Формирование маркетинговой стратегии риэтерской компании на муниципальном рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученаd>кандидат экономических наук | |
| Автор | Поторак, Дмитрий Александрович |
| Место защиты | Краснодар |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование маркетинговой стратегии риэтерской компании на муниципальном рынке недвижимости"
На правах рукописи
|1|111111|
003052844
ФОРМИРОВАНИЕ МАРКЕТИНГОВОЙ СТРАТЕГИИ РИЭТЕРСКОЙ КОМПАНИИ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (по материалам г. Краснодара)
Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством
(маркетинг)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Краснодар - 2007
Диссертационная работа выпонена в ФГОУ ВПО Кубанский государственный аграрный университет
Научный руководитель- доктор экономических наук, доцент
Середа Александр Анатольевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Рысьмятов Александр Закирович
кандидат экономических наук, профессор Муромцев Сергей Васильевич
Ведущая организация- Ростовский государственный
экономический университет (РИНХ)
Защита диссертации состоится л16 марта 2007 г. в 11 часов в аудитории 209 главного корпуса на заседании диссертационного совета Д 220.038.02 в ФГОУ ВПО Кубанский государственный аграрный университет по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина 13.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО Кубанский государственный аграрный университет.
Автореферат разослан л /^f февраля 2007 г. и размещен на сайте. http:www.kubagro.ru
Ученый секретарь диссертационного совета
Бондаренко П.С.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В условиях усиливающейся конкурентной борьбы на рынке недвижимости особое значение приобретает формирование эффективной маркетинговой стратегии риэтерской компании. Диверсификация сфер экономической деятельности в условиях научно-технического прогресса ведет к тому, что маркетинговая деятельность реализуется хозяйствующими субъектами без адекватного и поного учета отраслевой специфики. Риэтерская деятельность в условиях современной России характеризуется всей совокупностью социально-экономических показателей как в области спроса на объекты недвижимости со стороны клиентов, так и со стороны продавцов недвижимости, формирующих рынок предложения. Маркетинговая ситуация на рынке недвижимости отличается еще и тем, что объекты недвижимости, схожие по своим качественным характеристикам, предлагаются большим количеством крупных и меких риэтерских фирм.
В настоящее время от эффективности маркетинговой стратегии риэтерских компаний в значительной степени зависит, насколько востребованным и конкурентоспособным будет конкретный объект недвижимости для конечного покупателя, насколько обоснованно и эффективно будут позиционированы риэтерские компании на рынке недвижимости, насколько взаимоувязаны и продуманы объектная, ценовая и коммуникативная политики риэтерских компаний, а также качество предоставляемых на рынке недвижимости допонительных услуг.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в разработку теории маркетинговой деятельности и развития рынка недвижимости осуществлен в научных трудах Бледного С.Н., Божедомовой Г.К., Елисеева Е.А., Горемыкина В.А., Григорьевой В.В., Кирсанова А.Р., Максимова С.Н., Ресина В.И, Рахмана И.А. и других исследователей. Вопросы деятельности риэтерских компаний на рынке корпоративной недвижимости подробно изучены в научных трудах ВиленскогоП.Л., Лившица В.Н., Смоляка С.А., Лимитовского М.А., Лобановой E.H., Идрисовой П.Г., Грабового И.С., Коханенко В.В., Тарасевича Е.И. и др. Маркетинговый инструментарий риэтерской деятельности и отдельные аспекты инвестирования в недвижимость наиболее поно изучены в научных трудах Вадайцева C.B., Григорьева В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Прорвича В.А., Рутгайзера В.М., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А.
В последнее время формированию маркетинговой стратегии риэтерской компании многие участники рынка недвижимости уделяют незначительное
внимание, а процесс маркетинговых исследований сводится к примитивному анализу периодики и случайной информации. В большинстве работ исследователей по теории и методологии риэтерской деятельности маркетинговая деятельность рассматривается по отдельным блокам и элементам, не исследована специфика риэтерской деятельности в системе маркетинга, кроме этого, разработанный теоретико-методологический и практический инструментарий в области маркетинга не адаптирован к специфике риэтерской деятельности и, вследствие этого, не приносит ожидаемых результатов всем участникам рынка недвижимости.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке комплекса теоретико-методологических и практических положений по формированию маркетинговой стратегии риэтерской компании в условиях рыночной экономики.
Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи:
- исследовать концепции, сущность и функции маркетинговой стратегии предприятия в условиях рыночной экономики;
- раскрыть специфику формирования маркетинговой стратегии риэтерской компании;
- обосновать принципы формирования ассортиментной, ценовой и коммуникативной политик в системе маркетинга риэтерской компании;
- проанализировать особенности формирования рынка недвижимости в г. Краснодаре;
- рассмотреть механизм формирования целевых сегментов рынка недвижимости Краснодарского края, выявить их специфику, а также динамику основных показателей;
- выявить особенности механизма конкурентной борьбы между риэтерскими компаниями на различных сегментах рынка недвижимости;
- разработать теоретико-методологический и практический инструментарий формирования маркетинговой стратегии современной риэтерской компании.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, складывающиеся при формировании маркетинговой стратегии риэтерских компаний. Объектом исследования является механизм формирования маркетинговой стратегии деятельности риэтерских компаний на рынке недвижимости г. Краснодара
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные концепции в области формирования стратегии деятельности предприятий, труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам функционирования рынка недвижимости и его основных сегментов в России. Методологической основой исследования послужили системный и стратегический подходы в маркетинговой деятельности хозяйствующего субъекта.
В качестве информационной и эмпирической базы использованы материалы Росстата, Краснодарского крайкомстата, научных архивов, анкетных и монографических исследований, данные учета и отчетности субъектов хозяйствования.
В процессе исследования использовались следующие методы и приемы: анализ, сравнение, синтез, экспертные оценки, экономико-статистический, графический методы и др. При разработке приоритетных направлений совершенствования формирования маркетинговой стратегии деятельности риэтерской компании на региональном рынке недвижимости применялись абстрактно-логический, расчегно-конструктивный, экономико-математический и другие методы исследования.
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке теоретических и прикладных аспектов формирования маркетинговой стратегии риэтерских компаний в условиях рыночной экономики. Конкретное приращение научного знания, полученного лично соискателем, заключается в следующем:
- уточнена экономическая сущность категории маркетинговая стратегия риэтерской компании как структурного элемента комплексной стратегии деятельности предприятия, направленной на поиск, отбор и доведение до покупателя объектов недвижимости и риэтерских услуг, наиболее соответствующих его потребностям, и включающей в себя стратегию привлечения покупателей, стратегию продвижения на рынке объектов недвижимости и услуг риэтерских компаний;
- обоснованы методические подходы к формированию маркетинговой стратегии риэтерской компании на основе взаимосвязи ассортиментной, ценовой и коммуникативной политик участника рынка недвижимости с учетом структуры и динамики ключевых параметров целевых сегментов рынка недвижимости муниципального образования городского типа;
- использованы системный, комплексный подходы к оценке маркетингового потенциала муниципального рынка недвижимости г. Краснодара и
обоснованы приоритетные направления его развития в догосрочной перспективе;
- предложены методические подходы к расчету стоимости продажи и аренды жилой недвижимости на основе многофакторной экономико-математической модели, учитывающей ключевые технико-экономические параметры жилья и выявленную экономико-математическую зависимость величины арендной платы опт продажной стоимости недвижимости.
На защиту выносятся следующие основные положения диссертационной работы:
- теоретические основы экономического содержания маркетинговой стратегии риэтерской компании;
- результаты анализа формирования муниципального рынка недвижимости
г. Краснодара и оценка влияния развития его целевых сегментов на формирование ассортиментной, ценовой и коммуникативной политики риэтерской компании;
- методические подходы к расчету стоимости продажи и аренды жилой недвижимости на основе многофакторной экономико-математической модели, учитывающей ключевые технико-экономические параметры жилья.
- содержание и направления совершенствования формирования маркетинговой стратегии риэтерских компаний, работающих на рынке недвижимости муниципального образования городского типа.
Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью использования изложенных в диссертации теоретических и прикладных разработок для формирования эффективной маркетинговой стратегии риэтерских компаний, расчетов и обоснований ценовых параметров объектов недвижимости, разработки перспективных направлений активизации ассортиментной, ценовой и коммуникативной политик риэтерских компаний.
Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы проходили апробацию на научно-практических конференциях, семинарах международного и всероссийского уровня в 20032006гг. в г. Москве, Ростове-на-Дону, Пензе, Краснодаре и др. Основные научные результаты исследования опубликованы в б печатных работах соискателя общим объемом 2,1 пл.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения и списка литературы из 195 наименований и 2 приложений. Работа изложена на 150 страницах компьютерного текста, содержит 42 таблицы, 29 рисунков.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Маркетинговая стратегия риэтерской компании представляет собой структурный элемент комплексной стратегии деятельности предприятия, направленный на поиск, отбор и доведение до покупателя объектов недвижимости и риэтерских услуг, наиболее соответствующих его потребностям. Различают стратегию привлечения покупателей и стратегию продвижения на рынке недвижимости. Стратегия привлечения покупателей - это маркетинговая стратегия, при которой создается покупательский спрос на определенную категорию недвижимости и разрабатывается комплекс мероприятий по привлечению покупателей, главным образом, с помощью рекламы.
Стратегия продвижения на рынке недвижимости - это маркетинговая стратегия, в основе которой лежит стремление розничных риэтерских компаний активно продавать определенные категории и виды недвижимости и сопутствующих риэтерских услуг. При этом активно используются специальные предложения для розничных посредников на рынке недвижимости. Структура маркетинговой стратегии риэтерских компаний представлена на рисунке 1.
В ходе диссертационного исследования выявлена необходимость уточнения принципов стратегии маркетинга риэтерской компании.
На наш взгляд, можно выделить следующие основные принципы маркетинга риэтерских компаний:
- системность и комплексность мероприятий по продвижению объекта недвижимости;
- ориентация на целевой сегмент, освоение перспективных сегментов рынка недвижимости;
- взаимосвязанность тактики и стратегии деятельности риэтерских компаний с требованиями существующих и потенциальных покупателей;
- создание благоприятного и договременного имиджа фирм на рынке недвижимости;
- ориентация на договременный результат на основе диверсификации деятельности компаний.
В условиях усиливающейся конкуренции маркетинговые усилия риэтерской компании концентрируются для удовлетворения потребностей целевого сегмента рынка. Для этого компании используют лэффект масштаба за счет расширения сети филиалов, что позволяет снизить цену на предоставляемые
МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ РИЭТЕРСКОЙ КОМПАНИИ
СТРАТЕГИЯ ПРИВЛЕЧЕНИЯ КЛИЕНТОВ
1 , * . " "" гул1.
' Л г. I . г, , 1 -
СТРАТЕГИЯ ПРОДВИЖЕНИЯ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
СТРАТЕГИЯ ПРОДВИЖЕНИЯ РИЭТЕРСКИХ УСЛУГ I
КОММУНИКАТИВНАЯ ПОЛИТИКА РИЭТЕРСКОЙ КОМПАНИИ
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА РИЭТЕРСКОЙ КОМПАНИИ
Рисунок 1 - Структура маркетинговой стратегии риэтерской компании (предлагается автором)
услуги, формировать респектабельный имидж у потребителей на рынке недвижимости.
В зависимости от влияния окружающей среды, рыночной конъюнктуры и специфики деятельности риэтерских компаний формируются их ассортиментная, ценовая и коммуникативная политики.
На наш взгляд, ассортимент риэтерской компании - это совокупность объектов недвижимости, объединенных по определенному признаку и предназначенных для реализации заинтересованным лицам в форме продажи, аренды, дарения и наследования.
В основе образования ассортимента риэтерских компаний лежит объектная группа, которая представляет собой совокупность недвижимости (жилой, офисной, производственной и т.п.), обладающей сходным составом потребительских свойств. В диссертационной работе предложена авторская классификация принципов формирования объектного ассортимента риэтерской компании:
- ориентация отдельных категорий недвижимости на группу целевых потребителей (покупателей или арендаторов) определенных видов недвижимости;
- способность недвижимости удовлетворять однородные потребности, решать одни и те же проблемы заинтересованных лиц (личное или семейное проживание, ведение бизнеса и т.п.);
-ценовая однородность недвижимости, соответствующая покупательской способности целевого сегмента потребителей.
Качество ассортимента риэтерской компании характеризуется двумя основными параметрами: глубиной и шириной.
Применительно к деятельности риэтерской компании широта ассортимента, на наш взгляд, это количество наименований объектов недвижимости в каждой объектной группе. Чем больше различных объектных групп в риэтерской компании, тем ассортимент шире, и чем больше наименований в каждой объектной группе, тем ассортимент глубже.
При широком ассортименте риэтерская компания лучше приспосабливается к неожиданным изменениям рыночного спроса, но управлять таким ассортиментом сложнее, т.к. можно не учесть ту недвижимость, которая пользуется малым спросом у клиентов на рынке. При узком объектном ассортименте риэтерская компания формирует легко управляемый банк недвижимости, что позволяет не усложнять структурное устройство компании, упростить внутрифирменные бюрократические процедуры. В условиях рынка
широта и глубина ассортимента риэтерской компании дожны выбираться с учетом предпочтений потребителей и финансовых возможностей компании.
Глубина ассортимента риэтерской компании может быть избыточной. Если клиенту риэтерской компании предлагается непомерно огромное количество предложений недвижимости, удовлетворяющих его требованиям, он начинает колебаться при совершении сдеки, боится ошибиться. Для риэтерской компании, ориентированной на покупателя со средними доходами, характерен широкий ассортимент и средний уровень цен. Специализированные риэтерские компании концентрируются на определенной объектной группе, т.е. узком, но сверхглубоком, насыщенном ассортименте, способном удовлетворить специфическую потребность клиента.
Следующей важной характеристикой ассортимента является его постоянство. Если сегодня клиент риэтерской компании не обнаружил в банке данных необходимый ему вариант, то в следующий раз он может воспользоваться услугами конкурента. В диссертационной работе обосновано, что постоянство ассортимента риэтерской компании представляет собой устойчивое наличие стабильного диверсифицированного набора недвижимости, способного удовлетворять разнородные потребности клиентов. Важнейшими характеристиками ассортимента риэтерской компании, помимо вышеперечисленных, является его понота и устойчивость.
На наш взгляд, под понотой объектного ассортимента риэтерской компании следует понимать предоставление покупателю широкого выбора объектов недвижимости, а под устойчивостью - обеспечение постоянного наличия в банке данных определенных категорий объектов.
Ключевым структурным элементом маркетинговой стратегии риэтерской компании является ее ценовая политика. По нашему мнению, ценовая политика риэтерской фирмы - это совокупность приемов и методов установления цены на недвижимость и риэтерские услуги с целью обеспечения конкурентоспособности и рентабельности функционирования фирм на муниципальном рынке в догосрочной перспективе.
В практике деятельности риэтерских компаний на рынке недвижимости наиболее распространена ценовая политика, ориентированная на конкуренцию, что является обоснованными и оправданным.
Следует отметить, что в условиях усиливающейся конкуренции на муниципальном рынке недвижимости эффективные ассортиментная и ценовая политики являются необходимым, но недостаточным условием выживания и
развития риэтерской компании. Возрастающая конкуренция заставляет риэтерские компании концентрировать усилия на создание конкурентных преимуществ, их индивидуальности, на разработку целого комплекса мероприятий к привлечению клиентов в свою компанию. Совокупность способов и методов привлечения клиентов в риэтерскую компанию, формирует коммуникативную политику компании, которая предусматривает использование двух основных коммуникативных каналов: рекламных коммуникаций и стимулирования сбыта. Следует отметить, что формирование поведения потребителей на рынке недвижимости в современных условиях происходит не только под влиянием внутренних потребностей. На данный процесс накладывает значительные ограничения и предоставляет допонительные свободы конъюнктура современного рынка недвижимости в Краснодарском крае в целом, и в конкретном муниципальном образовании, в частности. Локальная составляющая такого внешнего влияния на поведение потребителей настолько сильна в отдельных муниципальных образованиях, что нуждается в подробном исследовании и анализе. К таким муниципальным образованиям со складывающимися специфическими условиями формирования рынка недвижимости относится и г. Краснодар. В настоящее время рынок недвижимости г. Краснодара, с точки зрения динамики развития его отдельных составных частей, представляет собой непропорционально развивающуюся систему, которая характеризуется, с одной стороны, значительными темпами роста ценовых показателей, а с другой - стагнацией диверсификационных процессов в отдельных сегментах рынка в краткосрочной и догосрочной перспективах.
Для более детального анализа рынка недвижимости г. Краснодара соискателем структурированы объекты рынка недвижимости по характерным признакам, представленным на рисунке 2.
Для выявления динамики, тенденций и закономерностей развития рынка недвижимости г. Краснодара в диссертационной работе проведен подробный анализ развития его основных сегментов.
В результате исследования рынка недвижимости в г. Краснодаре соискателем была проанализирована информация о структуре рынка по районам г. Краснодара, а также построены диаграммы на основании полученных данных.
КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
по форме собственности
по способу
го виду сдеки
Централен ый"(ЦМР)'" ] Фестивальный (ФМР)"|
Юбилейный (ЮМР;
Гидростроителей (ГМР) |
. Пашковский (ПМР) | Черемушки (ЧМР) )
прочие микрорайоны
Рисунок 2 - Классификация объектов муниципального рынка недвижимости г. Краснодара {предлагается автором)
Рисунок 3 - Структура предложений квартир в продажу по районам г. Краснодара в 2003-2005 гг. (расчеты автора по данным краевой ассоциации риэтеров)
Как видно из данных рисунка 3, в структуре объемов продаж объектов недвижимости в г. Краснодаре наибольший удельный вес занимал Центральный административный округ г, Краснодара, что объясняется его наибольшей привлекательностью для конечных пользователей объектов недвижимости и потенциальных инвесторов. Однако территориальный фактор, несмотря на свою значимость, является не единственным критерием, предопределяющим маркетинговую специализацию риэтерских компаний. Поэтому в диссертационной работе при анализе формирования рынка недвижимости в Краснодаре исследована структура рынка продаж по типам объектов,
В 2005 году, как и в 2003 и 2004 гг., структура рынка продажи жилой недвижимости по типу объекта изменилась незначительно: по-прежнему на первом месте двухкомнатные квартиры - 34%, затем трехкомнатные * 30%, далее идут однокомнатные - 27% и четырехкомнатные - 8%. Увеличение продаж четырехкомнатных квартир свидетельствует об увеличении благосостояния отдельных групп населения Краснодара.
Следующим важнейшим фактором, обуславливающим развитие отдельных сегментов рынка жилой недвижимости в г. Краснодаре, является ценовая категория объектов жилой недвижимости, главным критерием которой является цена одного квадратного метра жилой недвижимости.
Таблица 1 - Стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости по районам г. Краснодара, руб.
Микрорайон 2003г. 2004г. 2005г. 2005г., в % к
2003г. 2004г.
ЦМР 19275 20617 25440 131 123
ГМР 15208 16561 20189 132 122
ЖМР 15800 16328 18970 120 116
КМР 14600 17052 21806 149 128
ПМР 13270 16800 20800 157 124
СМР 14615 16327 20840 143 128
ФМР 17356 19737 24371 140 123
ЧМР 16670 18258 23313 140 128
ЮМР 16139 18491 23056 143 125
40л.Поб 14960 16313 20723 139 127
ЗИП 16005 17627 21952 137 125
В среднем 15809 17647 21950 139 124
Примечание: ГМР - микрорайон Гидростроителей, ЖМР - микрорайон Жукова, ПМР-микрорайон п Пашковского, СМР - Славянский микрорайон, 40 л Поб - микрорайон ул. 40 лет Победы, ЗИП - микрорайон Завода измерительных приборов
Из данных, представленных в таблице 1, видно, что в 2004 году цена 1 кв. м. в ЦМР изменилась на 7%. Такое незначительное изменение цены объясняется тем, что в 2003 году цена была уже достаточно высока. Наибольшее изменение в цене произошло в КМР - 17%, значительно выросла цена в ЮРМ - 15%, в ФРМ -14% и в СМР -12%, цены в остальных районах выросли на 10% и ниже.
В 2005 году темп роста цен значительно ускорися : в ЦМР 1 кв.м. жилой недвижимости вырос на 23% по отношению к 2004 году, на 28% выросла цена 1 кв.м в КМР, в СМР и в ЧМР, на 27% - в районе 40л .Поб, на 25% - в ЮМР и в ЗИП и на 22% - в ГМР. Такое увеличение цены на рынке продажи жилой недвижимости объясняется бумом на рынке и повышенным спросом на жилые объекты вследствие роста доходов населения, значительного уровня миграции, снижения темпов жилищного строительства и других факторов.
Следующим важнейшим сегментом рынка недвижимости в г. Краснодаре является сегмент коммерческой недвижимости.
Рисунок 4 - Структура предложений коммерческих помещений в продажу по районам г. Краснодара, 2003-2005 г. (расчеты автора по данным краевой ассоциации риэтеров).
В 2005 году увеличилась доля продаж недвижимости в ЦМР до 6!%, но сократилась доля в ЧМР до 11%, в ЮМР - до 2%, в ФМР и КМР увеличилась до 6% и 5% соответственно. В 2005 году внимание инвесторов переключилось на ЦМР, который остается популярным на протяжении длительного времени.
Для того чтобы определить изменение цен на рынке продаж коммерческой недвижимости, соискатель разделил объекты недвижимости на 3 основные группы: торговая, офисная и производственная или складская. В ходе диссертационного исследования была проанализирована информация о состоянии рынка и составлена следующая таблица 2:
Таблица 2- Продажная цена 1 м2 коммерческой недвижимости в г. Краснодаре, руб.
Микрорайон ЦМР 2003 г. 2004 г. 2005 г.
торговая офисная складская торговая офисная складская торговая офисная складская
25657 22500 11540 37888 26774 7888 38175 30844 22452
ГМР 25548 12268 8752 27890 11204 13948 9283 6227 28975 14039 9887
КМР 12682 14313 9753 10404 30658 31703 17373
ФМР 21673 20164 10465 29770 18408 8765 25208 29144 9835
ЧМР 35332 8923 6607 35332 25259 5549 23304 37567 13604
ЮМР 19583 17241 14415 30527 21570 7923 32098 22073 16532
40лет 24678 12947 13285 25111 14073 14972 29143 15430 15392
ЗИП 15335 14433 15090 20183 21896 16339 32661 22394 9065
СМР 14390 15981 16033 15908 16742 16987 16832 17832 17837
В среднем 21125 14431 9668 27262 19123 7051 29234 25734 14701
В 2005 году несколько замедлились темпы роста цены 1 м2 торговой недвижимости (увеличились на 7%), а рост 1 м2 цены офисной недвижимости составил 35% по отношению к предыдущему году. Цена 1 м2 складской, или производственной недвижимости увеличилась на 108%, что может быть объяснено низкими ценами на эту категорию недвижимости, а также коррекцией после значительного падения в предыдущем периоде.
В диссертационной работе обосновано, что в условиях недостаточной платежеспособности основной массы населения г.Краснодара, низких заработных плат, многие жители города не могут позволить покупку недвижимости даже с учетом стремительно развивающейся ипотеки. Этим важным фактором объясняются перспективы развития рынка аренды. Также на развитие рынка аренды влияют следующие факторы:
- переезд граждан из других регионов в г. Краснодар, поскольку он является благоприятным, с точки зрения климатических условий;
- увеличение доходов населения;
- отсутствие достаточного количества строящихся объектов.
Поэтому следующим этапом диссертационного исследования стал всесторонний анализ рынка аренды г. Краснодара.
Анализ рынка аренды недвижимости в г. Краснодаре в 2003-2005 г.г. соискателем был проведен при помощи исследования эмпирической информации о структуре рынка по районам г. Краснодара.
В 2005 году интерес арендаторов к квартирам в ЦМР увеличися до 41%, в КМР до 9%, в ФМР - до 10%, а в ЧМР сократися до 9%, в ЮМР понизися до 8%. Преобладание сделок в ЦМР прослеживается на протяжении всего временного интервала 2003-2005 гг.
Систематизированные данные по размеру арендной платы в г. Краснодаре отсутствуют, поэтому автором сделано предположение, что различия в продажной цене по районам аналогичны различиям в размере арендной платы. Поэтому на основании имеющихся данных о стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости соискателем предложены коэффициенты арендной
платы в зависимости от микрорайона. За базовое значение взята цена 1 кв. м. в
Таблица 3 - Среднемесячная арендная плата за 1 кв. м. по микрорайонам г. Краснодара, руб.
Показатель в% к ЦМР Отклонение 2005 г в % от
Микрорайон 2003г. 2004г. 2005г. в 2005 г. 2003г. 2004г
ЦМР 214 178 284 100 +32 +60
ГМР 142 142 227 80 +60 +60
ЖМР 130 99 224 79 +72 +127
КМР 173 158 227 81 +31 +31
ПМР 165 137 219 77 +32 +60
СМР 132 169 188 79 +42 +12
ФМР 178 167 187 94 +5 +12
ЧМР 149 140 217 89 +46 +55
LUMP 167 138 222 78 +33 +60
ЮМР 87,5 175 262 88 +199 +50
40л.Поб 139 140 224 79 +61 +60
ЗИП 132 151 207 85 +57 +37
Из данных, представленных в таблице 3, видно, что в 2005 году цены на аренду увеличились практически во всех микрорайонах, особенно: в ЮМР на 199%, в ГМР на 60%, в ЗИП на 57 %, в 40л.Поб на 61%. Что касается изменения цен на аренду в 2005 году по отношению к 2004 году, то темпы роста цен значительно увеличились во всех районах.
Для определения ставки арендной платы коммерческой недвижимости соискатель в ходе диссертационного исследования разделил объекты недвижимости на 3 основные группы: торговую, офисную и производственную или складскую.
В 2005 году темпы роста арендной платы за 1 м2 торговой недвижимости увеличились, а рост арендной платы за 1 м2 офисной недвижимости составил 31% по отношению к предыдущему году. Арендная ставка 1 м2 складской или производственной недвижимости увеличилась на 20%.
В результате анализа формирования и развития рынка недвижимости в муниципальном образовании г. Краснодара выявлена значительная динамика большинства индикаторов в структуре целевых сегментов, что делает необходимым разработку теоретико-методологических и практических
рекомендаций по формированию эффективной маркетинговой стратегии риэтерской компании.
Таблица 4 - Среднемесячная арендная плата за 1 м2 коммерческой недвижимости в г. Краснодаре,руб.
Микрорайоны 2003 г 2004 г 2005 г
торговая офисная складская произв торговая офисная складская произв 1 торговая 1 | офисная складская произв
ЦМР 909 499 124 643 538 161 1167 606 134
ГМР 393 333 110 410 291 112 420 350 119
ЖМР 471 421 SO 490 430 57 499 442 65
КМР 423 377 105 373 519 93 389 288 195
ПМР 388 320 60 395 180 155 403 198 189
ФМР 564 340 120 643 374 105 627 664 125
ЧМР 511 372 101 807 432 70 863 396 106
ЮМР 548 391 100 609 467 102 375 633 110
40я Поб 530 387 90 546 389 98 556 500 103
ЗИП 307 300 110 328 330 73 830 960 87
СМР 471 200 84 498 220 89 503 397 93
ШМР 466 210 95 489 221 102 504 240 113
В среднем 492 340 91 540 394 112 701 517 135
Для определения стоимости продажи жилой недвижимости автором был предложен методический подход к расчету продажной стоимости недвижимости, основой которого является следующая экономико-математическая модель:
= 1К, (1)
Щ.л - средняя себестоимость одного 1 м2 жилой недвижимости по состоянию на декабрь 2005 года 12700 рублей.
Р(ДО) - коэффициент, характеризующий функциональную зависимость темпов
роста продажной стоимости недвижимости от ее арендной платы;
ЪК, = Крн + КДД + КД + КрДп + К^ + КДДД + Ко, + + Кмссг + Кк,Д (2)
КрД - коэффициент микрорайона;
Ктип - коэффициент типа жилого помещения;
Кэт - коэффициент этажности;
КраСП - коэффициент расположения квартиры на этаже;
Кбак - коэффициент наличия бакона, лоджии, эркера;
КплаД - коэффициент планировки и расположения комнат;
Кол - коэффициент комфортности расположения окон и вида из окна;
Ксост - коэффициент состояния квартиры;
Кмест - коэффициент местоположения дома;
Кцом Ч коэффициент возможности использования объекта в коммерческих целях; - площадь жилого помещения.
При определении величины арендной платы учитывают наиболее значимые критерии, такие, как микрорайон, в котором находится квартира, состояние квартиры, наличие мебели, наличие телефона и возможность подключения Интернета, этаж, социальное окружение в доме, близость к объектам транспортной и социальной инфраструктуры.
В ходе диссертационного исследования соискателем была разработана формула, по которой можно определить величину арендной платы, учитывая наиболее значимые параметры жилой недвижимости:
^аренды ~ ^батхиая ' ^ (3)
КрД - коэффициент микрорайона; КСост - коэффициент состояния квартиры; Кме6 - коэффициент наличия мебели; Ктел - коэффициент наличия телефона; Кэт - коэффициент этажа;
КСОц_ коэффициент социального окружения в доме;
Кинф - коэффициент близости к объектам социальной инфраструктуры.
I = КДД + + Км=й + КДД + кД + + КИ11ф (4)
Основа совокупности аналитических коэффициентов, представленных в формулах (2) и (4), разработана Кубанской краевой ассоциацией риэтеров и допонена соискателем в ходе диссертационного исследования.
Разработанная формула не является единственным и исчерпывающим методическим инструментом формирования маркетинговой стратегии риэтерской компании. Для разработки догосрочной маркетинговой стратегии риэтерской компании необходимо выявление и экономико-математическое обоснование зависимости величины арендной платы от продажной стоимости квартиры, что сможет лувязать два важнейших сегмента рынка недвижимости.
Выявление экономико-математической взаимосвязи величины арендной платы от продажной стоимости квартиры включает в себя следующие аналитические этапы: исходя из имеющейся информации о величине арендной платы и стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости, соискателем выдвинуто предположение о том, что существует определенная зависимость величины арендной платы от стоимости продажи 1 кв. м. жилья. Для этого в программе 81ай$иса 6.0 был проведен графический анализ данных аренды (у) и продажи (х) и построен график экспонентной зависимости.
40000
Б 1 35000
зоооо
X в 25000
а X 1 20000
л 15000
1 л & 10000
и Я 5000
234567 89 10 Пена пгюлажи 1 кв.м недвижимости
Рисунок 5 - Графическая интерпретация динамики продажной цены и цены аренды 1 кв.метра жилой недвижимости в г. Краснодаре в 2005 г.
Из полученных в диссертационной работе результатов анализа следует, что зависимость между откликом и предикторами сильная; построенная линейная регрессия адекватно описывает взаимосвязь между откликом и предикторами; коэффициенты уравнения регрессии, включая свободный член, статистически значимы.
Статистика Дарбина-Уотсона характеризует наличие или отсутствие сериальной корреляции (зависимости) между остатками для соседних наблюдений. Существование сериальной корреляции может служить доказательством зависимости наблюдений в файле данных. Дело в том, что критерии значимости во множественной регрессии предполагают, что данные являются случайной выборкой из независимых наблюдений. В противном случае, оценки коэффициентов уравнения регрессии могут быть более неустойчивыми, чем это гарантируют их уровни значимости. Из результатов расчетов, проведенных в диссертационной работе, видно, что статистика ДарбинаЧ Уотсона имеет небольшое значение (2,33) при малой сериальной корреляции (-0,16). Это свидетельствует о независимости наблюдений, следовательно, можно говорить об устойчивости значений коэффициентов регрессии, а значит, об адекватности графика изучаемому процессу.
В ходе диссертационного исследования соискателем обоснован маркетинговый подход к разработке объектного ассортимента риэтерской компании. Доказано, что с учетом специфики отрасли в основу необходимо взять функциональный признак: с точки зрения целевых сегментов рынка недвижимости г. Краснодара, наиболее оптимальной можно считать следующую структуру объектного ассортимента.
Вторичнь с бъвкты недвижимости
Рисунок 6 - Структура ассортимента жилой недвижимости по месту расположения в г. Краснодаре (предлагается автором).
На рисунке 6 представлена предлагаемая структура объектного ассортимента на 2006-2008 гг. На наш взгляд, наибольший объем продаж вторичных объектов дожен приходиться на ЦМР - 20%, в ГМР - 17%, в ЧМР -14% и в ЮМР - 17%. А наибольший объем продаж на рынке первичных объектов необходимо сконцентрировать на ФМР - 23%, 40 лет Победы и РМЗ.
При формировании структуры объектною ассортимента необходимо стремиться к увеличению доли коммерческой недвижимости. Подобная политика, на наш взгляд, оправдана высокими темпами роста спроса на коммерческую недвижимость на муниципальном рынке недвижимости г. Краснодара.
Структура объектного ассортимента, с точки зрения аренды и купли-продажи, по мнению автора, дожна больше ориентироваться на рынок купли-продажи, в свою очередь, структура сдачи в аренду жилой недвижимости по типу объекта на 95% дожна состоять из однокомнатных и двухкомнатных квартир, и только на 5% - из много комнатных квартир и домов, что предопределяется
повышенным спросом на такие объекты со стороны молодых семей и низкими душевыми доходами населения.
Соискателем в диссертационной работе обосновано, что при использовании маркетингового подхода при формировании ценовой политики фирм необходимо ориентироваться на увеличение объемов продаж квартир, приобретенных при помощи долевого строительства. За счет этого необходимо уменьшить объемы продаж по хрущевкам, что может быть объяснено стремительным развитием долевого строительства и ипотеки. Остальные типы домов дожны преобладать в ценовом портфеле риэтерских компаний примерно в одинаковых долях на протяжении рассматриваемого периода времени (2006-2008г.г.).
В ходе диссертационного исследования соискателем обосновано, что базовым инструментом коммуникативной политики риэтерских компаний дожна являться эффективная и современная информационная система. Заносимая в базу информация дожна незамедлительно подаваться в рекламу, в юридический отдел, в бухгатерию, в различные отчёты и использоваться для анализа. Это означает, что от качества занесения информации в базу зависит эффективность всей коммуникативной политики риэтерских компаний.
Результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие предложения по повышению эффективности формирования маркетинговой стратегии риэтерских компаний:
1. Для совершенствования стратегии привлечения клиентов риэтерских компаний целесообразно:
- в условиях усиления конкуренции между участниками муниципального рынка недвижимости стимулировать привлечение собственников объектов недвижимости с целью снижения необоснованных затрат при формировании банка данных через многоуровневых посредников;
- менеджерам риэтерских компаний при формировании коммуникативной политики необходимо предусмотреть использование двух основных коммуникативных каналов: рекламных коммуникаций и стимулирования сбыта. Базовым инструментом коммуникативной политики риэтерской компании дожна являться эффективная и адаптивная информационная система. Заносимая в базу информация дожна незамедлительно подаваться в рекламу, в юридический отдел, в бухгатерию, в различные отчёты и использоваться для анализа.
2. Совершенствование стратегии продвижения объектов недвижимости целесообразно осуществлять по следующим направлениям:
- формирование структуры объектного ассортимента по районам и по степени готовности к эксплуатации следует производить на основе анализа тенденций развития рынка недвижимости в г. Краснодаре и предпочтений потенциальных клиентов. В перспективе, наибольший объем продаж вторичных объектов риэтерских компаний дожен приходиться на ЦМР -20%, в ГМР - 17%, в ЧМР- 14% и в ЮМР - 17%. Наибольший объем продаж на рынке первичных объектов необходимо сконцентрировать на ФМР - 23%, ЦМР 15%, на ГМР-18%, на 40 лет Победы -11%, на ЧМР - 9%;
- при формировании структуры объектного ассортимента необходимо стремиться к увеличению доли коммерческой недвижимости. Подобная политика предопределяется высокими темпами роста спроса на коммерческую недвижимость на рынке Краснодарского края. На сегодняшний день коммерческих объектов не хватает, а регион является привлекательным для множества субъектов предпринимательской деятельности;
- структура объектного ассортимента, с точки зрения аренды и купли-продажи, дожна больше ориентироваться на рынок купли-продажи, в свою очередь, структура сдачи в аренду жилой недвижимости по типу объекта на 95% дожна состоять из однокомнатных и двухкомнатных квартир, и только на 5% - из многокомнатных квартир и домов.
3. Повышение эффективности стратегии продвижения риэтерских услуг целесообразно осуществлять по следующим направлениям:
- при формировании структуры риэтерских услуг основные усилия следует направлять на системное и комплексное обслуживание клиентов, при котором они будут получать полный цикл услуг, в том числе и перспективные услуги по управлению приобретенной недвижимостью с целью получения дохода;
- использовать маркетинговый подход при формировании ценовой политик риэтерских компаний, что дожно предусматривать сокращение объемов операций с объектами недвижимости низшего ценового диапазона, за счет этого необходимо сократить объемы продаж по хрущевкам и объектам подобного типа и активизировать работу на динамичном сегменте долевого строительства и ипотеки;
- расширить взаимодействие риэтерских компаний с коммерческими банками и небанковскими финансовыми институтами с целью реализации совместных проектов в области ипотечных, инвестиционных и трастовых операций.
СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ:
1. Поторак Д.А. Особенности реализации ассортиментной, ценовой и коммуникативной политики при формировании маркетинговой стратегии риэтерской компании. // Экономический вестник Ростовского государственного университета.- Спецвыпуск.-2006.-0,41 п.л.-с.58-62.
2. Поторак Д.А. Теоретико-методологические аспекты формирования производственного потенциала в промышленности. // Материалы Всероссийской научно-практической конференции Юг России в перекрестье напряжений-2. - Туапсе: изд-во КубГАУ, 2004,- 0,21 п.л.-с.89-94.
3. Поторак Д.А. Формирование объектного ассортимента риэтерской компании. // Материалы Международной научно-практической конференции Экономическая политика государства на юге современной России. - Сочи.:-Изд-во КубГУ, 2005.- 0,27 п.л.-с.111-114.
4. Поторак Д.А. Методологические подходы формирования инновационной маркетинговой политики риэтерской компании.// Материалы Международной научно-практической конференции Инновационный фактор национальной и региональной конкурентоспособности России. -Сочи.:-Изд-во КубГУ, 2006. - 0,29 п.л.-с.121-124.
5. Поторак Д.А. Методика расчета стоимости жилой недвижимости в системе риэтерской деятельности. // Экономический вестник Южного Федерального округа.-№ 1.-2006.-0,49 п.л.-с.76-81.
6. Поторак Д.А. Особенности формирования рынка аренды недвижимости в Краснодаре. // Экономический вестник Южного Федерального округа.-№2,-2006.-0,43 пл.-с.84-89.
Подписано в печать 12.02.2007 Формат 60x84 1/14
Бумага офсетная. Офсетная печать
Печ. л. - 1,0 Заказ №35 Тираж - 100 экз.
Отпечатано в типографии ООО Эдарт принт г. Краснодар, ул. Красная, 113
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Поторак, Дмитрий Александрович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1 - ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ МАРКЕТИНГОВОЙ СТРАТЕГИИ РИЭТЕРСКОЙ КОМПАНИИ.
1.1 Сущность, функции и стратегии маркетинговой деятельности предприятия в условиях рыночной экономики.
1.2 Специфика формирования маркетинговой стратегии риэтерской компании.
1.3 Ассортиментная, ценовая и коммуникативная политики в системе маркетинга риэтерской компании.
ГЛАВА 2 - АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ г. КРАСНОДАР.
2.1 Анализ формирования рынка недвижимости в г. Краснодаре в 20032005 гг.
2.2 Специфика развития рынка аренды недвижимости в г. Краснодаре.
ГЛАВА 3 - РАЗРАБОТКА МАРКЕТИНГОВОЙ СТРАТЕГИИ РИЭТЕРСКОЙ КОМПАНИИ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
3.1 Разработка методики расчета стоимости жилой недвижимости в системе риэтерской деятельности.
3.2 Экономико-математическое моделирование зависимости величины арендной платы от стоимости продажи объекта недвижимости.
3.3 Маркетинговый подход к разработке ассортиментной, ценовой и коммуникативной политики при формировании маркетинговой стратегии.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование маркетинговой стратегии риэтерской компании на муниципальном рынке недвижимости"
Актуальность темы исследования. В условиях усиливающейся конкурентной борьбы на рынке недвижимости особое значение приобретает формирование эффективной маркетинговой стратегии риэтерской компании. Диверсификация сфер экономической деятельности в условиях научно-технического прогресса ведет к тому, что маркетинговая деятельность реализуется хозяйствующими субъектами без адекватного и поного учета отраслевой специфики. Риэтерская деятельность в условиях современной России характеризуется всей совокупностью социально-экономических показателей как в области спроса на объекты недвижимости со стороны клиентов, так и со стороны продавцов недвижимости, формирующих рынок предложения. Маркетинговая ситуация на рынке недвижимости отличается еще и тем, что объекты недвижимости, схожие по своим качественным характеристикам, предлагаются большим количеством крупных и меких риэтерских фирм.
В настоящее время от эффективности маркетинговой стратегии риэтерских компаний в значительной степени зависит, насколько востребованным и конкурентоспособным будет конкретный объект недвижимости для конечного покупателя, насколько обоснованно и эффективно будут позиционированы риэтерские компании на рынке недвижимости, насколько взаимоувязаны и продуманы объектная, ценовая и коммуникативная политики риэтерских компаний, а также качество предоставляемых на рынке недвижимости допонительных услуг.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в разработку теории маркетинговой деятельности и развития рынка недвижимости осуществлен в научных трудах Бледного С.Н., Боже домовой Г.К., Елисеева Е.А., Горемыкина В.А., Григорьевой В.В., Кирсанова А.Р., Максимова С.Н., Ресина В.И, Рахмана И.А. и других исследователей. Вопросы деятельности риэтерских компаний на рынке корпоративной недвижимости подробно изучены в научных трудах Виленского ПЛ., Лившица В.Н., Смоляка С.А., Лимитовского М.А., Лобановой Е.Н., Идрисовой П.Г., Грабового И.С., Коханенко В.В., Тарасевича Е.И. и др. Маркетинговый инструментарий риэтерской деятельности и отдельные аспекты инвестирования в недвижимость наиболее поно изучены в научных трудах Вадайцева С.В., Григорьева В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Прорвича В.А., Рутгайзера В.М., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А.
В последнее время формированию маркетинговой стратегии риэтерской компании многие участники рынка недвижимости уделяют незначительное внимание, а процесс маркетинговых исследований сводится к примитивному анализу периодики и случайной информации. В большинстве работ исследователей по исследованию теории и методологии риэтерской деятельности маркетинговая деятельность рассматривается по отдельным блокам и элементам. Не исследована специфика риэтерской деятельности в системе маркетинга. Кроме этого, разработанный теоретико-методологический и практический инструментарий в области маркетинга не адаптирован к специфике риэтерской деятельности и, вследствие этого, не приносит ожидаемых результатов всем участникам рынка недвижимости.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке комплекса теоретико-методологических и практических положений по формированию маркетинговой стратегии риэтерской компании в условиях рыночной экономики.
Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи:
- исследовать концепции, сущность и функции маркетинговой стратегии предприятия в условиях рыночной экономики;
- раскрыть специфику формирования маркетинговой стратегии риэтерской компании;
- обосновать принципы формирования ассортиментной, ценовой и коммуникативной политик в системе маркетинга риэтерской компании;
- проанализировать особенности формирования рынка недвижимости в г. Краснодаре;
- рассмотреть механизм формирования целевых сегментов рынка недвижимости Краснодарского края, выявить их специфику, а также динамику основных показателей;
- выявить особенности механизма конкурентной борьбы между риэтерскими компаниями на различных сегментах рынка недвижимости;
- разработать теоретико-методологический и практический инструментарий формирования маркетинговой стратегии современной риэтерской компании.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, складывающиеся при формировании маркетинговой стратегии риэтерских компаний. Объектом исследования является механизм формирования маркетинговой стратегии деятельности риэтерских компаний на рынке недвижимости г. Краснодара
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные концепции в области формирования стратегии деятельности предприятий, труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам функционирования рынка недвижимости и его основных сегментов в России. Методологической основой исследования послужили системный и стратегический подходы в маркетинговой деятельности хозяйствующего субъекта.
В качестве информационной и эмпирической базы использованы материалы Росстата, Краснодарского крайкомстата, научных архивов, анкетных и монографических исследований, данные учета и отчетности субъектов хозяйствования.
В процессе исследования использовались следующие методы и приемы: анализ, сравнение, синтез, экспертные оценки, экономико-статистический, графический методы и др. При разработке приоритетных направлений совершенствования формирования маркетинговой стратегии деятельности риэтерской компании на региональном рынке недвижимости применялись абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, экономико-математический и другие методы исследования.
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке теоретических и прикладных аспектов формирования маркетинговой стратегии риэтерских компаний в условиях рыночной экономики. Конкретное приращение научного знания, полученного лично соискателем, заключается в следующем:
- уточнена экономическая сущность категории маркетинговая стратегия риэтерской компании как структурного элемента комплексной стратегии деятельности предприятия, направленной на поиск, отбор и доведение до покупателя объектов недвижимости и риэтерских услуг, наиболее соответствующих его потребностям, и включающей в себя стратегию привлечения покупателей, стратегию продвижения на рынке объектов недвижимости и услуг риэтерских компаний;
- обоснованы методические подходы к формированию маркетинговой стратегии риэтерской компании на основе взаимосвязи ассортиментной, ценовой и коммуникативной политик участника рынка недвижимости с учетом структуры и динамики ключевых параметров целевых сегментов рынка недвижимости муниципального образования городского типа;
- использованы системный и комплексный подходы к оценке маркетингового потенциала муниципального рынка недвижимости г. Краснодара, обоснованы приоритетные направления его развития в догосрочной перспективе;
- предложены методические подходы к расчету стоимости продажи и аренды жилой недвижимости на основе многофакторной экономико-математической модели, учитывающей ключевые технико-экономические параметры жилья и выявленную экономико-математическую зависимость величины арендной платы от продажной стоимости недвижимости.
На защиту выносятся следующие основные положения диссертационной работы:
- теоретические основы экономического содержания маркетинговой стратегии риэтерской компании;
- результаты анализа формирования муниципального рынка недвижимости г. Краснодара и оценка влияния развития его целевых сегментов на формирование ассортиментной, ценовой и коммуникативной политики риэтерской компании;
- методические подходы к расчету стоимости продажи и аренды жилой недвижимости на основе многофакторной экономико-математической модели, учитывающей ключевые технико-экономические параметры жилья.
- содержание и направления совершенствования формирования маркетинговой стратегии риэтерских компаний, работающих на рынке недвижимости муниципального образования городского типа.
Практическая значимость результатов исследования определяется возможностью использования изложенных в диссертации теоретических и прикладных разработок для формирования эффективной маркетинговой стратегии риэтерских компаний, расчетов и обоснований ценовых параметров объектов недвижимости, разработки перспективных направлений активизации ассортиментной, ценовой и коммуникативной политик риэтерских компаний.
Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы проходили апробацию на научно-практических конференциях, семинарах международного и всероссийского уровня в 20032006гг. в г. Москве, Ростове-на-Дону, Пензе, Краснодаре и др. Основные научные результаты исследования опубликованы в 6 печатных работах соискателя общим объемом 2,1 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения и списка литературы из 195 наименований и 2 приложений. Работа изложена на 150 страницах компьютерного текста, содержит 42 таблицы, 29 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Поторак, Дмитрий Александрович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. В результате анализа теоретико-методологических аспектов формирования ассортимента риэтерской компании обосновано, что объектный ассортимент риэтерской компании представляет собой совокупность объектов недвижимости, объединенных по определенному признаку и предназначенных для реализации заинтересованным лицам в форме продажи, аренды или других юридически определенных действий. В основе формирования объектного ассортимента лежит объектная группа, которая представляет собой объекты недвижимости, обладающие сходным составом потребительских свойств (объекты жилой недвижимости, офисная недвижимость, торговая недвижимость и т.п.).
2. Реализация эффективной ассортиментной стратегии компании дожна основываться на формировании объектного ассортимента различных категорий недвижимости, что следует осуществлять на основе следующих принципов:
- объекты недвижимости дожны быть ориентированы на группу целевых потребителей (покупателей или арендаторов определенных объектов недвижимости);
- объекты недвижимости, включенные в объектный ассортимент, дожны удовлетворять аналогичные потребности, решать одни и те же проблемы заинтересованных лиц (личное или семейное проживание, ведение бизнеса и т.п.);
- объекты недвижимости дожны иметь определенную ценовую ориентацию, соответствующую покупательской способности целевого сегмента.
3. Объектный ассортимент риэтерской компании характеризуется следующими основными параметрами: глубиной, шириной, постоянством, понотой и устойчивостью. Широта объектного ассортимента - это количество объектных групп в структуре ассортимента риэтерской компании. Чем больше различных объектных групп в риэтерской компании, - тем ассортимент шире, чем больше наименований в каждой объектной группе, - тем ассортимент глубже. Постоянство объектного ассортимента риэтерской компании представляет собой устойчивое наличие в объектных группах ассортимента стабильного диверсифицированного набора объектов недвижимости, способных удовлетворять разнородные потребности клиентов. Под понотой объектного ассортимента риэтерской компании следует понимать предоставление покупателю широкого выбора объектов недвижимости, а под устойчивостью - обеспечение постоянного наличия в банке данных определенных категорий объектов.
4. Ценовая политика риэтерской фирмы - это совокупность приемов и методов установления цены на объекты недвижимости с целью обеспечения конкурентоспособности и рентабельности фирмы в догосрочной перспективе. При формировании ценовой политики, ориентированной на конкуренцию, риэтерская компания анализирует цены, установленные риэтерами-конкурентами, перед тем, как установить собственные цены. После этого возможны три варианта ценовой политики: о цены риэтерской компании ниже, чем у конкурентов, что, с одной стороны, привлекает большее количество клиентов, а, с другой стороны, снижает объем прибыли и рентабельность компании; о цены риэтерской компании равны ценам у конкурентов. При этом, фирме приходится использовать методы неценовой конкуренции, что особенно сложно для вновь создаваемых риэтерский фирм; о цены риэтерской компании выше, чем у конкурентов. Данная ценовая политика используется для создания образа солидной фирмы, работающей с высокообеспеченными клиентами.
5. Зависимость величины арендной платы от продажной стоимости недвижимости характеризуется линейной экономико-математической закономерностью. В результате регрессионного анализа можно сделать вывод о высокой адекватности построенной линейной модели зависимости величины арендной платы от продажной стоимости. В линейной модели вариация результата У(ставки арендной платы 1 кв.м жилой недвижимости) на 87% объясняется вариацией фактора X (стоимости 1 кв.м продажи аналогичной жилой недвижимости), что на 10% выше, чем при экспоненциальной модели. Следовательно, при линейной модели вариация ставки арендной платы более точно объясняется вариацией продажной стоимости.
6. Концептуальные положения и выводы диссертационного исследования позволяют расширить существующие теоретические представления о проблеме формирования маркетинговых стратегий риэтерских компаний, определить приоритетные направления деятельности риэтерских компаний на региональном рынке недвижимости. Полученные результаты могут послужить дальнейшей основой активизации научных исследований в этой области и применяться в преподавании маркетинговых дисциплин в высших учебных заведениях. Практическое значение проведенного исследования заключается в возможности применения его положений для управления деятельностью риэтерских компаний. Некоторые положения применимы к организации маркетинговой деятельности на отдельных сегментах рынка недвижимости.
Результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие предложения по повышению эффективности формирования маркетинговой стратегии риэтерских компаний:
1. Для совершенствования стратегии привлечения клиентов риэтерских компаний целесообразно:
- в условиях усиления конкуренции между участниками муниципального рынка недвижимости стимулировать привлечение собственников объектов недвижимости с целью снижения необоснованных затрат при формировании банка данных через многоуровневых посредников;
- менеджерам риэтерских компаний при формировании коммуникативной политики необходимо предусмотреть использование двух основных коммуникативных каналов: рекламных коммуникаций и стимулирования сбыта. Базовым инструментом коммуникативной политики риэтерской компании дожна являться эффективная и адаптивная информационные системы. Заносимая в базу информация дожна незамедлительно подаваться в рекламу, в юридический отдел, в бухгатерию, в различные отчёты и использоваться для анализа.
2. Совершенствование стратегии продвижения объектов недвижимости целесообразно осуществлять по следующим направлениям:
- формирование структуры объектного ассортимента по районам и по степени готовности к эксплуатации следует производить на основе анализа тенденций развития рынка недвижимости в г. Краснодаре и предпочтений потенциальных клиентов. В перспективе, наибольший объем продаж вторичных объектов риэтерских компаний дожен приходиться на ЦМР - 20%, на ГМР - 17%, на ЧМР- 14% и на ЮМР
17%. Наибольший объем продаж на рынке первичных объектов необходимо сконцентрировать на ФМР - 23%, на ЦМР 15%, на ГМР-18%, на 40 лет Победы -11%, на ЧМР - 9%;
- при формировании структуры объектного ассортимента необходимо стремиться к увеличению доли коммерческой недвижимости. Подобная политика предопределяется высокими темпами роста спроса на коммерческую недвижимость на рынке Краснодарского края. На сегодняшний день коммерческих объектов не хватает, а регион является привлекательным для множества субъектов предпринимательской деятельности;
- структура объектного ассортимента, с точки зрения аренды и купли-продажи, дожна больше ориентироваться на рынок купли-продажи, в свою очередь, структура сдачи в аренду жилой недвижимости, по типу объекта, на 95% дожна состоять из однокомнатных и двухкомнатных квартир, и только на 5% - из многокомнатных квартир и домов.
3. Повышение эффективности стратегии продвижения риэтерских услуг целесообразно осуществлять по следующим направлениям:
- при формировании структуры риэтерских услуг основные усилия следует направлять на системное и комплексное обслуживание клиентов, при котором они будут получать полный цикл услуг, в том числе и перспективные услуги по управлению приобретенной недвижимостью с целью получения дохода;
- использовать маркетинговый подход при формировании ценовой политики риэтерских компаний, что дожно предусматривать сокращение объемов операций с объектами недвижимости низшего ценового диапазона. За счет этого необходимо сократить объемы продаж по хрущевкам и объектам подобного типа и активизировать работу на динамичном сегменте долевого строительства и ипотеки;
- расширить взаимодействие риэтерских компаний с коммерческими банками и небанковскими финансовыми институтами с целью реализации совместных проектов в области ипотечных, инвестиционных и трастовых операций.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Поторак, Дмитрий Александрович, Краснодар
1. Абрамов А.П., Галабурда В.Г., Иванова Е.А. Маркетинг на транспорте М.-329 с.
2. Андреева О.Д. Технология бизнеса: маркетинг.- М., 1999.-384 с.
3. Антонин Р.Н. Основы бухгатерского учета. -М., 1992.-318 с.
4. Анохин П.К. Теория функциональной системы.-В сб.: Успехи физиологических наук.-Т.1.-№1.- 1970. С. 19-54.
5. Багиев Т.Д., Тарасевич В.М., Анх X. Маркетинг: учебник для ВУЗов.-М., 1999.-703 с.
6. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта: Учебное пособие. -М., 1994.-79 с.
7. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. М., 1998. -304 с.
8. Берталанфи Л. Общая теория систем: Критический обзор.- В кн.: Исследования по общей теории систем. -М., 1969. С.23-82.
9. Блауберг И.В., Юдин Э.Г. Становление и сущность системного подхода.-М., 1973.-304 с.
10. Ю.Богданов А.А. Тектология: Всеобщая организационная наука. Книга1.-М., 1989.-304 с.
11. П.Богданов А.А. Тектология: Всеобщая организационная наука. Книга2.-М., 1989.-351 с.
12. Большой экономический словарь./ Под общ. ред. А.Н. Азрилияна.-М., 1994.- 445 с.
13. И.Борисов Е.Ф., Петров А.А., Стерликов Ф.Ф. Экономика. Справочник.-М., 1998.- 126 с.
14. Н.Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций.-М., 1993.-142 с.
15. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент.-СПб., 1995.-100 с.
16. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса: учебное пособие.-СПб., 1999.-157 с.
17. Вадайцев С.В. Управление инвестиционными рисками: Учебноепособие.-Спб., 1999.-108 с.
18. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов.-М., 2001.
19. Гамза В.А. Российские источники инвестиционных ресурсов // Банковское дело.- №5. 2004. - С.16-18.
20. Гарипова Э.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело.- №1. 2004. - С.20-24.
21. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер.с англ.-М., 1997.-1008 с.
22. Глазьев С. Пути преодоления инвестиционного кризиса // Вопросы экономики 2000. №11.
23. Годин A.M. Маркетинг: учебно-методическое пособие.-М.,2000.-212 с.
24. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования.-М., 1998.-416 с.
25. Голубков ЕЛ Маркетинг стратегии, планы, структуры М, 1995.-192 с.
26. Гордон Я. Маркетинг партнерских отношений. / Пер. с англ. под ред. О.А. Третьяк.-Спб., 2001.-384 с. (Серия. Маркетинг для профессионалов).
27. Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 №51-ФЗ.
28. Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1994 №51-ФЗ.
29. Грибкова. Н.Б. Налоги в механизме стимулирования инвестиций в России. -дисс. к Э.Н.-М, 2001.- 197 с.
30. Гуртов В.К. Инвестиционные ресурсы. -М.: Экзамен, 2002.-384 с. (35)
31. Делягин М. Бегство капитала: где финиш? // Ведомости. 2000. - № 40. -С. А2.
32. Джонсон Р., Каст Ф., Розенцвейг Д. Системы и руководство. Изд.2-е. Пер.с анг.-М., 1971.-647 с.
33. Дихтль Е., Хершген X. Практический маркетинг. -М., 1995.-255 с.
34. Дурович А.П. Маркетинг в предпринимательской деятельности.-М., 1997.-464 с.
35. Евстигнеев Е.Н. Основы налогообложения и налогового права. -М., 1999.119 с.
36. Завьялов П.С., Демидов В.Е. Формула успеха: маркетинг. -М., 1991.416 с.
37. Зимин И.А. Реальные инвестиции.-М.: Ассоциация авторов и издателей Тандем.-М., 2000.-304 с.
38. Идрисов А.Б., Картышов С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций.-М., 1997.
39. Иларионов А. Мифы и уроки августовского кризиса // Вопросы экономики. 1999. - №10-11.
40. Иларионов А. Экономическая политика в условиях открытой экономики со значительным сырьевым сектором // Вопросы экономики. 2001. -№4.
41. Инвестиционный климат в России. Доклад НБФ "Экспертный институт" // Вопросы экономики. -1999. -№ 12.
42. Инструменты макроэкономической политики для России -М. -2001.
43. Ипотека в России / Под ред. А.В.Токушкина.-М., 2002.-525с.
44. Кананьян Кира и Рубен. Мерчендайзинг.-М., 2001.-216 с.
45. Карташов В.А. Система систем. Очерки общей теории и методологии.-М., 1995.-325 с.
46. Классика маркетинга / Составители Энис Б.М., Кокс К.Т., Моква М.П.-СПб., 2001-756 с.
47. Колективные инвесторы в современной России / под ред. Докт.экон.наук С.А. Михайлова М., 1999.-96 с.
48. Кондраков НИ Бухгатерский учет: Учебное пособие.-М, 1998.-583 с.
49. Котлер Ф. Основы маркетинга: пер. с англ.-М., 1990.-672 с.
50. Котлер Ф. Маркетинг, менеджмент: пер.с англ.-СПБ., 1998.-896 с.
51. Котлер Ф. Маркетинг в третьем тысячелетии: Как создать, завоевать и удержать рынок/ Под ред. Б.А. Соловьева.-М., 2001 .-272 с.
52. Корен JL, Гудмэн П. Искусство торговаться или все о переговорах. Пер.с англ.-Мн.: СПб., 1995.-160 с.
53. Коханенко В.В. Экономическое регулирование рынканедвижимости, М., 1997.
54. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития, М., 1997.
55. Красавина JI.H. Актуальные финансовые и кредитные проблемы инвестиционной политики// Деньги и кредит.-№5.-2003.-С.52-61.
56. Кретов И.И. Маркетинг на предприятии. Практическое пособие.-М., 1994.-181 с.
57. Ламбен Жан-Жак. Стратегический маркетинг. Европейская перспектива. Пер. с фр.-СПб., 1996.-589 с.
58. Леви М., Вейтц Б.А. Основы розничной торговли / Пер. с англ.под ред. Ю.Н. Каптуревского.-Спб., 1999.-448 с.
59. Лившиц Р.З. Теория права. -М., 1994.-208 с.
60. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиций и финансовых решений.М., 1996.
61. Линник Л. Регулирование иностранных инвестиций в России // Вопросы экономики.- №2.-2003.-С. 145-148.
62. Лобанова Е.Н., Лимитовский М.А. Финансовый менеджер.-М., 2000.
63. Львов Д. Экономика России, свободная от стереотипов монетаризма // Вопросы экономики. 2000. - № 2.
64. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-СПб., 1999.-138 с.
65. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Проблемы инвестирования в жилищное строительство // Российско-британский проект по проблеме Управление недвижимостью: Сборник трудов. Кн.5.-Москва-Оксфорд, 1997.-е.127-134.
66. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Рынок жилья в Санкт-Петербурге: современное состояние и перспективы // Вестник Санкт-Петербурского Университета. Серия Экономика.-1998.-№ 2.-С.11-17.
67. Маркетинг, Учебник-практикум./ Ващекин Н.П., Парамонова Т.Н., Зонов В.И. и др.; Под ред. Н.П. Ващекина.-М., 1999.-570 с.
68. Маркетинг: Учебник для ВУЗов / Г.Л. Багиева, В.М. Тарасевич,
69. Х.Анн, Под общ.ред.Г.Л. Багиева.-М., 1999.-703 с.
70. Маркин Р. Управление розничной торговлей.-М., 1980.-272 с.
71. Маркс К. Капитал Т.1 Маркс К., Энгельс Ф. Соч.Т.23.М., 1960 и др.
72. Машкин В. Сущность инвестиционного процесса// ЭиЖ-Сибирь. 1999.№5(95).
73. Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело.-№3.-2003.-С.25-27.
74. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело.-№3.-2004.-С.34-36.
75. Методические указания по расчету показателей эффективности и окупаемости инвестиций по введенным объектам, имеющим государственную поддержку. Утв. Постановлением Госкомстата РФ от 16.07.99 г. №60.
76. Налоговое право. Учебное пособие / Под ред. Пепеляева С.Г. М.:, 2000.-601 с.
77. Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в ред.от 23.12.2003).
78. Наум В.Н. Маркетинг сбыта. Учебник. Ссыка на домен более не работаетread/ml l/5/htm.
79. Новый экономический и юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна.-М., 2003.-1088 с.
80. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. -М., 1997.
81. Норт Д.С. Институты и экономический рост: историческое введение // THESIS. 1993. Весна.Т.1.Вып.2. С.69-91.
82. Норт Д. Институты, идеология и эффективность экономики// От плана к рынку. Будущее посткоммунистических республик / Под ред. Л.И. Пияшевой, Дж.А. Дорна.М.: Catallaxy. -М., 1993 с.307-319.
83. Нуреев Р. Теории развития: новые модели экономического роста // Вопросы экономики. 2000. - № 9.830 направлениях развития российского финансового рынка// Мироваяэкономика и международные отношения.-№3.-2004.-С.З-9.
84. Оболенский В.П. Присоединение России к ВТО и ее участие в интеграции // Мировая экономика и международные отношения.-№3.-2004.-С. 17-26.
85. Основные тенденции развития экономики России в 2000 году / Рабочий центр экономических реформ при Правительстве РФ. М., 29 января 2001.
86. Основные типы и факторы кредитного поведения населения в современной России // Вопросы экономики.- №2.-2004.-СЛ 09-128.
87. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит.-№3.-2003.-С.57-62.
88. Павлова С.В. Особенности условий инвестиционной деятельности промышленных предприятий в России // Финансы.-№1.-2003.-С.71-72.
89. Павлова Л.П. Финансовый менеджмент: Управление денежным оборотом предприятия.-М., 1995.-399 с.
90. Памбухчиянц О.В. технология розничной торговли.-М., 2000.-184 с.
91. Панкрухин А.П. Маркетинг: Учебник.-М., 1999.-398 с.
92. Парамонова Т.Н. Маркетинговые аспекты деятельности розничного торгового предприятия.-Дисс.д.э.н.-М.-2002,- 304 с.
93. Плисецкий Д.Е. Вступление России в ВТО и его возможные последствия для банковской системы // Банковское дело.-№1.-2004.-С.15-19.
94. Плущевская Ю. Финансовые потоки между основными секторами экономики в 1997-2002 гг. // Вопросы экономики.- №6.-2003.-С.88-99.
95. Проблемы перехода к устойчивому росту / Информационно-аналитический бюлетень Фонда "Бюро экономического анализа". Апрель 2000. - № 23. - www.bearnd.org-88.
96. Прорвич В.А. основы экономической оценки городских земель. Серия Оценочная деятельность. Учебно-практическое пособие.-М., 1998.-336 с.
97. Рапопорт А. Математические аспекты абстрактного анализа систем.-В кн. Общая теория систем.-М.,-1966.-С.83-105.
98. Рейтинг инвестиционных компаний России // Деньги.-№ 23 (478).2004.-С.93-112.
99. Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов // Эксперт.-№ 45 (445).-2004.-С.91-114.
100. Риггс Дж. Производственные системы: планирование, анализ, контроль.-М., 1972.-340 с.
101. Российский статистический ежегодник: стат. сб. / Госкомстат России.-М., 1997.
102. Российский статистический ежегодник: стат. сб. I Госкомстат России. М., 2000.
103. Российская торговая энциклопедия. Том 1.-М., 1999.-480 с.
104. Российская экономика в 2002 году: тенденции и перспективы.-Изд-во Института экономики переходного nepHOfla.-2003.-www.iet.ru.
105. Росситер Р., Перси JI. Реклама и продвижение товаров: пер. с англ. / Под ред. JI.A. Воковой-СПб., 2000.-656 с.
106. Россия и страны мира: стат. сб. / Госкомстат России. М., 1998.
107. Россия // Энциклопедический словарь.-СПб., 1899.-Т.27А, полутом 54.
108. Россия в цифрах.2004: Крат.стат.сб./Госкомстат России.-М.,2005.- 398 с.
109. Румянцев A.M., Яковенко Е.Г., Янаев С.И. Инструментарий экономической науки и практики. Научно-популярный сборник.-М., 1985.304 с.
110. Савицкий K.JL, Перцев А.П., Капитан М.Е. Инструментарий инвестора.-М., 2000.-112 с.
111. Семин P. JI. Налоговое регулирование инвестиционной деятельность в рыночной экономике,- дисс. к.э.н.- М., 2001.-135 с.
112. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие. -М.:ИНФРА-М, 2000 272 с.
113. Смирнов А.Д. Лекции по макроэкономическому моделированию.1. М., 2000.
114. Смирнов Э.А. Основы теории организации.- М.,1998.-375 с.
115. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. -М.,1962.
116. Современная экономическая мысль. М., 1991.
117. Стаханов В.Н., Стаханов Д.В. Маркетинг сферы услуг: Учебное пособие.-Ростов н/д., 2000.-227 с.
118. Тамбовцев B.JI. Государство и экономика.- М., 1997.- 47 с.
119. Тамбовцев B.JI. К типологии экономических систем // Экономика и математические методы. 1994.Т.30. №2. С.33-37.
120. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, Спб., 2000.
121. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости.-СПб., 1997.-422 с.(125)
122. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 1996.
123. Ткач В.И., Ткач М.В. Международная система учета и отчетности.-М., 1992.-159 с.
124. Токовый экономический и финансовый словарь./ Под общей редакцией JI.В. Степанова.-М., 1997.-413 с.
125. Трофимов А.И. Финансирование реальных инвестиционных промышленных проектов в условиях рынка.- Дисс. к.э.н.- Саратов, 2001.-217 с.
126. Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Фирмы, рынки, лотношенческая контрактация. СПб., 1996.-702 с.
127. Уильямсон О.И. Поведенческие предпосыки современного экономического анализа// THESIS. Осень.Т.1, Вып.З. 1993.С. 39-49.
128. Управление инвестициями: В 2-х т. Tl./ В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др.-М., 1998.-416 с.
129. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений № 39-Ф3 от 25.02.1999 (в редакции Федерального закона от 02.01.2000 № 221. ФЗ).
130. Федеральный закон О некоммерческих организациях от 12.01.1996 Ж7-ФЗ.
131. Федеральный закон от 24 февраля 2004 г. N 5-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах".
132. Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
133. Фетисов В. Д. Финансы граждан: Монография.- Нижний Новгород, 2000.-130 с.
134. Философский энциклопедический словарь.-М., 1983 г.
135. Фирсов Д.А. Финансовое регулирование инвестиционной деятельности предприятий: регионально-отраслевой аспект: дисс. к.э.н.-Спб, 2001.-214 с.
136. Хайек Ф.А. Пагубная самонадеянность. -М., 1992.-302 с.
137. Хайек Ф.А. Конкуренция как процедура открытия // МэиМО, 1989. № 12.
138. Хайек Ф. Частные деньги. М., 1996.-229 с.
139. Харрод Р. К теории экономической динамики. Т.1.М., 1997.
140. Хмыз О.В. Инвестиционные компании альтернативные объекты инвестирования для индивидуальных вкладчиков // Финансы.-№1.-2004.-С. 19-23.
141. Ценообразование и рынок.Пер. с англ.Общ.ред. и предисл. Е.Н. Путина и С.Б. Рычкова.-М., 1992.-320 с.
142. Цыренова А.В. Совершенствование налогового регулирования инвестиционных процессов: региональный аспект.-дисс. к.э.н.- М., 2001.-161 с.
143. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции: Пер.с англ.-М., 1998.-1028 с.
144. Шастистко А.Е. Новая институциональная экономическая теория.-Зт изд., перераб. и доп.-М., 2002.-591 с.
145. Шмит Б. Эмпирический маркетинг: Как заставить клиентачуствовать, думать, действовать, а также соотносить себя с вашей компанией. / Пер. с англ. К. Ткаченко.-М., 2001.-400 с.
146. Эванс Дж.Р., Берман Б. Маркетинг: Сокращенный пер. с англ.-М., 1990.-350 с.
147. Экономические исследования Института: итоги и перспективы. Материалы Круглых столов. -М., 2000, с.210.
148. Эшби У., Росс. Несколько замечаний.-В кн.: Общая теория систем.-М., 1966.-С.171-178.
149. Якупова J1.B. Оценка эффективности финансирования и реализации региональных инвестиционных проектов: дисс. к.э.н.- Уфа, 2001.-166 с.
150. Abel А.В. Can the Government Roll Over Its Debt Forever? / Handbook of Debt Management. Rutgers University at Newark. Newark. New Jersey, 1996.
151. American Economic Review.vol.42, May 1952, p.507-526.
152. Barnet R. J. The Global War Against the Poor, Servant Leadership Press, No. 7.
153. Barro R.J. Inequality and Growth in a Panel of Countries, 1999. -www.harvard.edu.
154. Bromley D. Economic Interests and Institutions. The conceptual foundations of public policy. N.Y., 1989.
155. Brousseau E., Fare M. Incomplete Contracts and Governance Structures. In: Institutions, Contracts and Organizations: perspectives from new institutional economics. Ed. By C.Menard, Cheltenham, Edward Elgar, 2000.
156. Buiter W.H. The Fallacy of the Fiscal Theory of the Price Level / NBER Working Paper 7302, August 1999.
157. Bulletin of the Oxford University, Institute of Statistics, vol.19, May, 1957, p.99-124.
158. By kent В/ Monroe and Jennifer L.Cox. Pricining practices thatendanger profits. // Marketing management. September./October, 2001,p.42-51.
159. Canzoneri M.B., Cumby R.E., Diba B.T. Is the Price Level Determined by the Needs of Fiscal Solvency? / NBER Working Paper 6471, March 1998.
160. Carlstrom C.T., Fuerst T.S. The Fiscal Theory Of The Price Level / Federal Reserve Bank of Cleveland Economic Review, 1999.
161. Caselli F., Giovannini A., Lane T. Fiscal Discipline And The Cost of Public Debt Service: Some Estimates for OECD Countries / IMF Working Paper WP/98/55, April 1998.
162. Christiano L.J., Fitzgerald T.J. Price Stability: Is a Tough Central Bank Enough? / Federal Reserve Bank of Cleveland Economic Commentary, 1 August 2000.
163. Carmet M. Ouvrage cite, p.253-255, 261-262.
164. Cochrane J.H. Long-term Debt and Optimal Policy in the Fiscal Theory of the Price Level / NBER Working Paper 6771, October 1998.
165. Commons J.R. Collective Action. 1950.
166. Davis L., North D. Institutional Change and American Economic Growth. Cambridge, 1971.
167. Der volkswirtschaftliche Sparprozeb, p.40-41.
168. Long-Term Budgetary Pressures and Policy Options / Congressional Budget Office. Washington, D.C., March 1997.
169. Diamond P.A. National Debt in Neoclassical Growth Model // American Economic Review №55, Dec. 1965.
170. Duesenberry I.S. Income, Saving and the Theory of Cjnsummer Behavior Cambrige, 1949.
171. Eaton J., Fernandez R. Sovereign Debt/NBER Working Paper 5131, May 1995.
172. Evans P. Do Budget Deficits Raise Nominal Interest Rates? Evidence from Six Countries // Journal of Monetary Economics, № 20, Sept. 1987.
173. Feldstein M. Budget Deficits and Debt / Issues and Options, Federal Reserve Bank of Kansas City, 1995.
174. Franz W.: Die Lebenzyklushypothese der Konsumfiintion: Eine empirische Uberpruffung fur die Bundesrepublik Deutschland, in: Jahrbucher fur Nationalokonomie und Statistic, Bd.191, 1976, '/2, S.103f.
175. Fridman M. A. Theory of comsumption function, Princeton University Press, 1957.
176. Fricke D. In: Beitrage zur Verhaltensforschung (Args. Schmolders G), Halft 11 Berlin, 1969.
177. Grilli V., Masciandaro D., Tabellini G. Political and Monetary Institutions and Public Financial Policies in the Industrial Countries // Economic Policy, 1991, Vol. 13.
178. Houthaakker H.S. and Taylor L.D. Conssumer Demand in the US, 1929-1970 (Analysis and Projections) Cambridge, Massachsetts, 1966.
179. Johnson R. Fiscal Reaction Rules in Numerical Macro Models / Federal Reserve Bank of Kansas City Research Division, Working Paper 01-01, February 2001.
180. Levit T. The Marketing Imagination.N.Y. 1988.
181. Maisel S.J. Real Estate finance.-2 nd ed.-Fort Worth: Harcout Brace Jovanovich, 1992.-588 p.
182. Malthus T.R. Principles of political economy. London. 1836,p.325.
183. Managing the Federal Government's Cash Balances: A Technical Note / Bank of Canada Review, Spring 1995.
184. Mankiw G., Romer D., Weil D. A Contribution to the Empirics of Economic Growth // Quarterly Journal of Economics, vol. 107, № 2,1992.
185. Mankiw N.G. Macroeconomics / 4th ed., Worth Publishers, 2000.
186. Mankiw N.G. Recent Developments in Macroeconomics: A Very Quick Refresher Course // Journal of Money, Credit and Banking, Vol. 20, № 3 August 1998.
187. Menard C. On Clasters, Hybrids and Other Strange Forms: The Case of the French Poultry Industry // Journal of Institutional and Theoretical Economics. 1996. V. 152.№ 1 .P. 154-183.
188. Newman P., etc. The new Palgrave dictionary of money and finance.-London, 1992.
189. North D.C. Five propositions about Instututional Change in Economic Historical. Eds. J.Knight, I.Sened. University of Michigan Press, 1995.P. 15-26.
190. Ostrom E., Gardner R., Walker J. Rules, Games and Common-Pool Resourse. Ann Arbor.: The University of Michigan Press, 1993.
191. Ricardo D. The principles of political economy and taxation. London: 1817, Kap.V.
192. Rousseau D.M., Parks J.M. The contracts of Individuals and Organizations // Research in Organizations Behavior. 1993.V.15.P. 1-43.
193. Saussier S. When incomplete contract theory meets transaction cost economics: a test. In: Institutions, Contracts and Organizations: perspectives from new institutional economics. Ed. By C.Menard, Edward Elgar, Cheltenham, UK, 2000.
194. Shapiro M.D., Slemrod J. Consumer Response to the Timing of Income: Evidence From a Change in Tax Withholding // American Economic Review № 85, March 1995.
Похожие диссертации
- Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии
- Инновационное развитие рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда
- Методология организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости
- Методология формирования региональной стратегии управления недвижимостью
- Моделирование рынка недвижимости