Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Математические и инструментальные методы экономики

Моделирование рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Сопин, Вадим Николаевич
Место защиты Москва
Год 2003
Шифр ВАК РФ 08.00.13
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Моделирование рынка недвижимости"

На правах рукописи

Сопин Вадим Николаевич

МОДЕЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2003

Работа выпонена на кафедре математических методов в экономике Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Халиков Михаил Альфредович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Капитоненко Валерий Владимирович; кандидат экономически наук, доцент Севостьянов Анатолий Васильевич

Ведущая организация:

Государственный центральный научно-исследовательский и проектный институт по градостроительству

Защита диссертации состоится <?$? ноября 2003 года в 14.00 час. На заседании специализированного совета Д.212.196.01 в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова по адресу: 113054 Москва, Стремянный пер., д. 36, корп. 3, ауд. .353

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии.

Автореферат разослан л?У октября 2003 г.

Ученый секретарь специализированного совета кандидат экономических наук, доцент

Серов Г. Д.

I. Общая характеристика работы

Актуальность диссертационного исследования обусловлена особой социальной значимостью рынка недвижимости и высоким влиянием этого рынка на составляющие других сегментов рыночной экономики. Общепризнанным является факт, что достигнутый уровень рыночных преобразований в жилищно-коммунальной сфере и сфере оборота недвижимости в целом определяет степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике.

Отличительными особенностями российского рынка жилой недвижимости от аналогичных рынков других стран, где развиты системы кредитования сделок с недвижимостью, являются:

- превышение предложения над платежеспособным спросом;

- неудовлетворенность жилищными условиями большинства населения страны;

- слабое развитие или практическое отсутствие конкуренции на рынках первичного жилья;

- существенные диспропорции в развитии рыночных механизмов и экономико-правовом регулировании рынка жилья между отдельными регионами.

Последнее обстоятельство диктует необходимость детального изучения закономерностей становления и особенностей функционирования региональных рынков недвижимости, в которых в наибольшей степени проявляются рыночные механизмы взаимодействия субъектов рынка. Это, в первую очередь, московский регион и часть регионов Центральной России.

Несмотря на большое количество публикаций в научной и периодической печати, посвященным проблемам развития региональных рынков недвижимости и анализу рыночной трансформации сферы ЖКХ (работы Балабанова И. Т., Крутика А. Б., Кудрявцева В. Н., Ноздрина Н. Н., Ресина В. И., Рахманова И. Л., Силина А. Н., Стерника Г. М., Ушакова Е. П., Хачатряна С.

Р. и др. специалистов), остаются отрытыми ю

БИБЛИОТЕКА С.Петербур

многие проблемы развития рынка жилой недвижимости, от решения которых напрямую зависит эффективность осуществляемой регионами социально-жилищной политики.

Указанные проблемы относятся, в первую очередь, к количественной оценке параметров рынка недвижимости и к разработке эффективных инструментов согласования взаимных интересов региональных органов власти и коммерческих организаций, функционирующих на рынке строительства жилья. Эти проблемы, как правило, решаются на основе использования методов экономико-математического моделирования, необходимость разработки и совершенствования которых с учетом особенностей региональных рынков жилья в РФ и предопределила цели и задачи данного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка комплекса моделей и агоритмов, предназначенных для оценки текущего состояния и прогноза основных количественных параметров московского регионального рынка жилой недвижимости, а также формирования экономически обоснованной инвестиционной стратегии институционального инвестора на рынке строительства жилья.

В соответствии с поставленной целью автор определил следующие направления диссертационного исследования:

- определение устойчивых закономерностей и тенденций изменения основных количественных параметров национального и московского регионального рынков недвижимости в процессе их становления и формирования;

- обоснование предпосылок и условий использования методов эко-нометрического моделирования для оценки количественных показателей рынка жилой недвижимости с учетом влияния на них рыночных факторов и ограничений;

- разработку эконометрических моделей, адекватно описывающих процедуру формирования цены реализации жилой недвижимости на конкретном региональном рынке (московский регион);

- выявление мотивационного поля институционального инвестора, характеризующего особенности регионального строительного рынка жилья и формализация сценария его поведения;

- построение экономико-математических моделей выбора оптимальной инвестиционной стратегии институционального инвестора.

Объектом исследования являются национальный и московский региональный рынки жилой недвижимости.

Предметом исследования являются методология и практические механизмы оценки основных показателей и регулирования рынка жилой недвижимости в условиях его становления и формирования.

Теоретической и методологической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по анализу рынков недвижимости; учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования, системному анализу, математическому программированию и информационным технологиям, применяемым при анализе экономических систем; законодательные акты и постановления федеральных и региональных органов власти, регулирующие рынок недвижимости; официальные статистические данные и информация риэтеров и агентов строительного рынка жилья, распространяемая в компьютерной сети Интернет.

Новые научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:

- теоретически обоснован вывод, что московский региональный рынок жилой недвижимости по своим свойствам близок к совершенному и, в частности, несмотря на то, что жилищный сегмент этого рынка практически поностью регламентируется органами испонительной власти, отвечающими за жилищную и социальную политику, для инвесторов-застройщиков продожают в поной мере действовать впоне рыночные механизмы доступа на рынок и функционирования на нем;

- доказано, что ведущим сегментом московского регионального рынка жилой недвижимости является вторичный, особенности развития которого

определяют закономерности формирования цен на объекты жилой недвижимости;

- построены варианты эконометрических моделей, которые могут быть использованы для формирования цен на жилье с учетом факторов, характеризующих его качество и макроэкономическую ситуацию в регионе и стране;

- разработан оригинальный сценарный подход к определению элементов мотивационного поля и формированию инвестиционных стратегий институционального инвестора на региональном рынке строительства жилья;

- разработаны объемно-статические модели выбора оптимальной стратегии институционального инвестора, учитывающие различные сценарии развития рынка недвижимости.

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в развитии и совершенствовании методологии и методов экономико-математического моделирования, позволяющих получать обоснованные оценки показателей региональных рынков жилья и формировать рациональные стратегии поведения инвесторов этого рынка.

Практическая ценность исследования заключается в возможности и целесообразности использования разработанного автором комплекса экономико-математических моделей при оценке качества и формировании цены реализации объектов жилой недвижимости на конкретном региональном рынке жилья, выборе оптимальной инвестиционной стратегии институционального инвестора на рынке строительства жилья г. Москвы.

Результаты диссертационного исследования также могут быть использованы при планировании социальных программ в жилищном строительстве, отвечающих социально-экономическим интересам региона и учитывающих экономические интересы инвесторов, действующих на строительном рынке данного региона.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационной работы обсуждались на заседаниях кафедры математических методов в эко-

номике РЭА им. Г. В. Плеханова, докладывались на XV Международных Плехановских чтениях и на III Международной научно-практической конференции Экономика, экология и общество России в 21-м столетии.

Разработанные автором эконометрические модели формирования цены жилья на вторичном рынке г. Москвы прошли апробацию и используются в практической деятельности риэтерской компании Крос-Инфо.

Публикации. По теме диссертации опубликовано четыре работы общим объемом 1,5 п. л..

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, трех приложений и библиографического списка литературы (105 наименований). Работа изложена на 195 страницах машинописного текста, в том числе 18 таблиц и 10 рисунков.

