Экономический механизм функционирования субъектов регионального первичного рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Ибрагимов, Тимур Аликрамович |
| Место защиты | Ростов-на-Дону |
| Год | 2003 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм функционирования субъектов регионального первичного рынка жилья"
На правах рукописи
Ибрагимов Тимур Аликрамович
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СУБЪЕКТОВ РЕГИОНАЛЬНОГО ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ
Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством:
управление инновациями и инвестиционной
деятельностью;
региональная экономика
Автореферат диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Ростов-на-Дону -2003
Диссертация выпонена на кафедре экономической теории Ростовского государственного университета.
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
доктор экономических наук, профессор Белокрылова О. С.
доктор экономических наук, профессор Овчаренко Г.В. кандидат экономических наук Вербицкий А.И. Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Защита состоится 11 ноября 2003 г. в 15.30 на заседании диссертационного совета Д 212.208.03 в Ростовском государственном университете по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 160, ИППК при РГУ, ауд. 63.
С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке РГУ по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 148.
Автореферат разослан 10 октября 2003 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просьба направлять по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 160, к. 105, диссертационный совет Д 212.208.03. Ученому секретарю.
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук Матвеева Л.Г.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Важнейшим направлением социально-экономических преобразований в переходной экономике выступает реформирование и инвестиционное обеспечение жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. В соответствии с Конституции РФ (ст. 40) реализация права граждан на достойное жишце выступает в качестве важнейшей социально-политической и экономической проблемы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи, без удовлетворения которой социальные приоритеты общества остаются лишь декларацией. От выбора тех или иных подходов к решению проблемы инвестирования в жилье в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В плановой экономике в качестве основных источников попонения жилого фонда страны выступали государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями за счет собственных инвестиций; кооперативное и индивидуальное строительство играли вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства при переходе к рынку основным источником инвестиций в эту отрасль становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. Это объективно актуализирует проблему выявления и анализа инвестиционной динамики первичного рынка жилья как индикатора уровня благосостояния населения.
Формирующаяся на отраслевых рынках конкурентная среда выдвинула перед российскими предприятиями проблему выбора наиболее эффективных направлений как производственно-хозяйственной, так и инвестиционной деятельности, в результате чего особое значение приобретают вопросы изучения рыночно-инвестиционной конъюнктуры, комплекса
макроэкономических факторов внешней среды, определяющих ее фазово-
РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ
БИБЛИОТЕКА С.Пет '
цикличную динамику. Исследование конъюнктуры первичного рынка жилья, зависящей от той или иной фазы инвестиционно-строительных циклов, и учет тенденций его изменений позволяют строительным фирмам как субъектам первичного рынка жилья, локализованного в границах территориального образования, определить наиболее перспективные пути повышения эффективности хозяйственной деятельности по воспроизводству жилья как товара. Современный этап развития жилищно-строительных предприятий характеризуется существенными диспропорциями мощностей производственных, подрядных организаций и объемов платежеспособного спроса населения. Это требует разработки новых экономических механизмов, обеспечивающих эффективное функционирование субъектов первичного рынка жилья. Разработка и практическое использование таких механизмов особенно актуальны в связи с высоким мультипликационным эффектом жилищных инвестиций, в значительной мере определяющих динамику региональной экономики в целом.
Однако крупных комплексных исследований, специально посвященных функционированию первичного рынка жилья в регионе, явно недостаточно. Многие проблемы в указанной области только намечены. Рыночная трансформация экономики России определяет новый ракурс анализа механизма, определяющего поведение субъектов первичного рынка жилья. Все это определяет значительный исследовательский потенциал темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Проблемы, так или иначе связанные с настоящим исследованием, являются предметом научного анализа зарубежных и отечественных ученых. Так, факторы инвестиционной активности в рамках теории экономических циклов и кризисов проанализированы в работах У. Джевонса, К. Жюгляра, Дж. Китчина, Н. Кондратьева, К. Маркса, Г. Ментла, Дж. Модельски, В. Парето, В. Рязанова, Т. Томпсона, М. Туган-Барановского, Т. У иль ямса, А. Шпитгофа, Й. Шумпетера
и историко-экономических исследованиях М. Блауга, Т. Негиши, Б. Селигмена.
Инвестиционно-строительные циклы являются предметом анализа С. Кузнеца. Социальная значимость жилищной сферы в обеспечении условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Лигу и современными экономистами - В. Куликовым, Ю. Винславом. Основы жилищной полигики как элемента социальной политики государства разработаны в рамках неолиберальной парадигмы В. Ойкеном, JI. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании социалистического хозяйства изучена Макаровым В., Шаталиным С. и др.
Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья в рамках неоклассической экономической теории нашли отражение в работах Д. Дэниэля, Г. Мэнкью, Г. Поляковского, Р. Страйка. Основы теории отраслевых рынков, используемой в диссертационном исследовании для анализа первичного рынка жилья, представлены в трудах Э. Мейсона, Д. Морриса, Дж. Робинсон, Д. Росса, Дж. Стиглера, Ж. Тироля, С. Фишера, Д. Хэя, Э. Чемберлина, Ф. Шерера и отечественных экономистов -О. Авдашевой, А. Вуроса, Н. Розановой. Кластерный анализ применен к исследованию экономического поведения субъектов рынка А. Маршалом, М. Портером. Институциональная теория фирмы разработана Р. Коузом, Д.Стиглером, А. Шаститко и др.
Транзитивным особенностям современной экономики России посвящены исследования В. Андрианова, О. Белокрыловой, В. Белоусова, Е. Гайдара, С. Глазьева, М. Жуковой, М. Ильина, В. Иноземцева, Л. Клименко, В. Кушлина, С. Лезова, О. Мамедова, В. May., М. Меньшикова, В. Овчинникова, А. Пороховского, А. Улюкаева, Е. Ясина.
Теория и практика региональной экономики проанализирована в работах зарубежных и отечественных экономистов: X. Армстронга, А. Гранберга, В. Бутова, В. Игнатова, Н. Кетовой, Т. Морозовой, Дж. Тейлора, М. Тэмпла и др..
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретических и прикладных проблем инвестиционного поведения субъектов первичного рынка жилья региона обусловили выбор темы исследования, постановку его цепи и задач.
Цель и задачи исследования. Цель данной диссертационной работы состоит в том, чтобы на основе теоретического анализа закономерностей общественно-экономического развития выявить воздействие инвестиционно-строительной активности на неравномерность процессов становления рыночных отношений в условиях трансформационной экономики; провести сравнительный анализ структурной организации и механизмов функционирования национального и регионального рынков вновь вводимого жилья и разработать стратегию поведения фирмы на локальном первичном рынке жилья региона (на примере Южного Федерального округа).
В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие исследовательские задачи:
на основе эволюционного подхода определить параметры циклического развития экономики России в исторической ретроспективе, соответствующие тем или иным фазам инвестиционно-строительных циклов;
- выявить экономические основы механизма функционирования первичного рынка жилья с позиций различных теоретико-экономических школ;
- оценить эффективность первичного рынка жилья трансформационной экономики с использованием кластерного анализа;
- на основе методологического инструментария теории отраслевых рынков выявить особенности складывающейся рыночной структуры рынка вновь вводимого жилья и специфику ее воздействия на эффективность деятельности строительной фирмы;
- оценить состояние национального первичного рынка жилья и особенности его функционирования в Южном Федеральном округе;
- разработать методические основы эффективной модели ипотечного кредитования жилищного строительства;
выявить эффективные формы и методы государственного регулирования воспроизводства жилья в условиях рынка;
- разработать стратегию поведения фирмы на первичном рынке жилья с целью реализации ее конкурентных преимуществ на региональном уровне.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является первичный рынок жилья региона в его взаимосвязи с национальным рынком в условиях трансформационной экономики. Предметом исследования выступают экономические .отношения, складывающиеся на первичном рынке жилья и определяющие позиционирование его конкретного субъекта (на примере ОАО Севкавтрансстрой), а также механизмы повышения степени конкурентаости этого рынка на региональном уровне.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретико-методологической основой диссертационного исследования выстапают фундаментальные концепции, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический,
институциональный, неоклассический и регионоведческий подходы к анализу первичного рынка жилья, финансовых механизмов строительства и потребления жилья, инструментов государственного регулирования национального и регионального рынков жилья. В процессе исследования были использованы положения общей теории рынка, теории переходной экономики, экономики общественного сектора, теории благосостояния, экономики города, региональной и инновационной экономики.
В диссертационном исследовании реализованы системно-функциональный и кластерный подходы к исследованию структурных характеристик первичного рынка жилья, компаративистский метод, историко-генетический анализ, а также общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, единства исторического и логического, количественного и качественного компонентов при рассмотрении экономических явлений и процессов. В работе ис-
пользованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок.
Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования послужили данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, информационные материалы, содержащиеся в научных публикациях, характеризующие развитие российской экономики в целом, и строительной сферы РФ - в частности. Основой для теоретических обобщений выступают также данные первичной отчетности ОАО Севкавтрансстрой.
Нормативно-правовую основу работы составляют федеральные и региональные законодательные и нормативные акты, регулирующие механизмы функционирования рынка жилья.
Концепция диссертационного исследования состоит в выделении первичного рынка жилья как структурного элемента жилищного рынка, отличающегося специфическими характеристиками объекта продаж - нового жилья, выступающего, с одной стороны, в качестве инвестиционного товара, т.е. капитального блага длительного пользования с устойчивым спросом, высоколиквидного, приносящего доход, а с другой - социально-экономического блага первой необходимости, определяющего качество и уровень жизни населения. В соответствии с выдвигаемой гипотезой циклический характер инвестиционно-строительной активности обусловливает неравномерность процессов становления рыночных отношений в условиях трансформационной экономики, а эффективный экономический механизм функционирования регионального первичного рынка жилья детерминируется его субъектно-объектной структурой, уровнем конкуренции, наличием или отсутствием барьеров для входа на рынок новых фирм, обеспечивающих весь цикл воспроизводства жилья, начиная от производства строительных материалов до сферы продаж готового жилья. Стратегия поведения фирмы на региональном первичном рынке жилья определяется факторами предложения и спроса, законодательной средой, в которой функционирует отрасль. Это требует
использования такого экономического механизма, который обеспечивает повышение конкурентности рассматриваемого рынка на основе диверсификации предложения, стимулирования спроса на жилье путем использования ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья, создания институциональной среды государственной поддержки первичного рынка жилья.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
По акщшюсщии Управление инновациями и инвестиционной деятельностью:
1. Первичный рынок жилья представляет собой институт, определяющий правила и нормы функционирования совокупности субъектно-о бьектных отношений по поводу производства и реализации специфического товара -нового жилья. Жилье как объект рыночных отношений является, с одной стороны, инвестиционным товаром, т.е. капитальным благом длительного пользования, и характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, а с другой - социально-экономическим благом первой необходимости, определяющим качество и уровень жизни населения.
2. Циклическая природа инвестиционно-строительной активности обусловливает неравномерность процесса становления рыночных отношений в условиях трансформации плановой экономики в рыночную. Границы инвестиционно-строительных циклов, их повышательные и понижательные фазы воспроизводят динамику экономических циклов с временных лагом, равным периоду преобразования модернизационных реформ в циклические.
3. Более чем двукратное падение объема инвестиций в жилищностроительной сфере в условиях трансформационного спада обусловлено структурной перестройкой экономики и незначительным внедрением финансово-экономических инноваций - новых форм приобретения жилья. Это обусловливает необходимость государственной поддержки
институционального оформления первичного рынка жилья, повышения степени его конкурентности за счет диверсификацией предложения, а также развития ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.
4. Инвестиционный механизм первичного рынка жилья в условиях сокращения бюджетного финансирования строительства включает взаимодействие строительного и банковского кластеров в форме догосрочных ипотечных кредитов населению на жилищное строительство. Ипотечное кредитование как особая форма инвестирования обеспечивает трансформацию сбережений населения в жилищные инвестиции и способствует:
- активизации строительства нового жилья;
- росту производства строительных материалов и специализированной техники;
- расширению предложения улучшенных архитектурных проектов;
- ускорению развития многих смежных отраслей экономики за счет действия мультипликационного эффекта;
- снижению степени социальной напряженности в обществе;
- вовлечению средств, капитализированных в недвижимости, в хозяйственный оборот через механизм залога, что является существенным фактором оздоровления экономики;
- расширению занятости в строительстве и смежных отраслях;
- внедрению банковских технологий кредитования под залог как общепринятой системы обеспечения гарантий возвратности кредитов.
По специализации Региональная экономика:
1 .Иммобильность жилья как объекта его первичного рынка обусловливает его локализацию в рамках соответствующего региона. Региональный рынок жилья развивается как институт рыночного хозяйства территории, основанный на частной собственности на жилье, рыночном механизме ценообразования, и включающий конкуренцию и саморегулирование. Как элемент мезоэкономической системы рынок жилья испытывает на себе влияние закономерностей и особенностей переходной экономики, со всеми дисбалансами и противоречиями, свойственными трансформирующимся системам. Достаточно быстрые и эффективные процессы формирования рынка в жилищной сфере определяют ее ускоренную
социально-экономическую реструктуризацию. Для рассматриваемого рынка характерны: устойчивый рост цен на жилье; ограниченность источников средств для его приобретения, в качестве которых выступают собственные сбережения накопления населения и кредиты банков; асинхронность развития по регионам.
2. Ядро строительного кластера региона, характеризующегося многоуровневой внутренней структурой, образуют промышленность строительных материалов, а также многие другие отрасли промышленности, производящие предмет труда, энергию и комплектующие материалы для осуществления жилищного строительства. В состав строительного кластера включаются также регулирующая инфраструктура первичного рынка жилья и институты, контролирующие ввод жилья в эксплуатацию. Строительный кластер тесно взаимодействует с другими кластерами национальной экономики, прежде всего, банковским и страховым.
3. Эффективная институциональная структура первичного рынка жилья региона включает кредитно-финансовые институты (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческие банки и рынок ценных бумаг. В переходной экономике она односторонне деформируется в сторону гипертрофированной доли коммерческих банков, поскольку первичный рынок жилья находится в стадии институционализации и соответствующие институциональные ниши запоняются на нем по мере укрепления рыночной организации трансформационной экономики.
4. Важным фактором становления цивилизованного регионального первичного рынка жилья являются неформальные институты -некоммерческие профессиональные объединения его субъектов - Российская гильдия риэтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, целью которых является формирование профессионального рынка недвижимости и координация деятельности его участников на современной правовой основе и принципах деловой этики.
5. Эффективный экономический механизм функционирования регионального первичного рынка жилья детерминируется его структурой, характеризующейся количеством и соотношением продавцов и покупателей; уровнем объективной или субъективной дифференциации цен; наличием или отсутствием барьеров для входа новых фирм на всех стадиях воспроизводственного цикла. Кроме того, эффективность рынка определяется факторами предложения, включающими пространственное и социально-экономическое размещение основных видов сырья, характер технологии (дискретный или непрерывный характер производства, высокую или низкую эластичность замещения факторов производства), затрата на 1 м2 жилой площади, и факторами спроса - ценой 1 м2 жилья и ценовой эластичностью спроса, темпами его роста и временными колебаниями; рыночными характеристиками жилья как товара; законодательной средой, в которой функционирует отрасль.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в комплексном анализе с использованием системного, институционального, кластерного подходов факторов, детерминирующих позиционирование фирмы на региональном первичном рынке жилья, разработке эффективной модели ее поведения на этом рынке и активизации экономических инструментов первичного рынка жилья в посткризисной экономике. Конкретно элементы научной новизны состоят в следующем:
По сгщиаяищш Управление инновациями и инвестиционной деятельностью:
1. Выделен по критерию новационности и описан первичный рынок жилья как составной элемент жилищного рынка и институт, ограничивающий поведение его субъектов - строительных фирм - специфическими правилами и нормами, обусловленными отличительными характеристиками объекта продаж - нового жилья, что является допонительным аргументом обоснования циклической природы инвестиционно-строительной активности.
2. Выявлена сопряженность цикличности экономического развития и инвестиционно-строительной динамики, что позволило доказать синхронность
периодов экономических реформ в России с понижательными фазами инвестиционной активности в сфере воспроизводства жилья, а периодов контрреформ - с повышательными фазами и продемонстрировать тяготение периодов подъемов и спадов инвестиций в жилищное строительство к поворотным точкам конъюнктурных экономических циклов.
3. Охарактеризованы особенности инвестиционных процессов ь сфере воспроизводства жилья, подверженного циклическим колебаниям, детерминирующие на понижательной воне К-цикла смещение акцента реформационных преобразований с макроэкономической политики в микро - и мезоэкономическую среду народного хозяйства, что является началом инвестиционной активности в сфере жилищного строительства. В России оно приходится на 2002-2004 гг. - пиковый период пятого экономического цикла.
4. Выявлено, что механизм эффективного регулирования и прогнозирования инвестиционно-строительной активности в жилищной сфере дожен строиться с учетом в текущей политике соответствующей фазы цикла Китчина (отражающей изменение ассортиментного ряда строительных материалов), в среднесрочной перспективе - фазы цикла Жюгляра (демонстрирующей изменения в технологии производства), что позволяет идентифицировать догосрочный прогноз инвестиционной динамики с соответствующей К-воной, отражающей изменение градостроительной модели.
По специализации Региональная экономика:
1. Выявлен на основе кластерного анализа уровневый характер институциональной структуры регионального первичного рынка жилья, включающей ядро жилищно-строительного кластера - производство строительных материалов и сопряженные с ним отрасли промышленности, уровень регулирующей инфраструктуры и сферу ввода жилья. Это позволило проанализировать институциональную структуру первичного рынка жилья с выявлением его горизонтальных, вертикальных, структурных, пространственно-территориальных связей в процессе трансформации
экономической системы и определить перспективы его динамики и формирующиеся формальные и неформальные ограничения.
2. Доказано, что динамичное развитое всех входящих в строительный кластер региона отраслей промышленности предопределяет рост объемов строительства жилья в кратко- и среднесрочной перспективе. Это с учетом динамики кластерных потоков, которые определяют догосрочную динамику, позволило выявить качественную несбалансированность между строительным и банковским кластером, а также незначительную роль страхового кластера на первичном рынке жилья.
3. Определен тип первичного рынка жилья Южного федерального округа с позиций развития конкуренции, идентифицирован механизм его эволюции от высокомонополизированной (государственной) отрасли к рыночной структуре монополистической конкуренции, для которой характерны:
-большое количество хозяйствующих субъектов;
- отсутствие тайного сговора между ними: каждое предприятие определяет самостоятельно ценовую политику;
- дифференциация товара (жилья) по физическим свойствам (техническим характеристикам), уровню обслуживания, географическому расположению, т.е. на основе различий в качестве товара и услуг, связанных с его обслуживанием.
4. Разработана стратегия поведения на региональном первичном рынке жилья ОАО Севкавтрансстрой, реализующая абсолютные преимущества фирмы в издержках посредством вертикальной интеграции; эффект масштаба в производстве, сбыте продукции и закупках ресурсов, кредитные инструменты продаж, что обеспечивает фирме догосрочные преимущества дифференциации выпускаемой продукции, включенность в строительную политику региона и устойчивое положение на первичном рынке жилья Южного федерального округа.
5. Предложен экономический механизм совершенствования взаимодействия муниципальных органов власти и частных инвесторов
регионального рынка воспроизводства жилья (на примере г. Ростова-на-Дону), включающий оптимизационную модель регулирования доли жилья, получаемой муниципалитетом в свою собственность, от всего объема жилья, вводимого частными инвесторами.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретико-методологическая значимость диссертационного исследования состоит в разработке . методологических подходов к анализу особенностей функционирования инвестиционного механизма первичного рынка жилья, реализующихся в применении принципов политико-экономического, неоклассического, институционального и регионоведческого анализа. Авторская концепция механизма функционирования первичного рынка жилья предполагает формирование эффективных институтов и инструментов в сфере жилищного строительства и может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, социальной защиты и повышения доступности жилья. Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов по теории инвестиций, региональной экономике, экономике жилья, а также при разработке специального теоретического курса Первичный рынок жилья региона.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в разработке рекомендаций по проведению эффективной политики ОАО Севкавтрансстрой на первичном рынка жилья, которые могут быть эффективно использованы другими фирмами для обеспечения устойчивого положения на рынке. Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования обоснованы не только теоретически, но и подтверждены результатами практического внедрения разработанных автором предложений по повышению степени устойчивости ОАО "Севкавтрансстрой" на первичном рынке жилья Южного Федерального округа и опытом их
применения в практической деятельности автора, связанной с реализацией уставных целей данной организации.
Апробация работы. Этапные и обобщающие результаты диссертационного исследования были представлены автором на научных конференциях, проводимых в г. Ростове-на-Дону.
Структура диссертационной работы обусловлена целью и логикой исследования, а также характером решаемых в его ходе задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь разделов, заключения, списка использованных источников и приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы работы, формулируются ее цели и задачи, излагаются положения, выносимые на защиту, и элементы их научной новизны.
Первая глава Взаимосвязь циклов общественно-экономического развития и инвестиционной динамики рынка жилья посвящена выявлению сопряженности строительно-инвестиционной активности с соответствующими фазами общественно-экономического развития и определению характеристик первичного рынка жилья на основе выделения его структуры. Исследование тренда строительных циклов в России на основе историко-генетического анализа динамики национальной экономики явилось основой для выявления перспектив развитая первичного рынка жилья с использованием системного и кластерного анализа. Как показано в работе, трансформационные преобразования Х1Х-ХХ вв. в России включают пять вон экономической-динамики1.
' Составлено по' Рязанов В.Т. Экономическое развитие в России Реформы в российское хозяйство в ХТХ-ХХ в - СПб: Наум, 1999 - С.34-38, 314-356; Шумпетер Й Теория экономического развития - М: Прогресс, 1982. - С 74-76, Кондратьев IIД Проблемы экономической динамики М: Мысль, 1989 - С 15-18, 35-61; Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. Пер с англ.. - М.: Дело, 1994 -С. 11-22, Меньшиков С М, Клименко Л А. Длинные воны в экономике // http" www.iet ш , Тутан-Бараноаскнй М.И. Основы политической экономки - М.: РОССПЭН, 1998. - С. 64-69.
Современная экономическая теория выделяет следующие типы циклов: циклы Китчина, связанные с периодом обновления отдельных элементов основного капитала и колебаниями мировых запасов золота, продожительностью 3 года и 4 месяца; циклы Жюгляра-Маркса, связанные с поным обновлением основного капитала, - среднесрочные циклы, продожительностью 8-12 лет; строительные циклы С. Кузнеца, связанные с периодическим обновлением жилищ и определенных типов производственных сооружений, продожительностью 18-25 лет; большие циклы конъюнктуры, или длинные воны экономической динамики - циклы Кондратьева.
В основе среднесрочного развития лежит циклическая динамика строительной сферы. С. Кузнец продемонстрировал, наряду с длинными, существование колебаний продожительностью около 20 лет, связанных в основном с циклом строительства, преимущественно жилищного. Однако инвестиционная динамика жилищно-строительной сферы СССР и России не отражает данной закономерности. В диссертационном исследовании проанализированы большие К-воны - четвертая и пятая в сопоставлении с инвесттщионно-строительной динамикой первичного рынка жилья (рис.1).
|_ВИИ Цикл первичного рынка жилья -четвертая и пятая К-воны |
Рис. 1. Взаимосвязь больших экономических циклов (К-вон) и динамики первичного рынка жилья в России
На рис. 1 представлен строительный цикл XX в., отражающий количественные характеристики жилья, соответствующие следующим периодам: 1918-1938 гг. - перепланировка, деление особняков и обустройство коммунальных квартир; 1938-1951 гг. - строительство кирпичных нетиповых зданий; 1951-1966 гг. - строительство малогабаритных типовых коммунальных квартир и двухэтажных кирпичных домов - сгалинок; 1966-1981 гг. -строительство типового жилья из сборного железобетона - хрущевок, 19811990 гг. - доминирование панельного домостроения, строительство кирпичных домов улучшенной планировки; 1990-2002 гг. - прекращение строительства из сборного железобетона и незначительное строительство кирпичных зданий.
Как видно из рис.1, пиковые отметки большого экономического цикла, после которых начинается понижательная вона, совпадают с началом роста вон строительной динамики. В силу этого, по нашему мнению, понижательная вона экономического цикла Кондратьева отражает процесс формирования источников роста всех отраслей хозяйства, в том числе и строительной сферы. Поскольку на 2001-2004 гг. приходится пик пятой воны и начало понижательной фазы К-воны, то он характеризуется, как это показывают 20012003гг., ускорением динамики строительной сферы.
Осуществленный в ходе диссертационного исследования анализ влияния экономических циклов различных типов на первичный рынок жилья, показал, что краткосрочные циклы Китчина отражают изменение ассортиментного ряда строительных материалов, воздействующее на технологический процесс производства новых изделий и конструкций в строительстве, который отражается среднесрочными циклами Жюгляра. На основе учета кратко- и среднесрочных циклов строится градостроительная политика страны или отдельного региона (К-вона).
Таким образом, регулирование хозяйственного развития как многоступенчатый процесс включает текущую политику, учитывающую циклы Китчина, и среднесрочную экономическую политику, определяемую действием
циклов Жюгляра. На основе учета кратко- и среднесрочных циклов разрабатываются догосрочные прогнозы экономической динамики.
Всесторонний анализ первичного рынка жилья предполагает определение роли и места данного института в экономической системе (рис. 2).
Рис. 2. Первичный рынок жилья в системе экономического кругооборота 2
Рынок капиталов концентрирует кредитно-денежные ресурсы, продаваемые и покупаемые у владельцев вкладов, государства и других инвесторов на договорных условиях. Фондовый рынок обеспечивает их куплю-продажу с учетом состояния рынка жилья, где осуществляется размещение кредитно-финансовых средств рынка капиталов под портфели ипотечных ценных бумаг. Существенное' влияние на развитие рынка жилья оказывает
2 Составлено го: Горешшш В А., Бугулов Э Р. Экономика недвижимости. - М: Фяннъ, 1999. - С.133, Менеджме>гг в строительстве / Под ред Степанова И.С. - М.: Юрайг, 1999.-С. 112.
формирование рынка земли и функционирующего в его рамках рынка земельных участков под строительство жилья, рыночный оборот которых ограничен особыми экономико-правовыми нормами.
Жилищный земельный рынок, будучи частью общего земельного рынка, регулируется правом собственности (владения, пользования, распоряжения); возможностью передачи этого права (аренда, продажа, залог); конкуренцией, денежной оценкой земли и свободно складывающейся ценой на нее3. Этот рынок обладает существенной спецификой, особенно в городах. Во-первых, земельный участок в городе - это элемент общегородской среды, инфраструктуры, затрагивающий интересы многих граждан. Во-вторых, это, как правило, участок с не отчуждаемыми от него строениями и сооружениями, т.е. активно капитализированный, при этом стоимость созданного на нем капитала может многократно превышать стоимость земельного участка.
Таким образом, первичный рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: рынка земли под жильем, рынка финансовых ресурсов для строительства и приобретения жилья, рынка строительства жилья. Каждый из них является составной частью соответствующего отраслевого рынка: первичный жилищный рынок - часть рынка строительных услуг; рынок земель под жильем входит в структуру земельного рынка, а рынок финансовых ресурсов для строительства или приобретения жилья находится в рамках финансового рынка.
В развитой рыночной экономике рынок жилья является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры - один из наиболее доступных домохозяйствам со средним доходами объектов частной собственности и товарного обмена, обеспечивающий высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда. Рынок жилья выступает в качестве разновидности рынка капиталов, поскольку операции на нем всегда имеют характер догосрочного инвестирования.
3 Значение земельного рынка для развития рынка жилья находят отражение в программе социально-экономического развития РФ иа среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.) от 10 07.01 № 210-Р, где развитие рынка земли и других объектов недвижимости выделено в отдельное направление экономической политики.
Проведенный в работе анализ экономической природы и структурных характеристик рынка жилья позволяет определить первичный рынок жилья как институт, конституирующий совокупность субъекгао-объекгаых отношений по поводу производства и потребления жилья и включающий следующие структурные элементы: жилье как специфический товар, экономические субъекта, процессы функционирования рынка (виды деятельности); инфраструктуру.
Первичный рынок жилья включает механизм функционирования хозяйствующих субъектов, взаимодействующих на основе их специфических интересов, связанных с особенностями строительства жилья, и имеет определенную институциональную структуру, представляющую собой упорядоченный набор институтов, ограничивающих экономическое поведение строительных фирм. Он представлен как совокупность частей соответствующих отраслевых промышленных кластеров, обеспечивающих непрерывность воспроизводственных процессов в сфере строительства жилья; непосредственно строительный кластер образуют: промышленность строительных материалов, стекольная и фарфоро-фаянсовая, химическая промышленность, электроэнергетика, топливная промышленность, черная и цветная металургия, машиностроение, лесная, деревообрабатывающая промышленность, производящие предмет труда, энергию и комплектующие материалы для осуществления жилищного строительства. Строительный кластер тесно взаимодействует с другими кластерами национальной экономики, прежде всего, банковским и страховым. Как показано в работе, внутренняя структура строительного кластера является многоуровневой и включает регулирующую инфраструктуру, производство материалов для строительства и ввод жилья.
Проведенный анализ состояния строительного кластера позволяет сделать вывод о перспективах и ограничениях его развития. Кластерный анализ первичного рынка жилья на первом уровне предполагает оценку динамики отраслевых элементов строительного кластера. Здесь фиксируется рост
производства во всех поддерживающих отраслях, начиная с 1999 г., что в ближайшей перспективе будет предопределять рост объемов строительства жилья. Это представляет собой объектную составляющую первичного рынка жилья. Второй уровень анализа предполагает исследование взаимодействия строительного и банковского кластеров с целью достижения их качественной сбалансированности. Реализация уровневого анализа позволила сделать следующие выводы:
1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства и реальное благосостояние людей.
2. Внедрение в деловой оборот практики выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (недвижимости), формирует постоянный и существенный приток денежных ресурсов на первичный рынок жилья; способствует росту объемов строительства и сопряженных с ним секторов промышленности, сохранению рабочих мест и расширению занятости, повышению доходов населения и росту поступлений в бюджеты всех уровней.
3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования осложнено рядом факторов - недостатком ресурсов коммерческих банков для догосрочного инвестирования; отсутствием государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих догосрочные кредиты; недостаточностью законодательной базы ипотечного кредитования.
Во второй главе Макро- и мезоструктурные детерминанты первичного рынка жилья: состояние и тенденции на основе методологического инструментария теории отраслевых рынков выявлены свойства и переменные, влияющие на экономическую результативность первичного рынка строительной сферы, рассчитаны уровни концентрации строительной сферы в региональном разрезе; проведен анализ неравномерности
ввода жилья по федеральным округам; выявлены количественные и качественные характеристики первичного рынка жилья как на национальном, так и на региональном уровне (на примере Южного Федерального округа); определены особенности становления и развития первичного рынка жилья Ростовской области.
Анализ различных этапов становления первичного рынка жилья показал его трансформацию от монополии (вплоть до 1991 г. строительная сфера была представлена 22000 предприятиями, объединенными в 245 трестов4) к олигопольному рынку (в 1996-1998 гг. в отрасли реально функционировали несколько крупных предприятий) и к формированию рынка монополистической конкуренции на современном этапе, основанного на дифференциации продукта. В условиях посткризисного развития национальный первичный рынок жилья отличается следующими структурными характеристиками:
-большим количеством хозяйствующих субъектов, в качестве которых на национальном уровне выступают 113 тыс. предприятий и организаций;
- невозможностью тайного сговора между предприятиями отрасли, исходя из такого значительного количества фирм; каждое предприятие определяет самостоятельно ценовую политику, так как предсказать или учесть действия всех остальных участников рынка практически невозможно;
- дифференциацией продукции первичного рынка жилья по физическим свойствам, уровню обслуживания, географическому расположению, т.е. на основе не только различий в качестве товара, но и дифференциации услуг, связанных с его обслуживанием;
- территориальной локализацией и неравномерностью ввода жилья по федеральным округам (рассчитанный автором коэффициент Джини соответственно равен 0,227 в 1990 г. и 0,314 в 2002 г.).
Строительный кластер Ростовской области включает 152 агентства недвижимости, 67 строительных организаций и 2 жилищно-строительных
* Российский статический ежегодник.2002: Стат сб /ГоскомстатРоссии - М, 2002. - С.433.
кооператива. Таким образом, вторичный рынок жилья количественно характеризуется более развитой инфраструктурой в сравнении с первичным.
Третья глава Структурные элементы экономического механизма стратегии поведения субъектов первичного рынка жилья посвящена анализу экономического механизма, определяющего поведение ОАО Севкавтрансстрой на первичном рынке жилья, с целью реализации эффективной политики фирмы. Здесь же проанализированы
градостроительные модели первичного рынка жилья, а также институты и методы государственного регулирования рынка вновь вводимого жилья.
В диссертации разработана модель, реализация которой позволит осуществлять эффективную градостроительную политику на региональном уровне (на примере г. Ростова-на-Дону) с учетом дисбаланса между предложением жилья и спросом платежеспособных слоев населения. По нашему мнению, важнейшей причиной неравновесности рынка жилья (помимо высокой стоимости жилищного строительства) является высокая доля жилья, которую муниципалитет получает в свою собственность от ввода жилья частными инвесторами, что удорожает стоимость продаваемой части жилья. Снижение указанной диспропорциональности обеспечивается оптимизацией доли муниципалитета, обеспечивающей гармонизацию интересов, с одной стороны, местного сообщества, персонифицированных муниципальными органами, и инвесторов, с другой. Указанная оптимизация осуществляется решением задачи линейного программирования:
(1) (2)
Б > О Ъ>0
где Б - объем жилья, вводимого инвестором, м2;
К - общий объем собственного капитала инвестора;
% - гарантированный уровень доходности нерисковых вложений инвестора, (размещение депозита под 10%);
Ь - доля жилья, которую инвестор передает в муниципальную собственность, от общего объема вводимого им жилья;
С - себестоимость строительства 1м2 общей площади;
С, - цена, по которой инвестор реализует 1м2 общей площади;
Р1 - оценка вероятности реализации жилья по цене С, за 1 м2 общей площади.
Критерий оптимальности (1) показывает, что инвестор максимизирует ожидаемый доход от реализации оставшегося жилья после передачи его части в муниципальную собственность в форме рентабельности. Согласно ограничению (2), ожидаемые поступления от реализации жилья после передачи его части в муниципальную собственность дожны превосходить ожидаемый гарантированный доход с суммой вероятностей (3) равной 1; инвестициями (4) и долей жилья, передаваемая в муниципальную собственность, больше нуля (5). Для определения Р,С, была использована выборка, состоящая из 50 объектов первичного рынка жилья г. Ростова-на-Дону, распределение частот цен 1м2 (у.е.) по которым графически представлено с помощью гистограммы (рис.3).
0,1750,1250,1-0073+ 0,05-1 0,0250-
I I I П I I I I I I I I I I I I I I I I I
I И ШЯ <И
280- ЭОО- 320< 340- ЭвО- 380- 400- 430- 440- 460- 480- 500- 520. 640- 680300 320 340 360 380 400 420 440 400 480 500 520 540 560 580
Рис. 3. Гистограмма распределения частот цен 1м2 жилой площади на первичном рынке жилья г. Ростова-на-Дону (2002 г.)5
Гистограмма распределения частот имеет две вершины, что объясняется воздействием на ценовую политику проанализированных субъектов первичного
Составлено автором на основе выборки объектов первичного рынка жилья г. Ростова-на-Дону
рынка жилья следующих составляющих: тип здания; месторасположение; срок сдачи; общая площадь; планировка; технические характеристики (этаж, лоджия, бакон, тип отдеки); инфраструктура (детский сад, школа, транспорт). Исходя из выборки, объекты первичного рынка разделяются на 2 типа (табл. 1).
Средняя по данной выборке цена составляет 401,2 у.е. за 1м2, но, на наш взгляд, она не отражает реальных параметров первичного рынка жилья г. Росгова-на-Дону. Поскольку гистограмма (рис.3) выявила два максимума, что соответствует выделенным типам жилья, то следующим шагом построения модели является определение средней цены для двух типов жилья.
Таблица 1
Основные типы первичного рынка жилья г. Ростова-на-Дону
Характеристики Imn II тип
Тип конструкции Панель Кирпич, монолит
Месторасположение Районы города Центр
Срок сдачи От 1 квартала до 2-х лег 2-3 квартала
Общая площадь Стандарт В 1,5-2 раза выше эталона
Планировка Стандарт Улучшенная
Технические характеристики Деревянные столярные конструкции, лоджия или бакон Металопластиковые окна, лоджия, бакон, автономная котельная, автостоянка
Инфраструктура В стадии становления Развитая
На этом этапе исследования установлено, что цены на данном региональном рынке концентрируются около трех точек: 342,5 у.е. за 1м2 (средняя цена для 1-го типа); 455,4 у.е. за 1м2 (средняя цена П-го типа) и 401,2 у.е. за 1м2 - общая средняя цена на первичном рынке жилья. Подставляя полученные параметры в критерий оптимальности (1), получим оптимальную долю муниципалитета, конкретизированную для г. Ростова-на-Дону (табл. 2).
Таблица2
Оптимальная доля жилья, передаваемого муниципалитету, при различной ценовой политике на первичном рынке жилья, %
Цена 1м3, у.е. Критерий оптимальности при передаче в муниципальную собственность доли жилья, %
5 7,5 10 12,5 15 17,5 20 22,5 25 27,5
401,2 1,2 1,17 1,14 1.11 1,08 1,04 1
342,5 1,12 1,09 1,06 1,03 1
455,4 1,31 1,28 1,24 1,2 1,17 1,14 1,1 1,06 1,03 1
Таким образом, согласно проведенным расчетам критерия оптимальности (1) доля муниципалитета не дожна превышать 20% при использовании общей средней цены на первичном рынке жилья. Ценовой разброс для выделенных двух типов жилья демонстрирует, что для жилья первого типа этот показатель выше границы рентабельности (допустимая доля не более 15%), что способствует оттоку финансовых инвестиций с данного рынка. Рентабельность строительства жилья второго типа выше определяемой границы и составляет 27,5%. Ограничение (2) показывает, что ожидаемые поступления от реализации жилья за вычетом доли, передаваемой в муниципальную собственность, дожны превышать ожидаемый гарантированный доход, который по условию модели равен 10%. Таким образом, оптимальная доля, передаваемая в муниципалитет, составит для 1-го типа жилья менее 5%, а для второго - менее 17,5%.
Анализ стратегии поведения конкретной фирмы - ОАО Севкавтрансстрой - на первичном рынке жилья показал, что наиболее эффективными ее направлениями являются: использование абсолютных преимуществ (перед конкурентами) за счет снижения издержек, обеспечиваемого применением более эффективных методов производства; снижение средних издержек на основе действия эффекта масштаба производства и сбыта продукции, закупки ресурсов, кредитования или системы обеспечения продаж в условиях вертикальной интеграции; реализация преимуществ дифференциации продукции, выпускаемой под имеющей рейтинг и репутацию торговой маркой, что побуждает покупателей соглашаться с более высокой ценой; учет градостроительной политики, в основе которой лежат модели моно- и полицентрической организации ввода нового жилья, способствующий выбору эффективной стратегии.
В заключении излагаются результаты и выводы исследования.
Основные положения работы отражены в следующих публикациях:
1. Ибрагимов Т.А. Цели и механизм разработай экономической политики. Тр. аспир. и соиск. РГУ. Т. VII. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2001 (0,1 п.л.).
2. Ибрагимов Т.А. Основные тенденции развития строительного комплекса // Рубикон. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2002. - Вып. 16 (0,3 п.л.).
3. Ибрагимов Т.А. Институциональные преобразования в переходной экономике // Знания и творчество - основа профессиональной деятельности в третьем тысячелетии. Науч.-пракг. межвуз. конф. - Ростов н/Д: ИУБиП, - 2002 (0,5 п.л.).
4. Ибрагимов Т.А. Переход к новой модели народнохозяйственной пропорциональности // Рубикон. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2002. - Вып. 19 (1 п.л.).
5. Ибрагимов Т.А. Экономический механизм функционирования строительного комплекса в переходной экономике. Матер. ХХШ науч. сяс. аспир. эконом, ф-та. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2003 (0,1 пл.).
Печать ризограф. Бумага офсетная. Гарнитура "Таймс". Формат 60x84/16. Овьем 1,0 уч. - изл. л. Заказ № 243. Тираж 100 экз. Отпечатано в КМЦ "КОПИ ЦЕНТР" 344006, г. росгов-на-лону, суворова, 19. тел. 47-34-88
( ! i !
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ибрагимов, Тимур Аликрамович
Введение
1. Взаимосвязь циклов общественно-экономического развития и инвестиционной динамики первичного рьгнка жилья
1.1. Инвестиции в жилье и общественно-экономическое развитие: сопряженность и динамика
1.2. Субъектно-объектные характеристики рынка жилья
1.3. Механизм формирования спроса и предложения на региональном первичном рынке жилья
2. Макро- и мезоструктурные детерминанты национального у первичного рынка жилья: состояние и тенденции
2.1. Реструктуризация первичного рынка жилья в трансформационной экономике
2.2. Региональная модель первичного рынка жилья Южного федерального округа
3. Структурные элементы экономического механизма стратегии поведения субъектов первичного рынка жилья
3.1 Стратегия поведения хозяйствующего субъекта на первичном региональном рынке жилья (на примере ОАО Севкавтрансстрой) 146 3.2. Государственное регулирование рынка строительства жилья
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм функционирования субъектов регионального первичного рынка жилья"
Актуальность темы исследования. Важнейшим направлением социально-экономических преобразований в переходной экономике выступает реформирование и инвестиционное обеспечение жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи, без удовлетворения которой социальные приоритеты общества остаются лишь декларацией.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище выступает в качестве важнейшей социально-политической и экономической проблемы в соответствии с Конституцией РФ (ст. 40). От выбора тех или иных подходов к решению проблемы инвестирования в жилье в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В условиях централизованно управляемой экономики в качестве основных источников попонения жилого фонда страны выступали государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями за счет собственных инвестиций; кооперативное и индивидуальное строительство играли вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником инвестиций в приобретение жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. В этих условиях объективно возникает потребность в выявлении и анализе инвестиционной динамики первичного рынка жилья как индикатора уровня благосостояния населения страны.
Формирующаяся конкурентная среда на отраслевых рынках выдвинула перед предприятиями проблему выбора наиболее эффективных направлений как производственно-хозяйственной деятельности, так и инвестиционной, в результате чего особую актуальность приобретает изучение рыночно-инвестиционной конъюнктуры, а также комплекса макроэкономических факторов внешней среды, определяющих ее фазово-цикличную принадлежность. Исследование конъюнктуры первичного рынка жилья, определяемой той или иной фазой инвестиционно-строительных циклов, и учет тенденций его изменений позволяют строительным фирмам как субъектам первичного рынка жилья, локализованного в границах территориального образования, определить наиболее перспективные пути повышения эффективности хозяйственной деятельности по воспроизводству жилья как товара, так как современный этап развития жилищно-строительных предприятий характеризуется существенными диспропорциями мощностей производственных, подрядных организаций и объемов платежеспособного спроса населения. Это требует разработки новых экономических механизмов, обеспечивающих эффективное функционирование субъектов первичного рынка жилья.
Однако крупных комплексных исследований, специально посвященных функционированию первичного рынка жилья в регионе, явно недостаточно. Рыночная трансформация экономики России определяет новый ракурс анализа механизма, определяющего поведение субъектов первичного рынка жилья. Все это определяет значительный исследовательский потенциал темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Факторы инвестиционной активности в рамках теории экономических циклов и кризисов проанализированы в работах У. Джевонса, К. Жюгляра, Дж. Китчина, Н. Кондратьева, К. Маркса, Г. Менша, Дж. Модельски, В. Парето, В. Рязанова, Т. Томпсона, М. Туган-Барановского, Т. Уильямса, А. Шпитгофа, И. Шумпетера и историко-экономических исследованиях М. Блауга, Т. Негиши, Б. Селигмена.
Инвестиционно-строительные циклы являются предметом исследования С. Кузнеца. Социальная значимость жилищной сферы в обеспечении условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу и современными экономистами - В. Куликовым, Ю. Винславом. Основы жилищной политики как элемента социальной политики государства разработаны в рамках неолиберальной парадигмы В. Ойкеном,
JI. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании социалистического хозяйства изучена Макаровым В., Шаталиным С. и др.
Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком. Основы теории отраслевых рынков, используемой в диссертационном исследовании для анализа первичного рынка жилья, разработаны в исследованиях Э. Мей-сона, Д. Морриса, Дж. Робинсон, Д. Росса, Дж. Стиглера, Ж. Тироля, С. Фишера, Д. Хэя, Э. Чемберлина, Ф. Шерера и отечественных экономистов: О. Авда-шевой, А. Вуроса, Н. Розановой. Кластеры экономического поведения исследованы в работах А. Маршала, М. Портера. Институциональная теория фирмы разработана Р. Коузом, Дж. Стиглером, А. Шаститко и др.
Транзитивные особенности современной экономики России исследованы
B. Андриановым, О. "Белокрыловой, В. Белоусовым, Е. Гайдаром, С. Глазьевым, М. Жуковой, М. Ильиным, В. Иноземцевым, JI. Клименко, В. Кушлиным,
C. Лезовым, О. Мамедовым, В. May, М. Меньшиковым, В. Овчинниковым, А. Пороховским, А. Улюкаевым, Е. Ясиным.
Теория и практика региональной экономики проанализирована в работах как зарубежных ученых: X. Армстронга, Дж. Тейлора, М. Тэмпла, так и в . трудах отечественных экономистов: Т. Морозовой, А. Гранберга, В. Бутова, В. Игнатова, Н. Кетовой и др.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретических и прикладных проблем инвестиционного поведения субъектов первичного рынка жилья региона обусловили выбор темы исследования, постановку его цели и задач.
Цель и задачи исследования. Цель данной диссертационной работы состоит в том, чтобы на основе теоретического анализа закономерностей общественно-экономического развития выявить воздействие инвестиционно-строительной активности на неравномерность процессов становления рыночных отношений в условиях трансформационной экономики; провести сравнительный анализ структурной организации и механизмов функционирования национального и регионального рынков вновь вводимого жилья и разработать стратегию поведения фирмы на локальном первичном рынке жилья региона (на примере Южного Федерального округа).
В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие исследовательские задачи:
- на основе эволюционного подхода определить параметры циклического развития экономики России в исторической ретроспективе, соответствующие тем или иным фазам инвестиционно-строительных циклов;
- выявить экономические основы механизма функционирования первичного рынка жилья с позиций различных теоретико-экономических школ;
- оценить эффективность первичного рынка жилья трансформационной экономики с использованием кластерного анализа;
- на основе методологического инструментария теории отраслевых рынков выявить особенности складывающейся рыночной структуры рынка вновь вводимого жилья и специфику ее воздействия на эффективность деятельности строительной фирмы;
- оценить состояние национального первичного рынка жилья и особенности его функционирования в Южном Федеральном округе;
- разработать методические основы эффективной модели ипотечного кредитования жилищного строительства;
- выявить эффективные формы и методы государственного регулирования воспроизводства жилья в условиях рынка;
- разработать стратегию поведения фирмы на первичном рынке жилья с целью реализации ее конкурентных преимуществ на региональном уровне.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является первичный рынок жилья региона в его взаимосвязи с национальным рынком в условиях трансформационной экономики.
Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся на первичном рынке жилья и определяющие позиционирование его конкретного субъекта (на примере ОАО Севкавтрансстрой), а также механизмы повышения степени конкурентности этого рынка на региональном уровне.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретико-методологической основой диссертационного исследования выстапают фундаментальные концепции, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический, институциональный, неоклассический и регионоведческий подходы к анализу первичного рынка жилья, финансовых механизмов строительства и потребления жилья, инструментов государственного регулирования национального и регионального рынков жилья. В процессе исследования были использованы положения общей теории рынка, теории переходной экономики, экономики общественного сектора, теории благосостояния, экономики города, региональной и инновационной экономики.
В диссертационном исследовании реализованы системно-функциональный и кластерный подходы к исследованию структурных характеристик первичного рынка жилья, компаративистский метод, историко-генетический анализ, а также общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, единства исторического и логического, количественного и качественного компонентов при рассмотрении экономических явлений и процессов. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок.
Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования послужили данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, информационные материалы, содержащиеся в научных публикациях, характеризующие развитие российской экономики в целом, и строительной сферы РФ - в частности. Основой для теоретических обобщений выступают также данные первичной отчетности ОАО Севкавтрансстрой.
Нормативно-правовую основу работы составляют федеральные и региональные законодательные и нормативные акты, регулирующие механизмы функционирования рынка жилья.
Концепция диссертационного исследования состоит в выделении первичного рынка жилья как структурного элемента жилищного рынка, отличающегося специфическими характеристиками объекта продаж - нового жилья, выступающего, с одной стороны, в качестве инвестиционного товара, т.е. капитального блага длительного пользования с устойчивым спросом, высоколиквидного, приносящего доход, а с другой - социально-экономического блага первой необходимости, определяющего качество и уровень жизни населения. В соответствии с выдвигаемой гипотезой циклический характер инвестиционно-строительной активности обусловлйвает неравномерность процессов становления рыночных отношений в условиях трансформационной экономики, а эффективный экономический механизм функционирования регионального первичного рынка жилья детерминируется его субъектно-объектной структурой, уровнем конкуренции, наличием или отсутствием барьеров для входа на рынок новых фирм, обеспечивающих весь цикл воспроизводства жилья, начиная от производства строительных материалов до сферы продаж готового жилья. Стратегия поведения фирмы на региональном первичном рынке жилья определяется факторами предложения и спроса, законодательной средой, в которой функционирует отрасль. Это требует использования такого экономического механизма, который обеспечивает повышение конкурентности рассматриваемого рынка на основе диверсификации предложения, стимулирования спроса на жилье путем использования ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья, создания институциональной среды государственной поддержки первичного рынка жилья.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту: По специашащт Управление инновациями и инвестиционной деятельностью: 1. Первичный рынок жилья представляет собой институт, определяющий правила и нормы функционирования совокупности субъектно-объектных отношений по поводу производства и реализации специфического товара - нового жилья. Жилье как объект рыночных отношений является, с одной стороны, инвестиционным товаром, т.е. капитальным благом длительного пользования, и характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, а с другой -социально-экономическим благом первой необходимости, определяющим качество и уровень жизни населения.
2. Циклическая природа инвестиционно-строительной активности обусловливает неравномерность процесса становления рыночных отношений в условиях трансформации плановой экономики в рыночную. Границы инвестиционно-строительных циклов, их повышательные и понижательные фазы воспроизводят динамику экономических циклов с временных лагом, равным периоду преобразования модернизационных реформ в циклические.
3. Более чем двукратное падение объема инвестиций в жилищностроительной сфере в условиях трансформационного спада обусловлено структурной перестройкой экономики и незначительным внедрением финансово-экономических инноваций - новых форм приобретения жилья. Это обусловливает необходимость государственной поддержки институционального оформления первичного рынка жилья, повышения степени его конкурентности за счет диверсификацией предложения, а также развития ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.
4. Инвестиционный механизм первичного рынка жилья в условиях сокращения бюджетного финансирования строительства включает взаимодействие строительного и банковского кластеров в форме догосрочных ипотечных кредитов населению на жилищное строительство. Ипотечное кредитование как особая форма инвестирования обеспечивает трансформацию сбережений населения в жилищные инвестиции и способствует:
- активизации строительства нового жилья;
- росту производства строительных материалов и специализированной техники;
- расширению предложения улучшенных архитектурных проектов;
- ускорению развития многих смежных отраслей экономики за счет действия мультипликационного эффекта;
- снижению степени социальной напряженности в обществе;
- вовлечению средств, капитализированных в недвижимости, в хозяйственный оборот через механизм залога, что является существенным фактором оздоровления экономики;
- расширению занятости в строительстве и смежных отраслях;
- внедрению банковских технологий кредитования под залог как общепринятой системы обеспечения гарантий возвратности кредитов.
По специализации Региональная экономика:
1 .Имм обильность жилья как объекта его первичного рынка обусловливает его локализацию в рамках соответствующего региона. Региональный рынок жилья развивается как институт рыночного хозяйства территории, основанный на частной собственности на жилье, рыночном механизме ценообразованиями включающий конкуренцию и саморегулирование. Как элемент мезоэкономиче-ской системы рынок жилья испытывает на себе влияние закономерностей и особенностей переходной экономики, со всеми дисбалансами и противоречиями, свойственными трансформирующимся системам. Достаточно быстрые и эффективные процессы формирования рынка в жилищной сфере определяют ее ускоренную социально-экономическую реструктуризацию. Для рассматриваемого рынка характерны: устойчивый рост цен на жилье; ограниченность источников средств для его приобретения, в качестве которых выступают собственные сбережения накопления населения и кредиты банков; асинхронностъ развития по регионам.
2. Ядро строительного кластера региона, характеризующегося многоуровневой внутренней структурой, образуют промышленность строительных материалов, а также многие другие отрасли промышленности, производящие предмет труда, энергию и комплектующие материалы для осуществления жилищного строительства. В состав строительного кластера включаются также регулирующая инфраструктура первичного рынка жилья и институты, контролирующие ввод жилья в эксплуатацию. Строительный кластер тесно взаимодействует с другими кластерами национальной экономики, прежде всего, банковским и страховым.
3. Эффективная институциональная структура первичного рынка жилья региона включает кредитно-финансовые институты (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческие банки и рынок ценных бумаг. В переходной экономике она односторонне деформируется в сторону гипертрофированной доли коммерческих банков, поскольку первичный рынок жилья находится в стадии институционализации и соответствующие институциональные ниши запоняются на нем по мере укрепления рыночной организации трансформационной экономики.
4. Важным фактором становления цивилизованного регионального первичного рынка жилья являются неформальные институты Ч некоммерческие профессиональные объединения его субъектов - Российская гильдия риэтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, целью которых является формирование профессионального рынка недвижимости и координация деятельности его участников на современной правовой основе и принципах деловой этики.
5. Эффективный экономический механизм функционирования регионального первичного рынка жилья детерминируется его структурой, характеризующейся количеством и соотношением продавцов и покупателей; уровнем объективной или субъективной дифференциации цен; наличием или отсутствием барьеров для входа новых фирм на всех стадиях воспроизводственного цикла. Кроме того, эффективность рынка определяется факторами предложения, включающими пространственное и социально-экономическое размещение основных видов сырья, характер технологии (дискретный или непрерывный характер производства, высокую или низкую эластичность замещения факторов л производства), затраты на 1 м жилой площади, и факторами спроса Ч ценой
1 м2 жилья и ценовой эластичностью спроса, темпами его роста и временными колебаниями; рыночными характеристиками жилья как товара; законодательной средой, в которой функционирует отрасль.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в комплексном анализе с использованием системного, институционального, кластерного подходов факторов, детерминирующих позиционирование фирмы на региональном первичном рынке жилья, разработке эффективной модели ее поведения на этом рынке и активизации экономических инструментов первичного рынка жилья в посткризисной экономике. Конкретно элементы научной новизны состоят в следующем:
По специализации Управление инновациями и гтвеагащионной деятельностью:
1. Выделен по критерию новационности и описан первичный рынок жилья как составной элемент жилищного рынка и институт, ограничивающий поведение его субъектов Ч строительных фирм - специфическими правилами и нормами, обусловленными отличительными характеристиками объекта продаж нового жилья, что является допонительным аргументом обоснования циклической природы инвестиционно-строительной активности.
2. Выявлена сопряженность цикличности экономического развития и инвестиционно-строительной динамики, что позволило доказать синхронность периодов экономических реформ в России с понижательными фазами инвестиционной активности в сфере воспроизводства жилья, а периодов контрреформ
- с повышательными фазами и продемонстрировать тяготение периодов подъемов и спадов инвестиций в жилищное строительство к поворотным точкам конъюнктурных экономических циклов.
3. Охарактеризованы особенности инвестиционных процессов в сфере воспроизводства жилья, подверженного циклическим колебаниям, детерминирующие на понижательной воне К-цикла смещение акцента реформационных преобразований с макроэкономической политики в микро - и мезоэкономиче-скую среду народного хозяйства, что является началом инвестиционной активности в сфере жилищного строительства. В России оно приходится на 20022004 гт. - пиковый период пятого экономического цикла.
4. Выявлено, что механизм эффективного регулирования и прогнозирования инвестиционно-строительной активности в жилищной сфере дожен строиться с учетом в текущей политике соответствующей фазы цикла Китчина, в среднесрочной перспективе - той или иной фазы цикла Жюгляра, что позволило идентифицировать догосрочный прогноз инвестиционной динамики с соответствующей К-воной, отражающей изменение градостроительной модели.
По специализации Региональная экономика:
1. Выявлен на основе кластерного анализа уровневый характер институциональной структуры регионального первичного рынка жилья, включающей ядро жилищно-строительного кластера - производство строительных материалов и сопряженные с ним отрасли промышленности, уровень регулирующей инфраструктуры и сферу ввода жилья. Это позволило проанализировать институциональную структуру первичного рынка жилья с выявлением его горизонтальных,- вертикальных, структурных, пространственно-территориальных связей в процессе трансформации экономической системы и определить перспективы его динамики и формирующиеся формальные и неформальные ограничения.
2. Доказано, что динамичное развитие всех входящих в строительный кластер региона отраслей промышленности предопределяет рост объемов строительства жилья в кратко- и среднесрочной перспективе. Это с учетом динамики кластерных потоков, которые определяют догосрочную динамику, позволило выявить качественную несбалансированность между строительным и банковским кластером, а также незначительную роль страхового кластера на первичном рынке жилья.
3. Определен тип первичного рынка жилья Южного федерального округа с позиций развития конкуренции, идентифицирован механизм его эволюции от высокомонополизированной (государственной) отрасли к рыночной структуре монополистической конкуренции, для которой характерны:
- большое количество хозяйствующих субъектов;
- отсутствие тайного сговора между ними: каждое предприятие определяет самостоятельно ценовую политику;
- дифференциация товара (жилья) по физическим свойствам (техническим характеристикам), уровню обслуживания, географическому расположению, т.е. на основе различий в качестве товара и услуг, связанных с его обслуживанием.
4. Разработана стратегия поведения на региональном первичном рынке жилья ОАО Севкавтрансстрой, реализующая абсолютные преимущества фирмы в издержках посредством вертикальной интеграции; эффект масштаба в производстве, сбыте продукции и закупках ресурсов, кредитные инструменты продаж, что обеспечивает фирме догосрочные преимущества дифференциации выпускаемой продукции, включенность в строительную политику региона и устойчивое положение на первичном рынке жилья Южного федерального округа.
5. Предложен экономический механизм совершенствования взаимодействия муниципальных органов власти и частных инвесторов регионального рынка воспроизводства жилья (на примере г. Ростова-на-Дону), включающий оптимизационную модель регулирования доли жилья, получаемой муниципалитетом в свою собственность, от всего объема жилья, вводимого частными инвесторами.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретико-методологическая значимость диссертационного исследования состоит в разработке методологических подходов к анализу особенностей функционирования инвестиционного механизма первичного рынка жилья, реализующихся в применении принципов политико-экономического, неоклассического, институционального и регионоведческого анализа. Авторская концепция механизма функционирования первичного рынка жилья предполагает формирование эффективных институтов и инструментов в сфере жилищного строительства и может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, социальной защиты и повышения доступности жилья. Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов по теории инвестиций, региональной экономике, экономике жилья, а также при разработке специального теоретического курса Первичный рынок жилья региона.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в разработке рекомендаций по проведению эффективной политики ОАО Севкав-трансстрой на первичном рынка жилья, которые могут быть эффективно использованы другими фирмами для обеспечения устойчивого положения на рынке. Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования обоснованы не только теоретически, но и подтверждены результатами практического внедрения разработанных автором предложений по повышению степени устойчивости ОАО "Севкавтрансстрой" на первичном рынке жилья Южного Федерального округа и опытом их применения в практической деятельности автора, связанной с реализацией уставных целей данной организации.
Апробация работы. Этапные и обобщающие результаты диссертационного исследования были представлены автором на научных конференциях аспирантов экономического факультета Ростовского государственного университета, проводимых в рамках ежегодной Недели науки в 2000-2003 гг., а также на научно-практической конференции Института управления, бизнеса и права Знания и творчество Ч основа профессиональной деятельности в третьем тысячелетии.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 работ в научно-тематических сборниках, материалах конференций общим объемом 1,6 п.л.
Структура диссертационной работы обусловлена целью и логикой исследования, а также характером решаемых в его ходе задач. Исследование разворачивается в логической последовательности, подчиняясь принципу движения процесса познания от общего к частному и агоритму перехода от элементарного знания к системно-сущностному уровню теоретического осмысления проблемы, и далее Ч к его конкретизации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь разделов, заключения.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ибрагимов, Тимур Аликрамович
131 Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации // Экономика строительства. - 2002. - №2. - С. 11.
132 Авдашева С.Б., Розанова Н.М Теория организации отраслевых рынков: Учебник. - М.: Магистр, 1998. -С. 40.
Д. Робинсон предложила следующее определение рынка: Рынок включает однородный товар и его заменители до того момента, когда не будет найден резкий разрыв в цепи товарных субститутов. Степень субституции характеризуется показателем перекрестной ценовой эластичности спроса. Как только перекрестная эластичность становится меньше определенной заданной величины, можно говорить о разрыве в цепи товарных субститутов, а значит, и о границе рынка133.
Национальный первичный рынок жилья характеризуется географической ограниченностью, то есть пространственной локализованностью в рамках определенной территории. Территория РФ расположена в различных климатических зонах (средние месячные температуры января от 0
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование структуры, динамики функционирования и особенностей первичного рынка жилья в регионе (на примере Южного федерального округа) позволило получить следующие теоретические и практические выводы:
1. История экономического развития России и СССР на протяжении двух последних столетий позволяет констатировать наличие двух мощных противостоящих доминант, связанных с активизацией рыночных преобразований и их торможением, т. е. с действием реформ и контрреформ. Их последовательная смена отражает:
- циклическую природу развития рыночных отношений;
- преемственность в общественно-экономическом развитии;
- своеобразное проявление общего свойства вонообразности и цикличности, присущего самому экономическому развитию.
2. Выявленные циклы (пять вон) экономических реформ и контрреформ в России (СССР) показывают:
- частично из-за выпадения из поля зрения советских экономистов изучения циклических и кризисных состояний экономики первый по-настоящему глубокий кризис сформировавшейся социалистической системы привел к ее разрушению;
- циклы Китчина связаны с периодом обновления отдельных элементов основного капитала и продожаются 3 года и 4 месяца;
- среднесрочные циклы Жюгляра-Маркса обусловлены поным обновлением основного капитала, продожаются 8-12 лет;
- строительные циклы С. Кузнеца связаны с периодическим обновлением жилищ и производственных сооружений (продожительность 18-25 лет);
- большие циклы экономической конъюнктуры - это договременные колебания экономики (циклы Кондратьева).
3. Строительный цикл XX в. в России отражает количественную и качественную динамику жилья и включает следующие периоды: 1918-1938 гт. - перепланировка, деление особняков и устройство коммунальных квартир; 19381951 гг. - строительство кирпичных нетиповых зданий; 1951-1966 гг. - строительство малогабаритных типовых коммунальных квартир и 2-х этажных кирпичных домов (сталинок); 1966-1981 гг. - строительство типового жилья из сборного железобетона (хрущевок), 1981-1990 гг. - доминирующее место занимают панельное домостроение, строительство кирпичных домов улучшенной планировки; 1990-2002 гг. - прекращение строительства из сборного железобетона и незначительное строительство кирпичных зданий.
4. Строительная сфера как отрасль народного хозяйства подвержена циклическим колебаниям, которые имеют следующие особенности:
- на понижательной воне К-цикла идет смещение акцента реформаци-онных преобразований с макроэкономической политики в микро- и мезоэконо-мическую среду народного хозяйства, что и является началом активизации (подъема) строительства жилья;
- нелинейную, дискретную природу динамики;
- периоды подъема и спада жилищно-строительной динамики синхронны с поворотными точками экономических циклов;
- период 2002-2004 гг. является пиком пятого экономического цикла и, следовательно, началом активизации деятельности строительной сферы.
5. Экономика переходного периода России вписывается в циклы Китчи-на: 1985 г. - начало перестройки, 1989 г. - кризис перепроизводства; 1992 г. - либерализация цен; 1995 г. - банковский кризис, переход к жесткой монетаристской политике; 1998 г. - финансовый кризис 17 августа; 2001 г. - реструктуризация в обслуживании государственного дога РФ. В качестве прогноза можно определить 2004 г. как завершающий этап развития интеграционных процессов, которые берут начало в 2003 г., для экономик России, Украины, Белоруссии, Казахстана; 2007 г. - вступление в ВТО; 2010 г. - развитие интеграционных процессов со странами как СНГ, так и ЮС.
6. Взаимосвязь циклов экономического развития и инвестиционно-строительной динамики проявляется в следующем:
- длинные воны "вмещают" менее продожительные колебания, оказывают влияние на их ход и формируют их специфику, так как характер флуктуации зависит от повышательной или понижательной фазы К-воны;
- основой К-воны являются следующие составляющие: инновационная компонента Й. Шумпетера, реализуется в переходе от плановой к рыночной экономике, переходно-депрессивная (патовая по Г. Меншу), характеризующаяся глубоким структурным кризисом жилищно-строительной сферы, на смену ей приходит имитационная составляющая Й. Шумпетера;
- пиковые (поворотные) точки экономической динамики, после которых начинается понижательная вона цикла, являются началом повышательной воны в строительной отрасли;
- на повышательной фазе К-воны происходят модернизационные реформы, которые носят обновленческий характер - новые технологии, разработка и совершенствование законодательной базы, а понижательная вона включает циклические реформы в конкретных отраслях, то есть реформы смещаются с макроуровня в микро- и мезоэкономику;
- 2000-2004 гг. как пик пятой воны и начало понижательной фазы К-воны характеризуются ускорением динамики строительной сферы.
7. Неэластичная природа краткосрочного предложения жилищного фонда обусловлена тем, что жилье не может быть мгновенно произведено путем строительства новых домов или перестройки существующих, либо уничтожено за счет амортизации или разрушения. В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда не зависит от цены, по которой продаются квартиры, то есть функция предложения является неэластичной по цене. Со временем предложение жилищного фонда увеличивается за счет жилищных инвестиций, и вертикальная прямая предложения жилищного фонда смещается вправо.
8. Жилье - это специфический товар, сочетающий свойства общественного товара с высокой потребительной стоимостью и частного товара с высокой капитальной ценностью. Как договечный актив жилье отличается устойчивостью, ликвидностью, доходностью, что характеризует его как капитальное благо длительного пользования. С одной стороны, жилье как объект собственности позволяет получать доход от приобретаемой в собственность недвижимости, а с другой, входит составной частью в структуру потребления домохозяйства.
9. В рамках неоклассической теории равновесный объем строительства жилья формируется на рынке под воздействием эндогенных факторов. Однако на этот процесс могут существенно влиять такие экзогенные силы, как конъюнктура мировой торговли, процентные ставки, инвестиционный климат, уровень инфляции и др. Ключевым фактором, определяющим цену на рынке жилья, является эластичность предложения жилищного фонда. К числу неценовых факторов со стороны предложения жилищного фонда относятся цена земли, стоимость рабочей силы, цены капитального оборудования и строительных материалов и др.; со стороны спроса - ожидаемая выгода от владения собственным жильем или чистый доход домовладельца; доход семьи или бюджетные ограничения; чистый доход от владения другими активами; возрастная структура населения; реальная ставка процента. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам на жилье и прямо пропорционален благосостоянию домохозяйства. Снижение цен на жилье не только приводит к повышению спроса отдельных семей, но и увеличивает спрос населения в целом, способствуя более быстрому формированию новых семей. Рост благосостояния семей стимулирует спрос на жилье со стороны домохозяйств и одновременно рост их числа, то есть увеличение спроса на жилье со стороны всего населения.
10. В целом механизм функционирования регионального первичного рынка жилья детерминируется действием следующих факторов:
- институциональные - нормативно-правовая база, социальные институты и степень стратификации общества;
- макроэкономические условия: экономический рост, деловая активность, уровень процентной ставки, темп инфляции;
- кредитно-финансовые факторы - развитие финансовой инфраструктуры рынка жилья, механизмов финансирования и кредитования;
- фискальные - система налогообложения; налоговые льготы, стимулирующие инвестиции в жилье;
- социально-политические - платежеспособность населения, рост цен на жилье, поляризация общества и фильтрация жилых районов по уровню доходов населения.
11. Ядро строительного кластера региона, характеризующегося многоуровневой внутренней структурой, образуют промышленность строительных материалов, а также многие другие отрасли промышленности (стекольная и фарфорово-фаянсовая промышленность, химическая промышленность, электроэнергетика, топливная промышленность, черная и цветная металургия, машиностроение, лесная, деревообрабатывающая промышленность), производящие предмет труда, энергию и комплектующие материалы для осуществления жилищного строительства. В состав строительного кластера включается также регулирующая инфраструктура первичного рынка жилья, и институты, контролирующие ввод жилья в эксплуатацию. Строительный кластер тесно взаимодействует с другими кластерами национальной экономики, прежде всего, банковским и страховым.
12. Финансирование строительства и реализации жилья через механизм ипотеки обеспечивает:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг, которые выступают существенными факторами оздоровление экономики;
- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором;
- денежные средства населения, вкладываемые в недвижимость, фактически обеспечивают развитие села, города, местной строительной сферы, способствуют созданию и поддержке рабочих мест;
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
13. Первичный рынок жилья в России - институт, конституирующий совокупность субъектно-объектных отношений по поводу производства и продажи жилья, и включает в себя следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, процессы функционирования рынка (виды деятельности), инфраструктуру. Первичный рынок жилья в рыночной экономике выпоняет следующие функции: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств жилья; свободное рыночное ценообразование жилья; перераспределение инвестиционных потоков между финансовой и промышленной сферой.
14. Поведение экономических субъектов детерминируется структурой рынка, характеризующейся численностью и распределением продавцов и покупателей, уровнем физической (объективной) или субъективной (мнимой) дифференциации, различающей конкурирующие продукты, наличием или отсутствием барьеров для входа новых фирм, начиная от производства сырья до розничной торговли, и степенью диверсификации производства фирмы. На структуру рынка воздействует множество базовых условий. Со стороны предложения структуроопределяющие условия включают размещение и собственность на основные виды сырья, характер технологии (например, дискретный или непрерывный характер производства, высокую или низкую эластичность замещения факторов производства), затраты на единицу выпуска и т.д. Базовые условия со стороны спроса включают ценовую эластичность при различных ценах, доступность товаров-заменителей и перекрестную эластичность спроса на них, темпы роста и временные колебания спроса; рыночные характеристика продукта; законодательную среду функционирования отрасли.
15. Продукты жилищно-строительной сферы являются дифференцированными, так как дома различаются по физическим качествам (тип конструкции: кирпичный, панельный, монолитно-каркасный с ненесущими ограждающими конструкциями, цельно-монолитный с несущими ограждающими конструкциями); уровню обслуживания (при реализации жилья - кредиты, жилищные сертификаты); географическому расположению (центр, районы города).
Отличительными чертами дифференцированной строительной продукции является возможность повысить цену, не снижая объемы продаж, а также ее неоднородность. Уровень концентрации на рынке возрастает с ростом уровня дифференциации продукта.
16. Уровень концентрации первичного рынка жилья РФ по объему выпускаемой продукции CR3 = 75% (Центральный, Привожский, Южный), а на остальные четыре федеральных округа приходится лишь 25% от общего объема ввода жилья в 2002 г. Долю более 35% занимает Центральный федеральный округ, внутри округа доминирующая позиция принадлежит г. Москве. Второе, третье и четвертое места занимают соответственно Южный, Привожский и Уральский округа, превышение среднероссийского показателя здесь составляет примерно 15%, в Сибирском федеральном округе он на 40% ниже, а в Дальневосточном - более чем в 2 раза. Этот показатель также отражает соотношение уровня жизни населения округов по сравнению со средним по РФ.
17. К числу региональных особенностей функционирования первичного рынка жилья в Южном Федеральном округе относятся:
- развитость инфраструктуры рынка, как формальных институтов (риэторские фирмы, финансово-строительные, аудиторские и страховые компании, независимые общества оценки недвижимости, коммерческие и ипотечные банки, финансовые и инвестиционные фонды), так и неформальных (Российская гильдия риэтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэтеров, Ассоциация ипотечных банков);
- использование новых нетрадиционных схем приобретения жилья - субсидии, рассрочка, жилищные сертификаты и другие;
- формирование кредитно-инвестиционной политики в строительстве жилья;
- осуществление поддержки администрацией субъекта Федерации деятельности финансово-строительных компаний и программ по льготному кредитованию населения.
18. Первичный рынок жилья в развитой рыночной экономике характеризуется:
- механизмами, регулирующими соотношения между спросом и предложением;
- отлаженной и разветвленной системой рыночной инфраструктуры, включающей инвестиционные компании, ипотечные банки, страховые компании, общества независимой оценки, риэторские структуры и другие элементы;
- устойчивым превышением на рынке предложения над спросом, т.е. наличием рынка покупателя;
- наличием на рынке конкуренции, под которой подразумевается конкуренция между производителями за потребителя диверсификацией предложения;
- свободой взаимного выбора потребителей и производителей и их информационностью (прозрачность первичного и вторичного рынков).
19. Первичный рынок жилья ЮФО имеет характеристики, свидетельствующие о его сближении с рыночными стандартами, но дальнейшее его развитие сдерживается:
- высокой себестоимостью строительства жилья;
- недостаточным привлечением инвестиций;
- низкими доходами населения;
- отсутствием развитого института страхования на первичном рынке жилья.
20. Разработка эффективной стратегии регулирования первичного рынка жилья региона включает: анализ рынка и прогнозирование его развития; стимулирование развития инфраструктуры рынка жилья; систему инвестиционного регулирования для активизации жилищного строительства и содействия притоку финансовых ресурсов; планирование внебюджетных источников финансирования жилищного строительства; социальную адресную поддержку малообеспеченных слоев населения.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ибрагимов, Тимур Аликрамович, Ростов-на-Дону
1. Конституция РФ. М.: Известия, 1995. - 147 с.
2. Жилищный кодекс РСФСР. М.: Проспект, 2000. - 72 с.
3. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.92 № 4218-1 (С учетом изменений и допонений, принятых в 1996-2002 гг.). Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - №52.- 567 с.
4. Стратегия социально-экономического развития России на период до 2010 г. // Российская газета. 2001. - № 8.
5. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу: 2002-2004 гг. // Российская газета. -2001.-№36.
6. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 2.
7. Федеральная целевая программа Жилище на 2002 2010 гг. // Российская газета. - 2001. - № 26.
8. Федеральная целевая программа Свой дом. Утверждена постановлением Правительства Российской федерации от 27 июня 1996 г. № 753 // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 1-2. Ч 652 с.
9. Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты. Утверждена постановлением Правительства РФ № 71 от 20 января 1998 г. // Собрание законодательства РФ, 1998, №5, ст. 615.
10. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28. // www.iet.ru.
11. Концепция среднесрочной программы до 2004 г. и догосрочной до 2010г. //www.gov.ru.
12. Информационно-аналитический обзор Банка России // www. cbr. ru.
13. Официальные данные Госкомстата РФ// www.gks./statinfo.asp
14. Промышленность России: Стат. сб./ Госкомстат России. М., 2003. -347с.
15. Регионы России. Социально-экономические показатели.2002: Стат.сб. -М.: Госкомстат России, 2002. 863 с.
16. Российская экономика в 2000 г.: Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2001.-567 с.
17. Российский статический ежегодник.2002: Стат.сб./Госкомстат России. -М., 2002. -690 с.
18. Социально-экономическое положение Ростовской области в январе-декабре 2000 года: Докл. /Ростобкомитет. Ростов-н/Д, 2001. - 346 с.
19. Социально-экономическое положение Ростовской области в январе-декабре 2001года: Докл. /Ростобкомитет. Ростов-н/Д, 2002. - 371 с.
20. Социально-экономическое положение Ростовской области в январе-июне 2002 года: Докл./Ростобкомитет. Ростов-н/Д, 2002. - 299 с.
21. Статический ежегодник Ростовская область 2001: Стат. сб./ Ростоб-комстат. - Ростов-н/Д, 2002. - 878 с.
22. Южный федеральный округ 2002 г. Социально-экономические итоги. -Ростов н/Д: Ростобкомстат, 2003. 425 с.
23. Авдашева С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков: Учебник. М.: Магистр, 1998. - 320 с.
24. Авраамова Е., Овчарова JI. Количественные оценки российского среднего класса методом концентрации признаков // Вопросы экономики. -2001. -№5.-С.З-11.
25. Айвазян С.А., Мхитарян B.C., Прикладная статистика и основы эконометрики. М.: ЮНИТИ, 1998. - 450с.
26. Але М. Условие эффективности в экономике. М.,1998.- 245 с.
27. Андрианов В.Д. Россия: экономический и инвестиционный потенциал. -М.: Экономика. 1999. - 662 с.
28. Арнольд В.И. Теория катастроф. М.: Наука, 1990. - 181с.
29. Аткинсон Э., Стиглиц Д. Лекции по экономической теории государственного сектора. -М.: Аспект-Пресс, 1995. 345с.
30. Батурин JI.A. Социальная сфера в рыночной экономике. Ростов-н/Д, 1997. - 212с.31 .Белокрылова О.С. Экономика России на пути к рынку. Ростов н/Д: РГУ. -1996. 187 с.
31. Белокрылова О.С., Манвелян С.Г., Миргородсская Е.О. Государственное регулирование рынка авиауслуг: теория и практика. М.: Новости. -2001.-104 с.
32. Белокрылова О.С. Теория переходной экономики: Учебное пособие. -Ростов н/Д: Феникс. 2002. - 352 с.
33. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. -345с.
34. Березин М. Оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения. М.: Финансы, 1999. - 287с.
35. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск, 1993.
36. Бессонова О.Э. Иинституциональная теория хозяйственного развития России. Новосибирск: ИэиОПП, 1999.
37. Богомолова Т.Ю., Тапилина B.C. Финансовое поведение домохозяйств: сбережение, инвестирование, кредитование, страхование. Новосибирск, 1999. - 124с.
38. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1998. - 320с.
39. Будницкий В.М. Дорогами созидания 1938-1998. Ростов н/Дону: Ростовский университет. - 1998. - 295 с.
40. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: Инфра - М, 2001. - 256 с.
41. Бьюкенен Дж., Талок Г. Расчет согласия / Нобелевские лауреаты по экономике. Дж. Бьюкенен. М., 1997. - 280с.
42. Вебер М. Избранные произведения. М.: Прогресс. 1990.-192с.
43. Винслав Ю. Социальная переориентация экономических преобразований: макро- и мезоурорвневый аспекты // Российский экономический журнал. -2002. -№ 10. С. И-24.
44. Водянов А., Смирнов А. Шанс на инвестиционный подъем и трудности его реализации // Российский экономический журнал. 2001. - № 2. -С.14-21.
45. Воконский В.А. Институциональные проблемы российских реформ// Сб.: Проблемы моделирования развития производственных систем. Материалы семинара. М.: ЦЭМИ РАН, 1999. - 112с.
46. Вольчик В.В. Чистая логика выбора и экономическое развитие // Сб.: Университетская инициатива 99. - Ростов н/Д: Изд-во Рост.Ун-та.2000.-170с.
47. Вурос А., Розанова Н. Экономика отраслевых рынков. М.: МГУ, ТЕИС, 2000. - 253 с.
48. Гайдар Е. Аномалии экономического роста. М.: Евразия, 1996. - 121 с.
49. Гайдар Е. Институт экономики переходного периода. Экономические преобразования //Ссыка на домен более не работает/ Мировая экономика и международные отношения.- 2003. №8. - С. 31-40.
50. Гайдар Е.Т. Современный экономический рост и стратегические перспективы социально-экономического развития России. М.: ВШЭ. 2003. -154с.
51. Германова О.Е. Экономическая теория (микро- и макро экономика: Важнейшие зависимости в графиках и формулах). Ростов-на-Дону, 1993. Ч 112с.
52. Глазьев С.Ю. Экономическая теория технического развития. М.: Экономика, 1990.-256с.
53. Глазьев С.Ю. Теория догосрочного технико-экономического развития. -М.: Наука, 1993.-237с.
54. Глазьев С. Антикризисна ли "антикризисная программа"? // Российскийэкономический журнал. 1998. - № 6. - С. 18-31.
55. Глазьев С. Состоится ли в 1999-м переход к политике роста? // Российский экономический журнал. -1999. - № 1. - С. 14-28.
56. Глазьев С., Жукова М. Бюджет 2003: очередной выбор социально экономической политики // Российский экономический журнал. 2002. -№2. - С.14-38.
57. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Ч М.: Филинъ, 1999.-592 с.
58. Государственное регулирование рыночной экономикой: Учебник для вузов. / Под ред. Кушлина В.И., Вогина Н.А. М.: НПО Экономика, 2000.735 с.
59. Гохбер JI. Национальная инновационная система России в условиях новой экономики // Вопросы экономики. 2003. - №3. - С.26-39.
60. Григорьев JL, Малеева Т. Средний класс в России: на рубеже этапов трансформации // Вопросы экономики. 2001. - № 4. -С.34-41.
61. Денисова И.А. Индивидуальное жилищное строительство в Российской федерации // Экономика строительства. 2001. - № 5. -С. 12-24.
62. Долан Э. Дж., Линдсей Д. Рынок: Микроэкономическая модель. Пер. с англ. М.: Туран, 1996.- 496 с.
63. Доничев О., Рейнгольд Е. Инвестирование жилищного строительства // Экономист. 2001 - № 3. -С.47-54.
64. Дорнбуш Р., Фишер С. Макроэкономика. М.: ИНФРА, 1997. - 540с.
65. Дулич В.А. Условия, факторы и тенденции инвестиционной деятельности в России // Экономика строительства. 2000. - №12. - С.36-47.
66. Дулич В.А. Экономика и инвестиции в России 1998-2000 гг. // Экономика строительства. 2001. №2. - С.34-48.
67. Дулич В.А. Экономика и инвестиции в России в 1998-2000 гг. (экономико-статистический обзор) // Экономика строительства. Ч 2001 . № 5. -С.11-23.
68. Дулич В.А. Положительные тенденции развития экономики России сохраняются // Экономика строительства. 2002. - №4. - С.53-62.
69. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. - 125с.
70. Жилищная экономика: Пер. с англ./ Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело. -1996. -287 с.
71. Игнатова Т.В., Малейко Л.П. Теория рыночных отношений. Ростов-на-Дону: РГУ, 1995. 218с.
72. Игнатов В.Г. Становление государственного управления и местного самоуправления в современной России. Ростов н/Д.: СКАГС, 2001 Ч240с.
73. Изряднова О. Инвестиции в реальный сектор экономики. // Институт экономики переходного периода /www. iet.ru
74. Иларионов А. Как был организован российский финансовый кризис // Вопросы экономики. 1998. - № 12. - С.43-51.
75. Иларионов А. Экономическая свобода и благосостояние народов // Вопросы экономики. 2000. - № 4. - С.34-47.
76. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. Ч 2001. № 5. - С.4-11.
77. Инвестиции в экономику России в 2000 г. (по материалам Госкомстата России) // Вопросы статистики. 2001. - №8. С.23-54.
78. Иноземцев B.JI. За пределами экономического общества. Постиндустриальные теории и постэкономические тенденции в современном мире. -М.: Academia Наука, 1998. - 640 с.
79. Каменецкий М. Основные тенденции развития строительного комплекса: среднесрочный прогноз // Инвестиции в России. -2000,- №8.- с.26-32.
80. Кейнс Дж. М. Избранные произведения. М.: Экономика, 1993. -320 с.
81. Кир дина С.Г. Институциональные матрицы и развитие России. Ч М.: ТЕИС, 2000. 212с.
82. Кондратьев Н.Д. Проблемы экономической динамики. М.: Мысль, 1989.-197 с.
83. Корнаи Я. Дефицит. М.: Экономика, 1990. - С.56.
84. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. Ч 2001.-№5.- с.23-31.
85. Кудашев Е.А. Строительная система: переход к рынку. М.: Наука. -1993 г.-212 с.
86. Кузина О.Е., Рощина Я.М. Моделирование сберегательного поведения российских домохозяйств // Экономическая социология. 2000. - Том 1. -№2. -С.34-51.
87. Кузнецов Е. Механизмы запуска инновационного роста в России // Вопросы экономики. 2003. - №3. - С. 21-32.
88. Кузьменко В.П. О синхронизации "длинных вон" Н.Кондратьева // Тезисы докл. на межд. науч. конфер., посвященной 100-летию со дня рожд. Н.Д.Кондратьева. М.: Экономика, 1992. - 168с.
89. Куликов В. Социальные императивы продожения экономического реформирования // Российский экономический журнал. 2001. - №1. Ч С.З-9.
90. Куликов В. В очередной раз о характере реформационных преобразований российской экономики и об их уроках // Российский экономический журнал.-2003. -№1. -С.3-19.
91. Курс переходной экономики/ Под ред. Л.И. Абакина. М.: Инфра-М, 1998.-190с.
92. Кушлин В. XX век и возможности расширенного воспроизводства // Экономист. 2000. - №2. - С.4-18.
93. Лезов С.В. Исследование природы экономических циклов // ЬАр://Ъсоф. wallst.ru/letopis/letopis004.html
94. Лексин В., Швецов А. Общероссийские реформы и территориальное развитие // Российский экономический журнал. 2002. - №2. - С.З - 12.
95. Леонтьев В.В. Экономическое эссе. Теории, исследования, факты и политика. М., 1990. -265с.
96. Лившиц А. Я. Введение в рыночную экономику. М., 1991. 180с.
97. Львов Д.С. Путь в XXI век. М.: Экономика, 1999. -212с.
98. Львов Д. Экономика России, свободная от стереотипов монетаризма // Вопросы экономики. 2000. - № 2. - С. 14-23.
99. Макконнел К.Р., Брю С.Л. Экономикс. М.: Республика, 1992. -Т.1. -380с.
100. Мамедов О.Ю. Производственное отношение: политэкономическая модель (материалы к спецкурсу). Ростов-на-Дону: Феникс, 1997. - С. 78.
101. Мамедов О.Ю. Смешанная экономика. Двухсекторная модель. -Ростов н/Д: Феникс, 2001. 224 с.
102. Маркс К. Капитал. Т. 1Л Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 23. 487 с.
103. Маршал А. Принципы экономической науки, т.1. Пер. с англ. -М., Прогресс, 1993. 415 с.
104. Матеров И. Факторы развития новой экономики в России // Экономист. 2003. - № 2. - С. 3-11.
105. May В. Экономико-политические итоги 2001 года и перспективы устойчивого экономического роста // Вопросы экономики. 2002. - №1. -С.4-16.
106. May В. Экономико-политические итоги 2002 года и особенности экономической политики в преддверии выборов // Вопросы экономики. -2003.-№2. -С. 16-28.
107. Мегатренды мирового развития. Центр исследований постиндустриального общества / Под ред. М.В. Ильин, В.Л. Иноземцев.- М.: Экономика, 2001. 295 с.
108. Мексон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента: Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 704 с.
109. Менгер К., Бем-Баверк Е., Визер Ф. Австрийская школа в политической экономии. Ч М.: Экономика, 1992. 245с.
110. Миль Дж. С. Основы политической экономии. М.: Прогресс, 1981.-367с.
111. Менеджмент в строительстве: Учеб. пособие / МГСУ под ред. Степанова И.С. М.: Юрайт, 1999. - 540 с.
112. Меньшиков С.М., Клименко JI.A. Длинные воны в экономике. -М.: Прогресс, 1989. 234 с.
113. Модельски Дж., Томпсон Т. Воны Кондратьева, развитие мировой экономики и международная политика // Вопросы экономики. 1992. - № 10. - С.51-58.
114. Мэнкью Г.И. Макроэкономика. М., 1994. - 640с.
115. Мясникович М. Экономическая политика государства в современных условиях // Мировая экономика и международные отношения. 1999. - №1. -С.23-31.
116. Негиши Т. История экономической теории. М.: Спектр-пресс, 1995. -426 с.
117. Некипелов А. От квазирынка к рынку (концептуальные вопросы стратегии экономического развития России в начале XXI века) // Российский экономический журнал. - 2001. - №2. - С.3-15.
118. Новицкий Н. Выбор инвестиционной стратегии на новом этапе реформ // Экономист. 2001. - № 6. - С.3-14.
119. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. М.: Начала, 1997. - 144с.
120. Овсиенко Ю.В. Перераспределение доходов как результат российских реформ // Экономика и математические методы. 2002. - №4. - С.4-13.
121. Отчет Госстроя РФ Об итогах работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2000-м г. и основных задачах на 2001 г. // Муниципальная экономика. 2001 г. - №2. - С. 79-96.
122. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. Ч 2001. № 5. Ч С.19-27.
123. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. М.: Прогресс, 1985. -312с.
124. Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика. Пер. с англ. М.: Экономика, Дело, 1992. - 510 с.
125. Пороховский А. Российский экономический вектор в координатах мирового развития // Вестник МГУ. Сер.6. 2001. - №2. С.13-15.
126. Портер М.Э. Конкуренция. Пер. с англ.: Уч. пос. М.: Издательский дом Вильяме, 2000. - 495 е.
127. Робинсон Дж. Экономическая теория несовершенной конкуренции. Пер. с англ. М.: Прогресс, 1986. 472 с.
128. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы: региональный аспект. Новосибирск: МГАЭиУ, 1997. - 267с.
129. Рязанов В.Т. Экономическое развитие в России. Реформы и российское хозяйство в XLX-XX вв. СПб.: Наука, 1999. - 734 с.
130. Сакс Дж. Рыночная экономика и Россия. М., 1995. - 112с.
131. Сакс Д.Д., Ларен Ф.Б. Макроэкономика. Глобальный подход. М., 1999.-740с.
132. Селигмен Б. Основные течения современной экономической мысли. М.: Прогресс, 1990. - 756с.
133. Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. М. 1995.-187с.
134. Смирнов В. Экономические итоги приватизации в промышленных секторах экономики России тенденции развития экономики России сохраняются //Экономика строительства. 2002. - №4. - С.53-58.
135. Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов. Пер. с англ. С-Пб.:1886. Tl, Т2.
136. Современная экономика. / Под. ред. Мамедова О.Ю. Ростов-н/Д: Феникс, 1995.-220с.
137. Солунский А.И. Строительный комплекс на подходах к рынку. Формы и методы управления, пути развития // Экономика строительства. -1999. -№2.-С.24.
138. Стародубровская И., May В. Великие революции от Кромвеля до Пугана. М.: Вагриус, 2001. - 456 с.
139. Стаценко А.С., Тамкович А.И. Технология и организация строительного производства. Мн.: Выш.шк., 2002. - 257 с.
140. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы. 1998. - том 34, вып.1. Ч С.3-12.
141. Стиглер Дж. Экономическая теория информации // Теория фирмы. -СПб.:Питер, 1995.-587с.
142. Стиглиц Дж. Экономика государственного сектора. М.: Изд-во МГУ, 1997.-453с.
143. Тамбовцев B.JI. Государство и переходная экономика: Пределы управляемости. М.: МГУ, ТЕИС. - 1997. - 125 с.
144. Тамбовцев B.JI. Контрактная модель стратегии фирмы. Ч М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2000. 83 с.
145. Теплова Т.В. Финансовый менеджмент: управление капиталом и инвестициями: Учебник для вузов. М.: ГУ ВШЭ, 2000. - 504с.
146. Тироль Ж. Рынки и рыночная власть: Теория организации промышленности. Пер. с англ. СПб.: Экономическая школа, 1996. - 745 с.
147. Труд в СССР. М.,1988. 312 с.
148. Туган-Барановский М.И. Основы политической экономии. М.: РОССПЭН, 1998. 664 с.
149. Уильямсон О.И. Экономические институты капитализма. СПб., 1996. 345 с.
150. Улюкаев А. Россия на пути реформ. М.: Наука, 1996. - 217с.
151. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. Пер. с англ. М.: Дело ТД, 1999. - 864 с.
152. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 480 с.
153. Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 512с.
154. Хайек Ф.А. Дорога к рабству. М., 1992. 180с.
155. Ханин Г.И. Динамика экономического развития СССР. Новосибирск: Экономика,1991. 146 с.
156. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. Ч 88 с.
157. Хлебников В. Спор о первенстве. Закон поколений. М.: Мысль, 1986. - 682 с.
158. Ховард К. Экономическая теория: Теория свободного рынка. М.: Банки и биржи, 1997. 278 с.
159. Ходжер Дж. С. Роль региональных правительств и исследовательских университетов в новой экономике // Инновации. 2002. - №10. - С.23-34.
160. Хэй Д., Моррис Д. Теория организации промышленности: В 2 т. Пер. с англ. СПб.: Экономическая школа, 1999. - 592 с.
161. Чемберлин Э.Х. Теория монополистической конкуренции: Реориен-тация теории стоимости. Пер. с англ. М.: Экономика,1996. Ч 351 с.
162. Шаститко А.Е. Экономическая теория институтов. М.: Теис, 1997. - 105 с.
163. Шерер Ф., Росс Д. Структура отраслевых рынков: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997. - 698 с.
164. Шумпетер Й. Теория экономического развития. М.: Прогресс, 1982. -С.267.
165. Шумпетер Й. Капитализм, социализм и демократия. М., 1985.
166. Экономика предприятия и отрасли промышленности. / Ред. Пелих А.С. Ростов-на-Дону: Феникс, 1999.-608 с.
167. Экономическая теория и трансформационный процесс / Под ред. А.А. Пороховского. М.: МГУ, ТЕИС, 1999. - 238 с.
168. Юданов А.Ю. Конкуренция: теория и практика. Уч.- практ. пособие. М.: ГНОМ и Д, 2001. - 304 с.
169. Ясин Е. Перспективы российской экономики: проблемы и факторы роста // Общество и экономика. 2002. -№2. -С.23-34.
170. Якобсон Л.И. Экономика общественного сектора. Основы теории государственных финансов. М.: Аспект-пресс. 1996.
171. Alam М. Shahid. Some Economic Costs of Corruption in LDC's. //Journal of Development Studies. 1991. - № 27.
172. Arthur W.B. Increasing Returns and Dependence in the Economy. An Arbor: The University of Michigan Press. 1994.
173. Friedman M. A Theoretical Framework For Monetary Analysis. // Journal of Political Economy. 1970.
174. Friedman M. Capitalism and Freedom. Chicago: The University of Chicago Press, 1962.
175. Keyns John N. The Scope and Method of Political Economy. London: Journal of economy, 1973.
176. Mason E. Price and Production Policies of Large Scale Enterprise // American Economic Review. March. 1989.
177. Mill J. Principles of Political Economy. London: МГГ Press, 1973.
178. Mensh G. Stalemate in Technology: Innovation Overcome the Depression. Cambridge, Mass., 1979.
179. Scumpeter J. Business Cycles: A Theoretical, Historical and Statistical Analysis of the Capitalist Process. N.Y., 1939.
180. Smith A. An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations. New York: Modem Library edition, 1937. P. 423.
181. Struyk R. J. Future U.S. Housing Policy. Washington, D.C: Urban Institute, 1983.
Похожие диссертации
- Совершенствование организационно-экономического механизма функционирования предприятий сельского хозяйства с целью их финансового оздоровления
- Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья
- Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья
- Маркетинговый инструментарий управления поведением потребителей на первичном рынке жилья
- Организационно-экономический механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса региона