Управление инвестированием жилищного строительства в системе ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Фомина, Оксана Сергеевна |
| Место защиты | Брянск |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестированием жилищного строительства в системе ипотечного кредитования"
На правах рукописи
Фомина Оксана Сергеевна
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕМ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Брянск-2005
Работа выпонена в Брянской государственной инженерно-технологической академии
Научный руководитель доктор экономических наук,
профессор
Горбов Николай Михайлович
Официальные оппоненты
доктор экономических наук, профессор Сухарев Олег Сергеевич
кандидат экономических наук Изотенков Алексей Алексеевич
Ведущая организация Орловский государственный университет
Защита состоится мая 2005 г. в ^ часов на заседании
диссертационного совета КМ 212.020.03 в конференц-зале учебного корпуса №7 Брянского государственного университета им. акад. И.Г. Петровского по адресу: 241036, г. Брянск, ул. Бежицкая, 14
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Брянского государственного университета им. акад. И.Г. Петровского
Автореферат разослан л / апреля 2005 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент
Рули некая А.Г
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Преобразования в российской экономике последних десятилетий привели к сокращению объёмов бюджетного финансирования строительства жилья и внебюджетных жилищных инвестиций, что послужило причиной падения объемов БВОДИМОГО жилья. Удовлетворение существующего спроса на жильё, определяемого низким уровнем жилищной обеспеченности населения и высоким коэффициентом износа жилищного фонда, требует сбалансированного увеличения темпов ввода жилья и платежеспособности населения. Поэтому в сложившихся экономических условиях необходим поиск эффективных способов инвестирования жилищного строительства из всех возможных источников. В связи с этим важной является мобилизация внебюджетных ресурсов для направления их в жилищное строительство с привлечением ресурсов кредитно - финансовой сферы, где, как показывает мировая практика, особую актуальность приобретает развитие системы догосрочного ипотечного кредитования.
Для эффективности работы региональных ипотечных схем инвестирования жилищного строительства необходим поиск научно обоснованных подходов к управлению жилищно-ипотечной системой, обеспечению скоординированной работы её участников, управлению формированием и использованием жилищных инвестиций.
Состояние изученности проблемы. Значительных работ в теоретико-методологическом плане, которые в поной мере отражают особенности применения ипотечных схем для направления инвестиций в жилищное строительство недостаточно, поэтому данное направление требует дальнейшего всестороннего развития. Особо можно выделить работы В.П. Жданова, В.И. Лимаренко, В.Б. Гутина, Е.М. Дарьина Т.Е., Трофимовой, Е.В. Орешкович, В.Б. Ичитовкина, Г.А. Медведева, В.В. Смирнова, Абрамова С.И.
Актуальность, недостаточная изученность, отсутствие системного изложения материала по вопросам данного направления, практическая значимость поиска подходов к формированию и управлению ипотечной системой инвестирования жилищного строительства определили выбор темы диссертации, цель исследования и его задачи.
Объектом исследования является региональная система ипотечного жилищного кредитования (СИЖК) Брянской области.
Предметом диссертационного исследования являются процессы формирования и эффективного использования инвестиций в системе ипотечного жилищного кредитования.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методических основ управления инвестированием жилищного строительства в ипотечной системе и практических рекомендаций по их использованию в российских регионах.
Для достижения поставленной цели в диссертации решались следующие задачи:
Х проанализировать существующие теоретические и методологические подходы к решению проблемы инвестиционного обеспечения жилищного строительства на базе развития ипотечно-кредитных отношений;
Х рассмотреть и уточнить содержание процесса жилищного финансирования населения, проанализировать мировой и российский опыт жилищного финансирования;
Х определить роль жилищно-ипотечного рынка в формировании жилищных инвестиций;
Х разработать методику исследований, необходимую для обеспечения эффективности работы СИЖК;
Х провести анализ состояния жилищно-ипотечного рынка Брянской области, определить перспективы его развития;
Х разработать подходы к управлению СИЖК и формированием в ней инвестиций в жилищное строительство;
Х разработать методы оптимизации инвестиционного процесса и обеспечения экономической эффективности процесса создания и реализации жилья в ипотечной системе.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явилась философская концепция целостности, состоящая в системном рассмотрении взаимообусловленных социальных и экономических процессов, а также современные подходы к управлению социально-экономическими системами, изложенные в трудах российских и зарубежных авторов. Информационной основой исследования явились материалы научно-практических конференций, федеральные и региональные нормативные акты, государственные и региональные концепции и программы в области жилищного строительства и ипотечного кредитования. В качестве специальных методов применялись системный подход к решению поставленной проблемы, приёмы сравнительного и экономического анализа, метод экономико-математического моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании научных и методических рекомендаций по организации и управлению процессом инвестирования жилищного строительства в рамках СИЖК, что подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:
1. Уточнено понятие жилищного финансирования населения (п. 4.12 паспорта специальности 08.00.05).
2. Раскрыта сущность и представлена структура инвестиционного жилищно-ипотечного рынка; произведена структуризация факторов влияющих на его функционирование и введено понятие среднестатистического кредитного мультипликатора (п. 4.12 паспорта специальности 08.00.05).
3. Предложена методика исследований жилищно-ипотечного рынка, на основе практической реализации которой выявлены тенденции функционирования рынка жилья и перспективы развития рынка ипотечных кредитов Брянской области (п. 4.15 паспорта специальности 08.00.05).
4. Разработана целевая структурно-функциональная модель управления СИЖК, служащая основой формирования организационной структуры ипотечной системы, в которой выделены подсистемы и блоки, обеспечивающие реализацию управленческого цикла (п. 4.16 паспорта специальности 08.00.05).
5. Разработана экономико-математическая модель оптимального распределения объемов жилищного строительства и инвестиционных ресурсов в ипотечной системе (п. 4.15, паспорта специальности 08.00.05).
6. Предложена методика определения цены квадратного метра жилья на разных этапах строительства при реализации в ипотечной системе с использованием механизмов долевого участия (п. 4.21 паспорта специальности 08.00.05).
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные научно-методические подходы к организации и управлению инвестированием жилищного строительства в СИЖК могут быть использованы в российских регионах для оптимизации и повышения эффективности её работы.
Апробация результатов работы. Основные положения и результаты диссертации обсуждались и были одобрены на региональных научно-практическич конференциях Вклад учёных и специалистов в региональную экономику (Брянск, 2003-2004 гг.), Международных научно-практических конференциях Проблемы строительного и дорожного комплексов (Брянск, 2002-2004 гг.), Всероссийской научно-практической конференции Экономическое и социальное развитие регионов России (Пенза, 2003 г). Результаты исследования использованы в учебно-методической работе
Брянской государственной инженерно-технологической академии по курсу Экономика жилищной сферы.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объёмом 1,23 п.л.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Основная часть содержит 17 таблиц, 37 рисунка. Библиография включает 132 источника.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены цель, задачи, объект, предмет исследования, теоретическая и методологическая основа исследования, отражена научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе Значение системы ипотечного кредитования для инвестиционного обеспечения жилищного строительства реализован первый этап системного подхода к управлению инвестированием жилищного строительства, позволивший выявить сущность процесса формирования и продвижения инвестиций в ипотечной системе. При этом определены очертания, свойства и связи основных взаимодействующих элементов жилищно-ипотечного рынка как необходимого условия существования объекта управления.
Получению таких результатов предшествовал анализ теоретических и социально-экономических основ проблемы инвестирования жилищного строительства. Он позволил сделать вывод, что ключевым элементом в привлечении внебюджетных инвестиций в жилищное строительство дожно стать участие в инвестиционном процессе граждан, необходимым условием чего является развитие эффективных рыночных схем жилищного финансирования.
При рассмотрении моделей жилищного финансирования выявлено, что ведущее место принадлежит ипотечному кредитованию, надежность и
эффективность которого подтверждена проанализированным мировым опытом и историческим опытом дореволюционной России. В связи с этим определена сущность и особенности жилищно-ипотечного рынка, выявлена его роль в формировании жилищных инвестиций.
Во второй главе Анализ жилищно-ипотечного рынка при разработке и реализации программ ипотечного кредитования предложена методика определения показателей состояния ипотечной системы и их зависимости от факторов внешней и внутренней среды, которые позволят делать выводы об эффективности управления ипотечной системой, процесса формирования и использования инвестиций в ней. Это необходимо для прохождения второго этапа системного подхода, предполагающего выявление основных факторов, влияющих на объект исследования, основных условий и ограничений его функционирования. Важную роль при этом играют такие управленческие функции, как анализ и прогнозирование (планирование) состояния жилищно-ипотечного рынка с учетом структурированных в работе факторов, анализ условий и результатов реализации ипотечных программ. На основе использования предложенной методики произведён анализ тенденций формирования предложения жилья и платежеспособного спроса населения в системе ипотечного кредитования Брянской области.
В данной главе предложены рекомендации по проведению конъюнктурных и маркетинговых исследований в ипотечной системе.
В третьей главе Управление формированием и использованием жилищных инвестиций в системе ипотечного кредитования определено, что совершенствование управления инвестициями в ипотечной системе заключается в применении целостного подхода к достижению взаимосвязанных целей функционирования рассматриваемой системы. Этот подход предполагает рассмотрение в единстве целей, внутренней и внешней среды ипотечной системы, координацию работы и согласование интересов её субъектов. Применение такого подхода позволило рассмотреть структуру
региональной ипотечной системы как организационно-целевую, разработать модель управления СИЖК и жилищными инвестициями в ней.
Предложены способы оптимизации инвестиционного процесса и обеспечения экономической эффективности при строительстве жилья в ипотечной системе.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Уточнено понятие жилищного финансирования населения. Проведённый анализ существующих источников финансирования инвестиций показал, что перспективы развития жилищного строительства связаны с использованием привлечённых и заемных средств инвестора. Это связано с существующими тенденциями развития кредитного рынка и рынка ценных бумаг. Но для привлечения ресурсов указанных источников требуется разработка обоснованных подходов, органично встраиваемых в протекающие рыночные процессы. В результате проведённого исследования подтверждено, что в сложившихся российских экономических условиях ключевым элементом инвестирования жилищного строительства дожно стать участие в нем населения как потребителя жилья. Для этого необходимо развитие рыночных форм жилищного финансирования.
Ввиду отсутствия в литературе чёткого определения жилищного финансирования, автором предложено его определение, как системно организованного процесса привлечения и перераспределения денежных средств из всех возможных источников через использование рыночных механизмов, обеспечивающий приобретение и строительство жилья населением за счет совокупности собственных, заёмных средств на возвратной основе и бюджетных средств на безвозвратной основе.
Системная организация жилищного финансирования позволит интегрировать различные источники и формы финансирования инвестиций, выявлять и устранять противоречия процессов привлечения и перераспределения инвестиций.
2. Раскрыта сущность и представлена структура инвестиционного жилищно-ипотечного рынка; произведена структуризация факторов влияющих на его функционирование; введено понятие среднестатистичсского кредитного мультипликатора
В работе исследовано значение и место ипотечно-кредитного рынка в структуре инвестиционного рынка и его влияние на развитие рынка жилья. Отправным пунктом исследования послужило то, что предпосыки формирования и направления инвестиций в жилищное строительство зависят от степени развитости организационно-экономических форм движения жилья как товара от производителей к покупателям и потока денежных средств от покупателей к производителям. Выявлено, что для современных российских экономических условий характерно затягивание инвестиционно-строительного процесса создания и реализации жилья. В то же время незначительно поступление инвестиций населения на рынок, являющееся следствием ограниченных возможностей использования сбережений будущих (догосрочных кредитов) и предыдущих периодов. Увеличение платёжеспособного спроса (как первой составляющей спроса на первичном рынке жилья) и инвестиционной активности населения возможно через развитие системы ипотечно-кредитных отношений. При этом формируются инвестиции для первичного рынка жилья, состоящие из средств населения, бюджетных субсидий, кредитных ресурсов. Следствием увеличения инвестиций является развитие второй составляющей спроса первичного жилищного рынка - спроса заказчиков, осуществляющих реализацию конкретных инвестиционных проектов.
В результате проведённого анализа система ипотечного жилищного кредитования определена как совокупность отношений, связей между покупателями жилья и субъектами ипотечно-кредитного, жилищного, финансового рынков, а также государства, взаимодействующих между собой посредством определенного набора ипотечных инструментов по определенным стандартам и правилам. При этом совокупноеЧ рыночных
механизмов, обеспечивающих системное взаимодействие рынка обьектов реальною инвестирования (включающего рынок недвижимости и рынок прямых капитальных вложений) и рынка объектов финансового инвестирования (включающего денежный и кредитный рынки), представлена нами как сектор их сложного взаимодействия - инвестиционный жилищно-ипотечиый рынок (рис.2). Объектами в его структуре являются части охваченных им рынков, субъектами - взаимодействующие участники этих рынков.
Рис. 1 Объектно-субъектная структура жилищно-ипотечного рынка На основе анализа практического опыта реализации программ ипотечного кредитования выделены экономические, социальные, нормативно-правовые, организационные и политические факторы функционирования жилищно-ипотечного рынка. Определено, что фундаментом для построения региональной ипотечной системы служат экономические и социальные факторы, прочность которого является
следствием влияния нормативно-правовых, политических и организационных факторов.
В работе исследовано влияние различных факторов на инвестиционные составляющие для жилищного строительства в рамках жилищно-ипотечного рынка Брянской области (табл. 1). Выявлено, что хотя в регионе наблюдается улучшение благосостояния населения (темпы роста доходов и сбережений превышают индексы потребительских цен и цен на жильё), платёжеспособный спрос и кредитоспособность населения остаются низкими.
В качестве показателя кредитоспособности среднестатистической семьи предлагается использовать среднестатистический кредитный мультипликатор:
где СрЫН - средняя сложившаяся рыночная цена одного кв.м жилья; D сред - среднедушевой доход по области; 1- коэффициент, зависящий от %-й ставки, срока кредитования, максимальной доли кредита от стоимости жилья и др. показателей.
Уменьшение кредитного мультипликатора говорит об увеличении платёжеспособности населения, то есть семья в состоянии выплачивать ту же сумму кредита, но под больший процент. С целью анализа для каждого значения кредитного мультипликатора табулируются соответствующие значения процентной ставки и срока кредитования.
3. Предложена методика исследований жилищно-ипотечного рынка, на основе которой выявлены тенденции функционирования рынка жилья и перспективы развития рынка ипотечных кредитов Брянской области
Таблица 1
Характеристика факторов, влияющих на размер инвестиционных
составляющих в ипотечной системе Брянской области
Инвести- Факторы Характеристики влияющих факторов
ционные инвестиционных
составляю- составляющих 2001 г. 2002 г. . Х 2003 г.
щие
Среднедушевые доходы,
Х Макроэкономическая руб. и % к предыдущему периоду
Сбережения ситуация 16853 2255.0 3311,7
населения Х Динамика доходов и 134 134 147
расходов Динамика сбережений. %
Х Динамика ИПЦ 137,8 139,7 нд
Динамика 1Г ПЦ.%
117,3 116,9 112,9
Ипотечные Х Доходы населе'ния Среднестатистический кредитный
кредиты Х Условия кредитования мультипликатор, ед.
населению 115,0 133,4 125,4
Бюджетные Х Бюджетные Реализация программы субсидирования
субсидии возможности приобретения жилья для медицинских
населения работников и учителей
Объём ввода жилья по области, тыс.кв.м
ИТОГО: 236,9 241,7 220,4
Объём выбытия жилья. тыс.кв.м
,251 275 284
Доля ввода жилья по ипотечной программе, %
5,2 5,2 6,4
Стоимость Х Соотношение ХИндексы цен на первичном и вторичном рынке
предложения и спроса на жилья, % к предыдущему году
нового жильё л 112.3 155,1 138,1
жилья Х Объёмы ипотечного 128,3 183,0 121,9
= инвестирования и Жилищные инвестиции в регионе, мн. руб
Жилищные кредитования 740 836 1028
инвестиции Х Инвестиционная Из них капитальные вложения по ипотечной
активность программе, %
Х Стоимость 7,0 7,2 8,6
строительства Всего привлечённых средств в ипотечную
программу/ капитальные вложения, мн. руб.
71,3/56,1 66,1/60,3 I 80,9/87,9
Выдано займов, мн. руб.
1,1 8,6 23,8
Количество участников ипотечного
кредитования, семей/человек
212/695 229/756 | 363/1297
Предлагаемая методика поэтапного исследования жилищно-илотечного
рынка (рис. 2) позволит повысить эффективность работы ипотечной системы через анализ влияющих факторов, моделирование и прогнозирование её
1. Предварительный этап Цель: выявление системы показателей, характеризующих предложение и спрос жилья в ипотечной системе, определение динамики влияющих на них факторрв
Мсюдм: 1. Анализ статистики Результат: выбор показателей, характеризующих потенциальный спрос и предложение жилья и влияющих на них факторов
1. Динамика макроэкономических показателей. 2. Динамика благосостояния населения: сбережений, номинальных и реальных денежных доходов. 3. Динамика показателей спроса на жилье. 4. Динамика предложения жилья: Х ввод и выбытие жилья; Х предложение вторичного жилья; Х инвестиции в строительство, Х состояние строительного рынка; Х цены на жильё.
2. Социологический опрос Результат: количественные характеристики реального спроса и предложения жилья
Х реальное количество участников и их финансовых возможностей; Х объемы поступлений инвестиций в жилищное строительство от населения; Х поепочтения населения относительно хаоактеоистик жилья и т.п.
3. Экспертный опрос
Результат:^сорректировка предьшуихих результатов.
2. Аналитический этап Цепь: выявление закономерностей функционирования, моделирование состояния системы ипотечного жилищного кредитования
Анализ влияния факторов и их изменений на ипотечную систему, выявление связен
Анализ закономерностей конъюнктуры рынка
Моделирование спроса на ипотечные кредиты с учетом всех факторов
Моделирование объемов вовлечения финансовых средств в ипотечную систему и инвестиций в жилищное строительство.
Рис. 2 Методика исследования жилищно-ипотечного рынка
состояния, анализ результатов реализации ипотечных программ. Это позволит определить показатели и параметры региональных и муниципальных программ ипотечного кредитования, которые позволят достичь значительною социальною и экономического эффекта. Для этого необходим учёт особенностей экономической ситуации в регионе, потребности в жилье и платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты, ситуации на рынке жилья и др. Объектом анализа являются структурные составляющие и элементы жилищно-ипотечного рынка с учётом изменения различных факторов.
Главной целью предлагаемой методики является определение условий, при которых обеспечивается наиболее поное удовлетворение спроса населения на жильё. Для этого необходимо соответствующее предложение жилья, которое зависит от объёмов инвестиций ипотечной системы -поступлений финансовых ресурсов от населения, банков-кредиторов, бюджета и др. Поэтому необходима взаимная увязка как фактических, так и прогнозных экономических параметров жилищно-ипотечного рынка (рис. 3). Приведение в соответствие указанных параметров, по нашему мнению, является целью эффективного управления формированием и использованием инвестиций в ипотечной системе, а их соотношение позволит судить об эффективности процесса управления.
Рис. 3 Основные параметры жилищно-ипотечного рынка Проведённый анализ состояния жилищно-ипотечного рынка Брянской области позволил выявить:
Х Характеристики и тенденции структурных составляющих жилищно-ипотечного рынка региона - рынка жилья и ипотечных кредитов.
Х Потенциальные возможности расширения первичного рынка жилья с использованием системы ипотечного кредитования.
Х Состояние рынка жилья Брянской области по сравнению с другими областями Центрального федерального округа.
Потенциально увеличить свои текущие потребительские расходы за счёт использования сбережений будущих периодов, т.е. получить ипотечный кредит и направить его для инвестирования строительства квартиры стандартной площади или более, в Брянской области может 10% населения (при ставке по ипотечному кредиту 15% годовых, сроке кредитования 20 лет). В состоянии обслуживать кредитные обязательства при существующих условиях кредитования 70% населения области. При этом всё население разделено на четыре категории (табл. 2), исходя из потенциальных финансовых возможностей. Для выделения категорий населения
Таблица 2
Категории кредитоспособности населения Брянской области
Могут обслуживать кредитные обязательства - 70,3% населения
Ежемесячные выплаты могут быть 35% от семейного дохода -около 44% населения
4 Покупка стандартной квартиры и более - 10%
3 - - Покупка квартиры в 1,5-3 раза меньше стандартной - 3 4 % -
2 - Размер выплат по кредиту может быть менее 35% семейного дохода Ч 20% -
1 Немогут получить кредит- 9,7%
200-1800 1800-2800 2800-свыше 5800
2800-5400 5400-св. 5800
Доходы, руб./чел. мес.
использовались статистические данные о распределении населения области 'по размеру среднедушевого дохода. Расчёты проводились с использованием формул финансовых вычислений.
Исследование факторов и показателей платежеспособности населения Брянской области на рынке жилья, как части рынка товаров и услуг показало, что колебания индекса цен на жильё следуют за изменением реальных денежных доходов. Причём индекс цен на жильё находятся в диапазоне между уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения или же ниже них. Такая динамика способствует увеличению платёжеспособного спроса населения и снижению одного из его показателей - коэффициента доступности жилья.
Определено, что для увеличения жилищных инвестиций в регионе в 2 раза при существующих условиях кредитования потребуется участие семей, включающих минимум 2% населения, со среднедушевым доходом от 5400 руб. на человека в месяц.
4. Разработана целевая структурно-функциональная модель управления СИЖК, служащая основой формирования организационной структуры ипотечной системы, в которой выделены подсистемы и блоки, обеспечивающие реализацию управленческого цикла.
Для реализации целостного подхода к управлению ипотечной системой, предлагающего рассмотрение в единстве социальных и экономических процессов, её внутренней и внешней среды, разработана целевая структурно-функциональная модель управления региональной ипотечной системы (рис. 4). В её основе лежит произведенное в работе разделение целей СИЖК по уровням (табл. 3). В модели выделены блоки, каждый из которых служит достижению определённой цели. Необходимым условием реализации предложенного подхода к управлению является системный учёт, анализ и . согласование структурированных в работе интересов участников.
В результате исследования выделены подсистемы и блоки ипотечной системы, работа которых обеспечивает прохождение управленческого цикла.
При этом функции анализа, планирования и контроля принадлежат информационно-аналитической подсистеме и Управляющей ипотечной компании, организации - Управляющей ипотечной компании и программно-
Блок стандартно-нормативного регулирования Обеспечивающая цель:
обеспечение сбалансированности нормативно-правовых интересов
Федеральные и региональные
органы законодательной и испонительной власти, АИЖК
Блок связи с рынком ценных бумаг Цель: рефинансирование ипотечных кредитов
ИНВЕСТОРЫ
Блок координации Обеспечивающая цель: координация взаимодействия всех участников
Управляющая ипотечная Информационно-
компания аналитический центр
Функции:
Хуправление функциональ ными подсистемами ипотечной системы;
Х определение целевых показателей и критериев эффективности работы СИЖК;
Х разработка и реализация ипотечных программ;
Х оптимизация работы СИЖК
Функции:
Х сбор и обработка информации о состоянии СИЖК;
Х маркетинг и мониторинг внешней среды;
Х анализ поведения системы;
Х анализ результатов
Блок сбалансированности спроса и предложения жилья Цель: формирование платёжеспособ ного спроса населения на жильё и обеспечение соответствующего предложения жилья в результате увеличения инвестиций
Блок привлечения кредитных ресурсов
привлечение ресурсов коммерческих банков
Строительные компании
Рис. 4 Целевая структурно-функциональная модель управления региональной ипотечной системой
компании, организации - Управляющей ипотечной компании и программно-нормативной подсистеме. Реализация решений осуществляется тремя подсистемами: кредитования и обслуживания населения, формирования источников финансирования и финансового обеспечения и организации строительства. Таблица 3
Цели ипотечной системы
Уровень целен Цели,
Первый уровень 1.Формирование платежеспособного спроса населения на жилье и его удовлетворение в результате увеличения предложения жилья. 2.Увеличение предложения жилья за счёт роста инвестиций в ипотечной системе
Второй уровень 1. Применение ресурсов коммерческих банков и других кредитных организаций в качестве первичных кредиторов ипотечной системы. 2. Максимальное привлечение средств других инвесторов
Третий уровень Рефинансирование ипотечных кредитов посредством фондового рынка (развитие рынка ипотечных ценных бумаг)
5. Разработана экономико-математическая модель оптимального распределения объемов жилищного строительства и инвестиционных ресурсов в ипотечной системе
Управление привлечением и использованием инвестиционных ресурсов для жилищного строительства в ипотечной модели требует обеспечения сбалансированности финансовых потоков и рационализации использования имеющихся ресурсов. Для этого предложена экономико-математическая модель оптимального распределения объёмов жилищного строительства и инвестиционных ресурсов. Её применение позволяет достичь основной цели функционирования СИЖК - максимизации удовлетворения потребностей населения в жилье за счет рационализации использования внебюджетных средств, т.е. повысить социально-экономическую эффективность ипотечных программ.
Целевая функция оптимального распределения объемов
строительства жилья в ипотечной системе с учетом приоритетности удовлетворения потребностей в жилье определенных групп населения (в том
числе по объектам строительства) и максимизации использования средств населения принимает вид:
где i - номер категории населения; ] - номер объекта; - искомые объемы жилищного строительства; Пд - потребности населения в новом жилье (3 категории населения); Вд - коэффициента важности удовлетворения потребности каждой категории населения на ^м объекте (городе, посёке); С| - средняя себестоимость строительства кв. м жилья на ^м объекте;
- инвестиции поступившие от различных категорий граждан. -
инвестиции льготных категорий, получающих субсидии; ^ - инвестиции семей, оплачивающих жилье за счёт догосрочного ипотечного кредита на долевое участие в строительстве; - инвестиции семей, оплачивающих стоимость жилья за счет краткосрочного и догосрочного кредита; -бюджетные инвестиции; 15 - инвестиции Управляющей ипотечной компании.
Ограничениями в данной модели служат суммарные финансовые возможности всех инвесторов и производственные возможности
подрядных строительных организаций - 0Г Таким образом, ограничения экономико-математической модели следующие:
6. Предложена методика определения цены квадратного метра жилья на разных этапах строительства при реализации в ипотечной системе с использованием механизмов долевого участия
Для решения проблемы формирования фиксированной стоимости квартир при долевом строительстве жилья Управляющей ипотечной компанией как заказчика строительства, нами предложена методика
определении цены квадратного метра жилья на любом этапе его строительства. Поскольку в данной схеме предусматривается выдача ипотечного кредита на фиксированную сумму для поного расчета за строящуюся квартиру.
Мы исходим из того, чистый дисконтированный доход (ЧДД) от реализации инвестиционного проекта (от стадии утверждения проекта до момента продажи последней квартиры) складывается из интегральных .эффектов от продажи каждого квадратного метра жилья. Т.е., ЧДД от продажи одного квадратного метра жилья равен:
ЧДДм2= ^(К^-З^)ЧЦ-, (4)
(1 + Е )12
где - результаты от продажи одного квадратного метра жилья в
месяце X (стоимость 1 кв. м в месяце 1); 3. - затраты на строительство
одного квадратного метра жилья, сложившиеся к рассматриваемому месяцу.
Зная фактические и планируемые затраты на один квадратный метр жилья, приведенные к одному моменту времени, из формулы (2) можем
найги Я. (стоимость 1 кв. м на данный месяц) при условии, что ЧДДм2 >0
(условие экономической эффективности инвестиционного проекта). При этом производится планирование предстоящих объемов финансирования проекта по месяцам с учетом изменения (индексации) цен на ресурсы и услуги. Таким образом, в данной методике предусматривается планирование себестоимости строительства квадратного метра жилья.
Использование предлагаемой методики позволит обоснованно управлять экономической эффективностью инвестиционной деятельности в ипотечной системе на основе изменения цены продаваемого жилья от минимальной до оптимальной.
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ
1. Сущность инвестирования жилищного строительства в ипотечной системе определена как результат функционирования жилищно-ипотечного рынка, определенного и структурированного в работе. В качестве основного условия его развития определено ипотечное жилищное финансирование населения.
2. Установлено, что управление системой ипотечного жилищного кредитования, формированием и использованием инвестиций в ней возможно на основе применения целостного подхода, принципы которого реализованы в работе.
3. Предложена методика исследований жилищно-ипотечного рынка, позволяющая моделировать и прогнозировать состояние региональной ипотечной системы, анализировать результаты реализации ипотечных программ с целью повышения социально-экономической эффективности работы системы.
4. Анализ состояния жилищно-ипотечного рынка Брянской области позволил определить перспективы его развития на основе изучения потенциального и реального спроса населения на ипотечные кредиты.
5. Для повышения социально-экономической эффективности ипотечных программ, предложена экономико-математическая модель оптимального распределения объёмов жилищного строительства и инвестиционных ресурсов в региональной системе ипотечного жилищного кредитования.
7. Для организации эффективной работы региональной ипотечной системы предложены подходы к обеспечению скоординированной работы и согласованности интересов субъектов региональной и федеральной ипотечных систем, к построению организационных структур, а также подходы к конъюнктурным и маркетинговым исследованиям.
СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ : 1. Фомина О.С. О проблемах ипотечной системы жилищного кредитования Брянской области // Современные проекты, технологии и
материалы для строительного, дорожного комплексов и жилищно-коммунального хозяйства: Материалы 1-й между н. научно-практической конференции. - Брянск, БГИТА, 2003. - с. 310-313.
2. Фомина О.С. Механизмы финансирования жилищного строительства в современных условиях // Экономическое и социальное развитие регионов России: Сб. материалов 1-й Всероссийской научпо-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2004. - с. 174-177.
3. Фомина О.С. Управление системой ипотечною жилищного кредитования // Проблемы экономики, финансов и управления производством: Сб научных трудов вузов России (15 вып ). - Иваново: ГОУВПО ИГХТУ, 2004. - с.86-93.
4. Фомина О.С. Механизмы привлечения ресурсов для догосрочного ипотечного кредитования // Современные проекты, технологии и материалы для строительного, дорожного комплексов и жилищно-коммунального хозяйства: Материалы 1-й междун. научно-практической конференции.-Брянск, БГИТА, 2003 -с. 313-316.
5. Фомина О.С. Проблемы эффективности работы региональной системы ипотечного жилищного кредитования // Экономические проблемы становления рыночных отношений в Российской Федерации: Сб. материалов межвузовской научно-практической конференции. - БГТУ, Брянск, 2004 г.
6. Фомина О.С. Обоснование перспективной технологии финансирования инвестиций в жилищное строительство // Вклад учёных и специалистов в национальную экономику: Материалы регион, научно-технической конференции (20-21 мая 2004 г.): В 2 т.- т. 2 / под ред. Е.Н. Самошкииа, В.А. Рыжикова и др. - Брянск: БГИТА, 2004. - с. 111 -115.
7. Фомина О С. Социальный эффект ипотечного кредитования Проблемы строительного и дорожного комплексов. Материалы II международной научно-технической конференции Брянск - 11-13 ноября 2003 г./ БГИТА. Под ред. Микрина В.И.. Плотникова В.В., Сенющенкова М.А.. Городкова А.В, Кожухара В.М, - Брянск, 2004 - с. 444-449.
Подписано в печать 31.03.05 Формат 60\в4 1/16.
Ус1. Псч. л. 1. Тира* 100 У*,
/ Ж т. Г . _ / \
Брянская юс\ дарственная шгснсрно-тсмю.Ки нч&кая академия 241037.1. Брянск, пр. Станке Димитрова. 3
.. |ф. ^ 1.И1К1.'ДМШ|ХМ1.1. ^
24 22 ДПР2005 4 ^84
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Фомина, Оксана Сергеевна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1 Значение системы ипотечного кредитования для инвестиционного обеспечения жилищного строительства.
1.1 Теоретические и социально-экономические основы проблемы
1 инвестирования жилищного строительства.
1.2 Особенности жилищно-ипотечного рынка и его роль в формировании жилищных инвестиций.
1.3 Мировой и российский опыт решения проблемы привлечения инвестиций в жилищное строительство.
ГЛАВА 2 Анализ жилищно-ипотечного рынка при разработке и реализации программ ипотечного кредитования.
2. 1 Направления и методика исследований для обеспечения
Х эффективности управления инвестициями в ипотечной системе.
1 2.2 Анализ тенденций формирования предложения и спроса на рынке жилья Брянской области.
2.3 Исследование предпосылок формирования платежеспособного спроса населения в системе ипотечного кредитования Брянской области.
ГЛАВА 3 Управление формированием и использованием жилищных инвестиций в системе ипотечного кредитования.
3.1 Совершенствование управления жилищными инвестициями в ипотечной системе.
1 3.2 Методические подходы к формированию организационных структур региональных ипотечных систем.
3.3 Оптимизация инвестиционного процесса и обеспечение экономической эффективности при строительстве жилья в ипотечной системе.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестированием жилищного строительства в системе ипотечного кредитования"
Актуальность темы исследования. Преобразования в российской экономике последних десятилетий привели к сокращению объёмов бюджетного финансирования строительства жилья и внебюджетных жилищных инвестиций, что послужило причиной падения объемов вводимого жилья. Удовлетворение существующего спроса на жильё, определяемого низким уровнем жилищной обеспеченности населения и высоким коэффициентом износа жилищного фонда, требует сбалансированного увеличения темпов ввода жилья и платежеспособности населения. Поэтому в сложившихся экономических условиях необходим поиск эффективных способов инвестирования жилищного строительства из всех возможных источников. В связи с этим важной является мобилизация внебюджетных ресурсов для направления их в жилищное строительство с привлечением ресурсов кредитно- финансовой сферы, где, как показывает мировая практика, особую актуальность приобретает развитие системы догосрочного ипотечного кредитования.
Для эффективного использования потенциала, который несет в себе система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), требуется, чтобы ипотечные схемы финансирования жилищного строительства и приобретения готового жилья приспосабливались к особенностям экономической ситуации, платежеспособному спросу населения, то есть были гибкими, способными работать в сложных финансово-экономических условиях. При этом возникают проблемы связанные с отсутствием скоординированной работы участников ипотечной системы, недостаточным информационным обеспечением, рассогласованием интересов её субъектов, решение которых требует поиска научнообоснованных подходов. В связи с этим актуальным является анализ функционирования жилищно-ипотечного рынка и прогнозирование его состояния, разработка подходов к управлению ипотечной системой, формированием и использованием в ней инвестиционных ресурсов.
Значительных работ в теоретико-методологическом плане, которые в поной мере отражают особенности применения ипотечных схем для направления инвестиций в жилищное строительство недостаточно, поэтому данное направление требует дальнейшего всестороннего развития. Особо можно выделить работы В.П. Жданова, В.И. Лимаренко, В.Б. Гутина, Е.М. Дарьина Т.Е., Трофимовой, Е.В. Орешкович, В.Б. Ичитовкина, Г.А. Медведева, В.В. Смирнова, Абрамова С.И.
Актуальность, недостаточная изученность, отсутствие системного изложения материала по вопросам данного направления, практическая значимость поиска подходов к формированию и управлению ипотечной системой инвестирования жилищного строительства определили выбор темы диссертации, цель исследования и его задачи.
Объектом исследования является региональная система ипотечного жилищного кредитования (СИЖК) Брянской области.
Предметом диссертационного исследования являются процессы формирования и эффективного использования инвестиций в системе ипотечного жилищного кредитования.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методических основ управления инвестированием жилищного строительства в ипотечной системе и практических рекомендаций по их использованию в российских регионах.
Для достижения поставленной цели в диссертации решались следующие задачи:
Х проанализировать существующие теоретические и методологические подходы к решению проблемы инвестиционного обеспечения жилищного строительства на базе развития ипотечно-кредитных отношений;
Х рассмотреть и уточнить содержание процесса жилищного финансирования населения, проанализировать мировой и российский опыт жилищного финансирования;
Х определить роль жилищно-ипотечного рынка в формировании жилищных инвестиций;
Х разработать методику исследований, необходимую для обеспечения эффективности работы СИЖК;
Х провести анализ состояния жилищно-ипотечного рынка Брянской области, определить перспективы его развития;
Х разработать подходы к управлению СИЖК и формированием в ней инвестиций в жилищное строительство;
Х разработать методы оптимизации инвестиционного процесса и обеспечения экономической эффективности процесса создания и реализации жилья в ипотечной системе.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явилась философская концепция целостности, состоящая в системном рассмотрении взаимообусловленных социальных и экономических процессов, а также современные подходы к управлению социально-экономическими системами, изложенные в трудах российских и зарубежных авторов. Информационной основой исследования явились материалы научно-практических конференций, федеральные и региональные нормативные акты, государственные и региональные концепции и программы в области жилищного строительства и ипотечного кредитования. В качестве специальных методов применялись системный подход к решению поставленной проблемы, приёмы сравнительного и экономического анализа, метод экономико-математического моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании научных и методических рекомендаций по организации и управлению процессом инвестирования жилищного строительства в рамках СИЖК, что подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:
1. Сформулировано понятие жилищного финансирования населения.
2. Раскрыта сущность и представлена структура инвестиционного жилищно-ипотечного рынка; произведена структуризация факторов влияющих на его функционирование и введено понятие среднестатистического коэффициента кредитования.
3. Предложена методика исследований жилищно-ипотечного рынка, на основе практической реализации которой выявлены тенденции функционирования рынка жилья и перспективы развития рынка ипотечных кредитов Брянской области.
4. Разработана целевая структурно-функциональная модель управления СИЖК, служащая основой формирования организационной структуры ипотечной системы, в которой выделены подсистемы и блоки, обеспечивающие реализацию управленческого цикла.
5. Разработана экономико-математическая модель оптимального распределения объемов жилищного строительства и инвестиционных ресурсов в ипотечной системе.
6. Предложена методика определения цены квадратного метра жилья на разных этапах строительства при реализации в ипотечной системе с использованием механизмов долевого участия.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные научно-методические подходы к организации и управлению инвестированием жилищного строительства в СИЖК могут быть использованы в российских регионах для оптимизации и повышения эффективности её работы.
Апробация результатов работы. Основные положения и результаты диссертации обсуждались и были одобрены на региональных научно-практических конференциях Вклад учёных и специалистов в региональную экономику (Брянск, 2003-2004 гг.), Международных научно-практических конференциях Проблемы строительного и дорожного комплексов (Брянск, 2002-2004 гг.), Всероссийской научно-практической конференции Экономическое и социальное развитие регионов России (Пенза, 2003 г). Результаты исследования использованы в учебно-методической работе Брянской государственной инженерно-технологической академии по курсу Экономика жилищной сферы.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объёмом 2,23 п.л.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Основная часть содержит 17 таблиц, 37 рисунка. Библиография включает 132 источника.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Фомина, Оксана Сергеевна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. Проведенный анализ участия государства в финансировании жилищного строительства в советский период и современных российских условиях, а также экономических предпосылок проблемы инвестирования жилищного строительства, позволил выявить необходимость разработки эффективных способов аккумуляции финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков, крупных инвесторов, а также централизованных инвестиций для направления в жилищное строительство. Это является необходимым вследствие существующих сложностей с привлечением ресурсов внебюджетных источников, возникших, как в результате отсутствия экономико-организационных предпосылок на уровне региона, так и существенных недоработок на федеральном уровне.
2. Для организации продвижения жилья как товара от производителей к покупателям и потока денежных средств от покупателей (населения) к производителям на рынке жилья, как основного условия формирования и направления инвестиций в жилищное строительство, необходимо обеспечить формирование платёжеспособного спроса населения на жильё и инвестиций для строительного рынка. Поэтому требуется разработка и внедрение эффективных рыночных схем привлечения инвестиций в жилищное строительство как составных элементов федеральной и региональной систем инвестиционного обеспечения строительства жилья, где ключевую роль дожно играть развитие жилищного финансирования населения, содержание понятия которого уточнено в работе.
3. В процессе решения поставленной задачи анализа существующих теоретических и методологических подходов к решению проблемы инвестиционного обеспечения жилищного строительства, выявлено, что ведущая роль среди рассмотренных моделей жилищного финансирования принадлежит ипотечному кредитованию.
4. В условиях российской экономики невозможно быстрое внедрение классической модели ипотечного кредитования ввиду существования ряда
ХХарактеристики структурных составляющих жилищно-ипотечного рынка региона: жилищного и кредитного рынков
ХФакторы и закономерности динамики предложения жилья и цен на жильё. ХФакторы и закономерности спроса на жильё.
ХПотенциальный и реальный спрос на ипотечные кредиты, влияющие на них факторы.
ХПотенциальные возможности расширения первичного рынка жилья с использованием системы ипотечного кредитования.
Х Состояние рынка жилья Брянской области по сравнению с другими областями Центрального федерального округа.
9. Выявлены благоприятные предпосыки увеличения платёжеспособности населения Брянской области на рынке жилья, как части рынка товаров и услуг, не касаясь ипотечно-кредитных отношений: денежные доходы растут быстрее инфляции и цен на жильё, что способствует снижению коэффициента доступности жилья.
10. Как показал проведённый анализ, потенциально получить кредит (т.е., увеличить свои текущие потребительские расходы за счёт использования сбережений будущих периодов) и направить его для инвестирования рынка жилья, в частности строительства квартиры стандартной площади или более, в Брянской области может 10% населения. В состоянии обслуживать кредитные обязательства при существующих условиях кредитования 70% населения области, которое было разделено на четыре категории.
11. Для характеристики соотношения между доходами населения и ценами на жильё введено понятие среднестатистического коэффициента кредитования.
12. Для того чтобы увеличить жилищные инвестиции в регионе в 2 раза при существующих условиях кредитования потребуется участие семей, включающих минимум 2% населения, со среднедушевым доходом от 5400 руб./чел. мес. Но при этом одним из основных препятствий для приобретения квартиры через ипотечно-креДитный рынок выступает размер первоначального
Х Характеристики структурных составляющих жилищно-ипотечного рынка региона: жилищного и кредитного рынков
Х Факторы и закономерности динамики предложения жилья и цен на жильё.
Х Факторы и закономерности спроса на жильё.
Х Потенциальный и реальный спрос на ипотечные кредиты, влияющие на них факторы.
Х Потенциальные возможности расширения первичного рынка жилья с использованием системы ипотечного кредитования.
Х Состояние рынка жилья Брянской области по сравнению с другими областями Центрального федерального округа.
9. Выявлены благоприятные предпосыки увеличения платёжеспособности населения Брянской области на рынке жилья, как части рынка товаров и услуг, не касаясь ипотечно-кредитных отношений: денежные доходы растут быстрее инфляции и цен на жильё, что способствует снижению коэффициента доступности жилья.
10. Как показал проведённый анализ, потенциально получить кредит (т.е., увеличить свои текущие потребительские расходы за счёт использования сбережений будущих периодов) и направить его для инвестирования рынка жилья, в частности строительства квартиры стандартной площади или более, в Брянской области может 10% населения. В состоянии обслуживать кредитные обязательства при существующих условиях кредитования 70% населения области, которое было разделено на четыре категории.
11. Для характеристики соотношения между доходами населения и ценами на жильё введено понятие среднестатистического кредитного мультипликатора.
12. Для того чтобы увеличить жилищные инвестиции в регионе в 2 раза при существующих условиях кредитования потребуется участие семей, включающих минимум 2% населения, со среднедушевым доходом от 5400 руб./чел. мес. Но при этом одним из основных препятствий для приобретения квартиры через ипотечно-кредитный рынок выступает размер первоначального взноса, преодоление которого требует бюджетного участия или других способов решения данной проблемы.
13. Для решения проблем, связанных с отсутствием скоординированной работы участников ипотечной системы, недостаточным информационным обеспечением, рассогласованием интересов субъектов ипотеки предлагается управлять системой ипотечного жилищного кредитования на основе применения целостного подхода к достижению целей функционирования рассматриваемой системы. Среди них центральное место дожны занимать цели удовлетворения потребностей населения в жилье (расширение возможностей населения по участию в ипотечных программах) и увеличения инвестиций в жилищное строительство.
14. По нашему мнению, целостный подход предполагает формирование организационно-целевой структуры региональной ипотечной системы с выделением целевых блоков, каждый из которых служит достижению целей определенного уровня. Необходимым условием реализации этого подхода является системный учёт, анализ и согласование интересов субъектов системы.
В работе произведена структуризация интересов участников ипотечной системы, выявлена их взаимосвязь и специфика.
15. На основе произведенного разделения целей системы ипотечного жилищного кредитования по трем уровням разработана общая целевая и структурно-функциональная модель её управления.
16. Выявлено, что прохождение управленческого цикла в региональной ипотечной системе обеспечивается работой взаимодействующих функциональных подсистем ипотечной системы, включающих в себя функциональные блоки.
17. Для эффективного управление привлечением и использованием инвестиционных ресурсов для жилищного строительства в ипотечной системе требуется обеспечения сбалансированности инвестиционных потоков, рационализации распределения имеющихся инвестиционных ресурсов. Для решения этой задачи предлагается экономико-математическая модель оптимального распределения объёмов жилищного строительства и инвестиционных ресурсов, которая позволяет достичь основной цели функционирования системы ИЖК - максимизации удовлетворения потребностей населения, а, значит, повысить социально-экономическую эффективность ипотечных программ.
18. Предлагаемая методика определения цены 1 кв. м жилья при долевом строительстве позволит экономически обоснованно управлять эффективностью инвестиционной деятельности в ипотечной системе. Данная методика позволяет решить проблему формирования фиксированной стоимости квартир при долевом строительстве жилья Управляющей ипотечной компанией как заказчика строительства.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Фомина, Оксана Сергеевна, Брянск
1. Указ Президента РФ от 29.03.96 №430 О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья
2. Указ Президента РФ от 10.06.94 №1180 О жилищных кредитах
3. Указ Президента РФ от 24.12.93 №2281 О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы
4. Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218-1 Об основах федеральной жилищной политики
5. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года №2872-1 л0 залоге
6. Закон Московской области от 23 ноября 2001 г. №181/2002-03 Об областной целевой программе Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002-2003 годахû
7. Областной закон Ростовской области от 19 марта 2002 г. № 224-ЗС Об областной целевой программе развития системы догосрочного финансирования жилищного строительства в Ростовской области на 2002-2005 годы
8. Брянская область: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2003. 266 с.
9. Брянская область в цифрах: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 1999.- 134 с.
10. Брянская область в цифрах.: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2002. 115 с.
11. Брянская область в цифрах: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2003. 118 с.
12. Брянская область в цифрах: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2004. 104 с.
13. Города и районы Брянской области: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2003. 236 с.
14. Социальное положение и уровень жизни населения Брянской области: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2002.- 42 с.
15. Социальное положение и уровень жизни населения Брянской области: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2003. Ч 48 с.
16. Социально-экономическое положение Брянской области: Стат. сб.-Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2003. 106 с.
17. Социально-экономическое положение Брянской области: Стат. сб.-Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2004. Ч 100 с.
18. Социально-экономическое положение городов и районов Брянской области: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2003. Ч 48 с.
19. Социально-экономическое положение областей Центрального федерального округа. Вып. №12. Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2004. - 35 с.
20. Строительство в Брянской области: Стат. сб.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2001. 92 с.
21. Строительство в областях Центрального федерального округа. Стат. бюлетень.- Брянск: Издат. центр Брянскобкомстата, 2002. Ч 22 с.
22. Финансы Брянской области. Официал, издание. Брянск: Издательский центр Брянскобкомстата, 2002. - 132 с.
23. Агапкин В.М., Лимаренко В.И., Казейкин B.C. Интегрированная система управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях (система Эффект) // Экономика стр-ва. Ч 2000. №2.- с.24-36.
24. Агапкин В.М. Переходная модель ипотечного кредитования: решение для регионов и муниципалитетов / В.М. Агапкин // Экономика строительства. Ч 1999. №9. Ч с. 29-34.
25. Андреев Л.С., Резинченко B.C. Определение экономической эффективности инвестиционных проектов и инноваций в строительстве // Экономика строительства. 2001. - №9. - с. 14-27.
26. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. Ч М.: Финансы и статистика, 1996. Ч 192 е.: ил.
27. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002 -208 е.: ил. - (Сер. Краткий курс)
28. Бланк И.А. Управление денежными потоками. К.: Ника - Центр, Эльга, 2002. - 736 с. - (Серия Библиотека финансового менеджера. Вып. 8)
29. Бузырев В. В., Чекалин Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.-ИНФРА - М, 2001. - 256 с. - (Сер. Высшее образование)
30. Внутренние источники финансирования ипотеки // Ипотека: опыт регионов. 1999. - №1-2. - с.22-24.
31. Воробьёв Ю., Караваева И., Скрабов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопр. экономики. -1995.-№ 11.-С.35-39.
32. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учеб. Ч 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2003.-836 с.
33. Горемыкин В. А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учеб. -М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999 592 с.
34. Гутин В.Б., Дарьин Е.М., Трофимова Т.Е. Комплексное моделирование муниципальных схем ипотечного кредитования // Жилищное стр-во. 2002. - №6. - с.12-17.
35. Гутин В.Б., Дарьин Е.М., Трофимова Т.Е. Кредитование клиентов муниципальной жилищной ипотеки // Жилищное стр-во. 2001. - №6. Ч с.3-7.
36. Гутин В.Б., Дарьин Е.М., Трофимова Универсальные функциональные модули для построения моделей жилищной ипотеки // Экономика стр-ва. 2001. - №8. - с.51-58.
37. Деньги, кредит, банки: Учеб. для вузов по экон. специальностям /Лаврушин О.И., Ямпольский М.М., Савинский Ю.П. и др.; Под ред.
38. Лавру шина О.И. Ч 2-е изд. перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2000.-460 с.
39. Жданов В.П. Инвестиционные механизмы регионального развития. Калининград, БИЭФ, 2001. - 355 с.
40. Жилищное финансирование в период реформ. М, 2002. - 208 с.
41. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование. Основные проблемы (по материалам конф.)// Ипотека: опыт регионов. 2000. - № 6-7. - с.4-8.
42. Жильё: комплексный взгляд / Под. общ. ред. В.М. Агапкина. Науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. М.: А.В.Ч., 2002. - 976 с.
43. ЖуркинаН.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002.-№6. - с. 17-19.
44. Иванов Г.И. О совершенствовании механизма ипотечного кредитования // Жилищное стр-во. 1999. - №1.- с.9-10.
45. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие для вузов по специальности Финансы и кредит; Под ред. В.А. Слепова. М.: Юристъ, 2002.- 479 с.
46. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учеб. для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2001. - 542 с.
47. Ильин А.В. Первая эмиссия ипотечных ценных бумаг в современной России // Ипотека: опыт регионов. 2000. - №7(9). - с.28-31.
48. Инвестиции: Учеб. / Под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина М.: ООО ГК Веби, 2003. - 440 с.
49. Кейнс Д.М. Общая теория занятости, процента и денег: Пер. с англ. / Ассоц. рос. вузов. М.: Гелиос АРВ, 1999. - 351 с. - (Классики экон. науки - 20 в).
50. Киевский И.Л. Строительная составляющая на рынке недвижимости // Жилищное стр-во. 2003.- №2. Ч с.6-8.
51. Киевский И.Л. Инвестиционно-строительный процесс создания и реализации жилища // Жилищное стр-во. Ч 2003.- №1. с.2-5.
52. Кистанов В.В., Копылов Н.В. Региональная экономика России: Учеб. М.: Финансы и статистика, 2002. Ч 584 е.: ил
53. Концепция развития жилищно-ипотечного кредитования населения Брянской области. Брянск, 2002. Ч 32 с.
54. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопр. экономики.-2001. №5.-с. 89 -106.
55. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство Лань, 2001 Ч 480 с. - (Учеб. для вузов. Спец. лит-ра)
56. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е. В.Основы организации ипотечногокредитования. М.: Высш. школа, 1998.-180 с.
57. Кузовлева И.А. Региональный инвестиционно-строительный комплекс: современные процессы и тенденции. Брянск: БГИТА, 2001. -187 с.
58. Курс экономической теории: Учеб. для вузов по экон. специальностям и направлениям / Чепурин М.Н., Ивашковский С.Н., Киселёва Е.А. и др.; Под общ. ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А.; МГИМО (У). 4-е изд., перераб. и доп. - Киров: АСА, 1999. - 743 с.
59. Ларионов А.Н. Место и роль потребительских кооперативов в развитии жилищного ипотечного кредитования // Ипотека: опыт регионов. 2001. - № 1 (10). - с. 21 -24.
60. Ларионов А.Н. Теоретическая основа формирования современного рынка жилья в России на основе ипотечного кредитования // Ипотека: опыт регионов. Ч 1999. №1-2. Ч с. 23-26.
61. Лассен Т. Перспективы развития ипотечных банков в России с использованием немецкого опыта // Ипотека: опыт регионов. 2000. -№7(9) - с. 19-22.
62. Либерман И.А. Современные проблемы ценообразования и определения себестоимости подрядных работ // Экономика стр-ва. -2003.-№3.-с.11-19.
63. Лимаренко В.И. Актуальные проблемы управления системой ипотечного кредитования в условиях экономического кризиса России // Ипотека: опыт регионов. -2000. №7(9). Ч с. 13-18.
64. Лимаренко В. И. Ипотека: шаг за шагом. В 2 кн. Кн. 2: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика / В. И. Лимаренко. Саров - Саранск: Тип. Крас. Окт., 1999.-180 с.
65. Лимаренко В.И. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития // Экономика стр-ва. 2000. - №5. - с. 2-13.
66. Лимаренко В.И. Моделирование системы управления ипотечным кредитованием в условиях переходной экономики России // Экономика строительства. 2000. - №6. - с. 2-13.
67. Лимаренко В.И. Теоретические основы современной стратегии развития системы управления ипотечным кредитованием в условиях переходной экономики // Ипотека: опыт регионов. 2000. - №3-4. -с. 16-22.
68. Логинов М. П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. -2002.-№9. с.67-73.
69. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. - №4. -с. 16-19.
70. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика стр-ва. 2001.- №7. - с.16-24.
71. Макальская М.Л., Пирожкова Н.А. Некоммерческие организации в России: создание, права, налоги, учёт, отчётность. 5-е изд., перераб. и доп.- М.: Изд-во Дело и сервис, 2002. - 768 с.
72. Мальцев В.Е. Московская ипотечная программа: состояние и перспективы // Ипотечное кредитование в России: Материалы к всероссийской конференции Ч М., 2003 с. 23-25.
73. Марголин A.M., Быстряков А .Я. Экономическая оценка инвестиций: Учеб. М.: Ассоциация авторов и издателей Тандем. Изд-во ЭКМОС, 2001. -240 с.
74. Маркетинговые исследования: Сб. ст. по теории и практике маркетинговых исследований / Под общ. ред. Е.В. Ромата. Харьков: НВФ Студцентр, 2001. - 352 е.: ил.табл.- (Б-ка журн. Маркетинг и реклама)
75. Маркетинговое исследование: информация, анализ, прогноз: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2001. - 320 е.: ил.
76. Мекумов Я.С. Финансовые вычисления. Теория и практика: Учебно-справ. пособие. М.: ИНФРА - М, 2002. -383 с. - (Сер. Высш. образование).
77. Митрошина К. Ипотечные банки // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - №1-2. - с.23-27.
78. Мыльник В.В. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Акад. проект, 2002. - 272 с. - (лGaudeamus)
79. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон РФ// Экономика стр-ва. 1999. - №3- с.40-64, №4 - с.44-64.
80. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопр. экономики. -2001.-№5. с.107-112.
81. Осокина И. JL, Смирнов В. В. Догосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях РФ: опыт и рекомендации. Методическое пособие. М., 2001. - 205 с.
82. Петров В.Н. Экономика недвижимости. Учеб. пособие. Ч СПб.: Наука, 2003. 176 с.
83. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика стр-ва. Ч 2001. №1. - с.21-30.
84. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика стр-ва. 2001. - №6.- с.20-32.
85. Печатникова С.М. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика стр-ва. Ч 2003.- №4. с. 13-22.
86. Практика ипотечного жилищного кредитования: Руководство по участию в город, программе ипотеч. жилищ, кредитования. Рязань: РИНФ. - 2000 - 276 с.
87. Программа ипотечного жилищного кредитования в Брянской области. Брянск, 2000. - 36 с.
88. Розенберг Дж. М. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА - М, 1997.- 400 с. - (Б-ка словарей ИНФРА - М)
89. Рынок жилья в переходной экономике / Под ред. Е. В. Орешкович. Киров: ГИПП Вятка, 2002. - 896 с.
90. Рынок жилья в России и Федеральная система ипотечного жилищного кредитования: Аналитический обзор М.: ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, 2003 - 64 с.
91. Семеняка А.Н. Ипотечное кредитование как ключевой фактор решения жилищной проблемы // Ипотечное кредитование в России: Материалы к всероссийской конференции Ч М., 2003 с. 4-5.
92. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. Ч М.: Финансы и статистика, 2000. 272 е.: ил.
93. Сергеев И.В., Веретенникова И.И., Яновский Организация и финансирование инвестиций: Учеб пособие. 2-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Финансы и статистика, 2002. - 400 е.: ил.
94. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие. Ч М.: ИНФРА, 2000. 272 с - (Серия Вопрос ответ)
95. Сибгатулин И.Х. Малозатратная схема развития системы ипотечного жилищного кредитования в Ульяновской области // Ипотека: опыт регионов 2000. - №7. - с.21-23.
96. Скирдо Д.В. Найти точку отсчета можно, определив сущность и специфику рынка недвижимости // Регион, экономика: теория и практика. 2004.- №2(5). - с. 39-45.
97. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом Аудитор, 1999. -112 с.
98. Смирнов В.В. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости) / В.В.Смирнов, З.П. Лукина. М.: Фонд Правовая культура, 1999. -248 с.
99. Современный финансово-кредитный словарь / Под общ. ред. М.Г. Лапусты, П.С. Никольского. М.: ИНФРА-М, 1999. - 526 с.
100. Старик Д.Э. Расчёты эффективности инвестиционных проектов / Учеб. пособие. Ч М.: ЗАО Финанстатинформ, 2001. Ч 131 с.
101. Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М.: Изд-во РАГС, 2003. - 558 с.117Терентьев А.Р. Маркетинг в инвестиционно-строительной компании в современных условиях // Экономика стр-ва. 2003.- №6.- с. 2-13.
102. Томачёв Е., Монахов Б.Е. Экономика строительства: Учебное пособие. М.: ИД Юриспруденция, 2003. - 224 с.
103. Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2000. -XXVII, 932 е.- (Сер. Универ. Учеб.).
104. Христолюбов Д.В. Роль банков в системе ипотечного жилищного кредитования и проблемы развития ипотеки в России // Ипотечное кредитование в России: Материалы к всероссийской конференции Ч М., 2003-е. 5-10.
105. Цыбуленко 3. Залог жилых домов и квартир // Рос. юстиция 2000. - №5. - с.35-38.
106. Цылина Г.А. Государство и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. Ч 1999, №7-8. Ч с. 2-3.
107. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное стр-во. 2000. - №1- с.7-92.- №2. - с.2-5.
108. Чистов Л.М. Экономика строительства. СПб:Питер, 2001. - 384 е.: ил. - (Сер. Учеб. для вузов)
109. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. -Ростов н/Д: Феникс, 2002. 320 с.
110. Щетинин Я.В. Значение маркетингового подхода в процессе ипотечного кредитования // Ипотечное кредитование в России: Материалы к всероссийской конференции М., 2003 - с. 18-23.
111. Экономика: Учеб. / Под редакцией А.И. Архипова, А.Н. Нестеренко, А.К.Большакова. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - 792 с.
112. Экономика недвижимости / Под ред. Ресина В.И. М., 2000.
113. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, Е.И. Рыбнов, А.Ф. Клюев. М.: Изд-во АСВ; СПб: СПбГАСУ. - 2000. - 186 с.
114. Экономика строительства: Учеб. / Под общ. ред. И.С. Степанова -2-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2003. - 591 с.
115. Экономика строительства: Учеб. пособие для вузов / Под. ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. Москва: ИКЦ МарТ, Ростов-н/Д: Издат. центр МарТ, 2003. - 352 е.- (Сер. Экономика и управление)
116. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости: Учеб. пособие; Под ред. А.Н. Мошнова. СПб.: Изд. дом Сентябрь, 2002. - 264 с.
117. Удельный вес объёмов ввода жилья в Брянской области по формам собственности1998 1999 2000 2001 2002 2003
118. Государственная 21,3 13,1 17,5 13,8 14,7 13,0
119. Муниципальная 3,6 9,3 19,8 5,7 9,1 13,8
120. Собственность общественных объединений 3,4 3,6 7,7 3,4 нд
121. Смешанная российская 12,9 13,5 4,2 3,4 0,4
122. Частная 62,2 60,3 54,9 69,1 72,4 63,1т186
Похожие диссертации
- Управление инвестированием жилищного строительства
- Формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе
- Методологические проблемы формирования и развития механизма догосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона
- Развитие колективного инвестирования жилищного строительства
- Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий