Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование механизма решения жилищной проблемы в регионе на основе облигационных займов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Ларкина, Ала Анатольевна
Место защиты	Самара
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма решения жилищной проблемы в регионе на основе облигационных займов"

На правах рукописи

ЛАРКИНА АЛА АНАТОЛЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА РЕШЕНИЯ

ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РЕГИОНЕ НА ОСНОВЕ ОБЛИГАЦИОННЫХ ЗАЙМОВ (НА ПРИМЕРЕ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами (строительство) Специальность 08.00.10,- Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выпонена на кафедре Экономика и менеджмент в строительстве ГОУ ВПО Самарский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководитель:

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Асаул Анатолий Николаевич

доктор экономических наук Шопенко Дмитрий Васильевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО Нижегородский

государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоитсял 2006 г. в часов на заседании

диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, г. Санкт-Петербург, ул. Марта, 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан л 16 февраля 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, --

профессор В. С. Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой современной России. В период плановой экономики для большей части населения решение жилищного вопроса было актуальнейшей темой. При переходе к рыночной экономике ситуация в жилищной сфере ухудшилась в результате существенного снижения объемов жилищного строительства, ухудшения состояния жилищного фонда и инженерно-коммунальной инфраструктуры в условиях резкого снижения бюджетного финансирования. Вопрос обеспеченности населения жильем в настоящее время стоит очень остро, жилье до сих пор остается товаром, недоступным большинству населения.

Система жилищного финансирования в дореформенный период основывалась на централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В ситуации ограниченности бюджетных ресурсов государство решало жилищные проблемы отдельных групп населения.

Начало 90-х годов - это период неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений в экономике и, как следствие, кризис. Его проявления оказались многомерными: капитальные вложения государства, предприятий и организаций в жилищную сферу стали недостаточными; выросли цены на строительную продукцию; замедлились темпы предоставления жилья гражданам; снизилась платежеспособность населения; сократились возможности приобретения жилья или ведения населением индивидуального жилищного строительства.

Быстрая и массовая приватизация без последующего реформирования всего жилищного сектора вскрыла новые проблемы, и усугубила прежние.

Созданный в первые годы реформ рынок жилья оказася не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы в поной мере возместить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

Российские регионы не могут финансировать жилищное строительство за счет собственных бюджетов. Очевидно, что основным направлением увеличения жилищного строительства в регионах дожно стать развитие внебюджетных форм финансирования.

В сложившихся условиях задачи государства дожны быть направлены на поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения, создание условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы догосрочного жилищного ипотечного кредитования. В то же время механизмы и схемы кредитования дожны носить социально ориентированный характер, т.е. дожны быть задействованы механизмы дотирования, субсидирования (государственного, муницицр^цш у. дцл IииОсчхн,ченных и

муниципильнш и тш щалииОоож,1

- РОС. национальная]

БИБЛИОТЕКА |

СЛагсрвург /У/ < О Щ^п/Т-Э (

льготных категорий граждан).

Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.

Теоретическую базу диссертации составляют труды современных зарубежных и российских экономистов, таких как, - Т. Стейнметца, Ф. Уитта, В. М. Агапкина, А. Н. Асаула, В. В. Бузырева, И. В. Довдиенко, В. А. Кудрявцева, В. В. Лимаренко, И.В. Павловой, А. Рахмана, С.Р. Хачатряна, Васильевой Н. В., Г.А. Цылиной и других, которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. В работе использовались: действующее российское законодательство и нормативные акты, официальные статистические материалы и отчеты.

Объективная необходимость научного обоснования выбора эффективного механизма финансирования и организации жилищного строительства в современных условиях повышает теоретическую и практическую значимость диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является формирование методических основ механизма финансирования жилищного строительства в современных условиях за счет внебюджетных источников. В соответствии со сформированной целью в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

Х оценить жилищную проблему и состояние жилищного строительства в Российской Федерации;

Х провести исследования динамики цен на жилье;

Х оценить потенциальный спрос на государственную поддержку при решении жилищной проблемы;

Х изучить зарубежный опыт функционирования систем ипотечного жилищного кредитования;

Х провести анализ инструментов финансирования жилищного строительства и определить перспективы их развития;

Х выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, обозначить основные проблемы ипотеки в России, попытаться найти альтернативный вариант решения жилищной проблемы.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов формирования финансово-экономического механизма жилищного строительства.

Объектом исследования являются отечественные предприятия строительной отрасли; государственные структуры, участвующие в инвестиционно-строительном процессе; население, заинтересованное в решении жилищной проблемы.

Теоретической и методической базой исследования являются законодательные акты и постановления Президента и Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных, региональных и муниципальных органов власти и ведомств, труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме.

Статистической базой исследования являются материалы

государственных и муниципальных статистических органов Российской Федерации, независимых информационных служб и экспертов в социально-экономической области, результаты, полученные автором в ходе самостоятельно проведенных социологических исследований.

Методология исследования. В диссертации применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы и графический инструментарий. Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловливаются методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами.

Научная новизна проведенного исследования заключается в следующем:

Х оценены и обоснованы основные задачи и направления комплексного решения жилищной проблемы, состав, структура и динамику жилого фонда в России и, в частности, в Самарской области;

Х проведен анализ состояния рынка жилья, объемов жилищного строительства, выявлены тенденции его роста с целью определения потребностей в улучшении жилищных условий;

Х определены причины отсутствия у муниципалитетов привлечения средств институциональных инвесторов для решения жилищной проблемы;

Х проведена оценка возможностей и перспектив развития промышленности стройматериалов, предоставления обеспеченных инфраструктурой земельных участков для целей жилищного строительства Самарской области;

Х проведены исследования сберегательного поведения населения России и Самарской области, которые позволяют охарактеризовать его основные тенденции, динамику настроений и ожиданий за анализируемый период;

Х на основе проведенного социологического исследования выявлены отношение респондентов к своим жилищным условиям, возможность решения жилищной проблемы собственными силами и с помощью привлечения других источников кредитования;

Х выявлены особенности организации ипотечного кредитования, определено значение систем ипотеки и стройсбережений как эффективных средств решения жилищной проблемы в современных условиях;

Х на основе обобщения и анализа практического опыта схем ипотечного кредитования даны практические рекомендации по разработке механизма корпоративных жилищных облигационных займов на уровне отдельной области.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования обоснованы не только теоретически, но и подтверждены результатами практического внедрения разработанных автором схем в ООО Факел и применения в ходе осуществления своей деятельности.

Практическая значимость. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования выпуска корпоративных жилищных облигаций в регионах, что позволит ускорить решение жилищной проблемы значительной части населения и повысить эффективность использования внебюджетных источников.

Отдельные положения диссертационной работы и методические разработки

могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений.

Апробация диссертационной работы. Основные результаты диссертационной работы использованы в деятельности ООО Факел, а так же обсуждались и получили одобрение на региональных и международных научно-технических конференциях (1997-2005гг.). Полученные в ходе диссертационного исследования результаты вошли в разработку учебно-методических материалов по дисциплинам Основы бизнеса на рынке ценных бумаг, Финансы, денежное обращение и кредит, Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия, Экономическая оценка инвестиций, Финансово -инвестиционный анализ, изучаемым студентами.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 13 работ общим объемом 1,66 п. л.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего в себя 123 наименования, 34 таблицы, 18 рисунков и 3 приложения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе Обзор и состояние динамики развития рынка недвижимости в Самарской области рассматривается проблема обеспечения граждан России жилыми помещениями. История решения жилищной проблемы позволяет выделить три основных её этапа.

Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965 гг. и обеспечила рост увеличение жилищного строительства объемов до 54,9 мн. кв. м жилья в год. Вторая государственная жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 гг., третья получила название Жилище и была рассчитана на период с 1990 по 2000 гт., но механизмы, предусмотренные для её реализации, не обеспечили решения аспектов жилищной проблемы.

За период реформ 1990 - 1998 гг. изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности, источникам финансирования, увеличилась доля частного сектора, а государство перестало быть основным участником на рынке.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. Ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось в 2 раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой проблемы. В результате созданный в годы реформ рынок жилья оказася не обеспечен необходимыми кредитно - финансовыми механизмами, которые могли бы воспонить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства.

Общая площадь жилищного фонда РФ (на 1.01.2004г.) составляет 2,85 мрд.

кв. м. Из них 72,4 процента сосредоточено в городах и 27,6 процентов - в сельской местности. Техническое состояние жилищного фонда крайне низкое: 38,4 процентов строений имеют изношенность до 30 процентов, а 56,3% являются деревянными. Техническое состояние жилищного фонда низкое, в неблагоустроенных квартирах проживают 27 % населения страны.

Доступность жилищных условий является сложной категорией, в которой взаимосвязаны демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда. Доходы и накопления населения России, особенно в регионах, как и стоимость жилья, распределены неравномерно. В отдельно взятом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты будут разными. Проведенные исследования показали, что темпы ее решения недостаточны.

Доступность жилья складывается из трех основных характеристик: собственно наличия квартир на рынке, цен на них и механизмов потребительского сервиса.

Следствием крайне низких объемов вводимого жилья является еще одно негативное явление - устойчивый рост цен на рынке жилья вследствие опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами роста объёмов строительства жилья.

Средняя цена на первичном рынке в 1,89 раза превышает объём капиталовложений, что свидетельствует об отсутствии реальной конкуренции на рынке жилья.

Темпы прироста ввода жилья в г. Самаре были невысоки, и если сравнить этот показатель с аналогичным показателем в других крупных городах России, то можно сделать вывод о том, что на данном этапе Самара значительно от них отстает. В Москве в 2004 г. введено 5576,9 кв м, в Санкт-Петербурге -2032,0 кв. м, в Нижнем Новгороде -285,5 кв. м, в Казани -870,5 кв. м, в Челябинске -359,4 кв. м, в Ростове - на - Дону -581,5 кв. м, в Самаре -281,8 кв. м.

Отличительной особенностью современного состояния рынка жилья является рост стоимости квартир. Годовой индекс роста цен за период с 1998 по 2005 гг. - в среднем составлял 18-30%. Высокие темпы роста стоимости жилья ограничивают возможности населения улучшить свои жилищные условия, поэтому для решения данной проблемы необходимо создание такого механизма реализации жилья, который сделал бы его более доступным для малообеспеченных граждан.

В работе проведены исследования потенциальных заемщиков в разрезе размера первоначального взноса, срока предположительного кредитования, на основе чего были выделены приоритеты по степени предпочтения в очередности выдачи ипотечного кредита.

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. В Самарской области насчитывается 649,4 тыс. человек, доходы которых ниже прожиточного минимума.

Для некоторых категорий граждан, которые не могут самостоятельно решить жилищный вопрос даже при низких ипотечных ставках, в России и в частности, в Самарской области реализуется ряд социальных программ. Проведенные автором расчеты показали, что с помощью таких программ только 1,43% населения области смогут улучшить свои жилищные условия, а увеличение в дальнейшем стоимости жилья приведет к сокращению площади, на которую могут быть выданы кредиты.

Во второй главе диссертации Формирование механизма догосрочного жилищного кредитования с учетом особенностей Самарской области

изучены отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования, современные системы жилищного кредитования в России, рассмотрены современные модели финансирования жилищного строительства в России, проблемы улучшения жилищных условий в регионе и возможности ее достижения в Самарской области.

Неудачи жилищного ипотечного кредитования в России в конце 90-х годов объясняются следующими факторами: неверная оценка кредитными учреждениями роли и функций ипотечного кредита; незнание специфики и особенностей работы института ипотеки; большие кредитные риски, отсутствие возможностей их минимизации; эффективное формирование банковских активов и пассивов; политическая нестабильность в стране; высокая стоимость недвижимости; низкие доходы населения и другие факторы.

В целом система жилищного финансирования в настоящее время развивается по нескольким направлениям, создающим единый инвестиционно-финансовый механизм:

1. Осуществляется социальная поддержка населения в виде субсидий, дотаций и т.д.

2. Внедряются различные схемы жилищных контрактов.

3. Организуются региональные и местные фонды, которые консолидируют средства федерального и местных бюджетов, изыскивают нетрадиционные формы внебюджетного финансирования (выделение земельных участков, использование незавершенного строительства, различных схем оплаты приобретаемого жилья сельскохозяйственной и другой продукцией, разные формы товарного кредита и т.д.), а также применяют самые разнообразные технологические кредитно-финансовые и ипотечные схемы.

4. Создаются агентства ипотечного кредитования на различных уровнях: федеральном, региональном, муниципальном. Созданы федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Российское ипотечное агентство (РИА), Московское ипотечное агентство (МИА), филиалы и упономоченные партнеры АИЖК в большинстве регионов страны.

5. Разрабатываются и реализуются механизмы разнообразных жилищных займов.

6. Различные организации внедряют жилищные сертификаты в качестве основного инвестиционного инструмента и источника жилищного финансирования.

Анализ опыта зарубежных ипотечных рынков выявил, что их эффективное

развитие невозможно без активной поддержки государства в виде налоговых льгот и субсидий, создания специализированных ипотечных фондов и операторов вторичного рынка, ассоциаций, страховых оценочных и риэторских компаний и соответствующей федеральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения.

Основной характеристикой рынка недвижимости, с которой соотносятся инвестиционные процессы на нем, является платежеспособный спрос населения.

| Уровень жизни населения ежегодно улучшается, что подтверждается

постоянным ростом сбережений от 40% в год и выше. Но при высоких темпах роста вкладов населения в банки фактический уровень платежеспособности граждан низок. Существует большая разница между размерами текущих денежных доходов населения и относительно высокими ценами на жилье.

Проведенные исследования позволили определить ряд проблем, препятствующих формированию рынка доступного жилья, и разработать мероприятия по их снижению (рисунок 1).

Проблемы Мероприятия

Рисунок 1.- Проблемы и мероприятия по формированию рынка доступного жилья

Основным способом решения жилищной проблемы дожно стать догосрочное ипотечное жилищное кредитование. Для этого в 1997 г. было зарегистрировано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), основной целью деятельности которого является создание и развитие догосрочного ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России.

Несмотря на стандартные схемы ИЖК, каждый регион пытается по-своему решать жилищные проблемы. Действующие региональные схемы кредитования сильно отличаются друг от друга и не всегда являются ипотечными, так как ограничены возможностями бюджетов.

Обобщая опыт реализации программ ипотечного кредитования в регионах России, можно сделать вывод, что практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия основных проблем: трудность формирования ресурсной базы догосрочных ипотечных кредитов, непонота законодательного регулирования отношений.

Проведенный автором анализ существующих схем ипотечного кредитования жилья в Самарской области показал, что величина ипотечного кредита, на которую может рассчитывать заемщик, меньше суммы, необходимой для покупки квартиры, и составляет 62%-66% от ее стоимости.

При анализе социально-экономического развития Самарской области была установлена сильная дифференциация по величине получаемых доходов и ее регулярный рост.

Автором разработан механизм реализации программы для достижения поставленных целей, представленный на рисунке 2.

Предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, доступных, догосрочных ипотечных кредитов, единоразовых субсидий в соответствии с установленным порядком

Проведение информационных, разъяснительных и рекламных компаний, направленны* На формирование у населения Иртереса к программе ипотечного жилищного кредитования

Создание условий, обеспечивающих выпонение мероприятий в рамках формируемой системы ипотечного жилищного кредитования с учетом возможностей как областного, так.и муниципального бюджетов и накопленного опыта работы муниципальных ипотечных фондов

Развитие законодательства и нормативной базы, связанных с решением поставленных задач, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования в соответствии с федеральным и региональным законодательством

Рисунок 2. - Механизм реализации программы догосрочного жилищного кредитования

По результатам сравнительного анализа областных ипотечных программ были определены факторы, сдерживающие догосрочное ИЖК:

1. Значительный размер первоначального взноса.

2. Высокие процентные ставки по кредитным ресурсам. Роль инфляции в кредитовании состоит в обесценении основной суммы дога и процентных платежей. Повышение процентной ставки компенсирует обесценение.

Компенсация обесценения основной суммы дога выплачивается заемщиком

при уплате процентных платежей, что приводит к увеличению кредитной нагрузки на начальный период кредитования (когда выплачиваются процентные платежи, а не сам кредит), что ухудшит условия кредитования для заемщика.

3. Невозможность сократить на сегодняшний день срок кредитования, что связано с недостатком на кредитном рынке догосрочных ресурсов, отсутствием механизма перевода краткосрочных сбережений в догосрочные кредиты. Обозначенные проблемы приводят к тому, что к ипотечному кредитованию не допускается большинство населения, имеющее потребность в жилье.

В третьей главе диссертации Выбор наиболее эффективной модели догосрочного жилищного кредитования с учетом специфики региона проведенные автором исследования условий коммерческой ипотеки населения самарскими организациями и московскими банками выявили необходимость снижения процентной ставки до уровня соседних регионов.

В соответствии с социальной направленностью ипотечной программы и названными выше факторами, при решении жилищной проблемы могут применяться альтернативные схемы работы с населением, в том числе с использованием различных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. В моделях долевых ипотечных ценных бумаг автором были выявлены недостатки, обусловленные их применением: риски, связанные с конъюнктурой рынка, не эффективное управление управляющей компании ипотечным покрытием.

Неразвитость вторичного рынка целевых облигаций усиливает зависимость владельцев облигаций от их эмитента и возможность возникновения между ними конфликта интересов. Поддержание ликвидности договых обязательств сопряжено с высокими прямыми и косвенными издержками, что ведет к удорожанию займов.

В Самарской области рынок муниципальных облигаций не получил широкого распространения и не использует свой потенциал на поную мощность.

Собственные возможности организаций недостаточны для реализации новых инвестиционных проектов, и в условиях жесткой конкуренции наибольшее актуальным является эффективное и быстрое привлечение финансовых ресурсов для их дальнейшего развития.

Рассматриваемый в диссертации механизм привлечения средств путем выпуска и размещения корпоративных облигаций позволяет привлечь инвестиции на начальном этапе строительства и не допустить расчетов жильем с контрагентами, избежать ценового демпинга на объекте.

Значимым шагом на пути увеличения привлекательности жилищных облигаций является создание обособленного от застройщика предприятия, которое специализируется на выпуске и обслуживании ценных бумаг. Это предприятие становится держателем секьюритизируемых активов и эмитирует облигации. Указанное юридическое лицо может быть основано в любой организационно-правовой форме и по уставу не дожно иметь права быть вовлеченным ни в какой иной бизнес. В этом случае ценные бумаги изолируются от рисков, связанных с деятельностью застройщика-организатора эмиссии. Если организатор обанкротится, активы, предназначавшиеся владельцам облигаций, не будут смешаны с его активами и не будут включены в конкурсную массу.

Объединение вышеуказанных сторон деятельности в рамках одной строительной компании или финансово-промышленной группы поможет создать самостоятельный замкнутый механизм обращения квартир вторичного рынка среди приобретателей облигаций наравне с инвесторами первичного рынка.

В качестве примера рассматривается деятельность строительной фирмы ООО Факел, входящей в ФПГ Единство. Для реализации проекта по выпуску корпоративных облигаций автором разработана схема строительства жилого дома путем выпуска жилищных облигаций.

Этап 1 Эт^п 2 Этап 3 Этап 4

Этйп8 Этап 9

Этап 10

Этап 11 у

Этап 12 Т

Этап 13

Изучение спроса па финансирование жилищного строительства путем выпуска корпоративных жилищных облигаций Получение земельного участка на основе аукциона

Получение разрешительной документации на проектирование и строительство жилого дома

Исследование первичного и вторичного рынка жилья, расчеты стоимости строительства жилья различных категории по различным проектам Анализ финансово-хозяйственной деятельности, рынков сбыта и конкурентоспособности предприятия. Поиск поставщиков строительных материалов, конструкций, деталей Подготовка нормативной базы' проектов решения о выпуске облигаций, приказов, положения об обращении корпоративных облигаций, реестре держателей облигаций. Учет полученных замечаний и предложений Подготовка нормативной базы проектов решения о выпуске облигаций, приказов, положения об обращении корпоративных облигаций, реестре держателей облигаций.

Экономическое обоснование вариантов эмиссии' пессимистического, оптимистического, наиболее вероятного

Подготовка ито1 ового аналитического отчета и представление проспекта эмиссии Регистрация проспекта эмиссии

Публикация информации о подготовке эмиссии в СМИ Проведение предварительной подписки на облигации и анкетирование Подготовка архитектурного - конструкгивного раздела проекта, проектно сметной документации на строительство многоквартирного жилого дома (проверка плановых смет стоимости строительства) Экспертиза проекта:

Конструктивных решений

Экономической эффективности проекта

Экологическая экспертиза

Строительство жилого дома (продожительность зависит от этажности, технологии, количества секций или подъездов, производственной мощности подрядчика)

Контроль хода строительства совместно с районной администрацией и другими назорньши организациями

Распределение жилья и погашение облигаций - (подготовка документов, регламентирующих процедуры распределения жилья и урегулирования дальнейших выплат в ходе эксплуатации жилья и перехода ею в собственность владельца облигаций)

Рисунок 3. - Схема реализации проекта строительства жилого дома путем выпуска жилищных облигаций

Первичное размещение облигаций каждого выпуска дожно проводиться по

цене, отражающей средневзвешенную текущую стоимость строительства 0,1 кв. метра общей площади жилого фонда в домах, возводимых за счет реализации облигаций данного выпуска

Величина выкупного коэффициента напрямую зависит от срока обращения облигаций с момента их выпуска и показывает, во сколько раз увеличилась стоимость 0,1 кв. метра общей площади жилья с начала строительства.

В случае если инвестор накопил облигации разных выпусков, он имеет право использовать их для приобретения в собственность квартиры независимо от того, под какой из выпусков облигаций возводися объект, в котором данная квартира расположена.

Для расширения деятельности организации автором рассматривается возможность погашения облигаций за счет жилья вторичного рынка

Автором разработана таблица влияния качественных характеристик жилья на стоимость облигации, с учетом особенностей Самарской области.

Возможность граждан приобретать облигации жилищного займа и срок накопления ценных бумаг для выкупа квартир рассматривается при использовании двух различных схем их реализации эмитентом: по постоянной и индексируемой цене.

Для расчета использовались темпы роста средних доходов населения, темпы удорожания жилья, поскольку индексация облигаций производится паралельно последнему показателю.

^ зоооо

з 20000

5 юооо ч

35952 .О

25982 , .

17221,-^-^90 9668^й- 21750 (Г* 15710

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

предложение облигаций эмитентом - о - платежеспособный спрос на облигации с фиксированной стоимостью ЧЧплатежеспособный спрос на облигации с индексируемой стоимостью

Рисунок 4. - График процесса погашения жилищного займа

Из графика видно, что процесс погашения жилищного займа сильно различается в случаях фиксированной и индексируемой номинальной стоимости облигаций.

При реализации облигационного займа были выявлены проблемы, с которыми стакивается эмитент: процесс погашения займа сильно затягивается во времени из-за ограниченности денежных ресурсов у населения; увеличение срока обращения облигаций влечет за собой осуществление значительных затрат на поддержание их ликвидности.

Для снижения негативного воздействия этих факторов были введены следующие условия: строительная фирма является членом крупной финансово-промышленной группы, что позволяет значительно сократить расходы на возведение жилых зданий за счет низких цен на продукцию и услуги других членов этой взаимосвязанной группы.

Скорректированный индекс индексации стоимости жилищных облигаций позволит гражданам быстрее выкупить жилье и обеспечит существенный доход в случае реализации ценных бумаг.

Согласно проведенным исследованиям, граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, имеют в наличии жилье, но не удовлетворены им (67,6%), и только остальные 32,4% начинают процесс накопления с нуля. Поэтому и для инвесторов, и для эмитента рассмотрена возможность приобретения жилищных облигаций в зачет имеющегося у граждан жилья, что нашло отражение в проспекте эмиссии.

Для ускорения процесса погашения облигаций и сокращения тем самым затрат эмитента на их индексацию рекомендуется использовать механизм, объединяющий в себе инструменты корпоративного жилищного займа и ипотечного кредитования. Облигации, внесенные в виде первой половины стоимости квартиры, погашаются, и индексация по ним не производится. Подобная схема значительно повысит рейтинг организатора займа на рынке и привлечь для участия в ней большое число инвесторов.

Поскольку владельцы облигаций погашаются не только жиплощадью, но и денежными средствами, предусматривается источник средств для обеспечения возможности выкупа облигаций у инвесторов. С этой целью создается в организации финансовый резервный фонд (ФРФ), величина которого дожна пересматриваться в связи с увеличением текущей стоимости облигаций и погашением инвесторами накопленных пакетов облигаций.

Эмиссия корпоративных жилищных займов приводит к вовлечению в оборот сбережений населения. Строительство жилья с использованием облигационных займов приводит к развитию областного (регионального) хозяйства по трем направлениям: реорганизация предприятий, реорганизация жилищно-коммунального хозяйства (ТСЖ, кондоминиумы потребуют нового уровня сервиса), реорганизация финансовой системы области.

Бюджетная эффективность оценивается по эффекту генерации налоговых поступлений от строительного комплекса, банковской сферы, страховой деятельности, риэторской деятельности, сферы услуг.

Социальная эффективность проявляется в результативности осуществления проекта для населения города и области.

Коммерческая эффективность проекта характеризуется величиной чистой текущей стоимости, полученной организацией в результате его реализации, и нематериальной выгодой для эмитента. В жилищном строительстве возникает эффект мультипликатора, в случае когда каждый вложенный рубль приносит прибыль в прямой и косвенной форме, за счет более масштабного использования местных трудовых и материальных ресурсов, создания допонительных рабочих мест, допонительных налоговых отчислений в доходную часть бюджетов различных уровней.

Общий экономический эффект от рассмотренного механизма заключается в том, что он позволяет:

Х мобилизовать средства крупных инвесторов;

Х мобилизовать средства населения Самарской области для инвестирования в жилищное строительство;

Х улучшить жилищные условия через оплату допонительной жилой площади облигациями;

Х реструктуризовать задоженность по облигациям предыдущего выпуска (путем конвертации в облигации второго выпуска);

накопить средства для формирования компенсационного и резервного фонда с последующим направлением средств на нужды строительства

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования.

В диссертационной работе выявлены условия, которые могут оказать влияние на степень развития жилищного кредитования в области.

Определена экономическая сущность проблем организации системы ипотечного кредитования, систематизированы виды ипотечного кредитования, что позволило сформулировать и аргументировать заключение о возможности применения альтернативных механизмов догосрочного жилищного кредитования в противовес ипотечным системам в России на современном этапе экономических отношений.

На их основе разработан механизм оценки целесообразности внедрения облигационных жилищных займов.

Данный механизм предусматривает:

- анализ жилищной сферы исследуемого региона (состояние, динамику регионального жилищного фонда и регионального рынка жилья),

- анализ потребности и возможности населения региона участвовать в решении жилищной проблемы через ипотечное жилищное кредитование, банковские кредиты, жилищные облигации и сертификаты, по государственным социальным программам.

1. В рамках указанного механизма предусмотрена диагностика уровня платежеспособного спроса населения на различного вида жилье, предложен агоритм расчета доли населения, которая может стать потенциальным участником как социальных программ, так и любых других схем решения жилищной проблемы по признаку уровня дохода.

Важное место уделяется подробному анализу различного рода схем кредитования. Выявлены и получены зависимости для расчета индекса доступности жилья в зависимости от ценовых и потребительских характеристик приобретаемого жилья на рынке недвижимости Самарской области.

2. Проведена апробация разработанного методического подхода на примере Самарской области, в результате чего выявлено, что область располагает предпосыками, требуемыми для внедрения и развития корпоративных жилищных займов.

3. Для эффективного использования имеющегося в области потенциала для развития жилищного кредитования предложено внедрение целесообразного и применимого к исследуемому региону механизма облигационных жилищных займов, особенностями которого являются:

- разработка нескольких вариантов схем ОЖЗ, в том числе схемы для отдельного строительного предприятия в составе финансово-промышленной группы;

- мобилизация средств населения для инвестирования в жилищное строительство;

- мобилизация средств крупного инвестора и реструктуризация задоженности по облигациям предыдущего выпуска (путем конвертации в облигации второго выпуска);

- механизм накопления средств для формирования компенсационного и резервного фонда с последующим направлением их на нужды городского строительства;

- разработка методического обеспечения для осуществления расчетов для выбора наиболее результативной из предложенных схем кредитования, по поиску условий безубыточности любой из схем, расчета социальной, коммерческой, бюджетной эффективности каждой схемы по сравнению с существующими способами решения жилищной проблемы населения.

4. Проведена апробация разработанного подхода на примере Самарской области, в результате чего раскрыто, что предприятия располагают предпосыками, требуемыми для внедрения и развития ОЖЗ.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Ларкина A.A. Взаимоотношение строительных организаций с бюджетом //Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Практика: Материалы 54-й региональной научно - технической конференции по итогам НИР 1996г./Редкол.: Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др.- Самара: СамГАСА, 1997.- 0,06 п. л.

2. Ларкина A.A. Перспективы внебюджетных отношений в Самарской области//Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Практика: Материалы 55-й регионально научной - технической конференции по итогам НИР 1997г./Редкол,. Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др. - Самара: СамГАСА, 1998.- 0,06 п. л.

3. Ларкина A.A. О реформировании внебюджетных отношений в РФ//Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Практика: Материалы 56-й региональной научно - технической конференции по

итогам НИР 1998г./Редкол.: Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. >

Шестаков и др.- Самара: СамГАСА, 1999.- 0,06 п. л.

4. Ларкина A.A. Причины совершенствования бюджетной системы //Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. < Практика: Материалы 57-й региональной научно - технической конференции по

итогам НИР 1999г./Редкол.: Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др. -Самара: СамГАСА, 2000.- 0,06 п. л.

5. Ларкина A.A. Предпосыки и проблемы ипотечного жилищного строительства Самарской области //Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Практика: Материалы 58-й региональной научной -технической конференции по итогам НИР 2000г./Редкол.: Н.Г. Чумаченко,

М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др - Самара: СамГАСА, 2001.- 0,06 п.л.

6. Ларкина A.A. О рефинансировании ипотечного кредитования//Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика- Материалы 59-й региональной научно -технической конференции по итогам НИР 2001г./Редкол.: Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др. -Самара: СамГАСА, 2002.- 0,06 п.л.

7. Ларкина A.A. Инвестиционная активность населения//Экономика и управление в инвестиционной деятельности. Межвузовский сборник научных трудов./ Редкол.: В. П. Давиденко, Е. Е. Ермолаев, И П. Щеголева, А. Г. Плеханов,- Самара: СамГАСА, 2002. - 0,48 п.л.

8. Ларкина A.A. К вопросу об ипотечном кредитовании//Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: Материалы 60-й региональной научно-технической конференции по итогам НИР 2002г./Редкол.' Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др. -Самара: СамГАСА, 2003.- 0,06 п.л.

9. Ларкина A.A., Фролов A.M. О некоторых проблемах инвестиционной деятельности в Самарской области//Актуальные вопросы строительства: Материалы всероссийской научно-технической конференции./ Редкол.: В.Т. Ерофеев и др. - Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2003. - 0,07/0,035 п.л.

10. Ларкина A.A. Выбор схемы финансирования системы ипотечного кредитования для Самарского областного фонда жилья и ипотеки//Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: Материалы 61-й региональной научно - технической конференции по итогам НИР 2003г./ Редкол.: Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др. -Самара: СамГАСА, 2004,- 0,06 п.л.

11. Ларкина A.A. Облигации жилищного займа как источник финансирования жилищного строительства Самарской области//Социально-экономические проблемы в развитии строительного комплекса: Межвузовский юбилейный сборник научных трудов.- Самара, 2005./ Редкол.: A.M. Афанасьев, В.П. Давиденко, И.П. Щеголева и др.- Самара: СГАСУ, 2005.- 0,3 п.л.

12. Ларкина A.A. Проблемы выпуска и обеспечения жилищных облигаций в Самарской области//Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы II региональной научно - практической конференции 22 апреля 2005г./Редкол.: Е.Б. Смирнов, С.Н. Максимов (отв. редакторы) и др.-СПб.: СПбГИЭУ, 2005.- 0,3 п.л.

13. Ларкина A.A. Муниципальные облигации как инструмент финансирования жилищного строительства//Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: Материалы 62-й Всероссийской научно - технической конференции по итогам НИР 2004г./ Редкол.: Н.Г. Чумаченко, М.И. Бальзанников, A.A. Шестаков и др. - Самара: СамГАСА, 2004.- 0,06 п.л.

Подписано в печать 0Л. Zl?> Формат 60x84 '/ц. Печ. я. /,> Тираж экз. Заказ

Из ПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ларкина, Ала Анатольевна

Введение

Глава I. Обзор и состояние динамики развития рынка недвижимости в Самарской области в современных условиях

1.1. Жилищная проблема в Российской Федерации и Самарской области. Состояние и пути решения

1.2. Первичный и вторичный рынки жилья в регионе. Анализ динамики изменения стоимости жилья в период 1998- 2004г.г.

1.3. Оценка потенциального спроса на различного рода государственную поддержку при решении жилищной проблемы в Самарской области

Глава 2. Формирование механизма догосрочного жилищного кредитования с учетом особенностей Самарской области

2.1. Современные модели финансирования жилищного строительства в России и зарубежный опыт

2.2. Развитие системы жилищного кредитования в России

2.3. Программа развития ипотечного кредитования в Самарской области

Глава 3. Выбор наиболее эффективной модели догосрочного жилищного кредитования с учетом специфики региона

3.1. Существующие модели ипотечного кредитования и их использование с учетом региональных особенностей

3.2. Выбор обоснованной модели догосрочного жилищного кредитования Самарской области

3.3. Оценка экономической и социальной эффективности предлагаемой модели кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма решения жилищной проблемы в регионе на основе облигационных займов"

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой современной России. В период плановой экономики для большей части населения решение жилищного вопроса было актуальнейшей темой. При переходе к рыночной экономике ситуация в жилищной сфере ухудшилась в результате существенного снижения объемов жилищного строительства, ухудшения состояния жилищного фонда и инженерно-коммунальной инфраструктуры в условиях резкого снижения бюджетного финансирования. Вопрос обеспеченности населения жильем в настоящее время стоит очень остро, жилье до сих пор остается товаром, недоступным большинству населения.

Система жилищного финансирования в дореформенный период основывалась на централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В ситуации ограниченности бюджетных ресурсов государство решало жилищные проблемы отдельных групп населения.

Состояние жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики по причине его масштабности. Сокращение инвестиций в жилье означает уменьшение доходов тех, для кого жилье есть средство к существованию, и падение спроса в тех секторах, которые обслуживают жилищный сектор. Жилищные инвестиции составляют настолько большую часть валовых инвестиций в экономике, что их падение приводит к пагубным последствиям для экономики в целом, а с учетом эффекта мультипликации - к снижению ВВП.

Начало 90-х годов - это период неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений в экономике и, как следствие, кризис. Его проявления оказались многомерными:

Х капитальные вложения государства, предприятий и организаций в жилищную сферу стали недостаточными; выросли цены на строительную продукцию; замедлились темпы предоставления жилья гражданам; снизилась платежеспособность населения; сократились возможности приобретения жилья или ведения населением индивидуального жилищного строительства.

Годовые объемы нового строительства в целом по стране в настоящее время составляют половину того, что строилось в конце 80-х годов.

Быстрая и массовая приватизация без последующего реформирования всего жилищного сектора выявила новые крупные проблемы и усугубила прежние. В настоящее время в России приватизировано более 70% жилья, в то время как в странах ЕС - около38%. Существующий жилищный фонд ветшает, и темпы его физического выбытия за последние 4 года составили около 10% от ежегодного объема вводимого жилья.

Созданный в первые годы реформ рынок жилья оказася не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы в поной мере воспонить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

Российские регионы не могут финансировать жилищное строительство за счет собственных бюджетов. Очевидно, что основным направлением увеличения жилищного строительства дожно стать развитие внебюджетных форм финансирования.

В сложившихся условиях задачи государства дожны быть направлены на поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения, создание условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы догосрочного жилищного ипотечного кредитования. В то же время механизмы и схемы кредитования дожны носить социально ориентированный характер, т.е. дожны быть задействованы механизмы дотирования, субсидирования (государственного, муниципального для малообеспеченных и льготных категорий граждан).

Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.

Задачи эффективного финансирования и организации жилищного строительства в современных условиях недостаточно освещены в научной экономической литературе, поэтому тема настоящего диссертационного исследования представляется актуальной.

Теоретическую базу диссертации составляют труды современных зарубежных и российских экономистов - Т. Стейнметца [102], Ф Уитта [102], экономистов - В.М. Агапкина [24], А.Н. Асаула [27-29], В.В. Бузырева [32-35], И. В. Довдиенко[43], В.А. Кудрявцева [59], М. П. Логинова [67-72], И.В. Павловой [89], В. И. Ресина [95], И. А. Рахман [93], А. Н. Ужегов [107], С.Р. Хачатрян [110], Г.А. Цылина [111-114] и др., которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. В работе использовались: действующее российское законодательство и нормативные акты, официальные статистические материалы и отчеты.

Целью диссертационного исследования является формирование методических основ механизма финансирования жилищного строительства в современных условиях за счет внебюджетных источников. В соответствии со сформированной целью в диссертации поставлены и решены следующие задачи: оценить жилищную проблему и состояние жилищного строительства в Российской Федерации; провести исследования динамики цен на жилье; оценить потенциальный спрос на государственную поддержку при решении жилищной проблемы; изучить зарубежный опыт функционирования систем ипотечного жилищного кредитования; провести анализ инструментов финансирования жилищного строительства и определить перспективы их развития; выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, обозначить основные проблемы ипотеки в России, попытаться найти альтернативный вариант решения жилищной проблемы.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов формирования финансово экономического механизма жилищного строительства.

Объектом исследования являются отечественные предприятия строительной отрасли; государственные структуры, участвующие в инвестиционно - строительном процессе; население, заинтересованное в решении жилищной проблемы.

Теоретической и методической базой исследования являются законодательные акты и постановления Президента и Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных, региональных и муниципальных органов власти и ведомств, труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме.

Статистической базой исследования являются материалы государственных и муниципальных статистических органов Российской Федерации, независимых информационных служб и экспертов в социально-экономической области, результаты, полученные автором в ходе самостоятельно проведенных социологических исследований.

Методология исследования. В диссертации применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы и графический инструментарий. Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловливаются методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами.

Научная новизна проведенного исследования заключается в следующем: оценены и обоснованы основные задачи и направления комплексного решения жилищной проблемы, состав, структура и динамика жилого фонда в России и, в частности, в Самарской области; проведен анализ состояния рынка жилья, объемов жилищного строительства, выявлены тенденции его роста с целью определения потребностей в улучшении жилищных условий; определены причины отсутствия у муниципалитетов возможности привлечения средств институциональных инвесторов для решения жилищной проблемы;

Х проведена оценка возможностей и перспектив развития промышленности стройматериалов, предоставления обеспеченных инфраструктурой земельных участков для целей жилищного строительства Самарской области; проведены исследования сберегательного поведения населения России и Самарской области, которые позволяют охарактеризовать его основные тенденции, динамику настроений и ожиданий за анализируемый период; на основе проведенного социологического исследования выявлены отношение респондентов к своим жилищным условиям, возможность решения жилищной проблемы собственными силами и с помощью привлечения других источников кредитования; выявлены особенности организации ипотечного кредитования, определено значение систем ипотеки и стройсбережений как эффективных средств решения жилищной проблемы в современных условиях;

Х на основе обобщения и анализа практического опыта схем ипотечного кредитования даны практические рекомендации по разработке механизма корпоративных жилищных облигационных займов на уровне отдельной области.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования обоснованы не только теоретически, но и подтверждены результатами практического внедрения разработанных автором схем в ООО Факел и применения в ходе осуществления своей деятельности.

Практическая значимость. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования выпуска корпоративных жилищных облигаций в регионах, что позволит ускорить решение жилищной проблемы значительной части населения и повысить эффективность использования внебюджетных источников.

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы использованы в работе ООО Факел, а также обсуждались и получили положительную оценку на научно-технических конференциях СГАСУ, Мордовского государственного университета.

Полученные в ходе диссертационного исследования результаты вошли в разработку учебно-методических материалов по дисциплинам Основы бизнеса на рынке ценных бумаг, Финансы, денежное обращение и кредит, Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия, Экономическая оценка инвестиций, изучаемым студентами.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 13 работ общим объемом 1,66 п.л.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ларкина, Ала Анатольевна

Результаты исследования могут быть применены для оценки возможности развития облигационного жилищного кредитования в любом регионе РФ; при выборе наиболее оптимальной схемы жилищного кредитования населения на уровне региона и предприятия-застройщика; для принятия эффективных решений по инвестированию в жилищное строительство на уровне строительного предприятия.

Научные разработки частично внедрены в деятельность предприятий, входящих в ООО Факел.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ларкина, Ала Анатольевна, Самара

1. Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 №188-ФЗ).

2. Налоговый кодекс РФ. Часть 1 (от 16.07.1998 с изменениями и допонениями).

3. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах.

4. Постановление Правительства РФ от 03.08.1996 № 937 О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья.

5. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

6. Постановление Правительства РФ от 17.03.01 № 675 Обеспечение жильём молодых семей в рамках федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы.

7. Постановление Правительства РФ от 22.01.2002 №33 О подпрограмме Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда, входящей в состав федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы.

8. Постановление Правительства РФ от 20.11.2003 №700 О подпрограмме Государственные жилищные сертификаты на 2004 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы Жилище на 2002 -2010 годы.

9. Указ Президента РФ от 10.06.1994 №1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов.

10. Постановление ФКЦБ РФ от 30.06.1997 №23 Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ.

11. Закон Самарской области О жилище от 19.01.2000 №5-ГД

12. Закон Самарской области от 26.11.2002 №95-ГД Об утверждении областной целевой программы Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Самарской области на 2003-2010 годы.

13. Закон Самарской области от 11.02.2004 №13-ГД Об утверждении областной целевой программы Молодой семье доступное жилье на 20032010 годы.

14. Самарский статистический ежегодник. Официальное издание /Самарский областной комитет государственной статистики.- Самара, 2002.-460 с.

15. Самарский статистический ежегодник. Официальное издание /Самарский областной комитет государственной статистики. Самара, 2004.424 с.

16. Города Самарской области. Статистический сборник /Самарский областной комитет государственной статистики. Самара, 2004.-185 с.

17. Демографический ежегодник Самарской области. Статистический сборник /Самарский областной комитет государственной статистики. Самара, 2004.-240 с.

18. Сборник материалов научно-практического семинара Муниципальные займы как инструмент финансовой системы местного самоуправления. -М.: Московский общественный научный фонд, 1998.- 120 с.

19. Акодис И.А., Панченко Ю.А. Корпоративные облигации -перспективный источник инвестиционного капитала // Финансы. 2004.- №7.

20. Андреева Н. В. Пупанова И. М. Долевое участие в строительстве жилья //Экономика строительства-2004. -№12.- С. 39-46.

21. Асаул А. Н., Денисова И. В., Кокарев С. П., Худилайнен А. П. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области): монография. СПб: ГАСУ, 2002. - 199с.

22. Асаул. А. Н.Экономика недвижимости: Уч. СПб: Гуманистика, 2003. 406с.

23. Асаул. А. Н. Экономика предпринимательства: Уч. пос.-М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2000.-164с.

24. Астапов K.JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004- №4.

25. Бачурина С. С. и др. Управление инвестиционно-строительной деятельностью в городе: Учеб. пособие.-М.: Изд-во РЭА им. Г. В. Плеханова, 2001.

26. Бузырев В. В. Планирование на строительном предприятии: Уч. пос.-М.: Инфра-М, 2004.

27. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: Уч. пос.-М.: Инфра-М, 2001.-256с.

28. Бузырев В. В., Иванченко О. Г., Ващук Д. А., Федосеев И. В. Инвестиционно строительный комплекс в рыночных условиях: Уч. пос. -СПб.: СПбГИЭА, 1994.

29. Бузырев В. В., Ивашенцева Т. А., Кузьминский А. Г., Щербаков А. И. Экономика строительного производств: Уч. пос.- Новосибирск: НГАСУ, 1998.

30. Борисов А. П., Бубес Э. Я., Ревунова Н. Г. Экономика градостроительства.- Ленинград: Стройиздат; Ленинградское отделение, 1981.

31. Боровских А.В. О развитии системы финансирования жилищного строительства за счет средств населения // Недвижимость: экономика, управление. 2002. - №2.

32. Гакина Л.,Медников Е.Областные облигации:средство развития региональных фондовых рынков //Рынок ценных бумаг. 1997.- №4.

33. Герасимова И.А. Кто будет кредитовать самарскую ипотеку // Дело. -2005.- №4.

34. Герасимова И.А. Ждать ли бума на самарском рынке ипотечного кредитования жилья // Дело. 2005.- №12.

35. Губина И. Заемные метры: Массовая ипотека невозможна без появления среднего класса / Губина И., Рубченко М. // Эксперт. 1999. - №42. -С.39-43.

36. Дестресс М. Ипотека и ипотечный класс // Деньги и кредит. 1995. -№8. - С.48-51.

37. Довдиенко И. В. Ипотека: Уч.-практическое пособие.- М.: РДЛ, 2002.

38. Жуков В.Н. Учет операций по ипотеке // Бухгатерский учет. 1999. -№2. - С.65-71.

39. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. - №6. - С. 17-19.

40. Зеленкова Н.М. Ипотека // Деньги и кредит. 1992. - №11. - С.53-55.

41. Замураева И. Ипотека на потоке // Власть. 1998. - №32. - С. 50-51.

42. Иванов И. Идеальная ипотека для идеальных людей // Известия. -1999. -9февр. С.4.

43. Ипотека особый вид залога // Экономика и жизнь. -1998.-июнь(№23). - С.22.

44. Ипотека в России//под. ред. А. В. Токушкина.- М.: Юрист, 2002. -с.

45. Ипотека как источник финансирования строительной деятельности //Региональные аспекты инновационной деятельности/ Под ред. А. А. Румянцева.- СПб.: ИРЭ РАНН, 2001.

46. Капков А. Будет ипотека будет дом // Ваше право. - 1998. - №21.1. С.10.

47. Карпиков Е., Тарачев В. Ценные бумаги субъектов Федерации и муниципальных образований.- М.:ИЦ"Рейтинг", м.1996.

48. Колобов С. С. Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. -М.:Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2002.-С.120.

49. Косарева Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопр. экономики. 2001. - №5. - С.89-106.

50. Кравцов С. Ипотека из глубины веков // Моск. правда. 2002. - 25 янв. - С. 1-2. - (Квартирный вопрос).

51. Кравченко В., Кременчукская Т. Как регионам добыть деньги // Рынок ценных бумаг.- 1997.- №22. -С.8-10.

52. Кудинов В. Ипотека стала ближе к народу (Объем рынка ежегодно удваивается) // Ведомости. 2003. - 24 нояб. - С. 135.

53. Кудрявцев В. А. Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Уч. пособие.- Издание Тихомирова М. Ю.,2000.

54. Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. 2003. - №25. -С.20-21.

55. Кузин А. Десять лет без права передышки, или Реально ли купить квартиру по ипотеке // Фин. Россия. 2002. - 9 окт. - С. 16.

56. Куприянов А. Ода с цифрами ипотеке // Эхо планеты. 2003. - №48. -С.34-35.

57. Кучер Н. Ипотека шанс для экономики и для человека // Ваше право. - 1998. -№34.

58. Ладыгин Д. Это сладкое слово "ипотека" // Коммерсантъ-Деньги. -2000. №28. - С.24-25.

59. Лазаренко Н. Залог недвижимости (ипотека) // Эпиграф. 1998. -Июнь(№30). - С.5.

60. Левин Ю. А. Оценка сценариев инвестиционной политики на рынках городского жилья //Экономика строительства. 2005. - №1.- С. 36-44.

61. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО. 2002. -№12.-С.127-137.

62. Логинов М. Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований // Маркетинг. 2002. - №2. - С.97-112.

63. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. 2002. - №9. - С.67-73.

64. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. - №4. - С.22-30.

65. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. 2002.- №1.

66. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России. // Деньги и кредит. -2003.- №12.

67. Махлин М. Американская ипотека в Российском испонении // Рос. бизнес газета. 2003. - 1 июля. - С. 1-2.

68. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.- М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003.- с.360.

69. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. 2000. - №12. - С. 1823.

70. Мочанов Ю. На исходе XX века в Россию вернулась ипотека // Экономика и жизнь. 1998. - Авг.(№33). - С.6.

71. Монахов А. Квартира за 20 тысяч рублей! // Труд. 2002. - 20 июня.1. С.13.

72. Монина Е. Ипотека это политика государства // Московская правда. - 1998.-25 сент. - С.2.

73. Москалева JT. особенности ипотечного кредитования в Сибири // Эпиграф. 2002. - 14 июня. - С. 10.

74. Намсараева Е.В. Российская практика эмиссии муниципальных ценных бумаг // Общество и экономика. 2001.- №6.81. Новости рынка недвижимости. 2002-2005гг.

75. Новиков А. Инструменты рынка муниципальных ценных бумаг за рубежом //Рынок ценных бумаг.- 1997.- №4.- С.26.

76. Новиков Е., Картаева Е., Быкова Е. Муниципальные облигации: цели, гарантии, источники погашения // Рынок ценных бумаг.- 1996.- № 1. С. 17-20; №2 - С. 40-42.

77. Овсянникова Т.Ю. Региональные инвестиционные программы: поиск эффективных решений // Жилищное строительство. 2002.- №7.

78. Оленина Е.А. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2000. - №5. - С.42-46.

79. Осипов А.А. Формирование платежеспособного спроса на жилье. // Экономика строительства. 2004.- №9.

80. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России/ Фонд Институт экономики города. -М. 2004.

81. Пастухова Н.И. Основные модели рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. 2004.- №12.

82. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. - №3. - С.57-66.

83. Пономарев В. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика России XXI век. - 2003. -№11.- С.43-45.

84. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России XXI век. - 2003. - №13. - С.74-75.

85. Проскурякова Н.А. Ипотека в России в конце XIX начале XX веков // Вопр. истории. - 1995. - №9. - С.3-18.

86. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теории, проблемы, практика.- М.: Экономика, 2000.

87. Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. -М. 2003. -С.47

88. Ресин В. И. Управление развитием города. Опыт системного исследования.- М.: Голос, 1996.

89. Сагдиев Р. Ипотека не потеха: В 2000 году в стране могут появиться жилищные облигации // Известия. 1999. - 14 окт. - С.4.

90. Сагдиев Р. Не в этой жизни // Известия. 1999. - 30 окт. - С.4.

91. Сафрончук М. Ипотека / Сафрончук М., Стрелец И. // Наука и жизнь. 1999. - №5. - С.54-58.

92. Селезнева Е.Н., Шкатова В.В. Как заработать на недвижимости в Самаре//Дело. 2004.-№3.

93. Синько В. Ипотека в сфере промышленности / Синько В., Черноусов Е. // Экономист. 1998. - №8. - С.83-88.

94. Смолянский А. Ипотека как она есть // Научный парк. 1997. -№6. -С.19-21.- (Новела).

95. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование: Пер. с англ. / Пред. И. М. Будаковой.- Екатеринбург: Сфера, 1997.

96. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. 2001. - №39. - С.97-100.

97. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994. - №8. - С.44-53.

98. Ю5.Тыртышов Ю. П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации//Экономика строительства-2004. -№11.- С. 2-13.

99. Трегубенко Е., Белолипецкий А. Ярославский субфедеральный заем: результаты и перспективы //Рынок ценных бумаг.- 1996.- №16.

100. Ужегов А. Н. Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой: Диссертация. СПб.: ГУ. 2001.-С. 184.

101. Урчукова Ж.М. Ипотечный кредит в России // Финансы. 1998. -№12. - С.54.

102. Филатов А. Особенности национальной ипотеки в США. // Моск. правда. 1999. - 29 янв. - С.5.

103. ПО.Хачатрян С.Р Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения //Аудит и финансовый анализ.- № 3.- 2001.

104. Ш.Цылина Г.А Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство.-2001. -№5. -С. 18-24.

105. Цылина Г.А Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // Рос. экон. журн. 1999. - №7. - С.92-94.

106. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. - 358с.

107. Шадрин А. Перспективы развития рынка муниципальных облигаций // Вопросы экономики.- 1996.- №9.- С.95-110.

108. Шадрин А. Муниципальные облигации попонят губернскую казну // Деловые люди.- 1997.- №3.- С.66-69.

109. Шадрин. А. Страхование кредитного риска муниципальных облигаций //Рынок ценных бумаг.- 1998.- №4.- С.21-23.

110. Шадрин А. Перспективы трансформации российского финансового рынка. //Рынок ценных бумаг.- 1998.- №1.- С.32-36; №2.- С.9-13.

111. Шадрин А., Богданов J1. Рейтинг муниципальных облигаций //Рынок ценных бумаг.- 1997.- №19.- С. 16-21.

112. Шадрин А. Рынок субфедеральных и муниципальных ценных бумаг//Российская экономика: тенденции и перспективы.- 1998.- №2,-М.:ИЭППП.

113. Шадрин А. Рынок муниципальных и субфедеральных ценных бумаг в марте-апреле 1998 г.//Российская экономика: тенденции и перспективы. -1998.-№4,- М.:ИЭППП.

114. Шилина Г., Кравченко В., Натурина М. Субфедеральные займы разных уровней// Рынок ценных бумаг.- 1996.-№5.- С. 46-49; №6.- С.42-46.

115. Шачин А. Ипотечное кредитование в России: состояние, законодательство, перспективы // Фин. газ. 1999. - №47. - С.4-5.

116. Юрков Д. Ипотека бальзам для жилищного строительства // Экономика и жизнь. - 1999. - Июнь(№23). - С.6.

Похожие диссертации

• Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере
• Ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона
• Развитие механизма финансирования жилищного строительства
• Финансовый механизм развития жилищного строительства в России
• Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России