Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Калабеков, Алим Масхутович
Место защиты	Нальчик
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики"

На правах рукописи

Калабеков Алии Масхутовнч

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЛОКАЛЬНЫМИ РЫНКАМИ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКИ (на материалах Кабардино-Бакарской Республики)

Специальность 08.00.05ЧЭкономика и управление народным хозяйством:

региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону - 2007

Работа выпонена в Кабардино-Бакарском государственном университете им ХМ. Бербекова

Научный руководитель- кандидат экономических наук, доцент

Азаматова Римма Маликовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Белокрылова Ольга Спиридоновна кандидат экономических наук Пежев Мухамед Хамидбиевич

Ведущая организация: Ростовский государственный строительный

университет

Защита состоится л22 ноября 2007 г в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 209.01 в Ростовском государственном экономическом университете РИНХ по адресу: 344002, Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69, ауд. 231.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного экономического университета РИНХ Автореферат разослан л19 октября 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

В.В Борисова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости оказывает значительное влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по стране, так и на уровне отдельных регионов При этом развитие рынка недвижимости оказывает мультипликативный эффект на экономику регионов и во многом определяет конкурентоспособность его локальных рынков, характеризующихся, в свою очередь, многогранностью и сложностью происходящих на них трансформационных процессов

В условиях усиливающейся регионализации российской экономики при управлении рынком недвижимости особую актуальность приобретают направления региональной социально-экономической политики, позволяющие сформировать инфраструктуру региона, создающую условия для развития строительно-инвестиционного и девелоперского сегментов рынка недвижимости Между тем несовершенство и противоречивость форм и методов управления локальными рынками недвижимости, а также существенные диспропорции в их развитии свидетельствуют об отсутствии эффективной стратегии и организационного механизма управления развитием локальных рынков региона

В настоящее время региональные рынки недвижимости характеризуются наличием негативных тенденций, среди которых Ч недостаточная обеспеченность населения качественным жильем, высокая динамика цен на недвижимость, значительные барьеры входа для осуществления предпринимательской деятельности, неоднородность и значительная доля концентрации девелоперского капитала на рынке недвижимости Так, несмотря на процессы разгосударствления и переход на рыночные принципы хозяйствования, доминирующим девелопером многоквартирных жилых домов и нежилых зданий и сооружений в Кабардино-Бакарской Республике является государство

Существенная социальная и экономическая значимость объектов недвижимости для населения и бизнеса региона требует допонительных исследований современных тенденций развития локальных рынков недвижимости с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на происходящие трансформационно-рыночные процессы в данной сфере и формирования эффективного инструментария методического обеспечения развития локальных рынков недвижимости

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученых Н Булановой, В Горемыкина, П Грабовского, А Гранберга, А Крутика, В Черняка и др Теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости отражены в работах А Асаула, Л Белых, Э Бугулова, В Горемыкина, А Грязновой, В Левашова, М Нефедова, Б Новикова, М Федотовой и др , в том числе на региональном и локальном уровнях - Е Анимицы, Л Белых, В Бугулова, В Горемыкина. Н Калининой, А Маршаловой, А Новоселова, В Прорвича, В Ресина, Н Розановой, Г Стерника, Н Сурниной, Р Шнипера, П Юнацкевича и др

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой в диссертации темы, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать поностью разработанными В частности, в данных работах не делася акцент на формировании эффективных подходов к управлению региональным рынком недвижимости как совокупности локальных рынков, не затрагивались вопросы устранения институциональных причин, препятствующих обеспечению мультипликативного эффекта развития локальных рынков недвижимости в качестве фактора достижения социально-экономического благополучия регионов Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования - йа основе анализа и систематизации факторов, влияющих на формирование конкурентной структуры локальных рынков недвижимости региона, выявить основные недостатки осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности

Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач.

- осуществить сегментирование локальных рынков недвижимости региона на основе анализа функциональных особенностей недвижимости,

- выявить характер и особенности взаимодействия основных экономических агентов локального рынка недвижимости и разработать модель данного рынка,

- определить уровень развития рыночной структуры на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики,

- изучить с учетом проведенного сегментирования на локальных рынках недвижимости особенности структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Бакарской Республике,

- проанализировать основные системообразующие факторы, определяющие структурные характеристики локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики,

- выявить основные недостатки осуществляемой государственной политики в сфере управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Бакарской Республики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются локальные рынки недвижимости региона как институт, формирующий совокупность организационно-экономических отношений в сфере девелопмента, строительства и вложений в недвижимость в условиях трансформационного характера развития экономики региона

Предметом исследования является совокупность базисных факторов, обусловливающих процесс формирования и развития локальных рынков недвижимости региона, и перспективные подходы к совершенствованию государственной политики в сфере управления их развитием

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения региональной экономики, в том числе в части формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования развития локальных рынков недвижимости на мезоуровне, основы теории организации промышленности, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере недвижимости, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью и девелопмента

Инструментарно-методический аппарат. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный подход, общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы экономического, сравнительного, факторного анализа, метод научной абстракции, статистических группировок, а также другие статистические и графические методы исследования

Диссертационная работа выпонена в рамках паспорта специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством региональная экономика (п 5 6 Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие, межрегиональная торговля)

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, аналитические материалы, нормативные, отчетные и служебные материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кабардино-Бакарской Республики, администрации городского округа Нальчик, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, правительсг-венные доклады о положении на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, региональные программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и Правительства Кабардино-Бакарской Республики, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития локальных рынков недвижимости региона

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в необходимости рассмотрения локальных рынков недвижимости в качестве генерирующих элементов формирования конкурентоспособной экономики региона, что обусловливает, с одной стороны, трансформацию методов и форм экономической политики, используемых при управлении локальными рынками недвижимости региона, в направлении снижения входных барьеров для экономических агентов и усиления дерегулирующего характера управления, с другой стороны, оптимизацию параметров структуры вложений локальных рынков недвижимости региона

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1 Локальный рынок недвижимости с организационно-экономической точки зрения является рынком со сложной схемой взаимодействия экономических агентов, характеризующейся разделением функций по производству, инвестированию и реализацией между различными экономическими субъектами Это позволяет осуществлять анализ рыночной структуры локальных рынков недвижимости региона и разработку рекомендаций по их развитию в контексте их представления как совокупности трех составляющих сектора строительных услуг, состоящего из строительных организаций, сектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирм, сектора вложений в недвижимость первичного и вторичного рынков, состоящего из домохозяйств и фирм, оперирующих на локальных рынках недвижимости

2 Основные сегменты локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики (сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, девелопмента нежилых зданий и сооружений) характеризуются высокой степенью концентрации, где крупнейшим участником выступает государство Значительная концентрация является одним из основных факторов роста цен на недвижимость, так как отсутствие конкуренции способствует получению допонительной прибыли действующими участниками сектора девелопмента, что существенно ограничивает развитие как самого рынка недвижимости, так и всей экономики региона в целом

3 Локальные рынки недвижимости Кабардино-Бакарской Республики обладают значительными входными барьерами для бизнеса Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает барьеры, состоящие в возможности выдвижения допонительных условий для получения заказа на строительство и оплату после его выпонения, что является значительным препятствием для экономико-хозяйственного развития строительных фирм региона Необходимость получения лицензии на проведение строительных работ являлась существенным барьером в хозяйственной деятельности фирм, функционирующих в наиболее значимых для социально-экономического развития региона сегментах строительстве многоквартирных жилых домов и строительстве нежилой недвижимости Поэтому отмена лицензирования дожна положительно отразиться на развитии локального рынка недвижимости региона

4 Анализ структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Бакарской Республике показывает ее диспропорциональный характер Так, с одной стороны, отмечается значительное превышение вложений в жилую недвижимость по сравнению с вложениями в сектор нежилой недвижимости С другой стороны, несмотря на то, что регион занимает последние места по показателям социально-экономического развития среди субъектов Российской Федерации, рынок недвижимости характеризуется более высокими значениями показателя средней площади вводимого жилья, чем в среднем по России, что свидетельствует о неэффективном использовании ресурсов и приводит к усилению социальной напряженности, проявляющейся в увеличении дифференциации доходов населения

5 Наличие концентрированной рыночной структуры в секторе девелоп-мента локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики обусловлено несовершенством осуществляемой государственной политики в сфере недвижимости, которое проявляется в создании допонительных барьеров входа для бизнеса и предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость Это требует реализации комплекса мер дерегулирующего характера, направленных на уменьшение барьеров для входа девелоперских, а также строительных компаний на локальные рынки недвижимости региона, что дожно положительно отразиться на развитии региона через действие мультипликативного эффекта

