Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Власова, Людмила Анатольевна |
| Место защиты | Иваново |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере"
На травах рукописи
ВЛАСОВА Людмила Анатольевна
Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук
Воронеж 2005
Работа выпонена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.
Научный руководитель -
кандидат технических наук, доцент Петрухин Александр Борисович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Богомолова Ирина Петровна
кандидат экономических наук, доцент Замчалова Светлана Сергеевна
Ведущая организация - Ивановский государственный университет
Защита состоится 2005 г. в V/ часов на заседании
диссертационного совета К 212.033.02 при государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84, ауд. 3220.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан" Л? " оск^^я 2005 г. Учёный секретарь
Диссертационного совета
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Одной из самых актуальных и первоочередных проблем современной России остаётся жилищная проблема. Жилье относится к товарам первой необходимости. При этом жилая недвижимость - самый дорогостоящий товар. При сложившемся уровне доходов лишь 2,5 % семей в состоянии создать себе благоприятные жилищные условия за счет собственных средств, а остальная часть населения либо просто не может заработать себе достойное жилье, и вынуждена дого накапливать необходимую сумму, либо продожает ждать и надеяться на помощь государства.
В РФ имеется развитая производственная база отрасли жилищного строительства. Однако, низкий платежеспособный спрос на жилье сильно влияет на снижение темпов строительства - в год вводится
0,24 м2
жилья на душу населения. Чтобы удовлетворить весь спрос на жильё в России, согласно данным Госстроя, необходимо строить в ближайшие 20 лет около 150 мн. м2 ежегодно.
Таким образом, сложилась ситуация, когда низкий платежеспособный спрос населения на жилье (назовем его текущим), не способствует развитию отрасли строительства, хотя три этом существуют накопления (так называемый отложенный спрос). Задача государства в этих условиях может быть сформулирована следующим образом: создание действенных механизмов привлечения неработающих активов (отложенного спроса) для увеличения объемов инвестиций в жилищное строительство и решения жилищной проблемы.
Одним из путей увеличения инвестиций в жилищное строительство может стать организация эмиссии и обращения жилищных облигаций. Механизм жилищных облигационных займов (далее по тексту: ЖОЗ) даст населению допонительную возможность постепенно накапливать денежные средства и направлять их непосредственно в отрасль строительства Строительные организации при этом получат допонительный источник инвестирования для ведения работ по мере поступления средств. Основное отличие ЖОЗ перед существующими механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья состоит в том, что облигации являются ценными бумагами, подлежащими реализации в любое время их обращения. Приобретение облигаций гарантирует накопление средств, как в денежном, так и в материальном эквиваленте (кв. м. будущего жилья). Кроме того, жилищные облигации гарантированы недвижимостью эмитента и являются надёжными ценными бумагами в отличие от корпоративных ценных бумаг и договоров с частными долевыми кооперативами. Схема ЖОЗ ориентирована практически на все слои населения. Средства для приобретения жилья накашиваются постепенно, причём инфляция не влияет на этот процесс, так как накопление осуществляется в квадратных метрах будущего жилья. Таким образом, жилищные облигационные займы являются эффективным механизмом развития инвестиционно-строительной сферы, активизации первичного и вторичного рынков недвижимости и решения жилищной проблемы населения. Поэтому развитие механизма ЖОЗ, разработка отдельных вопросов, связанных с его эффективной реализацией, является актуальным и своевременным.
Степень разработанности проблемы. Организация процесса формирования и распределения инвестиций при реализации жилищных облигационных займов является относительно новой и малоизученной областью исследований. Опыт организации подобных займов в регионах РФ итчЧгттт л ЮТ m"" imrnfrn ЩТ1Щ" экономико-
ЮС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА
организационная модель займа отсутствует. Отдельные вопросы, посвященные научным подходам к разработке указанной модели, нашли своё отражение в работах таких российских учёных, как В. Баринов, Т. Бондарь, П. Грабовый, Ю. Туктаров и некоторых других.
Вместе с тем, следует отметить, что указанные авторы затрагивают лишь отдельные юридические и экономические проблемы выпуска жилищных облигаций, не уделяя дожного внимания особенностям формирования и распределения инвестиционных средств. Практически не предпринимались попытки оптимизации основных параметров, оценки рисков и эффективности облигационных займов в жилищной сфере. Кроме того, отсутствует единая экономико-организационная модель, позволяющая унифицировать подходы к организации ЖОЗ с учётом региональных особенностей.
Среди зарубежных учёных, занимающихся вопросами выпуска и размещения облигаций, можно отметать значительный вклад целого ряда специалистов (Рэй Кристина И, Ральф Дж. Нортон и других). Однако исследования, выпоненные с использованием опьгга развитых стран, не могут бьпь в поной мере применены к современным российским условиям, связанным с неразвитостью рынка ценных бумаг и особенностями менталитета граждан РФ.
Цели и задачи диссертационного исследования. В соответствии с изложенным, целью диссертационного исследования является анализ современного состояния жилищного строительства и его развития в прогнозном периоде под влиянием таких тенденций и факторов, как совершенствование структуры инвестиций с использованием механизма ЖОЗ и повышения роли социально ориентированных механизмов решения жилищной проблемы. Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:
> анализ и сравнительная характеристика механизмов инвестирования жилищного строительства;
> исследование отечественного и зарубежного опыта организации жилищных облигационных займов;
> исследование организационно-экономических аспектов формирования систем управления строительным комплексом на основе реализации жилищных облигационных займов;
> выявление проблем, сдерживающих развитие механизма жилищных облигаций и оценка возможных путей их решения;
> определение потребительской базы и объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов;
> построение экономико-организационной модели ЖОЗ;
> формирование оптимизационной модели расчёта основных параметров жилищных облигаций;
> разработка методических подходов к оценке эффективности и рисков жилищных облигационных займов.
Предметом исследования являются организационно-экономические аспекты формирования механизма жилищных облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере.
Объектом исследования являются предприятия и организации, функционирующие в инвестиционно-строительной сфере, особенности инвестиционной
деятельности в отрасли жилищного строительства, основанной на использовании жилищных облигаций.
Теоретическая и методологическая основа диссертации. Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.
Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах.
Теоретической и методологической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области облигационных заимствований. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, оптимизации, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе применялись статистические, математические и экономико-математические методы. Кроме этого, использовалась статистическая информация Ивановского областного комитета государственной статистики и Управления жилищной политики администрации г. Иваново, а также результаты социологического исследования, проведённого автором.
В диссертационном исследовании использовались федеральные и региональные законы РФ, Бюджетные кодексы РФ и Ивановской области, Постановления Государственной Думы РФ, справочные, нормативные и прочие материалы.
Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.
Научная новизна. В результате проведённого исследования получены результаты, характеризующиеся научной новизной:
1. Уточнена стратификация механизмов инвестирования жилищно-сгроительной сферы путём количественной оценки возможности участия различных слоёв населения в жилищно-строительных программах.
2. Сформирована методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного облигационного займа, отличающаяся учётом предпочтений облигационеров по типу жилья, его территориального расположения и качества.
3. Построена экономико-организационная модель жилищного облигационного займа, которая в отличие от существующей модели учитывает региональные требования к развитию жилищного строительства и вторичного рынка жилья.
4. Разработана оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных облигаций, отличающаяся принципом учёта максимальной доступности облигаций при данной структуре доходов населения, а также гарантированной возможности приобретения социальной нормы жилья в течение срока обращения облигаций.
5. Уточнена методика определения эффективности жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их реализации в жилищно-строительной сфере.
6. Усовершенствована методика оценки рисков жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их размещения на региональных рынках ценных бумаг.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что разработанная экономико-организационная модель жилищного облигационного займа позволяет повысить обоснованность механизма управления строительным комплексом, в частности, оптимизировать систему инвестирования строительства и приобретения жилья.
Предложенная стратификация действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, сформированная методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов, предложенные подходы к оптимизации объёма эмиссии жилищных облигаций, разработанные теоретические и методические основы определения эффективности жилищных облигационных займов, методические подходы оценки рисков ЖОЗ позволят значительно повысить эффективность развития строительного комплекса.
Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работе, могут бьпъ использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических и строительных специальностей ВУЗов.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования и методические рекомендации по организации жилищных облигационных займов использованы Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново и Муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии. Основные результаты диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на IX, X и XI Международных научно-технических конференциях Информационная среда вуза в 2002,2003 и 2004 г.г., Международной научно-практической конференции Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области в 2003 г.; третьей научной конференции аспирантов Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2003 г.; Семинаре по вопросам обсуждения организационно-экономического механизма догосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей в г. Иваново, 2004 г.; Научно-практической конференции Устойчивое развитие российского города: Методология, стратегия, программы, 2005 г., г. Иваново.
На защиту выносятся следующие положения:
- стратификация механизмов инвестирования жилищно-строительной сферы;
- методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного облигационного займа;
- экономико-организационная модель жилищного облигационного займа;
- оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных облигаций;
- методика определения эффективности жилищных облигационных займов;
- методика оценки рисков жилищных облигационных займов.
Публикации. По теме исследования опубликовано 12 печатных работ, отражающих основное содержание диссертационной работы, общим объёмом 3,56 пл., в том числе авторских 2,8 пл.
Состав и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трёх пив, выводов и предложений и библиографического списка (128 наименований). Работа содержит 163 страницы основного текста, 2 приложения, 24 формулы, 13 таблиц, 10 рисунков, 1 схему.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Механизмы и инструменты инвестирования жилищно-строительной сферы в значительной степени зависят от принятых приоритетов в жилищной политике на федеральном и региональном уровнях. Инструменты инвестирования жилищностроительной сферы определяются категориями что или с помощью чего инвесторы могут участвовать в процессе распределения на рынке жилья. Механизмами инвестирования жилищно-строительной сферы определены формы инвестиционного участия со стороны участников механизма с целью создания (воспроизводства, реструктуризации и т.д.) конечного продукта (жилья), который будет иметь определенную потребительскую стоимость. Механизмы инвестирования определяются категориями как или каким образом инвесторы могут финансировать процесс создания продукта на рынке жилья. Каждый из механизмов может иметь множество моделей и схем реализации. С целью комплексного представления существующих механизмов и инструментов инвестирования жилищно-строительной сферы с учётом уровня доходов различных потребительских групп населения, в диссертационной работе произведена их стратификация по величине среднедушевых доходов населения (таблица 1, рис.1).
Таблица 1
Сравнительная характеристика действующих и перспективных механизмов
привлечения инвестиций в жилищное строительство
Преимущества Недостатки Доход потребительских групп, рубУмес. на 1 чел.
Долевое строительство
1. Привлекает население к инвестированию в строительство. 2. Поэтапная оплата приобретаемого жилья. 3. Возможность приобретения жилья на первичном рынке с более высокими потребительскими качествами. 4. Организационный механизм имеется. 1. Жильё доступно высокооплачиваемой категории граждан. 2. Высокая вероятность задержки строительства и удорожания жилья. 3. Невыпонение взятых на себя обязательств строительными компаниями. 4. Механизм страхования рисков недостаточно проработан. 5. Присутствует правовая незащищенность инвесторов. Свыше 5500
Региональные программы с использованием бюджетных средств
1. Наличие государственных гарантий обеспечения жильём социально незащищённых слоёв населения. 2. Получение жилья без возникновения денежных 1. Ограничение по типам жилья. 2. Ориентация на необеспеченные слои населения общества 3. Сильная зависимость от напоняемости местного бюджета. Менее 2000
обязательств. 3. Организационный механизм отработан детально. 4. Забюрократизированностъ системы реализации организационного механизма.
Жилищные облигационные займы
1. Наличие государственных гарантий. 2. Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства 3. Привлечение догосрочных финансовых ресурсов в реальный сектор экономики. 4. Ориентация на широкие слои потребителей и инвесторов. 5. Возможность совместной работы облигационных и ипотечных программ. 6. Охват первичного и вторичного рынков жилья. 7. Защита интересов облигационеров от влияния инфляции. 8. Слабая зависимость от бюджетного финансирования. 9. Отсутствуют ограничения по возрасту и месту регистрации. 10. Нет необходимости в поручителях, декларированных доходах, страховании. 1. Недостаточные правовые и финансовые гарантии Российского государства для сегодняшнего эффективного функционирования указанной схемы. 2. Низкая доходность ценных бумаг означает низкую привлекательность для потенциальных инвесторов и не обеспечивают широкого вовлечения средств в строительство. 3. Индексирование облигаций не отражает ситуации на финансовом рынке. 4. Отсутствие механизма рефинансирования. 5. Догосрочный характер накопления средств для приобретения жилья. 6. Сложный и трудоемкий организационный механизм. 7. Наличие бюджетных ограничений. Свыше 2800
Ипотечное кредитование
1. Реализуется рыночный механизм кредитования жилья. 2. Возможность перехода к классическим формам ипотечного кредитования. 3. Задействование кредитно-финансового рынка. 4. Высокая квалификация выпонения кредитных операций. 5. Возможность оформления жилья в собственность заемщика сразу. 1. Недоступные для большинства населения условия кредитования. 2. Зависимость от бюджетного финансирования. 3. Проблематичность обращения взыскания на заложенное имущество. 4. Слабо разработанная организационно-методическая схема 5. Наличие допонительных расходов заемщиков (страхование, услуги оценщиков, риэтеров и нотариата) Свыше 3000
Система строительных сбережений
1. Реализуется рыночный механизм жилищного кредитования. 2. Независимость схемы от внешнего финансово-кредитного рынка. 3. Независимость от бюджетного финансирования. 4. Нет необходимости в первоначальном взносе, поручителях, декларированных доходах, страховании. 5. Ориентирована на более широкие слои населения. 1. Корпоративность, относительная замкнутость схемы. 2. Проблема доверия населения. 3. Влияние инфляции на сохранение покупательной способности сбережений населения для первичного взноса за жильё. 4. Ограниченная государственная поддержка, государственных гарантий и контроля. 5. Возможность построения финансовых пирамид. Свыше 3500
Единовременная покупка жилья
1. Единовременное решение жилищной проблемы. 2. Приобретение жилья, удовлетворяющего потребительским требованиям. 3. Отсутствуют ограничения по. возрасту, месту регистрации. 1. Доступно высокооплачиваемой категории населения. 2. Не стимулирует жилищное строительство. 3. Не задействует финансово-кредитные механизмы и жилищные программы. Свыше 7000
Доходный дом
1. Возможность приобретения комфортабельного жилья. 2. Проживание с момента заключения договора. 3. Возможности выкупа жилья. 1. Не активизирует рынок жилья. 2. Не задействует другие жилищные программы и вторичный рынок жилья. 3. Невозможность приватизации. Свыше 4000
Долевое строительство
Бюджетное субсидирование
ЖОЗ Ипотека Стройсбережения Покупка жилья
Доходный дом
О 600 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 5000 6500 7000 7500 8000
Среднедушевой доход, руб.
Рис. 1 Стратификация механизмов инвестирования жилищно-строительной сферы по величине среднедушевых доходов населения
По результатам выпоненного автором анализа сформулированы следующие выводы.
1. Ни один из рассмотренных механизмов инвестирования жилищностроительной сферы в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, данные механизмы не взаимоисключают друг друга, а наоборот, допоняют. Наиболее доступным для реализации является механизм ЖОЗ, так как он охватывает большинство доходных групп населения (табл. 1, рис. 1).
2. Для решения жилищной проблемы в регионах следует все механизмы инвестирования жилищно-строительной сферы рассматривать в комплексе как единую систему с ранжированием их значимости для каждой конкретной территории. При этом необходимо учитывать особенности социально-экономического и национального развития региона. В настоящее время отсутствует такой системный подход в региональной жилищной полигике и органы испонительной власти не уделяют этому вопросу дожного внимания.
На сегодняшний день в России требуется разработка единой системы инвестирования жилищно-строительной сферы с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных механизмов, едиными подходами выделения потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи. Эта система дожна объединять существующие сегодня механизмы в единую жилищную политику для выстраивания отношений с различными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства. Автором обосновано, что формирование рассматриваемой системы инвестирования жилищной сферы целесообразно начинать в регионе с разработки и внедрения механизма жилищных облигационных займов, как наиболее доступного для инвесторов и простого в реализации для эмитентов.
С учетом специфических условий механизма реализации ЖОЗ автором разработана и реализована методика социологического опроса населения по проблеме улучшения жилищных условий в Ивановской области. Цель опроса - определение потребительской базы и эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов. Анкетный опрос осуществляся экспедиционным способом среди экономически активной части населения (18-60 лет). Градация респондентов производилась по социальному положению и уровню доходов.
В результате анкетирования выявлено, что официальные данные не отражают реальные доходы населения, образующиеся вследствие сокрытия доходов от налогообложения и функционирования теневой экономики. Опрос показал, что основная масса населения имеет среднедушевые доходы выше прожиточного минимума, что даёт основание утверждать о наличии платежеспособного спроса, как на рынке жилищных облигационных займов, так и прочих инвестиционных механизмов, реализуемых в рамках догосрочных жилищных программ. Распределение населения Ивановской области в 2003 г. по размеру среднедушевого дохода по данным Ивановского областного комитета государственной статистики и данным опроса представлено на рис. 2.
до 500,0 500,1- 750,1- 1000,1- 1500,1- 2000,1- 3000,1- сишк _ 750,0 1000,0 1500,0 2000,0 3000,0 4000,0 4000,0
|И Данные опроса В Данные статистики | Размер дохода, рубУмес.
Рис. 2 Распределение населения Ивановской области в 2003 г. по размеру среднедушевого дохода, рубУмес.
Проведённый автором социологический опрос населения Ивановской области позволил сделать следующие выводы:
> большая часть населения Ивановской области не удовлетворена своими жилищными условиями и желает улучшить их при помощи догосрочных жилищных программ;
> основная часть жителей не в состоянии приобрести жильё сразу или внести первоначальный взнос по ипотечной схеме жилищного кредитования;
> наиболее предпочтительный срок рассрочки платежа при приобретении жилья -10 лег,
> наиболее предпочтительный вариант улучшения жилищных условий - новые квартиры в панельных или кирпичных домах в спальных районах или в центре города;
> жилищные облигационные займы являются одним из привлекательных вариантов решения жилищной проблемы.
Усовершенствованная автором методика социологического опроса может быть рекомендована территориальным органам испонительной власти для обоснования платёжеспособного спроса населения на жилищном облигационном рынке. Она позволяет выявить жилищные условия респондентов, их предпочтения в вопросе улучшения жилищных условий, найти потребительскую базу и определить эмиссионный потенциал ЖОЗ.
Для обоснования экономической целесообразности выпуска и размещения жилищных облигаций в Ивановской области автором выявлены макро- и микроэкономические условия займа. Макроэкономические условия - это сложившаяся к настоящему времени ситуация в экономике России, на её финансовом рынке и его наиболее динамично развивающемся сегменте Ч фондовом. Для Ивановской области - это политическая стабильность; деловые и взаимовыгодные отношения с центральными властными структурами Российской Федерации; наличие устойчивого положительного имиджа Ивановской области в реализации догосрочных жилищных программ с использованием ипотечного механизма.
Микроэкономические условия жилищного облигационного займа - это сложившаяся к началу разработки и реализации механизма ЖОЗ финансово-
экономическая ситуация в регионе и муниципальном образовании. Для Ивановской области - это сформированная в целом основа финансовой инфраструктуры для реализации предлагаемого механизма размещения облигационного займа; заинтересованность руководства Ивановской области в разработке и реализации оригинальных и нестандартных схем привлечения финансовых ресурсов; наличие связей с инвестиционными компаниями и финансовыми институтами, которые в состоянии взять на себя решение задач, связанных с выпуском и размещением займа.
Проведённые исследования позволяют сделать вывод о том, что сложившиеся в настоящее время макро- и микроэкономические условия благоприятно влияют не только на выпуск и размещение ЖОЗ, но и позволяют существенно снизить величину риска жилищных облигационных займов.
С целью проведения анализа существующих проблем ЖОЗ и оценки возможных путей их решения автором проведено исследование регионального опыта организации ЖОЗ (г. Санкт-Петербург, г. Дубна, г. Пермь, г. Ярославль, г. Уфа, г. Иваново, г. Екатеринбург, г. Красноярск), в результате которого сделан вывод о том, что в настоящее время сильная жизнеспособная экономико-организационная модель муниципального жилищного облигационного займа создана в г.Красноярск. По мнению автора, это оказалось возможным по двум причинам: 1.) данный регион не является дотационным и 2.) экономико-организационная модель данного займа отличалась от прочих наличием гарантий банка, который явися организатором, главным андеррайтером и платежным агентом выпуска.
Автором осуществлён обзор и анализ нормативных документов Российской Федерации, регламентирующих процессы выпуска и обращения жилищных облигаций. Цель данного анализа - выявление противоречий и ограничений в документах федеральных, региональных и местных уровней. В результате проведенного анализа выявлено, что в настоящее время в России муниципальный облигационный жилищный заём не может быть направлен на погашение дефицита бюджета эмитента, так как привлекаемые средства дожны вкладываться в развитие капитального строительства. Представляется целесообразным снять ограничение, налагаемое бюджетным кодексом РФ, принятым в 2000 г. и вернуться к прежней формулировке статьи 7 Федерального закона РФ № 1Э6-ФЗ от 15.07.98 г., регламентирующего направление эмиссии муниципальных и региональных ценных бумаг на финансирование дефицита бюджета или программ развития субъекта РФ или муниципального образования, поскольку способы, порядок и источники финансирования расходов по обслуживанию обязательств Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, возникших в результате эмиссии государственных и муниципальных ценных бумаг, регулируются бюджетным законодательством Российской Федерации.
В результате проведённого исследования автором произведена группировка проблем ЖОЗ по трём уровням: федеральный уровень; региональный уровень; муниципальный уровень. Проблемы федерального, регионального и местного уровней имеют несколько подуровней, затрагивающих интересы следующих сторон: бюджет, рынок ценных бумаг, население. Перечисленные уровни и подуровни составляют матрицу проблем ЖОЗ. Формирование данной матрицы позволило автору сформулировать пути решения основных проблем займа: > снятие ограничения, налагаемого бюджетным кодексом РФ;
> создание системы льготного налогообложения на операции с ценными бумагами регионов и муниципалитетов;
> выход муниципальных жилищных займов на федеральный рынок;
> организованная информатизация о выпуске и размещении займов не только профессиональных участников рынка ценных бумаг, но и широких слоёв населения, на которые ориентируются власти муниципалитетов, а также привлечения к
программам юридических лиц;
> создание финансовой инфраструктуры, обеспечивающей как работу с руководством региональных администраций, так и функционирование рыночных механизмов;
, > образование специальных залоговых фондов обеспечения облигационных займов из
состава имущества, находящегося в собственности муниципалитетов;
> вовлечение в программу займа коммерческих банков - упономоченных депозитариев, платёжных агентов, финансовых консультантов, агентов по размещению и маркет-мейкеров рынка жилищных облигаций;
> догосрочность займов со значительным объёмом эмиссии для обеспечения ликвидности инструментов на вторичном рынке;
> постоянное информирование в средствах массовой информации о ходе реализации облигационных займов.
Проведённые автором исследования позволили сформировать порядок расчёта объёма эмиссионного потенциала ЖОЗ с учётом предпочтений облигационеров по типу жилья, его территориального расположения и качества. Данный расчёт предлагается выпонять в следующей последовательности.
1. Формирование исходных данных
> прогнозная средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на муниципальном первичном (//) и вторичном (щ) рынках недвижимости в 1-й год реализации займа по -му типу жилья, приобретаемого участниками ЖОЗ, руб. / кв.м.;
> средний размер квартир в муниципальном образовании (я," и /7), кв. м. общей площади;
> численность населения муниципального образования в г-й год реализации программы ЖОЗ ), чел.;
> средний размер семьи в муниципальном образовании ( Я,), чел.;
> удельный вес семей, желающих улучшить свои жилищные условия при помощи ЖОЗ (р,), коэффициент;
> удельный вес семей, имеющих среднедушевой размер дохода свыше минимума дохода потребительских групп ЖОЗ (о,), коэффициент;
> удельный вес участников ЖОЗ, имеющих намерение приобрести жильё на и первичном (3") и вторичном (3' ) рынках недвижимости;
> темп общей инфляции в муниципальном образовании (социальная норма ' дисконта) в 1-й год реализации программы (г,), коэффициент.
Массив исходных данных формируется на базе предлагаемой автором методики
социологического опроса населения, а также по существующим статистическим данным о перспективном социально-экономическом развитии региона, а также данным региональных прогнозов и программ, включающих элементы мероприятий по развитию рынка недвижимости, решению жилищной проблемы.
2. Расчёт пессимистического эмиссионного потенциала ЖОЗ:
м Л |_М ы
Величина К\ определяет величину потребительской базы ЖОЗ той части населения, которая имеет среднедушевой размер дохода свыше минимума дохода потребительских групп для ЖОЗ и выражает желание принять участие в ЖОЗ и это намерение является для него первоочередным.
3. Расчёт оптимистического эмиссионного потенциала ЖОЗ:
Величина Кг показывает потенциальную величину потребительской базы ЖОЗ без учёта фактических возможностей и намерений населения. Несмотря на неудовлетворённость части населения в своих жилищных условиях, эта проблема не является для них первоочередной.
Соотношение между данными ресурсными базами следующее: к,ак2. Преобразование множества К\ в множество К2 является первоочередной задачей эмитента займа, имеющего цель максимизации объёма эмиссии облигаций.
С целью обеспечения методического единства организации жилищных облигационных займов, согласования их с государственной стратегией развития жилищного строительства и решения жилищной проблемы населения, автором усовершенствована экономико-организационная модель ЖОЗ.
Под экономико-организационной моделью ЖОЗ имеется в виду перечень структурных разделов программы займа с описанием основных мероприятий, необходимых для её эффективной организации и функционирования. Построение экономико-организационной модели ЖОЗ необходимо для определения состава участников, выявления направления движения финансовых потоков, разработки механизма функционирования, расчёта основных параметров и определения эффективности и рисков займа. Экономико-организационная модель ЖОЗ разработана автором на основе типового макета программы экономического и социального развития субъекта Российской Федерации с учётом специфики займа. Исходя из приведённых соображений, рекомендуется следующая структура разделов экономико-организационной модели жилищных облигационных займов: 1. Описание цели и задач организации ЖОЗ; 2. Анализ регионального опыта работы аналогичных займов; 3. Характеристика участников займа; 4. Определение источников и объёма эмиссии ЖОЗ; 5. Описание механизма реализации займа; 6. Обоснование и расчёт основных параметров ЖОЗ; 7. Оценка эффективности займа; 8. Оценка рисков займа.
Положения, изложенные в структурных разделах предлагаемой автором экономию- ч
организационной модели, реализуются в соответствии со схемой функционирования ЖОЗ (рис. 3), в которой финансовые и материальные потоки распределены следующим образом:
Финансовые потоки:
Приток средств:
Д1 - денежные средства облигационеров - участников ЖОЗ;
Дг - денежные средства, полученные путём операций по вкладам средств займа, временно высвободившихся путём кассовых разрывов, в финансово-кредитные учреждения.
Отток средств:
Р[ - денежные средства, перечисляемые эмитентом строительным подрядным организациям для жилищного строительства по программе займа;
Р2 - денежные средства, направляемые эмитентом в депозитарий на регистрацию займа и ведение реестра;
Рз - денежные средства, временно высвобождающиеся путём кассовых разрывов и направляемые на получение допонительного дохода в финансово-кредитные учреждения и на коммерческое кредитование.
Материальные потоки:
М1 - кв.м. жилья, имеющиеся в распоряжении облигационеров - участников ЖОЗ и натравляемые эмитентом займа риэтерам для реализации и обмена на требующееся облигационерам жильё вторичного рынка недвижимости;
М2 - кв.м. жилья вторичного рынка недвижимости, приобретаемые облигационерами по программе займа;
Мз - кв.м. жилья первичного рынка недвижимости, построенные по программе займа строительными подрядными организациями.
Все денежные средства от реализации облигаций аккумулируются у эмитента и затем направляются подрядным строительным организациям для возведения жилья, депозитарию на регистрацию займа и ведение реестра. Временно высвобождающиеся путём кассовых разрывов денежные средства направляются эмитентом на получение допонительного дохода в финансово-кредитные учреждения и на коммерческое кредитование. В механизме ЖОЗ участвует также вторичный рынок жилья. Квартиры, имеющиеся в собственности облигационеров, могут обмениваться на требующееся жильё вторичного рынка посредством договора эмитента с риэтерскими организациями. Недостающую для такого обмена сумму облигационер гасит облигациями.
Рис. 3 Схема функционирования ЖОЗ
Основополагающим параметром жилищного облигационного займа является объём эмиссии, так как на его основе эмитент планирует общий объём денежных средств на строительство жилья, а также финансовые потоки, возникающие в результате эмиссии и обращения облигаций. Поскольку объём эмиссии жилищных облигаций зависит от платёжеспособного спроса участников займа, а также от необходимости накопления облигационерами необходимого количества квадратных метров жилья за период обращения облигаций, его расчёт и оптимизацию, по мнению автора, целесообразно произвести при помощи оптимизационной модели, максимально учитывающей интересы всех участников займа и то, что заём функционирует в условиях ограниченности финансовых ресурсов. Выбор типа модели и метода решения зависит от содержательной постановки задачи. Рассматриваемая задача относится к задачам отыскания экстремума некоторой функции на ограниченном множестве, то есть математическая модель является оптимизационной. При этом, учитывая характер связей между параметрами, (прямую пропорциональную зависимость, аддитивность), автором сделан вывод о целесообразности использования модели линейного программирования. Линейная оптимизационная модель обладает тем преимуществом, что расчеты по ней можно эффективно произвести с использованием стандартных программных средств. Разработанная автором модель оптимизации объёма эмиссии ЖОЗ формулируется следующим образом: Определить максимальный объём эмиссии жилищных облигаций при ограничениях на совокупный капитал инвестора и возможность накопления социальной нормы жилья.
Целевая функция модели:
/ - так (3)
Ограничения:
- Е а пь п^Р 11 1 - г) (4)
/г * ал-Ь ,т(РТ1 1Т - гт' /т ) м м V ' )
Ограничение (4) - соотношение, устанавливающее баланс между совокупным капиталом и минимальным уровнем потребления инвесторов _)'-й доходной группы в момент времени и
Ограничение (5) - условие накопления участниками ЖОЗ, включенными в доходные группы, социальной нормы жилья за период обращения облигаций. Содержательный смысл параметров модели:
Ха^Л^у - совокупный доход участников ЖОЗ в период времени Г,
- совокупная величина минимального потребления участников ЖОЗ в период времени г,
Т^а1'Ь!Р,1 , ~г,'р) -обьёминвесгицийв ЖОЗ в период времени V, /-1 г
X (Л^, - г,'/,)" объем инвестиций в ЖОЗ участников '-й доходной группы; " средняя стоимость социальной нормы жилья.
В процессе расчета оптимизационной модели жилищного облигационного займа было установлено, что объём эмиссии облигаций для г. Иваново, рассчитанный автором на 2004-2014 г.г. дожен составлять 20001,56 мн. руб., минимальный среднедушевой доход на одного участника программы ЖОЗ дожен составлять 2800 руб.
В целях совершенствования методических основ оценки эффективности жилищных программ автором сформулированы следующие показатели эффективности ЖОЗ:
1. Обеспеченность населения жильём в результате участия в программе займа, кв.мУчея. (социальная эффективность).
2. Допонительный доход бюджета эмитента, обусловленный допонительными налоговыми платежами и участием временно высвобождающихся средств займа в краткосрочных инвестиционных проектах, тыс. руб. (бюджетная эффективность).
3. Валовой доход строительных предприятий, обусловленный участием в программе муниципальных жилищных облигаций (отраслевая эффективность).
4. Чистый дисконтированный доход ЖОЗ (эффективность займа в целом):
(1+г)' ]
5. Индекс доходности ЖОЗ (относительная отдача займа):
где дся- валовой доход строительных предприятий, обусловленный участием в займе;
ол- допонительный доход бюджета муниципального образования, обусловленный допонительными налоговыми платежами и участием временно высвобождающихся средств проекта в краткосрочных инвестиционных проектах; г- социальная норма дисконта (величина инфляции в данном регионе).
/," - инвестиции населения и предприятий - участников программы, обусловленные размещением облигаций; - инвестиции региональных участников программы займа (население, предприятия и бюджеты других регионов, приобретающие облигации по программе).
Поскольку прибыль эмитента по программе займа не является основной целью, внутренняя норма доходности ЖОЗ равняется социальной норме дисконта, определяемой с учётом инфляционных процессов.
Организация жилищного облигационного займа, как и любой догосрочной программы, связана с возникновением неизбежных рисков по ней. Проведённый автором анализ отечественных и зарубежных методических подходов и критериев оценки рисков ценных бумаг позволил выделить и сгруппировать следующие виды рисков, возникающих при функционировании ЖОЗ:
1. Операционный риск, связанный с неразвитостью инфрастуктуры функционирования фондового рынка.
2. Процентный риск, связанный со слабой возможностью прогнозирования уровня инфляции, уровня доходов участника займа и, как следствие, с возможными трудностями при размещении жилищных облигаций.
3. Кредитный риск неуплаты эмитентом процентов по займу в случае досрочного погашения облигаций.
4. Рыночный риск возможных колебаний цены облигаций в зависимости от изменения сроков обращения, доходности облигаций вследствие роста уровня инфляции.
В результате проведенного анализа автором сделан вывод о том, что количественная оценка рисков ЖОЗ может быть получена только по рыночному риску, так как параметрами для расчёта данного риска являются цена облигации, уровень инфляции и срок обращения облигаций, которые могут быть точно определены.
Основными характеристиками рыночного риска ЖОЗ, по мнению автора, являются:
1. Ценовой риск Ч это степень изменения цены облигации на единицу изменения её доходности.
2. Дюрация - степень изменения цены выпуска в процентах (с учетом накопленного купонного дохода) по отношению к изменению доходности.
3. Выпуклость - скорость изменения наклона кривой ценаЧдоходность.
Автором предложены следующие формулы для расчёта рыночного риска облигаций
жилищного займа:
Ценовой риск:
И__!__"
У21_ (1 + У/2)"_
я ЧI? дУ 100
+ 2(1 +У/Г' ' }
Дюрация жилищных облигаций: =-^-*100 (9)
Выпуклость:
х 10000 (1+У)"+2
где С-купонная ставка облигации; У- доходность;
количество купонных периодов; .Р- номинал, выплачиваемый при погашении.
Произведённые автором расчеты по оценке рисков ЖОЗ Ивановской области позволили сделать вывод о том, что облигации жилищного займа имеют низкую рискованность вложения, как д тя эмитента, так и для инвесторов. Наиболее вероятными условиями возникновения риска для них являются решения Федерального законодательства, величина инфляции и уровень среднедушевых доходов населения в репюне. Наиболее низким рискам подвержена степень изменения доходности облигаций.
Таким образом, выпуск и размещение жилищных облигаций, и последующее инвестирование средств, вырученных от их продажи в строительство жилья, послужит позитивным фактором в развитии жилищного строительства, улучшит финансовое состоите строительных организаций, задействованных в программе, послужит стимулом к развитию и расширению производственной инфраструктуры предприятий. Жилищный облигационный заём позволит местным органам власти оказывать действенное влияние на рыночную стоимость жилья, влиять на конкурентную борьбу на строительном рынке. Строительство, в свою очередь, выступая локомотивом для предприятий производственной инфраструктуры, повлияет на рост объемов производства, поднимет эффективность на предприятиях смежных отраслей, снизит социальную напряжённость путём решения жилищной проблемы населения.
Публикации. Основные положения диссертации изложены в следующих опубликованных автором работах:
1. Андреева Л. А. Анализ результатов социологического опроса жителей г. Иваново с целью определения основных направлений жилищной политики региона // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 9, ИГХТУ, г. Иваново, 2002 г. с.66-72., 031 пл.
2. Андреева ЛА. Рекомендации для расчёта основных параметров муниципальных жилищных займов// Третья научная конференция аспирантов: Материалы конференции / Иван. гос. архит.-строит. акад. - Иваново, 2003. - с.23., 0,06 пл.
3. Андреева Л.А. Анализ нормативной документации, регламентирующей муниципальные облигационные займы. // Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области: Материалы Международной научно-практической конференции. - Архангельск: МИУ, 2003. - с. 456-461., 0,25 пл.
4. Андреева ЛА. Разработка экономико-организационных моделей корпоративных и муниципальных жилищных облигаций. // Учёные записки факультета Экономики и управления ГОУВПО ИГ АСА / Иван. гос. архит- строит, акад. - Иваново, 2002. Вып. 14.-с. 81-88., 0,5 пл.
5. Андреева ЛА., Жильцова Е.В. Описание путей построения экономико-организационной модели финансирования жилищных займов // Учёные записки факультета Экономики и управления ГОУВПО ИГАСА / Иван. гос. архит.-строит. акад. - Иваново, 2002. Вып. 14. - с.89-96., 0,5 пл., в т.ч. лично автора 0,25 п.л.
6. Андреева ЛА. Разработка организационной модели программы муниципальных жилищных облигаций. // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 10, ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г., 0,43 пл.
7. Андреева JI.A. Оценка рисков муниципальных жилищных облигаций. // Проблемы региональной экономики. Материалы конференции. ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г., 0,12 пл.
8. Андреева JI.A. Формирование системы индикаторов, определяющих эффективность облигационных займов на рынке жилья. // Тезисы докладов Всероссийской научной конференции. ИвГУ, г. Иваново, 2004. - с. 11-13., 0,19 пл.
9. Андреева Л.А., Петрухин А.Б. Обоснование экономической целесообразности эмиссии и обращения жилищных облигационных займов в условиях дотационных регионов на примере г. Иваново и Ивановской области // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 15, ИГХТУ, г.Иваново, 2004г. с.55-60, 0,38 пл., в т.ч. лично автора 0,19 пл.
10. Петрухин А.Б., Андреева JT.A. Построение оптимизационной модели определения объёма эмиссии жилищного облигационного займа. // Информационная среда вуза- Материалы XI науч.-техн. конф. / Иван. гос. архит.-строит. акад. - Иваново, 2004 г. с.320-324., 0,25 пл., в т.ч. лично автора 0,12 пл.
П.Власова JI.A. Модель действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 16, ИГХТУ, г. Иваново, 2004 г. с.53-56., 0,19 пл.
12. Ларин В Л., Власова Л.А. Методические подходы к определению степени риска эмиссии и обращения муниципальных жилищных облигаций // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 12, ИГХТУ, Иваново, 2004 г., с. 225 - 229., 0,38 пл., в т.ч. лично автора 0,19 пл.
Формат 60x84 1/16 Печать плоская
Тираж 100 экз. Заказ 0132
Подписано в печать 21.04.05
Отпечатано в ОМТ МИБИФ 153003, Иваново, ул. Рабфаковская, 34, оф. 101, тел. (0932) 38-37-36
РНБ Русский фонд
2006-4 4661
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Власова, Людмила Анатольевна
Введение
1. Жилищный облигационный заём как организационно-экономический механизм развития рынка жилья и решения жилищной проблемы насе- 12 ления
1.1 Анализ понятийного аппарата инвестиционных инструментов рынка ценных бумаг в инвестиционно-строительной сфере
1.2 Анализ механизмов и инструментов инвестирования жилищностроительной сферы
1.2.1 Долевое участие в строительстве жилья
1.2.2 Региональные программы с использованием бюджетных инвестиций
1.2.3 Жилищный облигационный заём
1.2.4 Ипотечное жилищное кредитование
1.2.5 Система строительных сбережений
1.2.6 Единовременная покупка жилья
1.2.7 Доходный дом
1.2.8 Стратификация действующих и перспективных механизмов инвестирования жилищно-строительной сферы
1.3 Установление условий реализации и оценка возможных путей решения проблем жилищных облигационных займов
1.3.1 Анализ нормативной документации, регламентирующей жилищные облигационные займы
1.3.2 Построение матрицы проблем жилищных облигационных займов с целью оценки их решения
1.3.3 Установление макро- и микроэкономических условий реализации жилищных облигационных займов
2. Разработка экономико-организационных моделей жилищных облигационных займов
2.1 Исследование опыта жилищных облигационных займов на региональных рынках жилья
2.2 Определение потребительской базы жилищных облигационных займов
2.2.1 Разработка методики социологического опроса населения по проблеме улучшения жилищных условий в системе ЖОЗ
2.2.2 Формирование порядка расчёта эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов
2.3 Разработка экономико-организационной модели жилищного облигационного займа
2.4 Оптимизация объёма эмиссии жилищных облигационных займов
2.4.1 Применение оптимизационной модели при определении объёма эмиссии жилищных облигационных займов
2.4.2 Формирование исходных данных и построение оптимизационной модели определения объёма эмиссии жилищных облигационных 110 займов
3. Оценка эффективности и рисков жилищных облигационных займов
3.1 Уточнение методики определения эффективности жилищных облигационных займов
3.1.1 Методология оценки эффективности жилищных программ
3.1.2 Учёт особенностей оценки эффективности жилищных облигационных займов и уточнение показателей их эффективности
3.2 Усовершенствование методики оценки рисков жилищных облигационных займов
3.2.1 Анализ методических подходов и видов рисков жилищных облигационных займов
3.2.2 Расчёт и оценка рисков муниципального жилищного облигационного займа г. Иваново
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере"
Актуальность темы исследования. Одной из самых актуальных и первоочередных проблем современной России остаётся жилищная проблема. Жилье относится к товарам первой необходимости. При этом жилая недвижимость Ч самый дорогостоящий товар. При сложившемся уровне доходов лишь 2,5 % семей в состоянии создать себе благоприятные жилищные условия за счет собственных средств, а остальная часть населения либо просто не может заработать себе достойное жилье, и вынуждена дого накапливать нужную сумму, либо продожает ждать и надеяться на помощь государства. В РФ имеется развитая производственная база отрасли жилищного строительства. Однако, низкий платёжеспособный спрос на жилье сильно влияет на снижение темпов строительства - в год вводится 0,24 м2 жилья на душу населения. Чтобы удовлетворить весь спрос на жильё в России, согласно данным Госстроя, необходимо строить в ближайшие 20 лет около 150 мн. м2 ежегодно.
Таким образом, сложилась ситуация, когда низкий платежеспособный спрос населения на жилье (назовем его текущим), не способствует развитию отрасли строительства, хотя при этом существуют накопления (так называемый отложенный спрос). Задача государства в этих условиях может быть сформулирована следующим образом: создание действенных механизмов привлечения неработающих активов (отложенного спроса) для увеличения объемов инвестиций в жилищное строительство и решения жилищной проблемы.
Одним из путей увеличения инвестиций в жилищное строительство может стать организация эмиссии и обращения жилищных облигаций. Механизм жилищных облигационных займов (далее по тексту: ЖОЗ) даст населению допонительную возможность постепенно накапливать денежные средства и направлять их непосредственно в отрасль строительства. Строительные организации при этом получат допонительный источник инвестирования для ведения работ по мере поступления средств. Основное отличие ЖОЗ перед существующими механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья состоит в том, что облигации являются ценными бумагами, подлежащими реализации в любое время их обращения. Приобретение облигаций гарантирует накопление средств, как в денежном, так и в материальном эквиваленте (кв. м. будущего жилья). Кроме того, жилищные облигации гарантированы недвижимостью эмитента и являются надёжными ценными бумагами в отличие от корпоративных ценных бумаг и договоров с частными долевыми кооперативами. Схема ЖОЗ ориентирована практически на все слои населения. Средства для приобретения жилья накапливаются постепенно, причём инфляция не влияет на этот процесс, так как накопление осуществляется в квадратных метрах будущего жилья. Таким образом, жилищные облигационные займы являются эффективным механизмом развития инвестиционно-строительной сферы, активизации первичного и вторичного рынков недвижимости и решения жилищной проблемы населения. Поэтому развитие механизма ЖОЗ, разработка отдельных вопросов, связанных с его эффективной реализацией, является актуальным и своевременным.
Степень разработанности проблемы. Организация процесса формирования и распределения инвестиций при реализации программ жилищных облигационных займов является относительно новой и малоизученной областью исследований. Опыт организации подобных займов в регионах РФ имеется с 1993 года, однако единая экономико-организационная модель займа отсутствует. Отдельные вопросы, посвящённые научным подходам к разработке указанной модели, нашли своё отражение в работах таких российских учёных, как В. Баринов, Т. Бондарь, В. Казейкин, П. Грабовый, Ю. Туктаров и некоторых других.
Вместе с тем, следует отметить, что указанные авторы затрагивают лишь отдельные юридические и экономические проблемы выпуска жилищных облигаций, не уделяя дожного внимания особенностям формирования и распределения инвестиционных средств. Практически не предпринимались попытки оптимизации основных параметров, оценки рисков и эффективности облигационных займов в жилищной сфере. Кроме того, отсутствует единая экономико-организационная модель, позволяющая унифицировать подходы к организации ЖОЗ с учётом региональных особенностей.
Среди зарубежных учёных, занимающихся вопросами выпуска и размещения облигаций, можно отметить значительный вклад целого ряда специалистов (Рэй Кристина И., Ральф Дж. Нортон и других). Однако исследования, выпоненные с использованием опыта развитых стран, не могут быть в поной мере применены к современным российским условиям, связанным с неразвитостью рынка ценных бумаг и особенностями менталитета граждан РФ.
Целью диссертационной работы является анализ современного состояния жилищного строительства и его развития в прогнозном периоде под влиянием таких тенденций и факторов, как совершенствование структуры инвестиций с использованием механизма ЖОЗ и повышения роли социально ориентированных механизмов решения жилищной проблемы. Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач: анализ и сравнительная характеристика механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья; исследование отечественного и зарубежного опыта организации жилищных облигационных займов; выявление проблем, сдерживающих развитие механизма жилищных облигаций и оценка возможных путей их решения; определение потребительской базы и объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов; построение экономико-организационной модели ЖОЗ; формирование оптимизационной модели расчёта объёма эмиссии жилищных облигаций; уточнение методик оценки эффективности и рисков жилищных облигационных займов.
Объектом исследования являются предприятия и организации, функционирующие в инвестиционно-строительной сфере, особенности инвестиционной деятельности в отрасли жилищного строительства, основанной на использовании жилищных облигаций.
Предметом исследования являются организационно-экономические аспекты формирования механизма жилищных облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере.
Теоретическая и методологическая основа диссертации. Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.
Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах.
Теоретической и методологической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области облигационных заимствований. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, оптимизации, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе применялись статистические, математические и экономико-математические методы. Кроме этого, использовалась статистическая информация Ивановского областного комитета государственной статистики и Управления жилищной политики администрации г. Иваново, а также результаты социологического исследования, проведённого автором.
В диссертационном исследовании использовались федеральные и региональные законы РФ, Бюджетные кодексы РФ и Ивановской области, Постановления Государственной Думы РФ, справочные, нормативные и прочие материалы.
Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.
Научная новизна. В результате проведённого исследования получены результаты, характеризующиеся научной новизной:
1. Уточнена стратификация механизмов инвестирования жилищностроительной сферы жилья путём количественной оценки возможности участия различных слоёв населения в жилищно-строительных программах.
2. Сформирована методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного облигационного займа, отличающаяся учётом предпочтений облигационеров по типу жилья, его территориального расположения и качества.
3. Построена экономико-организационная модель жилищного облигационного займа, которая в отличие от существующей модели учитывает региональные требования к развитию жилищного строительства и вторичного рынка жилья.
4. Разработана оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных облигаций, отличающаяся принципом учёта максимальной доступности облигаций при данной структуре доходов населения, а также гарантированной возможности приобретения социальной нормы жилья в течение срока обращения облигаций.
5. Уточнена методика определения эффективности жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их реализации в жилищностроительной сфере.
6. Усовершенствована методика оценки рисков жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их размещения на региональных рынках ценных бумаг.
Практическая значимость выпоненного исследования заключается в том, что разработанная экономико-организационная модель жилищного облигационного займа позволяет повысить обоснованность механизма управления строительным комплексом, а в частности, оптимизировать систему инвестирования строительства и приобретения жилья. Разработанная модель и предложенная стратификация действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, сформированная методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов, предложенные подходы к оптимизации объёма эмиссии жилищных облигаций, разработанные теоретические и методические основы определения эффективности жилищных облигационных займов, методические подходы оценки рисков ЖОЗ позволят значительно повысить эффективность развития строительного комплекса.
Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических специальностей ВУЗов.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования и методические рекомендации по организации жилищных облигационных займов использованы Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново и Муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии. Основные результаты диссертациЬнной работы обсуждались и получили положительную оценку на IX, X и XI Международных научно-технических конференциях Информационная среда вуза в 2002, 2003 и 2004 г.г., Международной научно-практической конференции Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области в 2003 г.; третьей научной конференции аспирантов Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2003 г.; Семинаре по вопросам и обсуждения организационно-экономического механизма догосрочного кредитования строительства и приобретения жилья для молодых семей в г. Иваново, 7-8 декабря 2004 г., ИГАСА, г. Иваново; Научно-практической конференции Устойчивое развитие российского города: Методология, стратегия, программы, 17 марта 2005 г., ИГАСА, г. Иваново.
На защиту выносятся следующие положения: стратификация механизмов инвестирования жилищно-строительной сферы; методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного облигационного займа; экономико-организационная модель жилищного облигационного займа; оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных облигаций; методика определения эффективности жилищных облигационных займов; методика оценки рисков жилищных облигационных займов.
Публикации. По теме исследования опубликовано 12 печатных работ, отражающих основное содержание диссертационной работы, общим объёмом 3,56 п.л., в том числе авторских 2,8 п.л.
Состав и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, заключения, трёх глав, выводов и предложений и библиографического списка (128 наименований). Работа содержит 163 страницы основного текста, 2 приложения, 24 формулы, 13 таблиц, 10 рисунков, 1 схему.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Власова, Людмила Анатольевна
Выводы и предложения
Результаты диссертационного исследования позволяют сформулировать следующие выводы и предложения.
1. Ни один из рассмотренных механизмов инвестирования жилищностроительной сферы в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, данные механизмы не взаимоисключают друг друга, а наоборот, допоняют. Проведённая стратификация показала, что наиболее доступным для реализации является механизм жилищных облигационных займов, так как он охватывает практически все доходные группы населения.
2. Механизм жилищных облигационных займов в настоящее время в России осложнён многими проблемами, одной из основных из которых является ограничение, накладываемое бюджетным кодексом РФ. В результате проведённого исследования автором произведена группировка проблем ЖОЗ по трём уровням (федеральный уровень; региональный уровень; муниципальный уровень) и сформулированы пути решения основных проблем займа.
3. Опыт организации жилищных облигационных займов имеется во многих регионах России, однако не во всех регионах, осуществивших выпуск жилищных облигаций, достигнута конечная цель займа. Сильная жизнеспособная экономико-организационная модель муниципального жилищного облигационного займа создана в г. Красноярск. По мнению автора, это оказалось возможным по двум причинам: 1.) данный регион не является дотационным и 2.) экономико-организационная модель данного займа отличалась от прочих наличием гарантий банка, который явися организатором, главным андеррайтером и платежным агентом выпуска. В процессе анализа макро- и микроэкономических условий проведения облигационного займа установлено, что в настоящее время в г. Иваново сложились благоприятные условия для организации ЖОЗ. Автором предложена последовательность расчёта пессимистического и оптимистического эмиссионного потенциала ЖОЗ. Социологический опрос населения г. Иваново показал, что большая часть населения неудовлетворенны своими жилищными условиями и желают улучшить их при помощи догосрочных жилищных программ; основная часть жителей города не в состоянии приобрести жильё сразу или внести первоначальный взнос по ипотечной программе жилищного кредитования; наиболее предпочтительный срок приобретения жилья при помощи жилищных программ - 10 лет; наиболее предпочтительные варианты улучшения жилищных условий - приобретение нового жилья либо доплата за обмен старого; наиболее предпочтительный тип жилищных улучшений Ч новые квартиры в панельных или кирпичных домах в спальных районах или центре города; ЖОЗ занимает свою потребительскую базу, составляющую 15,4 % выборочной совокупности (доходных групп). С целью обеспечения методического единства организации ЖОЗ и согласования их с государственной стратегией развития строительного производства и решения жилищной проблемы населения автором построена экономико-организационная модель жилищного облигационного займа с учётом предпочтений облигационеров по типу жилья, его территориального расположения и качества. Автором разработана оптимизационная модель расчёта основных параметров ЖОЗ, максимизирующая объём эмиссии жилищных облигаций при ограничениях на совокупный доход населения с учётом современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка.
8. В процессе расчета оптимизационной модели жилищного облигационного займа было установлено, что объём эмиссии облигаций для г. Иваново, рассчитанный автором на 2004-2014 г.г. дожен составлять 20001,56 мн. руб., минимальный среднедушевой доход на одного участника программы ЖОЗ дожен составлять 2800 руб.
9. В диссертационном исследовании определены следующие виды эффективности ЖОЗ:
Обеспеченность населения жильём в результате участия в займе, кв.м./чел. (социальная эффективность).
Допонительный доход бюджета эмитента, полученный в результате участия временно высвобождающихся проекта в краткосрочных инвестиционных проектах, тыс. руб. (бюджетная эффективность).
Валовой доход строительных предприятий, обусловленный участием в жилищном облигационном займе (отраслевая эффективность).
Чистый дисконтированный доход ЖОЗ (эффективность займа в целом).
Индекс доходности ЖОЗ (относительная отдача займа).
Ю.Одной из ключевых проблем рынка ценных бумаг вообще, и его российского сегмента в частности, является высокая рискованность. Анализ общих методологических подходов и показателей оценки рисков ценных бумаг позволили выделить и сгруппировать следующие виды рисков жилищных облигационных займов:
Операционный риск отказа Федеральных органов в регистрации займа, а также риск ненадлежащего функционирования процедур совершения операций и управленческих систем эмитента, связанный с несовершенством системы внутреннего контроля, ошибками компьютерных систем, ошибками или мошенничеством персонала, неадекватными процедурами деятельности.
Процентный риск роста уровня инфляции, снижения уровня доходов участников займа, трудностей с размещением займа.
Кредитный риск вероятности уменьшения стоимости части активов эмитента, представленной суммой выпущенных облигаций и приобретенных договых обязательств.
Рыночный риск возникновения у эмитента финансовых потерь вследствие изменения рыночной стоимости облигаций.
11. Для количественной оценки рисков ЖОЗ предложены формулы расчёта рыночного риска муниципальных жилищных облигаций: ценовой риск, дюрация, выпуклость. Осуществлёна качественная и количественная оценка рисков эмиссии и обращения жилищных облигаций для г. Иваново, показавшим, что жилищные облигации г. Иваново имеют низкую рискованность вложения, как для эмитента, так и для инвесторов. Вложения в данные облигации практически не подвержены риску изменения доходности, а факторы качественных рисков преодолеваются путём разработки мероприятий для конкретного эмитента. Жилищные облигационные займы являются низкорискованным и высокоэффективным механизмом привлечения инвестиций в жилищное строительство активизации первичного и вторичного рынков жилья, развития рынка ценных бумаг и решения жилищной проблемы населения.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Власова, Людмила Анатольевна, Иваново
1. Андреева JI.A. Рекомендации для расчёта основных параметров муниципальных жилищных займов / Третья научная конференция аспирантов: Материалы конференции / Иван. гос. архит.-строит. акад. Ч Иваново, 2003. 63 с.
2. Андреева JI.A. Разработка организационной модели программы муниципальных жилищных облигаций / Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 10 , ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г.
3. Андреева JI.A. Построение модели расчёта основных параметров программы муниципальных жилищных облигаций / Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 10, ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г.
4. Андреева JI.A. Оценка рисков муниципальных жилищных облигаций / Сборник тезисов ИГХТУ, г. Иваново, 2003 г.
5. Андреева JI.A. Формирование системы индикаторов, определяющих эффективность облигационных займов на рынке жилья./Молодые женщины в науке. Тезисы докладов Всероссийской научной конференции, Иваново, 2-3 апреля 2004 г.
6. Аралекян А., Кащеев Н., Щуриков А. Региональные и муниципальные заимствования // Рынок ценных бумаг. 2001. № 5. с. 145-148.
7. Баринов В. Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение. Ч IVI.: Русская Деловая Литература, 1997. Ч 160 с.
8. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер.с англ.-М.: АОЗТ Интерэксперт, ИНФРА-М, 1995.
9. Большая Советская Энциклопедия (в 30 томах). Гл. ред. A.M. Прохоров. Изд. 3-е. М., "Советская Энциклопедия", 1974. т. 16 Мёзия Мурманск. 616 с.
10. Большая Советская Энциклопедия (в 30 томах). Гл. ред. A.M. Прохоров. Изд. 3-е. М., "Советская Энциклопедия", 1974. т. 18. Никко Отолиты. 1974. 632 с.
11. Бондарь Т. Рынок региональных и муниципальных облигаций: проблемы роста // Рынок ценных бумаг. 2001 № 12. с. 82-86.
12. Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. М.: Высшая школа, 1961.-248 с.
13. Бузырев В.В., Закинчак Г.Н., Шлыкова М.В. Формирование инвестиционной политики в жилищном строительстве региона.-Иваново: ИГАСА, 1998.
14. Бюджетный кодекс Ивановской области (принят Законодательным Собранием 27 апреля 2000 года).
15. Бюджетный кодекс Российской Федерации (в ред. Законов РФ за 20002001 г.г.).
16. ВиленчикВ. Выпуск облигаций местными органами власти // Рынок ценных бумаг. 2002. № 10.
17. Власова JI.A. Модель действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов ВУЗов России, выпуск 16, ИГХТУ, г. Иваново, 2004 г. с.53-56.
18. Воробьев А.Ю. Методы инвестирования и организации жилищного строительства в крупном городе за счет внебюджетных источников. Ав-тореф. дис. на соискание уч. степ. канд. экон. наук.- СПб., 1997.-32 с.
19. Выписка из протокола № 105 заседания Совета Государственной Думы от 12 февраля 2002 г. "О проекте Федерального Закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"".
20. Гакин М. Возможности заимствований для субъектов РФ и муниципальных образований в условиях нового законодательства // Рынок ценных бумаг. 2001. №5. с. 113-117.
21. Германов А. Российский рынок облигаций: новые тенденции // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 69-73.
22. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1999. - 1008 с. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб., 2001. -280 с.
23. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда/Под ред. Асоян Н.И., Павлюк Т.В.-М., 1997.-Вып.1
24. Департамент исследований договых рынков Доверительный и Инвестиционный Банк. Грозит ли рынку муниципальных и региональных займов "умирание"? // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 73-74.
25. Департамент корпоративного финансирования и конъюнктурно-аналитическое управление РОСБАНКа. Проблемы выпуска субфедеральных и муниципальных облигаций в России // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 60-62.
26. Жилищная программа: проблемы и решения: Сборник/Составитель Е.Д.Лебедева.-М.: Стройиздат, 1990.-430 с.
27. Жилищная экономика. Пер. с англ.- Дело, 1996.
28. Жилищные облигации города Ярославля. Второй выпуск // Городские новости. Еженедельная Ярославская газета. Спецвыпуск. 1996 г.36. Жилищный Кодекс РФ.
29. Жилищный справочник: Законодательные акты и гражданско-правовые документы/ Сост.В.Н.Иваново.-М.: Цитадель, 1996.-583 с.
30. Жилищное финансирование в период реформ. Москва, 2002. 208 с.
31. Забелин П.Н. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современный подход).-С-Пб.} Наука, 1995.-168 с.
32. Заключение на проект Федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных ценных бумагах" от 4 февраля 2002 г. № 324 // Федеральное собрание РФ. Государственная Дума. Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам.
33. Закинчак Г.Н., Петрухина Ю.А. Анализ динамики изменения инвестиционного потенциала Ивановской области // Ученые записки экономико-архитектурного факультета ИГАСА.- Иваново, 2000.- Вып. 11.
34. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1.
35. Закон Об основах федеральной жилищной политики №4218-1 от 24.12.92 г.
36. Ильина О.П., Макарова Н.В. Статистический анализ и прогнозирование экономической информации в электронной таблице Ecxel 5.0 Microsoft: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996. - 140 с.
37. Инвестиционный рейтинг российских регионов. 1998-1999 г.г. Эксперт, 1999, № 39.
38. Инвестиционный рейтинг регионов. 1997-1998 г.г. Эксперт, 1998, № 39.
39. Инвестиционный рейтинг российских регионов. 1996-1997 г.г. Эксперт, 1997, №47.
40. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. СН 509-78. М.: Стройиздат, 1979.
41. Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН 423-71. М.: Стройиздат, 1979.
42. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России / Е.Б. Прокопцева. -М.: ООО "Вершина", 2004. 256 с.
43. Кащеев Н. Практика выпуска облигаций жилищного займа в Санкт-Петербурге // Рынок ценных бумаг. 2001. № 18. с. 78.
44. Комарова И.И. О строительных обществах//Жилищная программа: проблемы и решения.-М.: Стройиздат, 1990.-432 с.
45. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для вашей семьи.- М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.
46. Кредитный вестник. Выпуск № 36. Бюлетень М.: ЗАО "АК&М", 19.03.2004.
47. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие- М.: Высш. шк., 1998.
48. Кураков Л.П., Кураков В.Л. Большой токовый словарь экономических и юридических терминов. М.: Вуз и школа, 2001 Ч 720 с.
49. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. -Саров.: Изд. Альфа, 1998.
50. Лимаренко В.И. Ипотека? Шаг за шагом.-Саров: изд. Альфа, 1999.
51. Макарова Н.В., Трофимец В.Я. Статистика в Excel: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2002. - 368 е.: ил.
52. Муниципальный жилищный заём города Перми. // Рынок ценных бумаг. 1998. №6 с. 70-72.64. Налоговый Кодекс РФ.
53. Недвижимость. Оценка, аренда, купля-продажа.-М.: 1992.
54. Никифорова В.Д. Денежно-кредитное регулирование инвестиций.-С-Пб.: С-Пб УЭФ, 1993.-71 с.
55. Областная целевая программа Жилище на 2002-2005 гг. Распоряже ние Главы администрации Ивановской области №905-р от 27.07.01 г. Иваново.
56. Облигации, обеспеченные залогом закладных. Ссыка на домен более не работает Bond / Bond.html
57. Пахомов С. Муниципальные займы автономия или централизм. Опыт Нидерландов // Рынок ценных бумаг. 2000. № 3. с. 76.
58. Петрухин А.Б., Андреева JI.A. Построение оптимизационной модели определения объёма эмиссии жилищного облигационного займа. // Информационная среда вуза: Материалы XI науч.-техн. конф. / Иван. гос. архит.-строит. акад. Иваново, 2004 г. с.320-324.
59. Петрухина Ю.А., Бабанова Н.Н. Особенности и тенденции развития капитального строительства в регионе // Межвузовский сборник научных трудов. Иваново, 1999.
60. Петрухина Ю.А., Бабанова Н.Н. Перспективные направления финансирования инвестиций в жилищно-строительный комплекс // Межвузовский сборник научных трудов. Иваново, 1999.
61. Петрухин А.Б., Ларин В.И., Чистякова Ю.А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области / Иванов.гос.архит.-строит.акад. Иваново, 2001.-230 с.
62. Пискунова М. Купля продажа недвижимости: государственная регист-рация.-Риэтер, 1998, № 4-5.
63. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1997 г. № 1182)
64. Постановление Государственной Думы "О проекте федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"" от 22 февраля 2002 г.
65. Постановление правительства РФ от 15 июня 1994 года № 664 Примерный порядок формирования и использования региональных и местных фондов развития жилищного строительства.
66. Постановление Правительства РФ Об утверждении Положения о предоставлении гражданским кодексом РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья №1278 от 10.12.93 г.
67. Постановление Правительства РФ Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №219 от 18.02.98 г.
68. Постановление Совета Министров РФ от 20.06.1993 г. №595 Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы Жилище.
69. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 О федеральной целевой программе Свой дом.
70. Постановление Правительства РФ О Федеральной целевой программе Государственные жилищные сертификаты №71 от 20.01.98 г.
71. Проект Федерального закона РФ "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" № 63092-3 от 6 марта 2001 г.
72. Проспект эмиссии облигаций жилищного займа АООТ "Ивановская домостроительная компания". 1995 г.
73. Решение Ивановской городской думы "О выпуске целевого облигационного жилищного займа" от 26.05.98 г. № 142.
74. Решение о проекте Федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных ценных бумагах" от 4 февраля 2002 г. № 324 // Федеральное собрание РФ. Государственная Дума. Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам.
75. Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России. Ч Эксперт, 2003 г.
76. Российский статистический ежегодник. 2004.: Стат. Об./Росстат. Ч М., 2004.-725 с.
77. Рохчин В.Е., Филиппов А.И. Социально-экономическое развитие муниципальных образований. Методология разработки концепции и механизм ее реализации.-СПб., 1996.-С.48-62.
78. Рынки недвижимости и развития городов: российская реформа и международная практика/ под ред. Л.Э.Лимонова.-СПб, 1994.-256 с.
79. Рынок жилья в переходной экономике / Под ред. Е.В. Орешкович. Ч Киров: ГИПП Вятка, 2002. 896 с.
80. Рэй Кристина И. Рынок облигаций. Торговля и управление рисками: Пер. с англ. (серия Зарубежный экономический учебник). Ч М,: Дело, 1999.-600 с.
81. Сатыков С. Муниципальный жилищный заём Ч трудно, но возможно // Рынок ценных бумаг. 1998. № 8. с. 65-70.
82. Сидорова Н.А. Тенденции решения жилищной проблемы//Жилищная программа: проблемы и решения/Сост.Е.Д.Лебедева.-М.: Стройиздат, 1990.
83. Статистика. Учеб. пособие. Под ред. Ф.Г. Догушевского и Л.Г. Озеран. М., "Мысль", 1976.
84. Сычин Д. Проблемы развития рынка региональных займов: взгляд инвестора //Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 63-65.
85. Теория статистики: Учебник / Под ред. проф. Р.А. Шмойловой. 3-е изд., перераб. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 560 е.: ил.
86. Указ Президента РФ О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы №2281 от 24.12.93 г.
87. Условия эмиссии и обращения жилищных облигаций г. Иванова. 1998 г.
88. Условия эмиссии и обращения жилищных облигаций Мэрии города Ярославля. 1996 г.
89. Федеральный закон № -ФЗ Об ипотечных ценных бумагах (от г.).
90. Федеральный закон № 136-Ф3 Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг (от 15.07.98 г.).
91. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122 от 21.07.97 г.
92. Федеральный закон О внесении изменений и допонений в федеральный закон О рынке ценных бумаг и о внесении допонения в федеральный закон О некоммерческих организациях № 185-ФЗ от 28.12.2002 г.
93. Федеральный закон РФ от 24 декабря 1992 года № 72-ФЗ.
94. Хасанов И., Амосов С. Публичные заимствования как источник финансирования программ развития городской экономики // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 67-71.
95. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем. Научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян. Ч М.: Издательство "Экзамен", 2002. 192 с.
96. Чеканова Е. Оценка факторов риска субфедеральных и муниципальных ценных бумаг// Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 66-69.
97. Чеканова Е. Субфедеральные займы // Рынок ценных бумаг. 2002. № 24. с. 72-75.
98. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости.-М.:Русская дел.лит, 1996.-272 с.
99. Чистякова Ю.А. Совершенствование технологии финансирования инвестиций в жилищное строительство. Дис. на соискание уч. степ. канд. экон. наук.- Иваново, 2002.
100. Шаранов А.И. Об итогах реализации государственных жилищных программ в 1999 г. и прогнозе на 2000 г.- Ипотека. Опыт регионов,2000, №3-4.
101. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.
102. Экономико-математические методы и прикладные модели: Учеб. Пособие для вузов / В.В. Федосеев, А.Н. Гармаш, Д.М. Дайитбергов и др.; под. Ред. В.В. Федосеева. М.: ЮНИТИ, 1999. - 391 с.
103. ЮнгблюдтС. Проблемы привлечения займов в Кемеровской области // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 70-72.
104. IV ежегодная конференция Регионы и города России: заимствования как инструмент экономической политики. Материалы конферен-ции.//Рынок ценных бумаг № 11 (266) 2004, С.56-78.
Похожие диссертации
- Формирование и реализация эффективной инвестиционно-строительной политики развития мегаполиса
- Формирование механизма решения жилищной проблемы в регионе на основе облигационных займов
- Методологические проблемы формирования и развития механизма догосрочного инвестирования жилищного строительства дотационного региона
- Формирование организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство
- Диверсификация деятельности инвестиционно-строительных организаций