Экономический механизм развития жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Камалетдинова, Эльвира Венеровна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм развития жилищного строительства"
Российская академия Институт экономики
На правах рукописи
КАМАЛЕТДИНОВА Эльвира Венеровна
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: промышленность)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
, ..] -* Москва-2007
003057428
Работа выпонена в секторе институтов государственного регулирования экономики Института экономики РАН
Научный руководитель: доктор экономических наук,
профессор
Зельднер Алексей Григорьевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук,
профессор
Новицкий Николай Александрович
кандидат экономических наук Белолипецкий Анатолий Михайлович
Ведущая организация: Институт проблем рынка РАН
Защита состоится 22 мая 2007 г. в 12 часов на заседании Диссертационного совета К002.009.01 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук в Институте экономики РАН по адресу: 117218, Москва, Нахимовский просп., д. 32.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики РАН.
Автореферат разослан 19 апреля 2007 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук* доцент
В.А. Потапов
Общая характеристика работы
Актуальность темы исследования. В системе ключевых факторов социально-экономического роста одним из важнейших приоритетов, обладающих мультипликативным эффектом, выступает жилищное строительство. Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется в логической взаимосвязи интегрированных со строительством отраслей, приводит к допонительным рабочим местам, росту заработной платы и, как следствие, потребительскому спросу.
По имеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в жилищное строительство дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП1. Расчеты, исходящие из сложившейся структуры затрат на строительство 1 кв. м. жилья с учетом роста объемов жилья и, соответственно, увеличения производства в смежных отраслях, показали, что рост инвестирования в строительство может увеличить ежегодный темп роста промышленного производства за счет действия мультипликатора жилищных инвестиций на 3-3,5%2.
Реформирование российской экономики после 1991 г. существенно подорвало материально-техническую базу строительства (приватизация, рост цен, снижение спроса и т.п.). В результате, если в 1985 г. в России было введено 62,6 мн. кв. м. жилья, в 1990 г. - 61,7 мн. кв. м., то в 2005 г. - 43,6 мн. кв. м., примерно на треть меньше по сравнению с 1990 г. В настоящее время в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждаются около 80% населения. В этой связи для успешной реализации проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России необходимо обеспечить системный подход к решению жилищной проблемы, что и определяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
1 Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. С-П.: 2001. С. 25
2 Жилищная ипотека в системе мультипликаторов экономического роста. М.: ИЭ РАН. 2004. С. 5
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования выступает разработка системного подхода к решению проблемы обеспечения населения жильем за счет наращивания объемов строительства и соответственно развития промышленности стройматериалов, привлечения финансовых ресурсов в стройиндустрию, активизации ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке жилья, более активного использования экономических рычагов и стимулов. В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:
Х систематизировать основные факторы и экономические условия развития жилищно-строительного комплекса РФ;
Х обобщить опыт жилищного строительства в развитых странах и рассмотреть возможность его использования в российских условиях;
Х выявить возможности повышения эффективности ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках жилья и определить условия привлечения инвестиций в жилищностроительный комплекс;
Х определить роль государства в создании эффективного механизма жилищного финансирования и стимулирования конкуренции в строительной сфере, а также возможности активизации государственно-частного партнерства;
Х разработать научно-обоснованную ссудосберегательную модель жилищного финансирования, применительно к российским условиям.
Объект исследования - жилищно-строительный комплекс российского государства.
Предмет исследования - система экономических отношений по функционированию и ускоренному развитию жилищного строительства.
Степень научной разработанности темы исследования. В
процессе работы над диссертацией использовались работы российских и зарубежных ученых. Проблеме экономического роста, поиска эффективных методов государственного регулирования
уделили большое внимание такие зарубежные специалисты как Дж. М. Кейнс, И. Шумпеттер, Р. Солоу, Дж. Фридман, Т. Стей-метц, М. Портер, Н. Ордуэй, Р. Страйк и др. Ими раскрыты экономическое содержание эффекта мультипликативности жилищных инвестиций, определена ведущая роль государства в становлении экономики любой страны.
Проблемы обеспечения экономического роста за счет развития приоритетных отраслей рассмотрены в трудах таких отечественных экономистов как Л.И. Абакин, С.Д. Валентей, С.С. Дзара-сов, А.Г. Зельднер, H.A. Новицкий, В.И. Павлов, В.К. Сенчагов и др. Проблемам формирования института ипотечного кредитования в виде кредитных коопераций и строительных сберегательных обществ посвящены работы A.B. Аверченко, В. Потерови-ча, В.К. Южелевского и других ученых.
В то же время проблемы функционирования и развития жилищного строительства, включая инвестирование, ипотечное кредитование, вопросы создания конкурентных условий на жилищном рынке (особенно первичном), в сочетании с системой обеспечения спроса населения на жилье, остаются до настоящего времени мало исследованными, что и предопределило выбор темы диссертации.
Методологической и теоретической основой послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных специалистов. Исследование осуществлено с использованием макро- и микроэкономического анализа, экономико-статистического анализа, а также графического метода, методов группировок и экспериментальных расчетов. Информационной базой диссертации послужили законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования ипотеки в отечественном жилищно-строительном комплексе использованы аналитические и статистические материалы ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Минэкономразвития России, Госкомстата РФ, Госстроя России, аналитические материалы МЭРТ РФ,
Счетной палаты РФ и Центра финансово-банковских исследований Института экономики РАН.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке системного подхода к изучению жилищностроительной сферы и экономических механизмов привлечения инвестиций в эту сферу, в исследовании проблем развития института ипотеки, а также обосновании усиления государственного регулирования процессов строительства жилья и формирования конкурентных условий на жилищном рынке. В процессе исследования сформулирован ряд положений и выводов, обладающих научной новизной:
1. Предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения инвестиций и их рационального использования. Обосновывается авторская позиция о необходимости усиления роли государства в управлении и координации процесса решения жилищной проблемы.
2. Определена необходимость диверсификации форм решения жилищной проблемы, на основе использования помимо ипотеки также жилищно-строительных кооперативов, строительства социального жилья и других форм, специфичных для различных регионов России. Необходимость диверсификации связана с тем, что функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в нашей стране не создает предпосылок для массового инвестирования в строительство и расширения предложения жилья, поскольку кредиты в данном случае концентрируются в основном на приобретение жилья на вторичном рынке, что повышает цены и делает жилье практически недоступным для основной массы населения.
3. Установлено, что сформировавшаяся в России монополия в сфере строительства и стройиндустрии - реальное препятствие для обеспечения массового доступного жилья. Выход заключается в государственном стимулировании увеличения объемов
строительства доступного по цене жилья для основной массы населения. Реализацию такого подхода предлагается осуществить по следующим направлениям:
Х формирование и реализация целевой программы по созданию государственной строительной индустрии и базы стройматериалов, позволяющих вести строительство жилья и социальных объектов на бесплатно предоставляемых муниципалитетами земельных участках с соответствующей инфраструктурой. Такой подход может создать конкуренцию на рынке жилья;
Х создание государственно-частных организаций как в системе строительства, так и при формировании строительной базы на следующих условиях: государство обеспечивает земельные участки и инженерные коммуникации, а частный бизнес занимается непосредственно возведением объектов. Реализация жилья остается прерогативой государства;
Х строительство доходных домов и социального жилья для низкооплачиваемого населения, при адекватной соответствующей плате или дотационном принципе оплаты населения за жилье.
4. В работе показана эффективность ссудосберегательной модели жилищного финансирования, функционирующей по принципу немецких строительно-сберегательных касс. Предложенная в диссертационной работе для Республики Башкортостан схема функционирования стройсберкасс подтверждает эффективность и необходимость внедрения такой схемы строительства жилья, но при государственной поддержке в виде дотаций и гарантий не только для Республики, но и для других регионов нашей страны.
Практическая значимость. Результаты исследования позволяют оценить состояние жилищного комплекса России. Основные выводы и предложения могут быть учтены и использованы при разработке государственной стратегии в области регулирования жилищной сферы страны. Практическая значимость полученных результатов состоит в том, что они могут быть использованы в регионах России при исследовании проблем формирова-
ния и совершенствования систем ипотечного жилищного кредитования, в практической деятельности региональных и местных органов власти. Авторские разработки использованы в докладе ИЭ РАН Концептуальные подходы к стратегии и тактике государственного регулирования экономики М.: 2007. Разработанная автором модель функционирования ссудо-сберегательной кассы принята к использованию ОАО уфимского филиала Урса-банка, о чем имеется соответствующая справка. Отдельные положения диссертации могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Макроэкономика и Управление региональным рынком жилья.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,1 п.л., в том числе в журнале, рекомендованном ВАК.
Структура диссертации. Структура и содержание диссертации обусловлены поставленной целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. Текст работы илюстрирован блоками информации в виде таблиц и графиков. В соответствии с логикой исследования сформирована следующая структура работы:
Введение
Глава I. Социальные приоритеты в системе факторов экономического роста
1.1. Приоритеты как условия экономического роста
1.2. Мультипликативный эффект жилищного строительства
1.3. Опыт решения жилищных проблем за рубежом
Глава II. Анализ состояния и функционирования жилищного рынка в России
2.1. Анализ состояния жилищного сектора экономики
2.2. Система ипотечного жилищного кредитования в современной России
2.3. Региональная специфика жилищного кредитования
Глава III. Направления формирования механизмов регулирования и развития жилищного финансирования
3.1. Усиление государственного регулирования процессом жилищного строительства
3.2. Финансирование и формы кредитования жилищного строительства
3.3. Экономический механизм повышения эффективности жилищной сферы
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
Основное содержание работы
Состояние жилищного фонда и жилищного строительства в России. Согласно Конституции, Россия - социальное государство, политика которого направлена на создание условий для достойной жизни населения, а обеспечение жильем выступает, наряду с заработной платой, основным критерием, характеризующим благосостояние населения. Однако складывающееся положение в сфере обеспечения жильем основной массы населения сложно оценить как благоприятное. Начиная с 1985 года, когда было построено по 0,44 кв. м. на душу населения, и в течение последующих 15 лет наблюдалось устойчивое снижение ввода жилой площади на душу населения (табл.1).
Таблица 1
Динамика роста объемов жилья за 1985-2005 гг._
Годы Числен- Ввод в Ввод жилой На 1000 человек населе-
ность действие площади на ния
населе- общей душу населе-
ния мн. площади ния
чел. жилых кв. м % естест- число чис-
домов вен- браков ло
мн. кв. м ный раз-
при- водов
рост
1985 143,6 62,6 0,436 100 5,3 9,7 4,0
1990 148,2 61,7 0,416 95,4 2,2 8,9 3,8
1995 148,3 41,0 0,276 63,3 -5,7 7,3 4,5
2000 146,3 30,3 0,207 47,5 -6,6 6,2 4,3
2005 142,8 43,6 0,305 69,9 -5,9 7,5 4,2
Как видно из приводимых в таблице №1 данных, наряду со снижением объемов строительства, прослеживается определенная взаимосвязь между обеспеченностью населения жильем и демографическими показателями. Так для периода 1985-1990 гг. с более высокими показателями обеспеченности жильем, характерен и более высокий естественный прирост населения, большее количество браков и меньшее число разводов. В 1990 г. на 10 тыс. жителей вводилось в год по 71 квартире, этот показатель был выше, чем во Франции, Испании и даже США. А затем в России последовал кризис вследствие непродуманных реформ, и к 2005 г. вводилось уже 25 квартир на 10 тыс. населения.
Оценивая состояние жилищного комплекса в целом, следует отметить его высокую изношенность и низкую благоустроенность жилья. Согласно итогам последней Всероссийской переписи населения 2002 г. средний размер общей площади, приходящийся на одного человека, проживающего в индивидуальных домах, составлял 21 кв. м., в отдельных квартирах - 18 кв. м., в
коммунальных квартирах - 14 кв. м.3 Из общего количества проживающих в отдельных домах и квартирах, построенных до 1920 г., проживает 2,4% населения, с 1920 по 1956 г. - 12%, с 1957 по 1970 г. - 27,8%, с 1971 по 1995 г. - 52,6%, после 1995 г. - 5,2%. Это говорит о значительном количестве старого жилья. По данным обследования социальной защищенности населения Центра исследований рынка труда ИЭ РАН, в 2005 г. около 40% семей занимало ветхое жилье, требующее незамедлительного капитального ремонта. От 25 до 40% жилья не имеет тех или иных базовых удобств, которые необходимы человеку в цивилизованной стране (водопровода, канализации, центрального отопления и т.д.).
Жилищный фонд России, по данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, в 2005 г. составлял 2956 мн. кв. м. общей жилой площади, в среднем по 20,9 кв. м на одного жителя страны4. С 2000 г. по 2005 г. темпы роста жилья на одного жителя составили 108,8%, темпы прироста - 1,7% в год. Ежегодный объем выбывающего из эксплуатации жилого фонда достигает 50% вновь построенного, а низкий уровень жизни населения не позволяет малообеспеченным семьям претендовать на новое жилье. Уровень обеспеченности жильем граждан нашей страны значительно отстает от развитых стран. При ориентировочной допонительной потребности в жилье в размере 46-50% от существующего жилищного фонда5 для удовлетворения нужд населения в жилье (при прочих равных условиях) потребуется, как минимум, около 40 лет, и это без учета ветхого
3 Жилищные условия населения. М.: НИЦ Статистика России. 2005. (Итоги Всероссийской переписи населения 2002 г. т.11). С. 238, 284, 740.
4 Строительство в России. 2006. С. 105. В Германии на 1 жителя приходится по 50 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, в США - 70 кв. м.
5 Данные Центра стратегических разработок. М.: 2004. С.8.
жилищного фонда6. По международным нормам годовой объем строительства жилья дожен обеспечить 1 кв. м на одного жителя. Следовательно, в нашей стране необходимо ежегодно строить не менее 143 мн. кв. м. В России в 2005 г. было построено 43,6 мн. кв. м. или 0,305 кв. м на душу населения. В Китае с населением 1,3 мрд. человек в 2005 г. построено 1,3 мрд. кв. м, в США - около 300 мн. кв. м.
Недостаток жилья в сочетании с дифференциацией по благоустройству усиливает социальную напряженность. В этой связи следует отметить такую негативную тенденцию, как неравномерность развития жилищного рынка по стране. Из общего объема ввода жилья около половины приходится на 10 регионов, в том числе на Москву и Московскую область - 25%, Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарский край - 5,3%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 г. объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в Дальневосточный округ, составил только 1,7% (301 тыс. кв. м)7. В этой связи, наряду с увеличением инвестиций в жилье, необходимо использовать все резервы, которыми может воспользоваться государство и бизнес для ускорения темпов строительства и, в первую очередь, восстановления строительной базы.
В Федеральной целевой программе Жилище, выступающей основой национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, отсутствует раздел о совершенствовании и развитии строительной базы. И это при том, что в процессе реформирования предприятия стройиндустрии были частично разорены, частично приватизированы и перепрофилированы. В результате за первое десятилетие реформирования резко снизилось производство стройматериалов (табл. №2).
Выбывающее ветхое и аварийное жилье составляет ежегодно 2224 мн. кв. м. Экономика и жизнь. 2006. №16.
Экономика строительства. 2005. №11.
Таблица 2
Производство стройматериалов в России
Показатели Годы 2005 г.8
1990 1995 2000 2005 в %к 1990 г. в % к 2000 г.
Цемент (мн. т.) 83,0 36,5 32,4 48,5 58,4 149,7
Сборные железобетонные констр. (мн. куб. м.) 79,4 28,1 18,3 23,5 29,2 126,7
Кирпич строительный (мрд. шт.) 24,5 13,9 10,7 11,3 46,1 105,6
Стеновые блоки (мн. шт.) 6,7 2,4 5,8 6,1 91,0 105,2
Нерудные материалы (мн. куб. м.) 713 236 190 270 37,8 142,1
Судя по данным таблицы, существует тесная взаимосвязь между объемом ввода общей площади жилья и объемом производства стройматериалов. Прежде всего это проявляется в том, что с 1990 г. и до 2005 г. почти на 30% сократися объем ввода жилья, на 41,6% - производство цемента, на 70,8% - сборного железобетона, на 53,9% -кирпича и других видов стройматериалов. Снижение объемов производства стройматериалов с одновременным повышением цен на топливно-энергетические ресурсы, которые в структуре производства отдельных стройматериалов превышают 40%, привело к росту их стоимости.
В структуре затрат на производство строительных работ в 2005 г. материальные затраты составили 57,4% (в том числе сырье и материалы 47%, топливо 5%, энергия 1,4%), затраты на оплату труда 21,1%, отчисления на социальные нужды 5%, амортизация 2,4%, прочие затраты 14,1%9. Высокий удельный
8 Расчет по материалам: Российский статистический ежегодник. 1997. С. 363. Строительство в России. 2006. С. 13, 178.
9 Российский статистический ежегодник. 2006. С. 656.
вес материальных затрат и постоянный рост цен на весь ассортимент строительных материалов приводят к увеличению стоимости строительства жилья.
Доступное жилье - системная проблема, которую в наших условиях за несколько лет решить невозможно. Прежде всего необходимо восстанавливать мощности строительной индустрии. Речь идет о заводах, о новых технологиях, о формировании крупных домостроительных компаний. Следует привлекать к жилищному строительству деревообрабатывающие комбинаты с новыми технологиями (производство клееного бруса) для строительства домов, особенно при малоэтажном строительстве. Стоимость квадратного метра жилых домов из этого материала, построенных компанией ГВСУ центр в Нижегородской области, составила чуть более 300 доларов.
Следует отметить, что в национальном проекте Доступное жилье оказася недооцененным такой важный фактор, как строительство жилья из дерева. В стратегии жилищного строительства развитых стран, включая и северные, преобладает деревянное строительство. В США и Канаде 70% частных домов сделано из древесины, а в Скандинавских странах - до 95%. Из общего количества введенного в России в 2005 г. жилья площадь новых деревянных домов составила 4 мн. кв. м, это 9,2% общего объема, между тем деревянное домостроение - одна из самых гибких строительных систем для быстрого решения жилищной проблемы.
Развитие базы стройиндустрии в России темпами, обеспечивающими ускоренное увеличение объемов жилищного строительства, требует решения следующих экономико-правовых проблем:
Х Освобождения от налогообложения (кроме налогов, связанных с зарплатой) всех строящихся предприятий стройиндустрии на период до их поного запуска и в дальнейшем еще на пятилетку. На такой же срок освободить и все предпри-
ятия стройиндустрии от налога на прибыль, НДС и налога на землю;
Х Освобождения от таможенного обложения и НДС всего оборудования, ввозимого для строительства жилья, переработки древесины и т.п.;
Х Введения льготных тарифов на перевозку стройматериалов, на электроэнергию и газ;
Х Выделения земли под строительные и деревообрабатывающие предприятия.
Экономические рычаги обеспечения роста жилищного строительства. Существенное сокращение объемов жилищного строительства после 1990 г. - следствие реформирования экономики, приведшего к системному кризису, росту цен и тарифов и, в следствие приватизации, к снижению объемов инвестиций в жилищное строительство. В целом с 1990 г. индекс физического объема инвестиций в основной капитал (в процентах к предыдущему году) устойчиво снижася до 2000 г., что естественно отразилось и на финансировании строительства. После 2000 г. начася их рост, в 2000 г. - 132 мрд. руб., а в 2005 г. -384 мрд. руб. В процентах к сумме всех инвестиций в основной капитал это составило 11,3% и 10,9%. Для сравнения отметим, что удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала развитых стран был выше. За период с 2000 г. по 2004 г. удельный вес затрат на инвестиции в строительстве вырос в Швеции с 10% до 15,4%, в Великобритании с 17% до 23,3%, в США с 23% до 30,9%10.
10 Строительство в России. 2006. С. 160, 193. В зарубежной статистике рассчитывается показатель валовое накопление основного капитала, который по содержанию близок к показателю линвестиции в основной капитал. Этот показатель охватывает затраты на
В проекте федерального закона О федеральном бюджете на 2007 г. предусматривается существенное увеличение расходов на реализацию приоритетных национальных проектов по жилью. Они увеличатся с 21,9 мрд. руб. до 50,8 мрд. руб. Выделенная сумма на реализацию проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России по данным С. Степашина рассчитана исходя из стоимости квадратного метра 108,5 дол. Это примерно на порядок ниже себестоимости строительства жилья в среднем по России. При наличии профицитного бюджета, стабилизационного фонда и других ресурсов, выделение такого объема бюджетных средств не решит даже проблему социального жилья.
Инвестиции могут дать максимальный эффект только в сочетании с рациональными ценами, налогами, кредитами. Но в настоящее время налоги в строительстве носят в основном фискальный характер. В этой связи в жилищном и коммунальном строительстве, включая производство и поставку для него материалов, конструкций и инженерного оборудования, целесообразно отменить на период действия приоритетных проектов НДС. Это в значительной мере прерогатива государства, и ею следовало бы воспользоваться. Примерно так, как это было сделано в Германии, когда инвестиции собственных средств в жилищное строительство компенсировались за счет снижения или отмены налогов.
Сложным остается положение с кредитованием. С одной стороны, строительные организации нуждаются в кредитах, особенно длинных, с другой, за последние три года (2003-2005 гг.) кредиторская задоженность, как и дебиторская, выросли в 1,7 раза. А отношение кредиторской задоженности к дебиторской, которое устойчиво держится выше единицы, говорит о постоян-
приобретение и улучшение производственного, материального и нематериального основного капитала.
ном напряжении с источниками собственных оборотных средств. Представляется необходимым в жилищном строительстве перейти на систему догосрочного финансирования. При этом основным механизмом привлечения инвестиций в жилищное строительство дожна стать субсидированная государством процентная ставка в размере 2/3 ставки рефинансирования Банка России. Целесообразно из федерального бюджета выделить целевым назначением гарантированные суммы для компенсации процентной ставки коммерческим банкам, а также для субсидирования первого взноса по кредитам застройщикам.
Анализ жилищного сектора нашей страны показал, что рост цен на жилье - это один из главных факторов, ограничивающих возможности активизации жилищного строительства в России. При достаточно высокой рентабельности строительства квадратного метра жилья по классической рыночной схеме приток инвестиций в жилищную сферу дожен был резко увеличиться, однако рынок иррационален, особенно монополизированный, такой как в России. Крупные строительные фирмы не заинтересованы в быстром росте объемов жилья, а пока цены растут и спрос на дорогое жилье устойчив.
Начиная с 2002 г., рост цен на вторичном рынке жилья стал опережать темпы роста цен на первичном рынке. Эта тенденция четко прослеживается как в среднем по России, так и по краям и областям. В 2005 г. стоимость квадратного метра жилья в России поднялась на 22,1% (по сравнению с 2004 г.) на первичном рынке и на 24,0% на вторичном рынке. В лидерах рост цен в Москве, более низкие цены в Бегородской области и Татарии. Основными составляющими роста стоимости жилья выступают затраты на строительно-монтажные работы, платежи за получение прав на землю для застройки (выкуп или аренда) и согласования различным государственным инстанциям.
За 2006 г. вдвое выросли затраты на присоединение к инженерным сетям естественных монополий. А ведь это государственные монополии. Росту цен на недвижимость способствует
также плата за подключение новостроек к энергосетям, введенная с начала сентября 2006 г.
Необходимо отметить, что рынок земельных участков под строительство в регионах и муниципалитетах в значительной мере монополизирован. Многие земельные конкурсы носят формальный характер, и участки получают одни и те же монополисты. В условиях постоянного роста цен на жилье эти участки часто перепродаются по более высоким ценам, создавая ажиотаж на рынке жилья и, как следствие, рост цен. Учитывая ограниченные финансовые возможности муниципальных властей, необходимо решить вопрос о специальных субсидиях и государственных гарантий соответствующим организациям для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. С целью привлечения кредитных ресурсов для создания коммунальной инфраструктуры целесообразно рассмотреть вопрос о залоге земельных участков с соответствующими правами зало-гоемщика.
В вопросах регулирования цен на жилье важна роль государства, и в этом плане необходимо учитывать зарубежный опыт. Так, в Швеции государственное управление цен и конкуренции ведет постоянный мониторинг цен, включая строительство. Оно не только отслеживает динамику цен, но и влияет на цены через государственные корпорации и монополии; одновременно отслеживаются и факторы, определяющие себестоимость, которые во многом зависят от деятельности заказчика, представителем которого в Швеции, Англии и других странах выступает архитектор. Когда цена строительного объекта превышает показатель лиздержки производства плюс средняя норма прибыли, государственные органы могут вмешаться и оказать влияние на регулирование цены. Обычно средняя норма прибыли при осуществлении строительно-монтажных работ составляет 10Ч12% к издержкам производства. Если норма прибыли оказывается выше, то государственные органы изучают причины роста и в тех случаях, когда повышение цены на объект строительства не
связано с объективными причинами, вызывающими увеличение себестоимости производства, принимаются меры по ограничению цены11.
Ипотека в системе обеспечения жильем населения России. Несмотря на эффективность ипотечного кредитования, отметим, что ипотечные сдеки в России составляют примерно 5% операций на рынке недвижимости, а это очень мало для влияния на жилищный сектор. О возможностях ипотечного кредитования можно судить и по доле ипотечных кредитов в структуре ВВП. Если в России, по данным на 2005 г., эта доля составляла 1% ВВП, во Франции 23%, в Испании 38%, Германии 54%, то в США около 80%.
По данным Международной академии ипотеки и недвижимости в нашей стране на одного человека приходится 7 дол. выданных ипотечных кредитов. Для сравнения: в США - более 23 тыс. дол., в Польше - 250 дол., в Казахстане - 67 дол., в Украине - 20 дол. Создание в 1997 г. Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) по сути означает, что наше государство за основу решения жилищной проблемы приняло американскую двухуровневую модель, предполагающую размер авансового взноса до 30% стоимости жилья.
Ставка на ипотечное кредитование в национальном проекте Доступное и комфортное жилье - гражданам России связано еще и с тем, что квартиру без кредита могут купить лишь 5-6% граждан. Еще 20-30% - люди, которым дожно быть предоставлено социальное жилье. Остается более 60% населения, чей квартирный вопрос может разрешиться с помощью ипотеки. В 2004 г. стоимость квартир, приобретенных с помощью ипотеч-
11 Ж. Экономика строительства. 2005. №12. С. 33 В зарубежных странах с рыночной экономикой на этапе подрядных торгов, а также на других этапах инвестирования стоимость строительства определяется с широким использованием укрупненных нормативных показателей стоимости строительства.
ного кредита, составляла 26 мрд. руб. (4,1% общей стоимости рынка жилья). Рынок ипотечных кредитов хотя и растет ежегодно, но из-за отсутствия длинных денег не достаточно высокими темпами. Слишком высоки ставки по кредитам, а они, при сложившейся инфляции в пределах 9%, не могут быть низкими.
Ипотеке необходима серьезная финансовая поддержка. И в этом плане помимо АИЖК, удельный вес которых в общей сумме кредитов на покупку жилья не превышает 10%, многое будет зависеть от активизации российских коммерческих банков в процессе жилищного кредитования. Пока банки кредитуют в основном покупку квартир на вторичном рынке. По данным АИЖК, в среднем за 2000-2004 гг. из общего количества выданных ипотечных кредитов на стадии строительства жилья было использовано 0,4%. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 15 тыс. дол.
Как показывает анализ, рост активности банков в ипотечном жилищном кредитовании сдерживают следующие факторы:
1. Нехватка догосрочных и относительно дешевых кредитов. Коммерческие банки используют в основном депозиты юридических лиц и собственный капитал, редко - кредиты отечественных и зарубежных кредитных организаций. Для банков же важна скорость оборота денежных средств, поскольку это источник их прибыли. Поэтому отвлечение больших денег на длительный срок могут себе позволить только очень крупные банки;
2. Основной проблемой развития ипотечного кредитования является необходимость внесения первоначального взноса в размере 10-30% от стоимости квартиры. По данным опроса, проведенного Фондом Общественное мнение, 65% россиян не имеют вообще никаких накоплений. Основная масса выдаваемых кредитов используется на вторичном рынке, что связано с меньшим риском по сравнению с финансированием строящегося жилья. Из-за высоких издержек, длительного изъятия денег
из оборота и рисков при кредитовании строительства банки слабо заинтересованы в ипотеке.
Как показывает опыт развивающихся стран, перспективы развития двухуровневой модели ипотечного кредитования в странах с неразвитой финансовой отраслью экономики невелики вследствие слабости банковского сектора, ограниченных возможностей привлечения догосрочных ресурсов и отсутствия эффективных механизмов рефинансирования, которые необходимы для существования банковской ипотеки. В российской экономике помимо проблем с уровнем жизни, отсутствуют такие институциональные инвесторы как пенсионные и страховые фонды, имеющие, как, например в США, высокий уровень капитализации, нет дожной прозрачности при конкурсе по земельным участкам и др. При этом главным негативным фактором остается уровень развития экономики, который с учетом колебаний цен на топливных рынках, не в состоянии обеспечить снижение уровня инфляции до 2-3% и на этой базе процентов по кредитам.
Поиск более быстрого решения жилищной проблемы приводит к хорошо апробированному в Европе способу - строительно-сберегательным кассам (стройсберкассы). Схема их работы достаточно проста: подписывается контракт на 4-6 лет, в течении которых вносится определенная сумма на накопительный счет (до 40% общей стоимости жилья). На эту сумму начисляются пониженные проценты, одновременно на этот вклад по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Государственные дотации делают этот вид вклада очень привлекательным для вкладчиков.
Имеющийся в регионах опыт по решению жилищных проблем показывает, что в тех субъектах Федерации, где желание местных властей сочетается с возможностями, появляются и результаты. Созданное при участии структур администрации области акционерное общество Бегородская ипотечная корпорация выкупило в пригородах Бегорода более 13 тысяч га
земли, поделило ее на 30 тысяч участков под застройку и продает желающим возвести свой дом по 20 тысяч рублей за 15 соток (с обязательством не перепродавать участок). Причем к участку уже подведены коммуникации - за них в течение восьми лет владелец дожен заплатить в рассрочку 65 тысяч рублей. Что касается строительства, то для застройщиков с невысокими доходами при госпредприятии Бегородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства создан кредитно-потребительский кооператив Свой дом. Стать пайщиком может любой гражданин, живущий на территории области не менее трех лет. Минимальный паевой взнос 50 тысяч рублей, максимальный - 300 тысяч рублей. Сумма кредита, который выдается под 1 процент годовых сроком на 7 лет, равна двойному взносу пайщика. Условия кредитования гарантированы администрацией области: на поддержку кооператива в 2006 г. из областного бюджета выделено 250 милионов рублей12.
Все сказанное позволяет сделать вывод, что при недостаточном предложении жилья и ограниченном инфляцией уровне снижения процентных ставок по ипотечным кредитам возникает разрыв между спросом и предложением, и точка их пересечения начинает регулироваться за счет роста цен. Проблема доступности жилья для массового потребителя при этом отодвигается на необозримый срок. В этой связи целесообразно предпринять следующие меры:
1. На базе государственно-частного партнерства обеспечить увеличение объемов жилищного строительства, постепенно доведя его объем до ежегодного ввода по 1 кв. м на жителя страны. В этой связи на российский жилищный рынок государству необходимо привлечь иностранных инвесторов с их возможностью обеспечения низких кредитных ставок на длительный срок.
12 Известия. 2006. 22 ноя б.
2. Следует развивать цивилизованный рынок арендного жилья и строительство доходных домов. Для формирования эффективного рынка арендного жилья в нашей стране необходимо принять соответствующие законы, упростить процедуру регистрации и налогообложения частного предпринимательства в этой сфере, ввести налоговый вычет для арендаторов жилья с суммы арендной платы.
3. Необходимо более активно развивать и такие кооперативные формы жилищного строительства как ссудо-сберегательные кассы с учетом реальных возможностей регионов и при государственной поддержке. Разработанная автором схема функционирования Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан, построенная на основе принципов действия немецких строительно-сберегательных касс подтверждает безусловную эффективность внедрения именно такого вида ипотеки не только в Республике, но в других регионах страны. Произведенные расчеты показывают, что размер бюджетных средств, направляемых на финансирование дотаций по вкладам населения в Фонде за счет налоговых поступлений от строительной деятельности уменьшаются с 20% от размера накопленных средств до 14%. Такое вложение средств в Фонд является достаточно привлекательным видом вкладов, а допонительный объем жилья, который может быть построен за счет привлечения чистых инвестиционных ресурсов населения Республики, составляет около 150 тыс. кв. м. Такую модель ипотечного кредитования следовало бы рекомендовать как институциональную форму реализации жилищных программ.
В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения, полученные в ходе разработки темы исследования.
Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в следующих публикациях автора:
1. Камалетдинова Э.В. Жилищное строительство в системе приоритетов развития экономики // Экономические науки. Научно-информационный журнал, 2006, №10, 0,5 п.л.
2. Камалетдинова Э.В. Опыт становления системы ипотечного кредитования в Республике Башкортостан // Приоритеты в системе факторов экономического роста. Науч. сборник. - М.: Институт экономики РАН, 2006, 0,4 п.л.
3. Камалетдинова Э.В. Ипотечное жилищное кредитование в регионах России // Ипотека в системе приоритетов экономического роста. Науч.сборник. - М.: Институт экономики РАН, 2005, 0,5 п.л.
4. Камалетдинова Э.В. Ипотечное кредитование в Республике Башкортостан // Науч. сборник,- М.: Институт Экономики РАН, 2005, 0,4 п.л.
5. Камалетдинова Э.В. Региональная специфика ипотечного кредитования (на примере Республики Башкортостан) // Региональный вестник молодых ученых, 2005, №2, 0,3 п.л.
Подписано в печать 12 04.2007 г. Зак. 38 тир. 100 экз., объем 1,5 п.л. Участок оперативной печати ИЭ РАН
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Камалетдинова, Эльвира Венеровна
ВВЕДЕНИЕ.
Глава I. Социальные приоритеты в системе факторов экономического роста.
1.1 Приоритеты как условия экономического роста.
1.2 Мультипликативный эффект жилищного строительства.
1.3 Организация жилищного финансирования за рубежом.
Глава II. Анализ состояния и функционирования жилищного рынка России.
2.1 Анализ состояния жилищного сектора экономики.
2.2 Система ипотечного жилищного кредитования в современной России
2.3 Региональная специфика жилищного кредитования.
Глава III. Направления формирования механизмов регулирования и развития жилищного финансирования.
3.1 Усиление государственного регулирования процессом жилищного строительства.
3.2 Источники финансирования жилищного строительства.
3.3 Экономический механизм повышения эффективности жилищной сферы
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм развития жилищного строительства"
Актуальность темы исследования. В системе ключевых факторов социально-экономического роста одним из важнейших приоритетов, обладающих мультипликативным эффектом, выступает жилищное строительство. Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется в логической взаимосвязи интегрированных со строительством отраслей, приводит к допонительным рабочим местам, росту заработной платы и, как следствие, потребительскому спросу.
По имеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в жилищное строительство дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП1. Расчеты, исходящие из сложившейся структуры затрат на строительство 1 кв. м. жилья с учетом роста объемов жилья и, соответственно, увеличения производства в смежных отраслях, показали, что рост инвестирования в строительство может увеличить ежегодный темп роста промышленного производства за счет действия мультипликатора жилищных инвестиций на 3-3,5%2.
Реформирование российской экономики после 1991 г. существенно подорвало материально-техническую базу строительства (приватизация, рост цен, снижение спроса и т.п.). В результате, если в 1985 г. в России было введено 62,6 мн. кв. м. жилья, в 1990 г. - 61,7 мн. кв. м., то в 2005 г. - 43,6 мн. кв. м., примерно на треть меньше по сравнению с 1990 г. В настоящее время в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждаются около 80% населения. В этой связи для успешной реализации проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России необходимо обеспечить системный подход к решению жилищной проблемы, что и определяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования выступает разработка системного подхода к решению проблемы обеспечения населения жильем за счет наращивания объемов строительства и соответственно развития промышленности стройматериалов, привлечения
1 Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. С-П.: 2001. С. 25
2 Жилищная ипотека в системе мультипликаторов экономического роста. М.: ИЭ РАН. 2004. С. 5 финансовых ресурсов в стройиндустрию, активизации ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке жилья, более активного использования экономических рычагов и стимулов. В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:
Х систематизировать основные факторы и экономические условия развития жилищно-строительного комплекса РФ;
Х обобщить опыт жилищного строительства в развитых странах и рассмотреть возможность его использования в российских условиях;
Х выявить возможности повышения эффективности ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках жилья и определить условия привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс;
Х определить роль государства в создании эффективного механизма жилищного финансирования и стимулирования конкуренции в строительной сфере, а также возможности активизации государственно-частного партнерства;
Х разработать научно-обоснованную ссудосберегательную модель жилищного финансирования, применительно к российским условиям. Объект исследования - жилищно-строительный комплекс российского государства.
Предмет исследования - система экономических отношений по функционированию и ускоренному развитию жилищного строительства.
Степень научной разработанности темы исследования. В процессе работы над диссертацией использовались работы российских и зарубежных ученых. Проблеме экономического роста, поиска эффективных методов государственного регулирования уделили большое внимание такие зарубежные специалисты как Дж. М. Кейнс, И. Шумпеттер, Р. Солоу, Дж. Фридман, Т. Стейметц, М. Портер, Н. Ордуэй, Р. Страйк и др. Ими раскрыты экономическое содержание эффекта мультипликативности жилищных инвестиций, определена ведущая роль государства в становлении экономики любой страны.
Проблемы обеспечения экономического роста за счет развития приоритетных отраслей рассмотрены в трудах таких отечественных экономистов как Л.И. Абакин, С.Д. Валентей, С.С. Дзарасов, А.Г. Зельднер, Н.А. Новицкий, В.И. Павлов, В.К. Сенчагов и др. Проблемам формирования института ипотечного кредитования в виде кредитных коопераций и строительных сберегательных обществ посвящены работы А.В. Аверченко, В. Потеровича, В.К. Южелевского и других ученых.
В то же время проблемы функционирования и развития жилищного строительства, включая инвестирование, ипотечное кредитование, вопросы создания конкурентных условий на жилищном рынке (особенно первичном), в сочетании с системой обеспечения спроса населения на жилье, остаются до настоящего времени мало исследованными, что и предопределило выбор темы диссертации.
Методологической и теоретической основой послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных специалистов. Исследование осуществлено с использованием макро- и микроэкономического анализа, экономико-статистического анализа, а также графического метода, методов группировок и экспериментальных расчетов. Информационной базой диссертации послужили законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования ипотеки в отечественном жилищно-строительном комплексе использованы аналитические и статистические материалы ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Минэкономразвития России, Госкомстата РФ, Госстроя России, аналитические материалы МЭРТ РФ, Счетной палаты РФ и Центра финансово-банковских исследований Института экономики РАН.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке системного подхода к изучению жилищно-строительной сферы и экономических механизмов привлечения инвестиций в эту сферу, в исследовании проблем развития института ипотеки, а также обосновании усиления государственного регулирования процессов строительства жилья и формирования конкурентных условий на жилищном рынке. В процессе исследования сформулирован ряд положений и выводов, обладающих научной новизной:
1. Предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения инвестиций и их рационального использования. Обосновывается авторская позиция о необходимости усиления роли государства в управлении и координации процесса решения жилищной проблемы.
2. Определена необходимость диверсификации форм решения жилищной проблемы, на основе использования помимо ипотеки также жилищностроительных кооперативов, строительства социального жилья и других форм, специфичных для различных регионов России. Необходимость диверсификации связана с тем, что функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в нашей стране не создает предпосылок для массового инвестирования в строительство и расширения предложения жилья, поскольку кредиты в данном случае концентрируются в основном на приобретение жилья на вторичном рынке, что повышает цены и делает жилье практически недоступным для основной массы населения.
3. Установлено, что сформировавшаяся в России монополия в сфере строительства и стройиндустрии - реальное препятствие для обеспечения массового доступного жилья. Выход заключается в государственном стимулировании увеличения объемов строительства доступного по цене жилья для основной массы населения. Реализацию такого подхода предлагается осуществить по следующим направлениям:
Х формирование и реализация целевой программы по созданию государственной строительной индустрии и базы стройматериалов, позволяющих вести строительство жилья и социальных объектов на бесплатно предоставляемых муниципалитетами земельных участках с соответствующей инфраструктурой. Такой подход может создать конкуренцию на рынке жилья;
Х создание государственно-частных организаций как в системе строительства, так и при формировании строительной базы на следующих условиях: государство обеспечивает земельные участки и инженерные коммуникации, а частный бизнес занимается непосредственно возведением объектов. Реализация жилья остается прерогативой государства;
Х строительство доходных домов и социального жилья для низкооплачиваемого населения, при адекватной соответствующей плате или дотационном принципе оплаты населения за жилье.
4. В работе показана эффективность ссудосберегательной модели жилищного финансирования, функционирующей по принципу немецких строительно-сберегательных касс. Предложенная в диссертационной работе для Республики Башкортостан схема функционирования стройсберкасс подтверждает эффективность и необходимость внедрения такой схемы строительства жилья, но при государственной поддержке в виде дотаций и гарантий не только для Республики, но и для других регионов нашей страны.
Практическая значимость. Результаты исследования позволяют оценить состояние жилищного комплекса России. Основные выводы и предложения могут быть учтены и использованы при разработке государственной стратегии в области регулирования жилищной сферы страны. Практическая значимость полученных результатов состоит в том, что они могут быть использованы в регионах России при исследовании проблем формирования и совершенствования систем ипотечного жилищного кредитования, в практической деятельности региональных и местных органов власти. Авторские разработки использованы в докладе ИЭ РАН Концептуальные подходы к стратегии и тактике государственного регулирования экономики
М.: 2007. Разработанная автором модель функционирования ссудо-сберегательной кассы принята к использованию ОАО уфимского филиала Урсабанка, о чем имеется соответствующая справка. Отдельные положения диссертации могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Макроэкономика и Управление региональным рынком жилья.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,1 п.л., в том числе в журнале, рекомендованном ВАК.
Структура диссертации. Структура и содержание диссертации обусловлены поставленной целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. Текст работы илюстрирован блоками информации в виде таблиц и графиков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Камалетдинова, Эльвира Венеровна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Процесс перехода к рыночной экономике в нашей стране, сопровождающийся отсутствием экономической роли государства, привел к глубокому социально-экономическому кризису. В этих условиях созрела необходимость серьезно подойти к проблеме приоритетного развития экономики, целенаправленной деятельности государства по направлению инвестиций в те отрасли экономики, которые обеспечивают мультипликативный эффект в смежных сферах и как следствие, экономический рост страны. Одной из таких отраслей является жилищное строительство.
Известно, что жилищное строительство обладает мультипликативным эффектом, а опыт зарубежных стран подтверждает, что рынок жилья может быть одним из основных факторов экономического развития и роста национального благосостояния населения, особенно в странах с переходной экономикой. Однако следует учитывать, что создание эффективного механизма жилищного строительства требуют четкого определения роли государства в этом секторе экономики.
За годы реформ объем вводимого жилья в нашей стране сократися более, чем на 30%. Жилищная проблема усугубляется катастрофическим старением жилья - ежегодный объем выбывающего из эксплуатации жилого фонда достигает 50% вновь построенного. В настоящее время в улучшении жилищных условий, в той или иной мере, нуждаются более 80% населения страны.
Между тем, происходит постепенное старение материально-технической базы строительной отрасли страны. Возрастные показатели оборудования свидетельствуют о катастрофической изношенности производственного аппарата и настоятельной необходимости срочных инвестиционных вложений для ускоренного обновления основного капитала. Все это необходимо учитывать при разработке национального проекта. Необходима национальная жилищная программа, в которой проекты по созданию коммунальной инфраструктуры увязывались бы с развитием рынка земли, жилищным строительством, технологическим оборудованием отраслей, производством строительных материалов и ипотекой.
Доступное жилье - системная проблема, которую в настоящих условиях за несколько лет решить невозможно. Прежде всего, необходимо восстанавливать мощности строительной индустрии. Речь идет о заводах, о новых технологиях, о формировании крупных домостроительных компаний.
Проблемы, требующие государственного регулирования и стимулирования, носят многопрофильный характер. При этом решающая роль государство дожно играть в сфере регулирования инвестиционно-строительного комплекса страны. Прежде всего, государство дожно взять на себя строительство инженерных сетей. По данным главных архитекторов регионов в крупнейших городах 21 субъекта федерации отмечася недостаток площадей, готовых для строительства. В этом случае инвестиционный цикл может длиться пять-шесть лет и требует больших вложений. На сегодняшний день инфраструктурные затраты в жилищном строительстве достигают половины всей стоимости дома (в советское время 23%). За рубежом этот показатель не больше 20%. Эту проблему необходимо решать путем упорядочивания и уменьшения сроков согласования проектной документации, упростив доступ к электроэнергии, воде и теплу.
Также целесообразным является государственное субсидирование транзакционных издержек в виде возмещения строительным фирмам регистрационных сборов и прочих непроизводственных расходов, что положительно скажется на конечной цене жилья.
Развитие базы стройиндустрии в России темпами, обеспечивающими ускоренное увеличение объемов жилищного строительства, требует решения следующих экономико-правовых проблем:
Х Освобождения от налогообложения (кроме налогов, связанных с зарплатой) всех строящихся предприятий стройиндустрии на период до их поного запуска и в дальнейшем еще на пятилетку. На такой же срок освободить и все предприятия стройиндустрии от налога на прибыль, НДС и налога на землю;
Х Освобождения от таможенного обложения и НДС всего оборудования, ввозимого для строительства жилья, переработки древесины и т.п.;
Х Введения льготных тарифов на перевозку стройматериалов, на электроэнергию и газ;
Х Выделения земли под строительные и деревообрабатывающие предприятия.
Анализ жилищного сектора нашей страны показал, что рост цен на жилье -это один из главных факторов, ограничивающих возможности активизации жилищного строительства в России. При достаточно высокой рентабельности строительства квадратного метра жилья по классической рыночной схеме приток инвестиций в жилищную сферу дожен был резко увеличиться, однако рынок иррационален, особенно монополизированный, такой как в России. Крупные строительные фирмы не заинтересованы в быстром росте объемов жилья, а пока цены растут и спрос на дорогое жилье устойчив.
Основными составляющими роста стоимости жилья выступают затраты на строительно-монтажные работы, платежи за получение прав на землю для застройки (выкуп или аренда) и согласования различным государственным инстанциям.
Рынок земельных участков под строительство в регионах и муниципалитетах в значительной мере монополизирован. Многие земельные конкурсы носят формальный характер, и участки получают одни и те же монополисты. В условиях постоянного роста цен на недвижимость эти участки часто перепродаются по более высоким ценам, создавая ажиотаж на рынке жилья и, как следствие, рост цен на жилье. Учитывая ограниченные финансовые возможности муниципальных властей, необходимо решить вопрос о специальных субсидиях и государственных гарантий соответствующим организациям для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. С целью привлечения кредитных ресурсов для создания коммунальной инфраструктуры целесообразно рассмотреть вопрос о залоге земельных участков с соответствующими правами залогоемщика.
Попытки внедрить в нашей стране двухуровневую модель ипотечного кредитования, которая на сегодняшний день рассматривается в качестве одного из вариантов решения жилищной проблемы, не удаются. Несмотря на эффективность ипотечного кредитования, отметим, что ипотечные сдеки в России составляют примерно 5% операций на рынке недвижимости, а это очень мало для влияния на жилищный сектор. О возможностях ипотечного кредитования можно судить и по доле ипотечных кредитов в структуре ВВП. Если в России, по данным на 2005 г., эта доля составляла 1% ВВП, то во Франции 23%, в Испании 38%, Германии 54%, в США около 80%.
Ипотеке необходима серьезная финансовая поддержка. И в этом плане помимо АИЖК, удельный вес которых в общей сумме кредитов на покупку жилья не превышает 10%, многое будет зависеть от активизации российских коммерческих банков в процессе жилищного кредитования. Пока банки кредитуют в основном покупку квартир на вторичном рынке. По данным АИЖК, в среднем за 2000-2004 гг. из общего количества выданных ипотечных кредитов на стадии строительства жилья было использовано 0,4%. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 15 тыс. дол.
Как показывает опыт развивающихся стран, перспективы развития двухуровневой модели ипотечного кредитования в странах с неразвитой финансовой отраслью экономики невелики вследствие слабости банковского сектора, ограниченных возможностей привлечения догосрочных ресурсов и отсутствия эффективных механизмов рефинансирования, которые необходимы для существования банковской ипотеки. В российской экономике помимо проблем с уровнем жизни, отсутствуют такие институциональные инвесторы как пенсионные и страховые фонды, имеющие, как, например в США, высокий уровень капитализации, нет дожной прозрачности при конкурсе по земельным участкам и др. При этом главным негативным фактором остается уровень развития экономики, который с учетом колебаний цен на топливных рынках, не в состоянии обеспечить снижение уровня инфляции до 2-3% и на этой базе процентов по кредитам.
Поиск более быстрого решения жилищной проблемы приводит к хорошо апробированному в Европе способу - строительно-сберегательным кассам (стройсберкассы). Схема их работы достаточно проста: подписывается контракт на 4-6 лет, в течении которых вносится определенная сумма на накопительный счет (до 40% общей стоимости жилья). На эту сумму начисляются пониженные проценты, одновременно на этот вклад по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Государственные дотации делают этот вид вклада очень привлекательным для вкладчиков.
Все сказанное позволяет сделать вывод, что при недостаточном предложении жилья и ограниченном инфляцией уровне снижения процентных ставок по ипотечным кредитам возникает разрыв между спросом и предложением, и точка их пересечения начинает регулироваться за счет роста цен. Проблема доступности жилья для массового потребителя при этом отодвигается на необозримый срок. В этой связи целесообразно предпринять следующие меры:
1. На базе государственно-частного партнерства обеспечить увеличение объемов жилищного строительства, постепенно доведя его объем до ежегодного ввода по 1 кв. м на жителя страны. В этой связи на российский жилищный рынок государству необходимо привлечь иностранных инвесторов с их возможностью обеспечения низких кредитных ставок на длительный срок.
2. Для привлечения допонительных ресурсов в строительный рынок страны представляется целесообразным доработать закон о концессионных соглашениях. Практика зарубежных стран показывает, что концессионное строительство - это один из самых быстрых способов привлечь капитал в строительную отрасль экономики. С помощью концессии в нашей стране будет возможно не только быстро построить дешевое жилье, но и создать соответствующую инфраструктуру города, включая создание рабочих мест и организацию мест и производства.
3. Проблему обеспечения жильем населения с низкими доходами следует решать через развитие арендного рынка жилья.
Развитие цивилизованного арендного коммерческого найма жилья в нашей стране позволит решить, во-первых, проблему предоставления жилья населению за небольшую плату. Во-вторых, проблему свободного передвижения человек из региона в регион в поисках соответствующей его квалификации работы. В-третьих, решение жилищного вопроса посредством предоставления арендного жилья большей части населения позволит сбалансировать цены на строящуюся недвижимость за счет уменьшения спроса на нее. Для формирования эффективного рынка арендного жилья в нашей стране необходимо принять соответствующие законы, упростить процедуру регистрации и налогообложения частного предпринимательства в этой сфере, ввести налоговый вычет для арендаторов жилья с суммы арендной платы.
4. Необходимо более активно развивать и такие кооперативные формы жилищного строительства как ссудо-сберегательные кассы с учетом реальных возможностей регионов и при государственной поддержке. Реализация схем накопительного ипотечного кредитования позволяет не только привлечь средства населения в реальный сектор экономики, но и обеспечить их целевое инвестирование, тем самым снизить остроту проблемы обеспечения граждан жильем и заложить основы дальнейшего развития финансовых отношений и экономического роста.
Опираясь на опыт восточноевропейских стран, можно предположить, что ССК могли бы привлечь многие сотни тысяч членов уже в самом начале своего существования. А через 7-8 лет около 15-20% семей (преимущественно со средними доходами) могли бы получить кредит от
ССК. Предоставление субсидий на оплату части кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходы бюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект от бюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.
Разработанная автором схема функционирования Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан, построенная на основе принципов действия немецких строительно-сберегательных касс подтверждает безусловную эффективность внедрения именно такого вида ипотеки не только в Республике, но в других регионах страны. Произведенные расчеты показывают, что размер бюджетных средств, направляемых на финансирование дотаций по вкладам населения в Фонде за счет налоговых поступлений от строительной деятельности уменьшаются с 20% от размера накопленных средств до 14%. Такое вложение средств в Фонд является достаточно привлекательным видом вкладов, а допонительный объем жилья, который может быть построен за счет привлечения чистых инвестиционных ресурсов населения Республики, составляет около 150 тыс. кв. м. Такую модель ипотечного кредитования следовало бы рекомендовать как институциональную форму реализации жилищных программ.
Для успешного внедрения и распространения данного вида учреждений необходимо, во-первых, законодательно утвердить данный вид деятельности посредством принятия закона о ссудно-сберегательных кассах. Во-вторых, также законодательно утвердить финансовую поддержку данных организаций в виде дотаций и премий участникам накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья. В-третьих, это методологическая поддержка и создание единых стандартов ипотечных продуктов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Камалетдинова, Эльвира Венеровна, Москва
1. Абакин Л.И. Экономические основы реализации национальных проектов //1ациональные проекты, 2006, №1, с.90-92.
2. Абрамсон Ю.Л., Рыскулов Д.М. Опыт американского домостроения и ерспектива его использования в регионах России // Национальные проекты, 006, №2, с.23-27.
3. Аверченко В.А. Рынок доступного жилья пути активизации // 1едвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2004, №4, с.41-42.
4. Аверченко В.А., Царев И.Г. Жилищное строительство старая песня о лавном // ЭКО, 2005, №7, с.45-60.
5. Аверченко В.А., Царев И.Г. Промышленность строительных материалов: чера, сегодня, завтра // ЭКО, 2005, №8, с.91-109.
6. Агитаев Е.В. Национальный жилищный проект: цели и реальность // ЖКХ,006. №3, с.4-6.
7. Аксаков А.Г. Банки и рынок жилья // Недвижимость и инвестиции. Правовое егулирование, 2004, №2, с. 16-18.
8. Александров В. Где квартира по карману? // МиР. Москва и Регионы, оссийский информационно-аналитический журнал о строительстве и нвестициях, 2005, №2, с.36-38.
9. Амосов А.И. Социально-экономическая эволюция России / РАН, Ин-т кономики. -М.: Наука, 2004.-181 с.
10. Андрюшин С.А., Андрюшина И.А. Опыт организации системы ипотечного редитования в Российской империи // Ипотека в системе приоритетов сономического роста. Науч.сборник. М.: Институт экономики РАН, 2005, с.48-0.
11. Ардзинов В.Д. Ценообразование и сметное дело в строительстве. СПб.: итер, 2005.- 176 с.
12. Асаул А.Н. Особенности формирования строительного комплекса в эвременных условиях // Экономическая история России: проблемы, поиски, гшения: Ежегодник.- Вогоград, 2002,- Вып. 4.- С.417-422.
13. Асаул А.Н. Региональный аспект строительного комплекса на территории 'оссии // Экономика строительства, 1999, №4, с. 12-25.
14. Асаул А.Н. Строительная отрасль в пореформенный период развития 'оссии// Научные труды Международного Союза экономистов и Вольного кономического общества России. М.; СПб., 2003. - Т. 12(40). -С.94-103.
15. Асаул А.Н. Финансирование жилищного строительства в условиях оявления рынков жилья // Проблемы управления и практики, 2005, №6, с.55-64.
16. Ахтямов Р. Ипотека в Башкортостане: новый этап развития // Недвижимость ипотека, 2005, №7, с.69-71.
17. Бабель М. Финансирование жилищного строительства: роль инвестиционно-гроительных компаний // Год планеты: Потика. Экономика. Бизнес. Банки. )бразование. Вып. 1998 г. -М., 1998, с.312-317.
18. Баев И.А., Изгарева И.Г. Промышленное предприятие как один из основных цементов региональной системы ипотечного кредитования // Экономика и >инансы, 2004, №6, с.47-48.
19. Баронин С.А. Развитие стоимостного управления при планировании потечно-инвестиционных программ жилищного строительства // Экономика гроительства, 2004, №7, с.2-13.
20. Барсукова С. Ипотека на паях // Банковское обозрение, 2005, №11, с. 64-66.
21. Батчиков С. Выдвижение Приоритетных национальных проектов: шаг к огожданной социальной переориентации реформационного курса? // оссийский экономический журнал, 2005, №9-10, с. 3-25.
22. Бекина Т.Д. Финансово-экономические проблемы развития жилищного гктора // Проблемы прогнозирования, 1996, № 1, с. 101 -111.
23. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Региональные особенности реализации одели ипотечного кредитования.// Финансы, 2005, №1. с.68-71
24. Бесхмельницын М. Роль государства в обеспечении доступности жилья для аселения России // Проблемы теории и практики управления, 2005, №6, с. 15-21.
25. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал оссийского права, 2006, №1, с.75-83.
26. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство? // Недвижимость и ипотека, 005, №4, с.50-54.
27. Борисов С.Р. Государство и бизнес. Инструменты сотрудничества в ациональных проектах // Национальные проекты, 2006, №2, с.84-86.
28. Брусникин Н.Ю. Сотрудничество частных операторов и государства в амках приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье -эажданам России // Национальные проекты, 2006, №2, с.89-91.
29. Бут И. Строительство в регионах России: рост возможен? // Недвижимость и потека, 2005, №2, с.59-61.
30. Вайсман С. Без раскачек за реализацию программы Жилище // троительная газета, 2006, №4, с.4.
31. Валитов Ш.М., Кириченко Е.Г. Региональный аспект ипотечного редитования: состояние и проблемы развития // Финансы и кредит, 2004, № 0(158), с. 5-10.
32. Василевская Л.Ю. Ипотечное свидетельство и закладная по германскому и эссийскому праву/ Л.Ю. Василевская // Цивилистические записки: Межвуз. сб. ауч. тр. Екатеринбург, 2005. - Вып. 4. - С. 334-336
33. Водянов А., Гаврилова О., Маршова Т. Производственные мощности эссийской промышленности в контексте задач экономического роста // эссийский экономический журнал, 2006, №2, с.3-23.
34. Воронцов Г. Жилищному строительству научное сопровождение // троительная газета, 2005, №47, с.6.
35. Гакин С.П., Корытин П.П. Строить вместе национальная традиция /сского народа // Национальные проекты, 2006, №2, с.87-89.
36. Галушкина М., Костина Г., Ступин И. Не называйте это проектами // ксперт, 2005, №44 (490), с. 13-27.
37. Глазунов С., Самошин В. Доступное жилье: люди и национальный проект. -.: Издательство Европа, 2006. 96 с. - (Национальные проекты)
38. Горячкин П. Жилищное строительство. Резервы сокращения затрат.// троительная газета, 2005, №49, с.З.
39. Горячкин П. Резервы сокращения стоимости и продажи жилья.// Строительная газета, 2004, №14, с.3-4.
40. Горячкин П. Семь шагов к доступному жилью. // Строительная газета, 2005, Г
41. Государство и экономика: Факторы роста / А.Г. Зельднер, И.Ю. Ваславская, .К. Южелевский и др.; Ин-т экономики. М.:Наука, 2003. -214 С.
42. Грамматчиков А. Есть ли жизнь после нефти?// Эксперт, 2006, №6, с.92-99.
43. Грачев И.Д. Жилищным кооперативам сложно вписаться в новый закон // едвижимость и ипотека, 2005, №2, с.50-51.
44. Грачев И.Д. Развитие законодательной базы ипотечного кредитования // едвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2004, №1, с.23-26.
45. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование: Вопросы и ответы. I.: Изд-во Эксмо, 2005. 288 с.
46. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи: (из истории становления потечных банков) // Деньги и кредит, 2005, №1, с.62-67.
47. Гудков Ю.В. Основной резерв снижения себестоимости строительной родукции // Строительная газета, 2004, №22, с.5.
48. Гурова Т., Полунин Ю. Цена монополии на ликвидность.// Эксперт, 2006, ь 11, с.23-29.
49. Денисов Г.А., Каменецкий М.И. Организация инновационной деятельности в гроительном комплексе // Проблемы прогнозирования, 2003, №3, с.50-61.
50. Дидковский В.М., Гельфер Д.Г. Конкурсный отбор и государственное гимулирование развития экономических строительных систем доступного жилья Экономики строительства, 2006, №5, с.27-36.
51. Догушин М.В. Время обновлять, укреплять базу отрасли // Строительная ета, 2006, №8, с.З.
52. Евласьев А.П., Шабельников А.В. Финансирование жилищного гроительства в Германии // Поиск, 2002, №2, с. 164-167.
53. Евраев М.Я. Пока строительная отрасль монополизирована снижения цен i жилье не произойдет // Национальные проекты, №3, с.83-85.
54. Жилищная ипотека в системе мультипликаторов экономического роста. / 1.Г. Зельднер. М., ИЭ РАН, 2004, с.36.
55. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. Агапкина В.М. М.: А.В.Ч., 001.-976 с.
56. Журавлев В. На пути к доступному жилью // Строительная газета, 2005, Г 10, с.4.
57. Закон №116-3 Об основах государственной политики жилищного гроительства от 31.07.1997 г., принятый Законодательной Палатой осударственного Собрания Республики Башкортостан.
58. Закон №4218-1 Об основах федеральной жилищной политики от 4.12.1992 г.
59. Законодательное обеспечение рынка ипотечного кредитования // Вога-изнес, 2005, №3, с. 17-22.
60. Зельднер А.Г. Концептуальные подходы к стратегии и тактике эсударственного регулирования экономики (научный доклад). М., 2007. - 52 с. 1. Зельднер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в оссии // ЭКО, 2004, №8, с.38-49.
61. Зюбин П. О программе инвестирования средств НПФ в строительство жилья Пенсионные фонды и инвестиции, 2005, №3, с.69-71.
62. Зюкин В.Н. Меры по обеспечению доступности жилья // Недвижимость и нвестиции. Правовое регулирование, 2004, №1, с.72-73.
63. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий знтр Маркетинг, 2001. - 273 с.
64. Ивантер А. Забудьте Митона Фридмана.// Эксперт, 2006, №10, с.68-73.
65. Инвестиционная и строительная деятельность в Республике Башкортостан. )04: Стат. сб. / Уфа, 2004. 111 с.
66. Инвестиционная и строительная деятельность в Республике Башкортостан, татистический сборник. Уфа, 2006. - 120 С.
67. Инвестиционная политика перехода к инновационной экономике России : колектив, моногр.)/ Отв. ред. Н.А. Новицкий; Ин-т экономики, Центр 1вестиций и инноваций. -М., 2005.-421 с.
68. Ипотека в системе приоритетов экономического роста. Научный сборник / едактор д.э.н., профессор Зельднер А.Г., к.э.н. Ваславская И.Ю. М.: Институт >кономики РАН, 2005, с. 162.
69. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов узов / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.
70. Ипотечное жилищное кредитование: Учеб. пособие / Сост.: И.В. Дубовик, ).Ю. Оношко. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2003. - 227 с.
71. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и егиональные аспекты) / М.И. Каменецкий, JI.B. Донцова, С.М. Печатникова. -1: Издательство Дело и Сервис, 2006. 272 с.
72. Казейкин B.C. Проект Доступное жилье: основные программы, плановые ифры, первые трудности // Национальные проекты, 2006, №2, с. 16-18.
73. Казейкин B.C. Проект Доступное жилье: основные программы, плановые ифры, первые трудности // Национальные проекты, 2006, №2, с. 16-18.
74. Казейкин B.C., Кудрявцева О.С. Когда жилье в России станет доступным?// 1иР. Москва и Регионы. Российский информационно-аналитический журнал о гроительстве и инвестициях, 2005, №2, с.26-30.
75. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России/ Е.Б. Покопцева, Т.И. икитина, B.C. Казейкин. М.: ООО Вершина, 2004. - 256 с.
76. Каменецкий М.И. Инвестирование в основной капитал и строительный эмплекс: анализ и оценка возможностей // Проблемы прогнозирования, 2001, Ь5, с.107-116.
77. Каменецкий М.И. Инвестиционная сфера и строительный комплекс: тгуация, государственное регулирование и рыночное взаимодействие // роблемы прогнозирования, 1997, №6, с.91-100.
78. Каменецкий М.И. Строительная деятельность в России: проблемы, прогноз // роблемы прогнозирования, 1995, №5, с.25-36.
79. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Методические эинципы и подходы к оценке готовности регионов Российской Федерации к гедрению жилищной ипотеки // Экономика строительства, 2006, №5, с.2-16.
80. Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // аконодательство и экономика, 2004, №9, с.71-78.
81. Клавдиенко В. Государственное регулирование в экономике (некоторые спекты теории и мировой опыт) // Проблемы теории и практики управления, 005, №6, с.29-37.
82. Коган А.Б. Станет ли доступнее гражданам России доступное и комфортное силье? // Национальные проекты, 2006, №2, с.9-11.
83. Коган А.Б. Станет ли доступнее гражданам России доступное и комфортное :илье? // Национальные проекты, 2006, №2, с.9-11.
84. Козьмин Г. Слагаемые стоимости производства строительной продукции // Строительная газета, 2005, №17, с.8.
85. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние перспективы развития. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К,002.-120 с.
86. Кондратьев В.Б. Инвестиции в строительство и макроэкономические оказатели регионов // МиР. Москва и регионы. Российский информационно-иалитический журнал о строительстве и инвестициях, 2005, №2, с.57-59.
87. Коробейников А. О неотложной необходимости концессии в России // Рынок енных бумаг, 2005, №11, с.44-46.
88. Коробкова М.В. Схемы ипотечного жилищного кредитования в Москве и их гобенности. // Экономика и Финансы, 2004, №12, с.32-35.
89. Косарева Н.Б. Рынок доступного жилья государственный приоритет // едвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2004, №3, с.34-36.
90. Косарева Н.Б. Рынок жилья в России: сегодня и в перспективе // Правовые эпросы строительства, 2005, №1, с.3-13.
91. Кошман Н.П., Пономарев В.Н. Жилье важнейшая материальная основа эстижения целей всего комплекса национальных проектов // Национальные роекты, 2006, №1, с.35-40.
92. Кошман Н.П., Пономарев В.Н. Какой дожна быть эффективная система илищного финансирования // Национальные проекты, 2006, №2, с. 12-15.
93. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. М.: 1здательско-торговая корпорация Дашков и К, 2006. - 228 с.
94. Круглик С.И. Законодательное обеспечение реформирования жилищной феры в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое егулирование, 2004, №4, с.43-46.
95. Круглик С.И. О мерах по реализации Национального проекта Доступное и омфортное жилье гражданам России // Экономика строительства, 2005, №12, . 2-20.
96. Крутов А. Ипотечный банк или жилищный кооператив: что выбрать? // едвижимость & Цены, 2005, №40 (137), с.20-23.
97. Кудрявцев А. Модели и стандарты социально доступного жилья // Строительная газета, 2005, №46, с.4.
98. Курс экономической теории, под ред. М.Н. Чепурина, Киров: Вятка, 1994. -.624.
99. Лазарева Л.Б. К вопросу о роли государства в становлении и развитии потечного рынка// Вопросы экономических наук, 2005, №6, с.142-145.
100. Левин Ю.А. Оценка сценариев инвестиционной политики на рынках эродского жилья // Экономика строительства, 2005, №1, с.28-35.
101. Левин Ю.А. Рынок малоэтажного жилищного строительства: факторы азвития и перспективы // Экономика строительства, 2005, №12, с.20-27.
102. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. 2-е изд. Саров: Крас. Окт., 1999. 179 с.
103. Лисица В.Н. Стимулирование жилищного строительства: правовые роблемы и пути их разрешения // Жилищное право, 2005, №1-2, с.2-17.
104. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО, 2004, Ь9, с.115-132.
105. Майфат А.В. Участие в долевом строительстве и в жилищных акопительных кооперативах // Закон, 2005, №6, с.36-43.
106. Манцев О.В. Ипотека: региональный опыт кредитования жилищного троительства: Монография./ Науч. ред. д.э.н., профессор В.И. Терехин. Рязань: М-Пресс, 2005. - 149 с.
107. Матынян В. Зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда, агентство недвижимости ЮС (по материалам интернет изданий Российской ильдии. www.comfort.kiev.ua/news/build/news135.php
108. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское ело, 2004, №3, с.34-36.
109. May В. Экономическая политика в 2005 году: определение приоритетов // Опросы экономики, 2006, №2, с.4-27.
110. Мацнев О. Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в :илищную сферу // Вопросы экономики, 2006, №9, с.128-137.
111. Мацнев О.В. Ипотека: региональный опыт кредитования. / Науч. ред. д.э.н., рофессор В.И. Терехин. Рязань: М-Пресс, 2005. - 149 с.
112. Механизм реализации жилищной политики крупного города (на примере г. 1осквы) / А.А. Алексеев. М.: Машиностроение, 2002.-316 с.
113. Мингазов Э.Г. Ипотека: от идеи к внедрению. Казань: Таглимат, 2002. -Ос.
114. Морозков С.В. Механизмы социальной ипотеки // МиР. Москва и Регионы, оссийский информационно-аналитический журнал о строительстве и нвестициях, 2005, №2, с.20-22.
115. Морозов С. Каким дожен быть Стабилизационный фонд // ФельдПочта, 306, №13, с.5.
116. Мэйнстрим в России: провал и альтернатива./ Дзарасов С.С. М.: Институт кономики РАН, 2005, с.45.
117. Накопление общественного богатства: Россия на фоне общемировых шденций/ С.Д. Валентей, Л.И.Нестеров; Ин-т экономики РАН; Центр соц.-экон. робл. федерализма. -М., 1999.-42 с.
118. Нешитой А. Необходима смена приоритетов // Экономист, 2006, №2, с.3-8.
119. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит, 2004, №10, с.24-29.
120. Орлов А.А. Участие в долевом строительстве: проблемы и нюансы // равовые вопросы строительства, 2005, №1, с. 16-17.
121. Осипов А.А. Формирование платежеспособного спроса на жилье: роблемы и пути решения // Экономика строительства, 2004, №9, с.20-30.
122. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. кол. Н.Б. 'осарева. М.: Фонд Институт экономики города: Инфра-М, 2007. - 576 с.
123. Остапенко В.В. Источники финансирования жилищного строительства // кономика строительства, 1997, №6, с. 19-35.
124. Официальный сайт организации Фредди Мак www.freddiemac.com
125. Павлова В.П. Законодательная инициатива, направленная на расширение оступности жилья в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции, равовое регулирование, 2004, №3, с.37-43.
126. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование М.: Издательская эуппа БДЦ-Пресс, 2004.- 272 с.
127. Пальянова С., Юнусова М. ЖСК или ипотека? // Банковское обозрение,304, №10, с.74-82.
128. Парламентские слушания Законодательное обеспечение реализации риоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье -эажданам России, от 2 ноября 2006 г.
129. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России. // Аграрное и земельное право,305, №3, с. 15-34.
130. Пенкина И.А. Современная система ипотечного кредитования в США. -.: МАКС Пресс, 2000.- 106 с.
131. Петров В. Малоэтажное строительство в США: правила игры, ww.sob.ru/issue678.html
132. Пискунов А. Слоеный американский пирог // Эксперт, №39, 2001, с. 106-L4.
133. Плугарь Н., Корнева О. Проблемы реализации закона Об участии в олевом строительстве. //Недвижимость и ипотека, 2005, №5, с. 40-45.
134. Полонский A.M. Кредитование жилищного строительства в условиях ерехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства, 1997, fe 10, с.43-49.
135. Потерович В., Старков О., Черных Е. Для развития массовой ипотеки в оссии необходимы стройсберкассы // Недвижимость и ипотека, 2005, №2, с.37-1.
136. Потерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный нститут для России // Вопросы экономики, 2005, №1, с.63-86.
137. Потерович В., Старков О., Черных Е. Строительные общества и гановление ипотечного рынка // Недвижимость и регулирование. Правовое егулирование, 2004, №4, с.13-18.
138. Поляков В.А. Факторы развития ипотечного кредитования в России // опросы экономических наук, 2005, №6, с.297-299.
139. Полякова И.С. Лизинг как источник финансирования деятельности гроительных предприятий // Экономика строительства, 2006, №4, с.28-35.
140. Полякова М.Б. О механизмах развития рынка жилья эконом-класса // Гациональные проекты, 2006, №2, с. 19-21.
141. Полякова М.Б. Развитие рынка ипотечного кредитования в России // кономика строительства, 2006, №5, с Л 6-27.
142. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования илищного строительства в Российской Федерации // Недвижимость и нвестиции. Правовое регулирование, 2003, №1-2, с.27-38.
143. Пономарев В.Н. Развитие системы ипотечного кредитования // ЖКХ, 2005, 2, ч.1, с.9-19.
144. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко, Р. Вессели, Г. Наумов, . Файкс, И. Эртл. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 261 с.
145. Приоритеты в стратегии экономического роста России./ А.Г. Зельднер. -., ИЭ РАН, 2005, с.24.
146. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и ути их решения: Учеб. пособие / В.К. Гуртов, A.M. Марголин, К.А. Чагай; Рос. кад. гос. службы при Президенте РФ. М.: Изд-во РАГС, 2002. - с.101.
147. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и ути их решения : Учеб. пособие/ В.К. Гуртов, A.M. Марголин, К.А. Чагай; Рос. кад. гос. службы при Президенте РФ. -М.: Изд-во РАГС, 2002.-101 с.
148. Пчекин В.А., Полякова М.Б. Управление ипотечным механизмом для реодоления жилищного кризиса в стране // Недвижимость и инвестиции, равовое регулирование, 2004, №3, с.47-52.
149. Разумова И.А. Ипотечное кредитование : Учебное пособие. СПб.: Питер, 006. - 208 е.: ил.- (серия Учебное пособие).
150. Резниченко B.C., Ленинцев Н.Н. Системный подход к совершенствованию енообразования и управления стоимостью в строительстве // Экономика гроительства, 2004, №5, с.50-61.
151. Резниченко B.C., Ленинцев Н.Н., Мизюн В. А. Организационно-кономические проблемы и механизмы снижения стоимости строительной родукции // Экономика строительства, 2006, №1, с.13-25.
152. Рогов С. О роли государства в возрождении созидательного потенциала оссии // Российский экономический журнал, 2005, № 7-8, с.33-47.
153. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и потечных жилищных кредитов. М.: Фонд Институт экономики города, 2004. 204 с.
154. Рубаков Г. Стройсберкасса на пути к доступному жилью // Строительная оета, 2005, №34, с.6.
155. Садовничая Е.И. Особенности формирования рыночных цен на жилье в )роде Москве. // Экономика и финансы, 2004, №17.
156. Сангулия М. Необходимость стратегии для России // Обозреватель-bserver, 2006, №3, с.65-70.
157. Сафуанов P.M., Кашипова И.Р. Кредитные потребительские кооперативы жономический анализ становления и развития).- Уфа: Уфимск. Гос. ин-т грвиса. 2005, с. 136.
158. Семенов В.М., Набиев Р.А. Финансы строительных организаций: Учебное особие М.: Финансы и статистика, 2004. - 384 с.
159. Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения // едвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2004, №4, с.53-58.
160. Семина Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного жонодательства Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. 1равовое регулирование, 2003, №3-4, с. 5-12.
161. Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья и в эспроизводственных процессах жилищного строительства. М.: Издательство кадемии горных наук, 2001. - 239 с.
162. Симчера В. Очень высокие цены на стройпродукцию. Почему не ^пользуются возможности для их снижения? // Строительная газета, 2005, №10, 1-3.
163. Симчера В. Прибыль закодовала производителя. Как увеличить его вклад экономическое и социальное развитие страны // Строительная газета, 2006, 17, с.З.
164. Совет при Президенте России по реализации приоритетных проектов -tp://www.rost.ru
165. Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // 'илищное право, 2005, №9, с. 16-20.
166. Строительство в России. 2004: Стат. сб. / Росстат. М., 2005. - 302 с.
167. Ступин И. Как приручить стройкомплекс // Эксперт, 2006, №11, с. 32-35.
168. Субботина Т. Россия на распутье: два пути к международной онкурентоспособности // Вопросы экономики, 2006, №2, с.46-64.
169. Супян В.Б. Роль государства в экономике.// Опубликовано с Независимой азете от 26.12.2000. Оригинал: Ссыка на домен более не работаетprinted/research/2000-12-6/7rol.html
170. Теория капитала и экономического роста: Учеб. пособие / Под ред. С.С. (зарасова М.: Изд-во МГУ, 2004. - 400 с.
171. Терентьев В.А. Ускорить развитие рынка доступного жилья // Экономика гроительства, 2005, №8, с.21-26.
172. Токачев О.М. Выпонить национальный проект Доступное и комфортное :илье можно. // Национальные проекты, 2006, №3, с.8-12.
173. Томачев Е.А., Монахов Б.Е. Экономика строительства: Учебное пособие. -1: ИД Юриспруденция, 2003. 224 с.
174. Трамбовецкий В. Стоимость труда, материалов в различных странах // Строительная газета, 2005, №9, с.12.
175. Трансформация роли государства в условиях смешанной экономики / отв. ед. А.Г. Зельднер, И.Ю. Ваславская; Ин-т экономики РАН. М.: Наука, 2006. -61 с.
176. Тулохонов А. О подходах к реализации национальных проектов // кономист, 2006, №5, с. 10-12.
177. Тургель И.Д. Проблемы реализации национального проекте Доступное илье в России и в регионах // Чиновникъ, 2006, №3, с. 16-25.
178. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в эссийской Федерации // Экономика строительства, 2004, №11, с.2-13.
179. Указ Президента РФ №2281 О разработке и внедрении внебюджетных орм инвестирования жилищной сферы от 24.12.1993 г.
180. Указ Президента РФ №2281 О разработке и внедрении внебюджетных орм инвестирования жилищной сферы от 24.12.1993 г.
181. Ульданов P.P. Что мешает развитию рынка ипотечных ценных бумаг? // естник Национального Банка Республики Башкортостан, 2005, №6, с.38-43.
182. Федерализм: российская история и российская реальность/ С.Д. Валентей; н-т экономики РАН, Центр соц.-экон. пробл. федерализма. -М.: Изд-во ин-та кономики РАН, 1998.-130 с.
183. Федеральный закон № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья от 5.06.1996 г.
184. Федеральный Закон №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 6.07.1998 г.
185. Федеральный Закон №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 6.07.1998 г.
186. Федеральный закон №115-ФЗ О концессионных соглашениях от 21 июля №5 г.
187. Федеральный Закон №122-ФЗ О государственной регистрации прав на гдвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 г.
188. Федеральный Закон №152-ФЗ Об ипотечный ценных бумагах от 1.11.2003 г.
189. Федирко П.С. Решение жилищной проблемы // Недвижимость и нвестиции. Правовое регулирование, 2003, №1-2, с.38-41.
190. Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере Вопросы экономики, 2006, №9, с. 149-153.
191. Формирование национальной финансовой стратегии России : Путь к эдъему и благосостоянию/ Под ред. В.К. Сенчагова; Акад. нар. хоз-ва при равительстве Рос. Федерации. -М.: Дело, 2004.-415 с.
192. Хабибулин У.А., Носова И.В. Развитие ипотечного рынка в регионе // естник Национального Банка Республики Башкортостан, 2004, №4, с.6.
193. Хайкин Г. Возможности определения стоимости объектов в рыночных ;ловиях // Строительная газета, 2005, №44, с.4.
194. Харченко Е.В. Некоторые проблемы государственного регулирования и имулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика роительства, 2005, №12, с.27-35.
195. Хачина К.А. Финансовые риски на рынке ипотечного жилищного редитования // Экономика и финансы, 2004, №4, с.30-33.
196. Христенко В.Б. Подходы к решению жилищной проблемы // Недвижимость инвестиции. Правовое регулирование, 2004, №2, с.6-11.
197. Цены в Республике Башкортостан 2001-2005 гг.: Статистический сборник / ерриториальный орган федеральной службы государственной статистики по еспублике Башкортостан, Уфа, 2006 г., 68 С.
198. Черемисина Т.П. Жилье в России. Экономические механизмы активизации оздоровления в сфере жилищного строительства // ЭКО, 2006, №4, с.99-115.
199. Чернов П. Ипотека: история вопроса // МиР. Москва и Регионы, оссийский информационно-аналитический журнал о строительстве и нвестициях, 2005, №2, с.34.
200. Чувин А. О хорошем построении // Прямые инвестиции, 2007, №2, с.70-73.
201. Чувин А. Доступное жилье от Сбербанка России // Строительная газета, 006, №18, с.4.
202. Шараев А., Мельников В., Фельд М. Компания НРБ Финансы. Обзор анковского (классического) ипотечного рынка России. rww.rusipoteka.ru/analytics/nrb-l/htm.
203. Шараев А., Мельников В., Фельд М. Обзор банковского (классического) потечного рынка России, www.rusipotika.ru/analytics/nrb/-1 .htm
204. Шевченко Г. Ипотечные ценные бумаги // Право и экономика, 2004, №12, .35-38.
205. Шевченко И.В., Александрова Е.Н., Савченко М.И. Выбор стратегического риоритета России: внешнеэкономический аспект // Национальные интересы: риоритеты и безопасность, 2006, №1(1), с.26-32.
206. Шевченко И.В., Поддубная М.Н. Разработка направлений регулирования эанзитивной экономики как базис устойчивого роста // Национальные интересы: риоритеты и безопасность, 2006, №2(2), с.20-24.
207. Шитов Н.В. Ипотека сегодня и завтра // Национальные проекты, 2006, №2, 28-29.
208. Шугалей А. Правовые нормы долевого участия в строительстве // Строительная газета, 2006, №3, с.6.
209. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие,- Ростов н/Д: >еникс, 2002. 320 с.
210. Щербинин А.Г. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство :илья // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 2003, №1-2, с.41-5.
211. Экономика строительства: Учебник / Под общей ред. И.С. Степанова. 3-е зд., доп. и перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2005. -620 с.
212. Экономическая безопасность России: общий курс : Учеб./ Под ред. В.К. 'енчагова; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. -М.: Дело, 2005.95 с.
213. Энциклопедический словарь. Современная рыночная экономика, осударственное регулирование экономических процессов / Общ. ред.: д.э.н., роф. Кушлин В.И., д.э.н., проф., член-корр. РАН Чичканов В.П. М.: Изд-во АТС, 2004. - 774 с.
214. Элькин Э.З. Причины завышения стоимости строительной продукции при шиморасчетах подрядчика с заказчиком // Экономика строительства, 2004, №7, 40-44.
215. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004. - 202 с.
216. Яськова Н.Ю., Колосова Т.Н. Колективные инвестиции в строительстве -овые горизонты // Экономики строительства, 2005 , №6, с.25-35.
217. Wiedemer J.P. Real estate finance / Engelwood Cliffs (NJ): Prentice Hall, 1995. XIV, 332 p.
Похожие диссертации
- Экономическое обоснование развития жилищного строительства в Азербайджане
- Разработка организационно-экономического механизма финансирования жилищного строительства
- Экономические проблемы развития жилищного строительства в рыночных условиях
- Экономический механизм развития жилищно-коммунального комплекса муниципального образования городского типа
- Совершенствование механизма развития жилищного строительства в социально-экономической системе региона