Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Теляков, Андрей Викторович |
| Место защиты | Екатеринбург |
| Год | 2003 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья"
На правах рукописи
Теляков Андрей Викторович
Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Екатеринбург - 2003
Диссертационная работа выпонена в Уральском государственном университете.
Научный руководитель:
Кандидат экономических наук, профессор Темкина Ирина Михайловна
Официальные оппоненты:
Доктор экономических наук, профессор Потехин Николай Алексеевич
кандидат экономических наук Гаврилова Светлана Николаевна
Ведущая организация:
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
Защита состоится 03 июня 2003 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 004.022.01 в Институте экономики Уральского отделения Российской Академии наук по адресу: 620014, г.Екатеринбург, у л .Московская, 29.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики Уральского отделения Российской Академии наук.
Автореферат разослан 30 апреля 2003 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, профессор
В.С.Бочко
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Процесс формирования и развития локального рынка жилья, проблема его эффективного управления относятся к одному из важных направлений реформирования российской экономики.
Объективная основа исследования обуславливается осмыслением места и роли локального рынка жилья в общей системе внутреннего рынка Российской Федерации, а также децентрализацией социально-экономической политики государства, связанной со смещением ее центра тяжести с федерального на региональный и особенно местный (локальный) уровни.
Цель этой полигики направлена на формирование системы взаимоувязанных законодательных и правовых актов, институциональных структур, организационных и технических мер по управлению землей и иной недвижимостью для максимально эффективного использования городских территорий в рамках комплексного подхода сочетания экономических и социальных факторов. Решение этих вопросов приобретает особое значение в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.
При этом возрастание значимости факторов, действующих на локальной территории, с одной стороны, связано с необходимостью повышения эффективности системы управления процессом формирования и развития локального рынка жилья, с другой - с существенным обострением негативных явлений в жилищной сфере крунных городов РФ и их градообразующих районов.
Данное положение в условиях недостаточного развития рыночной инфраструктуры требует дифференцированного подхода к выбору методов, сложившихся в мировой практике при определении стоимостных характеристик актива территории в рамках формирования оптимальной модели управления рынком жилья на уровне микрорайона крупного города.
Особую актуальность приобретает проблема оценки - как фактор повышения эффективности государственного управления объектами недвижимости.
В публикациях справедливо обосновывается необходимость реформирования действующего механизма управления жилищной сферой с ориентацией на институт управляющих недвижимостью. Но при этом не учитывается стоимостной подход, позволяющий увеличить стоимость ресурсного потенциала локальной территории.
Неотъемлемой частью управления является составление надежных прогнозов развития социально-экономических явлений, что формирует стратегическую базу для развития отдельных сфер территории.
Острота названных проблем и необходимость их решения обусловили актуальность выбранной темы диссертационного исследования. дьи^'-
иС Ь.ч...!'*-л'"-1'11"' 6ИБЛИ0ТЕКА
Степень разработанности темы. Современная экономическая наука, посвященная экономике недвижимости, берет свое начало в трудах А.Мартала, И.Фишера, Р.Эли, Ф.Бэбкокка, Э.Маккинли, А.Мергцке и других экономистов, работающих на рубеже XIX - XX столетия.
Формирование в России цивилизованной рыночной экономики открытого типа обусловило появление трудов целого ряда отечественных экономистов. Среди них- Л.И.Абакин, Е.Г.Ясин, Д.В.Львов и многае другие.
Анализу проблем развития рынка недвижимости, в том числе в аспекте
эффективного землепользования, посвятили свои работы такие исследователи, как В.Беленький, Н.Гловацкая, С.Лазуренко, С.Максимов, В.Прорвич, Б.Рабинович, В.Ресин, И.Рахман и другие. V
Определенное влияние на становление российского института недвижимости оказали издания зарубежных ученых - Д.Эккерта, Д.Фридмана, Г.Харрисона.
Важную роль в раскрытии темы исследования сыграли научные труды Е.Г.Анимицы, В.С.Бочко, О.А.Романовой, А.И.Татаркина и других, посвященные вопросам формирования и развития регионального рынка, анализа состава и структуры ресурсов территории крупного города, аспектам их управления.
Исследованию вопросов оценки посвящены научные разработки московской и санкт-петербургской школ, описанные в трудах В.А.Лялина, В.И.Мягкова, В.М.Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А.Федотовой и других.
Определенный вклад в решение проблем муниципального менеджмента внесли работы А.Г.Воронина, В.В.Григорьева, В.В.Иванова, А.И.Коробовой, И.А.Острина, А.В.Руднева.
Однако, высоко оценивая исследования ученых, созданный ими солидный исследовательский задел в изучении проблемы управления процессом формирования и развития рынка жилья в крупных городах России следует констатировать, что данная проблема является качественно новой и недостаточно разработанной.
Основной целью диссертационного исследования является разработка механизма управления процессом формирования и развития локального рынка жилья и на этой основе создание модели оптимального управления в рамках крупного индустриального города.
Поставленная в диссертации цель определяет следующие задачи исследования:
раскрыть содержание понятия "локальный рынок жилья" и определить его место и значение в общей структуре внутреннего рынка РФ;
исследовать общие закономерности развития локальных рынков жилья и выявить особенности их формирования и развития в крупных индустриальных городах;
* на основе изучения зарубежного и отечественного опыта сформулировать конкретные рекомендации по использованию подходов в оценке жилья при формировании системы управления рынком жилья;
исследовать процесс управления рынком жилья в современной России и в целях его совершенствования провести многофакторный анализ цен на жилье в рамках микрорайона крупного индустриального города;
сформулировать оптимальную модель управления рынком жилья на примере отдельного микрорайона города.
Объектом исследования является рынок жилья, функционирующий в экономическом пространстве крупного индустриального города.
В качестве предмета исследования выступают экономические отношения, связанные с управлением процессом формирования и развития локального рынка жилья.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют современные общеэкономические теории, основы финансово-инвестиционного анализа, теоретические и методические разработки форм управления и подходов по оценке стоимости компаний, основ рынка недвижимости, ориентированные на получение конкретных знаний для выработки управленческих решений на локальном уровне. Правовую базу составили законодательные акты, принятые на всех уровнях государственной власти.
Методической основой исследования является системный подход с использованием оценочного инструментария при проведении анализа рынка жилья и применением многофакторного анализа при изучении динамики цен на жилье в рамках крупного индустриального города. В работе учитываются Международные стандарты оценки в аспекте национальной и исторической специфики современной России.
Основными методами исследования являлись экономико-математические методы, сравнительного анализа, статистические методы сбора и обработки первичной информации, элементы моделирования ситуаций, финансово-инвестиционного анализа.
Информационную базу исследования составили годовые аналитические и ретроспективные обзоры рынка жилья России в целом, Уральского региона, Свердловской области и города Екатеринбурга, а также статистические данные Госкомстата России, Свердловского областного комитета статистики и собственные наработки и расчеты автора на основе изучения практического опыта по оценке жилья города в целом и его отдельных микрорайонов.
В результате проведенного исследования получены следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:
1. Уточнено содержание понятия "локальный рынок жилья" путем включения в него единства трех составляющих - функционального аспекта, изучающего
структуру рынка недвижимости по потребительной стоимости, территориального аспекта, обусловленного спецификой рынка жилья на локальном уровне и неразрывную связь объекта жилой недвижимости с землей.
2. Выявлены особенности формирования и развития локального рынка жилья на основе анализа факторов, раскрывающих дифференцированный подход при проведении социально-экономической политики государства на локальном уровне, в рамках существующих диспропорций в развитии градообразующих районов.
3. Разработан и апробирован авторский подход к формированию эффективной системы управления локальным рынком жилья, сочетающей элементы государственного регулирования и рыночного механизма, обоснован и проведен многофакгорный анализ.
4. Предложена авторская модель оптимального управления локальным рынком жилья, включающая создание экономического механизма, который реализуется через частичное делегирование администрацией города функций управления предпринимательским структурам.
Практическая значимость работы заключается в возможности реализации ее основных положений и результатов при: разработке модели управления локальным рынком жилья; формировании социально-экономической политики города в достижении целей эффективного развития территории микрорайонов, их взаимодействия в решении жилищных проблем граждан; построении взаимоотношений между органами власти и управления субъекта Федерации, местного самоуправления и хозяйствующими субъектами различных форм собственности, особенно в условиях реализации реформы ЖКХ.
Разработанная автором и успешно реализуемая на практике в течении последних пяти лет методика анализа рынка жилой недвижимости в рамках муниципального образования - г.Екатеринбург, позволяет определить тенденции изменения цен и построить тренды, зависимости и прогнозы. Полученные в ходе исследования результаты позволят:
а) обычным гражданам города с наибольшей эффективностью вложить свои сбережения в приобретаемую квартиру;
б) администрации города минимизировать затратную часть бюджета направленную на воспроизводство жилищного фонда и увеличить доходную статью бюджета за счет повышения стоимости ресурсного потенциала территории;
в) строителям, инвесторам, девелоперам более эффективно проводить инвестиционную политику;
г) банкам и другим кредитным организациям более точно прогнозировать процентную ставку и определять кредитный риск.
Материалы диссертации могут быть использованы при обучении студентов по курсам: Государственное и муниципальное управление, Экономика недвижимости, Оценка недвижимости, а также при повышении квалификации специалистов предприятий и органов управления в сфере земельно-имущественных отношений.
Апробация результатов работы. Результаты исследования автором методов и подходов по определению рыночной стоимости жилой недвижимости, возможности их применения на практике оценщиками, специалистами в сфере недвижимости освещены в письмах, адресованных в Свердловский арбитражный суд и районные налоговые инспекции г.Екатеринбурга. Основные положения модели анализа рынка прошли апробацию и приняты к внедрению Свердловской областной организацией Союза профессиональных оценщиков.
Рекомендации и выводы диссертации нашли свое отражение в деятельности администраций г.Екатеринбурга и Синарского р-на г.Каменск-Уральского при формировании стратегии по жилищной политике в аспекте реформирования ЖКХ.
Некоторые теоретические положения диссертационного исследования отражены в материалах 3-й международной научно-практической конференции "Экономика, экология и общество России в 21-м столетии" (г.Санкт-Петербург, 23 - 25 мая, 2000 г.) и других.
Материалы диссертационного исследования были использованы автором при подготовке и разработке курса: "Оценка рыночной стоимости недвижимости", проводимого совместно с Международным центром профессиональной оценки и американской консатинговой компанией "Артур Андерсен".
Итоги проведенного исследования изложены в методическом пособии для студентов, опубликованном Уральским государственным университетом, а также в курсе лекций по экономике недвижимости.
Публикации. Основные положения работы отражены в 8 публикациях общим объемом 5,55 п.л.
Структура и объем работы. Диссертационная работа изложена на 178 страницах (без приложений) и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и основные задачи работы, определены объект и предмет исследования, обозначена научная новизна, практическая значимость и апробация полученных результатов.
В первой главе "Локальный рынок жилья, его содержание, структура и место в общей системе рынков" формируется понятийный аппарат, выясняются сущность и специфика локального рынка жилья, содержание и особенности процесса его формирования и развития, рассматриваются методы анализа локального рынка жилья.
Во второй главе "Система современных методов оценки, как фактор управления локальным рынком жилья" проанализированы методы оценки, сложившиеся в мировой и российской практике, возможности их применения на локальном рынке жилья, проведен анализ факторов, воздействующих на рынок жилья, определены особенности формирования рынка жилья крупного города и его районов.
В третьей главе "Анализ процесса управления рынком жилья в современной России" анализируется влияние государственной политики на формирование локальных рынков жилья, рассматривается многофакторный анализ стоимости жилья, изучена степень влияния факторов на стоимости объектов и их роль в формировании эффективной системы управления, предложена оптимальная модель управления локальным рынком жилья.
В заключении изложены и соотнесены с общей целью и задачами итоги диссертационного исследования.
2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Уточнено содержание понятия "локальный рынок жилья", путем включения в него единства трех составляющих - функционального аспекта, изучающего структуру рынка недвижимости по потребительной стоимости, территориального аспекта, обусловленного спецификой рынка жилья на локальном уровне и неразрывную связь объекта жилой недвижимости с землей.
Цель диссертационной работы предопределила начало исследования с уточнения содержания понятия локальный рынок жилья.
Сущность рассматриваемой категории предлагается автором раскрыть с точки зрения двух подходов - функционального и территориального, в рамках которых использование пространства как конкурирующего варианта землепользования в структуре рынка недвижимости, определяется спецификой, обусловленной социально-экономическими характеристиками, присущими конкретной территории на локальном уровне.
В основе этих подходов в работе лежит исследование природы самого товара- объекта жилой недвижимости, его особенностей.
Сравнительный анализ использования в отечественной и зарубежной литературе таких понятий, как недвижимость, недвижимая собственность показал, что в российском законодательстве не существует четких различий между этими категориями, в то время как западная мысль их дифференцирует.
Заметим, что само по себе понятие недвижимость или недвижимое имущество по ГК РФ имеет схожесть в трактовке с зарубежным понятием, раскрывая ее физическую сторону, а именно:прочная связь с землей, лобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно....
Одновременно с этим понятие недвижимая собственность, закрепленное в контрактном праве зарубежных стран, как имущественные доли, выгода и права, которые автоматически включены во владение землей и недвижимостью, позволяет более точно по сравнению с российским законодательством идентифицировать объект недвижимого имущества и субъект прав на него. Иными словами, недвижимая собственность обозначает единство недвижимости и права собственности на недвижимость.
В свою очередь, уточнение термина недвижимость с учетом ее неразрывной связи с землей позволило выявить причины, приводящие к различиям в структуре российского и зарубежного рынков недвижимости по функциональному назначению.
Анализ понятия рынок недвижимости в зарубежных изданиях показал преемственность определения термина в отечественной литературе.
В ходе исследования выявлено, что определение, изложенное в стандарте американского общества оценщиков, является классическим для многих российских авторов отечественных учебников по недвижимости, и пока все другие трактовки этого понятия в отечественной литературе не расширяют его содержания, а являются парадигмами, отражающими то состояние нормативно-правовой базы российского законодательства, в котором находится рынок недвижимости.
Анализ лексических значений понятая рынок недвижимости в трактовках российских и зарубежных исследователей позволил развить с некоторой долей корректировки в отношении субъекта прав на жилой объект российское определение применительно к локальному рынку жилья.
Локальный рынок жилья рассматривается автором как взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих передачу прав, создание, эксплуатацию и финансирование объектов жилой недвижимости, неразрывно связанных с землей, на территории, географические границы которой лежат в пределах муниципального образования или охватывают его часть.
Сущность территориального подхода в данном определении раскрывается через сегментирование по географическому фактору, который позволяет локализовать рынок недвижимости с доминирующим вариантом землепользования до уровня микрорайона крупного города Российской Федерации.
При этом следует отметить, что функционирование локального рынка жилья происходит в рамках территориального пространства интерактивного воздействия городского, регионального и национального рынков.
В свою очередь функциональный подход изучает структуру рынка недвижимоеЩ и его составляющих по потребительной стоимости.
Графическая илюстрация данных подходов представлена на рис. 1.
Функциональный подход Территориальный подход
Рынок недвижимости (микрорайон) \ Национальный рынок / \ (макро) /
(0 Ч> Рынок промышленной недвижимости (микрорайон) \ Региональный рынок / \ (мезо) /
о <0 о. о
Ч Рынок нежилых помещений(микрорайон) \ Рынок городской / \ недвижимости /
г Рынок офисов
Щ X \ Локальный /
<в \ рынок / \ жилья /
о. Рынок торговых
се помещений \(микрорайон) /
к Рынок складских \ Жилой /
=Г (0 помещений \ объект /
<о \ (микро)/
<0 о Локальный рынок жилья \ /
V /
Ч> Рынок земельных участков (микрорайон) V
Рис.1. Локальный рынок жилья в аспектах функционального и территориального подходов
Таким образом, понятие локальный рынок жилья в системе рынков, формирующихся в РФ, дожно трактоваться с учетом 2-х аспектов -функционального и территориального, отражая при этом единство жилого объекта и земли.
Такой двусторонний подход при оценке локального рынка жилья позволяет в наибольшей степени определить ею содержание, специфику и обеспечить оптимальное управление.
2. Выявлены особенности формирования и развития локального рынка жилья на основе анализа факторов, раскрывающих дифференцированный подход при проведении социально-экономической политики государства на локальном уровне, в рамках существующих диспропорций в развитии градообразующих районов.
Осмысление социальной значимости уровня развития рынка жилья крупных городов РФ, позволяет определить его место в общей структуре внутреннего рынка современной России.
Жилье является важнейшим благом, обеспечивающим достойное существование человека, социальный статус которого определяется качеством жилья и резервом жилой площади. Как следствие, при этом формируется
экономический аспект жизнедеятельности человека - изменяется структура потребительского спроса, формируется мотив экономической активности населения, а это, в свою очередь, оказывает влияние на инвестиционный климат в регионе, районе и приводит к структурным сдвигам в экономике.
На процесс формирования и развития локального рынка жилья оказывают влияние различные факторы, исследование которых с точки зрения их значимости и влияния на формирование социального, экономического, финансового аспектов развития местного сообщества - главный ориентир реализации системы управления рынком жилья на локальном уровне.
Данная задача первоначально потребовала изучения общих закономерностей и особенност ей, характеризующих современное состояние рынка жилья на региональном уровне.
К рассмотренной уже в отечественной литературе характеристике, а именно: выявленные структура и тенденции развития рынка, специфика, обусловленная его двухвалютностью; сложившаяся инфраструктура и профессиональная среда; отсутствие связи с финансовым рынком, в работе особую значимость приобретает аспект, рассматривающий реализацию субрыночной концепции, в рамках которой исследование городского рынка жилья локализуется до уровня микрорайона.
В этом случае процесс формирования и развития рынка жилья приобретает свои особенности, которые связаны с отраслевой структурой территории, уровнем доходов населения, географическим местоположением, местом в экономике страны и др. факторами, что требует детального их исследования внутри города.
В свою очередь анализ жилого объекта выявляет присущие ему общие и вместе с тем специфические черты, обусловленные местоположением и взаимосвязью с социальной средой. Специфику локального рынка жилья можно отразить на рис. 2.
Специфика товара
1. Неоднородность
2. Иммобильность
3. Недвижимость
4. Низкая ликвидность
5. Договечность
6. Высокие издержки
приобретения
7. Высокие издержки
переезда (денежные,
психологические)
Специфика местоположения
1. Доступность (к работе, местам отдыха...)
2. Обеспеченность общественными услугами (школы, полиция...)
3. Качество окружающей среды (загрязненность, уровень шума...)
4. Внешний вид (ландшафт, дома...)
Специфика соц. сферы
1. Уровень налогов
2. Стоимость жизни
3. Соседство: национальные, культурные, психологические, криминогенные и другие характеристики
Рис.2. Специфика локального рынка жилья
Исследование главных факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на функционирование локальных рынков жилья, позволило выявить одну из особенностей их формирования и развития, выраженной в несоответствии
ценовых характеристик улучшенного качества типов жилья уровню развития градообразующих районов (рис.3).
Детерминанты спроса 1. Население а. возраст населения: характеристики жизненного цикла; б. домашнее хозяйство: количество, размер, тенденции; в. тип владения. 2. Доход а. характеристики доходов и расходов; б. соотношение собственного и арендуемого жилья.
Детерми нанты предложения 1. Жилье арендуемое и собственное 2. Тип единицы: количество 1-, 2-, 3-х комнатных квартир а. цена б. размер 3. Географические субрынки
Рис.3. Система факторов, воздействующих на спрос и предложение
В результате диссертационного исследования установлено, что анализ некоторых из приведенных составляющих для оценки спроса и предложения, в частности показателей, характеризующих арендуемое жилье, провести невозможно в связи с тем, что для российского рынка аренды типична позиция основных участников - арендодателя и арендатора - в отношении отсутствия интереса в легализации доходной/расходной части, формирующейся от сдачи/получения в аренду площадей. Государственная статистика не дает надежной информации по характеристикам расходов семей по городу и району, что, в конечном итоге, уменьшает вероятность определения более реального показателя спроса. Информация о направлении расходов, а именно о доле дохода, расходуемой каждой семьей на жилье, дожна извлекаться из декларации доходов граждан либо рынка закладных и ипотечных займов, что пока на российском рынке невозможно.
Таким образом, очевидна ограниченность используемых составляющих анализа рынка жилья.
Поэтому в диссертационной работе, в качестве объекта анализа, с целью получения чистоты данных, исследовася новый крупный район г.Екатеринбурга-Ботанический, с численностью населения более 90 тыс.человек, застройка которого велась с 1991 года. Основной состав населения представляет средний класс предпринимателей в возрасте 30-40 лет.
Спрос в исследуемом районе, несмотря на некоторую отдаленность от центра и общественного транспорта, характеризовася на начало застройки тремя факторами:
1) приемлемыми условиями финансирования, а именно возможностью поэтапного приобретения жилья посредством жилищных сертификатов. При этом в счет первого взноса принималось в зачет собственное вторичное жилье;
2) относительно невысокими ценами на новые квартиры;
3) ожиданиями создания развитой инфраструктуры.
Действительно, в настоящее время до центра можно добраться общественным транспортом за 15-20 мин. Создана собственная социальная инфраструктура: построены новые детские сады и школы, аптеки, продуктовые магазины, крупный торговый центр. Внутри района увеличиваются площади зеленых насаждений.
Анализ темпов приватизации и ввод нового жилья в семи административных районах города, в том числе и на исследуемом локальном рынке, по приведенным в таблице 1 показателям свидетельствует о неравномерном приросте жилого пространства и его качественном составе в разных районах.
Таблица 1
Распределение долей районов г.Екатеринбурга по количеству приватизированного,
нового и ветхого жилья на начало 2003г. (в % к общему количеству)
Район Доля приватиз. Доля нового Доля ветхого
жилья жилья жилья
Железнодорожный в т. ч. Новая и Старая Соргировка 9 11 4
Октябрьский 11 10 20,6
Верх-Исетский (р-н ВИЗа) 12 33 9
Ленинский 15 9 4
Чкаловский, в т.ч. Ботанический 17 24/18 13
Кировский 17 5 9,3
Орджоникидзевский, в т.ч. Урамаш 19/11 8/5,4 42/26
Анализ численности населения и его доходов, число занятых в промышленности и непроизводственной сфере показал диспропорции формирования платежеспособного спроса. Как следствие, неравномерное воздействие сил спроса и предложения дожно было отразить разные ценовые характеристики предлагаемого на продажу жилья.
Это имеет место при сравнении на рис.4 кривых предложения по типовому улучшенному жилью на исследуемом (р-н Ботанический), а также приближенном к нему по сопоставимым характеристикам локальном рынке (р-н ВИЗа) и рынке со слаборазвитой структурой и сопоставимой численностью проживающего населения (р-н Новой и Старой Сортировки).
Рис. 4. Динамика цены предложения 1 кв.м. общей площади 1-комнатных квартир по некоторым районам города (кв.м., руб.)1
Однако данное соответствие нарушается при проведении аналогии сравнения ценовых параметров исследуемого и рынка жилья старого района г.Екатеринбурга (р-н Урамагаа), для которого характерны высокая концентрация промышленного производства, максимальная доля износа жилищного фонда и слаборазвитая инфраструктура при невысоком доходе населения (показатель на 18% ниже аналогичного исследуемого локального рынка жилья), 40% которого составляет население старше трудоспособного возраспа.
Графики демонстрируют близкие ценовые характеристики для улучшенною типа жилья. Логикой затратного ценообразования обуславливается поведение исследуемых кривых. Аналогичное типовое новое жилье при том же объеме затрачиваемых ресурсов требует идентичный инструмент их покрытия.
Выявленная особенность содержит диспропорцию между уровнем развития района, формирующим показатели спроса, и отсутствием дифференцированного подхода в выборе инвестиционных ресурсов, определяющих величину предложения в каждой отдельной территории города. Как следствие, экономический интерес строительных компаний, направленный на возмещение затрат и получение максимальной прибыли, приводит к высокой продожительности степени экспозиции объектов, выставленных на продажу, часть из которых остается непроданной в течение длительного периода времени.
Обозначенная диспропорция нарушает принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае приведение ценовых характеристик жилья в соответствии с уровнем спроса данного района
' Графики составлены на основе сборников прайс-листов, публикуемых Уральской палатой недвижимости
будет разрешаться путем проведения органами власти и управления разумной налоговой политики по землепользованию.
Другой особенностью формирования и развития локального рынка жилья является отсутствие у владельцев жилья поного пакета прав на объект собственности. Как следствие, это является сдерживающим фактором в развитии интересов у домашних хозяйств в эксплуатации, восстановлении и управлении жилищным фондом. В частности, отсутствие у граждан, проживающих в жилых домах прав на земельный участок, относящийся к жилому строению, приводит к потере всякой заинтересованности в его улучшении. Это в конечном итоге сводит на нет развитие инфраструктуры рынка за счет внутренних резервов домашних хозяйств, требуя бюджетных вложений, что зачастую и имеет место на практике.
Анализ постановлений правительства РФ и Свердловской области за №1024 от 09.10.1999г. и №191 ПП от 27.03.2002г. соответственно, об утверждении концепций управления государственным имуществом позволил выявить особенность формирования эффективного механизма управления рынком жилья на локальном уровне.
Данное положение в рамках законодательства предусматривает создание единого объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связашюго имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и (или) их части, зеленые насаждения и прочее, составные части, которого могут принадлежать разным владельцам.
Исходя из этого, формирование объекта управления локального рынка жилья - необходимо отождествлять с созданием на местном уровне единого земельно-имущественного комплекса, сочетающего в себе, с точки зрения эффективного управления, при доминирующей доли жилого землепользования оигамальное соотношение других составляющих рынка недвижимости.
В рамках исследуемого положения администрация г.Екатеринбурга в одном из его центральных районов ограничила перевод помещений из жилого в нежилой сектор под офисное использование, при этом сохранив условия перевода площадей под торговое пространство. Как следствие, было сформировано оптимальное соотношение уровней насыщенности жилого, офисного и торгового вариантов землепользования в рамках конкретной локальной территории.
Таким образом, выявленные особенности процесса формирования и развития локального рынка жилья, позволяют корректировать инструменты региональной государственной политики для реализации социальных и экономических программ, проводить эффективную жилищную политику, с учетом рационального землепользования, по поддержанию объектов жилого фонда в надлежащем состоянии и максимальному удовлетворению потребностей граждан в решении жилищных проблем.
3. Разработал и апробирован авторский подход к формированию эффективной системы управления локальным рынком жилья, сочетающей элементы государственного регулирования и рыночного механизма, обоснован и проведен многофакторный анализ.
Современная система управления процессом формирования и развития локальных рынков жилья предполагает поиск, апробирование и внедрение в практику эффективных социально-экономических и организационно-правовых приемов, направленных на ее совершенство.
В общем случае, представленная на рис. 5 система управления процессом формирования и развития локального рынка жилья, рассматривает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку.
Система управления локальным рынком жилья
Функциональные подсистемы
Локальный рынок жилья
Информационное
X ф г Кадровое
с о о Учетно-анали тическое
Финансовое
& С Организационное
Нормативно право&е
Рис. 5. Схема построения системы управления локальным рынком жилья
Необходимо отметить, что функционирование данных подсистем в рамках поставленных целей, направленных на формирование необходимой инфраструктуры локального рынка жилья, увеличение доходов в бюджет города и повышение инвестиционной привлекательности исследуемой территории и пр., опирается на стоимостные характеристики объектов жилья, следовательно, использование качественного инструментария проведения оценки будет определять эффективность системы управления.
В диссертации предлагается при формировании основ проведения оценки объекта, подходов к определению его рыночной стоимости на локальном уровне использовать комбинированный подход, новизна которого характеризуется дифференцированным применением методов оценки, сложившихся в зарубежной и российской практике, с обязательным проведением многофакторного анализа.
Проведенный автором в работе анализ трех основных методов, используемых в процессе оценки на международном рынке, позволяет оценить возможность их применения при исследовании локального рынка жилья в России.
1. Метод на основе сравнения продаж позволяет получить показатель стоимости путем сравнения оцениваемого объекта жилья со сходными объектами, называемыми сопоставимыми продажами. На основе описанных в работе элементов сравнения оценивается степень схожести или различия между оцениваемым жильем и сопоставимыми продажами, что позволяет при изменении цены предложения с учетом корректировок построить тренды и графики, выражающие тенденцию их изменения. Примененный в работе инструментарий оценки на одном из жилых объектов г.Екатеринбурга реализует возможность применения данного метода в других районах города и в России.
2. Метод на основе затрат основан на предпосыке, что стоимость собственности можно получить путем прибавления расчетной стоимости земли к текущей стоимости строительства воспроизводства или замещения улучшений, и затем вычитанием величины обесценивания строений.
В российской оценочной практике также существует подход на основе затрат, который рассматривается теорией сметной стоимости строительства. Здесь имеет место поная восстановительная стоимость, для определения которой существуют такие методы, как ресурсный (базисно-индексный), модульный, сравнительной единицы и укрупненных показателей.
Автором выявлено, что в основе затратною подхода, используемого в России и за рубежом лежит система индексов пересчета стоимости строительства в текущий уровень цен.
В России этот пересчет осуществляется относительно базисного уровня сметных норм цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.
В мировой практике существуют справочники фирм, содержащие аналогичную систему индексов для определения себестоимости нового замещения. Кроме того, российский межрегиональный центр КО-инвест постоянно публикует справочник, содержащий коэффициенты по определению паритета покупательной способности национальных валют на внутренних рынках сгроительной продукции, что позволяет при международных сравнениях осуществить переход стоимостей сопоставимых наборов ресурсов, необходимых для строительства с использованием внутренних цен в национальных валютах.
Однако, выявленный идентичный инструмент исследуемого подхода, оставляет открытым вопрос определения стоимости земли, исключая рассмотрение последней в составе поной восстановительной стоимости в российской практике.
Практическое применение метода возможно для объектов, которые не часто обмениваются на рынке и особенно важно при создании совместных предприятий с иностранным участником.
3. Доходный подход на уровне мирового опыта рассматривает методы прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков.
По сути своей эти два обратных метода, математический инструментарий которых опирается на временную стоимость денег, связывая текущие и будущие денежные потоки, используются при анализе собственности способной генерировать доход.
В работе при анализе методов на основе дохода аргументируется ограниченность их применения в России на основании следующих положений:
1.Анализ статей расходов при определении чистого операционного дохода (N01) показывает, что только единичные из них могут быть отнесены к статье затрат при формировании налогооблагаемой базы, не отражая в поной мере точность получаемых цифр.
2.Техника расчетов доходным подходом сложна, так как доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики.
3.Поскольку все инвестиции в недвижимость осуществляются с участием заемного капитала, следовательно, существующая ограниченность резервов последнего и невысокая эффективность его использования при догосрочных инвестициях, сдерживают применение ипотечно-инвестиционного анализа при проведении оценки.
4.Понятие доходная недвижимость не определено в законодательстве, а значит, весь инструментарий рынка, формирующий денежные потоки от оборота с доходной недвижимостью, государством не регламентируется.
Таким образом, теоретически и на практике, выпоненное для одного из крупных районов г. Екатеринбурга, исследование по использованию трех основных подходов позволяет сформулировать следующие рекомендации:
1. Метод на основе сравнения продаж может быть поностью реализован на локальном рынке жилья.
2. Метод на основе затрат может быть использован в поной мере при условии прибавления расчетной стоимости земли, основанной на локальных характеристиках местоположения конкретного земельного участка, согласно земельному кадастру к поной восстановительной стоимости объекта (с учетом начисленного износа).
3. Применение метода на основе капитализации дохода для оценки объектов жилья ограничено в силу существующего законодательства.
Проведенное исследование показало, что для создания эффективной системы управления локальным рынком жилья применение только традиционных
подходов к оценке при существующих институциональной непоноценности рынка и факторов, влияние которых обусловлено спецификой локальной территории, недостаточно.
Изъян известных подходов - использование при оценке жилой единицы, входящей в систему макроэкономики города, классического определения рыночной стоимосш товара, относящегося к условиям нормальной рыночной экономики, где имеются все институты рынка, необходимо нивелировать проведением многофакторного анализа. Схема определения рыночной стоимости жилого объекта отражена на рис.6.
Постановка задачи
Идентификация Идентификация Дата расчета Использова Др.ограничи
недвижимости оцениваемых прав стоимости ние оценки тельные
собственности ^ условия
Предварительный анализ и сбор данных
Общий Специальный (оцениваемый и
сопоставимый объекты) Социальные, экономические Участок и улучшения
Политические факторы Продажи и продающиеся
Окружающей среды Себестоимость и обесценение
Доход/расход и норма ^ капитализации
Анализ наиболее эффективного и лучшего использования
Земля как неиспользуемая Собственность как улучшенная
Определение стоимости земли
Применение трех подходов и результатов многофакторного анализа
Сверка показателей стоимости и окончательное определение стоимости
Отчет о стоимости Рис. 6. Агоритм определения рыночной стоимости жилого объекта.
Для проведения многофакторного анализа исследуемого локального рынка жилья в работе использовались статистические приемы корреляционного и регрессионного анализа.
Проведенный многофакюрный анализ жилья крупного района индустриального города позволил на практике выявить влияние некоторых
изучаемых факторов на стоимость 1 кв.м. в 1-, 2-, 3-комнатных квартирах, а именно:
1. Наиболее тесную взаимосвязь стоимость 1 кв.м. в 1-, 2-, 3-комнатных квартирах имеет с показателем среднемесячного дохода в промышленности и в целом по ^Екатеринбургу, с индексом потребительских цен, стоимостью строительства. Показатель ввода жилья ранжируется следующим по значимости для 1-, 3-комнатных квартир.
2. Менее тесная взаимосвязь прослеживается с динамикой таких показателей как курс долара, распада и создания семей по г.Екатеринбургу.
3. Влияние каждого фактора наиболее сильно выражено на стоимости 1кв.м. в 1-комнатных квартирах.
4. Курс долара США не оказывает доминирующего влияния на рынок жилья по сравнению с другими изучаемыми факторами, но вместе с тем с некоторыми из них отражает близкую связь, в частности, индексом потребительских цен.
5. В силу запоненности значительной доли пространства под застройку на момент проведения исследования влияние связи показателя ввода нового жилья со средним доходом работающих при построении прогнозов ослабевало. Поэтому данный показатель был допонен вводом жилья по двум другим районам, в направлении которых осуществляются основные миграции семей после их распада на исследуемом локальном рынке жилья.
В таблице 2 в качестве примера приводится удельный вес факторов полученной многофакторной модели для 1-комнатных квартир.
Таблица 2
Удельный вес факторов, влияющих на стоимость 1-комнатных квартир для
многофакторной модели исследуемого локального рынка жилья
Наименование показателя для 1-комнатных квартир Коэффициент
Среднемесячный доход по г.Екатеринбургу 9,713232
Среднемесячный доход в промышленности 0,146856
Индекс потребительских цен 0,066168
Стоимость строительства 1м2 0,035637
Ввод жилья в Ботаническом районе 0,016142
Ввод жилья в Ленинском районе 0,010072
Ввод жилья в Верх-Исетском районе 0,005262
Количество браков в г.Екатеринбурге 0,004158
Количество разводов в г.Екатеринбурге 0,001956
Курс долара США 0,000517
Представленная на рис. 7 диаграмма изменения выявленных факторов, оказывающих наиболее сильное влияние на стоимость 1 кв.м., формирует основную базу для построения прогнозов на 2003год.
Рис. 7. Диаграмма изменения основных факторов (в процентах к предыдущему году)2 На основе выпоненного исследования, проведенного в 2002 гаду были разработаны прогнозы изменения цен 1-, 2-, 3-комнатных квартир на 2003г. на исследуемом локальном рынке жилья, которые поностью подтвердились. В частности, приведенные в таблице 3 прогнозные и фактические значения средних стоимостей 1-комнатных квартир проверяют полученные результаты.
Таблица 3
Прогнозные и фактические значения средней стоимости 1-комнатных квартир,
исследуемого локального рынка жилья на интервале январь-апрель 2003 года.
Время (месяц) Прогнозное значение, руб. Фактическое значение, руб. Отклонение, %
Январь 21213 21972 3
Февраль 21340 21827 2
Март 21469 21928 2
Апрель 21599 22178 3
В результате диссертационного исследования некоторых факторов в разрезе районов г. Екатеринбурга установлено, что многие из них, такие, как доходы населения, численность работающих, ввод нового жилья с учетом темпов приватизации, количество 1- , 2-, 3-комнатных квартир, цены на жилье, индекс потребительских цен, стоимость строительства, рост курса долара, являются управляемыми параметрами - как одновременные действия органов государственного управления, с одной стороны, и рыночных сил спроса и предложения, с другой стороны.
2 Рисунок составлен на основе расчета проведенного автором по данным статистического сборника Свердловского областного комитета статистики.
Таким образом, разработанная автором модель реализует одну из функций управления, в которой коэффициенты регрессии связывают управляемые факторы с изучаемым результирующим показателем, позволяющим формировать социально-экономические показатели в рамках региональной государственной политики на локальном уровне.
4. Предложена авторская модель оптимального управления локальным рынком жилья, включающая создание экономического механизма, который реализуется через делегирование администрацией города функций управления предпринимательским структурам.
На основе проведенного исследования автором предлагается оптимальная модель управления локальным рынком жилья. В основе ее лежит взаимодействие V
рыночного механизма и государственного регулирования. С одной стороны, органы власти и управления активно формируют рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка, с другой -выпоняют социально-экономические и хозяйственные функции, выступая на рынке в качестве одного из участников.
При этом возможны варианты построения различных моделей. В диссертации предлагается один из возможных вариантов. Реализация предложенной в работе модели осуществляется через представленный на рис.8 механизм.
Рис. 8. Схема управления развитием локального рынка жилья.
Существование настоящей модели как было отмечено в работе возможно при условиях: научного и методического обоснования, правового, информационного и кадрово1 о обеспечения, создания организационных и институциональных форм.
Основным звеном, формирующим эффективный механизм управления, является управляющая компания, создание которой предполагает аккумулирование активов исследуемой территории, в том числе: бюджетные средства, активы частных компаний, существующих на локальной территории, переданные в управление объектом муниципальной и других типов собственности, земельные и иные виды ресурсов.
Управление активами данной компании ориентировано на повышение их стоимости. Данное положение соотносится с целями компании в рамках разрабатываемых планов (рис.9).
Рис. 9. Общая схема управления объектом недвижимости с участием управляющей компании
Два вида стоимостей измеряют поведение разрабатываемой модели -рыночная (Мо) и инвестиционная (Уо). Их соотношение в конечном итоге при заданном варианте жилого пространства определяет оптимальное распределение объектов недвижимости различных вариантов землепользования на конкретной территории через реализацию органами власти и управления функций владения, пользования и распоряжения. Рыночная стоимость актива управляющей компании в части недвижимого имущества представляет собой набор агрегированных стоимостей Объектов, составляющих в целом земельно-имущественный комплекс локальной территории (рис. 10).
Определение рыночной стоимости каждого из них рассматривается тремя принятыми в международной практике методами, с учетом полученных автором в настоящем исследовании результатов применительно к локальному рынку жилья. Инвестиционная стоимость (Уо), т.е. стоимость которую управляющая компания накладывает на актив, подчиняется портфельной теории и равняется текущей стоимости (СИп) ожидаемых денежных потоков актива в течение периода владения (N1). Или:
В данном выражении норма дисконта (к) связывает темпы инфляции (р) реальную безрисковую норму (г,) и надбавку за риск (г2) следующим соотношением: к= (1+р) (1+ Г| + г2) -1
Ориентированная на стоимость и опирающаяся на созданный эффективный механизм управления, модель оптимизирует распределение ресурсов территории в направлении их рационального использования. Разработанная управленческая модель позволяет максимизировать стоимостной потенциал территории, заложив перспективу его роста.
Возможность применения предлагаемой модели требует учета общих закономерностей локальных рынков жилья и одновременно специфики рынка
Стоимость
/ | жилая недвижимость] Х др составляющие ресурсов территории
Х необработанная земля Х отель Х офис Х розничная торговля * промышленная недвижимость
Рис.10. Текущий спектр актива управляющей компании
Возможность применения предлагаемой модели требует учета общих закономерностей локальных рынков жилья и одновременно специфики рынка жилья каждого микрорайона, предварительно исследованных в работе, и стыковку предложенных организационных форм (управляющая компания) в рамках крупного индустриального города.
Таким образом, исследование выявляет, что процесс формирования и развития локального рынка жилья дожен быть управляем с двух сторон:
Во-первых, со стороны рыночного механизма, предполагающего прежде всего изучение всех его составляющих, владение достоверной информацией об их состоянии и прогнозировании. Здесь решающее значение имеет проблема оценки, ранжирование и изучение факторов, на нее влияющих, что аргументировано и апробировано в разработанной в исследовании методике.
Во-вторых, одновременного госрегулирования на макро- и микроуровнях и прежде всего законодательного обеспечения процесса формирования и развития локального рынка жилья.
В работе обосновано, что место его в общей структуре внутреннего рынка требует комплексного подхода - решения экономических, финансовых и социальных проблем.
В свою очередь, построенная оптимальная управленческая модель, учитывающая влияние большого числа факторов, оказывающих влияние на процесс формирования и развития локального рынка жилья, позволяет оценить текущую рыночную стоимость каждого составляющего портфеля недвижимоеЩ рассматриваемого рынка. И на этой основе посредством реализации органами власти и управления функций владения, пользования, распоряжения перераспределить данный портфель в направлении его максимальной стоимости, что в конечном счете предопределяет эффективное управление этим процессом и является важным элементом для решения перспективных задач социально-экономического развития города.
3. РАБОТЫ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Теляков A.B. Проблема становления российского института оценки //Регулирование экономических процессов в условиях рынка; тезисы международной научно-практической конференции 21 апреля 1999 г.Екатеринбург, УрГУ им. Горького, 1999. - 0.2 п. л.
2. Теляков A.B., Темкина И.М. Концепция стоимости и практика оценки недвижимости в России // Регулирование экономических процессов в условиях рынка; тезисы международной научно-практической конференции 21 апреля 1999 г.Екатеринбург, УрГУ им. Горького, 1999. - 0.2 п.л.(авторских - 0.1 п.л.)
3. Теляков A.B. Методические, организационные аспекты оценки недвижимости и ее значение в формировании рынка жилой недвижимости //Реструктуризация
практической конференции, УрГУ, УИЭУ и П, Екатеринбург, 26 апреля 2000. - 0,75 пл.
4. Теляков A.B. Региональный рынок жилья: пути его формирования и проблемы оценки. Экономика, экология и общество России на пороге 21-го столетия: Тезисы докладов 3-ой международной научно-практической конференции 23-25 мая 2001 г.Санкт-Петербург, СПб Государственный технический университет, 2000. - 0,25 п.л.
5. Теляков A.B. Оценка недвижимости в РФ (принципы, факторы, составляющие процесса) //Методическое пособие для студентов, г. Екатеринбург, УрГУ им.Горького, май 2000. - 3,0 пл.
6. Теляков A.B. Региональный рынок недвижимости: содержание и структурные составляющие //Российские рыночные реформы: экономический и правовой аспект: Материалы V научно-практической конференции, УрГУ, УИЭУ и П, Екатеринбург, 2001. - 0.25 п.л.
7. Теляков A.B. Локальный рынок жилья в РФ и его место в общей системе рынков //Экономика, экология и общество России в 21-м столетии: Сборник трудов 4-й международной научно-практической конференции 21-23 мая 2002 г. Санкт-Петербург, СПб Государственный технический университет, 2002. - 0,75 п.л.
8. Теляков AB. Специфика управления локальным рынком жилья крупного индустриального центра //Материалы научной конференции Рынок и право, УРГУ, УИЭУиП, Екатеринбург, 2002. - 0,25п.л.
Подписано в печать 28.04.03 Формат 60 х 84 1/16
Тираж 120 Заказ
АГМЬ Л ЭЛЕКТРОНИКА
А1/1У1ЕЬЕСТРЮЖСЭ
г.Екатеринбург, ул. Красноармейская, 1
2.003-/I
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Теляков, Андрей Викторович
Введение
Глава 1. Локальный рынок жилья, его содержание, структура и место в общей системе рынков
1.1. Определение локального рынка жилья и его значение
1.2. Формирование рынка жилья в РФ и его особенности
1.3. Методы анализа локального рынка жилья и их классификация
Глава 2. Система современных методов оценки как фактор управления локальным рынком жилья
2.1. Методы оценки жилья в Российской Федерации и возможности использования зарубежного опыта при их реализации
2.2. Классификация внешних и внутренних факторов, воздействующих на оценку жилья
2.3. Формирование оптимальной модели управления рынком жилья
Глава 3. Анализ процесса управления рынком жилья в современной России
3.1. Социально-экономическая политика государства и ее значение в формировании локальных рынков жилья
3.2. Особенности формирования рынка жилья крупного индустриального города и его отдельных районов
3.3. Многофакторный анализ стоимости жилья, его роль в развитии и прогнозировании локального рынка
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья"
Актуальность темы исследования
Процесс формирования и развития локального рынка жилья, проблема его эффективного управления относятся к одному из важных направлений реформирования российской экономики.
Объективная основа исследования обуславливается осмыслением места и роли локального рынка жилья в общей системе внутреннего рынка Российской Федерации, а также децентрализацией социально-экономической политики государства, связанной со смещением ее центра тяжести с федерального на региональный и особенно местный (локальный) уровни.
Цель этой политики направлена на формирование системы взаимоувязанных законодательных и правовых актов, институциональных структур, организационных и технических мер по управлению землей и иной недвижимостью для максимально эффективного использования городских территорий в рамках комплексного подхода сочетания экономических и социальных факторов. Решение этих вопросов требует л.упорядочения отношений на рынке недвижимости и операций с землей; постепенного переноса центра тяжести налогообложения на земельные платежи и платежи за иную недвижимость"', что приобретает особое значение в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Изучение эффективности регионального управления, выраженной во взаимодействии "субъекта Федерации, органов местного самоуправления, а также предприятий и организаций различных форм собственности, расположенных на территории крупного города"2, порождает проблему
1 Головацкая Н., Лазуренко С., Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе. - Вопросы экономики, 1996, № 4, С. 47.
2 Бочко B.C., Букин В.П. Ресурсы территории крупного города (на примере г. Екатеринбурга). Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2001, С. 11. более рационального использования городских территорий не только с точки зрения логически обоснованного решения задач градостроительного, социального, экологически безопасного и т.д. развития, но и с точки зрения, экономически эффективного использования потенциала всех составляющих рынка недвижимости (в т.ч. рынка жилья), вовлеченных в рыночный оборот, для попонения городского бюджета.
При этом возрастание значимости факторов, действующих на локальной территории, с одной стороны, связано с необходимостью повышения эффективности системы управления процессом формирования и развития локального рынка жилья, с другой Ч с существенным обострением негативных явлений в жилищной сфере крупных городов РФ и их градообразующих районов.
Данное положение в условиях недостаточного развития рыночной инфраструктуры требует дифференцированного подхода к выбору методов, сложившихся в мировой практике при определении стоимостных характеристик актива территории в рамках формирования оптимальной модели управления рынком жилья на уровне микрорайона крупного города.
Исходя из этого, актуальность приобретает проблема оценки, значимости которой, как фактору повышения эффективности государственного управления объектом недвижимости, придается особое значение в разработанных Правительством РФ концепциях, затрагивающих фундаментальные позиции системы управления недвижимостью3.
При этом следует отметить, что для процесса управления важнее становится сама стоимость объекта, т.е. величина обратная оценке, позволяющая посредством расчета потенциального дохода с актива
- Постановление Правительства РФ Об утверждении концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации от 09.10.1999. №1024.
- -Постановление Правительства РФ Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы от 26.06.1999г. №694.
- Постановление Правительства Свердловской области Об утверждении концепции управления государственным имуществом Свердловской области на 2002-2005 годы от 27.03.2002. №191 ПП. конкретной локальной территории, оптимизировать денежные потоки с точки зрения возможности извлечения максимального дохода.
В публикациях справедливо обосновывается необходимость реформирования действующего механизма управления жилищной сферой с ориентацией на институт управляющих недвижимостью. Но при этом не учитывается стоимостной подход, позволяющий увеличить стоимость ресурсного потенциала локальной территории.
Неотъемлемой частью управления является составление надежных прогнозов развития социально-экономических явлений, что формирует стратегическую базу для развития отдельных сфер территории.
Следовательно, разработка и использование модельно-методического инструментария является важным условием решения вопросов управления.
Острота названных проблем и необходимость их решения обусловили актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
Степень разработанности темы.
Современная экономическая наука, посвященная экономике недвижимости, берет свое начало в трудах А.Маршала, И.Фишера, Р.Эли, Ф.Бэбкокка, Э.Маккинли, А.Мертцке и других экономистов, работающих на рубеже XIX Ч XX столетий.
Формирование в России цивилизованной рыночной экономики открытого типа обусловило появление трудов целого ряда отечественных экономистов. Среди них - Л.И.Абакин, Е.Г.Ясин, Д.В.Львов и многие другие.
Анализу проблем развития рынка недвижимости, в том числе в аспекте эффективного землепользования, посвятили свои работы такие исследователи, как В.Беленький, Н.Гловацкая, С.Лазуренко, С.Максимов, В.Прорвич, Б.Рабинович, В.Ресин, И.Рахман и другие.
Определенное влияние на становление российского института недвижимости оказали издания зарубежных ученых - Д.Эккерта, Д.Фридмана, Г.Харрисона.
Важную роль в раскрытии темы исследования сыграли научные труды Е.Г.Анимицы, В.С.Бочко, О.А.Романовой, А.И.Татаркина и других, посвященные вопросам формирования и развития регионального рынка, анализа состава и структуры ресурсов территории крупного города, аспектам их управления.
Исследованию вопросов оценки посвящены научные разработки московской и санкт-петербургской школ, описанные в трудах В.А.Лялина, В.И.Мягкова, В.М.Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А.Федотовой и других.
Определенный вклад в решение проблем муниципального менеджмента внесли работы А.Г.Воронина, В.В.Григорьева, В.В.Иванова, А.ККоробовой, И.А.Острина, А.В.Руднева.
Однако, высоко оценивая исследования ученых, созданный ими солидный исследовательский задел в изучении проблемы управления процессом формирования и развития рынка жилья в крупных городах России следует констатировать, что данная проблема является качественно новой и недостаточно разработанной.
Основной целью диссертационного исследования является разработка механизма управления процессом формирования и развития локального рынка жилья и на этой основе создание модели оптимального управления в рамках крупного индустриального города.
Поставленная в диссертации цель определяет следующие задачи исследования: раскрыть содержание понятия "локальный рынок жилья" и определить его место и значение в общей структуре внутреннего рынка РФ; исследовать общие закономерности развития локальных рынков жилья и выявить особенности их формирования и развития в крупных индустриальных городах; на основе изучения зарубежного и отечественного опыта сформулировать конкретные рекомендации по использованию подходов в оценке жилья при формировании системы управления рынком жилья; исследовать процесс управления рынком жилья в современной России и в целях его совершенствования провести многофакторный анализ цен на жилье в рамках микрорайона крупного индустриального города; сформулировать оптимальную модель управления рынком жилья на примере отдельного микрорайона города.
Объектом исследования является рынок жилья, функционирующий в экономическом пространстве крупного индустриального города.
В качестве предмета исследования выступают экономические отношения, связанные с управлением процессом формирования и развития локального рынка жилья.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют современные общеэкономические теории, основы финансово-инвестиционного анализа, теоретические и методические разработки форм управления и подходов по оценке стоимости компаний, основ рынка недвижимости, ориентированные на получение конкретных знаний для выработки управленческих решений на локальном уровне. Правовую базу составили законодательные акты, принятые на всех уровнях государственной власти.
Методической основой исследования является системный подход с использованием оценочного инструментария при проведении анализа рынка жилья и применением многофакторного анализа при изучении динамики цен на жилье в рамках крупного индустриального города. В работе учитываются Международные стандарты оценки в аспекте национальной и исторической специфики современной России.
Основными методами исследования являлись экономико-математические методы, сравнительного анализа, статистические методы сбора и обработки первичной информации, элементы моделирования ситуаций, финансово-инвестиционного анализа.
Информационную базу исследования составили годовые аналитические и ретроспективные обзоры рынка жилья России в целом,
Уральского региона, Свердловской области и города Екатеринбурга, а также статистические данные Госкомстата России, Свердловского областного комитета статистики и собственные наработки и расчеты автора на основе изучения практического опыта по оценке жилья города в целом и его отдельных микрорайонов.
В результате проведенного исследования получены следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:
1. Уточнено содержание понятия "локальный рынок жилья" путем включения в него единства трех составляющих - функционального аспекта, изучающего структуру рынка недвижимости по потребительной стоимости, территориального аспекта, обусловленного спецификой рынка жилья на локальном уровне и неразрывную связь объекта жилой недвижимости с землей.
2. Выявлены особенности формирования и развития локального рынка жилья на основе анализа факторов, раскрывающих дифференцированный подход при проведении социально-экономической политики государства на локальном уровне, в рамках существующих диспропорций в развитии градообразующих районов.
3. Разработан и апробирован авторский подход к формированию эффективной системы управления локальным рынком жилья, сочетающей элементы государственного регулирования и рыночного механизма, обоснован и проведен многофакторный анализ.
4. Предложена авторская модель оптимального управления локальным рынком жилья, включающая создание экономического механизма, который реализуется через частичное делегирование администрацией города функций управления предпринимательским структурам.
Практическая значимость работы заключается в возможности реализации ее основных положений и результатов при: разработке модели управления локальным рынком жилья; формировании социально-экономической политики города в достижении целей эффективного развития территории микрорайонов, их взаимодействия в решении жилищных проблем граждан; построении взаимоотношений между органами власти и управления субъекта Федерации, местного самоуправления и хозяйствующими субъектами различных форм собственности, особенно в условиях реализации реформы ЖКХ.
Разработанная автором и успешно реализуемая на практике в течении последних пяти лет методика анализа рынка жилой недвижимости в рамках муниципального образования Ч г.Екатеринбург, позволяет определить тенденции изменения цен и построить тренды, зависимости и прогнозы.
Полученные в ходе исследования результаты позволят: а) обычным гражданам города с наибольшей эффективностью вложить свои сбережения в приобретаемую квартиру; б) администрации города минимизировать затратную часть бюджета направленную на воспроизводство жилищного фонда и увеличить доходную статью бюджета за счет повышения стоимости ресурсного потенциала территории; в) строителям, инвесторам, девелоперам более эффективно проводить инвестиционную политику; г) банкам и другим кредитным организациям более точно прогнозировать процентную ставку и определять кредитный риск.
Материалы диссертации могут быть использованы при обучении студентов по курсам: Государственное и муниципальное управление, Экономика недвижимости, Оценка недвижимости, а также при повышении квалификации специалистов предприятий и органов управления в сфере земельно-имущественных отношений.
Апробация результатов работы. Результаты исследования автором методов и подходов по определению рыночной стоимости жилой недвижимости, возможности их применения на практике оценщиками, специалистами в сфере недвижимости освещены в письмах, адресованных в Свердловский арбитражный суд и районные налоговые инспекции г.Екатеринбурга. Основные положения модели анализа рынка прошли апробацию и приняты к внедрению Свердловской областной организацией -Союзом профессиональных оценщиков.
Рекомендации и выводы диссертации нашли свое отражение в деятельности администраций г.Екатеринбурга и Синарского р-на г.Каменск-Уральского при формировании стратегии по жилищной политике в аспекте реформирования ЖКХ.
Некоторые теоретические положения диссертационного исследования отражены в материалах 3-й международной научно-практической конференции "Экономика, экология и общество России в 21-м столетии" (г.Санкт-Петербург, 23 - 25 мая, 2000 г.) и других.
Материалы диссертационного исследования были использованы автором при подготовке и разработке курса: "Оценка рыночной стоимости недвижимости", проводимого совместно с Международным центром профессиональной оценки и американской консатинговой компанией "Артур Андерсен".
Итоги проведенного исследования изложены в методическом пособии для студентов, опубликованном Уральским государственным университетом, а также в курсе лекций по экономике недвижимости.
Публикации. Основные положения работы отражены в 8 публикациях общим объемом 5,55 п.л.
Структура и объем работы. Диссертационная работа изложена на 178 страницах (без приложений) и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Теляков, Андрей Викторович
Заключение
Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют продуманного и умелого проведения преобразований форм и отношений собственности на всех уровнях иерархии государственной власти. При этом смещение центра государственной политики до уровня муниципального района создает потребность в повышении эффективности управления процессами институциональных преобразований в системе отношений собственности на локальном уровне.
Неотъемлемая составляющая этих преобразований - управление процессом формирования и развития локальным рынком жилья.
В диссертации для целей решения поставленных уточнен категориальный аппарат таких понятий, как недвижимость и ее производные, локальный рынок жилья с определением его места в системе рынков, луправление развитием, который закладывает основу для практической реализации задачи формирования оптимальной модели управления рынком жилья.
Исследование выявляет, что процесс формирования и развития локального рынка жилья дожен быть управляем с двух сторон:
Во-первых, со стороны рыночного механизма, предполагающего прежде всего изучение всех его составляющих, владение достоверной информацией об их состоянии и прогнозировании. Здесь решающее значение имеет проблема оценки, ранжирование и изучение факторов, на нее влияющих, что аргументировано и апробировано в разработанной в исследовании методике.
Во-вторых, одновременного госрегулирования на макро- и микроуровнях и прежде всего законодательного обеспечения процесса формирования и развития локального рынка жилья.
В работе обосновано, что место его в общей структуре внутреннего рынка требует комплексного подхода - стыковки экономических, финансовых и социальных проблем.
Специальному исследованию в работе уделено внимание проблеме оценке как фактору повышения эффективности системы управления рынком. Теоретические разработки и практический опыт накопленный в зарубежных странах, нуждается в серьезном изучении и исследовании. Изъян известных подходов - простое перенесение методов оценки отдельных объектов вне учета факторов, влияющих на весь земельно-имущественный комплекс в рамках локальных границ которого оценивается отдельная жилая единица. Отмеченная в работе институциональная непоноценность рынка недвижимости потребовала проведения многофакторного анализа.
В результате на практике применительно к одному из жилых районов такого крупнейшего индустриального центра, как г.Екатеринбург, данный анализ не только позволил достигнуть более точных результатов по ценам на разные типы квартир, но и создать модель для оценки воздействия мер государственной региональной политики и эффективность ее влияния на локальный рынок жилья.
Многофакторная модель анализа локального рынка жилья привела к выводу, что наиболее значимыми параметрами, влияющими на стоимость жилого объекта, являются: среднемесячный доход в промышленности и в целом по г.Екатеринбургу, индекс потребительских цен, стоимость строительства. Другие составляющие анализа существенного влияния не оказывают.
Таким образом, представленная модель анализа. формирует модель управления, позволяющей вписывать инструменты государственной региональной политики в канву показателей моделей для решения перспективных задач социально-экономического развития города и его градообразующих районов.
Проведенные в работе исследования показали применимость принципов организации и методов управления, опробованных в международных корпорациях на уровне государственной испонительной власти.
Совершенствование методов управления процессом формирования и развития локального рынка жилья привела к выводу, что наиболее значимым элементом разрабатываемого механизма является легитимное делигирование функции собственника специализированным управляющим компаниям -корпорациям, развития территории, аккумулирующим в составе своих активов ресурсы локальной территории.
Принципы построения такой организации и цели, направленные на повышение стоимости ее активов, позволяют органам власти и управления посредством реализации функций владения, распоряжения и пользования эффективно и рационально использовать ресурсы территории в направлении достижения максимального социально-экономического эффекта, связанного с повышением стоимости денежных потоков с территории, увеличивая доходную статью городского бюджета.
Практическая значимость разработанной оптимальной управленческой модели, следует из складывающихся тенденций развития мирового сообщества, а также из практических результатов проведенного анализа рассмотренных факторов, оказывающих существенное влияние на процесс формирования и развития локального рынка жилья.
Последнее в аспекте реализации социальных и экономических программ, позволяет органам власти и управления с учетом рационального землепользования проводить эффективную жилищную политику по поддержанию объектов жилого фонда в надлежащем состоянии и максимальному удовлетворению потребностей ' граждан в решении жилищных проблем.
Безусловно, имеются резервы для дальнейшего развития и совершенствования системы управления локальным рынком жилья. Данное исследование раскрывает лишь один из эффективных механизмов ее реализации на пути совершенствования и не исключает существование других вариантов построения подобных моделей.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Теляков, Андрей Викторович, Екатеринбург
1. Адухов А. Реформирование экономики и взаимодействие центра и регионов Российской Федерации.- Вопросы экономики, 1996, №6, с. 113 118.
2. Алейникова А., Тостых А. Москва. Кремль. Ипотека/ Новый Дом, 1999, №3.
3. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве/ СПб.: Питер, 2000. 255 с.
4. Бабкин C.J1. Основные начала организации оборота недвижимости. -М.: АО Центр ЮрИнфор, 2001. 371 с.
5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости/СПб.: Питер, 2000 205 с.
6. Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования. Вопросы экономики, 2000, №7, с. 85 -93.
7. Бланк И.А. Управление активами. -К.: Ника-Центр, 2000. -720с.
8. Бочко B.C., Букин В.П. Ресурсы территории крупного города (на прим. г. Екатеринбурга). Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2001,- 60 с.
9. Бочко B.C. Новые подходы к формированию механизма управления областной собственностью. Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 1998.- 49 с.
10. И.Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Убебное пособие. -М.: ИНФРА-М, 2001. -256с.
11. Веретина Н.Г. Как оценить земельный участок/Новый Дом, 1998, № 3.
12. Верстина Н.Г. Оценка недвижимости/ Новый Дом, 1998, № 6.
13. Н.Воронин А.Г. Муниципальное хозяйствование и управление: проблемытеории и практики. -М.: Финансы и статистика, 2002. -176с.
14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах.-М.: Филинъ, 1998,-242 с.
15. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости/ М.: Филин, 1999.-585 с.
16. П.Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб.:Питер, 2001. - 256 с.
17. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости/ СПб.гПитер, 2001. -326 с.
18. Григорьев В.В., Острина H.A., Рудиев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ.пособие. М.: Дело, 2001. - 704 с.
19. Гусаров В.М. Статистика: учеб. пособие для вузов/ М.: Юнити Дана, 2001.-463 с.
20. Денежные доходы и расходы населения Свердловской области. (05001) Госкомстат РФ, Свердловский областной комитет государственной статистики, Екатеринбург, 2000г.- 27 с.
21. Екатеринбург на рубеже столетий: Сборник статистический материалов/ Свердловский областной комитет государственной статистики, Екатеринбург, 1999 г. 112 с.
22. Егоров В.В., Парсаданов Г.А. Прогнозирование национальной экономики: Учеб.пособие. М.: Инфра-М, 2001. - 184 с.
23. Емельянов А. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю.- Вопросы экономики, 2001, №8, с. 80 91.
24. Жилищный фонд Свердловской области за 1999 год. (12009) Госкомстат РФ, Свердловский областной комитет государственной статистики, Екатеринбург, 2000 г.- 69 с.
25. Гловацкая Н., Лазуренко С., Новицкий Н., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе.- Вопросы экономики, 1996, №4, с. 45 58.
26. Гловацкая Н., Лазуренко С., Новицкий Н., Федоровская Е. Земельно -имущественные отношения в городе.- Вопросы жкономики, 2002, №8, с. 98 110.
27. Гранберг А. Стратегия территориального социально экономического развития России: от идеи к реализации. - Вопросы экономики, 2001, №9, с. 15-27.
28. Губина М.В. Основы градостростроительного менеджмента и мониторинга: Учебное пособие. -К.: ВИРА-Р, 2002. -248с.
29. Дойников И.В. Государственное предпринимательство: Учебник. -М.: Издательство ПРИОР, 2000. -240с.
30. Закон РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997. №122 ФЗ.
31. Закон РФ. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1,2. М.: Инфра - М, 1996.
32. Закон РФ Об ипотеке/ Закон недвижимости/ от 16.07.1998г. № 102 ФЗ.
33. Закон РФ. Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998г. № 135-ФЗ.
34. Иванкина Е. Особенности земельного законодательства в российских регионах.- Вопросы экономики, 2000, №7, с. 76 84.
35. Единые стандарты профессиональной оценочной практики США/ пер. с англ. Екатеринбург, ЕСПО, 1996. - 127 с.
36. Индексы цен в стоительстве /межрегиональный информационно -строительный бюлютень/ КО-ИНВЕСТ, 1993 г., № 3.
37. Индексы цен в стоительстве /межрегиональный информационно -строительный бюлютень/КО-ИНВЕСТ, 1995 г., № 12.
38. КАТАЛОГ 2000 2001 / Российская гильдия риэторов. - М.: РГР, 2000. -94 с.
39. Контрактное право. Мировая практика /недвижимость// под. ред. Петровой Г.В. М.: Имидж, 1992. - с.3-236.
40. Котгс Д. Управление инфраструктурой организации /Пер. с англ. -М.: ОАО Типография Новости, 2001. -597с.
41. Коупленд Т., Колер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управление. -2-е изд. /Пер. с англ. -М.: ЗАО Олимп-Бизнес. 2002. -576с.
42. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости/ СПб.: Лань, 2000. с.435.
43. Кулинич E.H. Эконометрия. М.: Финансы и статистика, 2001 -304с.
44. Курашева Т.А., Тарлецкая Л.В. Основы социально-экономической статистики. -М.: Московский государственный институт международных отношений (Университет). МИД РФ, Российская политическая энциклопедия, 2000. -144 с.
45. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости/ СПб: Питер, 2000. - с. 32-80.
46. Мардас А.Н. Эконометрика. СПб:Питер, 2001. - 144 с.
47. Маршал А. Принципы экономической науки/ пер. с англ. М.: Прогресс, 1993 - т.З - с.244-254.
48. Материалы Второй международной конференции РОО Проблемы оценки имущества в экономике переходного периода Москва, 14-16 июня 1995.
49. Материалы к семинару Управление недвижимым имуществом как инвестицией курс 400/ Институт управления недвижимостью (США) -М.: Российская гильдия риэтеров, 1999. 228 с.
50. Материалы международной практической конференции Ипотека в России Москва, 30 ноября - 2 декабря 1999 г.
51. Международные стандарты оценки (принципы, стандарты и рекомендации по применению)/ пер. с англ. Екатеринбург: ЕСПО, 199884 с.
52. Многомерный статистический анализ в экономике/ под ред. Тамашевича В.Н. М.: Юнити - Дана, 1999. - 598 с.
53. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие /Под ред.Иванова В.В., Коробова А.Н. -М.: ИНФРА-М., 2002. -718с.
54. Небольшие объекты собственности. Единый отчет об оценке коммерческой и промышленной недвижимости (Фонд оценки США)/ пер. с англ. Екатеринбург: ЕСПО, 1997. - 79 с.
55. Нестабилизированные объекты собственности. Единый отчет об оценке коммерческой и промышленной недвижимости (Фонд оценки США)/ пер. с англ. Екатеринбург: ЕСПО, 1997. - 154 с.
56. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России/ М.: Экзамен, 2000. -511 с.
57. Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 1999. -512с.
58. Оценка земельной собственности/ под ред. Д.Эккерта, пер. с англ. -Красногорск: Красная гора, 1993. 57 с.
59. Оценка рыночной стоимости недвижимости/ пер. с англ. М.: РОО, 1994.
60. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. пособие/ Под ред.
61. Абдулаева H.A., Колайко H.A. М.: Экмос, 2000. - с.114-132.
62. Парламентские слушания О подготовке и реализации совместной программы Государственной думы Федерального собрания и конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей семьи -Москва, 14-15 мая 1998 г.
63. Парсаданов Г. А. Планирование и прогнозирование социально-экономической системы страны (теоретико-методологические аспекты). Учебное пособие для вузов -М.: ЮНИТИ ДАНА, 2001. -223 с.
64. Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика/ сопр. пер. с англ. М.: Дело, 1992.-509 с.
65. Попов Е.В., Татаркин А.И. Теория анализа рынка. Екатеринбург: Иститут экономики УрО РАН, 2000,- 220 с.
66. Принятие финансовых решений в управлении бизнесом: концепции, задачи, ситуации: Учебник/ Вяткин В.Н., Хэмптон Д.Д., Казак А.Ю. -Москва Екатеринбург: ЗАО Издательский дом Яваû, 2000. -256с.
67. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель/ М.: Дело, 1998.-336 с.
68. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. -М., 1997. 224 с.
69. Распределение населения Свердловской области по уровню среднедушевых денежных доходов.( 13508) -Госкомстат РФ, Свердловский областной комитет гос. статистики, Екатеринбург, 2000г.-87 с.
70. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика/ Международная академия инвестиций и экономики строительства М.: Экономика, 2000. - 294 с.
71. Регионы России: Статистический сборник в 2 томах. Том 1-й Госкомстат России.- М., 2000 Г.-604 с.
72. Регионы России: Статистический сборник в 2 томах. Том 2-й Госкомстат России.- М., 2000 Г.-879 с.
73. Регионы России: Статистический сборник в 2 томах. Том 2-й Госкомстат России,- М., 2001 Г.-827 с.
74. Региональный рынок: предпосыки формирования и функционирования. Екатеринбург: Иститут экономики УрО РАН, 1995.-316 с.
75. Региональная экономика: Учебное пособие / Под ред. М.В.Степанова. -М.: Инфра -М, изд-во Рос.экон.акад., 2001. ^63 с.
76. Российский статистический ежегодник: Стат. сб./ Госкомстат России. -М., 1998.-813 с.
77. Свердловская область. Административно-территориальное деление и органы управления: Справочник-атлас /Свердловский областной комитет государственной статистики. Екатеринбург, 2002. -245с.
78. Свердловская область в 1993 1997 годах (050). - Госкомстат РФ, Свердловский областной комитет государственной статистики, Екатеринбург, 1998. - 194 с.
79. Свердловская область. Демографическая ситуация в последнем десятилетии XX века: Сб./ Свердловский областной комитет государственной статистики. Екатеринбург, 1999. - 90 с.
80. Свердловская область в 1996-2000 годах.(04001) -Госкомстат РФ, Свердловский областной комитет государственной статистики, Екатеринбург, 2001 г. 168 с.
81. Сивкова JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюлютень предпринимателя, 1996, 275 с.
82. Социальное положение и уровень жизни населения России: Стат. сб./ Гоком стат России. М, 2000. - 502 с.
83. Социально-экономическое положение Свердловской области (053) за январь декабрь 1999г. (053) - Госкомстат РФ, Свердловский областной комитет государственной статистики, Екатеринбург, 1999. - 162 с.
84. Социально-экономические проблемы переходного общества: из практики стран СНГ. -М.: Наука, 2000. 410 с.
85. Статистика: курс лекций/ под. ред. Иомина В.Г. М.: ИНФРА - М, 2000. -310 с.
86. Стейнметц Т. Филип У. Ипотечное кредитование/ пер. с англ. -Екатеринбург: ЕСПО, 1997. 208 с.
87. Строительство жилья и объектов социальной сферы в Свердловской области за 1995-1999 гг.(060.18)- Госкомстат РФ, Свердловский областной комитет государственной статистики, Екатеринбург, 2000 г.- 33 с.
88. Существующие объекты собственности. Единый отчет об оценке коммерческой и промышленной недвижимости (Фонд оценки США)/пер. с англ. Екатеринбург: ЕСПО, 1997. 112 с.
89. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости/ СПб, Технобат, 1995. -247 с.
90. Татаркин А., Романова О., Куклин А., Яковлев В. Экономическая безопасность как объект регионального исследования. Вопросы экономики, 1996, №6, с.78-89.
91. Территориальное управление экономикой: словарь справочник. 2-е изд., доп. И перераб. / Гл.ред. В.П.Колесов, В.М.Шупыро. -М.: Экономический факультет, ТЕНС, 2001. - 642 с.
92. Управление портфелем недвижимости/ пер. с англ. М.: ЮНИТИ, 1998. -382 с.
93. Управление региональной экономикой /Г.В.Гутман, А.А.Мироедов, С.В.Федин/ под ред. Г.В.Гутмана. -М.: Финансы и статистика, 2001.-176 с.
94. Уральский регион: последствия экономического реформирования. Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 1996.-364 с.
95. Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и региональное управление. -М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. 320с.
96. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса/ М.: Экмос, 2000. - с.3-214.
97. Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства/ М.: Дело, 2000.-с. 173-206.
98. Фомин С.Е. Методика оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения/ СПб.: МИПК СПбГТУ, 1994. 53 с.
99. Франк X. Роберт. Микроэкономика и поведение/ пер. с англ. М.: Инфра-М, 2000.-694 с.
100. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ пер. с англ. М.: Дело ТД, 1995. - с.5.
101. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие/ пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-230 с.
102. Чампнис П. Утвержденные Европейские Стандарты Оценки Недвижимости/ М.: РОО, 1998. 159 с.
103. Черныш Е.А. и др. Прогнозирование и планирование в условиях рынка. -М.: Приор, 1999.
104. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости М.:РОЛ, 1996 - 302 с.
105. Чешев A.C., Вальков В.Ф. Основы землепользования и землеустройства: Учебник для вузов. Изд.2-е, допоненное и переработанное. Ростов н/д: изд.центр Март, 2002. - 544с.
106. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ под ред. Ресина В.И. М.: Дело, 1999.-327 с.
107. Эйдинов P.M. Финансово-экономическое моделирование : Учебное пособие. Екатеринбург: Издательство УрГЭУ, 1998. - 198с.
108. Appraisal of CONNER'S GREEK SUBDIVISION/ Nashville, TN: Wallace & Associates, 1995.
109. Appraisal of DAVY GROCKETT TRUCK STOP/ Nashville, TN.: Wallace & Associates, 1993.
110. Appraisal of HICHORY VILLA APARTMENTS/ Nashville, TN: Wallace & Associates, 1994.
111. Appraisal of MARBLEHILL CONDOMINIUMS/ Nashville, TN.: Wallace & Associates, 1994.
112. Appraisal of MEDICAL OFFICE CONDOMINIUM/ Nashville, TN: Wallace & Associates, 1995.
113. Appraisal of Residential Property/ San Antonio: Lincoln Graduate Center: U.S., 1999. p.53.
114. Appraisal of RIVERVIEW TOWER/ Nashville, TN.: Wallace & Associates, 1992.
115. Commercial Real Estate Appraising/San Francisco: Lee & Grant Co., 1993. p.40.
116. Financial Analysis for Commercial Real Estate/ Chicago, Illinois: Commercial Investment Real Estate Institute, 1994.
117. Getting started in real estate investing by Michael C. Thomsett/ N.Y.: Jonn Wily & Sons, ine, 1994. p.260.
118. Handbook of real estate portfofio management (edited by) Joseph L.: Irwin/McGraw-Hill, U.S., 1995.
119. How to make big money in real estate'90s market by Tyler G./ New Jersey: Prentice Hall, U.S., 1992.
120. Land valuation, Depreciation & the Cost Approach to Value/ San Francisco: Lee & Grant Co., 1992. p.34.
121. Market Analysis for Commercial Real Estate/Chicago, Illinois: Commercial Investment Real Estate Institute, 1994.
122. Modern Real Estate Practice. 14th Edition, Real Estate Education company, Chicago, Illinois, U.S., 1996.
123. Pricing Residential Properties: What's it Worth? National Association of Realtors, U.S., 1983. p.63.
124. Real estate investments & how to make them by M.Tanzer/ New Jersey: Prentice Hall, 1988. -327p.
125. Real estate finance & investments manual / by J.Cummings: Prentice Hall, Inc., U.S., 1997.
126. Real Estate Salesman's Handbook 6th edition, National Institute of Real Estate Brokers, Chicago, Illinois, U.S., 1969. p.44-122.
127. The Dictionary of Real Estate Appraisal/ Chicago: American Institute of Real Appraisers, 1987.-p.123.
128. The Appraisal of Real Estate. Ninth edition/ Chicago, Illinois: Appraisal Institute, U.S., 1987.
129. Writing Narrative Appraisal Report/ San Antonio: Lincoln Graduate Center: U.S., 1999. p.27.
130. Полученные данные влияния динамики индекса потребительских цен на стоимость 1 м2 для 1, 2,3 комнатных квартир на исследуемом локальномрынке жилья
131. Регрессионный анализ Линейная модель: У = а + Ь*х
132. Зависимая переменная: Стоимость 1 м2 в 1, 2, 3-х комнатных квартирах. Независимая переменная: Индекс потребительских цен.
133. Для однокомнатной квартиры:
134. Наименование параметра Коэф-т регрессии Стандартная ошибка 1* Ч КО >ф.шекс иотрси. цеп 0,418398 1,175282 Е-02 0,00(1000
135. В<>эф. детерминации 0,9289ог Сумма квадратов Средний квадрат Коэф Кор-ции Р-критерии 1* коэф
136. Модель 1 3,279966 Е+09 3,27966 Е+09 0,953 1267,3488 0,000000
137. Ошибка 97 2,51017Е+08 2587813
138. Общее 98 3,53068 Е+09 3,602734 Е+07
139. Для двухкомнатной квартиры
140. Наименование параметра 1Соэф-т регрессии Стандартная ошибка Р Ч коэф.
141. Индекс потрео. цен 0,40257 1,157084Е-02 0,0000001. Коэф. детерминации 0,9258
142. БГ Сумма квадратов Средний квадрат Коэф Кор-ции Г- критерий Р коэф
143. Модель 1 3,0362 Е+09 3,036211 Е+09 0,951 1210,4677 0,000000
144. Ошибка 97 2,43307Е+08 2508296
145. Общее 98 3,279516Е+09 3.346444Е+07
146. Для трехкомнатной квартиры
147. Наименование параметра Коэф-т регрессии . Стандартная ошибка Р киэф.
148. Индекс потреб, цен 0,37054 9/7143Е-03 0,000000
149. ЬСоэсЬ. детерминации 0,9375
150. ЭР Сумма квадратоа Средний квадрат Коэф Кор-ции Г-критерий Р коэф
151. Модель 1 2.5724 Е+09 2.57242 Е+09 0,96 1454,9953 0,000000
152. Ошибка 89 1.71495Е+08 1767991
153. Обшее 90 2.74391 Е+09 2.7999Е+07