II. Содержание работы и основные результаты, выносимые на защиту.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формируется цель и задачи, определяются объект и предмет исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе Характеристика, структура и особенности рынка недвижимости: дано определение, приведена общая характеристика и сформирована структура рынка недвижимости; рассмотрены особенности функционирования и субъекты рыночных отношений; определены этапы становления и выявлены отличительные особенности отечественного рынка недвижимости; показаны взаимосвязи различных сегментов рынка недвижимости в условиях реформируемой экономики.

Основные особенности и специфические черты рынка недвижимости, по мнению автора, состоят в следующем.

1. В отличие от других сегментов национального рынка (товарного, финансового и других), на рынке недвижимости происходит движение не объектов сдеки, а прав на эти объекты против платежа за них.

2. Недвижимость (права на недвижимость) не может быть продана немедленно. Длительность периода времени между началом и завершением операции удорожает саму операцию, повышает риск. Следовательно, недвижимость характеризуется допонительными трансакционными издержками (издержками обращения) как для покупателя, так и для продавца.

3. Средства, вложенные в недвижимость, в большей степени защищены от инфляции, хотя в процессе эксплуатации недвижимость может утрачивать свои свойства (ценность) и требовать воспроизводства. Это относится к воспроизводимым видам недвижимости - зданиям и сооружениям.

4. Недвижимый характер собственности определяет существование таких специфических критериев ее оценивания, как месторасположение, наличие развитой инфраструктуры, качество окружающей среды, которые, наряду с архитектурой, планировкой, типом конструкции, используемыми материалами и другими факторами, играют существенную роль в формировании цен на жилье.

5. Специфической особенностью рынка является ограниченность численности объектов недвижимости, а равно покупателей и продавцов. Операции на рынке недвижимости характеризуются малочисленностью, более низкой активностью и организованностью. Поэтому этот рынок характеризуется гораздо меньшей эффективностью в сравнении с другими видами рынков.

6. Рынок недвижимости в значительной степени подвержен влиянию экономических, социальных и административных факторов. Немаловажным оказывается и влияние конъюнктуры рынка в целом, финансового рынка, рынка подрядных работ (рис. 1.).

В работе отмечено, что в условиях перехода от централизованной к рыночной экономике для эффективного управления недвижимостью и выбора эффективных стратегий поведения участников рынка жилой недвижимости необходимо выявить специфические закономерности движения цен во времени с учетом влияния на них факторов, характеризующих качество жилья и состояние рынка.

Стреками обозначены операции взаимодействия рыночных сегментов

1) кредитование операций с недвижимостью; 2) обеспечение возвратности - ипотека, закладные; 3) информация о спросе, предложении, свершенных сдеках; 4) государственная регистрация объектов недвижимости и сделок с ними; 5) юридическое обслуживание сделок с недвижимостью; 6) судебное производство по сдекам с недвижимостью, 7) материалы и оборудование; 8) проекты, изыскания, экспертизы и документация, необходимая для строительства, реконструкции и эксплуатации объектов недвижимости; 9) строительно-монтажные, наладочные и другие работы по созданию, эксплуатации и развитию объектов недвижимости.

Рис.1. Взаимосвязь рынка недвижимости и других сегментов рынка.

В работе обоснованы важнейшие закономерности развитых рынков недвижимости, среди которых выделены:

- циклические колебания активности и цен, взаимосвязанные с экономическими, инвестиционными и другими циклами;

- взаимосвязи рынка недвижимости с другими рынками (валютным, фондовым), приводящие к перетеканию капитала на рынок недвижимости и росту цен на недвижимость при понижении учетной ставки, доходности ценных бумаг, темпов инфляции национальной валюты, а также повышении ее курса относительно других валют;

- существование рыночных механизмов формирования цен с учетом соотношения между спросом и предложением.

В диссертации предложен методологический подход к определению равновесных цен на рынке недвижимости. Его суть состоит в следующем. Для сформировавшихся рынков недвижимости равновесные цены Рт (Т - текущий отрезок времени) устанавливаются в результате сбалансирования спроса Бт и предложения От. В основе широко используемых паутинообраз-

ных моделей находится уровень запасов нереализованного в предыдущие отрезки времени жилья. Продавцы ориентируются не на изменение запасов, а на изменение их прироста: на первичном рынке это действительно реальные запасы, а на вторичном - изменение уровня прироста запасов можно оценить по изменению времени экспозиции квартир, выставляемых на продажу.

Модель равновесия на рынке жилой недвижимости выглядит следующим образом. ,

Пусть Qт - уровень запаса к концу Т-го отрезка времени:

А<2г=<2Т-0Г->=5г-От. (1) >

Рг=Рг.,-А = Д2ег_,, (2)

где Д20г_( = Д- Дбг.2 = 1 +-0,-2. а Я - константа.

Устанавливая цену на отрезок времени Т, продавцы повышают ее относительно цены на предыдущем отрезке, если в течение последнего прирост запасов уменьшися, и понижают в противном случае. При этом изменение цены выбирается пропорционально колебаниям прироста запасов.

В работе показано, что функции предложения и спроса в модели равновесной цены имеют следующий вид:

8т=С + й'-Рт, (3) 1

Вт = А + В'-РТ, (4)

где константы С, >*, А, В* характеризуют соответственно: первоначальный уровень запаса, влияние цены Рт на изменение предложения, отложенный (нереализованный) спрос, влияние цены Ртна изменение спроса.

Формализованная модель установления равновесной цены в виде диаграммы причинно-следственных связей представлена на рис. 2.

Рис. 2. Диаграмма причинно-следственных связей в модели установления равновесной цены (+ и - означают знаки влияния в паре причина - следствие).

Однако, модель (1) - (4) перехода рынка в состояние равновесия применима только для сформировавшихся рынков жилья и для условий стабильной экономики. Для развивающихся рынков недвижимости характерны свои особенности, главной из которых является следующая: на стартовой стадии развития рынка жилья в развивающейся переходной экономике происходит рост доларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до специфического уровня, соответствующего индивидуальным особенностям каждого города.

Проведенный автором анализ ситуации после известных событий августа 1998 г. показал, что к концу 90-х годов московский региональный рынок недвижимости стабилизировася и его реакция на кризис оказалась реакцией развитого рынка, а именно:

- после кратковременного падения цен на первичном и вторичном рынках жилья в последующем обозначися устойчивый рост реальной стоимости жилья и равновесие стало характерным для рынков массового и неэлитного жилья;

- установилась тенденция превышения предложения над спросом, оказывающая понижающее давление на стоимость жилья на первичном рынке;

- возникла новая категория потенциальных покупателей жилья, улучшающих свои жилищные условия за счет продажи худших квартир;

- появились признаки цивилизованного рыночного механизма государственного регулирования процессов ценообразования и формирования рынков жилья - механизмы ипотечного кредитования и целевого инвестирования отрасли жилищного строительства.

Анализ процессов и условий функционирования регионального рынка жилья г. Москвы конца 90-х - начала 2000 г.г. показал, что по ряду неоклассических признаков данный рынок приблизися к совершенному:

- существует большое число фирм-производителей и посредников-риэтеров, а также покупателей;

- имеет место однородность продукта (объект недвижимости), этот ' продукт сегментирован по качеству и стоимости;

- экономические законы и правовое регулирование позволяют свободный вход и выход с рынка;

- менеджеры и руководители фирм-продавцов независимы в процессах принятия решений, а, следовательно, отсутствует возможность сговора.

Проведенный автором детальный анализ взаимодействия рынков первичного и вторичного жилья в г. Москве позволил сделать обоснованный вывод о ведущей роли вторичного рынка в определении тенденций ценообразования на объекты городской недвижимости.

Во второй главе Эконометрические модели рынка жилой недвижи- !

мости обоснованы предпосыки использования эконометрического модели- I

рования как метода исследования взаимосвязей и оценки показателей рынков недвижимости; разработаны варианты эконометрических моделей, которые могут быть использованы при решении этих задач на московском региональном рынке; проведен анализ индексов рынка недвижимости и оценено влияние макроэкономических факторов на динамику изменения показателей рынка.

В работе отмечено, что методы управления объектами недвижимости и выбора рациональной стратегии поведения участников рынка недвижимости основываются, в первую очередь, на достоверной оценке стоимости ры-

ночного продукта. При этом показано, что отдельным типам недвижимости присущи свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению. Наличие пли отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.

Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородность социальной среды, безопасность, наличие допонительных удобств.

При построении модели формирования цены реализации недвижимости на рынке жилья автор преследовал следующие цели. Во-первых, необходимо выявить наиболее значимые факторы, которые в большей степени влияют на формирование рыночной цены жилья, а, во-вторых, на основе модельных расчетов определить количественные параметры рынка жилья, адекватно описывающие динамику его изменения. Последнее необходимо для формирования оптимальной стратегии участников (субъектов) как рынка купли-продажи жилья, так и рынка строительства жилья.

В работе факторы, влияющие на рыночную оценку качества и цену реализации жилой недвижимости разделены на три группы.

В первую группу включены факторы, которые могут быть количественно оценены по источникам, представляющим официальные сведения по предложениям продажи жилой недвижимости на вторичном рыке жилья (общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, площадь кухни и т.п. -всего 12 факторов).

Во вторую группу включены факторы, значения которых обычно принимаются во внимание покупателем при заключении сделок с недвижимостью, но подробная информация по которым, как правило, недоступна для исследователя, т.к. не представлена в предложениях по продаже жилья (высота потоков, покрытие пола (паркет или линолеумом), экологическое со-

стояние района, наличие телефона, пространственное расположение квартиры в доме (выходят окна во двор или на проезжую часть), состояние квартиры) Невозможность получения этой информации и, как следствие, невозможность ее учета при моделировании количественных характеристик рынка жилья, естественно, снижает качество получаемых оценок.

В третью группу включены факторы, характеризующие экономическое положение региона. К макроэкономическим показателям, оказывающим существенное влияние на уровень цен на рынке недвижимости, в работе отнесены: темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента и доходности ценных бумаг, темп инфляции, объемы денежной эмиссии, обменный курс отечественной валюты (рубля) по отношению к основным мировым валютами и, в частности, долару США.

В работе для оценки качества и цены реализации недвижимости на вторичном рынке жилья г. Москвы построены эконометрические модели в виде линейной и степенной зависимости показателя цены У(0 от значений

следующих факторов: Хх - признак однокомнатной квартиры; х2 - признак двухкомнатной квартиры; - признак удаленности от станции метро; Х4-общая площадь квартиры (кв. м.); - площадь кухни (кв. м.); хв - признак расположения в кирпичном доме; х-, - признак наличия лифта; - признак качества санузла; х9 _ признак расположения квартиры на первом или последнем этажах; - расстояние от ближайшей станции метро до центра (км.); Х1, - признак нахождения квартиры в пределах Садового кольца или в одном из престижных районах; хи - жилая площадь квартиры (кв. м.).

Общие статистические характеристики моделей представлены в табл. 1.

Таблица 1.

Статистические характеристики эконометрических моделей формирования цены реализации жилой недвижимости

Статистические характеристики Линейная модель Степенная модель

Коэффициент множественной корреляции 0,864 0,921

Коэффициент множественной детерминации 0,746 0,848

Критерий Фишера 8,432 10,311

На основании табл. 1 можно сделать вывод в пользу использования степенной зависимости при анализе изменения рыночной цены на объекты недвижимости в г. Москве.

Степенная модель имеет следующий вид: Y(t) = е

Х *Г2365(0 Х *5

Х Х80063601(0 Х х-

где булевы переменные принимают значения: 2 - в случае присутствия соответствующего признака, 1 - в случае отсутствия признака.

Факт того, что степенная модель только на 92% описывает изменчивость рыночной стоимости квартиры, говорит о том, что в ней не учитывается (ввиду отсутствия в заявках на продажу квартиры соответствующей информации) влияние некоторых из перечисленных выше показателей (высота потоков; покрытие пола и т.п.).

В работе отмечено, что важной закономерностью в становлении и развитии отечественного рынка недвижимости является непосредственная связь его количественных характеристик с макроэкономическими показателями.

Для анализа влияния макропоказателей на среднюю цену кв. м. жилья на рынке недвижимости г. Москвы автором была построена линейная эконометрическая модель зависимости средней цены предложения от следующих параметров: Х- индекса инфляции рубля; Х2 - индекса девальвации рубля к долару;Х}- индекса инфляции долара; Xt- индекса цен на нефть. На этапе выбора значимых параметров она приобрела следующий вид:

7(0 = -0,293940+1,257983 Х х, + е. (6)

Соотношение (6) показывает зависимость индекса средней цены за кв. м. жилья на рынке недвижимости г. Москвы только от индекса инфляции рубля. Остальные рассматриваемые в модели факторы оказались незначимыми.

В третьей главе Модель выбора оптимальной стратегии инвестирования строительства объектов жилой недвижимости определены экономико-правовые основы мотивации поведения институционального инвестора на рынке жилой недвижимости; выдвинуты предпосыки организации и предложена методика сценарного подхода к определению множества реализуемых стратегий инвестора; разработаны методы построения и численные агоритмы решения задачи формирования оптимальной стратегии институционального инвестора.

В работе автор предполагает использование сценарного подхода для формирования стратегии поведения институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости. Сценарий позволяет в формализованном виде представить экономическую область инвестора, характеризующую мотивационное поле его поведения в условиях конкретного рынка (в нашем случае, сценарий учитывает особенности строительного рынка недвижимо-сш г. Москвы)

Процедура принятия решения по выбору объектов инвестирования дожна учитывать: архитектурный план застройки города; технико-экономические характеристики строительного проекта; условия предоставления Московским правительством прав на застройку (доля жилищного фонда, передаваемая инвестором по окончании строительства в муниципальную собственность); долю индивидуальных (частных) инвесторов в общем капитале, инвестируемом в данный строительный проект.

Введем следующие обозначения, характеризующие отдельные фрагменты и элементы сценария поведения институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости г. Москвы: К - собственный ка-

питал инвестора; - объем догосрочного кредита; р - процентная ставка по кредиту; (7 - множество вариантов объектов строительства; Я - индекс варианта (<7 = 1 , С); Пщ - строительный план инвестора: местоположение объекта строительства, архитектурный вариант строительства ], (jeJ, множество вариантов архитектурных типов домов по варианту строительства ПдУ, I- количество комнат в квартире, / = 1,п (и -максимальное количество комнат в квартире массовой застройки); я у Ч общая площадь / -комн. квартиры в доме, построенном по у'-му проекту; - общее количество I -комн. квартир (архитектурный облик строительного плана Пщ характе-

ризуется в этих обозначениях вектором (Ь

щая жилая площадь дома ] -го типа); - цена реализации кв.м. площади

жилья по проекту, аналогичному Пщ на этапе начала строительства; - период реализации комплекса строительно-монтажных, инженерно-эксплуатационных работ и сдачи объекта; с* - прогнозируемая цена реализации кв.м. площади жилья по проекту, аналогичному Пщ; 3^ - прогнозируемая себестоимость разработки проекта, этапов строительства и ввода в эксплуатацию кв.м. площади жилья по проекту ЦЬ"- количество /-комн. квартир в доме у-го типа, которое необходимо передать в муниципальную

собственность, (соотношение указывает на количество переда-

ваемой в муниципальную собственность жилой площади по проекту Д^); Ь"Ч количество -комн. квартир в домеу'-го типа, на которые возможно (или планируется) заключение договоров о долевом финансировании с частными

инвесторами (соотношение XX" 5</ =5" указывает на общую площадь переда/-1

ваемой индивидуальным инвесторам площади по проекту Пщ).

Сценарий деятельности институционального инвестора на строительном рынке определяет поле его возможных стратегий, связанных с выбором строительных проектов, источников финансирования и схемы реализации вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости.

Под стратегией инвестора будем понимать вектор управляемых параметров, включающий следующие переменные и проектные данные: х^ е {0;1}

(1 - если проект принимается к реализации, О-в прот. случае); р^ >0-доля собственного финансирования (включая и привлекаемые кредиты) по проекту П^ у^- количество /-комн. квартир в доме у-го типа, предназначенных для последующей реализации по ценам с*. Допонительно включим в стратегию инвестора объем планируемого кредита О, а также пороговые значения показателей рентабельности рс-~ собственного и р'- заемного капиталов.

Стратегия институционального инвестора задается набором значений е7?,г=1,и)Дрс,/?'}. Множество всевозможных стратегий -Е. Стратегию е е Е назовем реализуемой, если она реализуется в рамках каждого архитектурно-строительного проекта входящего в инвестиционный план, и при этом выпоняется условие финансовой реализуемости всех включаемых в план строительных проектов (общий стартовый капитал для данной стратегии достаточен для покрытия планируемых издержек).

Ограничение множества всевозможных стратегий инвестора множеством Е реализуемых стратегий позволяет на содержательном уровне как формализовать отдельные разделы сценария его поведения, так и формулировать задачу выбора оптимальной стратегии в случае, если инвестор опре-

делил критерий целенаправленной деятельности на рынке строительства жилой недвижимости.

Используя сценарный подход, автор разработал следующие модели, предназначенные для формирования оптимальной стратегии институционального инвестора на рынке строительства жилья г. Москвы и агоритмы нахождения эффективных решений по ним.

Модель 1. В постановочном плане данная модель реализует оптимистический прогноз развития рынка вводимого в эксплуатацию жилья. Инвестор при отборе строительных проектов Д^ исходит из предположения, что возможен любой вариант реализации остающейся после выделения городу жилой собственности в объеме Ь

(по ценам ), так и на этапе ввода построенного объекта в эксплуатацию

(по ценам сщ).

Принимая в качестве критерия максимум дохода от инвестиционной деятельности застройщика (разность стоимостных оценок результата и поных затрат), эффективное решение находится как решение следующей оптимизационной задачи:

л7--1 М (7)

- К - П(1 + р)т -> тах;

ylJ<bl-Ь;{i = \Гn,jzJq,Пq|eeУ, (8)

-щ+ч)т)!0.>\+р'-,

xq|e{0;\},yIJzZД(i = l,jИJ1|,Пl|ee), (12)

В сценарии являются известными величины О., р

Оптимизационная задача (7)-(12) относится к классу целочисленных задач нелинейного программирования (в силу нелинейности целевой функции и части системы ограничений). В силу выпуклости множества Е реализуемых стратегий можно утверждать, что поставленная задача имеет оптимальное решение.

В качестве численной процедуры поиска оптимального решения в задаче (7)-(12) предлагается итеративная схема, близкая к схеме Корнаи-Липтака, использующая декомпозицию целевой функции и системы ограничений на отдельных подзадач. Каждая подзадача соответствует выбору

варианта реализации построенной по плану Пщ недвижимости, т.е. определению вектора уа.

Модель 2. В постановочном плане данная модель реализует осторожно-оптимистический прогноз развития рынка вводимого в эксплуатацию жилья. В данном случае возникает потребность для инвестора-застройщика разделить возможные риски реализации программы строительства жилья с частными инвесторами.

В качестве критерия может выступать как максимум результата инвестиционной деятельности застройщика (в случае, если выбор строительных проектов достаточно широк), так и минимум расхода собственных средств (в случае, если объекты строительства заранее определены и вариация касается лишь типа дома и доли муниципальной собственности в нем).

Принимая в качестве критерия максимум дохода от инвестиционной деятельности застройщика, эффективная стратегия может быть сформирована как результат решения следующей оптимизационной задачи:

рг м=1- -Е V - СХ) -

1-1 <1, 1-1

г, = ее); (14)

и /л', о

Е2Х<1>.а

ХИ /Л 1-1 1

Л(К + 0) X '

-Г(И-?)г)/П>1+ра;

е{0;1},г, = ее), (18)

где Л - планируемая институциональным инвестором доля денежных средств индивидуальных инвесторов в общем капитале всех проектов.

В модели М2 отсутствует ограничение (10) на рентабельность собственного капитала фирмы-проектоустроителя. В рассматриваемой постановке оно не является существенным (так как явно ограничивается объем собственных средств инвестора в проекте). Наличие в оптимизационной задаче ограничения (16), определяющего долю собственных средств инвестора в общем капитале проекта, существенно сужает область реализуемых стратегий инвестора, но, тем не менее, модель М2 продожает носить вариативный характер, так как указанное ограничение не определяет долю частных застройщиков в каждом конкретном проекте Ц,.

В работе представлен численный агоритм поиска оптимального решения в задаче (13)-(18).

В рамках представленного в работе сценарного подхода возможно рассмотрение и других моделей поведения субъектов рынка строительства

жилой недвижимости. В качестве возможных можно предложить следующие I

модели: оценка необходимого объема заемных средств для реализации выбранной инвестиционной стратегии; определение максимальной доли отчуж- | даемых в пользу муниципальных органов власти квартир с целью сохранения общей достигнутой инвестором рентабельности собственных и привлекаемых средств; оценка рентабельности мероприятий, связанных с изменением , строительного проекта в процессе его реализации.

В заключении работы приведены основные полученные в ней результаты и вытекающие из них выводы.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих /

работах:

1. Сопин В. Н. Закономерности функционирования и характеристики отечественного рынка недвижимости // Экономика, экология и общество России в 21-м столетии. Труды III Международной научно-практ. конф. - СПб.: 2001. - 0.2 п. л.

2. Сопин В. Н. Квалиметрическое моделирование объектов недви- | жимости // XV Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов аспирантов, докторантов и научных работников. - М.: I Изд-во Рос. эконом, акад., 2002. - 0.1 п. л. |

3. Сопин В. Н. Взаимосвязь рынков первичного и вторичного жилья (' в условиях реформируемой экономики (на примере г. Москвы) //

Сб. Современные аспекты экономики. - СПб.: 2003. - 0.6 п. л. |

4. Сопин В. Н., Халиков М. А. Моделирование эффективной стратегии институционального инвестора на рынке жилой недвижимости // Сб. Современные аспекты экономики. - СПб.: 2003. - , 1.1 п. л., авторских Ч 0.6 п. л.

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Заказ №121 Тираж 100 экз.

op?-A I

fi 18 6 4 8

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Сопин, Вадим Николаевич

Введение

Содержание

Глава 1. Характеристика, структура и особенности рынка недвижимости.

1.1 Характеристика, структура и субъекты рынка недвижимости.

1.2 Этапы становления, закономерности функционирования и характеристика отечественного рынка недвижимости.

1.3 Взаимосвязь рынков первичного и вторичного жилья в условиях реформируемой экономики на примере г. Москвы).

1.4 Выводы по первой главе.

Глава 2. Эконометрические модели рынка жилой недвижимости.

2.1 Эконометрическое моделирование как метод исследования взаимосвязей и прогнозирования экономических показателей.

2.2 Особенности оценки объектов недвижимости и исходные предпосыки построения модели прогноза цен на жилую недвижимость.

2.3 Линейная модель прогнозирования цен реализации жилья на вторичном рынке.

2.4 Степенная модель прогнозирования цен реализации жилья на вторичном рынке.

2.5 Сравнительная оценка моделей прогнозирования цен на жилую недвижимость.

2.6 Индексы рынка жилой недвижимости и динамика изменения макроэкономических факторов.

2.7 Выводы по второй главе.

Глава 3. Модель выбора оптимальной стратегии инвестирования строительства объектов жилой недвижимости.

3.1. Экономико-правовые основы мотивации поведения институционального инвестора на рынке жилой недвижимости.

3.2. Сценарий и стратегии поведения институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости.

3.3. Модели и агоритмы формирования оптимальной стратегии институционального инвестора.

3.4. Выводы по третьей главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Моделирование рынка недвижимости"

Актуальность диссертационного исследования. Актуальность тематики диссертационного исследования связана с особой социальной значимостью рынка недвижимости и высоким влиянием этого рынка на составляющие других сегментов рыночной экономики. Общепризнанным является факт, что достигнутый уровень рыночных преобразований в жилищно-коммунальной сфере и сфере оборота недвижимости в целом определяет степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике.

Отличительными особенностями российского рынка жилой недвижимости от аналогичных рынков других стран, где развиты системы кредитования сделок с недвижимостью, являются:

- превышение предложения над платежеспособным спросом;

- неудовлетворенность жилищными условиями большинства населения страны; слабое развитие или практическое отсутствие конкуренции на рынках первичного жилья; существенные диспропорции в развитии рыночных механизмов и экономико-правовом регулировании рынка жилья между отдельными регионами.

Последнее обстоятельство диктует необходимость детального изучения закономерностей становления и особенностей функционирования региональных рынков недвижимости, в которых в наибольшей степени проявляются рыночные механизмы взаимодействия субъектов рынка. Это, в первую очередь, московский регион и часть регионов Центральной России.

Несмотря на большое количество публикаций в научной и периодической печати, посвященным проблемам развития региональных рынков недвижимости и анализу рыночной трансформации сферы ЖКХ (работы Балабанова И. Т., Крутика А. Б., Кудрявцева В. Н., Ноздрина Н. Н., Ресина В. И., Рахманова И. Л., Силина А. Н., Стерника Г. М., Ушакова Е. П., Хачатряна С. Р.), остаются отрытыми или недостаточно изученными многие проблемы развития рынка недвижимости, от решения которых напрямую зависит эффективность осуществляемой регионами социально-жилищной политики.

Указанные проблемы относятся, в первую очередь, к количественной оценке параметров рынка недвижимости и к разработке эффективных инструментов согласования взаимных интересов региональных органов власти и коммерческих организаций, функционирующих на рынке строительства жилья.

Цель и направления исследования. Целью диссертационного исследования является разработка комплекса моделей и агоритмов, предназначенных для оценки текущего состояния и прогноза основных количественных параметров московского регионального рынка жилой недвижимости, а также формирования экономически обоснованной инвестиционной стратегии институционального инвестора на рынке строительства жилья.

В соответствии с поставленной целью автор определил следующие направления диссертационного исследования: определение устойчивых закономерностей и тенденций изменения основных количественных параметров национального и московского регионального рынков недвижимости в процессе их становления и формирования; выявление предпосылок и условий использования методов экономет-рического прогнозирования для построения модели, описывающей количественные показатели рынка жилой недвижимости; построение, качественный анализ и выбор эконометрической модели, адекватно описывающей процедуру формирования цены реализации жилой недвижимости на конкретном региональном рынке (г. Москва и московский регион); анализ мотивационного поля институционального инвестора, характеризующего особенности регионального строительного рынка жилья и формализация сценария его поведения;

- построение экономико-математических моделей выбора оптимальной инвестиционной стратегии институционального инвестора.

Объектом исследования являются национальный и московский региональный рынки жилой недвижимости.

Предметом исследования являются методология и практические механизмы: регулирования рынка жилой недвижимости в условиях его становления и формирования; прогнозирования основных экономических показателей рынков первичного и вторичного жилья; формирования стратегии поведения институционального инвестора на рынке строительства жилья.

Теоретической и методологической основой работы являются:

- труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по анализу рынка недвижимости;

- учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования, системному анализу, математическому программированию и информационным технологиям, применяемым при анализе экономических систем;

- научные публикации и научно-практические исследования по вопросам становления, формирования и современного состояния рынка жилья г. Москвы;

- законодательные акты и постановления федеральных и региональных органов власти, регулирующие рынок недвижимости;

- официальные статистические данные и информация риэтеров и агентов строительного рынка жилья, распространяемая в компьютерной сети Интернет.

Новые научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:

- сделан и обоснован вывод, что московский региональный рынок жилой недвижимости близок по своим параметрам к совершенному, а, следовательно, при его исследовании возможно использование методов эконометриче-ского моделирования;

- доказано, что ведущим сегментом рынка жилой недвижимости является вторичный, а, следовательно, при построении моделей формирования цены на объекты жилой недвижимости следует ориентироваться на данный сегмент рынка;

- сделан вывод, что для моделирования количественных показателей рынка жилья следует использовать разработанные автором степенные модели;

- сделан вывод об уникальном характере московского регионального рынка строительства жилья: несмотря на то, что данный сегмент рынка практически поностью регламентируется органами испонительной власти, отвечающими за жилищную и социальную политику, для инвесторов-застройщиков продожают в поной мере действовать впоне рыночные механизмы доступа на рынок и функционирования на нем;

- разработан оригинальный сценарный подход к определению элементов мотивационного поля и формированию инвестиционных стратегий институционального инвестора на региональном рынке строительства жилья;

- разработаны объемно-статические модели выбора оптимальной стратегии институционального инвестора, учитывающие различные сценарии развития рынка недвижимости.

Практическая ценность исследования заключается в прикладном характере разработанного автором комплекса экономико-математических моделей.

Эконометрические модели позволяют оценивать качество и формировать цену реализации объектов жилой недвижимости на конкретном региональном рынке жилья (г. Москва и московский регион).

Объемно-статистические модели предназначены для формирования различных стратегий поведения и выбора оптимальной инвестиционной стратегии институционального инвестора на рынке строительства жилья г. Москвы.

Департаменты, отвечающие за жилищную и социальную политику г. Москвы и московского региона, с помощью разработанных моделей могут планировать социальные программы в жилищном строительстве, отвечающие социально-экономическим интересам региона и при этом учитывающие экономические интересы инвесторов, действующих на строительном рынке данного региона.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационной работы обсуждались на заседаниях кафедры математических методов в экономике РЭА им. Г. В. Плеханова, докладывались на XV Международных Плехановских чтениях и на III Международной научно-практической конференции Экономика, экология и общество России в 21-м столетии.

Разработанные автором эконометрические модели формирования цены жилья на вторичном рынке г. Москвы прошли апробацию и используются в практической деятельности риэтерской компании Крос-Инфо

Публикации. По теме диссертации опубликовано четыре работы общим объемом 1,5 п. л.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, трех приложений и библиографического списка литературы (105 наименований). Работа изложена на 195 страницах машинописного текста, в том числе 18 таблиц и 10 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Сопин, Вадим Николаевич

3.4. Выводы по третьей главе.

1. Рассмотрены экономико-правовые основы мотивации поведения институционального инвестора на рынке строительства жилой недвижимости. Сделан вывод, что мотивационное поле проектоустроителя-застройщика включает не только рыночные механизмы, определяющие эффективность инвестиционной деятельности, но и специфические условия отдельного региона, под влиянием которых формируется и развивается рынок жилой недвижимости.

2. Проанализированы особенности современного этапа развития строительной индустрии г.Москвы и взаимоотношения институционального инвестора и органов городской испонительной власти, ответственных за реализацию программ строительства жилья. Сделан вывод, что столичный рынок строительства жилья на современном этапе поностью контролируется городским правительством и является социально-ориентированным.

3. Предложен сценарный подход к формированию инвестиционных стратегий проектоустроителя-застройщика. Выявлены основные разделы сценария, связанные с условиями организации строительного бизнес-девопмента. Указанные разделы относятся к разработке и согласованию строительного проекта, выявлению источников и разработке схемы финансирования проекта, а также способов реализации вводимой в эксплуатацию недвижимости. Часть разделов сценария, составляющая основу мотивационного поля инвестора, формализована в виде математических формул и соотношений.

4. Рассмотрены основные подходы к прогнозированию наиболее важных элементов сценария: цены реализации жилой недвижимости и себестоимости кв.м. жилья в условиях строительного рынка г.Москвы. Сделан вывод, что прогноз рыночной цены реализации жилья дожен быть основан на расчетах, проводимых с использованием эконометрической модели, рассмотренной во 2-ой главе. Анализ составляющих элементов затрат в строительной индустрии показал, что достоверные методы прогноза себестоимости на современном этапе развития строительного рынка неприменимы в силу высокой доли в затратах трансакционной составляющей.

5. Сценарный подход позволяет формализовать процедуру выбора инвестиционной стратегии проектоустроителя-застройщика. Выбор стратегии может быть осуществлен на двух последовательных этапах. На первом этапе условия сценария определяют множество реализуемых стратегий инвестора, а на втором позволяют формировать оптимальную по выбранному инвестором критерию инвестиционную стратегию.

6. В качестве критерия используется результат инвестиционной деятельности застройщика, выраженный в форме разности суммы прогнозируемых доходов от реализации недвижимости и консолидированных затрат по проекту. В условиях стабильной экономики, характеризующейся невысокой инфляцией и изначально высоким уровнем спроса на рынке первичного жилья нет необходимости привлекать дисконтные методы анализа финансовых потоков по отдельным строительным проектам. В работе применяется метод прямого счета финансовых потоков на всех этапах жизненного цикла инвестиционного проекта. Отметим, что большинство проектов в строительной индустрии жилья имеют сроки реализации, не превышающие одного Ч двух лет, что подтверждает правомерность использования бухгатерских методов оценки качества проектов.

7. Рассмотрены модели и численные агоритмы формирования оптимальной стратегии институционального инвестора при двух основных прогнозах развития строительного рынка: оптимистическом и осторожно-оптимистическом.

Для первого варианта осуществляется выбор инвестиционной стратегии в условиях отсутствия допонительных ограничений на долю собственных средств институционального инвестора и привлеченных в проект на этапе начала строительства средств индивидуальных застройщиков. Для второго варианта выбор оптимальной инвестиционной стратегии осуществляется с использованием допонительного ограничения, учитывающего долю собственных средств инвестора в общем капитале проекта(с целью снижения проектных рисков).

8. Численная процедура поиска оптимальной инвестиционной стратегии, предлагаемая автором, существенно использует специфику получаемой оптимизационной задачи нелинейного целочисленного программирования. В работе используется вариант декомпозиции и решение задачи на двух уровнях, близкий по идее к методу Корнаи-Липтака.

9. Сценарный подход позволяет не ограничивать выбор оптимальной инвестиционной стратегии рамками только двух рассмотренных в 3-ей главе моделей. В качестве возможных можно предложить следующие допонительные модели:

- оценка необходимого объема заемных средств для реализации выбранной инвестиционной стратегии;

- определение максимальной доли отчуждаемых в пользу муниципальных органов власти квартир с целью сохранения общей достигнутой инвестором рентабельности собственных и привлекаемых средств;

- оценка рентабельности изменения строительного проекта в процессе начала строительства и пр.

Заключение и выводы

Структура диссертационной работы предполагает выводы и предложения автора по каждой главе. Тем не менее, остановимся в заключении на основных выводах, вытекающих из представленной работы.

1. Рынок недвижимого имущества составляет базис рыночных отношений и характеризует степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике. С учетом этого фактора и приведенного в работе статистического материала можно сделать вывод о динамическом характере и устойчивых закономерностях развития рынка недвижимости, что предопределяет актуальность научных исследований и разработки практических рекомендаций в области совершенствования управления недвижимостью и эффективного взаимодействия субъектов рыночных отношений.

2. Рынок недвижимости подробно структурирован по типам и видам недвижимого имущества. Элементы и отдельные сегменты рынка характеризуются своими специфическими особенностям, влиянием и экономико-правовым взаимодействием с другими сегментами данного рынка и другими рынками.

В работе основное внимание уделено наиболее социально значимым и мобильным сегментам рынка - первичного и вторичного жилья. Становление и особенности функционирования рынка жилья прослежены автором на примере г. Москвы. Сделаны важные выводы о характере процессов, протекающих на этом рынке в настоящее время. Установлено, что рынок жилья по своим параметрам близок к совершенному и может быть описан с использованием законов рыночной экономики и, в первую очередь, закона спроса и предложения и законов ценообразования. Высокая эластичность рыночных показателей позволяет использовать при анализе тенденций их изменения модели эконометрическо-го прогнозирования.

3. Проведенный сопоставительный анализ взаимного влияния первичного и вторичного рынков жилья в г. Москве позволил сделать важный вывод о превалировании вторичного рынка над первичным. А именно, процессы ценообразования и спроса Ч предложения на вторичном рынке жилья определяют аналогичные процессы на первичном. Данный вывод отличается от вывода, изложенного в работе С. Р. Хачатряна Прикладные методы математического моделирования экономических систем (М.: Экзамен, 2002) на стр. 61.

4. Эконометрическое моделирование рынка жилья проведено автором с использованием моделей линейной и степенной зависимости. Полученные результаты позволили, во-первых, выделить технико-экономические и архитектурно-планировочные показатели, существенно влияющие на рыночную цену жилой недвижимости, а, во-вторых, предложить как более точную степенную модель. Отметим, что в указанной публикации С. Р. Хачатряна предлагается линейная модель.

5. Моделирование рыночной стратегии институционального инвестора на строительном рынке жилья предлагается осуществлять в рамках сценарного подхода, позволяющего, во-первых, отделить формализуемые экономико-правовые параметры, регулирующие рынок, от неформализуемых, во-вторых, оценить влияние параметров той или иной группы на качество принимаемых инвестором решений и, в-третьих, вносить оперативные коррективы в экономическую область, ограничивающую поле оцениваемых стратегий, в случае изменения отдельных пунктов или разделов сценария.

6. В рамках сценарного подхода построены экономико-математические модели формирования реализуемых стратегий институционального инвестора и выбора оптимальной стратегии при различных вариантах развития строительного рынка жилья (лоптимистический и лосторожно-оптимистический).

Стратегия инвестора включает технико-экономические параметры, относящиеся к выбранному строительному проекту, к формированию фондов финансирования проекта и к способам реализации недвижимости, поступающей по окончании строительства в собственность инвестора.

7. Особенностью рассмотренных в работе моделей является их реализация в условиях сценария, отражающего экономико-правовые особенности и отдельные нюансы конкретного рынка (рынок строительства жилья г. Москвы).

Выбранный в работе подход позволил автору реализовать программно-инструментальный комплекс моделирования рынка недвижимости на базе данных, составляющей основу информационного обеспечения риэторской деятельности в г. Москве, и апробировать этот комплекс в условиях практической деятельности конкретного риэтера.

8. При разработке численного агоритма поиска оптимального решения в получаемой в процессе моделирования задаче нелинейного целочисленного программирования автору удалось применить итерационную сходящуюся схему, основанную на декомпозиции целевой функции и системы ограничений, близкую по идее к схеме многоуровневой оптимизации Корнай - Липтака.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Сопин, Вадим Николаевич, Москва

1. Абакин Л.И. Ожидание перемен и уроки истории. (К 70-летию Ин-та экономики РАН). // Рос. экон. ж-л, 2000, № 7. с. 59-65.

2. Абакин Л.И, Медведев В.А. Политическая экономия. М.: Наука, 1990. -383 с.

3. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. - 434с.

4. Айвазян С. А., Мхитарян В. С. Прикладная статистика и основы эконометрики. -М.: Юнити, 1998.

5. Актуальные вопросы управления: Темат. сб. науч. тр. / ГУУ Под ред. А.В. Филиппова. М., 1999. - 266 с.

6. Адокин И.П., Бубенко И. В. Теория принятия решений. Киев: Наукова Думка, 1990.- 156 с.

7. Алешникова В.И. Использование услуг профессиональных консультантов. / ГУУ. М.: ИНФРА-М, 2000. - 480 с.

8. Андрианов В.Д. Иностранный капитал в экономике России. // ЭКО, 1999, № ll.-c.3-15.

9. Афоничкин А.И. Принятие управленческих решений в экономических системах: Учеб. пособие. Ч Саранск: Изд-во Мордовского ун-та, 1998.

10. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Ч М.: Финансы и статистика, 1996. 192 с.

11. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. М.: Финансы и статистика, 2001.-528 с.

12. Белман Р., Дрейфус С. Прикладные задачи динамического программирования. М.: Наука, 1964.

13. Белоус А.П. Лизинг: мировой опыт; уроки для России. / Отв. ред. Е.С. Хе-син, -М.: Изд-во РАН ИМЭМО, 2000. 170 с.

14. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. Ч М.: Финансы и статистика, 1999. 264 с.

15. Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости. Ч М.: ЮНИТИ, 1998.

16. Богатырев А.Н., Рысев Л.Ю., Сандалов Л.Г. Откровенно о недвижимости.- СПб.: КАРО, 2000.- 191 с.

17. Бокс Дж., Дженкинс Г. Анализ временных рядов. Прогноз и управление. / Пер. с англ. М.: Мир, 1974.

18. Большаков А.С., Михайлов В.И. Современный менеджмент: теория и практика. СПб.: Питер, 2000. - 411 с.

19. Брейли Р, Мартес С. Принципы корпоративных финансов. / Пер. с англ. Ч М.: Олимп-бизнес, 1974.

20. Бронников М. Функционирование маркетинговых информационных систем. // Маркетинг, 2000, № 4. с. 33-35.

21. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001.-256 с.

22. Видяпин В.И., Журавлева Г.П. Экономическая теория. М.: Дело, 1997.

23. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2000.- 299 с.

24. Водомеров Н.К. Вопросы теории стоимости и полезности. Ч Вологда: Изд-во Волог. гос. тех. ун-та, 2000. Ч 185 с.

25. Вокова В.Н., Денисов А. А. Основы теории систем и системного анализа.- СПб: Изд-во СПбГТУ, 1999.

26. Глухов В. В., Медников М. Д., Коробко С. Б. Математические методы и модели для менеджмента. СПб: Лань, 2000.

27. Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Недвижимость: Словарь-справочник. / Под ред В.И. Осипова. М.: ИТРК РСПП, 2000. - 424 с.

28. Горвард А., Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Ч М.: Диамант-Меркурий, 1994.

29. Гражданский кодекс РФ, Ч. 1,2. полный сборник кодексов РФ, с изменениями и допонениями на 1 мая 1999 г. Ч М.: ACT, 1999. Ч 928с.

30. Грачева М. В. Анализ проектных рисков. М.: Финстатинформ, 1999.

31. Грэхем Р., Кнут Д. Конкретная математика. М.: ЮНИТИ, 1998.

32. Джойнер Р. Руководство, менеджмент и пять слагаемых успеха. / Пер. с англ. СПб.: Новое и Старое, 2000. - 271 с.

33. Дихтль Е., Хершген X. Практический маркетинг. / Пер. с нем. A.M. Макарова. Под ред И.С. Минко. М.: Высш. шк., 1995. - 255 с.

34. Доничев О., Рейнгольд Е. Инвестирование жилищного строительства. // Экономист. 2000, № 4 с. 57-59.

35. Дорошенко М.Е. Анализ неравновесных состояний и процессов в макроэкономических моделях. / МГУ, М.: ТЕИС, 2000. - 206 с.

36. Друкер П.Ф. Практика менеджмента. / Пер. с англ. М.: Вильяме, 2000. -398с.

37. Дюбин Г. Н., Суздаль В. Г. Введение в прикладную теорию игр. Ч М.: Наука. Гл. ред. физ. мат. лит., 1981.

38. Емельянов А.А. Имитационное моделирование в управлении рисками. / ИНЖЕКОН. СПб., 2000. - 376 с.

39. Ендовицкий Д. Оценка проектного риска: аналитические подходы и процедуры. // Инвестиции в России, 2000, № 9. с.35-46.

40. Жуков Е.Ф. Инвестиционные институты. М.: ЮНИТИ, 1998. Ч 199с.

41. Инвестиционный климат в России. / Эксперта, ин-т. Ч М., 2000. Ч 36 с.

42. Исляев Р.А. Региональная экономическая политика. Ч СПб.: Петрополис, 1995.-273 с.

43. Какаева Е.А. Система стратегического управления организации. Ч М.: Изд-во Гос. ун-т управления., 2000. 53 с.

44. Калянов Г.Н. Теория и практика реорганизации бизнес процессов. Ч М.: СИНТЕГ, 2000.-204 с.

45. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование: организация, управление риском, страхование. Ч М.: Анкил, 2000. 270 с.

46. Кейнс Дж. Мейнард. Экономика. Экономическая теория / Под редакцией Куракова Л.П. М.: ЮНИТИ, 1999.

47. Кендэл М. Временные ряды / Пер. с англ. и предисл. Ю. П. Лукашина М.: Финансы и статистика, 1981.

48. Киселев М.В., Могунов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет. М.: АиН, 2000. - 62 с.

49. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1998.

50. Котлер Ф. Маркетинг, менеджмент. / Пер. с анг. Т Виноградовой и др. Под общ. ред. Ю.Н. Каптуревского. СПб.: Питер, 2001. - 496 с.

51. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2001. - 480 с.

52. Кутуков В.Б. Основы финансовой и страховой математики: методы расчета кредитных, инвестиционных, пенсионных и страховых схем. Ч М.: Дело, 1998.-304 с.

53. Лукашин Ю. П. Адаптивные методы краткосрочного прогнозирования. Ч М.: Статистика, 1979.

54. Льюис К. Д. Методы прогнозирования экономических показателей / Пер. с англ. и предисл. Е. 3. Демиденко. Ч М.: Финансы и статистика, 1986.

55. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. М.: Дело, 2000.

56. МакЛафин ДДж. Ценные бумаги: как добиться высоких доходов. / Пер. с англ. М.: Дело, 1999. - 208 с.

57. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. / Под ред. В.М. Рутгай-зера. М.: КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000. - 136 с.

58. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. / Пер. с англ. -М: Дело, 1997.-704 с.

59. Микрюков В.Ю. Теория взаимодействия экономических субъектов. М.: Вузов, кн., 1999.-93 с.

60. Моделирование динамики экономических процессов: Сб. / РАН Сиб. Отд-ние, Ин-т экономики и орг. пром. произ-ва. Новосибирск, 2000. Ч 204 с.

61. Мороз А.И. Управление экономическим процессом. Ч М.: Akademia, 1999.- 122с.

62. Мэнкью Н.Г. Принципы экономике. / Пер. с англ. В. Кузина и др. СПб.: Питер, 2000. - 492 с.

63. Никольская Е.Г. Экономические аспекты инвестиционного управления. / СПб ГУЭФ. СПб., 2000. - 122 с.

64. Ноздрина Н.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 г. // Проблемы прогнозирования, 2000, № 1.-е. 120-141.

65. Нуреев P.M. Западные теории экономики развивающихся стран. История экономических учений (современный этап). Ч М.: Инфра-М, 1998.

66. Орлова Е.В. Арендные операции: право, учет и налогообложение. М.: Налоговый вестник, 2000. Ч 270 с.

67. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сб. статей. / Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: ДЕАН + АДИА-М, 1997.

68. Оценка эффективности инвестиций: Сб. трудов ЦЭМИ. М.: 2000, Вып. 1.- 176с.

69. Оценочная деятельность в России: Сб. науч. тр. / Фин. акад. при Правительстве РФ. М., 1998, Вып. 2. - 266 с.

70. Побуковский А. Инвестирование в недвижимость: время пришло? // Рынок ценных бумаг, 2001, № 24. с. 10-16.

71. Попов С.А. Стратегическое управление. М.: ИНФРА-М, 2000. - 280 с.

72. Постатейный комментарий к ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Под общ. ред. Крашенинникова. М.:СПАРК, 2000. - 240 с.

73. Правовое регулирование рынка недвижимости: Межвед. ежекварт. изд. -М., 2000, № 1. 88с.

74. Радыгин А. Собственность и интеграционные процессы в корпоративном секторе (некоторые новые тенденции) // Вопросы экономики, 2001, № 5. -с. 26-45.

75. Рахман И.Л. Методы ценообразования объектов недвижимости в строительстве. М.: МАКС Пресс, 2001. - 126 с.

76. Свищева Н.В. Управление финансами корпорации: мировой опыт и российские реалии. // Вести. СПб. ун-та. Сер. 5 Экономика. СПб., 1999, Вып. 4.-с. 107-109.

77. Сидоров А.А. Информация как экономическая категория. // ЭКО. Ч Новосибирск, 2000, № 8. с. 18-21.

78. Силин А.Н. Собственность, рынок и качество экономического роста. / РАН. Урал, отд-ние. Ин-т экономики. Екатеринбург, 2000. Ч 162 с.

79. Справочник финансиста предприятия. 2-е изд. доп. и перераб. -М.: ИНФРА-М, 2000. 559 с.

80. Стоянова Е. С. Финансовый менеджмент. Российская практика. Ч М.: Перспектива, 1993.

81. Страхование: принципы и практика. / Пер. с англ. Фин. акад. при Правительстве РФ; Сост Д. Бланд. М.: Финансы и статистика, 2000. - 414 с.

82. Тамашевич В. Н. Многомерный статистический анализ в экономике. Ч М.: Юнити-Дана, 1999.

83. Тарасевич В.М. Экономико-математические методы и модели в ценообразовании^. 1. Л.: Изд-во ФЭИ, 1991.

84. Теория прогнозирования и принятия решений / Под ред. С. А. Саркисяна. -М.: Высшая школа, 1977. 351 с.

85. Тихомиров Н.П., Попов В.А. Методы социально-экономического прогнозирования. Ч М.: Дело, 1993.

86. Управление программами и проектами. / M.JT. Разу, В.И. Воропаев, Ю.В. Якутии и др. М.: ИНФРА-М, 2000. - 302 с.

87. Уткин Э.А. Основы мотивационного менеджмента. М.: ЭКМОС, 2000. Ч 351с.

88. Ушаков Е.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. М.: Дело, 2000. Ч 40 с.

89. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. М.: Дело, 1997. - 480 с.

90. Хачатрян С. Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем. Ч М.: Экзамен, 2002.

91. Ценообразование и рынок / Под ред. Е. И. Пунина и С. Б. Рычкова. Ч М.: Прогресс, 1992.

92. Чавкин A.M. Методы и модели рационального управления в рыночной экономике: разработка управленческих решений. Ч М.: Финансы и статистика, 2001.-317 с.

93. Четыркин Е. М. Статистические методы прогнозирования. Ч М.: Статистика, 1997.-280 с.

94. Швандар В.А., Богатин Ю.В. Оценка эффективности инвестиций и обоснование предпринимательского проекта. // Финансы, 2000, № 9 Ч с. 16-19.

95. Экономика и финансы недвижимости. / Ю.В. Пашкус и др. СПб гос. унт. Ч СПб.: 1999.-186 с.

Похожие диссертации