Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Акопянц, Эдуард Ашотович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.01 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях"
На правах рукописи
АКОПЯНЦ Эдуард Ашотович
РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Специальность: 08.00.01 - экономическая теория
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2006
Работа выпонена на кафедре экономических теорий и военной экономики Военного университета.
Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент
Дембицкий Сергей Геннадьевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Паутова Ала Викторовна
кандидат экономических наук, доцент Кашайкин Виктор Михайлович
Ведущая организация: Государственная академия
повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России
Защита состоится 16 ноября 2006 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам (Д 215.005.04) в Военном университете (123001, г. Москва, ул. Б. Садовая, 14).
С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Военного университета.
Автореферат разослан 26 сентября 2006 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
^Му/^Л^Л^ Хачатурян А. А.
I. Общая характеристика работы
Актуальность диссертационной работы обусловлена следующими обстоятельствами:
- значительной ролью рынка недвижимости в обеспечении расширенного воспроизводства, решении экономических и социальных задач, стоящих перед российским обществом;
- исключительной необходимостью научного анализа состояния и тенденций развития российского рынка недвижимости, его потенциала по созданию предпосылок для интенсивного, инновационного роста отечественной экономики;
- объективной потребностью в исследованиях, направленных на конструктивное решение актуальных проблем, стоящих перед субъектами российского рынка недвижимости;
- недостаточной теоретической разработкой проблем повышения эффективности функционирования рынка недвижимости;
- важностью исследований, связанных с поиском путей совершенствования экономических отношений в данной сфере в условиях переходной экономики.
Степень научной разработанности проблемы. Многие ее аспекты были исследованы, отечественными и зарубежными специалистами. В первую очередь среди них можно отметить А.Асаула, А.Афанасьева, Т.Бабенко, И.Балабанова, Г.Беккера, ЕБухвапьда, А.Вайнштейна, В.Григорьева, Р.Годсмита, В.Горемыкина, Р.Гровера, А.Грязнову, И.Джонсона, О.Доничева, Т.Игнатова, В.Кириченко, Д.Купера, ДЛьвова, С.Максимова, В.Петрова, В.Петти, А.Пигу, М.Соловьева, С.Струмилина, Р.Нагаева, Н. Ордуэя, Е.Тарасевича, М.Федотову, Дж.Фридмана, Ж.Дюпюи и др. В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его взаимосвязь с другими отраслями и сферами рыночного хозяйства.
Между тем, в большинстве научных работ, опубликованных за последние годы, предметом исследования выступают прикладные проблемы оценки недвижимости, моделирования ее рынка, налогообложения, инвестиционных процессов в этой сфере, функционирования риэтерских организаций, ипотечного кредитования. При этом теоретическим аспектам уделяется явно недостаточное внимание.
В качестве предмета исследования определены объективные экономические отношения, возникающие в процессе развития российского рынка жилой недвижимости.
Цель работы - системное изучение переходного состояния отечественного рынка недвижимости и разработка концептуальных подходов, обеспечивающих его бескризисное развитие. Согласуясь с данной целью, в научно-квалификационной работе последовательно решены следующие задачи:
- уточнена экономическая сущность недвижимости и ее базовые свойства;
- конкретизирована роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе;
- определено актуальное состояние и проблемы в развитии российского
рынка недвижимости;
- выявлены факторы, определяющие спрос и предложение на нем;
- раскрыты особенности проявления информационной асимметрии на исследуемом рынке;
- установлены основные пути совершенствования рынка недвижимости Российской Федерации.
В качестве основной гипотезы выдвигалось предположение о том, что бескризисное и динамичное развитие рынка недвижимости, тесно коррелируя с важнейшими макроэкономическими показателями, в современных условиях становится одним из важнейших факторов, обеспечивающих интенсивный экономический рост, определяя его потенциал и перспективы.
Общетеоретической и методологической базой исследования явились диалектический, системный, аналитический, исторический и логический методы изучения социально-экономических явлений, а также методы научной абстракции, индукции и дедукции, нормативного и позитивного анализа и синтеза. При разработке положений диссертации использовались научные труды отечественных и зарубежных авторов по экономической проблематике, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, документы правительственных органов, данные Федеральной службы государственной статистики, материалы совещаний, конференций, семинаров, публикаций в научных изданиях.
В диссертации следующие положения и выводы, по мнению соискателя, содержат элементы научной новизны:
- уточнена трактовка понятий недвижимость и рынок недвижимости;
- конкретизирована роль недвижимости в воспроизводственном процессе;
- проанализированы современные тенденции и противоречия в развитии российского рынка недвижимости, а также специфика его государственного регулирования;
- систематизированы факторы, определяющие спрос и предложение на российском рынке недвижимости;
- выявлены особенности информационной асимметрии на изучаемом рынке;
- определены основные пути совершенствования отечественного рынка недвижимости.
В результате исследования на защиту выносятся следующие положения:
- авторское уточнение экономической сущности понятий недвижимость, рынок недвижимости;
- результаты конкретизации роли недвижимости в воспроизводственном процессе;
- авторская характеристика современных тенденций и противоречий в развитии отечественного рынка недвижимости;
- авторское определение влияния информационной асимметрии на функционирование рынка недвижимости;
- практические рекомендации по совершенствованию российского рынка недвижимости.
Как полагает автор, теоретическая и практическая значимость диссертации заключается в том, что рассмотренные в ней проблемы могут послужить:
- методической базой хозяйственной деятельности субъектов российского рынка недвижимости;
- методологической основой дальнейших исследований рынка недвижимости;
- теоретической основой государственного регулирования названного рынка и выработки комплекса соответствующих практических мер;
- источником информации в процессе преподавания экономических дисциплин и в научно-исследовательской работе.
Апробация исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на научно-практических конференциях, семинарах и заседаниях кафедры экономических теорий и военной экономики Военного университета, отражены в трех публикациях общим объемом более двух печатных листов.
Структура работы. Введение. Глава 1. Теоретические основы исследования рынка недвижимости в современных условиях. з 1.1. Экономическая сущность недвижимости и ее базовые свойства. з 1.2. Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе. з 1.3. Рынок недвижимости: характеристики, особенности и факторы, определяющие спрос и предложение. Глава 2. Состояние и основные проблемы развития рынка недвижимости в современной России. з 2.1. Современные тенденции развития российского рынка недвижимости и специфика его государственного регулирования. з 2.2. Особенности проявления информационной асимметрии на отечественном рынке недвижимости. з 2.3. Основные пути совершенствования российского рынка недвижимости. Заключение. Библиографический список. Приложение.
II. Основное содержание работы.
Во введении аргументируется актуальность темы исследования; характеризуется степень научной разработанности проблемы; определяются предмет, цель и задачи диссертации; 4юрмулируется научная гипотеза, новизна, положения, выносимые на защиту; раскрывается теоретическая и практическая значимость работы.
В первой главе рассматриваются научные основы исследования отечественного рынка недвижимости.
В работе отмечается, что недвижимость представляет собой достаточно многоаспектное явление. В этой связи для достижения цели работы основное внимание автор уделяет той части недвижимости, которая оказывает наибольшее влияние на экономическое развитие государства. Это, в первую очередь, жилая и производственно-коммерческая недвижимость. Диссертант подчеркивает, что в современных условиях общепринятого определения недвижимости не существует. Существует масса трактовок данного понятия, основу которых составляют три базовых подхода: определение сущности недвижимости исходя из материально-вещественной точки зрения, рассмотрение ее с юридических и экономических по-
зиций. Все эти подходы одинаково правомерны и ни один из них не может считаться универсальным.
Так, материально-вещественный подход к определению недвижимости характерен для многих зарубежных исследователей. Основное внимание они уделяют, смысловым и юридическим различиям между такими близкими по значению понятиями как земля, недвижимость, недвижимая собственность, которые даже могут использоваться для обозначения одних и тех же явлений.1
В соответствии с нормами гражданского права в понятие недвижимость включаются характеристики недвижимости и как физического объекта, и как объекта правовых отношений. Такой подход получил достаточно широкое распространение в исследованиях отечественных правоведов и экономистов.2 В работе отмечается, что подход отечественного законодателя к определению недвижимости далек от совершенства и имеет ряд изъянов. Автор доказывает, что однозначность и непротиворечивость определения понятия недвижимость имеет существенное значение. Проанализировав значительное число работ,3 и исходя из предмета исследования, недвижимость определяется как комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, расположенных под и над его поверхностью.
Недвижимость является важнейшим экономическим ресурсом, необходимым условием всякой экономической и социальной деятельности, выступает в качестве той пространственной основы, на которой разворачивается вся жизнь общества. По самым приблизительным оценкам на ее долю приходится более 50% мирового богатства.4 Представляя собой товар особого рода, недвижимость обладает повышенной фундаментальностью. Ее достаточно сложно потерять или похитить в прямом понимании. Недвижимость отличает длительный период эксплуатации, необходимость постоянного управления, высокая капиталоемкость,
1 См. например: Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. - М.: РИО МОУПИ, 1994; Горвард А., Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. - М.: Диамант-Меркурий, 1994; Lank Е. Modern Real Estate Practice in New-York: For Salespersons And Brokers. - 5th ed. - Real Estate Educational Company, a division of Dearborn Financial Publishing, Inc. 1996. - P.2.
2 См.: Горемыкин B.A., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости - М.: Филинъ, 1999; Экономика недвижимости: Учеб пособие /Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 1999; Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000; Большой экономический словарь/Под ред. А.Н. Азрилияна. - 4-е изд. доп. и перераб. - М.: ИНЭ, 1999.
3 См.: Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Гуманистика, 2003; Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб.: Питер, 2002; Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. - М.,2001; Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. Засл. деят. науки РФ, д.э.н., проф. А.Г.Грязновой, д.э.н., проф. М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004; Масянова H.H. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: Дис. ... канд. экон. наук. - М.: МГУ, 2004; Петров В.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Наука, 2003; Петти В. Трактат о налогах и сборах. -Петрозаводск: Петроком, 1993; Пигу А. Экономическая теория благосостояния. - М.: Прогресс, 1985; Сергеева И.А. Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса: Дис.... д-ра экон. наук. - М.: РГГУ, 2003; Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: Наука, 1997.
4 См.: Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и региональное управление.-М.:ИКФ ЭКМОС, 2002. - С. 12.
стоимость и инвестиционная привлекательность. Кроме того, она характеризуется стационарностью и материальностью. Отличительной чертой недвижимости служит и то, что на микроуровне - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и товар общественный.
В сфере производства недвижимость выступает неотъемлемой частью основного капитала, без которого любая хозяйственная деятельность просто невозможна. Такие объекты недвижимого имущества как здания, сооружения, стационарное оборудование многократно участвуют в воспроизводственном процессе и переносят часть своей стоимости на вновь создаваемые товары и услуги.
В сфере личного потребления недвижимость оказывает многообразное влияние на процесс воспроизводства. Решение т.н. жилищного вопроса создает предпосыки для обеспечения всех отраслей национальной экономики качественными трудовыми ресурсами, повышения производительности труда, снижения уровня заболеваемости, преодолению демографических проблем.
Определяя роль и место недвижимости в общественном воспроизводстве, соискатель подчеркивает ряд моментов. Во-первых, совершение любых сделок с ней не предполагает физического перемещения объектов, а только прав на них. Во-вторых, так как почти все операции с недвижимостью проходят обязательную государственную регистрацию, то они характеризуются большим временным лагом по сравнению с любым другим имуществом. Отсюда, оборот недвижимости характеризуется допонительными трансакционными издержками. В-третьих, стоимость объектов недвижимости определяется ее местоположением и прогнозируемыми потребительскими эффектами. В-четвертых, каждый объект недвижимости может включать различное сочетание юридических прав, которые могут быть разделены по типу (пользования, владения, распоряжения); по элементам объекта недвижимой собственности (на земельный участок, здания, отдельные помещения); по времени их осуществления. Сверх того, необходимо учитывать возможность различных обременений права на недвижимость в виде залога, сервитута и т.п. В-пятых, достаточно специфичными являются условия налогообложения недвижимого имущества. В большинстве стран мира существует система регулирующих норм, которые одновременно и стимулируют развитие рынка недвижимости, и накладывают на него ограничения. В-шестых, практически во всех странах государство не только устанавливает правила игры, ограничиваясь ролью ночного сторожа, но и выступает в качестве активного субъекта рынка недвижимости. Это впоне естественно, поскольку с рынком недвижимости напрямую связаны социальные аспекты экономической политики государства.
И если в странах с развитой рыночной экономикой основу жилищного воспроизводства создает институт частного предпринимательства, то в переходный период его возможности весьма неоднозначны. С одной стороны, распределительные механизмы жилищного обеспечения граждан являются ничем иным, как анахронизмом советского периода. Во-первых, содержание и строительство огромного фонда социального жилья - задача весьма затратная. Во-вторых, распределительный механизм не в состоянии учесть индивидуальные запросы и пристра-
стия отдельных граждан. В-третьих, распределительные процессы становятся благодатной почвой для различных злоупотреблений. С другой стороны, стихийные рыночные силы приводят к монополизации данного рынка и не в состоянии компенсировать его отрицательные экстерналии.
Если значительная часть населения страны проживает в неудовлетворительных условиях рассчитывать на интенсивный рост российской экономики, инновационное развитие производства, о которых так много говорится в самых верхних эшелонах власти, приходится со значительной долей условности. Проведенное автором обследование работников муниципальных учреждений района Богородское города Москвы показало, что потери рабочего времени по болезни у лиц, проживающих в неблагоприятных жилищных условиях на 74% больше, чем у живущих в благоприятных условиях. Следовательно, улучшение жилищных условий выступает в качестве важнейшего внепроизводственного фактора роста производительности труда.
Кроме того, приобретение или предоставление комфортабельной жилой недвижимости обуславливает увеличение расходов на приобретение товаров длительного пользования, стимулирует повышенную активность на рынке труда, повышение квалификации, т.е. инициирует действие эффекта мультипликатора. Соответственно происходит приращение потребления и доходов в сопряженных отраслях - в итоге изменение в равновесном уровне национального дохода происходит в значительно большем размере, нежели инициирующее его изменение в расходах.
Далее в работе определяется сущность и основные характеристики рынка недвижимости, а также факторы, определяющие спрос и предложение на нем. Проведя анализ различных подходов1, диссертант заключает, что рынок недвижимости являет собой сложную и неоднородную систему взаимосвязанных экономических и организационно-правовых отношений, объективно формирующихся по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления объектов недвижимой собственности или вещных прав на них. Причем в научной литературе рынок недвижимости относят и к товарному, и к финансовому, и к инвестиционному рынку, и даже к рынку услуг.2 Соискатель достаточно подробно рассматривает достоинства и недостатки этих подходов и переходит к определению специфики исследуемого рынка.
1 См.: Харвей Дж. Экономика городской собственности. - М.: Макмилан, 1993; Фридман Дж., Ордузй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1995; Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. - М.: РИО МОУПИ, 1994; Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие/Под ред. В.Е.Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998; Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости: (Рынок недвижимости в России. Недвижимость как объект инвестирования. Управление портфелем недвижимости). - М.: Финансы и статистика, 1999; Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса - СПб.: СПГУ, 1999; Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: МГИУ, 2003 и др..
2 См. например: Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000; Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие /Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998; Инвестиции: Учебник /Под ред. В.В.Ковалева, В.В.Иванова, ВАЛялина. - M.: TK Веби, 2003; Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2001.
1. Для него в большей степени, чем для других рынков характерна локали-зованность. Региональные и местные рынки могут существенно отличаться как по уровню развития, так и по уровню цен, эффективности инвестиций.
2. На данном рынке практически нет товаров-субститутов. Даже если и рассматривать в качестве таковых автомобили, яхты и т.п., то вряд ли их можно считать поноценной заменой, а их стоимость будет существенно выше, чем у аналогичных по площади домов или квартир.
3. Быстрое появление на рынке допонительного предложения невозможно, что свидетельствует о его низкой эластичности.
4. Возможности саморегулирования посредством ценового механизма на данном рынке носят ограниченный характер, обусловливая необходимость активного государственного вмешательства.
5. Уникальность и большой временной лаг между отдельными сдеками с одним и тем же объектом недвижимости, относительно невысокая ликвидность при весьма значительных рисках обуславливают необходимость появления на рынке не только продавцов и покупателей, но и профессиональных участников - оценщиков, риэтеров и т.п.
6. Для данного рынка характерна высокая закрытость. Сдеки с недвижимостью по своей природе носят приватный характер, а открытая информация часто бывает непоной или недостаточно достоверной.
Характеризуя особенности спроса и предложения на рынке недвижимости, автор замечает, что с точки зрения домохозяйств спрос на объекты недвижимости в определяющей мере зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и уровня доходов, рассматриваемого в догосрочной перспективе. При этом многочисленные исследования подтверждают относительную неэластичность спроса по цене на данном рынке.1 Это объясняется тем, что недвижимость жизненно необходима человеку и при повышении цен на нее потребители предпочитают больше платить, нежели сокращать количество потребляемых жилищных услуг. С увеличением уровня доходов и снижением цен решение, связанное с приобретением недвижимости также не принимается моментально. Ввиду высокой стоимости недвижимого имущества, даже в относительно благополучных странах спрос на этом рынке в большинстве случаев основывается на основе комбинации нескольких источников: собственных средств, заемных средств, государственных (муниципальных) субсидий и т.п. Кроме того, существенным сдерживающим фактором в этом вопросе выступают т.н. издержки переезда.
Также весьма специфичным и подверженным влиянию множества факторов является и предложение на исследуемом рынке. В качестве основных из них в работе называются следующие: уровень развития строительной индустрии; цикличный характер развития рыночного хозяйства, несогласованный, но взаимосвязанный с циклами рынка недвижимости; состояние и перспективы финансового рынка; государственные и региональные программы в данной области.
1 См.: Жилищная экономика /Пер. с англ. под ред. Г.Поляковского - М.: Дело, 1996. -
Исходя из предмета исследования, во второй главе основное внимание уделено рассмотрению актуальных проблем рынка недвижимости в нашей стране и выработке конкретных предложений по его совершенствованию.
Как известно, развитие и становление рынка недвижимости в нашей стране происходило в специфичных условиях, связанных с болезненными трансформационными процессами. Наиболее показательным в этом аспекте является рынок жилой недвижимости. Обращение к статистическим данным позволяет обнаружить на нем две основные тенденции. Во-первых, несмотря на незначительное увеличение в кратко- и среднесрочной перспективе, объемы ввода в строй новых объектов недвижимости снизились более чем на треть. Во-вторых, существенно увеличися объем жилой площади, построенной населением за свой счет и с помощью кредитов.1 В этой связи уместно напомнить, что еще 15 лет назад около 90% всех объектов потребительской недвижимости возводилось и распределялось государством. Десятки милионов граждан состояли в очереди на получение жилья или улучшение жилищных условий. Именно они оказались в положении заложников, когда в условиях обвального сокращения бюджетных доходов в начале 90-х годов государство фактически денонсировало взятые на себя обязательства. С другой стороны, развитие рынка недвижимости предоставило гражданам, обладающим соответствующими доходами, возможность самостоятельно и в удобной для себя форме решить жилищную проблему.
Диссертант отмечает, что реалии рыночных отношений потребовали существенного изменения в законодательном обеспечении рынка недвижимости. Особая роль принадлежит, в этой связи, новому Жилищному кодексу РФ (ЖК), который в целом можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР 1984 года. Между тем новый ЖК содержит ряд положений, которые способны на многие годы закрыть путь к созданию оптимальной структуры и инфраструктуры рынка недвижимости. Во-первых, были лимитированы сроки бесплатной приватизации и реприватизации объектов жилой недвижимости. Во-вторых, ЖК предусматривает возможность выкупа у собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом сущность указанных нужд не нашла своей конкретизации. В-третьих, в контексте новой редакции ЖК РФ наиболее распространенным видом многоквартирного проживания в нашей стране будет являться кондоминиум, объединяющий достаточно разнородных собственников, в большинстве случаев не способных объединиться для совместного владения и управления.
