Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие колективного инвестирования жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Мавлютов, Рамиль Ростемович
Место защиты Вогоград
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие колективного инвестирования жилищного строительства"

На правах рукописи

МАВЛЮТОВ РАМИЛЬ РОСТЕМОВИЧ

РАЗВИТИЕ КОЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

00306145Э

Санкт-Петербург 2007

003061459

Работа выпонена в ГОУ ВПО Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководитель -

доктор экономических наук,

профессор Беляев Михаил Константинович

Официальные оппоненты -

доктор экономических наук,

профессор Чепаченко Николай Васильевич

кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович

Ведущая организация Ч

ГОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (г. Пенза)

Защита состоится О С&мЯ^/Ь&ХЯЯ г в часов на заседании

диссертационного совета Д 212 219 (Л при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 27.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр , д 103-а

Автореферат разослан л ^^^СОиСл^ 2007 г

Ученый секретарь

диссертационного совета, Ч

доктор экономических наук, профессор ЧВ С Боголюбов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. По факту ежегодного послания Президента Федеральному собранию, датированного 2004 г , императивом для развития экономики России стала реализация ряда национальных проектов Один из них - Досгупное и комфортной жилье - гражданам России - имеет своей целью разрешение проблемы, относящейся к числу наиболее социально значимых для населения Вместе с тем объемы вновь вводимого жилья не могут удовлетворить возрастающий спрос, что приводит к значительному его удорожанию, как на первичном, так и на вторичном рынке

В сложившихся условиях актуализируется необходимость разработки модели аккумулирования и накопления инвестиционных ресурсов граждан -меких инвесторов, не располагающих достаточным объемом средств для приобретения жилья посредством существующих инструментов, с целью последующего направления на финансирование инвестиционных проектов жилищного строительства через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) Объективная необходимость разработки системы эффективного взаимодействия участников процесса колективного инвестирования жилищного строительства с возможностью приобретения гражданами в собственность жилья через теоретическое обоснование и практические предложения по развитию рынка закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости обуславливает актуальность темы исследования

Исходя из вышеизложенного, целью диссертационного исследования

является теоретическое и методическое обоснование направлений развития колективного инвестирования жилищного строительства

Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач

- исследовать теоретические положения сферы инвестирования жилищного строительства,

- проанализировать формы инвестирования строительства жилья и формы приобретения жилья в собственность,

- на базе мировой и российской практики колективных инвестиций в недвижимость определить факторы развития экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство,

- разработать организационно-экономическую модель консолидации инвестиционных ресурсов меких инвесторов для строительства жилья Объект исследования - жилищное строительство как объект

колективного инвестирования

Предметом исследования выступают экономические отношения и процессы, определяющие развитие колективного инвестирования жилищного строительства

Теоретические и методологические основы исследования.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили фундаментальные работы зарубежных и российских ученых в области управления инвестициями Аспекты роли инвестиций в экономике

подробно разработаны в трудах Д Кейнса, В Беренса, Р X Хота, H А Бланка, ИВ Сергеева и др Проблемы инвестиционно-строительной деятельности отражены в работах таких отечественных ученых как А H Асаул, В.В Бузырев, В M Васильев, В А Дмитриев, А H Ларионов, Ю П Панибратов, И В Федосеев, H В Чепаченко и ряда других Исследованию вопросов функционирования института колективных инвестиций в форме инвестиционных трасов недвижимости посвящены работы таких зарубежных ученых как Stephen A Ross, Ronald С Rogers, S Mishael Giliberto (экономическая сущность инвестиционных трастов недвижимости), Fayez А Elayan, James D Shilling, Bnarn A Mans (структура активов), Albert J Fredman, John R Enckson (экономический анализ эффективности капиталовложений)

Информационную базу исследования составили федеральные законы РФ, постановления и информационные письма ФКЦБ РФ, ФСФР РФ, указы Президента РФ, нормативно-методологическая документация, статистические данные ЗПИФН, данные Рейтингового агентства НАУФОР, Национальной лиги управляющих, Федеральной службы государственной статистики (Росстата), аналитические материалы, опубликованные в периодических изданиях и сети интернет

В исследовании использовались методы дедукции и индукции, метод группировки, методы логического, экономико-статистического, сравнительного анализа

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем

- уточнен и систематизирован понятийный аппарат исследования в части определения категорий совместное инвестирование жилищного строительства, колективное инвестирование жилищного строительства, система колективных инвестиций в жилищное строительство, предъинвестиционный период строительства жилья, линвестиционный период строительства жилья,

- обоснована интеграционная роль закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в консолидации инвестиционных ресурсов меких инвесторов,

- уточнена совокупность факторов развития экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство и классифицирована на факторы внутреннего и факторы внешнего характера,

- разработана организационно-экономическая модель колективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов меких инвесторов

Теоретическая и практическая значимость.

Теоретические результаты диссертационного исследования используются в преподавании курсов Управление проектами, Менеджмент отрасли, а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам Управление инвестициями, Экономическая оценка инвестиций по специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (по отраслям)

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами управления на уровне государства, региона, строительной отрасли в целом и отдельных ее субъектов в ходе принятия управленческих и инвестиционных решений, при разработке политики и стратегии

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения работы докладывались на научных межвузовских, региональных конференциях, были представлены на семинарах аспирантов и студентов (2005-2007 гг) Полученные в результате диссертационного исследования выводы и рекомендации используются в работе ОАО КБ РусЮгбанк По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ, общим объемом 2,01 п л, в том числе авторский объем 1,71 п л

Структура и объем работы обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (содержащего 140 наименований источников) и 3 приложений, содержит 11 таблиц и 31 рисунок Объем основного текста диссертации - 163 страницы машинописного текста

Во введении обосновывается актуальность темы и степень научной разработки выбранной темы исследования, ее новизна, концептуальные положения

В первой главе Теоретико-методические основы развития колективного инвестирования жилищного строительства проведен анализ понятийного аппарата диссертационного исследования, дана авторская трактовка понятий совместное инвестирование жилищного строительства, колективное инвестирование жилищного строительства, система колективных инвестиций в жилищное строительство и др Произведен анализ схем инвестирования жилищного строительства и схем приобретения жилья в собственность

Во второй главе Обоснование целесообразности развития колективного инвестирования жилищною строительства проведено исследование становления и последующего развития колективного инвестирования жилищного строительства, произведен исторический экскурс в мировую практику функционирования института колективных инвестиций в недвижимость Уточнены факторы развития экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство и классифицированы на факторы внешнего и факторы внутреннего характера

В третьей главе Модель колективного инвестирования жилищного строительства разработана организационно-экономическая модель колективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов меких инвесторов Приведен принцип функционирования модели, описывающий действия субъектов отношений на каждом из этапов реализации инвестиционно-строительного проекта Выпонен прогноз эффективности применения модели

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Поноценное развитие личности в обществе невозможно без создания экономических условий реализации ее потребностей, в числе которых жилье Ч одна из основных Разрушение централизованной системы их обеспечения в первой половине 1990-х гг поставило задачу по созданию адекватного рыночного механизма финансирования потребности в жилье за счет накоплений граждан, коим явилось совместное инвестирование жилищного строительства Совместное инвестирование жилищного строительства Ч инвестирование строительства жилья, осуществляемое за счет средств физических и юридических лиц с возникновением у них права общей собственности на объект жилья

На современном этапе предприятия строительной отрасли вынуждены функционировать в условиях, характеризующихся слабостью рыночных механизмов регулирования рынка жилищного строительства Данное обстоятельство адекватно определяет предпосыки к концентрации функций субъектов жилищного строительства в сфере деятельности одного экономического агента В качестве последнего выступает заказчик-застройщик В рамках диссертационного исследования заказчик-застройщик Ч юридическое лицо, обеспечивающее за счет собственных или заемных средств на земельном участке, принадлежащем ему на правах собственности или аренды, строительство жилья, а также выпонение инженерных изысканий и подготовку проектной документации

Рис 1. Источники инвестиций в жилищном строительстве

Российским законодательством допускается ряд источников (форм) инвестирования строительства жилья, в числе которых автором выделены следующие (см рис 1) Прединвестиционньш период строительства жилья Ч этап, предшествующий получению заказчиком-застройщиком разрешения на строительство Инвестиционный период строительства жилья - этап, следующий за получением заказчиком-застройщиком разрешения на строительство По мнению автора, наиболее перспективной формой инвестирования строительства являются ценные бумаги в жилищном строительстве

В условиях роста реальных доходов населения повышается роль новых форм финансового сотрудничества, к числу которых принадлежит колективное инвестирование Под колективным инвестированием жилищного строительства понимается организация инвестиционного процесса, при которой профессиональный управляющий в лице управляющей компании закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости аккумулирует активы меких инвесторов с целью последующего инвестирования строительства жилья Из этого понятия проистекает понятие системы колективных инвестиций в жилищное строительство Система колективных инвестиций в жилищное строительство Ч совокупность экономических отношений между управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, его пайщиками и третьими лицами в рамках колективного инвестирования, предметом которых являются финансирование строительства жилья

Анализ действующих форм обеспечения инвестиционными ресурсами заказчика-застройщика показал отсутствие возможности консолидации средств граждан на условиях, позволяющих им производить накопление в течение длительного срока, защищенное от рыночного роста цен на жилье (см табл 1) Вместе с тем, в Государственную Думу внесен проект Федерального закона О строительных сберегательных кассах (по состоянию на апрель 2007 г -подготовка к первому чтению), устанавливающий правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций в форме строительных сберегательных касс, сферой деятельности которых устанавливается сбережение накоплений граждан на цели улучшения жилищных условий

Однако вводимый режим кредитования, ставка по которому не дожна превышать 3% по строительному сберегательному вкладу, и неизменность процентных ставок на фоне ежегодного роста стоимости жилья темпами, исчисляемыми десятками процентов, не обеспечивают условий для эффективного догосрочного накопления средств гражданами на цели улучшения жилищных, условий

Источником инвестиций в жилищном строительстве, обеспечивающим соблюдение интересов всех субъектов отношений, признан закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости Интеграционная роль ЗПИФН в консолидации инвестиционных ресурсов меких инвесторов определяется следующим

Таблица 1

Действующие формы поступления инвестиций для строительства жилья, недостатки

Форма Недос гатки

1 Инвестиционно-кредитные

1 1 Банковское кредитование - отсутствие кредитной истории строительных организаций как заемщиков - уровень обеспечения кредита - высокий уровень нерыночных рисков строительства, которые затрудняют возможность контролировать кредитором заемщика ввиду специфики его деятельности - низкий уровень прозрачности ведения финансово-хозяйственной деятельности строительных организаций

1 2 Облигационный заем

2 Совместного инвестирования

2 1 Договор участия в долевом строительстве - необходимость в ограниченные сроки инвестировать сумму, соизмеримую с рыночной стоимостью жилья - необходимость предоставления обеспечения испонения обязательств застройщиком - транзакционные издержки, связанные с государственной регистрацией каждого договора в отдельности - повышение себестоимости за счет привлечения кредитных ресурсов на предъинвестиционном периоде

2 2 Облигации - жилищные сертификаты - необходимость заказчику-застройщику гарантированно обеспечить погашение облигаций жильем по расценкам, заранее оговоренным и не подлежащим пересмотру - индексация стоимости облигаций в случае погашения в денежной форме

2 3 Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - ограничение на строительство одного объекта - отсутствие законодательной базы в части регулирования и установления требований к удовлетворению финансовых нормативов, процедуры накопления средств и погашения дога членами ЖСК, совершения финансово-рискованных сделок, системы раскрытия информации о ведении финансово-хозяйственной деятельности ЖСК

2 4 Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) - необходимость накопления пайщиком суммы, составляющей не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья - ограничение по сроку погашения стоимости жилья - ограниченность в возможности привлечения кредитных ресурсов - незащищенность паевых взносов от обесценения

1 Профессиональное управление Управление осуществляется управляющей компанией, штат которой составляет команда высококвалифицированных менеджеров в области инвестиций

2 Участие широкого круга инвесторов В качестве субъектов выступают заказчик-застройщик, физические лица (граждане) и юридические лица (организации, банки, инвестиционные компании, пенсионные фонды) -

квалифицированные инвесторы При этом юридические лица могут иметь статус как резидента РФ, так и нерезидента Состав и структура субъектов инвестирования носит произвольный характер и может свободно корректироваться

3 Формирование индивидуальной инвестиционной стратегии Участие в инвестировании реализуется через приобретение инвестиционных паев, которые, являясь ценной бумагой, имеют свободное обращение и, таким образом, могут выступать объектом купли, продажи, залога

4 Паралельная реализация целей субъектов заказчика-застройщика -стабильность ведения хозяйственной деятельности, юридических лиц Ч низкорисковый инвестиционный инструмент, обеспечивающий положительную доходность, меких инвесторов (граждан) - эффективный способ накопления средств, предназначенных для приобретения жилья

5 Аккумулирование значительного объема средств Отсутствие ограничений на предельный размер активов ЗПИФН позволяет привлекать необходимый объем средств как на стадии его формирования, так и в ходе функционирования через допонительного размещения инвестиционных паев

6 Реализация инвестиционно-строительных проектов, требующих аккумулирования значительного объема средств Инвестирование строительства жилья, вообще, и колективное инвестирование жилищного строительства, в частности, за счет эффекта масштаба может получить наибольшую отдачу в результате осуществления комплексной застройки

7 Проработанность нормативно-правовой базы Институт колективных инвестиций, будучи социально значимым, является наиболее проработанной областью финансовых отношений в силу того, что предоставляет инвестиционные продукты массовому инвестору - гражданам

Таким образом, посредством существующих форм поступления инвестиций в жилищное строительство затруднительно консолидировать ресурсы, необходимые для обеспечения решения макроэкономической задачи трехкратного роста объемов ввода жилья к 2010 г относительно значения 2004 г, установленной в послании Президента Федеральному собранию, датированном 2007 г В тоже время использование формы ЗПИФН способствует притоку в сферу жилищного строительства капитала, способного в сотрудничестве с мекими инвесторами обеспечить базу для решения вопроса по обеспечению граждан жильем

В России организационно-правовой формой колективного инвестирования жилищного строительства является ЗПИФН Прототипом при создании данного финансового института с определенными оговорками следует признать инвестиционные трасты недвижимости США {Real Estate Investment Trusts, REITs) категории Equity Исследование российской практики колективного инвестирования в форме ЗПИФН 2002-2006 гг с применением сравнительного анализа функционирования REITs в период 1961-2006 гг позволил выявить следующие факторы, определяющие развитие экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство (см рис 2)

Рис. 2. Классификация факторов развития экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство

Факторы внутреннего характера могут быть скорректированы консолидацией внутренних ресурсов субъектов системы колективных инвестиций в жилищное строительство Факторы внешнего характера не поддаются корректировки иначе как через вмешательство законодателя, регулятора финансового рынка в лице ФСФР РФ

1 1 Отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по возведению жилой недвижимости Обусловлено тем, что в период 2002-2006 гт инвестирование строительных проектов закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости осуществлялось посредством лишь договоров участия в долевом строительстве С 1 03 2006 г регулятор рынка колективных инвестиций в лице ФСФР РФ допустил возможность включения в состав активов ЗПИФН имущественных прав по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества Практическая реализация инвестиционно-строительного проекта по строительству жилья с применением ЗПИФН дожна обрести следующий вид

1) этап формирования ЗПИФН, в ходе которого происходи аккумулирование активов (денежных средств, земельных участков или прав их аренды, проектно-сметной документации),

2) заключение управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (УК) с заказчиком-застройщиком договора строительного подряда, предметом которого является строительство объектов на земельном участке, входящем с состав активов ЗПИФН,

3) передача имущественных прав по обязательствам вышеозначенного договора в состав активов ЗПИФН,

4) передача ЗПИФН заказчику-застройщику проектно-сметной документации, в случае отсутствия - разработка с последующей включение в состав активов ЗПИФН,

5) получение заказчиком-застройщиком разрешения на строительство,

6) этап производства строительно-монтажных работ заказчиком-застройщиком за счет средств, поступающих в качестве финансирования в рамках договора строительного подряда

7) получение заказчиком-застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного объекта,

8) включение объекта в состав активов ЗПИФН

12 Необходимость единовременного (в течение трех месяцев) аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования ЗПИФН Разрешение данного вопроса автор видит в консолидации инвестиционных ресурсов банков на этапе формирования ЗПИФН с последующей реализацией паев через их филиальную сеть

13 Низкий уровень ликвидности инвестиционных паев ЗПИФН Мировой опыт показывает целесообразность создания на базе банков (сеть филиалов которых по состоянию на 2006 г в 24 раза превышает численность представительств УК) финансовых супермаркетов, предлагающих сложившейся клиентской базе новый инвестиционный продукт Налаживание работы по покупке-продаже инвестиционных паев через филиальную сеть банков позволит повысить уровень ликвидности паев ЗПИФН

2 1 Отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов Законодатель установил возможность инвестирования средств, аккумулированных ЗПИФН, в определенный круг активов В силу того, что инвестирование в тот или иной класс активов определяет степень риска и уровень ожидаемой доходности, автор находит необходимым провести классификацию ЗПИФН в зависимости от объектов инвестирования (см рис 3) При этом учитывается то обстоятельство, что практический опыт функционирования ЗПИФН позволяет de facto отнести их к той или иной категории Лишь законодательное закрепление требования классификации ЗПИФН позволит разрешить данный вопрос

2 2 Низкий уровень публичности ЗПИФН Отсутствие специальных требований к структуре владельцев инвестиционных паев, а также ряд прочих положений (см табл 2) породило широкую практику функционирования ЗПИФН в частном режиме, но ни как ни в публичном, в котором он a priory призван существовать и обеспечивать таким образом инвестиционными продуктами мекого инвестора - граждан Следствием этого стало широкое применение структуры ЗПИФН исключительно в качестве инструмента

налоговой оптимизации Внесением соответствующих изменений в законодательство возможно пресечь данную практику

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

ЗПИФН текущего дохода (рентный ЗПИФН) Девелоперский ЗПИФН Строительный ЗПИФН

_1 1 "l 1 Состав активов ~1 ч -----Т1

Действующие объекты коммерческой недвижимости Объекты недвижимости Права на землю, проектно-сметная документация,

имущественные права

_L 1 "I _L Источник дохода 1 -----Ц ----Т1

Арендные платежи Изменение профиля, реконструкция объектов недвижимости с последующей их перепродажей Строительство объектов недвижимости с

последующей продажей

Рис. 3. Классификация ЗПИФН в зависимости от объектов инвестирования

2 3 Фрагментарность законодательства, регламентирующего налогообложение ЗПИФН В мировой практике институт колективных инвестиций является наиболее проработанной областью финансовых отношений в силу того, что предоставляет инвестиционные продукты массовому розничному инвестору В этом отношении регулятор рынка ведет целенаправленную деятельность по систематизации вопросов налогообложения паевых инвестиционных фондов вообще, и ЗПИФН в частности

2 4 Возможность приобретения паев лишь инвесторами, отнесенными к категории квалифицированных По состоянию на апрель 2007 г Государственной Думой РФ рассматривается законопроект1, предусматривающий введение ограничения на возможность приобретения паев ЗПИФН лишь лицами (юридическими и физическими), отнесенными к категории квалифицированных Критерием отнесения к числу квалифицированных инвесторов предполагается установить объем располагаемых денежных средств, срок инвестиционной деятельности на

' Проект № 361783-4 Федерального закона О внесении изменений в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах' и отдельные законодательные акты Российской Федерации 13 12 2006 I принят Государственной Думой РФ в первом чтении

фондовом рынке Этим вводится ограничение возможности принятия участия в колективном инвестировании жилищного строительства для большинства граждан России, что можно нивелировать, предоставив право жилищно-накопительным кооперативам (ЖНК) приобретать паи ЗПИФН на средства, аккумулированные ими в виде паевых взносов

Таблица 2

Сравнительный анализ Equity REITs и ЗПИФН па предмет публичности функционирования

Характеристика Equity REITs ЗПИФН

1 Организационно-правовая форма Компания Имущественный комплекс без образования юридического лица

2 Структура владельцев Не менее 100 50% может принадлежать 5 и менее лицам Специально не оговорено

3 Состав активов Не менее 75% - действующие объекты недвижимости Объекты недвижимости, ПСД, ценные бумаги, имущественные права

4 Структура активов Не менее 10 объектов, стоимость каждого - не более 15% активов Не менее 40% - объекты недвижимости

5 Источники дохода Не менее 75% валового дохода - арендные платежи и прибыль от реализации недвижимости Специально не оговорено

6 Распределение дохода Не менее 90% выплачивается в виде дивидендов Возможны регулярные выплаты

Автор находит возможность преодолеть вышеозначенные факторы внутреннего характера через разработку и внедрение модели колективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающей использование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Согласно приведенной модели (см рис 4), во взаимоотношения вступают 8 категорий субъектов Категории субъектов 5, 6 составляют квалифицированные инвесторы, 6* - члены жилищно-накопительного кооператива В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта выделены 4 уровня взаимоотношений субъектов

- уровень А инициирование проекта, инвестирование, управление,

- уровень Б строительство,

- уровень С рефинансирование средств, инвестированных в проект,

- уровень О аккумулирование средств для приобретения построенного жилья

Рис. 4. Блок-схема модели колективного инвестирования жилищного строительства

Ход реализации проекта представляется как ряд этапов

1 Банк, по собственной инициативе, либо сообразуясь с запросами заказчика-застройщика, инициирует создание ЗПИФН Банк может не создавать управляющую компанию, а воспользоваться услугами уже существующей Допускается внесение банком и заказчиком-застройщиком в состав активов ЗПИФН земельного участка, проектно-сметной документации с последующей передачей им инвестиционных паев в объеме, пропорциональном участию в формировании активов ЗПИФН

2 ЗПИФН под руководством УК заключает инвестиционный договор, предметом которого выступает возведение жилого комплекса с последующей передачей его в состав активов ЗПИФН Заказчик-застройщик заключает с генеральным подрядчиком договор строительного подряда Генеральный подрядчик приступает к строительству Согласно инвестиционному договору и договору строительного подряда ЗПИФН под управлением УК через заказчика-застройщика осуществляет финансирование строительства В случае наличия

возможности выпонения заказчиком-застройщиком функций генерального подрядчика, ЗПИФН под управлением УК заключает с ним договор строительного подряда, на основании которого производится финансирование строительства жилого комплекса

3 Банк, сообразуясь со своей кредитной политикой, в определенный момент времени периода функционирования ЗПИФН приступает к реализации паев ЗПИФН, формируя тем самым вторичный рынок обращения данных ценных бумаг Жилищно-накопительный кооператив приобретает паи ЗПИФН на денежные средства, внесенные в ЖНК гражданами в качестве паевых взносов

4 Члены ЖНК вступают в права собственности квартирой в возведенном жилом комплексе Схема оплаты может иметь два вида

- в соответствии с суммой паевых взносов в ЖНК, его член подбирает себе квартиру, удовлетворяющую запросам и финансовым возможностям В случае аккумулирования средств в объеме, соответствующем стоимости квартиры, происходит ее приобретение в собственность членом ЖНК у управляющей компании ЗПИФН,

- в случае, когда финансовые возможности последнего не позволяют, часть стоимости квартиры покрывается за счет средств ЖНК, либо член ЖНК выходит из его состава с выплатой ему денежной суммы, соответствующей объему паевых взносов, и обращается за ипотечным кредитом на приобретение жилья

5 Завершающий этап Инициируется прекращение ЗПИФН с последующей реализацией имущества ЗПИФН и погашением инвестиционных паев Исходя из сроков деятельности ЗПИФН, пайщики фонда под управлением УК с выгодой для себя многократно реинвестируют вложенные средства

Анализ удовлетворения экономических интересов субъектов модели показал наличие благоприятных условий для взаимовыгодного партнерства

Заказчик-застройщик, обеспеченный финансированием за счет средств единого инвестора, наделен возможностью достоверно планировать и адекватно оценивать предстоящие финансовые потоки на всем протяжении реализации проекта, как фактором, обуславливающим стабильность ведения хозяйственной деятельности

Принятие участия в модели банка обусловлено следующим

1) учет в активах баланса банка ценных бумаг - инвестиционных паем, как более ликвидных активов, нежели дебиторская задоженность по кредитному договору с заказчиком-застройщиком,

2) в случае ненадлежащего выпонения обязательств заказчиком-застройщиком возможна смена последнего,

3) гарантированность размещения денежных средств, инвестированных банком (и заказчиком-застройщиком), обеспечивается получением пайщиками прав собственности на активы ЗПИФН,

4) погашение инвестиционных паев не в натуре имуществом, составляющим активы ЗПИФН, а денежными средствами позволяет пайщикам выйти из проекта, не принимая участия в реализации объектов недвижимости,

5) возможность многократного реинвестирования вложенных средств

Участие в рефинансировании позволяет квалифицированным инвесторам и членам жилищно-накопительного кооператива не только сохранить вложенные денежные средства от обесценивания, но и преумножить их ввиду роста стоимости инвестиционных паев, как по мере реализации проекта, так и за счет общего удорожания недвижимости Инвестирование членами ЖНК материнского (семейного) капитала в рамках программы государственной поддержки семей, имеющих детей, обеспечивает высокую эффективность использования данных средств за счет многократного реинвестирования в течение длительного периода функционирования ЗПИФН Данные обстоятельства обуславливают привлекательность участия в модели граждан, как инструмента догосрочного накопления и последующего сбережения средств, предназначенных для приобретения жилья

Вместе с тем, применение данной модели тем значимее, что наряду с удовлетворением интересов ее субъектов, создает действенный механизм притока в отрасль жилищного строительства капитала, как непременного условия решения острейшей социальной проблемы в рамках реализации приоритетного национального проекта по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем

Основные результаты исследования

1 Анализ действующих источников инвестирования жилищного строительства выявил необходимость в развитии колективного инвестирования жилищного строительства как формы сотрудничества заказчика-застройщика, инвесторов и покупателей жилья

2 Уточнены и классифицированы факторы развития экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство на факторы внутреннего характера (как то отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по строительству жилья, необходимость единовременного аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования ЗПИФН, низкий уровень ликвидности инвестиционных паев ЗПИФН) и факторы внешнего характера (как то отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов, низкий уровень публичности ЗПИФН, фрагментарность законодательства, регламентирующего налогообложение ЗПИФН, возможность приобретения паев лишь инвесторами, отнесенными к категории квалифицированных)

3 Разработана организационно-экономическая модель колективного инвестирования жилищного строительства Модель позволяет преодолеть все факторы внутреннего характера и частично факторы внешнего характера, препятствующие проявлению потенциальных возможностей субъектов колективного инвестирования жилищного строительства

4 Анализ удовлетворения экономических интересов субъектов, вступающих во взаимоотношения в рамках разработанной модели колективного инвестирования жилищного строительства, показал возможность достижения синергетического эффекта, проявляющегося в соблюдении интересов всех субъектов отношений

5 Предложены поправки в законодательные и подзаконные акты, формирующие правовое обеспечение разработанной модели колективного инвестирования жилищного строительства и призванные способствовать поной реализации ее потенциала В их числе закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на строительные ЗПИФН, рентные ЗПИФН, девелоперские ЗПИФН, разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный, расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива в части наделения его правом приобретать паи строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов, имеющих право приобретать паи ЗПИФН

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях

1 Мавлютов Р Р Колективные инвестиции в жилищное строительство // Вестник ВогГАСУ, 2007 - Вып 9 (24) - Стр 28-32 - 0,37 п л

2 Мавлютов РР К вопросу активизации инвестиций, направляемых на финансирование строительных проектов // Известия ТуГУ Сер Экономика Управление Финансы Сборник докладов VIII Всероссийская науч -практич конф - Тула Изд-во ТуГУ, 2006 -Стр 207-210 -0,24пл

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

3 Мавлютов Р Р К вопросу применения банков в качестве агентской сети по распространению инвестиционных паев // Совершенствование системы управления организацией в современных условиях сборник статей IV Всероссийской науч-практич конф - Пенза, 2007 - 0,14 п л

4 Мавчютов Р Р Классификация закрытых паевых инвестиционных фондов категории недвижимости // Современные аспекты экономики - № 1 (114) -СПб ЦОП, 2007 -0,14 п л

5 Мавлютов Р Р Современные схемы финансирования строительства жилья и приобретения жилья // Современное состояние и перспективы развития экономики России сборник статей IV Всероссийской науч -практич конф -Пенза, 2006 -0,14 п л

6 Беляев МК, Мавлютов РР Институт колективных инвестиций мировая практика, российский опыт // Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства региона материалы Всероссийской науч -технич конф, 4 2- Вогогр гос архит -строит ун-т, Вогоград ВогГАСУ, 2006 -0,31 пл / 0,16 п л

7 Мавлютов Р Р ПИФ недвижимости как инвестор строительного проекта // Проблемы управления экономикой в трансформируемом обществе сборник статей III Всероссийской науч-практич конф - Пенза, 2006 - 0,14 п л

8 Беляев МК, Мавлютов РР Долевое строительство от анархии к стагнации // Современные аспекты экономики - № 6 (99) - СПб ЦОП, 2006 Ч 0,29 п л / 0,14 п л

9 Мавлютов Р Р Место паевых инвестиционных фондов недвижимости в экономике России // Региональные технологические и экономико-социальные проблемы развития строительного комплекса Вогоградской области Наука Практика Образование материалы II науч -технич конф , 20-21 сентября 2005 г, г Михайловка Вогоградской области В 4-х ч / ВогГАСУ Вогоград, 2005 4 3 - 0,24 п л

Подписано в печать // ^Я.РР? Формат 60x84'/ц5.Печ л /,Р Тираж эта Заказ /У

ИзПКСПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Мавлютов, Рамиль Ростемович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ КОЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1. Сущность колективного инвестирования жилищного строительства.

1.2. Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве.

1.3. Нормативно-методическое обеспечение колективного инвестирования жилищного строительства.

Глава 2. ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ РАЗВИТИЯ КОЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1. Анализ и оценка отечественного опыта колективного инвестирования жилищного строительства. 2.2. Факторы, обуславливающие развитие колективного инвестирования жилищного строительства как приоритетного.

2.3. Оценка зарубежного опыта колективных инвестиций в недвижимость.

Глава 3. МОДЕЛЬ КОЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Организация инвестиционного процесса в рамках модели.

3.2. Прогноз эффективности внедрения модели.

3.3. Правовое обеспечение функционирования модели.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие колективного инвестирования жилищного строительства"

Актуальность темы исследования. В современной России из всех существующих социальных проблем наиболее острой является жилищная. На данный момент отмечается отсутствие государственного обеспечения жильем, которое было присуще экономике дореформенного периода. Население самостоятельно изыскивает источники финансирования приобретения (постройки) жилья.

Экономические преобразования, осуществляемые в нашей стране начиная с первой половины 1990-х гг., одним из своих направлений определяют последовательный перенос центра тяжести при финансировании расходов на жилищное строительство с государственного бюджета на использование средств субъектов, относящихся к частному сектору бизнеса, и сбережений граждан. Здесь роль государства состоит в законодательном, экономическом, административном обеспечении становления рыночных отношений в сфере жилищного строительства.

По факту ежегодного послания Президента Федеральному собранию, датированного 2004 г., императивом для развития экономики России стало выдвижение ряда национальных проектов. Один из них - Доступное и комфортное жилье - гражданам России - имеет своей целью разрешение проблемы обеспечения населения жильем. В этих целях был принят пакет законов, призванный активизировать отрасль жилищного строительства.

В мировой практике общепризнанной схемой приобретения жилья стало ипотечное кредитование. В течение 2003-2006 гг. в России был зафиксирован значительный рост объемов выданных ипотечных кредитов. Так, по результатам 2006 г. произошло удвоение этого показателя относительно 2005 г. Одновременно объемы вновь вводимого жилья не могут удовлетворить возросший спрос, что приводит к значительному его удорожанию, как на первичном, так и на вторичном рынке. Итак, проблему обеспечения доступным жильем следует рассматривать с позиций низкого предложения последнего ввиду неадекватности показателей жилищного строительства потенциальным возможностям платежеспособного спроса, обеспечиваемого ипотечным кредитованием. Значит, вопрос находится в плоскости необходимости интенсификации строительства, что на данном этапе невозможно без обеспечения компаний-застройщиков финансированием в соответствующих объемах.

В сложившихся условиях актуализируется необходимость разработки модели, предусматривающей аккумулирование финансовых ресурсов меких инвесторов с целью последующего направления на финансирование инвестиционных проектов жилищного строительства через закрытый паевой инвестиционный фонд, относящийся к категории недвижимости (ЗПИФН). Объективная необходимость разработки системы эффективного взаимодействия участников процесса колективного инвестирования жилищного строительства с возможностью приобретения инвесторами в собственность жилья через теоретические обоснования и практические предложения по развитию рынка паевых инвестиционных фондов обуславливает актуальность темы исследования

Степень изученности проблемы. Методические и теоретические аспекты роли инвестиций в экономике подробно разработаны в трудах Д. Кейнса, В. Беренса, Р.Х. Хота, Н.А. Бланка, И.В. Сергеева и др. Проблемы инвестиционно-строительной деятельности отражены в работах таких отечественных ученых как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, В.М. Васильев, В.А. Дмитриев, А.Н. Ларионов, Ю.П. Панибратов, И.В. Федосеев, Н.В. Чепаченко и ряда других.

В специальной литературе и научных исследованиях излагаются преимущественно зарубежные теории и методологии, относящиеся к колективному инвестированию. Так, исследованию вопросов функционирования института колективных инвестиций в форме инвестиционных трасов недвижимости посвящены работы таких зарубежных ученых как Stephen A. Ross, Ronald С. Rogers, S. Mishael Giliberto экономическая сущность инвестиционных трастов недвижимости), Fayez А. Elayan, James D. Shilling, Briam A. Maris (структура активов), Albert J. Fredman, John R. Erickson (экономический анализ эффективности капиталовложений).

Переход России к рыночной системе хозяйствования способствовал появлению новых направлений в отечественной экономической науке, способствующих решению актуальных задач. Однако ввиду объективной причины незначительного срока функционирования российского института паевых инвестиционных фондов вообще (начало формирования положено в 1995 г.) и фондов недвижимости в частности (2001 г.), степень изученности проблемы весьма низка. Вместе с тем следует отметить ряд фундаментальных работ отечественных ученых, касающихся правового положения паевых инвестиционных фондов, авторство которых принадлежит В. Липавскому, Д.И. Степанову, Ю.С. Любимову. Исследованию проблем становления института колективных инвестиций России посвящены труды А.В. Абрамова, М.Л. Ранчинского, М.Г. Натурина.

Несмотря на. значительный вклад в исследование института колективных инвестиций указанными учеными, эффективной модели финансирования жилищного строительства с использованием инструментария закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости не создано. Необходимость дальнейшей проработки теоретических и методических положений экономических механизмов финансирования жилищного строительства обусловили постановку цели и задач исследования, определили его структуру.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом и методическом обосновании направлений развития колективного инвестирования жилищного строительства

Основные задачи диссертационного исследования, обеспечивающие достижение поставленной цели:

1. Исследовать теоретические положения сферы инвестирования жилищного строительства;

2. Проанализировать формы инвестирования строительства жилья и формы приобретения жилья в собственность;

3. На базе мировой и российской практики колективных инвестиций в недвижимость определить факторы развития системы колективных инвестиций в жилищное строительство;

4. Разработать организационно-экономическую модель консолидации инвестиционных ресурсов меких инвесторов для строительства жилья.

Объект исследования - жилищное строительство как объект колективного инвестирования.

Предметом исследования выступают экономические отношения и процессы, определяющие развитие колективного инвестирования жилищного строительства.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились концепции и гипотезы, представленные и обоснованные в фундаментальных работах и современных разработках зарубежных и российских ученых в области управления инвестициями.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные законы РФ, постановления и информационные письма ФКЦБ РФ, ФСФР РФ, указы Президента РФ и нормативно-методологическая документация, статистические данные закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, данные Рейтингового агентства НАУФОР, Национальной лиги управляющих, Федеральной службы государственной статистики (Росстата), аналитические материалы, опубликованные в периодических изданиях и сети интернет.

Научная новизна исследования состоит в следующем: - уточнен и систематизирован понятийный аппарат исследования в части определения категорий: совместное инвестирование жилищного строительства, колективное инвестирование жилищного строительства, система колективных инвестиций в жилищное строительство, предъинвестиционный период строительства жилья, линвестиционный период строительства жилья;

- обоснована интеграционная роль закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в консолидации инвестиционных ресурсов меких инвесторов;

- уточнена совокупность факторов развития экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство и классифицирована на факторы внутреннего характера и факторы внешнего характера;

- разработана организационно-экономическая модель колективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов меких инвесторов. Теоретическая и практическая значимость работы обусловлена методическим характером исследования и заключается в разработке предложений по совершенствованию экономического механизма финансирования жилищного строительства посредством института колективных инвестиций в реалиях экономики России. Теоретические результаты диссертационного исследования используются в преподавании курсов Управление проектами, Менеджмент отрасли в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете, что подтверждено справкой о внедрении, а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам Управление инвестициями, Экономическая оценка инвестиций по специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (по отраслям).

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами управления на уровне государства, региона, строительной отрасли в целом и отдельных её субъектов в ходе принятия управленческих и инвестиционных решений, при разработке политики и стратегии, планов развития. Полученные в результате диссертационного исследования выводы и рекомендации используются в работе ОАО КБ РусЮгбанк по совершенствованию механизма доверительного управления средствами корпоративных и частных клиентов, что подтверждено справкой о внедрении.

Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг. Санкт-Петербург, Вогоград, Тула, Пенза. Основные результаты настоящего диссертационного исследования опубликованы в 9 научных работах общим объемом 2,01 п.л.

Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мавлютов, Рамиль Ростемович

Основные выводы и результаты по Главе 3

Во-первых, были определены формы договорных отношений между ЗПИФН и заказчиком-застройщиком (договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, договор строительного подряда), которые имеют законодательную регламентацию, оговаривающую требования к их содержанию.

Во-вторых, разработана модель колективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов меких инвесторов для финансирования строительства жилья; приведено описание реализации инвестиционно-строительного проекта с применением вышеозначенной модели.

В-третьих, приведена модификация разработанной модели колективного инвестирования жилищного строительства. В рамках модифицированной модели предусматривается возможность вступления в права собственности объектами жилья лицами, выступающими в качестве покупателей инвестиционных паев ЗПИФН. Последнее реализуется посредством раздела имущества, составляющего ЗПИФН - возведенного на средства ЗПИФН жилищного комплекса, и выделения из него доли в натуре. Это требует внесения соответствующих изменений в Федеральный закон Об инвестиционных фондах.

В-четвертых, в рамках прогноза эффективности внедрения модели колективного инвестирования жилищного строительства оценка степени удовлетворенности экономических интересов субъектов модели показала обоснованность ее применения. Произведено прогнозирование прироста ввода жилья, основанного на притоке инвестиционных ресурсов, аккумулированных ЗПИФН, которое показало, что в течение 2007-2011 гг. посредством закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости возможно произвести аккумулирование средств, достаточных для финансирования строительства

О 1 жилья в объемах от 3,111 мн. м в 2007 г. до 15,258 мн. м в 2011 г. С учетом сроков реализации инвестиционно-строительных проектов по возведению жилья, ввод соответствующих жилых площадей будет датирован годом, отстающим от года обеспечения финансирования на этот же период времени.

В-пятых, предложены поправки в законодательные и подзаконные акты, формирующие правовое обеспечение разработанной модели колективного инвестирования жилищного строительства, а именно: закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на строительные ЗПИФН, рентные ЗПИФН, девелоперские ЗПИФН; разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный; расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива в части наделения их правом приобретать инвестиционные паи строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов, имеющих право приобретать инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Принятие приведенных поправок поспособствует поной реализации потенциала разработанной модели.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящем диссертационном исследовании, используя методы научного познания, раскрыта сущность колективного инвестирования жилищного строительства как экономического процесса и представлены предложения формирования и развития отношений в рамках системы колективного инвестирования жилищного строительства. Проведенный анализ теоретических изысканий по данной тематике и практики колективных инвестиций в недвижимость, а также оценка зарубежного опыта, позволил автору получить следующие научные результаты.

1. Раскрыто понятие колективное инвестирование жилищного строительства как организация инвестиционного процесса, при которой профессиональный управляющий в лице управляющей компании аккумулирует активы розничных инвесторов с целью последующего инвестирования строительства жилья.

2 Анализ нормативно-методического обеспечения колективного инвестирования жилищного строительства выявил высокую степень проработанности положений, регламентирующих функционирование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, что позволило признать последний рыночным, публичным инвестиционным инструментом, использование которого строго регламентировано.

3. Определены и классифицированы источники инвестиций в строительство жилья на основе отнесения поступлений средств в течение предъинвестиционного периода и инвестиционного периода строительства жилья (основанием для выделения которых является факт получения заказчиком-застройщиком разрешения на строительство).

4. Анализ и оценка отечественного опыта колективного инвестирования жилищного строительства позволил уточнить факторы, определяющие развитие экономических отношений в рамках системы колективных инвестиций в жилищное строительство, и классифицировать их на факторы внутреннего характера (как то: отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по строительству жилья; необходимость единовременного аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования ЗПИФН; низкий уровень ликвидности инвестиционных паев ЗПИФН), которые возможно скорректировать консолидацией усилий субъектов колективного инвестирования жилищного строительства, и факторы внешнего характера (как то: отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов; низкий уровень публичности ЗПИФН; фрагментарность законодательства, регламентирующего налогообложение ЗПИФН; возможность приобретения паев инвесторами, отнесенными к категории квалифицированных), требующие вмешательства регулятора финансового рынка России в лице ФСФР РФ.

5. Определены факторы, обуславливающие интеграционную роль ЗПИФН в консолидации инвестиционных ресурсов меких инвесторов и обосновывающие необходимость развития колективного инвестирования жилищного строительства как приоритетного источника поступления финансовых ресурсов в строительную отрасль России в целях обеспечения роста объемов жилищного строительства. К их числу отнесено: участие широкого круга инвесторов; формирование индивидуальной инвестиционной стратегии; паралельная реализация целей субъектов; возможность аккумулирования значительного объема средств; реализация инвестиционно-строительных проектов по комплексной жилищной застройке; проработанность нормативно-правовой базы, регулирующей отношения в сфере колективного инвестирования; профессиональное управление.

6. Разработана модель колективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов меких инвесторов для финансирования строительства жилья; приведено описание реализации инвестиционно-строительного проекта с применением вышеозначенной модели. Модель представляет эффективный инструмент консолидации и догосрочного накопления инвестиционных ресурсов мекими инвесторами, обеспечивающий финансовыми ресурсами отрасль жилищного строительства.

7. Предложены поправки в законодательные и подзаконные акты, формирующие правовое обеспечение разработанной модели колективного инвестирования жилищного строительства, а именно: закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на строительные ЗПИФН, рентные ЗПИФН, девелоперские ЗПИФН; разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный; расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива в части наделения их правом приобретать инвестиционные паи строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов, имеющих право приобретать инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Принятие приведенных поправок поспособствует поной реализации потенциала модели колективного инвестирования жилищного строительства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Мавлютов, Рамиль Ростемович, Вогоград

1. Закон РСФСР Об инвестиционной деятельности в РСФСР от 26.06.1991 г. № 1448-1

2. Закон РСФСР О конкуренции и ограничении монополистической деятельности от 22.03.1991 г. № 948-1

3. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.1992 г. №4218-1

4. Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации. Утверждена Постановлением ФКЦБ РФ от 12.05.1995 г. № 2

5. Комплексная программа мер по обеспечению прав вкладчиков и акционеров. Утверждена указом Президента РФ Об утверждении комплексной программы мер по обеспечению прав вкладчиков и акционеров от 21.03.1996 г. №408

6. Письмо ФСФР РФ О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости от 29.12.2004 г. № 04-ВС-01/12692

7. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации. Утверждено Постановлением Госстроя России от 8.06.2001 г. № 58

8. Ю.Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов. Утверждено постановлением ФКЦБ РФ от 14.08.2002 г. № 31/пс

9. Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов. Утверждено приказом ФСФР РФ от 30.03.2005 г. № 05-8/пз-н (в ред. Приказа ФСФР РФ от 15.12.2005 г. № 05-83/пз-н)

10. Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов. Утверждено приказом ФСФР РФ от 8.02.2007 г. № 07-13/пз-н

11. Положение по бухгатерскому учету догосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г.)

12. Постановление Госстроя СССР Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре от 2.02.1988 г. № 16

13. Постановление Правительства РФ О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы от 17.09.2001 г. № 675 (с изменениями от 14.02.2002 г., 26.07.2004 г., 24.10.2005 г.)

14. Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт от 21.04.1989 г. № 134

15. Постановление ЦК KIICC и СМ СССР О мерах по ускорению развития жилищной кооперации от 31.03.1988 г. № 406

16. Приказ ФСФР РФ О минимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным от 2.11.2006 г. № 06-125/пз-н

17. Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на 2006-2008 гг. Утверждена Распоряжением Правительства РФ от 1.06.2006 г. № 793-р

18. Типовые правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом. Утверждены постановлением Правительства РФ от 25.07.2002 г. №564

19. Указ Президента РФ О выпуске и обращении жилищных сертификатов от1006.1994 г. №1182

20. Федеральный закон РФ Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ

21. Федеральный закон РФ Гражданский кодекс Российской Федерации

22. Федеральный закон РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ

23. Федеральный закон О допонительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ

24. Федеральный закон О жилищных накопительных кооперативах от 30.12.2004 г. №215-ФЗ

25. Федеральный закон РФ О лицензировании отдельных видов деятельности от 8.08.2001 г. №128-ФЗ

26. Федеральный закон О рынке ценных бумаг от 22.04.1996 г. № 39-Ф3

27. Федеральный закон РФ Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999 г. № 39-Ф3

28. Федеральный закон РФ Об инвестиционных фондах от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ

29. Федеральный закон РФ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 г. №214-ФЗ* *

30. Абрамов А.Е. Формирование и развитие рынка ценных бумаг инвестиционных фондов: дисс. канд. экон. наук, Москва, 2004 197 с.

31. Анипкин A.M. Жилищное строительство и инвестиции / Анипкин A.M., Ларионов А.Н. Вогоград: Ком. по печати, 1997 - 62 с.

32. Арефьев Александр. Новое в структуре активов // Рынок ценных бумаг, № 4 2006

33. Арефьев Александр. Перспективы развития ЗПИФНов: роль квалифицированного инвестора // РЦБ. Квалифицированный инвестор, Специальный номер журнала Рынок ценных бумаг, 2007

34. Асаул А.Н. Экономика недвижимости СПб.: Питер, 2004 - 384 с.

35. Барыкин Д.А., Точинский М.А. Приобретение квартиры: ипотека, долевое участие в строительстве, социальное жилье М.: ЮРАИТ-Издат, 2006 - 299 с.

36. Биянова Наталья. Отдать пенсионные деньги в ПИФы // Газета, 29.07.2005

37. Богданов Андрей. Налогообложение в ПИФах. Разъяснения фискальных органов // Рынок ценных бумаг, № 16 2006

38. Богданов Андрей. IPO инвестиционных паев ПИФов // Рынок ценных бумаг, № 18 2006

39. Бузырев В.В., Панибратов Ю.П., Федосеев И.В. Планирование на строительном предприятии Академия, 2005 - 336 с.

40. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. Учебное пособие. -ИНФРА-М, 2001-256 с.

41. Буш А.И. Формирование и развитие финансовых инструментов жилищного строительства: дисс. канд. экон. наук, Вогоград, 2006 -175 с.

42. Вслед за США // РБК Daily, 10.11.2006 г.

43. Волынкин Кирил, Капитан Максим, Кокорев Растислав. Опыт розничных продаж инвестиционных паев ПИФ // Рынок ценных бумаг, №№ 19, 20 2003

44. Гарцев О.И. Решение жилищных проблем по западным образцам // Коммерсант, 1.02.1999

45. Головачев В. Российский легальный бизнес наполовину в тени // Экономика и жизнь. 2002. № 24. с. 30

46. Данько Виктор. Динозавры российской экономики // Рынок ценных бумаг,23 2006

47. Дзедзичек М.Г. Об иностранных инвестициях в Россию М.: Бюро экономического анализа, 2004 - 27 с.

48. Дмитриев В.А. Формирование стратегии управления строительной корпорацией жилищного профиля: дисс. канд. экон. наук, Санкт-Петербург, 2003-170 с.

49. Дулич В.А. Инвестиционно-строительный рынок России в 1999 г. // Экономика строительства, № 2 2000

50. Жилищное строительство в Российской Федерации в 2004 г. // Экономика строительства, № 8 2005

51. Жилье: комплексный взгляд / Под общей ред. В.М. Агапкина; Науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. М.: А.В.Ч., 2001 - 976 с.

52. Жук Е.А. Закрытые паевые фонды недвижимости альтернативный способ финансирования застройщиков // Вестник Ассоциации российских банков, № 11 2006-С. 39-44

53. Игонин Н.В. Инвестиции. Организация, управление и финансирование: Учебник для вузов, 2-е изд. перераб. и доп. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2001 -542 с.

54. Инвестиции: Учебник / Под. ред. Ковалева В.В., Иванова В.В., Лялина В.В. -М.: ООО ТК Веби, 2003 400 с.

55. Каменецкий М.И., Джантуханова Э.В. Совершенствование налогового стимулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономикастроительства, №№ 9,10 2005

56. Капитан Максим, Павел Ким, Киселева Елена. Куда инвестируют средства российские ПИФы // Рынок ценных бумаг, № 8 2003

57. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. Пер. с англ. М.: Прогресс, 1978-494 с.

58. Козицын Севастьян, Миледин Павел. Довериться управляющим активами // Ведомости, 2.02.2005

59. Косарева Надежда. Безусловный приоритет // Сибирская столица, 28.11.2006

60. Кошман Н.П. О долевом строительстве // Промышленное и гражданское строительство, № 12 2005

61. Краснянский JI.H. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения). М: ЗАО Издательство Экономика, 2001.-254 с.

62. Криничанский Константин. Анализ сберегательного поведения населения и его лояльности к рынку ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, № 14 2006

63. Круглик С.Н. О мерах по реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России // Экономика строительства -№ 12 2005

64. Кубасова Т. Региональные аспекты формирования рынка доступного жилья // Имущественные отношения в РФ, № 12 2004

65. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998

66. Кузин Антон. Зачем закрываются ПИФы // Финанс, 1.11.2004

67. Ларионов А.Н. Стратегия развития рынка жилья Вогоградской области /

68. ВогГАСА. Вогоград, 2002. - 456 с.

69. Макарчук З.В. Правовое регулирование деятельности инвестиционных фондов в России и США // Автореф. дисс. канд. юрид. наук 20 с.

70. Маньков И.А. Колективные инвестиции в строительство // Жилищное строительство, № 11 2006

71. Маренков H.JI. Инвестиции Рост-н.Дон.: Феникс, 2003 - 240 с.

72. Матбшин Сергей. Колективное инвестирование на базе инвестиционного банка // Рынок ценных бумаг, № 23-24 2005

73. Морозов В.В. Условия и факторы роста инвестиционной активности в территориальных экономических системах // Экономика строительства № 5 2004

74. Натурина М.Г. Паевые инвестиционные фонды в России: дисс. канд. экон. наук, Москва, 1999 235 с.

75. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России М.: Экзамен, 2000 -512 с.

76. Перельман Елена. Во что инвестируют ПИФы недвижимости? // Рынок ценных бумаг, № 17 2005

77. Перельман Елена. Закрытые ПИФы недвижимости западный путь или свой // Рынок ценных бумаг, № 10 2005

78. Перспективы привлечения инвестиций в строительство посредством ЗПИФН Санкт-Петербург, ООО Окта Групп, 2005 - 13 с.

79. Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: дисс. канд. экон. наук, Москва, 2006 -176 с.

80. Покопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости: автореф. дисс. канд. экон. наук, Санкт-Петербург, 2003 19 с.

81. Полякова Марина. Закрытые ПИФы могут нам помочь // Рынок ценных бумаг, № 9 2004

82. Ранчинский M.JI. Паевые инвестиционные фонды России: пути повышения надежности и доходности: дисс. канд. экон. наук, Москва, 2004 132 с.

83. Рыбин Илья. Сравнение облигационных займов и кредитов // Рынок ценных бумаг, №1 2007 с. 63

84. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования М.: Изд-во Фонда Институт экономики города, 2004

85. Сачин Дмитрий. Закрытые фонды новые горизонты для инвестиций в недвижимость // Рынок ценных бумаг, № 3 2004

86. Секретарева Оксана. Инвесторы на рынке колективных инвестиций // Рынок ценных бумаг, № 24 2006

87. Секретарева Оксана. Иностранные инвесторы на российском рынке колективных инвестиций // Рынок ценных бумаг, № 21 2006

88. Секретарева Оксана. Консолидация, управление и защита корпоративных активов // РЦБ. Квалифицированный инвестор, Специальный номер журнала Рынок ценных бумаг, 2007

89. Сергеев Александр. Колективные инвестиции в недвижимость // Строительная газета, № 20 2004

90. Степанов Д.И. Пост-эмиссионные ценные бумаги // Хозяйство и право, № 11 2004 с. 49-65

91. Степанов Д.И. Пост-эмиссионные ценные бумаги // Хозяйство и право, № 12 2004 с. 33-51

92. Ступин Илья. Колективизация инвестиций // Эксперт, № 40 2003

93. Сулимов Андрей, Бывшева Татьяна. Банки на рынке услуг по доверительному управлению // Рынок ценных бумаг, № 23-24 2005

94. Тягай Сергей. Квалифицированным инвесторам установили планку // Коммерсант, № 112 2006

95. Тутыкин Валерий. Оценка юридических рисков при покупке жилья в новостройках // Рынок ценных бумаг, № 9 2004

96. Управление в строительстве: Учебник для вузов / В.М. Васильев, Ю.П. Панибратов, С.Д. Резник, В.А. Хитров; Под. ред. В.М. Васильева. Изд. 2-е перераб. и доп. М.: Изд-во АСВ; СПб: СПбГАСУ, 2001 - 352 с.

97. Управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости Санкт-Петербург, ООО Окта Групп, 2005 - 12 с.

98. Финансирование роста: выбор методов в изменчивом мире / Пер. с англ-М.: Издательство Весь Мир, 2002

99. Фонды без фундамента // Коммерсант, 18.05.2005

100. Фонды, которые мы выбираем // Экономика и жизнь, № 28 2004

101. Фрумкин Константин. На пути к супермаркету // Компания, 29.08.2006

102. Харченко Е.В. Некоторые проблемы государственного регулирования и стимулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства, № 12 2005

103. Чепаченко Н.В. Эффективное управление строительной организацией.-СПб.: СПбГИЭУ, 2001

104. Чулюков Юрий. Паевые инвестиционные фонды: формирование,управление и контроль // Рынок ценных бумаг, № 24 2006

105. Шапран Виталий. Банки в роли управляющих компаний мифы европейской системы // Рынок ценных бумаг, № 4 2004

106. Шапран Виталий. Институты совместного инвестирования, топология фондов // Рынок ценных бумаг, № 5 2004

107. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2003 - 1028 с.

108. Шехова Анна. Дорого и сердито // лD', №11 2006

109. Шугалей Александр. Правовые нормы долевого участия в строительстве // Строительная газета, № 3 2006

110. Экономика строительства: Учебник / Под общей ред. И.С.Степанова. 2- е изд., доп. и перераб. М.: ЮрайтИздат, 2002. - 591 с.

111. Экономика строительства: учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений / В.В. Бузырев и др. ; под общ. ред. В.В. Бузырева. М.: Издательский центр Академия, 2006. - 336 с.

112. Яськова Н.Ю., Колосова Т.Н. Колективные инвестиции в строительстве- новые горизонты // Экономика строительства, № 6 2005

113. Abraham Maslow, "A Theory of Human Motivation", Psychological Review , no. 50 (1943)

114. Characteristics of Publicly Traded REITs, Non-Exchange Traded REITs and Private REITs // National Association of Real Estate Investment Trusts, Inc. 2004132. лHysteria forces closure of third German fund // Financial Times, January 19 2006

115. Investing In Real Estate Investment Trusts // National Association of Real Estate Investment Trusts, 2000

116. John И. Corgel, Willard Scintosh, Steven H. Ott. Real Estate Investment Trusts: A Review of the Financial Economics Literature // Journal of Real Estate Literature, Volume 3, Number 1,1995

117. Jun Han, Youguo Liang. The historical Performance of real Estate Investment Trusts // The Journal of Real Estate Research, Volume 10, Number 3,1995

118. REITs Guide // Deloitte & Touche, 2002

119. Real Estate Investment Trust Act of 1960

120. Russian Home-Building in Transition // Journal or Real Estate Literature, 7, 1999139. Tax Reform Act of 1986

121. The REIT Story. Dividends & Diversification // National Association of Real Estate Investment Trusts, 2004

Похожие диссертации