Совершенствование системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе аутсорсинговой кооперации

Попова-Щекан, Екатерина Сергеевна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе аутсорсинговой кооперации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Попова-Щекан, Екатерина Сергеевна
Место защиты	Москва
Год	2012
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе аутсорсинговой кооперации"

Попова-Щекан Екатерина Сергеевна

Совершенствование системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе аутсорсинговой кооперации

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 2 НОЯ 2012

Москва-2012 г.

005055599

Диссертация выпонена на кафедре управления недвижимостью ФГБОУ ВПО Государственный университет управления.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Талонов Александр Владимирович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Панкратов Евгений Павлович

доктор экономических наук, профессор Лукинов Виталий Александрович

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ

Защита состоится 2012 г. в /оо часов на заседании

диссертационного совета Д 212.049.04 при ФГБОУ ВПО Государственный университет управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, д. 99, А-422.

С диссертаций можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО Государственный университет управления, с авторефератом - на официальном сайте ГУ У: Ссыка на домен более не работает.

Автореферат разослан СЫмб^ОЬ 12 ]

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 212.049.04

доктор экономических наук, ^

профессор ' 'Л'. Воронин М.И

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Среди элементов рыночной

экономики особое место занимают операции с недвижимостью. Сложившаяся

на сегодняшний день в России ситуация в сфере коммерческой недвижимости

характеризуется плавным, но уверенным развитием, чему способствуют

увеличение объемов инвестиций в данную отрасль и возводимых объектов.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2011 году отчетливо

испытывал на себе последствия экономического кризиса 2008-2009 гг., которые

характеризовались сокращением объемов строительства и вводимых в

эксплуатацию новых объектов. При этом прошедший год стал рекордным по

объему инвестиций в недвижимость - по оценкам экспертов, инвестиции в

коммерческую недвижимость составили от $7,65 мрд до $8,12мрд. Для

сравнения, в 2010 г. объем инвестиций не превышал $4,2 мрд. Можно

утверждать, что рост деловой активности и стабилизация экономической и

политической ситуации в стране на фоне экономического кризиса, охватившего

европейские страны, будут способствовать дальнейшему притоку инвестиций в

объекты коммерческой недвижимости, объем которых в 2012 году может

составить порядка $8мрд.

Проблемы эффективного управления недвижимостью на современном

этапе развития страны приобретают особую актуальность ввиду роста объемов

недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот и усложнения его структуры.

Однако, недостаток методических разработок по анализу и оценке

использования различных способов управления недвижимостью, а также малый

практический опыт в этой сфере деятельности, в том числе в условиях

сотрудничества на базе аутсорсингового контракта в России, приводит к тому,

что выбор способа и само осуществление управления объектом недвижимости

проводится, зачастую, без научной основы. Ситуация усугубляется при

определении собственником целесообразности использования

профессионального управления недвижимостью. Одновременно

прослеживаются недостатки в учете особенностей объектов недвижимости в

зависимости от их целевого назначения. При этом не уделяется дожного внимания аналитической выработке решения по выбору способа управления зданиями и разработке альтернативных мероприятий по повышению эффективности бизнеса владельца недвижимости.

Осознанная необходимость выпонения функций по управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости учитывает, что грамотная эксплуатация объекта является основополагающим условием его жизнедеятельности и поддержания в ликвидном состоянии, предопределяет потребность в исследовании и разработке качественной методологии выработки стратегий взаимовыгодного аутсорсингового сотрудничества (стратегий аутсорсинга) в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Обозначенные выше недостатки, а также отсутствие методов решения упомянутых проблем указывают на актуальность представляемого диссертационного исследования и определяют его практическую и научно-методическую значимость.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на значительное

количество публикаций, посвященных организации управления зданием и

экономике недвижимости, в отечественной литературе теоретические основы

системы управления объектами недвижимости изучены недостаточно

подробно, особенно в отношении концепций управления эксплуатацией.

Весомый научный вклад в исследование проблем эксплуатации недвижимости

внесли такие ученые, как: Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Воков К.А., Горемыкин

В.А., Карасев A.B., Крымина O.JL, Талонов A.B., Тарасевич Е.И., Шутова И.М.,

Якушин Е.В., Chanter Barrie, Swallow Peter. Вопросам внедрения аутсорсинга и

анализа существующих подходов к оценке эффективности использования

аутсорсинга посвящены работы отечественных и зарубежных исследователей:

Бравар Жан-Луи, Клементе С., Михайлов Д. М., Мухина И.С., Новиков А.,

Овчаренко A.B., Софриков A.B. и других. В тоже время следует отметить, что

большинство имеющихся исследований носит общеметодологический

характер, недостаточно поно учитывающий специфические особенности управления эксплуатацией коммерческой недвижимости. И в этой связи требуют дальнейшего исследования вопросы управления недвижимостью на базе аутсорсингового контракта и стратегий аутсорсинга не только с позиции финансовой целесообразности, но и организации взаимодействия участников системы управления зданиями.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных методологических положений и рекомендаций по анализу и оценке целесообразности применения управления недвижимостью на базе аутсорсингового контракта и стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости для принятия участниками указанного вида деятельности управленческих решений, позволяющих оптимизировать расходы на эксплуатацию посредством наиболее эффективного осуществления управления.