Традиционно в качестве перспективного инструмента развития рынка недвижимости называется ипотечное кредитование. В странах с развитой рыночной экономикой ипотека обеспечивает нормальное функционирование финансово-экономического механизма, служит средством поддержания на дожном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников. Если исходить из формальных критериев, то
1 См.: Российский статистический ежегодник. 2005: Стат. сб. /Росстат. - М., 2005. - С.469-470.
ипотечное кредитование в России развивается весьма стремительно. Процентные ставки неуклонно снижаются, а сроки кредитования растут из года в год. Между тем, говорить о массовом развитии ипотеки пока не приходится. Так, в 2005 году кредитами под залог недвижимости воспользовались около 80 тысяч семей, что составляет не более 0,4% от числа желающих улучшить жилищные условия. Ипотека до сих пор остается дорогостоящим инструментом, который могут себе позволить весьма обеспеченные граждане.
Кроме того, ипотечное кредитование правомерно рассматривать не в качестве панацеи решения жилищной проблемы, а как один из ее инструментов. Ипотека является не более чем способом стимулирования спроса. В свою очередь, ему дожен соответствовать адекватный рост предложения. А в этом аспекте имеются существенные диспропорции. И если не их не исправить, то все планы, по совершенствованию рынка недвижимости в целом и решению жилищного вопроса в частности, могут остаться только на бумаге.
Пока эксперты рассуждают о пузыре на рынке недвижимости, а чиновники пытаются обеспечить население доступным жильем, объекты недвижимости становятся все менее доступными.1 Проведенное автором исследование смет строительства восьми московских объектов жилой недвижимости свидетельствует о том, что затраты на строительство не составляют и половины стоимости продаж, а остальное приходится на сверхдоход получаемый застройщиками.2 По признанию представителей строительных компаний, они редко берутся за объекты, рентабельность которых ниже 100%, хотя средняя рентабельность российской промышленности составляет 10%.3 То есть по сравнению с другими секторами экономики для жилищного строительства характерны сверхприбыли при незначительном росте объемов производства и ускоренном росте цен.
Так как нехватки земельных участков или строительных материалов в нашей стране не наблюдается, то такие диспропорции обусловлены рядом факторов. Во-первых, рынок жилищного строительства характеризуется высокими входными и административными барьерами, а картельные сговоры являются на нем широко распространенным явлением. Во-вторых, как бы то ни было, но в условиях экстенсивного роста российской экономики все большее число граждан становятся способными к приобретению объектов недвижимости. В-третьих, на предложение оказывает влияние реализация государственных программ жилищного обеспечения отдельных категорий граждан, а также связанные с этим рациональные ожидания других субъектов рынка. В-четвертых, положение усугубляется эффектом отложенного предложения, который был вызван вступлением в силу Федерального за-
1 Так стоимость квадратного метра жилой недвижимости в столице летом 2006 года превысила 95 000 рублей. - приводится по: Пуля В. Пятый угол квадратного метра. Цены в Москве перевалили за 3,5 тысячи доларов //Российская газета. - 2006. - 4 июля.
2 Для рассматриваемых объектов жилой недвижимости себестоимость строительства составляет от 25800 до 46400 рублей на 1 кв.м., при этом цена продаж колеблется от 71000 до 113000 за квадратный метр.
3 См.: Что нам стоит дом построить //Ведомости. - 2006. - 11 апреля.Миронов С. Как решить квартирный вопрос//Российская газета. - 2005. - 28 июля.
кона Об участии в долевом строительстве....1 В-пятых, увеличение себестоимости строительства. Конечно, говорить о гиперинфляции в последние годы не приходится, однако цены на стройматериалы устойчиво растут. В-шестых, психологические причины. В течение последних пяти лет рост цен на жилую недвижимость был достаточно стабильным и составлял от 15 до 22% в год. Скачкообразный рост в начале 2006 года вызвал ажиотажный спрос, который и придал импульс дальнейшему росту цен.
Таким образом, непоследовательность и непродуманность предпринимаемых государством мер по регулированию рынка недвижимости пока приводит к достаточно противоречивому результату, который находит свое выражение, прежде всего, в росте цен. При этом пока трудно говорить о создании благоприятных условий не только для строительных организаций, но и для потенциальных покупателей объектов жилой недвижимости.
Между тем, для отечественного рынка недвижимости характерны некоторые феномены, масштабы и влияние которых столь значительны, что они могут свести на нет многие конструктивные начинания в исследуемой сфере. В первую очередь, речь идет об информационной асимметрии.
Как полагает диссертант, основным ее отрицательным последствием является т.н. неблагоприятный отбор, приводящий к вытеснению с рынка качественных объектов недвижимости низкокачественными. Ущерб от этого несут и продавцы качественных товаров, и покупатели. Ведь, несмотря на наличие значительного числа надзорно-разрешительных процедур в сфере строительства и эксплуатации объектов недвижимости, по оценкам независимых экспертов их качественные характеристики из года в год ухудшаются.2 Другим негативным эффектом асимметричной информации является риск недобросовестности, который возникает в тех случаях, когда объектами рыночных сделок являются контракты, действующие в течение относительно длительного срока, и возможно оппортунистическое поведение одного контрагента с целью извлечения допонительной выгоды в ущерб интересам другого. В этой связи, отдельное внимание в диссертации уделено рассмотрению проблем связанных с риэтерской деятельностью.
На сегодняшний день данный вид деятельности не получил законодательной регламентации. При этом, значительное количество риэтеров либо напрямую занимается обманом клиентов, либо скрывают от них истинный масштаб своих услуг. На основе личного опыта автор утверждает, что в большинстве случаев профессиональные участники рынка недвижимости предлагают своим потенциальным клиентам квазиуслуги. На примере операций на субрынке вторичной недвижимости в работе анализируются наиболее типичные из них: предоставление эксклюзивного
1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 12.02.2006 г.
2 См. например, Стеркин Ф., Чеховский Н., Игошина Д. Национальный проект Доступное жилье //Страна. - 2005. - 7 декабря.
доступа к базам данных; проверка юридической чистоты объекта недвижимости; проверка правильности оформления документов связанных с совершением сделок. В результате соискатель заключает, что, обращаясь к услугам профессиональных участников рынка недвижимости, необходимо иметь в виду, что риэтер является субъектом, действующим исходя из предельно рациональных соображений. Он действительно стремится в поном объеме удовлетворить потребности клиента. При этом он старается, чтобы любая сдека состоялась как можно быстрее, проще и с максимальной для него прибылью.
Ситуация усугубляется тем, что на рынке недвижимости практически нет эффективных сигналов, с помощью которых можно диагностировать качество объектов, услуг. Даже высокие рейтинговые позиции в информационных сообщениях властных структур не всегда являются достоверными.1
Другим аспектом информационной асимметрии на рынке недвижимости выступает широкое распространение искаженных представлений о путях его развития. В качестве примера в работе рассмотрены некоторые из наиболее типичных заблуждений в этой сфере.
1. Большая часть исследователей рынка недвижимости в качестве наиболее перспективного механизма его развития предлагает рассматривать наиболее передовые формы ипотечного кредитования. К сожалению, этот подход поностью противоречит имеющемуся опыту. Многочисленные попытки создать вторичный рынок закладных в развивающихся странах не привели к успеху. Ни одной стране не удалось создать современную массовую ипотеку, минуя стадию т.н. строительных обществ.2 К сожалению, данный тезис до сих пор игнорируется представителями законодательной и испонительной власти.
2. Одним из перспективных направлений развития рынка жилой недвижимости многими специалистами называется возведение типовых малоэтажных домов по каркасной технологии.3 Среди их прочих достоинств основной упор делается на ценовую доступность. Как показывает диссертант, с правомерностью подобной постановки вопроса трудно согласиться. Во-первых, никакие строительные ухищрения или технологические новшества не могут редуцировать действие эффекта масштаба. Себестоимость подведения электроэнергии, подключения водо- и газоснабжения в многоэтажном доме при прочих равных будет ниже, чем в одноэтажном. Во-вторых, традиционно отечественное домостроение связывалось с возведением многоквартирных домов. Необходимо реально оценивать ситуацию: на адаптацию каркасных технологий к российским условиям уйдут годы и потребуются многомилионные инвестиции. В-
1 Так, в разгар скандала, связанного с деятельностью ООО Мастерок, которое оказалось неспособным выпонить свои обязательства по строительству жилой недвижимости, на сайте Правительства Москвы данная организация характеризовалась как наиболее стабильная и надежная.
2 См. подробно: Потерович В., Старков О., Черных Е. Рынок жилья. Строительное общество: ипотечный институт для России //Вопросы экономики. - 2005. - № 1. - С.63-86
3 См. например, Цапу Л.И. Концепция повышения эффективности управления процессом жилищного строительства в условиях современного мегаполиса. - СПб.: Йзд-во Строиздат СПб, 2004; Бочков С.О. От главного редактора //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2004. - № 4. - С.6.
третьих, проживание в отдельном домовладении сопряжено с большими текущими расходами по их обслуживанию по сравнению с многоквартирным домом. Т.е. потенциальными обладателями таких домов станут далеко не самые бедные граждане.
3. Значительная часть новых объектов жилой недвижимости реализуются без внутренних стен, отдеки или, с т.н. свободной планировкой. Естественно, отношение к таким квартирам в значительной мере разнится у застройщиков, риэторов и покупателей. Первые преподносят свободную планировку как безусловное благо, позволяющее собственникам реализовать задуманный проект обустройства жилья, и не ломать построенные перегородки в будущем. С одной стороны, для покупателей свободные планировочные решения действительно открывают широкие возможности. С другой, несут в себе значительный элемент неопределенности.
Во-первых, свободные планировочные решения просто разорительны для семей с ограниченными финансовыми возможностями. Во-вторых, свобода в планировке - понятие весьма виртуальное, она имеет значительное число нормативных ограничений. В-третьих, во многих домах даже через несколько лет после сдачи их государственной комиссии в части квартир ведутся ремонтные работы, что создает невыносимые условия для проживания остальных жильцов. В-четвертых, свободная планировка есть ни что иное, как объект незавершенного строительства.
Далее в работе излагаются основные пути совершенствования российского рынка недвижимости. К ним автор относит: организационно-методическое обеспечение, правовое, налоговое и кредитное регулирование.
Диссертант определяет принципы, которыми необходимо руководствоваться в процессе регулирования рынка недвижимости. Основными из них называются следующие: системности, научности, эффективности, транспарентности, экологической безопасности, ответственности и стимулирования лиц, принимающих решения, многообразия форм и методов госрегулирования, объектного подхода и функциональной целесообразности. На этой базе для принятия адекватных управленческих решений следует придерживаться агоритмов, разработанных в рамках системного подхода.
Отдельное внимание в диссертации уделяется правовому обеспечению рынка недвижимости. К сожалению, в современных условиях оно имеет значительные изъяны. Во-первых, объекты недвижимости до сих пор в недостаточной степени вовлечены в легальный экономический оборот. Это приводит к низкой эффективности использования этого стратегического ресурса, снижает капитализацию как отдельных предприятий, так и национальной экономики. Во-вторых, пока не приходится говорить об эффективности государственной защиты прав собственности.1 В-третьих, существующая система эксплуатации объектов недвижимости не адаптирована к рыночным условиям и в недостаточной мере учитывает социаль-
1 Особенно наглядно это проявляется в обеспечении прав соинвесторов. По самым предварительным оценкам более 80 тысяч из них были обмануты мошенниками на рынке недвижимости в 2004-2006 гг.1
ную компоненту рассматриваемого рынка. В-четвертых, в правовом обеспечении рынка недвижимости отсутствуют встроенные антимонопольные механизмы.
Однако самым важным элементом государственного регулирования рынка недвижимости дожна стать активизация и координация государственного участия в нем. Следует прекратить порочную практику распыления бюджетных средств, предусматриваемых на реализацию федеральной целевой программы Жилище. Кроме того, добровольный уход государства из строительной сферы, непродуманная приватизация большинства предприятий сторйкомплекса являются ошибочными. В условиях неразвитости рыночных структур, а также несовершенства институционального обеспечения оправдано расширение доли государственного участия не только в регулировании исследуемого рынка, но и в его непосредственном функционировании. С этой целью под эгидой Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству необходимо создание государственной строительной компании, имеющей представительства во всех субъектах федерации. Естественно, эта структура дожна быть не просто безубыточной, но и получать нормальную прибыль. При этом ее основной задачей дожно стать строительство действительно доступных объектов недвижимости за счет ликвидации монопольного характера исследуемого рынка.
Принципиальное значение для функционирования рынка недвижимости играет и система ее учета и оценки. Ведь по длительности процедур и величине издержек регистрации сегодня Россия находится на уровне стран третьего мира. Государственная регистрация недвижимости дожна стать одним из основных механизмов привлечения кредитов и инвестиций. Это обусловлено тем, что в современном мире государство, не сформировавшее поноценный кадастр объектов недвижимости, заведомо становится аутсайдером.
Налогообложение объектов недвижимости также характеризуется в нашей стране некоторой противоречивостью.
Так, например, значительная часть сделок на рынке жилой недвижимости с целью уклонения от налогообложения регистрируется по заниженным ценам. В этой связи возрастает количество криминальных ситуаций обусловленных наличием неучтенных денежных единиц, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации. Кроме того, покупатели ставятся в заведомо тупиковое положение, так как если понадобится оспорить сдеку в суде и вернуть деньги, то они получат лишь ту сумму, которая была объявлена в договоре.
2. Представляется весьма сомнительной структура налогового стимулирования застройщиков, предусматривающая применение увеличивающих коэффициентов по земельному налогу, что ложится на них допонительным бременем. Запаздывающая схема компенсации уплаченного налога также не выдерживает критики.
3. Если в стране проводится политика обеспечения трудового происхождения доходов, то наследование и дарение не могут остаться вне системы налогообложения. И то, что в последнее время был отменен соответствующий налог не дожно вызывать особой эйфории.
4. Предусмотренные законодательством льготы по налогу на имущество физических лиц носят архаичный характер и обеспечивают не столько получение допонительного дохода отдельным категориям граждан, сколько являются материализованной формой признания их заслуг перед обществом и государством. В условиях рыночной экономики такой подход не может быть признан оптимальным и требует постепенного и продуманного перевода льгот в денежный эквивалент.
Определяя основные приоритеты кредитного регулирования рынка недвижимости диссертант предлагает не забывать тот позитивный опыт, который был накоплен в этой сфере в советский период. Исходя из имеющихся финансовых возможностей, предлагается использовать механизмы догосрочного субсидирования и субвенционирования строительства и приобретения объектов недвижимости. Наиболее оправданным в этом аспекте становится субсидиарный механизм. Его основным преимуществом является то, что он в состоянии обеспечить реальный доступ большинства населения страны к рынку недвижимости, предотвращая при этом иждивенческие настроения. Всемерную поддержку дожны получить многочисленные схемы квазиипотечного финансирования (долевое строительство, создание ссудосберегательных касс, жилищно-накопительных кооперативов и т.п.).
В этом аспекте весьма интересной представляется накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.1 Она представляет собой впоне адекватный рыночным условиям механизм удовлетворения потребности в недвижимости определенной категории граждан. Конечно, сегодня трудно оценить ее эффективность, ведь первые результаты можно будет подвести не ранее 2008 года. Тем не менее, рыночные механизмы, заложенные в этой схеме, могут быть с успехом использованы для стимулирования спроса на объекты недвижимости и со стороны других групп населения.
III. Основные теоретические выводы и практические рекомендации
На основе материала исследования соискатель делает следующие выводы и практические рекомендации.
1 Недвижимость выступает одновременно и как результат, и как фактор социально-экономического развития, а рынок недвижимости можно рассматривать в качестве своеобразного локомотива, способного обеспечить увеличение объема ВВП.
2. Отличительной особенностью отечественного рынка недвижимости является ориентация на более состоятельных участников и несовершенство финансовых механизмов, стимулирующих увеличение объемов сделок. Основными проблемами в этой связи являются:
- отсутствие четкого организационного механизма обеспечения операций на рынке недвижимости;
- правовая незащищенность добросовестных участников рынка;
1 См.: О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. Федеральный закон № 117-ФЗ //Сборник законодательства РФ. - 2004. - № 34. - Ст.3532.
- низкая эффективность использования объектов недвижимой собственности, как следствие низкой вовлеченности в легальный экономический оборот;
- отсутствие конкурентных начал в сфере эксплуатации объектов недвижимости;
- зачаточное состояние информационного обеспечения рынка.
3. С целью совершенствования рынка недвижимости РФ соискатель предлагает реализовать следующие мероприятия.
Во-первых, для обеспечения защиты добросовестных правоприобретателей законодательно определить ответственность за мошенничество в сфере недвижимости, упорядочить контрольные и разрешительные процедуры, предусмотреть лицензирование риэтерской деятельности.
Во-вторых, с целью ликвидации монопольного характера исследуемого рынка и недопущения картельного ценообразования создать под эгидой Росстроя государственную строительную компанию.
В-третьих, в качестве приоритетного направления развития субрынка жилой недвижимости считать создание в масштабах страны накопительно-ипотечной организации, сочетающей ипотечные механизмы и преимущества жилищно-накопительных кооперативов.
В-четвертых, расширить сферу применения накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на другие категории граждан с использованием принципов дифференцированного подхода и субсидиарных механизмов.
В-пятых, завершить формирование действенной и поноценной системы учета и оценки объектов недвижимой собственности.
В-шестых, разработать унифицированный подход к налогообложению объектов недвижимой собственности. Для этого необходимо:
- пересмотреть правила обложения объектов жилой недвижимости, находившихся в собственности менее 3-х лет;
- отменить положения, предусматривающие применение увеличивающих коэффициентов по земельному налогу для строительных организаций;
- рассмотреть вопрос целесообразности отмены налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения с учетом специфики его администрирования и требований принципа социальной справедливости.
- расширить льготы по налогу на доходы физических лиц, связанные со строительством и приобретением объектов недвижимой собственности;
- перенести основную тяжесть налогового бремени с операций по распоряжению недвижимой собственностью на владение ею.
В-седьмых, Правительству РФ принять нормативно-правовые акты, регулирующие следующие вопросы:
- порядка проведения государственной экспертизы документов территориального планирования и проектной документации;
- режима государственного контроля в области регулирования тарифов организаций коммунального комплекса;
- условий скорейшего напонения информационной базы бюро кредитных историй;
- совершенствования государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для повышения ее пропускной способности;
- проведения информационного обеспечения политики, реализуемой в данной сфере;
- предоставления бюджетных ссуд на формирование инженерной инфраструктуры для строительства объектов недвижимости и модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Диссертант, полагает, что реализация указанных рекомендаций в значительной мере будет способствовать бескризисному развитию отечественного рынка недвижимости в целом и его жилищного сегмента в частности.
По теме диссертационного исследования имеются публикации общим объемом более 2,0 п.л.:
1. Акопянц Э.А. Экономико-правовые аспекты рынка недвижимости в современной России //Вестник Московского государственного областного университета. -2006. - № 1. - 0,4 п.л.
2. Акопянц Э.А. Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе на федеральном и региональном уровне //Вопросы экономических наук. - 2006. -№ 4. - 0,9 п.л.
3. Акопянц Э.А. Специфика понятия недвижимость в системе экономических отношений //Соискатель. Приложение к научному журналу Вестник Военного университета. № 3. - М.: ВУ, 2006. - 0,8 п.л.
IV. Публикации по теме диссертации.
Соискатель
Э.А. Акопянц
Подписано в печать: 25.09.2006. Бумага офсетная. Гарнитура Эриал Нэрроу. Формат бумаги 60/841/16 Усл. п.л. 1.2.
_Тираж 100 экз. Заказ № 45_
Отпечатано в типографии Военного университета с готового оригинал-макета. 123001. г. Москва, ул. Б.Садовая, д. 14, тел. 699-41-62.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Акопянц, Эдуард Ашотович
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Теоретические основы исследования рынка 10 недвижимости в современных условиях
з 1.1. Экономическая сущность недвижимости и ее базовые свойства
з 1.2. Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе
з 1.3. Рынок недвижимости: характеристики, особенности и факторы, определяющие спрос и предложение
ГЛАВА 2. Состояние и основные проблемы развития рынка недвижимости в современной России
з 2.1. Современные тенденции развития российского рынка недвижимости и специфика его государственного регулирования
з 2.2. Особенности проявления информационной асимметрии на отечественном рынке недвижимости Ю
з 2.3. Основные пути совершенствования российского рынка недвижимости
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях"
За последние два десятилетия в отечественной экономике появилось значительное число относительно новых социально-экономических явлений и процессов. Рынок недвижимости по праву занимает среди них особое место. Такое положение обусловлено тем, что недвижимость выступает в качестве основного элемента национального богатства любого государства. В экономике развитых стран отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту достигает 100 %. Это позволяет рынку недвижимости и строительной отрасли привлекать значительные инвестиции. В Российской Федерации, обладающей огромными земельными ресурсами, данное соотношение значительно меньше.1
Кроме того, высокий уровень развития рынка недвижимости является необходимым условием успешного функционирования рыночной экономики в целом. Без него не могут активно развиваться рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг. Не следует забывать, что рынок недвижимости является источником удовлетворения важнейшей человеческой потребности -потребности в жилье. Без конструктивного решения жилищной проблемы, затруднительно говорить о каких бы то ни было социальных приоритетах государственной политики. От выбора тех или иных подходов к ее решению в значительной мере зависит благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
Естественно, на российском рынке недвижимости в поной мере отразились все проблемы переходной экономики: ошибки и просчеты в проведении реформ, несовершенство нормативно-правового регулирования, произвол и коррупция в деятельности административных и надзорных органов. В числе прочих причин такие диспропорции во многом были
1 См.: Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы). Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. № 38-р //Гарант. Правовая система. -Приводится по состоянию на 19.2.2006 г. обусловлены слабой разработанностью теоретических и методических основ рынка недвижимости в системе экономических отношений.
Следовательно, актуальность темы исследования обусловлена следующими обстоятельствами.
Во-первых, значительной ролью рынка недвижимости в обеспечении расширенного воспроизводства, решении экономических и социальных задач, стоящих перед российским обществом.
Во-вторых, исключительной необходимостью научного анализа состояния и тенденций развития российского рынка недвижимости, его потенциала по созданию предпосылок для интенсивного, инновационного роста отечественной экономики.
В-третьих, объективной потребностью в исследованиях, направленных на конструктивное решение актуальных проблем, стоящих перед субъектами российского рынка недвижимости.
В-четвертых, важностью исследований, связанных с поиском путей совершенствования экономических отношений в данной сфере в условиях переходной экономики.
В-пятых, недостаточной теоретической разработкой проблем повышения эффективности функционирования рынка недвижимости.
По нашему мнению, обращение к научной проблематике, охватывающей вопросы развития экономических отношений на рынке недвижимости, представляется сегодня весьма важным и актуальным.
Таким образом, актуальность и бесспорная значимость конструктивного решения обозначенной проблемы предопределили выбор темы диссертационного исследования, его предметную область, цель и решаемые задачи, соответствующие паспорту специальности 08.00.01 - экономическая теория.
Степень научной разработанности проблемы.
Проведенный соискателем анализ значительного числа работ позволяет прийти к заключению, что в прямой постановке экономические вопросы развития рынка недвижимости в условиях переходной экономики в диссертационном формате исследовались недостаточно. Однако многие аспекты данной проблемы были исследованы отечественными и зарубежными специалистами. В первую очередь среди них можно отметить
A.Асаула, А.Афанасьева, И.Балабанова, В.Григорьева, В.Горемыкина, Р.Гровера, А.Грязнову, О.Доничева, Т.Игнатова, Л.Эвуда, В.Петрова,
B.Петти, А.Пигу, А.Смита, М.Соловьева, С.Максимова, Р.Нагаева, Е.Тарасевича, М.Федотову, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Ж.Дюпюи и других.1 В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его взаимосвязь с другими отраслями и сферами рыночного хозяйства.
Справедливости ради необходимо признать, что до начала 90-х годов вопросы, касающиеся недвижимости, и тем более отношений по ее реализации в отечественной экономической науке почти не изучались. Объекты недвижимой собственности в основном рассматривались в рамках методических подходов к анализу воспроизводственных процессов. Наиболее интересными среди них представляются исследования Е.Бухвальда, А.Вайнштейна, В.Кириченко, Д.Львова, Л.Нестерова, С.Струмилина и др. Зарубежные подходы к анализу проблем рынка недвижимости стали предметом научных дискуссий в нашей стране относительно недавно. Кроме
1 См.: Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Гуманистика, 2003; Игнатов JI.JI. Экономика недвижимости. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2003; Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб.: Питер, 2002; Вехи экономической мысли. Под ред. В.М. Гальперина. - СПб.: Экономическая школа, 2000. Т.1; Григорьев В.В., Острииа И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. Пособие.- М.: Дело, 2001; Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. - М.,2001; Доничев O.A. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости. -Владимир: Изд-во Посад, 2001; Оценка рыночной стоимости недвижимости //Под ред. А.И.Афанасьева. - М.: Дело, 2000; Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. Засл. деят. науки РФ, д.э.н., проф. А.Г.Грязновой, д.э.н., проф. М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004; Петров В.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. - СПб.: Наука, 2003; Петти В. Трактат о налогах и сборах. - Петрозаводск: Петроком, 1993; Пигу А. Экономическая теория благосостояния. - М.: Прогресс, 1985; Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов: классика экономической мысли: Сочинения. М.: ЭКСМО-Пресс, 2000; Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: Наука, 1997. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: МГИУ, 2003; Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1995. указанных ранее авторов, наибольшее практическое значение представляют работы Г.Беккера, Г.Гаррисона, Р.Годсмита, И.Джонсона, Д.Купера, Т.Шульца и др. На их основе отечественный рынок недвижимости изучася в исследованиях Т.Бабенко, О.Береговых, В.Субботиной, И.Сергеевой, И.Шестака, Е.Щербакова, Ю.Яковлева.
Характерно, что в работах названных авторов в основном проводится анализ, затрагивающий проблемы оценки недвижимости, моделирования ее рынка, налогообложения, инвестиционных процессов в этой сфере, функционирования риэтерских организаций, ипотечного кредитования. То есть все они рассматривают прикладные аспекты. За последние годы (в период с 2000 по 2005 г.) лишь незначительное число диссертаций защищены по специальности 08.00.01 - экономическая теория.1. При этом, рынок недвижимости динамично развивается, соответственно государственные органы предпринимают попытки его регулирования и совершенствования. К сожалению, во многих случаях осуществляемые меры носят бессистемный и запаздывающий характер. Далеко не последнюю роль в этом вопросе играет имеющееся несоответствие между теоретическими наработками и сферой практической деятельности. Ликвидация данного разрыва является весьма важной и актуальной.
Объектом исследования является российский рынок недвижимости.
В качестве предмета исследования определены объективные экономические отношения, возникающие в процессе развития российского рынка жилой недвижимости.
Целью работы является системное изучение переходного состояния
Наибольшего внимания заслуживают из них следующие: Шестак И.Н. Недвижимость в системе экономических отношений переходной экономики. Дис. . канд. экон. наук. - Ростов н/Д, 2000; Хасанов М.И. Недвижимость в экономической системе становления рыночной экономики: Дис. . канд. экон. наук: 08.00.01. - С.Пб: СПбГУ, 2002; Сергеева И.А. Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса: Дис. д-ра экон. наук. - М: РГГУ, 2003; Масянова H.H. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: Дис. . канд. экон. наук. - М.: МГУ, 2004; Мухамадиев Р.Н. Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики: Дис. . канд. экон. наук, - Казань: КГТУ им. А.Н.Туполева, 2005. отечественного рынка недвижимости и разработка концептуальных подходов, обеспечивающих его бескризисное развитие. Согласуясь с данной целью, в научно-квалификационной работе последовательно решаются следующие задачи:
- уточнение экономической сущности недвижимости и ее базовых свойств;
- конкретизация роли и места недвижимости в воспроизводственном процессе;
- определение актуального состояния и проблем в развитии российского рынка недвижимости;
- выявление факторов, определяющих спрос и предложение на нем;
- раскрытие особенностей проявления информационной асимметрии на исследуемом рынке; установление основных путей совершенствования рынка недвижимости Российской Федерации.
Общетеоретической и методологической базой исследования являются диалектический, системный, аналитический, исторический и логический методы изучения социально-экономических явлений, а также: методы научной абстракции, индукции и дедукции, нормативного и позитивного анализа и синтеза. При разработке положений диссертации использовались научные труды отечественных и зарубежных авторов по экономической проблематике, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, документы правительственных органов, данные Федеральной службы государственной статистики (Росстата), материалы совещаний, конференций, публикаций в периодических изданиях.
В представленной работе следующие положения и выводы, по мнению соискателя, содержат элементы научной новизны:
- уточнена трактовка понятий недвижимость и рынок недвижимости;
- конкретизирована роль недвижимости в воспроизводственном процессе;
- систематизированы факторы, определяющие спрос и предложение на российском рынке недвижимости;
- проанализированы современные тенденции и противоречия в развитии российского рынка недвижимости, а также специфика его государственного регулирования;
- выявлены и описаны особенности проявления информационной асимметрии на изучаемом рынке;
- определены основные пути совершенствования российского рынка недвижимости.
На основании проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения: авторское уточнение экономической сущности понятий недвижимость, рынок недвижимости; результаты конкретизации роли недвижимости в воспроизводственном процессе;
- авторская характеристика современных тенденций и противоречий в развитии отечественного рынка недвижимости;
- авторское определение влияния информационной асимметрии на. функционирование рынка недвижимости;
- практические рекомендации по совершенствованию российского рынка недвижимости.
В качестве основной гипотезы выдвигается предположение о том, что бескризисное и динамичное развитие рынка недвижимости, тесно коррелируя с важнейшими макроэкономическими показателями, в современных условиях становится одним из важнейших факторов, обеспечивающих интенсивный экономический рост, определяя его потенциал и перспективы.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, по мнению автора, заключается в том, что рассмотренные в работе проблемы могут послужить:
- методологической основой дальнейших исследований рынка недвижимости;
- теоретической основой государственного регулирования названного рынка и выработки комплекса соответствующих практических мер; методической базой хозяйственной деятельности субъектов российского рынка недвижимости;
- источником информационных материалов в процессе преподавания экономических дисциплин и в научно-исследовательской работе.
Апробация исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на научно-практических конференциях, семинарах и заседаниях кафедры экономических теорий и военной экономики Военного университета, отражены в трех публикациях общим объемом более двух печатных листов.
Публикации по теме диссертации.
1. Акопянц Э.А. Экономико-правовые аспекты рынка недвижимости в современной России //Вестник Московского государственного областного университета. - 2006. - № 1. - 0,4 п.л.
2. Акопянц Э.А. Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе на федеральном и региональном уровне //Вопросы экономических наук. - 2006. - № 4. - 0,9 п.л.
3. Акопянц Э.А. Специфика понятия недвижимость в системе экономических отношений //Соискатель. Приложение к научному журналу Вестник Военного университета. № 3. - М.: ВУ, 2006. - 0,8 п.л.
Структура исследования определена целью и задачами работы и состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложения.
Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Акопянц, Эдуард Ашотович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование современного состояния и основных тенденций развития рынка недвижимости в Российской Федерации позволяет автору сформулировать следующие теоретические выводы и практические рекомендации.
1. В научных работах недвижимость определяется исходя из материально-вещественной точки зрения, с правовых и экономических позиций. Каждый из этих подходов имеет свои основания, однако в рамках представленного исследования автор предлагает следующую дефиницию: недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, расположенных под и над его поверхностью.
2. Недвижимость имеет ряд особенностей, которые следует учитывать при определении ее роли в общественном производстве. К ним в диссертации отнесены следующие:
- совершение сделок с недвижимостью не предполагает ее физического перемещения, а только прав на нее; эксплуатация объектов недвижимости практически всегда непосредственно затрагивает интересы других субъектов экономических отношений, поэтому, почти все операции с ней требуют государственной регистрации;
- сдеки с объектами недвижимой собственности характеризуются существенным временным лагом и повышенными трансакционными издержками для контрагентов;
- стоимость недвижимой собственности в значительной мере определяется ее местоположением;
- каждый объект недвижимости может включать различное сочетание прав на него и его отдельные составляющие;
- способность недвижимого имущества приносить стабильный доход позволяет использовать его в качестве альтернативного финансового и инвестиционного актива.
3. Недвижимость играет особую роль в экономических отношениях. С одной стороны, она выступает в качестве фактора производства (земля, определенная доля капитала). С другой, недвижимость испоняет роль пространственной среды, в которой осуществляются все виды экономической активности. Например, о роли жилой недвижимости можно судить хотя бы потому, что в ней человек проводит более половины своей жизни. Повышение качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, повышению трудовой активности населения, росту производительности труда, тем самым, инициируя действие мультипликационного эффекта.
4. Под рынком недвижимости следует понимать сложную и неоднородную систему взаимосвязанных экономических и организационно-правовых отношений, объективно формирующихся по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления объектов недвижимой собственности или вещных прав на них. Развитие рынка недвижимости носит циклический характер, причем, как правило, его стадии не совпадают с промышленными циклами. При этом он характеризуется чертами, присущими как товарному рынку, так и рынку финансов, инвестиций, а также услуг.
5. Социально-экономическая природа данного рынка характеризуется высокой сегментированностью, отсутствием товаров-заменителей, низкой эластичностью предложения, закрытым характером совершаемых сделок, высокими входными барьерами, объективной потребностью в существовании профессиональных участников. В результате эффективно работающий в других отраслях ценовой механизм на рынке недвижимости может оказаться несостоятельным. Поэтому в большинстве стран государство выступает в качестве активного субъекта исследуемого рынка, определяя динамику и перспективы его развития. Такое положение обусловлено тем, он выпоняет важные социальные функции, реализацию которых недопустимо перекладывать на рыночные механизмы.
Высокая капиталоемкость объектов недвижимой собственности определяет необходимость привлечению заемного капитала в данную сферу, а догосрочный характер ее эксплуатации и способность приносить систематический доход выступают факторами стабилизации и снижения уровня риска. Указанные позиции необходимо рассматривать в качестве отправной точки разработки государственной политики в рассматриваемой сфере.
6. Становление и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации происходило в условиях широкомасштабного экономического кризиса, болезненных трансформационных процессов, затронувших все сферы народного хозяйства. Слепое копирование западного опыта, насаждение рыночных механизмов, обвальное сокращение доли государственного участия в хозяйственной жизни не привели ни к формированию среднего класса, ни к поноценному развитию рынка недвижимости. Большинство граждан нашей страны до сих пор не в состоянии без помощи государства выступать в качестве поноценных и платежеспособных его субъектов. В результате сложившихся диспропорций отличительной особенностью отечественного рынка недвижимой собственности является ориентация на более состоятельных участников и низкая эффективность финансовых механизмов, стимулирующих увеличение объемов сделок.
С другой стороны, рынок недвижимости динамично развивается. С его помощью происходит эффективное распределение объектов недвижимой собственности. Все большее число граждан вовлекается в оборот прав, происходящий на нем, а его объемы из года в год увеличиваются как в натуральном, так и в стоимостном выражении. В значительной мере этому способствовало принятие комплекса законодательных актов. Несмотря на их непоследовательный и противоречивый характер в целом они создают правовое поле, регулирующее экономические отношения на исследуемом рынке.
7. В большинстве стран в качестве универсального средства развития рынка недвижимости рассматривается ипотечное кредитование. Не составляет исключения и Российская Федерация. Однако говорить о том, что кредитование под залог недвижимости стало доступно широким слоям населения, пока не приходится. Во-первых, ипотечные ставки являются весьма высокими. Во-вторых, и это самое главное, платежеспособным спросом на объекты недвижимости большинство наших сограждан не обладает.
8. При этом меры направленные на стимулирование спроса лишь опосредованно влияют на предложение объектов недвижимости. В условиях значительной монополизации строительного рынка их действие может привести лишь очередному витку цен. Как показало исследование',, проведенное на примере объектов жилой недвижимости одного из столичных районов, затраты на их возведение составляют от 38 до 45% от стоимости продажи, а рентабельность редко опускается ниже 100%. То есть, для строительной сферы характерны сверхприбыли за счет ускоренного роста цен при незначительном и экстенсивном росте объемов производства.
Определенное повышательное влияние на равновесные цены оказывают и другие факторы - использование объектов недвижимости в качестве высокодоходных инвестиционных активов, реализация государственных программ жилищного обеспечения, дефицит подготовленных строительных площадок, увеличение себестоимости строительных материалов, рациональные ожидания рыночных субъектов. Между тем, определяющее значение играет пассивность государства в этой сфере, а также непоследовательность и непродуманность предпринимаемых им регулирующих мер. Благоприятные условия не созданы ни для производителей, ни для потенциальных и реальных покупателей объектов недвижимой собственности. Основными проблемами в этой связи являются:
- отсутствие четкого организационного механизма обеспечения операций на рынке недвижимости;
- правовая незащищенность добросовестных участников рынка; низкая эффективность использования объектов недвижимой собственности, как следствие фрагментарной вовлеченности в легальный экономический оборот этого важного стратегического ресурса;
- фактическое отсутствие конкурентных начал в сфере эксплуатации объектов недвижимости;
- зачаточное состояние информационного обеспечения рынка и наличие в этой сфере значительных дисбалансов.
9. Влияние информационной асимметрии на рынок недвижимости столь значительно, что определяет необходимость ее отдельного учета и рассмотрения. Это связано с тем, что низкая информированность одних экономических агентов всегда используется профессиональными участниками рынка и продавцами с целью получения максимально возможной прибыли. В результате происходит неблагоприятный отбор, когда низкокачественные объекты недвижимости вытесняют с рынка высококачественные и повышается риск недобросовестности. Основными причинами такого положения являются несовершенство государственного регулирования рынка риэтерских услуг и строительной отрасли, приводящие к широкому распространению квазиуслуг, искаженных представлений об особенностях и перспективных направлениях развития рынка недвижимости, снижению общего благосостояния всех участников сделок.
10. Вышеуказанные диспропорции предопределяют объективную потребность в совершенствовании государственного регулирования рынка недвижимости. В качестве его основных направлений в диссертации рассматривается организационно-методическое обеспечение, правовое, налоговое и кредитное регулирование.
Во-первых, при принятии любого решения по регулированию рынка недвижимости следует использовать инструментарий системного подхода.
Во-вторых, для обеспечения защиты добросовестных правоприобретателей следует законодательно определить ответственность за мошенничество в сфере недвижимости, упорядочить контрольные и разрешительные процедуры, предусмотреть лицензирование риэтерской деятельности.
В-третьих, так как объемы бюджетных ассигнований, связанных с развитием рынка недвижимости, являются явно недостаточными, а эффективность их использования весьма низкая, представляется целесообразным осуществление следующих мероприятий:
- скоординировать и унифицировать деятельность государства в исследуемой сфере;
- с целью ликвидации монопольного характера исследуемого рынка и недопущения картельного ценообразования создать государственную строительную компанию; ,,
- в качестве приоритетного направления развития субрынка жилой недвижимости считать создание в масштабах страны накопительно-ипотечной организации, соединяющей в себе схемы жилищно-накопительных кооперативов и ипотечные механизмы;
- расширить сферу применения накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на другие категории граждан с использованием принципов дифференцированного подхода и субсидиарных механизмов финансирования.
Принцип субсидиарности является в этом аспекте наиболее приемлемым. Именно он способен обеспечить реальный доступ большинства населения страны к рынку недвижимости, не формируя потребительско-иждивенческих настроений.
В-четвертых, завершить формирование действенной и поноценной системы учета и оценки объектов недвижимой собственности. С этой целью в кратчайшие сроки разработать правила инвентаризации и учета объектов промышленной, сельскохозяйственной, транспортной, гидротехнической недвижимости, предусмотрев действенные механизмы ответственности соответствующих дожностных лиц за качество проводимых работ.
В-пятых, активнее способствовать развитию конкурентных начал в жилищно-коммунальном хозяйстве.
В-шестых, разработать унифицированный подход к налогообложению объектов недвижимой собственности. Для этого необходимо:
- уточнить порядок кадастровой оценки земельных участков, занятых предприятиями различных видов;
- пересмотреть правила обложения объектов жилой недвижимости, находившихся в собственности не более 3-х лет; отменить положения, предусматривающие применение увеличивающих коэффициентов по земельному налогу для строительных организаций;
- рассмотреть вопрос целесообразности отмены налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения с учетом специфики его администрирования и требований принципа справедливости.
- пересмотреть льготирование налога на имущество физических лиц с учетом рыночных реалий;
- расширить льготы по налогу на доходы физических лиц, связанные со строительством и приобретением объектов недвижимой собственности;
- перенести основную тяжесть налогового бремени с операций по распоряжению недвижимой собственностью на владение ею: только таким образом можно сформировать класс эффективных собственников; разработать механизмы, обеспечивающие своевременный государственный учет и регистрацию прав на вновь построенные объекты недвижимости, предусмотрев меры ответственности за их использование без учета в государственном кадастре недвижимости.
Кроме того, Правительству РФ необходимо принять нормативно-правовые акты, регулирующие следующие вопросы:
- порядка проведения государственной экспертизы документов территориального планирования и проектной документации;
- режима государственного контроля в области регулирования тарифов организаций коммунального комплекса;
- условий скорейшего напонения информационной базы бюро кредитных историй;
- порядка и условий компенсационных выплат в целях защиты прав добросовестных приобретателей объектов недвижимости;
- совершенствования государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для повышения ее пропускной способности;
- проведения информационного обеспечения политики, реализуемой в данной сфере;
- предоставления бюджетных ссуд на формирование инженерной инфраструктуры для строительства объектов недвижимости и модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Как представляется автору представленной квалификационной работы, изложенные заключения в поной мере раскрывают предмет исследования. А претворение в жизнь, хотя бы частично, указанных мероприятий в значительной мере будет содействовать бескризисному развитию российского рынка недвижимости. При этом дожны быть созданы соответствующие макроэкономические условия, связанные с интенсивным экономическим ростом, повышением благосостояния граждан, обеспечением надежных гарантий права собственности.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Акопянц, Эдуард Ашотович, Москва
1. Конституция Российской Федерации //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 6.5.2006 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 16.4.2006 г.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 14.5.2006 г.
4. Лесной кодекс Российской Федерации //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 17.5.2006 г.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 21.6.2006 г.
6. Земельный кодекс Российской Федерации //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 24.6.2006 г.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 24.3.2006 г.
8. О государственном земельном кадастре. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 2.4.2006 г.
9. О жилищных накопительных кооперативах. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 10.3.2005 г.
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
11. О внесении изменений и допонений в Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 09 июня 2003 № 69-ФЗ //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
12. О лицензировании отдельных видов деятельности. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ с изменениями и допонениями от 31 декабря 2005 г. // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
13. О федеральном бюджете на 2005 год. Федеральный закон от 24 декабря 2004 г. № 173-Ф3 //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
14. О федеральном бюджете на 2006 год. Федеральный закон от 26 декабря 2005 г. № 189-ФЗ //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
15. О концессионных соглашениях. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
16. О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма. Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
17. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 О системе и структуре федеральных органов испонительной власти (с изменениями от 20 мая 2004 г., 15 марта, 14 ноября, 23 декабря 2005 г.) //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.3.2006 г.
18. Об утверждении Положения о лицензировании риэтерской деятельности. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 13.5.2006 г.
19. Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей (утв. постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580) // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
20. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
21. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
22. Закон г. Москвы от 14 мая 2003 г. № 27 О землепользовании и застройке в городе Москве //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
23. Закон г. Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 О ставках налога на имущество физических лиц // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
24. Закон г. Москвы от 3 июля 2002 г. № 38 О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
25. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 Об основах платного землепользования в городе Москве //Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
26. Распоряжение Мэра Москвы от 2 декабря 1999 г. № 1368-РМ О порядке признания гибели или уничтожения жилых помещений (домов) // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
27. Распоряжение Мэра Москвы от 6 августа 1999 г. № 845-РМ О порядке пересчета инвентаризационной стоимости нежилых помещений, зданий и сооружений от цен 1990 года к текущим ценам // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
28. Распоряжение Мэра Москвы от 3 февраля 1998 г. № 98-РМ О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г.Москве // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
29. Распоряжение Мэра Москвы от 24 июня 1996 г. № 15/1-РМ Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
30. Распоряжение Мэра Москвы от 14 июня 1996 г. № 362-РМ О мерах по реализации системы страхования жилья // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
31. Распоряжение Мэра Москвы от 5 марта 1996 г. № 108-РМ О создании Государственной городской инспекции по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
32. Постановление Правительства Москвы от 22 ноября 2005 г. № 924-ПП О стоимостной оценке единых объектов недвижимости // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
33. Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 1995 г. № 356
34. О принципах использования залогового кредитования в г. Москве // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
35. Постановление Правительства Москвы от 18 апреля 1995 г. № 327 О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав // Гарант. Правовая система. Приводится по состоянию на 3.2.2006 г.
36. Абгафоров В. Не дороже милиона //Собственник. 2006. - 20 июня.i 48. Акопянц Э.А. Специфика понятия недвижимость в системеэкономических отношений //Соискатель. Приложение к научному журналу Вестник Военного университета. № 1. М.: ВУ, 2006.
37. Ардемасов Е.Б., Горбунов A.A., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью. /Под редакцией А.Горбунова. СПб, 1997. - 132 с.
38. Анисимов И.М. Экономико-правовое содержание собственности и его трансформация в современной экономике (На примере рынка недвижимости): Дис. канд. экон. наук. СПб, 2004. - 178 с.
39. Анохин С.А. Экономическое регулирование арендных отношений в сфере оборота муниципальной недвижимости: Дис. . канд. экон. наук. М., 2001.- 190 с.
40. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Гуманистика, 2003.405 с.
41. Бабенко Р.В. Организационно-экономический механизм взаимодействия участников сферы управления объектами силой недвижимости: Дис. канд. экон. наук. Ростов н/Д, 2003. - 157 с.
42. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: Питер, 2002. - 206 с.
43. Береговых Т.В. Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере: Дис. канд. экон. наук. Хабаровск, 2002. -192 с.
44. Битеряков A.B. Национальная специфика и организация ипотеки в современной России: Дис. канд. экон. наук. -М.: МГУЭСиИ, 2002. 158 с.
45. Богданова М. Заработать на квартиру: это реально? //Собственник.- 2006. 2 мая.
46. Бочаров В.В. Инвестиции. СПб.: Питер, 2002. - 462 с.
47. Бочков С.О. От главного редактора //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. - № 4. - С.6.
48. Веремейкина В.Д. Становление и развитие ипотечного кредита в РФ (Анализ и оценка его эффективности): Дис. . канд. экон. наук. М.: РАЭ, 2003,- 162 с.
49. Вехи экономической мысли. Под ред. В.М. Гальперина. СПб.: Экономическая школа, 2000. Т. 1. - 380 с; Т.2. - 534 с.
50. Владимирская A.C. Аренда жилых и нежилых помещений. М.: МТ-Пресс,2001. - 222 с.
51. Вороненко A.B. Обеспечение расширенного воспроизводства городской недвижимости как инструмент повышения эффективности социально-экономического развития города: Дис. . канд. экон. наук. М., 2005. - 153 с.
52. Голощапов H.A. Помазкова С.И. Недвижимость: Словарь -справочник/Под. ред. В.И. Осипова. М.: ИТРК РСПП, 2000. - 423с.
53. Горвард А., Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития.- М.: Диамант-Меркурий, 1994.
54. Горелов Д., Лыков К., Буркова Р. Ипотека в пеленках //Российская газета. 2006. - 19 октября.
55. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: МГИУ, 2003. -277 с.
56. Гребнев JI. Российское образование в зеркале демографии //Вопросы экономики. 2003. - № 7. - С.5-30.
57. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.-218 с.
58. Григорьев A.M. Оценка объектов недвижимости. М.: Инфра-М, 1997.-97 с.
59. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью, учебник М.,2001. -367 с.
60. Дембицкий С.Г. Формирование социально ориентированной рыночной экономики в Российской Федерации (макроэкономические факторы): Дис. . докт. экон. наук. М.: ВУ, 2004. - 519 с.
61. Доничев O.A. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости. Владимир: Посад, 2001. - 335 с.
62. Егорова E.H. Управление развитием муниципальной недвижимости: Дис. канд. экон. наук. М.: ГУУ, 2005. - 147 с.
63. Ермакова М. Стали шумными наши дворы. Что мешает жильцам многоэтажек бороться за малую родину //Российская газета. 2005. - 28 октября.
64. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учеб. для вузов /Отв. ред. Чубуков Г.В. М.: Новый Юрист, 1998. - 541 с.
65. Жилищная экономика /Пер. с англ. под ред. Г.Поляковского М.: Дело, 1996.-290 с.
66. За что мы собственно платим московским риэтерам!? //Имеешь право. 2006. - № 7.
67. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования //Экономист. 1997. - № 4. - С.93-95.
68. Ивакин А. Из одного кармана //эж-ЮРИСТ. 2004. - № 12. - С.4447.
69. Инвестиции: Учебник /Под ред. В.В.Ковалева, В.В.Иванова, В.А Лялина. М.: ТК Веби, 2003. - 308 с.
70. Каримов Б.Н. Ипотечное кредитование в России и проблемы повышения его эффективности: Дис. . канд. экон. наук. М.: Министерство образования РФ, 2001. - 145 с.
71. Кобелева Н.И. Организационно-экономический механизм обеспечения населения жильем в современных условиях (на примере г.Москвы). Дис. . канд. экон. наук. -М.: ГУУ, 2000. 183 с.
72. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ /Под ред. Т.Е.Абова, А.Ю.Кабакина. М.: Юрайт, 2004. - 622 с.
73. Конфликт с переселением в Бутово возник из-за несовершенства законодательства //Квадратный метр. 2006 - 23 июня.
74. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России. //Вопросы экономики. 2001. -№ 5. - С. 92-98.
75. Крупнов Ю. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России //Финансы и кредит. 2005. - № 8. - 7-18.
76. Кужилин B.C. Экономические основы обеспечения жильем военнослужащих по контракту Вооруженных Сил РФ //Современные гуманитарные исследования. 2005. - № 5. -С.42-50.
77. Кужилин B.C. Экономические основы обеспечения жильем военнослужащих по контракту Вооруженных Сил РФ: Дис. . канд. экон. наук. -М.:ВУ, 2005.- 168 с.
78. Курс экономической теории: учебник /Под ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. 5-е допоненное и переработанное издание - Киров: АСА, 2002. - 832 с.
79. Кушнир И.Б. Управление недвижимой собственностью муниципальных образований: модели и механизмы: Дис. . канд. экон. наук. Шахты: ЮРГУЭиС, 2001.- 123 с.
80. Лашкина Е. Спекулянт не пройдет //Российская газета. 2005. -13 октября.
81. Лебедева О.И. Недвижимость в системе экономических отношений: Дис. канд. экон. наук. Казань, 2005. - 175 с.
82. Ленин В.И. Пон.собр.соч. Т.З.
83. Лукьянова Н.Г. Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития: Дис. . канд. экон. наук. СПб.: СПб ГУ, 2004.- 191 с.
84. Львов Д. Пора ходить с козырей //Российская газета. 2003. - 15 января.
85. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004. - 520 с.
86. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. СПб.: Питер, 2003. - 256 с.
87. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 259 с.
88. Маркс К, Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. -Т.19.
89. Масянова H.H. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: Дис. канд. экон. наук. М.: МГУ, 2004. - 164 с.
90. Менгер К. Основания политической экономии. Австрийская школа в политической экономии. М., 1992.
91. Мировая экономика: глобальные тенденции за 100 лет /Под ред. И.С.Королева. М.: Экономистъ, 2003. - 604 с.
92. Миронов С. Как решить квартирный вопрос //Российская газета. -2005.-28 июля.
93. Мишустин М. Роль кадастра объектов недвижимости в современном государстве //Вопросы экономики. 2005. - № 9. - С. 129-136.
94. Мухамадиев Р.Н. Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики: Дис. . канд. экон. наук. Казань: КГТУ им. А.Н.Туполева, 2005. - 141 с.
95. Мягков В.Н. и др. Краткий терминологический словарь-справочник. Экономика, менеджмент, оценка недвижимости, юридическая терминология. Вогоград : ИЦ Югстрой, 1998. - 167 с.
96. Никифорук В. Купил жилье снимай угол //Российская газета. -2005. - 21 октября.
97. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000. - 120 с.
98. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. М.: Начала, 1997. -403 с.
99. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.-408 с.
100. Павлов И.П. Механизмы сознания. М., 1934. - 215 с.
101. Петров В.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб.: Наука, 2003.-176 с.
102. Покопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости: Дис. канд. экон. наук. СПб., 2003. - 167 с.
103. Потерович В., Старков О., Черных Е. Рынок жилья. Строительное общество: ипотечный институт для России //Вопросы экономики. 2005. - № 1. - С.63-86.
104. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 25 апреля 2005 г. //Российская газета. 2005. - 26 апреля.к 118. Правительство примет меры по сдерживанию цен на жилье
105. Интерфакс. 2006. - 27 февраля.
106. Прасолов С.А. Экономика недвижимости. Омск: ОГИС, 2003. - 82с
107. Пуля В. Пятый угол квадратного метра. Цены в Москве перевалили за 3,5 тысячи доларов //Российская газета. 2006. - 4 июля.
108. Путь в XXI век (Экономические проблемы и перспективы российской экономики). М.: Экономика. 1999. - 402 с.
109. Пятилетова JI. Сталинки пошли на капремонт //Российская газета. 2005. - 20 октября.
110. Радаев В.В. Социология рынка: к формированию нового направления. М.: ГУ ВШЭ, 2003. - 52 с.
111. Ращупкина В.А. Рынок недвижимости как сфера развития отношений собственности: Дис. канд. экон. наук. СПб., 2005. - 145 с.
112. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России /Под ред. д.э.н. В.В.Бандурина. М.: БУКВИЦА, 2001.- 190 с.
113. Российский статистический ежегодник. 2005: Стат. сб. /Росстат. -М., 2005.
114. Сергеева И.А. Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса: Дис. д-ра экон. наук. М.:РГГУ, 2003. - 339 с.
115. Силин А.Н. Собственность, рынок и качество экономического роста /РАН. Уральское отд-е. Институт экономики. Екатеринбург, 2000. -162с.
116. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран /Под ред. A.A. Лазаревского. М.: Фонд Институт экономики города, 2000. - 176 с.
117. Скворцов Д. Государственное вмешательство //Газета. 2006. - 20 апреля.
118. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов: классика экономической мысли: Сочинения. М.: ЭКСМО-Пресс, 2000. 866 с.
119. Стеркин Ф., Чеховский Н., Игошина Д. Национальный проект Доступное жилье //Страна. 2005. - 7 декабря
120. Диев В. С. Управленческие решения: неопределенность, модели, интуиция. Новосибирск: НГУ, 2001. - 160 с.
121. Стулов A.B. Управление развитием рынка жилой недвижимости: Дис. канд. экон. наук. -М.: ГУ У, 2004. 160 с.
122. Ступин И. Замерли в странной цозе //Эксперт. 2005. - 7 ноября.
123. Сухорукова Н. На пути к заветной цели //Недвижимость нашего района. 2006. - № 15.
124. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Наука, 1997. - 347 с.
125. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие /Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 262 с.
126. Титова Н.Г. Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России: Дис. канд. экон. наук. Н. Новгород, 2005. - 194 с.
127. Тыкулов Д. Без права на ошибку //Газета. 2005. - 17 ноября.
128. Тыренко С. Найди спонсора и спи спокойно //Российская газета. - 2005. - 26 сентября.
129. Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и региональное управление. М.: ЖФ ЭКМОС, 2002. - 320 с.
130. Ушакова Т.В. Государственное регулирование рынка недвижимости: Дис. канд. экон. наук. Казань, 1999. - 182 с.
131. Федоров А.Е. Актуальные проблемы управления региональным рынком недвижимости (на примере города Москвы): Дис. канд. экон. наук. -М.: Международный университет (в Москве), 2002. 165 с.
132. Федулова И.А. Формирование механизма ипотечного жилищного кредитования: Дис. . канд. экон. наук. Саранск: МГУ им. Н.П.Огарева, 2004. - 208 с.
133. Франк Р.Х. Микроэкономика и поведение. М: ИНФРА-М, 2000. -720 с.
134. Харвей Дж. Экономика городской собственности. М.: Макмилан, 1993.-214 с.
135. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М.: РИО МОУПИ, 1994.
136. Хейне П. Экономический образ мышления: Пер. с англ. М.: Изд-во Новости, 1991. - 704 с.
137. Хмельницкий А.Д. Экономика недвижимости: теоретические и прикладные аспекты. М.: МАТУ, 2000. - 182 с.
138. Хорев В.П. Развитие института доверия в оборонно-промышленном комплексе Российской Федерации в условиях рыночных отношений: Дис. докт. экон. наук. М.: ВУ, 2003. - 506 с.
139. Цапу Л.И. Концепция повышения эффективности управления процессом жилищного строительства в условиях современного мегаполиса. -СПб.: Изд-во Строиздат СПб, 2004. 94 с.
140. Чичерова Л. Мифы свободной планировки //Недвижимость -Жилой фонд. 2005. - № 17.
141. Чупин Д.А. Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики (На примере сферы недвижимости): Дис. канд. экон. наук. СПб., 2000. - 161 с.
142. Шаронов А. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем (материалы заседания Президиума Государственного совета1904.05) //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. -№ 23. - С. 10.
143. Шестак И.Н. Недвижимость в системе экономических отношений переходной экономики: Дис. канд. экон. наук. Ростов н/Д, 2000. - 136 с.
144. Шехова А. Много, дешево, надого //Собственник. 2006. - 5 февраля.
145. Шумпетер И. Капитализм, социализм и демократия: Пер. с англ. /Предисл. и общ. ред. B.C. Автономова. М.: Экономика, 1995. - 540 с.
146. Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса -СПб.: СПГУ, 1999.- 185 с.
147. Экономика недвижимости: Учеб пособие /Под ред. В.И.Ресина. -М: Дело, 1999.- 162 с.
148. Экспертное заключение на проект Федерального бюджета на 2006 год и прогноз социально-экономического развития Российской Федерации /В.Сенчагов, М.Гельвановский, Н.Гловацкая, Б.Губин и другие. М.: ЦФБИ ИЭ РАН, 2005.- 151 с.
149. Эрроу К. Информация и экономическое поведение // Вопросы экономики. 1995. - №5. - С. 98-107.
150. Besley Т., Coate S., Loury G. The Economics of Rotating Saving and Credit Associations. Ч American Economic Review, 1993, vol. 83, No 4.
151. Lank E. Modern Real Estate Practice in New-York: For Salespersonsth
152. And Brokers. 5 ed. - Real Estate Educational Company, a division of Dearborn Financial Publishing, Inc. 1996. - P.2.
153. Raymond J. Werner, Robert Kratovil. Real Estate Law. 10th ed. -Prentice Hall, Englewood Cliffs, New-Jersey. 1993. P.4.
154. Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C. Kyle. Modern Real Estate Practice. 13th ed. Dearborn Financial Publishing, Inc., Chicago, 1994. P.10-11.
155. Julie Garton-Good. Super course For Real Estate Licensing. 3d ed. -New-York, 2004. - P. 29.
156. Stephen E., Waldo L. Real Estate Cycles and Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy. //Journal of Real Estate Research. 1999. - Vol. 18. - P.7-68186
Похожие диссертации
- Процесс принятия стратегического решения в организации, действующей на российском рынке недвижимости
- Управление развитием муниципального рынка недвижимости
- Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики
- Развитие системы розничного кредитования в современных условиях
- Совершенствование методов оценки стоимости акций компаний на современном этапе развития российского рынка ценных бумаг