Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Инновационное развитие рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Пилюс, Елена Викторовна
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Инновационное развитие рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда"

На правах рукописи

ПИЛЮС ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА

ИННОВАЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ УПРАВЛЕНИЯ АРЕНДОЙ ГОРОДСКИХ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами:

строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выпонена в ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Попова Елена Владимировна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Райзберг Борис Абрамович

кандидат экономических наук Асатрян Левон Вячеславович

Ведущая организация: Московский государственный

строительный университет

Защита состоится * января 2006 г. в 14:00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.043.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук в ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 201.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ДПО ГАСИС. Автореферат разослан декабря 2005 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета, к.э.н., доцент

Лочан С.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современное состояние рынка недвижимости характеризуется неоднозначностью протекания социально-экономических процессов. Усиливаются интеграционные процессы в области управления объектами недвижимости в части объединения фирм в ассоциации и общества. Идет активное изменение условий государственного воздействия на рынок в части регулирования конкуренции и монополизации, а также в области привлечения сбережений населения и усиления инвестиционных процессов. Происходит усиление социальной ориентированности экономики, оптимизируются хозяйственные связи, формируются новые проекты и программы управления объектами нежилой недвижимости. Все это приводит к необходимости развития инновационной активности на рынке нежилой недвижимости с целью объединения описанных процессов в систему и повышения экономического потенциала исследуемого рынка.

При этом необходимо адекватное комплексное изменение сложившихся хозяйственных связей на рынке нежилой недвижимости, поскольку усиление исключительно рыночных или государственных механизмов управления может привести к неуправляемым изменениям на рынке, серьезно ослабив тем самым позиции российской экономики. Необходимо совместное взаимодействие стоимостных рыночных процессов и сознательной плановой деятельности хозяйствующего субъекта, действующего на рынке нежилой недвижимости при содействии государства. Подобный подход позволяет обеспечить сбалансированное развитие городских объектов нежилого фонда.

В данной связи ключевым вопросом повышения конкурентоспособности объектов нежилой недвижимости и становится интенсификация инновационных процессов, направленных на повышение эффективности управления арендой городских объектов нежилого фонда. При этом в качестве практической базы исследования рассматриваются городские объекты нежилого фонда г. Москвы.

При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, инноваций, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем инновационного развития российской экономики внесли такие ученые как: Аньшин В., Барютин Л., Василевская И., Зинов В., Ильенкова С., Дуженкова В., Медынский В., Оголева Л., Ордуэй Н., Фат-хутдинов Р., Фридман Дж., Хотяшева О., Шаршукова Л., Швандар В. и др.

Совершенствованию инновационных механизмов управления отечественным рынком недвижимости посвящены труды таких исследователей как: Балабанов И.Т., Горемыкин В.А., Грабовой П.Г., Григорьев В.В., Зубеев И.В., Иванов А.Д., Ковалев В.В., Кошкин В.И., Оглоблина О.М., Остина И.А., Пацкалев А.Ф., Петрова Г.А., Плужник Г.Н., Руднев А.В. и другие. Существенный вклад в повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы, сдаваемыми в аренду,

внесли такие ученые и практики, как:

И.Г., Лек-

йос. национальна

библиотека

син В.Н., Ноздрина H.H. Рахман И.А. Ресин В.И., Ростанец В.Г., Руки-на И.М., Токачев О.М., Швецов А.Н. и другие.

Несмотря на широкий спектр работ по организации и управлению объектами недвижимости и предприятиями, осуществляющими инновационно - инвестиционные операции на данном рынке, в экономической литературе мало внимания уделяется вопросам инновационного развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда. Следовательно, эта область не получила необходимого освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой актуальностью.

Целью диссертационной работы является разработка новых эффективных методов и механизмов управления инновационным развитием рынка недвижимости на основе управления арендой городскими объектами нежилого фонда г. Москвы. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:

- изучить теоретические основы инновационного развития рынка недвижимости, рассмотрев его как объект управления;

- дать характеристику рынка нежилой недвижимости г. Москвы, определив возможности его инновационного развития и специфику аренды городских объектов нежилого фонда;

- дать оценку способам управления и развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы на основе изучения и сравнительного анализа методик установления оптимальной арендной платы по городским объектам нежилого фонда;

- определить приоритеты инновационного развития проектов на рынке недвижимости г. Москвы, реализуемых на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда;

-предложить инновационную модель развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы и определить стратегические направления ее совершенствование.

Объект исследования - система инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

Предмет исследования - закономерности и механизмы инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись системные, статистические и общенаучные методы исследования, проводилась логико-аналитическая оценка параметров внедрения современных методов и механизмов инновационного развития на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы. Совокупность используемой методологической ба-

зы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений проведенного исследования.

Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области инновационного менеджмента, организации инновационно-инвестиционной деятельности предприятий и организаций, действующих на рынке недвижимости. В ходе диссертационного исследования изучены законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления хозяйственной деятельности предприятий - уч астников рынка недвижимости в современной экономике, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. При проведении исследования использована общая и специализированная литература по выбранной теме.

Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, данных Госкомстата России.

Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании методических рекомендаций по инновационному развитию рынка недвижимости в современной экономике, использование которых направлено на повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы, сдаваемыми в аренду.

Научные результаты, полученные лично автором-

1. Определены условия инновационного развития рынка недвижимости, базирующиеся на организации взаимодействия государственных и рыночных механизмов управления арендой объектов недвижимости и направленные на обеспечение их сбалансированного развития за счет использования административных и экономических инструментов регулирования исследуемого рынка.

2. На основе классификации объектов недвижимости и изучении особенностей, влияющих на интенсивность их инновационных процессов, определены возможности эффективного использования городских объектов нежилого фонда г. Москвы, предоставляемых в аренду, и обоснована необходимость построения инновационной модели управления арендой нежилыми помещениями.

3. Определены приоритеты инновационного развития рынка недвижимости, суть которых состоит в существенном улучшении срока окупаемости и иных характеристик управления объектами недвижимости за счет использования новых методов установления арендной платы по городским объектам нежилого фонда г. Москвы и сравнительного анализа условий их реализации в различных городах России.

4. Разработана инновационная модель развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы, суть которой состоит в изменении структуры и функций управления объектами недвижимости, а также в совершенствовании иннова-

ционной системы управления арендой данных объектов недвижимости, основными элементами которой являются: развитие перспективного планирования и прогнозирования аренды; совершенствование нормативно-правовой базы управления; а также проведение мер, направленных на рост бюджетной эффективности аренды нежилых объектов, находящихся в собственности г. Москвы.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов управления инновационным развитием рынка нежилой недвижимости в современной экономике России и совершенствования хозяйственной деятельностью городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при регулировании условий инновационного развития рынка нежилой недвижимости с использованием городских объектов нежилого фонда в современной российской экономике.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в строительной сфере российской экономики.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, прочитанных в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы, предложения по определению перспектив инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы обсуждены и одобрены на всероссийской научно-практической конференции Современная Россия: экономика и государство.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в шести публикациях общим объемом 1,5 п.л.

Структура работы.

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы инновационного развития рынка недвижимости.

1.1. Инновационное развитие рынка недвижимости как объект управления.

1.2. Характеристика рынка нежилой недвижимости г. Москвы и определение возможностей его инновационного развития.

1.3. Особенности инновационного развития рынка недвижимости и специфика аренды городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

Глава 2. Методические основы управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы.

2.1. Анализ методик установления оптимальной арендной платы по городским объектам нежилого фонда г. Москвы.

2.2. Повышение эффективности управления объектами нежилой недвижимости в г. Москве за счет совершенствования методики расчета их арендной платы.

2.3. Определение экономических приоритетов инновационного развития проектов на рынке нежилой недвижимости.

Глава 3. Перспективы инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы (на примере аренды городских объектов нежилого фонда).

3.1. Качество управления инновационно - инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости.

3.2. Построение модели инновационного развития рынка недвижимости с использованием городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

3.3. Совершенствование процессов инновационного развития рынка недвижимости г. Москвы и повышение эффективности использования городских объектов нежилого фонда.

Заключение

Список литературы

Приложение

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. В работе под инновационным развитием рынка недвижимости (ИРРН) понимается экстенсивное совершенствование, во-первых, совокупности объектов недвижимости, функционирующих в едином информационном поле и локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, и, во-вторых, отношений между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество. Целью данного развития является существенное увеличение экономического потенциала всех хозяйствующих субъектов - участников рынка с учетом российской специфики его развития (схема 1).

ИРРН является составной частью мезоэкономического регулирования экономики со стороны государства, призванного обеспечить равновесие участников рынка на основе пропорциональной сбалансированности его экономического развития. Сбалансированность в данном случае достигается, с одной стороны, в процессе самонастройки и самопроизвольной организации рыночного механизма, а, с другой стороны, под действием регулирования, осуществляемого населением, предприятиями и государством, действующими на рынке недвижимости. Необходимость мезоэкономического регулирования обусловлена закономерностью воздействия внешних факторов на внутренние процессы на рынке недвижимости и имеет своей целью предотвращение негативных последствии самопроизвольного функционирования рыночного механизма и достижения равновесия между совокупным спросом и совокупным предложением с тем, чтобы посредством реализации инновационной политики оптимизировать систему инвестиционных потоков рынка недвижимости.

Необходимость системы государственного регулирования процессов ИРРН определяется многообразием форм собственности, организационно-правовых форм хозяйствования, разветвленной сети рыночной инфраструктуры, проявлением и развитием конкурентных и интеграционных процессов. Конкуренция разъединяет и разобщает хозяйствующих субъектов, представленных на рынке недвижимости и населения. Интеграция приводит к созданию ассоциаций, союзов, монополий. Борьба противоположностей конкуренции и интеграции выступает в качестве источника самодвижения и саморегулирования рынка недвижимости, обеспечивает понимание направлений и возможностей его развития.

Государственная политика в сфере регулирования ИРРН - это система мероприятий законодательного, испонительного и контролирующего характера, направленная на регулирование жизнедеятельности хозяйствующих субъектов и населения, осуществляющих операции на рынке недвижимости. Структура системы государственного регулирования рынка недвижимости (ГРРН) и особенности государственной политики его инновационного развития представлены на схеме 1. Таким образом, ИРРН создает стимулы и возможности для привлечения инвестиций, оказывает воздействие на экономический цикл и структуру, создает более благоприятные условия для развития тех или иных территорий.

[Конкуренция ИЧИ Интеграция | Цикличность развития Н Рыночные механизмы регулирования ИЧ^

^ Государственные механизмы регулирования

-И Рынок недвижимости

Совокупность объектов недвижимости

^ Классификация | Сегментирование 1

Саморегулирование рынка недвижимости

Система факторов и условий, обеспечивающих рост экономического потенциала _рынка недвижимости_

-Многообразие форм собственности

Необходимость формирования системы гос_регулирования рынка недвижимости

Отношения между покупателями и продавцами недвижимости

ногообразие организационно-равовых форм хозяйствования

разветвленная сеть рыночной ин-раструктуры_

роявление и развитие конкурент-ых и интеграционных процессов

Фазы госрегулирования рынка недвижимости

Производство - создание объектов недвижимости и их развитие

Обмен - движение объектов недвижимости от одного субъекта к другому

Потребление - использование объектов недвижимости для удовлетворения _потребностей_

Добровольное соглашение обмени_вающихся сторон_

Эквивалентная возмездность сделок

Свободный выбор партнеров в условиях конкуренции и адекватного ценообразования на недвижимость

Борьба хозяйствующих субъектов и населения за выгодные условия использования объектов недвижимости и получение максимальной прибыли

Интенсификация процессов инновационного развития рынка недвижимости

Обеспечение сбалансированного развития на уровне организации инвестиционных и инновационных потоков рынка недвижимости

Расширение объектной базы на рынке недвижимости 1

Обеспечение стабильности ИРРН

Хозяйственная структура предприятий на рынке|

Мезо-экономическое регулирование

[Государственная политика в области регулирования ИРРН|

Объекты регулирования рынка недвижимости

Экономический цикл обращения недвижимости I

Цели, система совершенствования принципы государственной политики

Определение границ госрегулирования рынка недвижимости

Объекты и субъекты политики ИРРН

Воздействие на экономический цикл и структуру

Социальный характер ИРРН

Создание более благоприятных условий для развития отдельных видов производств или территорий

Инновационное развитие рынка недвижимости

Реализация системы госрегулиро-1вания рынка недвижимости (ГРРН)

Определение структуры органов госуправления

Наличие экономических инструментов

Государственное прогнозирование, рограмми-_рование и планирование_

Установление места рынка недвижимости в экономике и в процессах развития территорий

Влияние инвестиций на развитие инфраструктуры рынка недвижимости

Организация финансово - экономических потоков, справедливость цены

Прогнозы, индикативные нормы Планы и программы Инвестиции государства

Установление минимального уровня жизни населения гарантированным минимальным уровнем зарплаты, пособий по безработице

Налоговые ставки, таможенные пошлины, налоговые льготы, _коридор цен на объекты недвижимости_

Учетная ставка, резервная ставка, операции на открытом рынке, _валютные интервенции, кредитные льготы_

^Административные инструменты

ЧСтандарты, нормативы, тарифы

Создание стимулов и возможностей инвестирования

Меры влияния государства на активность ИРРН ИЧ

Администра- ^_

тивно-правовые|_^ддминистративно.зкономическиб|-у-|~экономичеекие

-[Лицензирование, регламентация

[Государственные заказы, займы, [дотации, субсидии, компенсации

(Антимонопольные запреты, лимиты цен, квотирование_

[Экономические инструмента^ [ Инструменты фискальной политики} I Инструменты бюджетной политики }

Инструменты кредитно-денежной политики

Инструменты социальной политики

Схема 1. Условия инновационного развития рынка недвижимости и государственная политика его регулирования.

Государство, исходя из желательных темпов ИРРН, влияет на рынок недвижимости, используя три группы мер: административно-правовые, административно-экономические и экономические. Эффективность воздействия государства на рынок недвижимости зависит от развитости правовой базы, эффективности политики правительства, исторического и национального опыта. Стабильное и устойчивое развитие рынка недвижимости обеспечивается созданием организационных и правовых условий, включающих целеполагающие, организующие и регулирующие воздействия, осуществляемые как с помощью саморегулирования, так и с помощью экономических и административных инструментов.

В целом, ИРРН способствует развитию общего экономического оборота страны с точки зрения активизации инвестиционной активности и повышения доходов от инвестиционных операций во всех секторах рынка недвижимости. При этом ИРРН позволяет существенно улучшить структуру взаимоотношений между участниками рынка за счет активного использования государственного регулирования объектов недвижимости за счет привлечения инвестиционных ресурсов под реализацию инновационных проектов и балансирования взаимоотношений между покупателями и продавцами на примере рынка недвижимости г. Москвы.

2. Определяющим параметром, характеризующим объект недвижимости с позиции перспективности его инновационного развития, служит его функциональное назначение. Рынок нежилой недвижимости г. Москвы ощущает острую потребность в унифицированной, закрепленной нормативными документами, повсеместно применимой классификации объектов недвижимости, так как ее отсутствие значительно осложняет ведение дел в данном сегменте экономики и снижает возможности привлечения инвестиций для его инновационного развития. Для ИРРН необходимо разделять объекты недвижимости на группы, характеризующие область, сферу применения, использования объекта, а тем самым и его целевое назначение для обеспечения условий социально-экономического развития территориального образования. По этому признаку в работе выделены группы объектов нежилой недвижимости (схема 2), к которым относятся: управленческие (офисные) здания и помещения; складские помещения; торговые здания, помещения и комплексы; объекты гостиничной сферы; и объекты производственного назначения.

В результате отсутствия общепринятой классификации объектов нежилой недвижимости происходит искажение информации об объектах, нередки факты подмены данных, обмана участников рынка, необоснованного завышения цен, что дестабилизирует конкурентную среду, связанную с арендой объектов нежилого фонда на рынке и понижает возможности ИРРН г. Москвы с позиций эффективного использования объектов недвижимости, как в коммерческих, так и в социальных целях.

В определенной степени возникновение этих проблем ИРРН обусловлено такими объективными обстоятельствами как ограниченность материально-вещественной базы аренды. Но в той же, если не в большей степени проблемы проявляются в виде методического и организаци-

онного несовершенства управления арендой городских объектов нежилого фонда (ГОНФ) государственными и муниципальными органами. Для решения обозначенных проблем в работе определены и обоснованы возможности ИРРН г. Москвы на основе повышения эффективности использования ГОНФ, предоставляемых в аренду (табл. 1).

Объекты производственного назначения

1-я группа - современные помещения, построенные или возведенные на месте бывших производств или на новом месте

2-я фуппа - модернизированные здания и сооружения успешно действующих предприятий

3-я группа -помещения, используемые для размещения торговых организаций, складов

Складские помещения

Класс А - отдельное здание, цифровая телефонная связь, пол с антипылевым покрытием, автоматические ворота, большая благоустроенная территория, стоянка

Класс В - капитальное здание, телефонные линии городской телефонной сети, охрана по периметру территории, пол, асфальт или бетон без покрытия

Класс С - пол: асфальт или бетонная плитка, ворота на нулевой отметке без пандуса, автомашина заходит _внутрь помещения_

Класс Д - подвальные помещения, бомбоубежища, _не отапливаемые помещения или ангары_

Группы объектов недвижимости!Чу

Управленческие (офисные) здания и помещения

Класс А - элитное располо-_жение помещения_

Класс В - престижный район _центра_

Класс С - престижный район за предепами центра

Класс Д - за пределами престижных районов и центра

Класс Е - помещения, не приспособленные для офисов

Объекты гостиничной сферы

Торговые здания, помещения, комплексы |

В соответствии с международной сисге-_мой классификации гостиниц_

2-й класс - современные торговые комплексы с источником безперебойного питания и автономной системой отопления

1-й класс - масштабные комплексы, где совмещены процессы складирования и реализации продукции

3-й класс - комплексы, построенные за последние 10 лет и ориентированные на жителей близлежащих территорий

4-й класс - реконструированные универмаги и универсамы

5-й класс - универмаги и универсамы после косметическо-_го ремонта_

16-й класс - магазины в подвальных помещениях или в жилых домах

Схема 2. Состав отдельных групп объектов нежилой недвижимости.

Остающиеся заметные ограничения на куплю-продажу земельных участков, приватизацию государственной собственности служат сдерживающим фактором, препятствием к дальнейшему развертыванию рынка покупок, продажи, аренды, предоставление в залог и других форм обращения нежилых помещений и, соответственно, ИРРН г. Москвы. По мере снятия этих ограничений происходит расширение рынка и способов его функционирования. Рынок ГОНФ весьма специфичен и по ряду признаков отличатся от рынков продажи стандартных товаров и услуг, что накладывает заметный отпечаток на процессы спроса, предложения, ценообразования, степень монополизации и уровень конкурентности, которые определяют интенсивность инновационных процессов рынка нежилой недвижимости. К числу таких особенностей относятся:

-индивидуальность объектов нежилого фонда, каждый из которых обладает присущими именно ему отличительными признаками;

-практическое отсутствие или незначительное количество массовых продаж. Практически каждый объект продается на рынке как единичный

или в целом как единичная совокупность объектов одной природы, например помещений в одном здании;

-наличие разнообразных, значительно отличающихся форм продажи, например объекта и прав на использование объекта (продажа, аренда, концессия, лизинг, предоставление в залог, продажа пакетов акций);

-широкое применение таких способов рыночных продаж как аукционы, конкурсы;

-зависимость организации рыночного процесса от формы собственности объектов купли-продажи;

-наличие многостадийных, растянутых во времени, поэтапных процессов, распространяющих свое действие на период перехода объекта собственности во владение, распоряжение, пользование приобретателя, что, например, имеет место при аренде с последующим выкупом.

Таблица 1.

Возможности эффективного использования ГОНФ, предоставляемых в аренду

1 Попонение городского фонда нежилых помещений, предоставляемых в аренду

Интенсивная приватизация и продажа ГОНФ, которые могли бы использоваться в качестве арендуемых помещений Некомленсируемое выбытие нежилых площадей городской собственности по причине разрушения и износа Наличие значительной доли нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, равной примерно 40% Повышенный спрос на нежилые помещения, расположенные в центральной части города, не соответствующий реальному наличию свободных объектов

2 Устранение чрезмерного разрыва величин ставок арендной платы

Плата высока за нежилые помещения, предоставляемые в аренду с целью получения доходов в городской бюджет, но доступна для арендаторов, не занимающихся бизнесом, а выпоняющих социально-управленческие функции Рост расходов на содержание ГОНФ

3 Эффективное управление льготами по арендной плате за пользование нежилыми помещениями отдельными категориями арендаторов

Установление нормативного уровня арендной платы на основе средних рыночных цен для снижения негативного воздействия косвенных льгот Льготирование арендной платы предприятий малого бизнеса и организаций, получающих льготы по аренде благодаря обязательствам, принятым перед городом -негативное влияние на доходную часть бюджета города

4. Сдача объектов в субаренду

Организации, арендующие у города нежилые помещения по льготным ценам, передают помещение в субаренду по ценам, намного превышающим собственную арендную плату Решение обозначенной проблемы - установление ставок арендной платы на уровне близком к рыночной цене - запрещение передачи в субаренду объектов, арендуемых по льготным ценам

5 Оптимальное использование конкурсных торгов при предоставлении ГОНФ в аренду

6 Обеспечение условий реновации городских объектов нежилого фонда

7 Инс зормационное обеспечение процессов управления арендой ГОНФ

Не предусмотрено выделение в балансах ГОНФ групп, различающихся по уровню спроса, способам использования, величине платы При наличии чрезмерной детализации группировок арендуемых ГОНФ, выделяемых в балансе доходов от аренды, в балансах не выделяются производственные офисные, складские, торговые, гостиничные помещения Привязка структуры статей балансов арендуемых ГОНФ и доходов от аренды к методикам расчета арендной платы порождает несопоставимость показателей отдельных статей балансов за разные годы Сроки составления отчетных балансов арендуемых ГОНФ, превышающие погода, приводят к тому, что к моменту их обнародования данные могут заметно отличаться от реальной действительности

8 Построение модели инновационного развития рынка недвижимости

Рынок нежилой недвижимости специфичен также в отношении разнообразия рыночного продукта, в состав которого входят торговые, производственные, складские, офисные помещения, гостиницы, гаражи, помещения, используемые для бытового обслуживания и оказания жилищно-коммунальных услуг населению, зрелищные помещения и ряд других. На фоне отмеченных различий необходимо в первую очередь сконцентрировать внимание на структурных особенностях российского рынка ГОНФ (прежде всего рынков продажи и аренды имущества), вытекающих из наличия разных форм собственности на предметы рыночного оборота. С этих позиций в работе предлагается выделять два основных вида рынков нежилой недвижимости, функционирующих преимущественным образом в крупных городах России и весьма характерных для г. Москвы:

1) рынок купли-продажи и аренды нежилых помещений, находящихся в городской (государственной и муниципальной) собственности, на котором в качестве продавца (арендодателя) имущества выступает город. Это рынок ГОНФ. В структуре данного рынка могут быть выделены сектора объектов государственной и муниципальной собственности;

2) рынок купли-продажи и аренды нежилых помещений, находящихся в частной (корпоративной) собственности, на котором в качестве продавцов (арендодателей) имущества выступают частные собственники. В последующем такой рынок именуется коммерческим.

Стабильная и благоприятная экономическая обстановка в стране способствовали улучшению макроэкономических показателей, развитию бизнеса и предпринимательства, обеспечили значительный приток на российский рынок частичного, корпоративного иностранного капитала, ориентированного на договременное использование. Для г. Москвы, как политического и экономического центра страны, благоприятные тенденции проявились в устойчивом возрастании спроса на нежилую недвижимость. При этом от степени инвестиционной привлекательности объектов недвижимости напрямую зависит интенсивность процессов их ИРРН.

3. Изучение теоретико-методологических основ ИРРН и специфики аренды ГОНФ для г. Москвы позволяют нам перейти к анализу способов инновационного развития исследуемого рынка. Для решения поставленной задачи в работе рассматриваются методики установления оптимальной арендной платы по ГОНФ г. Москвы (табл. 2) и определяются возможности повышения эффективности управления объектам нежилой недвижимости за счет совершенствования методики расчета их арендной платы При этом результатом оптимизации арендной платы по ГОНФ дожно стать определение экономических приоритетов инновационного развития проектов на рынке нежилой недвижимости.

По своей природе ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, фиксируемые в добровольных договорах найма, формируемые посредством торга между арендодателями и арендаторами, тяготеют к тому, чтобы быть рыночными. Но желание придать этим ставкам роль регулятора арендных отношений, воплощать посредством ставок аренды экономическую и социальную политику городских и муници-

пальных органов приводит к наблюдаемому повсеместно стремлению устанавливать ставки по специальным утвержденным методикам и нормативным документам.

Такой подход трудно совместим с внутренне присущей арендным ставкам изменчивостью во времени, обусловливающей необходимость их периодического пересмотра или введения в методику их расчета факторов, отражающих инфляционные тенденции, изменение рыночных цен, затрат на содержание объектов аренды. Проявлявшееся в 1990-е годы стремление закреплять ставки арендной платы на ГОНФ и величину арендной платы на весь период действия договора об аренде оказалось несостоятельным. Бурный рост цен на недвижимость и рыночных ставок арендной платы привел к тому, что фиксация ставок и величин арендных платежей оказалась крайне выгодной для арендаторов ГОНФ и невыгодной для арендодателей. Арендная плата, будучи ценой приобретения права пользования арендуемым объектом, принципиально отличается от цен на однократно приобретаемые вещи тем, что представляет собой цену последовательно и многократно оплачиваемого приобретения по периодам пользования данным объектом.

Таблица 2.

Методики установления оптимальной арендной платы по ГОНФ.

Методика Характеристика

Методика арендного ценообразования, основанная на базисных ставках АП = 8*БС*К,*К2*../Кп АП - арендная плата, в - суммарная площадь арендуемого помещения в кв метрах, БС - базисная ставка АП для данного вида объектов (денежных ед за кв м ), К,, К2, КД - корректирующие коэффициенты, повышающие или понижающие арендную плату в зависимости от характеристик и условий аренды

Статистический подход БС = среднестатистическое значение ставок АП для объектов данного типа за прошедшие 1-2 года

Нормативный подход БС = нормативное значение ставок АП для объектов данного типа на 1-2 года

Стоимостной подход БС = доля стоимости 1 м* арендуемой площади исходя из балансовой или рыночной стоимости объекта недвижимости

Методика арендного ценообразования, на основе затрат АП=ПЗ-ЗА+ДА ПЗ - поные затраты на содержание и поддержание объекта аренда за тот же срок, включая трансакционные издержки, накладные расходы, ЗА - часть поных затрат ПЗ, которую принимает на себя, несет арендатор, ДА - чистый доход, получаемый арендодателем от аренды за указанный срок

Методика учета в арендной плате доходов, получаемых арендатором от аренды АП=ПЗД+К*ПР,р ПЗЗД - поные затраты арендодателя на содержание и реновацию объекта аренды, в течение периода, за который вносится арендная плата, ПРар - абсолютная величина чистой прибыли, получаемой арендатором от коммерческого использования объекта аренды К - доля чистой прибыли арендатора, отчисляемая в пользу арендодателя

Методика арендного ценообразования с использованием аналогий АП = АП-хЧхК, S. ATI, - величина платы за аренду объекта-аналога; Sap - площадь арендуемого объекта; SaH - площадь объекта-аналога; КДр - коэффициент приведения ставки арендной платы арендуемого объекта к ставке платы за аренду объекта-аналога

Построению методик установления арендной платы препятствует сложность учета в ставках арендной платы на объекты нежилого фонда, находящегося в собственности города, таких факторов как виды, региональная специфика, территориальное расположение объектов, их состояние, характер целевого использования, степень возмещения затрат на объект, расходы арендатора и доходы арендодателя. Но, исходя из наличия этих трудностей, не следует и даже недопустимо отказываться от разработки и практического использования таких методик. Попытка отдать формирование ставок арендной платы за пользование ГОНФ на откуп стихийным рыночным механизмам не приведет к росту эффективности аренды по следующим причинам:

1) уникальность ГОНФ не дает возможности организовать совершенный рынок даже с использованием механизма конкурсов и аукционов;

2) в условиях ограниченности предложения ГОНФ, предлагаемых в аренду, и высокого спроса на них со стороны развивающихся предпринимательских структур отсутствие методик определения цены аренды, ограничивающих диапазон изменения цен, ведет к сговору арендаторов с городскими властями, выступающими в роли арендодателей;

3)исходя из принципа социальной справедливости, социальной эффективности и доступности городских объектов аренды для нуждающихся в них юридических и физических лиц целесообразно устанавливать ставки арендной платы с учетом социальных приоритетов отдельных фупп и слоев арендаторов;

4) предоставление ГОНФ в аренду для коммерческого использования дожно опираться на принципы, согласно которому нижняя граница арендной платы не дожна быть меньше суммы объективно необходимых издержек собственника, связанных с арендой.

Несмотря на разработку теоретических положений и методических подходов к определению величины арендной платы за пользование ГОНФ, изложенных в таблице 2 реально применяемые методики аккумулируют только отдельные положения этих подходов. Виной тому частично служит несовершенство предложенных методов расчета и недостаточное ознакомление с ними работников и органов аппарата управления городской собственностью. В то же время многообразие видов и условий аренды ГОНФ в разных городах России, постоянное их изменение наряду с укоренившимися приемами и процедурами во многом предопределяет наличие эмпирических способов расчета и установления величины арендной платы, характерных для разных городов и регионов страны. В этих условиях для эффективного управления и развития рынка нежилой недвижимости необходимо уточнить методику расчета стоимости аренды с целью повышения потенциала ИРРН для г. Москвы.

Наиболее широкое распространение в городах России получила методика, опирающаяся на расчет базисных ставок стоимости аренды одного квадратного метра площади, общей величины площади арендуемого помещения и факторов, характеризующих качественные свойства и способ использования арендуемого объекта. Этот подход закреплен в

ряде региональных, городских законодательных и других нормативно-правовых актов (положений), регулирующих аренду объектов муниципальной собственности и отражен в утвержденных и действующих до сих пор методиках расчета арендной платы ряда российских городов, таких как Вогоград, Ижевск, Рязань и другие.

| г Вогоград и другие города России 11 г Санкт-Петербург] | г Москва~1 |Методики расчета]

An=S*(BC/10)*Kp*KД,"KM'KTO*KM3*K,o*KM"K, I I Afl=S*BC*Kc АП=А3+Аа=А3+8*(РС*К/Кг%) |

Повсеместно при- меняется в городах и регионах России Носит директивно-установочный, расчетный характер Качественные характеристики учитываются через рыночную ставку АП за пользование помещениями данного вида, класса АП делится на две части, затратную и доходную АП исчисляется по формуле затратной цены и опирается на затратный метод арендного ценообразования

Коэффициент социальной значимости (Кс) максимально равен 1,0

Наличие ключевого множителя - наиболее уязвимая сторона методики Величина Кс устанавливается для арендаторов в зависимости от организационно-правовой формы и вида деятельности по таблицам, утверждаемым администрацией Ставка АП определяется на основе оценки рыночной стоимости объекта аренды, проводимой лицензированным оценщиком

Пути реализация рыночного подхода при выборе методик а объекты нежилого фонда городской соб рендного ценообразования на ственности

Проведение оценки независимым оценщиком при определении рыночных ставок арендной платы за пользование объектом - - Рыночная ставка арендной платы устанавливается как доля рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение средней рыночной ставки платы за аренду аналогичных объектов посредством статистической обработки данных Расчет рыночной ставки арендной платы затратным способом за вычетом амортизации и корректировки полученного значения с учетом инфляции, удорожания объектов

Другие способы реализации рыночного подхода представляющие вариации или сочетания различных подходов

Расчет рыночной ставки посредством капитализации прогнозируемого дохода

Условные обозначения

АЛ - общая сумма годовой арендной платы за весь объект, выраженная в денежных единицах,

S - общая площадь арендуемых нежилых помещений, выраженная в кв м,

ВС - базовая величина (базисная ставка) стоимости строительства 1 кв м площади объекта,

Кр - коэффициент расположения помещений,

К>] - коэффициент износа объекта:

Кл - коэффициент вида строительного материала,

Кл, - коэффициент технического обустройства,

Кш - коэффициент межрайонного зонирования,

КД - коэффициент внутрирайонного зонирования,

Ки - коэффициент вида деятельности;

К, - коэффициент допонительной корректировки

Кс - коэффициент социальной значимости арендуемого объекта

А, - затратная часть арендуемой платы,

Ад - доходная часть арендуемой платы,

РС - рыночная стоимость 1 кв м площади помещения данного вида,

Кд - коэффициент доходности арендодателя от предоставления в аренду ГОНФ, измеряемый долей рыночной стоимости 1 кв м арендуемого объекта (устанавливается нормативным правовым актом), К, - корректирующий коэффициент, меньший или равный 1,0 в зависимости от категории арендатора, устанавливаемый согласно правовым актам города в соответствии со статусом арендатора, Кп - поправочный коэффициент, отражающий динамику движения рыночных цен на объекты аренды

Схема 3. Сравнительный анализ методик расчета арендной платы ГОНФ.

До 2002 года такого же рода методика расчета арендной платы за пользование ГОНФ применялась и в г. Москве, а методика, используемая в г. Санкт-Петербурге, представляет ее модернизированный вариант.

Сравнение методик установления арендной платы по объектам нежилой недвижимости с целью повышения эф фективности управления ГОНФ г. Москвы представлено на схеме 3.

Базовая величина средней стоимости строительства 1кв.м. по методике, используемой в г. Вогограде устанавливается по данным статистики с учетом индексов потребительских цен на товары и услуги. В других городах предусмотрены иные подходы к установлению базовой величины ставки арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади, например, посредством ежегодного утверждения этой ставки органами управления городской собственностью. Проведение мониторинга рыночных цен аренды нежилых помещений является достоинством методики, используемой в г. Санкт-Петербурге, но требует значительных затрат времени и средств, ограничено недоступностью информации и сложностью сравнения, а также характеризуется быстрым старением сведений. Кроме того, в ценах коммерческого рынка аренды нежилых помещений не находят отражения льготы, предоставляемые арендаторам ГОНФ.

Отработка московской методики расчета арендной платы за пользование ГОНФ продожается, однако накопленный опыт ее применения свидетельствует, что данная методика относится к числу наиболее системных и прогрессивных, отражающих переход к рыночным условиям хозяйствования и специфику разнообразного использования нежилых помещений, ориентированную на повышение экономической и социальной эффективности аренды, что находит своей отражение в четкой цене аренде, приводящей к росту инвестиционной привлекательности объекта нежилой недвижимости г. Москвы.

В целом же, в современных условиях развития национальной экономики наибольший эффект для увеличения ресурсной базы воспроизводства ГОНФ, как следствие, для повышения потенциала инновационного развития рынка нежилой недвижимости, дает рыночное арендное ценообразование. При этом реализация рыночного подхода в методиках арендного ценообразования на ГОНФ возможна разными путями:

1 Непосредственное определение рыночных ставок арендной платы за пользование объектом путем оценки независимым оценщиком.

2. Определение рыночной ставки арендной платы за пользование объектом как доли его рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком-экспертом.

3 Определение средней рыночной ставки платы за аренду аналогичных объектов посредством статистической обработки договоров или цен на коммерческих рынках города.

4 Расчет рыночной ставки арендной платы как доли рыночной стоимости объекта аренды, вычисляемой путем определения затратной стоимости за вычетом амортизации и корректировки полученного значения с учетом инфляции и удорожания объектов нежилого фонда.

5. Расчет рыночной ставки арендной платы как доли рыночной стоимости объекта, определяемой посредством капитализации прогнозируемого дохода, приносимого объектом.

Проблема оценки экономических приоритетов развития проектов состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования, так, чтобы это обеспечивало рост потенциала рынка нежилой недвижимости за счет активизации его финансово-экономических операций. Аналитик дожен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости. Для принятия решения необходимо располагать информацией о характере поного возмещения затрат, а также о соответствии уровня допонительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата, что возможно установить в зависимости от той методики, которая используется для определения арендной платы.

Оценка экономических приоритетов развития проектов на рынке нежилой недвижимости дожна учитывать (схема 4): изменение стоимости денег во времени; инфляционные процессы; возможность альтернативного инвестирования в новые ГОНФ, имеющих достаточную инвестиционную привлекательность для размещения ресурсов; необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Оценка приоритетов развития проектов на рынке нежилой недвижимости предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому показателю присущи недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя.

Изменение стоимости денег во времени

Необходимость обслуживания капитала. привлекаемого для финансирования

Срок окупаемости (Ток): Ток = Т1 + (НС IДДП), ТА - число лет, предшествующих поду окупаемости НС - не возмещенная стоимость ла начало года окупаемости ЦДЛ - дисконтированный денежный поток в год окупаемости

Недостатки

Инфляционные процессы

Возможность альтернативного инвестирования в новые объекты городской недвижимости

Оценка приоритетов инновационного развития проектов

В расчетах игнорируются доходы, получаемые после

предлагаемого срока окупаемости проекта

Требуются допонительные расчеты оценки приоритетов развития инновационных процессов и проектов на рынке недвижимости

Модифицированная ставка доходности (МСД)

Ставка доходности финансового менеджмента

Чистая текущая стоимость доходов

чтсд = пд-пз

ПД - суммарные приведенные доходы ПЗ - приведенные затраты по проекту

Недостатки

Характеризует только конкретный проект

Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждо-_му варианту_

Величина ЧТСД зависит от применяемой ставки дисконтирования, оценка уровня риска субъективная

Ставка доходности проекта (СДП) СДП= ЧТСД / ПЗ или сдп = пд/пз

Внутренняя ставка доходности инновационного проекта (ВСДП)

Недостатки

ВСДП достаточно абстрактный показатель, однако его использование при отборе проектов, обеспечивающих ИРРН, дает хорошие результаты

ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в экономической жизни инновационного проекта

Схема 4. Оценка экономических приоритетов инновационного развития проектов на рынке нежилой недвижимости.

4. Анализ способов управления и развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы, базирующийся на повышении эффективности управления ГОНФ за счет совершенствования методики расчета их арендной платы и определении экономических приоритетов инновационного развития проектов на рынке нежилой недвижимости, позволяет рассмотреть перспективы инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы. К перспективам инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы в работе относятся повышение качества управления инновационно - инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости и построение модели инновационного развития рынка недвижимости с использованием ГОНФ.

Качество управления инновационно - инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости применительно к решению проблемы незавершенного строительства в городе, росте числа ГОНФ и, соответственно, повышении потенциала инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы находится в области оптимизации процедур проектирования и совершенствования проектно-сметной документации. Для решения поставленной задачи в работе детально раскрыта технология управления инновационно - инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости г. Москвы.

Экономическая и социальная эффективность использования ГОНФ (государственной собственности города как субъекта РФ и муниципальной собственности) во многом предопределяется качеством управления объектами нежилой недвижимости, которое задается за счет построения модели ИРРН. При этом применительно к ГОНФ особое значение приобретают такие формы управления объектами как приватизация, акционирование, купля-продажа, аренда, лизинг, концессия, передача в доверительное управление. Качество, совершенство этих видов управления объектами нежилой недвижимости оказывает определяющее влияние на бюджетную, производственно-экономическую, социальную эффективность, отдачу ГОНФ, используемых как офисные, торговые, складские, гостиничные помещения, другие объекты инфраструктуры города.

Качество управления ГОНФ, как и другими имущественными объектами г. Москвы, определяется, с одной стороны, совершенством организационных структур управления этими объектами и, с другой стороны, эффективностью и понотой выпонения органами городской власти функций управления имуществом. Теория и методология моделирования и оптимизации организационных структур управления городским имуществом все еще находятся в стадии своего становления, не вышли за пределы поисковых исследований, в связи с чем формирование и преобразование организационных структур и организационно-правовых форм опираются в основном на предшествующий опыт и проектные разработки, призванные устранить выявленные недостатки.

Предлагаемая в работе модель инновационного развития рынка нежилой недвижимости с использованием ГОНФ г. Москвы представлена на схеме 5.

Разграничение собственности на недвижимое имущество между г Москвой и РФ |Ч

Правовое обеспечение процессов управления объектами недвижимости

Регулирование имущественных отношений между владельцами, распорядите- |_ пями и пользователями объектов собственности

Регистрация и учет объектов недвижимости, контроль над их использованием |-

реорганизация предоставления имущества в аренду

Разрабатывает проекты нормативных правовых актов по вопросам приватизации, управления и распоряжения объектами собственности г Мо_сквы, привлечения инвестиций_

Отчитывается о ходе выпонения программ приватизации перед Правительством Москвы разрабатывает и представляет предложения по внесению в них изменений и допонений

Проведение оценки стоимости и продаж недвижимого иму-[щества, находящегося в собственности города_

[Обеспечение денежных поступлений в бюджет города за 1счб

счет операций с имуществом

Задачи ИРРН г Москвы H^-реорганизация унитарных предприятий г Москв"ьГ

Издает распорядительные документы по вопросам ри-ватизации, управления и распоряжения имуществом

Готовит планы приватизации и принимает решения о приватизации находящихся в собственности г Москвы предприятий и иных объектов по поручению РФ

Готовит прогноз поступления в бюджет г Москвы средств от приватизации и использования имущества города, обеспечивает эти поступления, осуществляет контроль получения вышеперечисленных средств

Вносит предложения в проекты программ приватизации предприятий города Москвы, организует и контролирует их реализацию _

,_ Чфункции I Н Московский земельный комитет (Москомзем)

Учреждение юстиции по регистрации ' . ц у-' [ Ч

прав на недвижимое имущество и сде-1_лок с ним (Мосрегистрация)

Департамент имущества г. Москвы

|Гос.унитарное предприятие "Городское имущество"! ___ ___

Центральное -рГгерриториальные агентстванЕрефектуры| [Районные управы

Специализированное гос унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества города

Ч Функции

[Зеленоградское

Юго-западное

Северное

Северо-западное

Северо-восточное

Юго-восточное

Функции

I Организация страхования и оценки нежил, помещений |

Продажа приватизированным организациям арендуемых ими объектов нежилого фонда в порядке выкупа арендованного имущества

Продажа коммерческим организациям арендуемых ими городских объектов нежилого фонда

Продажа на аукционах и конкурсах пакетов акций приватизируемых предприятий и прав на аренду объектов нежилого фонда, принадлежащих городу

Продажа на коммерческих конкурсах объектов незавершенного строительства и объектов - догостроев, находящихся в городской собственности

Представление интересов города и округа при проведении операции с объектами нежилого фонда

Участие в организации проведения мероприятий по _реновации нежилого фонда_

Оформление договоров и контрактов на право хозяйственного ведения и оперативного управления

Подготовка и оформление документов на объекты нежилого фонда, подлежащие приватизации, выставляемые на аукционы с целью сдачи в аренду

Ведение учета объектов недвижимости на территории административного округа, баланса нежилых помещений, реестра объектов недвижимости городской собственности, проведение инвентаризации объектов нежилого фонда в округе

Заключение, расторжение, переоформление договоров аренды, согласование субаренды и переуступки прав аренды

Контроль над испонением условий договоров аренды и сбором платежей, поступающих от приватизации и аренды

Схема 5. Модель инновационного развития рынка нежилой недвижимости с использованием ГОНФ г. Москвы

Центральное место в модели занимает Департамент имущества города, который наряду с управлением собственно имущественными ценностями ведает также управлением земельными участками (Москомзем) и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Мосреги-страция). Цели, задачи деятельности Департамента имущества г. Москвы, его функции определены Положением о Департаменте, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 559 от 16.07.02.

В качестве генеральной цели и главной функции Департамента выделены управление и распоряжение в установленном порядке имуществом, находящимся в собственности г. Москвы. В этой формуле сделан чрезмерный упор на администрирование, на распоряжение, представляющее лишь один из методов управления. В то же время не выделены стратегические функции управления ГОНФ, вытекающие из того положения, что Департамент является функциональным органом испонительной власти, обеспечивающим проведение государственной и городской политики в области формирования структуры имущества города, развития имущественного потенциала и его эффективного в экономическом и социальном аспектах поддержания и использования.

Формирование модели инновационного развития рынка нежилой недвижимости с использованием ГОНФ г. Москвы предполагает применение программно-целевого подхода в управлении, разработку и реализацию целевых городских программ развития имущественного комплекса города Отдельные функции управления городским имуществом, связанные с программами, упоминаются в Положении о Департаменте. При этом связь управления городским имуществом с целевыми региональными (городскими) программами могла стать гораздо более тесной, если бы в качестве института и инструмента управления применялись специализированные целевые программы повышения эффективности управления городским имуществом. В качестве таких целевых программ способны выступать либо программы повышения эффективности управления имущественными объектами определенного вида (земельные участки, здания, сооружения), либо программы повышения эффективности применения разных видов и форм управления (приватизация, продажа, аренды, акционирование, концессия, лизинг). Поэтому необходимо дальнейшее расширение внутренних и внешних взаимодействий в системе управления нежилым фондом г. Москвы.

Направления и пути совершенствования процессов инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы тесно увязаны с проблемами, возникающими в процессе аренды. Поэтому в работе раскрываются стратегические направления преобразований, усовершенствований методологии, организации, технологии управленческих процессов, в которых в качестве объекта управления выступает аренда ГОНФ, используемых в виде офисных, торговых, складских и гостиничных помещений. При этом к направлениям совершенствования системы управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы в работе относятся:

1. Развитие перспективного планирования и прогнозирования арен-

ды объектов городской собственности;

2. Совершенствование нормативно-правовой базы управления арендой объектов нежилого фонда;

3. Проведение мер, направленных на рост бюджетной эффективности аренды нежилых объектов, находящихся в собственности города;

4. Более широкое распространение муниципальной формы собственности на объекты нежилого фонда города;

5. Развитие форм аренды объектов нежилого фонда;

6. Аукционная форма предоставления ГОНФ в аренду;

7. Повышение научного уровня управления арендой ГОНФ.

Совершенствование процессов инновационного развития рынка

нежилой недвижимости г. Москвы, ориентировано, с одной стороны, на повышение экономической эффективности применения ГОНФ а, с другой - на более поное удовлетворение социальных нужд, запросов и потребностей предпринимательских структур и населения. Сформулированные в работе предложения по совершенствованию процессов инновационного развития рынка нежилой недвижимости, относятся преимущественным образом к г. Москве, но в своей значительной части они могут быть распространены на другие крупные города России.

В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию методов и механизмов управления инновационным развитием рынка нежилой недвижимости г. Москвы в современной экономике России.

ПУБЛИКАЦИИ

1.ПилюсЕ.В. Способы управления и инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы. Сб.науч.статей Экономический вестник МТИ Выпуск 3 // М., РЭА, 2005. (0,38 п.л.).

2. Пилюс Е.В. Связь миграции населения в России с арендой объектов недвижимости. Материалы международной научно-практической конференции "Демографический фактор социально-экономического развития России в ближайшей перспективе". ГУ ИМЭИ, Москва, 2005 год. (0,1 п.л.)

3. Пилюс Е.В. Методические основы формирования арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Инфраструктурные проблемы реформирования экономики России. Сборник научных трудов под общей редакцией д.э.н. Зворыкиной Ю.В. Москва, Изд-во Современная экономика и право, 2005. (0,2 п.л.)

4. Пилюс Е.В. Основы инновационного развития рынка недвижимости и эффективного управления городскими объектами нежилого фонда. Сб.науч.тр. Выпуск 4 // М., ГАСИС, 2004. (0,44 п.л.).

5. Пилюс Е.В. Перспективы инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы. Всероссийская научно-практическая конференция Современная Россия: экономика и государство. М., ГАСИС, 14-15 ноября 2004 (0,25 п.л.).

6. Пилюс Е.В. Классификация городских объектов нежилого фонда. "Экономика России: проблемы реформирования инфрастуктурного комплекса". Сборник научных трудов. МСЭУ, Москва 2004. (0,13 п.л.)

Подписано в печать 19 12 2005 Сдано в производство 19 12 2005 Формат бумаги 60x90/16. Уел печ л. 1. Тираж 100 экз Заказ № ДС-03/06

Издательство ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Пилюс, Елена Викторовна

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы инновационного развития рынка недвижимости

1.1. Инновационное развитие рынка недвижимости как объект управления

1.2. Характеристика рынка нежилой недвижимости г. Москвы и определение возможностей его инновационного развития

1.3. Особенности инновационного развития рынка недвижимости и специфика аренды городских объектов нежилого фонда г. Москвы

Глава 2. Методические основы управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы

2.1. Анализ методик установления оптимальной арендной платы по городским объектам нежилого фонда г. Москвы

2.2. Повышение эффективности управления объектами нежилой недвижимости в г. Москве за счет совершенствования методики расчета их арендной платы

2.3. Определение экономических приоритетов инновационного развития проектов на рынке нежилой недвижимости

Глава 3. Перспективы инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы (на примере аренды городских объектов нежилого фонда)

3.1. Качество управления инновационно - инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости

3.2. Построение модели инновационного развития рынка недвижимости с использованием городских объектов нежилого фонд г. Москвы

3.3. Совершенствование процессов инновационного развития рынка недвижимости г. Москвы и повышение эффективности использования городских объектов нежилого фонда

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инновационное развитие рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда"

Актуальность темы исследования. Современное состояние рынка недвижимости характеризуется неоднозначностью протекания социально-экономических процессов. Усиливаются интеграционные процессы в области управления объектами недвижимости в части объединения фирм в ассоциации и общества. Идет активное изменение условий государственного воздействия на рынок в части регулирования конкуренции и монополизации, а также в области привлечения сбережений населения и усиления инвестиционных процессов. Происходит усиление социальной ориентированности экономики, оптимизируются хозяйственные связи, формируются новые проекты и программы управления объектами нежилой недвижимости. Все это приводит к необходимости развития инновационной активности на рынке нежилой недвижимости с целью объединения описанных процессов в систему и повышения экономического потенциала исследуемого рынка.

При этом необходимо адекватное комплексное изменение сложившихся хозяйственных связей на рынке нежилой недвижимости, поскольку усиление исключительно рыночных или государственных механизмов управления может привести к неуправляемым изменениям на рынке, серьезно ослабив тем самым позиции российской экономики. Необходимо совместное взаимодействие стоимостных рыночных процессов и сознательной плановой деятельности хозяйствующего субъекта, действующего на рынке нежилой недвижимости при содействии государства. Подобный подход позволяет обеспечить сбалансированное развитие городских объектов нежилого фонда.

В данной связи ключевым вопросом повышения конкурентоспособности объектов нежилой недвижимости и становится интенсификация инновационных процессов, направленных на повышение эффективности управления арендой городских объектов нежилого фонда. При этом в качестве практической базы исследования рассматриваются городские объекты нежилого фонда г. Москвы.

При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, инноваций, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем инновационного развития российской экономики внесли такие ученые как: Аньшин В., Барютин Л., Василевская И., Зинов В., Ильенкова С., Дуженкова

В., Медынский В., Оголева П., Ордуэй Нм Фатхутдинов Р., Фридман Дж., Хотя-шева О., Шаршукова Л., Швандар В. и др.

Совершенствованию инновационных механизмов управления отечественным рынком недвижимости посвящены труды таких исследователей как: Балабанов И.Т., Горемыкин В.А., Грабовой П.Г., Григорьев В.В., Зубеев И.В., Иванов А.Д., Ковалев В.В., Кошкин В.И., Оглоблина О.М., Остина И.А., Пацка-лев А.Ф., Петрова Г.А., Плужник Г.Н., Руднев А.В. и другие. Существенный вклад в повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы, сдаваемыми в аренду, внесли такие ученые и практики, как: Бурак П.И., Кузнецова И.Г., Лексин В.Н., Ноздрина Н.Н. Рахман И.А. Ресин В.И., Ростанец В.Г., Рукина И.М., Токачев О.М., Швецов А.Н. и другие.

Несмотря на широкий спектр работ по организации и управлению объектами недвижимости и предприятиями, осуществляющими инновационно - инвестиционные операции на данном рынке, в экономической литературе мало внимания уделяется вопросам инновационного развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда. Следовательно, эта область не получила необходимого освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой актуальностью.

Целью диссертационной работы является разработка новых эффективных методов и механизмов управления инновационным развитием рынка недвижимости на основе управления арендой городскими объектами нежилого фонда г. Москвы. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:

- изучить теоретические основы инновационного развития рынка недвижимости, рассмотрев его как объект управления;

- дать характеристику рынка нежилой недвижимости г. Москвы, определив возможности его инновационного развития и специфику аренды городских объектов нежилого фонда;

- дать оценку способам управления и развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы на основе изучения и сравнительного анализа методик установления оптимальной арендной платы по городским объектам нежилого фонда;

- определить приоритеты инновационного развития проектов на рынке недвижимости г. Москвы, реализуемых на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда;

- предложить инновационную модель развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы и определить стратегические направления ее совершенствование.

Объект исследования - система инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

Х Предмет исследования - закономерности и механизмы инновационного развития рынка недвижимости в современной экономике России на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись системные, статистические и общенаучные методы исследования, проводилась логико-аналитическая оценка параметров внедрения современных методов и механизмов инновационного развития на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений проведенного исследования.

Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области инновационного менеджмента, организации инновационно-инвестиционной деятельности предприятий и организаций, действующих на рынке недвижимости. В ходе диссертационного исследования изучены законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления хозяйственной деятельности предприятий - участников рынка недвижимости в современной экономике, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. При проведении исследования использована общая и специализированная литература по выбранной теме.

Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, данных Госкомстата России.

Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании методических рекомендаций по инновационному развитию рынка недвижимости в современной экономике, использование которых направлено на повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда г. Москвы, сдаваемыми в аренду.

Научные результаты, полученные лично автором:

1. Определены условия инновационного развития рынка недвижимости, базирующиеся на организации взаимодействия государственных и рыночных механизмов управления арендой объектов недвижимости и направленные на обеспечение их сбалансированного развития за счет использования административных и экономических инструментов регулирования исследуемого рынка.

2. На основе классификации объектов недвижимости и изучении особенностей, влияющих на интенсивность их инновационных процессов, определены возможности эффективного использования городских объектов нежилого фонда г. Москвы, предоставляемых в аренду, и обоснована необходимость построения инновационной модели управления арендой нежилыми помещениями.

3. Определены приоритеты инновационного развития рынка недвижимости, суть которых состоит в существенном улучшении срока окупаемости и иных характеристик управления объектами недвижимости за счет использования новых методов установления арендной платы по городским объектам нежилого фонда г. Москвы и сравнительного анализа условий их реализации в различных городах России.

4. Разработана инновационная модель развития рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы, суть которой состоит в изменении структуры и функций управления объектами недвижимости, а также в совершенствовании инновационной системы управления арендой данных объектов недвижимости, основными элементами которой являются: развитие перспективного планирования и прогнозирования аренды; совершенствование нормативно-правовой базы управления; а также проведение мер, направленных на рост бюджетной эффективности аренды нежилых объектов, находящихся в собственности г. Москвы.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов управления инновационным развитием рынка нежилой недвижимости в современной экономике России и совершенствования хозяйственной деятельностью городских объектов нежилого фонда г. Москвы.

Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при регулировании условий инновационного развития рынка нежилой недвижимости с использованием городских объектов нежилого фонда в современной российской экономике.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в строительной сфере российской экономики.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, прочитанных в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы, предложения по определению перспектив инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы обсуждены и одобрены на всероссийской научно-практической конференции Современная Россия: экономика и государство.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Пилюс, Елена Викторовна

Заключение

1. В работе под инновационным развитием рынка недвижимости (ИРРН) понимается экстенсивное совершенствование, во-первых, совокупности объектов недвижимости, функционирующих в едином информационном поле и локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, и, во-вторых, отношений между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество. Целью данного развития является существенное увеличение экономического потенциала всех хозяйствующих субъектов - участников рынка с учетом российской специфики его развития.

ИРРН является составной частью мезоэкономического регулирования экономики со стороны государства, призванного обеспечить равновесие участников рынка на основе пропорциональной сбалансированности его экономического развития. Сбалансированность в данном случае достигается, с одной стороны, в процессе самонастройки и самопроизвольной организации рыночного механизма, а, с другой стороны, под действием регулирования, осуществляемого населением, предприятиями и государством, действующими на рынке недвижимости. Необходимость мезоэкономического регулирования обусловлена закономерностью воздействия внешних факторов на внутренние процессы на рынке недвижимости и имеет своей целью предотвращение негативных последствии самопроизвольного функционирования рыночного механизма и достижения равновесия между совокупным спросом и совокупным предложением с тем, чтобы посредством реализации инновационной политики оптимизировать систему инвестиционных потоков рынка недвижимости.

Необходимость системы государственного регулирования процессов ИРРН определяется многообразием форм собственности, организационно-правовых форм хозяйствования, разветвленной сети рыночной инфраструктуры, проявлением и развитием конкурентных и интеграционных процессов. Конкуренция разъединяет и разобщает хозяйствующих субъектов, представленных на рынке недвижимости и населения. Интеграция приводит к созданию ассоциаций, союзов, монополий. Борьба противоположностей конкуренции и интеграции выступает в качестве источника самодвижения и саморегулирования рынка недвижимости, обеспечивает понимание направлений и возможностей его развития.

Государственная политика в сфере регулирования ИРРН - это система мероприятий законодательного, испонительного и контролирующего характера, направленная на регулирование жизнедеятельности хозяйствующих субъектов и населения, осуществляющих операции на рынке недвижимости. Структура системы государственного регулирования рынка недвижимости (ГРРН) и особенности государственной политики его инновационного развития детально изучены в работе. Таким образом, ИРРН создает стимулы и возможности для привлечения инвестиций, оказывает воздействие на экономический цикл и структуру, создает более благоприятные условия для развития тех или иных территорий.

Государство, исходя из желательных темпов ИРРН, влияет на рынок недвижимости, используя три группы мер: административно-правовые, административно-экономические и экономические. Эффективность воздействия государства на рынок недвижимости зависит от развитости правовой базы, эффективности политики правительства, исторического и национального опыта. Стабильное и устойчивое развитие рынка недвижимости обеспечивается созданием организационных и правовых условий, включающих целеполагающие, организующие и регулирующие воздействия, осуществляемые как с помощью саморегулирования, так и с помощью экономических и административных инструментов.

В целом, ИРРН способствует развитию общего экономического оборота страны с точки зрения активизации инвестиционной активности и повышения доходов от инвестиционных операций во всех секторах рынка недвижимости. При этом ИРРН позволяет существенно улучшить структуру взаимоотношений между участниками рынка за счет активного использования государственного регулирования объектов недвижимости за счет привлечения инвестиционных ресурсов под реализацию инновационных проектов и балансирования взаимоотношений между покупателями и продавцами на примере рынка недвижимости г. Москвы.

2. Определяющим параметром, характеризующим объект недвижимости с позиции перспективности его инновационного развития, служит его функциональное назначение. Рынок нежилой недвижимости г. Москвы ощущает острую потребность в унифицированной, закрепленной нормативными документами, повсеместно применимой классификации объектов недвижимости, так как ее отсутствие значительно осложняет ведение дел в данном сегменте экономики и снижает возможности привлечения инвестиций для его инновационного развития. Для ИРРН необходимо разделять объекты недвижимости на группы, характеризующие область, сферу применения, использования объекта, а тем самым и его целевое назначение для обеспечения условий социально-экономического развития территориального образования. По этому признаку в работе выделены группы объектов нежилой недвижимости, к которым относятся: управленческие (офисные) здания и помещения; складские помещения; торговые здания, помещения и комплексы; объекты гостиничной сферы; и объекты производственного назначения.

В результате отсутствия общепринятой классификации объектов нежилой недвижимости происходит искажение информации об объектах, нередки факты подмены данных, обмана участников рынка, необоснованного завышения цен, что дестабилизирует конкурентную среду, связанную с арендой объектов нежилого фонда на рынке и понижает возможности ИРРН г. Москвы с позиций эффективного использования объектов недвижимости, как в коммерческих, так и в социальных целях.

В определенной степени возникновение этих проблем ИРРН обусловлено такими объективными обстоятельствами как ограниченность материально-вещественной базы аренды. Но в той же, если не в большей степени проблемы проявляются в виде методического и организационного несовершенства управления арендой городских объектов нежилого фонда (ГОНФ) государственными и муниципальными органами. Для решения обозначенных проблем в работе определены и обоснованы возможности ИРРН г. Москвы на основе повышения эффективности использования ГОНФ, предоставляемых в аренду.

Остающиеся заметные ограничения на куплю-продажу земельных участков, приватизацию государственной собственности служат сдерживающим фактором, препятствием к дальнейшему развертыванию рынка покупок, продажи, аренды, предоставление в залог и других форм обращения нежилых помещений и, соответственно, ИРРН г. Москвы. По мере снятия этих ограничений происходит расширение рынка и способов его функционирования. Рынок ГОНФ весьма специфичен и по ряду признаков отличатся от рынков продажи стандартных товаров и услуг, что накладывает заметный отпечаток на процессы спроса, предложения, ценообразования, степень монополизации и уровень конкурентности, которые определяют интенсивность инновационных процессов рынка нежилой недвижимости. К числу таких особенностей относятся:

-индивидуальность объектов нежилого фонда, каждый из которых обладает присущими именно ему отличительными признаками;

-практическое отсутствие или незначительное количество массовых продаж. Практически каждый объект продается на рынке как единичный или в целом как единичная совокупность объектов одной природы, например помещений в одном здании;

-наличие разнообразных, значительно отличающихся форм продажи, например объекта и прав на использование объекта (продажа, аренда, концессия, лизинг, предоставление в залог, продажа пакетов акций);

-широкое применение таких способов рыночных продаж как аукционы, конкурсы;

-зависимость организации рыночного процесса от формы собственности объектов купли-продажи;

-наличие многостадийных, растянутых во времени, поэтапных процессов, распространяющих свое действие на период перехода объекта собственности во владение, распоряжение, пользование приобретателя, что, например, имеет место при аренде с последующим выкупом.

Рынок нежилой недвижимости специфичен также в отношении разнообразия рыночного продукта, в состав которого входят торговые, производственные, складские, офисные помещения, гостиницы, гаражи, помещения, используемые для бытового обслуживания и оказания жилищно-коммунальных услуг населению, зрелищные помещения и ряд других. На фоне отмеченных различий необходимо в первую очередь сконцентрировать внимание на структурных особенностях российского рынка ГОНФ (прежде всего рынков продажи и аренды имущества), вытекающих из наличия разных форм собственности на предметы рыночного оборота. С этих позиций в работе предлагается выделять два основных вида рынков нежилой недвижимости, функционирующих преимущественным образом в крупных городах России и весьма характерных для г. Москвы:

1) рынок купли-продажи и аренды нежилых помещений, находящихся в городской (государственной и муниципальной) собственности, на котором в качестве продавца (арендодателя) имущества выступает город. Это рынок ГОНФ.

В структуре данного рынка могут быть выделены сектора объектов государственной и муниципальной собственности;

2) рынок купли-продажи и аренды нежилых помещений, находящихся в частной (корпоративной) собственности, на котором в качестве продавцов (арендодателей) имущества выступают частные собственники. В последующем такой рынок именуется коммерческим.

Стабильная и благоприятная экономическая обстановка в стране способствовали улучшению макроэкономических показателей, развитию бизнеса и предпринимательства, обеспечили значительный приток на российский рынок частичного, корпоративного иностранного капитала, ориентированного на договременное использование. Для г. Москвы, как политического и экономического центра страны, благоприятные тенденции проявились в устойчивом возрастании спроса на нежилую недвижимость. При этом от степени инвестиционной привлекательности объектов недвижимости напрямую зависит интенсивность процессов их ИРРН.

3. Изучение теоретико-методологических основ ИРРН и специфики аренды ГОНФ для г. Москвы позволяют нам перейти к анализу способов инновационного развития исследуемого рынка. Для решения поставленной задачи в работе рассматриваются методики установления оптимальной арендной платы по ГОНФ г. Москвы и определяются возможности повышения эффективности управления объектам нежилой недвижимости за счет совершенствования методики расчета их арендной платы. При этом результатом оптимизации арендной платы по ГОНФ дожно стать определение экономических приоритетов инновационного развития проектов на рынке нежилой недвижимости.

По своей природе ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, фиксируемые в добровольных договорах найма, формируемые посредством торга между арендодателями и арендаторами, тяготеют к тому, чтобы быть рыночными. Но желание придать этим ставкам роль регулятора арендных отношений, воплощать посредством ставок аренды экономическую и социальную политику городских и муниципальных органов приводит к наблюдаемому повсеместно стремлению устанавливать ставки по специальным утвержденным методикам и нормативным документам.

Такой подход трудно совместим с внутренне присущей арендным ставкам изменчивостью во времени, обусловливающей необходимость их периодического пересмотра или введения в методику их расчета факторов, отражающих инфляционные тенденции, изменение рыночных цен, затрат на содержание объектов аренды. Проявлявшееся в 1990-е годы стремление закреплять ставки арендной платы на ГОНФ и величину арендной платы на весь период действия договора об аренде оказалось несостоятельным. Бурный рост цен на недвижимость и рыночных ставок арендной платы привел к тому, что фиксация ставок и величин арендных платежей оказалась крайне выгодной для арендаторов ГОНФ и невыгодной для арендодателей. Арендная плата, будучи ценой приобретения права пользования арендуемым объектом, принципиально отличается от цен на однократно приобретаемые вещи тем, что представляет собой цену последовательно и многократно оплачиваемого приобретения по периодам пользования данным объектом.

Построению методик установления арендной платы препятствует сложность учета в ставках арендной платы на объекты нежилого фонда, находящегося в собственности города, таких факторов как виды, региональная специфика, территориальное расположение объектов, их состояние, характер целевого использования, степень возмещения затрат на объект, расходы арендатора и доходы арендодателя. Но, исходя из наличия этих трудностей, не следует и даже недопустимо отказываться от разработки и практического использования таких методик. Попытка отдать формирование ставок арендной платы за пользование ГОНФ на откуп стихийным рыночным механизмам не приведет к росту эффективности аренды по следующим причинам:

1) уникальность ГОНФ не дает возможности организовать совершенный рынок даже с использованием механизма конкурсов и аукционов;

2) в условиях ограниченности предложения ГОНФ, предлагаемых в аренду, и высокого спроса на них со стороны развивающихся предпринимательских структур отсутствие методик определения цены аренды, ограничивающих диапазон изменения цен, ведет к сговору арендаторов с городскими властями, выступающими в роли арендодателей;

3) исходя из принципа социальной справедливости, социальной эффективности и доступности городских объектов аренды для нуждающихся в них юридических и физических лиц целесообразно устанавливать ставки арендной платы с учетом социальных приоритетов отдельных групп и слоев арендаторов;

4) предоставление ГОНФ в аренду для коммерческого использования дожно опираться на принципы, согласно которому нижняя граница арендной платы не дожна быть меньше суммы объективно необходимых издержек собственника, связанных с арендой.

Несмотря на разработку теоретических положений и методических подходов к определению величины арендной платы за пользование ГОНФ, реально применяемые методики аккумулируют только отдельные положения этих подходов. Виной тому частично служит несовершенство предложенных методов расчета и недостаточное ознакомление с ними работников и органов аппарата управления городской собственностью. В то же время многообразие видов и условий аренды ГОНФ в разных городах России, постоянное их изменение наряду с укоренившимися приемами и процедурами во многом предопределяет наличие эмпирических способов расчета и установления величины арендной платы, характерных для разных городов и регионов страны. В этих условиях для эффективного управления и развития рынка нежилой недвижимости необходимо уточнить методику расчета стоимости аренды с целью повышения потенциала ИРРН для г. Москвы.

Наиболее широкое распространение в городах России получила методика, опирающаяся на расчет базисных ставок стоимости аренды одного квадратного метра площади, общей величины площади арендуемого помещения и факторов, характеризующих качественные свойства и способ использования арендуемого объекта. Этот подход закреплен в ряде региональных, городских законодательных и других нормативно-правовых актов (положений), регулирующих аренду объектов муниципальной собственности и отражен в утвержденных и действующих до сих пор методиках расчета арендной платы ряда российских городов, таких как Вогоград, Ижевск, Рязань и другие.

До 2002 года такого же рода методика расчета арендной платы за пользование ГОНФ применялась и в г. Москве, а методика, используемая в г. Санкт-Петербурге, представляет ее модернизированный вариант. В работе проведено сравнение методик установления арендной платы по объектам нежилой недвижимости с целью повышения эффективности управления ГОНФ г. Москвы.

Базовая величина средней стоимости строительства 1кв.м. по методике, используемой в г. Вогограде устанавливается по данным статистики с учетом индексов потребительских цен на товары и услуги. В других городах предусмотрены иные подходы к установлению базовой величины ставки арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади, например, посредством ежегодного утверждения этой ставки органами управления городской собственностью. Проведение мониторинга рыночных цен аренды нежилых помещений является достоинством методики, используемой в г. Санкт-Петербурге, но требует значительных затрат времени и средств, ограничено недоступностью информации и сложностью сравнения, а также характеризуется быстрым старением сведений. Кроме того, в ценах коммерческого рынка аренды нежилых помещений не находят отражения льготы, предоставляемые арендаторам ГОНФ.

Отработка московской методики расчета арендной платы за пользование ГОНФ продожается, однако накопленный опыт ее применения свидетельствует, что данная методика относится к числу наиболее системных и прогрессивных, отражающих переход к рыночным условиям хозяйствования и специфику разнообразного использования нежилых помещений, ориентированную на повышение экономической и социальной эффективности аренды, что находит своей отражение в четкой цене аренде, приводящей к росту инвестиционной привлекательности объекта нежилой недвижимости г. Москвы.

В целом же, в современных условиях развития национальной экономики наибольший эффект для увеличения ресурсной базы воспроизводства ГОНФ, как следствие, для повышения потенциала инновационного развития рынка нежилой недвижимости, дает рыночное арендное ценообразование. При этом реализация рыночного подхода в методиках арендного ценообразования на ГОНФ возможна разными путями:

1. Непосредственное определение рыночных ставок арендной платы за пользование объектом путем оценки независимым оценщиком.

2. Определение рыночной ставки арендной платы за пользование объектом как доли его рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком-экспертом.

3. Определение средней рыночной ставки платы за аренду аналогичных объектов посредством статистической обработки договоров или цен на коммерческих рынках города.

4. Расчет рыночной ставки арендной платы как доли рыночной стоимости объекта аренды, вычисляемой путем определения затратной стоимости за вычетом амортизации и корректировки полученного значения с учетом инфляции и удорожания объектов нежилого фонда.

5. Расчет рыночной ставки арендной платы как доли рыночной стоимости объекта, определяемой посредством капитализации прогнозируемого дохода, приносимого объектом.

Проблема оценки экономических приоритетов развития проектов состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования, так, чтобы это обеспечивало рост потенциала рынка нежилой недвижимости за счет активизации его финансово-экономических операций. Аналитик дожен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости. Для принятия решения необходимо располагать информацией о характере поного возмещения затрат, а также о соответствии уровня допонительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата, что возможно установить в зависимости от той методики, которая используется для определения арендной платы.

Оценка экономических приоритетов развития проектов на рынке нежилой недвижимости дожна учитывать: изменение стоимости денег во времени; инфляционные процессы; возможность альтернативного инвестирования в новые ГОНФ, имеющих достаточную инвестиционную привлекательность для размещения ресурсов; необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Оценка приоритетов развития проектов на рынке нежилой недвижимости предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому показателю присущи недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя.

4. Анализ способов управления и развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы, базирующийся на повышении эффективности управления ГОНФ за счет совершенствования методики расчета их арендной платы и определении экономических приоритетов инновационного развития проектов на рынке нежилой недвижимости, позволяет рассмотреть перспективы инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы. К перспективам инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы в работе относятся повышение качества управления инновационно - инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости и построение модели инновационного развития рынка недвижимости с использованием ГОНФ.

Качество управления инновационно - инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости применительно к решению проблемы незавершенного строительства в городе, росте числа ГОНФ и, соответственно, повышении потенциала инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы находится в области оптимизации процедур проектирования и совершенствования проектно-сметной документации. Для решения поставленной задачи в работе детально раскрыта технология управления инновационно -инвестиционными проектами на рынке нежилой недвижимости г. Москвы.

Экономическая и социальная эффективность использования ГОНФ (государственной собственности города как субъекта РФ и муниципальной собственности) во многом предопределяется качеством управления объектами нежилой недвижимости, которое задается за счет построения модели ИРРН. При этом применительно к ГОНФ особое значение приобретают такие формы управления объектами как приватизация, акционирование, купля-продажа, аренда, лизинг, концессия, передача в доверительное управление. Качество, совершенство этих видов управления объектами нежилой недвижимости оказывает определяющее влияние на бюджетную, производственно-экономическую, социальную эффективность, отдачу ГОНФ, используемых как офисные, торговые, складские, гостиничные помещения, другие объекты инфраструктуры города.

Качество управления ГОНФ, как и другими имущественными объектами г. Москвы, определяется, с одной стороны, совершенством организационных структур управления этими объектами и, с другой стороны, эффективностью и понотой выпонения органами городской власти функций управления имуществом. Теория и методология моделирования и оптимизации организационных структур управления городским имуществом все еще находятся в стадии своего становления, не вышли за пределы поисковых исследований, в связи с чем формирование и преобразование организационных структур и организационно-правовых форм опираются в основном на предшествующий опыт и проектные разработки, призванные устранить выявленные недостатки.

Поэтому в работе предлагается модель инновационного развития рынка нежилой недвижимости с использованием ГОНФ г. Москвы. Центральное место в модели занимает Департамент имущества города, который наряду с управлением собственно имущественными ценностями ведает также управлением земельными участками (Москомзем) и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Мосрегистрация). Цели, задачи деятельности Департамента имущества г. Москвы, его функции определены Положением о Департаменте, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 559 от 16.07.02.

В качестве генеральной цели и главной функции Департамента выделены управление и распоряжение в установленном порядке имуществом, находящимся в собственности г. Москвы. В этой формуле сделан чрезмерный упор на администрирование, на распоряжение, представляющее лишь один из методов управления. В то же время не выделены стратегические функции управления ГОНФ, вытекающие из того положения, что Департамент является функциональным органом испонительной власти, обеспечивающим проведение государственной и городской политики в области формирования структуры имущества города, развития имущественного потенциала и его эффективного в экономическом и социальном аспектах поддержания и использования.

Формирование модели инновационного развития рынка нежилой недвижимости с использованием ГОНФ г. Москвы предполагает применение программно-целевого подхода в управлении, разработку и реализацию целевых городских программ развития имущественного комплекса города. Отдельные функции управления городским имуществом, связанные с программами, упоминаются в Положении о Департаменте. При этом связь управления городским имуществом с целевыми региональными (городскими) программами могла стать гораздо более тесной, если бы в качестве института и инструмента управления применялись специализированные целевые программы повышения эффективности управления городским имуществом. В качестве таких целевых программ способны выступать либо программы повышения эффективности управления имущественными объектами определенного вида (земельные участки, здания, сооружения), либо программы повышения эффективности применения разных видов и форм управления (приватизация, продажа, аренды, акционирование, концессия, лизинг). Поэтому необходимо дальнейшее расширение внутренних и внешних взаимодействий в системе управления нежилым фондом г. Москвы.

Направления и пути совершенствования процессов инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы тесно увязаны с проблемами, возникающими в процессе аренды. Поэтому в работе раскрываются стратегические направления преобразований, усовершенствований методологии, организации, технологии управленческих процессов, в которых в качестве объекта управления выступает аренда ГОНФ, используемых в виде офисных, торговых, складских и гостиничных помещений. При этом к направлениям совершенствования системы управления арендой городских объектов нежилого фонда г. Москвы в работе относятся:

1. Развитие перспективного планирования и прогнозирования аренды объектов городской собственности;

2. Совершенствование нормативно-правовой базы управления арендой объектов нежилого фонда;

3. Проведение мер, направленных на рост бюджетной эффективности аренды нежилых объектов, находящихся в собственности города;

4. Более широкое распространение муниципальной формы собственности на объекты нежилого фонда города;

5. Развитие форм аренды объектов нежилого фонда;

6. Аукционная форма предоставления ГОНФ в аренду;

7. Повышение научного уровня управления арендой ГОНФ.

Совершенствование процессов инновационного развития рынка нежилой недвижимости г. Москвы, ориентировано, с одной стороны, на повышение экономической эффективности применения ГОНФ а, с другой - на более поное удовлетворение социальных нужд, запросов и потребностей предпринимательских структур и населения. Сформулированные в работе предложения по совершенствованию процессов инновационного развития рынка нежилой недвижимости, относятся преимущественным образом к г. Москве, но в своей значительной части они могут быть распространены на другие крупные города России.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Пилюс, Елена Викторовна, Москва

1. Абдулаев Н. Государственная собственность и ее структура //Журнал для акционеров. 2001. - N6.-C.12-16

2. Авеков В. В. Об опыте государственно-правового регулирования имущественных отношений в Москве. // Управление собственностью. 2003, №2.

3. Авеков В.В Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. М.: Современная экономика и право, 2004.

4. Актуальные проблемы управления собственностью. Составители и научные редакторы: Антюганов С.В., Бородин В.А., Кошкин В.И. Нижний Новгород, 1998.

5. Апатов А.А. Эффективное управление долями и акциями. М.: Изд. ВШПП, 2000.

6. Анисимов А. А. Контроль при управлении государственной недвижимостью (опыт территориального управления Минимущества России по управлению Федеральным имуществом в г. Москве). // Управление собственностью. 2003. №3

7. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия / Пер. с англ. под ред. Каптуревского Ю.Н. СПб: Издательство "Питер", 1999.

8. Ануприенко В.Ю. Управление государственной собственностью в регионе в условиях переходной экономики: анализ и оценка опыта Москвы. -М.:"Альфа-Доминант", 2004.

9. Анфилатов B.C., Емельянов А.А. Кукушкин А.А. Системный анализ в управлении. Учебное пособие. М.: "Финансы и статистика", 2002.

10. Аньшин В. Инновационный менеджмент. М.: Дело. 2003 г. 528 с.

11. Аньшин В. М. Инновации и рынок: стратегия, управление, эффективность. М.: ВНТИцентр, 1992.

12. Асаул А.Н., Батрак А.В. Финансово-строительные группы основа региональных строительных комплексов/ Экономика строительства, № 3, 2000.

13. Афонин И. В. Инновационный менеджмент. М.: Изд-во Гардарика. 2005 г. 224 с.

14. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1996.

15. Бандурин В.В., Касаткин В.В., Торопов С.В. Проблемы реформирования системы управления государственной собственностью. М.: Полиграфресурсы, 2000

16. Баркер А. Ахимия инноваций. М.: ООО Вершина. 2004 г. 224 с.

17. Барютин Л. Основы инновационного менеджмента. М.: Экономика. 2004 г. 518 с.

18. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.-2000. № 7. - С. 29.

19. Батрак А.В. Критерии эффективности деятельности корпоративной структуры/Экономика строительства, № 11, 2000.

20. Батрак А.В. Подходы и принципы оценки эффективности корпоративной структуры/Вузовский сборник, СПбГИЭУ, 2000.

21. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: ФиС. 2003 г.

22. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.

23. Ботанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002г.

24. Борисова А.А. Деловая активность в строительстве/ Экономика строительства, М., № 7, 2000.

25. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэтер. 1998. - № 2. -С.15-21.

26. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. 1996. - № 2.

27. Бушуев Б.С. Использование зарубежного опыта при формировании новых экономических структур и рынка в строительстве/ Экономика строительства, М., № 11, 1991.

28. Варнавский В. Г. Концептуальные проблемы становления концессионной деятельности в России. // Управление собственностью. 2003- №3

29. Варнавский В.Г. Концессионный механизм партнерства государства и частного сектора. М.: МОНФ, ИМЭМО РАН, 2003 г. - 270 с.

30. Василевская И. Инновационный менеджмент. М.:РИОР. 2004 г. 80 с.

31. Васильева Л. Методы управления инновационной деятельностью. М.: КНОРУС. 2005 г. 320 с.

32. Венчурное финансирование инновационных проектов. Под общ. ред. A.M. Балабан. М.: АНХ, 1999

33. Веснин В. Стратегическое управление. М.: ТК Веби. 2004 г. 328 с.

34. Виханский О. С. Стратегическое управление: Учебник. 2-е изд. -М.: Гардарика, 2002 г. - 296 с.

35. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

36. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: Зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. - № 11. - С.135-145.

37. Газман В.Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М.: Фонд Правовая культура. - 1997. - 416с.

38. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике./ под ред. Горбунова А.А. СПб.-1999.

39. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Изд-во Дашков и К. 2003 г.

40. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М.: "Филинъ", 1999. - 144 с.

41. Горланов Г.В., Деханова Н.Г. Эффективный собственник: вопросы теории и методологии. //Управление собственностью. 2004 №1.

42. Городская собственность: проблемы совершенствования использования под ред. О.М. Токачева. Комитет по телекоммуникациям и средствам массовой информации Правительства Москвы, 1999.

43. Государственная собственность в экономике России и других стран. Вопросы истории и теории./ Под ред. В.Н. Черковца. М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2002.

44. Грабовой П.Г. Управление недвижимостью в России: теория, практика, перспективы развития. -М.: МГСУ, 1999.

45. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ. Часть третья 26.11.2001 г. №146-ФЗ.

46. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2.- М., 1996.

47. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Тостого, А. П. Сергеева. -СПб.: Теис, 1996.

48. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб: Питер, 2001.

49. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. М: Инфра-М, 1996.

50. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Дело. 2001 г.

51. Григорьев В.В., Остина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. М: Дело, 2001.

52. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М. БЕК. 2001 г.

53. Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью. Учебник. М.: ВШПП, 2001.

54. Гурков И. Инновационное развитие и конкурентоспособность. М.: ТЕИС. 2003 г. 236 с.

55. Дедиков А.В., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование: Становление и направления развития // Управленческие и экономические проблемы современной России. -Н.Новгород, 1996.-С.191-194.

56. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительства/ Экономист, М., № 4 2000.

57. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестиционный климат и социальная направленность капитального строительства/ Экономика строительства, М., № 5-2000.

58. Дорогов Н.И. Управление хозяйством региона как собственностью: теоретические аспекты. Иваново, 1998.

59. Евтухов И.В. Сдеки с недвижимостью. Сборник типовых форм гра-жданско-типовых документов. М. Феникс. 2001 г.

60. Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" от 15.04.1993 №4802-1 (ред. от 22.08.2004).

61. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб., Стройиздат СПб, 1999.

62. Заренков В.А., Панибратов А.Ю. Современные конструктивные решения, технологии и методы управления в строительстве (отечественный и зарубежный опыт). М., СПб, Стройиздат СПб, 2000.

63. Зворыкина Ю. Государственные и муниципальные концессии в России. М.: Современная экономика и право, 2002.

64. Зеленков А. Хотите построить дворец? Заложите свою хижину! // Клуб потребителей. 1998. - № ПО.-С. 1.

65. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ.

66. Зинов В. Менеджмент инноваций. М.: Дело. 2005 г. 496 с.

67. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45 -47.

68. Иванов А.Д. Информационно-методическое обеспечение процесса управления воспроизводством городского имущества. М.; 2000.

69. Иванов А.Д., Петрова Г.А., Зубеев И.В. и др. Разработка механизма реализации методов повышения эффективности управления собственностью, принадлежащей городу. М., 2001.

70. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. М.: Финансы. 2002 г.

71. Ильенкова С. Д. Инновационный менеджмент. М.: Юнити-Дана. 2004

72. Инновационная политика: Под общей редакцией д.э.н. проф., академика Дуженкова В. И. М: 2000

73. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб., ДваТри, 1995.

74. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. -М.: Изд. "Приор", 1999.

75. Каноков А. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. -1996.-№5/6.-С.52-55.

76. Каплан J1.M. Проблемы перестройки экономики строительства при переходе к регулируемому рынку/Экономика строительства, М., № 2 5,1991.

77. Каплан Л.М. Союзпетрострой от идеи к реальным делам/ Петербургский строительный рынок, СПб., № 2/1, 2000.

78. Киндеева А.Р. Сдеки с недвижимостью оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. Изд-во Юрайт. 2003г.

79. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М., 1996.

80. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. -М.: Финансы и статистика, 2000

81. Ковалев В.В. Инвестиции. ТК Веби. 2003г.

82. Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. СПб.,1996.

83. Когут А.Е., Литовка О.П., Агафонов Н.Т. Социально-экономическое развитие крупных городов России/Вопросы экономики, № 6, 1993.

84. Комаров И. Перспективы концессий в России.// Обозреватель-Observer. 2003. № 6

85. Комментарий к Федеральному закону об акционерных обществах/ под общ. ред. Тихомирова М.Ю. М.: 1996.

86. Кондратенко Ю.И. Современное состояние инвестиционной деятельности и проблемы финансирования капитальных вложений/ Экономика строительства, М., №8, 1999.

87. Кондратенко Ю.И., Кондратенко Е.И. Проблемы инвестирования реального сектора экономики в условиях становления рынка/ Экономика строительства, М., №4, 1999.

88. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82с.

89. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024.

90. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути решения. СПб, 1996.Кошкин В.И. Управление государственной собственностью. М.: Экмос. 2002 г.

91. Крутик А.Б. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. М.: Лань. 2000г.

92. Кухтин П.В., Левов А.А. Маркетинг и экономическая оценка земельно-имущественного комплекса городов (населенных пунктов). Учебно-методическое пособие М.: ФГНУ "Российский научный центр государственного и муниципального управления", 2003.

93. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Новые проблемы российских городов. Муниципализация социальных объектов: правовые и финансовые решения. М., 1999.

94. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: Методы подготовки и анализа. М., 1996.

95. Лицензирование независимых оценщиков// Экономика и жизнь. -1995.-№41.-С. 7.

96. Лычагин С. А. О содержании и особенностях Закона РФ О приватизации государственного и муниципального имущества. // Управление собственностью. 2003 № 1

97. Лычкин Ю., Костецкий Н. Капитальное строительство: состояние и перспективы развития/ Экономист, М., № 2 2000.

98. Люсов А.Н. Доверительная собственность и залоговое право //Деньги и кредит. -1995. -№ 1.-С. 42-43.

99. Лютенко А.А. Развитие имущественных отношений на муниципальном уровне. М., 2001.

100. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -С.-Пб.,1999.

101. Масленников Н.И., Белогуров A.M. Об инвестиционной политике Санкт-Петербурга на современном этапе./ Регион: политика, экономика, социология, № 1-2, СПб., 1999.

102. Масленников Н.И., Кравченко К. Особенности инвестирования в Санкт-Петербурге/ Развитие недвижимости, СПб., № 4- 2000.

103. Масленников Н.И., Смирнов Л.Д., Белогуров A.M. Проблемы привлечения инвестиций в экономику Санкт-Петербурга./ Регион: политика, экономика, социология, СПб., № 1-2 1998.

104. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность,1997.

105. Медведев Ю. М. Новой модели управления государственным имуществом необходима адекватная нормативно-методическая база. // Управление собственностью. 2003 № 2

106. Медведев Ю. Новая модель управления госимуществом. // Проблемы теории и практики управления, № 1, 2004 г.

107. Медынский В. Г., Шаршукова Л.Г. Инновационное предпринимательство: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 1997

108. Мекумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. М.: Ин-фра-М. 2002 г.

109. Менеджер по операциям с недвижимостью / Риэтер, спец. выпуск. №2-3.- 1999.

110. Мильнер Б. Теория организации, М.: Инфра-М, 2004 г.

111. Московское имущество: обретение хозяина и интересы города // Российский экономический журнал, 1995. №4.

112. Мухамедьяров A.M. Инновационный менеджмент. М.: Термика. 2004 г. 127 с.

113. Некипелов А. Д. Управление государственными активами: в поисках рыночной альтернативы. // Управление собственностью. 2003 № 1

114. Нетревожко Т.А. Все операции с жилой недвижимостью от получения до продажи. М. Книжный мир. 2003г.

115. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства // Бизнес и банки,- 1995.-№ 11.-С. 19-21.

116. Новый Гражданский кодекс и залоговое право // Бизнес и банки. -1995.-№ 27.-С. 4-5.

117. Ноздрина Н.Н. Развитие рынка недвижимости в Москве. // Проблемы прогнозирования. 1999, №4.

118. О мерах по продаже незавершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 39.

119. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищногостроительства в России // Финансы.-1996. -№ 2. -С. 12-14.

120. Овчинников К.В. Европейский и отечественный опыт организации финансово-строительных комплексов// Бизнес и банки. 1995. -№ 18. -С. 15

121. Оглоблина О.М. Аренда и купля продажа недвижимости. М. Изд-во г-на Тихомирова М.Ю. 2003г.

122. Оголева Л. Инновационный менеджмент. М.: Инфра-М. 2004 г. 238 с.

123. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины/Учеб.-справ. пособие, под ред. Васильева В.М., М.-СПб., 1998.

124. Орешин В.П., Потапов Л.В. Управление региональной экономикой. -М.: ТЕИС, 2003.

125. Орлов С.В. Рыночная оценка имущества города. М.: ЮНИТИ-ДАНА.2002 г.

126. Орлова Е.Р. Инвестиции. М. :Омега-Л. 2003 г.

127. Орт А.И. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга: Проблемы и перспективы развития. СПб.: Изд-во МФИН. 2000.

128. Основные правила ипотечного кредитования в США: Общие сведения для российского рынка. М.: ИПЦ "ВАЗАР-ФЕРРО", 1997.

129. Особенности приватизации и управления собственностью в Москве. -М.: Интерграф Сервис, 1997

130. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В.М. М.: изд. "ДЕЛО", 1998.

131. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

132. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. - № 2. -С.77-79.

133. Пайдиев Л.Е. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики //Деньги и кредит. 1996. - № 2. - С.55-58.

134. Пацкалев А.Ф. О методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. // Электронный ресурс.: www.valNet.ru

135. Печникова Л.Р. О работе организаций строительного комплекса в 1997 1999 годах / Экономика строительства, М., № 7, 2000.

136. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программ подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. М.,1997.

137. Плужник Г.Н. Государственная собственность как объект управленияи контроля. В монографии Предпринимательство, рынок и экономический рост. М.: Институт экономики РАН, 2002.

138. Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. -1997. -№ Ю.-С.43-50.

139. Постановление Правительства Москвы "О порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда в г. Москве" от 15.04.2003г. №251-ПП.

140. Постановление Правительства Москвы от 22 июля 2004г. №425-ПП "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы и перспективном финансовом плане на 2005-2007 годы".

141. Постановление Правительства Москвы от 30 ноября 2004г. №838-ПП "О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы, в 2005 году".

142. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004г. №691 "О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом".

143. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 "О делегировании пономочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности".

144. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэтерской деятельности".

145. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об агентстве по ипотечному кредитованию".

146. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. № 167 "Об утверждении Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Феде-рации".

147. Постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (с изменениями и допонениями) "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности".

148. Правила кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России от 10 июля 1997 г. № 229-р//Финансы и кредит. 1998. - № 1. - С.4-11.

149. Принципы ипотечного кредитования в России: Программа агентства международного развития США по сотрудничеству в жилищном секторе.- М.: Строительная газета, 1995.

150. Райзберг Б.А. Курс управления экономикой. СПб, Питер, 2003.

151. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 3-е изд. -М.: Инфра-М, 2000.

152. Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. М., 2000.

153. Ресин В.И. Управление развитием крупного города. М., 1996.

154. Ресин П.Р. Опыт системного регулирования работы Московского инвестиционно-строительного комплекса // РЭЖ. -1995. № 5-6. С. 5.

155. Рефинансирование при ипотеке // Рынок ценных бумаг. 1995. - № 18.-С. 48-50.

156. Ростанец В.Г., Кузнецова И.Г. Повышение эффективности управления государственной собственности (на примере Москвы)// Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики", вып. №2, 2000.

157. Руднев А.В., Острина И.А. Управление муниципальной собственностью- М., 1998.

158. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика: СПб.: ООО "Лимбус Пресс", 1995.

159. Рыночные отношения и управления столичной недвижимостью. М.: Комитет по телекоммуникациям и средствам массовой информации Правительства Москвы. №16 (102), 1998.

160. Савченко А. Экономические основы управления государственной собственностью.// Проблемы теории и практики управления. 2000, №6.

161. Семенов С.М., Березин В.П. Совершенствование методологических основ управления деятельностью строительного комплекса/ Экономика строительства, № 2, М., 2000.

162. Система управления собственностью г. Москвы: вопросы теории, практика реформирования, пути повышения эффективности. Под научной ред. Токачева О.М., Рукиной И.М., Бурака П.И., Ростанца В.Т., М, 2001.

163. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы. Нижний Новгород, Нижполиграф, 1997.

164. Смирнов В., Лукина 3. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89,1998

165. Смирнова И.В. "Экономика недвижимости", уч. пособие, СПб.:1. СПбГИ-ЭА, 1996-49 с.

166. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. -№ 8.-С.147-160.

167. Собственность. Словарь-справочник. М.: Деловой экспресс, 1999.

168. Субраманиан Р. Порядок организации и обслуживания ипотечных займов.- М.: Строительная газета, 1995.

169. Субъект Российской Федерации и местное самоуправление: пути совершенствования экономического взаимодействия. М.: Московский общественный научный фонд, 1999.

170. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб., 1996.

171. Технология и управление недвижимостью города. СПб, 1996

172. Технология работы с недвижимостью. Под ред. Токачева О.О. М.: Изд. Дом Городская собственность", 1998

173. Токачев О.М. Экономическая конституция города.//Московские торги, №5, 2001.

174. Томилов В.В., Роботов А.С., Зубарев А.А. Маркетинговые решения в деятельности строительных предприятий. СПб.: Изд-во Спб ГУЭФ, 1997.

175. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

176. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 "О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования" // Российская газета. 1996. -4 марта.

177. Указ Президента РФ от 8 июля 1994 г. N2 1482 "Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории РФ".

178. Управление в строительстве. Учебник для вузов / Васильев В.М., Панибратов Ю.П. и др. М.: Изд-во АСВ, 1994.

179. Управление государственной собственностью: Учебник/ Под ред. д.э.н. проф. В.И. Кошкина. Издание расшир. и доп. - М.: ЭКМОС, 2002.

180. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. -391с.

181. Управление строительными инвестиционными проектами./ Учебное пособие, под ред. Васильева В.М., Панибратова Ю.П., М.-СПб., 1997.

182. Фатхутдинов Р. Инновационный менеджмент. СПб.: Питер. 2004 г.400 с.

183. Федеральный Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ

184. Федеральный Закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 11 сентября 1998г. №164-ФЗ.

185. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135-Ф3.

186. Федеральный Закон "От общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 06.10.2003, №131-Ф3.

187. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

188. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Изд. "Тандем", 2000.

189. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., Дело 1997г.

190. Хозяйственное право. Ч. 2 / Под ред. B.C. Мартемьянова. М.: Изд-во "БЕК", 1994.

191. Хотяшева О.М. Инновационный менеджмент. СПб. Изд-во Питер. 2005 г. 318 с.

192. Целевые программы развития регионов: рекомендации по совершенствованию разработки, финансирования и реализации. М.: Московский общественный научный фонд, 2000.

193. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М., 1996.

194. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью. Защита от мошенничества и вымогательства. Дожностные и налоговые правонарушения. М.: Филинъ. 2003г.

195. Швандар В. Инновационный менеджмент. М.: Вузовский вестник. 2004 г. 382 с.

196. Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Российское общество оценщиков. 1998г.

197. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. М" 1999.

198. Экономические проблемы становления российского федерализма. Отв. Ред. Д.В. Валентей. ИЭ РАН. М.: Наука, 1999.

199. Эффективность государственного управления. Перевод с англ. Под ред С.А. Батчикова и С.Ю. Глазьева. М.: Фонда "За экономическую грамотность", Российский экономический журнал, изд. АО "Консатбанкир", 1998.

200. Янковский К. Введение в инновационное предпринимательство. СПБ.: Питер. 2004 г. 189 с.

201. Янсен Ф. Эпоха инноваций / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2002

202. Собственник Константа Глобал ЮЗАО магазин 1 323 $800 кв.м/год

203. Фирма Ми-эль ЮЗАО магазин 1 линия домов 300 $560 кв.м/год

204. Собственник (организация) ВАО склады 1 640 договорная

205. Фирма М-Стиль ЮВАО офис в офис центре нет сообщений 48 хорошее $330 кв.м/год

206. АН Домострой ЮВАО офис нет сообщений 320 евроремонт $250 кв.м/год87 собственник ЮАО офис 600 нет сообщений нет сообщений88 собственник ЮАО офис 2 17-100 хороший ремонт $22 кв.м/год

207. Фирма МИ-АН ЗАО офис 1 562 ремонт сделан $500 кв.м/год100 ;обстве нник ЗАО офис + склад 15-700 нет сообщений $250 кв.м/год

208. Фирма Константа гло-бал ЮЗАО офис 75 нет сообщений $1500/мес.

Похожие диссертации

• Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса
• Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях
• Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе
• Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консатинга региональных рынков недвижимости
• Доверительное управление имущественным комплексом как фактор инновационного развития экономики города