Для достижения указанной цели решены следующие задачи:

- изучен российский рынок недвижимости в разрезе его взаимосвязи и взаимозависимостей с системой управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;

- исследован и систематизирован имеющийся отечественный и зарубежный опыт управления эксплуатацией недвижимости, изучены этапы становления такого управления на российском рынке, определено его место в структуре современного рынка управления недвижимостью и выявлены основные составляющие, а также определены функции менеджмента, необходимые к выпонению в рамках осуществления данного процесса;

- рассмотрен организационно-экономический механизм функционирования объекта коммерческой недвижимости с учетом роли регулирующих органов и участников рынка управленческих услуг;

- проведен анализ теоретических аспектов аутсорсингового сотрудничества,

сформулированы основные условия и факторы, обуславливающие

целесообразность применения стратегий аутсорсинга в системе управления

эксплуатацией;

- сформирована методика оценки экономической эффективности стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;

- разработан агоритм внедрения стратегий аутсорсинга как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;

- структурирована, с учетом рассмотрения количественных и качественных показателей, универсальная схема принятия решения по применению стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Объектом исследования служит недвижимость коммерческого использования для извлечения прибыли.

Предметом исследования являются организационно-экономические и управленческие отношения, возникающие в процессе подготовки, принятия и реализации решения о применении стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам, касающимся предмета и объекта исследования, труды, посвященные исследованию проблем эффективного управления коммерческой недвижимостью и технологии принятия управленческого решения, материалы научных конференций. Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодексы Российской Федерации (Гражданский, Земельный, Налоговый, Градостроительный), а также нормативно-правовые акты правительства г. Москвы. Методология исследования основывается на применении системного и комплексного подходов. В процессе исследования использованы экономико-математические методы, графические методы, метод экспертных оценок, метод системного анализа, методы управления проектами и методы сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретически обоснованных и практически реализуемых методов определения целесообразности и эффективности использования механизмов управления на рынке коммерческой недвижимости, позволяющих выработать решение о выборе эффективных альтернатив предоставления услуг по управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости на российском рынке, в том числе с использованием стратегий аутсорсинга, основанном на оценке экономической эффективности их применения для владельцев недвижимости.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в результате проведенного исследования и выносимые на защиту, представляющие научную новизну, состоят в следующем:

- сформулирован авторский подход к концепции управления эксплуатацией недвижимости на российском рынке, которая рассмотрена как многогранное понятие и уточнена роль управления ей в системе управления недвижимостью, выделены ее базовые признаки;

- впервые режимы эксплуатации, формирующиеся из расчета времени присутствия технического персонала на объекте недвижимости, были соотнесены с классификацией зданий; данные систематизированы в матрицу;

- доказана необходимость использования разработанной на основе расчетов затрат модели (бюджетной) внедрения стратегий аутсорсинга, как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;

- разработана методика определения целесообразности и эффективности применения стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;

- модель выбора стратегии аутсорсинга интегрирована с моделью развития

рынка управления эксплуатацией коммерческой недвижимости; даны

рекомендации по разработке, принятию и реализации управленческого

решения по применению стратегий аутсорсинга в системе управления

недвижимостью.

Обоснованность научных положений и достоверность полученных результатов, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации, подтверждаются применением научных методов исследования, понотой анализа теоретических и методологических разработок, практической проверкой и внедрением результатов исследования.

Значение научных результатов для теории и практики. Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению объектами коммерческой недвижимости. Выводы исследования могут быть использованы в дальнейшем и допонены при анализе других сегментов рынка недвижимости, в частности жилой или многофункциональной, при условии пересмотра целей собственника и факторов целесообразности применения стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией зданий. Теоретические результаты исследования, разработанные схемы, а также определения могут быть использованы в учебном процессе ФГБОУ ВПО Государственный университет управления на кафедре Управления недвижимостью в процессе преподавания учебной дисциплины Управление эксплуатацией зданий.

Практическая значимость результатов исследования заключается в совершенствовании методических инструментов, позволяющих осуществлять комплексный анализ и оценку целесообразности и эффективности внедрения стратегий аутсорсинга в систему управления эксплуатацией коммерческой недвижимости. Предложенная методика может использоваться собственниками в процессе принятия управленческих решений. К ним относятся: подготовка концепции развития объектов недвижимости, написание и экспертиза инвестиционных проектов, составление бюджетов и стратегических программ, оценка недвижимого имущества затратным способом.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические

положения и результаты диссертационного исследования докладывались

автором и были одобрены на научно-практических конференциях, заседаниях

тематических круглых столов: Актуальные проблемы управления (г. Москва, ГУ У, 2011г.), Реформы в России и проблемы управления (г. Москва, ГУУ, 2010г. и 2011г.), II Уральская Международная выставка ИННОПРОМ-2011(г. Екатеринбург, 2011г.).

Внедрение разработанных методических положений и агоритмов выработки решений по использованию стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости, предложенные в диссертационном исследовании, использованы в работе инвестиционно-строительной компании ROSE GROUP (LSE: R.G.I. INTERNATIONAL LIMITED) при реализации крупномасштабных проектов по девелопменту торговой недвижимости, что подтверждается соответствующей справкой.

Публикации. Тематика и содержание исследования отражены в 4 научных публикациях общим объемом 1,09 п.л. (в т.ч. 3 статьи в научно-рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ, объемом 0,79 п.л.). Опубликованные научные работы посвящены проблемам становления системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на российском рынке и анализу применению стратегий аутсорсинга как средства оптимизации эксплуатационных расходов.

Объем диссертации - работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (108 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов) и трех приложений. Диссертация изложена на 195 страницах машинописного текста, содержит 27 рисунков и 10 таблиц.

Структура диссертации. Во введении обоснована актуальность

выбранной темы диссертационного исследования, дана оценка степени

изученности проблемы, сформулированы основная цель и задачи работы,

определены предмет и объект исследования, выделена методологическая и

теоретическая основы, раскрыта научная новизна и практическая значимость

полученных результатов. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты

управления эксплуатацией коммерческой недвижимости. Во второй главе

проведен анализ особенностей стратегий аутсорсинга в системе управления

эксплуатацией коммерческой недвижимости. Третья глава посвящена моделированию процесса управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе стратегий аутсорсинга. В заключении излагаются основные выводы и результаты диссертационного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Концепция управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на российском рынке

Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. Таким образом, управление недвижимостью - это сложная экономическая деятельность, основные принципы которой применимы к любым объектам коммерческой недвижимости независимо от их функционального назначения.

Теоретически современное понятие системы управления недвижимостью включает в себя несколько видов управления: управление эксплуатацией (Building Maintenance Management), бидинг менеджмент (Building Management), фасилити менеджмент (Facility Management), проперти менеджмент (Property Management), эссет менеджмент (Asset Management). На рисунке 1 приведено соотношение данных понятий между собой.

Таким образом, закономерности развития системы управления на российском рынке недвижимости не оказали существенного влияния на становление современного рынка услуг данного направления, общепринятая терминология которых в настоящее время отсутствует, подменяясь западными понятиями, адаптированными к реалиям отечественного рынка.

Рисунок 1 - Схематическое изображение соотношения понятий системы управления

недвижимостью

Учитывая цели диссертационной работы, автором сформулировано следующее понятие для системы управления эксплуатацией: луправление эксплуатацией недвижимости - Building Maintenance Management -техническое управление зданиями и сооружениями, взаимодействие со всеми службами, осуществляющими работы по основным вопросам технической эксплуатации объекта. Результатом эффективной технической эксплуатации объекта становится оптимизация расходов и обеспечение его непрерывного функционирования. Следует отметить, что на сегодняшний день в Российской Федерации законодательно закрепленного понятия лэксплуатация здания нет. Анализ системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на современном этапе развития экономических отношений в России позволил автору разработать организационную структуру системы управления эксплуатацией, учитывающую специфику рынка коммерческой недвижимости (рисунок 2).

Научное обобщение подходов к организации управления деятельностью

менеджеров по эксплуатации, формулировка теоретико-методических

рекомендаций обеспечения функционирования системы управления службами

жизнеобеспечения зданий и разработка практических рекомендаций по ее

совершенствованию позволяет автору сделать вывод, что грамотная

организация управления эксплуатацией объектом недвижимости является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержания в ликвидном

состоянии.

Рисунок 2 - Система управления эксплуатацией коммерческой недвижимости

2. Соотношение режимов эксплуатации коммерческой недвижимости с классификацией зданий.

Среди режимов эксплуатации недвижимого имущества, формирующихся из расчета времени присутствия технического персонала на объекте, можно выделить два основных: плановый и по факту возникновения сбоев (или угроз сбоев) в работе систем. Плановый режим предполагает наличие видения перспективы функционирования и развития объекта, среднесрочных и текущих планов работ, сетевого графика обслуживания, годового бюджета эксплуатации. Эксплуатация по факту предполагает вмешательство в работу систем и оборудования только в случае возникновения необходимости силами ремонтной и аварийной бригады. Таким образом, можно выделить четыре метода (типа) управления эксплуатацией недвижимого имущества, характерных для зданий класса А, В, С и Б коммерческого назначения: плановый с постоянным присутствием обслуживающего персонала на объекте (класс А); плановый с дискретным присутствием персонала согласно графику работ (класс В); по факту наличия сбоев, согласно заявкам (класс С); по факту, в соответствии с аварийными вызовами (класс О).

Однако не только класс здания играет решающую роль в определении метода управления эксплуатацией для планирования проведения работ внутри реализуемого проекта и формирования уровней функциональной ответственности, но и степень насыщенности здания инженерными системами, их сложность, а также процент изношенности. Для определения метода управления эксплуатацией коммерческой недвижимости в диссертационном исследовании предлагается использовать инструмент двухфакторного анализа -матрицу, изображенную на рисунке 3.

Из авторской матрицы видно, что на пересечении параметров определяется метод управления эксплуатацией объекта коммерческой недвижимости.

По аварийным вызовам Сочетание методов: По заявкам

О по аварийным вызовам и по заявкам

1 с По заявкам Сочетание методов: по графику работ и по По графику работ

- заявкам

По графику работ Сочетание методов: Постоянное присутствие

5 - в постоянное присутствие и по графику работ

о з Сочетание методов: Сочетание методов: Постоянное присутствие

I 1 А постоянное присутствие и по графику работ постоянное присутствие и по графику работ

Устаревшие инженерные Современные инженерные Высококачественные инже-

системы или отсутствие системы. нерные системы,

части систем. Средняя насыщенность. Высокая насыщенность. Низкая насыщенность.

Рисунок 3 - Матрица определения метода управления эксплуатацией объекта коммерческой

недвижимости

3. Стратегии аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости

Аутсорсинг как эффективное направление и инструмент ведения бизнеса в России сформировася относительно недавно, и вопросы теории и практики остаются недостаточно исследованными в настоящее время. С конца XX столетия аутсорсинг становится предметом систематических научных исследований. С этого времени и до сегодняшнего дня об актуальности темы использования аутсорсинга и его теоретического обоснования свидетельствует постоянно возрастающее количество научных работ и публикаций, как в России, так и за рубежом. Принцип аутсорсинга заключается в передаче второстепенных функций сторонним испонителям, что позволяет высвободить ресурсы и направить их на стратегически значимые виды деятельности. Поэтому стратегии кооперации на базе аутсорсинга рассматриваются как вариант роста и развития компании.

Стратегии кооперации в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости в рамках аутсорсинга являются стратегиями аутсорсинга - это совокупность взаимосвязанных решений, определяющих приоритетные формы организации взаимодействий, направленных на

достижение поставленных перед собственником1 коммерческой недвижимости целей. В ходе работы над диссертацией автор выделил следующие стратегии аутсорсинга: аутсорсинг, инсорсинг, частичный аутсорсинг (таблица 1). Таблица 1 - Стратегии аутсорсинга

Контрактация2 Стратегия Форма реализации Содержание

Рыночная контрактация Покупка услуг на рынке. Передача собственником зданий на контрактной основе сторонним организациям (управляющим компаниям) выпонение функций по комплексному управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Аутсорсинг Ликвидация собственного подразделения (дочерней организации) и покупка услуг на рынке.

Внутрифирменная Инсорсинг Выделение дочерней компании, Выделение собственником зда-

контрактация создание специализированного подразделения. ний внутреннего ресурса для выпонения функций по комплексному управлению экс-

Диверсификация и развитие собственного бизнеса. плуатацией коммерческой недвижимости, обеспечение его активами и технологической базой.

Двусторонняя Частичный Вступление в альянс с профес- Объединение собственником

контрактация аутсорсинг сиональными организациями. зданий со сторонней организа-

цией (управляющей компанией) для выпонения ей на контрактной основе отдельных функций по управлению

Обучение, развитие компетенции собственного подразделения (дочерней компании).

Создание собственного подразделения (дочерней компании) и вступление в альянс с профес- эксплуатацией коммерческой недвижимости.

сиональными организациями.

Покупка только узкопрофиль-

ных услуг.

По своему содержанию организационно-экономический механизм аутсорсинг-проекта включает в себя анализ внешней и внутренней среды,

1 Под собственником автор понимает физическое или юридическое лицо, владеющее одним или несколькими объектами коммерческой недвижимости

2 Контрактация (от англ. лcontracting) - заключение договора. Применяется в деловом обороте.

оценку условий и факторов реализации стратегий аутсорсинга, разработку критериев эффективности управленческого решения по применению стратегий аутсорсинга, выбор аутсорсера, оценку риска, внешнюю и внутреннюю информацию о реализации стратегий аутсорсинга, оценку результативности и эффективности кооперации, а также выбор формирования мероприятий по повышению ее эффективности.

Основная предпосыка использования стратегий аутсорсинга в управлении эксплуатацией коммерческой недвижимости сводится к повышению эффективности эксплуатации и снижению рисков производственной ошибки в процессе деятельности. Неправильно осуществляемая стратегия аутсорсинга ведет к неэффективности управления эксплуатацией коммерческой недвижимости и приносит вред бизнесу собственника зданий.

Однако, несмотря на то, что стратегии аутсорсинга и их место в системе управления в настоящее время являются актуальным предметом экономических исследований, во многом развитие аутсорсинговых взаимодействий в нашей стране сдерживается отсутствием методологической базы по реализации стратегий аутсорсинга, закрепленной в нормативных правовых актах.

4. Бюджетная модель внедрения стратегий аутсорсинга как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости

Применение стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости требует формирования механизма расчета стоимости обслуживания непрофильных активов, позволяющего оптимизировать расходы на управление проектом по эксплуатации недвижимости посредством наиболее эффективного ее использования. Целесообразность применения стратегий аутсорсинга во многом зависит от надежного способа поиска агоритма для принятия решения по определению формы кооперации. Такой агоритм может быть задан бюджетной моделью,

основанной на расчете стоимости услуг управления эксплуатацией в соответствии с классом рассматриваемого здания (рисунок 4).

Рисунок 4 - Бюджетная модель внедрения стратегий аутсорсинга как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости В самом общем понятии бюджетная модель - это модель, показывающая отношения между различными частями бюджета и позволяющая оценить последствия выбора различных вариантов отдельных параметров. Бюджетные модели могут существовать в системе как независимо, так и быть подчинены друг другу.

Приведенный агоритм действий представляет собой модель принятия управленческого решения по использованию одной из стратегий аутсорсинга, основанного на расчете стоимости услуг управления эксплуатацией по принципу аутсорсинга и инсорсинга затратным способом в соответствии с классом рассматриваемого объекта.

5. Методика определения целесообразности и эффективности применения стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Решающую роль в обеспечении эффективного использования стратегий аутсорсинга играет следование системному подходу к реализации аутсорсинг-проектов, который предполагает проведение постоянного анализа соответствия целей и задач заказчика и целесообразности использования стратегий аутсорсингового взаимодействия, а также формирование эффективной системы управления аутсорсинг-проектами.

Принятие управленческого решения о внедрении стратегий аутсорсинга в систему управления эксплуатацией коммерческой недвижимости необходимо проводить на основе использования сочетания экономических (основанных на оценке затрат) и графических (основанных на визуальном анализе факторов) моделей.

Отсутствие четких требований, критериев и условий реализации стратегий аутсорсинговой кооперации, а также разработанных методов оценки является одной из основных причин низкого уровня обоснованности принятия решений по использованию стратегий аутсорсинга в бизнес-системе. Поэтому одним из важнейших этапов реализации аутсорсинг-проекта является экономическое обоснование использования стратегий аутсорсинга.

Оценка эффективности стратегий аутсорсинга в области субъекта управления, восходящая из оценки эффективности системы управления в целом, может быть представлена различными подходами и методиками. Для оценки общей экономической эффективности применения стратегий аутсорсинга в диссертационном исследовании использована система показателей эффективности деятельности объекта коммерческой недвижимости. Используемая методика основана на применении экономических моделей оценки изучаемого показателя, согласно чему расчет экономического эффекта от реализации аутсорсинг-проекта целесообразно производить по формуле:

Э; = X _С"'ДЗ"_, (1)

1=0 (1 +Р/100% + И/100%),'

где Э; - экономический эффект от реализации аутсорсинг-проекта для -го бизнес-процесса в текущем периоде;

Си Ч стоимостной результат от реализации стратегий аусорсинга для -го бизнес-процесса;

Д3,[ Ч допонительные затраты, связанные с передачей -го бизнес-процесса на выпонение аутсорсеру или с созданием собственного подразделения (в зависимости от применяемой стратегии аутсорсинга);

Р - уровень риска от реализации стратегий аусорсинга для -го бизнес-процесса в текущем периоде;

И - уровень инфляции в текущем периоде;

Т - период времени, прошедший от начала реализации аутсорсинг-проекта до получения рассматриваемых результатов;

I- шаг расчёта, I = {0,....Т};

1 Ч условное обозначение рассматриваемого бизнес-процесса (т.е. управления эксплуатацией коммерческой недвижимости).

Рассмотрение предложенной автором в диссертационном исследовании методики определения эффективности стратегий аутсорсинга показывает, что данный показатель имеет узкий прикладной характер и соотносится с методикой повышения эффективности деятельности объекта, а также способствует самостоятельной оценке собственником зданий внедрения стратегий аутсорсинга для бизнес-процесса по управлению эксплуатацией объекта коммерческой недвижимости и при этом базируется на объективных и, что не менее важно, доступных источниках информации.

В качестве инструмента графического анализа автором предложена матрица оценки целесообразности стратегий аутсорсинга (рисунок 5). В данной матрице оцениваются два показателя: цели собственника коммерческой недвижимости и разница реализации стратегий аутсорсинга, которая

представляет собой стоимостной показатель, рассчитываемый как разница стоимостей управления эксплуатацией коммерческой недвижимости собственными силами владельца зданий и аутсорсером. Оба показателя на начальном этапе анализа определяются для текущей конфигурации системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Стратегии аутсорсинга

| Догосрочные

2 Среднесрочные Краткосрочные

Отрицательная Нет Положительная

Разница реализации стратегий аусорсиша

Рисунок 5 - Матрица оценки целесообразности стратегий аутсорсинга

В результате разнесения по полям матрицы, вырабатываются девять

управленческих решений для собственника коммерческой недвижимости,

соответствующие стратегиям аутсорсинга.

6. Интеграция модели выбора стратегии аутсорсинга с моделью

развития рынка управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Реализация отдельного аутсорсинг-проекта, как полагает автор, дожна

осуществляться в соответствии с определенным порядком, включающим в себя

перечень взаимосвязанных управленческих процедур. Управленческие

процедуры формируют цикл управления реализацией аутсорсинг-проекта.

Каждая из процедур является логическим следствием предыдущей. Реализация

аутсорсинг-проекта требует последовательного прохождения каждой

процедуры. С точки зрения автора, для реализации аутсорсинг-проекта в

системе управления эксплуатацией с целью внедрения одной из стратегий

аутсорсинга необходимо проанализировать всю совокупность решаемых

собственником коммерческой недвижимости задач, провести учет всех

расходов на выпонение процессов, сравнить затраты в случае использования

Инсорсинг (развивай собственный бизнес) Инсорсинг (выделяй подразделение, дочернюю компанию) Частичный аутсорсинг (вступай в альянс)

Частичный аутсорсинг (покупай только узкопрофильные услуги) Аутсорсинг или инсорсинг - альтернативный выбор ( выбирай по предпочтениям) Частичный аутсорсинг (учись, развивай компетенции)

Частичный аутсорсинг (создавай и вступай в атьянс) Аутсорсинг (покупай услуги на рынке) Аутсорсинг (ликвидируй собственное подразделение)

различных стратегий аутсорсинга и определить целесообразность их реализации. Далее разрабатывается программа внедрения стратегии аутсорсинга: на основе конкурсных процедур осуществляется выбор организации Ч испонителя, с которой заключается контракт, или создается внутреннее сервисное подразделение, или услуги диверсифицируются, и часть из них передается по заключенному договору внешнему подрядчику, остальные осуществляются персоналом инсорсера. В рамках реализуемой стратегии аутсорсингового взаимодействия собственником проводится координация деятельности по управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости, а также оценка эффективности деятельности эксплуатационной службы, основанная на расчете экономического эффекта применения выбранной стратегий аутсорсинга. По итогам выпонения всех условий кооперации выстраивается сравнительная оценка фактических результатов с целями собственника и расчетными показателями, и таким образом осуществляется выбор способа управления эксплуатацией объекта коммерческой недвижимости с использованием стратегий аутсорсинга, исходя из оценки возможности, целесообразности и эффективности внедрения данного механизма. В исследовании представлена графическая схема цикла управленческих процедур, обеспечивающих реализацию описанного аутсорсинг-проекта (см. рисунок 6). Он отличается наглядностью и наличием как экономической, так и графической составляющей. Соответственно, принятие решения об использовании стратегий аутсорсинга дожно основываться в равной степени на строгих количественных показателях, демонстрирующих возможность сокращения издержек на осуществлении бизнес-процесса данным методом, и качественных критериях, позволяющих дать сравнительную оценку различных альтернативных вариантов кооперации.

Подготовительный этап

Исследовательский этап

Собственник объектов коммерческой недвижимости 1. Формулировка желаемого результата.

Определение целей собственника

1. Использование недвижимости в догосрочной/ сред-

несрочной/ краткосрочной перспективе;

2. Планы по увеличению портфеля объектов недвижимости;

3. Определение стратегической роли бизнес-процеса:

основной/ вспомогательный;

4. Тенденции развития компании собственника.

Информационный этап

Расчет стоимости эксплуатации

1. Определение класса объекта с применением совре-

менной классификации, основанной на технических характеристиках;

2. Использование матрицы для определения метода управления эксплуатацией, соответствующего классу объекта;

3. Расчет стоимости услуг затратным способом для

стратегии аутсорсинг и инсорсикг;

4. Определение стоимостной разницы при реализации управления эксплуатацией по стратегии аутсорсинг и

Этап моделирования

Аналитический этап

Использование матрицы для определения стратегии аутсорсинга 1. Моделирование рассматриваемых критериев (цели собственника и стоимостная разница) на матрице оценки целесообразности стратегий аутсорсинга; 2. Определение стратегии аутсорсинга для рассматри- ваемого объекта недвижимости.

Анализ полученного результата 1. Сравнение полученного результата со способом используемым собственником; 2. Принятие предварительного решения: аутсорсинг/ инсорсинг/ частичный аутсорсинг.

Результат не удовлетворяет собственника

1. Оценка соотношения преимуществ н недостатков стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией

2. Расчет экономического эффекта применения стратегий аутсорсинга;

3. Мероприятия по повышению эффективности работы службы эксплуатации.

Допонительный анализ

Этап принятия решения

Этап внедрения

Этап проверки результатов

Принятие окончательного решения 1. Управление эксплуатацией недвижимости с использованием стратегии: аутсорсинг/ инсорсинг/ частичный аутсорсинг.

Применение полученного результата на практике 1. Выбор управляюшей компании, создание собственной службы или диверсификация услуг.

Оценка внедренной стратегии аутсорсинга 1. Сбор информации о реализации кооперации; 2. Оценка эффективности деятельности эксплуатационной службы (расчет экономического эффекта применения выбранной стратегий аутсорсинга); 3. Оценка результативности; 4. Сравнение фактических результатов с целями собственника и расчетными показателями.

Фактический результат удовлетворяет собственника

Рисунок 6 - Агоритм внедрения стратегий аутсорсинга как инструмента обеспечения совершенствования системы управления эксплуатацией

Таким образом, итогом проведенной работы является сформированный методологический подход к выработке способа управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе стратегий аутсорсинга, исходящий из оценки возможности, целесообразности и эффективности внедрения данного механизма. Он был апробирован в ходе реализации проекта усовершенствования системы управления эксплуатацией торговым центром Цветной в г. Москве. Применение бюджетной модели и матрицы оценки целесообразности стратегий аутсорсинга позволило оптимизировать эксплуатационные расходы собственника и выстроить эффективную систему управления персоналом.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Попова-Щекан Е.С. Формирование понятия луправление на

российском рынке коммерческой недвижимости. // Экономика. Управление. Культура. Вып. 17: сборник научных статей. -М.: ГУУ, 2010, 0,3 п.л. (статья)

2. Попова-Щекан Е.С. Управление эксплуатацией недвижимого имущества: основные положения современной концепции. // Журнал Менеджмент и Бизнес-Администрирование № 3. - М.: Издательский дом Экономическая газета, 2011, 0,24 п.л. (статья)

3. Попова-Щекан Е.С. Актуальные вопросы эксплуатации недвижимости. Аутсорсинг и инсорсинг. // Журнал Русский инженер № 3 (30). - М.: Издательский дом МКПП(р), 2011, 0,3п.л. (статья)

4. Попова-Щекан Е.С. Управление эксплуатацией недвижимости в процессе осуществления фасилити менеджмента. // Вестник Университета (ГУУ) № 24. - М.: ГУУ, 2011, 0,25п.л. (статья)

Апробация результатов исследования

1. Попова-Щекан Е.С. (тезисы доклада) О классификации торговых центров на российском рынке недвижимости. // Материалы 25-й Всероссийской

научной конференции молодых ученых Реформы в России и проблемы управления. - М.: ГУУ, 2010, 0,14 п.л.

2. Попова-Щекан Е.С. (тезисы доклада) Анализ целесообразности применения аутсорсинга в системе управления эксплуатацией недвижимости. // Материалы 16-ой Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления. - М.: ГУУ, 2011, 0,32 п.л.

3. Попова-Щекан Е.С. Концепция управления эксплуатацией недвижимости. // Материалы 26-й Всероссийской научной конференции молодых ученых Реформы в России и проблемы управления. - М.: ГУУ, 2011, 0,15 п.л.

Подп. в печ. 27.09.2012. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 639

ФГБОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ФГБОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Попова-Щекан, Екатерина Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие, ключевые характеристики, методологические основы российского рынка управления коммерческой недвижимостью

1.2. Эволюция системы управления недвижимостью на российском рынке

1.3. Сущность и содержание концепции управления эксплуатацией коммерческой недвижимости

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ СТРАТЕГИЙ АУТСОРСИНГА В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Анализ структуры аутсорсинг-проекта. Типология стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости

2.2. Методика определения эффективности применения стратегий аутсорсинга

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ

ГЛАВА 3. МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ СТРАТЕГИЙ АУТСОРСИНГА

3.1. Бюджетная модель внедрения стратегий аутсорсинга как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости

3.2. Интеграция модели выбора стратегии аутсорсинга с моделью развития рынка управления эксплуатацией коммерческой недвижимости

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе аутсорсинговой кооперации"

Актуальность исследования. Среди элементов рыночной экономики особое место занимают операции с недвижимостью - по данным Международной Ассоциации Управления Зданиями Различного Назначения (International Facility Management Association, IFMA), 10-18% от размеров всех финансовых потоков связаны с недвижимостью, 25-50% всех активов составляет недвижимость.

Сложившаяся на сегодняшний день в России ситуация в сфере коммерческой недвижимости характеризуется плавным, но уверенным развитием, чему способствуют увеличение объемов инвестиций в данную отрасль и возводимых объектов.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2011 году отчетливо испытывал на себе последствия экономического кризиса 2008-2009 гг., которые характеризовались сокращением объемов строительства и вводимых в эксплуатацию новых объектов. При этом прошедший год стал рекордным по объему инвестиций в недвижимость - по оценкам экспертов, инвестиции в коммерческую недвижимость составили от $7,65 мрд до $8,12 мрд. Для сравнения, в 2010 г. объем инвестиций не превышал $4,2 мрд. Можно утверждать, что рост деловой активности и стабилизация экономической и политической ситуации в стране на фоне экономического кризиса, охватившего европейские страны, будут способствовать дальнейшему притоку инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, объем которых в 2012 году может составить порядка $8 мрд.

Проблемы эффективного управления недвижимостью на современном этапе развития страны приобретают особую актуальность ввиду роста объемов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот и усложнения его структуры. Однако, недостаток методических разработок по анализу и оценке использования различных способов управления недвижимостью, а также малый практический опыт в этой сфере деятельности, в том числе в условиях сотрудничества на базе аутсорсингового контракта в Российской Федерации, приводит к тому, что выбор способа и само осуществление управления объектом недвижимости проводится, зачастую, без научной основы. Ситуация усугубляется при определении собственником целесообразности использования профессионального управления недвижимостью. Одновременно прослеживаются недостатки в учете особенностей объектов недвижимости в зависимости от их целевого назначения. При этом не уделяется дожного внимания аналитической выработке решения по выбору способа управления зданиями и разработке альтернативных мероприятий по повышению эффективности бизнеса владельца недвижимости.

Осознанная необходимость выпонения функций по управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости учитывает, что грамотная эксплуатация объекта является основополагающим условием его жизнедеятельности и поддержания в ликвидном состоянии, предопределяет потребность в исследовании и разработке качественной методологии выработки стратегий взаимовыгодного аутсорсингового сотрудничества (стратегий аутсорсинга) в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.

Обозначенные выше недостатки, а также отсутствие методов решения упомянутых проблем указывают на актуальность представляемого диссертационного исследования и определяют его практическую и научно-методическую значимость.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на значительное количество публикаций, посвященных организации управления зданием и экономике недвижимости, в отечественной литературе теоретические основы системы управления объектами недвижимости изучены недостаточно подробно, особенно в отношении концепций управления эксплуатацией. Весомый научный вклад в исследование проблем эксплуатации недвижимости внесли такие ученые, как: Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Воков К.А., Горемыкин

В.А., Карасев A.B., Крымина O.JI., Талонов A.B., Тарасевич Е.И., Шутова И.М., Якушин Е.В., Chanter Barrie, Swallow Peter. Вопросам внедрения аутсорсинга и анализа существующих подходов к оценке эффективности использования аутсорсинга посвящены работы отечественных и зарубежных исследователей: Бравар Жан-Луи, Клементе С., Михайлов Д.М., Мухина И.С., Новиков А., Овчаренко A.B., Софриков A.B. и других. В тоже время следует отметить, что большинство имеющихся исследований носит общеметодологический характер, недостаточно поно учитывающий специфические особенности управления эксплуатацией коммерческой недвижимости. И в этой связи требуют дальнейшего исследования вопросы управления недвижимостью на базе аутсорсингового контракта и стратегий аутсорсинга не только с позиции финансовой целесообразности, но и организации взаимодействия участников системы управления зданиями.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных методологических положений и рекомендаций по анализу и оценке целесообразности применения управления недвижимостью на базе аутсорсингового контракта и стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости для принятия участниками указанного вида деятельности управленческих решений, позволяющих оптимизировать расходы на эксплуатацию посредством наиболее эффективного осуществления управления.

Для достижения указанной цели решены следующие задачи:

- изучен российский рынок недвижимости в разрезе его взаимосвязи и взаимозависимостей с системой управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;

- исследован и систематизирован имеющийся отечественный и зарубежный опыт управления эксплуатацией недвижимости, изучены этапы становления такого управления на российском рынке, определено его место в структуре современного рынка управления недвижимостью и выявлены основные составляющие, а также определены функции менеджмента, необходимые к выпонению в рамках осуществления данного процесса;

- рассмотрен организационно-экономический механизм функционирования объекта коммерческой недвижимости с учетом роли регулирующих органов и участников рынка управленческих услуг;

- проведен анализ теоретических аспектов аутсорсингового сотрудничества, сформулированы основные условия и факторы, обуславливающие целесообразность применения стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией;