Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление инвестированием жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Битюцкая, Марина Леонидовна
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестированием жилищного строительства"

На правах рукописи

Битюцкая Марина Леонидовна

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕМ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Диссертационная работа выпонена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор, Заренков Вячеслав Адамович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, Пузыревский Леонид Сергеевич

кандидат экономических наук, Згода Елена Николаевна

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита диссертации состоится л22 декабря 2004 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться п библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Автореферат разослан ноября 2004 г.

Общая характеристика работы

Жилищная проблема в современной России является одной из наиболее острых социально-экономических проблем. Очевидно, что решать её нужно с учётом новых реалий экономики и общества. Проведённые рыночные реформы и приватизация позволили России вступить на путь изменения сложившейся в советское время жилищной системы, но не стали пока фактором роста жилищной обеспеченности граждан.

В прежней действовавшей системе основным источником инвестиций в жилищное строительство были государственные капитальные влоясения, средства министерств и предприятий. Принятие Закона О приватизации жилищного фонда в РСФСР и Закона Об основах федеральной жилищной политики означало изменение формы и сокращение государственной поддержки жилищного строительства, в результате чего резко сократились размеры государственного прямого финансирования строительства и льготного кредитования.

В связи с этим, российские строительные компании стокнулись с проблемой недостаточной возможности использования инвестиций в нужном объеме для осуществления жилищного строительства. Банковские институты неохотно идут на выдачу догосрочных кредитов, в то время как строительный цикл по своей природе является достаточно длительным. В таких условиях отечественные строительные компании вынуждены, как правило, опираться на инвестирование за счёт средств населения, что в настоящее время является основной схемой привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Практический опыт показывает, что подобный способ в силу длительности строительного цикла имеет высокую степень риска как для граждан, так и для застройщиков. Чаще всего дефицит ожидаемых инвестиций приводит к срыву планируемых сроков сдачи объектов, к удорожанию себестоимости строительства, и, следовательно, к недополучению застройщиками ожидаемой прибыли от реализации инвестиционно-строительных проектов, что неизбежно отражается на развитии жилищного строительства в целом по региону и по стране. Нередки

случаи и незавершённого

с недостатком

инвестиционных ресурсов для поного освоения строящихся объектов, что приводит застройщиков к банкротству, а граждан - к потере вложенных средств.

В этих условиях разработка эффективного механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и механизма управления инвестированием жилищного строительства приобретает особенно актуальное значение.

Вышеназванные проблемы определили актуальность темы исследовании данной диссертации.

Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли своё отражение в трудах следующих учёных-экономистов: А.Н. Асаула, А.И. Барабанова, А.В. Батрака. В.М. Васильева, П.В. Горячкина, ВА. Заренкова, Л.М. Каплана, Ю.Н. Казанского, А.Ф. Клюева, В.В. Коссова, В.Ю. Кротова, В.Н. Лившица, И.И. Мазура, Н.Г. Ольдерогге, ЮЛ. Панибратова, С.Д. Резника, Е.В. Секо, Р.А. Сетдикова, В.Д. Шапиро, А.Г. Шахназарова, В.В. Шеремета и других ученых.

Вместе с тем, вопросы инвестирования жилищного строительства недостаточно поно отражены в научной литературе и в практических разработках и требуют проведения дальнейших исследований, что и предопределило выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационного исследования является совершенствование системы управления инвестиционно-строительным проектом (далее - ИСП) в краткосрочной перспективе за счёт разработки эффективных схем привлечения инвестиций и использования модели управления инвестированием.

Цель диссертационного исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

1) Разработка наиболее эффективных и перспективных схем инвестирования жилищного строительства.

2) Разработка модели управления инвестированием ИСП, которая позволяла бы компенсировать негативное влияние возможных дестабилизирующих факторов на реализацию и показатели экономической эффективности ИСП.

3) Разработка модели, которая на начальной фазе реализации ИСП позволяла бы определять наиболее вероятный объем поступления инвестиций.

4) Разработка предложений по формированию продукции ИСП, способной обеспечить ему догосрочные конкурентные преимущества.

Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в современных экономических условиях в России. Предметом исследования являются методы управления инвестированием жилищного строительства.

В качестве теоретической и методической основы диссертационного исследования использованы методологические и методические материалы по вопросам инвестирования жилищного строительства, а также по вопросам ценообразования, нормирования и налогообложения в строительстве. Методика исследования основывается на анализе теоретических положений обоснования эффективности инвестиций, изучении и обобщении существующего опыта управления стоимостью и инвестированием жилищного строительства в ходе реализации ИСП, отражённых в отечественной и зарубежной литературе.

Инструментами исследования послужили методы экономического, системного, логического, корреляционного анализа, а также методы определения экономической эффективности инвестиционных проектов.

Информационной базой диссертационного исследования являются данные по материалам Госкомстата Российской Федерации, аналитические и статистические данные организаций, задействованных в реализации ряда ИСП, данные независимых информационных служб и периодических изданий, а также информация, предоставленная автору в процессе работы ЗАО Управляющая Компания Строительный Ходинг Эталон-ЛенСпецСМУ.

Научная новизна диссертационного исследования определяется самой сущностью авторского подхода к анализу поставленной проблемы, а также разработкой и теоретическим обоснованием методов управления инвестированием ИСП за счёт использования наиболее эффективных схем привлечения инвестиций и использования модели управления инвестированием. Элементами научной новизны диссертационного исследования являются:

1) Принципиально новая схема организации системы ипотечного жилищного кредитования в России на основе использования китайского опыта, ключевым моментом которой является базирование ипотечной системы на использовании средств Национального Жилищного Фонда (далее - НЖФ), образующегося в результате отчислений от ВВП России в размере 2% в течение 10 лет. Показана особая значимость предлагаемой схемы ипотечного жилищного кредитования на основе использования средств НЖФ, которая заключается в возможности решения жилищной проблемы в России общенациональным способом.

2) Модель управления инвестированием при реализации ИСП, позволяющая компенсировать негативное влияние возможных дестабилизирующих факторов отрицательно воздействующих на показатели экономической эффективности ИСП. Ключевым моментом предлагаемой модели является её базирование на взаимосвязанном управлении затратами, финансированием и ценой реализации объекта ИСП.

3) Математическая модель жизненного цикла товара в ходе реализации ИСП, позволяющая на начальной фазе реализации ИСП определять наиболее вероятный объем поступления инвестиций. Основой разработки предлагаемой модели являются кривые жизненного цикла товара, полученные в результате проведенного анализа предоставленных данных по заключенным договорам долевого участия ЗАО Управляющая Компания Строительный Ходинг Эталон-ЛенСпецСМУ.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе методики, модели и агоритмы, способствующие эффективному управлению инвестированием жилищного строительства, доведены до стадии разработки, позволяющей применять их в реальной практике, что показано на примере разработки бизнес-плана Реализация инвестиционно-строительного проекта Гражданка Сити.

Апробации результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования представлялись и обсуждались на конференциях Союзпетростроя, Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и на семинарах и

конференциях ЗАО Управляющая Компания Строительный Ходинг Эталон-ЛенСпецСМУ.

Понота изложения материалов диссертационного исследования

отражена в четырех (в т.ч. двух в соавторстве) опубликованных работах общим объёмом 3 пл. (в том числе 0,8 пл. в соавторстве; авт. 0,4 пл.).

В соответствии с целью и решаемыми задачами определилась структура диссертации, состоящая из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы и двух приложений. Общий объём диссертационной работы составил 192 страницы, список использованной литературы содержит 112 наименований.

Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность проблемы, поставлены цель и задачи, определены предмет и объект диссертационного исследования, его теоретическая и методическая основа, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе Инвестирование жилищного строительства: состояние, проблемы, перспективы описан опыт инвестирования жилищного строительства в России, исследованы возможные при рыночных условиях схемы привлечения инвестиций в жилищную сферу, рассмотрены проблемы их практической реализации в современных экономических и социальных условиях в стране.

Проблема привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства приобретает актуальность в конце XVIII века во время становления капиталистических отношений. Во второй половине XIX века, когда процесс развития капитализма приобретает доминирующий характер, она становится одной из важнейших социальных проблем экономической теории и практической жизни. Экономистами XIX века выделялись три основных принципа, определявших приток инвестиций в сферу жилищного строительства: самопомощи, филантропии и принцип, основанный на коммерческом интересе, оказавшийся наиболее жизнеспособным. На основе принципа на коммерческом интересе организовывались разнообразные формы домостроительных обществ,

которые к 70-м годам XIX века стали носить характер небольших ипотечных Х банков, но это не помогло решить жилищную проблему. По свидетельству экономистов XIX века в целом ситуация по России не была благоприятной, так как все операции на рынке недвижимости были ориентированы на людей с высокими доходами и были направлены не на решение жилищной проблемы на приумножение вложенного капитала.

Выход из сложившегося положения классик марксистской теории Ф. Энгельс видел в революции с целью перераспределения жилья, конфискованного у богатых. Теория Ф. Энгельса нашла в России практическое применение, где стихийное перераспределение жилищного фонда стало первым этапом реформ жилищной системы после революции 1917 года. В результате в России была создана и достигла максимального развития жилищная система с тотальным доминированием государственного обеспечения и исключением рыночных отношений. Таким образом, история развития рыночных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство в России была прервана и нашла свое продожение только за рубежом.

В СССР строительство и благоустройство жилья всегда объявлялось одной из приоритетных задач советского правительства. За период с 1971 по 1990 гг. было построено 2 254,7 мн квадратных метров жилья. В эти годы благодаря быстрому строительству дешбвых блочных домов (хрущёвок) очень большая часть семей получила отдельные квартиры. Несмотря на значительные государственные капиталовложения в строительство жилья и высокие темпы роста жилищного строительства, обеспеченность людей жильём в СССР была низкой; очередники дожидались получения от государства бесплатного или кооперативного жилья в течение 10-15 лет. В стране совершалась масса злоупотреблений, связанных с внеочередным предоставлением квартир за взятки. При этом сложилась парадоксальная ситуация, когда строительством жилья занималось в основном государство, а граждане, даже имеющие материальные возможности, не могли приобрести жильё в виде кооперативных или собственных квартир.

В начале 90-х гг. в связи с проведением в России крупной социально-экономической реформы, направленной на создание рыночной экономики, произошли серьёзные изменения в жилищной сфере, наиболее важные из которых это падение объёмов жилищного строительства, приватизация жилья и развитие рыночных методов управления процессами в строительстве и эксплуатации жилищного фонда. Принятие Закона О приватизации жилищного фонда в РСФСР и Закона Об основах федеральной жилищной политики привело к существенному сокращению государственной поддержки жилищного строительства, в результате чего российские строительные компании стокнулись с проблемой острейшего дефицита необходимого объема инвестиций для осуществления жилищного строительства, что привело к необходимости поиска и создания новых схем привлечения инвестиций.

В диссертационной работе исследованы основные схемы привлечения инвестиций в жилищное строительство, которые можно классифицировать как долевое участие, эмиссию ценных бумаг и кредитование. Показано, что существующие схемы не являются одинаково удобными для всех участников инвестиционно-строительного процесса, отличаются повышенной степенью риска и обладают сложностью для понимания возможными потребителями. Привлечение инвестиций при использовании схемы долевого участия в строительстве, являющейся самой распространённой, носит вероятностный характер, что может приводить к дефициту ожидаемых инвестиций, а вследствие этого к срыву планируемых сроков сдачи объектов, удорожанию себестоимости строительства, и, следовательно, недополучению застройщиками ожидаемой прибыли.

Определённые перспективы открывает принятый закон Об ипотеке, на основе которого расширяются возможности по привлечению инвестиций в жилищный сектор. В диссертационной работе рассмотрены как причины сдерживания развития ипотечного жилищного кредитования в России, так и выявлен ряд предпосылок для её становления. Рассмотрены основные схемы ипотечного кредитования, существующие в мировой практике. Показано, что в современных экономических и социальных условиях в России, развитие

ипотечного кредитования по принципу американской или немецкой моделей было бы затруднительно.

Нам представляется, что крайне интересным для формирования рынка ипотечного кредитования в России является опыт Китая, где на развитие ипотеки предусмотрено существование Национального Жилищного Фонда (далее НЖФ). Важной особенностью его формирования является то, что средства из него поступают только на строительство жилья, за чем ведётся соответствующий жёсткий контроль.

Источниками формирования НЖФ служат отчисления в размере 6% от объёма выручки всех предприятий, действующих в Китае. Из формирующегося таким образом НЖФ средства отчисляются под жёстким контролем в трёх направлениях:

1) организациям, осуществляющим жилищное строительство в виде кредита под 5-6% годовых;

2) населению на приобретение жилья в виде кредита под 3% годовых на срок до 25 лет, при этом 10% стоимости жилья оплачивается сразу. Единственно необходимым условием на получение кредита является предоставление справки о доходах в размере не менее 200 доларов США в месяц;

3) населению в качестве выгодных компенсаций за снос старого аварийного жилищного фонда.

При действии такой ипотечной системы в Шанхае вводится ежегодно свыше 25 мн м2 жилья. Подобным образом Китай намерен форсировать жилищное строительство и дальше, что позволяет увеличивать темпы роста ВВП как за счёт увеличения объёмов строительных работ, так и роста спроса населения на товары и услуги, связанные с обустройством нового жилья.

Предположим, что источником формирования НЖФ в России будут являться отчисления от ВВП в размере 2% сроком 10 лет, при этом 3% от поступающих средств в НЖФ будут использоваться на затраты по организации и обслуживанию системы ипотечного кредитования. Тогда, при условии выдачи ипотечных кредитов под 5% годовых сроком на 25 лет, срок возврата денежной

массы, накопленной за 10 лет, составит 21 год засчёт выплаты процентов по кредитам, что представлено на рис. 1.

С учетом вышесказанного, предлагается осуществлять ипотечное жилищное кредитование по схеме, изображенной на рис. 2.

Главным условием для успешного развития ипотеки в России с использованием средств НЖФ является постоянный приток денежных средств, что пОЗВОЛИТ вести равномерное жилищное строительство без образования убытков.

График постоянных денежных средств, находящихся в обороте

Посту пление

У денежных среден' засчет отчисление от ВВП

Выплата ^ проценюи по кредиту

-Всего возврат

^ денежных средств

Всего сумма ^ денежных в обороте

1 3 5 7 9 И 13 15 17 19 21 23 25 годы

Рис. 1. Формирование НЖФ в России при отчислениях от ВВП в размере 2% на срок 10 лет

Нам представляется, что использовать китайский опыт развития ипотечного жилищного кредитования применительно к России нужно посредством обязательного выпонения следующих условий:

- формирование НЖФ за счёт отчислений от ВВП хотя бы в размере 2%;

- учитывая сильное налоговое бремя российских предприятий, подобные отчисления в НЖФ следует производить за счёт поиска способов снижения других налогов;

- ведение жёсткого контроля за распределением средств НЖФ без промежуточных звеньев, т.е. средства НЖФ дожны расходоваться только на строительство жилья;

- оформление кредитов дожно производиться только на физические лица, при этом функцию контроля за испонением условий договора кредита дожны нести банковские структуры;

- процедура заключения сдеки при выдаче ипотечного кредита дожна быть максимально упрощена, чтобы оформление соответствующих документов занимало не более 3 суток.

