Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление развитием муниципального рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Догих, Алексей Владимирович
Место защиты Тюмень
Год 2006
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление развитием муниципального рынка недвижимости"

На правах рукописи

ДОГИХ Алексей Владимирович

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тюмень - 2006

Диссертация выпонена на кафедре экономики и управления собственностью ГОУ ВПО Тюменского государственного университета.

Научный руководитель доктор экономических наук,

профессор

Любимов Сергей Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Вадайцев Сергей Васильевич

кандидат экономических наук, доцент

Токарев Юрий Александрович

Ведущая организация ГОУ ВПО Южно-Уральский

государственный университет

Защита состоится л22 декабря 2006 г. в 15 часов на заседании диссертационного Совета Д 212.274.03 в Тюменском государственном университете по адресу: 625003г. Тюмень, ул. Ленина 16, ауд. 113.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Тюменского государственного университета.

Автореферат разослан л21 ноября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

Л. А. Краснова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Реформы в управлении рынком недвижимости шли с некоторым опозданием от рыночных преобразований по стране в целом. В результате чего в настоящий период времени не завершены институциональные преобразования по созданию устойчивой законодательной базы в этой сфере, а адаптация зарубежного опыта в большинстве случаев не впоне приемлема, в первую очередь, из-за различий в уровне социально-экономического развития регионов. Это обусловило возникновение множества теоретических, методических и практических подходов в сфере управления недвижимым имуществом: классификации и определений недвижимого имущества; формирование региональных рынков недвижимости разных типов; анализа и оценки тенденций их развития; методик определения арендных ставок; создания механизма регулирования рынка недвижимости и т. п.

Появление в российской экономике признаков инфляционного перегрева: снижения поступлений в бюджет с уменьшением выручки от продажи углеводородного сырья; ростом государственных расходов; снижения уровня собираемости налогов Ч требует от правительства решительных усилий по разработке мер преодоления негативных предкризисных тенденций. Устойчивое региональное развитие предполагает совершенствование механизма управления рынком недвижимости для эффективного распоряжения государственным и муниципальным имуществом, формирования стратегии бюджетного процесса на адекватной экономической базе хозяйствующих субъектов, создание благоприятного инвестиционного климата для развития рынка недвижимости.

Институциональные преобразования в различных сферах экономики привели к снижению влияния роли в них государства. В этой связи возникает потребность совершенствования механизма функционирования некоммерческих партнерств в области управления недвижимым имуществом, способствующего развитию этого сектора экономики.

Принятый государством курс на интеграцию в мировое экономическое сообщество усиливает значимость процессов гармонизации методических и практических подходов в управлении

объектами недвижимого имущества. Только сопоставимое и прозрачное для международного сообщества управление активами хозяйствующих субъектов и, соответственно, оценка их эффективности и обеспечения гарантий их сохранности может способствовать притоку денежных потоков от иностранных инвесторов в развитие отечественной экономики.

Таким образом, отсутствие общепринятых подходов в управлении и развитии регионального и муниципального рынка недвижимости, подтверждает теоретическую, методическую и практическую значимость и актуализирует тему диссертационного исследования.

Степень разработанности темы исследования. Методической основой диссертации являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам формирования, функционирования, развития и эффективного управления рынком недвижимости. Значительный вклад в разработку данных методических и теоретических проблем внесли А. Г. Гранберг, А, С. Новоселов, О. В. Кузнецова, В. В. Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, С. В. Вадай-цев, Г. И. Микерин, Л. И. Абакин, И. Т. Балабанов, Ф. Котлер, С Н. Максимов, Н. Ордуэй, В. И. Ресин, В. М. Рутгайзер, Е. И. Тара-севич, Д. Фридман, Г. Харисон и др.

В процессе решения задач исследования были использованы достижения зарубежной и отечественной экономической науки в области управления, анализа и оценки собственности, девелоп-мента, финансового менеджмента, экономической статистики, методические разработки в области стандартизации и информационного обеспечения управления рынком недвижимости. Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы, основанные на использовании этих теорий, будут способствовать целостному развитию рынка недвижимости региона, текущему анализу его состояния и прогнозированию развития различных его секторов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методического подхода и инструментария для выработки стратегии управления развитием муниципального рынка недвижимости. Достижение указанной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:

Ч проанализировать, систематизировать и обосновать авторскую трактовку экономических категорий муниципальный рынок недвижимости, луправление недвижимостью;

Ч обобщить, практически осмыслить существующие методические подходы и сформировать рекомендации для разработки современной стратегии развития муниципального рынка недвижимости;

Ч разработать систему организации и сбора параметров и показаний мониторинга цен на рынке недвижимости для оценки эффективности его развития;

Ч на основе анализа получения, обработки и использования рыночной информации разработать методические рекомендации по созданию информационно Ч аналитической базы для управления недвижимостью муниципального образования.

Объектом исследования являются организационно Ч экономические интересы участников муниципального рынка недвижимости.

Предметом исследования выступают теоретико-методические и прикладные аспекты совершенствования отношений, возникающих в процессе развития муниципальных рынков недвижимости с целью повышения эффективности управления ими.

Степень научной новизны. Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

Ч предложена методика классификации объектов недвижимости коммерческого назначения муниципального образования, гармонизированная с аналогичными международными подходами;

Ч для повышения эффективности развития и управления муниципального рынка недвижимости разработаны методические приемы выделения однородных ценовых участков с использованием кластерного анализа;

Ч методом экспертного опроса выделены и ранжированы факторы, определяющие рациональное пространственное развитие территории муниципального образования;

Ч разработан и апробирован в практической деятельности информационно Ч аналитический комплекс, позволяющий осуществлять мониторинг цен сделок и предложений на объекты недвижимого имущества в регионе, с целью получения экономических оценок его функционирования.

Достоверность результатов исследования обеспечена использованием рыночных и учетных данных, полученных из открытых источников, в том числе законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, российской гильдии риэтеров, материалы научно-практических конференций, департамента имущественных отношений Тюменской области и г. Тюмени, средств массовой информации, баз данных оценочных и риэторских организаций региона с применением научных методов исследования.

Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в нем обобщения, выводы, положения, практические инструменты могут быть востребованы специалистами, участниками рынка недвижимости при разработке планов, программ, проектов развития, оценки, анализа сегмента рынка, а также специалистами органов местного самоуправления, регулирующих процессы пространственной организации и развития подведомственных территорий.

Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе Тюменского государственного университета при чтении дисциплин Управление собственностью, Основы оценки недвижимости.

Теоретические и методические положения исследования нашли отражение в созданном информационно-аналитическом программном комплексе (ИБКН) ПК АНАКОНДА, который используется органами государственного и муниципального управления при разработке инвестиционной стратегии в г. Тюмени, что подтверждается соответствующим актом о внедрении. Структура и исследовательские возможности ПК АНАКОНДА обсуждены и получили одобрение в профессиональной среде оценщиков, аналитиков, девелоперов, строителей, специалистов департаментов имущественных отношений Тюменской области и г. Тюмени, работающих в сфере управления недвижимым имуществом.

Материалы диссертационного исследования были представлены и обсуждены на Всероссийской научно-практической конференции, посвященной -75-летию Тюменского государственного университета Актуальные проблемы социально-экономических трансформаций России (г. Тюмень, 2005 г.), III ежегодной научно-практической конференции аспирантов и соискателей Меж-

дународного института финансов, управления и бизнеса ТюмГУ Социально-экономические проблемы трансформационной экономики (г. Тюмень, 2006 г.), всероссийской конференции Информационное и программное обеспечение оценочной деятельности. Интернет-технологии в оценке. Ярмарка программных продуктов (г. Самара, 2006 г.), научно-практической конференции, посвященной 15-летию Департамента имущественных отношений Тюменской области Эффективность управления государственным имуществом и земельными ресурсами. Актуальные проблемы и пути их решения (г. Тюмень, 2006 г.).

Содержание диссертации соответствует п. 5.13 Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Публикации по теме исследования. По результатам исследования опубликовано 6 работ общим объемом 6,67 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Объем диссертации 147 страниц, который включает 18 таблиц, 15 рисунков, 6 приложений и список литературы из 150 источников.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цели и задачи исследования, его научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе Теоретические основы формирования региональных рынков недвижимости представлен анализ теоретических положений и определений экономических категорий теории недвижимости, проведен обзор научно-методических публикаций по проблемам развития региональных рынков недвижимости, проведен анализ рынка недвижимости г. Тюмени, предложена региональная классификация объектов недвижимого имущества коммерческого назначения, а также обоснована концепция развития муниципального рынка недвижимости.

Во второй главе Совершенствование организационно-экономического механизма развития муниципального рынка недвижимости освещены преимущества и недостатки существующих методик определения арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом, предложены авторские рекомендации по совершенствованию и трансформации существующих методик. Автором предложен механизм построения инфор-

мационной системы муниципального рынка недвижимости: формирование банка данных о сдеках; ценах предложений на коммерческую недвижимость; местоположении; технических характеристиках; обременениях; сервитутах и прочей информации.

В третьей главе Управление развитием муниципального рынка недвижимости разработана методика выявления зон инвестиционной привлекательности города на основе выявленных значимых факторов, влияющих на улучшение пространственного развития городских территорий; апробированы теоретические положения по пространственной кластеризации рынка недвижимости муниципального образования на примерю торговых и административных сегментов рынка, а также рассчитана оценка экономической эффективности управления муниципальными объектами недвижимости.

В заключении представлены основные выводы и результаты исследования, в соответствии с поставленными целями и задачами.

В приложениях представлены информационные массивы, диаграммы, статистические данные, которые использовались при разработке и внедрении ИБКН ПК АНАКОНДА.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЙ

1) Стратегическая цель развития любого региона Ч устойчивый и догосрочный экономический рост. Степень достижения поставленных целей будет зависеть от наличия возможностей для экономического эффективного роста во внешней среде и от способности региональных органов власти в поной мере, в том числе и субъектов регионального рынка недвижимости, реализовать эти возможности.

Одним из ключевых факторов развития региона является состояние рынка недвижимости, без рационального и эффективного развития которого не возможен устойчивый и догосрочный экономический рост региона. Для понимания существующих проблем и путей дальнейшего развития региона автором работы были рассмотрены перспективы развития муниципального рынка недвижимости г. Тюмени.

Анализ основополагающих определений рынка недвижимости в отечественной и зарубежной литературе позволил систематизировать, принять и расширить представление о таких эко-

номических категориях как муниципальный рынок недвижимости и луправление недвижимостью.

Муниципальный рынок недвижимости (МРН) Ч это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов муниципальной недвижимости. В систему рынка муниципальной недвижимости включаются экономические отношения, возникающие:

Ч.в ходе создания объектов недвижимости Ч между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

Ч в процессе оборота прав на недвижимость Ч между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами;

Ч в процессе эксплуатации объектов недвижимости Ч между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и т. д '.

Управление недвижимостью Ч это совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленная на оптимальное (рациональное) распоряжение недвижимым имуществом, включая его сохранение, улучшение основных качеств, привлечение инвестиций в ремонт и реконструкцию, техническую эксплуатацию, минимизацию налогообложения, сокращение расходов по содержанию здания, привлечения арендаторов, контроль за платежами, системой учета и отчетностью, способное обеспечить максимальный доход или иную полезность от объекта недвижимости для собственника с высокой степенью вероятности.

В числе основных проблем, в результате изучения текущей ситуации в сфере управления недвижимостью в г. Тюмени, выделены:

Ч управление недвижимым имуществом в основном сосредоточено в региональных и муниципальных органах испонительной власти, что препятствует развитию конкуренции и как следствие развитию этого сегмента рынка;

Ч управление объектами нежилой недвижимости практически отсутствует и сводится только к разработке методических указаний по эксплуатации зданий и сооружений, а существующие методики расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности не отражают реалий рынка;

Ч органы испонительной власти и управления на региональном уровне не рассматривают недвижимость в качестве устойчивого источника финансовых средств, для попонения регионального бюджета и решения задач по развитию конкретной территории.

Анализ существующего механизма управления муниципальным недвижимым имуществом свидетельствует о несовершенстве его нормативно Ч правовой базы. Это приводит к непоному использованию потенциальных источников попонения регионального бюджета, низкой эффективности использования имущественного и земельного комплексов, обострению негативных процессов, связанных, в том числе с увеличением числа имущественных правонарушений в сфере недвижимости. Муниципальные власти не имеют таких эффективных инструментов, как:

Ч перспективное прогнозирование поступлений в бюджет города от арендной платы за объекты недвижимости;

Ч контроль за эффективностью управления или иного распоряжения объектами недвижимости;

Ч определение пространственного потенциала развития отдельных территорий города с позиции стоимости;

Ч оценку эффективности от принятия целостных, увязанных между собой градостроительных и инвестиционных решений.

Для решения существующих проблем управления региональным рынком недвижимости необходимо осуществить следующие действия на основе формирования комплексной системы управления недвижимостью, совершенствования земельной, жилищной и налоговой политики, внедрения институтов ипотечного кредитования и профессиональной оценки недвижимого имущества, развития системы подготовки кадров в сфере недвижимости.

1. Модернизировать общую концепцию управления региональным (муниципальным) имуществом.

2. Оптимизировать структуру объектов недвижимого имущества в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.

3. Перейти от определения субъективного расчета определения арендных ставок к рыночным.

4. Разработать информационно-аналитическую систему для мониторинга рынка недвижимости.

Основополагающим принципом системы управления недвижимостью является единство объекта недвижимости Ч земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями.

Базовыми принципами создания системы управления недвижимостью являются:

Ч ведение пообъектного учета и регистрации недвижимого имущества;

--четкое разграничение прав и обязанностей всех государственных органов, участвующих в процессе управления недвижимостью;

Ч организационное, правовое и информационное единство системы управления недвижимостью.

В результате вышесказанного автором работы разработана логическая схема исследования, представленная (рис. 1).

2) Важным направлением управления недвижимым имуществом является переход от расчетных ставок арендной платы к рыночным в рамках единого подхода к определению арендной платы за пользование таким имуществом. В сложившихся условиях экономически эффективное (рациональное) регулирование арендных отношений для государственных и муниципальных структур испонительной власти является важнейшим управленческим аспектом. Известно, что эффективная (рациональная) сдача в различные формы аренды объектов недвижимости государственного и муниципального собственника, как на федеральном, так и региональном уровнях, обеспечивает значительную, а, главное, потенциально стабильную часть доходных потоков его бюджета. При этом при определении величин арендной платы, за использование объектов недвижимого имущества на региональном уровне в рамках муниципальных образований и субъектов РФ, самостоятельно разрабатываются различного рода методики расчета арендной платы, которые в определенной мере не учитывают рыночные процессы, зависящие от факторов неопределенности внешней и внутренней среды.

В основу совершенствования предлагаемой автором методики положен механизм определения арендной платы не субъективными расчетами, как это делается в большинстве муниципальных образований и субъектов РФ, а путем определения арендной платы

методом рыночных стоимостных характеристик с использованием разработанной ИБКН ПК Анаконда. Расчет, осуществляемый с использованием нормативных (расчетных) методов практически не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость и арендную плату объекта недвижимости. Среди наиболее важных факторов можно выделить: местоположение, технические характеристики, привлекательность, инфраструктуру, парковку, функциональное назначение. Важное значение имеет действенность используемой методики, в части возможности управления их стоимостью, при применении интервальных оценок факторов.

Интервальная оценка необходима для определения равновесной цены в зависимости от целей эксплуатации недвижимости (коммерческая, социальная направленность).

С одной стороны, маленькие арендные ставки не обеспечивают адекватного попонения регионального бюджета и выпонения тех или иных социально-экономических программ. С другой стороны, большие арендные ставки могут не позволить добиться высокой запоняемоеЩ площадей, сдаваемых в аренду, и, как следствие, снижение привлекательности муниципальной недвижимости. В этой связи интервальные оценки, использованные в ИБКН ПК АНАКОНДА позволяют варьировать стоимостью при проведении многовариантных расчетов. Кроме того, оперативность проведения расчетов в ИБКН, по результатам мониторинга, снижает факторы неопределенности и риски в принятии решений и управления в целом рынка недвижимости.

3) Гармонизация экономических механизмов и отношений требует совершенствования и адаптации общепринятых методических подходов к российским условиям. Главная причина наличия большого числа вопросов, требующих соответствующего юридического и методического уточнения состоит в том, что формирование и трансформация институтов собственности имеет короткую, по сравнению с цивилизованными странами, историю. С другой стороны, важнейшей целью стабильного развития российской экономики является дальнейшее совершенствование институциональной среды, продожение либеральных реформ. В этой связи государство осуществляет последовательные шаги ослабления контроля и перехода на саморегулирование рынка в различных сферах экономики, в том числе и сфере оборота недвижимости.

Результаты исследования

Рис. 1. Логическая схема исследования

Острой проблемой является поное отсутствие на рынке муниципального недвижимого имущества классификации объектов коммерческого назначения. На сегодняшний день не существует официальной общепринятой классификации, что препятствует развитию цивилизованного рынка недвижимости. Разработка, адаптация и принятие такой классификации поможет избежать разночтений в исследовательских данных, а также позволит дать четкую и однозначную информацию девелоперам, арендаторам, покупателям и инвесторам о классе и стоимости интересующего их объекта на территории.

В настоящее время действует несколько методик классификации объектов, базирующиеся как на российском опыте Ч классификация объектов недвижимого имущества Российской гильдии риэторов, так и методик, применяемых в развитых странах. В мировой практике, коммерческая недвижимость делится на следующие категории: А+, А, В+, В, С+, С и О для офисных помещений, на А, В, С для торговых помещений и на А, В, С, Б для производственно-складских. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа значительного объема всех его параметров и характеристик. Исследования рынка нежилых помещений проведенные автором в г. Тюмени позволили разработать классификацию зданий, базирующуюся на общепринятых в мировой практике подходах и адаптированную к отечественным региональным рынкам недвижимости.

Разработанная классификация была реализована как составная часть в ИБКН АНАКОНДА, что позволило сегментировать все объекты коммерческого назначения и в результате получить достоверную информацию на рынке недвижимости г. Тюмени. В результате проведенной классификации удалось получить лясные и прозрачные критерии отнесения объектов коммерческой недвижимости к тому или иному классу и выявить действительные сегменты класса приемлемые для использования в рамках муниципальных образований, с учетом развития регионального (муниципального) рынка недвижимости (рис. 2).

Ценовые показатели по классам, определенные в результате проведенного анализа, позволяют определить текущее состояние рынка недвижимости и выявить тенденции его изменения.

А В О 10

Рис. 2. Сравнительная структура классов недвижимости в г. Тюмени

В числе актуальных задач формирования, эффективного использования и развития регионального рынка недвижимости, по мнению автора, является регулярное и надежное обеспечение большого объема необходимых данных для подготовки и принятия управленческих решений. Эту задачу государственному или муниципальному собственнику, наряду с активизацией нормот-ворческой деятельности, предстоит решать во взаимодействиях с профессиональными негосударственными структурами и коммерческими организациями. Без динамично попоняющейся информационной системы собственник не сможет сформировать стратегию развития рынка недвижимости. Организационным механизмом управления МРН может служить создание всеми участниками муниципального рынка недвижимости информационно-аналитической системы, базирующейся на классификации всех объектов недвижимого имущества (рис. 3). Благодаря совместной координации усилий в этом направлении удастся добиться прозрачности и оперативности принимаемых решений, добросовестной конкуренции на рынке недвижимости, стать мерой борьбы с недобросовестной оценкой, и, как следствие, способствовать формированию цивилизованного рынка недвижимости в регионе.

4) Создание информационно Ч аналитической базы коммерческой недвижимости (ИБКН) осуществлялось в последовательной разработке следующих этапов.

1этап. Создание банка данных коммерческой недвижимости. Это позволило на основе статистической обработки большого массива данных по объектам недвижимого имущества повысить точность оценки при переходе от определения субъективных способов расчета арендных ставок к определению текущих ры-

ночных арендных ставок на муниципальную недвижимость, принимать рациональные решения, связанные с управлением муниципальным имуществом.

Рис. 3. Совершенствование организационо-экономического развития управления МРН

2 этап. На втором этапе сформирован блок аналитического анализа, необходимый для прогнозирования и оценки различных ситуаций на рынке недвижимости, он также будет ядром по выделению зон инвестиционной привлекательности территорий. Выработанный механизм позволит обоснованно подходить к процессам зонирования территории и принятии рациональных управленческих решений муниципальными органами власти в отношении тех или иных объектов недвижимости с учетом функционального назначения и их классификации.

3 этап. Третий блок информационной системы Ч создание электронных автоматизированных шаблонов для осуществления массовых рыночных оценок.

Преимущества создания такой аналитическо-информацион-ной системы, по мнению автора очевидны:

Ч обладание поной информацией о рыночных ценах и арендной плате на коммерческую недвижимость;

Ч поступающая единовременно информация об объекте недвижимого имущества имеет множественное использование;

Ч возможность осуществления различного рода аналитических исследований на рынке коммерческой недвижимости;

Ч возможность оперативных расчетов и снижение затрат на осуществление массовых оценок недвижимого имущества в регионе;

Ч обоснование построения на базе многовариантных расчетов ИБКН различных пространственных моделей развития городских территорий с выделением зон инвестиционной привлекательности;

Ч систематизация информации, необходимая для управления и принятия объективных решений собственниками;

Ч определение потенциала развития территории с позиции стоимости.

Информационная база недвижимости это саморазвивающая система, позволяющая под воздействием новой информации трансформировать выходные данные, формирующиеся с учетом современных потребностей.

Укрупнено агоритм функционирования региональной аналитической базы коммерческой недвижимости представлен в качестве схемы (рис. 4).

5) Проблема снятия барьера линформационной закрытости путем создания ИБКН состоит в проведении аналитических исследований и управлении застройкой городских территорий, формирования зон инвестиционной привлекательности и пространственного зонирования территории города. Для реализации чего с использованием разработанной информационной базы недвижимости выявлены однородные кластерные зоны по сегментам рынка на примере торговой и административной (офисной) недвижимости.

Рис. 4. Модель функционирования программного комплекса ИБКН

Существуют несколько методов выделения зон в зависимости от местоположения. Их можно распределить на два подхода: выделение зон с использованием координат объектов, пространственно-параметрическое зонирование. Оба метода имеют свои достоинства и недостатки.

В исследовании используется метод зонирования по административным районам, так как он обладает рядом достоинств:

Ч простота выделения и применения выделенных зон;

Ч требуется незначительное число аналогов.

Для объединения объектов недвижимости в кластеры необходимо располагать мерой сходства между объектами. В настоящее время нет одной общепринятой для использования меры сходства, поэтому в исследовании реализовали наиболее известную и подтвердившую свою состоятельность в экономических исследования меру Ч евклидово расстояние, определяемое как

где X..Ч координаты первого объекта;

Ч координаты второго объекта В качестве параметров сходства по однородности объектов, объединенных по признакам функционального назначения по принятой нами региональной классификации объектов недвижимости коммерческого назначения й количества определенных кластеров, выступили площадь объектов и цена за квадратный метр.

Выделенные на картах как торговые, так и офисные зоны явно свидетельствуют о неравномерном распределении арендных ставок на коммерческую недвижимость в городе, что отражается в рассчитанном деловом индексе. Сбалансированность инфраструктуры города рассчитывается как среднее соотношение арендных ставок коммерческой недвижимости в центре к окраинам.

где Хгр Ч среднее значение арендной ставки в центре, руб.;

У Ч среднее значение арендных ставок в периферий-

ных зонах, руб.

Идеальное значение, равное единице, показывает равномерное развитие инфраструктуры в городе. Для Тюмени рассчитанное соотношение равно 1,4, что свидетельствует о недостаточно активном развитии окраинных районов, из-за чего постепенного выравнивания цен не происходит.

6) Для обоснования тенденций выравнивания цен был проведен экспертный опрос, позволивший выделить значимые факторы В проведении расчета учитывали мнение 15 экспертов. К выбранным экспертам, предъявлялись следующие основные требования:

Ч опыт работы на рынке недвижимости не менее 5 лет;

Ч наличие профессиональной специализации (оценщик или риэтор).

Для определения тесноты связи между произвольным числом ранжированных признаков, а также для оценки средней степени согласованности всех опрашиваемых специалистов применяется коэффициент ранговой корреляции (коэффициент конкордации). Так как в матрице экспертного опроса есть связанные ранги, то коэффициент конкордации определяется по формуле

ЧУ = Б/ (1/12 К2(тЗ Ч ш) Ч К2Т1), (3)

V/ = 0,729

где Т1 = 1/12ЩЗ - ^

(здесь I Ч число связанных рангов в каждом стобце матрицы).

Значимость коэффициента конкордации проверяется сравнением его с критерием Пирсона, который подчиняется %2 распределению с числом степеней свободы (п Ч 1):

%2 - Б/ (1/12кш(ш + 1) - 1/(ш - 1) ШЧ). (4)

%2р > %2 доп

Критерий значимости коэффициента конкордации %2 превысил его допустимые значения, следовательно, мнение экспертов согласуется, и коэффициент конкордации значим.

Полученные результаты позволили выявить ценообразую-щие факторы, а в соответствии с ними, предложены пути повышения территориальной инвестиционной привлекательности в г. Тюмени.

7) Оценка эффективности арендных отношений в городе рассчитывалась на основе фактических ставок аренды. При определении эффективности управления рынком недвижимости, необходимо, определить критерии оценки. Традиционная теория управления предполагает достижение заданных целей с помощью известных и заранее установленных средств. Используются два критерия, допоняющие друг друга: степень (вероятность) достижения поставленных целей за определенный период и соотношение затрат и результатов. В данном случае под эффективностью управления рассматривается рыночная оценка результатов и затрат в рамках арендных отношений муниципальной собственности.

Проблема сравнительного анализа показателей рынка и обоснования фиксированных арендных ставок в догосрочных договорах аренды актуальна, поскольку сложившиеся нормы регулирования арендных отношений, с одной стороны, предоставляют собственнику, за счет фиксации ставок аренды на продожительные сроки, определенные гарантии получения стабильного дохода даже в кризисных ситуациях спада рыночной активности. Отсюда, в частности, возникает ситуация объективно обоснованного превышения рыночных ставок аренды над ставками собственника, ищущего безрисковые схемы получения стабильных доходов в форме фиксированных арендных платежей в течение продожительных периодов времени. С другой стороны, потеря дохода, связанная с таким управлением, может быть довольно значительна. Оценка эффективности произведена на примере сравнения нескольких рыночных арендных ставок за объекты муниципальной недвижимости с нормативными, определенными в соответствии с действующей методикой определения арендной платы в г.Тюмени. Сравнивая рыночные арендные ставки, определенные с помощью предложенной методики со ставками, рассчитанными по нормативному методу, можно судить об экономическом эффекте от ее внедрения.

Анализ расчетных данных свидетельствует о том, что рыночные арендные ставки превосходят нормативные в среднем на 15-35%.

Таким образом, применяя метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости с использованием ИБКН, органы местного самоуправления имеют возможность увеличить статьи дохода бюджета от использования недвижимым имуществом.

Полученные результаты исследований позволили решить поставленные нами задачи и осуществить практическое внедрение разработанной стратегии развития муниципального рынка недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Догих А. В. Стратегия управления региональным рынком недвижимости / А. В. Догих // Вестник Тюменского государственного университета . - 2006. - № 7 - С. 11 - 14. - 0,25 п. л.

2. Догих А.В. Особенности оценки земельных участков в г. Тюмени / А. В. Догих // Сб. ежегод. научно-практ. конф. Социально-экономические проблемы трансформационной экономики. - Тюмень: Вектор Бук, 2006. - С 12 - 16. - 0,25 п. л.

3. Догих А. В. Недостатки современных методов определения муниципальных арендных ставок / А В. Догих // Ежегод. сб. ст. преподавателей, аспирантов, соискателей и студентов Международного института финансов, управления и бизнеса (МИФУБ) Тюменского государственного университета. - Тюмень: Вектор Бук, - 2006. - Вып. 3. - С. 24 г27. - 0,25 п. л.

4. Догих А.В. Выделение зон инвестиционной привлекательности как элемент стратегии развития регионального рынка недвижимости / А В. Догих, М. Г. Гоголева // Сб. ст. на основе лучших выпускных квалификационных работ за 2006 г. - 2006. - С. 46 - 58. - 0,25 п. л.

5. Догих А. В. Альтернативные модели расчета стоимости не контрольных пакетов акций капиталоемких предприятий затратным подходом / А. В. Догих // Сб. ст. участников научно-практ. конф. Актуальные проблемы социально-экономических трансформаций России. - Тюмень: Вектор Бук, 2005. - С. 166-168. - 0,25 п. л.

6. Догих А. В. Совершенствование организационно-экономического механизма развития муниципального рынка недвижимости / А. В. Догих - Тюмень: Вектор Бук, - 2006. - 75с. - 4,42 п. л.

Подписано в печать 16.11.2006. Тираж 100 экз. Объем 1,0 уч.-изд. л. Формат 60x84/16. Заказ 670.

Издательство Тюменского государственного университета 625000, г. Тюмень, ул. Семакова, 10. Тел./факс (3452) 45-56-60, 46-27-32 E-mail: izdatelstvo@utmn.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Догих, Алексей Владимирович

Введение

ГЛАВА 1. Теоретические основы формирования региональных рынков недвижимости

1.1. Тенденции формирования и развития рынка недвижимости в РФ

1.2. Основы исследования проблем развития и управления федеральным и муниципальным рынками недвижимости

1.3. Концепция обоснования развития муниципального рынка недвижимости

ГЛАВА 2. Совершенствование организационно-экономического механизма развития муниципального рынка недвижимости

2.1. Методические подходы к управлению муниципальной недвижимостью

2.2. Методика совершенствования организационно - экономического механизма управления муниципальным рынком недвижимости

2.3. Методические принципы формирования информационной базы для управления муниципальной недвижимостью

ГЛАВА 3. Управление развитием муниципального рынка недвижимости

3.1 Разработка стратегии развития муниципального рынка недвижимости 94 3.2. Оценка экономической эффективности управления муниципального рынка недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление развитием муниципального рынка недвижимости"

Актуальность темы исследования. Реформы в управлении рынком недвижимости шли с некоторым опозданием от рыночных преобразований по стране в целом. В результате чего в настоящий период времени не завершены институциональные преобразования по созданию устойчивой законодательной базы в этой сфере, а адаптация зарубежного опыта в большинстве случаев не впоне приемлема, в первую очередь, из-за различий в уровне социально -экономического развития регионов. Это обусловило возникновение множества теоретических, методических и практических подходов в сфере управления недвижимым имуществом: классификации и определений недвижимого имущества; формирование региональных рынков недвижимости разных типов; анализа и оценки тенденций их развития; методик определения арендных ставок; создания механизма регулирования рынка недвижимости и т.п.

Появление в российской экономике признаков инфляционного перегрева: снижения поступлений в бюджет с уменьшением выручки от продажи углеводородного сырья; ростом государственных расходов; снижения уровня собираемости налогов - требует от правительства решительных усилий по разработке мер преодоления негативных предкризисных тенденций. Устойчивое региональное развитие предполагает совершенствование механизма управления рынком недвижимости для эффективного распоряжения государственным и муниципальным имуществом, формирования стратегии бюджетного процесса на адекватной экономической базе хозяйствующих субъектов, создание благоприятного инвестиционного климата для развития рынка недвижимости.

Институциональные преобразования в различных сферах экономики привели к снижению влияния роли в них государства. В этой связи возникает потребность совершенствования механизма функционирования некоммерческих партнерств в области управления недвижимым имуществом, способствующего развитию этого сектора экономики.

Принятый государством курс на интеграцию в мировое экономическое сообщество усиливает значимость процессов гармонизации методических и практических подходов в управлении объектами недвижимого имущества. Только сопоставимое и прозрачное для международного сообщества управление активами хозяйствующих субъектов и, соответственно, оценка их эффективности и обеспечения гарантий их сохранности может способствовать притоку денежных потоков от иностранных инвесторов в развитие отечественной экономики.

Таким образом, отсутствие общепринятых подходов в управлении и развитии регионального и муниципального рынка недвижимости, подтверждает теоретическую, методическую и практическую значимость и актуализирует тему диссертационного исследования.

Степень разработанности темы исследования. Методической основой диссертации являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам формирования, функционирования, развития и эффективного управления рынком недвижимости. Значительный вклад в разработку данных методических и теоретических проблем внесли А.Г. Гранберг, А.С. Новоселов, О.В. Кузнецова, В.В. Григорьев, В.И. Кошкин, С.В. Грибовский, С.В. Вадайцев, Г.И. Микерин, Л.И. Абакин, И.Т. Балабанов, Ф. Котлер, С.Н. Максимов, Н. Ордуэй, В.И. Ресин, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, Д. Фридман, Г. Харисон и др.

В процессе решения задач исследования были использованы достижения зарубежной и отечественной экономической науки в области управления, анализа и оценки собственности, девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики, методические разработки в области стандартизации и информационного обеспечения управления рынком недвижимости. Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы, основанные на использовании этих теорий, будут способствовать целостному развитию рынка недвижимости региона, текущему анализу его состояния и прогнозированию развития различных его секторов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методического подхода и инструментария для выработки стратегии управления развитием муниципального рынка недвижимости. Достижение указанной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:

- проанализировать, систематизировать и обосновать авторскую трактовку понимания экономических категорий муниципальный рынок недвижимости, луправление недвижимостью;

- обобщить, практически осмыслить существующие методические подходы и сформировать рекомендации для разработки современной стратегии развития муниципального рынка недвижимости;

- разработать систему организации и сбора параметров и показаний мониторинга цен на рынке недвижимости для оценки эффективности его развития;

- на основе анализа получения, обработки и использования рыночной информации разработать методические рекомендации по созданию информационно - аналитической базы для управления недвижимостью муниципального образования.

Объектом исследования являются организационно - экономические интересы участников муниципального рынка недвижимости.

Предметом исследования выступают теоретико - методические и прикладные аспекты совершенствования отношений, возникающих в процессе развития муниципальных рынков недвижимости с целью повышения эффективности управления ими.

Степень научной новизны. Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

- предложена методика классификации объектов недвижимости коммерческого назначения муниципального образования, гармонизированная с аналогичными международными подходами; для повышения эффективности развития и управления муниципального рынка недвижимости разработаны методические приемы выделения однородных ценовых участков с использованием кластерного анализа;

- методом экспертного опроса выделены и ранжированы факторы, определяющие рациональное пространственное развитие территории муниципального образования; разработан и апробирован в практической деятельности информационно - аналитический комплекс, позволяющий осуществлять мониторинг цен сделок и предложений на объекты недвижимого имущества в регионе, с целью получения экономических оценок его функционирования.

Достоверность результатов исследования обеспечена использованием рыночных и учетных данных, полученных из открытых источников, в том числе законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, российской гильдии риэтеров, материалы научно-практических конференций, департамента имущественных отношений Тюменской области и г.Тюмени, средств массовой информации, баз данных оценочных и риэторских организаций региона с применением научных методов исследования.

Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в нем обобщения, выводы, положения, практические инструменты могут быть востребованы специалистами, участниками рынка недвижимости при разработке планов, программ, проектов развития, оценки, анализа рынка, а также специалистами органов местного самоуправления, регулирующих процессы пространственной организации и развития подведомственных территорий.

Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе Тюменского государственного университета при чтении дисциплин Управление собственностью, Основы оценки недвижимости.

Теоретические и методические положения исследования нашли отражение в созданном информационно-аналитическом программном комплексе (ИБКН) ПК АНАКОНДА, который используется органами государственного и муниципального управления при разработке инвестиционной стратегии в г.Тюмени, что подтверждается соответствующим актом о внедрении. Структура и исследовательские возможности ПК АНАКОНДА обсуждены и получили одобрение в профессиональной среде оценщиков, аналитиков, девелоперов, строителей, специалистов департаментов имущественных отношений Тюменской области и г.Тюмени, работающих в сфере управления недвижимым имуществом.

Материалы диссертационного исследования были представлены и обсуждены на Всероссийской научно - практической конференции, посвященной 75-летию Тюменского государственного университета Актуальные проблемы социально-экономических трансформаций России (г.Тюмень, 2005г.), III ежегодной научно-практической конференции аспирантов и соискателей Международного института финансов, управления и бизнеса ТюмГУ Социально-экономические проблемы трансформационной экономики (г.Тюмень, 2006г.), всероссийской конференции Информационное и программное обеспечение оценочной деятельности. Интернет-технологии в оценке. Ярмарка программных продуктов (г.Самара, 2006г.), научно-практической конференции, посвященной 15-летию департамента имущественных отношений Тюменской области Эффективность управления государственным имуществом и земельными ресурсами. Актуальные проблемы и пути их решения (г.Тюмень, 2006г.).

Содержание диссертации соответствует п.5.13 Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Публикации по теме исследования. По результатам исследования опубликовано 6 работ общим объемом 6,67 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Объем диссертации 145 страниц, который включает 18 таблиц, 15 рисунков, 6 приложений и список литературы из 145 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Догих, Алексей Владимирович

Результаты исследования подтверждены справкой о внедрении и получили положительное заключение в Департаменте имущественных отношений Тюменской области и предприятии разработчике ПК АНАКОНДА - ЗАО Ассоциация AJ1KO.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных исследований получены следующие основные результаты:

- обоснована возможность использования разработанной автором методики расчета арендной платы в рамках муниципального образования;

- дана оценка эффективности управления рынком недвижимости в г.Тюмени;

- проведена работа по определению факторов, оказывающих наибольшее влияние на рациональное пространственное развитие территории города.

Научная новизна теоретических положений и результатов экспериментальных исследований, полученных автором заключается в следующем: предложена методика классификации объектов недвижимости коммерческого назначения региона;

- разработаны принципы выявления однородных ценовых участков недвижимости в рамках муниципального рынка недвижимости с использованием кластерного анализа для повышения эффективности управления;

- проведена работа по определению факторов, оказывающих наибольшее влияние на рациональное пространственное развитие территории города;

- разработан информационно - аналитический комплекс, позволяющий осуществлять мониторинг цен сделок и предложений на объекты недвижимого имущества в регионе.

Разработанные теоретические положения и новые технические решения опробованы экспериментально. Экспериментальные исследования проводились на базе закрытого акционерного общества Ассоциация АКО. Пусковые программы опробованы и прошли испытания - в рамках различных научных программ, успешно используются в работе специалистами, участниками рынка недвижимости при разработке планов, программ, проектов развития, оценки, анализа рынка, а также специалистами органов местного самоуправления.

Итогом диссертационного исследования стала разработка информационно - аналитического комплекса - ПК Анаконда, позволяющая:

- осуществлять мониторинг цен сделок и предложений на объекты недвижимого имущества в регионе;

- проводить аналитические исследования рынка недвижимости г.Тюмени;

- классифицировать в г.Тюмени все объекты недвижимости коммерческого назначения.

Разработанная в диссертационной работе методика рыночных стоимостных характеристик позволяет повысить эффективность управления муниципальным рынком недвижимости.

Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе Тюменского государственного университета при чтении дисциплин Управление собственностью, Основы оценки недвижимости.

Материалы диссертационного исследования были представлены и обсуждены на Всероссийской научно - практической конференции, посвященной 75-летию Тюменского государственного университета Актуальные проблемы социально-экономических трансформаций России (г.Тюмень, 2005г.), III ежегодной научно-практической конференции аспирантов и соискателей Международного института финансов, управления и бизнеса ТюмГУ Социально-экономические проблемы трансформационной экономики (г.Тюмень, 2006г.), всероссийской конференции Информационное и программное обеспечение оценочной деятельности. Интернет-технологии в оценке. Ярмарка программных продуктов (г.Самара, 2006г.), научно-практической конференции, посвященной 15-летию Департамента имущественных отношений Тюменской области Эффективность управления государственным имуществом и земельными ресурсами. Актуальные проблемы и пути их решения (г.Тюмень, 2006г.).

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Догих, Алексей Владимирович, Тюмень

1. Абакин, Л.И. Что такое хозяйственный механизм? / Л.И. Абакин М.: Мысль, 1980. - 79с.

2. Анализ рынка недвижимости // Квартирный вопрос. 2006. - №3 (405). - С. 3.

3. Ансофф, И. Стратегическое управление: Пер. с англ. / И.Ансофф. Ч М.: Экономика, 1989. Ч519с.

4. Аренда нежилых помещений // Блиц. 2005. - №90. - С. 59-60.

5. Аренда нежилых помещений // Из рук в руки. 2005. - №41 (413). - С. 43-44. -(4.1).

6. Аренда нежилых помещений // Из рук в руки. 2005. - №49 (421). - С. 42-43. -(4.1).

7. Аренда нежилых помещений // Квартирный вопрос. 2005. - №43 (395). - С. 67-68.

8. Аренда нежилых помещений // Квартирный вопрос. 2005. - №44 (396). - С. -65-66.

9. Аренда нежилых помещений // Квартирный вопрос. 2005. - №48 (400). - С. 6667.

10. Аренда нежилых помещений // Недвижимость. Строительство для всех. 2005.- №39 (58).-С. 68-70;

11. Аренда нежилых помещений // Недвижимость. Строительство для всех. 2005.- №40 (59). С. 68-70.

12. Аренда нежилых помещений // Недвижимость. Строительство для всех. 2005.- №43 (62).-С. 69-70.

13. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул СПб.: Питер, 2004. - 512 е.: ил. - (Сер. Учеб. для Вузов).

14. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т.Балабанов. М.: Финансы и статистика, 1996. - 89с.

15. Блехцин, И.Я. Инвестиционный климат города: образующие факторы и индикаторы / регулирования соц.-эконом. систем / И.Я.Блехцин, Н.Б.Жунда // Пробл. преобразования и регулирования соц.-эконом. систем. СПб., 1999. - С. 94-105.-(Вып.5).

16. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 5-е изд., доп. и перераб. - М.: Ин-т новой экономики, 2002. - 1280с.

17. П.Болыпой энциклопедический словарь. 2-е изд. - М.: Большая Рос. энц. - СПб: Коринт, 1997.- 1456с.

18. Болыпой энциклопедический словарь. М-СПб,1979. - 769с.

19. Буньков, М. Отношения собственности: эволюция, а не смена / М.Буньков // Экономист. 1996. - №4. - С. 90-91.

20. Веригин, И.А. Новые технологии управления государственной и муниципальной собственностью / И.А. Веригин // Имущественные отношения в РФ. -2002.- №5. -С. 105-120.

21. Воронцова, С. Д. Инвестиционный климат и оценка эффективности инвестиций в отрасли экономики регионов / С.Д.Воронцова, А.Г.Гребешев, В.Е.Сысоева // Изв. СПб ун-та эконом, и финансов. 1999. - N3. - С. 29-42.

22. Высоковский, А. Тенденции функционирования рынка недвижимости в российских городах / А.Высоковский //Вопросы экономики. 1994. - №10. -С.101-102.

23. Гончаров, В.В. В поисках совершенства управления: руководство для высшего управленческого персонала / В.В. Гончаров //Вопросы эконом. 1997. -№2. -С.150-155.

24. Горелова, А. День рождения генплана Тюмени откладывается Электронный ресурс. /А.Горелова // Nash.Gorod.ru. 2006. - 28 апр. - Режим доступа: Nash.Gorod.ru.

25. Горемыкин, В.А. Рынок недвижимости / В.А.Горемыкин М.: МЭГУ, 1994. -187с.

26. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин В.А., Э.Р.Бугулов. М.: Информ.-изд. дом Филинъ, 1999. - 122с.

27. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч I., II.- М: Юридическая лит., 1996.

28. Грибовский, С.В. Теория и Практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт- Петербура: Практич. прим. методов массовой оценки. / С.В. Грибовский // Имущественные отношения в РФ. 2005. - № 8 . - С. 15-21.

29. Грибовский, С.В. Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга: Теор. аспекты / С.В. Грибовский // Имущественные отношения в РФ. 2005. - № 7. - С. 13-17.

30. Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости / В.В.Григорьев М.: ИНФРА-М, 1997.- 110с.

31. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекц. Электронный ресурс. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетbooks/m94/2l .htm.- Загл. с экрана.

32. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М.: Финансы и статистика, 2003. -496с.

33. Даль, В. Токовый словарь живого великорусского языка / В.Даль: В 4т. Т.2 -2-е изд., испр. и доп.-М.; СПб., 1881. -510с.

34. Елисеева, И.И. Общая теория статистики / И.И.Елисеева, М.М. Юзбашев. М.: Финансы и статист., 2003. - 480с.

35. Инвест- курьер. -1996. №8. - С. 12-15.39.3емельный кодекс Российской Федерации Электронный ресурс.: Федеральный закон от 25.10.2001. № 136. БД Консультант Плюс.

36. Калачева, C.JI. Операции с недвижимостью / С.Л.Калачева. М.: Приор, 1997. -160с.

37. Калинина, Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга / Н.Калинина // Вопр. эконом. 1994. - № 10. - С. 69-72.

38. Классификация офисов Электронный ресурс.: единая городская база- Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>

39. Климов, А.С. Совершенствование управления федеральным недвижимым имуществом на основе арендных отношений Электронный ресурс. /Климов А.С. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетm7-46.phtml. - Загл. с экрана.

40. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. -М.: 1998.-264с.

41. Концептуальные основы управления: Темат. сб. ст. / Гл. ред. междунар. жур. Проблемы теории и практики управления. М, 2000. - 144 с. - (Вып.1).

42. Конституция Российской Федерации: (Основной Закон). -М., 1993.

43. Концепция О применении методов массовой оценки недвижимого имущества в Москве Электронный ресурс. БД Консультант Плюс.

44. Корняков, В. Новая модель отношений собственности / В.Корняков //Экономист. 1994. - №3. - С. 72-85.

45. Кохно, П.А. Менеджмент / П.А Кохно, В.А. Микрюков, С.Е. Комаров. М.: Финансы и статистика, 1993. - 224с.

46. Коханенко, В.В. Рынок недвижимости: Состояние и проблемы развития / В.В.Коханенко. М.: ТОО Альба, 1997. - 136с.

47. Краткая характеристика рынка нежилой недвижимости в Тюмени Электронный ресурс. Режим доступа: consalko.ru.

48. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости / А.Б.Крутик, М.А.Горенбургов,

49. Ю.М.Горенбургов.- СПб.: Лань, 2000. 99с.

50. Крюков, В.А. Региональный экономический механизм / В.А.Крюков, В.Д.Маршак, В.Е.Селиверстов // Регион. 1997. - №3. - С. 23-47.

51. Крюкова, О. Второй дом: Тюмень переживает офисный бум. / О. Крюкова // Недвижимость. Строительство для всех. -2006. №6 (12). - С. 6.

52. Купчин, A.M. Рынок недвижимости: Состояние и тенденции развития / А.М.Купчин, Б.Д.Новиков. М.: Филинъ, 1995. - 1 Юс.

53. Лола, А. Принципы управления крупнейшим городом / А. Лола // Пробл. теор. и практ. упр. 1997. - №2. - С. 72-80.

54. Лозебо, А. О правах собственности на недвижимое имущество / А.Лозебо // Эконом, газ. 1996. - № 4. - С.5.

55. Майоров, С.И. Информационный бизнес: Коммерческое распространение и маркетинг / С.И.Майоров. М.: Финансы и статистика, 1995. - 78с.

56. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С.Н. Максимов СПб: Питер, 2000. - 272 е.: ил. - (Сер. Учеб. для Вузов).

57. Манторов, Е. Команда экспертов / Е. Манторов // Эксперт Урал.

58. Международные стандарты оценки // Аудит и финансовый анализ. 1997.- №2. - С.5-81.

59. Мескон, М.Х. Основы менеджмента: Пер. с англ. / М.Х. Мескон, М.Альберт. -М.: Дело, 1992.-78с.

60. Мировой рынок информационных услуг: электронная деловая и коммерческая информация. М.: МП Данные, информация знания, 1996. - 61с.

61. Национальным проектам региональное воплощение: Информ. сообщ. о заседании Совета по нац. проектам при Президенте РФ, 29 нояб. 2005г. Электронный ресурс. - БД Консультант Плюс.

62. Нежилые помещения. Аренда // Блиц. 2005. - №89 (1315). - С. 62-63.

63. Немченко, Г.И. Диверсификация производства / Г.И.Немченко;

64. Дальневосточное отд. РАН Благовещенск: Амур КНИИ, 1994. - 224с.

65. Новая методика расчета арендных ставок КУГИ и ее влияние на рынок коммерческой недвижимости Петербурга Электронный ресурс.: Деловой портал Advis. Аналитика. Режим доступа - Ссыка на домен более не работаетcgi-bin/new. - Загл. с экрана.

66. Новый генплан Тюмени: город обзаведется многоэтажными паркингами и мостами // Недвижимость в Тюмени Электронный ресурс. Режим доступа: VSLUH.RU.

67. Общая теория статистики Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>

68. Общая теория управления: Курс лекций.- М., 1994. 67с.86.0рганизация оценки объектов недвижимости на базе рыночной стоимости

69. Вопр. оценки. 1997. - №2. - С.30-34.87.0рдуэй, Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ./ Н. Ордуэй, Дж. Фридман. М.: Дело, 1997. - 480с.

70. Пинцов, С.И. Управление в регионе: актуализация мотивов хозяйственной и трудовой деятельности / СПб. ун-т эконом, и финансов; С.И.Пинцов. СПб.: Изд-во СПб. ун-та эконом, и финансов. 1994. - 154с.

71. Подолянец, JT.A. К вопросу о региональной инвестиционной политике / Л.А.Подолянец, С.Д.Воронцова, А.Г.Гребешев, В.Е.Сысоева // Актуальные проблемы финансов и банковского дела. 2001. - Вып.4. - С.415-423

72. Положение об определении пообъектного состава государственной и муниципальной собственности Электронный ресурс.: Распоряж. Президента РФ № 114 от 18.03.1992 г. БД Консультант Плюс.

73. Полянский, А.И Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости / А.И. Полянский, М.М.Соловьев // Правовое регулирование рынка недвижимости. №4. - 2001. - С. 15 -25.

74. Проблемы региональной экономики: суждения и решения //Вопр. эконом. 1997. - №2. - С. 157-160.

75. Проблемы совершенствования хозяйственного механизма вусловиях перехода к рынку: Сб. науч. тр. / Самарская Гос. эконом, академия; Отв. ред. Б.Я.Татарских . Самара, 1997. - 116с.

76. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э.Лимонова. СПб.: Наука. 1997. - 73с.

77. Проскуряков, В.М. Экономический потенциал социальной сферы: содержание, оценка, анализ / В.М.Проскуряков, А.И.Самоукин. М.: Экономика, 1991. - 159с.

78. Радченко, А.И. Основы государственного и муниципального управления: системный подход / А.И.Радченко. Ростов н/Д, 1997. - 159с.

79. Разработка комплексного инструмента исследования рынка коммерческой недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2005. - №4 (43). - С.71- 78.

80. Райзберг, Б.А. Программно-целевое планирование и управление: Учеб. / Б.А.Райзберг, А.ГЛобко . М.: ИНФРА-М, 2002. - 428с. - (Сер. Высш. образов.).

81. Ресин, И.В. Экономика недвижимости / И.В.Ресин. М.: ДЕЛО, 1999. -57с.

82. Розенберг, Дж. М. Инвестиции: Термин, слов./ Дж. Розенберг М., 1995.-839с.

83. Российская Гильдия Риеторов Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает

84. Российское Общество оценщиков Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает

85. Руднев, А.В. Проблемы управления государственным и муниципальным имуществом: Сб. докл. по методолог, пробл. развития. / А.В.Руднев. М.: Прима-Пресс-М, 2001. - 331с

86. Сборник постановлений, распоряжений Губернатора Тюменской области. Тюмень, 2003(окт.). - 53с.

87. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка / Л.А.Сивкова. М.: Юридический бюлетень предпринимателя, 1996. - 138с.

88. Современный словарь иностранных слов. М.: 1992. - 328 с.

89. Совершенствование управления развитием социальной инфраструктуры региона: Сб. науч. тр. Свердл.: УрОАН СССР, 1990. - 88с.

90. Стерник, Г. М. Эконометрический анализ и прогнозирования стоимости жилья в городах России Электронный ресурс. / Г.М. Стерник . Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетdocs/anl03.htm. - Загл. с экрана.

91. Стерник, Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России: Докл. на конф. Европ. сети исслед. жилищного рынка Текст. / Г.М.Стерник. Вена, 1997. - 7с.

92. Стерник, Г.М. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости: (Пособ. для риэторов) / Г.М.Стерник, Н.Н.Ноздрина; РГР. М., 1997.

93. Страйк, Р. Исследование рынков городского жилья в России / Р.Страйк // Вопр. эконом. 1994. - № 10. - С.7-8.

94. Тарасевич, Е. И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. СПб.: ГТУ, 1998.-59с.

95. Тарасевич, Е.И. Современные принципы анализа рынка недвижимости / Е.И.Тарасевич // Вопр. оценки. 1999. - №3. - С. 18.

96. Троттер, Оценка недвижимости в России: проблемы и перспективы / Троттер // Эконом, и жизнь. 1994. - №29. - С. 11.

97. Тэпман, J1.H. Оценка недвижимости. / J1.H. Тэпман; Под ред. проф. В.А. Вандара. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2002. - 303с.

98. Управление портфелем недвижимости. / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева.- М.: ЮНИТИ, 1998. -391с.

99. Управление государственной собственностью: Учеб. / Под ред. д.э.н. проф. В.И.Кошкина. Изд. расшир. и доп. - М.: ЭКМОС, 2002. - 664с.

100. Фадеев, В.И. Проблемы развития местного самоуправления в Российской Федерации // Местное самоуправление в России: Сб. докл. поправовым и методолог, пробл. развития. М.: Изд-во Прима-Пресс-М, 2001. -С.249-255.

101. Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости: Пер с англ. / Г.С.Харрисон М.: Прометей, 1994.-231с.

102. Хозяйственный механизм общественных формаций / Под общ. ред. Л.И. Абакина. М.: Мысль, 1986. - 269с.

103. Хомелянский, Б.Н. Экономический потенциал социальной инфраструктуры региона / Б.Н.Хомелянский //Регион: Эконом, и социол. 1996. -№4.-С 140-155.

104. Цукерсан, Г. Недвижимость: зарубежный опыт развития: Пер с англ. / Г.Цукерсан, Д.Блевинс. М.: Диамант; Меркурий, 1994. - 111с.

105. Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости / А.В.Черняк. М.: Рус. деловая лит., 1996. - 71с.

106. Шнипер, Р.И. Регион: экономические методы управления / Р.И.Шнипер. Новосибирск.: Наука, 1991. - 308с.

107. Щенников, А.В. Рыночная трансформация хозяйственно механизма переходной экономики России: Автореф. дис. канд. эконом, наук / А.В.Щенников. -Челябинск, 1999.-22с.

108. Щербакова, О.Н. Операции с недвижимостью в России / О.Н.Щербакова //Финансовая газ. 1998. - №15. - С.6.

109. Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости / Н.А.Щербакова. Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320с.

110. Экономика недвижимости / Под ред. В.Ш.Ресина. М.: Дело, 1999. - 83с.

111. Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П.Г. Грабового. М.: Изд-во АСВ, 1999. - 567с.

112. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю. В. Пашкуса. СПб: Изд-во СПб. ун-та, 1999. - 156с.

113. Aderman, S. Land and market / S. Aderman. N.Y.: Elsevier-North Holland1. Publishing, 1995.

114. Amott, R. Economic theory and housing. N.Y.: Elsevier- North Holland Publishing, 1995.-77c.

115. Brown, S. Housing, privatization and the 'right to buy' / S. Brown, J.G. Sessions //Appl. economics. L. - 1997. - №5. - P. 581-590.

116. Properti (F.C.M.) Palgraves dictionari of political economy // Ed. bu Higgs H. L.: MacmilLan. - 1996. - P. 228. - 229.

117. Jack, P. Income property appraisal and analysis.-N.Y.: Prentice Hall. Inc., 1990.- 12 p.

118. Modern real estate practice. Real Estate Education Company. Chicago, Illinois, 1996. P. 11-12

119. Nagy, J. Do vacancy decontrol provisions undo rent control // J ofurban economics. N.Y. etc., 1997., №1. P. 64-78.

120. Yonge, G.M. Evaluation real estate. // Canad. Banker.-Toronto, 1994, №6-p.44.

121. Copeland,T. Measuring & managing the value of companies/ T.Copeland, T.Koller, J.Murrin john wiley & sonc, inc., 2005. - 554p.

122. West, T. Handbook of busness valuation/ T.West, J.Jones john wiley & sonc, inc., 2003. - 706p.

123. Evans, F. Valuation for М&А/ F. Evans, D.Bishop- john wiley & sonc, inc., 2004.-33 lp.

124. Классификация офисных помещений1. Класс Описание1 2

125. С+ Класс С + косметический ремонт офиса и/или коридоров и/или входной группы, вахтер пропускная система

126. D Здания, нуждающиеся в реконструкции.

Похожие диссертации