Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Громков, Олег Владимирович
Место защиты Санкт-Петербург
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе"

На правах рукописи

ГРОМКОВ Олег Владимирович

МЕТОДЫ АНАЛИЗА И ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

иазоб1454

Санкт-Петербург 2007

003061454

Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ доктор экономических наук, профессор

Тарасевич Евгений Игоревич

Защита состоится <.<.20 сеягябьа. 2007 года в -тУ 30часов на заседании диссертационного совета Д 21221901 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр, д 103а

Автореферат разослан АО 2007 года

кандидат экономических наук, доцент Федосеев Игорь Васильевич

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

НОУ ВПО Санкт-Петербургская академия управления и экономики

Ученый секретарь диссертационного совета, /> *

доктор экономических наук, профессор Ч^ В С Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важное место рынка офисной недвижимости в экономике страны основывается как на его функции поддержки деятельности субъектов экономических отношений, так и на его инвестиционной функции и, следовательно, привлекательности для предпринимательской деятельности

Рынок офисной недвижимости является своеобразным индикатором уровня деловой активности в мегаполисе Наибольшее влияние на показатели и тенденции развития офисного рынка в мегаполисе оказывает крупноформатная офисная недвижимость, которая является наиболее эффективным вариантом использования ограниченных земельных ресурсов в целях создания и развития соответствующего сегмента рынка

В качестве важной характеристики можно отметить относительно короткий срок функционирования рынка офисной недвижимости в России и его малое географическое распространение по сравнению с другими сегментами (например, жилой и торговой недвижимости), что проявляется в его недостаточной изученности и развитости

Значимость рынка офисной недвижимости создает необходимость для осуществления его постоянного комплексного анализа и прогнозирования

Рынок офисной недвижимости с одной стороны обладает мультипликативным воздействием на развитие мегаполиса, а с другой стороны сам подвержен влиянию макроэкономических факторов, что усиливает значимость понимания соответствующих процессов

В то же время высокая динамика развития рынка недвижимости, непрозрачность процессов, происходящих на нем, отсутствие открытой системы государственного учета операций с объектами недвижимости создают проблемы для его анализа и прогнозирования

В связи с этим возникает необходимость совершенствования методологической базы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости как одной из подсистем экономики мегаполиса, оказывающей значительное влияние на ее развитие

Степень разработанности проблемы. Проблемы анализа и прогнозирования рынка недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как А Н Асаул, Л П Белых, Э Р Бугулов, Н В Васильева, Т В Власова, С Н Воков, В А Горемыкин, В В Григорьев, Л М Каплан, Н В Комарова, С Н Максимов, Е С. Озеров, Ю В Пашкус, В И Ресин, Э М. Соколовская, И В Смирнова, Г М Стерник, Е И Тарасевич Раскрытию роли рынка недвижимости в современной российской экономике посвящены работы Е Б Ардемасова, И Т. Балабанова, В.В Бузырева, С В Грибовского, Б Д Новикова, Е В Песоцкой, И В Федосеева, Н Ордуэя, Дж Фридмана, Г Харрисона. Р. Пейзер и А Фрей в своих работах рассматривают процесс анализа рынка недвижимости как составную часть процесса девелопмента

Благодаря этим и многим другим ученым исследование проблем анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости поднято на высокий научный

уровень Вместе с тем, постоянное развитие экономической практики ставит новые проблемы и вызывает необходимость обращения к этой тематике вновь, требует концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах, таких как анализ распределения спроса на недвижимость, влияния макроэкономических показателей на рынок недвижимости и др

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи

Цель исследования состоит в разработке теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию методов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе

В соответствии с целью в диссертации были поставлены и решены следующие задачи

Х изучение и допонение понятийного аппарата анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе,

Х изучение существующих методов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости и выявление их недостатков,

Х определение основных направлений совершенствования существующей методической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости,

Х формирование принципиальной схемы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, учитывающей выявленные недостатки существующих методов и позволяющей выпонять исследовательские задачи в условиях недостаточного информационного обеспечения;

Х разработка классификации офисной недвижимости как инструмента анализа рынка,

Х разработка модели распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса,

Х исследование макроэкономических показателей, имеющих наибольшее влияние на рынок недвижимости, определение направлений и значимости их воздействия,

Х построение пространственной модели рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем

Х проведение экспериментальных расчетов на основе предлагаемых методов

Теоретическая и методическая база исследования. Теоретической основой исследования являются научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований современных отечественных и зарубежных специалистов в области анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости Исследование проводилось с использованием методологии системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, экспертных оценок, экономико-математического моделирования

Информационной базой исследования послужили официальные отчеты и справочные материалы органов государственной власти и местного самоуправления, администраций крупных городов России, научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике В работе использованы официальные данные Санкт-Петербургского городского управления инвентаризации и оценки недвижимости о рыночных ценах и арендных ставках по объектам недвижимости за 2004-2006г г, данные ведущих отечественных и зарубежных компаний, занимающихся исследованием рынка недвижимости в крупных городах России

Предмет исследования составляют теоретические и методические основы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости и особенности их практического применения в мегаполисе.

Объектом исследования являются процессы функционирования и развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических положений, методических рекомендаций, схем и моделей, направленных на совершенствование научно-методических основ анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе

В процессе исследования получены следующие результаты, имеющие научную новизну:

1 Уточнен и допонен понятийный аппарат в исследуемой области с учетом специфики мегаполиса уточнено понятие рынок офисной недвижимости, введено понятие крупноформатная офисная недвижимость, что позволяет при анализе и прогнозировании рынка офисной недвижимости сконцентрировать внимание на его перспективных сегментах

2 Выявлены актуальные проблемы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости, обусловленные несовершенством применяемых методических подходов, недостатком поной и достоверной информации о процессах функционирования данного рынка в российских мегаполисах, что показывает необходимость совершенствования соответствующего научного обеспечения

3 Разработана принципиальная схема анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, позволяющая рационализировать данные процессы с учетом существующих на рынке информационных потоков

4 Разработана классификация крупноформатной офисной недвижимости по критериям качества офисных зданий, учитывающая особенности развития данного рынка в мегаполисе и позволяющая более детально проводить его сегментацию.

5 Разработан метод пространственного моделирования направлений распределения спроса на рынке офисной недвижимости мегаполиса, позволяющий определить наиболее перспективные зоны развития, оценить соответствие характеристик конкретных объектов офисной недвижимости потребностями рынка

6 Разработан метод анализа влияния макроэкономических показателей на рынок недвижимости мегаполиса с использованием матрицы направлений и значимости их воздействия на его различные сегменты, позволяющей осуществлять прогнозирование рынка с учетом динамики развития экономики страны,

7. Разработан метод анализа рынка офисной недвижимости в мегаполисе с использованием географических информационных систем путем построения пространственной модели, позволяющей определять зоны развития, обеспечивающие наибольшую доходность объектов офисной недвижимости

8. С использованием предлагаемых методов проведен комплексный анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе (Санкт-Петербурге), выявлены основные тенденции спроса и предложения, построены качественные и количественные прогнозы его развития.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что предложенная классификация офисной недвижимости, модель географического распределения спроса в мегаполисе, результаты комплексного анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости могут быть использованы в хозяйственной практике, в частности, для принятия решений о развитии предпринимательской деятельности на рынке недвижимости российских мегаполисов; при разработке и внедрении региональных и городских программ развития рынков недвижимости

Предложенные методы анализа рынка недвижимости также могут быть использованы при разработке, оценке и реализации концепций управления и развития объектов недвижимости, инвестиционных проектов и программ целевого финансирования

Апробация работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практической конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (апрель 2007г., Санкт-Петербург). Разработки в области методического обеспечения процесса анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости нашли применение в практической деятельности Санкт-Петербургского Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, ведущей международной консатинговой компании Найт Фрэнк Санкт-Петербург, используются в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, на курсах повышения квалификации по программе Экономика и управление недвижимостью.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,55 п л

Объем и структура исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены цель и задачи исследования, его предмет и объект, методическая и информационная база, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе Проблемы научного обеспечения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе уточнены терминологические основы, осуществлен анализ существующих подходов и методов анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости, выявлены проблемы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, показана необходимость совершенствования соответствующего научного обеспечения

Во второй главе Методы анализа рынка офисной недвижимости и модели прогнозирования его развития изложены авторские предложения по совершенствованию научного обеспечения анализа и прогнозирования, разработана классификация офисной недвижимости в мегаполисе, предложена модель пространственного распределения спроса на рынке Также сформирован метод анализа влияния макроэкономических факторов на развитие рынка офисной недвижимости

В третьей главе Практика применения предлагаемых методов и моделей на примере рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на основе экспериментальных расчетов была осуществлена проверка применимости разработанных методов в процессе проведения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга как второго по величине российского мегаполиса

В заключении приведены основные выводы по результатам проведенного исследования, подведены его итоги и сформулированы рекомендации.

Объем диссертации состоит из 149 страниц машинописного текста, содержит 33 рисунка и 23 таблицы Список литературы включает 108 наименований

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Рынок офисной недвижимости является важнейшим сегментом рынка недвижимости в современном мегаполисе, поскольку обеспечивает физическое пространство деятельности субъектов экономических отношений Анализ практики развития рынков офисной недвижимости в российских мегаполисах показывает подавляющее влияние сегмента крупноформатной офисной недвижимости Данная тенденция обусловлена структурой ввода нового предложения на рынке коммерческой недвижимости В качестве примера можно привести рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга По данным ГУП Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости за последние 5 лет сегмент крупноформатной недвижимости формировал более 95% площадей в структуре нового предложения офисного рынка

Таким образом, доля рынка крупноформатной недвижимости в общем объеме офисного рынка постоянно растет и оказывает все большее конкурентное влияние на сегмент встроенных помещений и небольших отдельно стоящих зданий офисного назначения (рис 1)

2002 2003 2004 2005 2006

Нежилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим силам

Офисный фонд НИИ, заводов и гостиниц, общежитий

0 Крупноформатная офисная недвижимость (бизнес-центры)

Нежилой фонд, принадлежащий городу (сдаваемый в аренду КУГИ)

Рис. 1. Динамика структуры офисного рынка Санкт-Петербурга

Источник: ГУП ГУИОН

В настоящее время в литературе отсутствуют определения крупноформатной офисной недвижимости и рынка офисной недвижимости. В связи с этим возникла необходимость в формировании соответствующих формулировок. Учитывая текущее состояние рынков офисной недвижимости российских мегаполисов, предлагаемое определение ориентировано на применение с развитым или развивающимся рынкам недвижимости.

Крупноформатная офисная недвижимость - комплекс помещений офисного назначения, занимающих целое здание иди выделенную часть здания с отдельным входом, объединенных единой инфраструктурой и находящихся в ведении одной управляющей компании.

Рынок офисной недвижимости мегаполиса - это сегмент рынка недвижимости, спрос на котором формируется за счет компаний, нуждающихся в офисных помещениях для размещения своих структурных подразделений, а предложение представлено крупноформатными офисными объектами (бизнесцентрами),

По результатам анализа методологической базы исследований были выявлены проблемы научного обеспечения процессов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, заключающееся в отсутствии современной классификации, соответствующей текущему уровню развития рынка, недостаточном информационном и научном обеспечении процесса анализа и прогнозирования. В результате исследования выявленных проблем был отмечен недостаток методов и инструментов, позволяющих эффективно проводить анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

Исходя из этого, возникла потребность совершенствования существующих и разработке новых методов и инструментов анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, таких как классификация офисной недвижимости соответствующая рынку, находящемуся на этапе его активного развития, модель распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, метод пространственного анализа рынка офисной недвижимости, метод анализа влияния макроэкономических показателей на рынок недвижимости мегаполиса

На основе существующих подходов к анализу рынка коммерческой недвижимости был разработан метод анализа рынка офисной недвижимости, предполагающий четкую структуру процесса исследования, которая дает возможность проведения анализа и прогнозирования офисного рынка в условиях значительной неопределенности на рынке и высокой степени закрытости информации (см рис 2) Данная принципиальная схема дает возможность получения более поного представления о процессе анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости с точки зрения системного подхода, а также учитывает последовательность и взаимосвязи этапов, внешние и внутренние источники информации субъекта аналитической деятельности

Одним из важнейших факторов развития рынка офисной недвижимости в крупном развивающемся городе является приведение его в соответствие международным стандартам качества офисных зданий Одним из первых серьезных шагов в этой области дожно стать применение единой классификации бизнес-центров

Анализ преимуществ и недостатков всех используемых на рынках российских мегаполисов вариантов классификаций крупноформатной офисной недвижимости показал, что разрабатываемую классификацию необходимо строить на основе ряда принципов, основными из которых являются

1 Простота использования Данное требование предполагает возможность относительно простого тестирования любого объекта офисной недвижимости с использованием классификации на основании опроса арендаторов здания и его осмотра

2 Объективность результатов классификации Это требование предполагает независимость субъекта, классифицирующего объект от мнения заинтересованных лиц (например, управляющего объектом)

3 Адаптация требований к местоположению Необходимо формирование привязки требований к местоположению объекта с учетом специфики развития офисного рынка конкретного мегаполиса

4 Отсутствие разветвленной межклассовой дифференциации Данное требование предполагает отсутствие многозначного внутриклассового деления Возможно дробление лишь среднего класса, чтобы выделить в нем высший и низший сегменты

Внутренняя информация:

Анализ предложения

Классификация объектов

Анализ и прогнозирование рынка

Анализ спроса

Анализ ценообразования

Анализ количества сделок

Аналитическая база объектов недвижимости

Сегментация рынка

Анализ цен предложения

Анализ типов сделок

Информация от клиентских подразделений компаний

Аналитические отчеты по предыдущим периодам

Анализ конкуренции на рынке Ь"

Анализ цен реальных сделок

Анализ свободных площадей

Анализ динамики ввода

Влияние местоположения на цены

Анализ динамики поглощения

Прогнозирование збьема предложения

Влияние параметров объекта

Прогнозирование спроса

Прогнозирование цен

Анализ гффективносп

Макроэкономический анализ

Затраты на создание объектов

Анализ доходов

Анализ доходности

Прогноз эффективности инвестиций

Внешняя информация:

Информация в СМИ

Опрос риэтерских компаний

Опрос управляющих компаний

Аналитика и документы государственных органов

Внешняя аналитика профессиональных участников рынка

Опрос арендаторов

Рис 2 Принципиальная схема анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости

5. Наличие обязательных и необязательных требований На основании данного критерия дожны быть сформированы две группы требований внутри классификации В первую группы дожны входить основные требования, создающие основу для каждого класса, которая могла бы допоняться определенным набором допонительных требований

6 Понота требований классификации Классификация дожна охватывать весь спектр требований, относящихся к таким группам как инженерные системы здания, конструктивные особенности здания, местоположение, парковка, качество управления

7 Соответствие уровню развития рынка Предлагаемая рынку классификация и характер ее требований дожны учитывать уровень развития, на котором он сейчас находится

С учетом представленных принципов в работе предложен вариант классификации офисной недвижимости, разработанный для мегаполиса с активно развивающимся рынком офисной недвижимости

Таблица 1

Основные требования к офисной недвижимости согласно разработанной

классификации

Класс А Класс В

Класс В+ Класс В-

1. Инженерные системы здания

11. Центральная система управления зданием

факультативный факультативный не применим

Рекомендация Система ВМ8

для новых зданий

12. Система отопления, вентиляции

обязательный обязательный обязательный

13. Система кондиционирования

Центральная система конди- Система кондиционирования

ционирования, позволяющая

регулировать температуру в отдельном офисном блоке

обязательный факультативный факультативный

Рекомендация для вновь

построенных зданий

2 Конструктивные особенности здания

3. Местоположение

3.1. Местоположение

Престижное местоположение (Центральный район, исторические зоны Адмиратейского, Василеостровского и Петроградского районов, видовые набережные Невы и новые деловые районы)

обязательный | факультативный | не применим

_Продожение табл 1

4 Парковка

5. Собственность

6. Управление зданием и услуги для арендаторов

Одной из основных прикладных задач анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости является определение потенциального объема поглощения для конкретного планируемого объекта, обладающего определенными характеристиками местоположения

Для решения данной задачи необходимо построение модели распределения спроса, в основу которой будут положены коэффициенты, позволяющие выделить локальный объем потенциального спроса, рассчитанный путем соответствующего дробления его общего объема, прогнозируемого на конкретный период времени

Таким образом, входными данными для такой модели будут следующие показатели.

Х объем потенциального поглощения на п-ый год, который складывается из прироста общего объема спроса на рынке и величины отложенного (неудовлетворенного) спроса за предыдущие периоды, выраженный в квадратных метрах (О),

Х объем прогнозируемого нового предложения (ввода объектов) на п-ый год, выраженный в квадратных метрах (<3),

Х список объектов, планируемых к выводу на рынок в п-ом году, которые формируют прогнозируемый объем нового предложения, с указанием адреса и объема площадей, выраженного в квадратных метрах (41,42, .,Яга).

Х набор коэффициентов и градаций их возможных значений (кьк2,кз) При этом сумма всех заданных возможных значений каждого коэффициента дожна быть равна единице

В целях формирования соответствующей модели в ходе исследования были разработаны следующие коэффициенты

1 Коэффициент пояса - показывает удаленность от центральной части города в соответствии с картой поясов развития офисного рынка (см с 114 -рис 22),

Таблица 2

Описание коэффициента пояса

Градация коэффициента Значение

Расположение в центральной части 0,5

Расположение в промышленном поясе 0,3

Располохсение в периферийном поясе 0,2

2 Коэффициент метро - показывает удаленность от ближайшей станции метрополитена,

Таблица 3

Описание коэффициента метро

Градация коэффициента Значение

Расположение в 5-минутной пешеходной доступности от метро 0,6

Расположение в 10-минутной пешеходной доступности от метро 0,25

Расположение в 15-минутной пешеходной доступности от метро 0,15

3 Коэффициент транспортной доступности - показывает уровень доступности локации автотранспортом, привязка к основным

автомагистралям

Таблица 4

Описание коэффициента транспортной доступности

Градация коэффициента Значение

Расположение на основных городских транспортных магистралях (ВДМ, ЦДМ, основные проспекты, автомобильные набережные Невы и т п ) 0,45

Расположение в 5 минутной транспортной доступности от основных городских транспортных магистралей 0,35

Расположение в труднодоступных зонах 0,2

Значение описанных коэффициентов получены в результате опроса профессиональных участников рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, проведенного автором на основании метода экспертных опросов Процесс применения модели состоит из следующих этапов Этап 1 Формирование и описание множества зон (К), соответствующих уникальным вариантам перемножения значений трех предлагаемых коэффициентов (1)

К = К} (К} К* К?) X К2 (К\К\К\) X К3 (К\К>К33) (1)

Этап 2 Расчет величины локального спроса для каждой группы аналогичных зон местоположения (2)

>(=>х*, (2)

где О Ч общий объем спроса, к Ч результирующий коэффициент

Этап 3 Расчет величины нового предложения для каждой группы аналогичных зон местоположения (3)

а = ее*;, ад) (3)

Этап 4 Сравнение величин спроса и предложения по каждой из групп зон, обладающих соответствующим сочетанием характеристик местоположения (табл 5)

Таблица 5

Описание множества зон и величин локального спроса и предложения

№ п/п Сочетание коэффициентов Значение результирующего коэффициента (к) Величина локального спроса (кв м) Величина локального предложения (кв м)

1 к1=0,5, к2=0,6, кЗ=0,45 0,135 Di Qt

2 к 1=0,3, к2=0,6, кЗ=0,45 0,081 d2 Ог

26 к1=0,2, к2=0,15, к3=0,35 0,0105 D26 Q 26

27 к1=0,2, к2=0,15, кЗ=0,25 0,0075 Dj7 Q27

Х если Qi < Di, то все площади объектов, в соответствующих зонах будут запонены целиком, а излишек спроса будет удовлетворяться объектами с худшими характеристиками местоположения или превратится в отложенный спрос (если не найдется излишков предложения в худших зонах),

Х если Qi > Di, то некоторая доля площадей объектов останется незапоненной в данном периоде времени, при этом Di будет включать в себя не только локальный спрос для данной зоны, но и излишки спроса по зонам с лучшими характеристиками местоположения (если они есть),

Х если Qi = Di, то все площади объектов, в соответствующих зонах будут запонены целиком, то есть будет достигнуто локальное равновесие

Таким образом, предложенная модель не только позволяет рассчитать уровень локального спроса, который будет направлен на поглощение конкретного объекта или группы объектов офисной недвижимости, обладающих определенными характеристиками местоположения, но и дает возможность аналитику или девелоперу определять наиболее привлекательные зоны для размещения офисных объектов, оптимизировать объем вновь создаваемого предложения, избегать ошибок, приводящих к недостаточной запоняемости объектов, и, как следствие, к снижению экономической эффективности проекта

При моделировании рынка недвижимости крупных мегаполисов целесообразно использовать возможности географических информационных систем в части построения глобальных поверхностей отображения - метода визуального анализа данных, полученных в результате исследования рынка недвижимости Метод использования глобальной поверхности отображения позволяет установить связь между стоимостью продажи или аренды и местоположением объектов, описываемым картографическими координатами Глобальные поверхности могут быть построены с помощью инструментальных средств геоинформационных систем, в частности лMaplnfo Professional

Для построения глобальных поверхностей отображения осуществляется привязка объектов к принятой в данном регионе системе координат, при этом имеется возможность выведения на карту не только координат самих объектов,

но и некоторой соответствующей им числовой характеристики (ценовые характеристики, процент загрузки, площадь объекта и т.п.).

При большом количестве объектов-аналогов, достаточно поно и равномерно покрывающих территорию моделируемого мегаполиса на карге, можно использовать сглаженные глобальные поверхности, непосредственно отражающие показатель цена объекта. Гладкая ценовая карта территории позволяет визуально определить области устойчивого повышения или понижения (в среднем) цен в зависимости от местоположения.

Таким образом, была разработана модель и построено графическое отображение ценового распределения на рынке офисной недвижимости. Разработанная модель может быть использована при проведении маркетинговых исследований различными участниками рынка недвижимости. Полученные результаты могут учитываться инвесторами при оценке местоположения рассматриваемого проекта или собственниками объектов для разработки оптимальной маркетинговой стратегии.

Рис. 3. Ценовая поверхность рынка б из не с-центров Санкт-Петербурга (ставки аренды, USD за кв. м в год)

На основании исследования взаимодействия макроэкономических процессов и рынка недвижимости мегаполиса были выявлены две основные группы факторов, оказывающих существенное воздействие на изменение спроса на офисную недвижимость социально-экономического характера и инфраструктурные Была сформирована матрица, показывающая направление и характер их влияния на рынок офисной недвижимости (табл 6)

Таблица 6

Матрица влияния основных макроэкономических факторов на изменение

спроса на недвижимость

Перечень факторов Характер влияния Непосредственное влияние на спрос

офисы торговая жилая складская индустриальная

Социально-экономические факторы

ВРП рост- 1 - - - 1

Реальные доходы населения рост - 1 - -

Численность населения снижение - 1 1 - 1

Численность занятых в экономике неизменно - - - - -

Экспорт рост - - - 1 1

Импорт рост - - - 1 1

Инфраструктурные и политические факторы

Федеральные функции рост \ - 1 - -

Количество иностранных производств рост \ - - - 1

Уровень развития образования (квалифицированный персонал) рост \ !

Транспортная инфраструктура рост 1 1 - 1 Ч

Строительство грузовых портов рост - - - 1 Ч

Уровень развития науки рост 1 - - - Г

По итогам экспериментального применения предлагаемых методов и моделей были выявлены основные тенденции развития офисного рынка Санкт-Петербурга. На основе результатов полученных по итогам анализа, а также с учетом выявленных тенденций макроэкономического развития и характера их влияния на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга были сформированы основные прогнозы развития рынка (рис. 4, 5).

2002 2003 2004 2005 2006 2007П 2008П 200 ЭП 2010П спрос м предложение поглощение

Рис. 4, Динамика общего объема спроса и предложения на рынке бизнесцентре о Санкт Петербурга (классов А и В)

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007П 2008П 2009П 2010П

Класс А ЧII III Класс В

уровень вакантный ПОМБИЭНИЙ кп. А ----- "уровень вакантный помещений кп.Б

Рис. 5. Динамика арендных ставок и доли вакантных площадей

Таким образом, была осуществлена проверка применимости разработанных методов на основе экспериментальных расчетов на примере офисного рынка Санкт-Петербурга. Разработанные методы и модели дали возможность более поно проводить анализ и прогнозирований развития рынка

офисной недвижимости в мегаполисе в условиях информационной закрытости и высокой степени неопределенности

В качестве дальнейших направлений исследований по рассмотренной теме можно выделить формирование модели перспективного развития рынка недвижимости на основе анализа и прогнозирования его жизненного цикла, позволяющей определять временные диапазоны его основных этапов, совершенствование методов количественного анализа и прогнозирования объема спроса на рынке недвижимости, построение системы сбора, анализа и распределения информации о процессах происходящих на рынке недвижимости в целях преодоления информационной неопределенности

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Статьи, опубликованные по теме диссертационной работы в журналах, рекомендованных ВАК

1 Громкое О В Построение пространственной модели рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе географических информационных систем // Вестник ИНЖЭКОНа Сер. Экономика 2007 Вып 2(15) Стр 189194 Ч 0,4 п л

Статьи, опубликованные по теме диссертационной работы в прочих научных изданиях

2 Громкое О В Анализ подходов к определению понятия недвижимость // Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством Сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 16 / Отв ред Е Б Смирнов и др - СПб Х СПбГИЭУ, 2006 - 0,15 п л

3 Громкое О В Особенности жизненного цикла рынка коммерческой недвижимости на примере рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга // Социально-экономические проблемы регионального развития Сб науч тр Вып 3 / Редкол . С Н Максимов (отв ред ) и др - СПб Х СПбГИЭУ, 2006 -0,2 п л

4 Громкое О В Метод экспертного опроса как инструмент анализа и прогнозирования рынка коммерческой недвижимости // Современные проблемы экономики, социологии и права Сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 1 / Отв. ред Е Б. Смирнов и др - СПб СПбГИЭУ, 2007. - 0,2 п л

5. Громкое О В, Громкова ОН Использование модели массовой оценки для анализа рынка коммерческой недвижимости мегаполиса // Современные проблемы экономики, социологии и права Сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 1 / Отв. ред Е Б Смирнов и др - СПб . СПбГИЭУ, 2007 - 0,2 п л /0,1 п.л

6. Громкое О В Особенности создания и внедрения классификации офисных центров в мегаполисе // Современные проблемы экономики, социологии и права Сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 2 / Отв ред Е Б Смирнов и др -СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,2 п л

7 Громкое О В Принципы и методы анализа рынка офисной недвижимости // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе / Сб науч тр. / Редкол.- С.Н Максимов (отв ред) и др. - СПб СПбГИЭУ, 2007. -0,3 п л

8 Громкое О В Методы прогнозирования развития рынка недвижимости // Материалы IV науч.-практич конф 20 апреля 2007г Актуальные проблемы управления экономикой региона - СПб СПбГИЭУ, 2007 -0,15 п.л

Подписано в печать * о? Формат 60x84 У16 Печ л < О Тираж УД^зкз Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, уп Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Громков, Олег Владимирович

Введение.

Глава 1. Проблемы научного обеспечения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

1.1 Недвижимость как объект рыночных отношений.

1.2 Рынок недвижимости как объект исследования.

1.3 Актуальные проблемы исследования рынка офисной недвижимости . 37 Выводы по Главе 1.

Глава 2. Методы анализа рынка офисной недвижимости и модели прогнозирования его развития.

2.1 Классификация офисной недвижимости как инструмент анализа рынка

2.2 Пространственное моделирования направлений спроса и ценового распределения на рынке офисной недвижимости.

2.3 Методы анализа влияния макроэкономических факторов на развитие рынка офисной недвижимости.

Выводы по Главе 2.

Глава 3. Практика применения предлагаемых методов и моделей на примере рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

3.1 Сегментация рынка офисной недвижимости на основании предложенной классификации.

3.2 Анализ и прогнозирование спроса на рынке офисной недвижимости

3.3 Анализ и прогнозирование ценовой структуры рынка офисной недвижимости.

Выводы по Главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе"

Актуальность исследования

Важное место рынка офисной недвижимости в экономике страны основывается как на его функции поддержки деятельности субъектов экономических отношений, так и на его эффективности как инвестиционного актива и, следовательно, привлекательности как объекта предпринимательской деятельности.

Рынок офисной недвижимости является своеобразным индикатором уровня деловой активности в мегаполисе и одним из основных секторов инвестиционной активности. Наибольшее влияние на показатели и тенденции уровня развития офисного рынка в мегаполисе оказывает крупноформатная офисная недвижимость, которая является наиболее эффективным вариантом использования ограниченных земельных ресурсов в целях создания и развития соответствующего сегмента рынка.

В качестве важной предпосыки можно отметить относительно короткий срок функционирования рынка офисной недвижимости в России и его малое географическое распространение по сравнению с другими сегментами (например, жилой и торговой), что проявляется в его недостаточной изученности и развитости.

Значимость рынка офисной недвижимости создает необходимость для осуществления его постоянного комплексного анализа и прогнозирования.

Рынок офисной недвижимости с одной стороны обладает мультипликативным воздействием на развитие мегаполиса, а с другой стороны сам подвержен влиянию макроэкономических факторов, что усиливает значимость понимания соответствующих процессов.

Поэтому формирование методологической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости как одной из подсистем экономики мегаполиса, оказывающей значительное влияние на различные ее сферы, является актуальным и практически значимым.

Цель и задачи исследования

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты изучения процессов формирования и развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, усовершенствовать методы его анализа и прогнозирования.

В соответствие с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

Х Исследовать актуальные проблемы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, изучить существующую методическую базу анализа и прогнозирования, выявить недостатки существующих методов.

Х На основании выявленных проблем определить основные направления совершенствования существующей методической базы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости.

Х Сформировать методическую структуру процесса анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, учитывающую выявленные недостатки существующих методов и позволяющие выпонять исследовательские задачи в условиях недостаточного информационного обеспечения.

Х Разработать классификацию офисного рынка, которая будет являться инструментом его анализа и учитывать особенности крупноформатной офисной недвижимости мегаполиса.

Х Разработать модель распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, учитывающую особенности территориального развития рынка недвижимости.

Х Исследовать макроэкономические показатели, имеющие наибольшее влияние на рынок недвижимости, определить направление и значимость их воздействия.

Х Построить пространственную модель рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем.

Х Провести экспериментальные расчеты на основе предлагаемых методов и показать результативность их применения на практике.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с процессами, происходящими на рынке офисной недвижимости в мегаполисе.

Объектом исследования является рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга. При этом основное внимание уделяется рынку крупноформатной офисной недвижимости, который оказывает наибольшее воздействие на формирование и развитие исследуемого сегмента рынка.

Степень разработанности проблемы

В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Основы анализа и прогнозирования рынка недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Н.В. Васильева, Т.В. Власова, С.Н. Воков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, С.Н. Максимов, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Э.М. Соколовская, Смирнова И.В., Г.М. Стерник, Е.И. Тарасевич.

Различным аспектам рынка недвижимости в современной российской экономике посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.В. Бузырева, С.В. Грибовского, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасе-вича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack P. Friedman), Генри С. Харрисона (Henry S. Harrison).

Ричард Пейзер (Peiser, Richard В.) и Анна Фрей (Anne В. Frej) рассматривают процесс анализа рынка как составляющую процесса девелопмента.

Таким образом, работа в равной степени опирается на исследования как отечественных, так и зарубежных специалистов.

Теоретической и методической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных экономистов по проблемам анализа и прогнозирования рынка недвижимости. Методологическую основу исследования составляет системный подход к рынку офисной недвижимости мегаполиса как к объекту анализа и прогнозирования. В работе применялись методы сравнительного экономического анализа, статистические методы, методы маркетинговых исследований, графические методы.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее мегаполисов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и в информационных сетях.

Научная новизна

1. Уточнены терминологические основы анализа рынка недвижимости: уточнено понятие рынок офисной недвижимости с учетом специфики мегаполиса, введено понятие крупноформатная офисная недвижимость как формообразующий элемент исследуемого сегмента рынка.

2. Выявлены проблемы анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, обусловленные его низким уровнем развития и недостатком информационного обеспечения в российских мегаполисах, показывающие необходимость совершенствования соответствующего научного обеспечения.

3. На основе исследования различных этапов анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости во взаимосвязи с внешними информационными ресурсами, разработана структура процесса анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, позволяющая организовать соответствующие процессы на федеральном, региональном или корпоративном уровне.

4. На основе предложенных принципов построения, разработана классификация крупноформатной офисной недвижимости, учитывающая особенности развития рынка офисной недвижимости мегаполиса, предназначенная для использована в качестве инструмента анализа и прогнозирования.

5. Разработана модель территориального распределения спроса на офисную недвижимость внутри мегаполиса, позволяющая определить наиболее перспективные зоны развития, оценить соответствие характеристик местоположения конкретных объектов недвижимости с потребностями рынка.

6. На основе комплексного исследования показателей макроэкономики, имеющих наибольшее влияние на рынок недвижимости мегаполиса, разработана матрица направлений и значимости их воздействия на различные сегменты рынка недвижимости, позволяющая прогнозировать развитие рынка недвижимости на основании динамики их значений.

7. Построена пространственная модель рынка офисной недвижимости в мегаполисе на основе использования географических информационных систем, позволяющая определять наиболее привлекательные для развития зоны, обеспечивающие наибольшую доходность объектов офисной недвижимости

8. С использованием предлагаемых методов проведен комплексный анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости для условий российского мегаполиса, выявлены основные тенденции спроса и предложения, построены качественные и количественные прогнозы его развития.

Теоретическая значимость исследования состоит в разработанных методах анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости мегаполиса: разработанном агоритме процесса анализа рынка офисной недвижимости, матрицы воздействий показателей макроэкономики на различные сегменты рынка недвижимости.

Практическая значимость работы заключается в том, что предложенная классификация офисной недвижимости, модель географического распределения спроса в мегаполисе, результаты комплексного анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости могут быть использованы в хозяйственной практике, в частности, для принятия решений о развитии предпринимательской деятельности на рынке недвижимости российских мегаполисов; при разработке и внедрении региональных программ развития рынков недвижимости.

Предложенные методы анализа рынка недвижимости также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении концепций управления и развития объектов недвижимости, инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Основные результаты исследования докладывались автором на научной конференции Актуальные проблемы управления экономикой региона (2007 г.), проведенной в СПбГИЭУ.

Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах Экономика недвижимости, Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости.

По теме диссертации опубликовано 7 научных статей общим объемом 1,55 п.л.

Объем и структура работы

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Объем диссертации состоит из 149 страниц машинописного текста, содержит 34 рисунка и 23 таблицы. Список литературы включает 108 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Громков, Олег Владимирович

Выводы по Главе 3

По итогам экспериментального применения предлагаемых методов и моделей были выявлены следующие основные тенденции развития офисного рынка Санкт-Петербурга:

Х Основные показатели, характеризующие рынок офисной недвижимости демонстрируют его высокую активность.

Х В структуре общего предложения на рынке аренды офисов доля крупноформатной недвижимости постоянно растет и составляет около 33%.

Х Применение пространственного анализа обозначило тенденцию децентрализации офисных объектов: класс А - в привлекательные промышленные зоны исторического центра и прилегающие к нему территории, класс В - запонение промышленного пояса, выход на линии и центры активности периферийных территорий.

Х Анализ спроса на рынке показал, что в настоящее время доля свободных площадей по качественной офисной недвижимости составляет в среднем 5%, запоняемость многих объектов близка к 100%, что указывает на наличие дефицита предложения.

Х По результатам ценового моделирования рынка можно сделать вывод, что арендные ставки на качественные офисные помещения значительно превышают уровень Восточной Европы и демонстрируют ежегодный рост, однако прослеживается тенденция к замедлению темпов их роста. На основе результатов полученных по итогам анализа, а также с учетом выявленных тенденций макроэкономического развития и характера их влияния на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга были сформированы следующие прогнозы:

Х В ближайшие годы ожидается значительный рост темпов ввода качественной офисной недвижимости, произойдет соответствующий рост конкуренции. Отмечено увеличение размеров проектов, увеличение числа многофункциональных проектов, появление высотных объектов. Прогнозируется рост качества проектов офисной недвижимости.

Х Объем спроса на рынке будет продожать расти и останется не поностью удовлетворенным новым предложением в ближайшие 3-4 года. Качественный анализ спроса дает основания прогнозировать повышение требований к качественным характеристикам офисной недвижимости и увеличивается среднего размера арендуемого офиса.

Х Сравнительный расчет прогнозируемых показателей спроса и предложения позволяет сделать вывод о перспективной стабилизации рыночных арендных ставок через 3-5 лет, обусловленной значительным увеличением роста объемов предложения на рынке.

В результате апробации предлагаемых методов на примере Санкт-Петербурга можно сделать вывод, что они в значительной степени соответствуют состоянию информационного обеспечения рынка офисной недвижимости и способны обеспечить практически значимые результаты анализа и прогнозирования его развития.

Заключение

На основе проведенного исследования можно сформулировать следующие основные выводы.

Рынок недвижимости объединяет в себе большое количество взаимосвязанных процессов, сопряженных с распределением прав на недвижимое имущество, а также созданием и управлением объектами недвижимости.

В процессе исследования понятийного аппарата рынков недвижимости было выявлено значительное многообразие подходов к определению понятий недвижимость и рынок недвижимости. Однако в научной литературе отсутствуют формулировки более частных понятий, сегментов рынка недвижимости и т.п. Учитывая необходимость определения соответствующих понятий в целях анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости, были сформулированы определения понятий крупноформатная офисная недвижимость, рынок офисной недвижимости.

В то же время по результатам анализа методологической базы исследований были выявлены проблемы научного обеспечения процессов анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости в мегаполисе, заключающиеся в отсутствии современной классификации, соответствующей текущему уровню развития рынка, недостаточном информационном и научном обеспечении процесса анализа и прогнозирования. В результате исследования выявленных проблем был отмечен недостаток методов и инструментов, позволяющих эффективно проводить анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

Исходя из этого, была отмечена потребность совершенствования существующих и создания новых методов и инструментов анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости в мегаполисе, таких как классификация офисной недвижимости соответствующая рынку, находящемуся на этапе его активного развития, модель географического распределения спроса на офисную недвижимость, модель ценового распределения на рынке офисной недвижимости, метод оценки влияния макроэкономических процессов на рынок офисной недвижимости в мегаполисе.

Далее в работе были предприняты попытки разработки методов и инструментов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости мегаполиса, которые позволили бы преодолеть выявленные проблемы.

Анализ преимуществ и недостатков всех используемых на рынках российских мегаполисов вариантов классификаций крупноформатной офисной недвижимости показал, что разрабатываемую классификацию необходимо строить на основе ряда принципов, таких как: понота и объективность критериев, адаптация по признаку местоположения, простота применения, наличие групп обязательных и необязательных требований и др. На основе сформулированных принципов была разработана классификация крупноформатной офисной недвижимости мегаполиса с активно развивающимся рынком.

В соответствии со сформулированными проблемами методического обеспечения анализа и прогнозирования офисного рынка в мегаполисе была разработана модель пространственного распределения спроса на рынке офисной недвижимости. Модель основана на ряде коэффициентов установленных для различных критериев оценки местоположения офисной недвижимости, учитывающих специфику российских мегаполисов. Предложенная модель позволяет рассчитать уровень локального спроса, который будет направлен на поглощение конкретного объекта или группы объектов офисной недвижимости, обладающих определенными характеристиками местоположения.

С учетом выявленных проблем анализа и прогнозирования рынка офисной недвижимости, на основании использования географических информационных систем в части построения глобальных поверхностей отображения была разработана модель и построено графическое отображение ценового распределения на рынке офисной недвижимости. Разработанная модель может быть использована при проведении маркетинговых исследований различными участниками рынка недвижимости в коммерческих целях. Полученные результаты дожны учитываться инвесторами при оценке местоположения рассматриваемого проекта или собственниками объектов для разработки оптимальной маркетинговой стратегии.

На основании исследования взаимодействия макроэкономических процессов и рынка недвижимости мегаполиса были выявлены две основные группы факторов, оказывающих существенное воздействие на изменение спроса на офисную недвижимость: социально-экономического характера и инфраструктурные. Была сформирована матрица, показывающая направление и характер влияния различных факторов на рынок офисной недвижимости.

Далее была осуществлена проверка применимости разработанных методов на основе экспериментальных расчетов, проведенных в третьей главе исследования. Разработанные методы и модели дали возможность более поно проводить анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе в условиях информационной закрытости и высокой степени неопределенности.

Данный тезис был подтвержден в результате практического применения предлагаемых методов и моделей в процессе проведения анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга как второго по величине российского мегаполиса.

Результаты использования предлагаемых методов и моделей показали хорошую применимость в целях определения основных показателей предложения, спроса и ценовой структуры рынка, а также прогнозирования их будущих значений.

По итогам экспериментальных расчетов по предлагаемым методам на примере Санкт-Петербурга был сделан вывод, что они в значительной степени соответствуют состоянию информационного обеспечения рынка офисной недвижимости и способны обеспечить практически значимые результаты анализа и прогнозирования его развития.

В качестве дальнейших направлений исследований по рассмотренной теме можно выделить формирование модели перспективного развития рынка недвижимости на основе анализа и прогнозирования его жизненного цикла, позволяющей определять временные диапазоны его основных этапов, совершенствование методов количественного анализа и прогнозирования объема спроса на рынке недвижимости, построение системы сбора, анализа и распределения информации о процессах происходящих на рынке недвижимости в целях преодоления информационной неопределенности.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Громков, Олег Владимирович, Санкт-Петербург

1. Конституция Российской Федерации.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

3. Земельный кодекс Российской Федерации.

4. Налоговый кодекс Российской федерации. Ч. 1,2.

5. Закон РФ от 9 июля 1999 г. М 160-ФЗ Об иностранных инвестициях в Российской Федерации.

6. Закон РФ от 25 февраля 1999 г. М 39-Ф3 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложении.

7. Закон Санкт-Петербурга Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга от 09.07.98 М 191-35

8. Закон Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 г. №149-51 О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург (с изменениями от 22 июля 1998 г., 28 ноября 2001 г.)

9. Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург

10. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.02.2001 N2 117-р О деятельности агентств по развитию территорий.

11. Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга, утверждённая постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2001 N230.

12. Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 28.09.2001 N2 1576-р О мерах по организации деятельности агентств по развитию территорий.

13. Большой экономический словарь./Под ред. А.Азрилияна. М 1997.

14. Научно-исследовательская работа Методика мониторинга и анализа рынка недвижимости Санкт-Петербурга, КУГИ, 2002. 113 стр.

15. Научно-исследовательская работа Методические основы расчета набора рыночных индексов, комплексно характеризующих динамику вторичного рынка аренды (по секторам). СПб.: 2002. - 113 с.

16. Научно-технический отчет Подготовка изменений Методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда Санкт-Петербурга методами массовой оценки. СПб: 2004. - 180 с.

17. Научно-технический отчет Разработка методики определения уровня арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге. СПб.: Администрация Санкт-Петербурга, КУГИ, ГУ ИОН, 1997. - 62 с.

18. Девелопмент: Учеб. пособие / Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г.; Под общ. ред. проф. И.И. Мазура М.: ЗАО Издательство Экономика,2004.-521 с.

19. Жилищная экономика. Учебник. Пер. с англ. Под ред. Г Поляковского М: Дело, 1996.

20. Инвестиции: Учебник / Под. ред. В.в. Ковалева, ВВ. Иванова, В.А. Лялина. М: ООО ТК Веби, 2003.

21. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.). Спб.: СПбГИЭУ, 2005. - 183 с.

22. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 1 / В.В. Шеремет, В.М Павлюченко, В.Д Шапиро др. М: Высшая школа, 1998.

23. Управление недвижимым имуществом: Учебник / И.А.Бузова, Н.В, Васильева, С.Н. Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ,2005.-471 с.

24. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пос. для вузов. Пер. с англ. / Под ред. СГ Беляева. М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

25. Экономика и финансы недвижимости / Д.Л. Воков, Ю.В. Ильина, НВ. Комарова, Ю.В. Пашкус. Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского ун-та, 1999.

26. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. Под ред. В.И Ресина. М: Дело, 1999.

27. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по экон. специальностям / А.Б. Крутик, М А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов; (Предисл. В. Т Пуляева). СПб. Лань, 2001. - 478 с.

28. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.

29. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Спб. Питер, 2004

30. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. М.: МИКХиС, 2001. - 440 с.

31. Ардемасов Е.Б, Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью: Научное издание / Под. ред. А.А. Горбунова СПб: МАИЭС иИСЭППАН, 1997.

32. Балабанов И. Т Операции с Недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1996.

33. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000.

34. Барьеры для инвестиций в развитие недвижимости в Санкт-Петербурге. /Под общей редакцией Л.Э.Лимонова. СПб .: ГПМЦСЭИ Леонтьевский центр, 2004

35. Басовский Л.Е. прогнозирование и планирование в условиях рынка. Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2004. - 260с.

36. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М: Финансы и статистика, 1999.

37. Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2003.

38. Буздалов И. Земельная рента как категория рыночного хозяйства. / АПК: экономика, управление. 1997.

39. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. Учебное пособие. М., ИНФРА-М, 2001.

40. Бутов в.и., Игнатов в.Г, Кетова HJI. Основы региональной экономики. Ростов н/д: 2001.-448 с.

41. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 276с.

42. Водянов А. А. Инвестиционные процессы в экономике переходного периода. (Методы исследования и прогнозирования). М: ИМЭИ, 1995. - 203 с.

43. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.,1996.

44. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом Филин, 1999.

45. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002

46. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М: МГИУ, 2003. - 227 с.

47. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перарб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и Ко, 2003. - 836 с.

48. ГрибовскиЙ С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

49. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.

50. Гровер Р., Соловьев М Управление недвижимостью. Учебник. М: ГУ-ВШЭ, 2001.367 с.

51. Дорогов Н., Региональная экономика в системе рыночных отношений (методологические аспекты, управления)// Проблемы теории и практики управления. 1997 М4 с.48-56.

52. Донцова JI. В. Инвестиционно-строительная деятельность: экономический аспект. М: Диалог - МГУ, 1988. - 52 с.

53. Донцова JI В. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления / JI. В. Донцова. -М: Диалог МГУ, 1999. -с.

54. ДубовицкиЙ С.К., Недвижимость и эволюция. Красноярск: Универс; ПСК Союз, 2001.- 130с.

55. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М, БЕК, 1997. 61.Жилищная экономика: пер. с англ./ Под ред. о. С Пчелинцева. М: Дело, 1996. - 224 с.

56. Жилищная экономика под ред. Г.Поляковского. М.: Дело, 1994 41.3аренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб.: Стройиздат СПб, 1999.

57. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах. М.: изд. Тихомирова, 2005.

58. Занадворов B.C. Занадворова А.В. Экономика города. М:Магистр. 1998. -272 с.

59. Коссов В. Проблемы повышения инвестиционной активности в российской экономике // Проблемы теории и практики управления. 2001 М5. С 67-83.

60. Крутик А.Б., Никольская Е.Г Инвестиции и экономический рост предпринимательства СПб.: "Лань 2000. - 544 с.

61. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Спб.: Лань, 2000.

62. Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2004.

63. Лебедев В.М. Формирование инвестиционного климата в Рос-сии.Финансы-1995. М 4.

64. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развитияи инвестиционные стратегии. СПб.: Наука, 2004

65. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000.

66. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер" 2003.

67. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПБГУ, 1999.

68. Максимов С.Н., Завровский М.И. Сегментирование рынка недвижимости основа построения модели рынка. - Вестник С-Петерб. ун-та. Серия 5. Экономика. - Изд-во С-Петерб. ун-та, 1999. Вып. 2.

69. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Рынок Жилья в Санкт-Петербурге: современное состояние и перспектива. // Вестник СПБГУ Сер. 5. Вып.2. 1998.

70. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие Ростов н/Д: Феникс, 2006. - 352 с.

71. Масленников Н.И., Смирнов Л.Д, Белогуров A.M. Проблемы привлечения инвестиции в экономику Санкт-Петербурга. / Регион: политика, экономика, социология, СПб., М 1-2 -1998.

72. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М: Экзамен, 2000.

73. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство МКС, 2003.

74. Полянский А.И. Недвижимость государственного собственника: управление и рынок. М.:ВШПП,2002

75. Прокопчук Л.О., Козырев А.А. Стратегическое планирование: конспект лекций. СПб.: Издательство Михайлова В.А., 2000.

76. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М., 1999.

77. Рохлин И.А. развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы практика. М.: Экономика, 2000.

78. Рыбаков Ф. Ф. Экономика Санкт-Петербурга: итоги десятилетия экономических реформ // Вестник СпБГУ, 2002, серия 5, выпуск 2, с. 42- 53.

79. Рязанов Е.Т. Экономическое развитие России. Реформы и российское хозяйство XIX-XX в. в. СПБГУ - 1998. - 467 с.

80. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: Проблемы и развитие. СПб: СПбГИЭУ, 2004. - 247 с.

81. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.-450 с.

82. Соловьев М.М. Оценивание недвижимости. М.: ВШПП, 2002

83. Стерник Г.М. Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости. Учебное пособие, М., 2004. 200 с.

84. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэтеру). РГР, М., 1997. - 96 с.

85. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. РГР, М., 1998. - 60 с.

86. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. Москва: АК-СВЕЛ, 2005.-200 с.

87. Строительство в России. 2004: Стат. сб. /Росстат.-М,2004.-302 с.

88. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПБГТУ, 1996.

89. Тарасевич Е.И Оценка недвижимости. СПБГТУ, СПб, 1997.

90. Тейл Г.Прикладное экономическое прогнозирование. Пер. с англ. 1970.

91. Управление государственной собственностью Под ред. В.И.Кошкина. М.: ЭКСМОС, 2002.

92. Управление земельными ресурсами Под .ред.проф.Кошкина Л.И. М.:ВШПП,2004

93. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий. Спб.: Леонтьевский центр, 2002.

94. Управление портфелем недвижимости / Под ред. проф. С.Г. Беляева. М.:1. ЮНИТИ,1998.

95. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997

96. Халилеев А.В. Экономика недвижимости и моделирование процессов эко-номического роста рынка недвижимости Ссыка на домен более не работаетmaterials.htm

97. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Пер. с англ. М, 1994.

98. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М, ИНФРА-М, 1996.

99. О'Шонесси Дж. Конкурентный маркетинг: стратегический подход Пер. с англ. под ред. Д. О. Ямпольской. Спб: Питер, 2002. - 864 с.

100. Щербакова Н А. Экономика недвижимости. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. -320 с.

101. Экономика и финансы недвижимости/ Д.Л.Воков, Ю.Б.Ильина, Н.В.Комарова, Ю.В. Пашкус; Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Изд-во С-Петерб.ун-та, 1999

102. Экономические стратегии активных городов. СПб.: Наука, 2002.

103. Yoon Dokko; Robert Н. Edelstein; Allan J. Lacayo; Daniel C. Lee " Real Estate Income and Value Cycles: A Model of Market Dynamics". Journal of Real Estate Research; pp. 69-96; Vol. 18; 1999.

104. Mark Gallagher; Antony P. Wood "Fear of Overbuilding in the Office Sector: How Real is the Risk and Can We Predict It?". Journal of Real Estate Research; pp. 3-32; Vol. 17; 1999.

105. Virginia A. Gibson; Richard Barkham. "Corporate Real Estate Management in the Office Sector". Journal of Real Estate Research; pp. 107-128; Vol. 22; 2001.

106. Terry V. Grissom; James R. DeLisle. "The Analysis of Real Estate Cycles ". -Journal of Real Estate Research; pp. 97-130; Vol. 18; 1999.

107. Peiser, Richard В., with Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Second Edition. Washington D.C.: ULI the Urban Land Institute, 2003.

Похожие диссертации