Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Назметдинова, Лилия Габдубареевна
Место защиты	Уфа
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья"

На правах рукописи

НАЗМЕТДИНОВА ЛИЛИЯ ГАБДУБАРЕЕВНА

МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРОЦЕССОМ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Уфа-2006

Диссертация выпонена на кафедре Финансов и экономического анализа в ГОУ ВПО Уфимский государственный авиационный технический университет (ГОУ ВПО УГАТУ)

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Мухамедьяров Альфрет Мулагалеевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Егоров Анатолий Юрьевич

кандидат экономических наук, доцент Карелин Игорь Юрьевич

Ведущая организация:

Открытое акционерное общество Строительный трест № 3

Защита состоится 26 апреля 2006 года в 14Ч на заседании диссертационного совета К 800.021.01 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук в ГОУ ВПО Башкирская академия государственной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан (ГОУ ВПО БАГСУ) по адресу: 450077, г.Уфа, ул.Фрунзе, д.40, ауд.315.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО БАГСУ. Автореферат разослан 25 марта 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

О.Б.Казакова

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Современная государственная жилищная политика в России направлена на привлечение в жилищную сферу инвестиционных ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь - средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важнейшей мерой реализации жилищной политики является организация единой государственной ипотечной системы с учетом передового опыта развитых стран и национальных особенностей России.

За последние годы проделана большая работа по созданию и развитию в стране рынка недвижимости и организации системы ипотечного жилищного инвестирования. Была выстроена двухуровневая структура рынка ипотечных инвестиционных ресурсов с участием всех регионов России, в результате чего региональные и муниципальные операторы получили возможность рефинансировать выданные закладные и предоставлять новые займы клиентам. Суммарный объем ипотечного жилищного инвестирования (ИЖИ) в регионах за последние три года возрос многократно.

Поскольку в рамках системы жилищного инвестирования существует тесная взаимосвязь между ее элементами - рынком жилья, рынком капитала и рынком ипотеки, то столь значительное увеличение объема рынка ипотечных инвестиционных ресурсов в последние годы приводит к определенным изменениям параметров спроса и предложения на рынках жилой недвижимости муниципальных образований.

В этой связи особо актуальными становятся задачи изучения влияния системы ИЖИ на рынок жилья и разработки механизма управления инвестиционным процессом на рынке жилой недвижимости.

Степень разработанности проблемы. В числе работ, посвященных анализу инвестиционных процессов, управлению инвестиционной деятельностью, инвестированию в недвижимость, экономике жилой недвижимости выделяются труды таких исследователей, как А.Н.Асаул, А.И.Гаврилов, Е.М.Блех, В.МАньшин, Л.С.Валинурова, В.А.Горемыкин, И.А. Бузова, А.М.Мухамедьяров, С.В.Вадайцев, М.П.Логинов, Б.Ф.Зайцев, Н.С.Пастухова, В.И.Лимаренко, Н.И.Климова, А.С.Махмутов, И.В.Довдиенко, Г.М. Стерник. Проблемы организации и функционирования системы ипотечного жилищного инвестирования являются предметом исследования Г.Г.Матюхина, В.А.Кудрявцева, А.М.Мейзлера, А.Н.Ужегова, В.С.Ема, В.В.Смирнова, И.Д.Грачева, И.В.Караваевой, А.Ринга, Р.Страйка и др. Однако в большинстве работ внимание уделено лишь отдельным проблемам, препятствующим развитию инвестиционных процессов с использованием ипотечного механизма в России, таким как: проблемы страхования ипотечных рисков,

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ . БИБЛИОТЕКА {

3 С. Петербурга , к] ,

снижение издержек при оформлении сделок, поиск альтернативных источников инвестирования программ и др.

В то же время, при всем многообразии литературы и обилии публикаций, анализ трудов, посвященных проблемам управления инвестиционными процессами на рынке жилья, свидетельствует, что исследования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов проводятся без учета взаимосвязи его с рынком жилой недвижимости, не проработаны вопросы взаимодействия рынка капитала, рынка ипотечных ресурсов и рынка жилья как неразрывных звеньев в системе жилищного инвестирования.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в ходе управления инвестиционными процессами на рынке жилья.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование взаимодействия инвестиционных процессов, основанных на ипотечных механизмах с процессами, происходящими на рынке жилой недвижимости, и разработка механизма управления инвестиционным процессом в жилищной сфере.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

Х исследовать социально-экономические основы системы жилищного инвестирования в условиях рынка, а также экономические и правовые основы ипотеки (залога жилой недвижимости) как одного из ее инструментов;

Х проанализировать мировой опыт организации системы ИЖИ и отечественную практику функционирования ипотечных отношений;

Х определить современные процессы на муниципальных рынках жилья, состояние объектной базы на этих рынках, соотношение спроса и предложения;

Х в количественном отношении определить потенциальный объем ' спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы со стороны населения и

оценить влияние этого параметра на рынок жилья;

Х определить барьеры в развитии системы ИЖИ в России и разработать механизмы для повышения эффективности данной системы.

Теоретической основой исследования послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного инвестирования, труды по экономике недвижимости, финансам, инвестиционному анализу, экономике жилищного хозяйства.

В качестве методологической базы исследования использованы законы статистического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий. На разных этапах работы, в

зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистической группировки, графических изображений, анализ первичной документации и статистической отчетности. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационной базой исследования послужили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ и РБ, периодические федеральные и региональные издания, ресурсы сети Интернет, действующие законы, постановления Правительства РФ, проекты законов и другие нормативно-правовые документы, а также обнародованные данные Госстроя РФ, Центробанка, Антимонопольного комитета, других ведомств, данные субъектов рынков ИЖИ муниципальных образований.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по реализации механизмов управления инвестиционными процессами на рынке жилья, отражающих современные организационно-экономические отношения в жилищной сфере российской экономики. В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие.

1. В рамках развития понятийного аппарата предложено авторское определение сущности жилищного инвестирования, под которым понимается деятельность субъектов инвестиционного рынка по реализации инвестиций в жилищной сфере в целях получения как коммерческого, так и социального эффекта.

2. Разработана и апробирована на данных конкретных муниципальных образований методика оценки ипотечного инвестиционного спроса, позволяющая в количественном виде определить объем спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы, потенциальную емкость ипотечного инвестиционного рынка в муниципальном образовании и оценить влияние ипотечной системы на параметры рынка жилой недвижимости.

3. Определены сдерживающие развитие системы ИЖИ факторы, и предложен комплекс законодательных и организационно-экономических механизмов развития данной системы, включающий в себя мероприятия по расширению объемов инвестиционного спроса и предложения на рынке ипотечных ресурсов.

4. Для расширения объектной базы рынка жилой недвижимости разработан механизм, позволяющий сочетать инвестиционно-строительные циклы с текущим функционированием ипотечных программ. Предложенный в рамках данного механизма способ инвестирования средств минимизирует строительные риски покупателей, а обеспечением ипотечного займа становится построенная недвижимость.

5. Разработан механизм государственной поддержки граждан при жилищном инвестировании с помощью субсидирования части стоимости жилья и организации системы государственного страхования ипотечных рисков, позволяющий расширить круг потенциальных инвесторов в системе ИЖИ.

Практическая значимость настоящей диссертации определяется тем, что ее материалы могут использоваться для целей оценки потенциальной емкости ипотечного рынка и объема спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы в муниципальных образованиях; дальнейшего совершенствования федеральных, муниципальных и коммерческих программ ИЖИ в целях повышения их доступности для населения. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин Инвестирование в недвижимость, Экономика недвижимости, Экономика жилищного хозяйства, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в сфере принятия управленческих решений инвестиционного характера, в практической деятельности менеджеров по ипотечным операциям, ипотечных брокеров, специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для органов государственной власти и субъектов ипотечного рынка в качестве аналитического и прикладного материала.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на всероссийских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 5 работ обхцим объемом 1,75 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложений, изложенных на 175 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 19 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит более 120 наименований. Структура работы выглядит следующим образом: Введение

' 1.'Теоретические основы формирования инвестиционных процессов в жилищной сфере

1.1 Социально-экономическая сущность процессов жилищного инвестирования в условиях рынка

1.2 Механизм ипотечного инвестирования жилищной сферы

1.3 Мировой и российский опыт организации системы ипотечного жилищного инвестирования

2. Анализ современной российской системы жилищного инвестирования

2.1 Специфика инвестиционных процессов на российском рынке жилой недвижимости

2.2 Анализ функционирования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов в муниципальном образовании

2.3 Взаимосвязь инвестиционных ипотечных процессов с параметрами рынка жилой недвижимости

3. Разработка механизма управления инвестиционным процессом на рынке жилья

3.1 Организационно-экономические механизмы развития российскою рынка ипотечных инвестиционных ресурсов

3.2 Ипотечный инвестиционно-строительный механизм

3.3 Механизмы государственной поддержки граждан в системе ИЖИ Заключение

Список использованной литературы Приложения

Основное содержание работы

В обеспечении задачи динамического развития жилищной сферы особую роль играют инвестиционные процессы, способные обеспечить постоянное обновление объектов жилого фонда, расширение его объемов и эффективную эксплуатацию. Ключевой задачей жилищного инвестирования является также достижение положительного социального эффекта, в связи с чем предложено термин жилищное инвестирование определять как деятельность субъектов инвестиционного рынка (частных лиц, государства, специализированных организаций и т.п.) по реализации инвестиций в жилищной сфере в целях получения как коммерческого, так и социального эффекта.

В мировой практике жилищное инвестирование осуществляется с помощью разнообразных инструментов и технологий, причем большая часть инвестиционных ресурсов поступает с рынка капиталов и может состоять из различных источников, а потребитель (покупатель жилья) выпоняет роль соинвестора. Одним из самых эффективных инструментов жилищного инвестирования является ипотека, с помощью которой инвестирование строительства жилья и активизация рынка недвижимости в целом происходит за счет привлечения свободных денежных средств с рынка капитала, эффективно гарантируя при этом интересы инвесторов залогом недвижимости.

Ипотечный механизм включает в себя все многообразие экономических, правовых и социальных отношений по поводу залога жилья, а также субъектов этих отношений и политических, экономических и исторических факторов, под влиянием которых происходит его формирование (рис.1).

В результате детального анализа подходов к раскрытию внутреннего содержания ипотечного механизма выявлено наличие тесных взаимосвязей в системе ИЖИ, в рамках которой функционируют первичный и вторичный рынки ипотечных инвестиционных ресурсов и осуществляются непрерывные процессы инвестирования средств с рынка капитала на рынок жилья.

Пошические экономические,

правовые, исторические, другие факторы внешней среды

Рис. 1 Система ипотечного жилищного инвестирования

Экономическая сущность ипотеки в системе рыночных отношений заключается в возвратном перераспределении инвестиционных ресурсов между рынками ссудного капитала и недвижимости. Сравнительный анализ жилищных систем как развивающихся стран, так и стран с развитой экономикой показал, что ипотека является основой инвестиционного механизма развития жилищной сферы различных государств.

В РФ формирование ипотечной системы признано одним из приоритетных направлений жилищной политики. Система ИЖИ в новых экономических условиях призвана решать жилищную проблему основной части населения со средними доходами, имеющих некоторые накопления или жилье в собственности в результате приватизации. Становление ипотечной системы жилищного инвестирования в России началось с девяностых годов, и в настоящее время можно выделить три направления развития ипотеки в стране:

' \ Додсистема вторичного Ипотечного рынка

"уй^-у"'^-

т' г---..

Заемщик (инвестор)

Подсистема , первичного

Инвестор

Кредитор

Продавец жилья

(пве&шшй)

1. Региональные программы ИЖИ с использованием бюджетных средств для субсидирования части стоимости жилья или процентной ставки, создавшие стартовые условия для перехода к двухуровневой модели ИЖИ.

2. Программы ИЖИ коммерческих банков, осуществляющих выдачу гражданам ипотечных займов за счет собственных инвестиционных ресурсов на рыночных условиях. В последние годы увеличивается как количество подобных кредитных организаций, так и объем вложенных ими в ипотеку инвестиционных ресурсов.

3. Федеральная программа ИЖИ, основанная на двухуровневой модели ипотеки, с созданием специализированного института для организации системы рефинансирования закладных - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ЛИЖК) и охватом всех регионов страны. Осуществляя непрерывный выкуп закладных во всех регионах России, АИЖК является регулярным эмитентом облигаций и дожно обеспечивать ликвидность прав требований по ипотечным займам (рис.2).

Основной задачей АИЖК, помимо привлечения догосрочных инвестиционных ресурсов в систему путем выпуска ценных бумаг, также является обеспечение стандартизации операций, производимых первичными кредиторами, с целью устранения разброса процентной ставки по ипотечным займам в зависимости от географического фактора.

Проведенный анализ характеристик различных программ, их условий и полученных результатов показал, что именно федеральная программа обладает наибольшим потенциалом и с точки зрения поноты охвата регионов, динамики наращивания объемов предоставления инвестиционных ресурсов, и с точки зрения воспоняемости источников инвестирования. Эта программа направлена на формирование рыночной системы ипотеки, ориентированной на догосрочные ресурсы финансового рынка, а потому является наиболее жизнеспособной и масштабной.

В настоящее время Агентство поностью в необходимом объеме обеспечивает инвестиционными ресурсами первичных операторов рынка ипотеки. В результате стандартизации всех операций в федеральной программе ИЖИ агентством установлены единые условия для всех регионов страны (от 12 до 16% годовых, от 10% стоимости жилья размер первоначального взноса, срок до 30 лет, погашение задоженности по аннуитетной схеме) и требования к участникам программы - заемщикам, региональным операторам, банкам, страховым и оценочным компаниям, риэторам. АИЖК за последние годы многократно расширило объемы рефинансирования выданных первичными кредиторами займов: с 47 мн.рублей в 2002 году до 13 мрд. 248 мн.рублей на начало 2006 года.

Гарантии по ипотечным

Рис. 2 Общая схема взаимодействия АИЯСК и участников рынка ипотечных инвестиционных ресурсов

Наличие тесных взаимосвязей между основными элементами системы ИЖИ, такими как рынок жилья и рынок ипотечных инвестиционных ресурсов, обусловили необходимость проведения допонительного исследования процессов, происходящих на этих рынках.

Так как наиболее поное раскрытие сущности любого процесса возможно посредством его исследования на определенном временном интервале, в работе были детально рассмотрены процессы становления рынка жилья в России с начала девяностых годов до настоящего времени, включая изменение структуры собственности на жилье в результате приватизации, динамику строительства и реконструкции объектов жилого фонда, а также выявлены общие для муниципальных образований

различной величины процессы на рынках недвижимости. Следует выделить следующие наиболее существенные для данного исследования процессы, происходящие в последние годы.

1. Увеличение общего количества сделок с недвижимостью в городах как на первичном, и на вторичном рынках, что является следствием повышения в структуре собственности на жилье доли частной собственности, а также некоторого роста реальных доходов населения.

2. В городах наблюдается несоответствие по структуре предлагаемого к продаже жилья и квартир, которые стремятся приобрести покупатели. Причем структурные разногласия возникают как по качеству предлагаемого жилья, так и по его месторасположению и размеру предлагаемых квартир. Так, например, в структуре предложения по качеству предлагаемого жилья на вторичном рынке преобладают хрущевки, квартиры в малоэтажных домах первых массовых серий, типовые квартиры в серийных панельных многоэтажках. А спрос покупатели предъявляют на жилье улучшенной или нестандартной планировки.

3. Незначительная доля первичного жилья в общем объеме сделок (не более 10-20% в разных городах) приводит к тому, что первичный сегмент рынка жилья оказывает слабое влияние на вторичный, и уровень цен на рынке жилья диктует сегмент вторичного рынка.

4. Увеличение количества сделок с использованием ипотечных инвестиционных ресурсов. Эта тенденция характерна как для Москвы и крупных российских городов, так и небольших населенных центров.

5. Основным же процессом, действующим в той или иной мере на всех муниципальных рынках жилья, является устойчивый рост цен на жилье в последние годы. Подобный прирост стоимости жилой недвижимости во времени, характерный в целом для рыночных систем с развитой экономикой и сформированным жилищным рынком позволяет инвесторам получать коммерческий доход.

Более того, результаты проведенного анализа позволяют нам сделать вывод о недостаточности на российском рынке недвижимости предложения благоустроенного жилья улучшенной планировки поздних годов постройки, что приводит к ситуации рынка продавца в данном сегменте. И недостаточный объем качественной объектной базы на рынке жилья муниципальных образований впоне определенно является лузким местом в развитии системы жилищного инвестирования страны.

В целях более глубокого исследования процессов, происходящих на рынке ипотечных инвестиционных ресурсов муниципальных образований, были проанализированы условия функционирования системы ИЖИ в городе Уфе, включающие в себя параметры федеральной программы ИЖИ (необходимые для получения ипотечного займа доходы заемщика, накладные расходы и др.) и стандарты проведения ипотечных операций, а

также определена динамика развития ипотечного рынка города за счет различных источников инвестирования.

С учетом интенсивного расширения объема предоставляемых ипотечных ресурсов, в рамках задачи определения потенциального объема спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы разработана методика оценки данного показателя в масштабе муниципального образования, представленная на рис.3.

Задача: оценить тасуип ивотечиие иигесгиадуыл^

__I_ . . адцутаур

Текущий спрос на ипотечные ресурсы

Оценка на основе текущих показателей банков, других операторов ипотечного рынка, органов регистрации прав

Чр________ Ч ЧФ^?. у / > , ..

Потенциальный у -

платежеспособный спрос на

Ипотечные займы т приобретен отлеяьнртожюл-

Исходные данные - показатели Госкомстата, экспертные оценки,

условия ипотечных программ, данные социологических опросов

штсч1|ые займы да улучите

Шаг 1 Оценка минимальной суммы у, необходимой для приобретения отдельного жилья в муниципальном образовании (К,,-л)

имеющегося жилья (обмен) 11 :.

Шаг 1 Оценка минимальной суммы займа, необходимой для улучшения имеющегося жилья в муниципальном образовании (К>ч,Д)

Шаг 2 Оценка минимального совокупного ежемесячного дохода, необходимого для получения данного займа (Вотд)

Шаг 3 Определение доли домохозяйств в городе, обладающих совокупным ежемесячным доходом выше требуемого значения (МДД Р>~ Рстд)

Шаг 4 Определяем общее количество домохозяйств города, нуждающихся улучшении жилищных условий желающих их улучшить путем приобретения отдельного жилья ((2,^)

Шаг 5. Определяем потенциальную емкость рынка ипо1 инвестиционных ресурсов, получаемых с целью приобретения отдельного жилья

Шаг 2 Оценка минимального совокупного ежемесячного дохода, необходимого для получения данного займа (Бу-^ш,)

Шаг 3 Определение доли домохозяйств в городе, обладающих совокупным ежемесячным доходом выше требуемого значения 0>= Оулута)

I Шаг 4. Определяем общее количество домохозяйств города, нуждающихся улучшении жилищных условий желающих их улучшить путем обмена I имеющегося жилья (0уяучгД)

|Шаг5 Определяем потенциальную емкость

I рынка ипот инвестиционных ресурсов, получаемых с целью улучшения имеющегося жилья

Рис. 3 Блок-схема методики оценки инвестиционного спроса

В качестве показателей оценки нами выбраны текущий и потенциальный спрос на ипотечные инвестиционные ресурсы, то есть такой объем ипотечных займов, которое домохозяйства в заданный момент

времени желают и имеют возможность получить, а исходными данными служат показатели Госкомстата и данные основных операторов муниципального рынка ИЖИ.

С учетом двух основных вариантов инвестирования в недвижимость гражданами - приобретение отдельного жилья и улучшение имеющегося жилья (обмен), в рамках данной методики была произведена оценка спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы в городе Уфе.

Таблица 1

Динамика развития рынка ипотечных инвестиционных ресурсов

в городе Уфе

Годы 2001 2002 2003 2004 2005 20061

Всего количество сделок об отчуждении жилых помещений на первичном и вторичном рынке жилья, ед. 56339 54540 55985 60864 58925 62000

Из них сделок куили-продажи жилья, ед. 39431 34151 40309 41388 43604 41300

Количество зарегистрированных договоров об ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, ед 119 103 513 2700 3725 5500

Доля сделок с использованием ипотечных инвестиционных ресурсов в общем объеме сделок купли-продажи, % 0,3 0,3 1,3 6,5 8,5 13,3

Всего ипотечных инвестиций (включая федеральные инвестиции, инвестиции местных бюджетов, банковские ресурсы), мн.рубсй 105,0 164,3 315,2 1300 1900 3300

Установлено, что текущий объем спроса в 2005 году составляет 1,9 мрд.рублей. Суммарная потенциальная емкость рынка ипотечных инвестиционных ресурсов города оценивается нами в сумму 49467,2 мн. рублей (132 904 кредитов или 48,8% домохозяйств). А с учетом того, что домохозяйство в стране с развитой рыночной экономикой совершает в среднем в течение своего жизненного цикла три сдеки с жильем (один раз в течение пятнадцати лет), потенциальный платежеспособный спрос на ипотечные инвестиционные ресурсы составит порядка 3,3 мрд. рублей в год.

Кроме того, оценка с помощью данной методики объема текущего и потенциального спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы в других муниципальных образованиях также позволяет прогнозировать

' Прогнозная оценка с предположением того, что все ипотечные инвестиционные ресурсы будут обеспечены объектной базой на рынке жилья поностью

дальнейшую положительную динамику инвестиционных процессов на рынке ипотеки в случае, если ипотечные инвестиционные ресурсы будут поностью обеспечены объектной базой на рынке жилья.

Однако, как показал предшествующий анализ развития инвестиционных процессов на рынке жилья, в муниципальных образованиях различной величины сложилась ситуация превышения спроса над предложением и дефицита предложения жилья, особенно жилья улучшенной планировки последних лет постройки, обусловленная преобладанием в структуре жилого фонда страны домов первых массовых серий (хрущевок, блочных панельных многоэтажек и др.), недостаточным объемом их ремонта и реконструкции, значительным количеством ветхого и аварийного жилья.

Таким образом, очевидной становится необходимость совершенствования наряду с ипотечными механизмами инвестиционно-строительной сферы страны в целом. Без существенного роста предложения нового качественного жилья расширение объема платежеспособного спроса приведет к значительному ускорению темпов роста цен на жилую недвижимость, и цель внедрения ипотечного инвестиционного инструмента в систему ИЖИ страны - повышение доступности жилья для населения Ч не будет достигнута.

На основе проведенного исследования параметров системы жилищного инвестирования разработан механизм управления инвестиционными процессами на рынке жилья, включающий в себя как мероприятия по преодолению ограничивающих развитие системы ИЖИ факторов, так и меры по адекватному увеличению предложения объектов жилой недвижимости (табл.2).

Рассмотрим подробнее предлагаемые мероприятия.

Для обеспечения достаточного объема предложения инвестиционных ресурсов на ипотечном рынке АИЖК необходимо с определенной периодичностью выпускать и представлять на рынке ссудного капитала ипотечные ценные бумаги. До настоящего времени АИЖК в качестве источника средств для рефинансирования региональных закладных использовало лишь корпоративные облигации, обеспеченные государственными гарантиями. Но после накопления достаточного количества закладных появляется возможность выпускать ипотечные ценные бумаги, каждый пул которых будет обеспечен залогом недвижимого имущества.

Таблица 2

Организационно-экономические механизмы развития системы ипотечного жилищного инвестирования в России

Фактор, ограничивающий развитие системы ИЖИ Мероприятия по его преодолению

Со стороны предложения ипотечных инвестиционных ресурсов ......| > Недостаток на финансовом рынке дешевых и догосрочных инвестиционных ресурсов 1. Дальнейшее развитие вторичного рынка ипотечных ресурсов > Ежегодное планирование в государственном бюджете средств для обеспечения гарантий по корпоративным ценным буматм АИЖК для рефинансирования региональных займов (либо увеличение уставного капитала АИЖК), > привлечение догосрочных ресурсов отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых, инвестиционных компаний) путем выпуска ипотечных ценных бумаг; > рефинансирование выкупаемых АИЖК у первичных кредиторов займов на мировом финансовом рынке 2 Совершенствование правовой базы ИЖИ Х исключение из налогооблагаемой базы при расчете подоходного налога всех сумм, направленных на строительство или приобретение жилья (а не только до 1 мн рублей) либо повышение планки до 2-3 мн.рублей; Х обеспечение социальной защиты заемщика в случае потери единственного жилья при обращении взыскания на предмет залога. Создание фондов временного поселения (общежитий) на время расчетов заемщика с банком и получения им выплаченных сумм; Х уменьшение фискальной нагрузки на граждан при ежегодном расчете налога на имущество физических лиц; Х допонительная проработка вопросов ипотеки строящегося жилья 3. Формирование системы кредитных бюро, обеспечивающих банки необходимой информацией о кредитоспособности заемщиков в целях повышения надежности ипотечных займов, улучшения качества андеррайтинга потенциальных заемщиков, снижения кредитных рисков. 4. Уменьшение числа посредников в федеральной системе ИЖИ Каждая из посреднических структур (АИЖК, РАИК, банк) получает свою маржу в доходах от ипотечных займов, что не способствует снижению процентов по ним. 5 Распределение ипотечных рисков между участниками системы ИЖИ

> Высокие процентные ставки кредитования

> Высокие требования к совокупному семейному доходу заемщика

> Значительный размер первоначального взноса

Со стор. спроса > невысокий уровень доходов основное массы населения V Общегосударственные меры по повышению уровня жизни населения > Информационная работа с населением о возможности приобретения жилья с помощью системы ИЖИ с указанием преимуществ ипотеки. > Государственное субсидирование части стоимости жилья отдельным категориям граждан (включая возможности софинансирования и получения ипотечных кредитов в банках на рыночных условиях) и внедрение системы государственного страхования ипотечных рисков

> ожидание населением бесплатных квартир от государства (как при советской системе распределения жилья)

*Х< Недостаток предложения комфортабельных квартир на рынке жилья Меры по адекватному увеличению объема предложения объектов жилой недвижимости

2 на стыке рынка ипотечных инвестиционных ресурсов и рынка жилья

В настоящее время потенциал программы АИЖК ограничен годовым объемом предоставляемых гарантий Правительства Российской Федерации по выпускаемым корпоративным облигациям, закладываемым ежегодно в федеральном бюджете. Однако государственная поддержка системы ИЖИ дожна оказываться на протяжении более длительного времени для того, чтобы помочь в становлении всех финансовых механизмов рефинансирования ипотечных займов на рыночных условиях.

- Развитию системы ИЖИ будут способствовать и мероприятия по совершенствованию российской правовой базы в жилищной сфере, включающие в себя исключение из налогооблагаемой базы подоходного налога всех сумм, направляемых на приобретение или строительство жилья; обеспечение социальной защиты заемщика в случае его дефота и наложения взыскания на единственное жилье; снижение фискальной нагрузки на граждан при расчете налога на имущество физических лиц; регулирование процесса ликвидации жилищно-строительных кооперативов, которые не смогут в течение установленного срока привести в соответствие с законодательством свои учредительные документы; также недостаточно проработаны вопросы ипотеки строящегося жилья, поскольку законодательно предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства, материалы и оборудование, а это противоречит самой сути ипотеки как обеспечению выдаваемого займа реальной недвижимостью.

- Снижению банковских рисков, (и, соответственно, размеру первоначального взноса и ограничению по доходу заемщика) будет способствовать создание в России таких учреждений, как кредитные бюро. На текущем этапе развития необходимо включать в ипотечный инвестиционный механизм анализ кредитных историй заемщика (при их наличии) для снижения им процентных ставок по кредиту на 1 -2%, так как снижаются коммерческие риски невозврата кредитных средств.

- С развитием системы ИЖИ, наработки связей с коммерческими банками муниципальных образований, можно будет в большинстве регионов рамках федеральной программы исключить из цепочки РАИК, и АИЖК сможет работать непосредственно с банками на основе действующих стандартов ипотечного инвестирования. Задачей РАИКов останется реализация муниципальных и региональных программ ИЖИ, направленных, как правило, на удовлетворение потребности в жилье определенных льготных групп населения.

В целях диверсификации рисков невозврата кредита целесообразным является распределение ипотечных рисков между участниками (наподобие создаваемой в настоящее время федеральной системы страхования вкладов в коммерческих банках). Под ипотечным риском в данном случае понимается возникновение различных ситуаций: пожар, наводнение, взрыв, резкого ухудшения состояния квартиры по

любым причинам3 либо в случае снижения цен на рынке на объекты жилой недвижимости данного типа. В результате заемщик либо оказася несостоятельным, либо отказывается платить далее по ипотечному кредиту. Банк запускает процедуру отчуждения жилого помещения, продает квартиру, но суммы от продажи жилья не хватает на погашение дога. В такой ситуации кредитор понесет значительные убытки.

Вместо того, чтобы возлагать ипотечные риски исключительно на одного субъекта ИЖИ, следует, чтобы система обеспечивала разделение риска среди участников. Но если в федеральной системе страхования вкладов в коммерческих банках возвратность вклада гражданину (в пределах определенных сумм) гарантирована Агентством по страхованию вкладов, то в федеральной программе ИЖИ распределение ипотечных рисков между АИЖК, РАИК и банком (например, в пропорции 30/30/40) будет служить гарантией возвратности кредитору части инвестированных ресурсов.

Для преодоления факторов, ограничивающих инвестиционный спрос на ипотечные ресурсы, необходимы:

во-первых, общегосударственные меры по повышению уровня жизни населения;

во-вторых, информационная работа с населением о возможности приобретения жилья с помощью системы ИЖИ, объяснение преимуществ ипотеки, ориентирование продавцов жилья на положительное отношение к системе ИЖИ. При этом необходимо вести централизованно информационно-просветительскую работу по разъяснению для населения сущности, инструментов и особенностей механизма функционирования ипотеки. В настоящее время население еще не имеет необходимой инвестиционной культуры, в то же время именно накопления населения следует считать важнейшим инвестиционным ресурсом рефинансирования ипотечных заимствований;

в-третьих, весьма желательной мерой является государственная поддержка граждан при инвестировании ими средств с помощью ипотеки, включающая в себя субсидирование части стоимости жилья при условии соответствия ипотечного займа определенным параметрам и систему государственного страхования ипотечных рисков.

* не учтенные при обязательном страховании ипотечных сделок

Малоимущие

Обеспеченные

'Х(я

Ипотека + Инвестирование с

.грсударст-! помощью ипотечных ,. жплья ва.

-венная ^ механизмов

йодяерав]

Рис.4 Охват в рамках государственной жилищной политики РФ граждан с различным уровнем доходов

Анализ существующей практики подтвердил, что наиболее эффективной формой государственной поддержки граждан при жилищном инвестировании является предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием механизма государственных жилищных сертификатов. Предлагаемый нами механизм субсидирования ]раждан при участии в программах ИЖИ заключается в следующем.

1. Целевыми группами семей будут являться все без исключения семьи, желающие приобрести жилье стоимостью меньшей или равной средней стоимости жилья по региону с помощью ипотечного займа. Средняя стоимость жилья по регионам Российской Федерации определяется Постановлением Госстроя за предшествующий квартал. Умножая эту сумму на общую площадь стандартной квартиры 54 квадратных метров, получаем предел стоимости жилья (по Башкирии -842,4 тысяч рублей). Ориентируясь на эти данные, граждане, желающие получить жилищные субсидии, в пределах региона могут выбрать жилье минимальной площади в крупном муниципальном образовании либо просторнее в небольшом городе.

2. После принятия положительного решения банка о выдаче кредита, заключении договора ипотеки и внесения первоначального взноса заемщик получает право на безвозмездную субсидию в размере от 10% от стоимости жилья.

3. Предоставление субсидии на погашение ипотечного кредита может производиться в виде государственных жилищных сертификатов, что обеспечит прозрачность финансовых потоков, направляемых на жилищное финансирование.

4. Субсидирование заемщиков может производиться как в рамках федеральной программы ИЖИ, так и в рамках собственных программ ипотечного кредитования коммерческих банков (Сбербанк, Дельтакредит, Райффайзенбанк, Урасиб и др.).

5. Отсутствие непосредственного деления заемщиков по целевым группам (бюджетники, молодые семьи, ветераны боевых действий и т.п.) обусловлено тем, что введение верхнего предела стоимости жилья

приведет к автоматической выборке заемщиков с невысоким уровнем дохода. Следовательно, заемщик, чьих средств хватает лишь на приобретение подобного жилья, и будет относиться к группе граждан, нуждающихся в допонительной государственной поддержке (даже если он не является формально малоимущим).

Паралельно с системой субсидирования государственная поддержка граждан в системе ИЖИ может быть представлена в виде системы государственного страхования ипотечных рисков.

Эта система мер также нацелена на расширение целевой группы потенциальных участников системы ИЖИ. Но в данном случае повышение доступности ипотечных инвестиционных услуг будет происходить не путем погашения части стоимости жилья, а путем охвата тех категорий заемщиков, которые до этого оценивались банками как недостаточно кредитоспособные, по аналогии с американской системой.

Повышение доступности ипотечных инвестиционных средств для определенных групп инвесторов обеспечивается путем снижения для них планки первоначального взноса до 10%4 за счет предоставления специализированными организациями гарантий по этим кредитам.

Адаптированная к российским условиям государственная система страхования ипотечных рисков будет выглядеть следующим образом: у определенных групп заемщиков (многодетных семей, людей пожилого возраста, инвалидов, ветеранов, работников бюджетной сферы и т.п.) появится возможность, внеся первоначальный взнос в размере от 10% стоимости жилья и получив гарантию от органа государственной власти (назовем его условно - Департамент), взять ипотечный кредит в банке. Т.е. снижаются требования к размеру первоначального взноса в обмен на гарантии государства, а ставка процента по таким кредитам остается на уровне рыночных. Если сейчас при внесении первоначального взноса в 10% от стоимости жилья в рамках федеральной системы ИЖИ процентная ставка составляет 16% годовых, то при организации системы страхования ипотечных рисков ставка может составить 13% годовых.

В случае, если заемщик нарушает сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший ему ипотечный кредит, подает заявку в Департамент на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму банку, рассчитывается с заемщиком и становится собственником такого имущества, а затем предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке. Департамент будет организацией, частично финансируемой за счет бюджета, которая осуществляет свои программы поддержки ИЖИ в соответствии с основным принципом страхования - объединение

4 без увеличения процентной ставки по сравнению с обычными кредитами

возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь.

Итак, про1раммы государственной поддержки 1раждан позволяют существенно расширить круг заемщиков и увеличить объемы предоставляемых инвестиционных ресурсов, так как дают возможность коммерческим банкам на рыночных условиях кредитовать те категории заемщиков, которые не соответствуют в поной мере стандартным требованиям.

Решение следующей задачи - пропорционального расширения объема предложения объектов жилой недвижимости - видится нам в создании механизма, в котором были бы объединены элементы строительства и ипотеки, т.е.осуществление наряду с инвестиционно-кредитными циклами (выдача и рефинансирование ипотечных займов) сопряженных по времени и объемам инвестиционно-строительных циклов (строительство нового жилья).

В сочетании с текущим функционированием ипотечной федеральной программы этот проект будет выглядеть так (рис.5).

Строительство*-* [' , ^ . > -

Приобретение

жилья в собственность

Рис. 5 Ипотечный инвестиционно-строительный механизм

Суть механизма заключается в том, что первоначальный взнос инвестируется покупателями в жилье на стадии строительства,

возникающие при этом правоогношения регулируются вступившим в действие с 1 апреля 2005 года федеральным законом № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. После окончания строительства инвестируются ипотечные ресурсы, и обеспечением ипотечных займов становится построенная недвижимость. Задачи региональных органов власти, РАИК, АИЖК и банков распределены таким образом, чтобы минимизировать строительные, коммерческие и ипотечные риски и обеспечить быструю оборачиваемость средств в проекте.

Таким образом, осуществление предлагаемых в работе мероприятий позволит обеспечить соразмерное увеличение объемов предложения жилой недвижимости и дальнейшее пропорциональное развитие системы ИЖИ, строительной отрасли и рынка жилья.

Выводы. Научные выводы по результатам исследований приведены в тексте диссертационной работы. Основными из них являются следующие.

1. Исследование понятийного аппарата и теоретических основ жилищного инвестирования позволило уточнить понятие жилищное инвестирование, отразив социальную направленность данной категории. В связи с особой ролью ипотечных инвестиционных ресурсов в системе жилищного инвестирования развитых стран проведен глубокий анализ сущности и содержания ипотечного механизма.

2. При изучении особенностей формирования российского рынка ипотечных инвестиционных ресурсов установлено, что наиболее перспективной с точки зрения воспоняемости ресурсов является двухуровневая (американская) модель ИЖИ, лидером в организации которой в России является АИЖК, внедряющий федеральную программу ипотеки.

3. С учетом интенсивности динамики расширения объема федеральных ипотечных ресурсов в последние годы на рынке жилья в России, разработан^ методика оценки текущего и потенциального платежеспособного спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы в муниципальном образовании. Полученная количественные данные свидетельствуют о тенденции к повышению востребованности инвестиционных ипотечных ресурсов.

4. По результатам анализа состояния жилого фонда и инвестиционных процессов, происходящих на рынках жилья городов различной величины определено, что несоответствие количества и качества объектной базы рынка жилья параметрам спроса является главным препятствием в развитии системы жилищного инвестирования.

5. Определены факторы, препятствующие расширению объемов строительства и разработан ипотечный инвестиционно-строительный механизм, строго разграничивающий строительные, коммерческие и

ипотечные риски инвестиционного процесса для обеспечения наиболее эффективного его функционирования.

6. Выявленные в ходе исследования лузкие места системы ИЖИ предлагается преодолеть путем реализации механизма управления инвестиционными процессами на рынке жилья.

Итак, современный опыт реализации различных инструментов жилищного инвестирования, накопленный в РФ, подтвердил жизнеспособность и привлекательность ипотечных механизмов. Предложенные в диссертационном исследовании механизмы управления инвестиционными процессами учитывают отношения, возникающие при взаимодействии рынка капитала, рынка ипотечных ресурсов и рынка жилья, и позволяют обеспечить дальнейшее развитие российской системы жилищного инвестирования.

По диссертации опубликованы следующие работы.

1. Назметдинова Л.Г. Совершенствование системы ипотечного кредитования в городе Уфе И Проблемы и опыт экономического управления предприятиями: Межвузовский сборник научных статей. Под ред. Ванчухиной Л.И. - Уфа: УГНТУ, 2002 - 0,25 п.л.

2. Назметдинова Л.Г. Рынок жилья - перспективы развития // Вопросы управления предприятием. - 2005. - №1 (13) - 0,31 п.л.

3. Назметдинова Л.Г. Социально-экономические основы жилищного инвестирования в условиях рынка. Материалы российской научно-практической конференции Проблемы инновационно-инвестиционной деятельности в России - Уфа: БАГСУ. - 2006 - 0,25 п.л.

4. Назметдинова Л.Г. Инвестирование строительства жилья с использованием механизма ипотечного кредитования // Основы инновационно-инвестиционного развития экономики: сборник научных трудов. - Уфа: БАГСУ. - 2006 - 0,56 п.л.

5. Назметдинова Л.Г. Роль ипотечного кредитования в современной российской политике жилищного инвестирования // Основы инновационно-инвестиционного развития экономики: сборник научных трудов. - Уфа: БАГСУ. - 2006 - 0,38 п.л.

Подписано в печать 22.03.06 Бумага ксероксная. Объем 1,5 печ.л. Формат 60x84 1/16 Тираж 100 экз. Заказ № Печать на ризографе в РИО БАГСУ

450077, г. Уфа, ул. Цюрупы, 6, ком. 303

JPPA. (/

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Назметдинова, Лилия Габдубареевна

Введение 3 о 1. Теоретические основы формирования инвестиционных процессов в жилищной сфере 12 1.1. Социально-экономическая сущность процессов жилищного инвестирования в условиях рынка

1.2 Механизм ипотечного инвестирования жилищной сферы

1.3 Мировой и российский опыт организации системы ипотечного жилищного инвестирования 2. Анализ современной российской системы жилищного инвестирования

2.1 Специфика инвестиционных процессов на российском рынке жилой недвижимости

2.2 Анализ функционирования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов в муниципальном образовании

2.3 Взаимосвязь инвестиционных ипотечных процессов с параметрами 115 рынка жилой недвижимости

3. Разработка механизма управления инвестиционным процессом на рынке жилья 124 3.1 Организационно-экономические механизмы развития российского ф рынка ипотечных инвестиционных ресурсов tr 3.2 Ипотечный инвестиционно-строительный механизм 137 3.3 Механизмы государственной поддержки граждан в системе ипотечного жилищного инвестирования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм управления инвестиционным процессом на рынке жилья"

В дореформенный период российская система жилищного инвестирования заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Порядок предоставления жилья определяся соответствующими нормативами, согласно очередности, без учета уровня доходов граждан. В очереди на получение нового жилья или увеличение жилой площади на 1 января 1991 года стояло 14 мн. семей (24,2%), средняя обеспеченность жильем составляла 16,0 кв.метров на одного человека, более 3,5 мн.семей жили в коммунальных квартирах, 5,3 мн.семей в общежитиях, 14,3 мн.семей (27,5%) - в неблагоустроенном жилье1. Самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы было ограничено рамками малораспространенного кооперативного строительства. Основная часть населения СССР, даже имея материальные возможности, не могла участвовать в процессе приобретения жилья за свой счет в силу сложившегося в стране организационного механизма строительства, эксплуатации и распределения жилья.

За период реформ в сфере жилищного инвестирования страны произошли серьезные перемены. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам инвестирования. В условиях, когда сокращалось бюджетное финансирование строительства и обеспечения населения жильем, государство перестало быть основным участником жилищного инвестирования. В структуре источников средств для строительства и приобретения жилья стали преобладать собственные средства населения и предприятий.

1 Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. - М.: ТЕИС, 2002.-С.58-61

Принятие соответствующей законодательной базы способствовало формированию и быстрому развитию рынка жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время более 60 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности, на рынке жилья преобладающими операциями стали сдеки купли-продажи квартир.

В то же время, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств.

Данные официальной статистики (согласно им, сейчас в очереди на жилье стоит около 5 милионов семей) не отражают реальную нуждаемость граждан в жилье. В действительности число семей, желающих улучшить жилищные условия, намного выше. Некоторые граждане не вставали на учет по различным причинам, другие выпали из числа нуждающихся после банкротства государственных предприятий и аннулирования очередей на жилье их работников. Данные социологических опросов свидетельствуют о том, что 61% населения не удовлетворены своими жилищными условиями, а ведь это более 80 милионов человек. Из них 51% хотели бы улучшить жилищные условия, построить или купить жилье в собственность, 10% рассчитывают только на социальное жилье.

Поскольку государство в силу экономических причин было не в состоянии продожать самостоятельно финансировать строительство жилья для своих граждан, возникла необходимость переосмысления процессов, происходящих в жилищной сфере, и формирования новой государственной жилищной политики. В новых рыночных условиях государство не обязуется предоставлять всем гражданам жилье бесплатно, а только гарантирует право граждан на жилье (ст.40 Конституции РФ). Граждане теперь могут получить жилье в собственность или право пользования жильем на условиях найма, аренды, строительства или купли-продажи, а государство гарантирует предоставление жилья на условиях социального найма лишь ограниченному кругу лиц, имеющих низкие доходы2.

Современная государственная политика в России направлена на привлечение в жилищную сферу инвестиционных ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь - средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Одним из приоритетных инструментов жилищного инвестирования признана ипотека, в связи с чем была разработана Концепция развития ипотечного кредитования в России и в ее рамках принята федеральная программа ипотечного жилищного инвестирования (ИЖИ). Данная программа призвана разрешить жилищные проблемы множества домохозяйств, имеющих относительно стабильные доходы, некоторые накопления и желающих приобрести жилье в собственность.

Центральным звеном системы является созданная Правительством федеральная структура - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С декабря 2003 года АИЖК под государственные гарантии начинает выпускать корпоративные ценные бумаги, активизировав таким образом приток финансовых ресурсов в систему ИЖИ. Была выстроена двухуровневая структура рефинансирования кредитов с участием практически всех регионов России, в результате чего муниципальные операторы ипотечного рынка получили возможность рефинансировать выданные кредиты и предоставлять новые кредиты клиентам. Суммарный объем рефинансирования закладных в регионах за последние три года возрос многократно.

В рамках системы жилищного инвестирования существует тесная взаимосвязь между рынком жилья, рынком капитала и рынка ипотечных услуг. Поэтому столь значительное увеличение объема рынка ИЖИ в

2 подробнее правовые основы рынка жилья и ипотеки см.параграф 1.2 последние годы приводит к определенным изменениям параметров спроса и предложения на рынках жилой недвижимости муниципальных образований.

В этой связи особо актуальной становится задача изучения влияния системы ИЖИ на рынок жилья и разработка механизма управления инвестиционным процессом на рынке жилой недвижимости.

Степень разработанности проблемы. В числе работ, посвященных анализу инвестиционных процессов, управлению инвестиционной деятельностью, инвестированию в недвижимость, экономике жилой недвижимости выделяются труды таких исследователей, как А.Н.Асаул, А.И.Гаврилов, Е.М.Блех, В.М.Аныиин, Л.С.Валинурова, В.А.Горемыкин, И.А. Бузова, А.М.Мухамедьяров, С.В.Вадайцев, М.П.Логинов, Б.Ф.Зайцев, Н.С.Пастухова, В.И.Лимаренко, И.В.Довдиенко, Г.М. Стерник,

A.С.Махмутов, Н.И.Климова. Проблемы организации и функционирования системы ИЖИ являются предметом исследования Г.Г.Матюхина,

B.А.Кудрявцева, А.М.Мейзлера, А.Н.Ужегова, В.С.Ема, В.В.Смирнова, И.Д.Грачева, И.В.Караваевой, А.РингаР.Страйка и др.

Следует отметить, что в учебной, научной литературе, изданной в СССР до 1990 года, понятие липотека употреблялось только как способ обеспечения жильем граждан капиталистических стран, абсолютно неприемлемый для России. Лишь в 1991-1992 годах нашей общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости и стали анализироваться различные механизмы жилищного инвестирования, чему способствовали происходящие в это время изменения в сфере инвестирования строительства и распределения жилья. Начинают публиковаться труды отдельных авторов, посвященные вопросам становления рынка недвижимости, экономике жилищного хозяйства страны, проблемам реформирования жилищной сферы.

В 1993-1995 стали появляться статьи некоторых авторов, в которых анализируются преимущества и недостатки ипотечного инвестиционного механизма и делаются выводы о целесообразности его применения в нашей стране. Появляющиеся в то время альтернативные механизмы жилищного инвестирования (долевое строительство, пилотные программы коммерческих банков, региональные программы и др.) способствовали более детальному анализу этих возможностей, в результате чего появляются работы, в которых дается комплексная оценка ипотечной системы и освещаются вопросы организации ипотечных программ, необходимых для них организационно-правовых и инвестиционных механизмов.

Имеющиеся сейчас работы авторов по ипотечному инвестированию посвящены в целом рассмотрению различных моделей ипотеки и методам дальнейшего ее внедрения. Однако в большинстве работ внимание уделено лишь отдельным проблемам, препятствующим развитию ипотечного кредитования в России, таким как: проблемы страхования ипотечных рисков, снижение издержек при оформлении сделок, поиск альтернативных источников инвестирования программ и др.

В то же время, при всем многообразии литературы и обилии публикаций, анализ трудов, посвященных проблемам управления инвестиционными процессами на рынке жилья, свидетельствует, что исследования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов проводятся без учета взаимосвязи его с рынком жилой недвижимости, не проработаны вопросы взаимодействия рынка капитала, рынка ипотечных ресурсов и рынка жилья как неразрывных звеньев в системе жилищного инвестирования.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в ходе управления инвестиционными процессами на рынке жилья.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование взаимодействия инвестиционных ипотечных процессов с процессами, происходящими на рынке жилой недвижимости и разработка механизма управления инвестиционным процессом в жилищной сфере.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

Х исследовать социально-экономические основы системы жилищного инвестирования в условиях рынка, а также экономические и правовые основы ипотеки (залога жилой недвижимости) как одного из ее инструментов;

Х проанализировать мировой опыт организации системы ИЖИ и отечественную практику функционирования ипотечных отношений;

Х определить современные процессы на муниципальных рынках жилья, состояние объектной базы на этих рынках, соотношение спроса и предложения;

Х в количественном отношении определить потенциальный объем спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы со стороны населения и оценить влияние этого параметра на рынок жилья;

Х определить барьеры в развитии системы ИЖИ в России и разработать механизмы для повышения эффективности данной системы.

Теоретической основой исследования послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного инвестирования, труды по экономике недвижимости, финансам, инвестиционному анализу, экономике жилищного хозяйства.

В качестве методологической базы исследования использованы законы статистического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий. На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистической группировки, графических изображений, анализ первичной документации и статистической отчетности. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Информационной базой исследования послужили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ и РБ, периодические федеральные и региональные издания, ресурсы сети Интернет, действующие законы, постановления Правительства РФ, проекты законов и другие нормативно-правовые документы, а также обнародованные данные Госстроя РФ, Центробанка, Антимонопольного комитета, других ведомств, данные субъектов рынков ИЖИ муниципальных образований.

Научная новизна. Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по реализации механизмов управления инвестиционными процессами на рынке жилья, отражающих современные организационно-экономические отношения в жилищной сфере российской экономики.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие.

1. В рамках развития понятийного аппарата предложено авторское определение сущности жилищного инвестирования, под которым понимается деятельность субъектов инвестиционного рынка по реализации инвестиций в жилищной сфере в целях получения как коммерческого, так и в социального эффекта.

2. Разработана и апробирована на данных конкретных муниципальных образований методика оценки ипотечного инвестиционного спроса, позволяющая в количественном виде определить объем спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы, потенциальную емкость ипотечного инвестиционного рынка в муниципальном образовании и оценить влияние ипотечной системы на параметры рынка жилой недвижимости.

3. Определены сдерживающие развитие системы ИЖИ факторы, и предложен комплекс законодательных и организационно-экономических механизмов развития данной системы, включающий в себя мероприятия по расширению объемов инвестиционного спроса и предложения на рынке ипотечных ресурсов.

4. Для расширения объектной базы рынка жилой недвижимости разработан механизм, позволяющий сочетать инвестиционно-строительные циклы с текущим функционированием ипотечных федеральных программ. Предложенный в рамках данного механизма способ инвестирования средств минимизирует строительные риски покупателей, а обеспечением ипотечного займа становится построенная недвижимость.

5. Разработан механизм государственной поддержки граждан при жилищном инвестировании с помощью субсидирования части стоимости жилья и организации системы государственного страхования ипотечных рисков, позволяющий расширить круг потенциальных заемщиков в системе ИЖИ.

Практическая значимость настоящей диссертации определяется тем, что ее материалы могут использоваться для целей оценки потенциальной емкости ипотечного рынка и объема спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы в муниципальных образованиях; дальнейшего совершенствования федеральных, муниципальных и коммерческих программ ИЖИ в целях повышения их доступности для населения. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин Жилищное инвестирование, Экономика недвижимости, Экономика жилищного хозяйства, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в сфере принятия управленческих решений инвестиционного характера, в практической деятельности менеджеров по ипотечным операциям, ипотечных брокеров, специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью.

Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для органов государственной власти и субъектов ипотечного рынка в качестве аналитического и прикладного материала.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на всероссийских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 3,25 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения и приложений, изложенных на 175 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 19 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит более 120 наименований.

1. Теоретические основы формирования инвестиционных процессов в жилищной сфере

1.1 Социально-экономическая сущность процессов жилищного инвестирования в условиях рынка

Направленность инвестиционной политики в любой стране определяется как многими экономическими показателями и критериями, так и догосрочными инвестиционными планами, потребностями населения, а также другими экономическими категориями. Однако жилищному инвестированию все государства уделяют первостепенное значение ввиду его огромной социальной значимости.

Рассмотрим различные трактовки термина линвестиции, которых в современной литературе приводится более десятка. В ряде определений раскрывается экономическая сущность этого понятия как важного элемента производственной деятельности при достижении финансовых результатов. В, частности, Абрамов С.И. считает, что линвестиции - все виды имущественных и интелектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которых образуется прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Также в отдельных работах отмечается, что инвестиции представляют собой догосрочные вложения денежных средств.

В других определениях раскрывается понятие инвестиций как одного из элементов развития отраслей экономики: линвестиции - совокупность затрат материальных, трудовых, денежных ресурсов направленных на расширенное воспроизводство основных фондов всех отраслей народного хозяйства4. Отсюда можно сделать вывод, что экономическая сущность

3 Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. - С.40.

4 Булатов А.С. Экономика: Учебник для вузов. - М.: Бек, 1997. - С.26. рассматриваемого понятия заключается не только в получении прибыли, но и в развитии региональной экономики.

В соответствии с законом РСФСР Об инвестиционной деятельности РСФСР от 26.06.1991, линвестиции - денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе на товарные знаки; кредиты, либо другое имущество или имущественные права, интелектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Наиболее поно отражающим суть инвестиций нам представляется следующее определение: линвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов5.

Из приведенных определений видно, что в основном источником прироста капитала и движущим мотивом осуществления инвестиций является прибыль (доход). Инвестиции осуществляются с целью получения дохода (результата) и становятся бесполезными, если они дохода (результата) не приносят. Однако здесь же присутствует и вторая, не менее важная сторона инвестиций, а именно - вложение ресурсов для получения требуемого дохода. Следовательно, экономическое содержание инвестиций в условиях рыночной экономики заключается в сочетании двух сторон инвестиционной деятельности: затрат ресурса и получения результата.

Достижение положительного социального эффекта является ключевой задачей такой сферы инвестирования, как жилищное инвестирование.

Некоторые специалисты6, работающие в области жилищного инвестирования, определяют инвестирование в недвижимость как приобретение непосредственно недвижимости или жилищных

5 Вадайцев С.В., Воробьев П.П. и др. Инвестиции. Учебник. - М., Проспект, 2005. - С.22.

6 Цылина Г.А. Ипотека. Жилье в кредит . - М., Экономика, 2001. С.29 инвестиционных инструментов с целью получения прибыли. Действительно, любая недвижимость, тем более спекулятивная или доходная жилая недвижимость, в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным жилищным рынком - не только стабильный актив, но и способ получения дохода за счет прироста стоимости во времени. В этом случае конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам. Однако существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящее доход.

Помимо этого, некоторыми авторами понятие жилищное инвестирование рассматривается в узком смысле слова как инвестирование строительства жилья или долевое участие в строительстве. Но, по нашему мнению, термин жилищное инвестирование включает в себя и другие направления деятельности субъектов рынка жилья и финансового рынка. Рассмотрим их подробнее.

В самом общем виде рынок жилья можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения. Рынок жилья оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выпоняя ряд общих и специальных функций, среди которых особо следует выделить инвестиционную и социальную.

Инвестиционная функция заключается в том, что рынок жилья способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом сама жилая недвижимость служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. В результате неоднократного перераспределения на рынке жилье в конечном

7 здесь и далее в работе под понятиями недвижимость, недвижимое имущество мы подразумеваем только жилую недвижимость счете переходит к эффективным инвесторам, обеспечивающим наиболее рациональное его использование.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир. Недвижимость - важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества. Социальная роль жилой недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интелектуальных и других потребностей людей. Владение жильем престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя общества.

Рынки инвестиций и жилья тесно связаны между собой. С одной стороны, жилая недвижимость - один из наиболее надежных и эффективных объектов инвестирования, а с другой, - операции на рынке жилья всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Доходность инвестиций в недвижимость складывается за счет:

S прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже; S текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта; S получения удовлетворения непосредственно за счет личного пользования жильем (социальный доход).

Жилищное инвестирование - это самостоятельный вид вложений (финансирования), который включает инструменты и технологии накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты. Система может включать один или несколько этапов жилищного инвестирования (в случае с ценными бумагами, рефинансированием кредитов и ценных бумаг и т.д.), в конечном итоге объединенных одной целью - создание инвестиционного капитала и инвестирование в реальные жилищные активы, в том числе и для личного использования.

Инвестиции в жилую недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные (капиталообразующие) и финансовые. В отечественной экономике до сих пор преобладали реальные инвестиции в жилье, вложения средств в создание реальных активов, как материальных (готовое жилье, материалы для строительства), так и нематериальных (например, в новые технологии строительства, повышение квалификации персонала). В то же время в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции - вложения средств в различные финансовые инструменты, среди которых наиболее о значимую долю занимают вложения в ценные бумаги . Финансовые инвестиции связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т.д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием в недвижимость. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем допоняют реальные инвестиции, т.е.большинство инвестиций в конечном итоге становятся реальными, пройдя технологический круг.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него

8 Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. - Киев: МП ИТЕМ ТД, Юнайтед Лондон Трейд Лимитед, 1995.-С.18. с целью последующего развития или инвестирование с помощью жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Процесс приобщения инвестора к объекту инвестиций (жилой недвижимости), осуществляемый с целью получения управляемого инвестиционного дохода посредством инвестирования, называется инвестиционным процессом.

Для создания объектов недвижимости и их рыночного обращения требуется большой объем инвестиций вследствие капиталоемкости процессов строительства и реконструкции. Рынок жилья, как наиболее социально значимый сегмент рынка недвижимости, не меньше других нуждается в недорогих догосрочных ресурсах для создания на нем новых объектов и их рыночного обращения. Субъекты данного рынка -домохозяйства - рассматривают жилье как товар, удовлетворяющий одну из основных потребностей человека - потребность в жилье. Ликвидация дефицита жилья является главной социальной задачей любого государства, а формы и методы жилищного инвестирования определяются в целом государственной жилищной политикой. Однако отсутствие возможности догосрочного инвестирования в операции с недвижимым имуществом тормозит инвестиционный процесс, не позволяет обеспечить увеличение объемов рынка жилья.

Обобщая опыт исторического развития в XX веке, можно сделать следующий вывод. В сущности, выделяются две принципиальные модели жилищных отношений, на которых строятся соответствующие системы жилищного инвестирования, они условно различаются как рыночная и социалистическая. Главное различие этих моделей заключается в их подходах к решению жилищной проблемы, а также в том, в какой степени жилье рассматривается ими как экономическое благо.

В первой, рыночной модели жилье признается прежде всего товаром, хотя и имеющим свои специфические особенности. Удовлетворение жилищной потребности осуществляется либо путем приобретения этого товара (пользования и владения жильем как имуществом), либо посредством аренды жилья (только пользования). Цена жилья, как и любого другого товара, подчиняется законам рынка, вследствие чего мера удовлетворения жилищной потребности в обществе определяется соотношением платежеспособного спроса на жилье и его предложением на рынке недвижимости. В любой стране с рыночной экономикой большую долю средств для инвестирования в жилищную сферу дают частные сбережения. Поэтому проводимая государством политика сбережений средств населения с последующей трансформацией в различные инвестиционные инструменты и финансовые источники для ипотечного кредитования является залогом успешного жилищного инвестирования.

Согласно второй, социалистической модели, жилье включается в разряд социально значимых благ, которые дожны распределяться среди всех членов общества в равных пропорциях вне зависимости от трудового вклада каждого, вне зависимости от дохода индивидуума. Жилищная потребность приравнивается к базовым социальным потребностям, таким как потребность в здравоохранении, в образовании, и выделяется из всей системы потребностей человека. Поскольку социалистическая идеология базируется на примате общественной собственности на средства производства, отрицании рыночных отношений как основы экономики, то большая часть жилищного фонда национализируется. В основном жилищное инвестирование осуществляется за счет государства, затем жилье распределяется между нуждающимися по установленным нормам. В СССР средства, необходимые для жилищного инвестирования (строительство и эксплуатацию жилья), изымались автоматически из прибыли предприятий, затем поступали в госбюджет, откуда потом централизованно направлялись на капитальные вложения в жилищное строительство и на дотации жилищно-коммунальному хозяйству.

В процессе исторического развития страны социалистической системы пришли к выводу о неэффективности этой модели и решили возвратиться к рыночной экономике. Переход к рыночным принципам развития отразися и на сфере жилищного инвестирования этих государств. Но система жилищных отношений, существовавшая догое время, затруднила быстрый переход к цивилизованным рыночным отношениям в этих странах.

Исторически сложилось так, что жилье, будучи товаром, с одной стороны, с другой - выступает как важнейшее социальное благо. Поэтому в странах с рыночной экономикой проблема жилищного инвестирования всегда проявляется двояко: во-первых, как проблема обеспечения баланса предложения и спроса на жилье и, во-вторых, как проблема обеспечения жильем бедных слоев населения. В частности, Пчелинцев О.С. считает, что лобеспечение крыши над головой - такая область распределения ресурсов, в которой социальные критерии безусловно доминируют над экономическими. Только за пределами этой нормы (крыши над головой) жилье выступает как обычный частный товар, распределение которого дожно диктоваться спросом и предложением9.

Анализируя опыт проведения реформ в бывших социалистических странах, можно сделать вывод о том, что все страны с переходной экономикой стремятся перейти к решению жилищных проблем с помощью рыночных механизмов. Отход государств от решения жилищных проблем происходил довольно болезненно для большинства населения, проведение преобразований выразилось в снижении темпов строительства. Во всех странах сейчас налаживаются новые механизмы привлечения инвестиций в жилищную сферу.

Для России в новых экономических условиях характерны следующие проблемы жилищной сферы:

Х Резкое сокращение объемов строительства жилья, в том числе социального, низкие показатели обеспеченности населения жильем.

Х Неудовлетворительное состояние существующего жилищного фонда, обусловленное низким качеством массового жилищного строительства

9 Пчелинцев О.С. На пороге жилищной реформы // Вопросы экономики. 1993.- №7. - С.11. прошлых лет и многолетней нехваткой средств на содержание жилого фонда.

Х В результате резкого изменения государственной социальной и жилищной политики: основные расходы по многим жилищным программам переносятся на потребителей жилья.

Х В связи с расслоением общества на различные категории в зависимости от имеющегося у домохозяйств дохода появилась необходимость государственной поддержки малообеспеченных граждан при оплате жилья и коммунальных услуг.

Наличие этих проблем в сочетании с низкими показателями обеспеченности населения страны жильем в целом объективно определяет необходимость максимального наращивания объемов жилищного инвестирования.

Различают частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции. Субъектами инвестиционной деятельности в сфере жилой недвижимости выступают, с одной стороны, участники, обладающие свободными инвестиционными ресурсами (инвесторы), с другой стороны Ч предприятия, организации (застройщики, подрядчики, поставщики), граждане и другие субъекты, испытывающие потребность в инвестиционных ресурсах. Третьей стороной инвестиционной деятельности являются посредники, обеспечивающие взаимодействие инвестиционных институтов с потребителями инвестиционных ресурсов - банковские, страховые организации, агентства недвижимости, фонды и др.

В работе под термином жилищное инвестирование в самом широком смысле слова мы будем понимать деятельность субъектов инвестиционного рынка (частных лиц, государства, специализированных организаций и т.п.) по реализации инвестиций в жилищной сфере в целях получения как коммерческого, так и в социального эффекта.

Иными словами, под жилищным инвестированием мы понимаем и приобретение домохозяйством жилья за счет собственных или заемных средств для собственного проживания, и приобретение гражданами жилья в инвестиционных целях (для дальнейшей его перепродажи или сдачи в аренду), и инвестирование строительства жилья частными лицами и специализированными организациями, и организацию системы ипотечного жилищного инвестирования, и выделение субсидий отдельным категориям граждан.

При этом ожидаемым результатом процесса жилищного инвестирования будет являться получение положительного социального и экономического эффектов, которые выражаются в:

S Удовлетворении гражданами своей жилищной потребности путем приобретения жилья в собственность;

S Увеличении объемов строительства жилья и обновлении таким образом жилого фонда страны;

S Более эффективном управлении жилым фондом, его своевременном ремонте и реконструкции (например, при организации ТСЖ);

S Росте трудовой активности всего населения, повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир;

S Мобилизации сбережений инвесторов в жилищной сфере.

Жилищное инвестирование осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Помимо традиционной формы - инвестирования собственного капитала - в мировой практике применяется широкий круг инструментов жилищного инвестирования: ипотека, договые обязательства, заемный капитал, взаимно-паевые фонды и др. Инструментарий системы жилищного инвестирования представлен в табл. 1.1. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы реального и финансового инвестирования в недвижимость.

Таблица 1.1

Система жилищного инвестирования

Субъекты домохозяйства; государство; инвесторы, застройщики, подрядчики, поставщики, другие предприятия и организации; посредники, банковские, страховые организации, агентства недвижимости, фонды и др.

Цели - Удовлетворение потребностей граждан в жилье - Расширение объемов жилого фонда, его своевременный ремонт и реконструкция - Повышение покупательной способности граждан на рынке жилья - Получение прибыли за счет операций на рынке жилья

Инструменты Собственный капитал Заемный капитал Ипотека Гибридная задоженность и сборные инструменты инвестирования (трасты, взаимно-паевые фонды, агентства, опцион) Акции Облигации (государственные, корпоративные, муниципальные) Другие ценные бумаги

В экономически развитых странах при инвестировании в объекты жилой недвижимости большая часть средств поступает с рынка капиталов и может состоять из различных источников, потребитель же выпоняет роль соинвестора. При этом его собственный капитал может быть внесен единовременно, например, в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в общую технологию инвестирования, либо за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Итак, в условиях рыночной экономики недвижимость становится товаром, связывающим огромные инвестиционные ресурсы участников рыночных отношений. Доход от прямых инвестиций в объекты жилой недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам10. Причем покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств является предпочтительней для инвесторов, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку прозрачны для оценки рисков и расчетов доходности.

В России на фоне бурного развития рынка недвижимости до сих пор не сформировались окончательно инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка, с одной стороны, и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость - с другой. Поэтому государственная политика на рынке жилой недвижимости, направленная на обеспечение граждан жильем и получение доходов от недвижимого имущества, призвана обеспечить приток колективных и частных инвестиций в недвижимость, при условии создания системы эффективной защиты прав инвесторов.

В связи с этим особое значение приобретает развитие особого инструмента жилищного инвестирования, при котором инвестирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств с рынка капитала, обеспечивая при этом и интересы инвесторов - механизма ипотечного жилищного инвестирования.

Несомненно, ипотека является одним из самых эффективных инструментов жилищного финансирования, проверенным многократно в мировой практике. Через активизацию потребительского спроса в системе ипотечного кредитования происходит мобилизация инвестиций населения. Благодаря эффекту мультипликации эти инвестиции умножаются, порождая новые налоговые поступления. Поскольку часть допонительно полученных из налоговых поступлений бюджетных ресурсов может быть использована для рефинансирования в системе ипотечного инвестирования, можно сделать вывод, что при определенных условиях эта система становится

10 Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004. - С. 137. самодостаточной. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного потенциала страны, регулирования денежной массы (антиинфляционным фактором), стабилизации банковской системы, социально-экономического развития в целом.

Для того, чтобы понять инвестиционную суть ипотеки и принципы ее эффективной работы, необходимо остановиться на внутренних причинах популярности данного инструмента.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Назметдинова, Лилия Габдубареевна

Заключение

Итак, в работе был проведен анализ функционирования российской системы ипотечного жилищного инвестирования, который явися основой для разработки механизмов управления инвестиционным процессом на рынке жилья и совершенствования системы ИЖИ страны в целом.

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

1. Исследован и уточнен понятийный аппарат теоретических основ жилищного инвестирования, показана особая роль системы ИЖИ в качестве инструмента жилищного инвестирования и тесная взаимосвязь процессов, происходящих на инвестиционном рынке, рынке ипотечных услуг и рынке жилья. Проведена систематизация теоретических аспектов функционирования системы ИЖИ, проанализирован мировой и российский опыт организации системы ИЖИ. Выявлена экономическая сущность ипотеки которая в системе рыночных отношений заключается в возвратном перераспределении денежных средств между рынками инвестиций и недвижимости. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Поэтому правовую основу ИЖИ создает залоговое право и законодательство жилищной сферы, которое в нашей стране достаточно проработано и постоянно совершенствуется.

2. Доказано, что ипотека объектов жилой недвижимости - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов системы ИЖИ и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. Именно ипотечный механизм позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, инвесторов - в надежных ценных бумагах, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Раскрыта социальная направленность ипотеки как наиболее перспективного метода жилищного инвестирования для граждан, стимулятора социальной и трудовой активности всего населения. Мультипликативный эффект от масштабного функционирования системы ИЖИ приводит к увеличению количества рабочих мест в строительной и смежных отраслях, росту ВВП и доходов бюджета, которые можно использовать на социальные нужды.

Среди множества альтернативных способов жилищного инвестирования ипотека обладает неоспоримым преимуществом - оформлением квартиры в собственность сразу при ее приобретении, что позволяет минимизировать риски покупателя.

3. Установлено, что система догосрочного ИЖИ, организованная в нашей стране, опирается на двухуровневую (американскую) модель ипотеки как наиболее перспективную с точки зрения источников инвестирования. Имеются все правовые и экономические предпосыки для эффективной работы данной модели ИЖИ в России. Определено, что современное развитие системы ИЖИ в России происходит по трем направлениям: кредитование коммерческими банками, региональные ипотечные программы и федеральная программа ИЖИ. Проанализированы характеристики различных программ и оценены перспективы их развития. В частности, региональные программы дожны избрать целевой группой отдельные социальные слои населения, федеральная двухуровневая программа дожна охватить рефинансированием вторичные рынки ипотечных услуг всех регионов страны, а коммерческие банки - стать первоначальными кредиторами и поставщиками закладных для их рефинансирования. В дальнейшем, по мере становления системы ИЖИ в России, коммерческие банки также охватят сегмент вторичного рынка ипотечных услуг.

4. Исследован процесс становления рынка недвижимости в условиях рыночной трансформации экономики России, реализация новой политики жилищного инвестирования без преобладающей роли государства, с опорой на систему догосрочного ИЖИ.

В рамках задачи нахождения лузких мест развития ипотечного инвестиционного рынка и системы жилищного инвестирования в целом проанализированы:

S современные процессы, происходящие на рынках жилья муниципальных образований и характеристики объектной базы рынка жилья;

ХS возможности расширения объема предложения ипотечных инвестиционных услуг и рефинансирования кредитов в рамках федеральной программы ИЖИ в догосрочном периоде (бесперебойный приток инвестиций);

ХS возможности расширения объема инвестиционного спроса на ипотечные ресурсы.

Установлено, что в целом рынок недвижимости России активно развивается, и лишь в ограниченном числе муниципальных образований он находится на начальном этапе становления. Однако практически для всех городов России характерно неудовлетворительное состояние жилого фонда из-за большого количества морально и физически устаревших зданий. На рынках жилья крупных муниципальных образований при суммарном превышении предложения над спросом все же недостаточно представлено предложение благоустроенного жилья, отвечающего современным требованиям. Вследствие такого структурного несоответствия на рынке жилья часто условия диктуют продавцы благоустроенного, комфортабельного жилья (частично в их число входит сегмент первичного жилья). В предложении жилья в городах в целом невелика доля сегмента первичного жилья (от 10 до 20%), вследствие чего цены на жилье устанавливаются в основном на вторичном рынке.

Также определены факторы, влияющие на рост цен на жилье в муниципальных образованиях как на первичном, так и вторичном рынках жилья, при этом показана второстепенная роль системы ИЖИ в силу незначительного количества ипотечных сделок в общем количестве сделок купли-продажи (менее 5%) в настоящее время. Однако в перспективе увеличение объемов ИЖИ до массовых без расширения соответствующего объема предложения объектов жилой недвижимости приведет к ускоренному росту цен на жилье, и цель внедрения всей системы ИЖИ (повышение доступности жилья для населения) не будет достигнута.

5. Разработана методика оценки инвестиционного ипотечного спроса в рамках муниципального образования, по ней произведена оценка спроса на ипотечные ресурсы в городе Уфе и получены данные о потенциальной емкости ипотечного рынка, о ежегодном платежеспособном спросе на ипотечные ресурсы. Произведена количественная оценка объемов жилищного строительства, которые необходимо обеспечивать для пропорционального развития рынка жилья в условиях развития новых инструментов жилищного инвестирования.

Установлено, что несоответствие количества и качества объектной базы рынка жилья параметрам спроса является главным фактором, препятствующим интенсивному росту системы ИЖИ и всего жилищного инвестирования в целом. Кроме того, необходимость ввода жилья максимальными темпами диктуется неудовлетворительным состоянием жилого фонда, высокой степенью его износа, наличием ветхого, аварийного жилья и низкой обеспеченностью жилья большинства граждан страны.

6. В исследовании определены ограничения, препятствующие процессу наращивания объемов строительства жилья максимально возможными темпами, в число которых входят:

Отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных необходимой инженерно-технической инфраструктурой;

Монополизация строительной отрасли в отдельных городах;

Высокие налоги;

Недостаточный объем строительных материалов, удовлетворяющих ценовым и качественным потребностям;

Ограничения возможностями производственных мощностей, в которых велика доля основных фондов с высокой степенью износа и морально устаревших и др.

Найденные ограничения предлагается преодолеть путем внедрения механизма, в котором были бы объединены элементы строительства и ипотеки. При его разработке был проанализирован опыт отдельных регионов, успешно внедривших у себя ипотечно-строительные механизмы, и поставлена задача распространить этот опыт в масштабах всей страны, чтобы подобные схемы можно было реализовать в любом муниципальном образовании.

Однако важнейшим отличием в предлагаемом нами механизме является то, что строительные и ипотечные риски строго разграничены путем организации выдачи кредита под залог уже построенного жилья (завершенного строительства). Значительную роль в массовом распространении данной программы играет и временной фактор, когда ипотечный банк дожен своевременно предоставить ипотечные кредиты гражданам с предварительно проверкой банком их платежеспособности, АИЖК в короткие сроки рефинансировать кредиты, застройщик обеспечить скорейший возврат банковских кредитов, быстро продать построенную недвижимость (обеспечить ее ликвидность) и начинать строить следующий дом. Другими словами, важно обеспечить быстрый, без задержек кругооборот инвестиций, только в этом случае реальным будет выпонение задачи массового обеспечения граждан жильем.

Таким образом, с одной стороны, решается проблема недостатка комфортабельного жилья, возникающая при расширении системы ИЖИ, а с другой стороны, преодолевается нехватка инвестиционных ресурсов (платежеспособного спроса), которая препятствует развитию жилищного строительства.

7. Разработан механизм управления процессом ИЖИ, который включает в себя мероприятия по обеспечению достаточного объема предложения инвестиционных средств со стороны АИЖК, доработку правовой базы ипотеки по отдельным вопросам, меры по снижению накладных расходов при оформлении ипотечных сделок, меры по улучшению условий кредитования для заемщика, а также по повышению спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы. Реализация данного механизма позволит устранить барьеры в развитии системы ИЖИ как со стороны спроса на ипотечные кредиты, так и со стороны их предложения.

8. И, наконец, в целях расширения совокупного инвестиционного спроса на ипотечные ресурсы путем увеличения числа потенциальных заемщиков нами предложены: во-первых, система субсидирования граждан с определенными параметрами кредитов и, во-вторых, система государственного страхования ипотечных рисков.

Итак, современный опыт организации и внедрения различных инструментов жилищного инвестирования, накопленный за последние годы в муниципальных образованиях Российской Федерации, подтвердил жизнеспособность и привлекательность схем ИЖИ. Особенно интенсивному их развитию способствует определение на федеральном уровне Концепции развития ипотеки, создание специализированного института общегосударственного значения - АИЖК, финансирование деятельности этого агентства, а также поддержка выпуска облигаций и обеспечение их государственными гарантиями.

Осуществление предлагаемых в работе мероприятий позволит обеспечить соразмерное увеличение объемов предложения жилой недвижимости и дальнейшее пропорциональное развитие системы ИЖИ, строительной отрасли и рынка жилья. С помощью дальнейших преобразований в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотека может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни населения.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Назметдинова, Лилия Габдубареевна, Уфа

1. Абрамов С.И. Инвестирование. М: Центр экономики и маркетинга, 2000. -440 с.

2. Абрамова М.А. Ипотечные банки в Германии // Банковское право. -2002.-№3.-С. 57-59.

3. Аналитические записки. Часть II. Ипотека: опыт российских регионов. -Киров, 2001.- 152 с.

4. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. М: Дело, 2004.- 279 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. - 512 с.

6. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь,- 2000. -№7.-С. 29-31.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192с.

8. Березин И. Структура распределения доходов в России в 2002 году Ссыка на домен более не работаетlib^erezin/income02.html

9. Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.2002. № 9. - С.44-48.

10. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций. СПб.: Питер, 2003. - 432 с.

11. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.- Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.-97с.

12. Вадайцев С.В., Воробьев П.П. и др. Инвестиции. Учебник. М.: Проспект, 2005. - 440 с.

13. Валинурова JI.C., Казакова О.Б. Управление инвестиционной деятельностью. М.: КноРус, 2005. - 384 с.

14. Все о строительстве города Уфы. Информационно-справочное издание. Единая информационная служба по недвижимости Азимут. Уфа,2003,- 110 с.

15. Галаева Е.Становление среднего класса в России на фоне мировых тенденций // Общество и экономика. 2002. - №8/9. - С.94-111.

16. Гарипова 3.JI. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. - №1. - С.20-24.

17. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.:Изд-во БЕК, 2000. - 272с.

18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2003.-836с.

19. Грачев И.В. Ипотека в России: время требует правовых гарантий // Аудитор. 1997. - №2. С.3-6.

20. Гузанова А.К. Перспективы решения жилищной проблемы в оценках российских семей // Проблемы прогнозирования. 1998. - №2. - С. 127144.

21. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. -1995. -№ 8. Ч С.48 51.

22. Довдиенко И.В. Ипотека: учебно-практическое пособие / Под ред. д.э.н., проф.В.З. Черняка. М.: Издательство РДЛ, 2002. - 272 с.

23. Доклад заместителя главы администрации г.Уфы А.Юсуповой на 28 сессии Уфимского городского совета 23-го созыва О показателях социально-экономического развития г.Уфы на 2003 год и на период до 2005 года

24. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. - №10. - С.47-53.

25. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. -М.: ТЕИС, 2002. 171 с.

26. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья // Экономика ипредпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 98 - 101.

27. Закон РФ от 16 июля 1998 №102 Об ипотеке (залоге недвижимости)

28. Закон РСФСР от 4 июля 1991 №1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации

29. Закон РФ от 21 июня 1997 г. № 122 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

30. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. Об инвестиционной деятельности в РСФСР

31. Захарова Н.Н. Комментарий к федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости). Постатейный. М.: Юрайт, 1999. - 189с.

32. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования // Экономист. 1997. - №4. - С.93-96.

33. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий центр Маркетинг, 2001. - 273 с.

34. Ивантер А. Еще не наелись // Эксперт. 2004. - №7. Ссыка на домен более не работаетarticles/index.shtml

35. Ильичев В.Г., Ильичева В.В. К вопросу о моделировании обмена квартир // Экономика и математические методы. 2001. - №1. - С. 1319.

36. Каламбет А.П. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит. 2000. - №9. - С.30-32.

37. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит. 2000. - №9. - С.27-29.

38. Киданов В. Влияние ипотеки на тенденции развития рынка жилья// Банковское дело в Москве. 2003. - №8.

39. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2002. - 120с.

40. Копейкин А., Стебенев JL, Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитиеипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1998. - № 8. - С.26.

41. Косарева Н., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России М.: Институт экономики города США, 1995. -С. 24.

42. Кочетков Ю. Двухуровневая ипотека и рынок новостроек // Монолит. -2003. -№1.

43. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы ипотечного кредитования. -М.: Высшая школа, 1998. 64 с.

44. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров Нижегородской обл.: изд-во Альфа, 1998. - 271 с.

45. Лимаренко В.И. Управление ипотечным кредитованием: стратегия развития в условиях переходной экономики // Инвестиции в России. -2000. № 8. - С.44 - 48

46. Логинов М.П. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике // Маркетинг. 2002. - №1. - С. 91-116.

47. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований // Маркетинг. 2002. - №2. - С.97-113.

48. Логинов М.П. Как решить жилищный вопрос // ЭКО. 2001. -№11.-С.78-83.

49. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. - №4.

50. Материалы официального интернет-сайта ОАО АИЖК Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - www.ahml.ru

51. Материалы официального сайта Гильдии Маркетологов Ссыка на домен более не работаетlib/berezin

52. Материалы официального сайта комитета государственной статистики Республики Башкортостан www.bashstat.ru

53. Материалы сайта единой информационно-аналитической службынедвижимости г.Уфы www.asimut.ru

54. Матюхин Г.Г. Ипотека монополия или конкуренция // Банковское дело.-2003.-№5.

55. Матюхин Г.Г. Ипотека: от истории к современности // Банковское дело.- 2003. №1. - С.10-12.

56. Матюхин Г.Г. Ипотека социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. - 2003. - №3. - .25-27.

57. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. - № 7.- С. 47-56.

58. Мейзлер A.M., Савченко Е.В., Хабибулин У.А. Опыт внедрения ипотечного кредитования в городе Уфе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. - №1.

59. Мейзлер A.M. Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе Ссыка на домен более не работаетpublications/

60. Мелентьева К. Некоторые рассуждения о различных схемах финансирования покупки жилья // Монолит. 2003. - №1.

61. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования. Ч СПб.: Издательство Юридический центр Пресс, 2003. 360 с.

62. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред.Н.Б.Косаревой. М .: Фонд Институт экономики города, 2004. -92 с.

63. Минц В. Доплата от дяди // Эксперт. 2003. - №19.- С.44 - 48.

64. Митрофанов М.В., Сфонова В.Н. Применение ипотеки для улучшения жилищных условий населения конкретного муниципального образования // Государственная власть и муниципальная система управления. 2003. - №2. - С. 18-20.

65. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступностьжилья в городах России // Проблемы прогнозирования. 1996. - Вып. 6. -С.115-138.

66. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. - № 5. -С.107-112.

67. Оленина Е.А., Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2000. - № 5. Ч С.42-46.

68. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н.Н.Рогожиной.- М ,:Фонд Институт экономики города, 2004.- 128 с.

69. Организация рынка жилья (концептуальный обзор). М., 1991.

70. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. - №8. - С.60-64.

71. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд Институт экономики города www.urbaneconomics.ru

72. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечных кредитов в банке // Банковское дело. 2001. - №4. - С. 17-28.

73. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. - №3. - С.57-62.

74. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека): Комментарий закона // Хозяйство и право. 2000. - №4. - С. 3-16.

75. Пастухова Н. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. - №6. - С.66-70.

76. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 6. - С. 18-20.

77. Пахомова Е.А., Веселова Д.Е. Развитие жилищной ситуации в России и эконометрический анализ рынка квартир в Москве // Экономика иматематические методы. 2001. - №2. - С.41 -48.

78. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 256 с.

79. Половина сделок по покупке жилья к 2010 году будет осуществляться с помощью ипотечных кредитов // Этажи. 2004.- №3. - С.5.

80. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 Об агентстве по ипотечному кредитованию.

81. Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 6 ноября 1996 г. № 300 Об организации ипотечного жилищного кредитования в городе Уфе

82. Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 26 июня 2002 г. № 196 О Республиканской целевой жилищной программе Республики Башкортостан на 2002-2005 годы

83. Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 16 сентября 1998 г. № 195 О государственной целевой жилищной программе Республики Башкортостан на 1998-2000 годы

84. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 2010 годы".

85. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

86. Прогноз социально экономического развития Республики Башкортостан на 2002 год и на период до 2004 года. Книга 1. Министерство экономики и антимонопольной политики РБ. Уфа -2001.

87. Пчелинцев О.С. На пороге жилищной реформы // Вопросы экономики. 1993.- №7. - С.7-13.

88. Пчелинцев О., Бекина Т. Жилищные реформы и европейская интеграция // Проблемы прогнозирования. 1997. - Вып. 1. - С. 140142.

89. Республика Башкортостан. Статистический ежегодник / Комитет государственной статистики Республики Башкортостан. Уфа, 2003.

90. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. М .:Фонд Институт экономики города, 2004. - 84 с.

91. Романова М.В. Ипотечное страхование // Налоговый вестник. 2002. -№5.-С.97-100.

92. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. - №6. - С.73-79.

93. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1997. - №3. - С. 53 - 57.

94. Рябченко Л.И. Особенности организации ипотечного кредитования в мировой банковской практике // Аудитор. 1999. - № 1-2. - С.76-86.

95. Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение // Экономика строительства. 2000. - №11. - С.50-53.

96. Сводка с рынка ипотеки // Этажи. 2004. - №3. - С. 16.

97. Семеняка А.Н. Некоторые задачи государства по повышению уровня доступности жилья для населения // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. - № 4.

98. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. М.: Библиотека журнала Бюлетень предпринимателя, 1996.

99. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Аудитор, 1999. - 112 с.

100. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. - №7. - С. 114-114.

101. Социально экономическое положение районов и городов Республики

102. Башкортостан: Статистический сборник / Комитет государственной статистики Республики Башкортостан. Уфа, 2003. - 240 с.

103. ЮЗ.Стерник Г. М. Эконометрический анализ и прогнозирование стоимости жилья в городах России Ссыка на домен более не работаетstat.htm

104. Ю4.Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономические и математические методы. 1998. - т. 34, вып. 1.

105. Ю5.Страйк Раймонд Д. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок? // Рынок ценных бумаг. 1999. - №19. - С.75-77.

106. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 4. - С.25 - 30.

107. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

108. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 О жилищных кредитах.

109. Ю9.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. СПб: Питер, 2001. -288 с.

110. Уровень жизни населения. Статистический сборник. Комитет государственной статистики РБ. Уфа, 2003. - 122 с.

111. Хорьков М.И. Рынок жилья Екатеринбурга в октябре 2003г. // www.realtymarket.ru

112. Чикишева Н.М. Современные формы финансирования и кредитования жилищного строительства и их роль в решении жилищной проблемы в России и Тюменской области. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.

113. ПЗ.Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -1997. № 6. - С.52 - 61.

114. Цылина Г.А. Ипотека. Жилье в кредит. М.: Экономика, 2001 -360с.

115. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. - №10. - С.60-61.116. www.denex.ru

116. Case, Karl E. Real estate and the macroeconomy // Brookings papers on economic activity, Washington, 2000.- Issue 2. P. 119 - 162.

117. Diamond, D., Lea, M. Housing Finance in Developed Countries // Journal of Housing Research, Vol. 3, No. 1 (special issue). P. 10-15

118. Goebel Paul R., Ma Christopher K. The integration of mortgage markets and capital markets // Journal of the American real estate and urban economics association 1993. - V.21,4 - P. 511 -538.

119. Housing policy and housing market models some disaggregate analyses /Jan R. Gustafsson - Stockholm, 1980 - № 16.

120. Krainer, J. Real estate liquidity // Economic review (Federal reserve bank of San Francisco). 1999. - Issue 3 - P. 14-26.

121. Mortgage lenders and the new Basel capital accord www.hypo.org, 2004

122. Recent Developments on European Mortgage-backed Securitisation Markets (By European Mortgage Federation) www.vinodkothari.com, 2004

123. Securitisation in Asia www.hvpo.org. 2004

Похожие диссертации

• Механизм управления инвестиционной деятельностью предприятия
• Организационно-экономический механизм управления инвестиционными процессами на территории муниципального образования
• Формирование экономического механизма управления инвестиционным процессом в сфере жилищного строительства
• Механизм управления инвестиционными процессами на рынке недвижимости
• Совершенствование управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве