Методологические проблемы формирования и развития механизма догосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона

Петрухин, Александр Борисович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методологические проблемы формирования и развития механизма догосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>доктор экономических наук
Автор	Петрухин, Александр Борисович
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методологические проблемы формирования и развития механизма догосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона"

На правах рукописи

ПЕТРУХИН АЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ

И РАЗВИТИЯ МЕХАНИЗМА ДОГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управления предприятиями, отраслями, комплексами (строительство); региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Научный консультант Заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор Коробейников Игорь Олегович

Ведущая организация ГОУ ВПО Московский институт коммунального

хозяйства и строительства

Защита состоится февраля 2006 года в часов на заседании

диссертационного совета Д 212.219.01 . при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан л

Л января 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

_р.С. Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, происходившие в нашей стране в связи с переходом к рыночным отношениям затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную сферу, которая является важнейшей сферой в жизнедеятельности человека. С переходом к рыночным отношениям большинство отраслей (исключая сырьевую направленность) экономики находилось в стагнации. Одним из таких секторов экономики являлась жилищная сфера. Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной сферы предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются разработка новой инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы, поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного строительства и обслуживания ЖКХ, формирование системы государственных гарантий, развитие системы догосрочного инвестирования жилищной сферы, формирование института ипотеки развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.

Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы испонительной власти пытаются еб решать, реализуя различного рода федеральные, региональные, и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.

Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения дожна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы догосрочного жилищного инвестирования и кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Одной из основных задач государства в становлении системы догосрочного жилищного инвестирования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование дожно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно допоняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на жилищностроительном рынке за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в жилищно-строительную сферу посредством развития системы догосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к строительству населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью догосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма инвестирования и догосрочного кредитования жилищно-строительной сферы, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

> инвестирование жилищного строительства;

> государственная бюджетная поддержка строительства жилья населением (система целевых адресных субсидий);

> догосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:

- ипотечного жилищного кредитования;

- жилищных облигационных займов;

- накопительных систем жилищно-строительных сбережений населения (НСЖСС) через строительно-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Одним из финансовых механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе является тем инструментом, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом. Ипотечные программы развития строительного комплекса разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные их преимущества ипотека до настоящего времени в России не приобрела. В настоящее время фактически отсутствует единый подход к организации региональных ипотечных программ. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с организацией программ догосрочного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем инвестирования жилищной сферы, управления жилищным строительством, оценки эффективности инвестиций, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы проводились в нашей стране много лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Х.М. Гумба, Н.Е. Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, С.Р. Хачатрян, B.C. Чекалин, JI.M. Чистов и др.

Однако многие проблемы, связанные с развитием догосрочного инвестирования жилищной сферы на уровне региона, возникшие с переходом к рынку мало изучены и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса региона в условиях развитого рынка. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование единого подхода к догосрочному инвестированию жилищного строительства (особенно дотационных регионов) может быть обеспеченно только на основе системного и комплексного подхода с учетом воздействия рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная.

В соответствии с вышеизложенным, целью диссертационной работы является разработка методологических и методических основ организации догосрочного механизма инвестирования жилищной сферы дотационных регионов. Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:

- анализ проблем развития жилищной сферы Российской Федерации с выявлением основных направлений решения жилищной проблемы на региональном уровне в условиях развития рыночных отношений;

- анализ опыта организации ипотечных программ в сфере жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

- исследование и анализ существующих механизмов инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;

- уточнение методологических подходов регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере дотационного региона;

- разработка методологических основ моделирования догосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона;

- разработка методического подхода к формированию инвестиционной привлекательности программ развития жилищно-строительного комплекса;

- разработка организационно-экономической модели ресурсного обеспечения региональных программ , строительства и приобретения жилья с использованием ипотечного механизма;

- исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу дотационного региона.

Предметом исследования являются методологические и методические вопросы догосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.

Объектом исследования выступают формы и методы догосрочного инвестирования жилищной сферы дотационного региона.

Теоретической и методологической базой исследования послужило использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализа, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищной сферы.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом Ивановского центра недвижимости, Управлением жилищной политики администрации г. Иванова и муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

1. Разработан методологический подход к постановке и решению жилищной проблемы на уровне дотационного региона, отражающий в комплексе все аспекты догосрочного кредитования жилищной сферы дотационного региона;

2. Выявлены закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения строительного комплекса в региональных программ догосрочного кредитования жилищной сферы, с учетом социального характера решения жилищных проблем в дотационных регионах;

3. Разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития догосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, которые создают условия для роста объемов жилищного строительства, а также способствуют улучшению условий приобретения квартир;

4. Проведен анализ и предложена классификация методик жилищного кредитования, на основании которой выработан перечень программных мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере жилищного кредитования на региональном уровне;

5. Предложен методологический подход к формированию схемы догосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона, предусматривающий их догосрочность и поэтапную реализацию;

6. Предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;

7. Предложен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики особенностей дотационного региона, учитывающий структуру потребности в жилье по различным категориям;

8. Усовершенствована организационно-экономическая модель обоснования потребности в инвестиционных ресурсах для реализации программ жилищного строительства, предусматривающая их догосрочность и поэтапную реализацию;

9. Разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы с учетом специфики дотационного региона, позволяющая сопоставить имеющиеся финансовые ресурсы с реальной потребностью в улучшении жилищных условий.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее

основные положения и результаты могут быть использованы как теоретические

и методические основы при формировании жилищной политики дотационного

региона, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.

Практическая реализация экономико-организационных моделей ресурсного обеспечения региональных программ развития строительного комплекса, а также технологии исследования регионального строительного и вторичного рынков жилья была выпонена автором на примере Ивановской области и в последствии может использоваться структурными подразделениями администраций Ивановской области, г. Иваново, муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, строительными организациями региона.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами строительных ВУЗов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ (2000 г., г. Москва), семинаре по проблемам реформирования ЖКХ г. Иванова (17.03.2004 г.), Второй всероссийской конференции Ипотечное кредитование в России (31.03.2004 г.), семинаре Стратегическое управление муниципальным развитием (02.03.2004 г., г. Иваново), совместном заседании комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья ГД РФ, МАИФ и региональных участников ипотечного рынка (05.04.2004 г., г. Москва), международном семинаре Доступное жилье для уязвимых групп населения (18.11.2004 г. МЦО Малинки Ивановской обл.), IX, X, XI Международных научно-практических конференциях Информационная среда Вуза (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), международной научно-практической конференции Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области (2003 г., г. Иваново), семинаре по вопросам обсуждения организационно-экономического механизма догосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей (08.12.2004 г., г. Иваново), научно-практической конференции Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы (17.03.2005 г., г. Иваново), 1У Международной научно-практической конференции (17.03.2005 г., г. Санкт-Петербург), международной конференции Строителей (21.04.2005 г., г. Иваново), международной конференции Доступное жилье в России: с чего начать? (3.11.2005 г., Москва), конференции Развитие ипотеки в России: новые финансовые технологии для догосрочных инвесторов (11.10.2005 г., г. Москва).

Основные научные достижения размещены на сайте администрации Ивановской области в разделе Молодая наука в Ивановском регионе, в результате чего получено свидетельство о размехцении на сайте информации о научных достижениях (Иваново, 27 апреля 2004 года).

Отдельные результаты применены в практической деятельности Администрации г. Иваново и Муниципального учреждения Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования при составлении муниципальных программ: Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново, Жилище на 2003-2010 г.г., Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г., а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.

Публикации. По теме диссертации опубликовано более 80 научных трудов, 3 монографии, общим объемом более 50 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 299 наименований и приложений. Общий объем работы составляет 304 страницы. Работа илюстрирована 25 таблицами и 34 рисунками.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Жилищная сфера - понятие многогранное и многоаспектное, она представляет собой сложную многоуровневую и многофункциональную систему, в которой переплетены важные социально-экономические взаимосвязи. Говоря о жилищной сфере региона, как правило, понимают систему социально-экономических отношений, складывающихся в регионе по поводу приобретения, владения и пользования жильем. Одной из главных особенностей жилищной сферы, отличающих ее от других сфер и систем экономики, является то, что функционирование этой системы направлено на решение важнейшей проблемы - жилищной проблемы.

Предлагаемый подход к определению понятия жилищная сфера позволяет рассматривать объект исследования как систему, включающую:

Проектирование - Строительство Ч Эксплуатация (техническое обслуживание, текущий ремонт, водоснабжение, энергоснабжение и т.д.) -Капитальный ремонт (модернизацию) Ч Эксплуатация Ч Снос.

Схематично можно представить модель функционирования и развития жилищной сферы региона следующим образом, см. рис.1.

В диссертационном исследовании предлагается следующее уточненное определение понятия жилищная сфера. Жилищная сфера региона представляет собой сложную многоуровневую межотраслевую систему, включающую в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, которые связанны с проектированием, строительством, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, а также

другими услугами, предоставляемыми населению в целях обеспечения условий проживания в жилищном фонде различных форм собственности.

Механизм экономического взаимодействия и регулирования системы управления жилищной сферой региона включает множество компонентов, блоков и зависимостей. В общем виде, организационная структура управления жилищной сферой на региональном уровне представлена на рис.2.

Для рассмотрения механизма управления развитием жилищной сферы необходимо рассмотреть важнейшую экономическую категорию и основу реализации фактически всех программ-это инвестиции. Объёмы, механизмы и инструменты инвестирования строительства и приобретения жилья в значительной степени зависят от принятых приоритетов в жилищной политике на федеральном и региональном уровнях. В условиях многообразия токования понятий механизм и линструмент инвестирования строительства и приобретения жилья в настоящем исследовании приняты следующие их формулировки.

Инструменты инвестирования строительства и приобретения жилья определяются категориями что или с помощью чего инвесторы могут участвовать в процессе распределения на рынке жилья. К инструментам инвестирования строительства и приобретения жилья отнесены:

- ценные бумаги, в том числе облигации, сертификаты, закладные, векселя;

- жилищные, ипотечные, потребительские и коммерческие кредиты;

- коммерческие и бюджетные ссуды;

- бюджетные средства.

Механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья определены формы инвестиционного участия со стороны участников механизма с целью создания (воспроизводства, реконструкции и т.д.) конечного продукта (жилья), который будет иметь определенную потребительскую стоимость. Механизмы финансирования определяются категориями как или каким образом инвесторы могут финансировать процесс создания продукта на рынке жилья. К механизмам инвестирования строительства и приобретения жилья можно отнести следующие:

долевое участие в строительстве жилья;

- региональные программы с участием бюджетных средств;

- жилищные облигационные займы;

- ипотечное жилищное кредитование;

- накопительные системы финансирования жилищной сферы;

- единовременная оплата (покупка жилья); доходные дома.

Рынок жилья, в т.ч.: Первичный рынок Вторичный рынок Аренда жилья

Рынок услуг по техническому обслуживанию н ремонту жилищного фонда

Рынок строительных материалов

Рынок строительных работ

.._._______

УПРАВЛЯЮЩАЯ ПОДСИСТЕМА (Администрация региона)

Уровень жизни н потребность в жилье

Состояние

ЖКХ и жилищной сферы в целом

Проектирование г

Строительство

Капитальный ремонт

Эксплуатация:

техническое

обслуживание; текущий ремонт; водоснабжение; энергоснабжение;

Уровень развития объектов и н фр а структуры (транспортное сообщение, наличие объектов социальной янфраструстуры и т.д.)

Уровень развития объектов строител ьной и нду стри и, строительных технологий и строительных предприятий

Федеральные программы направленные на развитие жилищной сферы

Рис. 1. Концептуальная модель функционирования и развития жилищной ссЬепы оегионл в условиях оынка

Рис.2. Организационная структура системы управления жилищной

сферой региона

Каждый из перечисленных механизмов может иметь множество моделей и схем реализации. С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инвестирования строительства и приобретения жилья нами был выпонен их сравнительный анализ.

Очевидно, что на текущий момент фактически отсутствует эффективно функционирующий механизм догосрочного инвестирования жилищной сферы, учитывая, что платежеспособный спрос населения растет микроскопическими темпами, то существующая динамика цен на жилье практически во всех регионах России представляется неестественной и искусственно поддерживаемой. Последствия этого могут быть самым негативными Ч отток капитала инвесторов из жилищного сектора, снижение объемов.

Доходный дом Покупка жилья Стройсбережения Ипотека ЖОЗ

Бюджетное субсидирование Долевое строительство

500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 л00 5000 5500 6000 6500 7000

Среднедушевой доход, руб.

Рис.З. Стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения

На сегодняшний день в России требуется разработка единой системы инвестирования строительства и приобретения жилья с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных механизмов, едиными подходами выделения потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи. Эта система дожна объединять существующие сегодня механизмы в единую жилищную политику для выстраивания отношений с различными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства. Усовершенствованная политика дожна опираться на следующие положения:

Х ориентация на инвестиционные возможности бюджетов и потенциальные возможности рынка жилья;

Х доступность жилья всем слоям населения за счёт возможности выбора жилья с разными качественными характеристиками;

Х вовлечения в систему первичного и вторичного рынков жилья;

Х участие в схемах инвестирования жилищного комплекса кредитно-финансовых учреждений и залоговых механизмов;

Х возможность выпуска ценных бумаг (жилищных облигаций) и обеспечение их доходности;

Х возможность привлечения в систему юридических лиц;

Х открытость системы банковским финансовым потокам;

Х одновременное функционирование различных инвестиционных механизмов улучшения жилищных условий населения: возможность обмена существующего жилья, покупки нового и участие в долевом строительстве с возможностью приобретения облигаций и получения кредитов;

Х простота и доступность системы всем категориям потребителей.

По нашему мнению, подобная система не может включать единого оператора рынка жилья, она дожна функционировать на основе совместной работы не исключающих друг друга нескольких механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья, таких, например, как жилищный облигационный заём и ипотечное кредитование населения с привлечением бюджетных субсидий.

Следует отметить, что к решению проблемы инвестирования жилищной сферы нужно подходить комплексно, дожны прорабатываться вопросы привлечения как бюджетных, так и внебюджетных инвестиций, возможности государственной поддержки отдельных проектов или получения государственных гарантий, привлечение инвестиций за счет федерального бюджета, средств финансовых институтов, а также других организаций с учетом их требований.

В этой связи приоритетным направлением проводимой реформы жилищной сферы дожна стать разработка механизма реализации жилищной программы с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов, основанного на оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства. Очевидно, что необходимые изменения сложившихся неблагоприятных тенденций развития жилищной сферы настолько велики, что превышают адаптивные возможности существующей системы управления функционированием и развитием города. В таких ситуациях возникает необходимость встраивания в управляющую систему региона особого программного механизма. Программный подход

используется как на стадии концептуализации, так и в процессе формирования программных систем, способных осуществить реформирование в относительно короткие сроки, т.е. в нашем случае ликвидировать имеющиеся разрывы в уровне удовлетворения жилищных потребностей.

Важно подчеркнуть, что указанная цель достигается с помощью программных методов не прямо, а опосредованно, путем создания условий для ее реализации. Другими словами, средством достижения цели является перевод жилищной сферы региона в такое состояние, в котором она способна успешно решать задачи удовлетворения потребностей в новом жилье и в нормальных условиях проживания, а также поддержания эффективности функционирования жилищной сферы (как средство решения первых двух задач).

Исследуя проблемы жилищной сферы, мы стокнулись с тем фактом, что общий недостаток всех разрабатываемых жилищных программ -отсутствие в них социально-экономического обоснования плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей финансовым возможностям государства и населения. Эти возможности не безграничны, поэтому необходим поиск рациональных сочетаний видов инвестиционных ресурсов, обеспечивающих рост общих финансовых возможностей.

Ключевым моментом для достижения сбалансированности является поиск источников инвестиционных средств. Об этом же свидетельствуют исследования возможностей реализации жилищных программ в ряде городов России. Причем анализ вариантов программ жилищного строительства говорит о том, что инвестиции являются тем самым узким местом, которое лимитирует движение к равновесному состоянию на жилищном рынке. Этим определяется актуальность разработки механизмов мобилизации допонительных средств в жилищную сферу.

"Чтобы удовлетворить жилищные потребности необходимо участие ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления. Их участие в формировании инвестиционного фонда для реализации задач программы жилищного строительства может быть представлено в виде модели, которая разработана с учетом специфики дотационного региона (рис.4.).

Размер требуемых ресурсов определяется для установления баланса потребности в денежных средствах при выпонении целевой функции с размерами привлеченных средств. Таким образом, производится увязка общей потребности в инвестициях с размером строительных, кредитных и бюджетных средств для последующей формализации этих зависимостей в виде детерминированных аддитивных, мультипликативных и смешанных моделей.

Стратегия развития региона и муниципальная жилищная политика

Внешние и

внутренние факторы, отражающие специфику регионе: Экономические Социальные Демографические 'Технологические Градостроительные

Л ЧЛ ЧЛ

Развитие жилищной сферы: решение жилищной проблемы

Повышен и е уровня комфортно ста жилья Повышение уровня эффективности функционирования жилищной сферы региона Повышение уровня удовлетворении потребностей в жилье

Рис.4. Модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона

Анализ функционирования жилищной сферы показывает, что положение в жилищном секторе Российской федерации определяется растущим спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой строительной продукции. Используемые в настоящее время модели кредитования жилищного сектора не обеспечивают необходимую и достаточную эффективность привлечения инвестиционных ресурсов, а также не решают задачу повышения доступности других типов жилья.

В связи с этим возникает необходимость в разработке такого механизма кредитования, который создавал бы условия для привлечения средств инвесторов, обладающих догосрочными ресурсами.

В отечественных и зарубежных научных работах разработано значительное количество методических подходов к организации догосрочного кредитования жилищной сферы. Большинство методик, как правило, требуют изменения действующего регионального (либо федерального) законодательства или создания новых коммерческих или некоммерческих структур.

Ипотечные кредитные программы разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Результаты проведенного автором анализа свидетельствуют о том, что фактически во всех регионах Российской Федерации жилищная проблема является исключительно актуальной, но стартовые условия ее решения неодинаковы и специфичны. Опыт реализации ипотечных программ развития жилищно-строительного комплекса в регионах показывает, что ипотечный рынок развивается очень медленно и недостаточно эффективно.

Цели региональных ипотечных программ одинаковы или несущественно отличаются, но поставленные цели формулируют задачи, которые существенно отличаются в различных регионах. Основные параметры региональных ипотечных программ (размер годовой процентной ставки, объем бюджетного инвестирования, размер первоначального взноса, продожительность рассрочки, перечень льгот, схемы организации и т.п.) имеют существенные различия и отражают региональные особенности социально-экономического и политического развития.

Неодинаков статус ипотечных программ в различных регионах: социальный, коммерческий. Региональные ипотечные программы развития жилищно-строительного комплекса существенно отличаются схемой реализации, уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления. Неодинаковы организационно-правовые формы региональных операторов на территориальном ипотечном рынке и состав функций, на них возложенных. Инициатива в развитии ипотечного механизма в России исходит не от федерального уровня, а от регионов. На федеральном уровне имеет место недооценка значения ипотечного

механизма в решении проблемы социально-экономического развития России и ориентация на коммерческий вариант развития ипотеки, который до настоящего времени не имеет в России значительного положительного опыта.

Эффективность организации региональных ипотечных механизмов зависит от того насколько обоснованно разработаны все разделы региональных ипотечных жилищно-строительных программ. До настоящего времени отсутствуют научно-обоснованные нормативные документы, регламентирующие требования к составу, структуре и порядку организации ипотечных программ. Их разработка, рассмотрение и утверждение осуществляется, как правило, в произвольной форме, глубина, всесторонность и обоснованность предлагаемых параметров зависит от уровня квалификации, добросовестности и ответственности разработчиков. По результатам анализа структуры региональных программ, выпоненного автором по 19 регионам предложена структурная модель разработки региональных ипотечных строительных программ с детальным их описанием, которая может быть рекомендована в качестве макета для большинства регионов РФ, реализующих социальный вариант системы ипотечного жилищного кредитования.

Применительно к специфике ипотечных программ развития строительного комплекса их структура рекомендуется следующей:

1.Цель и задачи Программы.

2.0бзор региональных моделей развития строительного комплекса.

3.Оценка роли ипотеки в формировании инвестиционного климата региона.

4.Оценка платежеспособности населения и рынка спроса на жилье.

5-Основные направления и механизм реализации Программы.

б.Задачи и функции основных участников Программы.

7-Организационная модель Программы развития жилищно строительного производства.

8.Ресурсное обеспечение Программы.

9.Сроки и этапы реализации Программы.

10.Оценка эффективности Программы.

11 .Планируемые результаты выпонения Программы.

12-Организация управления программой и контроль за ходом ее реализации.

В настоящее время в России назрела необходимость в разработке единых стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных программ, основанных на обобщении и анализе всего положительного и отрицательного опыта реализации ипотечных программ развития жилищно - строительного комплекса в российских регионах.

В соответствии со сложившимися реальными условиями развития региональных вариантов ипотечных программ строительства жилья предлагается двухуровневая система стандартов, применимая как для банковской так и небанковской ипотечной схемы (рис. 5) в соответствии с разработанной организационной моделью взаимодействия участников ипотечного рынка (рис. 6).

Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и

Рис. 5. Предлагаемая структура стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов)

В диссертационном исследовании проведена разработка экономико-организационной модели ресурсного обеспечения региональных программ развития жилищно - строительного комплекса (на примере Ивановской области). В частности, проведен анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, сформирована прогнозная функция ресурсного обеспечения региональных ипотечных жилищных программ, предложены

методики обоснования объема краткосрочного и догосрочного их бюджетного обеспечения и расчета потребности в инвестициях.

Рис. 6. Экономико-организационная модель взаимодействия участников ипотечного кредитного рынка

С целью определения оптимального объема ресурсного обеспечения ипотечных программ развития строительного комплекса автором выпонен анализ спроса и предложения на рынке недвижимости. Выявлено, что основными закономерностями, определяющими порядок обоснования объемов их ресурсного обеспечения являются:

Х динамика изменения структуры приобретаемого участниками программы жилья по его типу, размеру и территориальному расположению;

Х динамика изменения спроса и предложения на строительство и приобретение жилья в течение календарного года, отражающая сезонные колебания объема продаж на жилищном рынке. В основном, анализируемый период характеризуется стабильным ростом цен на квартиры. Снижение темпов роста в июле-августе объясняется сезоном отпусков, когда значительно снижается деловая активность. Также снижение темпа наблюдается и в конце года, что объясняется неопределенностью ожиданий на жилищном рынке перед новым годом.

Х размер несоответствия возможностей заемщиков их желанию в вопросе улучшения жилищных условий. Сопоставление результатов настоящего анализа с результатами исследования, показывает на их непоное совпадение. Это объясняется тем, что результаты опроса населения по проблеме улучшения их жилищных условий отражает не их возможности, а пожелания, которые не у каждого опрошенного могут быть реализованы. Но они востребованы и могут быть осуществлены в перспективе. Результаты настоящего анализа отражают фактические возможности населения, но не всегда их пожелания.

Таким образом, установленные закономерности необходимо учитывать при разработке программ развития строительного комплекса в текущем и перспективном планировании ресурсного их обеспечения.

При этом исходным параметром в плановом процессе является значение годового объема бюджетного инвестирования, которое принимается из проекта или утвержденного варианта регионального (местного) бюджета.

В соответствии с изложенным предлагается на первом этапе с использованием программного продукта по обработке статистических данных составить прогнозную функцию ресурсного обеспечения на планируемый календарный год. С учетом установленной функции определяются ежемесячные лимиты бюджетных средств, направляемых на организацию ипотечной программы.

В основу построения прогнозной функции ресурсного обеспечения ипотечной программы положена линейная динамика изменения во времени стоимости приобретаемого в исследуемом регионе жилья. Для обеспечения сопоставимости анализируемых факторов стоимость строящегося и приобретаемого жилья исчислялась на удельную единицу измерения 1 кв.м. общей площади.

Влияние динамики изменения спроса и предложения на жилье в течение календарного года, отражающее сезонные колебания продаж на жилищно - строительном ипотечном рынке возможно учитывать при составлении прогнозной функции ресурсного обеспечения путем снижения объема инвестирования в отдельные периоды года по результатам сопоставления значений среднего темпа роста стоимости продаж в течение анализируемого периода с значениями среднего темпа роста стоимости продаж в июле-августе и декабре анализируемого периода. В результате выпоненных расчетов установлено, что снижение темпов роста продаж жилья для контингента граждан, являющихся участниками Ивановской ипотечной программы составило: в летние месяцы (июль-август) - 48 %, в конце календарного года (декабрь) - 23 %.

Применительно к условиям реализации Ивановской ипотечной программы при формировании линии тренда были построены и проанализированы 5 типов регрессии: линейная, логарифмическая, полиномиальная, степенная и экспоненциальная. Результаты расчетов представлены в таблице 1.

По параметру величины достоверности аппроксимации (II2) предпочтение следует отдать варианту линии тренда, построенной на основе полиномиальной зависимости типа:

у = в + С,*Х+...+С6*Х6. (1)

Определив начальные значения по оси X и У, получаем прогнозную линию тренда, значения которой в периоде июль - август, следует снизить на 48 %, в декабре - на 23 %. Полученные значения линии тренда необходимо увеличить (уменьшить) на коэффициент, учитывающий рост уровня жизни граждан города. Величину этого коэффициента можно определить из прогнозных цифр социально-экономического развития региона, которые ежегодно разрабатываются в администрациях Ивановской области и г. Иванова.

Откорректированная таким образом прогнозная линия тренда описывает характер прогнозной функции ресурсного обеспечения Ивановской ипотечной жилищной строительной программы на последующие 12 месяцев, которая позволяет определить объемы финансирования на каждый месяц и квартал планируемого периода. Несмотря на приемлемость построения функции ресурсного обеспечения программы развития жилищностроительного комплекса рассмотренным методом следует отметить его серьезные недостатки.

1. Линия тренда, построенная на основе полиномиальной зависимости, отличающаяся относительно высоким показателем II2, не в поной мере учитывает установленные закономерности, определяющие объемы ресурсного обеспечения ипотечных программ. Это приводит к необходимости ее допонительной корректировки, что увеличивает трудоемкость расчетных операций и усложняет процедуру разработки и реализации.

2. Последний участок прогнозной линии свидетельствует о снижении стоимости 1 кв.м. общей площади жилья, что не отражает реальную динамику ее изменения. За весь анализируемый период динамика изменения стоимости жилья характеризуется постоянным устойчивым ростом. Изменяются лишь темпы роста.

Таблица 1.

Тип аппроксимирующей кривой Характер уравнения Значение К*

Линейная У = 128,33х+ 1177,9 0,9281

Логарифмическая У = 1717,2Ьп(х)-710,64 0,6662

Степенная У = 1080,1хи',+" 0,7829

Экспоненциальная У= 1854,3еи-^'х 0,9463

Полиномиальная

2-я степень У = 1,9291х^ + 33,799х +1965,6 0,9603

3-я степень У = -0,0725х3 + 7,259х2 - 71,748х + 2418,6 0,967

4-я степень У = -0,0103х4 + 0,9363х^ - 24,743х2 + 285,23х+1463,1 0,9866

5-я степень У = 0,0005х5 - 0,073х4 + 3,68Их' + 76,004х2+ 659,33х + 763,8 0,9836

В соответствии с изложенным с использованием программного продукта ЭТАТА№> автором была разработана прогнозная функция ресурсного обеспечения ипотечной программы методом гармонического анализа.

Метод гармонического анализа применим для временных рядов показателей, подверженных периодическим колебаниям. Такие колебания уровней временного ряда часто имеют место в ежемесячных или квартальных данных последовательных лет, они вызываются сезонными колебаниями. Можно представить динамику переменной в виде суммы нескольких синусоидальных колебаний, расположенных в порядке убывания периодов, а задача аппроксимации этих колебаний сводится к построению ряда Фурье - суммы гармонических колебаний, положение которых друг на друга отвечало бы сезонным изменениям ряда.

С помощью ряда Фурье динамика стоимости 1 кв. м. общей площади квартир представляется в виде функции времени г вида:

Y(t) = Ао+А1*/ + * ^""дГ соэЧг'г^ + г (2)

где: I - период прогноза (1=1,.....Ы);

N - длина временного ряда;

к - число простых гармоник (1 < к < 7);

1 - номер гармоники ^ Ч 1......к);

Е, Ч случайная ошибка;

А0, В0, А], В1.......- коэффициенты при гармониках;

Период i - ой простой гармоники:

Т= (2ir)/(2i:,/N)-=N/i, т. е. для i=l период равен N, для i=2 равен N/2 и т.д.

В нашем случае, ряд имеет явно выраженную тенденцию к росту, свободный член А уравнения можно заменить на линейную функцию от времени t вида: А0* t + В0.

По параметру величины достоверности аппроксимации предпочтение было отдано уравнению вида:

Y(t) = А0 +Al*t +(А,* sin (2гс /36) *lt +Bi* cos (2тс /36) *lt + А2* sin (2тс /36)*2t + П2* cos (2л /36) *2t) t + Et (3)

Более детальный анализ ряда Фурье показал, что число гармоник К=2 является наиболее адекватным вариантом его представления (рис. 7).

12000 i 10000

vi I 4000

> о с. о

9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 I фактический ряд Ч"Ч расчетный ряд | месяц

Рис. 7. Графическое представление фактических, расчетных и прогнозных данных при разложении в ряд Фурье

На следующем этапе предлагаемой последовательности текущего и перспективного планирования ресурсного обеспечения ипотечных программ разрабатывается комплекс организационных мероприятий, направленных на усиление контрольных функций со стороны органов испонительной власти за операционной деятельностью ипотечного оператора.

Ресурсное обеспечение жилищно-строительной ипотечной программы приостанавливается в случае скопления финансовых ресурсов на расчетном счете ипотечного оператора более чем на 2 ипотечные сдеки. Высвобождающиеся при этом средства направляются на другие статьи регионального (муниципального) бюджета. В отношении ипотечного оператора в региональном (муниципальном) образовании заводится лицевая карточка резерва приоритетного финансирования, в которую заносится

информация об объемах приостановленного финансирования по каждому планируемому периоду. Каждый последующий планируемый период финансируется по первоначально установленной схеме и не дожен учитывать недофинансирование по предыдущим периодам, так как просчеты в операционной и плановой деятельности ипотечного оператора не планировались.

В случае отсутствия бюджетных средств на расчетном счете ипотечного оператора и наличии подготовленных ипотечных сделок бюджетное инвестирование может быть увеличено в текущем плановом периоде, но не более чем на размер накопленных средств на лицевой карточке резерва приоритетного финансирования и при наличии такой возможности в региональном бюджете.

С точки зрения оптимизации параметров ипотечной программы развития жилищно-строительного комплекса исключительно важным является вопрос определения оптимального объема бюджетных инвестиций в 1-й год ее реализации по -му муниципальному образованию.

В ранее выпоненных исследованиях данный вопрос рассматривася лишь в аспекте оптимизации бюджетного инвестирования ипотечной программы на организационном периоде ее становления. Оптимизация бюджетного и внебюджетного инвестирования в последующий период ее развития не изучалась. Между тем, учитывая условия современного бурного развития ипотечного механизма в регионах РФ данный вопрос становится исключительно актуальным. Кроме того, в расчетах не учитывалась структура предпочтений ЭАСН (экономически активных слоев населения) на строительном и вторичном рынках жилья в зависимости от типа, качества и его территориального расположения. Таким образом, представляется целесообразным допонить данный расчет ' путем учета результатов исследования регионального рынка жилья, оптимизацией годовой процентной ставки и объема бюджетного инвестирования за весь период реализации ипотечной программы.

С учетом изложенного, схему реализации методики ресурсного обеспечения региональной ипотечной программы развития жилищностроительного комплекса можно представить в виде следующих этапов.

ЭТАП 1. Формируется массив исходных данных по результатам социологического исследования в регионе по проблеме улучшения жилищных условий населения, существующим статистическим данным о перспективном социально - экономическом развитии региона, а также данных региональных прогнозов и программ, включающих элементы мероприятий по развитию рынка недвижимости, социальной защиты населения, развития жилищно-строительного комплекса, решения

жилищной проблемы (в соответствии с методикой, предложенной

автором в главе 1 настоящей работы).

Условные обозначения и исходные данные для расчета:

Х 1 - порядковый номер муниципального образования в регионе ( 1 =

Х I Ч год расчетного периода, лет (1=1,... Т);

Х прогнозная средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на первичном (Цуп) и вторичном (Цув) рынках недвижимости по предпочитаемым типам жилья 0) с учетом коэффициента дисконтирования (а,); Ц = Г(п, 1,^,1)).

Х размер семьи в муниципальном образовании региона (11,0; К = Г

социальная норма общей площади жилья на 1 человека (СД ); численность населения, состоящих в списках на улучшение жилищных условий (пД); п = ГОД), удельный вес семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями ((3^);

численность населения региона в ^й год расчетного периода (N,0; удельный вес семей, планирующих изменить свои жилищные

условия в ближайшей перспективе (С^); удельный вес заемщиков, имеющих намерение приобрести жилье на

первичном (3,1П) и вторичном (3Д;0 рынках недвижимости; удельный вес бюджетных средств в общем объеме инвестирования

ипотечной программы (В;0 в долях единицы; структура предпочтений ЭАСН на рынке жилья в зависимости от качества и территориального расположения (г/ = 1 ...8): средний размер квартир в регионе (П Д^ и П Ду), кв.м. общей площади; К Д1 - коэффициент, учитывающий строительство инженерных коммуникаций; К = Г Од), Хразмер субсидий и дотаций из бюджетов вех уровней на погашение затрат по приобретению и строительству жилья для очередников и социально незащищенной категории граждан (Да); Д = Г ОД). ЭТАП 2. Определяется догосрочная перспективная инвестиционная емкость регионального жилищного ипотечного рынка с учетом структуры предпочтений ЭАСН на первичном и вторичном рынке жилья в зависимости от размера, качества и территориального его расположения.

N,4.-К.,

]Г 2 {ц,Д 3ДД, /Л, + цД, Х з.,Д П,Д)

ЭТАП 3. Определяется краткосрочная перспективная инвестиционная емкость жилищного ипотечного рынка с учетом указанных предпочтений населения региона в целом и раздельно:

для Э ACH, не требующих государственной поддержки:

К2 =ZZK2itat =ZZKlit'Cit"at (5)

для граждан, состоящих в списках на улучшение жилищных условий и социально незащищенных слоев населения, требующих использования системы государственной поддержки в виде безвозмездных субсидий, дотаций и льгот:

П ' ^ ' ,\itxiJnit/fr4eitx\Jeit/])

ЭТАП 4. Определяется размер бюджетной составляющей в общем объеме инвестиций для реализации региональной ипотечной программы для установления лимита бюджетных средств, который необходимо предусматривать в планировании регионального и муниципальных бюджетов

K4=ZZ (K3ifBit+лit)'at

ЭТАП 5. Расчет объема бюджетного инвестирования на первые три года

реализации региональной ипотечной программы с учетом результатов

построения прогнозной функции ресурсного обеспечения и

разработанного комплекса организационных мероприятий.

ЭТАП 6. Определение потребности в инвестициях на последующие

годы реализации ипотечной жилищной программы с оптимизацией ее

параметров.

Таким образом, по результатам выпоненного автором исследования предлагается уточненная методика оптимизации основных параметров ипотечных программ путем учета условий реализации на этапе их организации и последующих этапов осуществления, а также с учетом предпочтений заемщиков на первичном и вторичном рынках жилья в зависимости от типа, качества и его территориального расположения.

В заключении диссертационного исследования, автор подводит итоги проведенной работы, делает обобщающие выводы и подчеркивает актуальность достигнутых результатов.

В работе рассмотрены теоретические основы формирования системы догосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы, в частности

Х определены структура и особенности функционирования жилищной сферы региона;

Х детально изучены механизмы и инструменты инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях;

Х проведен анализ основных моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования.

Базой для написания исследования послужили показатели и состояние жилищно-строительного Ивановской области, как типичного дотационного региона Российской Федерации, соответственно в работе:

Х проведен анализ текущего состояния жилищно-строительной сферы и перспективы повышения инвестиционного потенциала жилищностроительного комплекса Ивановской области;

Х выявлены источники инвестирования жилищной сферы Ивановской области;

Х обоснованы предпочтения и выделены потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования в жилищно-строительном комплексе Ивановской области;

Х предложены механизмы формирования эффективной системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области.

Еще одним важным результатом работы является уточнение и формализация методологических подходов регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере, в частности изучены:

Х основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора

Х рассмотрен методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики региональных особенностей

Х предложены методологические подходы к моделированию инвестиционной деятельности в жилищной сфере

Особое внимание в работе уделено методологическим основам моделирования догосрочного инвестирования в жилищной сфере на уровне дотационного региона, в частности:

Х изучен методический подход к формированию схемы догосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона;

Х рассмотрен методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне;

Х проведено моделирование параметров функционирования накопительной системы жилищно-строительного комплекса на региональном уровне.

На завершающем этапе в диссертационной работе предложены подходы к оценке эффективности управления догосрочными инвестициями в жилищную сферу дотационного региона, особое внимание уделено:

Х оценке эффективности проектов ипотечного кредитования жилья;

Х особенностям оценки эффективности управления инвестициями в

жилищное строительство дотационного региона.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

МОНОГРАФИИ

1. Петрухин А.Б., Ларин В.И., Чистякова Ю.А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. Ч Иваново: ИГ АСА, 2001.-14,5 пл./ 4,8 п.л.

2. Развитие механизма ипотечного кредитования жилья в Ивановской области / А.Б. Петрухин, В.И. Ларин, H.A. Щербакова, Т.Н. Кулигина; Под ред. А.Б. Петрухина. - Иваново: ИГАСА, 2003. - 13,1 п.л./4,35 п.л.

3. Петрухин А.Б. Догосрочное инвестирование и кредитование жилищного строительства дотационного региона,- СПб.: СПбГЭУФ, 2005. -12,3 п.л.

УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ РАБОТЫ

4. Петрухин А.Б., Черкасов Б.П. Методические указания по экономике строительства,- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1983, Ч3 п.л./1,5 п.л.

5. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Расчетные нормативы для выпонения курсовой работы по экономике строительства: Учебное пособие.

- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1984. Ч 3 п.л./1,5 п.л.

6. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Разработка стройгенплана в составе ППР: Учебное пособие,- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1984. - 3 п.л./1,5 п.л.

7. Петрухин А.Б. Экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности в строительных организациях: Учебное пособие.

- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1984. Ч 2,5 п.л.

8. Петрухин А.Б. Ценообразование в строительстве: Учебное пособие.-Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1985. -5,25 п.л.

9. Петрухин А.Б. Методические указания по технико-экономическому обоснованию вариантов конструктивных решений: Учебное пособие.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1986. -1,5 п.л.

10. Петрухин А.Б. Нормативно-справочные данные для сравнительного анализа вариантов конструктивных решений.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1986. Ч 2,0 п.л.

11. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Определение сметной стоимости материалов, изделий и конструкций: Учебное пособие.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1986. Ч 1,77 п.л. / 0,9 п.л.

12. Петрухин А.Б., Истратов A.B. Определение сметной стоимости строительства объектов производственного и непроизводственного назначения: Учебное пособие.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт,1986. Ч 1,77 п.л. / 0,9 п.л.

13. Петрухин А.Б. Задание и методические указания по выпонению контрольной работы для студентов 5-го курса заочной формы обучения спец. 1202 ПГС, Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1987.- 1,5 п.л.

14. Петрухин А.Б. Оценка эффективности ремонтно-строительных работ: Учебное пособие. - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1993. Ч 5,0 п.л.

15. Петрухин А.Б. Себестоимость строительно-монтажных работ: Учебное ' пособие,- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1996. - 6,5 п.л.

16. Петрухин А.Б. Курс лекций по дисциплине Экономика строительства: Учебное пособие.- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 1996. - 10,0 п.л.

17. Петрухин А.Б. Экономика строительства: Учебное пособие. -Иваново: Ивановская государственная архитектурноЧстроительная академия, 1998,- 10,4 п.л.

18. Петрухин А.Б., Давидовская В.Н. Методические указания к выпонению рассчетно-графической работы по теме Проектирование и расчет сетевого графика на строительство здания. Ч Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 1994. Ч 1,15 п.л. / 1,0 п.л.

19. Петрухин А.Б., Давидовская В.Н. Методические указания к выпонению рассчетно-графической работы по теме Проектирование объектного строительного ген. плана,- Иваново: Ивановская

государственная архитектурно-строительная академия, 1994. - 1,5 п.л. / 1,0 п.л.

20. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Составление бизнес-плана предпринимательского проекта,- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2001. - 1,25 п.л. / 0,6 п.л.

21. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Оценка эффективности инвестиционных проектов.- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2001. - 1,25 п.л. / 0,6 п.л.

22. Петрухин А.Б., Андреева JI.A. Решение задач по дисциплине Статистика отрасли: методические указания для подготовки к практическим занятиям для студентов специальности 060861.- Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2002. -2,75 пл./1,3 п.л.

23. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Лясковская Н.В. Анализ финансового состояния. Методические указания для практических занятий, курсового и дипломного проектирования для студентов спец. 060800 -Менеджмент. Ч Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2002. - 2,5 п.л. / 0,8 п.л.

24. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Расчет и анализ бизнес-плана. -Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2003.- 1,5 п.л. / 0,7 п.л.

25. Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Оценка инвестиционных проектов. - Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2003. Ч 1,5 п.л. / 0,7 п.л.

26. Петрухин А.Б., Чистякова Ю.А., Виноградова М.Р. Экономика предприятия строительной отрасли: Учебное пособие. - Иваново: Ивановская государственная архитектурно-строительная академия, 2004. -8,69 пл. / 2,5 пл.

НАУЧНЫЕ СТАТЬИ

27. Петрухин А.Б. Анализ существующего состояния строительной отрасли Ивановской области // Проблемы промышленного и гражданского строительства охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов. Иваново, 1985- 0,2 п.л.

28. Петрухин А.Б. Совершенствование организации управления реконструкцией промышленных предприятий // Совершенствование экономических методов и организации управления строительным производством. Иваново, 1985 - 0,2 п.л.

29.Петрухин А.Б. Оценка эффективности капитального ремонта зданий и сооружений // Тезисы докладов на 6-ой областной конференции по итогам

НИР ИИСИ.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1988. - 0,05 п.л.

30.Петрухин А.Б. Учет факторов неопределенности в задачах сравнительного анализа // Тезисы докладов на 5-ой областной конференции по итогам НИР ИИСИ.- Иваново, 1987 - 0,05 п.л.

31.Петрухин А.Б. Управление производственными кооперативами в ГДР // Тезисы докладов на 8-ой областной конференции по итогам НИР ИИСИ. - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1990. Ч 0,2 п.л.

32.Петрухин А.Б. Налоговая система в РФ // Тезисы докладов на 11-ой областной конференции по итогам НИР ИИСИ.- Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1993. Ч 0,2 п.л.

33.Петрухин А.Б. Операции с нематериальными активами // Сборник научно-информационных статей ИИСИ. вып.1. - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1994. - 0,2 п.л.

34.Петрухин А.Б. Аренда предприятиями и организациями основных фондов у физических лиц активами // Сборник научно-информационных статей ИИСИ. вып.1. Ч Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1995. Ч 0,2 п.л.

35.Петрухин А.Б. Показатели эффективности капитального ремонта зданий и сооружений // Известия ПАНИ. Иваново, вып.1, 1995. - 0,4 п.л.

36.Петрухин А.Б. Проблема оценки эффективности инвестиционных проектов // Известия ПАНИ. Иваново, вып.2, 1997. - 0,31 п.л.

37.Петрухин А.Б., Кожевников A.B. Оценка экономической эффективности показателей научно - технического потенциала Ученые записки экон. -архитектурного факультета ИГАСА - Вып. 5 - Иваново: Ивановский инженерно-строительный институт, 1997. - 0,4 пл. / 0,2 п.л.

38.Петрухин А.Б. Развитие теории экономической эффективности кап. вложений в строительстве // Ученые записки. Иваново, вып.4, 1997. Ч 0,7 п.л.

39.Петрухин А.Б., Лясковская Н.В. Анализ факторов, влияющих на экономическую эффективность кап. ремонта // Ученые записки. Иваново, вып.4, 1997.-0,31 п.л./0,2 п.л.

40.Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Проблемы развития накопительных систем жилищного кредитования в России //Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. Пятнадцатый выпуск. / Иваново: Ивановский государственный химико-технологический университет, 2004. - 0,31 п.л. / 0,2 п.л.

41.Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Законопроектная основа решения жилищной проблемы в Российской Федерации. //Актуальные проблемы и

тенденции современной экономики: анализ и оценка. Межвузовский сборник научных трудов. - Иваново: Ивановский государственный университет, 2004. -0,33 пл./0,2 пл.

42. Петрухин А.Б., Петрухина Ю.А. Определение оптимальных параметров программы ипотечного кредитования жилья // Межвузовский сборник научных трудов,- Иваново, 1999. Ч 1,37 пл. / 0,6 пл.

43.Петрухин А.Б., Петрухина Ю.А. Источники финансирования капитального строительства Ивановской области // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. Четвертый выпуск. Иваново: Ивановский государственный химико-технологический университет, 2000. Ч 0,38 пл. / 0,2 пл.

44.Петрухин А.Б., Легенько О.С., Лясковская Н.В. Влияние налоговых доходов на формирование местного бюджета // Ученые записки. Иваново, вып.5,1997. - 0,2 пл. / 0,1 пл.

45.Петрухин А.Б, Расчет коммерческой эффективности развития института ипотечного кредитования в г. Иваново // Известия ПАНИ/Иваново, вып.З, 1998. - 0,8 пл.

46.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Анализ существующего состояния жилищного строительства Ивановской области // Ученые записки. Иваново, вып. 8, 1998. - 0,25 пл. / 0,15 пл.

47.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Финансовое состояние потенциальных инвесторов в капитальном строительстве Ивановской области // Ученые записки. Иваново, вып. 7, 1998. Ч 0,38 пл. / 0,19 пл.

48.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Возможности и перспективы развития жилищного строительства // Известия ПАНИ. Иваново, вып. 4, 1999. - 0,2 пл. /0,1 пл.

49.Петрухин А.Б., Ларин В.И. Оценка рынка спроса на жилье в Иваново // Известия ПАНИ.Иваново, вып. 4, 1999. Ч 0,2 пл. / 0,1 пл.

50.Петрухин А.Б. Совершенствование форм организационной и экономической работы в строительном производстве //Ч Иваново: ИГАСА, 1999. - 0,25 пл.

51.Петрухин А.Б. Проблемы развития жилищного строительства Ивановской области // Материалы Всероссийской научно-практической конференции. -Вогоград: ВогГАСА, 2001. - 0,2 пл.

52.Петрухин А.Б., Щербакова H.A. Разработка стандартов предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов) // Информационная среда Вуза. IX Международная научно-техническая конференция. Сборник статей,Ч Иваново: Ивановская

государственная архитектурно-строительная академия, 2002. Ч 0,25 пл. / 0,15 п.л.

53.Петрухин А.Б., Андреева JI.A. Построение оптимизационной модели определения объема эмиссии жилищного облигационного займа // XI Международная научно-техническая конференция. Информационная среда вуза. Сб. статей. - Иваново, вып. 11, 2004 Ч 0,2 пл. /0,1 пл.

54.Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Оптимизация основных параметров накопительной системы финансирования жилищной сферы. XI Международная научно-техническая конференция. Информационная среда вуза. Сб. статей. Иваново, вып. 11,2004 Ч 0,2 пл. /0,1 пл.

55.Петрухин А.Б., Власова JI.A, Обоснование экономической целесообразности эмиссии и обращения жилищных облигационных займов в условиях дотационных регионов на примере г. Иваново и Ивановской области. Сб. науч. трудов вузов России. Проблемы экономики, финансов и управления производством. Вып. 15. Ч Иваново: ИГХТУ, 2004. Ч 0,3 пл. / 0,15 пл.

56.Петрухин А.Б. Щербакова H.A. Макро- и микроэкономические условия развития системы ипотечного жилищного кредитования. Ученые записки факультета экономики и управления. Вып. 16.- Иваново: ИГ АСА, 2005. - 0,3 пл. /0,15 пл.

57.Петрухин А.Б. Формирование рынка доступного жилья Ч проблема региона и муниципального образования. Ученые записки факультета экономики и управления. Вып. 16. - Иваново: ИГАСА, 2005.- 0,42 пл.

58.Петрухин А.Б., Власова Л.А.Основные преимущества жилищных облигационных займов. Ученые записки факультета экономики и управления. Вып. 16.- Иваново: ИГАСА, 2005. Ч 0,3 пл. /0,15 пл.

59. Петрухин А.Б., Бузырев В.В., Березин А.О. Методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне // Вестник Инжекона. Серия Экономика №4 (9) СПб.: Издательство СПбГИЭУ 2005. - 0,3 пл./0,1 пл.

60. Петрухин А.Б., Бузырев В.В., Березин А.О. Методический подход к формированию схемы догосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона/Проблемы современной экономики/Евразийский международный научно-аналитический журнал. N 4 (16), СПб. 2005. - 0,3 / 0,15 пл.

Подписано в печать ^-3->>6. Формат 60x84 '/к. Печ. л. Тираж экз. Заказ У^

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Петрухин, Александр Борисович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ДОГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ И КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ.

1.1. Структура и особенности функционирования жилищной сферы региона.

1.2. Механизмы и инструменты инвестирования жилищной сферы региона в современных условиях.

1.3 Анализ основных моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования (зарубежный опыт).

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

2.1. Анализ текущего состояния жилищно-строительной сферы и перспективы повышения инвестиционного потенциала жилищно-строительного комплекса Ивановской области.

2.2. Источники инвестирования жилищной сферы Ивановской области.

2.3. Потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования в жилищно-строительном комплексе Ивановской области.

2.4. Формирование системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области.

ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1. Основные социально-экономические индикаторы жилищной сферы, анализ условий инвестирования жилищного сектора.

3.2. Методический подход к определению спроса на жилье, с учетом специфики региональных особенностей.

3.3. Методологические подходы к моделированию инвестиционной деятельности в жилищной сфере.

ГЛАВА 4. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ ДОГОСРОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ НА УРОВНЕ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА.

4.1 Методический подход к формированию схемы догосрочного инвестирования и кредитования жилищной сферы дотационного региона.

4.2. Методический подход к обоснованию выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне.

4.3. Моделирование параметров функционирования накопительной системы жилищно-строительного комплекса на региональном уровне.

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ДОГОСРОЧНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ ДОТАЦИОННОГО РЕГИОНА.

5.1. Оценка эффективности проектов ипотечного кредитования жилья.

5.2. Особенности оценки эффективности управления инвестициями в жилищное строительство дотационного региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические проблемы формирования и развития механизма догосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона"

Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования, происходившие в нашей стране в связи с переходом к рыночным отношениям затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную сферу, которая является важнейшей сферой в жизнедеятельности человека. С переходом к рыночным отношениям большинство отраслей (исключая сырьевую направленность) экономики находилось в стагнации. Одним из таких секторов экономики являлась жилищная сфера. Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной сферы предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются разработка новой инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы, поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного строительства и обслуживания ЖКХ, формирование системы государственных гарантий, развитие системы догосрочного инвестирования жилищной сферы, формирование института ипотеки развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.

Жилищная проблема всегда была одной из самых тяжелых и наиболее острых социальных проблем. Органы испонительной власти пытаются её решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения.

Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения дожна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы догосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Одной из основных задач государства в становлении системы догосрочного жилищного кредитования состоит в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование дожно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно допоняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на жилищно-строительном рынке за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в жилищностроительную сферу посредством развития системы догосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к строительству населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью догосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма инвестирования и догосрочного кредитования жилищно-строительной сферы, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки: инвестирование жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка строительства жилья населением (система целевых адресных субсидий); догосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:

- ипотечного жилищного кредитования;

- жилищных облигационных займов;

- накопительных систем жилищно-строительных сбережений населения (НСЖСС) через строительно-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Одним из инвестиционных механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе является тем инструментом, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом. Ипотечные программы развития строительного комплекса разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные их преимущества ипотека до настоящего времени в России не приобрела. В настоящее время фактически отсутствует единый подход к организации региональных ипотечных программ. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с организацией программ догосрочного жилищного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем инвестирования жилищной сферы, управления жилищным строительством, оценки эффективности инвестиций, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы проводились в нашей стране много лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Х.М. Гумба, Н.Е. Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, С.Р. Хачатрян, B.C. Чекалин, J1.M. Чистов и др.