6 В значительной степени формированию диспропорциональной структуры вложений способствует существующая система налогообложения недвижимости, которая облагает в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с имуществом юридических лиц В связи с этим необходимо внести изменения, направленные на оптимизацию структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, что будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рационализации с точки зрения воспроизводственного процесса движения капитала в регионе

Научная новизна исследования состоит в выявлении на основе анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики (в секторах строительных услуг, девелопмента и вложений в недвижимость) основных барьеров входа на них, определении недостатков осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработке рекомендаций по повышению ее эффективности Элементами научной новизны обладают следующие результаты

1 Разработана структурная модель локального рынка недвижимости, представляющая его как совокупность трех секторов строительных услуг, девелопмента и вложений, каждый из которых, в свою очередь, представлен тремя группами объектов (многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, нежилые объекты недвижимости), что позволило выявить характер и специфику сложных процессов взаимодействия экономических субъектов локальных рынков недвижимости региона по поводу производства, инвестирования и реализации объектов недвижимости

2 На основе количественного анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики выявлены диспропорции в их развитии, проявляющиеся в высокой степени концентрации в сегментах девелопмента многоквартирных жилых домов и нежилой недвижимости, что является основным фактором, сдерживающим рост предложения и стимулирующим рост цен на локальных рынках недвижимости

3 На основе анализа качественных показателей рыночной структуры сектора девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики выявлено наличие значительных барьеров в предпринимательской дмтельности девелоперов (необходимость значительного объема вложений ре-

сурсов, оформления большого объема документации, а также значительные временные затраты для реализации проекта девелопмента), что позволило сформировать предложения по совершенствованию государственной политики в данной сфере

4 Выявлены основные диспропорции в структуре вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, состоящие в низком уровне вложений в нежилую недвижимость, оказывающем негативное влияние на уровень деловой активности в регионе, и повышенном уровне вложений в жилую недвижимость, что свидетельствует в целом о неэффективном использовании ресурсов и способствует дальнейшему увеличению социальной напряженности.

5. Обоснованы основные направления совершенствования государственной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости, предусматривающие необходимость снижения выявленных входных и выходных барьеров (лицензии дня застройщика, на проведение инженерно-изыскательских, проектных и строительно-монтажных работ, получение земли под застройку, прохождение государственной экспертизы проектной документации, осуществление государственного контроля процесса строительства, государственная регистрация объекта недвижимости), что позволит обеспечить благоприятные условия для развития как самих локальных рынков, так и всего региона в целом

6. Обоснована необходимость проведения государственной стратегии по введению единого налога на недвижимость на основе анализа действующей системы налогообложения и оценки структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики

Теоретическая значимость исследования определяется тем, что сформулированные выводы, предложения и рекомендации трансформации региональной стратегии управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Бакарской Республики могут быть использованы

- федеральными, региональными и местными органами управления при формировании и реализации экономических программ развития локальных рынков недвижимости, разработке программ привлечения иностранных инвестиций в экономику региона, разработке фискальной политики, выстраивании системы сбора информации и мониторинга ситуации на региональных рынках, разработке политики социальной поддержки населения и увеличения рождаемости,

- в работе банков, девелоперских компаний, инвестиционных фондов при определении выгодности вложений в девелоперские проекты,

- в учебном процессе как учебно-методический материал в преподавании курсов по вопросам региональной экономики, рынка недвижимости, теории организации рынков

Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию государственной политики в сфере регулирования развития локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, направленных на оптимизацию количественных (снижение степени концентрации) и качественных (снижение барьеров входа и выхода) показателей их рыночной структуры

Материалы исследования могут найти применение в практической деятельности испонительных органов государственной власти при разработке региональных программ социально-экономического развития, научных колективов при разработке инвестиционных проектов и планов стратегического развития, в учебном процессе при разработке методического обеспечения для совершенствования программ учебных курсов Региональная экономика, Регулирование отраслевых рынков, Государственное регулирование и экономическая политика.

Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научно-практической конференции Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования (1995 год), на Северо-Кавказской региональной научной конференции Перспектива - 2004 (2004 год) и на научно-практических семинарах Кабардино-Бакарского государственного университета (2006 год) и Кабардино-Бакарской государственной сельскохозяйственной академии (2005 год)

Результаты и выводы исследования были использованы при разработке республиканской целевой программы Жилье - 2010 Министерством экономического развития и торговли Кабардино-Бакарской Республики и Министерством финансов Кабардино-Бакарской Республики, при осуществлении мониторинга состояния конкурентной среды на рынке недвижимости, при рассмотрении случаев злоупотребления доминирующим положением на рынке недвижимости Управлением Федеральной антимонопольной службы по Кабардино-Бакарской Республике

Публикации. Основное содержание диссертации и результаты проведенных исследований изложены в девяти опубликованных научных работах общим объемом 2,0 п л , из них лично автора 1,8 п л

Работа имеет следующую структуру

Введение

1 Роль и место локальных рынков недвижимости в системе региональной экономики

1 1 Экономическое содержание и сущность локального рынка недвижимости как объекта исследования в региональной экономике

1 2 Особенности функционирования локальных рынков недвижимости и подходы к регулированию их развития на региональном уровне

1 3 Влияние структуры локального рынка недвижимости на экономику региона

2 Исследование динамики структурных изменений на локальных рынках недвижимости региона

2 1 Анализ структуры сектора девелопмента локальных рынков недвижимости региона

2 2 Динамика структуры сектора предоставления строительных услуг регионального рынка недвижимости

2 3 Исследование структуры сектора вложений локального рынка недвижимости Кабардино-Бакарской Республики

3 Основные направления совершенствования региональной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости

3 1 Стимулирование предложения на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики как фактор развития региона

3 2 Формирование сбалансированной структуры вложений на локальных рынках недвижимости региона Заключение

Список использованных источников

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень ее разработанности, формулируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, элементы научной новизны, практическая и теоретическая значимость

В первой главе Роль и место локальных рынков недвижимости в системе региональной экономики проанализированы различные подходы к определению экономического содержания и сущности локального рынка недвижимости как объекта исследования в региональной экономике, определены особенности функционирования локальных рынков недвижимости и подходы к регулированию их развития на региональном уровне, выявлено влияние структуры локального рынка недвижимости на экономику региона.

В работе показано, что локальные рынки недвижимости, функционируя относительно независимо друг от друга, в то же время на региональном уровне подвергаются некоторым общим правилам и подходам государственного регулирования При этом они участвуют в воспроизводственном процессе, в связи с чем занимают особое место в системе региональной экономики, оказывая значительный мультипликативный эффект, который проявляется в стимулировании развития отраслей региональной экономики строительной отрасли, отрасли машиностроения, промышленности строительных материалов, рынка труда, финансовой системы региона Обеспечивая население жильем, а бизнес Ч коммерческой недвижимостью, локальные рынки способствуют развитию новых форм экономических отношений на региональном уровне

Процесс воспроизводства недвижимости, а, следовательно, и функционирование локальных рынков недвижимости региона, характеризуются сложностью и неоднозначностью разделения между различными экономическими субъектами функций по производству (созданию), инвестированию и реализации (обороту) объектов недвижимости как товара, что существенно отличает их от других типов рынков, где производство и реализация чаще всего осуществляются одним и тем же субъектом хозяйствования В связи с этим для анализа локальных рынков недвижимости региона необходимо системное (модельное) представление, отражающее данную специфику

Автором предложена структурная модель локального рынка недвижимости (рис 1), позволяющая рассматривать его с помощью перманентного экономико-хозяйственного взаимодействия четырех основных секторов сектора оказания строительных услуг, сектора девелопмента, сектора вложений в недви-

жимость первичного локального рынка недвижимости, а также сектора вложений в недвижимость вторичного локального рынка недвижимости.

