Развитие жилищно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Станиславов, Денис Иванович |
| Место защиты | Ростов-на-Дону |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие жилищно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики"
003051978
На правах рукописи
Станиславов Денис Иванович
РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНО-ГРАЖДАНСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РЕГИОНА В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКИ (на примере Ростовской области)
Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство); региональная экономика
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Ростов-на-Дону 2007
003051978
Работа выпонена в ГНУ Всероссийский научно-исследовательский институт экономики и нормативов РАСХН
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Тяглов Сергей Гаврилович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Симионова Нина Евгеньевна доктор экономических наук, профессор Мамедов Октай Юсупович
Ведущая организация:
Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет
Защита диссертации состоится л16 марта 2007 г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.207 01 при Ростовском государственном строительном университете по адресу 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного строительного университета по адресу 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.
Автореферат разослан 13 февраля 2007 г
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, диссертационный совет Д 212.207.01. Ученому секретарю.
Ученый секретарь диссертационного совета
И.В. Теренина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Развитие рыночной экономики в корне изменило характер взаимоотношений в региональном строительном комплексе. Жилищно-гражданское строительство, обеспечивая новое строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов жилищной сферы и социальной инфраструктуры, является материальной (физической) основой для повышения уровня жизни населения, провозглашенного на современном этапе развития Российской Федерации целью догосрочной социально-экономической политики государства
В настоящее время, несмотря на высокие темпы роста жишцно-гражданского строительства, уровень обеспеченности жильем населения остается низким: в среднем по стране 19,7 м2, что почти в два раза ниже, чем в странах с развитой рыночной экономикой (35-45 м2). Обеспеченности жильем в Ростове-на-Дону в расчете на одного человека составляет 19 м2. В целом по России, по оценкам экспертов, 70 % семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а ежегодный спрос на жилье составляет 150 мн м2, что усугубляется низкой платежеспособностью основной массы населения. В Ростовской области на сегодняшний день 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12-я семья проживает в коммунальной квартире, каждая сороковая - в аварийном жилищном фонде.
Сложившаяся ситуация позволяет констатировать недостаточную эффективность регулирования рыночных отношений в сфере жилищно-гражданского строительства, что, на наш взгляд, связано с несогласованностью социально-экономической политики на различных уровнях ее реализации (жилищной, земельной, демографической, инвестиционно-строительной, бюджетно-налоговой), в том числе, на региональном уровне.
Это требует допонительных исследований современных тенденций развития жилищно-гражданского строительства в региональном разрезе с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на трансформационно-рыночные процессы в сфере жилищно-гражданского строительства в направлении повышения качества и доступности жилья.
Степень разработанности проблемы
Современные концепции и методы совершенствования организационно-экономического механизма управления строительным комплексом, включая жилищно-гражданское строительство, отражены в работах А Асаула, Ю. Винслава, М. Каменецкого, Н. Костецкого, И. Мазура, А Радыгина, И. Рахмана, В. Серова, Н. Симионовой, В. Тренева, Э. Уткина, В. Шапиро и др
Инвестиционно-строительная деятельность достаточно глубоко исследована в работах С. Абрамова, В. Бусова, В. Бузырева, М Воронина, П. Грабового, X Гумбы, Г. Загидулиной, Б Зотова, А. Карасева, М Каменецкого, И. Комарова, И. Лукмановой, Р. Меркина, Ю. Панибратова, М. Разу, В. Рутгайзера, В. Серова, В. Шапиро, Л. Чернышова, Н. Яськовой и др. Среди зарубежных разработок в области управления в инвестиционно-строительной сфере следует выделить исследования Р. Арчибальда, Ф. Бэгъюли, К Грей, Э. Ларсон, Д. Пинжо
Концептуальные подходы к выработке стратегий социально-ориентированного развития жилищно-гражданского строительства, в том числе на региональном уровне, включая совершенствование инструментов повышения качества и доступности жилья, исследованы в работах В Агламишьяна, Л. Новикова, П. Киселевой, Ю. Николаева, А. Макарова, Е. Дмитриевой, Г. Суворова, В Плескачевского, А. Печатникова., Н. Акиндиновой и др.
Вопросы определения эффективных инструментов и механизмов государственного управления сферой жилищно-гражданского строительства исследованы многими отечественными и зарубежными учеными: Е. Андреевым, В. Безруковым, С. Глазьевым, М. Ершовым, Л. Иванченко, В Лексиным, К Литтлом, А. Манцевым, Е. Матросовой, А. Ситниковым, А. Швецовым, в том числе в части жилищной политики (В. Яхимовичем, О. Бессоновой, Дж. Бьюкененом, Г. Талоком, Н. Aaron, Weicher J , Boehm Т.), а также земельной политики (В. Беленьким, В. Плотниковым, А Дружининым, В Шуваловым, С. Кириловым, Б. Рабиновичем и др.)
Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований по рассматриваемой проблеме, в них не ставились акценты на необходимости совершенствования форм, методов и инструментов государственного управления развитием сферы жилищно-гражданского строительства в направлении стимулирования предложения на региональных рынках жилья с целью удовлетворения повышенного спроса на новое жилье более высокого качества и обеспечение его доступности для основной части населения, что актуализирует исследования в этой области.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования - на основе анализа рыночно-трансформационных процессов в сфере жилищно-гражданского строительства сформировать перспективные стратегии ее развития с использованием современных экономических методов и инструментов государственного регулирования рынка жилья
Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:
Х изучить теоретический и практический аспекты развития жишцно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики;
Х сформировать концептуальные основания совершенствования жилищной политики как инструмента стимулирования развития жишцно-гражданского строительства;
Х осуществить анализ рыночно-трансформационных тенденций развития жилищно-гражданского строительства как материальной (физической) основы повышения качества жизни;
Х проанализировать взаимосвязи и взаимозависимости уровня доступности жилья и показателей качества жизни населения;
Х сформировать систему принципов социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства;
Х выработать перспективные подходы к реформированию системы государственного управления сферой жилищно-гражданского строительства в условиях рыночной трансформации.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является региональный комплекс жилищно-гражданского строительства как фактор повышения уровня и качества жизни населения
Предметом исследования выступают перспективные социально-ориентированные стратегии развития жилищно-гражданского строительства в условиях рыночной трансформации народно-хозяйственного комплекса.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения экономики строительства, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере жилищно-гражданского строительства на различных уровнях его организации, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью, основы теории региональной экономики в части формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства.
Инструментарно-методический аппарат При разработке проблемы использовались различные методические подходы к исследованию процесса совершенствования управления развитием сферы жилищно-гражданского строительства, в том числе нормативный и системный, методы экономического, логического и сравнительного анализа.
Работа выпонена в соответствии с пунктами паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством, экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) (п. 15.54. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве; 15.65. Методологические основы и методологические подходы к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства а) промышленного, б) жилищно-гражданского и коммунального; в) транспортного; г) агропромышленного и др.); региональная экономика (п. 5.15. Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и эффективности экономической политики на различных уровнях территориальной организации (национальном, в крупных экономических районах, субъектах Федерации, муниципальном))
Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, статистические ежегодники, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, региональные программы экономического развития, а также интернет-ресурсы Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и Правительства Ростовской области, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития жилищно-гражданского строительства как материальной основы повышения уровня жизни населения.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что одним из основных факторов повышения качества жизни населения в регионе является развитие жилищно-гражданского строительства, обеспечивающего населению благоприятную среду обитания, определяемую системой показателей: обеспеченности жильем, качества жилья, благоустройства и развитости инфраструктуры территории жилого фонда. В условиях транзитивной экономики развитие жилищно-гражданского строительства на региональном уровне приобретает высокую социальную значимость, что требует выработки допонительных мер его государственного регулирования, направленного на снижение себестоимости строительства жилья и повышение его доступности и качества На современном этапе основным направлением
совершенствования государственной политики в сфере развития жишцно-гражданского строительства дожно быть использование инструментов стимулирования предложения на региональных и локальных рынках жилья, призванных сбалансировать рост спроса на низкокачественное жилье и отсутствие платежеспособного спроса на жилье более высокого качества.
Научная новизна исследования. Элементами научной новизны обладают следующие результаты
1. Выявлена взаимосвязь показателей развития жилищно-гражданского строительства с интегральным показателем уровня жизни населения, проявляющаяся в прямой зависимости последнего от обеспеченности населения объектами жилищно-гражданского строительства (жильем, его качеством и доступностью, объектами социальной инфраструктуры), что в условиях транзитивной экономики предопределяет его высокую социальную значимость и требует выработки допонительных мер государственного регулирования, направленных на нейтрализацию негативных последствий трансформационных процессов.
2. Предложен подход к развитию жилищно-гражданского строительства в контексте повышения качества жизни населения, взаимоувязывающий различные направления реализации социально-экономической политики государства: жилищную политику в части реформирования ЖКХ, регулирования рынка жилья, стимулирования жилищных инвестиций; земельную политику; политику в области стимулирования инвестиционно-строительной деятельности, позволяющий учитывать, с одной стороны, особенности развития и функционирования жилищно-гражданского строительства как отрасли материального производства, а с другой стороны -процессы трансформационного реформирования в сопряженных с ним сферах реализации государственной политики.
3. Разработана структурно-функциональная схема системы информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе, включающая блоки формирования баз данных о прохождении экспертизы проектно-сметной документации и обеспеченности исходно-разрешительной документацией объектов строительства и реконструкции на территории региона, что позволило структурировать и систематизировать процесс принятия решений в сфере регионального управления развитием жилищно-гражданского строительства и снизить информационно-аналитические издержки и инвестиционные риски строительных организаций и предприятий.
4. Агоритмизирован процесс разработки и включения мероприятий по развитию социально-гражданского строительства в систему мер реализации
социально-экономической политики региона, основанный на анализе системы показателей благоприятности среды обитания и учитывающий комплекс различных видов политик (жилищной, земельной, инвестиционно-строительной, демографической) при формировании региональных и муниципальных программ экономического и социального развития.
5. Систематизированы формы, методы, основные направления и инструменты государственной жилищной политики в рыночной экономике, что позволило определить их преимущества и сформировать основные направления совершенствования социально-экономической политики региона в сфере социально-гражданского строительства, включающие: меры по стимулированию снижения себестоимости строительства жилья (совершенствование нормативно-правовой базы жилищного строительства в части снижения административных барьеров, совершенствование земельной политики крупных городов, стимулирование инноваций и инвестиционно-строительной деятельности, развитие сопутствующих жилищно-гражданскому строительству отраслей промышленности, реформирование ЖКХ); комплекс мер по стимулированию предложения качественного жилья на рынке жилой недвижимости (совершенствование системы ипотечного кредитования, расширение объемов строительство государственного (муниципального) жилья)
Теоретическая значимость исследования в направлении совершенствования системы управления развитием жшшщно-гражданского строительства в русле повышения уровня жизни населения региона заключается в следующем:
- авторская концепция повышения значимости различных аспектов развития жилищно-гражданского строительства при реализации государственной социально-экономической политики и ее отдельных видов (жилищной, земельной, демографической) в направлении повышения качества и уровня жизни населения может стать теоретической базой корректировки региональных программ (подпрограмм), направленных на обеспечение доступности жилья, регулирование строительного рынка, реформирование ЖКХ и др.,
- концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе вузов при подготовке методического обеспечения курсов Экономика строительства, Государственное регулирование и экономическая политика.
Практическая значимость определяется разработкой на основе авторской концепции рекомендаций по повышению эффективности социально-
экономической политики в сфере жилищно-гражданского строительства за счет совершенствования инструментов стимулирования предложения на рынке жилья в части системы ипотечного кредитования и расширения строительства государственного (муниципального) жилья, обеспечивающих на современном этапе повышение доступности жилья и уровня жизни населения.
Разработанная автором система показателей, характеризующих понятие благоприятная среда обитания, и предложенный на ее основе агоритм разработки и включения мероприятий по развитию социально-гражданского строительства в систему мер реализации социально-экономической политики, а также система информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности могут найти применение в деятельности федеральных и региональных органов власти при разработке и обосновании финансового обеспечения мероприятий целевых программ социально-экономического развития различного уровня в части жилищно-гражданского строительства.
Осуществленный в рабрте прогноз динамики цен строительства и реализации 1 кв. м. жилья может быть использован в деятельности строительных организаций и предприятий при формировании ценовой стратегии.
Апробация работы. Результаты проведенного исследования представлялись научной общественности в докладах на российских, региональных научных и научно-практических конференциях, симпозиумах, круглых столах в городе Ростове-на-Дону, где получили положительную оценку. Разработки и рекомендации автора по совершенствованию системы управления развитием жилищно-гражданского строительства региона были использованы в практике Администрации Ростовской области. Расчеты по прогнозированию динамики цен строительства и реализации 1 кв. м. использованы в деятельности строительной компании г Ростова-на-Дону. Теоретические выводы и положения используются в учебном процессе в Ростовском государственном экономическом университете.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 6 публикациях общим объемом 3,53 п л., в том числе авторских 3,33 п. л.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (148 наименований), 6 приложений. Содержит 20 таблиц и 25 рисунков
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень ее разработанности, формулируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, элементы научной новизны, практическая и теоретическая значимость.
В первой главе Теоретико-методологические основания повышения эффективности сферы жилищного строительства в условиях рыночной трансформации проведен анализ состояния строительной отрасли в условиях ее реформирования в направлении рыночной организации экономики, рассматриваются вопросы развития строительной отрасли региона как материальной (физической) основы реализации социально-экономической политики, определяются подходы и приемы совершенствования жилищной и земельной политики в сфере жилищно-гражданского строительства
В работе осуществлен анализ развития жилищно-гражданского строительства, позволивший выделить основные его тенденции. В частности, показано, что в целом по стране наметилось сокращение количества действующих строительных организаций (табл. 1).
Таблица 1
Строительные организации РФ1_
годы Число строительных организаций - всего В том числе с численностью работников до 100 человек
2000 129340 123716
2001 118374 112820
2002 112971 107589
2003 113578 108880
2004 114464 110027
При этом основная часть строительных организаций - 96,1 % в 2004 г. -имели численность работников до 100 человек, отмечается увеличение удельного веса объема работ, выпоненных по договорам строительного подряда, организациями частной собственности в общем объеме работ (с 24 % в 1993 г до 78 % в 2004 г.).
Несмотря на рост инвестиций на развитие производственной базы строительных организаций в фактически действовавших ценах, в процентном соотношении данный показатель за последние несколько лес существенно не изменися и колеблется от 4,4 до 5,4 % от общего объема инвестиций (табл. 2).
Инвестиционная активность явно выражена в тех отраслях, которые в рыночных условиях обладают относительной устойчивостью, к числу которых относится непроизводственной строительство - прежде всего, жилищное.
1 Россия в цифрах 2005 // Copyright й Федеральная служба государственной статистики
Таблица 2
Инвестиции на развитие производственной базы строительных _ организаций РФ1_
годы Мн руб (в фактически действовавших ценах) В процентах от общего объема инвестиций
2000 52911 4,5
2001 66662 4,4
2002 94685 5,4
2003 107785 4,9
2004 136818 5,0
Об этом свидетельствую данные, приведенные в табл. 3. Так, в 2004 г. сдано в эксплуатацию зданий жилого назначения площадью 49,3 мн м2, что на
13,5 % больше, чем в 2003 г., и в 4,4 раза больше, чем в 2002 г.
Таблица 3
_Ввод в действие зданий в РФ2_
Число зданий Общий строительный объем зданий, мн м3 Общая площадь зданий, мн м2
2003 2004 2003 2004 2003 2004
Введено в действие зданий - всего 132494 132014 216,3 246,1 53,7 60,0
в том числе
жилого назначения 119759 121346 162,8 187,5 43,4 49,3
нежилого назначения 12735 10668 53,5 58,6 10,3 10,7
из них
промышленные 4494 2285 18,3 19,0 2,6 2,5
сельскохозяйственные 726 746 3,0 3,7 0,8 0,8
коммерческие 3260 3742 11,0 14,3 2,3 2,9
учебные 503 527 6,4 6,4 1,4 1,3
системы здравоохранения 527 621 4,6 5,2 1,0 1,1
другие 3225 2747 10,0 10,0 2,2 2,1
Данные табл 3 отражают тенденцию - возведение жилых домов можно считать одним из основных направлений строительства, наибольшее количество введенных площадей пришлось на здания жилого назначения -82,2 % в 2004 г и 80,8 % в 2003 г. Следовательно, рынок жилой недвижимости в общероссийском масштабе становится наиболее инвестиционно привлекательным и конкурентоспо-собным
Однако развитие отрасли жилищного строительства идет недостаточными темпами. Так, индекс ввода в действие жилых домов в 2004 г. достиг только уровня 1992 г. и составляет 67 % (рис. 1), а анализ динамики показателя ввода в действие жилых домов на 1000 человек населения показывает его
1 Россия в цифрах 2005 // Соруп^Н й Федеральная служба государственной статистики
2 Россия в цифрах 2005 // Соруг^М О Федеральная служба государственной статистики
существенные различия для сельской и городской местности: в 2004 г. значение этого показателя в городах и посеках городского типа на 35,8 % превышает его значение в сельской местности. Наметившийся в период 2000-2004 гг. рост данного показателя, тем не мейее, является недостаточным и только в 2004 г. компенсировал его резкое снижение, наблюдавшееся с 1995-2000 гг. (рис 2)
-.............ч
1992 1993 1994 199$ 1996 199Т 1998 1999 2ШП 2Ш1 2Ш22ШЭ 2ПН 2 100
'"""'"Всего
л"Jл"* Населением зэоой счет и с помощью кредитов
1992 199Э 1994 199S 1996 199? 1998 1999 2Ш0 2Ш1 2Ш2 2ШЭ2Ш*
wB город ах и поселю городского типа ûjif"B сельской местности
Рис. 1. Индексы ввода в действие Рис. 2. Ввод в действие жилых домов жилых домов (1990=100), %' на 1000 человек населения, кв м.2
Основными факторами замедления развития строительных организаций, а, следовательно, и всей отрасли жилищного строительства, являются высокий уровень налогообложения, неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий, нехватка и изношенность строительных машин и механизмов, высокие процентные ставки коммерческого кредита. Существенный рост цен на строительные материалы приводит к значительной динамике цен на строительную продукцию, что делает приобретение жилья малодоступным для населения и снижает доходность строительных организаций.
В работе акцентировано внимание на том, что проблема доступного жилья корреспондирует с повышением благосостояния людей, объясняя социальную ориентацию национальных проектов и других программных документов, позволяющих на их основе обеспечить условия для развития локального рынка жилья. В связи с этим жилищное строительство становится сферой, требующей государственного вмешательства посредством совокупности рыночных методов и инструментов регулирования.
В работе показано, что в условиях рыночной экономике государственная жилищная политика развивается по двум направлениям: политика стимулирования предложения жилья и политика стимулирования спроса с целью повышения спроса на жилье со стороны бедных и средних слоев
' Россия в цифрах 2005 // Copyright И> Федеральная служба государственной статистики
2 Там же
населения, что возможно при строительстве государственного жилья Строительство муниципального жилья снижает спрос на частное жилье для семей с низким доходом, и в краткосрочной перспективе приведет к расширению круга потребителей жилья.
Альтернативой строительству муниципального жилья выступает субсидирование частного жилья, которое является одним из основных элементов государственного регулирования. Существенная роль в обеспечении прав граждан на жилище дожна принадлежать безвозмездным бюджетным субсидиям на приобретение жилья. Расширение предложения государственного и муниципального жилья на условиях найма для категорий очередников, не соответствующих критериям предоставления жилья по договору социального найма, дожно привести к сближению цен на рынках частного и муниципального арендного жилья. Это, в свою очередь, сделает найм в частном секторе доступным для более широких слоев населения.
При этом важное значение приобретает спецификация прав собственности на землю. В частности, сравнительный анализ удорожания 1 м2 за счет приобретения или отведения земель при строительстве объектов, показывает существенную разницу - 29,6 % - при оформлении участка в собственность или при оформлении аренды под строительство в Администрации города. В этой связи огромную роль в формировании рынка земли и жилой недвижимости, имеют институты, специфицирующие права земельной собственности, к которым, прежде всего, относится земельный кадастр. Совершенствование институтов права собственности на землю и кадастра с точки зрения развития жилищно-гражданского строительства региона невозможно без принятия решений как общефедерального, так и регионального уровней.
Возможность на практике внедрять эффективные экономические механизмы в сфере управления жилой недвижимостью ограничена отсутствием систематизированных и достоверных сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, современных автоматизированных систем и информационных технологий их учета и оценки Важны также методы, которые используются при управлении землепользованием.
При этом особую значимость в последнее время с точки зрения потребителей приобретают экологические характеристики как самих районов строительства жилых домов, так и строительных материалов и технологий, используемых в процессе строительства
Во второй главе Подходы к социально-экономическому реформированию сферы жилищно-гражданского строительства региона
осуществлены анализ интегрального показателя качества жизни населения как индикатора социально-экономического развития региона, исследование влияния развития сферы жилищно-гражданского строительства региона на показатели качества жизни, выявлено влияние социальных приоритетов развития на подходы к реформированию сферы жилищного строительства.
В работе показано, что уровень жизни населения, в том числе на региональном уровне, может оцениваться по различным показателям: демографическое состояние (средняя продожительность жизни, естественный прирост населения, уровень его образования, уровень квалификации трудовых ресурсов); обеспеченность населения продовольственными товарами (потребление на душу населения основных продуктов питания в физическом измерении, в калориях и протеиновом содержании); наличие предметов культурно-бытового назначения в расчете на 100 семей; жилищные условия (общая площадь жилищ, средняя обеспеченность населения жильем, благоустроенность жилищного фонда); развитие социальной сферы (обеспеченность населения учреждениями образования, здравоохранения, культуры).
Рассматривая вышеперечисленные показатели уровня жизни, следует подчеркнуть прямую их связь с развитием жилищно-гражданского строительства, проявляющуюся в ограничении повышения данных показателей количеством и качеством продукции строительной отрасли (табл. 4).
Таблица 4
Влияние показателей жилищного строительства на показатели уровня
Показатели уровня жизни Показатели жилищно-гражданского строительства
демографическое состояние
средняя продожительность жизни количество объектов здравоохранения, обеспеченность жильем, качество жилищных условий, использование экологически чистых материалов и технологий в строительстве
естественный прирост населения
уровень образования количество зданий школ, вузов, библиотек, центров повышения квалификации и переподготовки кадров, интернет-центров, обеспечение доступа к ним (строительство дорог)
уровень квалификации трудовых ресурсов
обеспеченность населения продовольственными товарами количество, качество и доступность рынков, магазинов и торговых центров, развитость инфраструктуры жилого фонда
наличие предметов культурно-бытового назначения
жилищные условия общая площадь жилищ, средняя обеспеченность населения жильем, благоустроенность жилищного фонда
развитие социальной сферы обеспеченность населения учреждениями образования, здравоохранения, культуры
В связи с этим целесообразно выделить из набора показателей, характеризующих понятие качество жизни населения, те из них, которые непосредственно относятся к жилищно-гражданскому строительству и объединить их в понятии благоприятная среда обитания, которое связано, прежде всего, с вещественными (физическими) объектами, строительство которых позволяет обеспечить повышение уровня жизни населения
В качестве таких интегрированных показателей следует выделить следующие: обеспеченность жильем (обеспеченность построенными квадратными метрами жилья, доступность жилья); качество жилья; благоустройство и развитость инфраструктуры территории жилого фонда (обеспеченность объектами здравоохранения, образования, торговли, досуга, экологически чистыми территориями - парками, садами и т.д)
Используя описанную систему интегральных показателей, характеризующих целевую функцию качество жизни населения, процесс формирования социально-экономической политики в части развития жилищно-гражданского строительства как фактора обеспечения благоприятной среды обитания, может быть представлен в виде совокупности работ, которые следует выпонять в определенной последовательности (рис. 3).
Реализация предложенного агоритма дожна опираться на информационную систему строительного рынка, которая в каждом регионе может иметь свои особенности
В работе показано, что недостаток информации по функционированию инвестиционно-строительных организаций и предприятий на строительном рынке региона приводит к росту их допонительных издержек, связанных с необходимостью анализа и прогнозирования цен на строительные материалы, земельные участки и промежуточную продукцию строительного комплекса с целью формирования своей ценовой стратегии. При этом возрастает уровень инвестиционных рисков, связанных с инвестированием вкладчиков в жилищное строительство, что часто приводит к убыточности строительных организаций и предприятий и отражается в значительной дифференциации цены реализации объектов жилищного строительства в зависимости от этапа строительства
Анализ зависимости роста цены реализации от этапа строительства показал, что можно выделить два этапа резкого повышения цены за 1 кв м возводимого сооружения: на 10-11,37 % - после получения разрешения на строительство и начала СМР; на 13,3-13,9 % - после возведения каркаса и перехода на отделочные работы. Если объект изначально интересен для покупателя (место расположения, класс здания и пр.), то второе повышение возможно на более раннем этапе.
Рис. 3. Агоритмизация процесса разработки и включения мероприятий по развитию социально-гражданского строительства в систему мер реализации социально-экономической политики региона
Выработка эффективной ценовой стратегии хозяйствующих субъектов строительной отрасли также предполагает анализ роста цен по объектам
жилищного строительства, что требует допонительных затрат по сбору и обобщению статистической информации.
На наш взгляд, централизованное обобщение и анализ подобной информации на муниципальном и региональном уровнях позволят частично снизить издержки и инвестиционные риски частных строительных копаний, в связи с чем нами предлагается следующая система информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе (рис. 4).
Система информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе
1. Реестр объектов
Х паспорт инвесгиционно-строитель-ного объекта
Х сведения об объекте по этапам
инвестиционно-строительного
процесса
3. База данных по контрольно-надзорным и другим органам о ходе строительства в разрезе организаций и объектов строительства
Х сведения об объекте - в объеме паспорта объекта из Реестра объектов,
Х сведения об организации - в объеме паспорта организации из Реестра организаций,
Х данные контрольно-надзорных и других органов
5. База данных, содержащая информацию о прохождении экспертизы проектно-сметной документации (СД)
Х описание комплекта ПСД,
Х основные показатели объекта и сведения о согласовании и утверждении ПСД_
7. Справочник организаций
общие сведения, данные о регистрации, наличие лицензий, наличие сертификатов
2. Реестр организаций
Х паспорт организации - участника
инвестиционно-строительного
процесса
Х сведения о наличии лицензий и сертификатов у организации
Х перечень объектов, на которых ведет работы данная организация
4. База данных, содержащая информацию об обеспеченности
исходно-разрешительной документацией (ИРД) объектов строительства и реконструкции на территории региона
Х описание комплекта ИРД,
Х основные показатели объекта этапам подготовки ИРД
6. Справочник объектов
Адрес общего вида, наименование объекта, виды работ, сведения об организациях, сведения по
результатам Городских (окружных) конкурсных комиссий, о заключенных инвестиционных договорах, включение объекта в адресную инвестиционную программу, сдача объекта в эксплуатацию
Рис. 4. Структурно-функциональное представление системы информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе1
Внедрение подобной информационной системы не только положительно скажется на инвестиционно-строительной деятельности в регионе, но и существенно структурирует и систематизирует процесс принятия решений в сфере управления развитием жилищно-гражданского строительства и всего строительного комплекса региона, а также позволит получать за ее счет допонительную прибыль региональным бюджетам и снизить издержки частного строительного сектора.
Далее в работе осуществлен анализ развития жилищного строительства Ростовской области. Отмечено, что строительство является одной из ведущих отраслей, однако его доля в отраслевой структуре ВРП региона за последние несколько лет снизилась: с 8,7 % в 2002 г. до 6,4 % в 2004 г.
Ввод общей площади жилых домов в области за период с 2000 по 2005 гг. характеризуется следующей динамикой (рис. 5).
Рис. 5. Ввод в действие жилых домов в Ростовской области, тыс. кв.м 1
В работе осуществлен анализ развития жилищно-гражданского строительства Ростовской области в контексте введенной системы показателей благоприятной среды обитания Показано, что большая часть населения не в состоянии приобрести качественное жилье, поскольку объективным ограничением для предъявления платежеспособного спроса на рынке жилья выступают низкие доходы основных групп населения и недостаточное развитие региональных систем ипотечного кредитования (табл. 5). В наибольшей степени жилищный вопрос актуален для сельских жителей. Так, опрос Фонда Общественное мнение показал, что 71% из них недовольны своими жилищными условиями.
1 Составлено по данным, представленным на официальном сайге Федеральной службы государственной статистики
11 85,9
Таблица 5
Соотношение средних доходов населения и стоимости 1 кв.м. жилья в
Ростовской области1
Денежные доходы в расчете на душу населения (янаврь-ноябрь 2005 г ), руб / в % к январю-ноябрю 2004 г Реальные денежные доходы населения (в январе-декабре 2005 г),% / в % к январю-ноябрю 2004 г Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата одного работника по поному кругу предприятии (в январе-декабре 2005 г ), руб Приблизительная стоимость 1 кв м жилья на рынке недвижимости, тыс руб
Новостройки (стройварианты) Вторичный сектор
1-комнатные квартиры 2-х, 3-х комнатные квартиры 1-комнатные квартиры 2-х, 3-х комнатные квартиры
6021,1/127,4 127,7 5830,2 16-25 14-25 25-30 25-30
Средняя стоимость квартиры 640-2000 640-3000 700-1700 800-3000 и более
По оценкам некоторых специалистов, 75 % общего количества домохозяйств г. Ростова-на-Дону не могут выступать субъектами платежеспособного спроса на рынке жилья, 14 % населения потенциально способны предъявить спрос на дешевое жилье с низкими потребительскими качествами на вторичном рынке жилья. Активными участниками рынка жилья могут выступить только 11 % населения г. Ростова-на-Дону. И хотя стоимость одного квадратного метра жилья определяется многими факторами, среди которых - месторасположение жилья, его качество, состояние объекта недвижимости и др., это приводит к тому, что наибольшим спросом на рынке недвижимости пользуется низкокачественное жилье или жилье с небольшой площадью, что соответственно вызывает рост цен на него.
Повышенный спрос на малогабаритное жилье также объясняется поиском наиболее ликвидных форм хранения сбережений населения. В условиях нестабильности валютных курсов жилье выступает как наиболее надежный и ликвидный актив. Так, уже в феврале 2004 г. с ростовского рынка жилья практически исчезли квартиры гостиничного типа, спрос на которые постоянно растет. Следствием наличия платежеспособного спроса на малогабаритное жилье явилось изменение в структуре предложения на первичном рынке жилья В частности, в проекты строящихся домов были внесены изменения в сторону увеличения количества однокомнатных квартир общей площадью 30-40 кв. м.
В целом в работе выделено формирование двух тенденций на рынке регионального жилья' существенного превышения спроса на низкокачественное жилье над его предложением, отсутствия реального
'Составлена по Сравнительные показатели социально-экономического положения Ставропольского, Краснодарского краев, Ростовской и Вогоградской областей за январь-декабрь 2005 года // Социально-экономическое положение Ставропольского края Январь-декабрь 2005 г, 1 часть, г Все для Вас, № 15, 28 февраля, 2006 г
платежеспособного спроса на качественное жилье со стороны основной массы населения. Такое противоречие говорит о том, что формирование спросовых факторов на рынке жилья происходит под влиянием трансформационных процессов, происходящих в российской экономике, и обусловлены неэффективной политикой в сфере регулирования рынка жилья и развития жилищно-гражданского строительства
Расчеты, проведенные автором по данным, предоставленным строительной компанией Ростовгорстрой, и основанные на анализе и обобщении динамики основных показателей строительного рынка, позволяют прогнозировать к 2007 г. существенное повышение как себестоимости строительства 1 кв. м. жилья, так и цены его реализации, причем рост цены реализации будет расти более высокими темпами, чем себестоимость строительства. В связи с чем снижение себестоимости строительства жилья является необходимым, но не достаточным условием повышения его доступности, что требует повышения эффективности политики в сфере регулирования рынка жилья и развития жилищно-гражданского строительства.
Третья глава Совершенствование региональной социально-экономической политики в сфере жилищно-гражданского строительства содержит определение принципов социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства, предложения по формированию основных направлений совершенствования социально-экономической политики в сфере жилищного строительства.
В работе предложен комплексный подход к развитию жилищно-гражданского строительства региона, учитывающий его высокую социальную значимость (рис. 6)
Показано, что при расчете средней стоимости квартиры для целей субсидирования используется специальная расчетная цена квадратного метра, которая в соответствующей методике называется средней рыночной стоимостью. По оценкам специалистов, расчетная величина данного показателя не соответствует фактической. Так, указанная в материалах к программе спеццена для расчета субсидий на 2006 г. составляет 14 тыс. руб/м2. Это означает, что для Дсемей, намеренных воспользоваться субсидией при приобретении жилья на рынке, размер помощи от государства составит уже не 40%, а лишь около 20% от стоимости приобретаемого жилья.
При этом с учетом всех фактических затрат заемщика (процентных платежей и допонительных расходов при оформлении кредита) положительный эффект от субсидирования окажется еще ниже. По-видимому, достижение ожидаемого эффекта от субсидирования (с точки зрения
доступности участия в программе широкого круга нуждающихся в улучшении жилищных условий) возможно лишь при обеспечении со стороны региональных властей предложения дешевого жилья.
Комплексный подход к реформированию сферы жилищно-гражданского строительства региона
Социальные приоритеты развития
Х Повышение доступности жилья
Х Повышение качества жилья
Х Повышение обеспеченности жильем
Х Повышение обеспеченности объектами социальной инфраструктуры
в я щ Я
Ч я О Е
а я а. в
я о. в |
О) 2 1 I*
Совершенствование системы ипотечного кредитования
Создание фондов (формирование рынка длинных денег), Развитие рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием, Создание системы страхования ипотечных кредитов
Увеличение нового государственного стооительства
Снижение административных барьеров
Развитие системы оценки жилья и земельных ресурсов в городе
Развитие лизинга в строительстве
Рис. 6. Подход к реформированию сферы жилищно-гражданского строительства региона с учетом социальных приоритетов развития1
Запланированный на 2006-2010 гг. объем бюджетных субсидий (8,4 мрд. руб. в 2006 г. и 66 мрд руб. до 2010 г.), на наш взгляд, достаточен для того, чтобы, по крайней мере, на начальном этапе внести заметный вклад в рост ипотечного кредитования. Однако догосрочные кредиты на покупку жилья дожны рассматриваться как один из элементов целостной государственной программы по созданию рынка доступного жилья. Без увеличения нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке жилье доступным сделать невозможно. Рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос, и таким образом, ипотека сама по себе даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем.
В частности, анализ данных о предоставлении ипотечных жилищных займов, предоставленных для приобретения (строительства) жилья показал, что на протяжении всего периода реализации программы (с 2002 по 2005 гг.) количество человек, получивших ипотечные жилищные займы, было
небольшим и существенно и не менялось (табл. 6), что говорит, в первую очередь, о низкой эффективности данного инструмента в сложившихся экономических условиях.
Таблица б
Предоставление гражданам ипотечных жилищных займов для приобретения (строительства) жилья в Ростовской области1
гг. Количество человек Общая сумма ипотечных жилищных займов, тыс руб
2002 208 29915,0
2003 177 30 159,8
2004 209 33 548,0
2005 205 56 996,85
Общее количество. 799 150619,65
Данные о предоставлении гражданам ипотечных жилищных займов для приобретения (строительства) жилья по годам, городам и районам показывают, что основная масса их получателей сосредоточена в г. Ростове-на-Дону (почти половина), остальная часть практически равномерно распределена по остальным городам и районам Ростовской области, что также говорит о низкой эффективности анализируемого инструмента при решении жилищной проблемы на селе.
В связи с вышеперечисленными фактами в работе выделены следующие направления совершенствования системы ипотечного кредитования: создание фондов (формирование рынка длинных денег); развитие рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием, создание системы страхования ипотечных кредитов. Аргументировано, что развитие закрытых ипотечных паевых фондов будет стимулировать банки к развитию ипотечного кредитования и возможному снижению ставок по ипотечным кредитам Основным направлением совершенствования государственной политики в сфере жилищного строительства, обеспечивающим его доступность, дожно быть стимулирование предложение на рыке недвижимости за счет расширения объемов строительства государственного (муниципального) жилья
Показано, что доля объема введенного жилья, профинансированного за счет средств Федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов в общем объеме введенного жилья очень мала и составляла лишь 0,3 % в 2004 г. и 1,3 % в 2005 г. Также крайне низкими значениями характеризуются показатели бюджетного финансирования жилищного
Составлено по Отчет о реализации областной целевой программы развития системы догосрочного финансирования жилищного строительства в Ростовской области на 2002-2005 годы // Постановление Законодательного Собрания Ростовской области от 26 апреля 2006 года № 1335
строительства на селе, осуществляемого в рамках ФЦП Социальное развитие села до 2010 года (табл. 7).
Таблица 7
Финансирование жилищного строительства на селе в Ростовской области в рамках ФЦП Социальное развитие села до 2010 года1
Год Сумма (тыс руб ) Доля от общих расходов на сельское хозяйство, %
2003 3000 0,3
2004 4000 0,8
2005 4650 0,7
В таких условиях использование системы ипотечного кредитования, даже при стимулировании роста жилищного строительства, не позволит обеспечить баланс спроса и предложения и ограничить цены на рынке жилья Это приведет к существенному росту цен на жилье, что, соответственно, скажется на снижении его доступности.
В работе показано, что совершенствование управления жилищно-гражданским строительством как на национальном, так и региональном уровнях, с учетом его социальной ориентации предполагает, в первую очередь, корректировку ряда действующих целевых программ повышения доступности жилья. В рамках этих программ, наряду с совершенствованием уже широко используемых инструментов субсидирования и ипотечного кредитования, необходимо предусмотреть отдельную подпрограмму строительство государственного (муниципального) жилья, предоставляемого на условиях договора социального найма, которая дожна включать в себя следующие группы мероприятий: совершенствование инструментов регулирования спроса на рынке жилья; повышение роли инструментов воздействия на предложение качественного жилья.
При этом реализация второго направления - повышения роли инструментов воздействия на предложение качественного жилья - на современном этапе дожна компенсировать рост цен, обусловленный применением инструментов стимулирования спроса на рынке жилья, что повлечет за собой, с одной стороны, активизацию платежеспособного населения на строительном рынке и вовлечение допонительных участников в инвестиционно-строительную деятельность за счет стабилизации цен и снижения финансовых инвестиционных рисков, а с другой стороны - за счет повышение предложения более качественного жилья за счет государственного
' Составлена автором по Сведения о ходе реализации ФЦП Социальное развитие села до 2010 года
сектора и обеспечения им малоимущих слоев населения снижение цен на низкокачественное жилье и его постепенное вытеснение и замещение жильем более высокого качества.
В заключении изложены итоговые результаты и выводы диссертационного исследования.
Основное содержание диссертации отражено в следующих публикациях:
1. Тяглов С.Г., Станиславов Д.И., Пономарева М.А. Принципы развития строительства в русле повышения качества жизни населения // Экономический вестник РГУ. Приложение. - 2006. - № 1 (0,7 п.л./0,5 п.л.).
2. Станиславов Д И. Ипотека как финансовый инструмент повышения покупательной способности граждан на рынке жилья // Экономические и институциональные исследования: Альманах научных трудов. Выпуск 1 (17). -Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 2006 (0,55 п.л.).
3. Станиславов Д.И. Программно-целевой подход к управлению развитием строительства в регионе // Экономический вестник РГУ. Приложение. - 2005. - № 4/2 (0,78 пл.).
4. Станиславов Д.И. Современные тенденции развития строительного комплекса Ростовской области // Экономический вестник РГУ Приложение. -2005. - № 4/2 (0,7 пл.).
5. Станиславов Д.И. Информационное обеспечение инвестиционно-строительной деятельности как инструмент развития жилищно-гражданского строительства // Экономические и институциональные исследования: Альманах науч. тр. Вып. 3 (19). - Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та. - 2006. (0,4 пл.)
6. Станиславов ДИ. Строительство государственного жилья как направление совершенствования государственной политики в сфере жилищно-гражданского строительства // Экономические и институциональные исследования: Альманах науч. тр. Вып 3 (19) - Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та - 2006. (0,4 пл.).
Подписано в печать 09 02 07 Формат 60x84/16 Ризограф Бумага писчая Уч -изд л 1,0
Тираж 120 экз Заказ 40 Редакционно-издательский центр РГСУ 344022, Ростов н/Д ул Социалистическая, 162
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Станиславов, Денис Иванович
ВВЕДЕНИЕ
1. Теоретико-методологические основания повышения эффективности сферы жилищно-гражданского строительства в условиях рыночной трансформации
1.1. Развитие социально-гражданского строительства как материальной (физической) основы реализации социально-экономической политики государства
1.2. Концептуальные основания совершенствования жилищной политики как инструмента стимулирования развития жилищно-гражданского строительства
1.3. Анализ подходов и приемов реализации земельной политики в сфере жилищно-гражданского строительства
2. Подходы к социально-экономическому реформированию сферы жилищно-гражданского строительства региона
2.1. Качество жизни населения как индикатор социально-экономического развития
2.2. Влияние развития сферы жилищно-гражданского строительства на показатели качества жизни
2.3. Влияние социальных приоритетов развития на подходы к реформированию сферы жилищно-гражданского строительства
3. Совершенствование региональной социально-экономической политики в сфере жилищно-гражданского строительства
3.1. Принципы социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства
3.2. Строительство государственного жилья как основное направление совершенствования социально-экономической политики в сфере жилищно-гражданского строительства
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие жилищно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики"
Актуальность темы исследования. Развитие рыночной экономики в корне изменило характер взаимоотношений в региональном строительном комплексе. Жилищно-гражданское строительство, обеспечивая новое строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов жилищной сферы и социальной инфраструктуры, является материальной (физической) основой для повышения уровня жизни населения, провозглашенного на современном этапе развития Российской Федерации целью догосрочной социально-экономической политики государства.
В настоящее время, несмотря на высокие темпы роста жилищно-гражданского строительства, уровень обеспеченности жильем населения остается низким: в среднем по стране 19,7 м , что почти в два раза ниже, чем л в странах с развитой рыночной экономикой (35-45 м). Обеспеченности жильем в Ростове-на-Дону в расчете на одного человека составляет 19 м2. В целом по России, по оценкам экспертов, 70 % семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а ежегодный спрос на жилье составляет 150 мн м , что усугубляется низкой платежеспособностью основной массы населения. 'В Ростовской области на сегодняшний день 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12-я семья проживает в коммунальной квартире, каждая сороковая - в аварийном жилищном фонде.
Сложившаяся ситуация позволяет констатировать недостаточную эффективность регулирования рыночных отношений в сфере жилищно-гражданского строительства, что, на наш взгляд, связано с несогласованностью социально-экономической политики на различных уровнях ее реализации (жилищной, земельной, демографической, инвестиционно-строительной, бюджетно-налоговой), в том числе, на региональном уровне.
Это требует допонительных исследований современных тенденций развития жилищно-гражданского строительства в региональном разрезе с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на трансформационно-рыночные процессы в сфере жилищно-гражданского строительства в направлении повышения качества и доступности жилья.
Степень разработанности проблемы
Современные концепции и методы совершенствования организационно-экономического механизма управления строительным комплексом, включая жилищно-гражданское строительство, отражены в работах А. Асаула, Ю. Винслава, М. Каменецкого, Н. Костецкого, И. Мазура,
A. Радыгина, И. Рахмана, В. Серова, Н. Симионовой, В. Тренева, Э. Уткина,
B. Шапиро и др.
Инвестиционно-строительная деятельность достаточно глубоко исследована в работах С. Абрамова, В. Бусова, В. Бузырева, М. Воронина, П. Грабового, X. Гумбы, Г. Загидулиной, Б. Зотова, А. Карасева, М. Каменецкого, И. Комарова, И. Лукмановой, Р. Меркина, Ю. Панибратова, М. Разу, В. Рутгайзера, В. Серова, В. Шапиро, JI. Чернышева, Н. Яськовой и др. Среди зарубежных разработок в области управления в инвестиционно-строительной сфере следует выделить исследования Р. Арчибальда, Ф. Бэгъюли, К. Грей, Э. Ларсон, Д. Пинжо.
Концептуальные подходы к выработке стратегий социально-ориентированного развития жилищно-гражданского строительства, в том числе на региональном уровне, включая совершенствование инструментов повышения качества и доступности жилья, исследованы в работах В. Агламишьяна, Л. Новикова, П. Киселевой, Ю. Николаева, А. Макарова, Е. Дмитриевой, Г. Суворова, В. Плескачевского, А. Печатникова., Н. Акиндиновой и др.
Вопросы определения эффективных инструментов и механизмов государственного управления сферой жилищно-гражданского строительства исследованы многими отечественными и зарубежными учеными: Е. Андреевым, В. Безруковым, С. Глазьевым, М. Ершовым, J1. Иванченко, В. Лексиным, К. Литтлом, А. Манцевым, Е. Матросовой, А. Ситниковым, А. Швецовым, в том числе в части жилищной политики (В. Яхимовичем, О. Бессоновой, Дж. Бьюкененом, Г. Талоком, Н. Aaron, Weicher J., Boehm Т.), а также земельной политики (В. Беленьким, В. Плотниковым, А.Дружининым, В.Шуваловым, С. Кириловым, Б. Рабиновичем и др.).
Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований по рассматриваемой проблеме, в них не ставились акценты на необходимости совершенствования форм, методов и инструментов государственного управления развитием сферы жилищно-гражданского строительства в направлении стимулирования предложения на региональных рынках жилья с целью удовлетворения повышенного спроса на новое жилье более высокого качества и обеспечение его доступности для основной части населения, что актуализирует исследования в этой области.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования -на основе анализа рыночно-трансформационных процессов в сфере жилищно-гражданского строительства сформировать перспективные стратегии ее развития с использованием современных экономических методов и инструментов государственного регулирования рынка жилья.
Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:
Х изучить теоретический и практический аспекты развития жилищно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики;
Х сформировать концептуальные основания совершенствования жилищной политики как инструмента стимулирования развития жилищно-гражданского строительства;
Х осуществить анализ рыночно-трансформационных тенденций развития жилищно-гражданского строительства как материальной (физической) основы повышения качества жизни;
Х проанализировать взаимосвязи и взаимозависимости уровня доступности жилья и показателей качества жизни населения;
Х сформировать систему принципов социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства;
Х выработать перспективные подходы к реформированию системы государственного управления сферой жилищно-гражданского строительства в условиях рыночной трансформации.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является региональный комплекс жилищно-гражданского строительства как фактор повышения уровня и качества жизни населения.
Предметом исследования выступают перспективные социально-ориентированные стратегии развития жилищно-гражданского строительства в условиях рыночной трансформации народно-хозяйственного комплекса.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения экономики строительства, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере жилищно-гражданского строительства на различных уровнях его организации, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью, основы теории региональной экономики в части формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства.
Инструментарно-методическнй аппарат. При разработке проблемы использовались различные методические подходы к исследованию процесса совершенствования управления развитием сферы жилищно-гражданского строительства, в том числе нормативный и системный, методы экономического, логического и сравнительного анализа.
Работа выпонена в соответствии с пунктами паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) (п. 15.54. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве; 15.65. Методологические основы и методологические подходы к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства: а) промышленного; б) жилищно-гражданского и коммунального; в) транспортного; г) агропромышленного и др.); региональная экономика (п. 5.15. Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и эффективности экономической политики на различных уровнях территориальной организации (национальном, в крупных экономических районах, субъектах Федерации, муниципальном)).
Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, статистические ежегодники, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, региональные программы экономического развития, а также интернет-ресурсы. Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и Правительства Ростовской области, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития жилищно-гражданского строительства как материальной основы повышения уровня жизни населения.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что одним из основных факторов повышения качества жизни населения в регионе является развитие жилищно-гражданского строительства, обеспечивающего населению благоприятную среду обитания, определяемую системой показателей: обеспеченности жильем, качества жилья, благоустройства и развитости инфраструктуры территории жилого фонда. В условиях транзитивной экономики развитие жилищно-гражданского строительства на региональном уровне приобретает высокую социальную значимость, что требует выработки допонительных мер его государственного регулирования, направленного на снижение себестоимости строительства жилья и повышение его доступности и качества. На современном этапе основным направлением совершенствования государственной политики в сфере развития жилищно-гражданского строительства дожно быть использование инструментов стимулирования предложения на региональных и локальных рынках жилья, призванных сбалансировать рост спроса на низкокачественное жилье и отсутствие платежеспособного спроса на жилье более высокого качества.
Научная новизна исследования. Элементами научной новизны обладают следующие результаты:
1. Выявлена взаимосвязь показателей развития жилищно-гражданского строительства с интегральным показателем уровня жизни населения, проявляющаяся в прямой зависимости последнего от обеспеченности населения объектами жилищно-гражданского строительства (жильем, его качеством и доступностью, объектами социальной инфраструктуры), что в условиях транзитивной экономики предопределяет его высокую социальную значимость и требует выработки допонительных мер государственного регулирования, направленных на нейтрализацию негативных последствий трансформационных процессов.
2. Предложен подход к развитию жилищно-гражданского строительства в контексте повышения качества жизни населения, взаимоувязывающий различные направления реализации социально-экономической политики государства: жилищную политику в части реформирования ЖКХ, регулирования рынка жилья, стимулирования жилищных инвестиций; земельную политику; политику в области стимулирования инвестиционно-строительной деятельности, позволяющий учитывать, с одной стороны, особенности развития и функционирования жилищно-гражданского строительства как отрасли материального производства, а с другой стороны - процессы трансформационного реформирования в сопряженных с ним сферах реализации государственной политики.
3. Разработана структурно-функциональная схема системы информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе, включающая блоки формирования баз данных о прохождении экспертизы проекгно-сметной документации и обеспеченности исходно-разрешительной документацией объектов строительства и реконструкции на территории региона, что позволило структурировать и систематизировать процесс принятия решений в сфере регионального управления развитием жилищно-гражданского строительства и снизить информационно-аналитические издержки и инвестиционные риски строительных организаций и предприятий.
4. Агоритмизирован процесс разработки и включения мероприятий по развитию социально-гражданского строительства в систему мер реализации социально-экономической политики региона, основанный на анализе системы показателей благоприятности среды обитания и учитывающий комплекс различных видов политик (жилищной, земельной, инвестиционно-строительной, демографической) при формировании региональных и муниципальных программ экономического и социального развития.
5. Систематизированы формы, методы, основные направления и инструменты государственной жилищной политики в рыночной экономике, что позволило определить их преимущества и сформировать основные направления совершенствования социально-экономической политики региона в сфере социально-гражданского строительства, включающие: меры по стимулированию снижения себестоимости строительства жилья (совершенствование нормативно-правовой базы жилищного строительства в части снижения административных барьеров, совершенствование земельной политики крупных городов, стимулирование инноваций и инвестиционно-строительной деятельности, развитие сопутствующих жилищно-гражданскому строительству отраслей промышленности, реформирование ЖКХ); комплекс мер по стимулированию предложения качественного жилья на рынке жилой недвижимости (совершенствование системы ипотечного кредитования, расширение объемов строительство государственного (муниципального) жилья).
Теоретическая значимость исследования в направлении совершенствования системы управления развитием жилищно-гражданского строительства в русле повышения уровня жизни населения региона заключается в следующем:
- авторская концепция повышения значимости различных аспектов развития жилищно-гражданского строительства при реализации государственной социально-экономической политики и ее отдельных видов (жилищной, земельной, демографической) в направлении повышения качества и уровня жизни населения может стать теоретической базой корректировки региональных программ (подпрограмм), направленных на обеспечение доступности жилья, регулирование строительного рынка, реформирование ЖКХ и др.;
- концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе вузов при подготовке методического обеспечения курсов Экономика строительства, Государственное регулирование и экономическая политика.
Практическая значимость определяется разработкой на основе авторской концепции рекомендаций по повышению эффективности социально-экономической политики в сфере жилищно-гражданского строительства за счет совершенствования инструментов стимулирования предложения на рынке жилья в части системы ипотечного кредитования и расширения строительства государственного (муниципального) жилья, обеспечивающих на современном этапе повышение доступности жилья и уровня жизни населения.
Разработанная автором система показателей, характеризующих понятие благоприятная среда обитания, и предложенный на ее основе агоритм разработки и включения мероприятий по развитию социально-гражданского строительства в систему мер реализации социально-экономической политики, а также система информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности могут найти применение в деятельности федеральных и региональных органов власти при разработке и обосновании финансового обеспечения мероприятий целевых программ социально-экономического развития различного уровня в части жилищно-гражданского строительства.
Осуществленный в работе прогноз динамики цен строительства и реализации 1 кв. м. жилья может быть использован в деятельности строительных организаций и предприятий при формировании ценовой стратегии.
Апробация работы. Результаты проведенного исследования представлялись научной общественности в докладах на российских, региональных научных и научно-практических конференциях, симпозиумах, круглых столах в городе Ростове-на-Дону, где получили положительную оценку. Разработки и рекомендации автора по совершенствованию системы управления развитием жилищно-гражданского строительства региона были использованы в практике Администрации Ростовской области. Расчеты по прогнозированию динамики цен строительства и реализации 1 кв. м. использованы в деятельности строительной компании г. Ростова-на-Дону. Теоретические выводы и положения используются в учебном процессе в Ростовском государственном экономическом университете.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 6 публикациях общим объемом 3,53 п. л., в том числе авторских 3,33 п. л.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (148 наименований), 6 приложений. Содержит 20 таблиц и 25 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Станиславов, Денис Иванович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные выводы:
1. Повышение качества жизни населения требует укрепления материально-технической базы социальной сферы. Поэтому решение проблемы повышения уровня и качества жизни населения тесно связано с вопросами обеспечения качественной среды обитания, которое рассматривается в контексте данного исследования как одна из составляющих интегрального показателя качество жизни, которое само по себе в широком его понимании является сложным понятием и включает в себя следующие элементы: экологическую чистоту окружающей среды; наличие и доступность качественного жилья (также включающего экологическую компоненту); достаточную обеспеченность населения объектами социальной инфраструктуры: здравоохранения, образования, культуры, искусства, спорта и т.д.
2. Одним из основных факторов, составляющих материальную (физическую) основу для повышения качества жизни в регионе в части обеспечения благоприятной среды обитания, является развитие строительства, и в первую очередь, жилищно-гражданского строительства. Обеспечение качественной среды обитания, способствующее повышению уровня жизни населения, опирается на стимулирование развития жилищно-гражданского строительства и затрагивает различные виды политик, входящие в состав социально-экономической политики государства на различных уровнях ее реализации: жилищную политику (реформирование ЖКХ, регулирование рынка жилья; жилищные инвестиции), земельную политика, инвестиционно-строительную политику, что требует анализа основных тенденций развития отрасли жилищно-гражданского строительства и выработки основных направлений его стимулирования с использованием инструментария данных политик.
3. Проблема обеспечения качественной среды обитания в силу своей многогранности дожна решаться на различных уровнях управления: на макроуровне - поскольку часть рассматриваемых проблем имеют общефедеральное значение, в частности, развитие жилищно-коммунального хозяйства, которое в нынешнем состоянии не способно предоставлять населению качественные и доступные услуги, что в значительной степени обусловлено отсутствием у предприятий ЖКХ стимулов снижать издержки и повышать качество услуг; проблема обеспечения доступности жилья и развития жилищного строительства связана с реформированием в нашей стране механизма землепользования и др. Поскольку в связи с реформированием системы межбюджетных отношений решение большинства вопросов, связанных с обеспечением повышения уровня жизни населения, переносится на региональный уровень, а строительство, эксплуатация и развитие объектов производственной и социальной инфраструктуры, регулирование рынков недвижимости являются объектами региональной экономической политики, то некоторые аспекты решения вышеназванной проблемы в контексте данного исследования целесообразно рассматривать на региональном уровне.
4. Развитие жилищно-гражданского строительства в регионе в значительной степени определяется функционированием строительного рынка, который представляет собой открытую организационно-хозяйственную систему, обеспечивающую реализацию взаимных экономических интересов субъектов рынка в условиях действия товарно-денежных отношений. Реализация рыночных отношений в строительном комплексе региона имеет особенности, общие для всех отраслей капитального строительства: с одной стороны, привязка к земле, сравнительно длительные сроки создания, большие единовременные затраты капитальных вложений, с другой стороны - особенности, связанные со спецификой самой строительной отрасли. В данном контексте, говоря об основных факторах развития регионального строительного комплекса в рыночной экономике, среди вопросов, требующих допонительного внимания со стороны региональных органов власти, следует особо выделить высокую стоимость строительства жилья, что негативно сказывается, с одной стороны, на обеспеченности населения качественным и доступным жильем, с другой стороны - является тормозящим фактором развития отрасли жилищно-гражданского строительства.
5. Рынок жилья и жилищные инвестиции являются объектами регулирования жилищной политики как одного из направления государственной экономической политики. Жилищная политика представляет собой совокупность форм и методов государственного воздействия на жилищную сферу - жилищное строительство и рынок жилья - для достижения поставленных целей и предполагает разработку концепции, форм и методов этого воздействия. Механизм реализации жилищной политики включает в себя следующую систему форм и методов государственного воздействия: прямая бюджетная поддержка (льготные бюджетные ссуды, субсидии), налоговое стимулирования (налоговые льготы, кредиты, освобождения), денежно-кредитные инструменты (процентная ставка, кредитная экспансия, ипотечное кредитование). В рыночной экономике государственная жилищная политика развивается по двум направлениям: политика стимулирования предложения жилья и политика стимулирования спроса с целью повышения спроса на жилье со стороны бедных и средних домохозяйств.
6. Политика стимулирования предложения реализуется посредством строительства государственного жилья и осуществляется в формах: капитальных субсидий; субсидий по эксплуатации жилья для покрытия разницы между квартплатой и физическими затратами эксплуатации жилья; субсидий на ремонт и обновление старых домов; отбора жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Строительство муниципального жилья снижает спрос на частное жилье для семей с низким доходом. В краткосрочной перспективе все потребители жилья выигрывают от строительства государственного жилья: одни семьи переселяются в субсидируемые государственные дома, другие меньше платят за жилье, снимаемое в частном секторе. В догосрочной перспективе снижение квартплаты вследствие строительства государственного жилья приводит к снижению прибыльности частного, поэтому предложение низкокачественного жилья на рынке падает, что замедляет процесс фильтрации. Реакция частного рынка жилья выражается в уменьшении объемов нового частного строительства, замедлении жилищной фильтрации, а уход с рынка низкокачественного жилья усиливается. На наш взгляд, в настоящее время в России данное направление используется явно недостаточно.
7. Альтернативой строительству муниципального жилья выступает субсидирование частного жилья. Государственное субсидирование строительства является распространенным методом нивелирования отрицательных внешних эффектов функционирования рынка жилья и одним из основных элементов государственного регулирования. Система государственных субсидий классифицируется следующим образом: помощь муниципалитета в строительстве инфраструктуры, что понижает стоимость строительства жилья в дальнейшем; различные виды субсидий заемщику на стадии строительства, приобретения стройматериалов; субсидирование ставки правительственного займа для кредитных институтов, выдача гарантий банкам и страхование ипотечных кредитов; субсидирование частных владельцев жилья при капитальном ремонте в форме ипотечного кредита по льготным схемам; субсидии кондоминиуму первичного взноса или капремонта; субсидирование ипотечного кредита для населения, что является самым распространенным видом субсидирования. Государство предоставляет населению программы помощи в целях обеспечения жильем семей с низкими и средними доходами, в рамках которых предусматривается непосредственное строительство жилья либо оказание им помощи в его оплате.
8. Анализ системы целей и задач реформирования государственной жилищной политики показал, что главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья. Принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики дожны быть направлены на устранение барьеров на пути конкуренции, вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого и среднего бизнеса, снижение рисков предпринимательской деятельности в жилищной сфере. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления дожна быть оказана научно-методическая помощь в подготовке нормативных актов по вопросам жилищной политики в пределах компетенции соответствующих органов, развивающих и конкретизирующих положения государственной жилищной политики. Это включает разработку модельных договоров социального найма и найма государственного и муниципального жилищного фонда, правил и процедур, связанных с учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.п. Существенная роль в обеспечении прав граждан на жилище дожна принадлежать безвозмездным бюджетным субсидиям на приобретение жилья. Расширение предложения государственного и муниципального жилья на условиях найма для категорий очередников, не соответствующих критериям предоставления жилья по договору социального найма, дожно привести к сближению цен на рынках частного и муниципального арендного жилья. Это, в свою очередь, сделает найм в частном секторе доступным для более широких слоев населения.
9. При разработке развития и размещения объектов строительства особое значение придается вопросам использования земельных ресурсов. При этом важное значение приобретает спецификация прав собственности на землю. В этой связи огромную роль в формировании рынка земли и недвижимости, имеют институты, специфицирующие права земельной собственности, к которым, прежде всего, относится земельный кадастр. Совершенствование институтов права собственности на землю и кадастра с точки зрения развития жилищно-гражданского строительства региона невозможно без принятия решений как общефедерального, так и регионального уровней. Возможность на практике внедрять эффективные экономические механизмы в сфере управления недвижимостью ограничена отсутствием систематизированных и достоверных сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, современных автоматизированных систем и информационных технологий их учета и оценки. Важны также методы, которые используются при управлении землепользованием. При этом особую значимость в последнее время с точки зрения потребителей приобретают экологические характеристики как самих районов строительства жилых домов, так и строительных материалов и технологий, используемых в процессе строительства.
Ю.Развитие жилищно-гражданского строительства в регионе имеет первостепенное значение для повышения уровня жизни населения. Рассматривая составляющие интегрального показателя уровня жизни, следует подчеркнуть прямую их связь с развитием строительства, проявляющуюся в ограничении роста данных показателей количеством и качеством продукции строительной отрасли, анализ которой позволил выделить из интегрального показателя луровень жизни в качестве отдельной его составляющей показатель благоприятная среда обитания, сущность и содержание которого определяются возможностями производства совокупности работ и продукции отрасли жилищно-гражданского строительства как материальной (физической) основы для повышения уровня и качества жизни населения.
11.Социальная значимость жилищно-гражданского строительства и наметившиеся в ее развитии негативные тенденции, связанные с низким уровнем обеспеченности населения жильем, его неудовлетворительным качеством, высокими ценами на рынке недвижимости и недоступностью основной массе населения (что характерно практически для всех регионов России), определяют на современном этапе целесообразность использования программно-целевых инструментов управления развитием жилищно-гражданского строительства. В связи с этим, основные направления совершенствования стратегии развития жилищно-гражданского строительства дожны учитывать системы показателей, характеризующих качество жизни населения региона в части обеспечения благоприятной среды обитания (повышение доступности, комфортности и обеспеченности жилья, повышение обеспеченности объектами социальной инфраструктуры).
12.Процесс формирования социально-экономической политики в части развития жилищно-гражданского строительства как фактора обеспечения благоприятной среды обитания может быть представлен в виде совокупности работ, которые следует выпонять в определенной последовательности: определение системы показателей, характеризующих качество жизни населения региона; определение системы показателей, характеризующих благоприятность среды обитания населения региона; определение фактических значений показателей благоприятности среды обитания населения региона; определение уровня благоприятности среды обитания дифференциальным методом и отклонение фактических значений от показателей, принятых за базу (значения социальных показателей, достигнутых в предшествующем периоде, общегосударственные, международные стандарты); выявление причин отрицательных и положительных отклонений от фактических значений показателей, характеризующих благоприятность среды обитания, от базовых показателей; определение резервов (возможностей) улучшения данных показателей за счет устранения выявленных негативных причин и использования положительных факторов; определение возможностей улучшения показателей за счет бюджетных средств (регионального, федерального, в зависимости от уровня выявленной проблемы); определение возможностей улучшения показателей за счет внебюджетных, привлеченных, заемных средств; установление целевых значений показателей благоприятности среды обитания с учетом всех реальных возможностей и ограничений; определение общего размера финансовых и материальных средств, необходимых для достижения целевых значений показателей благоприятной среды обитания; формирование условий и комплекса мероприятий, обеспечивающих достижение целевых значений показателей благоприятной среды обитания, включение их в комплекс мероприятий по практической реализации социально-экономической политики региона (правовая, информационная, техническая, кадровая подготовка); проверка готовности к реализации разработанных направлений жилищной, земельной, демографической политик, решение об их практическом осуществлении.
13.Реализация предложенного агоритма дожна опираться на информационную систему строительного рынка, которая в каждом регионе может иметь свои особенности и дожна способствовать активизации инвестиционно-строительной деятельности. Нами предлагается система информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе, общая функциональная структура которой представлена следующими элементами: 1. Реестр объектов; 2. Реестр организаций; 3. База данных по контрольно-надзорным и другим органам о ходе строительства в разрезе организаций и объектов строительства; 4. База данных, содержащая информацию об обеспеченности исходно-разрешительной документацией (ИРД) объектов строительства и реконструкции на территории региона; 5. База данных, содержащая информацию о прохождении экспертизы проектно-сметной документации (ПСД); 6. Справочник объектов; 7. Справочник организаций. Внедрение подобной информационной системы не только положительно скажется на инвестиционно-строительной деятельности в регионе, но и существенно структурирует и систематизирует процесс принятия решений в сфере управления развитием жилищно-гражданского строительства и всего строительного комплекса региона, а также позволит получать за ее счет допонительную прибыль региональным бюджетам.
14.Круг задач, требующих подробного рассмотрения, решения и финансирования с целью решения ряда социальных проблем по обеспечению благоприятной среды обитания населения, связанных с развитием жилищно-гражданского строительства, достаточно обширен и определяется целым комплексом сопутствующих и взаимосвязанных вопросов социального, экологического, административного, экономического, правового характера, что подтверждает необходимость их объединения в рамках единого национального проекта. Нами предлагается следующий комплексный подход к развитию жилищно-гражданского строительства с учетом социальных приоритетов развития, включающий следующие основные направления: совершенствование системы ипотечного кредитования; увеличение нового строительства; снижение административных барьеров; развитие системы оценки жилья и земельных ресурсов. При этом при решении проблемы доступности жилья, которая в настоящее время является одной из приоритетных и обусловлена множеством взаимосвязанных факторов, особый акцент необходимо сделать на первом направлении, что предполагает создание фондов (формирование рынка длинных денег); развитие рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием; создание системы страхования ипотечных кредитов.
15.Понятие благоприятная среда обитания связано, прежде всего, с вещественными (физическими) объектами, строительство которых позволяет обеспечить повышение уровня жизни населения. В связи с этим целесообразно выделить из набора показателей, характеризующих понятие качество жизни населения, те из них, которые непосредственно относятся к введенному нами понятию благоприятная среда обитания. В качестве таких интегрированных показателей следует выделить следующие: обеспеченность жильем; качество жилья; благоустройство и развитость инфраструктуры территории жилого фонда (обеспеченность объектами здравоохранения, образования, торговли, досуга, экологически чистыми территориями - парками, садами и т.д.). Говоря о показателе обеспеченности населения жильем, следует выделить две его составляющие: обеспеченность построенными квадратными метрами жилья; доступность жилья. Первый аспект лишь косвенно отражает реальную ситуацию с обеспеченностью населения жильем и в большей степени характеризует тенденции развития самой отрасли социально-гражданского строительства, что, в свою очередь, в той или иной степени является показателем положительной или отрицательной тенденции в ситуации с обеспеченностью жильем. Второй аспект является в настоящее время наиболее значимым для российской реальности, и может быть оценен с помощью так называемого индекса доступности жилья, отражающего наличие платежеспособного спроса на жилье у населения и характеризующего его способность к приобретению дома или квартиры.
16. Анализ ситуации, сложившейся в Ростовской области и в Российской Федерации по вышеперечисленным направлениям показал, что в настоящее время на рынок жилья характеризуются формированием двух противоречивых тенденций: существенного превышения спроса на низкокачественное жилье над предложением; отсутствия платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной части населения (по разным оценкам и в зависимости от региона от 61 до 75 %). Такое противоречие говорит о том, что формирование спросовых факторов на рынке жилья происходит под влиянием трансформационных процессов, происходящих в российской экономике (трансформация института частной собственности, переход к рыночному типу хозяйствования, реформирование земельных отношений и т.п.), а также вследствие недостаточных темпов жилищного строительства в течение нескольких предыдущих десятилетий (в дореформенный период). Высокий спрос на жилье частично объясняется ростом общего благосостояния населения, связанного с общеэкономической ситуацией в стране. Однако в большинстве случаев речь идет не о прямой покупке квартиры или дома, а об улучшении жилищных условий через продажу менее качественного жилья и покупку более качественного. В реальности значительная часть сделок с недвижимостью представляет собой многоуровневые цепочки, участники которых стремятся либо улучшить жилищные условия, доплатив определенную сумму, либо ухудшить с получением разницы в денежном эквиваленте.
17.В сложившихся обстоятельствах государственная политика в сфере жилищного строительства дожна быть направлена, во-первых, на стимулирование снижения себестоимости строительства жилья. Данное направление может быть реализовано за счет регулирования развития регионального строительного рынка (совершенствование нормативно-правовой базы жилищного строительства в части снижения административных барьеров, совершенствование земельной политики крупных городов, стимулирование инноваций и инвестиционно-строительной деятельности, развитие сопутствующих жилищно-гражданскому строительству отраслей промышленности, реформирование ЖКХ). Однако снижение себестоимости строительства жилья является необходимым, но не достаточным условием повышения его доступности, поскольку, как отмечалось выше, на формирование спроса на рынке жилья существенное влияние оказывают трансформационные процессы, повышение требований населения как к качеству самого жилья, так и к развитости инфраструктуры жилого фонда, а также глобальный его дефицит, который является главной характеристикой предложения на современном рынке жилья.
18.Основным направлением совершенствования государственной политики в сфере жилищного строительства, обеспечивающим его доступность, дожно быть стимулирование предложение на рыке недвижимости за счет строительства государственного жилья. На наш взгляд, решение проблемы повышения доступности жилья требует не сколько наращивания темпов строительства жилья вообще, сколько изменения структуры вновь вводимого жилья, в которой необходимо увеличить долю так называемого государственного (муниципального) или социального жилья. В связи с этим совершенствование управления жилищно-гражданским строительством как на национальном, так и региональном уровнях, с учетом его социальной ориентации предполагает, в первую очередь, корректировку ряда действующих целевых программ повышения доступности жилья. При этом в рамках этих программ, наряду с совершенствованием уже широко используемых инструментов субсидирования и ипотечного кредитования, необходимо предусмотреть отдельную подпрограмму строительство государственного (муниципального) жилья, предоставляемого на условиях договора социального найма, которая дожна включать в себя следующие группы мероприятий: разработку системы критериев и показателей уровня жизни населения, определяющей льготные категории населения, имеющих право на получения государственного жилья на условиях договоров социального найма; разработку и совершенствование нормативно-правовой базы строительства государственного (муниципального) жилья (разграничение федеральный и региональных источников финансирования строительства и пономочий по предоставлению жилья и определения льготных категорий населения); разработку пакета документов, регламентирующих процедуры организации строительства государственного жилья с участием частных строительных компаний на конкурсной основе.
19.Повышение роли инструментов воздействия на предложение качественного жилья на современном этапе дожно компенсировать рост цен, обусловленный применением инструментов стимулирования спроса на рынке жилья, что повлечет за собой, с одной стороны, активизацию платежеспособного населения на строительном рынке и вовлечение допонительных участников в инвестиционно-строительную деятельность за счет стабилизации цен и снижения финансовых инвестиционных рисков, а с другой стороны - повышение предложения более качественного жилья за счет государственного сектора и обеспечения им малоимущих слоев населения, снижение цен на низкокачественное жилье и его постепенное вытеснение и замещение жильем более высокого качества.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Станиславов, Денис Иванович, Ростов-на-Дону
1. Агламишьян В., Новиков Л., Киселева П., Николаев Ю., Макаров А. Один из приоритетных нацпроектов буксует в регионах // Финансовые Известия. 27.03.2006.
2. Амутинов A.M. Строительный комплекс: проблемы переходного периода. Махачкала, 1995.
3. Анучин В.А. Географический фактор в развитии общества. М.: Мысль, 1982.
4. Арбатов А.А., Тропко Л.А., Мухин А.В. Политика России в области природопользования и охраны окружающей среды в свете вступления во Всемирную торговую организацию. М.: Геоинформмарк, 2001.
5. Багаев А.Н., Багаева М.В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? / А.Н. Багаев, М.В. Багаева. Ростов н/Д: Фенику, 2006.
6. Басин А. Ипотечное кредитование важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Жилищное право. - 1999. - № 2.
7. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги // Вопросы экономики. 2004. - № 4.
8. Безбогин А.К., Безбогин Г.Т., Лункевич Н.М. Рыночные элементы в экономике строительного комплекса. М.: Стройиздат, 1994.
9. Беленький В., Плотников В. Концептуальные основы региональной дифференциации многоукладного землепользования России // Экономика развития региона: проблемы, поиски, перспективы: Ежегодник. Вып.1. -Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2002. - С. 382-389.
10. Ю.Березкин В.Ф., Березкин С.Ф., Буланов А.И., Лукьянов А.С. Профессиональное управление инвестиционноОстроительными проектами: опыт, эффективность, проблемы // Стройинформ-СПб, 1997. № 5.
11. П.Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача.
12. Божко М. рост цен на недвижимость замедлиться // РБК-Недвижимость. 12.05.2006.
13. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития: Учеб. Пособие. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2003.
14. Н.Бугаков С.Н. Концепция и рекомендации по повышению эффективности капитального строительства в новых экономических условиях. М.: Экономика строительства, 1996.
15. Бушуев Б.С. Эффективность развития строительного комплекса. -М.: Мысль, 1983.
16. Бьюкенен Дж., Талок Г. Расчет согласия / Нобелевские лауреаты по экономике. Дж. Бьюкенен . М., 1997.
17. В. Плескачевский. Ипотеке нудны длинные деньги // Ведомости Форум, Декабрь, 2004.
18. Воронин Д. Страхование депозитов экономический и социальный стабилизатор рыночной экономики. М.: Банковской дело, 1999.
19. Воронцов Г.И. О разработке мероприятий по преодолению кризиса строительной отрасли // ЭС 1996. - № 2.
20. Воропаев В.Н. Управление проектами как фактор повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства 1996. - № 10.
21. Всемирный банк: Макроэкономические факторы послекризисного развития // Вопросы экономики. 2004. - № 5.
22. Все для Вас, № 15,28 февраля, 2006 г.
23. Выдержки из Программы социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на среднесрочную перспективу (20032005 годы).
24. Гавриленков Е. Российская экономика: перспективы макроэкономической политики // Вопросы экономики. 2000. - № 4.
25. Гаджиев Г.Н. Формирование приоритетов социально-экономической политики субъекта Федерации // Экономика. 2004. - № 8(11).
26. Гайдар Е. Современный экономический рост и стратегические перспективы социально-экономического развития России. М., 2003.
27. Гайдар Е. Становление и развитие рынка недвижимости в России. М.: Ин-т экономики переходного периода, 1999.
28. Гарипова. З.П. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - №Х 6.
29. Геннадий Суворов. Отбросим эмоции и посмотрим на ситуацию с "доступным жильем" комплексно / Открытая экономика. 10.03.2006.
30. Государственные приоритеты НТП и механизм их реализации. М.: РАГС, 1994.
31. Грабович А.А. и др. Опыт реализации комплексных программ в строительстве. Киев: УкрНИИНТИ, 1986.
32. Григорьев Д., Малеева Т. Средний класс в России: на рубеже этапов трансформации // Вопросы экономики. 2001. - № 4.
33. Доклад научно-практической конференции Приоритеты и механизмы экономической политики России в кризисный период. Научно-экспертный совет при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. М.: 1999.
34. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика / Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; под общ. Ред. В. Лукашевича.
35. Доничев о., Рейнгольд Е. Инвестирование жилищного строительства // Экономист. 2001. - № 3.
36. Евгения Дмитриева. Интервью Анатолия Печатникова. Ипотека не может решить проблему обеспечения жильем // Коммерсантъ, 23.03.2006.
37. Жилищная реформа в Российской Федерации: сборник нормативной документации и комментарии / Авт.-сост.: В.В. Павленко, Е.И. Таранцова. -Ростов н/Д: Феникс, 2006.
38. Жилищный кодекс РФ (с учетом изменений и допонений, внесенных Федеральным законом от 31.12.2005 № 199-ФЗ) Ростов-на-Дону: ОАО Ростовкнига, 2006.
39. Жилье-2006: ценовой разгон // Ссыка на домен более не работаетthe-real-estate/analytics/Zhile2006-cenovoi-razgon/
40. Жуков В.А. Совершенствование систем управления в строительстве. -М.: Стройиздат, 1989.
41. Законопроекты о кадастре и резервировании земель внесены в Госдуму // Ссыка на домен более не работаетthe-real-estate/legislation/Zakonoproekty-o-kadastre-i-rezervirovanii-zemel-vneseny-v-Gosdumu/.
42. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (с изм.).
43. Земельный кодекс РФ. С учетом Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-Ф3 (вступает в силу с 1 сентября 2006 года). М.: ГроссМедиа, 2006.
44. Иванец В.К., Резниченко B.C. Совершенствование нормативно-правового и методического обеспечения управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации // Экономика строительства 2000. - № 5.
45. Ивашов Л.Г. Экспансия и безопасность // Безопасность. 1994. - №3.
46. Изменения в законы о землеустройстве одобрены Правительством РФ // www.estateinfo.ru/the-real-estate/legislation/Izmenenija-v-zakony-o-zemleustroistve-odobreny-pravitelstvom-RF/
47. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. 2001. - № 5.
48. Инвестиционный рейтинг регионов России // Эксперт. 1996.
49. Институциональная модернизация российской экономики: территориальный аспект / Под ред. А.Г. Дружинина и В.Е. Шувалова. -Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 2004.
50. Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты // Библиотечка Российской газеты. 2000. - № 8.
51. Ипотечно-инвестиционный анализ / под ред. В.Е. Есипова. СПб.,1998.
52. Кадастр земель населенных пунктов. М.: Колос, 1997. 166 с.
53. Квартиры Ростова. № 48(618), 21-27 декабря 2005 г.
54. Керров И.П. Системный подход в управлении строительством. Уч. пособие. -М., 1984.
55. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы // Деньги и кредит. 2000. - № 9.
56. Кирилов С.Н. Эколого-экономический механизм городского землепользования. -М.: ТЕИС, 2005.
57. Клейнер Г., Петросян Д., Беченов А. Еще раз о роли государства и государственного сектора в экономике // Вопросы экономики. 2004. - № 4.
58. Ковальский М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, Канады. -М.: Стройиздат, 1994.
59. Колодко Г. Институты, политика и экономический рост // Вопросы экономики. 1998. -№ 10.
60. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ // Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 // www.iet.ru.
61. Концепция стратегического планирования для России начала XXI века / Трейрер В.В, Каширин А.И., Швырков Ю.М.: М.: Диалог МГУ, 2000.
62. Концепция финансово-кредитного механизма доступности жилья. Фонд Ин-т экономики города, 1996. Июнь.
63. Коротеева Jl.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч. пособие / Л.И. Коротеева. Ростов н/Д: Феникс, 2006.
64. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожкина Н. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России. М.: Дело. Фонд Ин-т экономики города, 1995.
65. Космарская Т. Средний класс и социальная политика // Вопросы экономики. 1998. - № 7.
66. Костриков Б.И. Строительный комплекс: проблемы теории и практики. М.: Экономика, 1986.
67. Крашенинников П.В. Жилье мое // Российская газета. 2004. 2 июня.
68. Критерии элитного жилья с точки зрения покупателей // Ссыка на домен более не работаетthe-real-estate/analytics/Kriterii-ehlitnogo-zhilja-s-tochki-zrenija-pokupatelei/
69. Кротков Е.АД Грабович А.А, Повышение эффективности функционирования строительного комплекса. Киев: Укр. НИИНТИ, 1987.
70. Кудашев В.А. Строительная система: переход к рынку. М.: Наука,1993.
71. Курс экономики. / Под ред. Б.А. Райзберга. ИНФРА-М, 1997. С.604.
72. Кутузов К.Л. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М.: ЦНИИЭП Жилища, 1994.
73. Лапин Г.Н. Технология управления реализацией инвестиционных строительных проектов // Экономика строительства. 2001. - № 1.
74. Лексин В,Н., Швецов Н.А. Государство и регионы. Теория и практика регулирования территориального развития. М.: УРСС, 1997.
75. Лексин В., Швецов А. Региональная политика России: концепции, проблемы, решения. Региональная политика и формирование земельного рынка // Российский экономический журнал. 1994. - № 2.
76. Лисичкин В.А. Организация управления строительством в капиталистических странах. М., Стройиздат, 1987.
77. Магомедов А.Г. Экономика , планирование и управление научно-техническим прогрессом производства в строительстве. Махачкала, ДПТИ, 1986.
78. Магомедов А.Г., Колыванов В.Ю., Гасанов A.M. Повышение эффективности управления развитием строительного производства в условиях рыночных преобразований. Махачкала, НИРЭП, 2000.
79. Маркова Н. Государственная экономическая политика в отношении различных типов регионов. М.: Экономист 1996. -№11.
80. Медведева Т. Развитие отечественного рынка страховых услуг // Экономист. 1999.-№ 11.
81. Меркин P.M. Формирование экономических отношений в строительстве и их анализ // Экономика строительства. 1988. - № 7.
82. Методологические положения по статистике, М.: Фи С, 1997
83. Миронова О. Как решить квартирный вопрос // Южная столица. -2004.-4 июня.
84. Мурычев А.В. Ипотечное кредитование в регионах России -проблемы развития // Материалы 2-й Всерос. Конф. Ипотечное кредитование в России. Москва, 31 марта 2004 г.М., 2004.
85. Немчин A.M., Бузырев В.В. организация управления и эффективность строительства: Уч. пособие. Л.: ЛИЭИ, 1985.
86. Областной закон от 07.10.2005 г. № 363-3C Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области.
87. Основные направления социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на догосрочную перспективу. Проект.
88. Основные направления социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на догосрочную перспективу.
89. Основные статистические показатели социально-экономического положения городов и районов области // Ростовская область. -Ростобкомстат. Ростов н/Д, 2003.
90. Отчет о реализации областной целевой программы развития системы догосрочного финансирования жилищного строительства в Ростовской области на 2002-2005 годы // Постановление Законодательного Собрания Ростовской области от 26 апреля 2006 года № 1335.
91. Официальные данные Госкомстата РФ // www.pks./statinfb.asp.
92. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества // Хозяйство и право. -2000.-№4.
93. Печатникова С.М. основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. 2000. - № 1.
94. Подпрограмма Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений // Распоряжение Правительства РФ от 15.03.2001 № 369-р О разработке федеральной целевой программы
95. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы).
96. Покопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости. Дисс.канд. эк. наук., 2003.
97. Положение "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов", утвержденным Приказом ФСФР №05-8/пз-н от 30 марта 2005 г.
98. Положение о порядке предоставления гражданам членам молодых семей бюджетных субсидий для погашения части задоженности по жилищным займам в случае рождения ребенка // Постановление Администрации Ростовской области от 1 декабря 2003 года № 548.
99. Положение о порядке предоставления гражданам бюджетных субсидий для увеличения жилищно-строительных сбережений // Постановление Администрации Ростовской области от 14 ноября 2002 года №531.
100. Положение о порядке предоставления гражданам бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью жилищного займа или кредита // Постановление Администрации Ростовской области от 1 декабря 2003 года № 549.
101. Положение о порядке предоставления льготных ипотечных жилищных займов гражданам // Постановление Администрации Ростовской области от 28 мая 2002 года № 247.
102. Положение о порядке предоставления льготных ипотечных жилищных займов гражданам членам молодых семей // Постановление Администрации Ростовской области от 28 мая 2002 года № 248.
103. Порядок предоставления гражданам бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья // Постановление Администрации Ростовской области от 18 февраля 2003 года № 95.
104. Постановление Администрации Ростовской области от 6 августа 2004 г. № 310 О создании Областной межведомственной комиссии по признанию жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.
105. Постановление Правительства Москвы от 10 июля 2001 года N 630-ПП "О мерах по совершенствованию системы согласования и оформления документов для проектирования и строительства на территории города Москвы"
106. Постановление Правительства Москвы от 7 августа 2001 года N 728-ПП "Об итогах работы Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города за первое полугодие 2001 года и задачах по выпонению программы III квартала текущего года".
107. Постановление ФКЦБ РФ №04-7/пс от 18 февраля 2004 г.
108. Постановлением от 21 мая 2005 г. # 315 Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения.
109. Проект подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" в рамках ФЦП "Жилище". Подпрограмма опубликована на сайте Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстроя).
110. Процедуры землеустройства будут упрощены // Ссыка на домен более не работаетthe-real-estate/legislation/Procedury-zemleustroistva-budut-uproweny/
111. Рабинович Б. Земельная собственность и плата за землю при переходе к рынку // Вопросы экономики. 1991. - № 3. - С. 98.
112. Распоряжение Правительства Москвы от 13 февраля 2002 года № 191 -РП Об использовании информационных ресурсов единой интегрированной системы информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности на территории Москвы.
113. Распоряжение Правительства РФ от 15.03.2001 г. № 369-р О разработке Федеральной целевой программы Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)
114. Региональная экономика / Под ред. профессора Н.Г. Кузнецова и профессора С.Г. Тяглова. Ростов н/Д, 2003.
115. Региональная экономика / Тяглов С.Г., Черныш Е.А., Мочанова Н.П., Черненко О.Б., Новикова А.А, Левицкая Н.А., Мочанов И.Н., Сатанова Т.А. / Под ред. Н.Г. Кузнецова и С.Г. Тяглова. Ростов н/Д: Феникс, 2003. С. 275.
116. Семенова И. Одноэтажная Россия // Российская газета. 2004. 17 апр. С. 2.
117. Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, # 10, ст. 1001.
118. Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, # 32, ст. 3189.
119. Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, # 41, ст. 3983.
120. Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г.
121. Стефанова А.В. Жилье. Как грамотно распорядиться. 2-е изд., перераб. И доп. - СПб.: БВХ-Петербург, 2006.
122. Тимонина И. Япония: Опыт регионального развития. М.: Наука. -1992.
123. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России // Аудитор. 1998.11.
124. Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты // Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 315.
125. ФЗ О жилищных накопительных кооперативах. М.: Гросс-Медиа, 2005.
126. ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
127. ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре.
128. ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ.
129. ФЦП "Жилище" на 2002-2010 годы // Постановление Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 N 865 // российская газета. 2005.12 янв.
130. ФЦП Государственные жилищные сертификаты // Постановление Правительства РФ № 71 от 20.01.1998 г. // Собрание законодательства РФ. 1998. №5, Ст. 615.
131. ФЦП Программа экономического и социального развития РО на 2003-2006 годы.
132. ФЦП Свой дом // Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1-2.
133. Чего хотят средние русские? // Южная столица. 2004. № 2. С. 4.
134. Чистов JI.M. Программно-целевое управление строительным комплексом. Ленинград, 1989.
135. Экономика строительства / Под общей ред. И.С. Степановой -М.: Юрайт-Издат, 2005.
136. Яхимович В.И. Стратегия модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики. -Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 2005.
137. Aaron H.J. Rational for a Housing Policy; Jacobs B.G., Harney K., Edson C. Op. cit.$ Struyk R.J. Future U.S. Housing Policy.
138. Boehm Т., Ihlanfeldt K. The Revelation of Neighborhood Preferences //Journal of Housing Economics. 2000. №1. P. 33-59.145. hitp://www.realtvmarket.ni/ Рынок недвижимости России.146. Ссыка на домен более не работает российская Гильдия Риэторов.
139. Weicher J. Urban Housing Policy // In Current Issues of Urban Economics. Baltimor: Johns Hopkins University Press, 1989.
140. World Development Indicators. The World Bank, 1998, p.16.
Похожие диссертации
- Влияние урбанизации на структуру локальных общественных благ в транзитивной экономике
- Управление собственностью предприятий санаторно-курортного комплекса региона: тенденции, условия, факторы, механизмы совершенствования
- Совершенствование управления локальными рынками недвижимости региона в условиях транзитивной экономики
- Реструктуризация промышленных предприятий Таджикистана в условиях переходной экономики
- Трудовая мобильность молодежи на промышленных предприятиях в условиях нестабильной экономики