Методология организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | доктор экономических наук |
| Автор | Ардемасов, Евгений Борисович |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методология организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости"
На правах рукописи
АРДЕМАСОВ Евгений Борисович
МЕТОДОЛОГИЯ ОРГАНИЗАЦИИ МАРКЕТИНГОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ПОВЕДЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством
(маркетинг)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук
Санкт-Петербург 2005
Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Научный консультант - доктор экономических наук, профессор
Горбунов Аркадий Антонович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Егоров Владимирович Федорович
доктор экономических наук, профессор Воронков Андрей Николаевич
доктор экономических наук, профессор Шатрова Елена Викторовна
Ведущая организация - Институт проблем региональной
экономики РАН
Защита состоится О б 2005 г. на заседании диссертационно-
го совета Д 212.237.08 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21, ауд 9 & 5, ^
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургско! государственного университета экономики и финансов.
Автореферат разослан л О Ь> 2005 г.
Ученый секретарь диссертационного совета и^^ггзр^"^ В.Н.Татаренко
I. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ
Актуальность темы исследования. В последние годы в нашей стране происходят существенные перемены, которые охватили различные стороны общественной жизни: политику, образование, духовную сферу, здравоохранение и т.д. Коснулись они и народного хозяйства. В настоящее время идет целенаправленное формирование и развитие предпринимательства, единого рынка России. Одним из элементов единого рынка России становится и рынок недвижимости, развивающийся высокими темпами и имеющий весомые стратегические перспективы.'
На российском рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищного назначения, общественные здания и помещения, производственные объекты, земельные участки. За последние годы значительно увеличилось число заключаемых сделок в жилищном секторе, наметилась тенденция к росту объема и количества сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосыки к активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. Отличительной чертой современного этапа в развитии рынка недвижимости является новый конструктивный подход, рассматривающий недвижимость не только как объект инвестиционной деятельности. Инвестиционный поток в сферу недвижимости постепенно меняет свое направление. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли, приходят крупные, договременные инвестиционные проекты, нацеленные на получение постоянных денежных поступлений.
Так, уже сегодня финансово-строительны г и инвестиционные компании, некоторые риэтерские фирмы занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области строительства и реконструкции зданий и сооружений различного назначения и их последующей' реализацией среди конечных и промежуточных потребителей. При этом интенсивные процессы вторичного рынка постепенно перемещаются в сторону первичного рын-
ка, а его участники приобретают статус фирм-застройщиков, реализующих всю совокупность функций по развитию недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы формируемой экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных сфер; несовершенством законодательного обеспечения; отсутствием нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а также методик, использующих достигнутый, мировой опыт и адаптированных к отечественным условиям, отражающих их специфику во всей совокупности ее свойств и проявлений. Среди наиболее острых проблем выделяются проблемы построения действенной системы управления объектами недвижимости, способность обеспечить поступательный рост и развитие этой сферы и сформировать на этой основе совокупность базисных элементов для решения наиболее актуальных экономических, социальных и экологических задач.
В условиях радикального экономического реформирования и обострения кризисных явлений во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны возрастает значение проблем перестройки всего хозяйственного механизма и создания гибкой и адаптационной системы управления, способной формировать эффективные предпринимательские решения. Поиск научно-обоснованных методов и подходов, направленных на качественные преобразования действующей управленческой системы, ориентирован на необходимость широкого внедрения принципоп и методов современного маркетинга, целью которого является достижение оптимальных экономических пропорций в динамических условиях рыночной номенклатуры.
Эффективность управления недвижимостью зависит от логической обоснованности и методологической корректности концептуальных принципов и подходов. Стремление к ориентации и целенаправленному воздействию на потребителя (с его потребностями и платежеспособными возможностями), к углубленному изучению и всестороннему учету средовых характеристик и структуры рыночных сегментов, к внедрению положений теории жизненных циклов,
обуславливает необходимость использования маркетингового подхода, позволяющего построить интегрированную систему управления недвижимостью на принципах адаптивности и стратегической гибкости. Методология маркетинга, как философия бизнеса, несет в себе тот теоретический потенциал, который при условии достаточной поноты и научной проработанности способен придать стимулирующий импульс к активизации управленческой деятельности в сфере недвижимости, а его инструментарий Ч дать точок к формированию методиче-
^ки верных предпринимательских решений.
" Актуальность темы исследования обусловлена и необходимостью внедрения маркетингового подхода в процесс оценки объектов недвижимости, представляющим собой широко распространенную практику, охватывающую как первичный, так и вторичный рынки. Развивающийся рынок недвижимости предъявляет особые требования к точности и объективности оценки, которая дожна базироваться на принципах эффективного использования объектов и сбалансированности затратных и доходных составляющих. Соблюдение этих требований возможно лишь при комплексном использовании маркетингового инструментария, направляющего развитие недвижимости в русло необходимости и достаточности с точки зрения потребителя Ч носителя спроса.
Возникновение и развитие рынка недвижимости поставило науку перед необходимостью изучить его содержание, тенденции и закономерности развития, определить наиболее эффективный механизм управления. С этой целью ^^спользуются наработки зарубежных ученых, которые уже многие десятилетия занимались разработкой теории рыночной экономики, а также те труды российских ученых, которые появились по этой проблематике в последние годы.
В то же время следует отметить, что научных разработок, в которых бы специально рассматривались методологические основы (то есть исходные теоретические позиции) использования маркетингового подхода в сфере недвижимости, в которых очень нуждается практика, очень мало.
Таким образом, в настоящее время существует противоречие, состоящее в том, что практика нуждается в разработке теоретической концепции использования современного маркетинга в сфере недвижимости, в то же время работы, которые бы решали эту задачу, практически отсутствуют. Разрешению этого противоречия может способствовать разработка методологии организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на различных типах рынков недвижимости, которая является научной проблемой и которой посвящена данная диссертация.
Данное исследование относится к области научных знаний Ч Экономика ^ управление народным хозяйством (маркетинг) пп.3.4.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ученых, которые не только заложили научно-методические основы развития предпринимательства, маркетинга и социально-экономического управления в условиях рыночной экономики, но и внесли существенных вклад в анализ проблем функционирования рынка недвижимости. Они являются той методологической основой, которая используется как инструментарий научного поиска. К ним следует отнести работы таких ученых как: М.Адамса, Дж.М.Кейнса, Ф.Котлера, А.Маршала, А.Смита, А.К.Шторха, Г.Л.Багиева, В.Ф.Егорова, А.И.Бутовского, А.А.Горбунова, П.С.Завьялова, B.C. Кабакова, Н.Б.Ноздревой, Л.И.Цыгичко, Е.В.Песоцкой, Д.В.Соколова, В.М.Тарасевич, Е.В.Шатровой и многих других.
Научные обобщения, выводы и рекомендации, содержащиеся в труда^ зарубежных и отечественных ученых, материалы научно-практических конференций, анализ практики использования маркетинговых технологий на различных этапах рынков недвижимости, позволили сделать необходимые научные обобщения, выводы и выработать практические рекомендации для повышения эффективности функционирования рынка недвижимости и тем самым послужили базой для решения поставленной научной проблемы.
На защиту выносятся результаты решения крупной научной проблемы, имеющей важное хозяйственное значение и заключающейся в разработке методологии организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости.
Структура диссертации обусловлена целью и последовательностью решения основных задач исследования, и состоит из введения, пяти глав, заключения и списка использованных источников. Структура диссертации определена таким образом, чтобы в наибольшей степени отразить комплекс малоисследо-^рршых проблем по теме диссертации с учетом соблюдения логической последовательности и причинно-следственной взаимосвязи факторов и основных элементов исследуемых проблем и объектов.
Во введении обосновывается значимость и актуальность темы исследования, определяются его цели и задачи, раскрывается научная новизна полученных результатов и их практическая значимость.
В первой главе Ч Теоретические и организационные проблемы развития рынка недвижимости. Раскрываются теоретические предпосыки зарождения и развития рынка недвижимости. Выявляются особенности современного рынка недвижимости. Развиваются организационно-экономические основы классификации и типологии современного рынка недвижимости. Предлагаются научные основы государственного регулирования рынка недвижимости и определяются функции государства в развитии рынка недвижимости.
Во второй главе Ч Методологические и методические основы организа-маркетинговых исследований рынка недвижимости. Разрабатывается методология организации маркетингового исследования рынка недвижимости. Анализируется поведение потребителя на рынке недвижимости, и даются рекомендации по его учету в маркетинговой деятельности. Исследуется конкуренция на рынке недвижимости. Детализируется система маркетинговых коммуникаций на рынке недвижимости. Обосновывается методика организации маркетингового исследования рынка недвижимости.
В третьей главе - Методологические положения по формированию маркетинговой деятельности на различных типах рынков недвижимости. Излагается система организационных мероприятий маркетинговой деятельности по реализации жилищной недвижимости. Раскрывается методологический подход к маркетинговой оценке общественных зданий и сооружений. Проводится маркетинг производственных объектов. Осуществляется анализ рынка земельных участков. Дается характеристика рынка незавершённого строительства.
В четвертой главе Ч Концептуальные' основы моделирования маркетинговой деятельности в сфере недвижимости. Предлагается маркетинговая ко^ цепция управления недвижимостью. Осуществляется морфологический и типологический анализ потребительской полезности объектов недвижимости. Проводится оптимизация типологических параметров объектов недвижимости. Разрабатываются концептуальные положения формирования экономико-математической модели маркетинговой деятельности по распределению ресурсов в сфере недвижимости. Обосновываются методы оценки использования маркетинга в целях повышения эффективности функционирования рынка недвижимости.
В пятой главе - Методические положения по стоимостной оценке объектов на рынке недвижимости разрабатывается маркетинговая метрика показателей в оценке объектов на рынке недвижимости, предлагаются концептуальные положения стоимостной оценки объектов на рынке недвижимости, применительно к современным экономическим условиям, в том числе по оценке объектов жилищной недвижимости; общественных зданий и помещений; произ^ водственных объектов; земельных участков и незавершенного строительства.
В заключении дается краткий обзор основных положений и выводов диссертационной работы.
Теоретические положения и основные научные выводы диссертации позволили достичь цели исследования, заключающейся в разработке теоретических и методологических основ маркетинговой концепции в сфере недвижимо-
сти, в определении организационно-экономических основ развития, соотношения спроса и предложения, конкуренции, форм и методов управления маркетингом на рынке недвижимости.
Многие положения и рекомендации реализованы, апробированы и используются в маркетинговой деятельности инвестиционно-строительных комплексов Москвы и Санкт-Петербурга, в учебном процессе, в учебных пособиях, включены в планы научно-исследовательской работы.
Результаты диссертационного исследования вносят определенный теоре-еский и практический вклад в дальнейшее развитие теории маркетинга. Логика научного познания требует использования типологических группировок, более поно отражающих содержательные основы исследуемого объекта. Организационно-экономические задачи могут решаться с помощью количественных классификаций объектов.
На современном российском рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищного, гражданского и промышленного назначения. Положенные в основу укрупненной типологии данного рынка, они образуют три его типа: рынок жилья; рынок общественных зданий; рынок промышленных зданий.
Однако на рынке недвижимости представлены не только объекты строительства. Значительную его часть составляет рынок земельных участков. Предлагаемая укрупненная типология рынка недвижимости представлена на рис. 1.
Рис. 1. Укрупненная типология рынка недвижимости Рассматривая структуризацию рынка недвижимости, можно сформировать объектную типологию. Объектная типология рассматривает не только крупные группы, отличающиеся функциональной направленностью, но и более
конкретные образования, охватывающие различные объекты того или иного назначения. Можно предложить, в частности, типологию объектов городской недвижимости, рассматривающую ряд типовых зданий и сооружений (рис. 2).
В практике социально-экономических обоснований используются и другие типологические построения. В частности получила распространение типология объектов жилого назначения, включающая: первичное жилье - место постоянного проживания человека; вторичное жилье, то есть загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени для рекреационных нужд; третичное жилье, объединяющее гостиничный фонд, предназначенный для кратковременного проживания.
Рис. 2. Типология объектов городской недвижимости
Возвращаясь к изначальной укрупненной типологии рынка недвижимости, необходимо подчеркнуть, что каждый из них развивается самостоятельно, опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные отличия в социально-экономических характеристиках.
Для петербургского рынка жилищной недвижимости периодом роста активности стал 2001 г. В общей сложности в 2001 г. строительный комплекс Санкт-Петербурга обеспечил ввод в эксплуатацию 1,118 мн.кв.м. жилой площади. Это составило 101% к показателю ввода 2000 г.
В настоящее время на рынке жилья наблюдается подъем, но так было не всегда. Подавляющее большинство застройщиков Санкт-Петербурга в конце 1999 г. и в 2000-2001 гг. несли убытки, но с 2002 г. происходит резкий рост цен. Главная причина роста Ч удорожание себестоимости строительства. В структуре себестоимости строительства доля стройматериалов составляет от 60 до 70% (по данным ССК Союзпетрострой). Положение на рынке первичного жилья характеризует табл. 1.
Таблица 1
Объемы первичного рынка жилья*
Показатель 2001г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. (прогноз)
Объем продаж, тыс, кв.м 850 1100 1260 1360 1500
Объем продаж мн. дол. США 330 570 815 952 1125
* Источник: Комитет по строительству Администрации Санкт-Петербурга.
Оценка рынка общественных зданий и помещений дожна опираться на четыре взаимосвязанных группы принципов: пользователя (собственника) общественных зданий и помещений; принципы, связанные с эксплуатацией общественных зданий и помещений; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования общественных зданий и помещений (рис. 3).
Петербургский рынок общественных зданий и помещений уверенно набирает обороты и расценивается местными бизнесменами как высокорентабельный и перспективный. Рост числа заявок на возведение объектов коммерческой недвижимости достигает 100%.
Со второй половины 2001 г. возросло число желающих построить промышленные, складские и логистические объекты.
Потребитель
принципы пользователя
- полезности;
- замещения;
- ожидания.
принцип наилучшего и наиболеЬ эффективного использования
Производитель
принципы, связанные с эксплуатацией собственности:
- остаточной продуктивности;
- вклада;
- возрастающей и убывающей доходности;
- сбалансированности;
- экономической величины;
- разделения и соединения прав собственности.
принципы, связанные с рыночной средой:
- зависимость от внешней среды;
- соответствия требованиям рынка; Х
- взаимодействия спроса и предложения;
- конкуренции;
- изменения стоимости.
Рис. 3. Принципы маркетинговой оценки общественных зданий
и помещений
Строительная активность в этом секторе рынка недвижимости связана с необходимостью обновления производства, обусловленной цикличностью развития экономики, а также Программами развития экономики России.
Развитие рынка земельных участков, достаточно новое явление для отечественной практики, связано с изменением градостроительной политики, произошедшим на рубеже 90-х годов. Начало его формирования связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для создания земельного рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативно-правовые акты, регламентирую-^ щие развитие организационно-экономических основ управления земельным фондом.
Рынок земельных участков имеет циклический характер. Она проявляется по двум направлениям. С одной стороны, наблюдается сезонная цикличность спроса, а с другой Ч цикличные изменения цен на земельные участки. Цены и спрос начинают расти со второй половины февраля и достигают пиковых зна-
чений в мае-июне. Далее следует период относительного равновесия, а сентябрь-октябрь Ч период снижения рыночных цен и потребительского спроса. В период до начала следующего цикла и активизации сезонных факторов наиболее удобно наблюдать и объективно оценивать достоинства и недостатки отдельных земельных участков.
Колебания спроса на участке земли детерминированы многими факторами: месторасположением участка; степенью его обустроенности; обеспеченностью инженерными коммуникациями и другими. , . | Такие факторы имеют объективный характер и могут стать предметом достаточно точного и корректного анализа. Однако существуют факторы, которые не поддаются точным оценкам в силу их сложности или случайного характера. К таким факторам, в частности, можно отнести факторы внешнего окружения. Рынок земельных участков, как и любой рынок, функционирует в определенной маркетинговой среде. В ее структуре, как известно, присутствуют элементы макро окружающей среды, объединяющие политические. Экономические, демографические, социальные, культурные, естественно-природные и другие составляющие, оказывающие влияние на конкретные рыночные процессы и деятельность участников рынка и практически не испытывающие обратного влияния. Учет этих факторов связан с широкими прогнозными исследованиями, использующими разнообразный методический инструментарий. Методы, пригодные для оценки и прогнозирования макроэкономических процессов, как правило, не отличаются большой точностью. Чаще всего используется экспертный метод, который, несмотря на свой универсальный характер, дает лишь приблизительные результаты. В этих условиях макроэкономический прогноз является не гарантированной формой научного предвидения будущего, а анализ факторов внешней маркетинговой среды не всегда дает достаточно надежные результаты.
К числу случайных факторов относятся погодные условия в период ожидаемого увеличения цен и спроса на земельные участки. Если общие природно-
климатические условия отдельной территории могут быть подвергнуты анализу и учету, то погода, устанавливающаяся в коротком временном периоде практически не подвержена такому учету. Это обстоятельство обуславливает повышенный риск при совершении операций с земельными участками.
Анализ цен на земельные участки свидетельствует об их возрастающей динамике. Начиная с 1993 г. существует устойчивая тенденция к росту цен и на сегодняшний день они выросли в целом по стране примерно в 5 раз. При этом цены предложения превышают цену спроса на 20-40%, однако риэтеры констатируют тенденцию к выравниванию этих показателей. ^
Наиболее значимым фактором, обуславливающим рыночную цену земельных участков, является фактор расположения и удаленности от городских агломераций, районных центров, крупных посеков. В частности, цена земельных участков, расположенных далее 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги в 2-3 раза ниже, чем в пределах 20 км, а на расстоянии в 70 км снижается в 2-3 раза (по сравнению с пятидесятикилометровой удаленностью).
Цена участка изменяется под воздействием фактора престижности. В Подмосковье действует определенная градация направлений по степени их привлекательности для покупателей. Цена 1 сотки земли в наиболее и наименее престижном направлении изменяется в 3,8 раза.
Помимо загородных участков земельный рынок охватывает городские территории. Однако в этом аспекте он не получил достаточного развития, вследствие недостаточной поноты и проработанности нормативно-правовой и организащ^ онно-экономической базы, необходимой для стимулирования рыночных процессов и эффективного использования механизма земельных отношений.
Рынок земельных участков выпоняет специфическую социальную функцию. Он является привлекательным и достаточным для так называемого среднего класса, так как позволяет делать относительно небольшие вложения средств. По существу, это единственный способ инвестирования, доступный лицам со средним уровнем дохода. Это свойство рынка земельных участков ха-
растеризуется как один из наиболее социально-значимых рынков, нуждающихся в целенаправленном государственном регулировании.
Перспективы развития жилищного рынка определяют наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. Уже не одно десятилетие в России наблюдается острый дефицит жилья. По данным Государственного комитета Российской Федерации по статистике:
- приблизительно 11 мн. семей проживает в коммунальных квартирах;
- более 1 мн. чел. живет в ветхих домах и домах, находящихся в аварийном состоянии;
- 17 мн. чел. имеет жилую площадь размером менее 5 кв.м на человека.
Обострение кризисных явлений во всех сферах российской экономики
привело к резкому сокращению жилищного строительства за счет средств государственного бюджета и притока инвестиций в жилищную сферу. Однако несмотря на сложность общеэкономических условий рынок жилья развивается быстрыми темпами. Основная причина этого явления кроется в нерешенности жилищной проблемы, побуждающей потребителей искать любые способы для улучшения условий проживания.
Наиболее разнообразен рынок городского жилья. В его рамках можно провести целый ряд самостоятельных типологических построений.
На основе периодов возведения жилых зданий и характерных для них градостроительных ориентиров в крупных городах России, как отмечалось ранее, выделяются шесть типов объектов жилой недвижимости:- дома старого фонда, построенные в дореволюционный период и частично (примерно на уровне 20%) прошедшие комплексный капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию;
- дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х годов, отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало
престижными в настоящее время, но обладающими высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
- сталинские дома, срок возведения которых пришеся на период с конца 30-х до конца 50-х годов, знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных -зон районах;
- дома первого поколения индустриального домостроения (60-е годы), характеризующиеся заниженным архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическими параметрами; (
- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Совершенно очевидно, что представленные типы домов отражают градостроительный аспект проблемы. Он не отделим от маркетингового аспекта, в рамках которого учитываются ключевые характеристики различных потребительских сегментов. Маркетинговый подход предполагает выделение следующих типов городского жилья: элитное; повышенной комфортности; массовое; низких потребительских качеств.
Характеристики каждого из представленных типов учитывают предпочтения целевых групп потребителей, а также уровень их платежеспособности. ^
Применительно к условиям крупных городов (в частности, Москвы и Санкт-Петербурга) можно выделить следующие типологические характеристики.
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
- размещение в наиболее престижных районах города;
- принадлежность к старому фонду при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции или к сталинскому фонду;
- наличие кирпичных наружных стен;
- общая площадь квартир не менее 70 кв.м.;
- наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
- наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и другие.
Для малоэтажных домов коттеджей, входящих в состав элитных. Характерны такие потребительские требования, как:
1 - размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 часа;
- кирпичные стены;
- застройка в двух и более уровнях;
- наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности.
Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных районах города);
- некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); -. .
- наличие гостиной, площадью не менее 17 кв.м.;
I - большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, договечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:
- размещение в любом районе города;
- по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современного;
- соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств.
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воз-^^ действием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
- размещение в не престижных районах;
- удаленность от основных транспортных коммуникаций;
- принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания старого фонда, не подвергавшиеся капитальным ремонтно-реконструктивным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
- размещение в первых этажах домов других типов;
- заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
В пригородной зоне (входящей в состав агломерации) ведущим признаком становится двухчасовая доступность основной городской зоны.
Характеристики спроса потребителей жилья каждого типа различны, ка!^^ различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, игнорирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Необходимо использовать несколько критериев, стремясь ограничить их число до целесообразного и обоснованного уровня. Взяв за основу такие параметры, как местоположение в черте города, а также архитектурно-планировочные, конструктивно-технологические и эколо-
гические параметры, можно предложить типологию городского жилья, представленную в табл. 2.
Таблица 2
Типология городского жилья_
Оценочные параметры жилья Тип жилья
1 тип Элитное 2 тип 1 " Повышенной комфортности 3 тип Типовое . 4 тип Низких потребительских качеств
Местоположение в черте города
1 зона + + +
' 2 зона + + +
: 3-4 зона + + +
5 зона + +
Архитектурно-планировочные параметры
Жилая площадь 3-х комнатных кв., (кв.м):
от 50 + +
45-50 + +
40-45 +
до 40 +
Площадь кухни, (кв.м>:
более 15 + +
10-15 + +
7-10 + +
до 7
Конструктивно-технологические параметры
Кирпичные дома, коттеджи, секционные + + +
Крупнопанельные дома 70-90 тт. + +
Монолитные дома + +
Сталинские дома +
Дома старого фонда + +
Крупно-панельные дома 60-х гг. +
Экологические параметры
1 зона + + + +
2 зона + + +
3-4 зона + + +
5 зона + +
При этом предусматривается выделение пяти зон на основе социальной престижности и пяти зон, характеризующих экологическое состояние городской среды (такое зонирование, в частности, характерно для Санкт-Петербурга).
Могут быть предложены и другие типологии объектов жилой недвижимости. В качестве критерия можно использовать, например, показатель этажности жилых зданий. По этому критерию можно выделить: малоэтажные дома Ч 1-3
этажа; дома средней этажности Ч 3-5 этажей; дома повышенной этажности Ч 5-9 этажей; высотные дома - 9-16 этажей; сверхвысотные дома Ч более 16 этажей.
В практике экономико-градостроительных обоснований получила развитие типология, базирующая на конструктивно-технологических критериях, основу для выбора критерия составляют, как правило, конструкция и материал наружных стен здания, в которых отражаются одни из наиболее существенных параметров жилищной обеспеченности. Можно использовать типологию, включающую в себя: дома с кирпичными наружными стенами; монолитные дома; поносборные дома; деревянные дома; дома смешанного типа. 4
Отдельную область жилищного рынка составляет рынок загородного жилья. На этом рынке чаще всего представлено вторичное жилье, но встречаются объекты, предназначенные для постоянного проживания. На рынке загородного жилья присутствуют три основных участника, которые формируют цену предложения: продавцы частных загородных домов; строительные организации-подрядчики, строящие на заказ; застройщики, выпоняющие строительство домов, жилых комплексов, посеков для их последующей реализации.
В связи с незначительным объемом предложения каждого участника ни один из них пока не в состоянии оказывать значительное влияние на конъюнктуру рынка. Однако наметилась тенденция к активизации загородного строительства. Так, в Подмосковье реализуется ряд крупномасштабных проектов, предусматривающих возведение жилых домов общей площадью от 100 до 400 и более кв.м. Расчетная цена 1 кв.м. в таких домах составляет примерно 500 дог^ США. Для сравнения самое дешевое жилье в Москве стоит свыше 1000 дол. США за 1 кв.м.
Большинство загородных домов, выставляемых на продажу, принадлежит к домам элитного типа и рассчитано на потребителей с очень высоким уровнем дохода. Им соответствуют маркетинговые критерии, присущие домам этого типа.
Рыночные процессы в сфере строительства и реализации загородного жилья резко отличаются от условий городского жилищного рынка. Отсутствие
ч.""'-" 21
дифференцированного предложения и недостаточная информационная насыщенность часто приводят к дезинформации продавца относительно реального уровня цен. Продажная цена, как правило, завышается, а после неудачных попыток реализации объекта снижается до приемлемого для покупателей уровня. Это и ряд других обстоятельств снижает степень привлекательности данного рынка для застройщиков и посреднических структур.
Рынок общественных зданий находится в стадии становления. Интересы специалистов рынка недвижимости постепенно переходят в сферу гражданско-^^го строительства, особенно в отношении инвестирования строительства отдельно стоящих и размещенных в составе градостроительных комплексов зданий и сооружений.
Объекты, обращающиеся на данном рынке, имеют ряд отличительных особенностей. Во-первых, они отличаются по своим видам, типам и проектным решениям; организационно-правовым формам учреждений, размещенных в этих зданиях; видам эксплуатационной деятельности. Особое место занимают многофункциональные здания и комплексы.
Во-вторых, общественные здания, даже построенные по типовым проектам, всегда уникальны. Это накладывает отпечаток на возможности верной рыночной оценки зданий, ценовые решения, соотношение спроса и предложения. Объекты жилищного рынка, в своем большинстве, основываются на типовых и, в общем, несложных архитектурно-строительных и инженерно-экономических ^^решениях. Их оценка базируется в основном на сопоставлении многочисленных, но достаточно достоверных данных. Общественные здания дожны оцениваться на основе детального маркетингового исследования и анализа, начиная с изучения внешних факторов и заканчивая внутренними факторами, влияющими на объемно-планировочные показатели, стоимостные характеристики, условия эксплуатации, доходы.
В-третьих, рыночная оценка общественных зданий и помещений неразрывно связана с результатами деятельности предприятий и организаций, к ко-
торым они относятся. При таком подходе неизбежны методические трудности, вызванные невозможностью разрыва ценовых решений самого здания и результатов, возникших в процессе его использования.
Рынок общественных зданий можно подразделить на несколько типологических групп. В основе такой группировки лежат, как правило, функциональные признаки объектов. Принято различать, например, офисные, складские, торговые и производственные объекты. Их совокупности образуют соответствующие области рынка, на которых представлены объекты различного функционального назначения. 4
Рынок промышленной недвижимости России находится в начальной стадии развития. Даже наиболее общие аналитические исследования в этом секторе затруднены в силу фрагментарности и бессистемности информационного материала. Его состояние можно охарактеризовать как период определения собственника по основной массе объектов приватизации.
Представляется, что по мере развития процесса формирования реального собственника будет увеличиваться объем предложения в этой сфере, активизироваться конкурентные начала, расширяться потребительский спрос. Необходимым условием при этом становится стабилизация российской экономики и создания благоприятного инвестиционного климата.
На российском рынке недвижимости сформировася еще один, уникальный по сути, рыночный сектор. На нем представлены объекты незавершенного строительства, которыми изобилуют не только крупные города, но и малые ^ средние города, посеки городского типа, сельские поселения.
Поиск способов типизации рынка недвижимости дожен иметь в своей основе не только объектные характеристики, но и сугубо рыночные категории, в частности, категорию потребительского спроса.
Современная экономическая наука (как отечественная, так и зарубежная) использует этот критерий при анализе жилищного рынка.
Потребительский спрос является, в первую очередь, отражением объективно существующей потребности в жилье. Он всегда зависит от личностных факторов, а его интенсивность обусловлена результатами конкуренции между стремлением удовлетворить жилищные потребности и желанием приобрести другие товары или услуги, так как финансовые возможности большинства потребителей не позволяют удовлетворить все потребности одновременно. Зависимость, связывающая эти внешние факторы со спросом называется функцией спроса на жилье. Эта функция включает следующие основные факторы:
- финансовые возможности потребителя Р);
- стоимость жилья (Ра)',
- стоимость других товаров и услуг, обращающихся на рынке (Р)\
- индивидуальные жилищные предпочтения (Ы).
Объем спроса на жилье выражается через функцию спроса:
й =/(/ХХ М 1 (1)
При этом сам предмет спроса на жилье пока точно не определен. Термином жилье обозначаются два принципиально различных понятия.
Первое из них, которое в экономической практике принято называть жилищным фондом, относится непосредственно к объектам жилого назначения -зданиям, сооружениям, жилищным комплексам и помещениям. Спрос в данном случае можно характеризовать, как спрос на жилищную собственность или жилищный фонд.
Второе понятие отражает текущее функционирование жилья. Каждая единица жилого фонда может производить ряд потребительских услуг:
- служить убежищем;
- создавать условия для развития семьи;
- служить местом отдыха, или ведения домашнего хозяйства и т.д.
Их совокупность образует единый вид жилищных услуг. Именно этот аспект жилья рассматривается, в частности, при изучении рынка жилья, сдавае- . мого внаем, так, как на этом рынке реализуются не строения, а жилищные услуги, предоставляемые этими строениями.
Различия между этими двумя понятиями Ч не просто семантические или произвольно выбранные. Изучая спрос на жилищный фонд, исследователь изучает сам объект, создающий соответствующие услуги. Однако, наблюдая динамику цен, можно встретить ситуацию, когда цены на жилые объекты движутся в одном направлении, а на создаваемые ими услуги Ч в противоположном. В этом явлении отражены различия двух типологических групп жилищного рынка - рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг.
Важно отметить, что в западной экономической школе сформировалось единое научное направление Ч жилищная экономика, изучающая закономерности и взаимосвязи в развитии этих рынков. В качестве одного из доказательств распространенности данного подхода можно обратиться к международной статистике, которая в течение многих лет использует показатель доли расходов семейного бюджета на единые жилищные нужды. Внедрение концепции интегрированной жилищной экономики в отечественную управленческую практику обеспечит возможность приближения принимаемых управленческих решений в жилищной сфере к реально протекающим процессам.
При изучении рынка недвижимости могут применяться не только типологии, но и различные классификации. В частности, может быть выстроена классификация объектов жилого назначения по этажности, размеру жилой и общей площади или иным количественным критериям. Применительно к промышленным объектам в качестве классификационного критерия можно использовать показатель объема производственных площадей или ожидаемой прибыли, объема выпуска продукции, экономической эффективности и другие.
Классификация рынка общественных зданий может базироваться На объектно-планировочных показателях, а в случае их прибыльного характера - показателях ожидаемого дохода и т.д.
Существенные отличия рынков недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы, требуют разработки соответствующей классификации.
Разработана классификация зданий адаптированная к условиям московского и петербургского рынков недвижимости. В соответствии с данной классификацией общественные здания и помещения делятся на четыре категории: А,В,С и О. Категории А и В в свою очередь подразделяются на А1, А2, АЗ и В1, В2 соответственно. Местоположения здания в этой классификации не учитывается. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в некоторых случаях довольно размыты. Одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.
Класс А1: Здание дожно отвечать требованиям зарубежных инвесторов; новое строительство; поностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фалын-полов и подвесных потоков; высота между перекрытиями не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фалып-пола до подвесного потока); эффективная планировка этажа и рациональное расположение опорных колонн (расстояние между колоннами не менее 7 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество Машино-мест на подземной автостоянке; современные системы безопасности; хорошее инженерное обеспечение; источник бесперебойного питания; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно
оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
Класс А2: Вновь построенное здание или поностью реконструированное здание; поностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности; достаточное инженерное обеспечение; источник бесперебойного питания; возможность установки фальш-полов и подвесных потоков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания. Возможно отсутствие подземной автостоянки. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.
Класс АЗ: Типичное здание класса А, построенное или поностью реконструированное в начале 90-х годов; может иметь некоторые недостатки планировки (например, расположение капитальных стен); часто имеет двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования или систему предварительного охлаждения приточного воздуха; может иметь менее опытного арендодателя и службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.
Класс В1: Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования; возможность установки подвесных потоков; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; определенный уровень услуг в здании; опытный арендодатель; достаточное количество Машино-мест на подземной охраняемой автостоянке.
Класс В2: Косметический ремонт здания класса С; неэффективная планировка (коридорная система); принудительная вентиляция; эксплуатация здания
и услуги на минимальном уровне; могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами.
Класс С: Типичное институтское здание советских времен в состоянии без ремонта.
Класс О: Неэксплуатируемое сооружение; требует поной реконструкции.
Выделение на рынке недвижимости значительного сектора общественных зданий и помещений, который также делится на соответствующие сектора, среди которых выделяются рынки: офисных зданий и помещений, торговых площадей, гостиниц, требует разработки соответствующей классификации и типизации.
В настоящее время существует классификация офисных зданий и помещений, которая разработана объединением риэтеров МИФ. В соответствии с классификацией МИФа, бизнес-центр в районе МКАД при уровне арендной ставки 300 дол.США за кв.м в год может называться классом А. При этом те же участники рынка заявляют, что цены на офисы класса А находятся в диапазоне 550-650 дол.США за кв.м. в год. Все это, не без основания, вызывает массу вопросов как у арендаторов, так и у собственников.
Поэтому разработана и предлагается Экономическая Классификация Офисных Зданий - ЭКОЗ, целью которой является упрощение процесса работы с офисной недвижимостью для всех участников рынка недвижимости (рис. 4).
Классификация ЭКОЗ, помимо инженерных, строительных и эксплуатационных характеристик здания, учитывает и такой основной коммерческий параметр недвижимости как месторасположение, так как арендная ставка в двух абсолютно одинаковых зданиях будет значительно отличаться в зависимости от этого фактора.
Параметры ЭКОЗ представлены в табл. 3.
Возможность использования классификаций рынка недвижимости, основанных на количественных показателях, далеко не всегда отражающих качест-
венные параметры, отнюдь не исключает необходимости в детальных типологических разработках.
Рис. 4. Предмет и цель Экономической Классификации Офисных Зданий
Менее информационные, по сути, классификации дожны использоваться лишь как допонительный аналитический материал, пригодный для наиболее общего изучения проблемы или принятия сугубо формальных решений. Построение эффективных предпринимательских систем, формирование адекватных управленческих процедур, а также установление оптимальных рыночных пропорций не возможно без обоснованных детализированных типологий.
Маркетинговое исследование в области рынка недвижимости представляет собой систематический сбор, обработку и анализ всех аспектов процесса маркетинга с целью обеспечения стратегического и текущего планирования, определения тактики, методов и средств формирования спроса, оценки эффективности работы экономических структур, задействованных в рынке недвижимости и др.
Вследствие этого возникает необходимость использования общеметодологических принципов и концепций системно-информационного анализа, основной целью которых дожно быть обеспечение наиболее эффективной переработки того ограниченного объема информации, которым располагают при изучении и анализе рынка.
Таблица 3
Параметры Экономической Классификации Офисных Зданий_
Параметры Класс А Класс В Класс С
1 2 3 4
Коммерческие
Месторасположение Внутри третьего кольца; первая линия Ленинградского, Ленинского, Кутузовского пр-в в пределах 6 км от третьего кольца Не нормируется Не нормируется
2 3 .4
Строительные
Вид строительства Новое, поная реконструкция Новое поная реконструкция Реконструкция
Объем несущих конструкций Несущие стены только по периметру и лестничным колодцам Умеренно перестраиваемые этажи с минимальным количеством несущих перегородок Не нормируется
Расстояние между колоннами Шаг между колоннами Ч не мене 6 м Не нормируется Не нормируется
Лифты Обязательно при этажности от 4х этажей и выше Не нормируется Не нормируется
Расстояние до потока Не менее 2,9 м Не менее 2,9 м Не менее 2,5 м
Инженерные
Система кондиционирования и вентиляции 2-х или 4-х трубная система кондиционирования и вентиляции, контролируемый микроклимат в помещениях Сплит-системы или приточи о-вытяжная вентиляция Приточно-вытяжная вентиляция
Система электроснабжения 1-я или 2-я категория надежности 2-я категория 2-я категория
Система бесперебойного питания Поддерживает все системы здания Поддерживает аварийные системы здания, лифты Поддерживает аварийные системы здания
Система компьютеризированного контроля Смат Бидинг Для зданий не старше 2 лет Не нормируется Не нормируется
Системы безопасности Охрана, система видео-* наблюдения н сигнализации Охрана, система вндео-наблюдения и сигнализации Круглосуточная охрана
Оптико-волокнистая связь Обязательно Обязательно Не нормируется
Эксплуатационные
Управление зданием Управляющая компания/служба эксплуатации Служба эксплуатации Служба эксплуатации
Организация питания Ресторан или кафетерий Не нормируется Не нормируется
Парковка наземная охраняемая Обязательно Обязательно Не нормируется
Подземный гараж Обязательно Не нормируется Не нормируется
Количество машино-мест: I на 100 кв.м. Обязательно Не нормируется Не нормируется
Процесс анализа конъюнктуры рынка недвижимости состоит из ряда этапов. Прежде всего, из всей совокупности факторов и показателей выделяются составные элементы, отдельные статистические оценки показателей и анализируются динамические ряды этих показателей. Следующая стадия Ч определе-
ние значимости и степени воздействия основных конъюнктурно-образующих факторов. Заключительной стадией является рассмотрение всех факторов в их взаимодействии как единого целого. Следует заметить, что исходная информация, которую реально удается собрать и подготовить для решения маркетинговых и управленческих задач, оказывается, как правило, непоной (неточной) или, как принято считать, неопределенной. Поэтому методология системно-информационного анализа рынка недвижимости обуславливает необходимость учета фактора неопределенности и стохастичности как объективных условий, сопутствующих рыночному процессу недвижимости (рис. 5). 4
Рис. 5. Схема проведения маркетинговой оценки объекта жилого назначения
Очевидно, что объективные трудности решения задачи маркетинговой оценки объекта недвижимости обуславливают необходимость использования формально-логического подхода, в основе которого дожны быть положены теоретико-информационные и статистические методы, а также методы теории принятия решений в условиях ограниченной информации о состоянии среды и ожидаемой полезности.
Для решения этих вопросов представляется целесообразным, прежде всего, использовать некоторые способы формализации неопределенности, основанные на теории субъективной вероятности. Это обусловлено высоким уровнем, которого достигла эта теория в процессе развития на протяжении нескольких столетий (на позициях субъективного подхода к вероятности стояли Лаплас и Бернули).
II. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ
Основным вкладом автора в проведенное исследование является постановка цели исследования, выбор объекта, обоснование задач исследования и их решение.
В диссертации поставлена цель разработать теоретические и методологические основы маркетинговой концепции в сфере недвижимости, определить организационно-экономические основы развития, соотношения спроса и предложения, конкуренции, форм и методов управления маркетингом на рынке недвижимости.
Реализация поставленной цели потребовала формирования и решения следующих задач:
- раскрыть теоретические предпосыки зарождения и развития рынка недвижимости, его структуру;
- выявить особенности современного рынка недвижимости;
- осуществить классификацию и типологию современного рынка недвижимости;
- определить функции государства по регулированию и развитию рынка недвижимости;
- уточнить методологию организации маркетингового исследования рынка недвижимости;
- выявить особенности поведения потребителя на рынке недвижимости и дать рекомендации по использованию их в маркетинговой деятельности;
- установить направления влияния конкуренции на рынке недвижимости;
- определить систему маркетинговых коммуникаций на рынке недвижимости;
- разработать методику организации маркетингового исследования рынка недвижимости;
- определить особенности маркетинговой деятельности на различных рынках недвижимости: жилищной, общественных зданий и сооружений, производственной, земельных участков и незавершенного строительства;
- разработать маркетинговую концепцию управления недвижимостью;
- провести морфологический и типологический анализ потребительской полезности объектов недвижимости;
- осуществить оптимизацию типологических параметров объектов недвижимости;
- разработать концептуальные положения формирования экономико-математической модели маркетинговой деятельности по распределению ресурсов в сфере недвижимости;
- разработать методический подход к оценке процесса использования маркетинга в целях повышения эффективности функционирования рынка недвижимости;
- разработать методические положения по стоимостной оценке объектов на различных рынках недвижимости: жилищной, общественных зданий и сооружений, производственной, земельных участков и незавершенного строительства.
Объектом исследования является рынок недвижимости, как один из важнейших элементов национального рынка, формирующий инфраструктурные условия организации процесса удовлетворения разнообразных общественных потребностей, нынешнее состояние маркетинговой деятельности в сфере реализации и управления недвижимостью.
Предмет исследования Ч экономические отношения субъектов рынка, имеющих коммерческие интересы в сфере недвижимости и закономерности функционирования и развития рынка недвижимости на основе эффективного использования современных маркетинговых технологий.
Теоретической и методологической базой диссертационного исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономической теории, маркетинга и управления рыночной экономикой, информационные материалы и нормативно-законодательные акты по проблеме ^^ развития рынка недвижимости.
Основными методами исследования стали системный и структурно-функциональный анализ, методы экономико-математического моделирования и прогнозирования.
Ш. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ
Научная новизна диссертационного исследования заключается, прежде всего, в разработке методологии организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости, в том числе:
1. Определены теоретические предпосыки зарождения и развития рынка недвижимости, его типология в современных условиях, включая укрупненную типологию по пяти основным видам недвижимости: жилой, общественных зданий и помещений, производственных объектов, земельных участков, объектов ^^ незавершенного строительства и более детализированную типологию в рамках укрупненной. В частности, разработана классификация зданий адаптированная к условиям московского и петербургского рынков недвижимости. В соответствии с данной классификацией общественные здания и помещения делятся на четыре категории: А,В,С и В. Категории А и В, в свою очередь подразделяются на А1, А2, АЗ и В1, В2 соответственно. Местоположения здания в этой классификации не учитывается. Разработана и предлагается Экономическая Класси-
фиксация Офисных Зданий (ЭКОЗ), целью которой является упрощение процесса работы с офисной недвижимостью для всех участников рынка недвижимости. Данная классификация, помимо инженерных, строительных и эксплуатационных характеристик здания, учитывает и такой основной коммерческий параметр недвижимости как месторасположение, так как арендная ставка в двух абсолютно одинаковых зданиях будет значительно отличаться в зависимости от этого фактора.
2. Выявлены организационно-экономические основы функционирования и развития предпринимательской и маркетинговой деятельности в сфере не-| движимости, которые развиваются в направлении создания агентств недвижимости не только на рынке жилой недвижимости, но в таких секторах рынка общественных зданий и помещений как гостиничная недвижимость, торговая недвижимость, офисных помещений, образующих своеобразный рынок коммерческой недвижимости.
3. Определены организационные основы управления предпринимательской и маркетинговой деятельностью в сфере недвижимости, роль и функции государства в этом вопросе, суть которых сводится к совершенствованию нормативно-правовой и законодательной базы функционирования рынка недвижимости, а также инвестирования и поддержки предпринимательства в сфере недвижимости, и в первую очередь предприятий инвестиционно-строительного комплекса, поскольку этот бизнес связан с огромными материальными и финансовыми затратами, а основными функциями государства по развитию рынка недвижимости будут являться: ^
- дальнейшее разгосударствление экономики, приватизация государственной собственности и развитие предпринимательства на рынке недвижимости. В основном это подразумевает дальнейшее овладение многообразием всех форм собственности и хозяйствования, поиске резервов и возможностей на рынке недвижимости;
- обеспечение максимальной свободы экономических субъектов на рынке недвижимости и поной их ответственности за конечные результаты своей производственно-коммерческой деятельности в инвестиционно-строительном комплексе;
- проведение демонополизации экономики. Конкурентная среда дожна иметь не менее 7-10 предприятий, производящих однородные по типу объекты, поступающие на рынок недвижимости. В противном случае будет иметь место монополия производства;
- формирование рыночной инфраструктуры рынка недвижимости. Без создания сети товарно-сырьевых, фондовых бирж, инвестиционных фондов, коммерческих банков и др. невозможно создать понокровный рынок недвижимости;
- осуществление активной структурно-инвестиционной политики. Она дожна быть направлена на определение приоритетных направлений развития инвестиционно-строительного комплекса, к которым необходимо отнести: строительство жилья, объектов социально-бытового назначения и др. Причем в каждой из этих сфер можно выделить свои внутренние, более конкретные приоритеты в каждый данный период;
- применение свободного ценообразования на объекты недвижимости, исходя из их рыночной оценки.
4. Развита методология организации маркетингового исследования и поведения потребителей на рынке недвижимости, предложена система маркетинговых коммуникаций на рынке недвижимости, которая включает в себя рекламу, организацию выставок ярмарок, работу с общественностью, средствами массовой информации, стимулирование продаж, то есть предоставление скидок, кредитов, инвестиций.
5. Выявлены маркетинговые закономерности процесса конкуренции на рынке недвижимости и механизм формирования конкурентных преимуществ фирм производителей на базе основных и допонительных факторов, при этом
ставка делается на потребителя, преследуя цель производить такую недвижимость, которая в наибольшей степени может удовлетворить потребителя и которую он предпочтет всем другим аналогам, то есть те объекты, которые окажутся приоритетными при выборе потребителями объектов недвижимости на рынке и будут обладать высокой конкурентоспособностью и высоким качеством.
6. Разработана методика учета поведения потребителя на рынке недвижимости в зависимости от его потребностей и платежеспособности в маркетинговой деятельности, базирующаяся на экономико-математической модели поведения потребителя на рынке недвижимости при наличии ограничения финансовых средств, которая позволяет исходя из критериев максимизации полезности приобретаемой недвижимости и минимизации его стоимости в условиях ограниченных средств и ресурсов покупателей, взаимоувязать имеющиеся финансовые средства покупателей и стоимость приобретаемых объектов на рынке недвижимости.
7. Разработана методика организации маркетингового исследования рынка недвижимости, агоритм которой состоит из трех блоков: подготовительные мероприятия, информационная работа на рынке недвижимости, работа с покупателями (арендаторами), позволяющая анализировать различные виды рынков недвижимости, тем самым повысить эффективность работы на рынке недвижимости. Целью данной методики является структурирование последовательности действий по реализации объекта недвижимости. Выпонение агоритма данной методики в значительной степени способствует повышению эффективности работы с недвижимостью. При этом необходимо отметить, что данный агоритм достаточно универсален и применим к любым видам и объектам недвижимости.
8. Усовершенствована метрика показателей в оценке объектов на рынке недвижимости, определены методологические принципы и методические основы маркетинговой оценки объектов недвижимости, учитывающие дифференцированные условия потребительского спроса и особенности маркетинговой среды, позволяющие определить рыночную стоимость как среднюю индивидуаль-
ных стоимостей объектов недвижимости, выпускаемых отдельными предприятиями инвестиционно-строительного комплекса, образующуюся в результате конкуренции предприятий одной и той же отрасли, производящих объекты недвижимости при лучших, средних и худших условиях, что приводит к выравниванию нормы прибыли отрасли в среднюю для всего инвестиционно-строительного комплекса норму прибыли и превращению рыночной стоимости по сути дела в цену производства, обеспечивающую возмещение издержек производства и получение средней прибыли, пропорциональной размерам авансированных капиталов.
9. Выявлены особенности маркетинговой деятельности на различных типах рынков недвижимости: жилья, общественных зданий и помещений, производственных объектов, земельных участков, а также не специфическом рынке незавершенного строительства, которые дают возможность правильно спланировать маркетинговую стратегию, выбрав в зависимости от доли на рынке, рыночного спроса и предложения из трех:
- атакующую, созидательную стратегию, или стратегию наступления, которая предполагает активную агрессивную позицию на рынке недвижимости и преследует цель завоевать и расширить рыночную долю, при этом оптимальным считается сегмент, где присутствует 20% покупателей данного рынка недвижимости;
- оборонительную, или удерживающую стратегию, которая предполагает сохранение имеющейся рыночной доли и удержание своих позиций на рынке недвижимости при отсутствии средств для проведения активной агрессивной политики;
- стратегию отступления, или вынужденная, а не выбираемая стратегия, которую используют в случае постепенного сворачивания операций на рынке недвижимости, ликвидации бизнеса.
10. Предложена маркетинговая концепция управления рынком недвижимости, которая базируется на принципах: глубокие и всесторонние рыночные и
конъюнктурные исследования; сегментация рынка недвижимости, адаптивность производственно-сбытовой политики к рыночной ситуации; инновации; стратегическое планирование.
11. Разработаны концептуальные положения формирования экономико-математической модели маркетинговой деятельности по распределению ресурсов в сфере недвижимости, позволяющие распределять ресурсы при формировании плана развития (строительства, ремонта и др.) объектов недвижимости исходя из возникающих потребностей в тех или иных объектах.
12. Предложены методы оценки использования маркетинга в целях повышения эффективности функционирования рынка недвижимости, которые позволяют поэтапно оценивать маркетинговую деятельность: на стадии планирования Ч с целью предварительной оценки возможностей эффективности маркетинговых мероприятий и на стадии завершения реализации маркетинговой компании Ч как оценка фактического итога проделанной работы.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные научные выводы создают методологические предпосыки для организации эффективной управленческой деятельности на рынке недвижимости, а методический подход доведен до стадии, позволяющей принимать конкретные экономически обоснованные оценочные решения. Основные теоретические выводы могут быть использованы для улучшения содержания экономической подготовки и повышения квалификации кадров, предпринимателей, менеджеров, маркетологов, активизации научных исследований. Прикладная значимость результатов заключается в том, что они представляют интерес для крупных, средних и малых предприятий, функционирующих на первичном и вторичном рынке недвижимости, региональных и муниципальных органов управления, риэтерских фирм и профессиональных оценщиков. Теоретические положения диссертации и ее фактические данные могут быть использованы в учебном процессе экономических ВУЗов, а научные выводы диссертации могут быть использо-
ваны для дальнейшей теоретической разработки различных проблем в сфере развития рынка недвижимости.
Полученные научные разработки и выводы представляют собой основу для дальнейших исследований в области теории и практики маркетинга на рынке недвижимости.
Основные положения диссертации докладывались на международных научно-практических конференциях.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:
Монографии, брошюры, учебные пособия
1. Е.Б. Ардемасов. Методы определения социально-экономических целей развития региона (крупного города). Монография. Издательство МФИН, ИСЭП РАН 1999 г. - 6.1. п.л. (вклад автора - 0.6 п.л.)
2. Е.Б. Ардемасов, A.A. Горбунов, Е.В. Песоцкая. Маркетинг в управлении недвижимости. Монография. / под редакцией д.э.н., проф. A.A. Горбунова/. Издательство ИСЭП РАН, 1997 г. Ч 8,5 п.л.(вклад автора - 4,5п.л.)
3. А.А Горбунов, Е.Б. Ардемасов. Теоретические и методологические основы маркетинговых исследований в сфере рынка недвижимости. Монография. / под редакцией д.э.н., проф. A.A. Горбунова/. Издательство МФИН, ИСЭП РАН, 1999 - 5 п.л. (вклад автора - 3 пл.)
4. Е.Б. Ардемасов. Региональные тенденции формирования строительного комплекса Глава 3. 100 - 140 стр. в монографии A.A. Горбунов и др. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике. Издательство ИСЭП РАН, СПб 1999 г. - 3,1 п.л. (вклад автора-1,0 п. л.)
5. Е.Б. Ардемасов. Методология современной маркетинговой деятельности на рынке недвижимости. Монография./ под ред. д.э.н., проф. Горбунова A.A./СПб.: Изд-во МФИН, 2004.-19,5 п. л.
Статьи и тезисы докладов
6. Е.Б. Ардемасов., Л.И. Цапу, Оптимизация деятельности ходинга на основе имитационного моделирования. Регион: политика, экономика, социология. Журнал № 2-3, 2004 г. - 0,9 п.л. (вклад автора - 0,4 п.л.)
7. Е.Б. Ардемасов C.B., Федораев,. Оценка мобилизационных производственных мощностей экономики стр. 175-179. Экономика и управление. Сборник научных трудов /под редакцией д.э.н., проф. A.A. Горбунова/. Издательство Институт управления и экономики. СПб 2004 г. - 20 п.л.
8. Е.Б. Ардемасов. Маркетинговая деятельность на рынке недвижимости, (научная сессия профессорско-преподававательского состава научных работников и аспирантов по итогам НИР 1996 г.) (тезисы докладов. -СПб: СПбГУЭФ, 1997 г. -0,1 п.л.)
9. Е.Б. Ардемасов. Формирование и развитие маркетинга совместных предприятий (Всероссийская научно-практическая конференция Теория и практика антикризисного управления в хозяйственных системах) (тезисы докладов. - Пенза: ПДЗ, 1997 г. - 0.2 п.л.
10. Е.Б. Ардемасов, В.Г.Коротков Особенности менеджмента иностранной строительной фирмы при'строительстве на территории России. // Гуманитарные науки. 1997 г., № 1, 0,5 п.л. (в соавт., лично автором 0.3 пл.)
11. Е.Б. Ардемасов, В.Г. Короткое Методологический подход к формированию благоприятной внешней среды для предпринимательства. // Гуманитарные науки. 1997 г., № 2, 0,4 п.л. (вклад автора -0,2п.л.)
12.Е.Б. Ардемасов. Конкуренция на рынке недвижимости, предпринимательства региона. DUX, электр. Ф. публ.; http: ///www dux/ ru/im/article, 8, 1997 г.
13.Е.Б Ардемасов, В.Г.Коротков. Опыт зарубежных государств в регулировании предпринимательства. Журнал Регион: Политика. Экономика. Социология №4 ,2000 г.-0,6п_л. (вклад автора-0,3п.л.)
14.Е.Б.Ардемасов, В.Г.Коротков. Сегментация рынка недвижимости. Журнал Регион: Политика. Экономика. Социология № 4, 1999 г.-0,бп.л. (вклад автора-0,3:п.л.)
15.Е.Б.Ардемасов , В.Г.Коротков, Г.Н.Касаткин Структура предпринимательского потенциала личности. Журнал Регион: Политика. Экономика. Социология. № 1, 2004 г. - 0,9 пл. (вклад автора - 0,3 п.л.) ,
16.Всероссийская научно-практическая конференция на тему: Обновление экономики и управление в инвестиционно-строительной сфере - ключ к успеху. (Тезисы докладов.) - М., 1998 г. Ч 0,4 п.л.
17. Годичное 37 собрание Санкт - Петербургских научных советов по экономическим проблемам РАН Пути преодоления финансового кризиса. - 21 апреля 1999 г./ Тезисы докладов. СПб.: Издательство МФИН, - 0,3 п.л.
18.Годичное 38 собрание Санкт - Петербургских научных советов по экономическим проблемам РАН Регион как объект исследования: на материалах Санкт - Петербурга и Ленинградской области. - 30 марта 2000 г J Тезисы докладов. СПб.: Издательство МФИН, - 0,3 п.л.
19.Годичное 41 собрание Санкт-Петербургских научных советов по экономическим проблемам РАН Российская Федерация в контексте мировой экономики геополитики: проблемы реформирования. Тезисы докладов. СПб.: Издательство ИРЭ РАН, 2003 г. - 0,4 п.л. . . "
20. Петербургский экономический форум. Сборник докладов. СПб.: 1999 г. Издательство МФИН, - 0,3 п.л. , .
21. Международная конференция на тему: лXXI век Ч Проблемы подготовки маркетологов в России и за рубежом. Сборник научных трудов. СПб, 1999 г.-0,3 пл.
22.Е.Б.АрдемасовМаркетинг различных типов недвижимости . Журнал Регион: Политика. Экономика. Социология. № 4,2004 г. - 0,9 пл.
23.Е.Б.Ардемасов. Моделирование и прогнозирование маркетинговой деятельности на рынке недвижимости. Журнал Регион: Политика. Экономика. Социология. №4, 2004 г. - 0,9 п л
24.Е.Б.Ардемасов. Поведение потребителя на рынке недвижимости и era учет в маркетинговой деятельности, (на примере Северо-Западног* Федерального округа). Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно- аналитический журнал №1 (13) 2005 г.ЧИзд-во Секретариат Бюро Межпарламентской Ассамблеи Евразийского экономического общества-31,5 п.л. (вклад автора-0,7п.л.)
25.Е.Б.Ардемасов. Методология организации маркетинговой деятельности Х и- поведения потребителей на рынке недвижимости. Журнал Регион:
Политика. Экономика. Социология. №1, 2005 г. - 0,7 п.л
26.Е.Б.Ардемасов.Типология складской недвижимости. Журнал Регион: Политика. Экономика. Социология. №1,2005 г. - 0,4 пл
27.Е.Б.Ардемасов, Ал.А.Горбунов. Приоритетные направления в развитии рынка земельных участков. Годичное 43 собрание Санкт - Петербургских научных советов по экономическим проблемам РАН Приоритеты социально-экономического развития. Сборник научных материалов. СПб.: Издательство СПбГАСЭ, 2005 г. - 0,8 пл.( вклад автора 0,5 пл.) Щ
28.Е.Б.Ардемасов. Маркетинг производственных объектов.. Журнал Инновации №4,2005 г -0,8 п.л.
29.Кроме указанного выше, по теме диссертации опубликовано 24 тезиса выступлений (общим объёмом Ч 2,5 пл.) на международных, общероссийских, региональных конференциях, семинарах.
АРДЕМАСОВ ЕВГЕНИЙ БОРИСОВИЧ АВТОРЕФЕРАТ
Лицензия Р № 020412 от 12.02.97
Подписано в печать 27.4.2005. Формат 60x84. 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 2,25. Бум. л. 1,2 РТП изд-ва СПбГУЭФ. Тираж 100 экз. Зак 282.
Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023 Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21
Отпечатано с готового оригинал-макета в НПФ АСТЕРИОН Заказ № 128. Подписано в печать 27.04.200S г. Бумага офсетная. Формат 60x84*/,& Объем 2,75 п. л. Тираж 100 экз. Санкт-Петербург, 193144, а/я 299, тел. /факс (812)275-73-00, 275-53-92. тел. 970-35-70
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Ардемасов, Евгений Борисович
Введение.
Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ПРОБЛЕМЫ
РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1. Теоретические предпосыки зарождения и развития рынка недвижимости.
1.2. Особенности современного рынка недвижимости.
1.3. Организационно-экономические основы классификации и типологии современного рынка недвижимости.
Х 1.4. Государство и его функции в развитии рынка недвижимости.
Глава 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ МАРКЕТИНГОВЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
2.1. Методология организации маркетингового исследования рынка недвижимости.
2.2. Поведение потребителя на рынке недвижимости и его учет в маркетинговой деятельности.
2.3. Конкуренция на рынке недвижимости.
2.4. Система маркетинговых коммуникаций на рынке недвижимости.
2.5. Методика организации маркетингового исследования рынка недвижимости.
Глава 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО
ФОРМИРОВАНИЮ МАРКЕТИНГОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РАЗЛИЧНЫХ ТИПАХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Маркетинговая деятельность по реализации жилищной недвижимости.
3.2. Методологический подход к маркетинговой оценке общественных зданий и сооружений.
3.3. Маркетинг производственных объектов.
3.4. Анализ рынка земельных участков.
3.5. Характеристика рынка незавершенного строительства.
Глава 4. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ МАРКЕТИНГОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
4.1. Маркетинговая концепция управления недвижимостью.
4.2. Морфологический и типологический анализ потребительской полезности объектов недвижимости.
4.3. Оптимизация типологических параметров объектов недвижимости.
4.4. Концептуальные положения формирования экономико-математической модели маркетинговой деятельности по распределению ресурсов в сфере недвижимости.
Ф 4.5. Методы оценки использования маркетинга в целях повышения эффективности функционирования рынка недвижимости.
Глава 5. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО СТОИМОСТНОЙ
ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
5.1. Маркетинговая метрика показателей в оценке объектов на рынке недвижимости.
5.2. Концептуальные положения стоимостной оценки общественных зданий и помещений.
5.3. Методы стоимостной оценки недвижимости ф производственных объектов.
5.4. Стоимостная оценка земельных участков.
5.5. Оценка объектов незавершенного строительства.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости"
Актуальность темы исследования. В последние годы в нашей стране происходят существенные перемены, которые охватили различные стороны общественной жизни: политику, образование, духовную сферу, здравоохранение и т.д. Коснулись они и народного хозяйства. В настоящее время идет целенаправленное формирование и развитие предпринимательства, единого рынка России.
Одним из элементов единого рынка России становится и рынок недвижимости, развивающийся высокими темпами и имеющий весомые стратегические перспективы.
На российском рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищного назначения, общественные здания и помещения, производственные объекты, земельные участки. За последние годы значительно увеличилось число заключаемых сделок в жилищном секторе, наметилась тенденция к росту объема и количества сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосыки к активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. Отличительной чертой современного этапа в развитии рынка недвижимости является новый инструктивный подход, рассматривающий недвижимость не только как объект инвестиционной деятельности. Инвестиционный поток в сферу недвижимости постепенно меняет свое направление. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли, приходят крупные, договременные инвестиционные проекты, нацеленные на получение постоянных денежных поступлений.
Так, уже сегодня финансово-строительные и инвестиционные компании, некоторые риэтерские фирмы занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области строительства и реконструкции зданий и сооружений различного назначения и их последующей реализацией среди конечных и промежуточных потребителей. При этом интенсивные процессы вторичного рынка постепенно перемещаются в сторону первичного рынка, а его участники приобретают статус фирм-застройщиков, реализующих всю совокупность функций по развитию недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы формируемой экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных сфер; несовершенством законодательного обеспечения; отсутствием нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а также методик, использующих достигнутый, мировой опыт и адаптированных к отечественным условиям, отражающих их специфику во всей совокупности ее свойств и проявлений. Среди наиболее острых проблем выделяются проблемы построения действенной системы управления объектами недвижимости, способность обеспечить поступательный рост и развитие этой сферы и сформировать на этой основе совокупность базисных элементов для решения наиболее актуальных экономических, социальных и экологических задач.
В условиях радикального экономического реформирования и обострения кризисных явлений во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны возрастает значение проблем перестройки всего хозяйственного механизма и создания гибкой и адаптационной системы управления, способной формировать эффективные предпринимательские решения. Поиск научно-обоснованных методов и подходов, направленных на качественные преобразования действующей управленческой системы, ориентирован на необходимость широкого внедрения принципов и методов современного маркетинга, целью которого является достижение оптимальных экономических пропорций в динамических условиях рыночной номенклатуры.
Эффективность управления недвижимостью зависит от логической обоснованности и методологической корректности концептуальных принципов и подходов. Стремление к ориентации и целенаправленному воздействию на потребителя (с его потребностями и платежеспособными возможностями), к углубленному изучению и всестороннему учету средовых характеристик и структуры рыночных сегментов, к внедрению положений теории жизненных циклов, обуславливает необходимость использования маркетингового подхода, позволяющего построить интегрированную систему управления недвижимостью на принципах адаптивности и стратегической гибкости. Методология маркетинга, как философия бизнеса, несет в себе тот теоретический потенциал, который при условии достаточной поноты и научной проработанности способен придать стимулирующий импульс к активизации управленческой деятельности в сфере недвижимости, а его инструментарий - дать точок к формированию методически верных предпринимательских решений.
Актуальность темы исследования обусловлена и необходимостью внедрения маркетингового подхода в процессе оценки объектов недвижимости, представляющим собой широко распространенную практику, охватывающую как первичный, так и вторичный рынки. Развивающийся рынок недвижимости предъявляет особые требования к точности и объективности оценки, которая дожна базироваться на принципах эффективного использования объектов и сбалансированности затратных и доходных составляющих. Соблюдение этих требований возможно лишь при комплексном использовании маркетингового инструментария, направляющего развитие недвижимости в русло необходимости и достаточности с точки зрения потребителя - носителя спроса.
Возникновение и развитие рынка недвижимости поставило науку перед необходимостью изучить его содержание, тенденции и закономерности развития, определить наиболее эффективный механизм управления. С этой целью используются наработки зарубежных ученых, которые уже многие десятилетия занимались разработкой теории рыночной экономики, а также те труды российских ученых, которые появились по этой проблематике в последние годы.
В то же время следует отметить, что научных разработок, в которых бы специально рассматривались методологические основы (то есть исходные теоретические позиции) использования маркетингового подхода в сфере недвижимости, в которых очень нуждается практика, очень мало.
Таким образом, в настоящее время существует противоречие, состоящее в том, что практика нуждается в разработке теоретической концепции использования современного маркетинга в сфере недвижимости, в то же время работы, которые бы решали эту задачу, практически отсутствуют. Разрешению этого противоречия может способствовать разработка методологии организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на различных типах рынков недвижимости, которая является научной проблемой и которой посвящена данная диссертация.
Объектом исследования является рынок недвижимости, как один из важнейших элементов национального рынка, формирующий инфраструктурные условия организации процесса удовлетворения разнообразных общественных потребностей, нынешнее состояние маркетинговой деятельности в сфере реализации и управления недвижимостью.
Предмет исследования - экономические отношения субъектов рынка, имеющих коммерческие интересы в сфере недвижимости и закономерности функционирования и развития рынка недвижимости на основе эффективного использования современных маркетинговых технологий.
Целью исследования является разработка теоретических и методологических основ маркетинговой концепции в сфере недвижимости, определение организационно-экономических основ развития, соотношения спроса и предложения, конкуренции, форм и методов управления маркетингом на рынке недвижимости.
Для достижения цели исследования поставлены и последовательно решаются следующие основные задачи:
- раскрыть теоретические предпосыки зарождения и развития рынка недвижимости, его структуру;
- выявить особенности современного рынка недвижимости;
- осуществить классификацию и типологию современного рынка недвижимости;
- определить функции государства по регулированию и развитию рынка недвижимости;
- уточнить методологию организации маркетингового исследования рынка недвижимости;
- выявить особенности поведения потребителя на рынке недвижимости и дать рекомендации по использованию их в маркетинговой деятельности;
- установить направления влияния конкуренции на рынке недвижимости;
- определить систему маркетинговых коммуникаций на рынке недвижимости;
- разработать методику организации маркетингового исследования рынка недвижимости;
- определить особенности маркетинговой деятельности на различных рынках недвижимости: жилищной, общественных зданий и сооружений, производственной, земельных участков и незавершенного строительства;
- разработать маркетинговую концепцию управления недвижимостью;
- провести морфологический и типологический анализ потребительской полезности объектов недвижимости;
- осуществить оптимизацию типологических параметров объектов недвижимости;
- разработать концептуальные положения формирования экономико-математической модели маркетинговой деятельности по распределению ресурсов в сфере недвижимости;
- разработать методический подход к оценке процесса использования маркетинга в целях повышения эффективности функционирования рынка недвижимости;
- разработать методические положения по стоимостной оценке объектов на различных рынках недвижимости: жилищной, общественных зданий и сооружений, производственной, земельных участков и незавершенного строительства.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ученых, которые не только заложили научно-методические основы развития предпринимательства, маркетинга и социально-экономического управления в условиях рыночной экономики, но и внесли существенных вклад в анализ проблем функционирования рынка недвижимости. Они являются той методологической основой, которая используется как инструментарий научного поиска. К ним следует отнести работы таких ученых как: М.Адамса [3], Дж.М.Кейнса [112], Ф.Котлера [123,124,125], А.Маршала [150,151], А.Смита [206], А.К.Шторха [252], Г.Л.Багиева [14,18,19,20], А.И.Бутовского [41], Х А.А.Горбунова [60], П.С.Завьялова [82,83], Г.В.Кабакова [105], Н.Б.Ноздревой,
Л.И.Цыгичко [166], Е.В.Песоцкой [179], Д.В.Соколова [207,209], В.М.Тарасевича [217,218], и многих других [80,81,166,220].
Научные обобщения, выводы и рекомендации, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых, материалы научно-практических конференций, анализ практики использования маркетинговых технологий на различных этапах рынков недвижимости, позволили сделать необходимые научные обобщения, выводы и выработать практические рекомендации для повышения эффективности функционирования рынка недвижимости и тем самым послу* жили базой для решения поставленной научной проблемы.
Научная новизна исследования заключается в разработке концептуальных методологических основ поведения потребителей на рынке недвижимости на основе эффективных маркетинговых механизмов.
В соответствии с целью и задачами исследования на защиту выносятся результаты решения крупной научной проблемы, имеющей важное хозяйственное значение и заключающейся в разработке методологии организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости, составляющие новизну исследования, в том числе:
- определены теоретические предпосыки зарождения и развития рынка недвижимости, его особенности в современных условиях;
- выявлены организационно-экономические основы функционирования и развития предпринимательства в сфере недвижимости;
- осуществлена и предложена классификация и типология современного рынка недвижимости;
- определены организационные основы управления предпринимательством в сфере недвижимости, роль и функции государства в этом вопросе;
- развита методология организации маркетингового исследования и формирования рынка недвижимости, система маркетинговых коммуникаций;
- выявлены маркетинговые закономерности процесса конкуренции на рынке недвижимости и механизм формирования конкурентных преимуществ фирм производителей на базе основных и допонительных факторов;
- разработана методика учета поведения потребителя на рынке недвижимости в зависимости от его потребностей и платежеспособности в маркетинговой деятельности;
- разработана методика маркетингового исследования рынка недвижимости;
- выявлены особенности организации маркетинговой деятельности на различных типах рынков недвижимости: жилья, общественных зданий и помещений, производственных объектов, земельных участков и незавершенного строительства;
- определены методологические принципы и методические основы маркетинговой оценки объектов недвижимости, учитывающие дифференцированные условия потребительского спроса и особенности маркетинговой среды;
- предложена маркетинговая концепция управления рынком недвижимости;
- разработаны концептуальные положения формирования экономико-математической модели маркетинговой деятельности по распределению ресурсов в сфере недвижимости;
- проведен морфологический и типологический анализ потребительской полезности объектов недвижимости;
- осуществлена оптимизация типологических параметров объектов недвижимости;
- предложены методы оценки использования маркетинга в целях повышения эффективности функционирования рынка недвижимости;
- разработана маркетинговая метрика показателей в оценке объектов на рынке недвижимости;
- обоснованы и предложены методы стоимостной оценки объектов на рынке недвижимости наиболее приемлемые в современных условиях.
Теоретическая значимость работы состоит в том, что выпоненное диссертационное исследование, во-первых, развивает недостаточно разработанное актуальное научное направление, связанное с вопросами развития методологии организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости; во-вторых, расширяет научные знания теории предпринимательства и маркетинга; в-третьих, совершенствует методологический и методический аппарат, используемый для исследования рынка недвижимости; в-четвертых, углубляет теоретические исследования проблемы разрешения противоречий по развитию методологии маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные научные выводы создают методологические предпосыки для организации эффективной управленческой деятельности на рынке недвижимости, а методический подход доведен до стадии, позволяющей принимать конкретные экономически обоснованные оценочные решения. Основные теоретические выводы могут быть использованы для улучшения содержания экономической подготовки и повышения квалификации кадров, предпринимателей, менеджеров, маркетологов, активизации научных исследований.
Прикладная значимость результатов заключается в том, что они представляют интерес для крупных, средних и малых предприятий, функционирующих на первичном и вторичном рынке недвижимости, региональных и муниципальных органов управления, риэтерских фирм и профессиональных оценщиков. Теоретические положения диссертации и ее фактические данные могут быть использованы в учебном процессе экономических ВУЗов, а научные выводы диссертации могут быть использованы для дальнейшей теоретической разработки различных проблем в сфере развития рынка недвижимости.
Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций достигается выбором и использованием проверенных наукой и практикой методов исследования. Активное применение получили как всеобщие, общие, так и специальные (частные) методы. Методология решения поставленных задач основывается на диалектическом подходе, использованием методов общей теории систем, экономического анализа, применением экономико-математического моделирования, обработкой и обобщением статистических данных, логическим и сравнительным анализом практических результатов предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
Апробация работы. Основные научные положения диссертации опубликованы. Важнейшие результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях. Материалы исследования активно использовались в учебном процессе и при выпонении НИР.
Структура диссертации обусловлена целью и последовательностью решения основных задач исследования, и состоит из введения, пяти глав, заключения и списка использованных источников.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ардемасов, Евгений Борисович
Выводы по главе
1. Для определения стоимости жилой недвижимости рекомендуется использовать метод определения поной стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки, поскольку он является достаточно точным.
2. Определение рыночной стоимости общественных зданий и сооружений предлагается осуществлять методом корреляционно-регрессионного анализа.
3. При расчете стоимости производственных объектов необходимо определение текущей стоимости будущих доходов, которые принесут использование объекта промышленной недвижимости и возможная его продажа.
4. Для расчета стартовой цены земельного участка предлагается использовать 8 коэффициентов, в том числе местоположение объекта.
5. Расчет стоимости объектов незавершенного строительства на рынке недвижимости целесообразно проводить с использованием метода прогнозного индекса изменения затрат.
Заключение
В результате проведенного исследования решена важная научная проблема, заключающаяся в разработке методологии организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на различных типах рынков недвижимости.
В ходе исследования разработаны методы решения научных и практических задач, соответствующий инструментарий, сформулированы основы методологии, включая модели, методики и оценки эффективности, структурно-функциональный анализ, решение задач на ЭВМ, экономическое обоснование параметров и оптимизации, что позволяет делать теоретические обобщения, включая анализ, оценки и прогнозирование, осуществлять процедуру выбора решений.
Исследование базируется на фундаментальных положениях экономической науки, законодательных актах Российской Федерации; на анализе отечественного, зарубежного опыта и современного состояния экономики России, кроме того, широко использован опыт практической деятельности инвестиционно-строительного комплекса Москвы и Санкт-Петербурга.
Вместе с тем, ряд научных результатов получен впервые. К ним относятся:
1. Определены теоретические предпосыки зарождения и развития рынка недвижимости, его типология в современных условиях, включая укрупненную типологию по пяти основным видам недвижимости: жилой, общественных зданий и помещений, производственных объектов, земельных участков, объектов незавершенного строительства и более детализированную типологию в рамках укрупненной. В частности, разработана классификация зданий адаптированная к условиям московского и петербургского рынков недвижимости. В соответствии с данной классификацией общественные здания и помещения делятся на четыре категории: А,В,С и Б. Категории А и В, в свою очередь подразделяются на А1, А2, АЗ и В1, В2 соответственно. Местоположения здания в этой классификации не учитывается. Разработана и предлагается Экономическая Классификация Офисных Зданий (ЭКОЗ), целью которой является упрощение процесса работы с офисной недвижимостью для всех участников рынка недвижимости. Данная классификация, помимо инженерных, строительных и эксплуатационных характеристик здания, учитывает и такой основной коммерческий параметр недвижимости как месторасположение, так как арендная ставка в двух абсолютно одинаковых зданиях будет значительно отличаться в зависимости от этого фактора.
2. Выявлены организационно-экономические основы функционирования и развития предпринимательской и маркетинговой деятельности в сфере недвижимости, которая развивается в направлении создания агентств недвижимости не только на рынке жилой недвижимости, но в таких секторах рынка общественных зданий и помещений как гостиничная недвижимость, торговая недвижимость, офисных помещений, образующих своеобразный рынок коммерческой недвижимости.
3. Определены организационные основы управления предпринимательской и маркетинговой деятельностью в сфере недвижимости, роль и функции государства в этом вопросе, суть которых сводится к совершенствованию нормативно-правовой и законодательной базы функционирования рынка недвижимости, а также инвестирования и поддержки предпринимательства в сфере недвижимости, и в первую очередь предприятий инвестиционно-строительного комплекса, поскольку этот бизнес связан с огромными материальными и финансовыми затратами, а основными функциями государства по развитию рынка недвижимости будут являться:
- дальнейшее разгосударствление экономики, приватизация государственной собственности и развитие предпринимательства на рынке недвижимости. В основном это подразумевает дальнейшее овладение многообразием всех форм собственности и хозяйствования, поиске резервов и возможностей на рынке недвижимости;
- обеспечение максимальной свободы экономических субъектов на рынке недвижимости и поной их ответственности за конечные результаты своей производственно-коммерческой деятельности в инвестиционно-строительном комплексе;
- проведение демонополизации экономики. Конкурентная среда дожна иметь не менее 7-10 предприятий, производящих однородные по типу объекты, поступающие на рынок недвижимости. В противном случае будет иметь место монополия производства;
- формирование рыночной инфраструктуры рынка недвижимости. Без создания сети товарно-сырьевых, фондовых бирж, инвестиционных фондов, коммерческих банков и др. невозможно создать понокровный рынок недвижимости;
- осуществление активной структурно-инвестиционной политики. Она дожна быть направлена на определение приоритетных направлений развития инвестиционно-строительного комплекса, к которым необходимо отнести: строительство жилья, объектов социально-бытового назначения и др. Причем в каждой из этих сфер можно выделить свои внутренние, более конкретные приоритеты в каждый данный период;
- применение свободного ценообразования на объекты недвижимости, исходя из их рыночной оценки.
4. Развита методология организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости, предложена система маркетинговых коммуникаций на рынке недвижимости, которая включает в себя рекламу, организацию выставок ярмарок, работу с общественностью, средствами массовой информации, стимулирование продаж, то есть предоставление скидок, кредитов, инвестиций.
5. Выявлены маркетинговые закономерности процесса конкуренции на рынке недвижимости и механизм формирования конкурентных преимуществ фирм производителей на базе основных и допонительных факторов, при этом ставка делается на потребителя, преследуя цель производить такую недвижимость, которая в наибольшей степени может удовлетворить потребителя и которую он предпочтет всем другим аналогам, то есть те объекты, которые окажутся приоритетными при выборе потребителями объектов недвижимости на рынке и будут обладать высокой конкурентоспособностью и высоким качеством.
6. Разработана методика учета поведения потребителя на рынке недвижимости в зависимости от его потребностей и платежеспособности в маркетинговой деятельности, базирующаяся на экономико-математической модели поведения потребителя на рынке недвижимости при наличии ограничения финансовых средств, которая позволяет исходя из критериев максимизации полезности приобретаемой недвижимости и минимизации его стоимости в условиях ограниченных средств и ресурсов покупателей, взаимоувязать имеющиеся финансовые средства покупателей и стоимость приобретаемых объектов на рынке недвижимости.
7. Разработана методика организации маркетингового исследования рынка недвижимости, агоритм которой состоит из трех блоков: подготовительные мероприятия, информационная работа на рынке недвижимости, работа с покупателями (арендаторами), позволяющая анализировать различные виды рынков недвижимости, тем самым повысить эффективность работы на рынке недвижимости. Целью данной методики является структурирование последовательности действий по реализации объекта недвижимости. Выпонение агоритма данной методики в значительной степени способствует повышению эффективности работы с недвижимостью. При этом необходимо отметить, что данный агоритм достаточно универсален и применим к любым видам и объектам недвижимости.
8. Усовершенствована метрика показателей в оценке объектов на рынке недвижимости, определены методологические принципы и методические основы маркетинговой оценки объектов недвижимости, учитывающие дифференцированные условия потребительского спроса и особенности маркетинговой среды, позволяющие определить рыночную стоимость как среднюю индивидуальных стоимостей объектов недвижимости, выпускаемых отдельными предприятиями инвестиционно-строительного комплекса, образующуюся в результате конкуренции предприятий одной и той же отрасли, производящих объекты недвижимости при лучших, средних и худших условиях, что приводит к выравниванию нормы прибыли отрасли в среднюю для всего инвестиционно-строительного комплекса норму прибыли и превращению рыночной стоимости по сути дела в цену производства, обеспечивающую возмещение издержек производства и получение средней прибыли, пропорциональной размерам авансированных капиталов.
9. Выявлены особенности организации маркетинговой деятельности на различных типах рынков недвижимости: жилья, общественных зданий и помещений, производственных объектов, земельных участков, а также не специфическом рынке незавершенного строительства, которые дают возможность правильно спланировать маркетинговую стратегию, выбрав в зависимости от доли на рынке, рыночного спроса и предложения из трех:
- атакующую, созидательную стратегию, или стратегию наступления, которая предполагает активную агрессивную позицию на рынке недвижимости и преследует цель завоевать и расширить рыночную долю, при этом оптимальным считается сегмент, где присутствует 20% покупателей данного рынка недвижимости;
- оборонительную, или удерживающую стратегию, которая предполагает сохранение имеющейся рыночной доли и удержание своих позиций на рынке недвижимости при отсутствии средств для проведения активной агрессивной политики;
- стратегию отступления, или вынужденная, а не выбираемая стратегия, которую используют в случае постепенного сворачивания операций на рынке недвижимости, ликвидации бизнеса.
10. Предложена маркетинговая концепция управления рынком недвижимости, которая базируется на принципах: глубокие и всесторонние рыночные и конъюнктурные исследования; сегментация рынка недвижимости, адаптивность производственно-сбытовой политики к рыночной ситуации; инновации; стратегическое планирование.
11. Разработаны концептуальные положения формирования экономико-математической модели маркетинговой деятельности по распределению ресурсов в сфере недвижимости, позволяющие распределять ресурсы при формировании плана развития (строительства, ремонта и др.) объектов недвижимости исходя из возникающих потребностей в тех или иных объектах.
12. Предложены методы оценки использования маркетинга в целях повышения эффективности функционирования рынка недвижимости, которые позволяют поэтапно оценивать маркетинговую деятельность: на стадии планирования - с целью предварительной оценки возможностей эффективности маркетинговых мероприятий и на стадии завершения реализации маркетинговой компании - как оценка фактического итога проделанной работы.
Теоретические положения и основные научные выводы диссертации позволили достичь цели исследования, заключающейся в разработке теоретических и методологических основ маркетинговой концепции в сфере недвижимости, определение организационно-экономических основ развития, соотношения спроса и предложения, конкуренции, форм и методов управления маркетингом на рынке недвижимости.
Многие положения и рекомендации реализованы, апробированы и используются в маркетинговой деятельности инвестиционно-строительных комплексов Москвы и Санкт-Петербурга, в учебном процессе, в учебных пособиях, включены в планы научно-исследовательской работы.
Результаты диссертационного исследования вносят определенный теоретический и практический вклад в дальнейшее развитие теории маркетинга.
Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Ардемасов, Евгений Борисович, Санкт-Петербург
1. Абрамишвили Г.Г. Проблемы международного маркетинга. М.: Экономика, 1984.-288 с.
2. Абрамишвили Г.Г., Война В.А., Трусов Ю.Ф. Операция Маркетинг. М.: Международные отношения, 1976.
3. Адаме М. Промышленный и потребительский маркетинг на рынке США. М.: Sovero, 1990. - С. 25-67.
4. Академия рынка: маркетинг. Пер с фр./Дайан А., БукерельФ., Лан-кар Р. и др. М., 1993. - 572 с.
5. Алексеев A.A. Маркетинговые исследования рынка услуг: Учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
6. Алексеев О.Г. Комбинированный метод решения двухуровневых задач стандартизации//Экономика и математические методы. 1979. - № 6. -Т.15.
7. Ансов И. Стратегический маркетинг. М., 1991.
8. Ансофф И. Стратегическое управление. М.: Экономика, 1989.
9. Аренков И. Маркетинговые исследования: основы теории и методы. -СПб., 1992.
10. Аренков И.А., Багиев Е.Г. Бенчмаркетинг и маркетинговые решения/Под ред. Г.Л. Багиева. С.-Пб.: С-Пб.ГУЭФ, 1997. - 120 с.
11. Ардемасов Е.Б., Горбунов A.A., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью. СПб.: ИСЭП РАН, 1997.
12. Ардемасов Е.Б., Коротков В.Г. Сегментация рынка недвижимо-сти//Регион: Политика. Экономика. Социология. 1999. - № 4. - С. 22-24.
13. Афанасьев М.П. Маркетинг: стратегия и практика фирмы. М.: Финстатинформ, 1995.
14. Багиев Г.Л. Интерактивные модели маркетинговых решений на виртуальных рынках. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 102 с.
15. Багиев Г.Л., Казим Сайед-Мохамед, Юдашева О.У. Промышленный маркетинг. С.-Пб.: С.-ПбУЭиФ, 1994. - 38 е.
16. Багиев Г.Л., Красикова Н.И. Мотивация коммерческих коммуникаций в системе маркетинга: Учебное пособие СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1994.
17. Багиев Г.Л., Тарасевич В.М., Анн X. Маркетинг: Учебник. М.: Экономика, 1999.-703 с.
18. Багиев Г.Л. Маркетинг взаимодействия: Философия организации. Инструментарий. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 113 с.
19. Багиев Г.Л. Маркетинг: Задачи, кейсы, терминология. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.-101 с.
20. Багиев Г.Л. Маркетинг: Информационное обеспечение. Бенч маркетинг. Диагностика. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 140 с.
21. Багиев Г.Л., Юдашева О.У. Маркетинг взаимодействия перспективная концепция предпринимательства/Экономика России на рубеже XXI века. Академический и межвузовский сборник научных трудов. - СПб.-Казань, 1999.-29-38.
22. Базилев А., Загараев Ю. Инвестиции в жилищное строительство. Договор о долевом участии. Недвижимость Петербурга. - 1994. - № 46.
23. Базилев А., Загараев Ю. Долевое строительство: выбор надежного партнера. Недвижимость Петербурга. - 1994. - № 47.
24. Базилев А., Загараев Ю. Распределение результатов долевого строительства. Недвижимость Петербурга. - 1994. - № 50.
25. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
26. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: Учебное пособие М.: Финансы и статистика, 1998.
27. Балабанов И.Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика, 2001. - 208 с.
28. Барр Р. Политическая экономия: в 2-х т. пер. с фр. М.: Международные отношения, 1994. - Т. 1. - 608 е., Т.2 - 752 с.
29. Бедняков Д.И., Котунов И.В. Рыночная экономика: Словарь-справочник для предпринимателей, экономистов и юристов. Нижний Новгород: Издательство Флокс, 1992. - 123 с.
30. Беклешов Д.В. Реклама в промышленности. М.: Экономика, 1969.
31. Беклешов Д.В., Самусев В.И. Реклама. Ее функции, цели и методы создания. Киев: Реклама, 1974.
32. Бекренев Ю.В. Моделирование механизма стоимостной оценки собственности для управления материальными активами Тыла ВС РФ. Дисс. .канд. экон. наук.-СП.: СПбГУЭФ, 2001.-225 с.
33. Блэк С. Паблик-рилейшнз. Что это такое? М.: МА ПР Модино новости пресс, 1989.
34. Богорад Н. Принята новая концепция жилищного строительства// Экономика и жизнь. 1994. - № 26. - С. 13.
35. Бонгард М.М. О понятии полезная информация//Проблемы кибернетики. 1963. - № 9.
36. Бондарев А.К., Черенков В.И. Международный маркетинг. СПб.,
37. Брайсон А., Хо Ю-Ши Прикладная теория оптимального управления. Пер. с англ. -М.: Бизнес, 1994. 544 с.
38. Брыскин В.В. Математические модели маркетинга. Новосибирск: ВО Наука, 1992. - 160 с.
39. Бутовский А.И. Опыт в народном богатстве или о началах политической экономии. С.-Пб., 1847. т.1. - С.13.
40. Бюлетень недвижимости. 2004. - № 71/813. - 13.09.2004. - 625 с.
41. Вахмистров А.И. Методология управления развитием инвестиционно-строительного комплекса в мегаполисе (на примере Санкт-Петербурга). Автореферат дисс. доктора экон. наук. СПб.: СПбГАСУ, 2003. - 36 с.
42. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Словарь рыночной экономики. -СПб.: ТОО ТК Петрополис, 1995. 358 с.
43. Власова В.М. и др. Основы предпринимательской деятельности (Экономическая теория. Маркетинг. Финансовый менеджмент), М.: Финансы и статистика, 1994. - 496 с.
44. Воеводин E.H. Реклама на капиталистическом рынке. М.: МГИ-МО, 1982.
45. Володькин В.П. Научно-экономическое обоснование системы управления государственной собственностью. Дисс. . канд. экон. наук. СПбГУЭФ, СПб, 2000.
46. Воронков А.Н. Зависимость маркетинга от спроса и предложения: Тез. докл. Научно-практическая конференция НГУ. H.H.: Арабеск, 1999. -С.31-34.
47. Воронков А.Н. Маркетинг потребителя/Эффективность функционирования хозяйственных организаций в современных условиях. Межвузовский сборник научных статей. Н.Новгород: НКИ, 1997. - С. 42-45.
48. Все о маркетинге: Сборник материалов для руководства предприятий, экономических и коммерческих служб. М., 1992.
49. Габриелян Т.Р. Концептуальные основы стратегического управления инвестиционным процессом. Препринт. - СПб.: Изд-во ИУиЭ, 2004.- 50 с.
50. Габриелян Т.Р. Формирование и реализация механизма стратегического инвестирования в стройиндустрии. Автореферат дисс. . канд. экон. наук. СПб.: ИУиЭ, 2004. - 19 с.
51. Герасимчук В.И., Удалов Ф.Е. Маркетинг в рисунках, схемах и таблицах. -Н.Н.: ИНГУ, 1995. 195 с.
52. Герчикова И.Н. Маркетинг: Организация. Технология. М., 1990.
53. Герчикова И.Н. Маркетинг и международное коммерческое дело. -М.: Внешнеторгиздат, 1991.
54. Гильбо Е.В. Когда страна повернута вспять: статистика за 19851995 гг.-М., 1996.
55. Глазунова В.В. Торговая реклама. М.: Книга, 1976.
56. Гневко А.В. Некоторые вопросы правого регулирования формирования института частной собственности//Экономика и управление. 2004. - № 2. -С.138-149.
57. Голубков Е.П. и др. Маркетинг: выбор лучшего решения. М.: Экономика, 1993. - 222 с.
58. Горбунов А.А., Ардемасов Е.Б. Краткосрочный прогноз спроса на первичном рынке недвижимости//Регион: Политика. Экономика. Социология. -1999.-№4.-С. 21-22.
59. Горбунов A.A., Ардемасов Е.Б. Теоретические и методологические основы маркетинговых исследований в сфере рынка недвижимости. СПб.: Изд-во МФИН, 1999.-77 с.
60. Горбунов A.A., Томилов В.В., Сафьянов А.Н. Маркетинг в управлении строительным предприятием. СПб.: ИСЭП РАН, 1997. - 125 с.
61. Горбунов A.A. и др. Региональное регулирование предприятий в условиях рынка: теория и практика. СПб., 1997. - 211 с.
62. Гордиенко Г.А. Предпринимательство определяющий фактор развития экономики России. - СПб., 1999. - 213 с.
63. Горькова К.А., Абрамов Ю.Ш. Факторный анализ. М.: Статистика,1981.
64. Грабовой П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учеб ник для ВУЗов. M.: АСВ, 2000.
65. Гражданский Кодекс РФ. Часть. II. СПб.: Изд-во Альфа, КИФ РАВЕНА, 1996.-272 с.
66. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М.: Инфра-М, 1997.
67. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика. -М.: Инфра, 1997.
68. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-методическое пособие. -М.: Инфра-М, 1997.
69. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход: Учебно-методическое пособие. -М.: Дело, 1998.
70. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1999.
71. Долан Э., Линдсей Д. Рынок: Микроэкономическая модель. СПб., 1992.-496 с.
72. Дулич В.А. Об итогах инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в первом полугодии 1996 года//Экономика строительства. 1996. - № 9. - С. 29-72.
73. Дьячков Н.Ф. Что такое бренд, или Свято место пусто не бываете/Маркетинг и маркетинговые исследования в России. 1998. - № 5 (17). - С. 28-36.
74. Евенко Л.И. Организационные структуры управления промышленными корпорациями США. -М.: Наука, 1983.
75. Евенко Л.И. Американский и японский стили управления: опыт со-поставления//США. Экономика, политика, идеология. 1985. - № 11.
76. Жаров А.И., Изосимова Н.Н. Стратегия и тактика маркетинга. -Иваново: ИГУ, 1992. 64 с.
77. Жих Е.М., Панкрухин А.П., Соловьев В.А. Маркетинг: Как завоевать рынок? Л.: Лениздат, 1991. - 139 с.
78. Завьялов П.С., Демидов В.Е. Формула успеха: маркетинг. М.: Международные отношения, 1988.
79. Завьялов П.С. Маркетинг в схемах, рисунках, таблицах: Учебное пособие. М.: Инфра, 2000. - 495 с.
80. Закон № 69-21 О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые (от 28 апреля 1997 г.).
81. Закон О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР//Ведомости. 1991. - № 27.
82. Закон РФ № 208-ФЗ. Об акционерных обществах (от 26.12.1995, с изменениями от 13.06.1996).
83. Закон РФ О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках (от 22.03.1991).
84. Закон РФ № 1738-1 О плате за землю (от 11.10.91). Закон РФ № 69-21 О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые (от 28 апреля 1997).
85. Закон Санкт-Петербурга Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга (от 30.07.1998).
86. Закон Санкт-Петербурга О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга (от 30.07.1998).
87. Закон Санкт-Петербурга № 129-21 О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге (от 26.06.98).
88. Закон Санкт-Петербурга № 81-11 О налоговых льготах (от 14.07.95).
89. Злобин И.Я. Организация производства и маркетинг в условиях рынка. С.-Пб.: ВАТТ, 1993. - 240 с.
90. Иваненко Г.И., Медведев Ю.М. Математическая статистика. М.: Высшая школа, 1992. - 304 с.
91. Иванченко В. Инвестиции экономического роста//Экономист. -1996. -№ 11.-С. 53-60.
92. Иванченко В. К новой парадигме государственного регулирования и планологии//Вопросы экономики. 1993. - № 11. - С.72-79.
93. Иванченко В. Узловые противоречия экономики и подходы к их преодолению//Экономист. 1995. - № 9. - С. 17-29.
94. Иванов Е.А. Индикативное планирование развития экономика/Экономист. 1993. - № 9. - С. 3-8.
95. Ивченко Б.П., Мартыщенко JI.A., Иванцов И.Б. Информационная микроэкономика. Часть 1.-СП6., 1997.
96. Ивченко Б.П., Мартыщенко JI.A., Гуьин Г.С. Информационная микроэкономика. Часть 2. СПб., 1998.
97. Инструкция Госналогслужбы РФ от 17.04.95 № 29.
98. Исикава К. Японские методы управления качеством. М.: Экономика, 1988.
99. Кабаков Г.В. Финансирование жилищного строительства, кредитование застройщиков/Труды кафедры экономики предприятия и предпринимательства. СПб.: Изд-во ИУиЭ, 2003. - С.206-207.
100. Каганова О., Мальгин А. Что происходит на жилищном рынке Санкт-Петербурга//Вопросы экономики. 1994. - № 10. - С. 120-130.
101. Каганова О., Катханова А. Развитие рыночного жилищного строительства: опыт Санкт-Петербурга//Вопросы экономики. 1994. - № 10. - С. 131143.
102. Камаев В.Д. Основы экономической теории. Учебник. МГТУ им. Баумана. М.: Владос, 1994.
103. Камаев В.Д. и др. Учебник по основам экономической теории (экономике). М.: Владос, 1997. - 380 с.
104. Каневский М. эффекты рекламы. -М.: Экономика, 1981.
105. Картер Г. Эффективная реклама. М.: Прогресс, 1991.
106. Кейнс Д.М. Общая теория занятости, процента и денег. Т.З. Пет-разаводск: Петроком, 1993. - 308 с.
107. Кинг У., Клиланд Д. Стратегическое планирование и хозяйственная политика. М.: Прогресс, 1982.
108. Киперман Г.Я. Рыночная экономика: Словарь. М.: Республика,1993.
109. Климов И.М. Формирование инвестиционного потенциала предприятий в современных условиях. СПб.: ИУЭ, 2002. - 20 с.
110. Клинов В.Г., Мануковский А.Б., Хартуков Е.М., Цыгичко J1.T. Вопросы теории экономической конъюнктуры. М.: МГИМО, 1989.
111. Ковалев В.В. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.
112. Ковалев В.В. Финансовый анализ. М.: Финансы и статистика, 1995.
113. Кондратьев Н.Д. Большие циклы конъюнктуры. М., 1925. - Т.2. -Вып. 1.
114. Конно Т. Стратегия и структура японских предприятий. М.: Прогресс, 1987.
115. Короткое В.Г. Проблемы социально-экономического развития регионов//Регион. 1999. - № 1-2. - С.8-12.
116. Котлер Ф. Маркетинг и менеджмент. СПб., 1998.
117. Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1992. - 666 с.
118. Котлер Ф. Управление маркетингом. М.: Экономика, 1980.
119. Кочович Е. Финансовая математика: теория и практика финансово-банковских расчетов/Пер. с серб. М.: Финансы и статистика, 1994.
120. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб.: Лань, 2000. - 480 с.
121. Крутик А.Б., Решетова М.В., Никольская Е.Г. Инновации и инвестиции в предпринимательстве. СПб.: Издательство РГПУ им. А.И.Герцена, 2003.-927 с.
122. Крутик А.Б. Маркетинг стратегия развития. - М.: Машмир, 1991. -Вып. 10.-16 с.
123. Крутик А.Б., Морозов О.Б. Развитее земельного рынка в России/Национальная экономика и тыл Вооруженных Сил: проблемы и перспективы. Сборник материалов межвузовской научной конференции 27-28 февраля 2001.-СПб.: ВАТТ, 2001.-С. 152-157.
124. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие. М.: АСВ, 1998.
125. Курицын А.Н. Управление в Японии: организация и методы. М.: Наука, 1981.
126. Лавров С.Н., Злобин С.Ю. Основы маркетинга промышленных объектов. -М.: Внешторгиздат, 1989.
127. Ламбен Ж.-Ж. Стратегический маркетинг. СПб., 1996.
128. Левина P.C. Теория и методология мотивации поведения потребителей в российском предпринимательстве. Автореферат дисс. . доктора экон. наук. СПб.: СПбГУЭФ, 2001. - 39 с.
129. Левшин Ф.М. Организация маркетинга фирмами Японии//БИКИ. -1978. № 10. - Приложение.
130. Лесохин В.З. Информационное обеспечение маркетинговых систем. Учебник. СПб.: Изд-во СПБУЭФ, 1994. - 88 с.
131. Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь. М.: Наука, 1993.-448 с.
132. Лопес В.Л. Перестройка инвестиционной сферы. М.: Наука, 1992.-80 с.
133. Львов Ю.А. Основы экономики и организации бизнеса. СПб.: ГМН Формика, 1992. - 384 с.
134. Маджаро С. Международный маркетинг.- М.: Международные отношения, 1979.
135. Макконел K.P., Брю С.Л. Экономика: Принципы, проблемы и политика. В 2-х т. Пер. с англ. М.: Республика, 1992. - 7989 с.
136. Мамедов 0.10. и др. Современная экономика. Учебник для ВУЗов.- Ростов-на-Дону: Изд. Феникс, 1998.
137. Мануковский А.Б., Хартуков Е.М. Экономическая конъюнктура. Как изучать современный рынок. -М.: ШМБ МГИМО, 1991.
138. Маркетинг: Учебник/Под ред. Уткина Э.А. М.: Изд-во ЭКМОС, 1999.-320 с.
139. Маркетинг. Токовый терминологический словарь-справочник. -М.: Инфоконт, 1991.
140. Маркетинг. М.: Прогресс, 1974.
141. Мартыщенко Л.А., Панов В.В. О моделировании случайных величин с заданным законом распределения//Экономика и математические методы.- 1981. № 1.-Т. 17.
142. Маршал А. Принципы экономической науки. Т.1. М.: Прогресс, 1993.-416 с.
143. Маршал А. Принципы экономической науки. Т. 2. М.: Прогресс, 1993.-310 с.
144. Международные стандарты оценки. В 2-х томах. Под редакцией Артеменкова И.Л. M.: РОО, 1995.
145. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. М.: Дело, 1994.-702 с.
146. Милер Д. ПЕРТ система управления. - М.: Экономика, 1965.
147. Мильнер Б.З., Евенко Л.И., Раппопорт B.C. Системный подход к организации управления. М.: Экономика, 1983.
148. Мильнер Б.З., Рогинко С.А., Олейник И.С. Японский парпадокс. -М.: Мысль, 1985.
149. Монден Я. Тойота. Методы эффективного управления. М.: экономика, 1989.
150. Монден Я., Сибакава Р., Такаянаги С. И др. Как работают японские предприятия. М.: Экономика, 1989.
151. Морита А. Сделано в Японии. М.: Прогресс, 1990.
152. Моритани М. Современная технология и экономическое развитие Японии. -М.: Экономика, 1986.
153. Морозов Г.А. Система маркетинга. H.H.: Вого-Вятское кн. изд., 1992.- 164 с.
154. Моррис Р. Маркетинг: Ситуации и примеры. Пер. с англ. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1994. - 207 с.
155. Народное хозяйство РФ в 2001 году/Статистический сборник. М., 2002.- 199 с.
156. Немчинская A.B. Экономические аспекты информационного обеспечения инвестиционной строительной деятельности в рыночных условиях // Экономика строительства. 1995. - № 2. - С. 24-27.
157. Ноздрева Н.Б., Цыгичко Л.И. Маркетинг как побеждать на рынке. -М.: Финансы и статистика, 1991.-303 с.
158. Обзор экономики России. Основные тенденции развития. М.: Рабочий центр экономических реформ при Правительстве РФ, 2001. - 243 с.
159. Окунь Я. Факторный анализ. М.: Статистика, 1974.
160. Оливер Г. Маркетинг сегодня. Варшава: 1989.- 187 с.
161. Опыт Санкт-Петербурга в области рыночной оценки. Администрация Санкт-Петербурга. СПб., 1999.
162. Опыт Санкт-Петербурга в области рыночной оценки. Администрация Санкт-Петербурга, в 2-х томах. СПб., 1997.
163. Основы теории решений. Ч. 3. Системы и модели. СПб.: ВАТТ, 1993.-212 с.
164. Оути У. Методы организации производства (Японский и американский подходы). -М.: Экономика, 1984.
165. Панибратов А.Ю. Маркетинговые стратегии на российском рын-ке//Регион: Политика. Экономика. Социология. 2001. - № 1.
166. Парфенов В.Г. Регрессионный и корреляционный анализ: обработка результатов наблюдений при измерениях. Л.: ЛитМО, 1983.
167. Пашкус Ю.В, Мисько О.Н. Введение в бизнес. Л.: Северо-Запад, 1991.-303 с.
168. Перекалина Г.С. Качество в системе маркетинга. H.H.: Вого-Вятское кн. Изд., 1992. - 164 с.
169. Песоцкая Е.В. Моделирование социально-экономического развития малых и средних городов России. СПб.: СвбУЗиФ, 1994. - 159 с.
170. Песоцкая Е.В., Эргашев Х.О. Конкурентные процессы на рынке недвижимости/Стратегические меры и промышленная политика по развитию экономики России. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. СПб.: СПбГУЭФ, 2001. - С. 133-135.
171. Пешкова Е.П. Маркетинговый анализ в деятельности фирмы. М.,1998.
172. Постановление Правительства РФ "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" (от 26 августа 1996 г.).
173. Постановление Правительства РФ № 932 Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра (от 3 августа 1996 г.).
174. Постановлением Правительства РФ от 25.08.99 № 945 О государственной кадастровой оценке земель.
175. Программа Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года.
176. Пчелинцев С. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений/УВопросы экономики. 1994. - № 10. - С. 10-15.
177. Раскин Л.Г., Кириченко И.О. Многоиндексные задачи линейного программирования. М.: Радио и связь, 1982.
178. Распоряжение Мэра Санкт-Петербурга О порядке предоставления объектов недвижимости и прав на них на инвестиционных условиях (от 03.06.1994 № 585-р).
179. Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга № 283-р (от 04.01.1997) Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях.
180. Региональные индексы пересчета сметной стоимости 1984 года для применения с 1 сентября 2000 года//Стройинформ-СПб. 2000. - № 9.
181. Регулирование территориального развития в условиях рыночной экономики/Б.М.Штульберг, В.В.Котико, А.О.Полынев, Е.Н.Левитская. М.: Наука, 1993.- 127 с.
182. Рогозин Б.Б., Лукацкая И.О. Комплексные подходы к построению и применению экономико-статистических моделей. Новосибирск, 1981.
183. Россия в цифрах: Краткий статистический сборник. М.: Госкомстат РФ, 2002. - 397 с.
184. Рыбаков Ф.Ф. Северо-Западный федеральный округ новое административно-территориальное образование современной России//Мост. - 2001. -№44.-С. 25-27.
185. Российский статистический ежегодник. М.: Госкомстат России, 1999.-С. 176-177.
186. Сакс Д. Рыночная экономика и Россия: Пер. с англ./ВВСМРМ. М.: Экономика, 1995.-331 с.
187. Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. М.: Центр экономики и маркетинга, 1997.
188. Саркисян С.А. и др. Теория прогнозирования и принятия решений. -М.: Высшая школа, 1997.
189. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, СП-81-01-94.
190. СеврукМ.А. Система маркетинга.-М.: МГУ, 1982.-200 с.
191. Семенов П., Штульберг Б. Новая региональная страте-гия//Экономист. 1994. - № 6. - С. 72-76.
192. Сикачев A.B. Сущность понятия жилищная политика//Жилищное строительство. 1994. - № 2. - С. 8-10.
193. Словарь делового человека/О.В. Амуржуев и др. М.: Экономика, 1992.-236 с.
194. Смирнова Е.Е. Маркетинг как объект управления/Стратегические меры и промышленная политика по развитию экономики России. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. СПб.: СПбГУ-ЭФ, 2001.-С. 387-388.
195. Смит Адам. Исследование о природе и причинах богатства народов. М.: Соцэкгиз, 1962. - 684 с.
196. Соколов Д.В. и др. Предпосыки анализа и формирования инновационной политики. СПб.: СПбГУЭФ, 1997. - 133 с.
197. Соколов Д.В., Доманов В.В. Методология количественного анализа структур хозяйственных субъектов. СПб.: СПбУЭФ, 1998. - 163 с.
198. Соколов Д.В. Теория хозяйственных систем: состояние и перспективы: Сб. науч. тр./СПбУЭиФ Кафедра экономической кибернетики и экономико-математических методов. СПб.: Изд-во СпбУЭиФ, 1996. - 158 с.
199. Соколов Д.В. и др. Основы организационного проектирования: предпринимательский подход. СПб.: СПбУЭФ, 1994. - 96 с.
200. Социально-экономическое положение России: статистический сборник. М.: Госкомстат, 2004. - № 1. - 440 с.
201. Статистический бюлетень № 9 (59). Российское агентство. М., 1999.-206 с.
202. Сутян В.Б. Экономика: Учебник. М., 1997.
203. Сущенко Е.Ф. Организация маркетинговой деятельности. Минск,1990.
204. Сэндидж Ч., Фрайбургер В., Ротоцол К. Реклама. Теория и практика. -М.: Прогресс, 1989.
205. Тарасевич В.М. Ценовая политика в системе маркетинга: Учебное пособие/Под ред. Багиева. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 153 с.
206. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб., Техно-бат, 1995.
207. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПБ., изд. СПбГТУ, 1997.
208. Теория потребительского поведения и спроса. Под ред. В.М. Гальперина. С.-Пб: Экономическая школа, 1993. - 380 с.
209. Тимофеев A.C. Маркетинг и коммерческий успех//Военно-экономический журнал, 1993. № 5 - С. 19-21.
210. Ткаченко Е.А., Усова H.A. Принципы построения системы мониторинга инвестиционной деятельности на предприятии//Современная российская экономика (проблемы и перспективы). Сборник научных трудов. Ч. 4. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2000. - С. 59-62.
211. Тригубенко В.В. Что такое исследование операций. М.: Экономика, 1966.
212. Трухаев Р.И. Модели принятия решений в условиях неопределенности. -М.: Наука, 1981.
213. Уайт П. Управление исследованиями и разработками. М.: Экономика, 1981.
214. Указ Президента Российской Федерации "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" (1993 г.).
215. Уисон JI. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука//Вопросы оценки. 1996. - № 10-12.
216. Укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства в Ленинграде//Стройинформ-СПб. 1997. - № 5.
217. Уотерман Р. Фактор обновления. Как сохраняют конкурентоспособность лучшие компании. М.: Прогресс, 1988.
218. Управление фирмами в Японии. М.: Прогресс, 1969.
219. Федеральный Закон №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21 июня 1997 г.).
220. Федеральный Закон О государственном земельном кадастре (от 24 ноября 1999 г.).
221. Федеральный закон № 135-Ф3 Об оценке и оценочной деятельности в Российской Федерации (от 29.07.1998 г.).
222. Федеральный закон Об управлении государственной и муниципальной недвижимостью.
223. Феофанов O.A. США: реклама и общество. М.: Мысль, 1974.
224. Фильчикова Н.Б. Реклама в прессе. М.: Высшая школа, 1977.
225. Фостер П. Обновления производства. Атакующие выигрывают. -М.: Прогресс, 1987.
226. Хайман Д.Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. В 2-х т. Пер. с англ. М.: Финансы и статистика, 1992. - 786 с.
227. Хакунов Т.Д. Теория и методология формирования маркетингового механизма регионального регулирования предпринимательской деятельности. Автореферат дисс. доктора экон. наук. СПб.: СПбГУЭФ, 2001. - 38 с.
228. Хейне Пол. Экономический образ мышления. М.: Новости, 1991. - 704 с.
229. Хоскинг А. Курс предпринимательства. М.: Международные отношения, 1993.-352 с.
230. Хромов Ю.Б. Жилищное строительство в Санкт-Петербурге: экология, демография и коммерция. М.: ПГС. - 1994. - № 7. - С. 15-16.
231. Хромов Ю.Б. Градостроительство и рынок жилья в Санкт-петербургском регионе // Жилищное строительство. 1994. - № 9. - С. 7-10.
232. Ценообразование и рынок. Пер с англ./Под ред. Е.И.Пунина и С.Б.Рычкова. М.: Прогресс, 1992. - 230 с.
233. Цзе К.К. Методы эффективной торговли. Опыт лучшей торговой фирмы года. М.: Экономка, 1987.
234. Цыгичко В.Н. Прогнозирование социально-экономических процессов. М: Финансы и статистика, 1986.
235. Черты японского стиля управления//РЭИ ВИНИТИ. Организация управления. 1988. - № 7.
236. Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. М.: Статистика, 1977.
237. Чибинев A.M., Воронков А.Н., Чеботарев С.С. Маркетинг в ар-мии//ВЭЖ TBC. 1994. - № 4. - С.14-16.
238. Чурина E.H. Особенности жилищного фонда Санкт-Петербурга/Стра-тегические меры и промышленная политика по развитию экономики России. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. СПб.: СПбГУЭФ, 2001. - С. 385-387.
239. Шамбуров С.А. Экономические аспекты оценки теневой составляющей в промышленном регионе. Автореферат дис. канд. экон. наук. Иркутск: ИГЭА, 2002.-24 с.
240. Шторх А.К. Курс политической экономии или изложение начал, обусловливающих народное благосостояние. С.-Пб.: Славянская печатня И.В.Вернадского, 1881. т. 1 с. 23.
241. Шефле А.Э. Капитализм и социализм. С.-Пб., 1871.-С. 58.
242. Шонбергер Р. Японские методы управления производством. М.: Экономика, 1988.
243. Эванс Дж., Берман Б. Маркетинг.: Экономика, 1993. 336 с.
244. Эклунд К. Эффективная экономика шведская модель: Пер. со швед. - М.: Экономика, 1991. - 349 с.
245. Экономическая теория. Учебник для вузов. СПб.: СПбГУЭФ, 1997.-480 с.
246. Экономическая теория. Учебник для студентов вузов. М.: BJIA-ДОС, 2000.-640 с.
247. Экономическое состояние Северо-Западного Федерального окру-га//Военно-экономический вестник. 2002. - № 2. - С. 19-30.
248. Энциклопедия предпринимателя. СПб.: ТОО ОБИС, 1994.592 с.
249. Эргашев Х.О., Купфер М. Особенности рынка недвижимости/Стратегические меры и промышленная политика по развитию экономики России. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. -СПб.: СПбГУЭФ, 2001. С. 336-338.
250. Эргашев Х.О. Конкурентные процессы на рынке недвижимости/Стратегические меры и промышленная политика по развитию экономики России. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. СПб.: СПбГУЭФ, 2001. - С. 260-262.
251. Юдин Д.Б., Гольнштейн Е.Г. Задачи линейного программирования транспортного типа. М.: Наука, 1969.
252. Юдин Д.Б., Гольнштейн Е.Г. Линейное программирование: теория, методы и приложения. М.: Наука, 1969.
253. Юдашева О.У., Брячак И.В. Особенности развития бизнес-коммуникаций покупатель-продавец на промышленных рынках//Маркетинг и предпринимательство. Ученые запаски факультета коммерции. С.-Пб.: С-Пб.ГУЭФ, 1995.-С. 18-22.
254. ABN Realty. Commercial Real Estate Consultants. M., 2004. - 10 p.
255. Aengevelt-Research. City Report. Rgion Moskau. M.: Aengevelt, 2003/2004. -№X.- 74 p.
256. Aengevelt-Research. City Report. Rgion Moskau. M.: Aengevelt, 2004/2005.-№ XI.-88 p.
257. Ansoff H.J. Stratgies for Diversification. Harvard Business Revie September-Oktober, 1957, p. 113-124.
258. Bagiev G.L., Seyed-Mohamed N., Juldaseva O.U. Industrial Marketing. Department of Business Studies, Uppsala University, 1995.
259. Bartoli M. Diagnostic d'Entreprize: l'economique a l'epreuve du social. Inter Editions, 1994.
260. Berkowits E.N., Kerin R.A., Rudelius W. Marketing. Times (Mirror) Mosby College Publishing. St. Louis, Toronto, Santa Clara, 1986.
261. Boyd H.W., Walker O.C. Marketing Management. A Strategic Approach. Boston, IRWIN, 1990.
262. Charter of Economic Rights and Rules 3281 (XXIX). U.N. Monthly Chronicale, Junuary, 1975, p. 110.
263. Clark R. The Japanese Company. London, 1979.
264. Collins E.G., Devanna M.C. The Portable MBA. New York, Wiley,1990.
265. Dodge H.R., Fullerton S.D., Rink D.R. Marketing Research. Charles E.Merrill Publishing Company, A. Bell & Howel Company. Columbus, Toronto, London, Sydney, 1982.
266. Drucker P. Landmarks of Tomorrow. New York, 1959.
267. Drucker P. The practice of Management. New York, 1955.
268. Eto H., Matsui K. Management Sistems in Japanese Industry. Amsterdam, 1983.
269. Evans J.R., Berman B. Essentials Marketing Management. Second Edition. Kent Publishing Company, New York, 1984.
270. International Encyclopedia of the Social Sciences. New York, The Macmillan & Free Press, 1968, V.9, p. 575.
271. Industrial Technological Department. A network Approach. Edited by Hakan Hakanson. Stockholm, 1990.
272. Fishburn P.C. The axioms of subjective probability. Stat. Sei. 1986. -№3.-Vol. 1.
273. Jane S.C. International Marketing Management. Second Edition. Kent Publishing Company, Boston, 1986.
274. Japanese Consumer Handbook 1990. A Businessman's Guide to the Japanese Consumer Market, Tokyo, JETRO, 1991.
275. Joshiho M. Japanese Managerial System. Cambridge, 1971.
276. Kaldore N. The Theory of Capital. London, 1963.
277. Leslie de Chernatony, Riley F. Defining a "Brand'V/Journal of Marketing Management. 1998. -№ 14. - P. 417-443.
278. L'organisation des marches de soustraitance. Paris, 1976.
279. Marketing als managementorientielte Absakpolitik. 1989.
280. Montinho L. Is your Company Planning Jains in Market Share? European Management Journal, V.6, N 3,1988, p. 209-214.
281. Meffert H. Marketing. Grundlagen der Absakpolitik. 7. berarbeiten und Erwtiterte Auflage, 1989.
282. McCarthy E.J., Perreault W.D. Essentials of Marketing. Fourth Edition, IRWIN, Homewood, Illinois, 1988.
283. Multinational Marketing Management. Casis and Reading. Addison -Wesley Pablishing Company. 1988.
284. Murphhy P.E., Enis B.M. Marketing. Scott, Foresman & Company, London, 1985.
285. Rument R.P. Strategy, Structure and Economic Performance. Boston?1974.
286. Segmentation Strategies Greate News Pressure Among Markettrs, Marketing News, March 28, 1986, p. 1,19.
287. Stone G.P. City Shoppers and Urban Identification: Observation on the Social Psyhology of City Life. American Journal of Sociology, V.60 (July 1954), p. 36-45.
288. The Cillege Caterers are Dropping Out. Dusintss Week, Fhril 23, 1989, p. 36-37.
289. The Marketing Book/ Ed/ by Baker Michael Professional Pablishing.
290. The Russian Property Markets. M.: Noble Gibbons, 2004. - 40 p.
291. Technological Innovation: A Critical Rewiew of Current Knowledge. San Francisco Press, 1978. p. 9.
292. Understanding business markets Interaction relationships. Edited by David Ford. London-New York-Boston, 1990.
293. Udell J.G. Haw Impotent is Pricing in Competitive Strategy? Journal of Marketing. V. 28 (January 1964), p. 44-48.306. 1990 Survey of Buying. Sales and Marketing Management Magazine. August 13, 1990.
294. Динамика общего спроса на первичном рынке жилой площади недвижимости в Санкт-Петербургетыс. кв. м12001000800600 4002001998 1999 2000 2001 2002 2003 спросданные 2000 г.)
295. Порядок проведения исследований рынка
296. Процесс исследования конъюнктуры
297. Динамика спроса на земельные участки 2001-2002 гг.
298. Общая площадь земельного участка
299. Объекты 2001 г. 2002 г. Изменение показателей, %
300. Строительство объ- 1511575 1500416 -1ектов
301. Жилищное строи- 766175 374413 -51тельство
302. Торговые комплексы 208870 423992 +1031. Гостиницы 90530 61860 -32
303. Административные 17139 6608 -61здания
304. Гаражи и паркинги 19890 14700 -211. АЗС 89195 31274 -65
305. Спортивные соору- 40655 265299 +553жения 1. Таможенный терми- 62000 нал
306. Производственно- 228740 81497 -64складские здания
307. Прочие здания и со- 50381 178773 +255оружения
308. Вахмистров А.И. Методология управления развитием инвестиционно-строительного комплекса в мегаполисе (на примере Санкт-Петербурга). С. 30.
309. Характеристика вариантов рынка недвижимости
310. Варианты возможной рыночной структуры Модель рынка недвижимости (конкуренции) Степень концентрации рынка (С114) и уровень конкуренции
311. Багив Г.Л., Юдашева О.У. Маркетинг взаимодействия перспективная концепция предпринимательства/ Экономика России на рубеже XXI века. - СПб.-Казань, 1999. - С.37
Похожие диссертации
- Тенденции и динамика поведения потребителей на российском рынке высокотехнологичных товаров
- Методология маркетинговой деятельности малого предприятия на рынке строительства и реализации первичного жилья в курортных зонах
- Методы маркетингового взаимодействия продавца и покупателя на рынке недвижимости
- Маркетинговое планирование спроса и предложения на рынке жилой недвижимости
- Эконометрические методы в оценке экономической эффективности производства телевизионных предприятий Республики Беларусь