Автореферат

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические механизмы развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья в условиях транзитивной экономики"

На праваиси

ТАМБИЕВА ХАЛИМАТ МУССАЕВНА

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКИ

Специальность: 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством:

предпринимательство

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Росгов-на-Дону 2006

Диссертационная работа выпонена на кафедре экономических дисциплин Карачаево-Черкесского филиала ГОУ ВПО Ростовский государственный

университет

Защита состоится л20 февраля 2006 года в 12 часов 30 минут на заседании диссертационного совета К 212 208 08 по экономическим наукам Ростовского государственного университета, по адресу: Республика Карачаево-Черкесия, Учкекен, Карачаево-Черкесский филиал ГОУ ВПО РГУ, ул. Умара Алиева 60, ауд. 401.

С диссертацией можно ознакомиться:

в Зональной научной библиотеке РГУ по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 148;

в библиотеке Карачаево-Черкесского филиала Ростовского государственного университета по адресу: Учкекен, ул. Умара Алиева, 60.

Автореферат разослан л20 января 2006 года.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 88, экономический факультет РГУ, к.208. Ученому секретарю.

Ученый секретарь Зепапов В.М.

Ведущая организация:

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Колесников Юрий Семенович доктор экономических наук, профессор Архипов Алексей Юрьевич кандидат экономических наук, доцент Атябиева Зулайха Бозигидовиа ГОУ ВПО Карачаево-Черкесская технологическая академия

диссертационного совета

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в целом выпоняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта (как формы отложенного спроса, ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости . рынка

недвижимости ведёт к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий, и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, на более эффективные формы занятости и бизнеса. Складываются предпосыки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста

Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития предпринимательства и его рыночной инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических и других услуг, в том числе и услуг по оценке объектов недвижимости.

Предпринимательство дожно стать в современных экономических условиях той движущей силой и базисом, которое обеспечивает эффективное развитие регионального рынка жилья.

Исследование проблем формирования предпринимательства на рынке недвижимости в условиях переходной экономики позволяет выявить как общие, так и специфические черты и механизмы осуществления этого процесса, в конкретных макро- и ме-зэкономических условиях России.

На основе такого анализа общего и специфического могут быть сделаны как теоретические выводы, раскрывающие экономические основы разработки стратегии государственной политики по поддержке и регулированию развития предпринимательства, так и практические рекомендации по ускорению формирования условий для развития предпринимательской деятельности на отечественном рынке жилья.

Значимость практического решения задач определения приоритетных форм и направлений развития предпринимательской деятельности на рынке жилья, в том числе её финансирования на

локальных (региональных) рынках жилья на основе использования различных схем льготного кредитования, обуславливают актуальность и повышенный интерес к ней многих исследователей.

Степень научной разработанности проблемы. Основные тенденции и особенности становления предпринимательства в сфере недвижимости изложены в трудах Аксаевой И.Е., Анненкова Б.Н., Бернвальда А.Р., Бека С.А., Бирюковой C.B., Давыдянц Д.Е., Гилиной Т.Г., Глушецкго A.A., Ермакова В.Ф., Зайналова Д.Р., Ив-левой О.В., Кущетерова P.M., Коченовой JI.C., Карена Ю.Д., Ка-пелюк З.А., Клиова А.П., Наговицина Л.П., Прижигалинского В.П., Тихонова В.Н., Фридмана А.М., Чаянова A.B. и др.

Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике, доходность жилищного инвестирования рассмотрены в трудах Д. Фридмана, Н. Ордуэя, С. Хадсона-Вильсона., Е. Гайдара, Л. Батурина, Л. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья всесторонне исследован в работах Т. Бекиной, Белокрыловой О., Н. Калининой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг, тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья представлены в исследованиях Н. Кесаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузанова; И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной, Якимович В.И.

Сберегательное поведение российских домохозяйств нашло всестороннее освещение в работах С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаева, Я. Рощиной; вопросы управления финансовыми ресурсами, анализа финансового состояния и устойчивости финансово - кредитных и страховых организаций представлены в работах Л. Андреевой, И. Балабанова, В. Чернова и др.

В то же время, остаются не достаточно изученными вопросы развития форм и направлений предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и ипотечного кредитования. Актуальность

данной проблемы определила выбор темы диссертационного исследования и состав исследованных в ней проблем.

Цель и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке концепции, механизмов и основных направлений развития предпринимательской деятельности на локальных рынках жилья.

Достижение поставленной цели определяет необходимость решения следующих задач:

выявить особенности и содержание предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;

выявить механизм процесса становления российского рынка недвижимости;

раскрыть отечественный опыт развития предпринимательства в сфере недвижимости;

предложить агоритмы управления риэтерской деятельностью;

определить оптимальные формы привлечения средств в строительство жилья в условиях российской действительности;

обосновать целесообразность внедрения переходной модели ипотечного кредитования и определить последующие этапы ее развития;

обосновать роль региональных и местных органов власти в развитии системы финансирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;

разработать механизм внедрения системы ипотечного кредитования в Карачаево-Черкесской Республике.

Объектом исследования является предпринимательская деятельность на локальном рынке жилья.

Предмет исследования - процессы, формы, институты и механизмы развития предпринимательской деятельности в сфере не-

движимости, система взаимодействия между субъектами предпринимательства на локальных рынках жилья, включая инвестиционно-финансовый механизм ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения теории рынка, в том числе рынка жилья, особенностей его функционирования и развития, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Всероссийской гильдии риэторов, законодательных и испонительных органов власти России и ее регионов.

Инструментарно-методическнй аппарат. В процессе разработки проблемы в рамках общего системно-функционального подхода применялись следующие частные методы исследования: экономико-статистический, сравнительного анализа, абстрактно-логический, динамических рядов, экспертных оценок, графической интерпретации.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные акты РФ, официальные статистические данные Федерального службы государственной статистики, территориального органа Федерального службы государственной статистики по Карачаево-Черкесской Республике, материалы и отчеты Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Карачаево-Черкесской Республики, публикации в периодической печати, материалы монографических

исследований, материалы проведенного автором опроса и экономико-социологического исследования.

Концепция диссертационного исследования опирается на положение о системной значимости для формирования институциональной среды рыночной экономики развития эффективных форм предпринимательской деятельности на рынке жилья, инструментом финансирования которой выступает двухуровневая модель ипотечного кредитования, учитывающая высокую социальную значимость жилья и генерирующий потенциал отрасли жилищного строительства. Эффективный механизм частно-государственного финансирования приобретения и строительства доступного жилья обусловливает активизацию инвестиционной деятельности в жилищной сфере и способствует обеспечению жильем семей со средними доходами. Решение проблемы спросо-вых ограничений на рынке жилья обеспечивается целостной системой ипотечного кредитования, базирующейся на институте государственных ипотечных Агентств, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов под государственные и муниципальные гарантии.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Принципиальная схема стартовой модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения отличается отсутствием вторичного рынка ценных бумаг и следовательно, отсутствием механизма рефинансирования. Одним из источников реализации системы ипотечного кредитования в регионе с целью улучшения жилищных условий населения является выделение бюджетных средств на рефинансирование системы ипотечного кредитования. В современных условиях в России речь можно вести о переходной модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения, для которой дожны быть оп-

ределены соответствующие условия на переходный период. Переходная модель ипотечного кредитования предусматривает более активное участие государства не только в регулировании, но и в осуществлении роли гаранта по различным схемам, в том числе с участием фонда развития жилищного строительства.

2. При финансировании предпринимательских структур в сфере строительства жилищных объектов недвижимости возможно применение схем кредитования с использованием как простого, так и переводного векселя, позволяющих существенно снизить стоимость кредита за счет использования взаимозачетов с использованием векселей.

3. Важнейшим условием достижения целостности системной организации рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования, объективной предпосыкой которой выступает укрепление на рынке посредников финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в инвестиции предпринимательских структур и населения, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения интересов субъектов инвестиционных и сберегательных процессов.

4. По мере стабилизации экономической обстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы на рынке недвижимости приобретают все большее распространение. Для регионов с нестабильной экономикой, имеющим большое значение, преимуществом облигаций жилищного займа перед схемами ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения является отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери гражданами платежеспособности. Кроме того, участие в схемах с жилищными облигациями не требует постоянного внесения ежемесячных платежей.

5. Создание залогового фонда позволит реализовать оптимальную схему залогового кредитования предпринимательской деятельно-

сти на рынке жилья. Для многих субъектов в РФ создание залогового фонда может стать основным инструментом обеспечения гарантий на привлекаемые для развития предпринимательства в жилищной сфере инвестиции, когда имеются ограниченные возможности выдачи бюджетных гарантий. Создание залогового фонда открывает широкие возможности использования в качестве залога и государственного имущества. Это тот случай, когда государство и бизнес могут выступить партнерами в целях привлечения инвестиций в регион.

6. Низкий уровень доходов населения во многих регионах России и, как следствие, его низкая покупательная способность существенно тормозят развитие предпринимательской деятельности в сфере строительства доступного жилья.

Для развития предпринимательства в сфере жилищного строительства, формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая государственная жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для предпринимательских и финансовых структур, так и для населения.

Научная новизна исследования заключается в авторской разработке концептуальных положений и механизма развития предпринимательской деятельности на локальных рынках жилья, ведущую роль в системной организации которого дожно выпонять ипотечное кредитование на основе функционирования государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов. К основным научным результатам, составляющим новизну исследования, можно отнести следующее:

1. Обоснованы концептуальные положения активизации предпринимательской деятельности на основе функционирования

государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов и использования наряду со схемами ипотечного кредитования, схем долевого участия граждан в строительстве добросовестными застройщиками элитного жилья.

2. Доказано, что наиболее близким к зарубежной практике кооперирования вкладчиков в общества взаимопомощи по обеспечению жильем в условиях действия российского законодательства является потребительский кооператив и что его статус некоммерческой организации дает ему возможность выступать в роли линструмента для любого заинтересованного субъекта хозяйствования (инвестора, заказчика-застройщика или предприятия, улучшающего жилищные условия своих работников), позволяющего без налоговых потерь держать на балансе квартиры и реализовы-вать их в рассрочку населению, а также обоснована целесообразность использования для развития предпринимательства на рынке жилья потенциала потребительских кооперативов.

3. Сформулированы основные принципы оптимизации условий залогового кредитования предпринимательской деятельности в жилищной сфере в современных условиях социально-экономического развития России на основе использования промежуточной - модели системы ипотечного кредитования, основанной на мерах совершенствования механизма активизации спроса.

4. Обосновано предложение о целесообразности выпуска в Карачаево-Черкесской Республике региональных и муниципальных облигационных займов в качестве инструмента инвестирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и наиболее действенного и эффективного инструмента, позволяющего, не перераспределяя право собственности на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости, а также предложения для внедрения схемы залогового кредитования предпринимательской деятельности, в которых не используется кредитно-финансовый меха-

низм, а осуществляется предоставление кредита (займа) в виде строительных материалов и в качестве обеспечения кредита рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика.

5. Разработан механизм стимулирования развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья посредством использования оптимальных схем залогового кредитования на основе включения ресурсов республиканского залогового фонда, позволяющего использовать в качестве залога имущество республики и муниципалитетов.

6. Предложены механизмы применения простого и переводного векселей для привлечения средств и финансирования предпринимательской деятельности в сфере строительства объектов недвижимости, предусматривающие использование схем осуществления взаимозачетов, банковского вексельного кредитования, проведения взаиморасчетов по строительству жилья и др.

7. Разработана концепция развития предпринимательства в жилищной сфере Карачаево-Черкесской Республики, включающая схемы использования в качестве инвестиций одновременно несколько схем ипотечного кредитования, предусматривающие охват различных по платежеспособности слоев населения.

Теоретическая значимость работы состоит в разработке комплекса организационно-экономических механизмов развития предпринимательства на локальном рынке жилья, адаптированных к социально-экономическим условиям транзитивной экономики.

Теоретические выводы диссертационного исследования могут найти применение при разработке региональных целевых программ по развитию рынка жилья и стимулированию предпринимательской деятельности в данной сфере, а также при преподавании учебных дисциплин: Менеджмент, Основы бизнеса Региональная экономика.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные механизмы активизации предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья позволят на более высоком инструментарно-методическом уровне решать проблемы обеспечения населения жильем. Принципиальные положения диссертации применимы для предприятий различных организационно-правовых форм. Полученные выводы и предложения диссертации могут быть использованы в качестве методической основы для углубленного исследования задач развития предпринимательства в жилищной сфере как важного фактора социально-экономического развития региона в целом.

Апробация результатов диссертационной работы. Положения и выводы диссертации прошли апробацию в докладах и выступлениях на ряде научных и научно-практических конференций в Ростове-на-Дону, Черкесске и Карачаевске в 2004-2005 гг.

Публикации. Основное содержание диссертации и результаты проведенных исследований изложены в шести публикациях общим объемом 3,4 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех разделов, объединяющих девять подразделов, заключения, списка использованных источников (150) и приложений. Общий объем диссертации составляет 223 страницы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, ее теоретическая и практическая значимость, освещена степень разработанности избранной проблематики в научной литературе, сформулированы цели и задачи исследования, его методо-

логическая и теоретическая база, приведены положения и выводы, содержащие элементы научной новизны и выделены основные положения, выносимые на защиту.

В первом разделе - Деятельность предпринимательских структур на рынке недвижимости - выявлены институциональные особенности и содержание предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, рассмотрен отечественный опыт развития предпринимательства в данной сфере, определены основные этапы становления российского рынка недвижимости.

"Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости1. Определяемый таким образом рынок недвижимости включает в себя целый ряд отношений, возникающих: в ходе создания объектов, в процессе оборота прав на недвижимость, в процессе эксплуатации объектов недвижимости, То есть включает в себя не только рынок купли-продажи недвижимости, но и рынки аренды, доверительного управления и иных сделок с частичной передачей прав на недвижимость, каждый из которых может иметь свою конъюнктуру, динамику и балансы (или дисбалансы) спроса и предложения, что определенным образом влияет и на предпринимательскую деятельность на рынке. На рисунке 1 автором представлена структура рынка недвижимости, состоящая из первичного и вторичного рынка, определяющая содержание предпринимательской деятельности на каждом этапе жизненного цикла объекта недвижимости.

При всем многообразии возможных видов предпринимательской активности в сфере недвижимости их ядро составляют те, которые непосредственно связаны с основными этапами жизненного цикла объектов недвижимости (девелоперская деятельность, брокерская деятельность, управление недвижимостью).

1 Балабанов И Т. Экономика недвижимости. - Спб : Питер, 2000 - С 71

Рисунок 1 - Структура рынка недвижимости

Изучение основных тенденций развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости выявило следующие характерные обстоятельства: являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынок недвижимости взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования; объекты недвижимости в зависимости от своих конструктивных и планировочных решений могут выпонять разные функции, выступая и как предмет потребления и как объекты производственного назначения, в связи с чем происходит выделение типов недвижимости различного функционального назначения и соответственно, разных рынков; характер использования того или иного объекта недвижимости важен не только с точки

зрения интересов обладателей прав на него, но оказывает существенное влияние и на состояние и развитие своего окружения, т.е. обладает высоким уровнем внешних эффектов.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести его привязанность к определенному региону, особенности функционирования и развития которого оказывают прямое влияние на рынок недвижимости.

Развитие предпринимательства в сфере недвижимости в России прошло догий путь - от первых риэтерских (брокерских) фирм, возникших в нашей стране на рубеже 80-90-х гг., связанных с начавшимися тогда процессами приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилищного фонда (предоставлявших минимальный перечень услуг), до современных развитых агентств недвижимости, трансформировавшихся в сложные разветвленные структуры, которые отличаются множественностью, подвижностью и эластичностью внутрифирменных связей, в которых в той или иной мере наличествуют и линейные, и функциональные связи.

В настоящее время в России происходит бурное формирование жилищного рынка с такими характеризующими признаками, как быстрое увеличение количества сделок, высокие темпы роста цен. Однако дальнейшее развитие предпринимательской деятельности на рынке недвижимости сдерживается несоответствием темпов роста уровня доходов населения темпам роста предложения на рынке жилья.

Необходимо отметить, что ещё одной чертой, характерной для формирования рынка недвижимости, становится укрепление взаимосвязей между рынком недвижимости и финансовым рынком. Развивается такое направление сотрудничества между субъектами этих рынков, как совместная организация риэтерскими фирмами и банками кредитования населения под залог жилой недвижимости.

Для развития рынка жилья, формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая жилищная политика, ориентированная, как это принято в мировой практике, на систему поддержки населения с низкими и умеренными доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для частных и смешанных финансовых структур, так и для населения. С этой целью в диссертационном исследовании обоснована необходимость:

создания фонда развития жилищного строительства под государственные гарантии;

преобразования части финансово-кредитных учреждений в целевые ссудосберегающие организации, способные аккумулировать вклады на выгодных для населения условиях;

выбора надежных способов и рычагов привлечения временно свободных денежных средств населения.

Во втором разделе диссертации - Модели и механизм поведения субъектов предпринимательства на локальном рынке недвижимости - определены особенности развития риэтерской деятельности на российском рынке недвижимости, рассмотрены формы привлечения средств в строительство жилья в условиях транзитивной экономики, выявлены проблемы развития ипотеки в жилищной сфере.

Согласно авторским представлениям, риэторская деятельность - это предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая профессиональными участниками (юридическими лицами и частными предпринимателями) рынка недвижимости по совершению сделок от имени клиента и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них в соответствии с действующим законодательством. В широком смысле слова риэторская деятельность понимается

как специфическая сфера экономической деятельности, встроенная в единую экономическую систему России, с присущими ей чертами, обусловленными местом и ролью в экономическом развитии.

Риэторские организации развиваются в исторически сложившихся и непрерывно меняющихся условиях страны, региона, от которых во многом зависят их роль в макро- и мезовоспроиз-водственных процессах, взаимоотношения с различными государственными институтами и выбор той или иной структуры управления. Проведенный анализ становления риэторских организаций в России показывает наличие нескольких основных вариантов организационных структур: маклерская риэторская организация, в основе которой лежит функциональная организационная структура; простая риэторская организация, базирующаяся на линейной организационной структуре; сложная риэторская организация, построенная на сочетании функционального и линейного подходов. Развиваясь, риэторские организации постепенно трансформируются в сложные разветвленные структуры, которые отличаются множественностью, подвижностью и эластичностью внутрифирменных связей.

Изучение основных тенденций развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости выявило следующие характерные особенности: преобладание малых риэтерских организаций; непонота нормативно-правого регулирования деятельности предпринимательских структур, функционирующих в данной сфере; отсутствие эффективного механизма управления риэтерской деятельностью.

Серьезной проблемой, сдерживающей развитие риэторской деятельности, является неурегулированность и противоречивость взаимоотношений, складывающихся между риэторской организацией и агентами. Одним из вариантов решения проблемы, на наш взгляд, может быть, с одной стороны, постепенная трансформация агентов в брокеров, зарегистрированных в качестве индивидуаль-

ных предпринимателей, самостоятельно ведущих сдеки под торговой маркой риэторской организации и оплачивающих оказываемые ею услуги (по рекламе, предоставлению рабочих мест и т. д.), с другой - использование эффективного механизма управления риэторской деятельностью, включающего комплекс системообразующих функций (планирование, организация, осуществление операционных функций, контроль и мотивация).

Развитие предпринимательской деятельности рынке недвижимости в регионе сдерживается недостаточным уровнем платежеспособного спроса со стороны населения. В качестве наиболее действенного и эффективного инструмента, позволяющего, не перераспределяя право собственности на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости, предлагается использовать региональные и муниципальные облигационные займы (частным случаем облигационного займа с целью финансирования жилищного строительства является выпуск и продажа накопительных жилищных сертификатов как разновидности договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса).

Активное развитие рынка облигационных займов позволит одновременно решить несколько важных задач: привлечь допонительные инвестиции в жилищный сектор рынка недвижимости, наиболее поно задействовав свободные денежные средства юридических лиц и населения; повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости отдельных регионов, способствуя развитию соответствующего сегмента рынка ценных бумаг; обеспечить профессиональным участникам рынка недвижимости допонительные возможности для осуществления деятельности за счет появления новых финансовых инструментов.

Формирование предпринимательской деятельности на рынке недвижимости возможно на основе организации фонда развития

жилищного строительства, который, с одной стороны, создает благоприятные условия для обеспечения граждан жильем (используя механизм догосрочного кредитования), с другой стороны - способствует конкуренции между строительными подрядными организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность на региональном рынке жилья. Основой функционирования фонда развития жилищного строительства является разработка финансовых механизмов для осуществления жилищного строительства, а условием функционирования - привлечение внебюджетных источников финансирования строительства, стимулирование участия различных предпринимательских структур в государственных целевых проектах по строительству жилья.

Так как в Карачаево-Черкесской Республике большая часть населения проживает в сельской местности, где традиционно принято строить индивидуальные дома, то автор считает возможным применение в республике схем залогового кредитования предпринимательской деятельности, в которых не используется кредитно-финансовый механизм, а осуществляется предоставление кредита (займа) в виде строительных материалов, а в качестве обеспечения кредита рассматривается экономический потенциал подсобного хозяйства заемщика. Предлагаемая модель финансирования жилищного строительства при участии фонда развития жилищного строительства представлена на рисунке 2.

Одним из направлений реформирования жилищного строительства является организация ипотечного кредитования. В современных условиях в России речь можно вести о переходной модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения, для которой дожны быть определены соответствующие условия на переходный период.

Строительная организация

Тоадрно-сбытаяой отдел по реан-1Энни семжо-хозяйственной продукиии

Магазины с/х прозукпнн

Фонд развития

жилищного строительства и социальных инвестиций

Заемщик

Страховал

орган шиш

Первоначальный капитал Ч внебюджетные источники: 3% от реализации линно-водочкых изделий. С предприятий. потребляющих много Хэлектроэнергии, приобретающих нефтепродукты и т. л.

Рисунок 2 - Модель финансирования жилищного строительства при участии фонда развития жилищного строительства

1 - сотрудничество в области строительства и финансирования жилья; 2 -первоначальный взнос; 3 - заключение необходимых договоров страхования; 4 - оформление кредита; 5 - предоставление жилья; 6- погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7,8- поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона

Переходная модель ипотечного кредитования предусматривает более активное участие государства не только в регулировании (поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса), но и в роли гаранта по раз-

личным схемам, в том числе с участием фонда развития жилищного строительства (выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов. Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить цену заимствования денежных средств, повысит надежность, но снизит цену финансовых инструментов, с помощью которых можно привлечь догосрочные ресурсы на региональный жилищный рынок.

В третьем разделе диссертации - Совершенствование организационно - экономического механизма и форм предпринимательства на локальном рынке недвижимости - рассмотрена роль региональных и местных органов власти в развитии системы финансирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, определены перспективы развития предпринимательства на рынке жилья КЧР и схемы внедрения ипотечного кредитования предпринимательской деятельности на рынке жилья КЧР.

Активная позиция органов испонительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для участников жилищного рынка не дожна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне, позволяющей упростить процедуры совершения сделок купли-продажи, ипотеки, государственной регистрации этих сделок.

Эффективное использование системы регионального ипотечного кредитования дожно опираться на соответствующие программы ипотечного кредитования, обеспечивающие три уровня взаимодействия. Первый уровень Ч разработка и утверждение основополагающих нормативных документов, (Программа ипотечно-

го кредитования, Положение об ипотечном кредитовании граждан при строительстве и приобретении жилья, Программа жилищного строительства и Правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа и др.). Второй уровень Ч формирование Фонда ипотечного кредитования, основной целью которого является финансирование строительства жилья с последующей продажей с рассрочкой платежей. Источником финансовых ресурсов Фонда могут быть целевые бюджетные средства, выделяемые в виде субвенций по программам субъекта РФ, незавершенное строительство и прочие внебюджетные ресурсы. Третий уровень Ч Управляющая компания (Агентство жилищных услуг), которая от имени Фонда ипотечного кредитования осуществляет функции заказчика при строительстве жилья и риэтерские функции при продаже жилья, в том числе с рассрочкой платежей.

Система ипотечного кредитования является подсистемой финансового рынка, где происходит процесс рефинансирования, обеспечивающий самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования.

К источникам рефинансирования системы ипотечного кредитования автор относит: допонительные доходы муниципальных и региональных бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, замороженные в незавершенном строительстве, дебиторскую задоженность предприятий и организаций промышленно-строительного комплекса, целевые сборы и поступления. Источником попонения средств Фондов ипотечного кредитования являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, а также часть страховых премий страховых компаний, часть прибыли застройщиков, направляемых в Фонды на финансирование ипотеки.

Средства из источников федерального и регионального уровня по установленной процедуре могут использоваться Фондами ипотечного кредитования для финансирования системы на началь-

ном этапе, а также покупки ипотечных кредитов, что позволит расширить масштабы первичного рынка.

Наиболее близким к зарубежной практике объединения вкладчиков в российских условиях является потребительский кооператив. Автор считает, что развитие предпринимательства на локальном рынке жилья возможно на основе использования схемы взаимодействия участников программы реализации жилья в рассрочку и применения программы рассрочки с участием потребительского кооператива.

В этом случае в качестве инвестора выступает поддерживаемый бюджетом Фонд жилищного строительства (а также финансово-строительные компании, организации Ч заказчики), которому на первоначальном этапе передается незавершенное жилищное строительство, недоимки предприятий и организаций по налогам и платежам в бюджет. Кроме того, инвесторами могут выступать также крупные предприятия, имеющие свободные оборотные средства для реализации собственных локальных программ обеспечения жильем своих работников. Инвесторы, в зависимости от поставленной задачи, либо обеспечивают возврат денежных средств в бюджет по графику, либо используют их в дальнейшем в качестве реинвестиций.

В условиях дефицита бюджетных ассигнований на жилищное строительство возрастает роль собственных и заемных средств населения в качестве одного из источников приобретения жилья. Поэтому точное определение инвестиционного потенциала населения позволит установить реальный и потенциальный спрос на рынке жилья.

В этой связи автором были проведены в регионе выборочные социологические исследования инвестиционного поведения населения. Согласно полученным данным 96,4 % респондентов поддерживают идею внедрения ипотечного кредитования в республике и считают необходимым разработку и реализацию республикан-

ской целевой программы догосрочного льготного кредитования покупки жилья. При этом 57% планируют участвовать в этой программе и улучшать свои жилищные условия, пользуясь ипотечным кредитованием. Большая часть опрошенных не рискует оформлять банковские кредиты на суммы более 150 тыс. руб. Желание приобрести жилье находится в прямой взаимосвязи от уровня доходов (рис.3).

0% 10* 20% 30% 40S 50% 60% 70S л0% 0% 100%

ЕЭ намерены сдать жилье в счет оплаты отдают предпочтение приобретению новой квартиры устроило бы жилье повторного заселения

Рисунок 3 - Результаты исследования предпочтений респондентов1

Так, в категории респондентов с доходами до 10 тыс. руб. в месяц, большая часть опрошенных нацелена на покупку жилья повторного заселения, тогда как граждане с доходами выше 20 тыс. рублей намерены улучшить свои жилищные условия путем приобретения новой квартиры.

В целом желающие приобрести жильё предполагают использовать несколько допоняющих друг друга финансовых источников (таблица 1).

Наибольшее число семей - 25,4% - предпочитают улучшить жилищные условия за счет других источников: сбережения -18,7%; 15,6% респондентов считают, что им поможет предприятие, а 15,2% семей надеются на помощь родственников, несколько ус-

1 Составлен по результатам авторских исследований

тупают им по значимости жилищные кредиты - 8,7%; на продажу своей квартиры рассчитывают Ч 8%; на сдачу квартиры - 4,3%; продажу имущества Ч 4,1 %.

Таким образом, многие жители КЧР выражают готовность использовать разнообразные источники финансирования в улучшении жилищных условий.

Настоящая работа построена на данных о сопоставлении лидеальных потребностей, реальных планов и текущего платёжеспособного спроса семей. Поэтому, с точки зрения прогнозирования рынка жилья, интерес представляют не только потребности семей в жилье, но и реальный уровень платёжеспособности.

Таблица 1 - Основные финансовые источники, за счёт которых жители КЧР предполагают улучшить жилищные условия (в %к чис-

Финансовые источники Ста] ртовое состояние жилья 1 з 2

отдельная __киаптипа индивидуальный лом общежитие другое жилье и ? в 1 5 2 я з 4 1 " 1 в снимают кваптипу п среднем и массиву опр

Продажа имущества 4,0 6,7 _ 2,9 5,4 4,1 4,1

Сдача квартиры 4,7 5,0 1,8 10,7 2,9 1,8 2,8 4,3

Кредиты 8,3 7,6 12,7 7,1 5,7 8,9 12,5 8,7

Продажа своей квартиры 11,0 5,9 1,8 10,7 2,9 5,4 1,4 8,0

Помощь родственников 12,3 7,6 29,2 10,7 45,7 16,1 20,8 15,2

Свое предприятие 17,2 13,4 10,9 7,1 2,9 17,8 20,8 15,6

Сбережения 19,9 27,7 12,7 14,3 8,5 10,7 13,9 18,7

Другие источники 22,6 26,1 30,9 39,3 28,5 33,9 23,6 25,4

ИТОГО 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1 Составлено автором в соответствии с результатами опроса

Средний уровень дохода в КЧР составляет около 2,5 тыс. руб. в месяц на семью. Поэтому важнейшая задача жилищной политики республики Ч формирование эффективного спроса на жилье с помощью щадящих моделей жилищного кредита, поэтапного приспособления их к исторически сложившимся в России формам социальных гарантий.

Достаточно сложной проблемой является обеспечение гарантий кредиторам. Автор считает целесообразным для этих целей создать республиканский залоговый фонд. Накопленный учеными и практиками опыт показывает, что эффективным и надежным способом защиты интересов кредиторов, важнейшим инструментом рыночной экономики является залог различного имущества, в том числе находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципалитетов. Для многих субъектов в РФ создание залогового фонда может стать основным инструментом обеспечения гарантий на привлекаемые инвестиции, когда имеются ограниченные возможности выдачи бюджетных гарантий.

Создание залогового фонда открывает широкие возможности использования в качестве залога и государственного имущества. Это тот случай, когда государство и бизнес могут выступить партнерами в целях привлечения инвестиций в регион.

Схема взаимодействия участников программы реализации жилья в рассрочку в регионе и становление программы рассрочки с участием потребительского кооператива может выглядеть следующим образом. В качестве инвестора выступает поддерживаемый бюджетом Фонд жилищного строительства (а могут также быть финансово-строительные компании, организации Ч заказчики), которому на первоначальном этапе передается незавершенное жилищное строительство, недоимки предприятий и организаций по налогам и платежам в бюджет (Пенсионный фонд). Кроме того, инвесторами могут выступать также крупные предприятия, имею-

щие свободные оборотные средства для реализации собственных локальных программ обеспечения жильем своих работников Инвесторы, в зависимости от поставленной задачи, либо обеспечивают возврат денежных средств в бюджет по графику, либо используют их в дальнейшем в качестве реинвестиций. Некоммерческая организация (потребительский кооператив) используется инвестором в качестве линструмента. Его задача Ч работа с населением на условиях, которые определяются инвестором, в том числе: стоимость 1 кв. метра жилья; размер первоначального взноса; срок рассрочки платежей, а также заключение договоров, обеспечение поступления денежных средств инвестору. Такая организация существует за счет целевых взносов граждан Ч членов потребительского кооператива. На период рассрочки некоммерческая организация является собственником жилья, что позволяет инвестору избежать уплаты налога на имущество.

В целях внедрения механизма ипотечного кредитования в республике предлагается реализовать следующие концептуальные положения:

- стимулирование и равная поддержка регионом различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития региона;

- ориентация в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;

- обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэторов;

- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам регионального ипо-

темного агентства для привлечения догосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;

- совершенствование нормативной и правовой базы в целях устранения препятствий развитию системы жилищного ипотечного кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной и правовой базы федерального уровня.

В заключении диссертационной работы обобщены результаты проведенного исследования и сформулированы основные выводы и предложения.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Тамбиева Х.М. Предпринимательство и его роль в формировании и развитии рыночной экономики. Алиевские чтения /Материалы научной сессии. - Карачаевск: КЧГУ, 2003 (0,2 п.л.).

2. Тамбиева Х.М. Предпринимательство - стратегический фактор экономического развития. Алиевские чтения /Материалы научной сессии. - Карачаевск: КЧГУ, 2004 (0,3 п.л.).

3. Тамбиева Х.М. Модели и механизм поведения субъектов предпринимательства на локальном рынке недвижимости. Алиевские чтения /Материалы научной сессии. - Карачаевск: КЧГУ, 2005 (0,5 п.л.).

4. Тамбиева Х.М. Малые предприятия и проблемы их развития. Северо-Кавказский государственный технический университет. - Ставрополь. СКГТУ, 2005 (0,2 п.л.).

5. Тамбиева Х.М. Модернизация организационно-экономического механизма предпринимательства на локальном рынке жилья. - Ростов-на-Дону: РГУ, 2005 (2,1 п.л.).

6. Тамбиева М.Х. Возможности и проблемы развития ипотеки в жилищной сфере. Алиевские чтения /Материалы научной сессии. - Карачаевск: КЧГУ, 2006 (0,2 п.л.).

ТАМБИЕВА ХАЛИМАТ МУССАЕВНА

АВТОРЕФЕРАТ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ

ЭКОНОМИКИ

Подписано в печать 15.01.06 г. Формат 60x80/16 Бумага типографская. Печать офсетная усл. печ. л. 1,0. Тираж 100 экз. швннншнняввшвшв Отпечатано в типографии Карачаево-Черкесского государственного университета: 369200, Карачаевск, ул. Ленина, 46.

SSGfr

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Тамбиева, Халимат Муссаевна

ВВЕДЕНИЕ

1.1 Становление российского рынка недвижимости

1.2 Институциональные особенности и содержание предпринимательской деятельности в сфере недвижимости

1.3 Отечественный опыт развития предпринимательства в сфере недвижимости

2 МОДЕЛИ И МЕХАНИЗМ ПОВЕДЕНИЯ СУБЪЕКТОВ г ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ

НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Особенности развития риэтерской деятельности на российском рынке недвижимости

2.2 Формы привлечения средств в строительство жилья в условиях транзитивной экономики

I Д 2.3 Возможности и проблемы развития ипотеки в жилищной сфере

3 МОДЕРНИЗАЦИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

3.1 Роль региональных и местных органов власти в развитии системы финансирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимости

3.2 Инвестиционный потенциал населения Карачаево-Черкесской республики и перспективы развития предпринимательства на рынке жилья

3.3 Концептуальные основы внедрения схем ипотечного кредитования предпринимательской деятельности на рынке жилья КЧР

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические механизмы развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья в условиях транзитивной экономики"

Актуальность темы исния.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в целом выпоняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и Ч развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта (как формы отложенного спроса, ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости). Кроме того, развитие рынка недвижимости ведёт к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий, и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, на более эффективные формы занятости и бизнеса. Складываются предпосыки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста.

Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития предпринимательства и его рыночной инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке объектов недвижимости.

Предпринимательство дожно стать в современных экономических условиях той движущей силой и базисом, которые обеспечивают эффективное развитие регионального рынка жилья.

Исследование проблем формирования предпринимательства на рынке недвижимости в условиях переходной экономики позволяет, с одной стороны, показать общие черты этого процесса, а, с другой, выявить ту специфику, которую сфера предпринимательства, в данном случае, рынок недвижимости, накладывает на эти общие закономерности.

На основе такого анализа общего и специфического могут быть сделаны как теоретические выводы, способные стать основой для разработки стратегии государственной политики по поддержке и регулированию развития предпринимательства, так и практические рекомендации по ускорению формирования условий для развития предпринимательской деятельности на отечественном рынке жилья.

Значимость практического решения задач определения приоритетных форм и направлений развития предпринимательской деятельности на рынке жилья и разработки концептуальных основ финансирования предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья на основе использования различных схем льготного кредитования, а также научная актуальность разработки данной проблемы обуславливают повышенный интерес к ней многих исследователей.

Степень научной разработанности проблемы.

Основные тенденции и особенности становления предпринимательства в сфере недвижимости изложены в трудах Аксаевой И.Е., Анненкова Б.Н., Бернвальда А.Р., Бека С.А., Бирюковой C.B., Даыдянц Д.Е., Гилиной Т.Г., Глушецкго A.A., Ермакова В.Ф., Зайналова Д.Р., Ивлевой О.В., Кущетерова P.M., Коченовой Л.С., Карена Ю.Д., Капелюк З.А., Клиова А.П., Наговицина Л.П., Прижигалинского В.П., Туган-Барановского М.И., Тихонова В.Н., Фридмана A.M., Чаянова A.B. и др.

Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Е. Гайдаром, J1. Батуриным, J1. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Бекиной, Н. Калининой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг изучены Н. Кесаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; тенденции развития кредитив-финансовых механизмов рынка жилья проанализированы И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. mm

Печатниковой, Г. Цылиной.

Сберегательное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаева, Я. Рощиной. Вопросы управления финансовыми ресурсами, анализа финансового состояния и устойчивости финансово - кредитных и страховых организаций представлены в работах J1. Андреевой, И. Балабанова, В. Чернова и др.

В ходе диссертационного исследования автор опирася на теоретические положения в области региональной экономики, изложенные в трудах В. Бутова, А. Дружинина, В. Игнатова, Ю. Колесникова, Н. Кетовой,

М. Лемешева, В. Овчинникова, С. Слепакова, А. Тамбиева, А. Шевцовой и Других.

В то же время, остаются не достаточно изученными вопросы развития форм и направлений предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и ипотечного кредитования. Актуальность данной проблемы определила выбор темы диссертационного исследования и состав исследованных в ней проблем.

Цель и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в исследовании основных тенденции, особенностей, агоритмов и перспектив развития предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Достижение поставленной цели определяет необходимость решения следующих задач: выявить особенности и содержание предпринимательской деятельности в сфере недвижимости; выявить механизм процесса становления российского рынка недвижимости; раскрыть отечественный опыт развития предпринимательства в сфере недвижимости; предложить агоритмы управления риэтерской деятельностью; определить оптимальные формы привлечения средств в строительство жилья в условиях российской действительности; обосновать целесообразность внедрения переходной модели ипотечного кредитования и определить последующие этапы ее развития; обосновать роль региональных и местных органов власти в развитии системы финансирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимости; предложить механизм внедрения системы ипотечного кредитования в Карачаево-Черкесской республике.

Объектом исследования является предпринимательская деятельность на локальном рынке жилья.

Предмет исследования - особенности, формы, институты и механизмы предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, система взаимодействия между субъектами предпринимательства на локальном рынке жилья, инвестиционно-финансовый механизм ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения теории рынка, в том числе рынка жилья, особенностей его функционирования и развития, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Всероссийской гильдии риэторов, законодательных и испонительных органов власти России и ее регионов.

Инструментарно-методический аппарат. В процессе разработки проблемы в рамках общего системно-функционального подхода применялись следующие частные методы исследования: экономико-статистический, сравнительного анализа, абстрактно-логический, динамических рядов, экспертных оценок, графической интерпретации.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные акты РФ, официальные статистические данные Госкомстата РФ, Госкомстата КЧР, материалы и отчеты Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ КЧР, публикации в периодической печати, материалы монографических исследований, материалы проведенного автором опроса и экономико-социологического исследования. Репрезентативная совокупность использованных статистических данных обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность теоретических и практических рекомендаций.

Концепция диссертационного исследования исходит из обоснованности эффективных форм предпринимательской деятельности на рынке жилья, системообразующим элементом финансирования которой выступает двухуровневая модель ипотечного кредитования, учитывающая высокую социальную значимость жилья и генерирующий потенциал отрасли жилищного строительства. Эффективный механизм частно-государственного финансирования приобретения и строительства доступного жилья обуславливает активизацию инвестиционной деятельности в жилищной сфере и способствует обеспечению жильем семей со средними доходами. Решение проблемы спросовых ограничений на рынке жилья обеспечивается целостной системой ипотечного кредитования, базирующейся на институте государственных ипотечных Агентств, осуществляющих рефинансирование ипотечных банков под государственные и муниципальные гарантии.

Основные положения, выносимые на защиту: 1. Принципиальная схема стартовой модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения отличается отсутствием вторичного рынка ценных бумаг и следовательно, отсутствием механизма рефинансирования. Одним из источников реализации системы ипотечного кредитования в регионе с целью улучшения жилищных условий населения является выделение бюджетных средств на рефинансирование системы ипотечного кредитования. В современных условиях в России речь можно вести о переходной модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения, для которой дожны быть определены соответствующие условия на переходный период. Переходная модель ипотечного кредитования предусматривает более активное участие государства не только в регулировании, но и в роли гаранта по различным схемам, в том числе с участием фонда развития жилищного строительства.

2. При финансировании предпринимательских структур в сфере строительства жилищных объектов недвижимости возможно применение схем кредитования с использованием как простого, так и переводного векселя, позволяющих существенно снизить стоимость кредита за счет использования взаимозачетов с использованием векселей.

3. Важнейшим условием достижения целостности системной организации рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования, объективной предпосыкой которой выступает укрепление на рынке посредников - финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в инвестиции предпринимательских структур и населения, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов.

4. По мере стабилизации экономической обстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы на рынке недвижимости, приобретают все большее распространение. Для регионов с нестабильной экономикой, имеющим большое значение, преимуществом облигаций жилищного займа перед схемами ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения является отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери гражданами платежеспособности. Кроме того, участие в схемах с жилищными облигациями не требует постоянного внесения ежемесячных платежей.

5. Создание в республике залогового фонда позволит реализовать оптимальную схему залогового кредитования предпринимательской деятельности на рынке жилья. Для многих субъектов в РФ создание залогового фонда может стать основным инструментом обеспечения гарантий на привлекаемые для развития предпринимательства в жилищной сфере инвестиции, когда имеются ограниченные возможности выдачи бюджетных гарантий. Создание залогового фонда открывает широкие возможности использования в качестве залога и государственное имущество. Это тот случай, когда государство и бизнес могут выступить партнерами в целях привлечения инвестиций в регион.

6. Низкий уровень доходов населения во многих регионах России и как следствие низкая покупательная способность существенно тормозит развитие предпринимательской деятельности в сфере строительства доступного жилья. В такой ситуации предпринимательские структуры больше ориентируются на строительство элитного жилья рассчитанного на небольшую часть населения имеющего достаточно высокие доходы.

7. Для развития предпринимательства в сфере жилищного строительства, формирование благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая государственная жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для предпринимательских и финансовых структур, так и для населения.

Научная новизна исследования заключается в авторской разработке концептуальных положений развития предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, ведущую роль в системной организации которого дожно выпонять ипотечное кредитование на основе функционирования государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов. К основным научным результатам, составляющим новизну исследования, можно отнести следующее:

1. Обоснованы концептуальные положения активизации предпринимательской деятельности на основе функционирования государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов и использования в КЧР на ряду со схемами ипотечного кредитования, схем долевого участия граждан в строительстве добросовестными застройщиками элитного жилья;

2. доказано, что наиболее близким к зарубежной идеологии объединения усилий большого количества вкладчиков в общество взаимопомощи по обеспечению жильем в отечественном законодательстве является потребительский кооператив, и что некоммерческий характер потребительского кооператива дает ему возможность выступать в роли линструмента для любой организации (инвестора, заказчика-застройщика или предприятия, улучшающего жилищные условия своих работников), позволяющего без налоговых потерь держать на балансе квартиры и реализовывать их в рассрочку населению, а также обоснована целесообразность использования для развития предпринимательства на рынке жилья потенциала потребительских кооперативов;

3. сформулированы основные принципы оптимизации условий залогового кредитования предпринимательской деятельности в жилищной сфере в современных условиях социально-экономического развития России на основе использования промежуточной - переходной модели системы ипотечного кредитования основанной на мерах совершенствования механизма активизации спроса;

4. предложено выпустить в Карачаево-Черкесской республике региональные и муниципальные облигационные займы в качестве инструмента инвестирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и наиболее действенного и эффективного инструмента, позволяющего не перераспределяя право собственности на недвижимость аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости;

5. обоснована целесообразность распространения в Карачаево-Черкесской республике схем залогового кредитования предпринимательской деятельности, в которых не используется кредитно-финансовый механизм, а осуществляется предоставление кредита (займа) в виде строительных материалов и в качестве обеспечения кредита рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика;

6. разработана методология развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья предусматривающая использование оптимальных схем залогового кредитования на основе использования возможностей республиканского залогового фонда позволяющего использовать в качестве залога имущество республики и муниципалитетов;

7. предложены механизмы применения простого и переводного векселей для привлечения средств и финансирования предпринимательской деятельности в сфере строительства объектов недвижимости предусматривающие использование схем осуществления взаимозачетов, банковского вексельного кредитования, проведения взаиморасчетов по строительству жилья и др.;

8. разработана концепция развития предпринимательства в жилищной сфере Карачаево-Черкесской республики используя в качестве инвестиций одновременно несколько схем ипотечного кредитования предусматривающие охватить различные по платежеспособности слои населения.

Теоретическая значимость работы состоит в разработке комплекса организационно-экономических механизмов развития предпринимательства па локальном рынке жилья, адаптированных к социально-экономическим условиям транзитивной экономики.

Теоретические выводы диссертационного исследования могут найти применение при разработке региональных целевых программ по развитию рынка жилья и стимулированию предпринимательской деятельности в данной сфере, а также при совершенствовании программ учебных курсов по менеджменту, Основы бизнеса Региональная экономика, и при разработке специальных учебных курсов по проблемам российской жилищной реформы.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные механизмы активизации предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья позволят на более высоком инструментарно-методическом уровне решать вопросы обеспечения населения жильем. Материалы диссертации имеют особую значимость для решения задач экономического развития предпринимательства не только на региональном и муниципальном, но и на федеральном уровне.

Принципиальные положения диссертации применимы для предприятий различных организационно-правовых форм. Полученные выводы и предложения диссертации могут быть использованы в качестве методической основы для углубленного исследования задач развития предпринимательства в жилищной системе, как фактора социально-экономического оздоровления региона в условиях транзитивной экономики.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тамбиева, Халимат Муссаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведессертационное исследование позволяет сделать ряд выводов, обобщений и внести практические предложения и рекомендации.

1. Для развития рынка жилья, формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу, по мнению автора необходима эффективная и гибкая жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими и умеренными доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для частных и смешанных финансовых структур, так и для населения. Законодательно оформленное взаимодействие государства и частного сектора Ч один из важнейших моментов стратегии этой жилищной политики.

Темпы решения жилищных проблем в субъектах Российской Федерации недостаточны, что может привести к обострению социальной ситуации в стране. В связи с этим необходимо резко ускорить внедрение новых экономических и финансовых механизмов в жилищном строительстве, управлении жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой жилищного сектора.

2. Основные процессы, в которые вовлекается объект недвижимости в течение своего жизненного цикла определяют и три основных вида предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, связанные между собой единым объектом: деятельность по созданию (развитию) объектов недвижимости девелоперская деятельность; деятельность по обеспечению перехода прав, сделок с недвижимостью - брокерская деятельность; деятельность по обеспечению эффективного использования объектов недвижимости в интересах собственника - деятельность по управлению недвижимостью.

Все эти виды деятельности, связаны с одним и тем же объектом -объектами недвижимости, однако предмет их деятельности, их функции различны.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риэтеров, Российское общество оценщиков, Региональные ассоциации риэтеров. Российская и региональные гильдии риэтеров созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и само координации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выпоняют следующие основные функции: организуют обучение и сертификацию специалистов риэторских организаций; гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сдеках; разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития; формируют базы данных и организуют информационное обеспечение риэторских организаций - членов ассоциации.

3. Для моделирования системы управления ипотечным кредитованием, работающей в условиях переходной экономики, по мнению автора, применим системный подход. Системный подход предполагает рассмотрение модели как системы управления, состоящей из взаимосвязанных частей. Модель управления ипотечным кредитованием имеет внутреннюю и внешнюю среды, состоящие из подсистем. Характерной чертой системы ипотечного кредитования является расширение взаимоотношений субъектов системы от схемы заемщик Ч кредитор к схеме заемщик Ч инвестор. Банки и прочие финансовые институты выпоняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к заемщикам. Вместе с тем именно инфраструктура играет роль финансового воспроизводства всей системы ипотечного кредитования. Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

4. В современных условиях роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования в России является исключительно важной и воздействие с их стороны может быть оказано по следующим основным направлениям: поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса; выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов. Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить цену заимствования денежных средств, повысит надежность, но снизит цену финансовых инструментов, с помощью которых можно привлечь догосрочные ресурсы на региональный жилищный рынок.

5. Источниками рефинансирования системы ипотечного кредитования, по мнению автора, дожны стать допонительные доходы муниципальных и региональных бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, дебиторская задоженность предприятий и организаций промышленно-строительного комплекса, а также целевые сборы и поступления. Источником попонения средств Фондов, в основном, являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, а также часть страховых премий страховых компаний, прибыли застройщиков, направляемых в Фонды на финансирование ипотеки.

6. Независимо от выбранной схемы ипотечного кредитования, для дальнейшей интеграции в единую систему необходимо придерживаться унификации и стандартизации условий и правил предоставления ипотечных кредитов. Главными условиями при таком подходе являются: реализация жилья в кредит с рассрочкой платежа; конкурентная основа предоставления кредита; выдача и погашение кредита производится в рублях. Льготный процент (рассчитанный исходя из доходов категории покупателей) и длинный срок возврата кредита. Предельный размер ежемесячного платежа при возврате кредита не дожен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателя. Эти условия определяют доступность кредита средним слоям населения, а, следовательно, расширяют спектр платежеспособного населения, готового участвовать в программе; договор ипотеки, закладная, договор страхования жизни и трудоспособности заемщика, договор поручительства физических лиц.

7. Во многих регионах нашей страны одним из главных финансовых источников на первом этапе была определена недоимка прошлых лет предприятий и организаций по налогам и платежам в региональный бюджет, по которой Фонду испонительной властью было предоставлено право погашать недоимки путем взаимозачетов предприятиям за отгруженные товары и предоставленные услуги, в том числе за объекты незавершенного строительства жилья. Таким образом, фактически безнадежные доги предприятий были ловеществлены Фондом в реальные жилые дома. Это кардинально сказалось на сокращении объемов незавершенного строительства, догостроя. Фонд принимал незавершенку у предприятий, которые были не в состоянии ее достроить, и финансировал дальнейшее строительство. Если предприятие не являлось недоимщиком, определяся объем незавершенного строительство для передачи предприятию соответствующей площади жилья после сдачи в эксплуатацию дома в порядке долевого участия. Как правило, такие квартиры реализовывались в рассрочку на льготных условиях работникам этих предприятий через систему Фонда с последующим возвратом предприятию собираемых платежей от физических лиц.

8. В целях внедрения схем ипотечного кредитования регионы дожны реализовать соответствующие программы

Основной целью жилищной программы региона является создание саморегулирующейся системы финансирования и строительства жилья, которая способна на базе государственной бюджетной поддержки с привлечением внебюджетных средств и сбережений граждан обеспечить непрерывное финансирование строительства жилья и его последующую реализацию на посильных для граждан с различной материальной обеспеченностью условиях с сочетанием: механизмов накопления гражданами средств с последующим предоставлением рассрочки в приобретении жилья; поддержки государством инициатив граждан по приобретению жилья на платной основе; вовлечения средств населения в реальный сектор экономики; возможности вовлечения материальных ресурсов предприятий в инвестиционный цикл.

9. В Карачаево-Черкесской республике большая часть населения проживает в сельской местности, где традиционно принято строить индивидуальные дома. Многоквартирные дома в республике строились в основном в городах и районных центрах. После перестройки в республике были сильно замедлены темпы строительства многоквартирных домов. Статистические данные по строительству жилья в республике не ниже, чем эти данные в соседних республиках, только благодаря индивидуальному строительству. В общественном секторе в год, в лучшем случае, строилось 50 квартир.

Учитывая выше изложенное, автор считает, что в республике необходимо внедрить механизмы поддержки индивидуального строительства жилья.

Известные механизмы ипотечного кредитования в большей степени адаптированы к условиям строительства многоквартирных домов, когда строительство ведет подрядчик. Индивидуальное же строительство в республике ведут сами домохозяйства. Как показывает практика, в случае поручения строительства строительной компании, себестоимость индивидуального жилья возрастает до 30%.

Для успешной реализации жилищной политики в республике необходимо разработать механизм ипотечного кредитования, когда покупатель жилья сам выступает организатором индивидуального строительства. При этом, схема ипотечного кредитования дожна предусматривать возможность поэтому финансирования строительства индивидуального жилья.

10. Наиболее близким к идеологии объединения усилий большого количества вкладчиков в общество взаимопомощи по обеспечению жильем в отечественном законодательстве, по мнению автора является потребительский кооператив, оговариваемый в статье 116 Гражданского кодекса РФ.

Общая схема взаимодействия участников программы реализации жилья в рассрочку в регионе и становление программы рассрочки с участием потребительского кооператива может выглядеть следующим образом. В качестве инвестора выступает поддерживаемый бюджетом Фонд жилищного строительства (а могут также быть финансово-строительные компании, организации Ч заказчики), которому на первоначальном этапе передается незавершенное жилищное строительство, недоимки предприятий и организаций по налогам и платежам в бюджет (Пенсионный фонд). Кроме того, инвесторами могут выступать также крупные предприятия, имеющие свободные оборотные средства для реализации собственных локальных программ обеспечения жильем своих работников. Инвесторы, в зависимости от поставленной задачи, либо обеспечивают возврат денежных средств в бюджет по графику, либо используют их в дальнейшем в качестве реинвестиций. Некоммерческая организация (потребительский кооператив) используется инвестором в качестве линструмента. Его задача Ч работа с населением на условиях, которые определяются инвестором, в том числе: стоимость 1 кв. метра жилья; размер первоначального взноса; срок рассрочки платежей, а также заключение договоров, обеспечение поступления денежных средств инвестору. Такая организация существует за счет целевых взносов граждан Ч членов потребительского кооператива. На период рассрочки некоммерческая организация является собственником жилья, что позволяет инвестору избежать уплаты налога на имущество.

11. Обобщенно можно перечислить следующие преимущества, которые создает для любого инвестора использование потребительского кооператива в качестве лоператора жилищной программы: всю инвестиционно-строительную политику и политику продаж определяет сам инвестор, потребительский кооператив является прозрачным и контролируемым линструментом по привлечению средств физических лиц, а внешняя бюджетная поддержка поступает исключительно через инвестора; некоммерческий характер потребительского кооператива позволяет избежать коммерциализации и удорожания государственных социальных программ обеспечения населения жильем, а также четко обеспечить целевое использование средств по программам инвестора; плата за пользование рассрочкой в виде членских взносов гораздо менее обременительна для покупателей квартир и не несет никаких налоговых потерь при бесплатном выделении жилья, установлении рассрочки самим инвестором или ипотечным кредитовании под низкий процент; инвестор и приобретатели жилья не несут затрат на уплату налога на имущество в течение всего периода рассрочки, когда балансодержателем выступает потребительский кооператив; структура потребительского кооператива позволяет использовать его по аналогии с товариществами собственников жилья для решения вопросов, связанных с эксплуатацией построенных домов, что в масштабах региона значительно дешевле, чем функционирование отдельных структур на каждом кондоминиуме; имеется возможность принятия вторичного жилья в счет оплаты на новые квартиры с проживанием в старой квартире до момента вселения в новую, что позволяет обеспечить жильем большее число людей с меньшими финансовыми вложениями с их стороны; в инвестициях в жилищное строительство используются собственные средства физических лиц, что существенно увеличивает общий объем инвестиций; возможно применение накопительных схем, а также любых форм поддержки приобретателей жилья, определенных инвестором.

12. В целях внедрения механизма ипотечного кредитования в республике необходимо реализовать следующие, разработанные автором, концептуальные положения:

- стимулирование и равная поддержка регионом различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития региона;

- отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан;

- ориентация в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;

- обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэторов;

- поддержка городом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и желающих, но не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;

- предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приобретения облигаций специального ипотечного выпуска регионального государственного жилищного облигационного займа

- обеспечение возможности для очередников ускорить получение государственного и муниципального жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения облигаций РГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях;

- создание и содержание резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья;

- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам регионального ипотечного агентства для привлечения догосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;

- обеспечение широкого информационного освещения вопросов ипотечного кредитования населения;

- совершенствование нормативной и правовой базы в целях устранения препятствий развитию системы жилищного ипотечного кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной правовой базы федерального уровня.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Тамбиева, Халимат Муссаевна, Ростов-на-Дону

1. Аакер Дэвид. Стратегическое рыночное управление. -СПб.: Питер, 2002. 544 с.

2. Азбука бизнесмена-предпринимателя. Законодательные операции с недвижимостью. Терминология рынка недвижимости. М.: Корпорация "Жилищная инициатива", 1999.

3. Алехин С.Ю. Оптимизация имущественных и ресурсных платежей за недвижимость //Проблемы прогнозирования. 2000. - № 2.

4. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность. Под общей ред. д.э.н., проф. А.А.Горбунова. -СПб.: 2002.

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 188 с.

7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2000. -208 с.

8. Белоусов О.В., Головин C.B. Операции с недвижимостью: учет и налогообложение. М.: Главбух, 1999. - 152 с.

9. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999,- 264 с.

10. Березин М.Ю. Оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения //Финансы. 1999. - № 5.

11. Бернес В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: /Пер. с англ, перераб. и допон. изд. М.: Интерэксперт, ИНФРА-М, 1995.-528 с.

12. Бессонова О., Кирдина С. Мониторинг жилищной реформы: от приватизации к новой модели управления. //ЭКО 1996. - № 9.

13. Бодин И.В. Новое о недвижимости //Все для офиса. 1998. - № 2.6 с.

14. Бодырев A.C., Галушка A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспетп учебного курса. Изд. второе. М.: 1998.

15. Ботанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д: Феникс, 2002. -320с.

16. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб.: Питер, 2000. - 160 с.

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

18. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001.-256с.

19. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости. -М.: Российский экономический журнал. №4, 1996.

20. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование. //Деньги и кредит. 1996. -№11.

21. Вологодин A.M. Перспективы развития отечественного рынка жилья.-М.: 2005.

22. Волочков Г.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

23. Воробейников М.А., Именитов E.JI. Риэторская деятельность: российские условия и международная практика. М.: Московский психолого-социальный институт, 2000.

24. Воробьев Ю., Караваева И., Скоробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность. М.: Вопросы экономики, 1995. -№11.

25. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сдеки с недвижимостью. М. Инфра-М, 1996.

26. Гонгало В.М., Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда М.: БЕК, 1995. - 256 с.

27. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 2001.

28. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002. -804 с.

29. Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Планирование предпринимательской деятельности предприятий. М.: Инфра-М, 2000.

30. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 2000.

31. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999.

32. Грибовский C.B. Методология оценки коммерческой недвижимостиг -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. 174 с.

33. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. М.: Инфра-М, 1997.- 320 с.

34. Грицына В., Эльдаров Р. Региональная структура рынка жилья. М.: Экономист. 1996. -№ 10.

35. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. -М.: БЕК, 1995.- 198 с.

36. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. -М.: Паритет, 1997.

37. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью.- М.: ГУ-ВШЭ, 2001.-367 с.

38. Дронова Д., Ягодина В. Исследование рынка недвижимости в Рязани в 1998 году //Маркетинг. 1999. - № 4. - С. 28 - 39.

39. Еженедельный сборник законодательных и нормативных актов Российской федерации по экономическим и социальным вопросам. Вып. 32. М.: Инфра-М, 2001.

40. Ждан Г.В. Подход к выделению приоритетных направлений региональной инвестиционной политики. //Всероссийский научный журнал "Регион: экономика и социология"- 2002- № 1.

41. Жилищная экономика / Пер. с англ. Под ред. Поляковского Г. М.: Дело, 1997.

42. Жилищный рынок в России: проблемы становления и развития. -М.: Вопросы экономики.2002. 160 с.

43. Заднепровская О. Управление недвижимостью: состояние и перспективы //Риэтер. 1998. - № 4.

44. Закон РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними № 122-ФЗ от 21.07.1997.

45. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики №4218-1 от 24.12.1992 г.

46. Законодательство о недвижимости. Серия "Российское законодательство". Выпуск 16 /Сост. О.Ю. Скворцов М.: ЗАО "Бизнес-школа Интел-Синтез", 1998. - 480 с.

47. Законодательные основы риэторской деятельности. Серия "Библиотека риэтера". М.: Менеджер, 2000.

48. Заренков В. А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. -СПб.: Стройиздат. 1999. -288 с.

49. Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости. -М.: Эрвей, 2002.

50. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998г., - №1.

51. Как управлять зарубежной недвижимостью. Р.Г.Р. //Риэтер. 1998. - № 4.

52. Калачева C.JT. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 2000.

53. Кирсанов К.А. Малявина A.B., Попов С.А. Инвестиции и антикризисное управление:-М.: МАЭП; ИИК Калита, 2000.

54. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2000. - 144 с.

55. Колесникова JI. Предпринимательство: от "максимизации прибыли" к синергии социально-экономических систем./ Вопросы экономики. 2001. №10.

56. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил //Хозяйство и право. 1997. - № 2.

57. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2001.

58. Коханенко В.В. Экономический механизм государственного регулирования рынка недвижимости //Дайджест директор. - 1996. - № 9.

59. Красноглазое Б.М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. -М.: Русская инициатива, 2002.

60. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство "Лань", 2000. - 480 с.

61. Кто есть кто на рынке недвижимости 2002г. - М.: 2002.

62. Кудрявцев В. Рынок недвижимости: состояние, правовая база, перспективы развития. //Финансовая газета. 2003. - № 12.

63. Куликов A.B. Бизнес в Москве за 2001 год. Ежегодный выпуск. М.: Издательская группа ГУП "Великолукская типография", 2002.

64. Купчин А.Н., Новиков Б.Д., Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. М.: 1995.

65. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что же дальше? //Бизнес. 1996. - № 11.

66. Лапуста М.Г., Шаршукова Л.Г. Риски в предпринимательской деятельности. М.:ИНФРА-М. 1998. -224 с.

67. Лапуста М.Г., Скамай Л.Г. Основы предпринимательства. М.: Финстатинформ, 1999.

68. Макдональд Ф., Салариа Д. Жилища: хижины, дома, дворцы: Пер. с англ. М.: Росмэн, 1995. - 52 с.

69. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000.

70. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Рынок жилья в Санкт-Петербурге: современное состояние и перспективы // Вестник Санкт-Петербургского Университета. Серия "Экономика". 1998. - № 2.

71. Малое предпринимательство в России: Стат.сб./ Госкомстат России. -М.: 1999.

72. Малое предпринимательство в России: Стат.сб./ Госкомстат России. М.:2001.

73. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. М.: Юрист, 1998.-144с.

74. Международные стандарты оценки МСО 1-4. С предисловием к стандартам МК СОИ. М: 1995.

75. Московская приватизация недвижимости. Сборник нормативных документов под ред. Н. В. Маслова. М.: 2000.

76. Назайкин А.Н. Реклама недвижимости. М.: Дело, 1998. -128 с.

77. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. 1997. - №№ 8, 9. 58. Недвижимость в Москве. Сборник нормативных документов.- М.: Агентство "Бизнес-Информ", 1997.

78. Научные труды экспертного института РСПП. М. 2004.

79. Недвижимость Санкт-Петербурга -2000. СПб. 2001. 246 с.

80. Нестеров Л. Можно ли решить жилищную проблему в современной России? //Вопросы экономики. 1995. № 9.

81. Нетревожко Т.А. Квартира: покупка, продажа, обмен.: Руководство по операциям с недвижимостью. М.: Книжный мир, 1998. - 320 с.

82. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

83. Овчинников В. Опыт финансирования коммерческими банками жилищного строительства // Финансы. 1995. - № 10.

84. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России. //Финансы. 1996. - № 2.

85. Организация риэтерской деятельности в регионе. М.:ВШПП. 1998.- 504 с.

86. Основы бизнеса на рынке недвижимости /Под ред. С.Н. Максимова -СПб.: 1997, ТД-246 с.

87. Основы бизнеса на рынке недвижимости /Под ред. С.Н. Максимова -СПб.:,ТД, 1997.-246с.

88. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ассоциация риэтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. - СПб.: "Деан-адиа-м", 1997.

89. Основы бизнеса на рынке недвижимости/ Сост. С.Н. Максимов. -СПб: изд. ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 248 с.

90. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. Григорьева В.В. М.: Инфра-М, 1997.

91. Перегуда Е. Рынок жилья в Сибири: прогнозы сбываются. //Газета "Российская Азия". 1997. - № 14 - 16 апреля - 21 с.

92. Положение о лицензировании риэторской деятельности. Утверждено, Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 //Аудит и финансовый анализ. 1997. - № 2.

93. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Е. Лимонова. СПб.: Наука, 1997. - 216 с.

94. Проблемы оценки основных фондов и недвижимости //Аудит и финансовый анализ. М.: Компьютерный аудит, 1997. - № 2. - 275 с.

95. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2000.

96. Риэторская деятельность. Под ред. Соловьева М.М. -М.: Нива России, 1998.

97. Розумовский В.И. Мониторинг развития Российского рынка недвижимости. М. 2005.

98. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформами международная практика / Под ред. Л.Э. Лимонова. Спб.: Международныйцентр социально-экономических исследований "Леонтьевский центр", 1994. -317с.

99. Рынок жилья в городах России: состояние и перспективы. //Вопросы-экономики. 1994. № 10. - 160 с.

100. Рюттингер Р. Культура предпринимательства. М: Экономика, 1992.

101. Савинова Г.С. Страхование и проблемы оценки стоимости недвижимости. //Финансы. 1996. - № 11.

102. Сдеки с жильем. М.: "Приор", 1997. - 224 с.

103. Сдеки с недвижимостью //Библиотечка Российской газеты. 1996. -№20.

104. Сивкова JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюлетень предпринимателя, 2001.

105. Сивкова JT.A. Советы менеджеру по недвижимости //Управление персоналом. 1998. - № 1.

106. Смирнов В., Лукина 3. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 1998. - 304 с.

107. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом "Аудитор", 1999. 112 с.

108. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. -СПб.: СПбГИЭА, 1997.

109. Собрание законодательства Российской Федерации. №30, 28 июля 1997.

110. Соловьев Б.А. Потребности. Рынок. Спрос: Проблемы формирования. М.: Экономика, 1982. - 208 с.

111. Соловьев М.М. Управление недвижимостью. Курс лекций. М.: ГУ-ВШЭ. 1998. 98 с.

112. Справочник Российской Гильдии Риэтеров. М. 1998. - 98 с. ПЗ.Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическоепособие). -М.: 2002.

113. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз. РГР. М., 1999. - 101 с.

114. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. Пособие для риэтеров. М.: Российская гильдия риэтеров, 1997. - 60 с.

115. Страйк Р., Косарева Н., Сучков А. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России. //Деньги и кредит. 2003.

116. Суханов Е. Сдеки с недвижимостью //Экономика и жизнь. 1996. -№21.

117. Сфера услуг в России: Стат. сб. /Госкомстат России. 2001.

118. Сфера услуг в России: Стат.сб./Госкомстат России.-2001.

119. Тарасевич Е. Оценка недвижимости в России //Рынок ценных бумаг. -1997. № 22 - С. 73 - 76, № 23 - С. 36 - 40, №24 - С. 113 - 118.

120. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПб ГТУ, 1997.

121. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость.-СПб.: СПб ГТУ, 1996.

122. Тарасевич Е.И., Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1996.

123. Теории и методы оценки недвижимости. / Под ред. В.Е. Есипова. -С.-Петербург: Государственный Университет экономики и финансирования /Кафедра ценообразования.- СПб. 1998. -С. 21.

124. Теория и методы оценки недвижимости. / Под ред. В.Е. Есипова. -СПб.: Изд-во СпбГУЭФ, 1998.

125. Тостой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996.- 128 с.

126. Управление государственной собственностью. / Под ред. проф. Кошкина В.И. М.: ИКФ ЭКСМОС. 2002. -664 с.

127. Управление недвижимостью. Выпуск 2. / Составители и редакторы Ричард Гровер, Михаил Соловьев, Сергей Максимов, Oxford: Oxford Brooks University - Center of Real Estate Management, Высшая школа приватизации и предпринимательства, 1998. - 107 с.

128. Управление портфелем недвижимости: /Пер. с англ, под ред. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. -391с.

129. Усманов И.У., Мещанинов Н.Г. Понятие и экономическая сущность рынка. //Проблемы потребительской кооперации Сибири и Дальнего. Востока, ее кадровое обеспечение. Новосибирск. 1996. - 204 с.

130. Федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты" //Российская газета от 10 февраля 1998.

131. Фокин Ю.В. Формы финансирования строительства жилья. М. 2004.

132. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 480 с. 111. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью. - М. 1997- 288 с.

133. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка, приносящей доход недвижимости. / Перев. с англ. М.: "Дело тд", 1995. - 480 с.

134. Халин Д., Крюков Д. Рынок глазами риэтеров: (Аналитический обзор) //Экономика и жизнь. 1997. - № 3.

135. Хацкин С. Зарубежная собственность России пока не приносит доход, //Все о недвижимости. 1998. - № 8.

136. Цукерман Г., Авард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. / Пер. с англ. М.: АО "Тема", Диамант Меркурий, 2001.

137. Цыбуленко 3. Сдеки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право.- 1998. №2.

138. ЦылинаГ. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах //Российский экономический журнал. 1999. - № 7 .

139. Чернышев J1.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-комунальном хозяйстве. М.: Книжный мир, 1998.

140. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью. М.: Филинъ, 2002. '109. Экономика и управление недвижимостью./ Под общ. Ред. Грабового П. Г. -М.: Инфра-М, 1999.

141. Шадрин В. Ипотечное кредитование: первые шаги //Экономика и жизнь. Санкт-Петербургский региональный выпуск. 1995. - № 8.

142. Экономика и управление недвижимостью./Под общ ред. проф.Грабового П.Г. М.: 1999.-568с.

143. Экономика и финансы недвижимости/ Д.Л.Воков, Ю.Б.Ильина, Н.В.Комаров, Ю.В.Пашкус; Под ред. Ю.В.Пашкуса. СПб.: Изд-во Г.-Петерб.ун-та, 1999 -186 с.

144. Экономика недвижимости. Под ред. В. И. Ресина. М.: Дело, 1999.

145. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Под ред. В.И. Ресина -М: Дело, 1999.-328 с.

146. Экономика недвижимости: Под ред. В.И. Ресина М: Дело, 1999.83 с.

147. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости. Спб.: 2002.-264 с.

148. Inside the real estate business. Washington. 1982

149. The Glossary of property terms. London. 1993203

Похожие диссертации

• Организационно-экономический механизм совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством региона
• Влияние динамики формирования территориально-локальных рынков жилья на развитие экономики региона
• Развитие жилищно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики
• Разработка организационно-экономического механизма формирования и развития финансово-строительных групп
• Методология и инструментарий развития организационно-экономического механизма управления промышленным предприятием