Рис. 2. Предлагаемая схема ипотечного жилищного кредитования

Несомненно, в период демократических преобразований установление допонительного налога является непопулистской мерой. Но при этом следует учесть, что решение жилищного вопроса в России дожно являться общенациональной идеей. Создание НЖФ в России позволит решить проблему развития ипотеки в нашей стране всем миром, позволит превратить ипотеку в мощную самофинансируемую систем)'.

Вторая глава Построение модели управления инвестированием при реализации инвестиционно-строительного проекта посвящена разработке модели, позволяющей компенсировать негативное влияние возможных дестабилизирующих факторов, отрицательно воздействующих на показатели экономической эффективности ИСП.

На основе рассмотрения схемы взаимодействия инвестиционных, инновационных и производственных подсистем в процессе реализации ИСП, показано, что отношения, возникающие в ходе реализации ИСП, можно представить следующим образом:

где J - инвестиции (денежная форма); R - инвестиционные ресурсы, в которые вложены инвестиции; (Т) - объекты инвестиционной деятельности: F -

основные фонды (здания и сооружения), Т - товар (в случае, когда основные фонды идут на продажу); Д - доход от реализации ИСП (ден. ед.).

На основе выражения (1) кругооборот инвестиций в результате реализации ИСП можно записать следующим образом:

где J, R, (Т) - см. выражение (1); Z - цена реализации объекта (ден. ед.); S -затраты на реализацию ИСП (ден. ед.); С - фонд возмещения (ден. ед.); С| -амортизационный фонд (ден. ед.); С2, Сп- прочие фонды возмещения (ден. ед.); m - чистый доход от реализации ИСП (прибыль) (ден. ед.); N - фонд накопления

(ден. ед.), N1 - фонд накопления, направляемый на новые инвестиции для реализации последующих ИСП (ден. ед.); N2, Мп- прочие фонды накопления (ден.

Главным фактором, определяющим масштабы инвестиционно-строительной деятельности в ходе реализации ИСП, является совокупное инвестиционное предложение, которое формирует соответствующий спрос на объекты инвестиционно-строительной деятельности. Практический опыт показывает, что в условиях свободного конкурентного рынка действуют многочисленные негативные факторы, способствующие возникновению отклонений от намеченного хода реализации ИСП, отрицательно влияющие на планируемые результаты реализации ИСП. Возникновение подобных отклонений влечет, в свою очередь, увеличение затрат по реализации ИСП. В зависимости от степени влияния на увеличение затрат подобная ситуация может стать причиной нехватки (дефицита) инвестирования ИСП или его неэффективной реализации. Следовательно, необходимым условием для достижения планируемых результатов реализации ИСП, является необходимость управления стоимостью, ценой реализации и финансированием ИСП что, в свою очередь, позволит правильно организовать процесс инвестирования ИСП в целом (рис. 3):

Рис. 3. Модель управления инвестированием при реализации ИСП

Стоимость ИСП определяется совокупностью стоимостей ресурсов ИСП, стоимостями и временем выпонения работ ИСП. При этом в диссертационной работе управление стоимостью ИСП описывается как совокупность следующих процессов:

1) оценка стоимости ИСП на начальной стадии его реализации на основе укрупненной классификации затрат, использования банка аналогов, удельных показателей планово-затратной стоимости;

Управленне ^

стоимостью ИСП

^ Управление

ценой реализации объекта ИСП

Управление финансированием ИСП

2) составление совмещённых графиков финансирования и производства работ при реализации ИСП;

3) контроль стоимости ИСП посредством метода освоенного объема.

Управление финансированием ИСП предлагается осуществлять с помощью агоритмов, представленных на рис. 4 и 5. Рекомендуется использование комбинированных схем финансирования жилищного строительства на основе использования основных финансовых инструментов привлечения средств из внебюджетных источников, что в перспективе дожно привести к купле-продаже готового жилья, вследствие чего реализация ИСП будет иметь более высокие показатели экономической эффективности, а для покупателей риск-покупки жилья будет сведен к минимуму.

Управление ценой реализации ИСП предлагается осуществлять на основе комбинированного использования методов рыночного ценообразования с помощью агоритма, изображённого на рис. 6.

Третья глава Разработка концепции определения объемов поступающих инвестиций от продажи объектов строительства многофункционального жилого комплекса посвящена созданию методики, позволяющей определять наиболее вероятный объем поступающих инвестиций на начальной фазе реализации ИСП, для чего предлагается использовать кривые жизненного цикла товара. В ходе проведенного исследования по данным договоров долевого участия, предоставленных ЗАО Управляющая Компания Эталон-ЛенСпецСМУ удалось установить, что при построении кривых жизненного цикла товара имеется четко выраженная зависимость, которая позволяет разбить жизненный цикл товара на пять этапов (см. рис. 7).

Полученные результаты позволили разработать математическую модель жизненного цикла товара, которая характеризуется двумя переменными: длительностью соответствующего этапа и объемом продаж на этапе (см. рис. 8). Были выявлены 3 типа кривых жизненного цикла товара для квартир, встроенных помещений и 2 типа для парковочных мест в гаражах; для каждого типа определены соответствующие значения переменных.

Рис. 4. Агоритм выбора оптимальной формы финансирования

1 Выбор оптимальной формы финансирования ИСП согласно соответствующему Агоритму с последующей разработкой схемы

2 Определение возможной цены реализации жилых, встроенно-пристроенных помещений

3 Определение желаемых значений показателей эффективности ИСП 1

4 Предварительная оценка приемлемой стоимости ИСП с учетом результатов по пунктам 2, 3

5 Составление совмещённого графика финансирования и производства работ на период реализации ИСП

6 Составление плана продаж жилых, встроенно-пристроенных помещений

7 Составление плана финансирования ИСП на основе разработанной схемы финансирования и плана продаж с учетом совмещённого графика финансирования и производства работ

Контроль стоимости ИСП на основе использования метода освоенного объема с последующей корректировкой стоимости ИСП

9 Контроль своевременного поступления денежных средств согласно плану финансирования ИСП

10 Сопоставление фактического финансирования с требуемым

11 Пересчёт показателей эффективности ИСП на основе результатов по пунктам 8, 9, 10 и сравнение полученных результатов с желаемыми по

12 В случае положительного результата по пункту 11 реализация ИСП на данном этапе происходит успешно

13 В случае отрицательного результата по пункту 11 необходима ( корректировка исходного плана финансирования ИСП

Рис. 5.

Агоритм управления финансированием ИСП в ходе его реализации

1 Анализ потребительских потребностей и воспринимаемой ценности планируемых к продаже квартир и встроенно-пристроенных помещений

г Разработка приоритетных параметров ценности планируемых к продаже квартир и встроенно-пристроенных помещений для потенциального потребителя

3 Определение возможной цены Р1 за 1 м2, основанной на субъективном представлении потребителей о ценности потребления товара - квартир, встроенно-пристроенных помещений

4 Расчёт себестоимости 1 м2 предлагаемых площадей на момент начала продаж с учётом инфляционных изменений, рисков и неопределённостей до конца строительства

5 Установление желаемой нормы прибыли, получаемой с 1 м2 продаваемой площади

6 На основе результатов по пунктам 4, 5 определение возможной цены Рг за 1 м2, основанной на себестоимости 1 м2 и желаемой норме прибыли

7 Сравнение Р| и Р^; формирование цены Рз, основанной на субъективном представлении потребителей о ценности товара и его себестоимости

7.1 Если = Рг, следовательно, Р1 =Рз = Р3

7.2 Если Р1 > Рз, следовательно, Рз = Рг + (Р1 - Рг)

7.3 Если Р1 < Р2, следовательно, необходима корректировка себестоимости 1 м2 путём поиска методов её снижения

8 Анализ и определение диапазона цен конкурентов за аналогичный товар (квартиры, встроенно-присгроенные помещения)

9 Установление окончательной цены Р4 к моменту начала продаж с учётом результатов по пунктам 7, 8 на уровне цен конкурентов, ниже или выше их в зависимости от стратегических целей компании

10 Разработка плана продаж; начало продаж

Рис 6. Агоритм управления ценой реализации объекта ИСП с комбинированным использованием методов ценообразования при продажах в ходе строительства

В результате проведенного исследования также было установлено, что для кривых жизненного цикла каждого вида товара, продаваемого в ходе реализации ИСП (квартиры, коммерческие помещения, парковочные машино-места в гаражах), существует своя классификация, т.е. деление на типы (рис. 3.1) Типы кривых жизненного цикла товаров различаются, прежде всего, общей длительностью и временем приближения к этапу насыщение, на котором объёмы продаж достигают своего максимума

В ходе исследования были получены факторы и разработаны агоритмы, позволяющие определять принадлежность квартир, коммерческих помещений и парковочных мест в гаражах к соответствующему типу кривой жизненного цикла товара. Полученные данные послужили основой для разработки агоритма

построения плана продаж при заключении договоров долевого участия (см. рис. 9).

Рис. 7. Пример кривой жизненного цикла товара

Этапы жизненного цикла товара Обь5м продаж, % Длительность, мес.

1 в! Т,

2 в* т2

3 Бз Тз

всего 100%

Рис. 8. Модель жизненного цикла товара Отметим, что проведенное исследование требует дальнейших проработок и выявления большего количества типов и подтипов кривых жизненного цикла товара, что позволит в наибольшей вероятностью на начальной фазе реализации ИСП прогнозировать поступающий объем инвестиций.

В связи с тем, что поступление средств, привлекаемых по схеме долевого участия в строительстве, носит вероятностный характер, одним из важнейших условий успешной реализации ИСП является создание концепции его продукции, способной обеспечить ему догосрочные конкурентные преимущества. Такая концепция представляет собой разработку совокупности характеристик продукции ИСП, соответствующих потребительским предпочтениям и отвечающих существующему на рынке недвижимости платёжеспособному спросу, присущих определённому периоду времени. В настоящее время в сложившихся условиях на рынке недвижимости термин жильё уже давно вышел за привычные всем

тесные рамки, и сегодня гораздо точнее и понее эту систему отражает понятие жилая среда.

1 Определение даты начала продаж (с учетом данных о сроках строительства и затратах согласно совмещенному графику финансирования и производства работ)

2 Определение типа кривой жизненного цикла товара согласно Агоритму определения типа кривой жизненного цикла товара объекта строительства для квартир и коммерческих помещений и Агоритму определения типа кривой жизненного цикла товара объекта строительства для гаражей, входящих в состав многофункционального жилого комплекса

3 Определение объёма продаж за выбранную единицу времени (месяц, квартал) по каждому из подтипов товара согласно соответствующей кривой жизненного цикла товара

4 Определение планируемой цены по каждому подтипу товара согласно пунктам 1-9 Агоритма управления ценой реализации объекта ИСП с комбинированным использованием методов ценообразования при продажах в ходе строительства

5 Определение сумм заключаемых договоров долевого участия за выбранную единицу времени (месяц, квартал) по формуле

6 Определение сумм поступающих платежей согласно действующей схеме оплаты (условиям заключения договоров долевого участия) за выбранную единицу времени (месяц, квартал) по формулам

7 Сопоставление полученного плана продаж с совмещенным графиком финансирования и производства работ, в случае дефицита финансирования строительства на определенных его этапах, делаем вывод о необходимости привлечения допонительных инвестиций за сч&г других источников финансирования

Рис. 9. Агоритм построения плана продаж при заключении договоров долевого участия

Жилая среда в масштабе поселения, района, многофункционального жилого комплекса представляет собой совокупность элементов природного

ландшафта, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, транспортных и пешеходных путей, элементов благоустройства, озеленения и т.д.

Создание жилой среды подразумевает под собой создание и разработку ИСП в объемах квартальной застройки, что является одним из наиболее эффективных способов формирования новой жилой среды для города в целом. Таким образом, при сложившейся в настоящее время градостроительной ситуации в Санкт-Петербурге и в соответствии с высокими требованиями рынка жилья ведение комплексной застройки является гарантом успешной реализации концепции продукции ИСП, способной обеспечить ему догосрочные конкурентные преимущества.

В процессе работы над настоящей диссертацией автору представилась возможность проверить основные теоретические предложения, сформулированные в диссертации, на практике в процессе разработки бизнес-плана ИСП Гражданка Сити. Бизнес-план разрабатывася по заказу ЗАО Управляющая Компания Строительный Ходинг Зталон-ЛенСпецСМУ. При этом практическое применение получили представленные в диссертации модель управления инвестированием при реализации ИСП и математическая модель жизненного цикла товара в ходе реализации ИСП.

Основные результаты и выводы

1) В период демократических преобразований предлагалось в теории и использовалось на практике множество схем привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства, но проблема дефицита инвестиций осталась не решенной, в связи с чем были определены актуальность, цель, задачи, предмет и объект настоящего диссертационного исследования.

2) В ходе работы над диссертацией были исследованы используемые в России схемы инвестирования жилищного строительства, в результате чего сделан вывод, что существующие схемы инвестирования жилищного строительства в России далеки от современных мировых канонов.

3) Как ведущее направление перспективного развитая жилищного строительства в России рассматривается становление ипотечного жилищного кредитования на основе использования опыта Китая по организации ипотечного жилищного кредитования, где на развитие ипотеки предусмотрено существование Национального Жилищного Фонда. Показано, что с помощью использования подобной схемы ипотечного кредитования в России ипотека становится общедоступным способом решения жилищной проблемы и может превратиться в мощную самофинансируемую систему.

4) В связи с тем, что современная практика инвестирования жилищного строительства требует разработки модели, позволяющей эффективно управлять инвестированием ИСП, в диссертации предложена модель управления инвестированием при реализации ИСП, действие которой базируется на взаимосвязанном управлении затратами, финансированием и ценой реализации объекта ИСП. Использование предложенных в диссертации соответствующих классификаций и агоритмов позволяют планировать и сопоставлять требуемый объем денежных средств и их фактическое поступление и, в случае необходимости, производить соответствующие корректировки.

5) В связи с тем, что при использовании схемы долевого участия в строительстве, которая является пока самой распространённой, поступление инвестиций напрямую зависит от объема продаж, разработана математическая модель жизненного цикла товара в ходе реализации ИСП, позволяющая на начальной фазе реализации ИСП определять наиболее вероятный объем поступления инвестиций.

6) В условиях жесткой конкуренции в соответствии с современными потребительскими представлениями о жилье и сложившимся на рынке недвижимости платежеспособным спросом, предлагается реализовывать такие ИСП, целью которых является создание объектов недвижимости, характеризуемых термином жилая среда, что подразумевает создание совокупности элементов природного ландшафта, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, транспортных и пешеходных путей, элементов благоустройства, озеленения и др. в рамках квартальной застройки.

7) Практическая значимость предлагаемых в работе методик, схем, моделей и агоритмов, показана на примере разработки бизнес-плана Реализация инвестиционно-строительного проекта Гражданка Сити, выпоненного с использованием составленной расчётной программы в приложении Excel for Windows 2000, позволяющей также проводить анализ чувствительности ИСП при изменении соответствующих варьируемых факторов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Битюцкая М.Л., Журавлев В.А. Анализ проектных рисков и принятие управленческих решений. // Актуальные проблемы инвестиционно -строительного процесса в Санкт-Петербурге: тематический сборник трудов. -Выпуск I / Под ред. В.А Заренкова. - СПб.: Стройиздат СПб, 2002.- С. 141 -146. - 0,4 п.л. (авт. - 0,2 п.л.)

2. Битюцкая M.JL, Журавлев ВА Долевое участие - приоритетное направление привлечения финансовых средств в жилищное строительство. // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге: тематический сборник трудов. - Выпуск I / Под ред. В.А. Заренкова. - СПб.: Стройиздат СПб, 2002. - С.112-117. - 0,4 пл. (авт. - 0,2 п.л.)

3. Битюцкая М.Л. Ипотека как направление перспективного развития жилищного строительства. // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса: тематический сборник трудов. - Выпуск II / Под ред. ВА Заренкова. - СПб.: Стройиздат СПб, 2003.- С. 31- 52. - 1,3 пл.

4. Битюцкая М.Л. Основные схемы финансирования жилищного строительства // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса: тематический сборник трудов. - Выпуск II / Под ред. В.А. Заренкова. - СПб.: Стройиздат СПб, 2003. - С. 15 - 30. - 0,9 п.л.

Подписано в печать 22.10.2004. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Зак. 138.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 198005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д.4.

Отпечатано на ризографе. 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д.5.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Битюцкая, Марина Леонидовна

Введение.

I Инвестирование жилищного строительства: состояние, проблемы, перспективы.

1.1. Опыт инвестирования жилищного строительства в Российской Федерации.

1.2. Основные схемы привлечения инвестиций в жилищное строительство.

1.3 Ипотека как направление перспективного развития жилищного строительства.

II Построение модели управления инвестированием при реализации инвестиционно-строительного проекта.

2.1 Экономико-математическое моделирование процессов инвестиционно-строительного проекта.

2.2 Управление стоимостью инвестиционно-строительного проекта.

2.3 Управление финансированием инвестиционно-строительного проекта.

2.4 Управление ценой реализации объекта инвестиционно-строительного проекта.

Ш Разработка концепции определения объемов поступающих инвестиций от продажи объектов строительства многофункционального жилого комплекса.

3.1 Определение объёмов поступающих инвестиций при заключении договоров долевого участия.

3.2 Формирование концепции жилой среды при реализации инвестиционно-строительного проекта.

3.3 Бизнес-план инвестиционного строительного проекта Гражданка Сити

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестированием жилищного строительства"

Жилищная проблема в современной России является одной из наиболее острых социально-экономических проблем. Очевидно, что решать её нужно с учётом новых реалий экономики и общества. Проведённые рыночные реформы и приватизация позволили России вступить на путь изменения сложившейся в советское время жилищной системы, но не стали пока фактором роста жилищной обеспеченности граждан.

В прежней действовавшей системе основным источником инвестиций в жилищное строительство были государственные капитальные вложения, средства министерств и предприятий. Незначительную долю составляли средства населения, объединяемые в рамках жилищно-строительных кооперативов, поддерживаемые льготными кредитами государства сроком на 15-20 лет.

Принятие Закона О приватизации жилищного фонда в РСФСР и Закона Об основах федеральной жилищной политики означало изменение формы и сокращение государственной поддержки жилищного строительства, в результате чего резко сократились размеры государственного прямого финансирования строительства и льготного кредитования. Таким образом, государство отказалось от поддержки жилищного строительства, заменив её частично безвозмездными жилищными субсидиями, льготными кредитами на строительство или покупку жилья и льготами по уплате подоходного налога лицам, строящим или приобретающим жильё.

В связи с этим, одной из насущных проблем строительных компаний в современной российской экономике является недостаточная возможность использования инвестиций в нужном объеме для осуществления жилищного строительства. Банковские институты неохотно идут на выдачу догосрочных кредитов, в то время как строительный цикл по своей природе является достаточно длительным. В таких условиях отечественные строительные компании вынуждены, как правило, опираться на инвестирование за счёт средств населения, что в настоящее время является основной схемой привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Практический опыт показывает, что подобный способ в силу длительности строительного цикла имеет высокую степень риска как для граждан, так и для застройщиков. Чаще всего дефицит ожидаемых инвестиций приводит к срыву планируемых сроков сдачи объектов, к удорожанию себестоимости строительства, и, следовательно, к недополучению застройщиками ожидаемой прибыли от реализации инвестиционно-строительного проекта, что неизбежно отражается на развитии жилищного строительства в целом по региону и по стране. Нередки случаи и незавершённого строительства, связанные с недостатком инвестиционных ресурсов для поного освоения строящихся объектов, что приводит застройщиков к банкротству, а граждан - к потере вложенных средств.

В этих условиях разработка эффективного механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и механизма управления инвестированием жилищного строительства приобретает особенно актуальное значение.

Вышеназванные проблемы определили актуальность темы исследования данной диссертации.

Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли своё отражение в трудах следующих учёных-экономистов: А.Н. Асаула, А.И. Барабанова, A.B. Батрака, В.М. Васильева, П.В. Горячкина, В.А. Заренкова, JIM. Каплана, Ю.Н. Казанского, А.Ф. Клюева, В.В. Коссова, В.Ю. Кротова, В.Н. Лившица, И.И. Мазура, Н.Г. Ольдерогге, Ю.П. Панибратова, С.Д. Резника, Е.В. Секо, P.A. Сетдикова, В.Д. Шапиро, А.Г. Шахназарова, В.В. Шеремета и других ученых.

Вместе с тем, вопросы инвестирования жилищного строительства недостаточно поно отражены в научной литературе и в практических разработках и требуют проведения дальнейших исследований, что и предопределило выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационного исследования является совершенствование системы управления инвестиционно-строительным проектом (далее - ИСП) в краткосрочной перспективе за счёт разработки эффективных схем привлечения инвестиций и использования модели управления инвестированием.

Цель диссертационного исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

1) Разработка наиболее эффективных и перспективных схем инвестирования жилищного строительства.

2) Разработка модели управления инвестированием ИСП, которая позволяла бы компенсировать негативное влияние возможных дестабилизирующих факторов, отрицательно воздействующих на показатели экономической эффективности ИСП.

3) Разработка модели, которая на начальной фазе реализации ИСП позволяла бы определять наиболее вероятный объем поступления инвестиций.

4) Разработка предложений по формированию концепции продукции ИСП, способной обеспечить ему догосрочные конкурентные преимущества. Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в современных экономических условиях в России. Предметом исследования являются методы управления инвестированием жилищного строительства.

В качестве теоретической и методической основы диссертационного исследования использованы методологические и методические материалы по вопросам инвестирования жилищного строительства, а также по вопросам ценообразования, нормирования и налогообложения в строительстве. Методика исследования основывается на анализе теоретических положений обоснования эффективности инвестиций, изучении и обобщении существующего опыта управления стоимостью и инвестированием жилищного строительства в ходе реализации ИСП, отражённых в отечественной и зарубежной литературе.

Инструментами исследования послужили методы экономического, системного, логического, корреляционного анализа, а также методы определения экономической эффективности инвестиционных проектов.

Информационной базой диссертационного исследования являются данные по материалам Госкомстата Российской Федерации, аналитические и статистические данные организаций, задействованных в реализации ряда ИСП, данные независимых информационных служб и периодических изданий, а также информация, предоставленная автору в процессе работы ЗАО Управляющая Компания Строительный Ходинг Эталон-ЛенСпецСМУ.

Научная новизна диссертационного исследования определяется самой сущностью авторского подхода к анализу поставленной проблемы, а также разработкой и теоретическим обоснованием методов управления инвестированием ИСП за счёт использования наиболее эффективных схем привлечения инвестиций и использования модели управления инвестированием.

Элементами научной новизны диссертационного исследования являются:

1) Принципиально новая схема организации системы ипотечного жилищного кредитования в России на основе использования китайского опыта, ключевым моментом которой является базирование ипотечной системы на использовании средств Национального Жилищного Фонда (далее - НЖФ), образующегося в результате отчислений от ВВП России в размере 2% в течение 10 лет. Показана особая значимость предлагаемой схемы ипотечного жилищного кредитования на основе использования средств НЖФ, которая заключается в возможности решения жилищной проблемы в России общенациональным способом.

2) Модель управления инвестированием при реализации ИСП, позволяющая компенсировать негативное влияние возможных дестабилизирующих факторов, отрицательно воздействующих на показатели экономической эффективности ИСП. Ключевым моментом предлагаемой модели является её базирование на взаимосвязанном управлении затратами, финансированием и ценой реализации объекта ИСП.

3) Математическая модель жизненного цикла товара в ходе реализации ИСП, позволяющая на начальной фазе реализации ИСП определять наиболее вероятный объем поступления инвестиций. Основой разработки предлагаемой модели являются кривые жизненного цикла товара, полученные в результате проведенного анализа предоставленных данных по заключенным договорам долевого участия ЗАО Управляющая Компания Строительный Ходинг Эталон-ЛенСпецСМУ.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе методики, модели и агоритмы, способствующие эффективному управлению инвестированием жилищного строительства, доведены до стадии разработки, позволяющей применять их в реальной практике, что показано на примере разработки бизнес-плана Реализация инвестиционно-строительного проекта Гражданка Сити.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования представлялись и обсуждались на конференциях Союзпетростроя, Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и на семинарах и конференциях ЗАО Управляющая Компания Строительна^ Ходинг Эталон-Л енСпецСМУ.

Понота изложения материалов диссертационного исследования отражена в четырех (в т. ч. двух в соавторстве) опубликованных работах общим объёмом 3 п. л. (в том числе 0,8 п.л. в соавторстве; авт. 0,4 п.л.)

В соответствии с целью и решаемыми задачами определилась структура диссертации, состоящая из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы и двух приложений. Общий объём диссертационной работы составил 192 страницы, список использованной литературы содержит 112 наименований.

I Инвестирование жилищного строительства: состояние, проблемы, перспективы

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Битюцкая, Марина Леонидовна

Заключение

1) В период реформирования экономики в России строительные компании стокнулись с проблемой недостаточной возможности использования инвестиций в нужном объеме для осуществления жилищного строительства, что объяснялось сокращением государственной поддержки инвестирования. В дальнейшем, в период демократических преобразований, предлагалось в теории и использовалось на практике множество схем привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства, но проблема дефицита инвестиций осталась не решенной. Это объясняется отсутствием эффективной схемы привлечения инвестиций в жилищное строительство, являющейся одинаково удобной для всех участников инвестиционно-строительной деятельности и доступной для населения страны, и отсутствием действенного механизма управления инвестированием ИСП. В этой связи были определены актуальность, цель, задачи, предмет и объект настоящего диссертационного исследования.

2) В ходе работы над диссертацией были исследованы используемые в России схемы инвестирования жилищного строительства. Дана классификация схем привлечения инвестиций в жилищное строительство и рассмотрены принципы их действия, в результате чего сделан вывод, что существующие схемы инвестирования жилищного строительства в России далеки от современных мировых канонов.

3) Как ведущее направление перспективного развития жилищного строительства в России рассматривается становление ипотечного жилищного кредитования. Предложена схема организации системы ипотечного жилищного кредитования в России на основе использования опыта Китая по организации ипотечного жилищного кредитования, где на развитие ипотеки предусмотрено существование Национального Жилищного Фонда. Показано, что с помощью использования подобной схемы ипотечного кредитования в России ипотека становится общедоступным способом решения жилищной проблемы и может превратиться в мощную самофинансируемую систему, способствующую стремительному росту ВВП страны в целом, вследствие чего появляется возможность решения жилищной проблемы общенациональным способом.

4) В связи с тем, что современная практика инвестирования жилищного строительства требует разработки модели, позволяющей эффективно управлять инвестированием ИСП, в диссертации предложена модель управления инвестированием при реализации ИСП, действие которой базируется на взаимосвязанном управлении затратами, финансированием и ценой реализации объекта ИСП.

5) Использование предложенных в диссертации:

- укрупнённой классификации затрат при реализации ИСП с распределением статей затрат по фазам жизненного цикла ИСП,

- агоритма выбора оптимальной формы финансирования ИСП,

- агоритма управления финансированием ИСП в ходе его реализации,

- агоритма управления ценой реализации объекта ИСП с комбинированным использованием методов ценообразования при продажах в ходе строительства позволяют планировать и сопоставлять требуемый объем денежных средств и их фактическое поступление и, в случае необходимости, производить соответствующие корректировки.

6) В связи с тем, что при использовании схемы долевого участия в строительстве, которая является пока самой распространённой, поступление инвестиций напрямую зависит от объема продаж, разработана математическая модель жизненного цикла товара в ходе реализации ИСП, позволяющая на начальной фазе реализации ИСП определять наиболее вероятный объем поступления инвестиций. На основе предлагаемой модели в результате проведённого исследования выявлены факторы для определения типа кривой жизненного цикла товара объекта строительства и разработаны агоритмы определения типа кривой жизненного цикла товара объекта строительства и агоритм построения плана продаж при заключении договоров долевого участия.

7) В условиях жесткой конкуренции в соответствии с современными потребительскими представлениями о жилье и сложившимся на рынке недвижимости платежеспособным спросом, предлагается реализовывать такие ИСП, целью которых является создание объектов недвижимости, характеризуемых термином жилая среда, что подразумевает создание совокупности элементов природного ландшафта, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, транспортных и пешеходных путей, элементов благоустройства, озеленения и др. в рамках квартальной застройки.

7) Практическая значимость предлагаемых в работе методик, схем, моделей и агоритмов, показана на примере разработки бизнес-плана Реализация инвестиционно-строительного проекта Гражданка Сити, выпоненного с использованием составленной расчётной программы в приложении Excel for Windows 2000, позволяющей также проводить необходимый анализ чувствительности ИСП при изменении соответствующих варьируемых факторов.

8) Повышение эффективности инвестирования жилищного строительства требует продожения представленного диссертационного исследования по следующим направлениям:

Х необходимость дальнейших проработок по вопросу ипотечного жилищного кредитования в России на основе формирования НЖФ, которые дожны предусматривать создание соответствующих правовых, социальных и экономических предпосылок;

Х необходимость дальнейших проработок по предлагаемой модели управления инвестированием при реализации инвестиционно-строительного проекта, которые дожны предусматривать создание соответствующих методических пособий и рекомендаций по формированию затрат ИСП, выбору оптимальной схемы финансирования ИСП, определению цены реализации объекта ИСП;

Х необходимость дальнейших проработок по созданию системы ведения базы данных, позволяющей использовать кривые жизненного цикла товара для как можно большего количества подтипов товара, что позволит минимизировать вероятные погрешности при определении объемов предстоящих продаж на начальной фазе реализации ИСП. Проведение дальнейших исследований по отмеченным направлениям будет способствовать созданию необходимых организационных, правовых и экономических предпосылок для дальнейшего развития жилищного строительства в России.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Битюцкая, Марина Леонидовна, Санкт-Петербург

1. Анисимова М. Допонительная эмиссия акций: юридические аспекты // Финансовый директор. 2003. № 1. - С. 62 - 71.

2. Асаул А.Н., Батрак A.B. Корпоративные структуры в региональном инвестиционо-строительном комплексе. / Под ред. А.Н. Асаула. М.: ABC, СПб.: СПбГАСУ, 2001.-168 с.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003.-406 с.

4. Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве с участием физического лица // Экономика и жизнь. Санкт-Петербургский региональный выпуск. 1998.-4 апр.

5. Берман Б., Эванс Дж. Маркетинг. М.: Сирин, 2000. - 308 с.

6. Берне В., Хавранеп П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. -М.: Инфра-М, 1995. 528 с.

7. Берне С.Б., Хот Р.Н. Планирование инвестиций. М.: Дело тд, 1994. -120 с.

8. Бесфамильная Л., Цыганов А. Управление рисками и страхование, ипотечной деятельности // Страховое дело. 2001.№1.-С.7-11.

9. Бизнес-план инвестиционного проекта / Л.П. Кураков, С.И. Ляпунов, Г.В. Медведев и др. / Под ред. В.М. Попова. М.: Финансы и статистика, 1997.-418 с.

10. Бизнес-план инвестиционного проекта: рабочая тетрадь предпринимателя. М.: Агропресс, 1996. - 140 с.

11. П.Блэкуэл Д.У., Кидуэл Д.С., Петерсон Р.Л. Финансовые институты, рынки и деньги. СПб.: Питер, 2000. - 752 с.

12. Брю С.Л., Макконнел K.P. Экономикс: Принципы, проблемы, политика. В 2т.-М.: Туран, 1996.-Т. 1.-400 с.

13. Брю СЛ., Макконнел K.P. Экономикс: Принципы, проблемы, политика. В 2 т. М.: Туран, 1996. - Т. 2. - 400 с.

14. Будилов В.М, Залоговое право России и ФРГ. СПБ.: 2 Б.И., 1993. - 152 с.

15. Васильев A.B., Завлин П.Н., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов. СПб.: Наука, 1995. - 168 с.

16. Вахнина М. Первые шаги ипотеки // Стройинформ. 2002. № 7. - С. 99 -108.

17. Воронов И. Жилищные сертификаты оживят строительство // Современное строительство. 1997. №39. - С. 2 - 6.

18. Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане, 1995. - 226 с.

19. Городецкий С. Ипотечные ценные бумаги в дореволюционной России // Рынок ценных бумаг. 1999. № 19. - С. 78 -80.

20. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 14-ФЗ.

21. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон РФ от 26.01.96 г.№ 14-ФЗ.

22. Денежное обращение и кредит при капитализме: Учебник / Под ред. Красавиной JI.H. М.: Финансы и статистика, 1989. - 365 с.

23. Диканский М.Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. -М.: Б.и., 1912.-251 с.

24. Диканский М.Г. Проблемы современных городов. Движение в больших городах. Кризис жилища. М.: Вопросы труда, 1926. - 94 с.

25. Диксон П. Управление маркетингом. -М.: Бином, 1998. 560 с.

26. Довгяло М. Схемы финансирования жилищного строительства // Рынок ценных бумаг. 2001. № 4. - С. 35 - 41.

27. Донцова Л.В. Экономико-математическое моделирование процессов инвестиционно-строительной деятельности // Менеджмент в России и за рубежом. 1999. № 1. - С. 63 - 79.

28. Евтух А. Современная жилищная ипотечная система // Мировая экономика и международные отношения. 2000. № 7. - С. 94 - 98.

29. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России / Сост. Б.М. Гринчель, Б.С. Жихаревич, Н.Е. Костылева. СПб.: Наука, 1998.-292 с.

30. Житков Д. Разгон за тысячу: Что дальше? // Недвижимость и строительство Петербурга. 2004. - 19 янв.

31. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. № 6. - С.17 - 19.

32. Заренков В.А. Жилая среда для Петербурга // Строительный Еженедельник. 2003. - 5 мая.

33. Заренков В.А. Комплексная застройка это реально // Строительный Еженедельник. - 2003. - 28 апр.

34. Заренков В.А., Панибратов А.Ю. Современные конструктивные решения, технологии и методы управления в строительстве (отечественный и зарубежный опыт). М.; СПб.: Стройиздат СПб, 2000. -336 с.

35. Заренков В.А. Петербургу нужна квартальная застройка // Строительный Еженедельник. 2004. - 29 марта.

36. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб.: Стройиздат, 1999.-288 с.

37. Зубова Е. Первичный рынок 2003: жильё в дефиците // Недвижимость и строительство Петербурга. - 2004. - 2 фев.

38. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журналъ для акционеров!. 1995. № 4. - С. 40 - 43.

39. Иванов В.Б., Токушкин A.B. Осторожно! Ипотека // Стройинформ. -2003. № 1.-С. 91-92.

40. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Воениздат МО, 1995. - 160 с.

41. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.

42. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин с.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб.: ДваТри, 1995. -438 с.

43. Калинина H.JL, Малинина К.В., Секо Е.В. Ценные бумаги: Конспект лекций. СПб.: СПбГАСУ, 2001. - 112 с.

44. Каменецкий М.И. Инвестиционная сфера и строительный комплекс: ситуация, государственное регулирование и рыночное взаимодействие // Проблемы прогнозирования. 1997. № 6. - С. 91 - 100.

45. Каплан JIM. Становление российского строительного рынка и использование западного опыта. Западные методы менеджмента в стройиндустрии. СПб.: ЛИМТУ / СПбГАСУ, 1994. - 88 с.

46. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Банковское дело. 2000. - № 10. - С. 41 - 44.

47. Киреев A.B., Маматов П.Д. О финансово-кредитных механизмах решения жилищных проблем в условиях дефицита местных бюджетов // Деньги и кредит. 1998. № 7. - С. 50 - 57.

48. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. № 5. - С. 89 - 106.

49. Коссов В.В., Липсиц И.В. Инвестиционный проект. М.: БЕК, 1996. -294 с.

50. Кротов В.Ю., Сетдиков Р.А. Проблемы предпринимательской деятельности в сфере жилищно-гражданского строительства в регионе. / Под ред. А.А. Горбунова. СПб.: МФИН, 1996. - 128 с.

51. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта // Бизнес и банки. 1998. - дек.

52. Лангре О. Целое и развитие в свете кибернетики. / Исследования по общей теории систем: Сборник переводов / Под ред. В.Н. Садовского, Э.Г. Юдина. -М.: Прогресс, 1969. 520 с.

53. Ланцов В.М. Ипотека, основы экономико-правового регулирования // Известия вузов. 1995. № 11. - С. 80-87.

54. Лемешев М. Я., Панченко А.И. Комплексные программы в планировании народного хозяйства. М.: Экономика, 1973. - 167 с.

55. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. № 4. - С. 22 - 30.

56. Лозовский Л.Ш., Райсберг Б.А. Конституция Российской Федерации с комментариями для изучения и понимания. М.: ИНФРА-М, 2004. - 128 с.

57. Лосев С. Организация выпуска ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. 1999. № 19. - С. 71 - 73.

58. Львов Ю. И. Банки и финансовый рынок. СПб.: КультИнформПресс,1995.-528 с.

59. Мазур И.И., Ольдерогге Н.Г., Шапиро В.Д. Управление проектами: Учебное пособие / Под ред. И.И. Мазура. М.: Экономика, 2001. - 576 с.

60. Маркетинг: Учебник / Ю.Ю. Корлюгов, С.А. Красильников, А.Н. Романов и др. / Под ред. А.Н. Романова. М.: Биржи и банки, ЮНИТИ,1996.-560 с.

61. Маркетинг: Учебник / К. Ховард, Ю.А. Цыпкин, Н.Д. Эриашвили и др. / Под ред. Н.Д. Эриашвили. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 623 с.

62. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения в 50 т. 2-е изд. - М.: Политиздат, 1984.-Т. 18.-С. 203-284.

63. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. М.: Экономика, 2000. - 421 с.

64. Миловидов В.Д. Современное банковское дело. Опыт организации и функционирования банков США. -М.: МГУ, 1994. 174 с.

65. Минц В.М. Готов ли рынок? // Рынок ценных бумаг. 2002. № 4. - С. 21-24.

66. Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. 2002. № 3. - С. 33 - 35.

67. Мир управления проектами / Под ред. X. Решке, X. Шеле. М.: Алане, 1994.-304 с.

68. Михалевский Ф.И. Ипотечные банки Германии и финансирование жилищного строительства. СПб.: Финансовое издательство, 1995. - 156 с.

69. Морозова Ж. Привлечение средств при финансировании капитального строительства // Стройинформ. 2004. №1. - С. 106 - 107.

70. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.: ООО ВИТРЭМ, 2002. - 432 с.

71. Овасенян И.Г. Регистрация права требования: теория и практика // Новая квартира. 1999. -12 апр.

72. Организация и проведение подрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. / Н.В. Варламов, A.M. Симановский, А.И. Солодкий и др. / Под ред. В.А. Яковлева. М.: ABC, СПб.: СПбГАСУ, 2000.-281 с.

73. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учебно-справочное пособие / В.А. Афанасьев, Н.В. Варламов, Г.Д. Дроздов и др. M.: ABC, СПб.: СПбГАСУ, 1998. - 318 с.

74. Основы маркетинга: 2-е европ. изд. / Г. Армстронг, В. Вонг, Ф. Котлер и др. М.; СПб.; Киев: Вильяме, 2001. - 944 с.

75. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. 2000. № 10. - С.35 - 40.

76. Положение об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации // Стройинформ. -1998. Специальный выпуск № 2с. С. 17- 29.

77. Порядок определения стоимости строительства в свободных (договорных) ценах на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений: Утв. Письмом Госстроя России от 29.12.1993 г. № 12-349.

78. Проскурин В.А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. 2000. № 6. - С. 16 - 20.

79. Пятенко C.B. Кредитно-денежная политика в США. М.: Наука, 1988. -157 с.

80. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. № 6. - С. 73 - 79.

81. Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. 1995. № 18. - С. 48 - 50.

82. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. № 1. - С. 44 - 46.

83. Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения: жилищный вопрос в России, очерк жилищных условий. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1904. -410 с.

84. Секо Е.В. Финансирование и кредитование строительства: Конспект лекций. СПб.: СПбГАСУ, 2000. - 76 с.

85. Синочкин Д. Обманчивость стабильного прироста // Недвижимость и строительство Петербурга. 2003. - 3 фев. - 10 фев.

86. Скуповский В. Долевое строительство выходит из зоны риска // Петербургский строительный рынок. 2002. № 10. - С.70 - 71.

87. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7. - С. 112 -123.

88. СНиП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений: Утв. Постановлением Минстроя России от 30.06.1995 г. № 18-64.

89. Современное управление проектами: Сб. мат. межд. конгр. М.: Алане, 1995.-728 с.

90. Составление смет в строительстве на основе сметно-нормативной базы 2001 года: Практическое пособие / А.И. Барабанов, П.В. Горячкин, В.Г. Гурьев и др. / Под ред. П.В. Горячкина. М.; СПб, 2003. - 560 с.

91. Стаща Г. Ипотечные фильтры // Недвижимость и строительство Петербурга. 2004. - 1 марта.

92. Типовые методические рекомендации по планированию и учёту себестоимости строительных работ: Утв. Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 04.12.1995 г. № БЕ-11-260/7.

93. Указ Президента Российской Федерации О выпуске и обращении жилищных сертификатов от 10.06.1994 г. № 1182.

94. Указ Президента Российской Федерации О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования от 28.02.1996 г. № 293.

95. Управление инвестициями: Справочное пособие для специалистов и предпринимателей: В 2 т. / Под ред. В.В. Шеремета; Науч. ред. В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро. М.: Высшая школа, 1998. - Т.1.- 413 с.

96. Управление инвестициями: Справочное пособие для специалистов и предпринимателей: В 2 т. / Под ред. В.В. Шеремета; Науч. ред. В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро. М.: Высшая школа, 1998. - Т.2.- 509 с.

97. Управление проектами: Учебник / Под ред. В.Д. Шапиро. СПб.: ДваТри, 1996.-610 с.

98. Управление в строительстве: Учебник / В.М. Васильев, Ю.П. Панибратов, С.Д. Резник и др. / Под ред. В.М. Васильева. М.: ABC, СПб.: СПбГАСУ, 2001.-352 с.

99. Управление строительными инвестиционными проектами: Учебное пособие / Под ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. М.: ABC, СПб.: СПбГАСУ, 1997.-312 с.

100. Федеральный Закон Российской Федерации О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

101. Федеральный Закон Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

102. Федеральный Закон Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. № 4218-1, с изменениями от 12 января 1996 г.

103. Федеральный Закон Российской Федерации л О приватизации жилищного фонда в РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

104. Цыганов А. Догосрочное жилищное финансирование: риски и страхование // Стройинформ. 2002. № 10. - С.88-91.

105. Цылина Г.А. Ипотека: Жильё в кредит. М.: Экономика, 2001. 358

106. Цыплина Г. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах П Российский экономический журнал. 1999. № 7. - С. 92 - 94.

107. Шамина А. Как выпустить облигации: советы не только для богатых // Финансовый директор. 2002. № 4. С. 12-17.

108. Шамина А. Облигация альтернатива кредиту? // Финансовый директор. - 2002. №2. С. 18 - 22.

109. Щиборщ К. Нетрадиционные формы финансирования капитального строительства // Рынок ценных бумаг. 1999. № 11. - С. 15 -17.

110. Экономика недвижимости: Учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, Е.И. Рыбнов и др. / Под ред. А.Н. Асаула. М.: АСВ, СПб.: СПбГАСУ, 2000.-186 с.

111. Экономика предпринимательства: Учебное пособие / А.Н. Асаул, А.Ф. Клюев, A.B. Кудрявцев и др. М.: ABC, СПб.: СПбГАСУ, 2000. -164 с.

112. Экономика Санкт-Петербурга: продожение устойчивого роста // Петербургский строительный рынок. 2002. № 3. - С. 5-9.

Похожие диссертации

• Управление инвестированием жилищного строительства в системе ипотечного кредитования
• Формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе
• Методологические проблемы формирования и развития механизма догосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона
• Развитие колективного инвестирования жилищного строительства
• Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий