Совершенствование агоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Кузьмина, Светлана Николаевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование агоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости"
На правах рукописи
Кузьмина Светлана Николаевна
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ АГОРИТМА ОБОСНОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (специализация Ч Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами промышленности)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
5 ДЕКИ
МОСКВА Ч 2008
003455540
Работа выпонена на кафедре Социально-экономическое прогнозирование ГОУ ВПО Государственного университета управления.
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
доктор экономических наук, профессор,
Буданов Игорь Анатольевич
доктор экономических наук, профессор,
Бусов Владимир Иванович
кандидат экономических наук, Ноздрина Надежда Николаевна
Центральный экономико-математический институт РАН
Защита состоится л17 декабря 2008 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д.212.049.08 в ГОУ ВПО Государственный университет управления по адресу: 109542, г. Москва, Рязанский проспект, 99, ГУЧ805.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом на сайте www.guu.ru.
Автореферат разослан л/ ноября 2008 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д.212.049.08 кандидат экономических наук, доцент
М.Н.Рыбина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. Активность как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов на этом рынке растет с каждым годом.
По оценкам игроков рынка, за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость России составили около 15 милиардов доларов США, или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ (данный показатель в 2006 году составил 4,23 милиарда). При этом 60% инвестиций пришлось на торговую недвижимость, 23% Ч на офисы, 12% Ч на гостиницы, а 5% Ч на склады.
Стабильно растет и размер инвестиционных проектов: если в 2003 году средний размер объекта инвестиционной сдеки составлял 8 тыс.Ч10 тыс. кв. м, то к 2007 году интерес инвесторов уже привлекали объекты площадью от 25 тыс. кв. м. Помимо увеличения площади привлекательных для инвесторов объектов, необходимо отметить повышение их качества, масштаба и сложности. В условиях усиливающейся конкуренции, действующие участники рынка активно привлекают профессиональных консультантов и архитекторов к работе над проектами, наблюдается рост влияния на рынок коммерческой недвижимости международных операторов и инвестиционных фондов. Важно отметить, что ведущей тенденцией 2007 года стал качественный скачок в развитии региональных рынков коммерческой недвижимости и смещение интереса девелоперов и инвесторов от столицы к российским регионам. Следствием этой тенденции стал приход как российских, так и иностранных инвесторов не только в города-милионники, но и в населенные пункты, где проживает не менее 300 тыс. человек.
В связи с описанными выше факторами и особенностями рынка высокую актуальность имеет разработка инструментария для всесторонней оценки инвестиционной привлекательности проектов или существующих объектов в сфере коммерческой недвижимости, позволяющего обеспечить подготовку и выбор стратегических управленческих решений, как для инвесторов, так и для руководителей регионов и городов.
Степень разработанности проблемы. В отечественных и зарубежных научных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной привлекательности проектов, анализу рынка коммерческой недвижимости. Однако отсутствует специальный инструментарий, позволяющий определять влияние на параметры инвестиционных проектов специфических особенностей рынка коммерческой недвижимости и объектов недвижимости, в том числе, особенностей местоположения объекта или участка девелопмента. Для развития рынка коммерческой недвижимости РФ актуальным является вопрос разработки научных подходов и методических рекомендаций для анализа
проектов в сфере коммерческой недвижимости не только с точки зрения финансовых показателей, но на основе расширения возможностей использования информации о тенденциях рынка недвижимости и влияния факторов местоположения на успех проекта.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования являлась разработка методических подходов к обоснованию инвестиционного решения в сфере коммерческой недвижимости на основе анализа динамики и структуры рынка с учетом специфики местоположения реализуемого проекта.
В соответствии с указанной целью в диссертации были поставлены следующие основные задачи:
Х Определение понятия коммерческая недвижимость как объект инвестирования;
Х Выявление характеристик объекта, определяющих рыночную цену проекта в сфере коммерческой недвижимости и их систематизация;
Х Исследование методических подходов к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях принятия инвестиционных решений и их адаптация к текущей ситуации в РФ;
Х Оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости РФ в 2002Ч2007 гг.;
Х Выявление критических факторов успеха, определяемых факторами местоположения объекта и его специфическими особенностями для торгового и офисного секторов рынка коммерческой недвижимости.
Объектом исследования диссертации является рынок коммерческой недвижимости в Российской Федерации как сфера инвестиционной деятельности.
Предметом исследования выступали закономерности формирования эффекта инвестиций в проекты коммерческой недвижимости в зависимости от характеристик рынка и специфических особенностей местоположения объектов недвижимости.
Методологическая и информационная база. Теоретической и методологической базой диссертационного исследования послужили результаты исследований российских и зарубежных ученых по следующим направлениям:
Х коммерческая недвижимость: Асаул H.A., Бесланов Р.Д., Гарина С.А., Кулибанова В.В., Луговой О.Н., Пейзер Р., Старков В.Р.;
Х инвестирование в сфере недвижимости: Астахов И .А., Бадеян В.Г., Бакулина A.A., Бланк И.А., Бузова И.А., Гитман JL, Жихарев K.JL, Лишшиц В.Н., Мак-Лин Э., Петров И.С., Соловьев A.A., Стефанков К.В, Тарасевич Е.И., Туркин С.И., Шабасов A.A., Ханатаев Е.Г.;
Х анализ рынка недвижимости: Акопянц Э.А., Борисов Е.В., Лочмеле P.P., Лукьянова Н.Г., Масянова H.H., Стерник Г.М., Хафиятулова A.A., Шмитц А.;
Х оценка недвижимости: Грибовский C.B., Львов Д.С., Медведева O.E., Фридман Д.;
Х управление недвижимостью: Гровер Р., Люлин П.Б., Озеров Е.С., Разу M.JL, Татевосян А.Р., Харламов A.C.;
Х торговая недвижимость: Андерхил П., Барыбин Е.В., Доганов K.JL, Канаян К., Крамер А., Русских A.M., Савин А.Г., Трушкин A.M., Широватов C.B., Якушенко Ю.В.;
Х офисная недвижимость: Громков О.В.
Также были изучены принципы исследований в области коммерческой недвижимости, установленные Институтом коммерческих инвестиций в недвижимость США, Институтом управления недвижимостью США и Институтом городских земель США.
В качестве информационной базы использовались специальная, нормативная, справочная и научная литература, специализированные периодические издания, материалы тематических выставок, данные департамента консатинга и оценки компании Paul's Yard Realty, экономико-аналитического отдела компании ЗАО РТМ Девелопмент, отдела консатинга компании Торговый квартал, результаты полевых мониторинговых исследований, материалы интернет-сайтов, посвященных коммерческой недвижимости, статистические сборники.
Для проведения исследования использовалось методы сбора и агрегирования информации, сравнительного анализа, системного и статистического анализа, группировки и сопоставления, метод экспертных оценок, методы инвестиционного анализа, методы принятия управленческих решений.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке специального инструментария для оценки офисного и торгового сегментов рынка коммерческой недвижимости, учитывающего общие для рынка и специфические для объекта факторы местоположения объекта, влияющих на его доходность и рыночную цену, и интеграции полученных результатов в агоритм обоснования инвестиционных решений в этой сфере. В соответствии с вышеупомянутым:
Х уточнено понятие коммерческая недвижимость как объект инвестирования;
Х определены общие и специфические факторы, влияющие на рыночную цену объекта / проекта офисного и торгового назначения;
Х проведена адаптация методических подходов к анализу рынка офисного и торгового секторов к специфическим особенностям рынка коммерческой недвижимости РФ для принятия инвестиционных решений;
Х проведена оценка инвестиционной привлекательности рынка офисной недвижимости г. Москвы и торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга;
Х систематизированы ключевые факторы успеха для выбора местоположения объектов коммерческой недвижимости;
Х выявлены специфические особенности параметров привлекательного местоположения для объектов офисной и торговой недвижимости;
Х предложена методика сравнения инвестиционной привлекательности
городов в целях принятия решения о развитии в них объектов торговой недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в возможности широкого использования рекомендаций и методик, разработанных автором, девелоперскими организациями, инвестиционными компаниями и фондами, кредитующими структурами, оценочными и консатинговыми компаниями при обосновании инвестиционной привлекательности проектов в сфере коммерческой недвижимости, выборе привлекательных для застройки участков и принятии рациональных управленческих решений. Результаты исследования могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и местного самоуправления при принятии решения о застройке территории города и / или области.
Апробация работы и публикации. Теоретические результаты исследования обсуждались на научно-практических конференциях и семинарах: П-ая ежегодная конференция Торговые центры в России: Управление торговым центром Ч комплексный подход (2005 г.), конференция Ритэйл и торговые центры: поиск компромисса издательского дома Building (2006 г.), семинар Повышение доходности объекта коммерческой недвижимости с помощью инструментов маркетинга Infor-media Russia (2007 г.). Основные положения диссертации отражены в 5 научных публикациях общим объемом 2,26 печатных листа. Одна работа представлена в научном издании, входящем в перечень ВАК Минобрнауки РФ.
Структура диссертационного исследования отражает его цель и задачи и состоит из введения, трех глав, включающих девять разделов, заключения, а также списка использованной литературы, состоящего из 178 литературных источников, 18 ресурсов сети Интернет, и трех приложений. Основное содержание работы изложено на 156 страницах текста. Диссертация содержит 33 таблицы, 17 рисунков и 13 формул.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, отражена научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе Коммерческая недвижимость как инвестиционный объект диссертационного исследования производилось уточнение понятия коммерческой недвижимости как инвестиционного объекта, для чего на основе рассмотрения различных классификаций типов недвижимости была определена сущность понятия недвижимость в целом, выделена группа объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, на основе классификаций предложенных отечественными и зарубежными авторами, и выявлены свойства коммерческой недвижимости как объекта инвестирования.
Под термином коммерческая недвижимость подразумевается вся совокупность нежилых зданий с относящимися к ним земельными участками, для которых существует физическая и юридическая возможность, а также экономическая целесообразность коммерческого использования. В соответствии с теорией инвестиционного менеджмента, цель инвестирования заключается в поиске и определении такого способа вложения инвестиций, при котором обеспечивася бы требуемый уровень доходности и минимальный риск. Объекты коммерческой недвижимости позволяют получать доход как в форме арендных платежей при сдаче в аренду, так и, предоставляя владельцу возможность для получения прибыли в качестве части бизнеса. Выделение сегментов рынка коммерческой недвижимости в зависимости от механизма получения дохода и направления использования объектов представлено на рис. 1. Объекты коммерческой недвижимости позволяют также получать доход или прибыль за счет прироста стоимости вложенных средств во время между покупкой и продажей объекта. Коммерческая недвижимость является одним из инструментов процесса инвестирования. Объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости могут являться готовые объекты, выставленные для продажи, и предлагаемые на рынке проекты для девелопмента или трансформации (редевелопмента) на различных стадиях их реализации.
В процессе исследования показано, что сегменты рынка коммерческой недвижимости характеризуются высокой дифференциацией доходности, определяемой временем и местом реализации инвестиционного проекта. Инвестор, собирающийся приобрести приносящую доход недвижимость, стакивается с необходимостью выбора объекта или проекта и определения бюджета покупки. Стоимость коммерческой недвижимости, приносящей доход форме арендных платежей, Ч это функция денежного потока от эксплуатации этого объекта (разница фактического арендного дохода и эксплуатационных расходов) или чистый операционный доход. Для сопоставления величины исходной инвестиции / бюджета покупки с суммой поступлений, генерируемых объектом недвижимости в течение прогнозируемого срока владения объектом, используют метод Чистой текущей стоимости (ЧТС или ИРУ), приведенной к моменту инвестиционных вложений:
ЧТС =-НИ
-0+0 (1+0
НИ Ч начальная сумма инвестиций в проект (стоимость объекта при покупке или затраты на строительство при реализации проекта девелопмента), ДП Ч денежный поток, полученный от эксплуатации объекта (чистый операционных доход) в период времени п,
ПП Ч чистые поступления от продажи объекта, рассчитанные на основе метода прямой капитализации,
N Ч продожительность инвестиционного периода (число этапов Ч месяцев, лет),
1 Ч ставка дисконтирования (годовая норма отдачи, которую инвестор желает или может (по условиям рынка) иметь на инвестируемый капитал).
Виды недвижимости
Рисунок I. Классификация видов недвижимости по направлению использования
Рынок коммерческой недвижимости не является рынком совершенной конкуренции, так как реализуемые объекты нельзя стандартизировать для целей определения рыночной цены. В ходе исследования выделены общие и специфические ключевые факторы, влияющие на рыночную цену
недвижимости. К общим факторам отнесены характеристики сегмента рынка, к которому относится объект, и характеристики местоположения. К факторам рынка, влияющим на инвестиционные затраты, доходы, эксплуатационные расходы проекта, ставки капитализации того или иного сектора коммерческой недвижимости, отнесены следующие ключевые параметры: количественный и качественный уровень существующего и будущего предложения, характеристики спроса, уровень средних арендных ставок и эксплуатационных платежей, тенденции рынка. К факторам месторасположения относятся экономические, социальные, территориальные особенности макро- и микроокружения конкретного местоположения, их инвестиционная привлекательность для развития какого-либо типа коммерческой недвижимости и соответствие физических и маркетинговых характеристик земельного участка для той или иной функции.
К специфическим характеристикам отнесены следующие качественные свойства самого объекта недвижимости, которые были выявлены в ходе обработки данных о существующем предложении объектов офисной и торговой недвижимости г. Москвы и г. Санкт-Петербурга: коэффициент потерь (отношение полезной (арендопригодной) площади здания к его общей площади), класс офисного здания или формат торгового центра, год ввода здания в эксплуатацию (и/или год реконструкции / реконцепции), этажность, наличие управляющей компании, тип и емкость автомобильной парковки, наличие систем вентиляции, кондиционирования и отопления, архитектурные особенности здания и его конструкции (кирпичное, панельное и т. п.), тип планировки здания, состояние и качество отдеки, технические особенности оснащения здания: наличие систем пожаротушения, тип электроснабжения, обеспечение телекоммуникациями, наличие охраны и технических средств безопасности, наличие систем автоматизации здания, вертикальные коммуникации, объекты инфраструктуры в здании, состав якорных и не якорных арендаторов, наличие знаков навигации, систем радиовещания, ставки аренды и эксплуатационные платежи, скидки, сроки договоров по заключенным договорам аренды, наличие вакантных помещений.
Перечень факторов, обозначенных в табл. 1, не являются исчерпывающим. В настоящее время на рыночную цену приобретаемой коммерческой недвижимости влияние оказывают также институциональные условия: правовой статус объекта, структура сдеки и т.д. Это приводит к отклонению цен отдельных сделок от уровня цен, сложившихся на рынке и затрудняет выявление доминирующих тенденций, приводит к скрытию
Факторы, влияющие на рыночную цену здания 1 проекта Особенности для офисной недвижимости Особенности для торговой недвижимости
Коэффициент потерь Приемлемый коэффициент потерь не более 0,12 Приемлемый коэффициент потерь в границах 0,3Ч0,4
Класс / формат Качественные характеристики здания дожны соответствовать требованиям классификации офисной недвижимости Соответствие площади и состава арендаторов формату
Этажность Любая Этажность более 3 этажей негативно влияет на экономику проекта (исключение - универмаг в центре города)
Тип и емкость автомобильной парковки Рекомендованный парковочный коэффициент не менее 1 машиноместа на 60Ч100 кв М арендуемой площади (в зависимости от класса и местоположения) Рекомендованный парковочный коэффициент не менее 3Ч5 машиномест на 100 кв м арендуемой площади (в зависимости от местоположения и состава якорных арендаторов)^
Архитектурные особенности Существуют нормативы по высоте потокоа, глубине этажа и пр (в зависимости от класса) важен шаг копонн (для якорных арендаторов), наличие атриумов, комфортная ширина проходов и пр
Тип планировки здания Кабинетная, открытое пространство и пр Галерея, нарезка на торговые павильоны, универмаг и пр
Состояние и качество отдеки Готовое к въезду, sheл & core, уровень отдеки Уровень отдеки общих зон, отдека для арендаторов
Вертикальные коммуникации Количество и марки лифтов Наличие лифтов, травелаторов и эскалаторов
Объекты инфраструктуры в здании Кафе, кассы, магазины, банкоматы и пр Санузлы для посетителей, предприятия питания, детская комната, банкоматы, доп услуг для посетителей
Якорные арендаторы Не применяется Состав якорных арендаторов, наличие среди якорей сетевых федеральных и международных брэндов, занимаемая площадь
Арендаторы Состав арендаторов, профиль деятельности, финансовая устойчивость, количество арендаторов Брэндовые или небрэндовые операторы, представленные профили торговли, ценовой диапозок предлагаемых ими товаров
Наличие вакантных помещений Менее 5% считается приемлемым, как естественная ротация арендаторов
Таблица 1. Специфические факторы, влияющие на рыночную иену объекта коммерческой
недвижимости в зависимости от его назначения
Во второй главе Анализ рынка коммерческой недвижимости как составная часть подготовки инвестиционных решений проведено обоснование методического подхода к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях принятия инвестиционных решений. На его основе дана оценка развития рынка РФ в целом и сегмента офисной (г. Москва) и торговой недвижимости (г. Санкт-Петербург)
Анализ рынка недвижимости Ч система исследований, базирующаяся на данных первичной и вторичной информации о текущем состоянии рынка, направленная на выявление его тенденции и прогнозирование его перспективных параметров в разрезе их причастности к процессу принятия инвестиционных решения. В конечном итоге задача анализа рынка сводится к определению типа недвижимости, в которую эффективно инвестировать средства и характера проекта (класс, формат), который выгоднее реализовать в настоящий момент или в обозримом будущем.
Предложение на отечественном рынке коммерческой недвижимости анализировалось на основе методических принципов, на которых базируются современные исследования в РФ и за рубежом. В их основе сбор информации о характеристиках, функциях и преимуществах существующих, строящихся и планируемых объектов недвижимости, рыночных арендных ставках и ценах продаж, определение коэффициентов недопользования. Анализ спроса проводится с целью определить востребованность на рынке того или иного типа недвижимости у потенциальных покупателей и арендаторов. В рамках зарубежной теории анализа рынка оценка потенциального спроса на коммерческую недвижимость базируется на определении роста занятости и
численности населения (Метод анализа экономической базы (рис. 2), индикатор динамики рынка поглощение). Ограничением для использования этих методов является высокая степень закрытости отечественного рынка, слабая развитость геокодирования информации об объектах недвижимости. Для преодоления данных ограничений была осуществлена подготовка специальных информационных баз (существующих и строящихся объектов в городах РФ, заявок потенциальных арендаторов офисных помещений, планов развития торговых сетевых операторов), на основе которых предложены подходы к анализу офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости.