Рис. 1. Модель локального рынка недвижимости1

На локальном рынке недвижимости строительные фирмы не взаимодействуют непосредственно с потребителями объектов недвижимости, так как не могут предлагать ее на продажу или в аренду Поэтому для удовлетворения спроса на рынке недвижимости необходима деятельность девелоперов, вкладывающих значительные материальные ресурсы в возведение недвижимости и несущих все связанные с этим риски и расходы

В работе аргументирована значимость модельного представления для оценки сущности процессов, происходящих как внутри локального рынка недвижимости, так и в его взаимодействии с внешней средой, что позволяет отразить всю сложность и значение воспроизводственного процесса на локальных рынках недвижимости и необоснованность представления рынка недвижимости в качестве системы, обеспечивающей только перераспределение объектов недвижимости

Вторая глава диссертации Исследование динамики структурных изменений на локальных рынках недвижимости региона посвящена анализу современного состояния рыночной структуры в системе предложения локаль-

1 Составлен автором

ных рынков недвижимости в секторах девелопмента, предоставления строительных услуг, вложений локального рынка недвижимости, выявлению факторов, определяющих характер развития рыночной структуры на локальных рынках недвижимости, определению основных диспропорций в структуре спроса на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики

В работе показано, что для осуществления анализа локальных рынков недвижимости региона и отдельных его секторов целесообразно сегментировать объекты рынка недвижимости следующим образом сегмент многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов и нежилой недвижимости На основе предложенного подхода нами выявлены основные тенденции, происходящие на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики

Нами осуществлен структурный анализ девелопмента многоквартирных жилых домов (табл 1), который показал, что в данном сегменте наблюдается абсолютное доминирование одного крупнейшего девелопера - государства, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по 2005 год 94,5%, и наблюдается тенденция к увеличению доли его влияния Соответственно, индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за четыре года 8994 единицы из 10000 возможных

Таблица 1

Девелопмент многоквартирных жилых домов1

Годы

2002 2003 2004 2005

Инвестиций всего, (тыс рублей), в том числе 93572 142806 189494 224996

государственные инвестиции, (тыс рублей) 85854 142504 181668 204425

Число инвесторов, (единиц) 149 116 97 104

Индекс Херфиндаля-Хиршмана, единиц) 8419 9958 9191 8409

Анализ вложений в недвижимость в сегменте нежилых зданий и сооружений показал, что данный сегмент является менее концентрированным, чем сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, но при этом доля концентрации в нем крупнейшего девелопера-государства также является значительной (табл 2)

В среднем за три года с 2002 по 2005 год доля крупнейшего девелопера составила 52,7%, что говорит о значительном его доминировании Индекс Хер-финдаля-Хиршмана составил в среднем за три года 3679 единиц

1 Составлена на основе данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кабардино-Бакарской Республике, а так же по Регионы России Социально-экономические показатели 2005 М Госкомстат России,-2006

Таблица 2

Девелопмепт нежилых зданий и сооружений1

Годы

2002 2003 2004 2005

Инвестиций всего, (тыс рублей) 1037601 1231980 1832355 1961189

в том числе Государственные инвестиции, (тыс рублей) 596519 807419 815887 854895

ООО Машиностроительный комбинат'', (тыс рублей) 375268 193660 440123 224138

ООО Стройинвест, (тыс рублей) 23263 104056 351899 480156

Число инвесторов, (единиц) 140 116 97 ИЗ

Индекс Херфиндаля-Хиршмана, (единиц) 4618 4614 2930 2556

Таким образом, количественный анализ конкурентной структуры в секторе девелопмента рынка недвижимости позволяет сделать вывод, что его структура неоднородна

Анализ качественных показателей структуры локальных рынков недвижимости региона выявил, что сектор девелопмента многоквартирных жилых домов, так же как и сектор нежилой недвижимости, обладает значительными входными барьерами, затрудняющими вход новых участников (табл 3)

Таблица 3

Барьеры входа в сектор девелопмента локального рынка недвижимости3

Основные этапы девелопмента Основные участвующие организации Стоимость этапа Срок прохождения

Получение лицензии застройщика Южный окружной филиал федерального лицензионного центра при Госстрое России 4150 рублей 2 месяца

Получение участка под застройку Администрации местного самоуправления 1 стоимость земли, определяемая в результате аукционов 2 арендная плата в размере, составляющем в среднем по городскому округу Нальчик 11,5 рублей за кв м земли в год 2-3 недели

Получение инженерно-изыскательской и проектной документации Специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление данных работ и услуг 0,8-1,5 % от стоимости проведения строительно-монтажных работ 2-9 месяцев

' Составлена на основе данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кабардино-Бакарской Республике, в так же по Регионы России Социально-экономические показатели 2005 М Госкомстат России,-2006

2 Названия предприятий изменены

3 Составлена на 1 мая 2007 года по данным Южного окружного филиала федерального лицензионного центра при Госстрое России, Управления Государственной вневедомственной экспертизы проектов при Министерстве строительства и ЖКХ Кабардино-Бакарской Республики, Управления Государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя и ЖКХ Кабардино-Бакарской Республики городского округа Нальчик

Окончание таблицы 3

Прохождение государственной экспертизы проектной документации Управление Государственной вневедомственной экспертизы проектов при Министерстве строительства и ЖКХ Кабардино-Бакарской Республики 3-12% от стоимости проведения строительно-монтажных работ Не более 3 месяцев

Получение разрешения на строительство Управление Государственного архитектурно-строительного надзора Минстроя и ЖКХ Кабардино-Бакарской Республики Бесплатно 10 дней

Организация строительства объекта Стоимость проведения строительно-монтажных работ + 0,72% От 1,5 до 5 лет

Введение объекта в эксплуатацию Бесплатно 10 дней

Государственная регистрация возведенного объекта недвижимости Регистрационная палата Российской Федерации Госпошлина 7500 рублей 1 месяц

Что касается сегмента девелопмента индивидуальных жилых домов, можно отметить, что он обладает развитой рыночной структурой и незначительными входными и выходными барьерами

Анализ сектора строительных услуг показал, что он является неконцентрированным. Показатель индекса концентрации Херфиндаля-Хиршмана в среднем за 2001-2005 годы составил 90 единиц При этом сектор строительных услуг в сегментах строительства многоквартирных жилых домов и нежилой недвижимости обладает существенными входными барьерами

Анализ спроса на локальных рынках недвижимости показал наличие существенных диспропорций С одной стороны, спрос на нежилую недвижимость носит в регионе заниженный характер по сравнению со спросом на жилую недвижимость Так, по показателю структуры инвестиций в основной капитал доля инвестиций в жилые здания в 2004 году составила 40,3 %, тогда как в среднем по России 13,6 % По показателю структуры ввода зданий нежилого назначения, доля введенной нежилой недвижимости в Кабардино-Бакарской Республике составила 23,1%, тогда как в среднем по России 31,7 %

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на локальные рынки недвижимости, является уровень жизни населения региона При этом в республике выявляется, на первый взгляд, парадоксальная ситуация, когда по показателю соотношения среднедушевых денежных доходов населения с величиной прожиточного уровня республика заняла 81 место в России в 2004 году и в то же время в 2004 году средний размер вводимой квартиры в регионе был на

40,3 кв м, или на 46,9% больше чем в среднем по России При этом доля ввода индивидуальных жилых домов составила в регионе 80,9%, в России 39,2% Объяснением этого является высокий уровень дифференциации доходов населения региона, что свидетельствует и о наличии социально-экономической напряженности в республике

В третьей главе Основные направления совершенствования региональной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости сформулированы предложения по формированию комплекса мер в направлении стимулирования предложения на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики как фактора развития региона, определены подходы к формированию сбалансированной структуры вложений на локальных рынках недвижимости региона

Анализ рыночной структуры в секторе строительных услуг и секторе де-велопмента (за исключением сегмента девелопмента индивидуальных жилых домов), выявил диспропорции в системе предложения на локальных рынках недвижимости региона, основное воздействие которых проявляется в увеличении цен на недвижимость Так, барьеры входа в сектор строительных услуг, являясь значительным препятствием, способствуют повышению стоимости оказываемых строительных услуг Барьеры входа в сектор девелопмента, создающие предпосыки для чрезмерной концентрации основного девелопера, способствуют повышению цены на недвижимость через получение им допонительной прибыли Данные диспропорции через увеличение барьеров входа для осуществления предпринимательской деятельности, а также через повышение цен на локальных рынках недвижимости вызывают негативные последствия для всей экономики региона

В связи с этим основным направлением совершенствования региональной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости региона является формирование условий для развития рыночной структуры в секторах девелопмента и строительных услуг Для этого необходимо реализовать комплекс мер, направленный на снижение выявленных административных барьеров входа на локальные рынки недвижимости региона, способствующих росту цен на недвижимость, в особенности в части совершенствования процедур получения земли под застройку и технического регламента (рис 2)

Это позволит привлечь допонительные вложения в возведение зданий и повысить эффективность рыночной структуры, что, в свою очередь, позволит добиться достижения оптимальных цен на недвижимость

В связи с этим совершенствование региональной политики в сфере регулирования локальных рынков недвижимости региона дожно включать реализацию мер, направленных на снижение степени концентрации сектора девелопмента, в первую очередь, за счет снижения доли девелопера-государства В условиях значительной концентрации сектора девелопмента локальных рынков недвижимости региона допонительное увеличение спроса, в том числе, связанное с государственной поддержкой некоторых категорий граждан, может привести к дальнейшему ускоренному росту цен, что негативно отразится на уровне и качестве жизни основной массы населения республики

Рис. 2. Факторы роста цен на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики1

В свою очередь, анализ спроса на локальном рынке недвижимости региона выявил наличие в нем существенных диспропорций, проявляющихся в повышенном спросе на жилую недвижимость высокого класса и пониженном спросе на нежилую недвижимость Кроме того, в регионе наблюдается значительная социальная напряженность, которая проявляется в низкой обеспеченности жилой площадью, приходящейся на одного человека

С целью анализа причин диспропорций в спросе в работе рассмотрен фискальный фактор Исследование показало, что существующая система налогообложения недвижимости стимулирует Повышенное потребление на локальном рынке недвижимости Так, имущество физических лиц облагается в значительно меньшей степени; чем имущество юридических лиц Вновь построенные объекты недвижимости юридических лиц облагаются в большей степени, чем ранее введенные Кроме того, в основе налоговой базы юридических лиц лежит инвентаризационная стоимость, которая намного ниже ее рыночной стоимости Диспропорции в структуре спроса на локальном рынке недвижимости негативно отражаются на экономическом и социальном положении республики Так, за счет завышенного потребления в сегменте жилой недвижимости происходит уменьшение размера возможных вложений в производственную сферу и оказание услуг в экономике, это, в свою очередь, препятствует росту деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному, с точки зрения воспроизводственного процесса, движению капитала. Кроме того, диспропорции в структуре спроса, формируя повышенный его уровень на элитные объекты недвижимости, тем самым провоци-

1 Составлен автором на 1 мая 2007 года

рует и увеличение спроса на импортную строительную продукцию, уменьшая потребление за счет внутренних ресурсов государства, что отражается на параметрах платежного баланса региона и страны в целом, способствует повышению социальной напряженности в обществе

В этой связи система налогообложения недвижимости нуждается в изменении По мнению автора, для формирования сбалансированного спроса на локальных рынках недвижимости республики необходимо заменить три налога -налог на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц, налог на землю, одним консолидированным налогом на недвижимость, в основе определения налогооблагаемой базы которого дожна лежать оценка недвижимости по рыночной стоимости или стоимости, приближенной к ней В основе определения ставок налога на недвижимость дожен лежать принцип приоритета реализации его стимулирующей функции, направленной на стим> -лирование вложения средств в инвестиционные программы, обеспечение льготного налогового режима для капиталов, привлекаемых в целях решения приоритетных задач развития российской экономики

В этой связи элитные объекты жилого недвижимого имущества дожны облагаться по более высокой ставке, чем производственные объекты и остальные жилые объекты недвижимости Одновременно дожны быть предусмотре -ны льготы и вычеты как всем владельцам частного жилья, так и отдельным категориям граждан, чья стоимость не превышает определенный предел

В заключении диссертационной работы излагаются итоговые результаты и выводы исследования

Основные положения диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях:

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК

1 Калабеков, A M Региональные особенности развития конкурентной среды на первичном рынке недвижимости КБР / A M Калабеков // Экономический вестник РГУ. Изд Южного Федерального Университета Ростов-на-Дону -2007 -Т 5,№2 -0,5 п л

Научные статьи и тезисы докладов

2 Калабеков, A M Исследование особенностей рынка недвижимости / A M Калабеков // Седьмой регион Наука и практика Сборник научных трудов ученых и соискателей Вып 5 Нальчик 2005 - 0,2 п л

3 Калабеков, A M Проблемы формирования и развития жилищной политики / A M Калабеков // Седьмой регион Наука и практика Сборник научных трудов ученых и соискателей Вып 5 Нальчик 2005 Ч 0,1 п л

4 Калабеков, A M Формирование конкурентной среды на локальном первичном рынке недвижимости КБР / A M Калабеков // Российский экономический интернет-журнал [Электронный ресурс]. Интернет-журнал АТиСО / Акад труда и социал отношений - Электрон, журн - M АТиСО, 2006 № гос регистрации 0420600008 - Режим доступа http //www е-ге; ru/ArticIes/2006/Kakabekov pdf, свободный - Загл с экрана - 0,5 п л

5 Калабеков, A M Формирование эффективной системы сбора информации для целей государственного управления в экономике / A M Калабеков // Вестник Кабардино-Бакарского государственного университета Серия Экономические науки Вын 7 - Нальчик Каб -Бак. ун-т, 2003 - 0,2 п л

6 Калабеков, A M , Шандиров, О J1 Проблемы классификации объектов недвижимости / Калабеков A M , Шандиров О Л // Тезисы докладов СевероКавказской региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых Перспектива - 2000 - Нальчик, 2000 - 0,1 п л / 0,05 п л

7 Калабеков, A M , Шандиров, О Л Формирование концепции развития регионального рынка недвижимости / Калабеков, A M , Шандиров, О Л // Тезисы докладов Северо-Кавказской региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых Перспектива - 2000 - Нальчик, 2000. - 0,1 п л / 0,05 п л

8 Калабеков, A M , Шогенов, Т M Движение капитала и система государственного регулирования экономикой / Калабеков, A M , Шогенов, Т.М // Перспектива 2004 Материалы Всероссийской научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых - В 3-х томах - Т 1 Ч Нальчик Каб -Бак гос ун-т, 2004 - 0,2 п л / 0,1 п л

9 Калабеков, A M Проблема выбора концепции анализа рыночных процессов / Калабеков, A M // Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования Материалы 3-й Международной научно-практической конференции С 3 - Тамбов, 2005 - 0,1 п л

Подписано в печать 15 10 2007. Печать офсетная Объем 1,0 уч.-уздл. Бумага офсетная Гарнитура Тайме. Формат 60x84/16. Заказ № 1524. Тираж 120 экз

Отпечатано1 ООО АзовПечать г. Азов, ул. Привокзальная, 6 а, тел (86342) 5-37-57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Калабеков, Алим Масхутович

ВВЕДЕНИЕ

1. РОЛЬ И МЕСТО ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ 14 НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

1.1. Экономическое содержание и сущность локального рынка 14 недвижимости как объекта исследования в региональной экономике

1.2. Особенности функционирования локальных рынков 31 недвижимости и подходы к регулированию их развития на региональном уровне

1.3. Влияние структуры локального рынка недвижимости на 47 экономику региона

2. ИССЛЕДОВАНИЕ ДИНАМИКИ СТРУКТУРНЫХ 73 ИЗМЕНЕНИЙ НА ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА

2.1. Анализ структуры сектора девелопмента локальных рынков 73 недвижимости региона

2.2. Динамика структуры сектора предоставления строительных 93 услуг регионального рынка недвижимости

2.3. Исследование структуры сектора вложений локального рынка 111 недвижимости Кабардино-Бакарской Республики

3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ 130 РЕГИОНАЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ В СФЕРЕ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Стимулирование предложения на локальных рынках 130 недвижимости Кабардино-Бакарской Республики как фактор развития региона

3.2. Формирование сбалансированной структуры вложений на 143 локальных рынках недвижимости региона

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики"

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости оказывает значительное влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по стране, так и на уровне отдельных регионов. При этом развитие рынка недвижимости оказывает мультипликативный эффект на экономику регионов и во многом определяет конкурентоспособность его локальных рынков, характеризующихся, в свою очередь, многогранностью и сложностью происходящих на них трансформационных процессов.

В условиях усиливающейся регионализации российской экономики при управлении рынком недвижимости особую актуальность приобретают направления региональной социально-экономической политики, позволяющие сформировать инфраструктуру региона, создающую условия для развития строительно-инвестиционного и девелоперского сегментов рынка недвижимости. Между тем несовершенство и противоречивость форм и методов управления локальными рынками недвижимости, а также существенные диспропорции в их развитии свидетельствуют об отсутствии эффективной стратегии и организационного механизма управления развитием локальных рынков региона.

В настоящее время региональные рынки недвижимости характеризуются наличием негативных тенденций, среди которых - недостаточная обеспеченность населения качественным жильем, высокая динамика цен на недвижимость, значительные барьеры входа для осуществления предпринимательской деятельности, неоднородность и значительная доля концентрации девелоперского капитала на рынке недвижимости. Так, несмотря на процессы разгосударствления и переход на рыночные принципы хозяйствования, доминирующим девелопером многоквартирных жилых домов и нежилых зданий и сооружений в Кабардино-Бакарской Республике является государство.

Существенная социальная и экономическая значимость объектов недвижимости для населения и бизнеса региона требует допонительных исследований современных тенденций развития локальных рынков недвижимости с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на происходящие трансформационно-рыночные процессы в данной 4 сфере и формирования эффективного инструментария методического обеспечения развития локальных рынков недвижимости.

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученых Н. Булановой, В. Горемыкина, П. Грабовского, А. Гранберга, А. Крутика, В. Черняка и др.

Теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости отражены в работах А. Асаула, Л. Белых, Э. Бугулова, В. Горемыкина, А. Грязновой, В. Левашова, М. Нефедова, Б. Новикова, М. Федотовой и др., в том числе на региональном и локальном уровнях - Е. Анимицы, Л. Белых, В. Бугулова, В. Горемыкина, Н. Калининой, А. Маршаловой, А. Новоселова, В. Прорвича, В. Ресина, Н. Розановой, Г. Стерника, Н. Сурниной, Р. Шнипера, П. Юнацкевича и др.

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой в диссертации темы, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать поностью разработанными. В частности, в данных работах не делася акцент на формировании эффективных подходов к управлению региональным рынком недвижимости как совокупности локальных рынков, не затрагивались вопросы устранения институциональных причин, препятствующих обеспечению мультипликативного эффекта развития локальных рынков недвижимости в качестве фактора достижения социально-экономического благополучия регионов. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования - на основе анализа и систематизации факторов, влияющих на формирование конкурентной структуры локальных рынков недвижимости региона, выявить основные недостатки осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:

Х осуществить сегментирование локальных рынков недвижимости региона на основе анализа функциональных особенностей недвижимости;

Х выявить характер и особенности взаимодействия основных экономических агентов локального рынка недвижимости и разработать модель данного рынка;

Х определить уровень развития рыночной структуры на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики;

Х изучить с учетом проведенного сегментирования на локальных рынках недвижимости особенности структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Бакарской Республике;

Х проанализировать основные системообразующие факторы, определяющие структурные характеристики локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики;

Х выявить основные недостатки осуществляемой государственной политики в сфере управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Бакарской Республики и разработать рекомендации по повышению ее эффективности.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются локальные рынки недвижимости региона как институт, формирующий совокупность организационно-экономических отношений в сфере девелопмента, строительства и вложений в недвижимость в условиях трансформационного характера развития экономики региона.

Предметом исследования является совокупность базисных факторов, обусловливающих процесс формирования и развития локальных рынков недвижимости региона, и перспективные подходы к совершенствованию государственной политики в сфере управления их развитием.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения региональной экономики, в том числе в части 6 формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования развития локальных рынков недвижимости на мезоуровне, основы теории организации промышленности, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере недвижимости, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью и девелопмента.

Инструментарно-методический аппарат. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный подход, общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы экономического, сравнительного, факторного анализа, метод научной абстракции, статистических группировок, а также другие статистические и графические методы исследования.

Диссертационная работа выпонена в рамках паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика (п. 5.6. Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля).

Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, аналитические материалы, нормативные, отчетные и служебные материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кабардино-Бакарской Республики, администрации городского округа Нальчик, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, правительственные доклады о положении на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, региональные программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы. Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и 7

Правительства Кабардино-Бакарской Республики, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития локальных рынков недвижимости региона.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в необходимости рассмотрения локальных рынков недвижимости в качестве генерирующих элементов формирования конкурентоспособной экономики региона, что обусловливает, с одной стороны, трансформацию методов и форм экономической политики, используемых при управлении локальными рынками недвижимости региона, в направлении снижения входных барьеров для экономических агентов и усиления дерегулирующего характера управления, с другой стороны, оптимизацию параметров структуры вложений локальных рынков недвижимости региона.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Локальный рынок недвижимости с организационно-экономической точки зрения является рынком со сложной схемой взаимодействия экономических агентов, характеризующейся разделением функций по производству, инвестированию и реализацией между различными экономическими субъектами. Это позволяет осуществлять анализ рыночной структуры локальных рынков недвижимости региона и разработку рекомендаций по их развитию в контексте их представления как совокупности трех составляющих: сектора строительных услуг, состоящего из строительных организаций; сектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирм; сектора вложений в недвижимость первичного и вторичного рынков, состоящего из домохозяйств и фирм, оперирующих на локальных рынках недвижимости.

2. Основные сегменты локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики (сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, девелопмента нежилых зданий и сооружений) характеризуются высокой степенью концентрации, где крупнейшим участником выступает государство. Значительная концентрация является одним из основных факторов роста цен на недвижимость, так как отсутствие конкуренции способствует получению допонительной прибыли действующими участниками сектора девелопмента, что 8 существенно ограничивает развитие как самого рынка недвижимости, так и всей экономики региона в целом.

3. Локальные рынки недвижимости Кабардино-Бакарской Республики обладают значительными входными барьерами для бизнеса. Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает барьеры, состоящие в возможности выдвижения допонительных условий для получения заказа на строительство и оплату после его выпонения, что является значительным препятствием для экономико-хозяйственного развития строительных фирм региона. Необходимость получения лицензии на проведение строительных работ являлась существенным барьером в хозяйственной деятельности фирм, функционирующих в наиболее значимых для социально-экономического развития региона сегментах: строительстве многоквартирных жилых домов и строительстве нежилой недвижимости. Поэтому отмена лицензирования дожна положительно отразиться на развитии локального рынка недвижимости региона.

4. Анализ структуры вложений в недвижимость в Кабардино-Бакарской Республике показывает ее диспропорциональный характер. Так, с одной стороны, отмечается значительное превышение вложений в жилую недвижимость по сравнению с вложениями в сектор нежилой недвижимости. С другой стороны, несмотря на то, что регион занимает последние места по показателям социально-экономического развития среди субъектов Российской Федерации, рынок недвижимости характеризуется более высокими значениями показателя средней площади вводимого жилья, чем в среднем по России, что свидетельствует о неэффективном использовании ресурсов и приводит к усилению социальной напряженности, проявляющейся в увеличении дифференциации доходов населения.

5. Наличие концентрированной рыночной структуры в секторе девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской

Республики обусловлено несовершенством осуществляемой государственной политики в сфере недвижимости, которое проявляется в создании допонительных барьеров входа для бизнеса и предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость. Это требует реализации комплекса мер 9 дерегулирующего характера, направленных на уменьшение барьеров для входа девелоперских, а также строительных компаний на локальные рынки недвижимости региона, что дожно положительно отразиться на развитии региона через действие мультипликативного эффекта.

6. В значительной степени формированию диспропорциональной структуры вложений способствует существующая система налогообложения недвижимости, которая облагает в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с имуществом юридических лиц. В связи с этим необходимо внести изменения, направленные на оптимизацию структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, что будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рационализации с точки зрения воспроизводственного процесса движения капитала в регионе.

Научная новизна исследования состоит в выявлении на основе анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики (в секторах строительных услуг, девелопмента и вложений в недвижимость) основных барьеров входа на них, определении недостатков осуществляемой в данной сфере государственной политики и разработке рекомендаций по повышению ее эффективности. Элементами научной новизны обладают следующие результаты:

1. Разработана структурная модель локального рынка недвижимости, представляющая его как совокупность трех секторов: строительных услуг, девелопмента и вложений, каждый из которых, в свою очередь, представлен тремя группами объектов (многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, нежилые объекты недвижимости), что позволило выявить характер и специфику сложных процессов взаимодействия экономических субъектов локальных рынков недвижимости региона по поводу производства, инвестирования и реализации объектов недвижимости.

2. На основе количественного анализа рыночной структуры локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики выявлены диспропорции в их развитии, проявляющиеся в высокой степени концентрации в

10 сегментах девелопмента многоквартирных жилых домов и нежилой недвижимости, что является основным фактором, сдерживающим рост предложения и стимулирующим рост цен на локальных рынках недвижимости.

3. На основе анализа качественных показателей рыночной структуры сектора девелопмента локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики выявлено наличие значительных барьеров в предпринимательской деятельности девелоперов (необходимость значительного объема вложений ресурсов, оформления большого объема документации, а также значительные временные затраты для реализации проекта девелопмента), что позволило сформировать предложения по совершенствованию государственной политики в данной сфере.

4. Выявлены основные диспропорции в структуре вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, состоящие в низком уровне вложений в нежилую недвижимость, оказывающем негативное влияние на уровень деловой активности в регионе, и повышенном уровне вложений в жилую недвижимость, что свидетельствует в целом о неэффективном использовании ресурсов и способствует дальнейшему увеличению социальной напряженности.

5. Обоснованы основные направления совершенствования государственной политики в сфере развития локальных рынков недвижимости, предусматривающие необходимость снижения выявленных входных и выходных барьеров (лицензии для застройщика, на проведение инженерно-изыскательских, проектных и строительно-монтажных работ, получение земли под застройку; прохождение государственной экспертизы проектной документации; осуществление государственного контроля процесса строительства; государственная регистрация объекта недвижимости), что позволит обеспечить благоприятные условия для развития как самих локальных рынков, так и всего региона в целом.

6. Обоснована необходимость проведения государственной стратегии по введению единого налога на недвижимость на основе анализа действующей системы налогообложения и оценки структуры вложений в недвижимость на локальных рынках недвижимости Кабардино-Бакарской Республики.

Теоретическая значимость исследования определяется тем, что сформулированные выводы, предложения и рекомендации трансформации региональной стратегии управления локальными рынками недвижимости Кабардино-Бакарской Республики могут быть использованы:

- федеральными, региональными и местными органами управления при формировании и реализации экономических программ развития локальных рынков недвижимости, разработке программ привлечения иностранных инвестиций в экономику региона, разработке фискальной политики, выстраивании системы сбора информации и мониторинга ситуации на региональных рынках, разработке политики социальной поддержки населения и увеличения рождаемости;

- в работе банков, девелоперских компаний, инвестиционных фондов при определении выгодности вложений в девелоперские проекты;

- в учебном процессе как учебно-методический материал в преподавании курсов по вопросам региональной экономики, рынка недвижимости, теории организации рынков.

Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию государственной политики в сфере регулирования развития локальных рынков недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, направленных на оптимизацию количественных (снижение степени концентрации) и качественных (снижение барьеров входа и выхода) показателей их рыночной структуры.

Материалы исследования могут найти применение в практической деятельности испонительных органов государственной власти при разработке региональных программ социально-экономического развития; научных колективов при разработке инвестиционных проектов и планов стратегического развития; в учебном процессе при разработке методического обеспечения для совершенствования программ учебных курсов Региональная экономика,

Регулирование отраслевых рынков, Государственное регулирование и экономическая политика.

Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научно-практической конференции Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования (1995 год), на Северо-Кавказской региональной научной конференции Перспектива - 2004 (2004 год) и на научно-практических семинарах Кабардино-Бакарского государственного университета (2006 год) и Кабардино-Бакарской государственной сельскохозяйственной академии (2005 год).

Результаты и выводы исследования были использованы при разработке республиканской целевой программы Жилье - 2010 Министерством экономического развития и торговли Кабардино-Бакарской Республики и Министерством финансов Кабардино-Бакарской Республики; при осуществлении мониторинга состояния конкурентной среды на рынке недвижимости, при рассмотрении случаев злоупотребления доминирующим положением на рынке недвижимости Управлением Федеральной антимонопольной службы по Кабардино-Бакарской Республике.

Публикации. Основное содержание диссертации и результаты проведенных исследований изложены в девяти опубликованных научных работах общим объемом 2,0 пл., из них лично автора 1,8 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Калабеков, Алим Масхутович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследование проблемы формирования первичного рынка недвижимости в качестве элемента конкурентоспособной экономики региона позволило сделать следующие выводы:

1. Локальный рынок недвижимости, с организационной и экономической точек зрения, является сложным рынком, так как процесс создания и вложения в процесс создания и реализации, в отличие от большинства других рынков, выпоняют разные экономические субъекты. Поэтому для оценки рыночной структуры и разработки рекомендаций для локального рынка недвижимости целесообразно представить локальный рынок недвижимости как совокупность трех составляющих - сектора строительных услуг, представляющего собой совокупность строительных организаций, сектора девелопмента, состоящего из девелоперских фирм, и сектора вложений в недвижимость, состоящего из домохозяйств и фирм.

2. Анализ рыночной структуры в секторе девелопмента показал, что его структура является неоднородной.

В сегменте девелопмента многоквартирных жилых домов, который является источником недорогого вида жилья, наблюдается наибольшая концентрация. Несмотря на разгосударствление и переход на рыночную экономику, крупнейшим девелопером в Кабардино-Бакарской Республике является государство, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по 2005 год 94,5%, что говорит об абсолютном его доминировании. Соответственно, индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за четыре года 8994 единиц.

Сегмент девелопмента нежилых зданий и сооружений является менее концентрированным, чем сегмент девелопмента многоквартирных жилых домов, но в то же время доля в нем крупнейшего участника остается значительной. Крупнейшим девелопером в сегменте является также государство, доля которого составила в среднем за четыре года с 2002 по

2005 год 52,7%, что говорит о значительном его доминировании. Индекс Херфиндаля-Хиршмана составил в среднем за три года 3679 единиц.

Сектор девелопмента, за исключением девелопмента индивидуальных жилых домов, обладает значительными входными барьерами, затрудняющими вход новых инвесторов.

Потенциальный участник, входя в сектор девелопмента (за исключением сегмента девелопмента индивидуальных жилых домов), встречает на своем пути значительные барьеры, связанные, во-первых, со сложностью получения земли под застройку, во-вторых, со значительным объемом необходимых вложений в возведение недвижимости, в-третьих, со значительным периодом времени, необходимым для реализации проекта, в-четвертых, со значительным объемом документации, необходимой на всех этапах реализации проекта, начиная от получения лицензии на право застройщика и заканчивая введением объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрацией объекта.

Выходные барьеры из данного сектора сопряжены с продажей незавершенного объекта строительства. Продажа объектов недвижимости, как правило, не представляет затруднений. Поэтому выходные барьеры из отрасли можно охарактеризовать как несущественные.

Сегмент девелопмента индивидуальных жилых домов в целом обладает развитой рыночной структурой и незначительными входными и выходными барьерами.

В целом неразвитая рыночная структура в секторе девелопмента способствует получению допонительной прибыли действующих участников и, соответственно, росту цен на недвижимость в социально значимом сегменте - девелопменте многоквартирных жилых домов и в экономически значимом сегменте - девелопменте нежилой недвижимости.

3. Анализ рыночной структуры в секторе строительных услуг показал, что показатель индекса концентрации Херфиндаля-Хиршмана в среднем за 2001-2005 годы составил 90 единиц, что свидетельствует о наличии развитой рыночной структуры в секторе строительных услуг Кабардино-Бакарской Республики. Кроме того, динамика индекса свидетельствует об уменьшении степени концентрации в секторе. Так, в 2005 году индекс концентрации уменьшися на 44.6 единицы с 114,4 единиц в 2001 году до 69,8 единиц в 2005 году.

Несмотря на показатели развитой рыночной структуры в секторе строительных услуг, он обладает существенными входными барьерами, наиболее значимыми из которых являются необходимость получения лицензии как на проведение строительных работ и заказов на выпонение подрядных работ, так и получение оплаты за выпоненные строительные работы.

Получение лицензии на право оказания строительных услуг по строительству зданий и сооружений, осуществляемое для I и II уровней ответственности, является существенным барьером, приводящим к удорожанию строительных услуг в социально значимом сегменте строительства многоквартирных жилых домов, а также в сегменте строительства нежилой недвижимости. При этом строительство индивидуальных жилых домов, являющееся сегментом возведения недвижимости, как правило, более высокого класса, не подвержено этому влиянию.

Получение заказов на выпонение подрядных работ и получение оплаты за выпоненные строительные работы является существенным барьером в данном секторе. Наличие высокой степени концентрации в секторе девелопмента создает возможность злоупотребления доминирующим положением крупнейшим участником. Так, размещая заказы на выпонение подрядных работ, доминирующий девелопер может выдвигать допонительные условия получения заказа и получения оплаты после его выпонения.

Наличие существенных входных барьеров в сектор строительных услуг является фактором, повышающим стоимость оказываемых девелопером строительных услуг, что, в свою очередь, способствует росту цен на недвижимость прежде всего в социально значимом сегменте - строительства многоквартирных жилых домов, а также в сегменте строительства нежилой недвижимости.

4. Продожается дальнейшее усиление социальной напряженности в обществе Кабардино-Бакарской Республики, проявляющееся главным образом в увеличении дифференциации доходов населения, о чем свидетельствуют показатели динамики и структуры численности населения, его доходов, а также динамики и структуры ввода жилой недвижимости. Усугубляет эту характеристику и сравнение со среднероссийскими показателями. За 2001-2006 годы разрыв по показателю ВРП на душу населения увеличися в 1,8 раза (с 2,57 до 4,63)

Вложения в нежилую недвижимость носят в Кабардино-Бакарской Республике заниженный характер по сравнению с вложениями в жилую недвижимость, о чем свидетельствует структура ввода зданий жилого и нежилого назначения и структура инвестиций в основной капитал.

Повышение доли индивидуальной застройки и уменьшение доли нежилого строительства свидетельствуют о неэффективном использовании ресурсов в экономике Кабардино-Бакарской Республики, что, в свою очередь, способствует увеличению социальной напряженности в республике, сказывается на ее социально-экономическом развитии.

5.Структура предложения, формируемая на локальном рынке недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, прежде всего в секторе девелопмента и секторе строительных услуг, оказывает негативное воздействие рыночную структуру, что проявляется в повышении цен и поэтому требует трансформации через изменение государственной политики. С целью исправления ситуации на локальном рынке недвижимости государство приняло ряд мер. Тем не менее при регулировании рынка возникает ряд рисков, которые в целом могут вести к увеличению цен. Поэтому с целью минимизации этих рисков и необходимости регулирования локального рынка недвижимости необходимо, на наш взгляд, принять комплекс мер дерегулирующего характера с целью уменьшения барьеров для входа девелоперских компаний на локальный рынок недвижимости Кабардино-Бакарской Республики.

6. Проблема несбалансированной структуры вложений в недвижимость на локальном рынке недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, проявляемая в повышенном уровне вложений в жилье, вызывает ряд негативных последствий для экономики республики, вызывая уменьшение размера возможных вложений в производство и оказание услуг в экономике и влияя на параметры платежного баланса, увеличивая импорт и уменьшая потребление за счет внутренних ресурсов.

В значительной степени система налогообложения недвижимости стимулирует повышенное потребление на рынке, облагая в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с юридическими.

Введение налога на недвижимость позволит снизить цены на недвижимость и создать сбалансированную структуру вложений в недвижимость на локальном рынке недвижимости Кабардино-Бакарской Республики, т.е. позволит увеличить объемы вложений в нежилую недвижимость и уменьшить объемы вложений в элитные объекты недвижимости. Это будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному, с точки зрения воспроизводственного процесса, движению капитала.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Калабеков, Алим Масхутович, Нальчик

1. Авдашова С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков. М.: Магистр, 1998.

2. Азаматова P.M., Калабеков A.M. Фондовый рынок: кризис и последствия // Вестник Кабардино-Бакарского государственного университета. Серия Экономические науки. Вып. 3. Нальчик: Каб.-Бак. унт, 1998 с. 36.

3. Анимица Е.Г., Сурнина Н.М., Лысенко А.Г. Региональный имущественный комплекс: методология и практика. Екатеринбург, 2000. -С. 59; Грибовский СВ., Иванова E.H. и др. Оценка стоимости недвижимости. -М., 2003.-С. 9.

4. Асаул А.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность / А.Н. Асаул В.Н. Старинскип; Междунар. акад, инвестиций и экономики строительства (МАИЭС). С.-Петерб. отд-ние. -СПб.: Радиоавионика, 1998. - 174 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / A.II. Асаул. СПб.: Питер, 2004. -512с.

6. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости- учебное пособие / А.Н. Асаул, A.B. Карасев М.: Ссыка на домен более не работаетDocuments/2003-03-31/1641E.asp

7. Асаул В.В. Самоорганизация и экономическая интеграция: общие точки / В.В. Асаул В.И. Кришталь; Камский гос. политехи, инс-т. М.: Academia, 2004.-186 с.

8. Асаул H.A. Теория и методология институциональных взаимодействий субъектов инвестиционно-строительного комплекса / H.A. Асаул. СПб.:Гуманистика, 2004. - 280 с.

9. Атамалиева Л. Конкуренция и ее роль в работе предприятий. // ФУА. 2000, № 9. с.31-32

10. Базылев H.H. Экономическая теория М., ИП Экоперпектива, 2001.- 538 с.

11. Баталева A.B. Структура цен на вторичном рынке жилья в Новосибирске/ A.B. Баталева К.П. Глущенко // Регион: экономика и социология. 1999. - JIM. - С. 111 -129.

12. Бекина Т. Жилищный сектор в России / Т.Бекина // Вопросы экономики. 1994. -№10. - С. 16-22.

13. Белых Л.П. формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

14. Близняков Р. Рынок жилья на фоне либеральной экономики города / Р. Близняков // Экономика и жизнь. Санкт-Петербургский региональный выпуск. 1994.-№3.

15. Боголюбов С.А. Комментарий к градостроительному кодексу. Электронные текстовые данные системы Консультант плюс.

16. Вагацума С, Ариндзуни Т. Гражданское право Японии / Пер. с англ. под ред. Р.О. Хавиной. М., 1983.

17. Ведомости СНД и ВС РСФСР, 11.07.91,.№28, с. 959

18. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования / Пер. с англ. -М., 1997.-С. 702.

19. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002.

20. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999.

21. Градостроительный кодекс Кабардино-Бакарской Республики от 6.01.2000 г. № 2-РЗ.

22. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

23. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая.-М., 1998.-С. 92.

24. Гурко С. П. Экономическая теория.- Мн., ИП Экоперпектива, 2001-637 с. 177-182

25. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов / С.А. Ершова; М-во образования Рос. Федерации.

26. Ершова С.А. Социально-экономическое прогнозирование / С. А. Ершова; М-во образования Рос. Федерации, С.-Петерб. гос. ннж.-экон. ун-т. -СПб. : СП6ГИЭУ, 2002.-136с. С.37.

27. Жилищная экономика. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1994.- С. 26.

28. Житков Д. Обзор цен вторичного рынка квартир. Не в евро дело / Дмитрий Житков // Недвижимость и строительство Петербурга. 2003. -№33 (266).-С. 17.

29. Житков Д. Обзор цен вторичного рынка квартир. Негласный диктат евро? / Дмитрий Житков // Недвижимость и строительство Петербурга. 2003.-Х 27 (260). -С. 13.

30. Житков Д. Цены и спрос на вторичном рынке квартир: Караул! Рынок- устал / Дмитрий Житков Андрей Некрасов // Недвижимость и строительство

31. Петербурга. 2004. - №36 (319). - С. 18-19

32. Земельный кодекс Кабардино-Бакарской Республики от 30.06.2004 г. № 22-РЗ.

33. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 1361. ФЗ.

34. Иоффе О.С. Основы римского гражданского права. Л., 1974. - С.

35. Калабеков A.M. Исследование особенностей рынка недвижимости // Седьмой регион: Наука и практика: Сборник научных трудов ученых и соискателей. Вып. 5. Нальчик 2005. с. 346.

36. Калабеков A.M. Проблемы формирования и развития жилищной политики // Седьмой регион: Наука и практика: Сборник научных трудов ученных и соискателей. Вып. 5. Нальчик 2005. с. 346.

37. Калабеков A.M. Формирование эффективной системы сбора информации для целей государственного управления в экономике // Вестник Кабардино-Бакарского государственного университета. Серия Экономические науки. Вып. 7. Нальчик: Каб.-Бак. ун-т, 2003 с. 109.

38. Калабеков A.M., Шандиров O.JL Проблемы классификации объектов недвижимости // Тезисы докладов Северо-Кавказской региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученных Перспектива 2000. - Нальчик, 2000. с. 163

39. Калабеков A.M., Шандиров O.JI. Формирование концепции развития регионального рынка недвижимости // Тезисы докладов СевероКавказской региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученных Перспектива 2000. - Нальчик, 2000. с. 149

40. Калабеков А.М.Проблема выбора концепции анализа рыночных процессов // Фундаментальные и прикладные исследования в системе образования: Материалы 3-й Международной научно-практической конференции. С.З. Тамбов, 2005. с.118

41. Калинина Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга / Н. Калинина, Е. Новомннская, Н. Ноздрина // Вопросы экономики. 1994. - №10. - С.79-89.

42. Коган А.Б. Основы системы лицензирования деятельности в области проектирования и строительства. // Электронная система Консультант плюс.

43. Козачок В. Лицензирование. Обоснована ли его отмена? // Строительная газета. 10.02.2006

44. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Под редакцией С.А. Боголюбова, кандидата юридических наук Е.Л. Мининой Электронные текстовые данные системы Консультант плюс

45. Конкуренция: теория и практика. Учебно- практическое пособие.-2-е изд., испр. и доп// Юданов А. Ю. -М.: ООО Гном-пресс , 1998.-384 с.

46. Крутик А.Б. Экономика недвижимости : По экон. спец. / А. Б. Крутик М. А. Горенбургов Ю. М. Горенбургов. СПб.: ЛАНЬ, 2000. - 478 с.

47. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /Под ред. проф. Е.А. Суханова. М., 1992, с. 110 -115.

48. Курс экономики / Под редакцией Б. А. Райзберга.-М.: ИНФРА , 1997 -720 с.

49. Ларионов А.Н. Стратегия развития рынка жилья Вогоградской области / А. Н. Ларионов; С.-Петерб. гос. архитсктур.-строит. ун-т, Вогогр. гос. архитектур.-строит. акад. Вогоград : СПбГАСУ : ВогГАСА, 2002. - 455 с.

50. Левашов В.И. Государственная жилищная политика / В.И. Левашов. М.: Изд-во РАГС, 1999. - 70 с.

51. Макконнел K.P., Брю СЛ. Экономикс: принципы, проблемы,политика. Пер. с англ. М.-: Республика, 1993. Том 1.

52. Макконнел K.P., Брю C.J1. Экономикс: принципы, проблемы, политика. Пер. с англ. М.-: Республика, 1993. Том 2.

53. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина H.H. Международные стандарты оценки. Кн. 1. М.2000.-С. 27.

54. Морандьер Л.Ж, Гражданское право Франции / Вступ. ст. Е.А. Флейшиц. Том 1. М.: 1958. - 742 с.

55. Мэнкью Г. Макроэкономика. М.: Изд-во МГУ, 1994. - С .655.

56. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ.

57. Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ.

58. Невинная И. Остались при своих.// Российская газета 08.02.2006.

59. Некрасов А. Строители заговаривают цены / Андрей Некрасов // Недвижимость и строительство Петербурга. 2004. - №36 (328). - С. 8

60. Нефедов М.Г. Налогообложение недвижимости по рыночной стоимости с применением компьютерного моделирования http ://www.valnet.ru/m7-5 7 .phtml

61. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Новиков Б.Д. / М.: Экзамен, 2000.-510 с.

62. Новиков В. Цена административной составляющей / Владимир Новиков

63. Новоселов A.C. Теория региональных рынков. Новосибирск: Сибирское соглашение, 2002.

64. О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ

65. О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 г. № 174.

66. О лицензировании отдельных видов деятельности. Федеральный закон от 8.08.2001 г. № 128-ФЗ.

67. О развитии ипотечного жилищного кредитования в КБР. Закон КБР от 20.05.2002 г. N 36-P3.

68. О федеральной целевой программе Жилище на 2002 2010 годы. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. № 675.

69. Об инвестиционной деятельности в КБР. Закон КБР от 16.04.2001 г. №23-РЗ.

70. Об основах государственной политики жилищного строительства в КБР. Закон КБР от 27.05.1999 г. N 16-РЗ.

71. Об утверждении республиканской целевой программы Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в КБР на 2003 2012 годы Закон КБР от 20 августа 2003 года N 76-РЗ.

72. Ойкен В. Основные принципы экономической политики. М.: Прогресс, 1995.

73. Оксфордский токовый словарь по бизнесу. Ч М., 1995, с. 543.

74. Олейник А.Н. Институциональная экономика. М.: ИНФРА-М,2000.

75. Основы экономической теории. Под редакцией Камаева В.Д.-М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 1996 284 с.

76. Отечественное законодательство XI-XX вв. / Под ред. О.И.Чистякова. Ч. 2. М., 2000. - С. 24, 25.

77. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., 2002. - С. 10.

78. Паршев А.П. Почему Россия не Америка. М.: Крымский мост,2000.

79. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Л.Э. Лимонов и др.. СПб.: Наука, 1997. - 215 с.

80. Пыко В.Т. Рыночная деятельность фирмы. // Вестник БДЭУ.-2000, №5. С. 21-25

81. Рагимов С.Н. О налоге на имущество физических лиц Электронные текстовые данные системы Консультант плюс

82. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА-М 1997.

83. Рачковская И. Н. Европейский опыт анализа рыночного механизма отрасли и его роль в совершенствовании отраслевой политики // Ссыка на домен более не работаетpublications/vest4-04/rachkovskaya.asp

84. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 1998. М.: Госкомстат России,-1999.

85. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 1999. М.: Госкомстат России,-2000.

86. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 2000. М.: Госкомстат России,-2001.

87. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 2001. М.: Госкомстат России,-2002.

88. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 2002. М.: Госкомстат России,-2003.

89. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 2003. М.: Госкомстат России,-2004.

90. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 2004. М.: Госкомстат России,-2005.

91. Регионы России. Основные характеристики Российской Федерации. 2005. М.: Госкомстат России,-2006.

92. Регионы России. Социально-экономические показатели. 1998. М.: Госкомстат России,-1999.субъектовсубъектовсубъектовсубъектовсубъектовсубъектовсубъектовсубъектов

93. Регионы России. Социально-экономические показатели. 1999. М.: Госкомстат России,-2000.

94. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2000. М.: Госкомстат России,-2001.

95. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2001. М.: Госкомстат России,-2002.

96. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2002. М.: Госкомстат России,-2003.

97. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003. М.: Госкомстат России,-2004.

98. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2004. М.: Госкомстат России,-2005.

99. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2005. М.: Госкомстат России,-2006.

100. Розанова Н. М. Экономические основы конкурентной политики // Ссыка на домен более не работаетimages/pubs/2005/07/05/0000215126/journal 1.4-12.pdf

101. Розанова Н.М. Эволюция антимонопольной политики России: проблемы и перспективы. //Вопросы экономики № 5 2005 г. с 117.

102. Розанова Н.М., Ряскова М.В. Исследование лакокрасочной промышленности с использованием структурного подхода // Экономический журнал ВШЭ №1 2002 с. 45.

103. Рузавин. Г.И. Основы рыночной экономики М.: ЮНИТИ. 1996.

104. С.-Петерб. гос. инженср.-экон. акад. СПб.: СПбГИЭА, 1999.171 с.

105. Санько Г.Г. Монополизм и конкурентная политика в трансформируемой экономике.// БЭЖ 1999, № 2. с. 100-111

106. Санько Г.Г. Монополия и конкуренция М.,1999.- 237 с. с. 242262.

107. Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. Ч Петроград, 1914, с. 71.

108. Свод Законов. Т. X. Ч. 1 СПб.: Государственная типография, 1914.-С. 365

109. Серегина С.Ф. Роль государства в экономике. Синергетическнй подход / С. Ф. Серегина. М.: Дело и сервис, 2002. - 286 с.

110. Системный анализ в экономике и организации производства / С.А. Валуев, В.Н. Вокова, А.П. Градов и др.; Под общ. ред. д. э. и., проф. С.А. Валуева и к. т. н. В.Н. Воковой. JL: Политехника, 1991. - 398 с.

111. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / Е.Б. Смирнов; М-во общ. и проф. образования Рос. Федерации, С.-Петерб. гос. инж.-экон. акад. СПб.: СПбГИЭА, 1997. - 147 с.

112. Смирнова И.В. Экономика недвижимости / И.В. Смирнова; М-во образования Рос. Федерации. С.-Петсрб. гос. инженср.-экон. ун-т. -СПб. : СПбГИЭУ, 2003.-449 с.

113. Стерник Г.М. Рынок жилья России в 1997г. / Г.М. Стершие. -1997. Известия. - 22 ноября.

114. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости / Г.М. Стерник. М.: РГР, 2000. Ссыка на домен более не работаетdocs/met-sys.htm

115. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г.М. Стершие. М.: АКСВЕЛ. - 2005. - 203 е.

116. Ступин И. Единый местный налог. Ссыка на домен более не работаетarticles/LAW/PravoNalogi/pravonalogimatl.html

117. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. Ч М., 1995. Ч С. 7.

118. Целикова JI. Конкуренция: методы оценки. // НЭГ. 2000, 5 апреля, с. 7

119. Цены и ценообразование. / Под ред. В.Е. Есипова. СПб: Питер,2001.

120. Шкребела Е.В. Теоретические аспекты налогообложения недвижимости Ссыка на домен более не работаетPublications/Programs/Party/sps99/sps99-б/word/ 6realty.doc

121. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М: Дело, 1999.

122. Экономика промышленности Ссыка на домен более не работаетindex.php?file=l-0

123. Экономика строительства: Учебник / под общей ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт-Издат, 2004.

124. Экономика. Учебник/под ред. А.И.Архипова, А.Н. Нестеренко, А.К. Большакова. ЧМ.: Проспект, 1998. Ч с. 16.

125. Экономическая теория: учебное пособие- 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 1999.-384 с.

126. Яшева Г. Конкурентоспособность предприятий: методика оценок и результаты. // ФУА. 2000, № 4. с. 17-20.

127. Bain J. Industrial organization : Barriers to new competition. New York, 1959.

128. Caves R. E., Khalisadeh-Shirazi J., Porter M. E. Scale economies in statistical analysis of market power // Rev. Econ. Statist. 1975. Vol. 57. P. 133140.

129. Comandor W. S., Wilson T. A. Advertising, market structure and performance // Rev. Econ. Statist. 1967. Vol. 49. P. 423-440.

130. Mann M. Seller concentration, barriers to entry and rate of return in thirty industries, 1950-1960 // Rev. Econ. Statist. 1966. Vol. 48. P. 300.

131. Orr D. An index of entry barriers and its application to the market structure-performance relationship // J. Industr. Econ. 1974. Vol. 23. P. 39-50.

132. Porter M. E. The structure within industries and companies' performance // Rev. Econ. Statist. 1978. Vol. 61. P. 628-631.

133. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). М., 1992, с. 268.

134. Struyk R., Ozanne L. The price Elasticity of Supply of Urban Housing (The Urban Institute). Washngton D.C., 1977.

Похожие диссертации

• Развитие жилищно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики
• Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
• Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консатинга региональных рынков недвижимости
• Формирование и функционирование локальных рынков жилья в региональных социально-экономических системах
• Антикризисное регулирование банковского сектора в условиях российской экономики