Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование локального рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Никифорова, Вера Александровна
Место защиты	Кемерово
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование локального рынка жилья"

На правах рукописи

Никифорова Вера Александровна

ФОРМИРОВАНИЕ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ (на примере города Новокузнецка)

Специальность 08.00.05. - экономика и управление народным

хозяйством: региональная экономика

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Кемерово 2005

Диссертация выпонена на кафедре информационных систем и управления Новокузнецкого филиала-института ГОУ ВПО Кемеровского госуниверситета, а также на кафедре налогообложения, предпринимательства и права ГОУ ВПО Кемеровского госуниверситета.

Научный руководитель:

кандидат экономических наук Ткаченко Анатолий Николаевич

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор

Коноплев Виктор Афанасьевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Сурнин Владимир Сергеевич

кандидат экономических наук, доцент

Буркова Роза Федоровна

Ведущая организация: Кузбасский государственный

технический университет

Защита диссертации состоится 20 декабря 2005 г. в 10 часов на заседании регионального диссертационного Совета ДМ 212.088.05 при Кемеровском государственном университете по адресу: 650043, г. Кемерово, ул. Ермака, 7, ауд.201.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кемеровского государственного университета.

Автореферат разослан & ноября 2005 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 650043, г. Кемерово, ул. Красная, 6, КемГУ, экономический факультет, диссертационный Совет ДМ 212.08.05.

Ученый секретарь

регионального диссертационного Совета кандидат экономических наук, доцент

ул Варшавская ЕЯ.

) %В 5Общая характеристика диссертационной работы.

Актуальность темы исследования. Формирование локального рынка жилья, напрямую связапо с основными стратегическими целями жилищной политики, изложенными в Основных направлениях социально-экономической политики правительства РФ на догосрочную перспективу 2000-2010 гг. Одной из этих целей является создание условий формирования эффективных рынков жилья. Большое внимание уделяется развитию финансовых механизмов и инфраструктуры рынка жилья: л...Необходимо разработать систему мер, направленных на расширение источников и обеспечение надежности жилищного финансирования за счет частного сектора, создание целостной системы догосрочного жилищного ипотечного кредитования, обеспечивающей гражданам приобретение жилья в собственность, с использованием собственных и кредитных средств. О необходимости формировании рынка доступного жилья говорится и в Программе социально-экономического развития Кемеровской области на 20052010 годы

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" в сентябре 1997 года было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) ". Предметом деятельности АИЖК является развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России и обеспечения притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования. В 2003 году " в Кемеровской области создано представительство АИЖК. Однако ипотечных кредитов за время работы АИЖК в России выдано всего около 10000, в том числе в Кузбассе около 300.

Рынок жилья является существенным элементом национальной экономики, ибо жилье - важнейшая составная часть национального богатства. Жильё - это ликвидный товар, обладающий высокими потребительскими свойствами. Жилищный кодекс в статье 16 определяет Виды жилых помещений. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Формирование рынка жилья стало одним из направлений работы, которое обозначил Президент РФ перед Федеральным

г "ЯСип^р.

собранием РФ и Правительством РФ в является одной из базовых ценностей, и вопр|

-?тег;А | О С.Н- .-рбз/рг

2Су РК._

автором в данной диссертационной работе, безусловно, затрагивает самые важные интересы граждан нашего региона. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой жизненно важной необходимости.

Анализ литературных данных по исследуемой задаче позволил выявить следующие проблемы при формировании локального рынка жилья, требующие решения: неопределенность формирования и развития локального рынка жилья; сложность проведения операций на локальном рынке жилья; отсутствие отлаженной и разветвленной системы рыночной инфраструктуры, обеспечивающей финансовую доступность жилья; недостаток на локальном рынке жилья профессиональных специалистов продавцов; отсутствие понятной и приемлемой для основной части населения региона системы ипотечного кредитования, из-за несовершенства закона Х РФ Об ипотеке; слабая изученность структуры спроса и предложения у населения на этапе формирования локального рынка жилья, а также возможных направлений его дальнейшего развития.

Актуальность исследования определяется тем, что, не решены указанные проблемы, недостаточна теоретическая проработанность, отсутствует системный подход к проблеме формирования локального рынка жилья, описаны только его отдельные операции.

Состояние научной проработанности проблемы.

Обширный обзор отечественной и зарубежной литературы по теме диссертационного исследования позволяет сделать вывод о том, что в научной литературе, изданной до 1990 года, не уделялось достаточного внимания анализу рынка жилья. Зарубежные экономисты рассматривают функционирование рынка жилья как часть всей системы рыночных отношений. В работах американского ученого Г. Поляковского последовательно излагается идея о том, что на рынок жилья оказывает влияние государственная жилищная политика. Работы ученых Д.Фридмена, Н.Ордуэя, Г.Гаррисона, Ч.Амерсона, У.Шепкела, А.Ринга, Б.Бойса, Д.Купера, И.Джонсона посвящены проблемам оценки жилья.

Российские ученые Бессонова О.Э., Субботина В.Ю., Щербакова Е., Яковлева Ю.А. занимались проблемами формирования и развития рынка жилья в теоретическом отношении. В исследованиях отечественных экономистов Бусова Е., Кесаревой Н., Михайлова Е.В., Лаврухина О., Пайдиева Н., Стерник Г.И., доказывается, что неотъемлемым элементом инфраструктуры рынка жилья является ипотечное кредитование и система рефинансирования

догосрочных кредитов. Работы К.Тарасевича, С.В.Ананских, А.Ю.Воробьёва, Н.Артеменкова посвящены проблеме оценки недвижимости. В работах таких ученых как Сусорова Н.И., Герасимов Б.И. исследуются проблемы инвестирования в жилищное строительство, а также механизмы ценообразования в жилищном строительстве.

В отечественной экономической науке практически отсутствуют разработки, в которых системно рассматривалось бы формирование локального рынка жилья.

Актуальность рассматриваемой темы, ее практическая значимость, а так же недостаточная теоретическая проработанность проблемы формирования локального рынка жилья предопределили выбор темы диссертационного исследования, цель и основные его задачи.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является формирование локального рынка жилья на основе системного подхода и разработка методических рекомендаций по созданию колективной ипотечно-накопительной программы, на примере крупного промышленного города Новокузнецка. Для достижения указанной цели в процессе исследования были поставлены и решены следующие задачи:

уточнить содержание категории локальный рынок жилья, на основе изучения работ зарубежных и российских ученых; применить системный подход к формированию локального рынка жилья;

проанализировать спрос и предложение на локальном рынке жилья города Новокузнецка;

предложить модель формирования локального рынка жилья; разработать агоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования при покупке жилья;

разработать методические рекомендации по созданию колективной ипотечно-накопительной программы для города Новокузнецка.

Объектом диссертационного исследования является локальный рынок жилья крупного промышленного города Новокузнецка.

Предметом исследования является система организационных, правовых, экономических и управленческих отношений, складывающихся при формировании локального рынка жилья, на базе системного подхода.

Область исследования. Пункты 5,3, 5.6 паспорта специальностей ВАК (экономические науки): региональная экономика (формирование, функционирование и развитие территориально организованных экономических систем; локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие).

Методологической и теоретической основой и нормативной базой исследования являются фундаментальные и прикладные труды зарубежных и отечественных ученых в области региональной экономики, экономики жилой недвижимости, системного подхода, реинжиниринга и управления.

В диссертационной работе использованы кодексы РФ: Гражданский, Жилищный; законы РФ: О залоге, Об ипотеке (залоге недвижимости), О жилищных накопительных кооперативах, Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, постановления Правительства РФ, международные и национальные стандарты, федеральная целевая программа Жилище, региональная целевая программа "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья" на 2005 - 2010 годы, программа экономического и социального развития Кемеровской области на 2005-2010 годы, а также основные нормативно - правовые акты, регламентирующие рынок жилья. В качестве специальных методов и инструментов исследования использовались математические методы моделирования экономических систем, методология функционального моделирования IDEF 0, методы маркетинговых исследований, метод SWOT анализа.

Научная новизна исследования заключается в том, что автор изучил формирование локального рынка жилья города Новокузнецка и предложил новые подходы к решению существующих проблем. К числу самостоятельных результатов полученных автором и обладающих элементами научной новизны можно отнести:

1. Уточнено содержание категории локального рынка жилья в структуре рынка недвижимости, заключающегося в следующем:

- локальный рынок жилья - сегмент региональной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов и субъектов жилья, оперирующих на рынке, процессов, механизмов, а также инфраструктуры, обеспечивающей функционирование рынка жилья;

- система функционирования локального рынка жилья - это совокупные усилия участников рынка жилья, сосредоточивших своё профессиональное внимание на методическом, социальном,

инженерно-техническом и психолого-поведенческом механизмах, направленных на эффективную деятельность по созданию и развитию качественного рынка жилья;

- предпринята попытка сформулировать понятие инфраструктуры локального рынка жилья - это административные органы, судебная система, частные профессиональные институты, обслуживающие рынок жилья и влияющие на его состояние и динамику.

2. Предложена классификация функционирования локального рынка жилья, которая состоит из следующих процессов:

- формирование локального рынка жилья - совокупная деятельность взаимосвязанных основных и вспомогательных процессов локального рынка жилья;

- развитие локального рынка жилья - подключение к установившимся на этапе формирования локального рынка жилья отношениям между его объектами и субъектами новых участников инфраструктуры, с целью образования и развития новых функций локального рынка жилья;

совершенствование локального рынка жилья - процесс функционирования локального рынка жилья, дающий возможность перейти на качественно новый этап рыночных отношений. На данном этапе происходит преобразование системы отношений между всеми его участниками в более эффективные на основе внедрения стандартов.

3. Обосновано применение системного подхода при формировании локального рынка жилья.

Автор изучил различные подходы (комплексный, предпринимательский, стратегический, системный) к моделям, описывающим социально-экономические системы. При формировании локального рынка жилья был использован системный подход в виде территориально организованной экономической системы, состоящей из взаимосвязанных элементов, продающих товар и потребляющих ресурсы. Территориально организованная экономическая система представляет собой иерархически организованную структуру, характеризующуюся географической целостностью, общностью социальных и экономических процессов; включающая территориальное сообщество, взаимодействующее с социальной и предпринимательской подсистемами.

4. Разработана функциональная модель формирования локального рынка жилья.

Предлагаемая модель систематизирует понимание и взаимодействие элементов системы локального ;оышса жилья, а также'

отображает структуру и информационные потоки локального рынка жилья. Модель представлена в виде функционального блока, который преобразует входы в выходы при наличии необходимых ресурсов в управляемых условиях. Представленная функциональная модель обеспечивает наглядность всех процессов локального рынка жилья, позволяет понимать, управлять и улучшать всю систему и ее процессы.

5. Предложен агоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методические рекомендации по созданию колективной ипотечно-накопительной программы Жилье в рассрочку города Новокузнецка.

По мнению автора, ипотечная система в России заработает, только при условии ее поэтапного становления. Первым этапом ипотеки является накопительная система в форме потребительских жилищных кооперативов. Этот этап основан на объединении средств, имеющихся у лиц, желающих приобрести жилье под ипотечное обеспечение приобретаемого жилья. Вторым этапом является организация стройсберкасс. Третий этап характеризуется тем, что начинают работать ипотечные банки, деятельность которых ограничена одной лишь операцией по выдаче ипотечных кредитов.

Автором, в работе сформулированы методические рекомендации по созданию колективной ипотечно-накопительной программы Жилье в рассрочку города Новокузнецка, основной целью которых является создание благоприятных условий для решения жилищных проблем жителей города Новокузнецка путем рационального привлечения и использования денежных средств населения.

Теоретическая и практическая значимость выпоненного исследования заключается в том, что оно является базой специального изучения проблем формирования локального рынка жилья. Результаты исследования могут быть использованы участниками локального рынка жилья для формирования устойчивой системы функционирования. Материалы диссертации и некоторые положения данного исследования можно использовать в учебном процессе при преподавании дисциплин "Региональная экономика", Системный подход в управлении и специальных курсах Управление недвижимостью и Маркетинговые исследования. Внедрение и апробация работы. Основные положения диссертации докладывались на научных и научно-практических конференциях: на объединенном заседании кафедр Общей и региональной экономики и Налогообложения, предпринимательства и права КемГУ,

Новокузнецкого филиала-института Кемеровского госуниверситета в 2003-2004 гг., Пензенского госуниверситета в 2003-2005 гг., Новосибирского госуниверситета в 2005 г. В 2003-2005 годах на совещаниях: в ОАО Кузбассугольбанк (г. Новокузнецк), в ЗАО Углеметбанк (г. Междуреченск), в комитете жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (г. Новокузнецк), в администрациях городов Осинники и Междуреченска.

Результаты диссертационного исследования, полученные автором, использовались в 2001-2005 годах при создании и развитии потребительского жилищного кооператива Жилье в рассрочку в городе Новокузнецке, при разработке Программы создания благоприятных условий для улучшения жилищных условий жителей города Новокузнецка.

Публикации по теме исследования: Основное содержание, выводы, рекомендации и предложения обоснованные в диссертации опубликованы в 8 печатных работах (в том числе в 2 монографиях, в соавторстве) общим объемом 6,75 п. л.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа содержит 168 стр. машинописного текста, в том числе 35 таблиц, диаграмм и схем, кроме того, в ней представлен библиографический список из 146 наименований, 2 приложения.

Структура диссертационной работы

Введение.

Глава 1.. Теоретические основы исследования локального рынка жилья.

1.1. Содержание и основные понятия локального рынка жилья

на базе изучения работ российских и зарубежных ученых.

1.2. Применение системного подхода к описанию локального

рынка жилья.

1.3. Формы кредитования субъектов локального рынка жилья в

современной России. Глава 2. Анализ потребностей населения при формировании локального рынка жилья на примере города Новокузнецка.

2.1. 8\УС)Т-анализ локального рынка жилья.

2.2. Исследование спроса и предложения па локальном рынке жилья.

Глава 3. Формирование концепции колективной ипотечно-накопительной программы локального рынка жилья города Новокузнецка.

3.1. Построение функциональной модели формирования локального рынка жилья.

3.2. Разработка агоритма взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методических рекомендаций по созданию колективной ипотечно-накопительной программы.

Заключение

Библиографический список Приложение

Основные положения и результаты исследования, выносимые на

В первой главе диссертационной работы исследуется содержание категории локального рынка жилья.

Анализ литературных данных показал, что на сегодняшний день не существует единого подхода к описанию локального рынка жилья. Автор занимает позицию B.C. Батюка и рассматривает локальный рынок жилья как совокупность отношений продавцов и покупателей конкретного товара, сфера деятельности которых ограничивается преимущественно одним городом, районом или определенной их частью. Локальный рынок жилья чувствителен к местным традициям и к требованиям, вытекающим из национальных, природно-климатических и демографических особенностей региона. Локальный рынок жилья характеризуется как местоположением, так и объектами жилья, представленными на рынке, ценами, спросом и предложением. Локальность рынка жилья доказывается и в исследованиях проводимых и описанных российским ученым Стерник Г.М.. Предложенная им диаграмма была доработана автором в ходе исследования и представлена (диаграмма 1).

Так как жилье имеет в качестве составной части земельный участок, то оно обладает рядом родовых признаков, которые позволяют отличить его от движимых объектов. К ним относятся:

Первый признак - стационарность, неподвижность, характеризуется прочной физической связью объекта жилья с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования;

Второй признак - материальность, характеризуется тем, что жилье всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной форме. Жилье является одним из немногих товаров, стоимость которых не только имеет определенную стабильность, а еще и тенденцию к постепенному росту с течением времени;

Третий признак характеризуется договечностью жилья.

1600' 1500 Х 1400 Х 1300 1200 1100 1000 Х 900 800' 700 600 500 400 300 200 100 0'

Диаграмма 1 Динамика средней удельной цены предложения квартир в городах России

максимум минимум И Новокузнецк

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Четвертый признак - неоднородность жилья, которая определяет существенную дифференциацию в ценах между различными объектами жилья одного типа даже в пределах одной местности.

Пятый признак - высокие издержки переезда (высокая стоимость переезда и психологические издержки, связанные с переменой окружения).

Важной особенностью жилья является то, что потребность в нем практически не насыщаема. Это связанно с ростом семьи, повышением ее благосостояния и т.д.

Характеристики локального рынка жилья систематизированы автором в таблице 1.

Таблица 1

Характеристики локального рынка жилья._

Качественные характеристики Количественные характеристики

1. Наличие объектов городской социальной инфраструктуры 1. Средняя стоимость объектов жилья в зависимости от качественных характеристик объекта.

2. Комфортность и эксклюзивность объектов жилья 2. Объем жилищного фонда

3. Районирование 3. Объем первичного и вторичного жилья.

4. Юридическая чистота объектов жилья. 4. Объем ветхого и аварийного жилья.

5. Развитость рынка страховых услуг объектов жилья б.Объем жилья повышенной комфортности.

Автором в работе используется системный подход, который предполагает отношение к локальному рынку жилья как к совокупности взаимосвязанных частных элементов, функционирование которых обеспечивает достижение нужного эффекта, в минимальные сроки и при минимальных трудовых, финансовых, материальных и информационных затратах. Он предполагает исследование локального рынка жилья, с одной стороны, как единого целого, а с другой стороны, как части более крупной системы рынка региона, в которой анализируемый локальный рынок жилья находится с остальными системами в определенных отношениях.

Локальный рынок жилья рассматривается как территориально организованная экономическая система. Она состоит из связанных и управляемых элементов, имеющих входы и выходы, а также продающих товар и потребляющих ресурсы. Применение системного подхода к формированию локального рынка жилья обеспечило целостность, иерархичность и функциональность локального рынка жилья, позволило обеспечить наглядность и упорядоченность всех процессов локального рынка жилья. Таким образом, появляется возможность эффективнее воздействовать как на отдельных участников рынка жилья, так и на процессы, с учетом получения требуемых результатов на выходе конкретного процесса.

Использование системного подхода при рассмотрении локального рынка жилья позволило выделить три основных процесса функционирования локального рынка жилья, а именно: процесс формирования локального рынка жилья, процесс развития локального рынка жилья и процесс совершенствования локального рынка жилья.

Применение системного подхода, дает возможность представить структуру локального рынка жилья в виде схемы, рис. 1.

Объекты - жилые дома многоквартирные; жилые дома одноквартирные; квартиры; комнаты. Субъекты - продавцы и покупатели.

Инфраструктура локального рынка жилья - административные органы, судебная система, частные профессиональные институты, обслуживающие рынок жилья и влияющие на его состояние и динамику.

Рис. 1. Схема структуры локального рынка жилья

В работе приводится обоснование ограниченной эластичности спроса на локальном рынке жилья в краткосрочном периоде. Жилье является уникальным по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельным, оно. как товар обладает ограниченной заменяемостью (объекты не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса). В результате проведенного количественного анализа выяснилось, что спрос на рынке жилья ограниченно эластичен по цене, а именно: -1,27<ЭР.Ж.<0,69, где Эр.ж. - эластичность рынка жилья относительно спроса и предложения. Эта ограниченная эластичность объясняется тем, что, жилье, наравне с продуктами питания и медицинскими услугами, необходимо для самого существования человека, и при повышении цен на жилье потребители предпочитают больше платить, а не сокращать в равной пропорции число

приобретаемых объектов жилья. Благодаря фундаментальности рынка жилья любая реакция со стороны предложения на изменение спроса будет поглощена рынком. Кривая спроса и предложения представлена на рис. 2.

руб./кв.м

2^2 ЙОО Рис. 2. Кривая дпроса и предложения.

> Ч спрос на локальном рынке жилья

кр/ср - предложения на локальном рынке жилья в Эл/ср (Э->оз) краткосрочном периоде - предложени я на локальном рынке жилья в догосрочн ом периоде Р Ч стоимость 1 кв.м жилья 2 Ч количество объектов жилья

В работе выпонен сравнительный анализ различных подходов к организации системы ипотечных кредитов и показано, что основное отличие в разных странах к организации ипотечного рынка заключается в формировании разнообразных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

В настоящее время, одним из основных факторов, негативно влияющих на развитие ипотеки в России, является существующий размер инфляции в стране и условия предоставления ипотечного кредита. Автором в работе рассмотрены альтернативные системы ипотечного кредитования - системы жилищных сбережений, системы небанковского ипотечного кредитования.

Х Х По нашему мнению, система догосрочного ипотечного жилищного кредитования в России дожна эффективно использовать привлеченные финансовые ресурсы граждан и в меньшей степени финансирование со стороны государственного бюджета.

В связи с этим в диссертации рассмотрен принцип работы потребительских жилищных кооперативов, в новом их качестве - как системы накопления и взаимокредитования граждан, пайщиков кооператива.

Во второй главе диссертации приведен анализ потребностей населения при формировании локального рынка жилья города Новокузнецка.

Для этого группой экспертов под руководством автора в 2004 году было выпонено исследование на тему Состояние локального рынка жилья и предпочтений жителей города Новохсузнецка. В исследовании принимало участие 484 респондента, что при 5% погрешности является репрезентативным1. Население г. Новокузнецка составляет 575 тысяч человек, людей в возрасте до 18 лет - 19,8%, старше 65 лет - 16,5%. То есть генеральная совокупность составляет 63,7% жителей г. Новокузнецка (или 366275 человек). Количество семей стоящих в очереди на улучшение жилищных условий в городе Новокузнецке на начало 2005 года составляет 19159 семей. При этом общий объем жилищного фонда на эту же дату составляет 9 511 ООО м2. На диаграмме 2 представлены потребности в приобретении жилья для жителей г. Новокузнецка.

Диаграмма 2 - Предпочтения жителей в г.Новокузнецка в приобретении жилья, 2004 г.

Отношение населения города Новокузнецка к ипотеке достаточно благоприятное. Основная масса населения 47,4 % готова участвовать в системе ипотечного кредитования, но при устраивающих их условиях кредитования, 25,8 % и из числа опрошенных высказали желание участвовать в накопительных схемах. Это означает, что массовый спрос на ипотечные кредиты и привлечение денежных средств населения на локальный рынок жилья в системе ипотечного кредитования возможен в случае обеспечения доступных условий.

Анализ изменения цен в период с 2001 по 2005 годы на рынке жилья в городе Новокузнецке показывает, что периода времени, когда

1 Черчиль Г. Маркетинговые исследования. - СПб.: Питер, 2000.

бы цены на жилье снижались, не было. Однако важно и то, что были периоды, когда цены временно стабилизировались (диаграмма 3,4).

Диаграмма 3 Средняя стоимость квартиры в городе Новокузнецке в 2001 году, руб. Центральный район

600 ООО;

Кузнецкий район

1-но к. кв

2-х к.кв.

3-х к.кв.

4-х к.кв. Новоильинский район

Куйбышевский район

Заводской район

Орджоникидзевскнй район

Диаграмма 4 Средняя стоимость квартиры в городе Новокузнецке в 2004 году, руб.

Центральный район

1 000 000.;

Кузнецкий район

-1-но к. кв. -2-х к.кв. -3-х к.кв.

-х к.кв.

Новоильинский район

Куйбышевский райо

Заводской район

Орджоникидзевский район

Для анализа состояния рынка жилья автором используются не цены предложения, а цены продаж, так как в процессе заключения сдеки цены предложения подвергаются корректировке.

Результаты анализа сильных и слабых сторон, возможностей и угроз рынка жилья города Новокузнецка приведены в таблице 2.

Таблица 2.

Сильные, слабые стороны, возможности и угрозы, локального рынка жилья города Новокузнецка

Сильные стороны

1. Большой объем предложений на рынке жилья;

2. Более 60 % населения желает улучшить свои жилищные условия;

3. Наличие в городе стабильно работающего ПИК Жилье в рассрочку;

4. Высокий уровень развития городской инфраструктуры.

Слабые стороны

1. Низкий ежегодный объем ввода нового жилья;

2. Старение жилого фонда периода массовой застройки;

3. Высокая стоимость жилья: нового и на вторичном рынке;

4. Не решенные экологические проблемы;

5. Недостаток профессиональных риэтеров, оценщиков, юристов;

6. Большое количество семей состоящих в очереди на улучшение жилищных условий;

7. Низкий уровень доходов жителей

города;

8. Не сформированный рынок жилья.

Возможности

1. Положительное отношение жителей города к ипотеке и к накопительным формам приобретения жилья;

2. Наличие одной из ближайших целей у жителей города - улучшение жилищных условий;

3. Рост тарифов на коммунальные услуги;

4. улучшение потребительских характеристик предлагаемых объектов (местоположение, планировка, площади и типы квартир, технические характеристики здания).

5. Реализация городской колективной ипотечно-накопительной Программы.

6. Население города попоняется за счет притока молодых людей, приезжающих из малых городов и районов области на учебу или на работу.

1. Снижение рождаемости населения в городе;

2. Не развитая инфраструктура рынка жилья;

3. Высокая степень риска при купле-продаже жилья через отдельные риэтерские агентства;

4. Отсутствие единой городской информационной базы жилья.

Формирование локального рынка жилья можно считать завершенным при наличии развитой инфраструктуры рынка жилья, а также первичных форм ипотечного кредитования (стимулирующий спрос на жилье) и в ситуации свободного доступа на этот рынок всех категорий граждан, включая работников бюджетных организаций.

В третьей главе предложена концепция колективной ипотечно-накопительной программы локального рынка жилья города Новокузнецка.

Под концепцией колективной ипотечно-накопительной Программы локального рынка жилья мы понимаем комплекс ключевых положений, дающих целостное представление о каком-либо явлении и событии, способствующих достаточно глубокому их пониманию2. Предлагаемая концепция включает в себя функциональную модель формирования локального рынка жилья, агоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методические рекомендации по созданию колективной ипотечно-накопительной программы.

Для разработки функциональной модели формирования локального рынка жилья . была использована трехканальная упрощенная модель с каналом управления ли, каналом контролируемых х, г и неконтролируемых лу воздействий методом расчленения сложной системы на ряд более простых подсистем (декомпозиция), рис. 3.

и - законодательные и нормативные акты у - требования потребителей х - объекты локального рынка жилья ъ - субъекты локального рынка жилья у1 - удовлетворенные требования потребителей шг - механизмы и ресурсы

Рис. 3 Трехканальная упрощенная модель адаптивной макромодели

В общем случае конечной целью декомпозиции является разбиение пространства переменных объекта {у, х, г} на q подпространств меньших размерностей, в которых учитывается связь данного выхода у] с соответствующими переменными. Такой подход позволил автору представить локальный рынок жилья в виде функциональной модели, выпоненной по Методологии функционального моделирования ШЕБО. Рекомендации по стандартизации: Р 50.1.028-2001. Автор, рассматривая на выходе процесса функционирование локального рынка жилья удовлетворенные потребности участников локального рынка жилья, определил входы, управляющие воздействия, а также необходимые ресурсы и механизмы.

Входами в процесс функционирования локального рынка жилья определены: требования покупателей, субъекты рынка жилья,

2 Сноварь-снравочннк менеджера / Под ред. М.Г. Лапусты. - М., 1996.

объекты рынка жилья, которые необходимы для удовлетворения потребностей участников - рынка жилья. Управление процесса происходит при помощи законодательных и нормативных актов.

Ресурсы на всех схемах модели - это инфраструктура рынка жилья, все виды информации, персонал и финансы, поступающие на рынок жилья, от всех его участников, А также социальные, методические, инженерно-технические и психолого-поведенческие механизмы.

Схема основного процесса системы Функционирование локального рынка жилья представлена в виде трех взаимодействующих между собой подпроцессов - формирование, развитие и совершенствование рынка жилья (рис. 4).

Законодательные и нормативные акты (международные, государственные, ведомственные) , ^

Международные и национальные стандарты ч ( )

Требования покупатели

Формировать

Ресурсы

(инфраструктура,

информация,

финансы)

Система

отношений

участниками

локальный рь нок жилья

Система

отношений

участниками

ч Банки, инвесторы и

Удовлетворенные потребности участников рынка

Совершенствовать локальный рынок жилья

Бизнес Д3 консультанты, сертифицирую щие органы

Рис. 4 Схема функционирования локального рынка жилья.

Выходы подпроцесса формировать локальный рынок жилья - база данных по объектам и система отношений между участниками рынка являются входами, как в подпроцесс развивать локальный рынок жилья, так и в подпроцесс совершенствовать локальный рынок жилья. Представленная модель функционирования локального рынка жилья лаконично и точно показывает все элементы системы, а также все отношения и связи между ними.

По мнению автора, ипотека на локальном рынке жилья заработает, только при условии поэтапного ее становления. И первым этапом, может стать накопительная система в форме потребительских

жилищных кооперативов. На рисунке 5 представлен разработанный агоритм взаимодействия субъектов потемного кредитования.

Рис. 5 Агоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования при

покупке жилья

Основу третьего этапа агоритма составляют отношения между субъектами ипотечного кредитования, а именно: заёмщиком (залогодатель), кредитором (первичный залогодержатель) в лице ипотечного банка, инвестором (обладатель свободных денежных ресурсов).

В городе Новокузнецке в 2001 году при участии автора образован кооператив Жилье в рассрочку. В конце 2004 года в кооперативе состояло 662 пайщика, на паевые взносы, которых приобретено 367 объектов жилья, т.е. 367 семей улучшили свои жилищные условия. Опыт новокузнецкого кооператива свидетельствует о надежности и доступности приобретения жилья через кооперативы.

Расчет ежемесячных паевых и членских взносов с учетом компенсации роста цен на объекты жилья на наш взгляд целесообразно определять по формуле3:

Пт1 - платежи в текущем году;

П0 - общая сумма рассроченного платежа;

Пт1 - сумма платежей прошлых месяцев;

Ин - индекс роста цен на объекты жилья за месяц предшествующий текущему;

Т - период рассрочки платежа (лет);

12 - количество месяцев в году;

ЧВМ - процент членских взносов (0,00083% или 0,3%). '

В свою очередь период рассрочки платежа может

рассчитываться по формуле:

Т = -, где

Т - рассчитываемый период рассрочки платежа;

3 Ткаченко Л.Н. Положение о порядке учета роста цен на объекты недвижимости при расчете паевых и членских взносов в ЖСК / Ткаченко А.Н., Ткаченко Н.А. // Современные аспекты экономики. - СПб. 2002. № 9(22). С. 96-98.

Тн Ч период, в течении которого деньги участника данной системы работали в ней (по каждому платежу);

Р Ч денежный эквивалент каждого платежа участника накопительной системы;

Skb - ориентировочная стоимость объекта жилья, на который производит накопления участник системы;

к - коэффициент соотношения периодов рассрочки и накопления.

Автором произведен расчет (по приведенным выше формулам), который показал, что при рассрочке платежа до 10 лет под существующую в жилищно-накопительной системе процентную ставку (максимум 3% годовых), увеличение стоимости приобретаемого объекта жилья составляет 29%. При этом экономический эффект для участника системы (пайщика кооператива) от приобретения объекта "жилья через кооператив составит 71% от будущей стоимости квартиры.

Выбор потребительского жилищного кооператива с использованием накопительной системы в качестве первого этапа ипотечного кредитования обеспечивает доступность объектов жилья для широких слоев населения на локальном рынке жилья.

В заключении диссертации сформулирован основной вывод, полученный в ходе исследования, а именно: эффект от внедрения, разработанной концепции колективной ипотечно-накопительной программы локального рынка жилья города Новокузнецка будет выражаться в обеспеченности населения качественным жильем (до 120 объектов жилья в год).

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Никифорова, В.А. Формирование локального рынка жилой недвижимости в Кузбассе / В.А. Никифорова, А.Н. Ткаченко // Монография. - Кемерово: Кузбассвузиздат, 2005, 11 п.л. (личных 5,0 п.л,).

2. Никифорова, В.А. Прикладной системный анализ: безопасность и риск / В.К. Буторип, C.B. Бабенков, А.Н. Ткаченко, В.А. Никифорова // Монография. - Кемерово - М.: Издательское объединение Российские университеты - Кузбассвузиздат -АСТШ, 2005, 6,0 п.л. (личных 1,0 п.л.).

3. Никифорова, В.А. Опыт и проблемы новых жилищностроительных кооперативов (на примере новокузнецкого ЖСК Жилье в рассрочку) / В.А. Никифорова, А.Н. Ткаченко // Труды III Всероссийской научно-практической конференции. -Новокузнецк, 2003,0,15 п.л. (личных 0,1 п.л.).

4. Никифорова, В.А. Влияние ипотечного кредитования на развитие региональной экономики / В.А. Никифорова, А.Н. Ткаченко // Труды Ш Всероссийской научно-практической конференции. -Новокузнецк, 2003, 0,15 п.л. (личных 0,1 п.л.).

5. Никифорова, В.А. Формирование и развитие рынка жилой недвижимости: некоторые операционные понятия / В.А. Никифорова, А.Н. Ткаченко, И.Г. Степанов // Труды Ш всероссийской научно-практической хсонференции. Новокузнецк, 2003, 0,3 п.л. (личных 0,1 п.л.).

6. Никифорова, В.А. Взаимоотношения некоторых участников рынка жилой недвижимости / В.А. Никифорова, А.Н. Ткаченко // Информационные технологии в экономике, промышленности и образовании. - М.-Новокузнецк, 2003. - № б, 0,15 п.л. (личных 0,1 п. л.).

7. Никифорова, В.А. ЖСК нового типа как этап системы ипотечного кредитования / В.А. Никифорова, А.Н. Ткаченко // Современные аспекты экономики. - СПб, 2003. - № 8(36), 0,3 п.л. (личных 0,1 пл.).

8. Никифорова, В.А. Агентства недвижимости на пути к клиенту / В.А. Никифорова // Наука. Технологии. Инновации: Сборник материалов Всероссийской научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. - Новосибирск, 2004, 0,15 п.л.

Подписано в печать 10.11.2005. Формат 60 х 84 . Бумага офсетная № 1. Усл. печ. д.1,4. Тираж 100 экз. Заказ 745.

Отпечатано в типографии издательства Кузбассвузиздат. 650043, г. Кемерово, ул. Ермака, 7

РНБ Русский фонд

20074 "2353"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Никифорова, Вера Александровна

5КМЛЪЯво л91 Х о Х ООО ООО о в о в о * Х е о ХХ о Х Х в о в о о Х о в ХХХ в Х в в* оке.

1.1. Содержание и основные понятия локального рынка жилья на базе изучения работ российских и зарубеленых ученых.В

1.2. Применение системного подхода к описанию локального рынка жилья.

1.3. Формы кредитования субъектов локального рынка жилья в современной

Глава 2. Анализ потребностей населения ири формировании локального рынка жилья на примере города Новокузнецка.

2.1. SWOT-анализ локального рынка жилья.

2.2. Исследование спроса и предложения на локальном рынке жилья.

Глава 3. Формирование концепции колективной ипотечно-накопительной программы локального рынка жилья города Новокузнецка

3.1. Построение функциональной модели формирования локального рынка жилья.

3.2. Разработка агоритма взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методических рекомендаций по созданию колективной ипотечно-накопительной программы.

-Х^lUl'CaJ? fft^^jIC^fSS'i й ooQoooeaл*eeeee o*ooeeaeeoaoлoooeooea t>лoo*oлeooaa ooooooeeeaooooeeeeeooeeeooo а 1 ^rf ооло*ооо*о*вл090оовоявле*вооао409в909оовляв9влееол

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование локального рынка жилья"

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" в сентябре 1997 года было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) ". Предметом деятельности АИЖК является развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России и обеспечения притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования. В 2003 году в Кемеровской области создано представительство АИЖК. Однако ипотечных кредитов за время работы АИЖК в России выдано только 10000.

Рынок жилья является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо жилье - важнейшая составная часть национального богатства. Жилищный кодекс в статье 16 определяет Виды жилых помещений. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Формирование рынка доступного жилья стало одним из направлений работы, которое обозначил Президент РФ перед федеральным собранием РФ и Правительством РФ в Послании 2004 г. Жилье является одной из базовых ценностей, и вопрос, рассматриваемый автором в данной диссертационной работе, безусловно, затрагивает самые важные интересы граждан нашего региона. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой жизненно важной необходимости.

Анализ литературных данных по исследуемой задаче позволил выявить следующие проблемы при формировании локального рынка жилья, требующие решения: неопределенность формирования и развития локального рынка жилья; сложность проведения операций на локальном рынке жилья; отсутствие отлаженной и разветвленной системы рыночной инфраструктуры, обеспечивающей финансовую доступность жилья; недостаток на локальном рынке жилья профессиональных специалистов продавцов; отсутствие понятной и приемлемой для основной части населения региона системы ипотечного кредитования, из-за несовершенства закона РФ Об ипотеке; слабая изученность структуры спроса и предложения у населения на этапе формирования локального рынка жилья, а также возможных направлений его дальнейшего развития.

Актуальность рассматриваемой темы, ее практическая значимость, а так же недостаточная теоретическая проработанность проблемы формирования локального рынка жилья предопределили выбор темы диссертационного исследования, цель и основные его задачи.

Предметом исследования является система организационных, правовых, экономических и управленческих отношений, складывающихся при формировании локального рынка жилья, на базе системного подхода.

Объектом диссертационного исследования является локальный рынок жилья крупного промышленного города Новокузнецка.

Целью исследования является формирование локального рынка жилья на основе системного подхода и разработка методических рекомендаций по созданию колективной ипотечно-накопительной программы, на примере крупного промышленного города Новокузнецка. Для достижения указанной цели в процессе исследования были поставлены и решены следующие задачи:

- уточнить содержание категории локальный рынок жилья, на основе изучения работ зарубежных и российских ученых;

- применить системный подход к формированию локального рынка жилья;

- проанализировать спрос и предложение на локальном рынке жилья города Новокузнецка;

- предложить модель формирования локального рынка жилья;

- разработать агоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования при покупке жилья;

- разработать методические рекомендации по созданию колективной ипотечно-накопительной программы.

Методологической и теоретической основой и и нормативной базой исследования являются фундаментальные и прикладные труды зарубежных и отечественных ученых в области региональной экономики, экономики жилой недвижимости, системного подхода, реинжиниринга и управления.

В диссертационной работе использованы кодексы РФ: Гражданский, Жилищный; законы РФ: О залоге, Об ипотеке (залоге недвижимости), О жилищных накопительных кооперативах, Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, постановления Правительства РФ, международные и национальные стандарты, федеральная целевая программа Жилище, региональная целевая программа "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья" на 2005 - 2010 годы, программа экономического и социального развития

Кемеровской области на 2005-2010 годы, а также основные нормативно -правовые акты, регламентирующие рынок жилья. В качестве специальных методов и инструментов исследования использовались математические методы моделирования экономических систем, методология функционального моделирования IDEF 0, методы маркетинговых исследований, метод SWOT анализа.

Обширный обзор отечественной и зарубежной литературы по теме диссертационного исследования позволяет сделать вывод о том, что в научной литературе, изданной до 1990 года, не уделялось достаточного внимания анализу рынка жилья. Зарубежные экономисты рассматривают функционирование рынка жилья как часть всей системы рыночных отношений. В работах американского ученого Г. Поляковского последовательно излагается идея о том, что на рынок жилья оказывает влияние государственная жилищная политика. Работы ученых Д.Фридмена, Н.Ордуэя, Г.Гаррисона, Ч.Амерсона, У.Шепкела, А.Ринга, Б.Бойса, Д.Купера, И.Джонсона посвящены проблемам оценки жилья.

Российские ученые Бессонова О.Э., Субботина В.Ю., Щербакова Е., Яковлева Ю.А. занимались проблемами формирования и развития рынка жилья в теоретическом отношении. В исследованиях отечественных экономистов Бусова Е., Кесаревой Н., Михайлова Е.В., Лаврухина О., Пайдиева Н., Стерник Г.И., доказывается, что неотъемлемым элементом инфраструктуры рынка жилья является ипотечное кредитование и система рефинансирования догосрочных кредитов. Работы К.Тарасевича, С.В.Ананских, А.Ю.Воробьёва, Н.Артеменкова посвящены проблеме оценки недвижимости. В работах таких ученых как Сусорова Н.И., Герасимов Б.И. исследуются проблемы инвестирования в ясилищное строительство, а также механизмы ценообразования в жилищном строительстве. В отечественной экономической науке практически отсутствуют разработки, в которых системно рассматривалось бы формирование локального рынка жилья.

В предлагаемой работе автор изучил формирование локального рынка жилья города Новокузнецка и предложил новые подходы к решению существующих проблем:

1. Уточнено содержание категории локального рынка жилья в структуре рынка недвижимости, заключающегося в следующем: локальный рынок жилья; система функционирования локального рынка жилья; инфраструктура локального рынка жилья.

2. Предложена классификация функционирования локального рынка жилья, которая состоит из следующих процессов: формирование локального рынка жилья; развитие локального рынка жилья; совершенствование локального рынка жилья.

3. Обосновано применение системного подхода при формировании локального рынка жилья.

4. Разработана функциональная модель формирования локального рынка жилья.

5. Предложен агоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методические рекомендации по созданию колективной ипотечно-накопительной программы Жилье в рассрочку города Новокузнецка.

Теоретическая и практическая значимость выпоненного исследования заключается в том, что оно является базой специального изучения проблем формирования локального рынка жилья. Результаты исследования могут быть использованы участниками локального рынка жилья для формирования устойчивой системы функционирования. Материалы диссертации и некоторые положения данного исследования можно использовать в учебном процессе при преподавании дисциплин "Региональная экономика", Системный подход в управлении и специальных курсах Управление недвижимостью и Маркетинговые исследования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Никифорова, Вера Александровна

Результаты исследования могут быть использованы участниками локального рынка жилья для формирования устойчивой системы функционирования.

В результате анализа существующего локального рынка жилья сделан вывод о незавершенности процесса формирования рынка жилья в силу непоноценности отдельных механизмов рынка жилья. В частности: ипотечного кредитования. Развитие этого и других механизмов, а также инфраструктуры рынка жилья даст возможность обеспечить свободный доступ на этот рынок различных категорий граждан, решая тем самым существующую в обществе жилищную проблему. Эффект от внедрения, разработанной модели и методических рекомендаций будет выражаться в достижении более высокого уровня социальной стабильности общества посредством повышения качества жизни населения через удовлетворение важнейшей потребности в жилье.

Доказано, что при рассрочке платежа до 10 лет под существующую в жилищно-накопительной системе процентную ставку (максимум 3% годовых), увеличение стоимости приобретаемого объекта силья составляет 29%. При этом экономический эффект для участника системы (пайщика кооператива) от приобретения объекта силья через кооператив составит 71%) от будущей стоимости квартиры.

Заключение

Результатом диссертационного исследования является: Уточнено содержание категории локального рынка жилья, системы функционирования локального рынка жилья и инфраструктуры локального рынка жилья: локальный рынок жилья - сегмент региональной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов и субъектов жилья, оперирующих на рынке, процессов, механизмов, а также инфраструктуры, обеспечивающей функционирование рынка жилья; система функционирования локального рынка жилья - это совокупные усилия участников рынка жилья, сосредоточивших своё профессиональное внимание на методическом, социальном, инженерно-техническом и психолого-поведенческом механизмах, направленных на эффективную деятельность по созданию и развитию качественного рынка жилья; предпринята попытка сформулировать понятие инфраструктуры локального рынка жилья - это административные органы, судебная система, частные профессиональные институты, о белу живающие рынок жилья и влияющие на его состояние и динамику. Предложена классификация функционирования локального рынка жилья: a. формирование локального рынка жилья - совокупная деятельность взаимосвязанных основных и вспомогательных процессов локального рынка жилья; b. развитие локального рынка жилья - подключение к установившимся на этапе формирования локального рынка жилья отношениям между его объектами и субъектами новых участников инфраструктуры, с целью образования и развития новых функций локального рынка силья; с. совершенствование локального рынка силья - процесс функционирования локального рынка силья, дающий возмосность перейти на качественно новый этап рыночных отношений. На данном этапе происходит преобразование системы отношений месду всеми его участниками в более эффективные на основе внедрения стандартов.

3. Обосновано применение системного подхода при формировании локального рынка силья.

Применив системный подход в работе, локальный рынок силья представлен в виде территориально организованной экономической системы, состоящей из связанных и управляемых элементов, продающих товар и потребляющих ресурсы. Это иерархически организованное образование, характеризующееся географической целостностью, общностью социальных и экономических процессов, включающее территориальное сообщество, взаимодействующее с социальной и предпринимательской подсистемами.

4. Разработана функциональная модель формирования локального рынка силья.

Предлагаемая модель систематизирует понимание и взаимодействие элементов системы локального рынка силья, а таюке отобрасает структуру и информационные потоки локального рынка силья. Модель представлена в виде функционального блока, который преобразует входы в выходы при наличии необходимых ресурсов в управляемых условиях. Главной задачей построения функциональной модели является удовлетворение потребностей участников локального рынка силья.

5. Предлосен агоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методические рекомендации по созданию колективной ипотечно-накопительной программы Жилье в рассрочку города Новокузнецка.

Ипотечная система в России заработает, только при условии ее поэтапного становления. Первым этапом ипотеки является накопительная система в форме потребительских жилищных кооперативов. Этот этап основан на объединении средств, имеющихся у лиц, желающих приобрести жилье под ипотечное обеспечение приобретаемого жилья. Вторым этапом является организация стройсберкасс. Наряду с операциями купли-продажи жилья появляется возможность инвестирования средств в строительство. Третий этап характеризуется тем, что начинают работать ипотечные банки, деятельность которых ограничена одной лишь операцией по выдаче ипотечных кредитов.

Автором в работе сформулированы методические рекомендации колективной ипотечно-накопительной программы Жилье в рассрочку города Новокузнецка, основной целью которых является создание благоприятных условий для решения жилищных проблем жителей города Новокузнецка за счет схемы рационального привлечения и использования денежных средств населения.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Никифорова, Вера Александровна, Кемерово

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Асаул А.Н., Карасев А.В. М.: МИКХиС, 2001

2. Батюк B.C. Словарь экономических и маркетинговых терминов / Батюк B.C. Харьков: ЧП "Фирма Универсальная презентационная группа", 2004, 172 с.

3. Богданов А.А. Всеобщая организационная наука (Тектология) / Богданов А.А. М.: Экономика, 1989

4. Большой энциклопедический словарь. М.: Большая Российская энциклопедия; СПб.: Норинт, 1997, 1456 с.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Информационно внедренческий центр Маркетинг, 1996 г.

6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости / Грибовский С.В. Питер, 2000, 336 с.

7. Давид Марка, Клемент МакГоуэн. Методология структурного анализа и проектирования. Пер . с англ . /Давид Марка, Клемент МакГоуэн. -М.:1993, 240 с.

8. Данные Института специалистов в области недвижимости (ИСОН), г. Кемерово/ www.mega.kemerovo.su/WEB/HTMLЯC055-0LHTM

9. Данные новокузнецкого жилищно-строительного кооператива Строим вместе Ч Жилье в рассрочку / предоставлены специалистами ЖСК Строим вместе Жилье в рассрочку, 2005

10. Данные Управления учета и приватизации жилых помещений администрации города Новокузнецка / предоставлены специалистами Управления учета и приватизации жилых помещений администрации города Новокузнецка, 2005

11. Данные Федеральной службы государственной статистики март 2005 / www.gks.ru/bgd/free/B0500

12. Джек Фридман, Николас Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Джек Фридман, Николас Ордуэй. Москва, "Дело и тд", 1995

13. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Ж72 Юрист, 2005. Ч 138 с.

14. Весь мир: информ.-аналит. журнал/ № 33 (6), 2001

15. Квартира, дача, офис: информ.-аналит. журнал/ № 17, 2002

16. Коммерсант Дейли: информ.-аналит. журнал/ 24 июня, 1995

17. Коммерсантъ: информ.-аналит. журнал/ 1 июня 2000, стр., 43-46

18. Коммерсантъ: информ.-аналит. журнал/ 10 июня 2000, стр. 26-28

19. Коммерсантъ: информ.-аналит. журнал/ 14 июля 2000, стр. 34-35

20. Коммерсантъ: информ.-аналит. журнал/ 16 февраля 2000, стр. 34-36

21. Коммерсантъ: информ.-аналит. журнал/ 23 ноября 2000, стр. 41-42

22. Мир и дом: информ.-аналит. журнал/ Апрель, май, июль 2000, февраль 2002.

23. Недвижимость года: информ.-аналит. журнал/ № 2, 2001 "Олимп недвижимость".

24. Проблемы прогнозирования : информ.-аналит. журнал/ № 4, 1999

25. Риэтер: информ.-аналит. журнал/ № 2/3 1999

26. Современный Дом: информ.-аналит. журнал/ № 1 (34) 2002

27. Столичные новостройки: информ.-аналит. журнал/ № 5-6 (9-10) 2001

28. Экономика и жизнь: информ.-аналит. журнал/ № 3 2000, стр. 27-28.

29. Эксперт: информ.-аналит. журнал/ № 48 (308), 24 декабря 2001

30. Эксперт: информ.-аналит. журнал/ №13, 3 апреля 2000

31. Эксперт: информ.-аналит. журнал/ № 31, 28 августа 2000

32. Эксперт: информ.-аналит. журнал/ № 46, 6 декабря 1999

33. Элитная недвижимость: информ.-аналит. журнал/ № 11(25), января 2002

34. Ильина Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 1999, c.l 1.

35. Косарева Н. Б. Рынок доступного жилья государственный приоритет/ Косарева Н. Б. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование -№ 3 (20) Октябрь 2004 г.

36. Коуз Р. Фирма, рынок и право / Коуз Р. М., 1993, с. 59.

37. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Кулагин М.; под ред. проф. Е.А. Суханова М., 1992, с. 110 - 115.

38. Лобанова С. И Реконструкция может быть виртуальной / Лобанова С. И. // Строительство и недвижимость, Минск, № 26, 1997

39. Майк Робсон, Филип Улах. Практическое руководство по реинжинирингу бизнес-процессов /Майк Робсон, Филип Улах; пер. с англ.; под ред. НД.Эриашвили. М.: Аудит, ЮНИТИ, 1997 , 224 с.

40. Материалы VI Национального Конгресса по недвижимости (8-11 июня2003) // vi.congressrgr.ru/index.php?action=conference

41. Материалы VII Национального Конгресса по недвижимости (5-9 июня2004) // vi.congressrgr.ru/

42. Материалы МУП Муниципальный жилищный центр г. Новокузнецка / предоставлены специалистами МУП Муниципальный жилищный центр г. Новокузнецка, август 2005 г.

43. Международный стандарт ISO 9000:2001 (ГОСТ Р ИСО 9000-2001) Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь. Госстандарт России. М.: официальное издание ФГУ Кемеровский ЦСМ, 2005, с.26

44. Международный стандарт ISO 9001:2000 (ГОСТ Р ИСО 9001-2001). Госстандарт России. М.: официальное издание ФГУ Кемеровский ЦСМ, 2005, с.21

45. Международный стандарт ISO 9004:2001 (ГОСТ Р ИСО 9004-2001) Системы менеджмента качества. Руководство по улучшениюдеятельности. Госстандарт России. М.: официальное издание ФГУ Кемеровский ЦСМ, 2005, с.24

46. Менеджмент качества и международные стандарты ИСО 9000 версии 2000 года / Материалы семинара в рамках Программы ИСО для развивающихся стран. Минск, июль 2001, 79 с.

47. Месарович М. Основание общей теории систем. Общая теория систем / Месарович М. М.: Мир, 1966

48. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента / Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф.; пер. с англ. М.: Дело, 1998, 704 с.

49. Методология функционального моделирования. Р50.1.028-2001. Госстандарт России. М.: официальное издание ФГУ Кемеровский ЦСМ, 2005, с.49

50. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство. Экономика) Терминологический словарь / Нагаев Р.Т. Казань: Изд: ГУП ПИК Идеал-Пресс, 2000, 616с.

51. Нив Г. Пространство доктора Деминга. кн.1 / Нив Г. Тольятти, Городской общественный фонд "Развитие через качество", 1998, 336 с.

52. Никифорова В.А. Агентства недвижимости на пути к клиенту. Наука. Технологии. Инновации / Никифорова В.А.// Сборник материалов Всероссийской научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, декабрь, 2004, г. Новосибирск.

53. Никифорова В.А., Ткаченко А.Н. Взаимоотношения некоторых участников рынка жилой недвижимости. Информационные технологии вэкономике, промышленности и образовании / Никифорова В.А., Ткаченко А.Н. М., № 6, 2003.

54. Никифорова В.А., Ткаченко А.Н. ЖСК нового типа как этап системы ипотечного кредитования /Никифорова В. А., Ткаченко А.Н. // Современные аспекты экономики. С.-Пб, № 8(36), 2003.

55. Научно-практический комментарий к Федеральному законму Об ипотеке (залог недвижимости)/ Рук.авторского кол. М.Орлова // Российская юстиция, № 5, 1999.

56. Никифорова В.А., Ткаченко А.Н., Бабенков С.В. Позиционирование Углеметбанка семейный банк, заботящийся о здоровье и финансовом благополучии своих клиентов /Никифорова В.А., Ткаченко А.Н. // Современные аспекты экономики. Ч С-Пб, № 3(70), 2005

57. Новые жилищные кооперативы. Опыт догосрочных финансовых вложений в России. М.: Гильдия жилищных кооперативов Жилье в рассрочку, 2001 г.

58. Оксфордский токовый словарь по бизнесу. М., 1995, с. 543

59. Оптнер С. JI. Системный анализ для решения деловых и промышленных проблем / Оптнер С. Л. М.: Сов. радио, 1969, с. 148.

60. Ордуэй Ы., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Ордуэй Н., Фридман Д. М, Дело и тд, 1995, с.480

61. Основные направления социально-экономического развития Российской Федерации на догосрочную перспективу 2001-2010 г.г. // www.budgetrf.ru/Publications/Programs/Government/Gref2000/Gref2000000. htm

62. Основные направления социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 годы) //www.budgetrf.m/Publications/2004/Budgeting/Federal/Npd/Budgetlaws/116 3rl 5082003/1163г15082003010.htm

63. Пакет законов "Доступное жилье" (22 закона) // I-STROY.RU 11.03.2005

64. Первая в России Система массовой социальной ипотеки Строим вместе. М.: Издательский дом Финансовый контроль, 2005.

65. Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации / Российская газета от 26 мая 2004 года.

66. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.) // www.government.ru/government/

67. Программа социального и экономического развития Кемеровской области на 200-2010 г.г. //www.ako.ru/official/strukt/ECONOM/uprperspekt.asp?n=6&nsz=:5

68. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М. Экономика, 2000, с. 294

69. Робсон М., Улах Ф. Практическое руководство по реинжинирингу бизнес-процессов / Робсон М., Улах Ф. М.: Аудит, "Юнити", 1997, с. 224

70. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь. Университет Рутджерс (США). М., 1992, с. 268.

71. Рынок жилья в переходной экономике; под редакцией Е.В.Орешкович. -г. Киров: ГИПП Вятка, 2002, с.896

72. Стерник Г.М. Рынок недвижимости в России в 1998 г. Анализ и прогноз. Российская Гильдия риэтеров. Издательство "Риэтор", 1999.

73. Садовский В.Н. "Системный подход и общая теория систем: статус, основные проблемы и перспективы развития" / Садовский В.Н. М.: Наука, 1980

74. Сайт агентства недвижимости "Penny Line Realty"

75. Сайт агентства недвижимости "РеаИнвестСтрой"

76. Сайт Кузбасской Гильдии Риэтеров

77. Сайт Международной Ассоциации союзов архитекторов (МАСА) и редакции журнала "Архитектура, Строительство, Дизайн"

78. Сайт риэтерского агентства "ИШСОМ недвижимость"

79. Сайт Российской Гильдии Риэтеров

80. Сайт//svoy-dom.tomsk.ru/site.php ?rd=6

81. Сайт//www.ap.altairegion.ru/070-05/3.html97. Сайт // www.apartment.ru/

82. Сайт//www.gzhk.ru/content/docs/niforai/doc2.doc.99. Сайт // www.mian.ru100. Сайт // www.miel.ru

83. Сайт // www.nestor.minsk.by/sn/1997/26/sn2612.htm

84. Сайт // www.raiffeisen.ru/rBanlc103. Сайт // www.realty.ru104. Сайт // www.rmls.ru105. Сайт // www.rusipoteka.ru106. Сайт // www.stn.ru107. Сайт // www.cals.ru108. Сайт // www.idef.com109. Сайт // www.orientsoft.by110. Сайт // www.policy.ru/

85. Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских Петроград, 1914, с. 71.

86. Система roEFO/EMTool 1.1. Руководство пользователя. Минск, ЗАО Ориентсофт, РБ, 1997

87. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Интел-Синтез, 1996

88. Словарь синонимов русского языка. В 2-х т. Л.: АН СССР, Наука, 1970

89. Словарь терминов по недвижимости // www.bizhelp.ru/

90. Советский энциклопедический словарь; под. научн. ред. A.M. Прохорова и др. М.: Советская энциклопедия, 1980, 1600 с.

91. Соловьев И.Г. Идентификация и диагностика систем управления. Электронный курс лекций // www.blkptv.by.ru/ident/l/l4.html

92. Спицнадель В. Н. Основы системного анализа; Учеб. Пособие. СПб.: Изд. дом Бизнесс-пресса, 2000, с.326.

93. Старков О.Ю. Развитие институтов жилищного кредитования: проблема трансплантации. М.: ЦЭМИ РАН, 2002г., 58 с.

94. Статистические данные Управления статистики города Новокузнецка за период с 1995 по 2004 годы управления статистики // www.adninkz.ru/index.shtml

95. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. М. РГР. 1999 г. // www.realtymarket.org/index.htm

96. Ткаченко А.Н., Никифорова В.А. Методика обучения персонала / Ткаченко А.Н., Никифорова В.А.// Современные аспекты экономики. -СПб., № 10, 2005.

97. Ткаченко А.Н., Ткаченко Н.А. Положение о порядке учета роста цен на объекты недвижимости при расчете паевых и членских взносов в ЖСК / Ткаченко А.Н., Ткаченко Н.А. // Современные аспекты экономики. -СПб, № 9(22), 2002, С. 96-98

98. Топоров В.Н. Из области теоретической топономастики. Вопр. языкознания. М.: Наука, № 6. 1962г.

99. Ужегов А.А. Квартира в кредит. Ипотечная сдека. СПб., М., Харьков, Минск, 2001 г., с. 288.

100. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 2010 годы, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 // www.programs-gov.ru/ext/18/content.htm

101. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ст. 4 // wbase.duma.gov.ru/ntc/fz.asp

102. Федеральный закон N 102-ФЗ Закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 10 июня 1998 г. //wbase.duma.gov.ru/ntc/fz.asp

103. Федеральный Закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 10.02.2002 г. // wbase.duma.gov.ru/ntc/fz.asp

104. Федеральный Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. // wbase.duma.gov.ru/ntc/fz.asp

105. Харрисон Г. Оценка недвижимости / Харрисон Г.; учебное пособие; пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994, С. 12

106. Харрисон Г. Оценка недвижимости / Харрисон Г.; учебное пособие; пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994, С. 26, сноска

107. Хол А., Фейджин Р. В ст.: В. А. Лекторской, В. Н. Садовский О принципах исследования систем / Вопросы философии. М.: Наука, № 8, I960

108. Хол А. Опыт методологии для системотехники. М.: Советское радио, 1975,448 с.

109. Хачатрян С.Р., Пинешна М.В., Буянова В.П. Методы и модели решения экономических задач; учебное пособие/ Хачатрян С.Р., Пинешна М.В., Буянова В.П./ М.: Издательство Экзамен, 2005 384 с.

110. Цифры приведены по материалам Федерального агентства по строительству и ЖКХ России (2005 г.) // www.gosstroy.gov.ru/

111. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России / Черных Е.В. М.: ЦЭМИ РАН, 1998, 60 с.

112. Черняк Ю.И. Системный анализ в управлении экономикой / Черняк Ю.И. -М.: Экономика, 1975, 191 с.

113. Черчиль Г. Маркетинговые исследования / Черчиль Г. СПб., Питер, 2000

114. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). Вступительная статья, Е.А. Суханов. М.: Фирма СПАРК, 1995, 556 с.

115. Щедровицкий Г. Проблемы методологии системного исследования / Щедровицкий Г. М.: Знание, 1964

Похожие диссертации

• Рынок жилья
• Экономический механизм функционирования субъектов регионального первичного рынка жилья
• Организационно-экономические механизмы развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья в условиях транзитивной экономики
• Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
• Анализ равновесий в модели рынка жилья с применением к разработке жилищных программ