Анализ информационной базы о динамике и структуре рынка формирует основу для принятия инвестором решения относительно вложения средств в объект коммерческой недвижимости в зависимости от его местоположения, масштаба, качественных характеристик, целевой аудитории, стратегии ценообразования. Это составная часть общего обоснования реализуемости инвестиционного проекта, так как данные, полученные в процессе такого анализа, формируют основу для технико-экономического обоснования проекта. Детальный анализ рынка устраняет неопределенности инвестора и позволяет оценить потенциал проекта для успешной его реализации.
Для апробации предложенных методических подходов проведена оценка инвестиционной привлекательности рынков коммерческой недвижимости г. Москвы (офисный сегмент) и г. Санкт-Петербурга (торговый сегмент) в 2002Ч2007 гг. Информация для анализа была собрана на основе полевых исследований, собственной базы данных автора.
Основные параметры предложения московского рынка офисной недвижимости на начало 2007 года приведены в Таблице 2.
При анализе спроса на офисные помещения были установлены следующие процессы:
Х спрос формируется в основном за счет российских компаний-арендаторов (75Ч80%);
Х наибольший объем запрашиваемых площадей приходится на Центральный район, область третьего транспортного кольца и Юго-Западное направление;
Х самыми востребованными по размеру являются помещения площадью 201Ч400 кв. м, причем средний размер запрашиваемой одним арендатором площади увеличивается от года к году;
Х вне зависимости от размера офисного блока по уровню спроса лидирует центральный район города. Спрос на большие офисные помещения в основном наблюдается в Западном, Южном и Северо-Западном направлениях, на помещения среднего размера Ч в районе третьего транспортного кольца, а на аренду малых помещений не зависит от фактора местоположения офисного здания.
Характеристика Значение
Общий объем предложения (классы А и В) 5,3 мн кв м
втч класс А 1,5 мн кв м(39%)
класс В 3.8 мн ке м (61%)
Прирост за 2005 год 975 тыс кв м
втч класс А 214,5 тыс кв м (22%)
класс В 760,5 тыс кв м (78%)
Уровень вакантных помещений по классу А 1.2%
по классу В 3.5%
Средняя арендная ставка по классу А 610 ивО за кв м в год. без НДС
по классу В 610 и80 за кв м в год. без НДС
Средние эксплуатационные платежи по классу А 100Ч120 ивй за кв м в год, без НДС
по классу В 70Ч901180 за кв м в год, без НДС
Цены продажи 1 ке м по классу А 5 000Ч7 500 иЭО. без НДС
по классу В 1 800Ч5 500 ивО, без НДС
Таблица 2. Основные характеристики предложения на рынке офисной недвижимости Москвы (2006 г.)
Таким образом, по мере удаления от центра города, процент запрашиваемых площадей большого размера увеличивается. Определено, что значительная доля запросов приходится на помещения со ставками аренды более $551 за кв. м в год и установлено, что помещения класса А востребованы в Центральном деловом районе, Южном и Западном направлениях, а помещения класса В Ч в Юго-Западном, Южном, Северо-Западном и Северном направлениях и районе Третьего транспортного кольца.
Выявленные тенденции рынка: увеличение объемов иностранных инвестиций, децентрализация (приоритетно в Западных направлениях), увеличение реконструкции промзон и развитие формата бизнес-парк, увеличение количества многофункциональных комплексов с офисной составляющей, ужесточение требований арендаторов к качеству офисных помещений, рост интереса к площадям большого размера, стабилизация уровня арендных ставок и повышение доли вакантных площадей (преимущественно для класса В), дефицит помещений в центральном деловом районе города.
Таким образом, проведенный анализ позволяет инвестору сделать вывод о перспективности вложения капитала в сегмент офисной недвижимости г. Москвы. Параметры рынка показывают, что рынок переживает стадию роста с перспективой перехода в стадию насыщения. Выделены на основе анализа структуры и динамики спроса перспективные для поиска объектов инвестирования городские районы, классы зданий и их качественные характеристики.
Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербург показал, что обеспеченность качественными торговыми площадями на конец 2006 года в городе составила 440 кв. м на 1 тыс. человек, что в потора раза превышает уровень обеспеченности Москвы (290 кв. м), почти в 19 раз больше общероссийского показателя (23 кв. м) и даже обходит некоторые европейские
страны, такие как Великобритания, Швеция, Нидерланды. Среди основных тенденций рынка были выявлены следующие: сокращение доли непрофессионального сегмента рынка торговой недвижимости, рост профессионального сегмента за счет торговых центров на фоне ограниченного предложении встроено-пристроенных помещений, формирование бутиковых зон в центре города, повышение роли развлекательной составляющей торгового центра, укрупнение форматов торговых центров до регионального и суперрегионалыюго уровня, увеличение доли многофункциональных комплексов с торговой составляющей, децентрализация, формирование торговых узлов на выездах из города, рост активности международных девелоперов, инвесторов, архитекторов торговых центров и торговых операторов, рост ставок для качественных торговых центров и снижение для менее востребованных объектов.
Характеристика Значение
Общий объем торговых площадей 3,2 мн кв м
Общий объем предложения качественных торговых площадей 2,03 мн кв м
Прирост торговых площадей за прошедший год 84%
Прирост качественных торговых площадей за прошедший год 50%
Соотношение сегментов рынка. встроено-пристроенные помещения 1 торговые центры / рынки / ларьки и киоски 45%/20%/16%/19%
Основные торговые коридоры города Загородный, Владимирский, Невский и Большой проспееты
Соотношение торговых / торгово-развлекательных центров 71%/29%
Запоняемость торговых центров 94Ч98%
Арендные ставки для встроено-пристроенных помещений / торговых центров В историческом центре города Другие центральные районы Удаленные от центра городские зоны Окраинные районы города 310Ч2 600/910Ч3 000 USD за кв м в год 210Ч1 200 / 530Ч1 200 USD за кв м В год 400Ч1 000 / 300Ч530 USD за кв м в год 110Ч250 /180Ч300 USD за кв м в год
Цены продажи 1 кв м торговых помещений В историческом центре города Другие центральные районы Удаленные от центра городские зоны Окраинные районы города 1 000Ч10 000 USD 600Ч5 000 USD 1 ОООЧ3 500 USD 500-2 000 USD
Диапазон арендных ставок для якорных арендаторов торговых центров 100Ч550 USD за кв м в год
Таблица 3. Основные характеристики предложения на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга
(2006 г.)
Оценка уровня спроса на торговые помещения профессионального сегмента рынка торговой недвижимости города производилась путем анализа развития крупных сетей по трем направлениям (продовольственные, электроника и бытовая техника, DIY), то есть крупным арендаторам, которые чаще всего выпоняют якорную функцию в современных торговых объектах. Санкт-Петербург является лидером сетевизированной торговли в России: по данным Петростата на начало 2007 г. доля сетевых магазинов в розничном товарообороте составила 72% (в Москве этот показатель составляет менее 40%, а в целом по России Ч 4%). В городе развиты все форматы продовольственной торговли: гипермаркеты, супермаркеты, cash & carry, дискаунтеры, магазины у дома; 80% рынка бытовой техники и электроники занято крупными федеральными сетями; формируется рынок операторов формата DIY. В городе представлены почти все функционирующие федеральные и международные розничные сети, функционирующие на российском рынке ритейла и ряд
местных сетей. Все это говорит о высоком уровне развития сетевой торговли и соответственно высоком спросе на качественные торговые помещения, однако, то же время этот факт может вызвать трудности с привлечением на рынок существующих или новых операторов в новые торговые объекты из-за высокого уровня конкуренции.
По итогам анализа рынка можно сделать вывод, что данный сегмент коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге близок к насыщению. Доходность объектов торговой недвижимости с увеличением предложения будет снижаться к европейскому уровню, сроки окупаемости проектов возрастают. Объекты торговли низкого качества, имеющие неэффективную концепцию, неудачное месторасположение, слабый набор якорных операторов, будут вытеснены с рынка новыми проектами. Таким образом, инвесторами, выходящим на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга с новыми проектами, либо желающим купить существующие объекты нужно ориентироваться на специфические характеристики объекта недвижимости и местоположение объекта или земельного участка.
Таким образом, в рамках анализа была доказана необходимость учета местоположения, как фактора, влияющего на принятие управленческого решения при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости.
КФУ местоположения объекта коммерческой недвижимости или участка для девелопмента объекта коммерческой недвижимости
КФУ, связанные с инвестиционной привлекательностью города / региона
Положительные характеристики геоэкономического положения города / региона
Положительные характеристики экономического развития региона
Положительные характеристики социально-демографического развития региона
КФУ физического местоположения участка/ объекта
Достаточное ресурсное качество участка
Хорошие параметры визуальной доступности
Хорошие параметры пешеходной доступности
КФУ, связанные с маркетинговым анализом местоположения
Характеристики зоны торговли / зоны конкуренции
Соответствие формата объекта местоположению
Хорошие параметры транспортной доступности
Наличие спроса со стороны арендаторов на заданное местоположение
Развитая инфраструктура города и перспективы городского развития
Отсутствие негативного окружения и наличие инфраструктуры
Рисунок 3. Критические факторы успеха для анализа местоположения объекта коммерческой
недвижимости или участка для девелопмента
В третьей главе Оценка местоположения объекта коммерческой недвижимости при анализе инвестиционной привлекательности проекта, на основе теоретических концепций выявления критических факторов успеха, в работе был сформирован список наиболее значимых для проекта в сфере коммерческой недвижимости и определяющих его успех параметров связанных с местоположением покупаемого объекта или участка для девелопмента нового
объекта (рис. 3). Именно особенности местоположения являются наиболее существенными факторами, определяющими доходность объекта коммерческой недвижимости, а, следовательно, и его рыночную цену.
Наиболее важные факторы местоположения для объектов офисного и торгового назначения, влияющие на их доходность и рыночную цену представлены в табл. 4.__
Офисный сегмент Торговый сегмент
Х положительная динамика развития экономической ситуации в городе / регионе, Х количество трудоспособного населения и прогноз его роста, Х благоприятные характеристики занятости, Х наличие неудовлетворенного спроса на объекты заявленного качества в зоне конкуренции, Х хорошая транспортная доступность (близость к транспортным магистралям, удобные подъездные пути), Х присутствие остановок общественного транспорта в зоне пешеходной доступности (не более 1ФЧ15 минут ходьбы), Х близость к центру города или центрам деловой а)ггиен0сти, Х развитая инфраструктура района (присутствие магазинов и предприятий сферы услуг, состояние и репутация близлежащих объектов, состояние дорог и пр), Х ресурсная емкость участка, позволяющая разместить достаточное количество машиномест на парковке Х положительная динамика численности населения города и его доходов, Х развитость логистической инфраструктуры города или региона, л хорошая визуальная доступность участка / объекта, Х хорошая транспортная и / или пешеходная доступность участка / объекта в зависимости от его формата, Х наличие интенсивного транспортного потока по прилегающим улицам, Х достаточное ресурсное качество участка для размещения объекта и паркинга, Х достаточное количество населения, проживающего в зонах торговли объекта для выбранного формата объекта, Х отсутствие прямых конкурентов в зоне 5-минутной транспортной доступности объекта, Х заинтересованность федеральных и международных сетевых операторов к аренде площадей объекта девелопмента / существующем торговом центре
Таблица 4. Факторы, критические для расположения крупных объектов офисной и торговой
недвижимости.
Выделение этих факторов позволяет с помощью сравнительного подхода установить инвестору адекватную рыночную цену того или иного объекта или проекта или спрогнозировать арендные ставки (рис. 4).
Рисунок 4. Этапы определения рыночной цены объекта на основе метода сравнительного анализа
Метод сравнительного анализа инвестиционной привлекательности проектов применим только для тех рынков недвижимости, на которых имеется возможность получения достоверной информации (в том числе о ставках аренды или ценах на объекты продажи). В регионах РФ подбор объектов-аналогов вызывает трудности, так как их рынки коммерческой недвижимости находятся еще на стадии формирования.
Предлагаемые агоритмы принятия инвестиционных решений представлены в табл. 5. Для разработки стратегии выхода на рынок РФ с точки зрения развития проектов торговой недвижимости, был предложен метод
оценки сравнительной эффективности территорий, в основе которого положен расчет рейтинга инвестиционной привлекательности городов.
На основе информации по 65 городам РФ был составлен рейтинг инвестиционной привлекательности рынка торговой недвижимости. Итоговое значение показателя привлекательности города рассчитывается по следующей формуле:
Л = Я Л = Ч
= +0,5^-1,25^ где * " К,. 2
, 19 У >
Ях Ч уровень душевого оборота розничной торговли в городе относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов;
Яу Ч уровень душевых инвестиций в городе относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов;
Л, Ч уровень обеспеченности современными качественными торговыми площадями относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов.
Этот метод позволяет систематизировать направления поиска инвестиционных решений. Целенаправленный поиск местоположения объектов на территории города возможен на основе метода изохрон. Разработанные критерии позволяют инвестору выбрать наиболее подходящее местоположение для объекта, способное в будущем как приносить высокий периодический доход от аренды, установив высокие арендные ставки, так и обеспечить максимальный прирост стоимости объекта.
В заключении диссертационной работы приводятся основные результаты проведенного исследования, выводы и предложения.
Х Коммерческая недвижимость включает в себя всю совокупность нежилых зданий с относящимися к ним земельными участками, для которых существует как физическая и юридическая возможность, так и экономическая целесообразность коммерческого использования.
Х Объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости являются готовые объекты, выставленные для продажи, и предлагаемые на рынке проекты для девелопмента или трансформации (редевелопмента) на различных стадиях их реализации.
Х Выделены факторы, влияющие на рыночную цену проекта в сфере коммерческой недвижимости, и осуществлено их разделение на общие характеристики сегмента рынка и специфические характеристики объекта. Подчеркнуто определяющее значение факторов местоположения и качественных свойств самого объекта недвижимости.
Х Предложены подходы к анализу спроса на офисную недвижимость посредством анализа баз данных об инвестиционных намерениях и заявок с требованиями потенциальных покупателей и арендаторов, на торговую недвижимость Ч анализа присутствия и планов развития сетевых торговых операторов.
Таблица 5. Агоритмы принятия инвестиционного решения в сфере коммерческой недвижимости
Х Оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости РФ в 2002Ч2007 гг. на примере рынка офисной недвижимости г. Москвы и рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга отображает возможность использования предложенных методологических подходов к анализу рынка в отечественных условиях.
Х Выявлены критические факторы местоположения объекта коммерческой недвижимости или участка для девелопмента объекта коммерческой недвижимости, связанные с инвестиционной привлекательностью города или региона, физическим и маркетинговым месторасположением участка девелопмента или объекта, влияющие на его рыночную цену, и обозначены их особенности для офисной и торговой функции.
Х Установлено что сравнительный анализ характеристик инвестиционной привлекательности сегментов рынка коммерческой недвижимости и факторов местоположения объекта позволяет инвестору, осуществить стратегический выбор проектов развития.
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Кузьмина С.Н. Анализ рынка офисной недвижимости классов А и В в Москве. // Экономика. Управление. Культура. Вып. 12, М.: 2005. Ч С. 187Ч190 (0,21 п.л.).
2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга. // Научные труды Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, М.: МАКС Пресс, 2008. Ч с. 484Ч501 (1,03 п.л.).
3. Кузьмина С.Н. Основные подходы к анализу рынка офисной недвижимости. // Вестник Государственного Университета Управления № 10/10, 2007.Ч С. 229Ч235 (0,7 п.л.) (список ВАК).
4. Кузьмина С.Н. Оценка рынка помещений в торговых коридорах города Москвы. // Экономика. Управление. Культура. Вып. 13, М.: 2006. Ч С. 158Ч161 (0,14 п.л.).
5. Кузьмина С.Н. Оценка состояния рынка торговых помещений города Москвы // Экономика. Управление. Культура. Вып. 13, М.: 2006. Ч С. 161Ч164 (0,18 пл.).
Подп. в печ. 10.11.2008. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.
Бумага офисная. Печать цифровая.
Тираж 50 экз. Заказ № 948
ГОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106
Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru
www.guu.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кузьмина, Светлана Николаевна
Введение
Глава 1. Коммерческая недвижимость как инвестиционный объект
1.1. Понятие недвижимость, классификация недвижимости и свойства недвижимости как объекта инвестиций
1.2. Виды коммерческой недвижимости и их специфические особенности
1.3. Основные подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов при девелопменте объектов коммерческой недвижимости
Глава 2. Анализ рынка коммерческой недвижимости как составная часть подготовки инвестиционных решений
2.1. Методические подходы к анализу рынка коммерческой недвижимости
2.2. Развитие сферы коммерческой недвижимости на примере Москвы и Санкт-Петербурга (2002Ч2007 гг.)
2.2.1. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы
2.2.2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга
Глава 3. Оценка местоположения объекта коммерческой недвижимости при анализе инвестиционной привлекательности проекта
3.1. Выявление основных параметров инвестиционной привлекательности проекта в сфере коммерческой недвижимости
3.2. Особенности оценки привлекательности местоположения объектов офисной и торговой недвижимости
3.3. Оценка инвестиционной привлекательности городов для развития проектов торговой недвижимости
3.4. Агоритм обоснования решения об инвестировании в коммерческую недвижимость
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование агоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости"
Актуальность исследования. За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. Активность как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов на этом рынке растет с каждым годом.
По оценкам игроков рынка, за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость России составили около 15 милиардов доларов США, или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ (данный показатель в 2006 году составил 4,23 милиарда). При этом 60% инвестиций пришлось на торговую недвижимость, 23% Ч на офисы, 12% Ч на гостиницы, а 5% Ч на склады.
Стабильно растет и размер инвестиционных проектов: если в 2003 году средний размер объекта инвестиционной сдеки составлял 8 тыс.Ч10 тыс. кв. м, то к 2007 году интерес инвесторов уже привлекали объекты площадью от 25 тыс. кв. м. Помимо увеличения площади привлекательных для инвесторов объектов, необходимо отметить повышение их качества, масштаба и сложности. В условиях усиливающейся конкуренции, действующие участники рынка активно привлекают профессиональных консультантов и архитекторов к работе над проектами, наблюдается рост влияния на рынок коммерческой недвижимости международных операторов и инвестиционных фондов. Валено отметить, что ведущей тенденцией 2007 года стал качественный скачок в развитии региональных рынков коммерческой недвижимости и смещение интереса девелоперов и инвесторов от столицы к российским регионам. Следствием этой тенденции стал приход как российских, так и иностранных инвесторов не только в города-милионники, но и в населенные пункты, где проживает не менее 300 тыс. человек.
В связи с описанными выше факторами и особенностями рынка высокую актуальность имеет разработка инструментария для всесторонней оценки инвестиционной привлекательности проектов или существующих объектов в сфере коммерческой недвижимости, позволяющего обеспечить подготовку и выбор стратегических управленческих решений, как для инвесторов, так и для руководителей регионов и городов.
Степень разработанности проблемы. В отечественных и зарубежных научных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной привлекательности проектов, анализу рынка коммерческой недвижимости. Однако отсутствует специальный инструментарий, позволяющий определять влияние на параметры инвестиционных проектов специфических особенностей рынка коммерческой недвижимости и объектов недвижимости, в том числе, особенностей местоположения объекта или участка девелопмента. Для развития рынка коммерческой недвижимости РФ актуальным является вопрос разработки научных подходов и методических рекомендаций для анализа проектов в сфере коммерческой недвижимости не только с точки зрения финансовых показателей, но на основе расширения возможностей использования информации о тенденциях рынка недвижимости и влияния факторов местоположения на успех проекта.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования являлось разработка методических подходов к обоснованию инвестиционного решения в сфере коммерческой недвижимости на основе анализа динамики и структуры рынка с учетом специфики местоположения реализуемого проекта.
В соответствии с указанной целью в диссертации были поставлены следующие основные задачи: ,, Х
Х Определение понятия коммерческая недвижимость как объект инвестирования; Х . :
Х Выявление характеристик объекта, определяющих стоимость проекта, в сфере коммерческой недвижимости и их систематизация;
Х Исследование методических подходов к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях принятия инвестиционных решений и их адаптация к текущей ситуации в РФ;
Х Оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости РФ в 2002Ч2007 гг.;
Х Выявление критических факторов успеха, определяемых факторами местоположения объекта и его специфическими особенностями для торгового и офисного секторов рынка коммерческой недвижимости.
Объектом исследования диссертации является рынок коммерческой недвижимости в Российской Федерации как сфера инвестиционной деятельности.
Предметом исследования выступали закономерности формирования эффекта инвестиций в проекты коммерческой недвижимости в зависимости от характеристик рынка и специфических особенностей местоположения объектов недвижимости.
Методологическая и информационная база. Теоретической и методологической базой диссертационного исследования послужили результаты исследований российских и зарубежных ученых по следующим направлениям:
Х коммерческая недвижимость: Асаул Н.А., Бесланов Р.Д., Гарина С.А., Кулибанова В.В., Луговой О.Н., Пейзер Р., Старков В.Р.; . i
Х инвестирование в сфере недвижимости: Астахов И.А., Бадеян В.Г., Бакулина А.А., Бланк И.А., Бузова И.А., Гитман Л., Жихарев К.Л., Лишшиц В.Н., Мак-Лин Э., Петров И.С., Соловьев А.А., Стефанков К.В, Тарасевич Е.И., Туркин С.И., Шабасов А.А., Ханатаев Е.Г.;
Х анализ рынка недвиоюимости: Акопянц Э.А., Борисов Е.В., Лочмеле P.P., Лукьянова Н.Г., Масянова Н.Н., Стерник Г.М., Хафиятулова А.А., Шмитц А.;
Х оценка недвижимости: Грибовский С.В., Львов Д.С., Медведева О.Е., Фридман Д.;
Х управление недвижимостью: Гровер Р., Люлин П.Б., Озеров Е.С., Разу М.Л.,
Татевосян А.Р., Харламов А.С.;
Х торговая недвижимость: Андерхил П., Барыбин Е.В., Доганов K.JL, Канаян К., Крамер А., Русских A.M., Савин А.Г., Трушкин A.M., Широватов С.В., Якушенко Ю.В.;
Х офисная недвижимость: Громков О.В.
Также были изучены принципы исследований в области коммерческой недвижимости, установленные Институтом коммерческих инвестиций в недвижимость США, Институтом управления недвижимостью США и Институтом городских земель США.
В качестве информационной базы использовались специальная, нормативная, справочная и научная литература, специализированные периодические издания, материалы тематических выставок, данные департамента консатинга и оценки компании Paul's Yard Realty, экономико-аналитического отдела компании ЗАО РТМ Девелопмент, отдела консатинга компании Торговый квартал, результаты полевых мониторинговых исследований, материалы интернет-сайтов, посвященных коммерческой недвижимости, статистические сборники.
Для проведения исследования использовалось методы сбора и агрегирования информации, сравнительного анализа, системного и статистического анализа, группировки и сопоставления, метод экспертных оценок, методы инвестиционного анализа, методы принятия управленческих решений.
Научная новизна диссертационного исследования заключается ,в разработке специального инструментария для оценки офисного и торгового сегментов рынка коммерческой недвижимости, учитывающего общие для рынка и специфические для объекта факторы местоположения объекта, влияющих на его доходность и стоимость, и интеграции полученных результатов в агоритм обоснования инвестиционных решений в этой сфере.
В соответствии с вышеупомянутым:
Х уточнено понятие коммерческая недвижимость как объект инвестирования;
Х определены общие и специфические факторы, влияющие на стоимость объекта / проекта офисного и торгового назначения;
Х проведена адаптация методических подходов к анализу рынка офисного и торгового секторов к специфическим особенностям рынка коммерческой недвижимости РФ для принятия инвестиционных решений;
Х проведена оценка инвестиционной привлекательности рынка офисной недвижимости г. Москвы и торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга;
Х систематизированы ключевые факторы успеха для выбора местоположения объектов коммерческой недвижимости;
Х выявлены специфические особенности параметров привлекательного местоположения для объектов офисной и торговой недвижимости;
Х предложена методика сравнения инвестиционной привлекательности городов в целях принятия решения о развитии в них объектов торговой недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в возможности широкого использования рекомендаций и методик, разработанных автором, девелоперскими организациями, инвестиционными компаниями и фондами; кредитующими структурами, оценочными и консатинговыми компаниями при обосновании инвестиционной привлекательности проектов в сфере коммерческой недвижимости, выборе привлекательных для застройки участков и принятии рациональных управленческих решений. Результаты исследования могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и местного самоуправления при принятии решения о застройке территории города и / или области. , .,
Апробация работы и публикации. Теоретические результаты исследования обсуждались на научно-практических конференциях и семинарах: II-ая ежегодная конференция Торговые центры в России: Управление торговым центром Ч комплексный подход (2005 г.), конференция Ритэйл и торговые центры: поиск компромисса издательского дома Building (2006 г.), семинар Повышение доходности объекта коммерческой недвижимости с помощью инструментов маркетинга Infor-media Russia (2007 г.). Основные положения диссертации отражены в 5 научных публикациях общим объемом 2,26 печатных листа. Одна работа представлена в научном издании, входящем в перечень ВАК Минобрнауки РФ.
Структура диссертационного исследования отражает его цель и задачи и состоит из введения, трех глав, включающих восемь разделов, заключения, а также списка использованной литературы, состоящего из 178 литературных источников, 18 ресурсов сети Интернет, и трех приложений. Основное содержание работы изложено на 156 страницах текста. Диссертация содержит 33 таблицы, 17 рисунков и 13 формул.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кузьмина, Светлана Николаевна
Заключение
В работе выпонен системный анализ отечественных и зарубежных теоретических основ и взглядов практиков на сущность коммерческой недвижимости как объекта инвестирования и обоснование управленческого решения об инвестициях в этой сфере, а также предложены методические подходы для обоснования таких решений на российском рынке коммерческой недвижимости. В результате исследования были сделаны следующие выводы: о Объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости являются готовые объекты, выставленные для продажи, и предлагаемые на рынке проекты для девелопмента или трансформации (редевелопмента) на различных стадиях их реализации.
К объектам коммерческой недвижимости в свою очередь на основе анализа классификаций недвижимых объектов по функциональному назначению была отнесена вся совокупность нежилых зданий с относящимися к ним земельными участками, для которых существует как физическая и юридическая возможность, так и экономическая целесообразность коммерческого использования, о Объекты коммерческой недвижимости могут приносить арендный доход (офисный, торговый, складской, гостиничный сегменты и автопаркинги), либо способствовать извлечению прибыли (производственный и гостиничный сегменты). Для каждого сегмента коммерческой недвижимости, приносящей доход, были проанализированы существующие внутренние классификации, позволяющие выявить характерные для сегмента специфические параметры и характеристики объектов относящихся к нему объектов. Х Учитывая тот факт, что стоимость приносящей доход коммерческой недвижимости Ч это функция от чистого операционного дохода и повышения стоимости объекта коммерческой недвижимости, определяемой потоком доходов и рыночной ставкой капитализации, можно говорить, что она напрямую зависит от особенностей конкретного объекта или проекта коммерческой недвижимости.
В целях определения и систематизации этих особенностей объектов и проектов несовершенного рынка коммерческой недвижимости были выделены общие и специфические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
К общим факторам отнесены характеристики сегмента рынка, к которому относится объект (количественный и качественный уровень существующего и будущего предложения, характеристики спроса, уровень средних арендных ставок и эксплуатационных платежей, тенденции рынка), и характеристики местоположения (экономические, социальные, территориальные особенности макро- и микроокружения конкретного местоположения, их инвестиционная привлекательность для развития какого-либо типа коммерческой недвижимости и соответствие физических и маркетинговых характеристик земельного участка для той или иной функции).
К специфическим факторам отнесены следующие качественные свойства самого объекта недвижимости: коэффициент потерь, класс офисного здания или формат торгового центра, год ввода здания в эксплуатацию, этажность, наличие управляющей компании, тип и емкость автомобильной парковки, архитектурные особенности здания и его конструкции, тип планировки здания, состояние и качество отдеки, технические особенности оснащения здания, вертикальные коммуникации, объекты инфраструктуры в здании, состав якорных и не якорных арендаторов, наличие знаков навигации, систем радиовещания, ставки аренды и эксплуатационные платежи, скидки, сроки договоров по заключенным договорам аренды, наличие вакантных помещений.
Х В работе были рассмотрены основные методические подходы к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях принятия инвестиционных решений, в частности виды анализа, позволяющего инвестору определить, в какой тип недвижимости наиболее эффективно инвестировать средства, или какой проект выгоднее реализовать в настоящий момент. Предложение на рынке коммерческой недвижимости на отечественном рынке может быть также оценено по принципам, используемым зарубежными аналитиками, в частности на основе сбора информации о характеристиках, функциях и преимуществах существующих, строящихся и планируемых объектов недвижимости, определение коэффициентов недопользования, рыночных арендных ставках и ценах продаж.
Анализ спроса в России существенно затрудняет высокая степень закрытости отечественного рынка, слабая развитость геокодирования информации об объектах недвижимости, отсутствие систематических данных органов государственной статистики и данных по реальным сдекам на рынке коммерческой недвижимости. Для решения этой проблемы в работе предложены альтернативные методические подходы, применимые при анализе спроса офисного и торгового сегмента.
Х Для апробации предложенных методических подходов, используемых для анализа рынка, в рамках диссертационного исследования была проведена оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости Российской Федерации в 2002Ч2007 гг. на примере рынка офисной недвижимости г. Москвы и торговой недвижимости г. Санктт Петербург.
Оценка ситуации на примере различных сегментов рынка в городах РФ, находящихся на различных этапах своего развития, доказала необходимость исследования местоположения, как допонительного фактора, значительно влияющего на принятие управленческого решения при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости.
Х В ходе исследования были выделены три группы критических факторов успеха местоположения объекта коммерческой недвижимости или участка для девелопмента объекта коммерческой недвижимости: ч : о факторы, связанные с инвестиционной привлекательностью региона; о факторы, вязанные с физическим местоположением объекта; о факторы, связанные с маркетинговым положением объекта. После чего были выделены наиболее существенные из факторов, влияющие на стоимость объектов офисного и торгового назначения. Разработанные критерии и оценка их важности для объектов того или иного коммерческого назначения позволяют инвестору выбрать наиболее подходящее местоположение для объекта, способное в будущем как приносить высокий периодический доход от аренды, установив высокие арендные ставки, так и обеспечить максимальный прирост стоимости объекта.
Кроме того, используя метод сравнительного подхода и сформулированные критерии, инвестор может устанавливать адекватную рыночную стоимость того или иного объекта или проекта или прогнозировать его арендные ставки в будущем. Как следствие, анализ местоположения объекта коммерческой недвижимости является неотъемлемым этапом принятия решения об инвестициях в сфере коммерческой недвижимости. Таким образом, цель диссертационного исследования была достигнута, а поставленные задачи Ч решены.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кузьмина, Светлана Николаевна, Москва
1. Федеральный Закон О внесении изменений и допонений в Федеральный Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 69ЧФЗ от 9.06.2003 года
2. Федеральный Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122ЧФЗ от 21.07.97 года.
3. Федеральный Закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений № 39ЧФЗ от 25.02.99 года.
4. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39ЧФЗ (ред. от 24.07.2007) Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (принят ГД ФС РФ 15.07.1998).
5. Акопянц Э.А. Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.01. М., 2006. Ч 195 с.
6. Алексеева М. На шаг впереди // Commercial Real Estate Ч Северо-Запад №1, 2008.
7. Андерхил П. Место действия Ч торговый центр / Пако Андрехил; пер. с англ. Н. Скворцовой. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005, ГУЛ ИПК Ульян. Дом печати Ч 217 с.
8. Аргунов А. Офисы за городской чертой // Commercial Real Estate № 3, 2007 с. 44Ч49.
9. Аргунов А. Раскладывая карту // Commercial Real Estate № 18, 2007 с. 64Ч70.
10. Асаул А.Н. Методические основы формирования и совершенствования организационных структур строительных предприятий (На примере Санкт-Петербурга): Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2001 Ч 189 с.
11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учеб. для студентов вузов, обучающихся по специальности 060800 Экономика и упр. на предприятии (по отраслям) Ч М.: Питер, 2004. Ч 512 с.
12. Астахов И. А. Экономическая эффективность инвестиционного проекта (Концепция и методы): Дис. канд. экон. наук: 08.00.10, 08.00.05. М.: 2003. Ч 172 с.
13. Бадеян В.ГМониторинг инвестиционных процессов на рынке недвижимости: автореферат дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М, 2008. Ч 23 с.
14. Бакулина А.А. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости: Дис. канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2007. Ч 160 с.
15. Барыбин Е.В. Комплекс маркетинговых исследований торгового центра: Дис. кандидата экономических наук: 08.00.05. Астрахань, 2007. Ч 195 с.
16. Березин И.С. Маркетинговые исследования: это делают в России. Ч М.: Вершина, 2005. Ч 432 с.
17. Беркалиева М.Е. Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2006 Ч 150 с.
18. Бесланов Р.Д. Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости: Дис. канд. экон. наук: 08.00.10. М., 2004. Ч 162 с.
19. Бесланов Р.Д. Финансовые аспекты управления арендой коммерческой недвижимости. Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.10. М., 2004. Ч 162 с.
20. Бланк И.А. Управление инвестициями предприятия. Ч Киев: Эльга: Ника-Центр, 2003 (Акад. тип. Наука РАН). Ч 469 с.
21. Борисов Е.В. Управление предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости: Автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05. М., 2006. Ч 24 с.
22. Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость (Методы обоснования финансовых решений): Дис. канд. экон. наук: 08.00.10. СПб., 2000. Ч 169 с.
23. Буланова Н. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. Ч Международная академия оценки и консатинга. Ч М., 2004. Ч 147 с. , ,
24. Бухвалов С.С. Становление и развитие современных форм торгового предпринимательства: на примере торговых центров Российских мегаполисов: Дис. кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2007. Ч 188 с.
25. Валесевич С. Неформативный рынок // Мол. № 5, 2007 с. 5Ч8.
26. Вечер Н.Ф., Ольховский А. А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. Ч Спб.: Бизнес-Пресса, 2005. Ч 176 с.
27. Гарина С.А. Формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости: Дис. . канд. экон. наук: 08.00.05. Новосибирск, 2003. Ч 127 с.
28. Гейдж Д. Гостиница: бизнес или недвижимость? // Commercial Real Estate, № 2, 2004.
29. Гитман JI. Дж. Основы инвестирования = Fundamentals of investing / Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д. Джонк; / Пер с англ.: О. В. Буклемишев и др. Ч М.: Дело, 1999.Ч 991 с.
30. Гончарова А. Санкт-Петербург открывает второе дыхание // Гид Коммерческая недвижимость России. СПб., сентябрь, 2007.
31. Гончарова А. Москва, Санкт-Петербург Ч спор переходит в партнерство // Гид Коммерческая недвижимость России. Ч СПб., сентябрь, 2006. Ч 48 с.
32. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учеб. пособие для ВУЗов. Ч СПб.: Питер, 2001. Ч 334 с.
33. Гровер Р. Управление недвижимостью: международный учебный курс Высш. шк. приватизации и предпринимательства Ч институт Москва: ВШПП , 2007. Ч 372 с.
34. Громков О.В. Методы анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2007. Ч 149 с.
35. Громкова О.Н. Моделирование ценовых характеристик объектов рынка недвижимости методом массовой оценки: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.13. СПб., 2007. Ч 157 с.
36. Данилова С. Офисы: перепишем заново // Commercial Real Estate № 1/2, 2007 с. 42Ч52.
37. Данилова С. РитейлерыЧстроители // Commercial Real Estate № 10, 2007 с. 56Ч62
38. Двоскина Н. На пути к престижу // Building Commercial, ноябрь 2007. Ч с. 34Ч38.
39. Девелопмент торговой недвижимости в России / К. Кульц и др.; гл. ред. Т. Максимова Москва: МОЛ Паблишинг Хаус: Российский Совет Торговых Центров, 2007. Ч 214 с.
40. Денисова Д. Как класс не существует // Commercial Real Estate № 23, 2006 с. 42Ч45.
41. Денисова Д. Строительство своими руками // Commercial Real Estate № 19, 2006 с. 52Ч58.
42. Доганов К.Л. Эффективность взаимодействия в предпринимательской деятельности малого и крупного бизнеса в форме торговых центров: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. Киров, 2003. Ч 221 с.
43. Доганов К.Л. Эффективность взаимодействия в предпринимательской деятельности малого и крупного бизнеса в форме торговых центров: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. Киров, 2003. Ч 221 с.
44. Емец В.В. Архитектура общественноЧторговых центров в историческом ядре крупнейшего города (На примере г. Москвы): Дис. канд. архитектуры: 18.00.02. М., 2003. Ч 178 с.
45. Жихарев К.Л. Управление инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2006. Ч 160 с.
46. Жулькова Ю.Н. Управление многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции ее использования: Автореферат дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05: Нижегор. гос. архитектур.Чстроит, ун-т. Нижний Новгород, 2006. Ч 24 с.
47. Калингэм М. Маркетинговые исследования глазами заказчика: как и для чего организации используют исследования рынка / Пер. с англ. Ч Днепропетровск: Баланс Бизнес Букс, 2005. Ч 272 с.
48. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. Ч М.: Финансы и статистика, 2001. Ч 144 е.
49. Комплексная оценка эффективности мероприятий, направленных на ускорение научно-технического прогресса: Метод, рекомендации. Коммент. по применению метод, рекомендаций / Испон. В. Н. Лившиц и др. Ч М.: Б. и., 1989. Ч 117 с.
50. Конституция Российской Федерации с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, М.: Проспект, 2008. Ч 30 с.
51. Король С.В. Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05 СПб., 2005. Ч 154 с.
52. Котова М. Промзона превращается. // Commercial Real Estate № 8, 2007 с. 144Ч149.
53. Круглова О. Аутлеты Ч всему свету // Commercial Real Estate № 19, 2007 с. 56Ч64.
54. Круглова О. В гостях у сетей свету // Commercial Real Estate № 22, 2007 с. 60Ч66.
55. Круглова О. Доступность, которая в цене // Commercial Real Estate № 15, 2007 с. 48Ч54.
56. Круглова О. Если лякорь заржавел. // Commercial Real Estate № 6, 2007 с. 32Ч43.
57. Круглова О. Знаки на нашем пути // Commercial Real Estate № 17, 2007 с. 56Ч63.
58. Круглова О. На подступах к удовольствию // Commercial Real Estate №11, 2007 с. 96Ч106.
59. Круглова О. Офис в аренду: лучше дольше, чем никогда // Commercial Real Estate № 4, 2007 с. 52Ч59.
60. Круглова О. Супергибкие против гипервостребованных // Commercial Real Estate № 20, 2007 с. 50Ч59.
61. Круглова О. Форматы ТЦ: каким будет второе пришествие? // Commercial Real Estate № 4, 2007 с. 66Ч71.
62. Кузнецов И. Обзор торговых центров Москвы // Commercial Real Estate, № 6, 2004.
63. Кузнецов И. Погода без потрясений. Обзор рынка офисных помещений Москвы за первое полугодие 2004 года // Real Commercial Estate, № 7, 2004.
64. Куковский А.В. Методы оценки и выбора экономического местоположения предпринимательских структур: Дис. . кандидата экономических наук 08.00.05. СПб., 2005 Ч 182 с.
65. Кулибанова В.В. Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2003. Ч 192 с.
66. Кульц К. Геометрия концепции // Мол. Ноябрь, 2006 с. 14Ч24.
67. Кунин М. Инвестиции в недвижимость России. // Commercial Real Estate, № 2, 2004.
68. Курс CCR Обзор теоретического материала. Справочное руководство. Ч М.: Российская Гильдия Риэторов, 2001.
69. Курс CIЧ102 Анализ рынка коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство. Ч М.: Российская Гильдия Риэторов, 2004.
70. Курс CIЧ103 Анализ решения пользователя коммерческой инвестицинной недвижимости. Справочное руководство. Ч М.: Российская Гильдия Риэторов, 2004.
71. Курс CIЧ104 Инвестиционный анализ коммерческой инвестиционной недвижимости. Справочное руководство. Ч М.: Российская Гильдия Риэторов, 2004.
72. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. Всерос. гос. налоговая акад. М-ва Рос. Федерации по налогам и сборам Ч М.: Норма, 2004. Ч 367 с.
73. Ланге М. Российский рынок выходит на новый уровень // Commercial Real Estate № 4, 2007 с. 144Ч145.
74. Лобачева О. Обзор многофункциональных комплексов // Commercial Real Estate № 12, 2007 с. 142Ч148.
75. Лобачева О. Обзор офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2007 г. // Commercial Real Estate № 15, 2007 с. 116Ч121.
76. Лобачева О. Обзор рынка торговых центров // Commercial Real Estate № 18,2007 с. 160Ч164.
77. Лобачева О. Обзор рынка торговых центров, итоги 2006 г. // Commercial Real Estate № 6, 2007 с. 160Ч164.
78. Лобачева О. Офисный рынок Москвы // Commercial Real Estate № 17, 2006 с. 113Ч119.
79. Лобачева О. Офисный рынок Москвы. Итоги года // Commercial Real Estate № 3, 2007 с. 116Ч120.
80. Локоткова Ж. Сила расширения // Commercial Real Estate № 17, 2007 с. 50Ч55.
81. Локоткова Ж. Центробежная сила // Commercial Real Estate № 11, 2007 с. 86Ч94.
82. Лочмеле P.P. Рынок недвижимости как объект системного управления: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. М., 2006. Ч 185 с.
83. Лочмеле P.P. Рынок недвижимости как объект системного управления: Дис. кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2006. Ч 185 с.
84. Луговой О. Н. Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05, 08.00.10. Новосибирск, 2005. Ч 211 с.
85. Луговой О.Н. Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05, 08.00.10. Новосибирск, 2005. Ч 211 с.
86. Лукьянова Н.Г. Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2004. Ч 191 с.
87. Лунина Л. Сити: новая реальность или вошебное заклинание свету // Commercial Real Estate № 22, 2007 с. 32Ч38.
88. Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости: автореферат Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб, 2007. Ч 17 с.
89. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость, /пер. с англ. О.Л. Пелявского, О. Л. Чернявской. Ч 5-е изд. Ч М.: Диалектика, 2007 Ч 411 с.
90. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. Ч СПб.: Питер, 2003. Ч 256 с.
91. Максимова В. Ф. Инвестирование: учебноЧметодический комплекс, Международный консорциум Электронный ун-т, Московский гос. ун-т экономики, статистики и информатики, Евразийский открытый ин-т. Ч М.: Евразийский открытый ин-т, 2008. Ч 190 с.
92. Масянова Н.Н. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: Автореферат Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.01. Моск. гос. ун-т им. М.В. Ломоносова. М., 2004 Ч 24 с.
93. Матюшина Т. Место диктует условия // Мол. Сентябрь, 2006 с. 18Ч24.
94. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов / В. В. Коссов, В. Н. Лившиц, А. Г. Шахназаров и др. Ч Офиц. изд. (2. ред.). Ч М.: Экономика, 2000. Ч 421 с.
95. Мочанов Д.С. Процесс принятия стратегического решения в организации, действующей на российском рынке недвижимости: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2005. Ч 133 с.
96. Новоселова Ю. Новое кольцо коммерческой недвижимости свету // Commercial Real Estate № 22, 2007 с. 132Ч137.
97. Обзор по рынку торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Итоги 9 месяцев 2007 года, // Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости лRWAY, № 152, 2007.
98. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007. Ч 535 с.
99. Основы маркетинга: Котлер Ф., Армстронг Г., Сондерс Д., Вонг В. / Пер. с англ. Ч 2-е Европ. Изд. Ч М.; Спб.; К.: Издательский дом Вильяме, 2000. Ч 944 с.
100. Офисная коммерческая недвижимость России: ИнформационноЧ аналитический справочник / Под общ. Ред. Е. Ардемасова. Ч М.: Альпина Бизнес Бук, 2007. Ч 482 с.
101. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости. Дис. кандидата экономических наук: 08.00.10. М,, 2007. Ч 160 с.
102. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Ч М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. Ч 704 с.
103. Петров И.С. Факторы развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2007. Ч 161 с.
104. Петров И.С. Факторы развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2007. Ч 161 с.
105. Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2003. Ч 128 с.
106. Проектирование магазинов и торговых центров / Кира Канаян, Рубен Канаян, Армен Канаян. М. Юнион-Стандарт Консатинг, 2005. Ч 416 с.
107. Пупенцова С.В. Разработка методики проектирования доходности прямых инвестиций в реальные активы на рынке недвижимости: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2007. Ч 190 с.
108. Пыпин А. По ту сторону кольца // Мол. Апрель, 2006 с. 14Ч20.
109. Пыпин А. Работа над ошибками // Building Commercial, ноябрь 2007, с. 34Ч38.
110. Рассказов С. Офисный рынок Москвы в 2004 году: накануне взрослой жизни // Real Commercial Estate, № 3, 2005.
111. Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов. 2006: Стат. Сб. / Росстат. Ч М., 2006. Ч 381 с.
112. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2006: Стат. Сб. / Росстат. Ч М., 2006. Ч 685с.
113. Розничные торговые сети по продаже продуктов питания и сопутствующих товаров (FMCG) в России. Аналитический обзор. Пятое издание. Ч М.: РосБизнесКонсатинг, 2007.
114. Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2004. Ч191 с.
115. Русских A.M. Обеспечение конкурентоспособности торговых центров как интегрированных предпринимательских структур: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. Киров, 2006. Ч 193 с.
116. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.01. М., 2004. Ч 164 с.
117. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга (март 2008) // Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости лRWAY № 158, 2008.
118. Савин А.Г. Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах: на примере Самарского ТРЦ Мегакомплекс Московский: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.13. Самара, 2006. Ч 125 с.
119. Сафонов Д.Г. Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05, 08.00.10. М., 2007. Ч 137 с.
120. Сергеев Ф. Гипер не супер, Commercial Real Estate Ч Северо-Запад, №2, 2007.
121. Сергеева И.А. Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса: автореферат дис. доктора экономических наук: 08.00.01 / Рос. гос. гуманитар, ун-т (РГГУ). М., 2003 Ч 48 с.
122. Ситнов В.В. Логистическое обеспечение инвестиционной деятельности при строительстве торговых комплексов: : Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. Самара, 2004. Ч 186 с.
123. Соловьев А.А. Методические основы разработки оптимальных инвестиционных проектов объектов доходной недвижимости Ч многофункциональных торговых комплексов: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2004. Ч 142 с.
124. Старков В.Р. Финансирование рынка коммерческой недвижимости в России: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.10. М., 2007. Ч 134 с.
125. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости // Стерник Г. М.; Рос. гильдия риэторов. Ч М., 1999 Ч 61 с.
126. Стерник Г.М. Рынок недвижимости как сектор рыночной экономики // Федеральный справочник. ИюльЧдекабрь 1999 года. Ч Вып. 6. Ч М.: Родина-ПРО, 2000.
127. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. Ч М.: Изд. АКСВЕЛ, 2005. Ч 203 с.
128. Стефанков К.В. Организация инвестирования в объекты коммерческой недвижимости: Дис. . канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2007. Ч 165 с.
129. Таирова А.В., Михрина Е.Н. Особенности проведения маркетинговых исследований в сфере коммерческой недвижимости. // Маркетинг и маркетинговые исследования в сфере коммерческой недвижимости, № 5, 2006, с. 446Ч453.
130. Тарасевич Е. И. Методическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: Дис. . д-ра экон. наук: 08.00.05. СПб., 2003. Ч 402 с.
131. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Ч 70 с.
132. Татевосян А. Р. Стратегия развития управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости. На примере компаний г. Москвы: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2006. Ч 142 с.
133. Тихомирова М. Санкт-Петербург: на новой воне // Мол. №1, 2007 с. 16Ч22.
134. Точиев Р. Неутихающий спрос на стрит-ритейл // Commercial Real Estate № 7, 2007 с. 54Ч59.
135. Торговые сети России. Справочник. Издательский дом Контракт, 2007. Ч 292 с.
136. Трушкин A.M. Организационно-экономический механизм повышения эффективности торгового комплекса: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. М., 2005. Ч 150 с.
137. Туркин С.И. Исследование методов оценки эффективности инвестиционных строительных проектов: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2004. Ч 162 с.
138. Тухашвили Г. Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (ноябрь 2007 г.) // Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости лRWAY, № 154, 2008.
139. Управление коммерческой недвижимостью: учебник по дисциплине региональной составляющей специальности Менеджмент организации / Разу М. JI. и др.; под ред. М. JI. Разу; Гос. ун-т упр. Москва: КноРус, 2007. Ч 245 с.
140. Управление предпринимательскими рисками на рынке коммерческой недвижимости: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2006 Ч 192 с.
141. Финансирование рынка коммерческой недвижимости в России: : автореферат дис. . кандидата экономических наук: 08.00.10 / Старков Владимир Рюрикович; Место защиты: Гос. ун-т упр. М., 2007. Ч 23 с.
142. Фишман Ч. Эффект Wal-Mart: как на самом деле работает самая влиятельная компания в мире Ч и как она трансформирует американскую экономику; пер. с англ. Ю. В. Суровиковой; науч. ред. Д. В. Сидоров. Ч М.: Вершина, 2007. Ч 320 с.
143. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с. англ. / Джек Фидман, Николас Ордуэй; Авт. вступ. ст. В. М. Рутгайзер. Ч М.: Дело , 1997. Ч 461 с.
144. Хайбрахманов Р. Гостиничный конструктор // Commercial Real Estate № 19,2006 с. 60Ч66.
145. Ханатаев Г.Д. Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. М., 2003. Ч 128 с. ,
146. Харламов А.С. Управление развитием недвижимого имущества: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. М., 2006 Ч 165 с.
147. Хафиятулова А. А. Формирование, функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости (На примере Республики Татарстан): . канд. экон. наук: 08.00.05. Казань, 2005. Ч 218 с.
148. Хафиятулова А.А. Формирование, функционирование и развитие рынка коммерческой недвижимости: На примере Республики Татарстан: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. Казань , 2005. Ч 218 с.
149. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. Ч 174 с.
150. Черниговский А. В пятизвездной пыли // Building Commercial, № 9, 2007 стр. 22Ч26.
151. Чернышев П. Регионы: атака клонов продожается // Commercial Real Estate № 7, 2007 с. 32Ч38.
152. Чернышев П. Что может лякорь? свету // Commercial Real Estate № 23, 2007 с. 58Ч64.
153. Чернышов П. Офисов много, а порядка нет // Real Commercial Estate, № 1Ч2,2008.
154. Шабасов А.А. Методы оценки конкурентоспособности инвестиционных проектов (На примере строительного рынка Санкт-Петербурга): Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2003. Ч 155 с.
155. Широватов С.В. Организация торговых центров на основе баланса интересов субъектов рынка: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. М., 2006. Ч 158 с.
156. Шмитц А., Бретт Дебора Л., Анализ рынка недвижимости. Ч М.: Building Media Group, 2007. Ч 243 с.
157. Щербакова Н.А. Методические основы экономического анализа и подготовки процесса оценки строительной недвижимости: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. Новосибирск, 1997. Ч 150 с.
158. Якушенко Ю.В. Стратегическое управление объектами торговой недвижимости в крупном городе. Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2007. Ч 166 с.
159. Ясинская А. Рецептура коммерческих смесей // Commercial Real Estate, №17, 2007.
160. Ясинская А. Рецептура коммерческих смесей // Commercial Real Estate № 17, 2007 с. 56Ч63.
161. Ястребова А.В. Формирование стратегии девелоперской компании с учетом состояния рынка недвижимости мегаполиса: Дис. . кандидата экономических наук: 08.00.05. СПб., 2005. Ч 146 с.
162. Ясько О. Оценка инвестиционного потенциала рынков торговой недвижимости региональных городов // Commercial Real Estate № 23, 2007 с. 152Ч153.
163. Anita Kramer et al. Retail Development ULI Development Handbook Series.
164. Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2008. Ч 400 p.
165. Bowen H. "Buzz" McCoy. The Dynamics of Real Estate Capital Markets. Ч Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2006. Ч 200 p.
166. Dean Schwanke et al. Mixed Use Development Handbook, 2nd Ed. Ч Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2003. Ч 414 p.
167. Demographics and Real Estate. Ч Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2006. Ч 150 p.
168. Europe Real Estate. Yearbook 2008. Ч Real Estate Publshers, 2008. Ч 782 p.
169. Handbook of Commercial Real Estate Investing. Ч Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2006. Ч 400 p.
170. Michael Beyard, Anita Kramer, Bruce Leonard, Michael Pawlukiewicz, Dean Schwanke, and Nora Yoo. Ten Principles for Developing Successful Town Centers.
171. Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2007. Ч 32 p.
172. Michael D. Beyard and W. Paul O'Mara. Shopping Center Development Handbook, 3rd Ed. Ч Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 1999. Ч 350 p.
173. Mike E. Miles, Gayle Berens, Mark Eppli, Marc A. Weiss. Real Estate Development, 4th Ed. Ч Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2007. Ч 576 p.
174. Office Development Handbook, 2nd Ed. Ч Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 1998. Ч 356 p.
175. Peiser, Richard B. with Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Second Edition. Washington D.C.: ULI Ч the Urban Land Institute, 2003.
176. Retail Space Europe. Yearbook 2008. Ч Real Estate Publshers, 2008. Ч 578 P
Похожие диссертации
- Совершенствование экономического обоснования инвестиционных проектов
- Теория и методология многокритериального подхода к принятию инвестиционных решений хозяйствующими субъектами
- Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости
- Совершенствование механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости
- Совершенствование системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе аутсорсинговой кооперации