынок (без учета рынка питания)*** мн руб 8 443 104 9 287 414 10216156 11 288 852 12 417 737

4 Ставка кредитования по ипотеке***" % 13,0 11 0 10 0 9,0 80

Оценка потенциального объёма ипотечных кредитов мн руб 84 946 994 84431040 102 161 558 125 431 691 "155 221 718

1 Объём первичного рынка недвижимости'""*" кв м 75 600 000 76 700 000 77 800 000 78 900 000 80 000 000

2 Динамика роста цены***** % базовая 20 0 20 0 20,0 20 0

3 Средняя цена квадратного метра недвижимости на первичном рынке***** руб 23 699 44 674 50 340 56 485 63 075

Оценка потенциального объёма ипотеки мли руб 1 791 629 3 428 465 3 916415 4456656 5049 981

1 Объём рынка недвижимости мн руб 1 791 629 3 426 465 3916415 4 456 656 5 045 981

2 Доля ипотечных сделок****** % 3,0 90 150 25 0 30,0

3 Объём ипотеки мн руб 53 749 308 382 587 462 1 114164 1 513 794

4 ВВП" мли руб 26 682 900 28630 289 30 376736 32 229 717 34 195 730

5 Динамика роста ВВП..........* 6,5 65 6,1 61 6,1

6 Ипотека/ВВП % 0,2 1.1 1,9 3,4 4,4

Отношение потенциала ипотеки к ВВП % в,Г 12,0 12,8 13,7 14,6

Источник: * - прогнозируемые значения; ** - данные Федеральной службы государственной статистики; *** - экстраполяция статистических данных периода 2002-2006, **** - прогноз Банка России; "*** - индикаторы рынка недвижимости (экспертные оценки IRN RU), ****** - целевые показатели Правительства России (зафиксированы в ФЦП Жилище и Концепции догосрочного социально-экономического развития России), ******* - данные АИЖК,

Расчеты показывают, что общий потенциальный объём ипотеки в России в

2007 г составляет всего 12,0% ВВП. Это почти на порядок ниже аналогичной

оценки потенциала ипотеки в США, который составляет 81,0% ВВП Отметим,

что экспертные оценки перспектив ипотечного рынка в России, основанные на

макроэкономических показателях и учитывающие большое количество факторов,

более пессимистичны. Так, при используемых сейчас формах ипотеки, банк JP

Morgan Stanley оценивает объём жилищной ипотеки в России в 2010 г всего в $25

мрд дол (1,5% прогнозируемого значения ВВП) Рост объемов кредитования

по отношению к ВВП связан больше с макроэкономическими факторами, такими

как освоение рынка ипотечного кредитования (который сейчас освоен только на

первые проценты), рост стоимости жилья, увеличение объема рынка

недвижимости и др В то же время, в случае качественных преобразований на

ипотечном рынке, к которым относятся разработка и внедрение региональных

форм развития ипотечного кредитования, объём кредитования к 2010 г может

существенно превысить оценку JP Morgan Stanley. Необходимость таких

качественных скачков особенно актуальна в точках ускоренного развития в

наиболее динамично-развивающихся районах страны, так как их потенциал в

относительном выражении (к ВРП) превышает страновой. Основным параметром

ограничения потенциала ипотеки является рынок недвижимости, поэтому

необходимы коренные преобразования именно на этом рынке.

4. Определены основные инструменты управления потенциалом

региональной ипотеки. Во-первых, это гарантии органов региональной власти

по облигациям региональных операторов ипотечного рынка Этот инструмент

позволяет активизировать потенциальных региональных заёмщиков, так как риск

по ипотечным ценным бумагам регионального оператора рынка ценных бумаг

снижается до уровня кредитного рейтинга региона В этом случае региональный

оператор получает возможность не только рефинансировать стандартизированные кредиты у АИЖК, но и выпускать облигации, обеспеченные ипотечным покрытием, и распространять их среди региональных инвесторов, что позволяет ему отойти от стандартов АИЖК и начать работать с более широким кругом потенциальных заемщиков

Во-вторых, это налоговые льготы посредникам цепочки секьюритизации ипотечных активов (закладных) в рамках возможностей налогового регулирования в условиях региона Создание налоговых льгот позволяет активизировать деятельность в этой области экономики, что необходимо на стадии запуска экономических процессов В частности, такие льготы желательны для банков или ипотечных агентов, разрабатывающих новые региональные формы ипотечного кредитования, которые охватывают новых заемщиков как среди населения, так и среди предприятий. Это активизирует разработку новых форм и, в результате, положительно скажется на развитие региона, так как и население, и предпринимательство получат целый спектр возможных вариантов финансирования сделок, связанных с недвижимостью

В-третьих, это поддержка малоимущих или социально-необеспеченных слоев населения путем субсидирования стартового взноса или процентной ставки по ипотечным платежам в течение некоторого времени Этот инструмент приобретает особенную актуальность в так называемых лузлах ускоренного развития, например, в Домодедовском районе Московской области Варианты субсидирования актуальны для нескольких типов заемщиков, например (1) для тех, кто имеет стабильную, но недостаточную зарплату для выплаты поного объема аннуитетных платежей (это могут быть учителя, врачи и другие работники бюджетной сферы), (2) для тех, кто только приехал в район и еще не имеет работы (это могут быть вынужденные переселенцы, трудовые мигранты, семьи, отселяемые из разных районов по федеральным программам переселения и проч), и кому важно и актуально субсидирование (или допонительный социальный кредит) начального платежа по ипотеке.

В-четвёртых, это предоставление допонительных гарантий пилотным проектам кредитования застройщиков с помощью механизмов ипотеки в региональной экономике. Слабое развитие строительного рынка является одним из основных препятствий для развития ипотеки, в том числе и ее региональных форм Однако, на региональном уровне возможны механизмы кредитования застройщиков с помощью ипотечных механизмов, что повышает привлекательность строительных проектов и служит увеличению возможных объемов строительства Таким образом, предоставление допонительных гарантий всем участникам схемы кредитования застройщиков приводит к увеличению потенциала всех форм ипотечного кредитования в догосрочной перспективе

В-пятых, инструментом управления потенциалом ипотеки является использование новых форм региональной ипотеки В настоящий момент только 5% населения России имеет возможность воспользоваться стандартной ипотекой для улучшения своих жилищных условий, однако теоретически и практически на региональном уровне возможна разработка таких форм ипотечного кредитования, которые бы охватывали практически все домохозяйства региона и увеличивали количество потенциальных заёмщиков Одна из таких возможных форм - бизнес-ипотека - описана автором на основании анализа зарубежного опыта и опыта российских регионов Автором также предложены новые организационные региональные модели ипотеки (с использованием лизинговых форм, рефинансирование застройщиков с помощью ипотеки, липотечное кредитование неунифицированных заёмщиков), что позволяет более широко охватить население (в т ч предпринимателей) и повысить эффективность региональной экономики

5. Предложен показатель эффективности региональных форм ипотеки. В

каждом конкретном 1-м году показатель эффективности Е1 региональных форм ипотеки предлагается вычислять как отношение текущего к потенциальному относительных объемов ипотечного кредитования, а именно

Е, = I],/ 1пР,

где - объем ипотечного кредитования в этом году, а 1х,р - потенциальный объем ипотечного кредитования в том же году Так, для 2007 года в России Е200, = 1,10%/12,00% = 9,16%.

Рис 1 Схема текущего и потенциально возможного рефинансирования ипотечных кредитов

Для сравнения, в США, модель развития которого принята Россией как базовая в сфере развития ипотечного кредитования, аналогичный показатель равен

Е2007 = 60,00%/81,00% = 74,07%, что характеризует наше отставание в данной области Интерпретация данного показателя такова - он отражает качественный (обусловленный законодательной базой) уровень развития ипотеки При общем экономическом росте и росте доходов населения увеличивается как потенциал ипотеки в целом, так и объем ипотечных кредитов, следовательно, при их равномерном увеличении показатель эффективности ипотеки не меняется Однако, при качественных изменениях в

этой отрасли, обусловленных, прежде всего, законодательными изменениями в области ипотечного кредитования, показатель эффективности может изменяться достаточно резко Так, высокий уровень этого показателя в США говорит о совсем другом уровне ипотечного кредитования, когда разработано и множество допустимых форм и серия структурированных кредитных продуктов для секьюритизации любых кредитных портфелей (заниженная оценка рисков секьюритизации для нестандартных ипотечных займов, правда, стала одной из причин кризиса на американском ипотечном рынке в 2007 г.).

Таким образом, эффективно рассмотрение развития ипотеки не только на макроуровне (проблематики государственного развития и госрегулирования) или микроуровне (проблематики субъектов экономических отношений), но и на промежуточном мезоскопическом уровне - в условиях региональной экономики Рассмотрение ипотечных механизмов с точки зрения региональной экономики показывает возможность ускорения социально-экономического развития региона силами самого региона, без поддержки федеральных властей. Эта возможность заключается в активизации накоплений и превращений их в инвестиции путем использования разнообразных юридически допустимых форм ипотеки Использование предложенных региональных форм ипотеки позволяет активизировать большее число потенциальных заемщиков, усилить институты кредитования и рефинансирования ипотеки в регионе, повысить возможности предпринимательства по управлению бизнес-проектами, что в целом приведет к ускорению роста ВРП в регионе Из этого следует заинтересованность региональных властей в развитии предложенных форм ипотеки и обуславливает особую актуальность данной работы для практического применения

Список опубликованных работ по теме диссертации.

1 Ерошенков K.M. Региональные формы ипотечного кредитования. - М.: Микроэкономика Спец выпуск Февраль 2008 Стр 52-57.

2 Ерошенков K.M. Измерение регионального потенциала ипотеки - М Микроэкономика №2 2008. Стр 15-20.

3. Ерошенков K.M. Информационное обеспечение измерения регионального потенциала ипотеки - Орел1 Известия ОреГТУ. 1-3/269 (544) 2008. Том. 2. Стр. 74-77.

4 Ерошенков K.M. Мутовин С.И. SWOT-анализ развития форм региональной ипотеки - М Х Микроэкономика Спец выпуск. Октябрь 2008. Стр 36-40

5. Пасик В.И., Ерошенков K.M. Развитие ипотеки и рынка доступного жилья -М МАКС ПРЕСС, 2007,108 с

6 Пасик В.И., Ерошенков K.M. Бизнес-ипотека. - М.. МАКС ПРЕСС, 2007, 92 с

7 Ерошенков K.M., Мутовин С.И. Инновации секьюритизации. - М МАКС ПРЕСС, 2007,132 с

8 Ерошенков K.M., Мутовин С.И. Первые шаги и актуальные проблемы секьюритизации ипотеки в России - М МАКС ПРЕСС, 2007,120 с.

9 Ерошенков K.M. Проблемы развития бизнес-ипотеки в России - М Х Инвестиции в России №5 2008. Стр 24-27

Напечатано с готового оригинал-макета

Издательство ООО "МАКС Пресс" Лицензия ИД N 00510 от 01 12 99 г Подписано к печати 08 10 2008 г Формат 60x90 1/16 Успечл 1,25 Тираж 100 экз Заказ 558 Тел 939-3890 Тел/Факс 939-3891 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горы, МГУ им МВ Ломоносова, 2-й учебный корпус, 627 к

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ерошенков, Кирил Михайлович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ ФОРМ ИПОТЕКИ.

1.1. Мировой опыт и экономические основы ипотеки.

1.2. Тенденции развития региональной ипотеки в России.

1.3. Опыт региональной ипотеки.

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННЫХ СХЕМ ИПОТЕКИ ДЛЯ УВЕЛИЧЕНИЯ ПОТЕНЦИАЛА РЕГИОНА.

2.1. Характеристики потенциала региона.

2.2. Формирование бизнес-ипотеки.

2.3. Использование ипотечных механизмов для кредитования региональных строительных организаций.

2.4. Расширение возможностей жилищной ипотеки за счет региональных форм.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНАЛЬНОГО ПОТЕНЦИАЛА ИПОТЕКИ (НА

ПРИМЕРЕ ПРОЕКТА БОЛЬШОЕ ДОМОДЕДОВО).

3.1. Перспективы ипотеки в социально-экономическомтазвитии

Домодедовского района Московской области до 2010 года.

3.2 Управление развитием потенциала региональных форм ипотеки

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизмов управления региональным потенциалом ипотеки"

Проблемы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы большинства населения России. Важнейшим механизмом решения социально-экономических проблем является ипотечное кредитование. На региональном уровне, где тесно переплетаются интересы населения, бизнеса и администрации, механизм ипотечного кредитования может эффективно использовать в самых разнообразных формах. По сравнению с общефедеральным уровнем, потенциал региональной жилищной ипотеки можно значительно увеличить за счет вовлечения заемщиков, не подходящих под стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Кроме того, на региональном уровне ипотека может быть использована не только для приобретения жилья. При разработке адекватных организационных форм, региональная ипотека способна значительно расширить сферу своего применения за счет охвата предпринимателей, приобретающих коммерческую недвижимость (бизнес-ипотека). Кроме того, с целью решения жилищной проблемы, ипотека в регионе может служить не только для повышения спроса на жилье, но и для роста предложения жилья за счет ипотечного кредитования строительных организаций. В целом, формирование системы управления региональным потенциалом ипотеки способно значительно ускорить социально-экономическое развитие региона.

Ипотека может исследоваться на различных уровнях обобщения. В узком смысле слова, ипотека - это форма кредитования, а именно -получение кредита на приобретение недвижимости под залог приобретаемой недвижимости. В широком смысле слова, ипотека - это способ социально-экономического развития государства, а именно - механизм решения социально-экономических проблем путём повышения доступности недвижимости за счёт формирования механизмов кредитования заёмщиков под залог приобретаемой недвижимости.

Таким образом, существует два основных уровня исследования ипотеки. На микроэкономическом уровне - на уровне заёмщика, и на макроэкономическом - на уровне государства. Однако существует и другой, весьма важный, мезаскопический уровень - региональный. Исследования на этом уровне усложняются из-за одновременного действия как микроэкономических, так и макроэкономических факторов. На региональном уровне переплетаются интересы предпринимательских структур (банки, застройщики, региональные операторы), регионального государственного управления и инвесторов регионального уровня.

Возможности развития общих организационных форм жилищной ипотеки на микроэкономическом и на макроэкономическом уровне определяются стандартами АИЖК. Однако вне этих стандартов остаётся ряд потенциальных заёмщиков, которые могут быть охвачены только региональными формами ипотеки. Развитие этих форм ипотеки сказывается на активизации хозяйственной деятельности внутри региона и способствует его социально-экономическому развитию.

Одним из механизмов социально-экономического развития региона является активизация накоплений населения и институциональных структур, привлечение их в инвестиционный процесс с помощью механизмов ипотеки в рамках конкретных условий региональной экономики. В то же время, проблемы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы большинства населения России, следовательно, необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем формирования рынка доступной недвижимости, активизации бизнес-процессов на основе использования региональных форм ипотеки.

Один из основных инструментов исследования перспективного развития страны - комплексный прогноз территориального аспекта ее экономической и социальной эволюции, отражающий федеральные и региональные проблемы изменений в территориальной организации хозяйства, вытекающие из потребностей структурной перестройки экономики в направлении достижения баланса интересов государства и регионов. Прогнозирование развития регионов дожно опираться на реальную, научно-обоснованную оценку потенциала регионов. Совершенствование ипотеки приводит к развитию таких важнейших региональных рынков как рынок недвижимости и финансовый рынок, тем самым, увеличивая социально-экономический, в том числе инвестиционный, потенциал региона. Поэтому важным этапом развития региональной экономики является определение показателей и оптимизация регионального потенциала ипотеки, под которым мы понимаем совокупность всех ресурсов региона, способных оказать влияние на уровень развития ипотеки.

Для России развитие ипотечного кредитования бизнеса в социально-экономическом плане не менее важно, чем кредитование граждан. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Развитие бизнес-ипотеки позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес, как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона. Кроме того, особенно важно развитие ипотечных схем для категорий населения, которые по тем или иным причинам не могут получить стандартизированный кредит. Такие заёмщики называется неунифицированными или субстандартными (subprime), однако в условиях российской действительности стимулирование разнообразия предлагаемых региональных ипотечных продуктов для всех слоев населения могло бы привлечь в эту сферу накопления тех людей, которые нельзя привлечь на стандартных условиях.

Перспективной региональной формой ипотеки является бизнес-ипотека, которая работает по тем же схемам, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия. Во-первых, при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик Ч это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Во-вторых, жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. В то же время, в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет. Однако, залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор. В-третьих, в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредита под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерческой недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе "Об ипотеке" говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных, уже состоявшихся, сделок по бизнес-ипотеке, банкам приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.

На Западе вопрос необходимости использования бизнес-ипотеки практически даже не ставится, потому что любая сдека по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у . компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали покупать недвижимость в собственность, что Д объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях. Развитие бизнес-ипотеки в России увеличит и спрос на коммерческую недвижимость.

Проблемы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем формирования рынка доступной недвижимости, активизации бизнес-процессов на основе использования региональных форм ипотеки.

В настоящее время в России исследованию аспектов становления и развития форм ипотеки посвящен ряд работ, подавляющее большинство из которых посвящено жилищной ипотеке. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирася на труды таких отечественных ученых как: Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, JI.O. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.А. Вишневский, Ю.А. Данилов, B.C. Ем, Е.Ф. Жуков, Б.Д. Завидов, А.Н. Иванов, Б.А. Котынкж, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, Я.М. Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М. Рутгайзер, В.В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А. Фельдман и другие.

Наряду с отечественными работами диссертант обращася к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся теоретических и практических вопросов развития ипотеки: В.К. Бансал, Ф. Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р. Вейсвейлер, Р. Вине, Д. Гарнер, Л.Дж.Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршал, М.Х. Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С. Шривастава.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее рефинансирования, обосновываются идеи о развитии рефинансирования на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако становление и развитие региональных форм ипотеки как управленческая задача в рамках региональной экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе юридически допустимых форм ипотеки, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала.

Таким образом, необходимость разработки системного подхода и создание рекомендаций по совершенствованию региональных форм ипотеки предопределили и обусловили цели и задачи данного диссертационного исследования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ерошенков, Кирил Михайлович

1. В целях развития российских регионов необходимо перейти от малоэффективного выравнивания экономического развития регионов к созданию условий, стимулирующих субъекты Российской Федерации и муниципальные образования к мобилизации имеющихся ресурсов экономического роста. Это дожно достигаться путем повышения эффективности государственного управления, формирования и развития производственных кластеров, совершенствования межбюджетных отношений, направленных на стимулирование проведения реформ в регионах. Перспективно расширение практики осуществления пилотных проектов по реализации реформ на региональном уровне с последующим распространением положительных результатов их осуществления. Пилотными проектами могут являться проекты, обладающие значительными перспективами развития как в кратко-, так и в догосрочной перспективе. Особенно актуально развитие проектов, связанных с узлами ускоренного градостроительного развития.

2. Существующая неоднородность в уровне социально-экономического развития территорий Московской области способствует концентрации инвестиционных потоков в строительство жилья, торговых, промышленных и складских объектов в центральной части области, в районах, которые являются донорами и имеют стабильные бюджеты муниципальных образований. Наибольшая концентрация достигается в тех районах, скорость экономического развития которых значительно превышает средний темп. Такие районы становятся локомотивами развития всего региона. Суть проекта Большое Домодедово - комплексная жилищная застройка на большой площади в Домодедовском городском округе Московской области как пилотный крупномасштабный проект приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

3. Произведена оценка связи ипотечного рынка и рынков недвижимости что позволило оценить допонительное ограничение, накладываемое рынком недвижимости на потенциал ипотеки. Введён показатель регионального потенциала ипотеки и предложена формула его расчёта (как наименьшее значение из двух ограничительных показателей: (1) максимально возможные ипотечные процентные платежи населения, объём которых равен рынку региональных потребительских расходов за вычетом расходов на продукты питания; (2) максимально возможный объём рынка недвижимости региона), что позволило произвести количественное сравнение потенциалов ипотеки в разных регионах.

4. Введен показатель эффективности региональных форм ипотеки и предложен способ его расчёта (как отношение текущего объёма ипотечного кредитования к потенциальному объёму), что позволило разработать систему мероприятий интенсификации региональной ипотеки.

5. Основные инструменты роста потенциала региональной ипотеки включают в себя развитие и самих форм и организационных моделей ипотеки. Так, основная, в настоящий момент, форма ипотечного жилищного кредитования, активно развиваемая АИЖК, может быть допонена существующими и разработанными формами ипотеки: бизнес-ипотекой, ипотечным кредитованием строительных организаций, корпоративной ипотекой, социальной ипотекой.

6. Определены основные инструменты управления потенциалом региональной ипотеки и предложены организационные региональные модели ипотеки, что позволяет повысить эффективность функционирования региональной инфраструктуры и мероприятий региональной экономики.

7. Рассчитано, что страновой потенциал российской ипотеки увеличивается при реализации в регионах России региональных потенциалов ипотеки за счёт гибкости региональных форм и возможности привлечения более широкого спектра заёмщиков, что позволило произвести новую оценку странового потенциала ипотеки.

В заключение сформулируем основные выводы, полученные в результате диссертационного исследования.

Страновой потенциал российской ипотеки увеличивается при реализации в регионах России региональных потенциалов ипотеки за счёт гибкости региональных форм и возможности привлечения более широкого спектра заёмщиков, что позволило произвести новую оценку странового потенциала ипотеки.

Основные проблемы развития региональных форм ипотеки обусловливают необходимость новых юридически допустимых региональных форм ипотеки.

Введён показатель регионального потенциала ипотеки и предложена формула его расчёта, что позволило произвести количественное сравнение потенциалов ипотеки в разных регионах.

Определены основные инструменты управления потенциалом региональной ипотеки и предложены организационные региональные модели ипотеки, что позволяет повысить эффективность функционирования региональной инфраструктуры и мероприятий региональной экономики.

Введен показатель эффективности региональных форм ипотеки и предложен способ его расчёта, что позволило разработать систему мероприятий интенсификации региональной ипотеки.

Современный американский ипотечный кризис не влияет на результаты работы, так как связан не столько с развитием форм ипотеки как таковой, сколько с массовыми системными махинациями ипотечными агентами и пузырём на рынке американской недвижимости, в условиях которого последние 10 лет недвижимость во всех городах Америки только росла в цене. Наоборот, результаты работы позволяют оценивать вероятность развития кризисной ситуации на разных территориальных ипотечных рынках путём сравнения их по относительным показателям развития, одним из которых является лэффективность форм ипотеки, рассчитанного автором. Так, например, по этому показателю Россия имеет 9,1% от своего потенциала, Япония - 19%, Франция - 32%, а Германия - 52% (в то время как США - 74%), что показывает относительную стабильность других стран к возможным кризисным вариантам развития событий на этом рынке (по сравнению с США), а поэтому развитие аналогичного ипотечного кризиса в Европе (а тем более - в России) представляется маловероятным.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ерошенков, Кирил Михайлович, Москва

1. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. М: Центр экономики и маркетинга, 1999

2. Абыкаев Н. Инвестиционный потенциал и экономический рост (методологический аспект) // Экономист, 2000, № 6. С. 58-66.

3. Акимов М. Дорогая моя Русь (таблица инвестиционной привлекательности регионов России) // Профиль, 1997, № 32.

4. Аренков И А., Баум П.Ф. Томилов В.В. Инновационный потенциал фирмы: Стратегия развития. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - 122 с.

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

6. Барешаа И. Секьюритизация: причины успеха // Рынок ценных бумаг, 2003, №3.

7. Бел И., Гибсон П., Досон П., Ясеновец И. Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью: юридические и структурные аспекты // Ипотека в России (www.rusipotelca.ru). 2004.

8. Беркалиева М.Е., Ерошенков С.Г., Кузъминов А.Н., .Янтурин Р.С. Развитие секьюритизации ипотечных активов в России. М.: МАКС ПРЕСС, 2006.

9. Бирм А. Бездомные милионеры. Почему в России не будет дешевой ипотеки // Компания, 2004, №25.

10. Боди Э. Принципы инвестиций: Пер. с англ. / Боди, А. Кейн, А.Дж. Маркус. М.: Вильяме, 2002.

11. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент / Пер. с англ. Том 1. СПб.: Экономическая школа, 1997.

12. Булатов В.В. Фондовый рынок в структурной перестройке экономики. -М.: Наука, 2002.

13. Гарнер Д., Оуэн Р., Конвей Р. Привлечение капитала: Пер. с англ. М.: Джон Уайли энд Санз, 1995.

14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Филин, 1999.

15. Гранберг А.Г. Учебник Основы региональной экономики: о структуре, методологии и содержании // Российский экономический журнал, 2000, № 11-12.

16. Грачев #.Законы готовы. Дело за политической волей // Банковское дело в Москве, 2003, №8.

17. Грозовский Б. Госгарантии не нужны Агентству по ипотечным кредитам // Ведомости, 16 июля 2004.

18. Гутман Г.В. Мироедов А.А. Регионоведение. Владимир: Посад, 2000. -С. 12.

19. Дёмушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

20. Дёмушкина Е. Некоторые комментарии по пакету законопроектов по формированию рынка доступного жилья // Ипотека в России (www.rusipotelca.ru), 2004.

21. Дёмушкина Е. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов//Жилищное строительство, 1996, №8.

22. Деньги и кредит в рыночной экономике / Авт. кол.: Г.Н.Белоглазова и др. СПб.: СПбУЭФ, 1994.

23. Добрынин А.В., Беркалиева М.Е., Гуров М.П., Мутовин С.И. Ипотечные ценные бумаги. М.: МАКС ПРЕСС, 2005.

24. Добрынин А.И. Региональные пропорции воспроизводства. JL: 1977. - С. 9.

25. Ерошенков К.М. Измерение регионального потенциала ипотеки. М.: Микроэкономика, 2008, № 2.

26. Ерошенков К.М. Информационное обеспечение измерения регионального потенциала ипотеки. Орёл: Известия ОреГТУ. 1-3/269 (544) 2008. Том. 2.

27. Ерошенков К.М. Мутовин С.И. SWOT-анализ развития форм региональной ипотеки. М.: Микроэкономика. Спец. выпуск. Октябрь 2008.

28. Ерошенков К.М. Проблемы развития бизнес-ипотеки в России. М.: Инвестиции в России, 2008, №5.

29. Ерошенков КМ. Региональные формы ипотечного кредитования. М.: Микроэкономика. Спец. выпуск. Февраль 2008.

30. Ерошенков К.М., Мутовин С.И. Инновации секьюритизации. М.: МАКС ПРЕСС, 2007.

31. Ерошенков К.М., Мутовин С.И. Первые шаги и актуальные проблемы секьюритизации ипотеки в России. М.: МАКС ПРЕСС, 2007. - 120 с.

32. Ерошенков С.Г., Кузъминов А.Н., Клименко О.Н., Мутовин С.И. Развитие ипотеки и пенсионная реформа в России. М.: МАКС Пресс, 2003.

33. Жилищная экономика / Пер. с англ. М.: Дело, 1996.

34. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М.Агапкина. М: А.В.Ч., 2001.

35. Завидов БД. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости) М.: ПРИОР, 1998.

36. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист, 1997, №4.

37. Иванов А.А., Полякова М.Б., Городецкий С.А. Ипотечные ценные бумаги и переменная ставка процента // Рынок ценных бумаг, 2003, №3.

38. Ипотека в России / Под ред. А.В.Токушкина. М.: Юристъ, 2002, - 562 с.

39. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг, 2004, №10.

40. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг, 2004, №3.

41. Казаков А. Секьюритизация активов эволюция института // Рынок ценных бумаг, 2003, №10.

42. Казаков А., Кадук С. Американский кризис subprime кредитов и его влияние на российский рынок // Рынок ценных бумаг, 2008, № 3 (354).

43. Киданов В. Влияние ипотеки на тенденции развития рынка жилья // Банковское дело в Москве, 2003, №8.

44. Клейнер Г.Б. и др. Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегии, безопасность. М.: Экономика, 1997. - С. 59.

45. Клопцвог Ф., Кушникова И. Ресурсный потенциал субъектов Федерации и его использование // Экономист, 1998, № 10. С. 33-39.

46. Козаков Е., Шеломенцев А. Оценка социально-экономического состояния депрессивных регионов // Экономист, 1999, №2. С. 75-81.

47. Комаров А.Г., Рогова Е.М. Ткаченко Е.А., Чесноков В.Я. Инвестиционное проектирование. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - С. 41.

48. Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг, 1999, №8.

49. Копейкин А., Скоробогатъко Б., Пенкина И., Стебенев Л. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг, 1999, №4.

50. Кострикин П.Н., Кузъминов А.Н., Мутовин С.И. , Никифорова О.В. Ипотечное кредитование в России. М.: МАКС Пресс, 2002.

51. Кострикин П.Н., Кузъминов А.Н., Мутовин С.И. Мировой опыт ипотечного кредитования. М.: МАКС Пресс, 2002.

52. Крысин А. Ипотека решить проблемы можно только сообща // Банковское дело в Москве, 2004, №3.

53. Кубасова Т. Ипотечные бумаги в Иркутске уже работают // Банковское дело в Москве, 2002, №8.

54. Кузин А. Ипотечный социализм // Финансы, 2003, №25.

55. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Общероссийские реформы и территориальное развитие // Российский экономический журнал, 2001, №1. С. 28-48.

56. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. М.: Диалог-МГУ, 2001.

57. Ляско А. Экономический кризис и его последствия для бюджетной системы российских регионов // Вопросы экономики, 1999, №3. С. 21-32.

58. Мансухани Г.Р. Золотое правило инвестирования: Пер. с англ. М.: Церих-ПЭЛ, 1995.

59. Марченко Г., Мачульская О. Исследование инвестиционного климата регионов России: проблемы и результаты // Вопросы экономики, 1999, №9.-С. 69-79.

60. Маршалова А.С., Новоселов А. С. Основы теории регионального воспроизводства. М.: Экономика, 1998. - С. 14.

61. Мейзлер А. Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

62. Мейзлер А. Параметры ипотечного кредитования и емкость реальногорынка//Банковское дело в Москве, 2002, №8

63. Минц В. Перспективы использования ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования // Рынок ценных бумаг, 2002, №2.

64. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США / Сборник материалов. М.: Институт экономики города, 1995.

65. Мурашева О.В. Инвестиции в жилищное строительство / Финансовая академия при Правительстве РФ. М.: ФА, 1996.

66. Мурычев А. Ипотечное кредитование в регионах России проблемы развития // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2004.

67. Мутовин С.И., Смирнова А.Т. Секьюритизация ипотечных активов. -М.: МАКС Пресс, 2005.

68. Мутовин С.И., Вишняков Н.В. Развитие ипотечного кредитования в России. М.: МАКС Пресс, 2005.

69. Некрасов Н.Н. Проблемы региональной экономики. М.: Мысль, 1975.- 107 с.

70. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Бизнес-ипотека. М.: МАКС ПРЕСС, 2007.

71. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Развитие ипотеки и рынка доступного жилья. М.: МАКС ПРЕСС, 2007.

72. Пастухова И. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг, 2002, №10.

73. Пастухова Н. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2002, №10.

74. Пекарская Ю. Корпоративные облигации на рынке жилья // Рынок ценных бумаг, 2001, №10.

75. Плешакова О. Объекты ипотеки // Хозяйство и право, 1999, №4.

76. Погода в регионах // Инвестиции в России, 1995, № 1.

77. Попков В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций.- СПб.: ПИТЕР, 2001.

78. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999.

79. Проскурякова Н. От Солона до Нового времени // Ипотека. Финансирование будущего, 1995, №2.

80. Ревущий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М.: Перспектива, 1997.

81. Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России // Эксперт, 1996, №47.

82. Ройзман И. Климатические колебания. Региональные различия (анализ инвестиционного климата в регионах РФ) // Инвестиции в России, 1995, № 3. С.4-5.

83. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг, 2001, №3.

84. Руденко В. Текущие процессы ипотеки: мнение участника // Рынок ценных бумаг, 2004, №3.

85. Рютина Т., Жарков С., Шевченко А. Хотели развивать ипотеку. Получилось как всегда // Ведомости, 11 апр. 2003.

86. Свириденко О. Правовые регулирования залога // Хозяйство и право, 1998, №7.

87. Семеняка А. Кредит на жилье как результат правильных технологий // Банковское дело в Москве, 2003, №8.

88. Синельников А. Ипотеки переходного периода // Банковское дело в Москве, 1999, №12.

89. Смирнов В. Рынок недвижимости: состояние и возможности будущего // Риэтер. 1998. № 6.

90. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэтер. 199, №3, №4.

91. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Аудитор, 1999.

92. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999.

93. Соколов Д.В., Калугин В.К. Организационное проектирование: теория, методы. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 158 с.

94. Стороженко В.П. Формирование инвестиционных ресурсов // Гуманист науки, 1996, №1.

95. Ступнн И. Без оглядки на покупателей // Эксперт, 2003, №15.

96. Ступин И. Ипотека переходного периода // Эксперт, 2003, №9.

97. Ступнн И. Отложенная стагнация // Эксперт, 25 августа 2003.

98. Ступин И. Перезагрузка // Эксперт, 2003, №42.

99. Ступин И. Чтобы продать, надо построить // Эксперт, 2003, №37

100. Ступин И., Чайников Ю. Результат зыбкого компромисса // Эксперт, 2003, №26.

101. Стюнъков В.П. Ипотечное кредитование // Деньги и кредит. 1994. №8.

102. Суворов Г. Где стелить солому для будущих банковских кризисов // Открытая экономика, 2004, №8.

103. Суворов Г. Комментарии к Концепции ипотечного страхования // Открытая экономика, 2004, №3.

104. Суворов Г. Об ипотечном агенте замовите слово // Рынок ценных бумаг, 2004, №10.

105. Суворов Г. Секьюритизация активов с использованием кондуита // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2004.

106. Суворов Г.' Еще раз о ценных бумагах // Рынок ценных бумаг, 2003, №10.

107. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2002.

108. Суворов Г. О вреде ипотечной компании (записки автомобилиста) // Открытая экономика, 2004, №2.

109. Суворов Г. О партийности в ипотечном вопросе // Открытая экономика, 2003, №11.

110. Суворов Г. Почему ипотека не может и не дожна решать жилищную проблему // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

111. Суворов Г. Ура! Лед тронуся! Командовать ипотекой буду я // Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), 2003.

112. Тарачев В. Закон об ипотечных ценных бумагах // Банковское дело в Москве, 2002, №8.

113. Тимоти М. Секьюритизация в России // Рынок ценных бумаг, 2003, №3.

114. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Ипотека в России (www.rusipotelca.ru), 2004.

115. Управление региональной экономикой / Г.В. Гутман, А. А. Мироедов, С. В. Федин; Под ред. Г.В. Гутмана. М.: Финансы и статистика, 2001. -176 с.

116. Фоломъев А., Ревазов В. Инвестиционный климат регионов России и пути его улучшения // Вопросы экономики, 1999, № 9. С. 57-68.

117. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело тд, 1995.

118. Цыбуленко 3. Договор об ипотеке // Хозяйство и право, 1998, №11.

119. Цыбуленко 3. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право, 1998, №12.

120. Цылина Г. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // Российский экономический журнал, 1999, №7.

121. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.

122. Черняк А. Рынок открыт для всех // Банковское дело в Москве, 2004, №7.

123. Экономика недвижимости / Учебное пособие. Под ред. В.И.Ресина. -М.: Дело. 1999.

124. Экономическая теория (политэкономия) / Под ред. В.И. Видяпина. Г.П. Журавлевой. М.: ИНФРА-М, 1999. - С. 288.

125. Элиозова Г. Рейтинг Красноярского края // Ресурсы, информация, снабжение, конкуренция, 2000, № 3-4. С. 61.

126. Якобсон M.JJ. Распределительные отношения развитого социализма. Л.: Изд-во Ленингр. гос. универ., 1982. - С. 29.

127. The Global Competitiveness Report. World Economic Forum, Geneva, May 21,1997;

128. The World Bank. From Plan to Market. World Development Report 1996. Oxford, Oxford University Press, 1996.